הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ת"א 60960-12-18

בפני
כבוד ה שופטת סיגלית מצא

התובעים:

  1. ביררה מנגיסטו
  2. שרה מנגיסטו

נגד

הנתבע:
אליהו יוסף

פסק דין

1. בפניי תביעה למתן צו הריסה, סילוק יד והשבת מצב לקדמותו.
א - העובדות
2. התובעים והנתבע מתגוררים בדירות סמוכות, בבית משותף שהוקם על חלקה 124 בגוש 10572 בגבעת אולגה בחדרה (להלן: "החלקה") .
שטח החלקה 719 מ"ר.
3. ביום 1.8.1956 נרשם צו בית משותף (צו רישום הבית המשותף ותשריט הבית המשותף צורפו כנספח ב' לתצהיר הנתבע). כעולה מהצו, חולקה החלקה לחמש תת חלקות: ארבע דירות (תת חלקות 1-4) ששטח כל אחת מהן 24.8 מ"ר ורכוש משותף (תת חלקה 5). עוד נרשם כי לכל אחת מתת החלקות 1/4 חלקים מהרכוש המשותף.
4. הבעלות בחלקה נרשמה על שם הקרן הקיימת לישראל.
זכויות החכירה בתת חלקה 1 רשומות על שם אברהם גביזון, ניצה חבושה, מזל בוכניק, רונית גביזון ורפי גביזון. בשנת 2003 נרשמה הערת אזהרה על זכויות החוכרים לטובת התובעים.
זכויות החכירה בתת חלקות 2 ו-3 רשומות על שם הנתבע. כעולה מעדות הנתבע, אוחדו שתי הדירות לדירה אחת (עדות הנתבע בעמ' 17, ש' 30-31).
5. להלן תשריט הבית המשותף שהוגש לתיק בית המשפט :

