הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ת"א 58315-11-17

בפני
כב' סגן הנשיא, השופט רמזי חדיד

תובעת

ד.א. המרכז לנדל"ן בע"מ
באמצעות ב"כ עוה"ד אליהו מלך

נגד

נתבע
אליאב שגיא שרגא
באמצעות ב"כ עוה"ד אלון איל

פסק דין

מבוא ועובדות מוסכמות:

בפניי תביעה כספית בעילה חוזית, לפיה התובעת מבקשת לחייב את הנתבע בתשלום סך של 141,960 ₪ ליום הגשת התביעה.

התובעת הינה חברה למתן שירותי תיווך ובמועדים הרלוונטיים לתביעה היא העסיקה את המתווך מר אברהם מלכה (להלן: "מלכה").

הנתבע הינו אקדמאי בתחום המתמטיקה והמחשבים והוא בעל סוכנות למכירת רכב.

ביום 18.11.2016, חתם מר מולי גולדפרב (להלן: "גולדפרב") על הזמנת שירותי תיווך בבלעדיות מהתובעת , בין היתר, לצורך מכירת נכס מקרקעין בשדרות בן גוריון 6 בחיפה (להלן: "הזמנת התיווך" ו-"הנכס" בהתאם ). הנכס הינו בבעלות רשות הפיתוח ובמועדים הרלוונטיים לתביעה היה מר גולדפרב יחד עם שניים נוספים - ה"ה אביה גאון רוזנבלום אורנה ו-גולדפרב רינה - בעלי זכויות החכירה בנכס בחלקים שווים (שלושת בעלי זכויות החכירה בנכס ייקראו להלן ביחד : "בעלי הנכס"). אותה עת, הנכס היה מושכר בשכירות משנה לצד ג'.

יצוין כי מר מלכה טיפל באופן אישי כנציג מטעם התובעת בהתקשרות בהזמנת התיווך.

לאחר חתימת הזמנת התיווך, פעל מר מלכה למכירת הנכס ו בעקבות פניית הנתבע אליו, הוא מסר לו תחילה נתונים כלליים ביחס לנכס. בהמשך, ביום 07.06.2017, נערך ונחתם בין בעלי הדין הסכם תיווך ביחס לנכס (להלן: "הסכם התיווך").

בהתאם להסכם התיווך התחייב הנתבע לשלם לתובעת דמי תיווך בשיעור של 2% בתוספת מע"מ עליו ממחיר הנכס ובסעיף 10 להסכם נקבע כי במידה ו התמורה הנ''ל לא תשולם במועד, הנתבע ישלם לתובעת פיצוי מוסכם בסך של 100 ₪ עבור כל יום איחור החל מהיום השלישי (להלן: "דמי התיווך" ו-"הפיצוי המוסכם" בהתאם).

לאחר חתימת הסכם התיווך, מסר מר מלכה פרטים ספציפיים אודות הנכס והשניים ביקרו בו. בהמשך, הנתבע פנה לשמאי המקרקעין מר אסף גסטפרוינד וקיבל ממנו חוות דעת שמאי מיום 14.06.2017, בין היתר ביחס לזכיות בנכס ושוויו (להלן: "חוות דעת השמאי").

ביום 18.06.2017, התקיימה פגישה במשרדי התובעת בה נכחו מנכ"ל התובעת מר דותן הנדלמן (להלן: "דותן"), מזכירת התובעת, מר מלכה, מר גולדפרב והנתבע עצמו (להלן: ''הפגישה''). במהלך הפגישה, ולאחר דין ודברים, חתמו מר גולדפרב, בתור אחד מבעלי הנכס והמוסמך מטעם יתר הבעלים והנתבע, על זיכרון דברים לפיו הזכויות בנכס נמכרו לנתבע בתמורה לתשלום סך של 5,400,000 ₪ (כולל מע"מ) (להלן: "זיכרון הדברים").

