הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ת"א 60577-11-15

בפני
כבוד ה שופט אבישי רובס

תובעים

  1. אבירן ארדיטי
  2. יסמין ארדיטי

נגד

נתבעות

  1. נאות חן הגורן בע"מ
  2. נאות חן הנדסה ויזום בע"מ

פסק דין

1. התובעים הגישו תביעה בגין ליקויי בניה ואיחור במסירת דירתם ברחוב חטיבת הנחל 39 ב' בחדרה ( להלן " הדירה"). הדירה נרכשה על ידי התובעים בהתאם להסכם שנחתם בינם לבין הנתבעת מס' 1, נאות חן הגורן בע"מ ( להלן " נאות חן"), ביום 29.8.2013. הדירה נמסרה לתובעים ביום 30.6.2014.

2. בהתאם להוראות ההסכם, הדירה תבנה על ידי הנתבעת מס' 2, נאות חן הנדסה ויזום בע"מ ( להלן " נאות הנדסה"). בהתאם לסעיף 4.1 להסכם, נאות הנדסה אחראית לגבי טיב הבניה ומועד השלמתה.

במסגרת כתב התביעה טענו התובעים כי ביום 30.06.2014, טרם מסירת הדירה, נערך פרוטוקול סיור מקדים, בו פורטו ליקויים אותם גילו התובעים ( נספח " ג" לתצהיר התובע), אולם הנתבעות לא התייחסו באופן רציני לפניותיהם. לטענתם, קיימים בדירה ליקויי בניה שעלות תיקונם מגיעה לסך של 308,236 ₪ ( כולל פיקוח הנדסי ומע"מ) כאמור בחוות דעתו של המהנדס בן עזרא, המומחה מטעמם. בנוסף, עתרו התובעים לפצותם בגין ירידת ערך דירתם בסך 47,500 ₪, עוגמת נפש בסך 50,000 ₪ ואיחור במסירת הדירה בסך 27,300 ₪ ( יתרה לתשלום לאחר ניכוי הסכום שקבלו מהנתבעות) וסכומים קטנים נוספים ( זיכוי מטבח, חיבור חשמל, זיכוי שלט חניה והחלפת צילינדר). התובעים טענו, כי כלל נזקיהם עומדים על סך של 443,890 ₪, כולל הוצאות בגין חוות דעת המומחים מטעמם, והם העמידו את תביעתם על סך של 400,000 ₪, לצרכי אגרה.

התובעים טענו, כי שלחו את חוות דעת המומחה מטעמם לנתבעת, אולם לא התקבלה תגובה עניינית. תחילה השיבו הנתבעות כי חוות דעת נגדית תומצא בתוך 60 ימים ובהמשך, הבהירו כי תחילה יבוצעו תיקוני שנת הבדק ובמדה ויוותרו ליקויים, יהא על התובעים לתקן את חוות דעת המומחה מטעמם ורק אז תשלמנה הנתבעות את חוות דעת המומחה מטעמן.

התובעים טענו, כי לאחר הכניסה לדירה, לקראת סוף 2014, בצעה נאות הנדסה מספר תיקונים - הוחלפו משקופים פגומים, הותאמו הלבשות לדלתות ובוצעו תיקוני אלומיניום זניחים שעיקרם השלמת סגירת המנועים של תריסי החדר בקומה העליונה. מאידך, סרבו הנתבעות סירבו לבצע תיקונים בחדר מקלחת ההורים, ותשובתן הייתה כי לאחר בדיקת מהנדס מטעמן המקלחת היא תקנית ולא תפורק. התובעים טענו, כי נאלצו לחיות עם הליקויים במשך שנה לאור עמדת הנתבעות לפיה התיקונים יבוצעו בסוף שנת הבדק, וכי התיקונים עצמם בוצעו באופן חלקי ו/או באלמנטים זניחים ולא פתרו את אי ההתאמות והליקויים המהותיים הקיימים בדירה.

התובעים טענו, כי הדירה נמסרה לידיהם באיחור של 7.5 חודשים. הנתבעות שלמו להם סך של 23,300 ₪ בלבד לפי התחשיב שערכו, על בסיס דמי שכירות לא ריאליים בסך של 2,400 ₪ ומבלי שכללו את 60 ימי האיחור הראשונים. על פי חוות דעת השמאי מטעמם, עומדים דמי השכירות החדשיים עבור הדירה, על סך של 4,000 ₪. התובעים עתרו, אפוא, להורות לנתבעות לפצותם בסך של 50,600 ₪, בניכוי סך של 23,000 ₪ ששולם ובסה"כ - 27,600 ש"ח, בגין האיחור במסירת הדירה.

התובעים טענו, כי בסמוך למועד הגשת התביעה התגלתה רטיבות במוקדים שונים בקומה השנייה בדירה ( ביחידת ההורים), אשר לא הייתה קיימת במועד עריכת חוות דעת המהנדס מטעמם. הם הבהירו, כי ככל שמקור הרטיבות הוא בתשתית התת רצפתית, הרי שעלות תיקונה כלולה בחוות דעת המומחה מטעמם, במסגרת החלפת הריצוף. ככל שהרטיבות נובעת מקירות החוץ, הרי שהיא כלולה בתביעת ליקויי הבניה בקשר עם הרכוש המשותף, הנשמעת בבית המשפט המחוזי בחיפה בת"א 44117-11-14. כך או אחרת, לא נדרש פיצוי כספי בגין ליקויי הרטיבות במסגרת התביעה שבפני.

התובעים טענו כי החוזה שנחתם עם נאות חן הוא חוזה אחיד כהגדרתו בחוק וכולל סעיפים מקפחים רבים, בעיקר סעיפים השוללים את אחריות החברה ו/או מעבירים אחריות לנאות הנדסה. הם הדגישו במסגרת כתב התשובה, כי העובדה שנוהל מו"מ ו/או נערכו שינויים אינה שוללת את הגדרת החוזה כחוזה אחיד.

התובעים טענו, כי הנתבעת הפרה את ההסכם שנכרת בין הצדדים וכי היא התרשלה בבניית הדירה והפרה חובות חקוקות. עוד טענו, כי פנו לנתבעות מספר רב של פעמים, בדרישה שיתקנו את הליקויים, אולם למרות שבוצעו תיקונים, הדירה נותרה לקויה. לפיכך, איבדו הנתבעות את זכותן לתקן את הליקויים האמורים בכתב התביעה. התובעים עתרו, אפוא, לחייב את הנתבעות לשלם להם סך של 400,000 ₪.

3. הנתבעות הגישו במשותף כתב הגנה המחזיק 24 עמודים ו - 136 סעיפים ( כמו גם עשרות תתי סעיפים), עמוס לעייפה בטענות החוזרות על עצמן, רובן בלתי רלבנטיות. הן טענו, כי מדובר בתביעה קנטרנית, משוללת יסוד ונגועה בחוסר תום לב, המהווה ניסיון פסול להתעשר שלא כדין על חשבונן, מאחר והדירה נבנתה כדבעי ומתוך הסכמה כי ככול שיתגלו בה ליקויי בניה, אשר תיקונם אינו דחוף הם יטופלו ויתוקנו ב"שלב הבדק". נטען, כי התובעים סרבו לשתף פעולה עם הנתבעות לצורך תיאום מועדים לביצוע התיקונים ויש לראותם כמי שוויתרו על זכותם זו.

הנתבעות העלו שלל טענות מקדמיות, אשר מטרתן כפולה - סילוק התביעה על הסף בכלל וסילוק התביעה על הסף כנגד נאות חן, בפרט. נטען, כי יש לסלק את התביעה כנגד נאות חן ( הנתבעת מס' 1) מחוסר יריבות, העדר עילה השתק ומניעות, לאור הוראות הסכם המכר והסבת החובות לנאות הנדסה ( נתבעת מס' 2), אשר תפקדה כקבלן מבצע. נטען, כי יש לסלק את התביעה על הסף מפאת שימוש לרעה בהליכי משפט והסתרת עובדות מהותיות. הנתבעות טענו, כי התובעים סרבו לבקשתן לערוך סיור ובדיקה, שלאחריו יתואמו מועדים לביצוע תיקונים ולא נתנו הזדמנות נאותה לבצע תיקוני שנת בדק.

הנתבעות כפרו בכתב הגנתן בטענה לפיה הסכם המכר מהווה חוזה אחיד, ובאופן מפורט בטענות לפיהן סעיפים מתוכו מהווים תניות מקפחות. לטענתן, עובר לחתימת ההסכם נוהל בין הצדדים מו"מ, במהלכו הגיעו הצדדים להסכמות מתוך רצון חופשי.

עוד טענו הנתבעות, כי בכל מהלך הפרויקט, החזיקו הנתבעות ועודן מחזיקות צוות מקצועי לטיפול בדרישות ופניות דיירים, ובכלל זה אנשי מקצוע שביצעו עבודות ותיקונים בפרויקט ונציגת שירות. פניות התובעים טופלו באורח מקצועי ואדיב ולא אחת פנו הנתבעות באופן יזום לתובעים בבקשה לבצע תיקונים בדירה, אך התובעים לא שיתפו פעולה והתעלמו מהן.

הנתבעות טענו, שהתובעים הערימו ומערימים קשיים על הטיפול בעניינם, בדרישות שונות ( למשל תיאום פגישות רק אחרי שעות העבודה, רק למול באת כוחם והעדר גמישות בקביעת מועדים), וכי עשו כן לצורך הגשת התביעה.

הנתבעות טענו, כי לאור התנהלות התובעים הם איבדו את הזכות לטעון לגבי ליקויים כלשהם. יחד עם זאת, וככל שבית המשפט יורה על תיקון, עמדו הנתבעות על זכותן לאפשר להן לבצע את התיקונים בעצמן.

הנתבעות כפרו בחוות הדעת ההנדסית שצירפו התובעים וטענו, כי ערכו תיקונים בדירה, ככל שהתובעים אפשרו להם, אולם חוות הדעת אינה לוקחת בחשבון תיקונים אלה.

הנתבעות צרפו לכתב הגנתן את חוות דעתו הנגדית של האדריכל אבי גולדשטיין, אשר מצא בדירת התובעים ליקויים שעלות תיקונם הוערכה על ידיו בסך של 24,415 ₪ ומע"מ.

בכל הנוגע לעניין האיחור במסירה, טענו הנתבעות כי קיימות בהסכם המכר הוראות המאפשרות את דחיית מועד המסירה וכי לנתבעות זכות לדחות את המסירה ב - 60 ימים, שלא יחשבו כאיחור על פי הוראות חוק המכר ( דירות) התשל"ג - 1973. עוד טענו הנתבעות, כי סכום דמי השכירות הוסכם ועומד על 2,400 ₪ בלבד. לטענתן, התובעים קיבלו פיצוי ביתר בגין האיחור במסירה והן עתרו לקזז את היתרה מכל סכום בו תחוייבנה.

בכל הנוגע למטבח - הנתבעות טענו, כי התובעים ביקשו מטבח משודרג מחברת " מטבחי טופז" ולכן, קיבלו זיכוי קבלן בסך של 6,000 ₪. למרבה הצער חברת טופז נקלעה להליכי חדלות פרעון, ולאור הצהרת התובעים כי המטבח לא סופק להם ולפנים משורת הדין, זיכו הנתבעות את התובעים בסך 1,800 ₪, המגלם עלות מטבח סטנדרט. הנתבעות עתרו, אפוא, להורות על דחיית התביעה.

4. לאור הפערים בין חוות דעת הצדדים, מונה המהנדס - שמאי דן ברלינר כמומחה מטעם בית המשפט, על מנת שיבדוק את דירת התובעים ויחווה דעתו לעניין הליקויים בה. בחוות דעתו מיום 27.7.2016, קבע המומחה ברלינר כי עלות תיקון הליקויים בדירת התובעים ( כולל פיקוח הנדסי ומע"מ) עומדת על סך של 47,795 ₪ וירידת ערך הדירה הוערכה על ידו בסכום נוסף של 6,000 ₪.

5. לאחר הגשת חוות הדעת נשלחו למומחה ברלינר שאלות הבהרה. בהמשך, הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית. מטעם התובעים הוגשו תצהיר התובע, תצהירה של גב' אלה רושקין, חוות דעת שמאי המקרקעין אלי סידאווי וחוות דעת המהנדס יואל בן עזרא. מטעם הנתבעים הוגשו תצהיר עדות ראשית של גב' רונית כחלון - בעלת המניות והמנהלת של הנתבעת מס' 2, חוות דעת האדריכל אבי גולדשטיין וחוות דעת השמאי מאיר ברכה. במהלך דיוני ההוכחות נחקרו המומחה ברלינר והמצהירים מטעם הצדדים. אעיר, כי במהלך חקירתה הנגדית של גב' כחלון, התברר כי תצהירה, רובו ככולו, הוא עדות מפי השמועה והלכה למעשה היא לא יכלה להעיד דבר מידיעתה האישית. לפיכך, אין ליתן לעדותה משקל כלשהו. הצדדים סיכמו את טענותיהם בכתב ומכאן פסק הדין.

