הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ת"א 64551-06-15

בפני
כבוד ה שופט אחסאן כנעאן

תובעים

אברהם גלנטי
ע"י עוה"ד ישראל הרפז

נגד

נתבעים

ענת קרן
ע"י עוה"ד גיא פייביש

פסק דין

תביעה לפינוי מדירה – המבוססת על שורה של עילות פינוי - שהגיש בעל בית כנגד דיירת מוגנת ולתשלום דמי שכירות והשתתפות בהוצאות שיפוץ הבניין בהם נשא בעל הדריה.

רקע וטענות הצדדים

1. על פי הנטען התובע הוא הבעלים של שתי דירות ה נמצאות בבניין מגורים בן שש יחידות דיור ברחוב רענן 34 בחיפה , והידוע כגוש 11728 חלקה 7 (להלן: הדירות ) . הנתבעת היא דיירת מוגנת באחת מהדירות בהתאם לחוזה שכירות שנכרת בחודש נובמבר 1994.

התובע טען בכתב התביעה כי בעבר הבעלות על הדירות הייתה ל- 9 בעלים משותפים ממשפחת עודה בחלקים שווים (1/9 לכל אחד) וזכויות הבעלות בחלקה היו רשומות על שמם בלשכת המקרקעין במושע. בעקבות הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין ביום 8/2/2007 - בבית המשפט לענייני משפחה בחיפה במסגרת תמ"ש 11670/05 - בתביעה שהתנהלה בין יורשים שונים ממשפחת עודה נקבע כי : עטא עודה, עבדאללה עודה, סאלח עודה, פאדל עודה, מנסור עודה, דאוד עודה, רוזה עודה, מונא עודה, אמנה עודה, אבראהים עודה וחאלד עודה הם יורשי המנוח מחמוד דאוד עודה ז"ל וזכאיים להירשם כבעלים של הדירה בה מתגוררת הנתבעת.

בעקבות כך הבעלות בשתי דירות בבניין עברה לתובע במסגרת הסכם מכר מיום 23/6/2010 שנחתם בין בעלי הדירות ממשפחת עודה לבין התובע ושני קונים נוספים. במסגרת הסכם המכר התובע רכש את הדירה בה מתגוררת הנתבעת ולטענתו ביום 31/12/2011 קיבל מבעלי הדירות את החזקה המשפטית על הדירות. עוד נטען כי בהתאם להסכם הרכישה - בין התובע לבעלי הדירות - המחו האחרונים לתובע את הזכות לקבל או לגבות חובות עבר שחייבת הנתבעת כדיירת מוגנת.

משכך, פנה התובע ביום 25/5/2012 באמצעות בא כוחו לנתבעת והודיע לה שהדירה נרכשה על יד ו והוא הבעלים כעת ועל כן על הנתבעת לשלם לתובע דמי שכירות החל מיום 1/1/2012. ב מסגרת אותה פניה, נדרשה הנתבעת לפנות חלק מחצר הכניסה לבית המשותף שנתפס על ידה לטענת התובע שלא כדין. כן נדרשה הנתבעת לסלק את כלבת הדוברמן, שכן על פי הנטען הנתבעת מגדלת גורי כלבים ומוכרת אותם במסגרת עסק. לטענת התובע, ניהול עסק כזה בבית משותף מהווה מטרד של ממש והוא מנוגד לרצון התובע ויתר בעלי הדירות בבית המשותף.

הנתבעת השיבה לתובע כי אינה מכירה בו כבעלים של הדירה והמשיכה להתייחס למר תאופיק עודה כבעלים של הדירה. יתרה מזו, באחת מההתכתבויות השיבה הנתבעת כי פניותיו אליה הן בגדר הטרדה ואיומים מצד אדם שמתיימר להיות בעלים לנכס שאינו בעליו, (ראו מכתב מיום 27/6/2012, נספח ח' לכתב התביעה). חרף מכתבו של מר תאופיק עודה מיום 31/7/12 ובקשתו שהנתבעת לא תפנה אליו בכל הקשור לענייני הדירה אלא לב"כ התובע, הנתבעת המשיכה להתייחס אליו כאל בעלים של הדירה והמשיכה לשלוח לו שיקים עבור דמי השכירות על שמו ולמוטב בלבד, למרות שהשיקים הוחזרו אליה וחרף דרישות התובע להסדיר עניין תשלום שכר הדירה, הנתבעת מיאנה לעשות כן ולא סילקה את ידה מהחצר שנתפס על ידה שלא כדין ולא הסירה את המטרד.

2. ביום 8/4/2013 נשלח מכתב לכל דיירי הבניין ולבעלי הדירות ממשרד מהנדס העיר חיפה - בצירוף חוות דעת של מהנדס מבנים מסוכנים - בדרישה לביצוע עבודות תיקונים יסודיות בחזיתות הבית המשותף. בעקבות הפניה התכנסו דיירי הבניין כאשר הנתבעת בחרה שלא להגיע לכינוס למרות שידעה עליו. הדיירים בחרו בקבלן לשם ביצוע עבודות השיפוץ והעבודות בוצעו . חלקו היחסי של התובע בחשבון הכללי והוצאות השיפוץ עמד על 19,448 ₪. נטען שדרישות תשלום שהופנו לנתבעת לתשלום מחצית מהסכום בהתאם לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב - 1972 (להלן : החוק ) העלו חרס.