6. אין חולק כי במהלך השנים נבנו תוספות בנייה לדירות.
כעולה מהמפה המצבית, נ/2, כל יחידות הדיור הורחבו לכיוון דרום, אם כי נראה כי שטח ההרחבות שונה. עוד עולה מהמפה המצבית כי ברכוש המשותף הוקמו מחוברים, לרבות מחסנים, גדרות, סככות, פרגולות, שבילים ועוד.
7. בהתאם לחוות דעת מר ירחמיאל גולדשמידט (מודדי חדרה בע"מ) מיום 8.4.2018, אשר צורפה לכתב התביעה, ניתן ביום 13.1.1964 היתר בנייה מספר 3420 על שם מר גביזון מבורך (ממנו רכשו התובעים את הזכויות בתת חלקה 1) לביצוע תוספת בניה בקומת הקרקע. הבנייה בוצעה.
8. ביום 21.1.1979 הגיש מר גביזון בקשה נוספת להיתר בנייה לתוספת בנייה בקומה שנייה ובניית חדר מדרגות. בפועל נבנו המדרגות בעוד הקומה השנייה לא נבנתה (עדות מר מיליק גולדשמיט, עמ' 16, ש' 1-10).
9. עוד צוין בחוות הדעת כי בתכנית ההגשה של הבקשה להיתר שהגיש מר גביזון בשנת 1979 נראה כי תתי חלקות 2 ו-3 אוחדו ליחידת מגורים אחת, וכי נבנתה ליחידה קומה שנייה.
10. המומחה מוסיף כי "מקובל כי כל דייר מחזיק את החצר שלו בהמשך לדירה בה הוא מחזיק הן בחזית והן מאחור" (סעיף 2 לחוות הדעת).
11. אין חולק כי בתוספת הבנייה של הקומה השנייה שבוצעה על תת חלקה 2 נפתחו חלונות ודלת לכיוון מערב, הפונה לדירת התובעים. כן חוברו מדחסי מזגנים לקיר המערבי של הקומה השנייה של תת חלקה 2.
ב - ההליך
12. התביעה הוגשה ביום 26.12.2018.
ביום 11.2.2020 הועבר התיק להמשך טיפולי.
13. בישיבת יום 10.6.2020 ביקש ב"כ התובעים, לאחר ששמע את הערותיי, שהות על מנת לצלם את תיק הבית המשותף ותיקי הנכס ברמ"י.
14. משלא הוגשה כל בקשה, הוריתי בהחלטתי מיום 23.9.2020 על הגשת ראיות הצדדים.
מטעם התובעים הוגש תצהיר התובע (ת/1) .
מטעם הנתבע הוגש תצהירו (נ/3) , תצהיר בנו מר אופיר אליהו (שלא התייצב לדיון) וכן תצהיר המודד מיליק גולדשמיט (נ/1) , בעלי חברת מודדי חדרה בע"מ.
15. לתצהיר הנתבע צורפה הצעת חלוקה שערכו מודדי חדרה (נ/2) . במסגרת המפה המצבית חולקה החלקה לשני חלקים: 124/1 בשטח 359 מ"ר (יחידות 1 ו-2) וחלקה ארעית 124/2 בשטח 360 מ"ר (יחידות 3 ו-4). חלקה ארעית 124/1 חולקה לארבעה חלקים שסומנו באותיות א', ב', ג' ו-ד'. שטחים ג' ו-ד' (34 מ"ר) הוגדרו כרכוש משותף ומיועדים לדרך גישה ליחידות. שטח חלק א' 182 מ"ר ושטח חלק ב' 143 מ"ר (לעניין זה ראו גם עדותו של מר מיליק גולדשמיט, עמ' 14, ש' 6-10). שטח א' ממוקם בחלק הגובל בדירת התובעים (מצפון, מערב ודרום).
16. ביום 25.5.2021 שמעתי את עדות התובע, הנתבע ומר מיליק גולדשמיט.
17. למרות החלטתי, לא הוגשו סיכומי התובעים, גם לאחר שתי ארכות שניתנו. סיכומי הנתבע הוגשו ביום 30.5.2021. בסופו של דבר הוגשו סיכומי התובעים ביום 7.6.2021.
ג - טענות הצדדים
ג.1 - טענות התובעים
18. טענות התובעים בכתב תביעתם ובתצהיר התובע (ת/1) מבוססות על חוות דעת המודד. ואלה הן:
א. פתיחת החלונות בקומה השנייה שנבנתה בתת חלקה 2 פוגעת בפרטיותם, מגבילה את אפשרותם להוסיף קומה שנייה לדירתם וגורמת לירידת ערך דירתם.
ב. הנתבע חיבר לקיר הקומה השנייה בדירתו שני מדחסי מזגנים הפולשים לקומה השנייה של התובעים. גם המדחסים פוגעים באפשרות התובעים להוסיף קומה לדירתם. המזגנים אף מרעישים ומימיהם מטפטפים על דירת התובעים.
ג. בקומת הקרקע של הדירה בתת חלקה 2 בצד הדרומי נפער חלון ומתחתיו מזגן הפוגע בתובעים. עוד קיימת פלישה של יחידת שירותים השייכת לנתבע ונבנתה מעל השטח השייך לתובעים (סעיף 7 לחוות הדעת).
ד. הבית האחורי שנבנה מאחורי יחידות 3,4 תופס את השטח האחורי של יחידות 2-4, לרבות חלק מהשטח מאחורי יחידה 1 שבבעלות התובעים [כך במקור – ס.מ.]. הנתבע נכנס לביתו דרך חצר התובעים (סעיף 8 לחוות דעת המומחה) .
