הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ת"א 63560-10-17

בפני
כבוד ה שופט אורי גולדקורן

התובע

ווקף ג'אמע אלאסתקלאל
באמצעות ועד מתוולי
ע"י ב"כ עו"ד חוסיין פריד

נגד

הנתבע
אמיל חזות, ת.ז. XXXXXX925
ע"י ב"כ עו"ד דלית כסלו-ספקטור

פסק דין

תביעה לפינוי מושכר, לתשלום דמי שכירות ודמי שימוש ראויים ולתשלום חוב ארנונה.

רקע וכתבי טענות

1. בחודש אפריל 1997 נכרת הסכם בין התובע לבין צבי ויעקב כהן, על-פיו השכיר להם התובע חנות בבעלותו המצויה בקומת קרקע ברחוב שיבת ציון בחיפה (להלן: החנות). ביום 10.5.2009 השכיר יעקב כהן לנתבע את החנות בשכירות משנה, בהסכמתו של התובע. בהסכם בין כהן לנתבע, עליו מתנוססות אף חתימה וחותמת התובע, נקבע, בין השאר:
"מר חזות אמיל ראה את החנות והסכים לשכור אותה לתקופה של אחד עשר חודשים שהתשלום יבוצע כל חודש בסכום של 1,300 ₪, כולל ארנונה. חשמל, מים וכן כל תשלום אחר יחול על השוכר. הסכם זה כפוף להסכמה של הווקף האיסלמי שיקבל את חלקו בשכירות 500 ₪ לחודש".

יעקב כהן והנתבע חתמו ביום 6.3.2011 על הסכם הארכת השכירות. בהסכם החדש נקבע, בין השאר:

"מר חזות אמיל ... מעונין להמשיך בשכירות החודשית למשך אחד עשר חודשים מהיום עד 5.2.12 התשלום 1,300 ₪ (אלף שלוש מאות ₪) יבוצע כל חודש בחודשו. התשלום כולל ארנונה עירונית. שאר התשלומים יחולו על השוכר כגון מים, חשמל, מס שלטים, גז. הסכם זה הינו המשך להסכם שנכתב 10.5.09 והינו בהסכמת הווקף האיס למי ובכפוף לו".
2. ביום 27.6.2011 חתמו התובע ויעקב וצבי כהן על "הסכם פינוי דייר מוגן", בו נכתב, בין השאר:

"3. הדיירים (יעקב וצבי כהן - א"ג) מצהירים בזה כי חוזה שכירות המשנה הנ"ל עם השוכר מר חזות אמיל הסתיים וכי אין להם שום התחייבות כלפיו מכל מין וסוג.
.
8. הדיירים מתחייבים למסור את החזקה והמפתחות של הנכס לידי מיופה כוחו של בעל הנכס עו"ד פריד חוסיין".

3. ביום 10.7.2011 נחתם הסכם שכירות בלתי מוגנת בין התובע לבין הנתבע. בהסכם נקבע שתקופת השכירות מתחילה ביום 1.7.2011 ומסתיימת ביום 30.6.2012, וכי ניתנת לנתבע אופציה להאריך את השכירות לתקופה נוספת של שנתיים. בסעיף 2.3 להסכם נקבע כי "מימוש תקופת השכירות של כל שנה מתקופת האופציה תיעשה בהסכם נפרד בכל פעם". עוד נקבע כי דמי השכירות החודשיים יהיו 1,500 ₪, ובנוסף ישלם הנתבע ארנונה, הוצאות ושירותים המחוברים למושכר, כגון חשמל, מים, גז ובזק. בסעיף 6.3 להסכם התחייב הנתבע להעביר על שמו חשבונות ארנונה, חשמל, מים וטלפון. בסעיף 13 נקבע כי כתובת הנתבע לצורך הסכם זה הינה ברח' הקוממיות 8 בקרית ים ג'.