מכאן תביעת התובע לתשלום דמי השכירות החל מיום 1/1/2012 בסך של 198 ₪ לחודש נכון למועד הגשת התביעה. בנוסף התבקש בית המשפט לחייב את הנתבעת בתשלום חלקה בעלויות השיפוץ על פי דין. עוד מוסיף התובע כי סירובה של הנתבעת לאפשר לו להיכנס לנכס מנוגד להוראות סעיף 6(ג) לחוזה שכירות. התנהלותה של הנתבעת מגיעה לכדי הפרת הוראות סעיף 6(ה) בחוזה השכירות אשר אוסר שינויים במושכר מבלי לקבל רשות בכתב מהמשכיר. בכלל זה מפנה התובע לסעיף 6(ז) לחוק השכירות הדורש קיום כל הוראת החוק ובפרט חוקים הנוגעים לתוכניות בניין עיר ועבודות בניה.

3. הנתבעת בכתב הגנתה כופרת בזכות התובע להגיש כתב תביעה או בהיותו בעל בית כמשמעות המונח בחוק. לטעמה ככל שיוכח אחרת התובע יכנס לנעלי בעל הבית הקודם ואינו יכול לחזור מההבטחות שניתנו לה בעבר.

הנתבעת טוענת כי מזה שנתיים היא מנסה לשלם את שכר הדירה החודשי, לאותו יורש אשר למיטב ידיעתה הוא בעל הבית. לטענתה, היורש מסרב לקבל את דמי השכירות וגם התובע בעצמו מסרב לקבל את דמי השכירות באמתלה כי קיים חוב גדול יותר ובכך התובע מנסה ליצור לעצמו עילת פינוי כלפיה. הנתבעת מצהירה שבכוונתה לשלם את דמי שכירות אם כי היא אינה יודעת לטובת מי, לתובע או לבא כוחו או להפקיד לקופת בית המשפט עד תום ההליכים בתיק.

הנתבעת טוענת עוד כי בקומת הקרקע בבניין בו נמצאת דירתה קיימות שלוש דירות שלכל אחת יציאה לחצר קטנה. עת נכנסה הנתבעת לנכס, החצר הייתה מלאה בפסולת בניין ופסולת נוספת. על מנת שלא תהפוך החצר למפגע תברואתי, הודיע המשכיר לשלושת הדיירים (כולם מוגנים) שבקומת הקרקע יעשו שימוש בחצרים כאוות נפשם כל עוד והם ממשיכים להיות דיירים מוגנים בתנאי שישמרו על ניקיון החצר. בניגוד לאמור בהסכם השכירות הבעלים מעולם לא עשה פעולות ניקיון בחצר שכן זה היה חלקם של הדיירים משכך מעולם לא ביקש השתתפות בהוצאות הניקיון . לטעמה מדובר ברשות בלתי הדירה שניתנה לדיירים מזה 20 שנה כך שכל טענה בעניין זה התיישנה, הדבר היה בהסכמה מלאה תוך הבטחה שימשיך המצב להיות כך. כמו כן, הנתבעת טוענת כי השקעיה הרבה כסף בטיפוח החצר. עוד טענה שלא ניתן להמחות לתובע זכויות או חובות, וכניסתו לנעלי הבעלים היא לטוב ולרע שכן שומה עליו היה לברר את טיב הזכויות בחצר. לטענתה היא לא השתלטה על כל השטח אלא ניקתה גידרה והציבה שער לבקשת הבעלים הקודם לאחר שניתנה הסכמתו על יד מתן התחייבות בעל פה מטעמו, וזהו מצב הדברים מלפני 20 שנה עד היום. עוד טוענת הנתבעת כי סגרה את המרפסת לאחר שהתקבלה הסכמת הבעלים הקודם שכן העדיף סגירתה על מנת למנוע חדירת מים לתוך הדירה.

הנתבעת מודה בנסח הטאבו שצורף לתביעה , כאשר תוכנו של הסכם הפשרה מדבר בעד עצמו אם כי למיטב ידיעתה התובע לא עמד בתנאי הסכם הפשרה . בין התובע ליורשים מתנהלים הליכים משפטיים, ככל ויתגלו מסמכים במסגרת הליך גילוי מסמכים תוסיף ותטען בנדון.

הנתבעת מצביעה על ספקות ביחס למעמדו המשפטי של התובע וכן ספקות שאפפו את מצבו המשפט של הנכס. הנתבעת טוענת , שאחד ההליכים המשפטיים בין התובע והיורשים נוגע לביטול עסקת המכר הנטענת מחמת אי תשלום. יתרה מזאת, 3 יורשות מתוך 9 יורשים אינן צד להסכם הפשרה. אחת היורשות מתוך השלושה נפטרה ויורשיה שהם 6 במספר אינם צד לפשרה . מה שמעיד שלא ניתנה הסכמת כל היורשים לביצוע עסקת המכר בבניין.

4. הנתבעת אינה מכחישה את סירובו של מי שנהג לקבל ממנה את דמי השכירות להמשיך לגבותם, אך גם היא נתקלה ביורשים אחרים שטענו לבעלות בדירה. משכך, היא מטעימה את דבריה בכך שאינה מתנגדת לתשלום דמי השכירות והיא תיאות לעשות כן ותפקיד אותם בקופת בית המשפט או תשלם למי שיורה עליו בית המשפט, ואין בכוונתה להתחמק מהתשלום. הנתבעת טוענת שהיא עמדה בתשלומים עד ליום 31/12/2012, כאשר התשלום החודשי עמד על סך של 107.8 ₪. לאחר מועד זה הנתבעת העבירה בדואר רשום עם אישור מסירה 7 שיקים למר תאופיק על חשבון דמי שכירות לשנת 2013 והחודשיים הראשונים של 2014. למיטב ידיעתה הם הועברו לב"כ התובע ומעולם לא הופקדו למעט השיק של ינואר/פברואר 2014 שהופקד וסורב כי היה עיקול על חשבון הבנק. השיק הוחזר לנתבעת באמצעות ב"כ התובע. בחודש מרץ 2014 פנתה הנתבעת לבעלי הזכויות אשר סירבו לקבל ממנה את השיקים בעבור דמי השכירות.