דיון והכרעה

6. בסיכומיהם הזכירו הנתבעות את טענותיהם המקדמיות בחצי פה, תוך הפניה סתמית בת שתיים וחצי שורות לאמור בכתב ההגנה מטעמן " ובתצהיר מטעמן". טיעון על דרך ההפניה לכתב טענות אחר אינו מקובל ומשמעו, זניחת הטענות. בעל דין המבקש להגיש סיכומים בהיקף גדול מזה שנקבע בצו בדבר סיכומים בכתב, אינו יכול לעשות דין לעצמו. אין הוא יכול לעקוף את המגבלה האמורה על ידי הפנייה למסמך אחר, ובדרך זו " לחסוך" בנפח טיעון בסיכומיו. לו ניתן היה לפעול בדרך זו, היתה המגבלה על היקף הסיכומים מרוקנת מתוכן של ממש, ולא ניתן היה להבטיח את עיקר תכליותיה - הקצאה יעילה של זמן הטיפול בתיק בהתאם לנדרש בנסיבות העניין, ושוויון דיוני בין בעלי הדין ( ע"א 9025/04 יעקב חיננזון נגד הדסה קסטן (28.3.2005) וע"א 172/89 סלע בע"מ נגד סולל בונה ( פ"ד מז(1) 311). אני רואה, אפוא, בנתבעות כמי שזנחו את טענותיהן המקדמיות.

7. למעלה מן הצורך, אדון בקצרה בטענות המקדמיות הדורשות התייחסות. הנתבעות טענו, כי יש לסלק את התביעה כנגד הנתבעת מס' 1 מחוסר יריבות, העדר עילה, השתק ומניעות. בעניין זה בקשו הנתבעות להסתמך על הוראות סעיף 4.1, במסגרתו נקבע כי " הרוכש מצהיר מסכים ומאשר כי ידוע לו שבניית הדירה תיעשה על ידי הקבלן (הכוונה לנאות הנדסה, הנתבעת מס' 2 - א.ר.) וכל האחריות לגבי הבניה היא של הקבלן בלבד. ידוע לקונה כי הדירה נבנית על ידי הקבלן עבור המוכרת ולפיכך הרוכש מסכים כי ההתחייבויות בקשר לדירה הקשורות באופן הבניה, טיב הבניה ומועד השלמת הבניה, שנתנו למוכרת מהקבלן, יוסבו לו מאת המוכרת, באופן שלא תהא לקונה כל טענה, תביעה או דרישה כלפי המוכרת בקשר לטיב הבניה ו/או ליקויים, אי התאמה או מועד השלמת הבניה, אלא ( ככל שתהא) כלפי הקבלן בלבד וכי אין ולא תהא לו כל טענה כלפי המוכרת משום אלה. מוסכם בין הצדדים כי הקבלן בלבד יהיה אחראי כלפי הרוכש באחריות לתיקונים שנתיים ובאחריות לפי חוק המכר ( דירות), תשל"ג - 1973 ומובהר בזאת בהתאם לסעיף 4.1 להסכם, נאות חן אחראית לגבי טיב הבניה ומועד השלמתה".

אין בידי לקבל את טענותיהן של הנתבעות במישור זה. חוק המכר ( דירות) מסדיר באופן קוגנטי ( סעיף 7 א לחוק) את התנהלות השוק הפרטי בתחום מכר דירות, מתוך הכרה בכשלי שוק אפשריים שמקורם בפערי מידע בין המוכר לקונה. ההסדר שבחוק מחולק לשני מישורים עיקריים - חובת גילוי המידע מצד המוכר ואחריות המוכר להתאמת הדירה ( ראה ע"א 4050/15 אורית יהודאין גוברין נגד ירון לבנשטיין (28.12.2017) ).

סעיף 1 לחוק המכר ( דירות) מגדיר את המונח "מוכר" כ"מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למוכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למוכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו לא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה". הסעיף מרחיב במפורש את ההגדרה גם לבניה באמצעות אחר ולמוכר משנה, מתוך כוונה ברורה להחיל את הגדרת "מוכר" גם על יזמים, קבלנים, קבלני משנה ודומיהם וכדי להעניק הגנה מהותית וראויה לרוכשי הדירות (ראה ע"א 4720/10 אקרילית השקעות 1997 נגד נציגות הבית המשותף רח' נורית 19 א' ואח' ( 6.04.2012) ).

בענייננו, אין מחלוקת כי נאות חן היא "מוכר דירה", שהרי היא חתמה על הסכם המכר מול התובעים וכי מטרת הסכם המכר הוא מכירת הדירה (ראה, בין היתר נוסח סעיף 10.1 להסכם). עצם העובדה שהדירה לא נבנתה בפועל על ידי נאות חן, אלא על ידי נאות הנדסה (הנתבעת מס' 2) אינה רלוונטית להגדרת "מוכר", שכן ההגדרה קובעת במפורש כי הבניה יכולה להיעשות בידי אחר ואפילו על קרקע שאינה של המוכר. גם הסיפא לאותה הגדרה, קרי - "לא קיבל מקונה תמורה בעד מכירתה" - אינה חלה ואינה מחריגה את הנתבעת מס' 1 מהגדרת " מוכר". הוראות הסכם המכר מפרטות את מנגנון התשלום לנאות חן (סעיף ראשי 7), באמצעות חשבון הליווי הבנקאי שלה ( סעיף ראשי 8), את הבטוחות שהתחייבה נאות חן לתת לקונים - התובעים ( סעיף ראשי 9) ואף סעיף התמורה חוזר ומדגיש את התחייבויות התובעים ( קונים) לשלם למוכרת - נאות חן - את מלוא התמורה.

כאמור, הוראות חוק המכר הן קוגנטיות והצדדים אינם רשאים להתנות עליהן, אלא לטובת הקונים. נמצא, אפוא, שנאות חן היא " מוכר" כהגדרת מונח זה בחוק המכר ( דירות) ולכן, היא חבה כלפי התובעים בכל החובות המוטלים עליה על פי החוק הנ"ל, יחד עם נאות הנדסה, החברה הקבלנית שבנתה את הדירה. לפיכך, קיימת בין הצדדים יריבות ישירה ואין מקום לסלק התביעה כנגד נאות חן.

אין ממש ביתר טענותיהן המקדמיות של הנתבעות ומכל מקום, אין בהן משום עילה לסילוק התביעה כנגד מי מהן.

הטענה בדבר איחור במסירת הדירה

8. בהתאם לסעיף 20.1 להסכם המכר, הרי ש"כפוף למילוי התחייבויות הרוכש, תמסור המוכרת או הקבלן לרוכש את החזקה בדירה כשהיא בנויה ושלמה כמוסכם בהסכם זה עד לתאריך כמפורט בנספח ב', ובכפוף לתאריך שייקבע בהתאם לאמור בנספח א' ו/או בסעיפים 11, 30, 31 ו - 32 להסכם זה".

בהתאם לנספח א' להסכם, בכל הנוגע לסעיף 20.1 להסכם המכר, הרי ש"תאריך המסירה הוא: עד ליום 17.11.2013 כפוף למילוי התחייבויות הרוכש, או עד לתאריך אחר שייקבע בהתאם לאמור בסעיפים 11, 30, 31 ו - 32 להסכם זה".

אין חולק, כי הדירה נמסרה לידי התובעים ביום 30.6.2014.

9. הנתבעות טענו, כי בהתאם להוראות הסכם המכר וחוק המכר ( דירות), הן זכאיות לדחות את מועד המסירה ב - 60 ימים, והדבר לא ייחשב כאיחור במסירת הדירה. עוד טענו הנתבעות, כי בהתאם לסעיף 34 להסכם המכר ובהתאם לנספח השינויים שנחתם על ידי הצדדים, הרי שהפיצוי החודשי המוסכם שישולם לתובעים בגין איחור במסירה יעמוד על סך 2,400 ₪. הנתבעות טענו, אפוא, כי המועד האחרון למסירת הדירה, מבלי שיהא עליהן לשאת בפיצוי התובעים, היה 16.1.2014. לשיטתן, מאחר והדירה נמסרה ביום 30.6.2014, הרי שהן חייבות בפיצוי בגין 165 ימי איחור (5.4 חודשים) בלבד והתובעים קבלו מהן פיצוי ביתר, בסך של 23,000 ₪.

10. דין טענות הנתבעות בעניין הפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה להידחות.

המועד האחרון למסירת הדירה לתובעים, על פי הסכם המכר, היה 17.11.2013. בפועל, נמסרה הדירה לחזקת התובעים ביום 30.6.2014. הנתבעות לא העלו טענות שיש בהן כדי לפטור אותן מתשלום הפיצוי בגין איחור במסירה. נמצא, אפוא, כי הנתבעות אחרו במסירת הדירה לתובעים במשך 7.5 חדשים.

11. סעיף 5 א לחוק המכר ( דירות) קובע את שיעור הפיצוי המגיע לרוכש דירה מקבלן עקב איחור במסירה, כדלקמן:

(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה - המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 - בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 - בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

(ההדגשות שלי - א.ר.).

סעיף 5 א לחוק המכר ( דירות) הוא קוגנטי וניתן להתנות עליו רק לטובת הקונה ( סעיף 7 א לחוק).

הנחת היסוד היא, שרכישת דירה מהווה לרב את העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ולכן, נדרש פיקוח מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי (ראה ע"א 7991/07 רפאלי נגד רזין (12.4.2011) וכן, ע"א 148/77 רוט נגד ישופה, פ"ד לג(1) 617, 624). מטרת סעיף 5א היא לאזן מחדש את יחסי הכוחות בין קבלן לרוכש דירה, מתוך הכרה ברורה שהם אינם שווים, ולהקל על הקשיים העומדים בפני רוכשי דירות, שעלולים למצוא עצמם שבויים בידי הקבלן.

סעיף 5א ל חוק המכר (דירות) מדגים את הזהירות היתירה, שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויות רוכשי דירות, נוכח מעמדו הנחות של הקונה בעסקה המכר. מעמד הקונה, מבחינת כוח המיקוח, התמרון, האופציות העומדות לרשותו, כמו גם ניסוח החוזה, אינו זהה לזה של הקבלן. המחסור בדירות ומחיר ן הגדל והולך, לבדם, יוצרים תלות רבה במצבים מזדמנים בהם חופש הבחירה של הקונה הולך ומתמעט. משמע, מדובר על מערכת יחסים בה נעדר הבסיס של שוויון המעמד והאיזון בין הצדדים הכורתים את החוזה. פערי כוחות אלה באים לידי ביטוי מובהק בהקשר של איחור במסירה. הרוכש, שבמקרה הטיפוסי כבר שילם את מרבית התמורה, חושש כי עמידה על זכויותיו בשלב זה, שבו האיחור כבר הפך למציאות קיימת, עלולה להוביל לעיכוב נוסף במסירה ( רע"א 6605/15 אילנה שמש נגד ספייס בניה ויזמות בע"מ (21.02.2016) ).

ההסדרה החוזית גופה, אינה נותנת מענה לקושי הבסיסי הטמון ב"גמישות מועד המסירה" שהקבלן נוטה לנכס לעצמו. המענה לכך אמור היה להימצא בחוק החוזים האחידים, שהרי בית המשפט כבר הבהיר, כי תניות המקנות לקבלן כוח בלתי מוגבל לדחות את מועד המסירה הן תניות מקפחות, אשר יבוטלו (ראה ע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נגד גד חברה לבניין בע"מ, פ"ד מג(1) 183. ברם, בפועל גם ביטול התניה להסרת הקיפוח אינו מהווה תמריץ מספיק משמעותי כדי למנוע את אותו חוסר וודאות אינהרנטי (ככל הנראה, מאחר והדבר מתבצע בדיעבד על ידי בית המשפט ואין לכך ערך מידי כמו בסעיף 5א).

מטרתו המעשית של סעיף 5א ל חוק המכר היא, אפוא, לייצר שקיפות בנוגע למועד מסירת הדירה, במידה אשר תאפשר לסמוך עליו, שכן העיכוב הבלתי צפוי טורף את תוכניות הקונים ומחבל בסדר יומם האישי, המשפחתי והכלכלי (ראה ת"א (שלום-ת"א) 32540-07-16 מוסקוביץ השקעות בע"מ נגד עתידים איילת השחר בע"מ (3.9.2017)).

סעיף 5א נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה, במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה של ששים יום, שהוכרה בפסיקה כתקופה "לגיטימית" של איחור. באמצעות הסדר זה ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה ( רע"א 6605/15, לעיל). מחד גיסא - סעיף 5א מציג סוג של איזון מחדש, המאמץ לתוכו את הנחיות הפסיקה בענייני חוזים אחידים לגבי איחור סביר (ראה דברי ההסבר להצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשס"ז-2006). מאידך גיסא - הוא מייצר שוט יעיל, מיידי (שהרי התשלום הוא מידי חודש בחודשו לפי סעיף 5א(ב)) ומעניק לרוכש חלופה זמינה ומיידית המאפשרת פתרון מגורים חילופי.

בית המשפט הבהיר, כי יישומו של סעיף 5א הוא בצמצום הסכנות לרוכש הדירה, הנובעות מהעדר וודאות במועד המסירה החוזי, באמצעות קביעת מנגנון פיצוי מניעתי חודשי וסטטוטורי. דהיינו - הפיצוי נועד למזער את נזקי הקונה במציאת פתרון דיור חילופי זמני על כל העלויות המיוחדות לכך - דמי שכירות גבוהים בשכירות קצרת טווח, הצורך באחסון רהיטים לא מתאימים, הוצאות העברת דירה כפולות, נשיאה בהחזרי משכנתא במקביל לדמי שכירות וכיוצ"ב (ראה ת"א (שלום-ת"א) 32540-07-16, לעיל).