4. ביום 31.10.2017 הגיש התובע נגד הנתבע תביעה לפינוי החנות ולתשלום יתרת דמי שכירות לתקופה 1.7.2011 - 30.6.2014, דמי שימוש ראויים לתקופה 1.7.2014 - 31.10.2017 ותשלום חוב ארנונה. בכתב התביעה נטען כי דמי השכירות למשך 36 חודשים הינם 1,500 x 36 = 54,000 ₪, דמי השימוש הראויים למשך 39 חודשים הינם 39 x 4 ,000 = 156,000 ₪, וחוב הארנונה עומד על סך 46,738 ₪. עוד נטען כי מהסכום המצטבר (54,000 + 156,000 + 46,738 = 256,738 ₪) יש להפחית סך 58,200 ₪ ששילם הנתבע, ולכן הועמד הסעד הכספי הכולל בתביעה על סך 198,538 ₪.

5. בכתב ההגנה הועלו הטענות הבאות:
(1) כשנדרש הנתבע לחתום על הסכם השכירות ביום 10.7.2011, אמר לו עורך הדין של התובע שאין לו מה לדאוג, והכל נשאר אותו דבר, לרבות לגבי תשלום הארנונה. הנתבע חתם על ההסכם ביום 10.7.2011 מבלי שהבין כי הוא כולל התחייבות שלו לשאת בתשלום הארנונה;
(2) דמי השכירות שולמו במלואם במזומן לנציגי התובע שהגיעו לחנות, אך לא תמיד הם מסרו לו קבלות המעידות על ביצוע התשלום;
(3) לאחר שנותק הקשר עם נציגי התובע, ולאחר שבשנת 2016 נדרש הנתבע לפנות את החנות, העביר הנתבע, באמצעות עורכת-הדין שלו, לידי התובע בחודש ינואר 2017 שיק בסך 9,000 ₪;
(4) מעולם לא קיבל הנתבע דרישות מהתובע לתשלום ארנונה.

6. בישיבה ביום 14.4.2019 הודיע בא-כוח התובע שהנתבע פינה את החנות ביום 4.6.2018.

נסיבות כריתת הסכם השכירות

7. כמתואר לעיל, ביום 6.3.2011 נכרת הסכם שכירות משנה בין יעקב כהן והנתבע, לתקופת שכירות שסיומה ביום 5.2.2012. בהסכם נקבע שדמי השכירות החודשית בסך 1,300 ₪ כוללים בתוכם תשלום ארנונה. עוד בטרם הגיעה תקופת שכירות המשנה לסיומה, חתמו התובע והנתבע ביום 10.7.2011 על הסכם שכירות, בו נקבע כי דמי השכירות החודשית יהיו 1,500 ₪ ובנוסף - יישא הנתבע בתשלום ארנונה. האם במועד כריתת הסכם השכירות עם התובע, הבין הנתבע שזכויותיו על-פי הסכם שכירות המשנה התבטלו עוד בטרם הגיעה לסיומה תקופת שכירות המשנה, ושמעתה ואילך יהא עליו לשאת בתשלום ארנונה בנוסף לתשלום דמי שכירות חודשית בסך 1,500 ₪?

8. מטעם התובע העיד עורך-דין סאמי שריף, חבר וועד מתוולי של התובע החל משנת 2009 . בסעיף 8 לתצהירו נכתב כי בעת שהנתבע חתם ביום 10.7.2011 על הסכם השכירות עם התובע הוא "לא העלה שום טענה". בחקירתו הנגדית הוא אמר שעל גבי ההסכם מתנוססת חתימתו של עורך-דין פריד חוסיין בשם התובע (עמ' 4 לתמלול ישיבה מיום 2.3.2021). עורך-דין סאמי שריף אישר שהוא עצמו נכח במעמד החתימה (עמ' 7, שם). כשנשאל מי הקריא לנתבע את ההסכם, הוא ענה:

"כמובן מי שהקריא את ההסכם זה מי שערך את ההסכם. זאת אומרת הנתבע קרא את הכול. הוא הבין את הכל. זה נכתב בפניו ... מי שערך את ההסכם הקריא לו את הכל ... מי שערך זה עורך דין ערך".