הנתבעת אינה מכחישה קבלת מכתב דרישת התשלום מב"כ התובע אם כי היא חששה שיועברו הכספים למי שאינו זכאי להם בהינתן מספר יורשים בעקבות מסרים שקיבלה בדמות הוויכוחים בין התובע והיורשים לבין היורשים עצמם. כמו כן הנתבעת אינה מתכחשת לכך שמר תאופיק לטענתה "נפנף אותה מעליו" דבר שאינו פוגע בטענותיה בכל הנוגע לבעלי זכויות אחרים.

הנתבעת מכחישה את הטענה בכל הנוגע לניהול עסק של גידול ומכירת כלבים, וטוענת שכלבת הדוברמן שלה המליטה גורים שנמכרו וזה קרה פעם אחת.

בנוגע לתיקונים שנעשו לחזית הבניין, הנתבעת סומכת את ידה על התחייבותו של בעל הבית הקודם שהתחייב לשאת בעלות עבודות התיקון. הנתבעת אינה מתנגדת לשאת ולהשתתף בעלות התיקון בניכוי החלק של בעל הבית בהתאם להתחייבותו. עוד טוענת שאינה מסרבת לאפשר לבעל הבית להיכנס לדריה, אם כי התובע אינו בעל בית, וככל שיבקש להיכנס רק בתיאום עימה. משכך טוענת הנתבעת שהיא לא הפרה את החוזה וככל שיקבע שכן היא זכאית לסעד מן הצדק.

דיון והכרעה

5. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים הגעתי למסקנה כי דין התביעה ל התקבל בחלקה במובן זה שהוכח קיומה של עילת פינוי אחת והיא העילה של הפרת ההסכם בגין אי מתן זכות לתובע לבקר בדירה . מאידך שוכנעתי כי בנסיבות יש להעניק לנתבעת סעד מן הצדק ואילו דין התביעה הכספית להיות נידונה בבית הדין לשכירות לו הסמכות העניינית לדון בה. כמו כן יש להורות לנתבעת על הסרת המנעול משער הגינה כפי שיפורט להלן.

אי תשלום דמי שכירות

6. עילת פינוי ראשונה שנטענה על ידי התובע נוגעת לאי תשלום דמי שכירות כאשר התובעת הכחישה שהתובע הוא בעלי הדירה. הנתבעת אינה מכחישה שדמי השכירות לא שולמו לתובע (ראו: סעיף 1 לסיכומיה) עקב חששה לשלם למי שאינו הבעלים ה דירה. הנתבעת טוענת ומדגישה כי לאורך השנים שילמה את דמי השכירות כסדרם לבעלים הקודמים באמצעות מר תאופיק עודה ולכן הפסקת התשלום לא הייתה סתם ככה.

אכן מר תאופיק עודה – מי שהיה אמון מטעם משפחת עודה על גביית דמי השכירות - בעדותו מסר כי הנתבעת שילמה את דמי השכירות כסדרם ולא התעוררו בעיות עמה בנוגע לכך (עמ' 11 ש' 9 – 22). ונשאלת השאלה האם אכן היה לנתבעת עילה לסבור שלא ברור האם התובע הוא הבעלים החדש של הנכס? ואם היה יסוד לסברה זו האם עיכוב בתשלום דמי שכירות בשל כך הוא מוצדק ואינו מהווה עילה לפינוי?

בפסיקה נקבע כי מחלוקת בין בעל הבית לצד ג' בנוגע לבעלות על המושכר שבעתיה השוכרת מפסיקה לשלם את דמי השכירות תוך שהיא מודיעה לשני הצדדים כי תהיה מוכנה לשלם את דמי השכירות מיד לאחר בירורה אינה מגבשת את עילת הפינוי בגין אי תשלום דמי שכירות (ראו: ע"א (ירושלים) 217/95 הקדש שאול מזרחי ז"ל נ' קורלנסקי [פורסם בנבו]).

בהקשר זה לאחר ששקלתי את הראיות שהובאו לפני הגעתי למסקנה כי טענת הנתבעת לפיה לא הוכח כי התובע הוא הבעלים היחידי של הדירה - בזמן שנדרשה בשנת 2012 לשלם את דמי השכירות - הוכחה כדבעי, ולכן סירובה להפקיד בידיו את דמי השכירות החודשיים היה סירוב מוצדק. בטרם אפרט את נימוקיי לכך אעיר כי סגנונן התנסחותה של הנתבעת במכתבים השונים – גם אם הוא בוטה – אינו רלוונטי לצורך ההכרעה . מה שרלוונטי לצורך ההכרעה הן הראיות שהועמדו לצורך הוכחת הטענה ומה הוצג לנתבעת באותו שלב. כמו כן, אחלק את הדיון בנושא זה לתקופה ממועד הפניה הראשונה לנתבעת ועד להגשת התביעה ולתקופה נוספת שלאחר הגשת התביעה.

7. ראשית, בפניות עו"ד הרפז לנתבעת בכתב לא צורף ההסכם שנחתם בין התובע לבין היורשים ממשפחת עודה אשר קיבלו את הדירה לבעלותם במסגרת הסכם חלוקת העיזבון. לא צורף פסק הדין שאישר את הסכם חלוקת העיזבון וניתן בבית משפט לענייני משפחה. ללא המצאת מסמכים מהותיים אלו לנתבעת בזמן אמת, היא לא יכלה לדעת ש התובע קיבל את הבעלות בדירה לידיו כפי שנטען על ידו במכתבים ששלח לה .