12. סעיף 5 א(א) לחוק המכר ( דירות) קובע, כי איחור במסירת דירה לא יעלה על 60 ימים. בניגוד מוחלט לעמדת הנתבעות, במדה והקבלן אחר במסירת דירה מעבר לתקופה זו, הרי שהוא חייב בפיצויו של הרוכש, ללא הוכחת נזק, החל מהמועד החוזי ( ולא החל מ - 60 ימים לאחר מכן) ועד למועד מסירת הדירה בפועל, או לפיצוי מוסכם על פי החוזה בשל איחור במסירה, הגבוה בין השניים. הסעיף קובע, כי בעבור התקופה הראשונה, שתחילתה במועד המסירה החוזי ועד לתקופה כוללת של 8 חודשים, ישולם פיצוי השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כשהוא מוכפל ב - 1.5. בעבור התקופה השניה, שתחילתה תשעה חודשים לאחר מועד המסירה החוזי ואילך, ישולם פיצוי השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כשהוא מוכפל ב - 1.25.

אמנם, מדובר בפיצוי ללא צורך בהוכחת נזק, אולם על תובע הפיצוי מוטל להוכיח מה שווי דמי השכירות של דירה דומה לזו שרכש (שאחרת יקבע הפיצוי על פי הסכום המפורט בהסכם). לצורך הוכחת שווי דמי השכירות של דירה דומה, צרפו התובעים את חוות דעתו של שמאי המקרקעין אלי סידאוי, מיום 26.7.2015. השמאי סידאוי העריך את שווי דמי השכירות החודשיים לדירת התובעים בסך של 4,000 ₪.

מנגד, הנתבעות לא הגישו חוות דעת שמאי נגדית בנוגע לשווי דמי השכירות ( בשונה מעניין ירידת הערך בגין ליקויי הבניה) ואף לא בקשו לחקור את השמאי סידאוי על חוות דעתו.

יתירה מזאת, הנתבעות עצמן אישורו בתצהירן כי שווי דמי השכירות הוא 3,500 ₪. המומחה ברלינר קבע תחילה בחוות דעתו כי דמי השכירות החדשיים הנטענים, בסך של 4,000 ₪, הם סבירים. אמנם בתשובותיו לשאלות ההבהרה מטעם הנתבעות הוא סתר עצמו ואישר כי דמי השכירות הם בסך של 3,500 ₪, אולם בחקירתו הנגדית חזר בו פעם נוספת וטען, כי מדובר בסכום שבין 3,500 ל - 4,000 ₪ ( ראה עמ' 1 ו - 2 לפרוטוקול).

הנתבעות לא הגישו חוות דעת נגדית מטעמן ואילו המומחה ברלינר סתר עצמו בתשובותיו בעניין זה. חוות דעתו של השמאי סידאוי מפורטת, מסקנותיו של השמאי סבירות וקביעותיו לא נסתרו במאומה. אני מבכר את חוות דעתו המפורטת של השמאי סידאוי על חוות דעתו הלקונית של המומחה ברלינר בעניין שווי דמי השכירות.

אני מקבל, אפוא, את חוות הדעת מטעם התובעים ואני קובע כי דמי השכירות החדשיים של דירה דומה בגודלה ובמיקומה לדירות התובעים, במועד הרלבנטי, עמדו על סך של 4,000 ₪. סכום זה גבוה מסכום הפיצוי שהוסכם עליו בהסכם המכר ולכן, יש לבסס את תחשיב הפיצוי על בסיסו, בהתאם להוראות סעיף 5 א(א) לחוק המכר ( דירות).

13. בהתאם להוראות סעיף 5 א(א) לחוק המכר ( דירות), זכאים התובעים לפיצוי השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כשהוא מוכפל ב - 1.5, קרי - סך של 6,000 ₪ בגין כל חודש איחור.

הפיצויים המגיעים, אפוא, לתובעים בגין האיחור במסירת הדירה מסתכמים לסך של 45,000 ₪. מאחר והנתבעות שלמו לתובעים סך של 23,000 ₪, עליהן לשאת בתשלום נוסף בגין איחור במסירה, בסך של 27,000 ₪. סכום זה עומד כיום, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מאמצע תקופה, על סך של 28,473 ש"ח.

הליקויים בדירת התובעים

14. התובעים חולקים בסיכומיהם על ממצאי המומחה מטעם בית המשפט, בנוגע לשורה של נושאים, הן בדבר הליקויים והן בדבר הערכת עלות תיקונם. התובעים מבקשים לסטות בעניינים אלו מחוות הדעת של המומחה ולקבל את חוות הדעת שהוגשו על ידם. הנתבעות מצידן בקשו לקבל את מסקנות המומחה ברלינר בחוות דעתו.

15. אקדים ואציין, כי המהנדס ברלינר הוא מומחה מטעם בית המשפט, אף שאין מדובר במומחה מוסכם, בהתאם לסעיף 130(ג) לחוק ל תקנות סדר הדין האזרחי. נפסק לא אחת כי כמדיניות, כי יש לקבל את חוות דעת המומחים של בית המשפט, למעט במקרים חריגים. בדרך כלל, מומחים אלה הם אובייקטיביים, ענייניים ונותנים תמונה הוגנת וסבירה, הן על הליקוי והן על שווי תיקונו. לפיכך, גם אם קיימים אי דיוקים או טעויות, יש לקבל את חוות הדעת ולאמצה (ראה בעניין זה ע"א 2934/94, 2980/94 סולל בונה נגד ארז איתן ואח' (2.9.1996) ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נגד מונטי רבי ואח' (31.12.1988), ת.א. (מחוזי-י-ם) 1760/96 אוטמזגין דוד נגד כדורי פיתוח עירוני בע"מ (31.7.2000) ). מנגד, ראוי להדגיש כי בית המשפט הוא הפוסק האחרון והוא אינו כבול לאמור בחוות דעת המומחה בכפוף להלכות אלו, אדון להלן בטענות הצדדים בקשר לסטיות מחוות דעתו של המומחה, על פי סדר הדברים בחוות הדעת ובסיכומי הצדדים.

חניה טורית (סעיף 6 לחוות הדעת)

16. מומחה התובעים טען בחוות דעתו, כי נמכרה לתובעים חניה כפולה - טורית, כ ך שכלי הרכב חוסמים זה את זה. לטענתו, החניות אינן עומדות בדרישות תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ" ג - 1983 וכי למעשה, קבלו התובעים חניה אחת ארוכה ולא שני מקומות חניה. התובעים ע תרו לפסוק להם סך של 18,000 ₪ בגין ירידת ערך.

17. דין טענותיהם של התובעים בעניין זה להידחות וראוי היה שלא יחזרו עליהם בסיכומיהן. עיון במפרט המכר ובנספח א' להסכם, מעלה כי הדירה הוגדרה ככוללת חניה צמודה - מספר 86. על פי תשריט המכר שצורף כנספח לחוות דעתו של השמאי ברכה מאיר, הרי שמדובר בחניה טורית. התובעים חתומים על נספח החניה והתובע אף אישר בחקירתו הנגדית כי התשריט נמסר לידיו בעת חתימת הסכם המכר (עמ' 49, שורות 14 - 17 לפרוטוקול).

המומחה ברלינר היה ער לכך ולכן, קבע בחוות דעתו, כי החניה שנמסרה לתובעים תואמת את תכנית המכר. בתשובותיו לשאלות ההבהרה ששלחה אליו ב"כ התובעים הבהיר, כי לא מצא במפרט המכר שהובטחו לתובעים שני מקומות חניה.

18. נמצא, אפוא, כי על פי הסכם המכר נמכרה לתובעים חניה אחת בלבד. מדובר בחניה ארוכה, המשמשת לתובעים בפועל כחניה טורית. לא רק שלא נגרעה מהתובעים חניה, אלא הם קבלו שתי חניות טוריות. מוטב היה שהתובעים לא יעלו בכתב התביעה טענות בנוגע לחניה ולבטח לא בסיכומים, שעה שהעניין הובהר היטב בעת שמיעת הראיות. אני דוחה את טענותיהם של התובעים בעניין זה.

דלתות ארונות כיבוי האש (סעיף 7 לחוות הדעת)

19. מומחה התובעים טען, כי ארון כיבוי האש הקומתי חוסם את הכניסה לדירה כאשר הוא פתוח ומותיר במצב זה מרווח של 50 ס"מ בלבד. נטען כי מדובר באי התאמה לתכנית המכר ותכנית היתר הבניה, מאחר ואין סימון של ארון צמוד לדלת הכניסה.

20. המומחה ברלינר לא מצא פגם במיקום ארון כיבוי אש בקרבת דלת הכניסה לדירה. הוא הבהיר, כי בדר"כ דלתות ארונות כיבוי אש סגורות ורק במקרים חריגים פותחים אותן. אני מקבל את עמדתו של המומחה בעניין זה ולא מצאתי מקום לסטות ממסקנותיו. אין מקום לפסיקת פיצוי בגין ירידת ערך ואף לא פיצוי בגין עגמת נפש, כפי שבקשו התובעים בסיכומיהם, על בסיס חוות דעתו של השמאי סידאוי.

נעילת דלת הכניסה ופגמים במשקוף (סעיפים 10 ו - 11 לחוות הדעת)

21. מומחה התובעים טען בחוות דעתו כי דלת הכניסה בדירתם של התובעים כוללת בריחים לשני כוונים בלבד וללא בריח לכוון הרצפה, כאשר קיים עוקץ קבוע קצר בן 12 מ"מ בצד הצירים, בניגוד לסעיף 2.92 לתוספת השניה ב תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970 (להלן "התקנות").

22. המומחה ברלינר טען בחוות דעתו כי לא מצא פגם במתקן נעילת דלת הכניסה לדירה.

23. תקנה 2.92 לתקנות קובעת, כי דלת הכניסה תכלול מנעול ביטחון בעל ארבעה בריחים לארבעה כוונים. אין חולק, כי דלת הכניסה בדירת התובעים כוללת בריחים לשני כוונים בלבד ולכן, היא אינה עומדת בדרישת התקנות. בפסיקה נקבע כי "אי התאמה" משמעה, בין היתר, חריגה מתקנות הבניה ומתקנים. תקנות התכנון והבניה מהוות חובות חקוקות ובסיס לגיבוש עילת תביעה נזיקית בגין הפרה של חובה זו. התובעים זכאים לקבל מוצר העומד בדרישת התקנות ולא שוכנעתי כי הוספת בריח לכוון הרצפה אינה יעילה. יתירה מזאת, על פי הרישא לתקנה 2.92, מותרת התקנת אחד האמצעים המפורטים בה, "או בכל אמצעי אחר שווה ערך להם מבחינת חוזקו, עמידותו או אמינותו, ובלבד שהראיה שהאמצעי האחר הוא אמנם שווה ערך כאמור - תהיה על מי שטוען כך". התקנה מפרטת דרישות שונות בדבר חוזק ועמידות של הדלתות ואמצעי הנעילה שלהן. מאחר והנתבעות התקינו אמצעי נעילה השונה מאלו המפורטים בתקנה 2.92 הנ"ל, מוטל עליה ן הנטל להוכיח כי הוא שווה ערך מבחינת חוזקו, עמידתו ואמינותו. הנתבע ות לא עמדו בנטל הרובץ לפתח ן ולכן, גם מטעם זה אני דוחה טענותיה ן. מנגד, החור המיותר במשקוף אינו מצדיק פיצוי כלשהו.

סיכומה של נקודה זו, אני מקבל את עמדת התובעים בעניין דלת הכניסה. עלות החלפת מנגנון הנעילה הוערך על יד המומחה ברלינר בסך של 500 ₪ ויש להוסיף סכום זה לחוות דעתו.

דלתות בחדרים רטובים (סעיף 12 לחוות דעת)

24. הדלתות בחדרי השירות הרטובים בדירת התובעים עשויות עץ. על גבי הדלתות מוטבעת אזהרת היצרן לפיה " מוצר זה יצא ממפעלנו במצב תקין. כדי להבטיח את התקינות והאחריות של הדלת והמשקוף, יש למנוע מגע ישיר עם מים. דלתות חמדיה בע"מ". נראה כי הדברים מדברים בעד עצמם ומלכתחילה לא היה מקום להתקין דלתות מעין אלו בחדרי הרחצה. על פי מכתבה של היועצת המשפטית של חברת דלתות חמדיה מיום 11.11.2004, אשר צורפה לחוות דעת המומחה מטעם הנתבעות, אין מניעה להתקין את הדלתות בחדרי הרחצה, כל עוד אין מגע ישיר בין המים לדלת. אלא, שמטבע הדברים, בחדרי הרחצה באות הדלתות במגע ישיר עם מים, בין אם מגע ידיים רטובות, התזת מים או אדי המים החמים של המקלחת ואין זה סביר להטיל על הדיירים למנוע מגע עם מים בחדרי הרחצה.

25. אני מקבל, אפוא, את טענת התובעים ומחייב את הנתבעות בעלות של החלפת דלתות החדרים הרטובים בסך של 4,200 ₪, בצירוף מע"מ ופיקוח, בהתאם לתשובתו של המומחה ברלינר לשאלות ההבהרה.

דלת חדר שינה הורים (סעיפים 14 ו - 15 לחוות הדעת)

26. דלת חדר שינה הורים מותקנת על קיר שעוביו גדול מרוחב מלבן הדלת . על פי תכנית המכר, מלבן הדלת מותקן בחלק של הקיר, כך שצירי הדלת נמצאים במישור הפנימי של הקיר, לכיוון חדר השינה (ראה השרטוט בעמ' 16 לחוות דעתו של המומחה בן עזרא). בפועל, מוקמה הדלת בחלק הפנימי של הקיר ונוצרה נישה. במצב דברים זה, נוצר קושי בפתיחת הדלת ב -90º ובכל פתיחה נוצר מגע בין הדלת לבין פינת קיר. בנוסף, מאחר והדלת שקועה, לא ניתן להתקין הלבשות מלאות של המשקוף. נמצא, אפוא, כי התקנת הדלת בחדר שינה הורים לקויה ואינה מתאימה לתכנית המכר. המומחה ברלינר אישר, כי המצב דומה גם בדלת חדר השינה (סעיף 15 לחוות הדעת).