טופס זיכרון הדברים נמסר במהלך הפגישה על ידי התובעת למתקשרים בעסקה (בין הצדדים מחלוקת לעניין נסיבות מסירתו, כמפורט בהמשך) והוא כולל סעיפים מודפסים ובנוסף לכך פרטים מפרטים שונים אודות תנאי העסקה אשר מילא הנתבע בכתב ידו, ואלה הן: מקום ותאריך חתימת זיכרון הדברים, שמות ופרטי המוכרים והקונה, פרטי הנכס (שטח קרקע, שטח בנוי, כתובת, גוש וחלקה והעיר בו מצוי), העובדה כי הנכס מושכר לצד ג', העובדה כי קיים דין ודברים עם העירייה ביחס למרפסת החזית שבנכס והערכת עלות הטיפול בסוגיה, פניית הנתבע לשמאי שבעקבותיה הוא מצא כי הנכס הינו לשביעות רצונו, התמורה הכוללת של הנכס ו תשלומה במועדים ובסכומים שפורטו בזיכרון הדברים וכן שמות עורכי הדין המייצגים את המוכרים והקונה בעסקה.

לצד כל אחת מ הפסקאות והסעיפים שבזיכרון הדברים מתנוססת חתימתם של הנתבע ומר גולדפרב והראשון אף הוסיף את חתימתו בסוף זיכרון הדברים.

מיד לאחר חתימת זיכרון הדברים הרימו הנוכחים כוסית ''לחיי העיסקה'' והמעמד תועד בתמונה. כמו כן בהמשך היו חילופי הודעות בין מר מלכה לבין הנתבע באמצעות אפליקציית הוואטסאפ, בהן הודיע הנתבע, בין היתר, כי הוכן חוזה רכישה אשר הועבר לעיון בא כוחו ו אף תואם מועד לחתימתו. כמו כן, באחת ההודעות הזכיר מלכה לנתבע כי עליו לשלם את דמי התיווך בהן התחייב בהסכם התיווך, והאחרון לא העלה כל טענה או הסתייגות בנדון. דא עקא, בפועל הנתבע הסתלק מהעסקה ולא חתם על חוזה רכישה ולפיכך הנכס נמכר לחברה בשם חלפו השקעות בע"מ.
התובעת פנתה לנתבע בדרישה לתשלום דמי תיווך ופיצוי מוסכם כפי שנקבע בהסכם התיווך, אולם דרישתה לא נענתה. מכאן התביעה.

טענות הצדדים בתמצית:

לטענת התובעת, משפנה מר גולדפרב אליה, הוא הציג את עצמו כאחד מבעלי הנכס והמוסמך מטעם יתר הבעלים, שהינם קרובי משפחתו, לטפל במכירתו. מר מלכה מסר מידע זה לנתבע והאחרון אף רשם זאת בכתב ידו בפתח זיכרון הדברים. כמו כן, מלכה נתן לנתבע הסבר מלא ביחס למצבו התכנוני של הנכס, הצורך בתיקון החריגה שהיתה בו והשבת המצב לקדמותו והשניים אף דנו באפשרות השבחת הנכס. לאחר כל אלה, קיבל הנתבע חוות דעת שמאי ובה פרטים מפרטים שונים, בין היתר, ביחס לבעלות של הנכס, מצבו התכנוני, שוויו בשוק ועוד.

רק לאחר שהנתבע קיבל את מלוא הנתונים כמפורט לעיל, התקיימה הפגישה ובמהלכה סיכמו הנתבע ו-גולדפרב את מלוא פרטי העסקה באופן סופי. באותו מעמד הנתבע ביקש לקבל לידיו נוסח "שטנץ" ריק של זיכרון דברים, על מנת להעלות את ההסכמות אליהן הגיע עם גולדפרב על הכתב, אולם התובעת מסרה לו כי אין ברשותה נוסח כאמור. בתגובה, הנתבע ביקש להדפיס מהאינטרנט נוסח זיכרון דברים ולבקשתו, מזכירת התובעת ערכה חיפוש באינטרנט ומסרה לנתבע טופס זיכרון דברים, כפי שביקש. הנתבע הוסיף בכתב ידו בטופס הנ"ל פרטים מפרטים שונים ביחס לתנאי העסקה אשר סיכם עם גולדפרב ושניהם חתמו על זיכרון הדברים.

התובעת מפנה לעובדה כי זיכרון הדברים מעיד על גמירות דעת הצדדים להתקשר בעסקה לרכישת הנכס, מה גם ומחליפת ההודעות שהיתה לאחר חתימתו בין מלכה לבין הנתבע עולה כי ב''כ הצדדים לעסקה באו ביניהם בדברים, ב''כ הנתבע קיבל את הערות ב ''כ הצד שכנגד לעסקה ביחס לחוזה המכר, ואף נקבע מועד לחתימתו. כמו כן, התובעת מפנה לכך כי עובר להגשת התביעה, הנתבע לא העלה כל טענה נגד דרישתה לתשלום דמי תיווך וטענותיו בנדון עלו אך ורק במסגרת המשפט.