שנית, יש ממש בטענת התובעת שלא כל הבעלים של הדירה חתמו עם התובע הסכם מכר. כך לדוגמא על זכויות מר דאוד עודה – שעל פי הסכם החלוקה הוא אחד מבעלי הדירה – נרשמה הער ת אזהרה לטובת התובע רק ב יום 17/6/2015. הנתבעת בהתכתבויות עם עו"ד הרפז ציינה שהיא בדקה ומבדיקתה עולה כי לתובע יש עוד שותפים ברכישה. לא הובא בפני הנתבעת הסכם הרכישה אשר מראה שהתובע הוא הבעלים של הדירה ולא יתר השותפים ברכישה. עוד טענה הנתבעת במכתבה כי הנכס בעיריה רשום עדין על שם משפחת עודה ולטענתה אלו לא מכרו א ת זכויותיהם לאחרים. לדעתי שומה היה על התובע באותו שלב להציג לה את המסמכים הרלוונטיים ולהראות לה שה תובע אומנם רכש ביחד עם אחרים א ך דירה מס' 3 בבניין - הדירה נשוא התובענה – היא דירה שאמורה להיות בבעלותו.

אמנם הובא לפני מכתב של מר תאופיק עודה שכתב לנתבעת כי הדירה נמכרה לתובע ועליה לשלם לו את דמי השכירות, אולם מסמך זה אינו מסמך משפטי שמוכיח את הטענה שאכן הדירה היא בבעלותו הבלעדית של התובע גם אם בעבר מר תאופיק עודה הוא שטיפל מטעם משפחת עודה בגביית דמי השכירות . מר תאופיק עודה לא היה הבעלים היחידי של הזכויות בדירה ולכן אין די במכתב ממנו בלבד.

שלישית, התובע בעצמו הודה בחקירתו הנגדית כי בעת משלוח המכתב לא היו בידיו את מלוא הזכויות כפי שהתגבשו לבסוף. וכך העיד בעמ' 17 ש' 1 – 14:

"ת. הערת האזהרה שלי... אתה עושה פה דבר שאנחנו צריכים ללמוד ממך שיעור. 2015 נרשם הערת אזהרה של היורש האחרון שקניתי מכל הרשימה הגדולה. היו 32 יורשים והחוזה מצורף. יש 6 יורשים מתוכם שלא רצו למכור עם כל המשפחה. רכשתי בשלבים ואת האחרון רכשתי בשנת 2012.
ש. מהמסמכים שאתה צירפת זה מה שעולה. לא ראיתי שום הערת אזהרה או רישום קודם?
ת. למה, יש נסח רישום ואתה יכול לראות. מפנה לעמוד 7 שם רשום שהערת האזהרה נרשמה ביום 9/1/11. אחר כך רואים פה לפי התהליכים שבאו ה-6 האלה אחר כך וקניתי אותם.
ש. אז רכישת הדירה הושלמה מתי?
ת. עם כל היורשים בהערת האזהרה האחרונה נעשתה ביום 17/6/15.
ש. וזה מתייחס לדירה הזאת?
ת. כן.
ש. אז עסקת המכר של הדירה הספציפית הושלמה רק לאחר היורש האחרון שזה בשנת 2015?
ת. נכון."

נכון שבעת משלוח ההתראות בשנת 2012 היו מרבית הזכויות בדירה בידי התובע. אך משהוכח כי מקצת מהזכויות היו עוד בידי אי אלו יורשים ממשפחת עודה סירוב הנתבעת לשלם לתובע – ללא שהובא אסמכתא ברורה כי אלו היו צריכים להיות משולמים אך ורק לתובע - היה מוצדק ואינו מקנה עילת פינוי בידי התובע.

רביעית, תימוכין לקביעתי לעיל ניתן לראות את ההתאמה המופתית בין מועד רישום הערת האזהרה האחרונה לטובת התובע על זכויות דאוד עודה ביום 17/6/2015 לבין מועד הגשת התביעה הנוכחית ביום 30/6/2015. התובע רק לאחר שהיו בידיו מלוא זכויות הבעלות בדירה הגיש את תביעתו אך לא לפני כן דבר המעיד שהתובע היה מודע שרק החל ממועד זה לא יכולה עוד להיות מחלוקת שדמי השכירות אמורים להיות משולמים אליו ורק אליו.

8. נושא שני עליו חלוקים הצדדים בעניין דמי השכירות נוגע לשיעור דמי השכירות החודשיים למרות שקבעתי כי הייתה הצדקה לאי תשלום בשל הערפל בנושא הבעלות. דמי השכירות המוסכמים נכון ליום 1/11/1994 – מועד כריתת הסכם השכירות – היו בסך של 100 ₪. לאחר שהצמדתי סכום זה בהתאם לפרסומי משרד הבינוי והשיכון (ראו: https://www.gov.il/he/Departments/General/tenant_protection_act אליו הפנה בא כוח הנתבעת ) עד ליום 1/12/2012 (המועד ממנו דרש התובע שהנתבעת תשלם) מתקבל סך של 190.39 ₪ בהתאם לעמדת התובע. לכן עמדת הנתבעת לא הייתה נכונה ואילו ההתנגדות הייתה רק בשל עניין זה ייתכן ולתובע קמה עילת פינוי אם כי לא בטוח כפי שאפרט בהמשך. אולם משקבעתי כי לנתבעת הייתה הצדקה לא לשלם את דמי השכירות מאחר ולא ידעה בוודאות שהתובע הוא הבעלים אין לקבוע שלתובע עילת פינוי מסיבה זו.