27. לפיכך, אני מקבל את טענות התובעים וקובע, כי יש להוסיף לחוות דעתו של המומחה ברלינר פיצוי בסך של 900 ₪ (בצירוף מע"מ ופיקוח) בגין דלת חדר שינה הורים (סעיף 14 לחוות הדעת) ופיצוי בסך של 1,200 ₪ (בצירוף מע"מ ופיקוח) בגין דלת חדר השינה (סעיף 15 לחוות הדעת).

שטחי גישה בחדר שירותי אורחים ובחדר רחצה כללי (סעיף 17 לחוות הדעת)

28. בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם התובעים, המרחק בין הכיור לבין הקיר שמולו 64 ס"מ במקום 75 ס"מ. המרחק שבין האסלה לבין הקיר שמולה, שאמור להיות 80 ס"מ, מתקצר בעת פתיחת הדלת. בדומה, נטען כי קיימים פגמים בשטחי הגישה בחדר הרחצה הכללי.

29. המומחה ברלינר לא מצא פגם במרחב הגישה בשירותי האורחים, אף שאין חולק על המידות שפורטו בחוות דעת התובעים.

30. תקן 1205.3, על פי נוסחו, קובע המלצה בדבר מידות התקנה לקבועות שרברבות, בין אם מיקומם נקבע בתכניות מתכנן המערכת ובין אם לאו. כפי שהבהרתי גם בפסקי דין אחרים, לטעמי, המלצה זו מדגימה קו מנחה לתכנון סביר של מידות חדרי רחצה ודרישות מינימום באשר למרחקים בין האביזרים הסניטריים. סטיה מהמלצות אלה, תוך הקטנת המרחק בין קבועות השרברבות באופן ממשי, פוגעת בשמוש סביר של הדיירים בנכס ומהווה רשלנות בתכנון. אלא שבענייננו, קיימות סטיות זניחות בלבד מהמידות הנדרשות, שאין להן שום השפעה על שמוש סביר של הדיירים בנכס. אני דוחה, אפוא, את טענותיהם של התובעים בעניין זה.

חלון כביסה ( סעיפים 19 - 21 לחוות הדעת)

31. מומחה התובעים טען בחוות דעתו, כי החלון בחדר הרחצה הכללי, הפונה למסתור הכביסה הוא בגובה 118 ס"מ. נטען, כי הגובה המינימלי הדרוש על מנת למנוע נפילה הוא 105 ס"מ וחלון בגובה 118 ס"מ יוצר קושי בתליית הכביסה. בנוסף, החלון הקיים חסר הלבשות, אדן השיש מוכתם בחומרי בניה, האדן קצר ומותיר מרווח של 2 ס"מ עד לחלון, מידות החלון לא תואמות לפתח והגימור בהיקף החלון לקוי. המומחה העריך את עלות עבודת הנמכת החלון לגובה של 105 ס"מ, בסך של 4,000 ₪ וסך נוסף של 500 ₪ בגין החלפת אדן החלון הקצר והבהיר, כי סכומים אלו כוללים תיקון כל הליקויים.

32. מומחה הנתבעות טען, כי הגובה המינימאלי להתקנת החלון הוא 105 ס"מ ולא קיים גובה מקסימאלי על פי תקן 1142. מנגד, הוא אישר כי חסרות הלבשות על היקף החלון וכי יש לנקות שאריות צבע. לטענתו, בעת בדיקתו אדן החלון היה נקי והוא לא קצר, אולם יש לשפר את הגימורים.

33. המומחה ברלינר סבר, כי לא קיים ליקוי בגובה החלון מאחר והוא הותקן מעל לגובה המינימאלי התקני. מנגד, הוא אישר כי יש להתקין הלבשות סביב החלון ולשפר את עבודות הגימור והסיליקון בעלות כוללת של 1,350 ₪ ( ראה תשובתו לשאלה מס' 13 לשאלות ההבהרה). בנוסף, בתשובותיו לשאלות ההבהרה, אישר המומחה כי במידה ותתקבל עמדת התובעים, הרי שעלות הנמכת החלון הינה 3,000 ₪.

34. חלון חדר הרחצה הכללי פונה לכיוון מסתור הכביסה והוא נועד, בין היתר, על מנת לאפשר תליה נוחה של הכביסה. אין חולק כי הגובה המינימאלי לחלון על פי תקן 1142 הוא 105 ס"מ. עם זאת, משעה שהחלון יועד מלכתחילה לצורך תליית כביסה, הגבהתו לכדי 118 ס"מ יוצרת קושי ממשי ומטרד בתליית הכביסה. מדובר בתכנון לקוי ולכן, אני מקבל את עמדת התובעים כי יש להנמיך גובה החלון לכדי 105 ס"מ.

החלון שהותקן בחדר הרחצה הכללי לקוי מיסודו - הוא אינו מתאים לגודל המפתח באופן שנוצרו מרווחים בין החלון לבין הקיר, אשר מולאו בכמויות בלתי סבירות של סיליקון, החלון חסר הלבשות, אדן החלון קצר ואינו מגיע עד לסף החלון והגימורים גרועים. גם אם הייתי קובע שאין צורך להנמיך את גובה החלון, ממילא יש צורך להחליף את החלון ואת אדן החלון הקצר. אני פוסק לתובעים בגין רכיב זה סך של 3,500 ₪, ולכן, יש להוסיף לחוות דעתו של המומחה ברלינר סך של 2,150 ₪ ( מעבר לסכומים שקבע לצורך תיקון החלון הנ"ל), בצירוף מע"מ ופיקוח.

אדן חלון ממ"ד ( סעיף 29 לחוות הדעת)

35. בהתאם לתקנה 205 לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) התשנ"ו - 1996, נדרש ש גובה מפלס אדן חלון ההדף בממ"ד לא יפחת מ - 1.05 מטר מעל פני הריצוף. בפועל, גובה אדן חלון ההדף בממ"ד בדירת התובעים 99 ס"מ בלבד.

36. תקן 1142 אליו הפנה מומחה הנתבעות עוסק במעקות ומסעדים ואינו רלבנטי לחלון הממ"ד. בניגוד לעמדתו ולעמדת המומחה ברלינר, בהתאם לתקנה 205 לתקנות ההתגוננות האזרחית, המדידה היא מגובה פני הריצוף ועד למפלס אדן החלון ואין לקחת בחשבון את פרופיל האלומיניום.

37. לפיכך, קיים ליקוי בגובה חלון ההדף בממ"ד. איו חולק, כי מדובר בליקוי שלא ניתן לתקנו. בהתאם לחוות דעתו של השמאי סידאוי, שלא נסתרה, יש לפסוק לתובעים ירידת ערך נוספת בסך של 3,000 ₪, מעבר לאמור בחוות דעתו של המומחה ברלינר.

מדרגות פנימיות בדירה ( סעיפים 37 - 40 לחוות הדעת)

38. מומחה התובעים טען בחוות דעתו כי מבנה המדרגות בדירה אינו תואם לתכניות ההיתר. עוד נטען, כי מדרגות טרפזיות מותרות רק לצורך סיבוב במהלך המדרגות אולם בפועל, מותקנות 4 מדרגות טרפזיות בחלק ישר של מהלך המדרגות, שאינו בסיבוב, וזאת בניגוד לתקנה 3.2.2.22 לתקנות התכנון והבניה. הובהר, כי הדבר יוצא אי נוחות וסיכון בטיחותי. בנוסף, נטען כי המדרגות אינן עומדות בדרישות תקנה 3.2.2.22, הקובעות כי עומק השלח המינימלי יהיה 15 ס"מ ובמרחק 30 ס"מ מהקצה הפנימי, עומק השלח יהיה לפחות 26 ס"מ. מומחה התובעים הדגים בחוות דעתו את אורך השלחים והסטיה מהוראות התקנות וקבע, כי המדרגות מסוכנות לשימוש ויוצרות אי נוחות בשימוש. לטענתו, יש להרוס את המדרגות ולבנות אותן מחדש, לאחר תכנון מפורט. מומחה התובעים העריך את עלויות התיקון, לרבות הריסה, בסך של 29,400 ₪, מתוכם 12,000 ₪ בגין עלות התכנון.

39. מומחה הנתבעות טען, כי התקנות נוגעות למדרגות חוץ ולא למדרגות פנים.

40. המומחה ברלינר קבע, כי מדובר במדרגות פנימיות בתוך הדירה ולכן, לא מצא פגמים בעניין זה. בתשובותיו לשאלות ההבהרה אישר המומחה ברלינר במפורש כי העובדות המפורטות בחוות דעתו של המומחה בן עזרא נכונות. עם זאת, הוא עמד על דעתו ש"מצב המדרגות תקין". הוא אישר, כי עלות הריסת המדרגות ובנייתן מחדש מגיעה לסך של 12,000 ₪. בחקירתו הנגדית הבהיר המומחה, כי כאשר השתמש במונח " תקין", התכוון "שאפשר להשתמש בזה. אין נוחיות, אין איזה אי נוחיות גדולה בשימוש. מדרגות פנימיות משתמשים דיירי הבית הם מתרגלים למה שיש. אני חשבתי שאפשר לחיות עם זה ולא מצאתי הצדקה...להרוס, לפרק" ( עמ' 15, שורות 20 - 24).

41. תקנה 3.2.2.22 לתקנות התכנון והבניה ( בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, שכותרתה " מדרגות טרפזיות", קובעת כדלקמן:

"א) מותר להתקין בבניין מדרגות בעלות שלחים בצורת טרפז ( להלן – מדרגות טרפזיות), לשינוי כיוון מהלך מדרגות בלבד ולהשתמש בהן כחלק מדרך מוצא אם נתמלא לגביהן אחד התנאים אלה:
(1) המדרגות מותקנות בתוך דירה בבניין מגורים;
(2) המדרגות מותקנות בבניין או חלק מבניין המשמש למסחר, לעסקים, לתעשיה או לאחסנה, בתנאי שחלק הבניין אינו מיועד לשמש יותר מ-5 אנשים;
(3) המדרגות מותקנות בחלק מבניין, המשמש לשטחים טכניים, בתנאי שחלק הבניין אינו מיועד לשמש יותר מ-5 אנשים.
           (ב) עומק מינימלי של שלח מדרגה טרפזית יהיה 15 סנטימטרים לפחות.
(ג) עומק שלח המדרגה יימדד במרחק 30 סנטימטרים מהקצה הצר ביותר של המדרגה; עומק השלח יהיה אחיד ולא פחות מעומק שלח המדרגות האחרות במהלך המדרגות; מדידת המרחק מהקצה הצר תתבצע לאורך אפי המדרגות כמתואר בתרשים 3.2.2.22".

תרשים 3.2.2.22 ( תוספת שניה) הוא כדלקמן:

42. תקנה 3.2.2.22 מתירה שימוש במדרגות טרפזיות, לצורך שינוי מהלך המדרגות בלבד, במדה ומותקנות בתוך דירה בבניין מגורים, בתנאים:

א. עומק מינימלי של שלח מדרגה טרפזית יהיה 15 סנטימטרים לפחות. משמע, עומק המדרגה הטרפזית במדידה בחלק המינימלי שלה ( החלק הצר ביוצר) לא יפחת מ - 15 ס"מ.

ב. שלח המדרגה הטרפזית ימדד במרחק 30 ס"מ מהקצה הצר שלה ועליו לעמוד בתנאים הבאים:

1. עומק השלח יהיה אחיד.

2. עומק השלח לא יפחת מעומק שלח המדרגות האחרות במהלך המדרגות. בענייננו - מהלך המדרגות השלם, המוביל מהקומה הראשונה לשניה, כולל הן מדרגות טרפזיות והן מדרגות ישרות. עומק המדרגות הטרפזיות ( על פי דרך המדידה האמורה) אמור להיות שווה לעומק המדרגות הישרות.

תקנה 3.2.2.5( ב) קובעת כי שלח מדרגה יהיה 26 ס"מ לפחות ואילו תקנה 3.2.2.5( ה) קובעת כי מידות אלו יחולו על כל סוגי המדרגות, זולת אם נאמר אחרת בתקנה ספציפית.

לפיכך, הדרישה היא שעומק שלח המדרגה הטרפזית, במדידה במרחק 30 ס"מ מהקצה הצר שלה, לא יפחת מהעומק המינימלי של מדרגה ( בין אם מדרגה ישרה ובין אם מדרגה טרפזית), קרי - 26 ס"מ ( הדבר מצויין במפורש גם בתשריט 3.2.2.22, לעיל).

3. בהתאם לתשריט 3.2.2.22 במהלך מדרגות אחד מותר להתקין 6 מדרגות טרפזיות בלבד, שכן די ב - 6 מדרגות מסוג זה כדי להשלים שינוי מהלך המדרגות.

תקנה 3.8.5.4 לתקנות התכנון והבניה ( בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), שכותרתה מדרגות טרפזיות בדירה בבניין מגורים, קובעת כדלקמן:

"(א)      בתוך דירה בבניין מגורים תותר התקנת מדרגות בעלות שלחים בצורת טרפז ( להלן - מדרגות טרפזיות) לשינוי כיוון מהלך המדרגות בלבד.
( ב) מדרגות טרפזיות יכולות להיות חלק מדרך מוצא בדירה.
( ג) במדרגות טרפזיות יתקיימו דרישות פרט 3.2.2.22( ב) ו-(ג)".