בסיכומיה התובעת מבקשת לחייב את הנתבע בתשלום סך של 180,760 ₪. סכום זה מורכב מדמי התיווך בשיעור של 2% ומע"מ עליו ממחיר הנכס כפי שנקבע בזיכרון הדברים, 5,400,000 ש''ח, ובסה''כ 126,360 ₪, וכן סך של 54,400 ₪ עבור פיצוי מוסכם לתקופה מיום 21.06.2017 ועד למועד חתימת תצהיר עדותו הראשית של מלכה, 17.12.2018.

לטענת הנתבע, מן הדין לדחות את התביעה וזאת מנימוקים מנימוקים שונים, אשר חלקן עניינו בהסכם התיווך וזיכרון הדברים וחלקן עניינו בנסיבות שהתגלו לאחר חתימתם.
ביחס להסכם התיווך, הנתבע טען כי הוא אינו ממלא אחר דרישת הדין הואיל ולא צוינה בו כי עסקינן בעסקת רכישת מקרקעין. ביחס לזיכרון הדברים טען הנתבע כי הוא נערך ונמסר לצדדים על ידי התובעת עצמה במהלך הפגישה בה נחתם וכי הפרטים שמולאו בו בכתב ידו הוכתבו על ידי מנכ"ל התובעת, מר דותן. באותו מעמד, ה"ה מלכה ודותן הפעילו על הנתבע לחץ כבד על מנת לחתום על זיכרון הדברים וטענו כי באותו שלב אין צורך כי הוא יתייעץ עם בא כוחו, הואיל ומדובר במסמך שאינו מחייב וכי רק לקראת חתימת חוזה המכר, יהיה מקום להתייעץ עם עורך דין ביחס לתנאיו. כן מפנה הנתבע לעדותו של מר מלכה במשפט, ולפיה הפגישה בה נחתם זיכרון הדברים היתה לצורך קידום עסקת המכר.

הוסיף הנתבע וטען כי זיכרון הדברים נחתם רק על ידי אחד מבעלי הנכס, מר גולדפרב, ולא הוצגה כל אסמכתא לפיה הוא היה מוסמך לחתום בשם יתר בעלי הנכס, ולפיכך זיכרון הדברים אינו מחייב. מכל מקום, כך לטענת הנתבע, יש לראות בזיכרון הדברים כהסכם על תנאי, לפיו נדרש אישור בית משפט לענייני משפחה, שכן זכויותיה של אחד הבעלים, המנוחה רינה גולדפרב ז"ל, בנכס מנוהלות על ידי עיזבונה, ואשר מונ ה ביום 07.05.2017 על ידי בית משפט לענייני משפחה בקריות במסגרת ת"ע 49324-04-17. אי לכך, הואיל ולא הוצג אישור בית משפט לענייני משפחה להסכם רכישת הנכס על ידי הנתבע, אזי התנאי הגלום בזיכרון הדברים לא התקיים ולפיכך הוא לא השתכלל והעסקה לפיו לא בוצעה.

כן טען הנתבע, כי לאחר זיכרון הדברים התברר כי בנכס קיימות חריגות בנייה אשר בעטיין נשלל רישיון העסק משוכר המשנה ואף ניתן צו סגירה שיפוטי שביצועו היה מעוכב במהלך המשא ומתן בין הצדדים. לאור נסיבות אלה, כך לטענת הנתבע, הבנק סירב להעניק לו הלוואת משכנתה למימון רכישת הנכס. כן טען הנתבע כי התגלה לו לאחר חתימת זיכרון הדברים כי עלות שיפוץ חזיתות הנכס בהתאם לדרישת העירייה עומד על סך של כחצי מיליון ₪, סכום אשר הוערך תחילה בסך של 250,000 ₪.

לחילופין, ככל והתביעה לא תידחה, הנתבע מבקש כי בית המשפט יפעיל את שיקול דעתו ולהפחית את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם התיווך.

דיון:

במסגרת הדיון בתביעה הוגשו תצהירי עדותם הראשית של מר מלכה מטעם התובעת ושל הנתבע, שני המצהירים העידו בבית המשפט והצדדים סיכמו טענותיהם בתביעה.

חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, מגדיר את העיסוק בתיווך מקרקעין, זכויותיו וחובותיו של המתווך. בסעיף 14 (א) לחוק נקבעו מספר תנאים מצטברים, אשר בהתקיימם, מתווך במקרקעין זכאי לקבל דמי תיווך, ואלה הם:

המתווך היה בעל רישיון בתוקף בהתאם לחוק המתווכים.
המתווך מילא אחר הוראות סעיף 9 לחוק.
המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
בסעיף 9 (א) לחוק המתווכים, נקבע כדלקמן:

"מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור וועדת הכלכלה".

בהתאם להוראת סעיף 9 לחוק המתווכים, נחקקו תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) תשנ"ז-1997 (להלן: "תקנות המתווכים") ובסעיף 1 לתקנות נקבעו הפרטים שיש לכלול במסגרת הזמנה לביצוע פעולת תיווך, לרבות "סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון 'שכירות', 'מכירה'".

טענת הנתבע כאילו הסכם התיווך אינו ממלא אחר דרישת ס''ק 14 (א) לחוק, הואיל ולא צוין בו כי מדובר בעסקה לרכישת מקרקעין, מוטב היה לולא עלתה מאשר עלתה במשפט.

בסעיף 2 להסכם התיווך נרשם, בין היתר, כדלקמן: "בעיר: חיפה בשכונה: הגרמנית מחיר רכישה (בקירוב) 6,000,000..." (ההדגשות במקור – ר.ח .). כמו כן, בסעיף 6 להסכם, נרשם כדלקמן:

"דמי התיווך המסוכמים הם כדלהלן:
בקניה: 2% מהמחיר הכולל של הנכס או לפחות סכום של 15,000 ₪.
השכרה: דמי שכירות של חודש אחד לתקופה של שנה..."

כמו כן, בהסכם התיווך מופיעה טבלה המפרטת את הנכסים לגביהם הוזמנו שירותי התיווך, לרבות הנכס נשוא התביעה, ובעמודה "מחיר מבוקש בקירוב" שבטבלה נרשם סך של 6,000,000 ₪.

הנה אם כן, מהסכם התיווך עולה מפורשות כי המדובר בעסקת רכישה והדבר אף עולה מהמחיר הנקוב ב ו, 6,000,000 ₪, והרי ברור לכולי עלמא כי אין מדובר בתעריף עבור דמי שכירות אלא בגין עסקת רכישה.

לאור האמור לעיל, אני דוחה את טענת הנתבע בנדון.

סעיף 12 לחוק המתווכים שולל את זכותו של המתווך לקבלת דמי תיווך, אף בהתקיים התנאים הקבועים בסעיף 14 לחוק, כמפורט לעיל, ובו נקבע כדלקמן:

"מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראות סעיף זה, לא יהיה זכאי לדמי תיווך..."

הוראת החוק לעיל הינה הוראה קוגניטיבית שלא ניתן להתנות עליה ובסעיף 14א' לחוק אף נקבע כי הפרתה מהווה עבירת משמעת.

ב-ע"א (מחוזי י-ם) 17100-05-11 כרמל נ' אסייג ואח' (פורסם בנבו)(להלן: ''פס''ד כרמל''), דן בית המשפט בתכליתו של חוק המתווכים בכלל ובסעיף 12 בפרט, באומרו:

"...חוק המתווכים נועד להגן על צרכנים ולהגביל את כוחם העדיף של מתווכי דירות על פני הצדדים לעסקה... בית משפט קמא ציין, ובצדק, כי תכליתו של סעיף 12 היא למנוע מצב שבו מתווך במקרקעין, אשר לו אינטרס אישי בסיום ההתקשרות, ישפיע על כריתתו של הסכם מחייב, ואגב כך ייתר, בעיני הצדדים, את הצורך להיוועץ בעורך דין בשלב זה של ההתקשרות. ניגוד העניינים שבו מצוי המתווך הוא בולט וברור, שכן למתווך אינטרס כספי ברור בכך שהצדדים יתקשרו בעסקה מחייבת שתזכה אותו בתשלום דמי תיווך, אף אם בהמשך הדרך לא תצא העסקה אל הפועל על רקע מחלוקות שיתגלעו בין הצדדים..." (שם, סעיף 6 לפסק הדין).