9. בסעיף 65 לתצהירו של הנתבע נכתב שהתצהיר הוקרא בפניו על-ידי עורכת דין לירן כהן בקנרוט. בתחילת חקירתו השיב הנתבע בחיוב כשנשאל אם הסבירו לו את תוכן התצהיר ומיד לאחר מכן אמר: "לא הסבירו לי" (עמ' 19 לתמלול ישיבה מיום 2.3.2021). לאור זאת החלטתי שאין מקום לקבל את התצהיר כעדות ראשית, והוריתי על מתן עדות ראשית בעל-פה. בעדותו הראשית לא נשאל הנתבע שאלות בנוגע לנסיבות חתימתו על ההסכם. הוא אמר שהוא יודע לקרוא (עמ' 22, שם), ובחקירתו הנגדית אמר שלא קרא את ההסכם, ו"אף אחד לא הסביר לי" (עמ' 24, שם).

10. עדותו הראשית של התובע, שניתנה בעל-פה, לא תמכה בטענות שהועלו בכתב ההגנה בכל הנוגע להטעייתו במעמד כריתת ההסכם עם התובע, או בהבטחה שניתנה לו על-ידי נציג התובע, לפיה "הכל נשאר כמו שהיה". כאמור, בעדותו הראשית הוא לא נשאל ולא אמר דבר מכל אלה. הוא לא העיד על הטענות בסעיפים 10-9 בכתב ההגנה, בדבר אותו עורך דין שהבטיח לו ש"הסכום כולל ארנונה בדיוק כפי שהיה". הנתבע העיד שהוא יודע לקרוא, ואישר כי חתם על ההסכם. די בכך כדי לדחות את טענות יו בכל הנוגע לנסיבות החתימה על הסכם השכירות ולאי-הבנתו את תנאיו . התובע הוכיח שהנתבע חתם על ההסכם לאחר שקרא אותו, וכי הוא מ חויב לתנאיו, לרבות התחייבותו לשלם ארנונה (ובכפוף לאמור בפסקה 14 להלן), אף אם תוכנם לא הוסבר לו על-ידי נציג התובע.

אי-תשלום דמי שכירות

11. ממועד כריתת ההסכם בין התובע לבין הנתבע, 10.7.2011, ועד למועד הגשת התביעה, 31.10.2017, חלפו 76 חודשים. בכתב ההגנה טען הנתבע כי שילם את מלוא דמי השכירות המגיעים ממנו, ובסעיף 8.3 לכתב התביעה טען התובע כי הנתבע שילם 58,200 ₪ בלבד. בסעיף 14 לתצהירו של עורך-דין סאמי שריף נטען כי הנתבע שילם 48,200 ₪ (ולא 58,200 ₪, כנטען בכתב התביעה), וכראיה הוא צרף לתצהירו שוברי קבלות שהופקו לנתבע על-ידי התובע.

הנתבע אמר בחקירתו כי שילם דמי שכירות "עד הרגע האחרון" וכי "לפעמים הייתי מקבל (קבלה - א"ג) ולפעמים לא" (עמ' 32 לתמלול ישיבה מיום 2.3.2021) . עורך-דין שריף העיד בחקירתו הנגדית כי וועד מתוולי טיפל בגביית דמי השכירות, ו"מישהו מטעם הוועד" היה נוהג ללכת לשוכרים ולגבות את דמי השכירות המגיעים לתובע ("אנחנו פשוט פונים לשוכרים ומקבלים את זה" -עמ' 2, שם).