תקנה 3.8.5.4 מתירה שימוש במדרגות טרפזיות, לצורך שינוי מהלך המדרגות בלבד, בתנאים שנקבעו בתקנה 3.2.2.22, כמפורט לעיל. משמע, בניגוד לטענת הנתבעות, התקנות חלות על מדרגות בתוך דירת מגורים.

43. בענייננו, אין חולק בדבר ממצאיו של המומחה בן עזרא בנוגע למידות המדרגות בדירת התובעים וממצאיו מוכיחים שורה של ליקויים מהותיים במהלך המדרגות:

א. מהלך המדרגות כולל 7 מדרגות טרפזיות במקום 6 מדרגות מסוג זה המותרות על פי התקנות לצורך שינוי מהלך המדרגות.

ב. העומקים המינימליים של שלחי המדרגות משתנים והם לא עומדים בהוראות התקנות. בעוד שהתקנות דורשות שעומק מינימלי של שלח לא יפחת מ - 15 ס"מ נמצא כי עומק מינימלי של מדרגה טרפזית ראשונה בדירת התובעים מגיע כדי 11.5 ס"מ בלבד, עומק מינימלי של מדרגה טרפזית שניה 12.5 ס"מ, עומק מינימלי של מדרגה טרפזית שלישית 13 ס"מ, עומק מינימלי של מדרגה טרפזית רביעית 11 ס"מ, עומק מינימלי של מדרגה טרפזית חמישית 8 ס"מ, עומק מינימלי של מדרגה טרפזית שישית 9 ס"מ ( עומק מינימלי של שלח מדרגה שביעית לא נמדד). מדובר בסטיות ניכרות מדרישות התקנות בדבר עומק שלח מינימלי של המדרגות הטרפזיות.

ג. בעוד שעומק שלח מדרגה טרפזית בציר ההליכה ( במדידה במרחק 30 ס"מ מהקצה הצר שלה) על פי התקנות הוא 26 ס"מ, נמצא כי עומק שלח מדרגה ראשונה טרפזית ראשונה בדירת התובעים מגיע כדי 22 ס"מ בלבד, עומק שלח מדרגה טרפזית שניה 22 ס"מ, עומק שלח מדרגה טרפזית שלישית 24 ס"מ, עומק שלח מדרגה טרפזית חמישית 21 ס"מ, עומק שלח מדרגה טרפזית שישית 24 ס"מ ועומק שלח מדרגה טרפזית שביעית 24 ס"מ. גם כאן, מדובר בסטיות מהותיות בשיעורים של 7.5% - 19% מדרישת התקנות.

44. המדרגות בדירת התובעים תוכננו ונבנו ברשלנות, תוך אי התאמה לדרישות תקנות התכנון והבניה. הליקויים שהתגלו בגרם המדרגות הם ליקויים מהותיים, המהווים סכנה למשתמשים במדרגות, מעבר לאי הנוחות בשימוש היומיומי ואינני מקבל את גישת המומחה ברלינר, לפיה דיירי הבית " מתרגלים למדרגות". התובעים זכאים, אפוא, לפיצוי בגובה עלות הריסת המדרגות, תכנונן ובנייתן מחדש, על כל הכרוך בכך.

45. המומחה ברלינר אישר שעלות שירותיהם של אדריכל וקונסטרוקטור לצורך תכנון המדרגות מחדש מגיע לסך של 8,000 ₪, עלות היתר בניה - 2,000 ₪, הריסת המדרגות ופינוי הפסולת - 5,000 ₪, יציקת המדרגות - 7,000 ₪, חיפוי המדרגות - 4,000 ₪, התקנת מאחז יד - 2,500 ₪ ותיקוני טיח וצבע לאחר מכן - 1,500 ₪, ובסה"כ - 30,000 ₪. אני פוסק, אפוא, לתובעים סך נוסף של 30,000 ₪, בצירוף מע"מ ועלויות פיקוח.

דלת יציאה למרפסת ( סעיף 48 לחוות הדעת)

46. מומחה התובעים טען בחוות דעתו כי רוחב המעבר בדלת האלומיניום ביציאה למרפסת 62 ס"מ, בניגוד לתקנה 3.2.1.3 לפיה, רוחב המעבר בדלת כפולה יהיה לפחות 80 ס"מ. המומחה הפנה בעניין זה לסעיף 22 בטבלה 3.2.1.3 בתקנות התכנון והבניה, אשר קובעת כי רוחב מינימלי לדלת דו - אגפית יהיה 80 ס"מ.

47. תקנה 3.8.4.1 בסימן ד' לתקנות התכנון והבניה, העוסק בדלתות בדירות, קובעת כי דלתות יקיימו את הדרישות המפורטות בסימן א' לפרק ב' (שעוסק בדלתות בדרך מוצא) זולת אם נאמר אחרת ( בענייננו, לא נאמר אחרת בסימן ד').

בהתאם לתקנות, ניתן להתקין בדירת מגורים דלת הזזה ובלבד שאינה דלת הכניסה הראשית ( תקנה 3.8.4.2( א)) או הדלת בפרוזדור המשמש דרך מוצא ( תקנה 3.8.4.2( ב)). "דרך מוצא" (Means of Egress) מוגדרת כנתיב יציאה מבניין, הפנוי ממכשולים והכולל אחד או יותר ממרכיבים אלה: (1) גישה למוצא בטוח (2) מוצא בטוח (3) יציאה. בענייננו, היציאה למרפסת אינה דרך מוצא כהגדרתה בתקנה 1 ולכן, ניתן להתקין בה דלת הזזה.

48. מומחה התובעים התייחס בחוות דעתו לדלת דלת דו אגפית - דלת עם פתיחה לכיוונים מנוגדים - שני אגפים נפרדים הנפתחים בתשעים מעלות או לכיוונים נגדיים בגלישה.

ניתן ללמוד על ההבדלים בין דלת דו - אגפית לדלת הזזה מתרשימי חישוב רוחב הפתח בתקנה 3.2.1.2. תרשימים ב' ו - ד' מציגים אופן פתיחה ( וחישוב רוחב פתח) לדלתות דו - אגפיות ( פתיחה ב - 90 מעלות או פתיחה לכיוונים נגדיים). בדלת מסוג זה, ימדד הרוחב הפנוי למעבר כמרחק האופקי בין מישורי שני אגפי הדלת הסמוכים זה לזה, הפתוחים בזווית ישרה לפחות, כמתואר בתרשים 3.2.1.2 ב'.

בדלת הזזה דו-אגפית, שאגפיה נפתחים משני כיוונים מנוגדים, לקביעת רוחבה הפנוי למעבר, יימדד המרחק האופקי בין הפאות הצדדיות של שני אגפי הדלת, כאשר שניהם פתוחים לגמרי, כמתואר בתרשים 3.2.1.2 ד'.

אלא, שבענייננו הותקנה בדירת התובעים דלת מסוג שונה - דלת ההזזה המורכבת מחלונות (פלחים) הנפתחים בגלישה (slide) לכיוון אחד ונערמים זה על גבי זה ליצירת מפתח שלם רחב. מדובר בדלת הזזה חד אגפית ( פתיחה לכיוון אחד בגלישה ליצירת מפתח רחב אחד, כאשר כל המקטעים/חלונות עולים אחד על השני). נמצא, אפוא, כי מומחה התובעים שגה בסווג סוג הדלת על פי התקנות.

תקנה 3.2.1.2( ג) העוסקת בדלת הזזה חד-אגפית קובעת, כי לצורך חישוב הרוחב הפנוי למעבר יימדד המרחק האופקי בין הפאה הצדדית של אגף הדלת כאשר היא פתוחה לגמרי לבין מזוזת המלבן שממול, כמתואר בתרשים 3.2.1.2 ג' (אמנם, התרשים מציג דלת הזזה עם מקטע אחד, אולם אופן החישוב נכון גם לדלתות הזזה חד אגפיות, בנות מספר מקטעים).

בהתאם לנתוני טבלה 3.2.1.3, שכותרתה "רוחב הפתח של דלתות", רוחב מינימלי של דלת חדר מגורים יהיה 70 ס"מ (סעיף 4 בטבלה). למען הסר ספק, אין מדובר בענייננו ב"דלת יציאה מדירה", כהגדרת מונח זה בתקנות, אלא מדובר ב"דלת חדר מגורים" (סלון נחשב כחדר מגורים - א.ר.) ולכן, רוחב הפתח המינימלי הנדרש אינו 80 ס"מ, אלא 70 ס"מ בלבד. התייחסותו של המומחה התובעים לסעיף 22 בטבלה 3.2.1.3 שגויה, מאחר וסעיף זה עוסק בדלת אחרת - "דו אגפית" ולא בד לת הזזה, כבענייננו.

49. אין חולק, כי רוחב פתח דלת ההזזה בדירת התובעים הוא 62 ס"מ. מאחר והרוחב המינימלי על פי התקנות אמור להיות 70 ס"מ, הרי שמדובר באי התאמה מהותית (סטיה בשיעור של כ - 11.5%). לפיכך, זכאים התובעים לפיצוי בגין עלות תיקון הליקוי.

המומחה ברלינר הערך את עלות תיקון הליקוי, באמצעות הרחבת פתח היציאה והתקנת חלון חדש, בסך של 6,000 ₪, בצירוף מע"מ ופיקוח (ראה תשובתו של המומחה לשאלת הבהרה מס' 20) ויש להוסיף סכום זה לחוות הדעת.

נישה פנימית במרפסת ( סעיף 51 לחוות הדעת)

50. מומחה התובעים טען, כי במרפסת קומת הגג קיימת נישה פנימית ברוחב של 80 ס"מ ומעבר אליה, ברוחב של 47 ס"מ, אשר יוצרים סיכון בטיחותי. הוא אישר , כי הנישה מסומ נת בתכנית ההיתר וטען, כי מדובר בליקוי תכנוני וכי רוחב המעבר אינו מתאים לרוחב הנדרש בין קירות לפי התקנות. (בסיכומיה, טענה ב"כ התובעים כי מדובר בפרוזדור שאינו עומד בדרישות תקנות התכנון והבניה). לשיטתו, על מנת לבטל את הליקוי יש לצרף את שטח הנישה לחדר עליית הגג, בעלות בסך של 9,000 ש"ח.

51. המומחה ברלינר לא מצא פגם בנישה הפנימית ובתשובותיו לשאלות ההבהרה קבע, כי לא מדובר בפרוזדור או בכל שטח שימושי אחר ולא נדרש תיקון כלשהו.

52. בעניין זה אני מקבל את עמדת המומחה ברלינר. המונח "פרוזדור" מוגדר בתקנה 1 לתקנות התכנון והבניה כ"חלק מדרך מוצא המתוחם בין קירות, מקורה ומיועד למעבר אנשים".

"דרך מוצא" מוגדרת כ"(Means of Egress) - נתיב יציאה מבניין, הפנוי ממכשולים והכולל אחד או יותר ממרכיבים אלה: (1) גישה למוצא בטוח; (2) מוצא בטוח; (3) יציאה".

הנישה בענייננו אינה מהווה

פרוזדור, כהגדרתו בתקנה 1 ולכן, לא חלות עליה הוראות התקנות הנוגעות לרוחב מינימלי של פרוזדור או כל תקנה אחרת העוסקת בפרוזדור.

53. בשולי נקודה זו, ראוי להדגיש כי הפתרון המוצע על ידי מומחה התובעים, קרי - צירוף שטח הנישה לחדר בעליית הגג - אינו אפשרי. מאחר והנישה נמצאת במרפסת היא נחשבת במהותה לשטח שירות (גם אם מקורה) ואינה מיועדת לשימוש מגורים כחלק עיקרי, כגון חדר ("חדר מגורים" מוגדר בתקנה 1 כ"חדר המיועד למגורים, למעט מטבח, חדר שירות, מסדרון ומרפסת". ההדגשות שלי - א.ר.).

המרפסת והנישה שבה מהוות שטח שירות, בעוד שהחדר בעליית גג (בגובה שנקבע בתקנות או למעלה מכך) הוא שטח עיקרי. לא ניתן לצרף שטח שירות לשטח עיקרי, שכן תיווצר חריגה מאחוזי הבניה, שהיא סטייה ניכרת (ראה הוראות תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים) התשנ"ב - 1992).

54. סיכומה של נקודה זו, הנישה אינה מהווה פרוזדור, אין מדובר בליקוי בניה ואין מקום לפיצוי במישור זה.

מעקה זכוכית במרפסות ( סעיף 59 לחוות הדעת)

55. מומחה התובעים טען, כי מעקה הזכוכית, לרבות המעקה במרפסת העליונה, הותקן בניגוד לתכנית המכר ולתכנית היתר הבניה. לטענתו, יש להחליף את מעקה הזכוכית במעקה בנוי, כולל חיפוי חוץ וטיח, בעלות של 32,120 ₪.

56. אין בידי לקבל את טענות התובעים בעניין זה. סעיף 3.2 במפרט המכר, שכותרתו " רשימת חדרים וגימורים בדירה ובשטחים המוצמדים לה או משמשים אותה", כולל גם מרפסות. הטבלה בעמוד 9 מפנה בעניין המעקה להערות שבהמשך אותו עמוד. ההערה הנוגעת ל"מעקה במרפסות" קובעת - " בנוי, מתכת, אלומיניום, מזוגג, או משולב לפי החלטת האדריכל..." (ההדגשה שלי - א.ר.). משמע - מפרט המכר מאפשר במפורש התקנת מעקות זכוכית.