בפס''ד כרמל נדון מקרה שבו מתווכת מסרה לצדדים המתקשרים בעסקת מכר טופס זיכרון דברים, ולפיכך הוא שלל את זכותה לקבלת דמי תיווך מכוח סעיף 12 לחוק , באומרו:

"מסירת הטופס לידי הצדדים על ידי מתווך מקרקעין מסייעת בידם ליצור מסמך משפטי מחייב, שקושר אותם בעסקת מקרקעין, מבלי שקיבלו כל ייעוץ משפטי. אינני מקבלת את הטענה שלפיה מסירת טופס ריק ומילויו על ידי הצדדים, אינה עולה כדי סיוע בעריכת מסמך משפטי. ההפך הוא הנכון. מסירה של טופס ריק כזה, במיוחד אם נוסח באופן מקצועי על ידי עורך דין, מתוך מטרה ברורה שיחייב את המתקשרים באמצעותו, יוצרת מכשלה של ממש בפני ציבור המתקשרים. דרכם של דברים אלה אינם מודעים באופן מלא למשמעות המשפטית מרחיקת הלכת של החתימה על זיכרון הדברים, שכן לא התייעצו עם עורך דין קודם לחתימה ואינם מבינים כי כעת הם כבולים בעסקת המקרקעין, אף שלא נחתם חוזה בין הצדדים ולא נעשתה בדיקה משפטית נאותה נדרשת, ואף אם תוך פרק זמן קצר יבכרו שלא להיות כבולים בהסדר. מכשול זה ראוי שיוסר מדרכם של הצדדים המתקשרים בעסקת מקרקעין שבה מעורב מתווך..." (שם, סעיף 7 לפסק הדין).

ובהמשך:

"הפרת החובה שבסעיף 12 לחוק המתווכים עולה כדי הפרה של חובת הזהירות של המתווך כלפי הצדדים לעסקת מקרקעין, שנכרתה בעקבות מעורבותו של אותו מתווך. סעיף 12 משתרע על פועלו של מתווך המקרקעין בכל הנוגע לעסקאות מקרקעין שבהן הוא מעורב וכאמור, חולש על יחסיו עם כל הצדדים לעסקה. לכן, הפרת האיסור הקבוע בו מהווה הפרה של חובת זהירות הן ביחסים עם לקוחו של המתווך והן ביחסיו עם הצד שעימו מבקש הלקוח להתקשר. חובת ההגינות והזהירות המוטלת על מתווך בסעיף 8 לחוק המתווכים ביחסיו עם לקוחו איננה גורעת מהיקף החובה לפי סעיף 12 לחוק " (שם, סעיף 8 לפסק הדין).

מקרה דומה נדון ב- ת"א (שלום - ת''א) 6854/03 אורן ואח' נגד שי (פורסם בנבו) בו שלל בית המשפט זכותו של המתווך לקבלת דמי תיווך לאור הוראת סעיף 12 לחוק המתווכים. באותו מקרה, הפגישה שבמהלכה נחתם זיכרון הדברים התקיימה במשרדו של המתווך והמתווך הוא זה אשר הקריא את נוסח זיכרון הדברים בפני הצדדים שהתקשרו בעסקה וזאת מדף מודפס שהיה מונח בפניו, ואשר נערך לאחר משא ומתן בין הצדדים.

לסוף חלק זה, אפנה לסוגיה דומה אשר נדונה בפני הח"מ ב- ת"א 1966/05 קשתות הנשיא ייעוץ ושיווק נדל"ן בע"מ נ' שמעון (פורסם בנבו), בה מסר המתווך לצדדים המתקשרים בעיסקה טופס זיכרון דברים הכולל תניות מתניות שונות בעניינים מהותיים בעסקה, ולפיכך נשללה זכותו של המתווך לקבלת דמי תיווך מכוח סעיף 12 לחוק המתווכים.

מן הכלל אל הפרט.

אין חולק כי במהלך הפגישה בה נחתם זיכרון הדברים, לא נכח עורך דין מטעם הנתבע (או מטעם בעלי הנכס) . בחקירתו הנגדית נשאל הנתבע על ידי בית המשפט באיזה שלב הוא קיבל ייצוג משפטי והשיב באומרו כי הדבר היה לאחר חתימת זיכרון הדברים (שם, עמ' 9, שורה 25 לפרוטוקול הדיון). התובעת לא חקרה את הנתבע לעניין זה ודומה כי אינה חולקת על גרסתו בנדון.