חובת ההוכחה לאי-תשלום דמי שכירות רובצת על התובע, בבחינת "המוציא מחברו - עליו הראיה". מפירוט גביית התשלומים כנגד קבלות בסעיף 14 לתצהירו נעדר רישום של גבייה כלשהי במשך 16 חודשים רצופים, בין ינואר 2013 לאפריל 2014. קשה להלום כי בתקופה זו לא הגיעו נציגי הגבייה של התובע אל החנות לשם גביית דמי שכירות מהנתבע. כמו-כן, אם אכן נמנע הנתבע לשלם דמי שכירות במשך חודשים רבים, אין זה מתקבל על הדעת שהתובע שקט על שמריו ולא שלח לו בתקופה זו מכתבי דרישה והתראה. כמוזכר לעיל, אין התאמה בין גביית דמי השכירות שפורטה בסעיף 14 לתצהיר לבין הגבייה שנטענה בסעיף 8.3 לכתב התביעה. מטעם התובע לא העיד אף אחד מנציגי הגביה שפקדו את חנותו של הנתבע. למעט קבלות אקראיות, לא הוצגה כראיה מערכת הנהלת חשבונות מסודרת של התובע, המשקפת את התנהלותו הכספית מול שוכרים שונים, וביניהם הנתבע. התובע לא זימן לעדות אף לא אחד מנציגיו, על מנת שיעיד על כישלון ניסיונות גביית דמי השכירות מהנתבע. לאור כל אלה, אני קובע כי פירוט הקבלות שצורפו לתצהירו של עורך-דין סאמי שריף אינו יכול להוות ראיה לאי-תשלום דמי שכירות על-ידי הנתבע בתקופות שאינן "מכוסות" על-ידי אותן קבלות. לפיכך, אני מעדיף את גרסת הנתבע, שטען כי שילם במזומן את מלוא דמי השכירות, אולם לא תמיד קיבל קבלות המעידות על תשלומיו. אני קובע שלא עלה בידי התובע להוכיח כי עד למועד התביעה נותר חוב של הנתבע בגין דמי שכירות.

דמי שימוש ראויים

12. בבסיס התביעה לדמי שימוש ראויים עבור התקופה בה המשיך הנתבע לשכור את החנות לאחר תום תקופת האופציה (מיום 1.7.2014 ועד להגשת התביעה) , טמונה הנחה שהסכם השכירות בין התובע לנתבע לא הוארך, ו מכאן ששהייתו בנכס המושכר לא הייתה מוסכמת על התובע. הראיות מפריכות הנחה זו.

במכתבו של עורך-דין פריד חוסיין אל הנתבע מיום 15.12.2016, שכותרתו "דרישה לתשלום חוב שכירות ותשלום חוב ארנונה משנת 2011", נדרש הנתבע לפנות את החנות אם לא ימציא תוך 14 יום מסמך המעיד על כך ששילם את חוב הארנונה ואת "דמי השכירות כפי שהבטחת". מכאן עולה שהתובע, שדרש לשלם את דמי השכירות (שנקבעו בהסכם) ואת חוב הארנונה (שעל-פי ההסכם הוטל על הנתבע), ראה את הסכם השכירות מיום 10.7.2011 כממשיך לחול אף לאחר תום תקופת האופציה. כך אף במכתבו של עורך דין חוסיין מיום 26.12.2016 לנתבע, שם נכתב (ההדגשות הוספו - א"ג): "לא שילמת את יתרת החוב בגין דמי השכירות לשנת 2016 .... תשומת לבך מופנית לכך כי התחייבת לשלם למרשי דמי שכירות בסך של 1,500 ₪ ללא ארנונה והוצאות". במכתבו אל באת-כוח הנתבע מיום 1.2.2018 כתב עורך-דין חוסיין: "מרשי לא מוכן לוותר על חובו של מרשך בדמי שכירות", אך לא העלה כל דרישה לתשלום דמי שימוש ראויים.