על פי תכנית המכר ( ת/1) שהוגשה על ידי התובעים, קיימים מעקות זכוכית, בשתי המרפסות, הן בקומה הראשונה והן בקומה השניה של הדירה.

אני ער לכך שהמומחה בן עזרא צרף כנספחים לחוות דעתו העתקים של " תכנית המכר" ו"תכנית ההיתר" לשתי הקומות ( נראה כי הוא הפך בין השתיים). על פי העתקי התכניות הנ"ל, במרפסת הקומה הראשונה מעקה זכוכית ואילו בקומה השניה מעקה בנוי, שלא מזכוכית. מדובר בתכניות חלקיות, החסרות, למשל, את מקרא התכניות, שמן וקנה המידה ולא ה וצג בפני המקור ממנו צולמו. לפיכך, לא מצאתי ליתן להן משקל ממשי.

מכל מקום, נוכח האמור במפרט המכר, בצירוף התכנית ת/1, אני קובע, כי לא קיימת אי התאמה במעקות הזכוכית ולכן, אין מקום לפצות את התובעים בגין החלפתם.

מדרגות פלדה ( סעיף 60 לחוות הדעת)

57. במרפסת הקומה השניה מותקנות 6 מדרגות פלדה בגרם מעוגל המוביל לגג . על פי הנתונים בחוות דעתו של המומחה בן עזרא, עומק השלח במרחק 30 ס"מ מהקצה הפנימי 16 ס"מ בלבד. המומחה בן עזרא טען, כי בין אם נראה במדרגות כמדרגות קשתיות, בהתאם לתקנה 3.2.2.20 לתקנות התכנון והבניה ובין אם נראה בהן מדרגות לולייניות, בהתאם לתקנה 3.2.2.21, הן אינן עומדות בדרישות התקנות ואף אינן תואמות לתכנית המכר.

המומחה גולדשטיין מטעם הנתבעות לא התמודד עם טענות התובעים בקשר למדרגות הנ"ל ואילו המומחה ברלינר קבע, באופן לקוני, כי לא מצא פגם במדרגות.

58. אני מקבל את עמדת התובעים בעניין זה. ככל שמדובר במדרגות קשתיות, הרי שעומק שלח המדרגה, במרחק 30 ס"מ מהקצה הפנימי 16 ס"מ בלבד, במקום 26 ס"מ, כנדרש בתקנה 3.2.2.20 לתקנות התכנון והבניה. בנוסף, אורך הרדיוס עד לסף המדרגות הפנימי שווה למחצית רוחב המדרגות, במקום כפול מרוחב המדרגות, כנדרש בתקנה 3.2.2.20. יתירה מזאת, קיימת אי התאמה למול תכנית המכר, המתארת שלוש מדרגות לולייניות ושתי מדרגות ישרות.

ככל שמדובר במדרגות לולייניות ( נראה כי זו היתה כוונת המתכנן), הרי שעומק שלח המדרגה, במרחק 30 ס"מ מהקצה הפנימי 16 ס"מ בלבד, במקום 19 ס"מ, כנדרש בתקנה 3.2.2.21 לתקנות בתכנון והבניה. בנוסף, קיימת אי התאמה למול תכנית המכר.

59. המדרגות אינן עונות לדרישות תקנות התכנון והבניה ואינן תואמות לתכנית המכר. לפיכך, יש לפצות את התובעים בגין עלות החלפת המדרגות, בסך של 2,500 ₪, בצירוף מע"מ ופיקוח.

מישקי הפרדה ( סעיף 62 לחוות הדעת)

60. המומחה ברלינר לא מצא כי נדרש תיקון כלשהו בעניין זה.

לא מצאתי מקום לשנות מחוות דעתו בפריט זה.

אדני חלונות ( סעיף 63 לחוות הדעת)

61. מומחה התובעים טען בחוות דעתו, כי נדרש להחדיר את ספי השיש לצידי מלבן החלונות.

62. המומחה ברלינר סבר כי אין הצדקה לדרישה זו.

63. כפי שהבהרתי בפסקי דין קודמים, מטרת החדרת ספי השיש למלבן החלון היא מניעת רטיבות. מדובר בסטנדרט בניה ראוי, בבחינת GOOD PRACTICE, שהיה על הנתבעת לעמוד בו. המומחה ברלינר אישר אף הוא בחקירתו הנגדית, כי עדיף שאבני השיש יחדרו לקיר (עמ' 20, שורות 20 - 22 לפרוטוקול). לפיכך, אני קובע כי יש לפצות את התובעים בגין ליקוי זה.

64. המומחה ברלינר אישר כי עלות תיקון הליקויים באדני החלונות היא 3,000 ₪ ויש להוסיף סכום זה לחוות דעתו.

ליקויים בריצוף הדירה (ריצוף 80*80)

65. מומחה התובעים תאר בחוות דעתו שורה של פגמים בריצוף ובחיפויי הקירות. לטענתו, עבודות החיפוי בוצעו ברמה נחותה והוא הפנה לבדיקות מעבדה שבוצעו בדירות אחרות באותו פרויקט. לשיטתו, אין אפשרות לתקן את הליקויים, בהעדר אריחים תואמים. הוא העריך את עלות החלפת הריצוף והחיפויים בדירה במלואם בסך של 87,750 ₪, בצירוף עלות פירוק המטבח והרכבתו מחדש, בסך של 5,000 ₪ ותיקון נוסף של ליקוי במחסן בסך של 1,400 ₪.

66. המומחה ברלינר התייחס לכל אחד מהליקויים הנזכרים בחוות דעת המומחה מטעם התובעים, הבהיר מהם הליקויים, התיקונים הנדרשים ועלויות התיקון, שהסתכמו לשיטתו במספר אלפי שקלים בודדים.

67. אינני מקבל את עמדת המומחה ברלינר, לפיה מדובר " בפגמים מקומיים" בריצוף. התמונות שצורפו לחוות דעתו של המומחה בן עזרא מעידות על עבודות ריצוף רשלניות וגימורים גרועים בחלקים ניכרים של הריצוף בדירה.

יתירה מזאת, במסגרת שאלות ההבהרה שלחו התובעים למומחה ברלינר תוצאות בדיקת מעבדה שנערכה כחדשיים לאחר ביקורו בדירה, בצירוף סרטונים המתארים את מהלך הבדיקה. דו"ח בדיקת חוזק ההידבקות במתיחה של מערכת הריצוף ( נספח ח' לשאלות ההבהרה מטעם התובעים), הצביע על ליקויים חמורים בחוזק ההידבקות של אריחי הריצוף בתוך הדירה, בניגוד לתקן 1555.3. אדגיש, כי דו"ח הבדיקה מתייחס אך לריצוף 80*80, בתוך הדירה, כ"שטח שדה" אחד, בעוד שלא צורף דו"ח בדיקה בקשר לריצוף החוץ במרפסת או בחדרי השירות.

68. הנתבעות מצידן, בחרו שלא להציג דו"ח בדיקת מעבדה נגדי מטעמן ולא התנגדו לשאלות ההבהרה שנשלחו למומחה ברלינר או להמצאת דו"ח בדיקת המעבדה מטעם התובעים לעיונו.

רק במהלך דיון ההוכחות, העלה ב"כ הנתבעות, לראשונה, התנגדות להגשת דו"ח בדיקת המעבדה, התמונות והסרטונים שצרף התובע לתצהירו באמצעות תקליטורים.

אבהיר, כי במסגרת החלטתי מיום 29.1.2017 הורתי על הגשת תצהירי עדות ראשית. קבעתי, כי הצדדים יצרפו לתצהיריהם מסמכים רלבנטיים, אשר בכוונתם להגישם במהלך הדיון. עוד נקבע, כי הצדדים יחליפו ביניהם את המסמכים הרלוונטיים ללא יוצא מן הכלל ויודיעו זה לזה בתוך 30 יום ממועד קבלת המסמכים אם יש התנגדות להגשת מסמך מסוים כראיה ואם יש צורך לזמן את העד עורך המסמך לחקירה. חרף החלטה זו, לא העלו הנתבע ות התנגדות כלשהי לצירוף דו"ח בדיקת המעבדה, התמונות או הסרטונים שצורפו לתצהירו של התובע, אלא רק במהלך דיון ההוכחות. משלא הועלתה התנגדות הנתבעות במועד, דין התנגדותן במהלך הדיון להידחות. גם לגופו של עניין, אין בסיס להתנגדות הנתבעות, שעה שמדובר בסרטונים ותמונות שערך התובע בעת בדיקת הריצוף. לו בקשו הנתבעות לחקור את עורך הדו"ח, היה בידן לבקש לזמנו לחקירה. הן לא עשו כן ולא העלו נימוק כלשהו, שלא לומר נימוק מניח את הדעת, שלא לקבל את דו"ח בדיקת המעבדה, לאמיתות תוכנו. למעשה, הנתבעות אף לא ניסו להתמודד עם תוצאות דו"ח בדיקת המעבדה בעניין הריצוף, המצביעות על ליקויים קשים בהתקנת הריצוף.

69. הליקויים בריצוף (80*80) בדירה מהותיים ומחייבים החלפת הריצוף. אני קובע, אפוא, כי התובעים זכאים לפיצוי בגין עלות החלפת הריצוף (80*80) בתוך הדירה. מנגד, לא הוכח בפני כי יש צורך בהחלפת הריצוף במרפסות או בחדרי השירות, לרבות חדרי הרחצה, ודי בתיקונים אותם אישר המומחה ברלינר.

70. במסגרת תשובותיו לשאלות ההבהרה, העריך המומחה ברלינר את עלות החלפת כלל הריצוף בדירה בסך של 55,000 ₪, על בסיס 300 ₪ למ"ר * 180 מ"ר. לא מצאתי מקום לסטות מהערכת המומחה בנוגע לעלות החלפת מ"ר ריצוף. עם זאת, המומחה ברלינר לא ערך מדידה של השטחים בדירה. בסעיף 100 לחוות דעת המומחה בן עזרא מפורטים שטחי הריצוף בדירה. שטח ריצוף קומת הכניסה - 98 מ"ר ושטח ריצוף עליית הגג 13 מ"ר ובסה"כ 111 מ"ר. יתר חלקי הדירה אינם מצריכים, כאמור, החלפת הריצוף. לפיכך, העלות היחסית של החלפת הריצוף מסתכמת לסך של 33,916 ₪ ולסכום זה יש להוסיף מע"מ ופיקוח. מנגד, מאחר והריצוף (80*80) בתוך הדירה יוחלף, יש להפחית מהעלויות המפורטות בחוות דעתו של המומחה ברלינר את הסכומים המפורטים בסעיפים 65 - 68, 76 - 86 ו - 90 - 91, בסך של 4,100 ש"ח, בגין עלות ביצוע התיקונים המקומיים באותם מקומות, כפי שנקבעו על ידי המומחה. אני פוסק, אפוא, לתובעים פיצוי בסך של 29,816 ₪, בצירוף מע"מ ופיקוח, בגין ליקויי הריצוף (80*80).

71. החלפת הריצוף בשטח העיקרי תצריך תיקוני טיח וצביעה ולכן, זכאים התובעים לפיצוי יחסי נוסף בסך של 8,000 ₪, בצירוף מע"מ ופיקוח ( ראה עדותו של המומחה בעמ' 26, שורות 17 - 21 לפרוטוקול).

72. מאחר והחלפת הריצוף מחייבת פירוק של ארונות המטבח, אני פוסק לתובעים סך נוסף של 5,000 ₪, בצירוף מע"מ ופיקוח.

73. לא מצאתי מקום לסטות מחוות דעתו של המומחה בנוגע ליתר הליקויים בריצוף והחיפוי בחדרי השירות, חדרי הרחצה והמרפסות, שלא הוצג בגינם דו"ח בדיקת מעבדה.

סיכום ביניים בעניין עלות תיקון הליקויים בדירה

74. אני מאמץ את מסקנות המומחה בנוגע לליקויים בדירת התובעים ועלות תיקונם, למעט העניינים המפורטים לעיל. לפיכך, יש להוסיף לעלויות תיקון הליקויים הנזכרות בחוות הדעת סך 93,266 ₪, בתוספת מע"מ. בנוסף, זכאים התובעים לפיצוי בגין ירידת ערך בסך של 2,000 ₪ בגין העמוד במדרגות הפנימיות, סך של 4,000 ₪ בגין הפרשי גובה התקרה בחדר שינה הורים וסך של 3,000 ₪ בגין גובה אדן חלון הממ"ד , ובסה"כ - 9,000 ₪.

עלות תיקון כלל הליקויים בדירה הינה, אפוא, כדלקמן:

ליקויים שאושרו - 129,116 ש"ח
פיקוח הנדסי (10%) - 12,912 ש"ח
142,028 ש"ח
מע"מ - 24,145 ש"ח
סה"כ - 166,173 ש"ח
פיצוי בגין ירידת ערך - 9,000 ש"ח
175,173 ש"ח

סכום זה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד עריכת חוות דעת המומחה (27.7.2016) עומד כיום על סך של 181,460 ₪.