במסגרת המשפט, הדגישה התובעת את העובדה כי בטופס זיכרון הדברים אשר מסרה לנתבע ולמר גולדפרב במהלך הפגישה, מילא הראשון בכתב ידו תניות מתניות שונות שסוכמו בין שניהם בעניינים מהותיים בעסקה לרכישת הנכס. כמו כן, בסעיף 17 לסיכומיה התובעת אף הרחיקה לכת וטענה כי לאור מכלול הפרטים שרשם הנתבע בכתב ידו בזיכרון הדברים, אזי השאלה מי הוציא את המסמך מהאינטרנט ומסרו לנתבע, אינה רלוונטית ויש להתייחס אליו כמסמך שהוכן על ידי הנתבע עצמו ולמצער על ידו ועל ידי גולדפרב.

אין לקבל עמדת התובעת לעיל, שכן בטיעוניה היא מתעלמת ממכלול ההצהרות והתנאים המהותיים המודפסים המופיעים בזיכרון הדברים, שכאמור אין חולק כי הוא נמסר על ידי התובעת למתקשרים בעסקת המכר, ואלה הם:

הצהרת המוכרים ביחס לזכויותיהם בנכס (ואשר פרטיו הושלמו בכתב ידו של הנתבע) והעובדה כי אותן זכויות נקיות מכל חוב, שעבוד או זכות אחרת לטובת צד שלישי (למעט השכ ירות לצד ג').
התחייבות המוכרים להעברת הנכס לנתבע כשהוא חופשי מזכויות צדדי ג' כאמור לעיל.
הצהרת הנתבע כי הוא בדק את הנכס ומצא אותו לשביעות רצונו המלאה.
התחייבות המוכרים והנתבע לשאת במיסים ותשלומי חובה אחרים החלים על הנכס ועל העסקה.
התחייבות הצדדים לחתימת חוזה מחייב ופיצוי הצד המפר הוראה זו בתשלום נזקי הצד שכנגד.
התחייבות הצד המפר לשלם לצד שכנגד פיצוי מוסכם בשיעור של 10% ממחיר הנכס.
הבהרה ולפיה ניתן לרשום הערת אזהרה בגין זיכרון הדברים.
בנסיבות העניין, כאשר אין חולק כי זיכרון הדברים הוא מסמך בעל אופי משפטי הנוגע לעסקת המכר, אזי מסירתו על ידי התובעת לצדדים המתקשרים בעסקת המכר מהווה הפרה של הוראת סעיף 12 לחוק המתווכים ובשל כך התובעת אינה זכאית לקבל מהנתבע דמי תיווך. לעניין זה אין אלא להפנות לאמור בפסק דין כרמל, כמצוטט לעיל, ולפיו מסירת טופס זיכרון הדברים על ידי התובעת למתקשרים בעסקת המכר, סייעה בידם ליצור מסמך משפטי מחייב הקושר אותם בעסקה, כל זאת מבלי שהנתבע קיבל ייעוץ משפטי טרם חתימתו על המסמך.

לאור המסקנה אליה הגעתי לעיל, מתייתר הצורך לדון ולהכריע במחלוקת בין הצדדים בשאלה האם זיכרון הדברים ''נשלף'' במהלך הפגישה על ידי מר דותן, כטענת הנתבע, או שמא הנתבע עצמו ביקש לקבל אותו ולבקשתו מזכירת התובעת ערכה חיפוש ואיתרה אותו מהאינטרנט, כטענת התובעת. על אף זאת אומר, כי לטעמי אין חשיבות רבה, אם בכלל, למחלוקת זו, שכן הואיל והוראת סעיף 12 לחוק המתווכים הינה הוראה קוגניטיבית שלא ניתן להתנות עליה , וראה אשר הפרתה אף מהווה עבירת משמעת, אזי גם אם תאמר כי הדין בנדון עם התובעת, אין בכך כדי לפטור אותה מהאיסור לערוך או לסייע בעריכת זיכרון הדברים באמצעות מסירתו ל מי מהצדדים החתומים עליו, כפי שהיה במקרה דנן.