קביעה זו נכונה עד למועד הגשת התביעה. אולם ממועד הגשת התביעה ואילך - אליה צורפו כל המסמכים הרלוונטיים לרבות הסכם חלוקת הע יזבון של משפחת עודה, פסק הדין שניתן בבית משפט לענייני משפחה, ההסכם בין יורשי עודה לתובע ואחרים - הנתבעת כבר ידעה שמלוא הזכויות בדירה עברו לידי התובע ולא צריכה להיות עוד מחלוקת שהוא הבעלים. הנתבעת לאחר הגשת התביעה הפקידה את דמי השכירות שלטענתה מגיעים – לאחר שקיבלה יעוץ משפטי הולם - אולם סכומים אלו אינם מכסים באופן מלא את הנדרש ממנה בשים לב לכך שהיא הפקידה תשלומים לפי דמי שכירות בסך של 107 ₪ בעוד ששיעור דמי השכירות הנכון הוא 198 ₪. רק בשלב מאוחר יותר החלה הנתבעת ל הפקיד סכום חודשי בסך של 198 ₪. נשאלת השאלה האם הפרשים אלו מצדיקים להורות על פינויה של הנתבעת מהדירה ? לטעמי אין הצדקה להורות על פינוי הנתבעת בשל קיומם של הפרשים והדבר אינו מקים בידי התובע עילה לבקש את פינויה. פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות מתגבש כאשר הדייר מנתק כל קשר עם בעל הבית ומפסיק באופן קבוע לשלם את דמי השכירות. לא כל הפסקה בתשלום דמי השכירות מקימה עילת פינוי כנגד דייר. ניתוק קבוע הוא תנאי בל יעבור להקמת עילת פינוי (ראו: ע"א 582/61 בוכול נ' בוכהלטר, פ"ד טו 1320). אם יש איחור קל ופעוט בתשלום דמי שכירות אין ביד בעל הבית עילה לפנות את הדייר (ראו: ע"א 106/52 נקה בע"מ נ' אלואלשווילי, פ"ד ט 490). לאור זאת, אי תשלום הפרשים ותשלומים חלקיים אך קבועים של דמי השכירות אינם מקיימים אחר תנאי עילת הפינוי בגין אי תשלום דמי השכירות . לכן נפסק כי במקרה כזה יש בידי בעל הבית עילת תביעה כספית אך אין בידיו עילה לבקש פינויו של הדייר (ראו: ע"א (ת"א) 258/95 ויסמן ואח' נ' פרלמוטר ואח' [לא פורסם]).

בשים לב לאמור לעיל אני קובע שלא קמה לתובע עילת פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות מאחר והייתה מחלוקת כנה בעניין הבעלות בדירה.

חצר הגינה וסגירת המרפסת

9. טענה נוספת אשר בפי התובע נוגעת לחצר הגינה אשר נמצאת בכניסה לדירה. לטענת התובע הנתבעת גידרה וספחה חצר זו אליה מה שמקנה בידיו עילה לפנותה. עוד נטען כי הנתבעת סגרה את המרפסת ללא היתר וללא הסכמת הבעלים והוא אף פנה אליה במכתב על הפרה זו. לטענתו על פי תנאי ההסכם חל איסור על השוכר לבצע שינויים במושכר ללא קבלת הסכמת המשכיר לכך בכתב (סעיף 6(ה) להסכם) . הנתבעת טוענת כי טיפחה את הגינה וגידרה אותה בהסכמת הבעלים הקודם ממשפחת עודה. עוד טענה שסגירת המרפסת אף היא נעשתה בהסכמת הבעלים הקודם לאחר שהתלוננה על חדירת מי גשמים מאותה מרפסת.

10. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים הגעתי למסקנה כי טענות אלו אינן מקימות בידי התובע עילת פינוי כנגד הנתבעת.

ראשית, אני מסכים עם הטענה לפיה חצר הגינה עומדת לשימוש הנתבעת כמו כל דייר אחר בגינה. לכן עצם העובדה שהנתבעת טיפחה את החצר ושתלה בה צמחים וורדים אינה מהווה עילה לפינויה. לכן איני מקבל את עדות התובע לפני לפיה אין לנתבעת שום זכות להשתמש בגינה (עמ' 16 ש' 5 – 6).

אמנם בהסכם השכירות שנכרת הגינה לא אוזכר ה באופן מפורש ככלול ה במושכר. אולם עדין יש לראות בגינה ובחצר כחלק מהשטחים הציבוריים המשותפים לכלל היחידות וכרכוש משותף אשר עומד לכלל הדיירים בבניין לרבות הנתבע ת. לאור זאת, הנתבעת זכא ית לעשות שימוש סביר ברכוש המשו תף כמו כל דייר אחר בבניין (לעניין זכות השימוש הסביר ברכוש משותף ראה: ע"א 549/73 אנטוני וינטרס נ. אילן זמורה ואח', פ"ד כח(1) 645 (1974)).

למסקנה הנ"ל הגעתי גם מהוראות ההסכם עצמו אשר מטיל חובה על הנתבעים לשמור על ניקיון החצר, חדר המדרגות וכלל החלקים המשותפים. מטרת השכירות בעניינ נו הייתה למגורים ואך סביר הוא כי הנתבעת תעשה שימוש בחצר ובגינה ולכן היא משמשת את מטרת השכירות. לכן אין לומר כי הנתבע ת פלש ה לגינה וזכות ה המלאה הייתה לעשות בגינה שימוש סביר.