זכותן של הנתבעות לבצע את התיקונים

75. הנתבעות טענו, כי לא ניתנה להן הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים בדירת התובעים וכי הן נכונ ות אף כיום לתקן את הליקויים אשר באחריו תן. התובעים מצידם, טענו כי התיקונים שבוצעו בעבר בדירה לא צלחו והנתבעות התחמקו מתיקון ליקויים שבאחריות ן. לטענתם, הנתבעות לא ניצלו במועד את הזכות לתקן את הליקויים בדירה וה ן מ יצו זכות זו. מאחר והצדדים הקדישו לכך חלק ניכר מטיעוניהם, אפרט את עיקרי השתלשלות העניינים בעניין זה.

76. כפי שעולה מתצהיר התובע ויתר הראיות שהוצגו בפני, הרי שהתובעים דרשו לתקן ליקויים בדירה כבר כחמישה חדשים טרם קבלו את החזקה בה (ראה נספחים 4 - 14 לתצהיר התובע).

ביום 23.2.2014 ( לפי חותמת הדואר) הציגו התובעים לנתבעות ( נספח 8 לתצהיר התובע) רשימת ליקויים בדירה. המכתב מפרט רשימת ליקויים מתוך התייעצות ראשונית עם מהנדס בניין ( שני עמודים של פרטי ליקויים) והנתבעות נדרשו לתקנם. על פי האמור במכתב הנ"ל, הוא נשלח במענה לפניית הנתבעות, שבקשו מהתובעים לתאם מועד למסירת הדירה מול מנהל האתר. בפועל, הדירה לא הייתה מוכנה למסירה ולא ניתן היה לתאם מועד למסירה. התובעים טענו במכתבם כי הרשימה הועברה עוד ביום 28.1.2014 לידי מר אייל שרון, מנהל האתר הקודם.

ביום 3.3.2014 פנו התובעים לנתבעות במכתב נוסף ( נספח 9 לתצהיר התובע), בו ברכו על ההתקדמות בטיפול בעניינם, אך טענו, כי עדיין קיימים ליקויים רבים בדירה שיש לטפל בהם. הם ציינו, כי ריצוף האריחים בשירותי יחידת ההורים בוצע פעמיים מפאת ליקויים ( נפילת אריחים וביצוע " מתחת לכל ביקורת") וכי נוצר עיכוב בהזמנת אריחים חדשים. התובעים פרטו שורה ארוכה של ליקויים המצריכים תיקון וקיוו כי העבודה תתבצע על הצד הטוב ביותר על מנת שיוכלו להיכנס לדירה בהקדם האפשרי.

ביום 4.3.2014 הודיעה ויקי ( נציגת הנתבעות), לתובע כי מנהל העבודה, מר בבר, מסר שמהנדס החברה בדק את נושא המקלחת, הוא מצא שהיא תקנית ולכן, לא תפורק ( נספח ד'4 לתצהיר התובע). בתגובה, שלח התובע לנתבעות מכתב ארוך בדוא"ל ( נספח ד'3 לתצהיר התובע), בו דרש שהחברה תעביר לו אישור מפורט וחתום על ידי המהנדס, לפיו המקלחת בשירותי ההורים היא לפי התקן, עשויה בצורה אסתטית ושאין בה פגם. התובע הוסיף, כי ככל שלא יקבל מבוקשו, הוא יראה בכך משום הודאה של החברה, כי לא בוצעה בדיקה בנוגע לליקויים עליהם הצביע בעת ביקורו של מר בבר בדירה ביום 28.2.14 וכי החברה תדאג לבצע את התיקונים המבוקשים לפני מסירת הדירה. בסיפא למכתב, הלין התובע על כך שמנהל העבודה לא מוכן לדבר עמו בטלפון ובקש כי יצור איתו קשר באופן ישיר.

בחקירתו הנגדית הבהיר התובע, כי מר בבר ( מנהל העבודה הקודם של הנתבעות, לפני אביסרור) אמר לו "שהשירותים האלה נעשו כבר פעם שניה" ושהם תקינים אלא שבפועל, הדבקת אריחי הקרמיקה לא הייתה תקינה שכן התגלו סדקים באריחים עקב הדבקה לקויה ( עמ' 46 שורות 19 - 27 ושורות 29 - 38 לפרוטוקול מיום 22.11.2017).

ביום 23.4.2014 הודיעה ויקי לתובע כי יש לבצע החלפה של הקרמיקה בסלון, במטבח ובפרוזדור והנחתה אותו לגשת בהקדם לחברת אלוני ולבחור קרמיקה חדשה ( נספח 11 לתצהיר התובע). ביום 25.4.2014 הודיע הנתבע לויקי כי הגיע לאלוני אך נאמר לו שהקבלן צריך לבצע הזמנה דרך מחלקת קבלנים. התובע הדגיש, כי הוא חש מטורטר לחינם. הוא ציין את דגם הקרמיקה החילופי שבחר ובקש כי תוזמן מראש כמות מספקת על מנת שלא יחסר ריצוף, לרבות רזרבה כמתבקש בחוק המכר. ביום 29.4.2014 עדכנה ויקי כי מועד התחלת הטיפול בדירה יהיה ביום 4.5.2014 והבהירה, כי יעשה מאמץ לסיים את התיקונים בדירה בהקדם, לצורך מסירתה.

ביום 12.5.2014 שלח התובע מכתב נוסף בדוא"ל ( נספח 12 לתצהיר התובע), במסגרתו שב והתריע על האיחור במסירת הדירה. הוא ציין, כי נמסר לו באותו יום שהרצף טרם החל בעבודתו. הוא הלין על החלטת החברה שלא להחליף את כל הריצוף בבית ( מפאת השוני בגוון) ובקש לתקן שיפוע לא תקני בחדרים. התובעים צרפו תדפיס שיחות טלפון עם נציגי הנתבעות ( נספח 7 לתצהיר התובע), לפיו נוהלו שיחות רציפות החל מיום 31.3.2014 ועד כשנה לאחר המסירה ( חודש יולי 2015), ולאחר מכן תכיפות השיחות יורדת לכדי שיחות בודדות בלבד. עוד צרפו התובעים העתקים של הודעות מיידיות ( ווטסאפ) החל מיום 8.6.2014 ועד ליום המסירה - 30.6.2014 ( נספח 5 לתצהיר התובע), בהם דרישות חוזרות ונשנות של התובעים לקבל מידע על מועד המסירה ואישרור של המועד. בתכתובת זו אין עדות לטענות על ליקויים, אך נוסחה מעיד בבירור כי היחסים בין הצדדים היו עכורים בשלב זה.

במעמד מסירת הדירה ביום 30.6.2014 חתמו התובעים על פרוטוקול מסירה ( נספח ג' לתצהיר התובע), אשר הפנה ל - 5 עמודים, בהם פירוט הליקויים שאותרו בדירה במעמד המסירה - החל מליקויים בדבר אי המצאת תעודות אחריות, כתמי צבע על מסגרות האלומיניום ו/או שקעי החשמל, נקודות שלא נצבעו טוב לטענת התובעים ו/או זיכויים שהוסכמו עם הנתבעות ועד לליקויים, כגון אי קבלת מפתחות למחסן ודלת חדר שינה הורים, אי השארת חומר ריצוף וחיפוי רזרבי כנדרש, אינטרקום לא פעיל, העדר נקודות חשמל, מרצפות שבורות או בולטות ועוד. במסגרת הפרוטוקול הלינו התובעים כי לא בוצע " פרוטוקול מסירה מוקדם" וכי לא תוקנו כל הליקויים עליהם התריעו מראש.

בחקירתו הנגדית ציין התובע, כי עריכת פרוטוקול המסירה ארכה כ - 4 שעות ( עמוד 35 שורות 11 - 18 לפרוטוקול מיום 22.11.17). יחד עם זאת, הוא לא גילה ליקויים מהותיים כגון העדר מעקה זכוכית לפי המפרט ( עמ' 35, שורות 5 - 10 ושורות 19 - 39 ועמוד 36 שורות 1 - 4 לפרוטוקול). התובע נשאל, האם היה מיוצג שלב זה. תחילה השיב בשלילה ( עמוד 36 שורות 33 - 34 לפרוטוקול) ומיד לאחר מכן שינה את דעתו והבהיר כי אכן היה מיוצג ( עמ' 36, שורות 36 - 38 לפרוטוקול). התובע גם נשאל האם טרם המסירה נערכה עבורו חוות דעת מומחה מהנדס. הוא השיב, כי אמנם אין מדובר בחוות דעת מהנדס, אולם אישר כי ביקר במקום מהנדס, חבר ( עמוד 36 שורה 39 ועמוד 37 שורות 1 - 12 לפרוטוקול). נראה, כי על בסיס ממצאיו של אותו מהנדס, טרם המסירה, נרשמו הליקויים בטופס המסירה.

התובע אישר, כי הנתבעות ביצעו מספר תיקונים בדירה בסוף שנת 2014 - חברת " חמדיה" החליפה משקופים פגומים והתקינה הלבשות לדלתות. לטענתו, התיקונים לא פתרו את הבעיה המהותית - דלתות שאינן מתאימות לחדרים " רטובים". בנוסף, ביצעו הנתבעות סגירה או השלמת סגירה למנועי תריסי החדר בקומה העליונה. הוא טען, כי מעבר לכך לא בוצעו תיקונים נוספים. בחקירתו, הדגיש התובע כי התיקונים בוצעו בתקופה הראשונה לאחר הכניסה לדירה והוא אישר לנציגי הנתבעת להיכנס לדירה ולערוך תיקונים, אף שחלק מהתיקונים לא צלחו ( ראה עמ' 38, שורות 26 - 38 ועמ' 39, שורות 1 - 6 לפרוטוקול).

ביום 26.8.2014, כחדשיים לאחר מסירת הדירה, שלחה ב"כ התובעים מכתב לנתבעות, שכותרתו " הודעה על ליקויים - דירת ארדיטי" (נספח " ד" לתצהיר התובע). היא הבהירה, כי הדירה נבדקה על ידי מהנדס מטעם התובעים ( המהנדס בן עזרא) ונמצאו בה ליקויים, כמפורט בחוות דעתו, שצורפה למכתב. נדרשה התייחסות הנתבעות לליקויים, תוך הבהרה שלא תישלח התראה נוספת. מאותה עת נדרשו הנתבעות לפנות בכל דבר ועניין אך לב"כ התובעים.

ביום 4.9.2014 השיב ב"כ הנתבעות למכתבה של ב"כ התובעים ( נספח ד'1 לתצהיר התובע). הוא בקש שיועבר לידיו עותק צבעוני של חוות הדעת ( לא ברור הצורך בכך - א.ר.) והודיע כי הנתבעות יפעלו להכנת חוות דעת מטעמן בתוך כ - 60 ימים. כמו כן, הודיע ב"כ הנתבעות, כי אם מדובר בליקויים שאינם דחופים, אזי הנתבעות זכאיות לטפל בהן באופן מרוכז בתום שנת הבדק כאמור בהסכם המכר. במכתבו מיום 18.11.2014 ( נספח ד'2 לתצהיר התובע) הלין ב"כ הנתבעות כי לא קיבל את חוות הדעת הצבעונית. לגופו של עניין, הבהיר הנ"ל כי הנתבעות מבקשות לרכז את התיקונים ולבצעם במועד נוח במהלך שנת הבדק. ב"כ הנתבעות בקש שתינתן למרשותיו הזדמנות מתאימה כדי לבצע את התיקונים.

בין לבין, נערכה בין התובעים לנציגי הנתבעות חלופת מכתבים ומסרונים, בקשר לזיכויים ו/או ניכויים שהתובעים אמורים היו לקבל מהנתבעות, לשיטתם. עוד צרפו התובעים תכתובת מסרונים מהתאריכים 9.6.2015 עד 14.6.2015, המעידה על העברת חוות הדעת בדוא"ל לנציג הנתבעות ( נספח 4, עמוד 1 לתצהיר התובע).

ביום 22.6.2015 הודיע אלי ( אביסרור) - נציג הנתבעות - לתובעים, כי הוא יהיה פנוי במהלך השבוע בשעות הערב ( ככול הנראה לצורך סיור בדירה) וכי התובע מתבקש להודיע לו מתי ניתן לעשות זאת. התובע לא השיב להודעה זו ולא תיאם מועד כאמור. ביום 13.7.2015 ( כשבועיים לאחר מכן) השיב התובע לאביסרור. הוא התנצל על שבועיים עמוסים במיוחד, הודיע כי שוחח עם באת כוחו והוא מעוניין שהנתבעות יחזירו לו תשובה למכתביו על מנת שהצדדים יוכלו להתקדם. התובע נמנע מלתאם ביקור בדירה.

בחקירתו הנגדית, עומת התובע עם העובדה שלא תאם מועד לביקור בדירה וטען, כי לא סרב לתאם מועד, אלא הפנה את הנתבעות לטפל בעניין מול באת כוחו, וכלשונו - "... אמרתי, קודם כל שהעורכי דין יענו לשאלות ולמכתבים שאנחנו כתבנו כדי שהדבר יהיה מתועד כי אני מיוצג על ידי עורכת דין. אמרתי לו ברגע שהם יתאמו מולם את הדברים אני אתאם מול אלי אביסרור" ( עמוד 48, שורות 25 - 31 לפרוטוקול). בהמשך, הוסיף התובע כי "אלי מעולם לא חזר אלי אחרי הדבר הזה ואחרי המכתב הזה. אלי מעולם לא פניי (צ"ל "פנה אלי" - א.ר.), לא המשרד פנה אליי ואין שום מייל, תכתובת, או שיחה שאתה יכול להביא שתוכיח כי זה לא קיים. לא קרה ( עמ' 48, שורות 31 - 34 לפרוטוקול). גרסתו בעניין זה אינה עולה מחלופת המסרונים, שפורטה לעיל. נראה, כי מעת ששכרו שירותיה של עורכת דין, לא אצה לתובעים הדרך לאפשר לנתבעות לבקר בדירה ולבצע בה תיקונים.