למעלה מהצורך, התובעת, וטעמיה עמה, לא טרחה להזמין את המזכירה או את מר דותן על מנת להוכיח טענתה ביחס לנסיבות מסירת זיכרון הדברים לנתבע. מר מלכה נשאל לעניין זה בחקירתו הנגדית, אולם הוא לא ידע לתת תשובה ביחס לאי הזמנת המזכירה (שם, עמ' 6, ש' 7 לפרוטוקול הדיון) והוא מסר תשובה בלתי משכנעת ביחס לאי הזמנתו של מר דותן (שם, עמ' 6, ש' 25 לפרוטוקול הדיון). המנעות התובעת מהזמנת מי מהעדים הנ"ל למשפט אומרת דרשני ומקימה את החזקה הקבועה בה לכה הפסוקה, לפיה לו נשמעה עדותם במשפט, היא היתה תומכת בגרסתו הנגדית של הנתבע (ראה ע"א 795/99 אנטוני (טוני) פרנסואה נ' אהוד (אודי) פוזיס, נד(3) 107 ו- ע"א 9656/05 שוורץ ואח' נ' רמנוף ואח' (פורסם בנבו)).

לא נעלמה מעיניי טענת התובעת, ולפיה הנתבע הינו סוכן רכב ועוסק בהתקשרויות ובחתימת הסכמים למכירת רכבים. יחד עם זאת, אין בדבר כדי לשנות מהתוצאה אליה הגעתי.

ראשית כל, עסקה לרכישת רכב בשווי של עשרות אלפי שקלים, אינה שוות ערך לעסקת מקרקעין אשר שוויה מגיע למאות אלפי ולמיליוני שקלים. לדברים משנה תוקף במקרה דנן בו תמורת הנכס נקבעה על סך של 5,400,000 ₪, לא פחות. יתרה מכך, עצם העובדה כי הנתבע מצוי בעסקאות לרכישת רכבים, אינה מחייבת את המסקנה כי הוא מצוי גם כן בעסקאות נדל"ן. הדברים הינם מקל וחומר לאור העובדה כי הוראת סעיף 12 לחוק המתווכים חלה על כל מתווך באשר הוא, ללא כל קשר באם לקוחו מצוי בעסקאות נדל''ן, אם לאו.

משהגעתי עד הלום, מתייתר הצורך לדון ולהכריע ביתר טענות הצדדים. על אף זאת, אתייחס, ולו בקצרה, לחלק מאותן טענות.

טענת התובעת ולפיה, בידי הנתבע היו פרטים מפרטים שונים אודות הנכס, אינה פוטרת אותה מהאיסור שנקבע בסעיף 12 לחוק המתווכים.

טענת הנתבע ולפיה ה"ה מלכה ודותן מטעם התובעת הפעילו עליו לחץ במהלך הפגישה לחתום על זיכרון הדברים וטענו בפניו כאילו אין מדובר במסמך מחייב, ולפיכך אין צורך כי הוא יתייעץ עם עורך דין, טענה זו הינה מהותית ביותר ולפיכך היה על הנתבע להעלות אותה במסגרת כתב ההגנה מפני התביעה. בפועל, הנתבע העלה לראשונה טענה זו במסגרת תצהיר עדותו הראשית ולפיכך עסקינן בטענה כבושה שאין לקבלה. גם טענת הנתבע ולפיה הפרטים אשר מילא בכתב ידו בזיכרון הדברים במהלך הפגישה הוכתבו על ידי מר דותן, הינה טענה כבושה שעלתה לראשונה בחקירתו הנגדית ולפיכך אין לקבלה.

טענות הנתבע כי לאחר חתימת זיכרון הדברים נודע לו על חריגות הבנייה בנכס, ואשר בעטיין הבנק סירב להעניק לו הלוואת משכנתה, וכי בדיעבד התברר כי עלות שיפוץ החזיתות גבוה משמעותית מהסכום שהוערך מלכתחילה – כל הטענות הנ" ל הועלו בעלמא ללא כל פירוט או אסמכתה, ולפיכך אין לקבלן. כמו כן, טענות הנתבע ביחס לעלות שיפוץ חזיתות הנכס, הינן טענות ביחס לכדאיות העסקה, והרי בהתאם לסעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 , אין זה טעם מוצדק להתנערות מזיכרון הדברים.

לאור מכלול הנימוקים לעיל, אני דוחה את התביעה.

בנסיבות העניין, כאשר חלק לא מבוטל מטענות הנתבע במשפט נדחו, כל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, ז' ניסן תש"פ, 01 אפריל 2020, בהעדר הצדדים.