13. התובע לא הוכיח מהם דמי השימוש הראויים עבור החנות. בהסכם מיום 10.7.2011 שבין התובע לנתבע הוגדרה החנות שהושכרה כ"נכס הידוע כחלקה 17 גוש 10842 המצוי בקומת קרקע של מסגד אלאסתקלאל ברח' שיבת ציון מס' 93 בחיפה המורכב מחדר ששטחו כ-25 מ"ר וגלריה". התובע לא הגיש חוות דעת של שמאי מקרקעין על אודות גובה דמי השימוש הראויים בחנות זו. תחת זאת, צורפה לתצהירו של עורך-דין סאמי שריף "תעודת הערכה" מיום 1.11.2012 של השמאי וואל סלאמה, שנכתבה לפי הזמנת עורך-דין פריד חוסיין, בה הוערכו דמי שכירות בנכס אחר - מסעדת אבו מארון ברחוב קיבוץ גלויות 1 בחיפה. אף מטעם זה, דין התביעה לדמי שימוש ראויים בחנות להידחות.

ארנונה

14. בפסקה 10 לעיל הגעתי למסקנה שהנתבע מחויב לתנאי הסכם השכירות מיום 10.7.2011 שנכרת בינו לבין התובע, לרבות התחייבויותיו בנוגע לארנונה. בסעיף 6.1 להסכם נקבע שבתקופת השכירות יישא הנתבע בתשלומי ארנונה החלים על החנות, ובסעיף 6.3 נקבע שהוא מחויב להעביר את חשבון הארנונה על שמו החל מתחילת תקופת השכירות (החל מיום 1.7.2011).

כמתואר לעיל, בהסכם השכירות הקודם, שנכרת ביום 6.3.2011 בין יעקב כהן לבין הנתבע, בידיעתו ובהסכמתו של התובע, ועמד בתוקפו עד ליום 5.2.2012, לא נכללה התחייבות של התובע לשאת בתשלומי הארנונה. הסכם השכירות החדש, שנכרת בין התובע לנתבע ביום 10.7.2011, ובו התחייב הנתבע לשאת בתשלומי ארנונה החל מיום 1.7.2011, ביטל למעשה את הפטור מתשלום ארנונה עד 5.2.2012, אשר ניתן לנתבע בהסכם הקודם. מאחר והתובע ידע, או צריך היה לדעת, כי על-פי הסכם השכירות הקודם הנתבע פטור מתשלום ארנונה עד ליום 5.2.2012, הרי תביעתו שהנתבע ישלם את הארנונה בתקופה 1.7.2011 - 5.2.2012 הינה עמידה על זכות חוזית שלא בתום לב, ואשר עומדת בסתירה לתוכן הסכם השכירות הקודם. לפיכך, אני קובע שהנתבע אינו מחויב בתשלומי ארנונה עבור התקופה 1.7.2011 - 5.2.20 12.

15. כפי שנראה להלן, הנתבע אינו חייב לשלם לתובע את תשלום הארנונה החל מיום 1.1.2017.

בכתב התביעה נטען כי עקב חוב הארנונה, אשר בחודש אוקטובר 2017 הגיע לסך 46,738 ₪, נקטה עיריית חיפה בהליכי גבייה נגד התובע. בסעיף 11 לתצהירו של עורך-דין סאמי שריף נטען כי התובע הגיש השגה על חוב הארנונה בגין שנות המס 2017-2011, ולאחר שהיא נדחתה - הוא הגיש ערר שנדון על-ידי ועדת ערר לארנונה כללית של העירייה. הוא הפנה להחלטת ועדת הערר מיום 7.10.2019 (שנתיים לאחר הגשת התביעה הנוכחית), בה נקבע, בין השאר:

"6. .... החלטתנו תינתן בהיעדר שמיעת גרסתו של מר חזות והיא תחייב אף אותו.
.
10. אנו דוחים על הסף את ערר העורר לשנות הכספים 2016-2011 ...
.
10.6. המצאת חוזה השכירות בין העורר לבין הצד השלישי בשלהי שנת המס 2016, באיחור ניכר של מספר שנים, אינה יכולה לסייע לעורר, אשר לא פעל על פי המתווה שהתווה המחוקק בהוראות סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות. לפיכך, אין לעורר אלא להלין על עצמו על חיוב בתשלומי הארנונה בגין שנות המס 2016-2011.
.
14. אנו קובעים כי הצד השלישי היה המחזיק בנכס הנ"ל במהלך שנת המס 2017.