ביום 15.7.2015 פנה ב"כ הנתבעות אל ב"כ התובעים ובקש לאפשר לנתבעות לערוך סיור מקדים בדירה לצורך איתור ליקויים ( נספח 2 לתצהיר רונית). הוא ציין, כי בתחילת השבוע הגיע נציג הנתבעות, מר אביסרור, לדירה אך סורב על ידי הנתבע ונתבקש לפנות אל באת כוחו כדי לתאם את הסיור. צויין, כי נציג הנתבעות יכול להגיע לדירה בימים א' - ה', בין השעות 07:00 ועד 15:00 לצורך עריכת הסיור המקדים, שלאחריו יתואמו מועדים לתיקון ליקויים.

במכתבה מיום 16.7.2015 הלינה ב"כ התובעים על חוסר המקצועיות של הנתבעות ועל העובדה שמר אביסרור אינו מודע לחוות הדעת מטעם התובעים ( נספח 3 לתצהיר רונית). היא הדגישה, כי התובעים מסרו את חוות הדעת למר אביסרור לאחר שזה לא הצליח לקבלה מאת הנתבעות ו/או נציגן. עוד טענה הנ"ל, כי מר אביסרור לא " סורב" על ידי התובע, אלא התבקש להגיב לפניות ולתאם מועד באמצעותה. ניתן להבין מכך, שמר אביסרור אכן הגיע לדירה, אולם התובעים סרבו לאפשר לו לערוך סיור. ב"כ התובעים הבהירה, כי מר אביסרור יכול לתאם ביקור בימי שישי ו/או בכל יום בשעות אחר הצהריים, החל מהשעה 17:00. לטעמי, דרישה זו אינה במקומה. מסגרת זמן כה צרה, מחוץ לשעות העבודה הרגילות, וחוסר גמישות, מאיינים למעשה כל אפשרות לבקר בדירה.

במכתבה מיום 3.8.2015 ( נספח 4 לתצהיר רונית) הבהירה ב"כ הנתבעות, כי טענות בדבר ליקויים צריכות לקבל את פתרונן בשלב הבדק ועל התובעים לאפשר לנציגי הנתבעות לבקר בדירה ולבצע תיקונים. היא ציינה, כי מזה מספר חודשים מתעלמים התובעים מפניות הנתבעות ובקשתן לקבוע מועד לסיור. עוד ציינה ב"כ הנתבעות, כי המועדים האמורים במכתב מיום 16.7.2015 אינם מעידים על גמישות, אלא על ניסיון לסכל את ביצוע התיקונים, מאחר ואין מדובר בשעות העבודה של מר אביסרור. חרף זאת, הודיעה ב"כ הנתבעות כי ככול שניתן יהיה לתאם סיור מחוץ לשעות העבודה, הדבר יעשה באופן ישיר מול התובעים ובהתראה קצרה.

במסגרת חקירתו הנגדית, התברר כי התובע אכן לא אפשר למר אביסרור להכנס לדירה לצורך בדיקתה, כאשר במועד זה, נראה כי מר אביסרור כלל לא היה מודע לקיומה של חוות דעת מטעם התובעים. בהמשך, אישר התובע, כי הודיע שלא ניתן להגיע לדירה בימי חול לפני השעה 17:00 ולחילופין, ניתן לבקר בה ביום שישי, שהוא היום החופשי שלו ( עמ' 39, שורה 36 עד עמ' 40, שורה 10 לפרוטוקול). כאמור, מדובר במסגרת זמנים צרה, שלא מאפשרת ביקור בדירה. בפועל, אכן לא תואם מועד לביקור בדירה ( עמ' 40, שורות 13 - 14 לפרוטוקול). התובע טען, כי מר אביסרור הודיע לו כי הוא לא מסכים לתקן חלק מהליקויים שפורטו בחוות הדעת, כגון הריצוף. הוא הוסיף, כי מר אביסרור הבין שקיימים יותר מידי ליקויים וכי הוא לא יוכל לתקנם, מאחר ולא יקבל אישור לכך ( עמ' 40, שורות 16 - 30 לפרוטוקול).

77. על רוכש דירה מוטל לפעול במספר מישורים - לבדוק את הדירה, להודיע על קיומם של ליקויים, לאפשר לקבלן לבצע בדיקה נוגדת וליתן לו הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים. אלא, משלא מנצל המוכר את ההזדמנות לתקן את הליקויים או חולק על עצם אחריותו לתיקון, הוא מאבד את זכותו לתקן את הליקויים בעצמו. באותה מדה, מאבד הקבלן את זכותו לתקן את הליקויים, מקום בו קבל הזדמנות לעשות כן, אך בצע את התיקונים באופן כושל (ראה בעניין זה בר"ע (חיפה) 1942/07 יובל סעדון נגד משהב חברה לבניין בע"מ, ע"א 472/95 זכריה זלוצין נגד יחליף ריצוף, פ"ד נ(2) 858 (1996) וכן, ע"א 656/99 ד"ר בר שירה ואח' נגד מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נז(5) 1).

השתלשלות העניינים, כפי שפורטה באריכות לעיל, מצביעה על כך שהתובעים נערכו למסירת הדירה, נעזרו לשם כך במהנדס, העבירו רשימת ליקויים ארוכה, אולם רב הליקויים שפורטו באותה רשימה לא תוקנו גם לאחר מסירת הדירה. זמן קצר לאחר מסירת הדירה לידיהם, הם שכרו את שירותיה של ב"כ וכן, את שירותיו של מהנדס, אשר ערך עבורם חוות דעת. בעוד שהתובעים חתרו לכך שעבודות תיקון הליקויים בדירה יבוצעו טרם קבלת החזקה בה, הרי שמעת כניסתם לדירה הם הערימו קשיים על נציגי הנתבעות, התחמקו מלתאם מועד לבדיקת הדירה ונראה, כי פניהם היו להגשת תביעה. מנגד, הנתבעות נטלו את זמנן בידן, הן לא התייחסו ברצינות לפניותיהם של התובעים טרם מסירת הדירה ואף לאחר מכן, לא נקטו יוזמה אמיתית, נקטו סחבת ונוכח התנהלותן וכפירתן ברב הליקויים עליהם הצביעו התובעים, נראה כי לא התכוונו לבצע בדירה את התיקונים המקיפים הנדרשים.

בסופו של דבר, מספר שנים מאז מסירת הדירה קיימים בדירה פגמים רבים וליקויים, שמקורם במחדלי הנתבעות, אשר לא תוקנו. חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט מצביעה על ליקויי בניה מהותיים בדירה. בין היתר, נמצאו ליקויים אשר הנתבעת עצמה הכירה בהם וטענה כי פעלה לתיקונם. בנוסף, מצא המומחה מטעם בית המשפט שורה ארוכה של ליקויים שלא אושרו על ידי הנתבעת בחוות דעת המומחה מטעמה והיא כפרה בהם. הנתבעת כשלה למעשה בתיקון הליקויים בדירה ונוכח כפירתה ברב הליקויים, היא מיצתה את זכותה לתקן את כלל הליקויים שנמצאו על ידי המומחה מטעם בית המשפט. יש להוסיף לשיקולים בעניין זה, גם את חוסר האמון הניכר בין הצדדים ואת החשש מפני התמשכות הליכים, כפי שמוכיח ניסיון העבר בתביעות מעין אלה.

78. סיכומה של נקודה זו, אני קובע כי הנתבעות אינן זכאיות לבצע תיקונים נוספים בדירת התובעים ועליהן לפצותם בגין עלות תיקון הליקויים שאושרו.

פינוי הדירה - הפסד דמי שכירות

79. תיקון הליקויים, ובפרט הליקויים בריצוף, יצריך את פינוי הדירה למשך 30 ימים (ולא 60 ימים כפי שדרשו התובעים). כאמור, התובעים משכירים את הדירה ושווי דמי השכירות נקבע לסך של 4,000 ₪, כמפורט לעיל. לפיכך, אני פוסק לתובעים פיצוי בסך של 4,000 ש"ח, בגין הפסד דמי השכירות בתקופת התיקונים.

זיכוי בגין אי אספקת מטבח מחברת " מטבחי טופז"

80. אחד מספקי המטבחים בפרויקט היתה חברת " מטבחי טופז" והנתבעות התחייבו לזכות את התובעים בסך של 6,000 ₪, ככל שיזמינו מטבח אצל ספק זה. התובעים התקשרו עם החברה טרם מסירת הדירה לידיהם. דא עקא, שהחברה נכנסה להליכי חדלות פרעון ולא ספקה לתובעים את המטבח.

81. אין חולק, כי בהתאם לסיכום בין הצדדים זכאים התובעים לזיכוי בסך של 6,000 ₪. אלא, שהנתבעות בחרו לזכותם בסך של 1,525 ₪ בלבד. לטענתן, חברת " מטבחי טופז", "זיכתה" את התובעים בסך של 6,000 ₪ בעת הזמנת המטבח ולכן, הם אינם זכאים לזיכוי נוסף.

אין בידי לקבל את טענת הנתבעות בעניין זה. מי שאמור לזכות את התובעים בסך של 6,000 ₪ בגין רכישת המטבח הן הנתבעות, כנגד התשלומים שהם שלמו להן. הנתבעות לא הוכיחו כי שלמו סכום כלשהו בפועל לחברת " מטבחי טופז" על חשבון אותו זיכוי ואין חולק, כי זיכו את התובעים באופן ישיר, בסך של 1,525 ₪ בלבד. לפיכך, עליהן להשיב לתובעים סך של 4,475 ₪. סכום זה עומד כיום, בצירוף הפרשי הצמדה ריבית כחוק, על סך של 4,690 ₪.

82. יתר הזיכויים עליהם עמדו התובעים בסעיף 43 לסיכומיהם לא הוכחו ומכל מקום, מדובר בזוטי דברים.

פיצוי בגין עגמת נפש

83. התובעים עתרו לפצותם בסך של 50,000 ₪ בגין עגמת נפש שנגרמה לה עקב הליקויים הרבים בדירתם והתנהלותן של הנתבע ות.

84. עלות תיקון הליקויים שנמצאו בסופו של דבר על ידי המומחה מטעם בית המשפט, לרבות אלו שאושרו על ידי כמפורט לעיל, נמוכה מזו שנטענה על ידי התובעים. עם זאת, הליקויים בדירה אינם זניחים ויש בהם כדי להפחית במידת מה את הנאתם של התובעים בעת שעשו שמוש בדירה בעצמם. בנוסף, יש לקחת בחשבון את אופי התיקונים הנדרשים, הזמן הנדרש לביצוע התיקונים והטרחה הכרוכה בכך. מנגד, יש לקחת בחשבון שהתובעים אינם מתגוררים בדירה (ראה בעניין זה ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נגד ויקטור נחמיאס, פ"ד מו(2) 60). בהתחשב בשיקולים אלו, אני פוסק לתובעים סך של 5,000 ₪ נכון להיום, בגין עגמת נפש.

הוצאות משפט

85. התובעים הגישו תביעתם על סך של 400,000 ₪, אליה צורפה חוות דעת מהנדס, המתארת ליקויים בסך של 308,236 ₪ (סכום זה כולל פיקוח הנדסי ומע"מ) וחוות דעת שמאי שקובעת ירידת ערך בסך של 47,500 ₪ ובסה"כ - 355,736 ש"ח. כפי שנקבע לעיל, עלות תיקון הליקויים בדירה, בצירוף ירידת הערך, מגיעים לסך של 181,460 ₪, למעלה מ - 50% מעלות הליקויים שנטענה על ידי התובעים, ולסכום זה מתווסף פיצוי בגין פינוי הדירה, עגמת נפש וזיכוי בגין המטבח. בנסיבות העניין, נוכח הליקויים שנמצאו בדירה, אינני מוצא מקום למנוע מהתובעים מלקבל את מלוא הוצאותיהם בגין הגשת התביעה וניהולה. הנתבעות תשאנה, אפוא, בתשלום הוצאותיהם של התובעים בגין אגרת התביעה, חוות דעת המומחים מטעמם, חלקם בעלות חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט ושכ"ט המומחה בגין חקירתו בבית המשפט. בנוסף, יקבע שכר טרחת עוה"ד, באופן יחסי לסכום הפיצוי הכספי שנקבע להם.

סיכום

86. סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, באמצעות ב"כ, את הסכומים הבאים:

א. פיצוי בגין איחור במסירה - סך של 28,47 3 ₪.

ב. פיצוי בגין ליקויי הבניה וירידת ערך - סך של 181,460 ש"ח.

ג. פיצוי בגין הצורך בפינוי הדירה (דמי שכירות) - סך של 4,000 ₪.

ד. זיכוי בגין מטבח - סך של 4,690 ₪.

ה. פיצוי בגין עגמת נפש בסך של 5,000 ₪.

ו. בנוסף, תשלמנה הנתבעות לתובעים, באמצעות ב"כ, את הוצאותיהם בגין אגרות התביעה, חוות דעת המומחים מטעמם וחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, כמו גם חלקם בשכ"ט המומחה בעד עדותו בבית המשפט (כנגד קבלות שתוצגנה על ידי התובעים), בשערוך, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 22,000 ₪.

ז. הסכומים המפורטים לעיל ישולמו בתוך 30 ימים, שאחרת ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא העתקים מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ז' אדר א' תשע"ט, 12 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.