שנית, בתמונה שצירף התובע לתצהיר עדות הראשית רואים שבנוסף לגדר הרשת יש שם שער עם מנעול. לאור זאת אני מקבל את הטענה שהנתבעת סיפחה לעצמה את הגינה לשימושה הבלעדי. נשאלת השאלה האם הייתה הסכמה של הבעלים הקודמים לכך? ואם לא הייתה הסכמה האם הדבר מקנה עילת תביעה בידי התובע? מר תאופיק עודה שלל בתצהירו הסכמה שלו או של קודמו ממשפחת עודה שטיפל בשכירות. יחד עם זאת, טענתו שקודמו ממשפחת עודה לא הסכים למהלך זה מהווה עדות מפי השמועה. גם אם אקבל את הגרסה של הנתבעת ולשיטתה היא לא טוענת שהייתה הסכמה שהיא תתפוס חזקה בלעדית בגינה אלא ניתנה לה זכות להשתמש. אולם גם אם אקבל את הטענה שלא הייתה הסכמה להשתלטות על הגינה משפחת עודה ויתרה על עילת פינוי זה. מר עודה טען כי התחיל לטפל בדירה בשנת 2006 והחריגות הנטענות כבר היו קיימות (עמ' 8 ש' 26). טענה זו אף מתיישב עם עדות הנתבעת לפיה גדרה את החצר בשנת 1997 (עמ' 26 ש' 10). ביום 29/8/2007 שלח עו"ד כמאל בשם משפחת עודה מכתב (ראו: נספח יב/1 לתצהיר התובע) לנתבעת בו הוא מביע התנגדות לסגירת המרפסת. יחד עם זאת, הגינה כלל לא מוזכרת במכתב זה ולמעלה מכך הגידור סביבה קיים כבר החל משנת 1997 ללא כל מחאה מצד משפחת עודה . מאידך משפחת עודה המשיכה לאחר מכתב זה לגבות את דמי השכירות כסדרם ולא הגישה תביעת פינוי בגין השתלטות על הגינה או סגירת המרפסת.

ההלכה הפסוקה קבעה כי כאשר בעל דירה ממשיך לגבות דמי שכירות – למרות הפרה נטענת של ההסכם – ולא מסייג את גביית דמי השכירו ת בעמידה על תביעת פינוי הדבר יכול לשלול ממנו תביעת פינוי בשל הפרת הסכם השכירות (ראו: ע"א 401/75 נכס ברחוב בורוכוב 38 בתל-אביב נ' שוימר, פ"ד ל(1) 320, 328). בענייננו מצאה משפחת עודה להתריע בפני הנתבעת רק על סגירת המרפסת תוך שהיא מבקשת ממנה לתקן הפרה זו ותוך שמירה על זכותה להגיש תביעת פינוי. לכן לעניין סיפוח הגינה לידי הנתבעת ויתרה משפחת עודה על הפרה זו והיא אינה מקנה בידי התובע עילת פינוי. למותר לציין כי ויתור זה מחייב גם את התובע שנכנס בנעלי משפחת עודה (ראו: סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971).

11. שלישית, הטענה כי הנתבעת השתלטה על הגינה אינה מהווה הפרה לתנאי מתנאי ההסכם. היא לכל היותר מקנה זכות לבקש סילוק ידה מהגינה עצמה (ראו לדוגמא: ע"א 420/64 ארמונות אלנבי נ' ששון, פ"ד יט(2) 8) או הסרת השער אך אינה מקנה עילה לפינויה מהדירה. על מנת שבעל בית יוכל לבסס עילת פינוי בגין הפרת הסכם עליו להראות שתנאי ההסכם אוסרות על הדייר להשתלט על חלקים ברכוש המשותף , להבדיל מהאיסור על פי הדין לעשות כן. במידה והתובע לא מצביע בהסכם שהשתלטות על הגינה מהווה הפרה של הוראה מפורשת בהסכם הוא לא יכול להסתמך על עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר (ראו: ע"א 116/66 חלקה 62 גוש 6946 בע"מ נ' זמל, פ"ד כ(4) 226).

רביעית, גם לאחר משלוח המכתב על ידי עו"ד כמאל, שאוזכר לעיל , המשיכו משפחת עודה במשך חמש שנים תמימות לגבות את דמי השכירות. גם אם הם עמדו בהתחלה על זכותם לפנות את הנתבעת מהדירה בשל ההפרה הנטענת בדמות סגירת המרפסת מעבר של חמש שנים במהלכם הנתבעת משלמת את דמי השכירות כסדרם (וראו עדות עודה לפיה הנתבעת לא פיגרה מעולם בתקופה בה טיפל בתשלום דמי השכירות) מקהה את העוקץ מהטענה ומבססת את הטענה שמשפחת עודה ויתרה גם על עילת פינוי זו. ככל שעובר זמן ממועד משלוח המכתב כך מתבססת לה טענת הוויתור על ההפרה. הגדיל לעשות התובע עת לאחר משלוח ההתראה הראשונה במחצית שנת 2012 שוב השהה את תביעתו עד למחצית שנת 2015 במשך שלוש שנים ולכן גם הוא נחשב כמי שויתר על זכות התביעה לפינוי המושכר בעילה זו. התביעה הוגשה לאחר 8 שנים מיום שמשפחת עודה מחתה על סגירת המרפסת ולכן השיהוי בהגשת התביעה בעילה זו עומד בעוכרי התובע.

לאור נימוקים אלו לא מצאתי בטענות של ההשתלטות על החצר וסגירת המרפסת משום עילה לפינוי הנתבעת מהדירה. על המעשה הראשון ויתר בעל הבית הקודם והוא אינו מקנה כשלעצמו עילה לפנות את הנתבעת. בגין המעשה השני – הגם שהוא מהווה הפרה של הסכם השכירות – ויתר בעל הבית הקודם על הפרה זו.

יחד עם זאת, יש להורות לנתבעת להסיר את המנעול מעל השער שנמצא בכניסה לגינה שכן הנתבעת אינה יכולה לתפוס חזקה בלעדית בגינה.

הוצאות בגין תיקונים

12. עילת פינוי נוספת לה טוען התובע היא בגין הפרת ההסכם בכך שהנתבעת ממאנת לשאת בחלקה בהוצאות תיקון ושיפוץ שנעשו בבניין בהתאם לחלקה היחסי. לצורך כך מסתמך התובע על הוראות סעיף 7 להסכם השכירות הקובע:

"השוכר מסכים ומתחייב לשלם למשכיר בכל חדש את חלקו הפרופורציונלי בהוצאות הכרוכות במאור ונקוי חדר המדרגות, נקוי החצר והחזקת הגן וכל שרותים אחרים הכרוכים בהחזקת הבית. הוצאות אלה תחולקנה בין כל דיירי ומחזיקי הבית באופן פרופורציונלי למספר הדירות שבבנין, ותוספנה לשכר הדירה."