ה. הנתבע בצע את העבודות המפורטות בכתב התביעה ללא היתר כדין וללא רשות התובעים. הנתבע עושה שימוש לא סביר במקרקעין. השתלטותו, פלישתו והסגת הגבול שבצע הנתבע הנם בניגוד לחוק ותוך פגיעה בזכויותיהם.
19. משכך עתרו התובעים בכתב תביעתם כי יינתן צו המורה לנתבע להרוס את השירותים שבנה מעל דירתם, לצוות עליו לסלק ידו משטחם, להרוס כל מבנה או חלק ממבנה שבנה על שטחם וכי יימנה מלבנות בעתיד מבנה או לבצע פעולות בנייה בשטח השייך לתובעים.
20. בסיכומיהם טענו התובעים כי הנתבע פלש לחלקם של התובעים בחלקה ובנה גדר מבלוקים.
21. עוד טענו התובעים כי הוכחה טענתם כי רכשו את דירתם עם זכות לביצוע תוספת בנייה בקומה השנייה. פעירת החלונות בקומה השנייה שהוקמה על תת חלקה 2 ומנוע המזגן שהותקן על הקיר המערבי שלה מונעים מהתובעים לממ ש זכותם זו, כמו גם גורמים לאי נוחות לתובעים.
ג.2 - טענות הנתבעים
22. הנתבע הצביע על כך שהתובעים רכשו את דירתם במצב הקיים, AS IS. עוד טוען הנתבע כי המצב עליו מלינים התובעים קיים מזה עשרות שנים, לפני שרכשו התובעים דירתם.
23. עוד טען הנתבע כי התביעה לוקה בשיהוי.
24. לגופו של עניין טען הנתבע כי התובעים מחזיקים בחלק העולה על חלקם היחסי בחלקה.
25. הנתבע הוסיף כי התובע לא הוכיח תביעתו.
ד - דיון והכרעה
26. כעולה מצו רישום הבית המשותף, לכל תת יחידה הוצמד 1/4 (בלתי מסוים) מהרכוש המשותף. רישום זה לא נסתר.
הבעלות בחלקה רשומה על שם הקק"ל. לא צורפו הסכמי החכירה שנכרתו בין הקק"ל (על-ידי רשות מקרקעי ישראל) לבין מי מהצדדים . לא נטען וממילא לא הוכח כי במסגרת הסכמי החכירה הוצמד למי מתת החלקות חלק מהרכוש המשותף. לא נטען וממילא לא הוכח כי בין הצדדים נכרת הסכם בדבר חלוקת החזקה בחלקה.
27. סעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כדלקמן:
"מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם".
28. משלא נטען, וממילא לא הוכח, כי חלק מהרכוש המשותף הוצמד לדירת התובעים, דין טענתם כי הם זכאים לסעד של סילוק יד הנתבע משטח "בבעלותם" להידחות. כל השטח המהווה את הרכוש המשותף הנו בבעלות כלל השותפים, ואין לאחד השותפים זכות בלעדית בו. בהיעדר זכות בשטח מסוים של המקרקעין, אין התביעה לסילוק יד הנתבע מגלה עילה. כך הדבר לגבי החדר שנטען כי הנו חדר שירותים שנבנה בקומה השנייה על תת חלקה 2 , כך הדבר לגבי שביל הגישה וכך הדבר לגבי תוספת הבנייה שבוצעה בצד הדרומי של דירת הנתבע.
29. אכן, סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין מגביל את זכותו של שותף לעשות שימוש במקרקעין, בין היתר:
"להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר."
30. אולם, על מנת להיכנס לגדר הסייג, על התובעים להוכיח כי השימוש שעושה נתבע ברכוש המשותף אינו סביר, כמו גם כי נמנע ממנו עקב השימוש שעושה הנתבע ברכוש המשותף לעשות שימוש דומה.
לעניין זה ראו דברי בית המשפט בע"א 458/82 עדה וילנר נ' מרים נוביץ, פ''ד מב(1) 049:
"סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין מונה שני תנאים נפרדים לזכותו של שותף להשתמש בנכס בלא הסכמת שותפיו, תנאים שאינם בהכרח תלויים זה בזה ואינם מתפרשים האחד לאור משנהו. סבירותו של השימוש תיבחן, כאמור, לפי טיבו וטבעו של הנכס (והשווה הפירוש למונחים 'שימוש רגיל' ו 'ניהול רגיל', בסעיף 30 לחוק בע"א 810/82. אשר להתקיימותו של התנאי השני – 'ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר' - די, לדעתי, בכך שהשותף המשתמש בנכס אינו עושה דבר כדי למנוע מהשותפים האחרים להשתמש עמו בצוותא, כאשר הם מעוניינים בכך.
...