15. בהתחשב בתוצאה אליה הגענו, בה ערעור העורר התקבל חלקית בלבד ..".

מאחר ונקבע בהחלטת ועדת הערר כי ערעור התובע התקבל בכל הנוגע לתשלומי ארנונה בשנת 2017, אין לתובע עילה לתבוע מהנתבע לשלם לה תשלומים אלו.

16. מאחר והתובע נדרש על-ידי העירייה לשלם את חוב הארנונה לתקופה בה שכר הנתבע את החנות, למעט עבור שנת 2017, קמה לתובע זכות שיפוי מהנתבע בגובה תשלומי ארנונה לתקופה 6.2.2012 - 31.12.2016.

על התובע להוכיח מה גובה תשלומי הארנונה לתקופה שתחילתה ביום 6.2.2012 וסיומה ביום 31.12.2016. במכתב עורך-דין פריד חוסיין אל הנתבע מיום 26.12.2016, שצורף כנספח ד(4) לתצהירו, נכתב שחוב הארנונה בגין התקופה משנת 2011 ועד שנת 2016 הינו כ-39,000 ₪. בסעיף 9 לסיכומי בא-כוח התובע נטען כי על-פי האמור בנספח ד(3) לתצהיר, גובה חוב הארנונה ליום 30.11.2016 הוא 38,655 ₪. הכוונה הייתה, ככל הנראה, לנספח ד(5) לתצהיר , שהינו דרישת תשלום ארנונה בסך 38,655.20 ₪ עד ליום 30.11.2016. אולם בדרישת תשלום זו אין פירוט של התקופה לגביה נדרש התשלום. פירוט לפי שנים מצוי בנספחים כ(2)-כ(5) לתצהיר. על-פי נספחים אלו, ארנונה לשנת 2012 - 8,912 ₪; ארנונה לשנת 2013 - 5,571 ₪; ארנונה לשנת 2014 - 5,775 ₪; ארנונה לשנת 2015 - 5,815 ₪; ארנונה לשנת 2016 - 5,818 ₪. מאחר ועל הנתבע לשאת בארנונה החל מיום 6.2.2012, אני קובע כי יתרת חוב הארנונה לשנת 2012 אותה עליו לשלם תעמוד על 8,169 ₪ בלבד. עולה מכאן, כי סך חוב הארנונה לתקופה 6.2.2012 - 31.12.2016 הינו 31,148 ₪. לסכום זה יש לצרף הפרשי הצמדה מאמצע התקופה שבין 6.2.2012 ועד למועד הגשת התביעה, ונכון למועד הגשת התביעה הוא יעמוד על סך 31,753 ₪.

בחקירתו הנגדית הודה עורך-דין סאמי שריף כי התובע טרם שילם לעירייה את חוב הארנונה (עמ' 15 לתמלול ישיבה מיום 2.3.2021). לכן, התובע יהא רשאי לממש את זכותו לשיפוי, רק לאחר שישלם לעיריית חיפה את חוב הארנונה האמור.

התוצאה

17. מאחר והנתבע פינה את החנות לאחר הגשת כתב התביעה, אין צורך ליתן צו לפינוי. התביעה לדמי שכירות נדחית, לאור הקביעה שלא הוכח קיומו של חוב. משלא הוכחה הזכות לדמי שימוש ראויים ואף גובהם לא הוכח, אני דוחה את התביעה לתשלומם.

18. אשר לחוב הארנונה, אני מורה לנתבע לשפות את התובע בסך של 31,753 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת כתב התביעה, 31.10.2017, רק לאחר שהתובע יוכיח (באמצעות קבלות שישלח לבא-כוח הנתבע) כי שילם בפועל לעיריית חיפה סכום זה בגין חוב ארנונה לשנים 2016-2012.

19. בנסיבות העניין, ולאור התוצאה אליה הגעתי, יישא כל צד בהוצאותיו.

ניתן היום, י"ג תשרי תשפ"ב, 19 ספטמבר 2021, בהעדר הצדדים.