אני מסכים עם טענת הנתבעת שסעיף 7 להסכם השכירות מתייחס להוצאות שוטפות ואינו מתייחס לשיפוץ כללי של הבניין. ראשית, פרשנות זו מתבקשת מלשון ההסכם. שנית, פרשנות זו הושמעה בפסיקה אליה הפנתה הנתבעת (ראו: ת.א. (תל-אביב) 60267/00 גלנסקי נ' קוזי [פורסם בנבו]).

13. שלישית, סעיף 68 (ד) לחוק הגנת הדייר הוא המקור לחיוב דייר מוגן בעלויות שיפוץ הבניין. סעיף 67 לחוק הגנת הדייר לעומת זאת קובע כי אם קבע בית הדין לשכירות את שיעור התיקונים שעל שוכר לשאת בו בהתאם לסעיף 68 יראו בקביעה זו כחלק מדמי השכירות לעניין תביעת פינוי בשל אי תשלום. אם נקבל את הפרשנות לפיה סעיף 7 עוסק גם בשיפוץ הבניין להבדיל מתחזוקתו השוטפות נקנה בכך לבעל הבית עילת פינוי בשל הפרת הסכם ובפועל הדבר יהווה התנאה על הוראות סעיף 67 לחוק הגנת הדייר – דהיינו יצירת עילת פינוי שלא על פי האמור בו. דא עקא, בהתאם לסעיף 62 (ג) לחוק הוראות אותו פרק יחולו על אף האמור בכל הסכם דהיינו הוראות פרק זו גוברות על הוראות כל הסכם.

בשל הנימוקים לעיל אני קובע כי אין לתובע עילת פינוי – בשלב זה – בשל אי נשיאת הנתבעת בעלות שיפוץ הבניין בהתאם לחלקה היחסי הקבוע בחוק הגנת הדייר.

ניהול עסק במושכר

14. אפתח ואומר כי לא מצאתי ממש בטענת ניהול העסק. הוכח כי הנתבעת מכרה גורי כלבים של הכלבה שהחזיקה בדירה. אולם לא הוכח כי מדובר בעסק בעל מחזוריות קבועה על כל הכרוך בכך המחייב הוצאת רישיון עסק . לכל היותר ניתן לומר כי מדובר בעסקה אקראית כמשמעה בפקודת מס הכנסה. נכון שהנתבעת אמרה לחוקרי התובע בשיחה עימם כי ייתכן ובעוד שנתיים או יותר היא תמכור שוב גורים אך לא בשנה הקרובה. אין לומר על סמך אמירה לא וודאית זו שמדובר בעסק.

הראיה התובע טוען טענה זו בסיכומיו בשפה רפה ולא מפנה – מלבד לשיחו ת עם החוקרת – לשום ראיה אחרת על מנת שתבסס את הקביעה שמדובר בעסק הדורש רישיון עסק. עיקר השימוש בדירה הוא למגורים ומכירת גורי כלבים פעם בכל מספר שנים – ככל שישנה יותר ממכירה אחת והדבר לא הוכח – אינה הופכת את הנתבע ת לבעלת עסק למכירת כלבים.

באשר לטענה כי גידול כלבת הדוברמן מהווה מטרד טענה זו לא הוכחה בראיות מספיקות. התובע בעניין זה העיד עדות יחידה ולא הביא כל ראיות פיזיות או עדים נוספים על מנת לתמוך בטענתו. התובע טוען בתצהירו לקיומן של ממצאים פיזיים כגון צואה בחדר מדרגות או שריטות על דלתות כתוצאה ממעשי הכלבה וכלבים אחרים שמגיעים בעקבותיה. אך הוא לא טרח להביא צילומים לדוגמא. הוא לא ציין תדירות של הופעת המטרד הנטען או משכו ובאיזה שעות של היום. על מנת שתקום לבעל בית עילת פינוי מכוח הטרדה – והדבר אפשרי - עליו להוכיח כי התנהגות מטרידה ומרגיזה הנושאת אופי מתמיד וקבוע שמכביד באורח ניכר על קיומם של יחסי השכירות תקינים (ראו: בר אופיר, סוגיות בהגנת הדייר, עמ' 95). התובע אף יחס את המטרד לקיומ ו של עסק אך כאמור לעיל הוא לא הוכיח קיומו של עסק.

כניסה לדירה

15. התובע טוען כי הנתבעת אינה מאפשרת לו כניסה לדירה בניגוד לחובתה בהתאם להסכם. אכן טענה זו הוכחה כדבעי ודי אם נפנה למכתבה של הנתבעת מיום 7/12/2014 בו היא כתבה לעו"ד הרפז בתשובה לדרישתו לתאם ביקור בו היא כינתה את הפניה כהטרדה. אין ספק כי באותו שלב היה התובע בעל הזכות האובליגטורית בחלק מהדירה (מרביתה) על פי הערת אזהרה שנרשמה לזכותו וסירובה של הנתבעת לאפשר לו לבקר בדירה מהווה הפרה של ההסכם. על פי סעיף 10 להסכם השכירות הפרה של הוראות ההסכם מקנה לבעל הדירה זכות לבקש סעד של פינוי.

הנתבעת בחקירתה לא הכחישה את הטענה אך טענה כי ענתה שהתובע יכול לבוא לכוס קפה אך לא לבדוק את הדירה (עמ' 25 ש' 22 – 28). משמע הנתבעת ממשיכה בסירובה לאפשר ביקור של התובע. כעת בסיכומיה הנתבעת מסכימה לאפשר לתובע לבקר בדירה. לכן בעילה זו אני קובע שהנתבעת הפרה את הסכם השכירות.