בית המשפט לא ייזקק לטענה, ששימוש משותף בנכס אינו אפשרי בגלל תכונותיו ותכונות השותפים, כאשר שימוש כזה כלל אינו נדרש, וכאשר השותפים האחרים כלל אינם מעוניינים לעשות שימוש כלשהו בנכס.
הפרשנות המקובלת על השופטת נתניהו תסכל, לדעתי, את מטרתו הברורה של חוק המקרקעין לעודד שימוש במקרקעין משותפי ולאפשר לבעלים משותפים, או לפחות לחלקם, להפיק הנאה מהנכס. רבים מן הסתם הנכסים, שלא ניתן לבצע בהם מעין 'חלוקה בעין', המאפשרת שימוש על-ידי כל אחד מהשותפים בחלק נפרד של הנכס או שימוש על-ידי כולם ללא הפרעה זה לזה. אם רק שותף אחד מעוניין בשימוש סביר בנכס, יש א פוא לאפשר לו לעשות כן. את הנטייה של השותפים האחרים לא להסכים לשימושו הבלעדי ניתן להבין על רקע החשש, שמא בעת פירוק השיתוף הוא יתבע לעצמו דיירות מוגנת מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972."
(כן ראו דברי בית המשפט ברע"א 4107/15 ‏ כרם עתאמלה נ' קיבוץ אושה (24.8.2015) )
31. בענייננו, לא זו בלבד שהתובעים לא הוכיחו כי התקיימו התנאים שנמנו. ההפך הוא הנכון.
מתצהירו של המודד מטעם התובעים (שהוגש מטעם הנתבע) עולה כי התובעים תפשו חזקה ייחודית בשטח העולה על חלקם היחסי בחלקה (רבע), כעולה מהגדרות שהוקמו בחלקה (לעניין זה ראו גם עדות מר מיליק גולדשמיט, עמ' 15, ש' 5-9; עמ' 16, ש' 17-21; עמ' 17, ש' 12-18). בעדותו אף הודה התובע כי הקים בחצר המשותפת מחסן ואף גדר (עמ' 7, ש' 11-12; עמ' 10, ש' 1-8; עמ' 13, ש' 12-18). בנסיבות אלה, מנועים התובעים מלטעון כי הנתבע עושה שימוש בלתי סביר בחלקה – מה עוד שטענה כאמור לא הוכחה. תשריט המדידה שצורף לכתב התביעה לא הוגש כראיה מטעם התובעים והמודד לא זומן לעדות מטעמם.
32. אף דין הטענה כי הבנייה שבצע הנתבע (תוספת קומה) גורמת נזק לתובעים להידחות. טענת התובעים כי תוספת הקומה שבצע הנתבע בוצעה שלא כדין (שלא בהתאם להיתר בנייה) – לא הוכחה . ברי כי ככל ובוצעה הבנייה בהתאם להיתר בנייה, דין הטענה לנזקים להידחות. ככל ובוצעה הבנייה שלא בהתאם להיתר בנייה, הרי אין בה ממילא לפגוע באפשרות התובעים לקבל היתר בנייה להוספת קומה לדירתם. זאת ועוד, התובעים לא הוכיחו כי הגישו בקשה להיתר בנייה לתוספת קומה לדירתם וכי בקשה זו נדחתה בשל תוספת הקומה שבנה הנתבע.
במאמר מוסגר יצוין כי לטענת הנתבע החדר עליו הצביעו התובעים אינו שירותים אלא חדר ארונות (עמ' 18, ש' 28-31; עמ' 18, ש' 36 – עמ' 19, ש' 1) והבנייה בוצעה בהיתר (עמ' 18, ש' 32-33). עוד העיד הנתבע כי מצב החזקה בחצר זהה לזה שהיה בשנות השישים, לרבות החלוקה בין השכנים (עמ' 18, ש' 13-27).
33. הטענה כי פעירת החלונות בקומה השנייה בדירת הנתבע (תת חלקה 2) פוגעת בפרטיות התובעים הנה תמוהה. הטענה כי זו גורמת לירידת ערך דירתם של התובעים נטענה בעלמא ולא הוכחה. משכך, דינה להידחות.
הטענה לנזק שגורם מדחס המזגן התלוי על הקיר המערבי של דירת הנתבע הנה תמוהה. ככל ומטפטפים מים מהמזגן, הרי הם מטפטפים על גג דירת התובעים ולא ברור מה הנזק או המטרד שנגרם להם בשל כך – במיוחד בשים לב לכך שמעדות התובע עולה כי על גג דירת התובעים מוקמו מספר מדחסי מזגנים (עדות התובע, עמ' 11, ש' 17-19, 24-28) . תשובת התובע כי מדחסי הנתבע מפריעים לו ומדחסי המזגנים שלו לא מפריעים לו שכן מדובר בגג שלו לוקה בחוסר תום לב ודינה להידחות (עמ' 11, ש' 27-31). אף אין במדחס בכדי למנוע תוספת קומה לדירת התובעים מהטעמים שפורטו לעיל.
34. אשר על כן, התביעה נדחית.
התובעים ישלמו לנתבע הוצאותיו בסך 1,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 5,000 ₪.
הסכומים ישולמו תוך שלושים יום מהיום, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים ותסגור את התיק.

ניתן היום, ג' תמוז תשפ"א, 13 יוני 2021, בהעדר הצדדים.