סעד מן הצדק

16. הנתבעת טוענת כי במידה ותימצא קיומה של עילת פינוי היא זכאית לסעד מן הצדק בהתאם להוראות סעיף 132 לחוק הגנת הדייר.

בפסק הדין קבעתי לעיל כי אי תשלום דמי השכירות בשל אי הבהירות בנושא הבעלות אינו מקים את עילת הפינוי. כך גם לגבי אי תשלום ההפרשים, אי נשיאתה בעלות השיפוץ והטענה של ניהול עסק בדירה וגרימת מטרד. נותר ה אפוא העילה של הפרת ההסכם בגין אי מתן זכות לתובע לבקר בדירה.

17. האם יש להעניק לנתבעת סעד מהצדק בשל העובדה שהנתבעת לא אפשרה לתובע לכנס לנכס? סעיף 132 (א) לחוק הגנת הדייר קובע סייג כללי לפינוי דייר ומורה כדלקמן:

"על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתת".

נפסק שסעד מן הצדק הוא סעד יוצא דופן, שאינו ניתן בנקל, כדבר שבשגרה . כדברי כב' השופט רובינשטיין ברע"א 8334/07 דאלי מיסודה של אבנעל נ' גיורא בירמן [פורסם בנבו] : "בית משפט זה אף הנחה כי יש להעניק את הסעד בצמצום, על מנת שלא יהא היוצא מן הכלל שנקבע בסעיף הופך להיות הכלל".

לאחר ששקלתי את נסיבות המקרה הגעתי למסקנה כי יש להעניק לנתבעת סעד מן הצדק. אחד השיקולים המרכזיים שיש להביא בחשבון בעת השקילה האם לתת סעד מן הצדק הוא גודלו של "החטא" . בענייננו מדובר בהפרה של ההסכם שנוגעת לסעיף שאינו לדעתי סעיף מרכזי בהסכם. יתרה מכך, הנטייה לתת סעד מן הצדק בדירת מגורים היא יותר גדולה מהנטי ה לתתו בנכס מוגן המשמ ש לעסק. יתרה מכך, יש להביא בחשבון כי הנתבעת שילמה בעבר ולפני העברת הזכויות לתובע את דמי השכירות כסדרם ולאחר הגשת התביעה היא נכונה להפקיד את דמי השכירות שאינם שנויים במחלוקת בקופת בית המשפט.

לאור זאת יש בדעתי להעניק לנתבעת סעד מן הצדק. כחלק מכך אני פוסק כי על הנתבעת לשלם לתובע את כל דמי השכירות שעליה לשלם עד מועד מתן פסק הדין. לצורך כך הכספים שהופקדו בקופת בית המשפט יועברו לבא כוח הנתבע. כמו כן יתרת ההפרשים ישולמו לתובע באמצעות בא כוחו בתוך 60 יום מהיום. בנוסף אני מחייב את הנתבע בתשלום נוסף בסך של 5,000 ₪. תשלום זה ישולם בתוך 90 יום מהיום. במידה והנתבעת לא תשלם תשלומים אלו היא תפונה מהדירה.

דמי שכירות ועלות השיפוצים

18. התובע בסיכומיו מתייחס לסמכותו העניינית של בית המשפט לדון בתביעות לתשלום דמי שכירות ושיפוצים. אומר מיד כי אינני מסכים עם טיעוניו בעניין זה והסמכות מקונית לבית הדין לשכירות ולא לבית משפט השלום.

סעיף 140 (א) לחוק הגנת הדייר קובע כי בית הדין לשכירות מוסמך לדון בכל העניין הנובע מפרק ב' – ה' לסימן ב' של החוק. קריאה של פרקים אלו נמצא כי דמי השכירות ועלות תיקונים מוסדרים בו. לכן הסמכות העניינית תביעות הכספיות מסורה לבית הדין לשכירות.

סעיף 151 (א) מורה כי מצא בית משפט שעניין מסוים מצוי בסמכות בית הדין לשכירות יורה בית המשפט על העברתו לבית הדין לשכירות. לכן יש בדעתי להורות על העברת חלק זה של התובענה לבית הדין לשכירות.

התוצאה

19. לאור האמור לעיל הגעתי למסקנה כי אין בידי התובע עילה לפנות את הנתבעת למעט עילה אחת בשל אי מתן זכות לתובע לבקר בדירה. בשל עילה זו מצאתי לנכון להעניק לנתבעת סעד מהצדק.

לצורך כך על הנתבעת לשלם לתובע את כל דמי השכירות שעליה לשלם עד מועד מתן פסק הדין. לצורך כך הכספים שהופקדו בקופת בית המשפט יועברו על ידי המזכירות לבא כוח הנתבעת. כמו כן יתרת ההפרשים ישולמו בתוך 60 יום מהיום. בנוסף אני מחייב את הנתבעת בתשלום נוסף בסך של 5,000 ₪. תשלום זה ישולם בתוך 90 יום מהיום. במידה והנתבעת לא תשלם תשלומים אלו היא תפונה מהדירה.

הנתבעת תסיר לאלתר את המנעול על השער הנמצא בגינה הנמצאת בפתח דירתה.

כמו כן, אני מורה על העברת התביעה בכל הקשור לדמי השכירות והשיפוצים לבית משפט לשכירות בחיפה לו הסמכות העניינית לדון בתובענה הכספית.

בשים לב לכך שרק חלק מטענות התובע התקבלו אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע הוצאות משפט בסך של 5,000 ₪.

מזכירות בית המשפט תמציא העתק מפסק הדין לבאי כוח הצדדים וכן תדאג להעברה הכספית עליה הוריתי ולהעברת התיק לבית משפט לשכירות בחיפה.

ניתן היום, י"א אדר תשע"ח, 26 פברואר 2018, בהעדר הצדדים.