הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ת"א 57590-07-15

בפני
כב' השופט יהושע רטנר

תובעת

פריבאי נכסים בע"מ

נגד

נתבעים
1.נציגות הבית המשותף רח' התעשייה 11,נשר
2.אייל חייט
3.שרון גולדנברג
4.אורון - גולאן בע"מ
5.א. רביץ מהנדסים יועצים בע"מ
6.א.א. שרותים - שיקום נזקי שריפות בע"מ
7.א.אב. שירותי בטיחות בע"מ
8.חברת ורד לאחזקת גינון פיתוח ובניין בע"מ
9.שאהין סביח בע"מ
10.שמחה(סימי) ריטרבנד
11.אלגרה בן חמו

פסק דין

1. לפני בית המשפט תביעה כספית על סך 430,112 ₪.

2. התובעת בעלת 9 יחידות (מתוך 18) בבניין משותף (מסחרי), המצוי ברחוב התעשייה 11 בעיר נשר (להלן:"הבניין"). הנתבעים הינם בעלי יחידות אחרות בבניין, או ממלאי תפקידים מטעם נציגות הבית המשותף. הנתבעים 2 ו-3 שימשו כחברי הנציגות בתקופות שונות והנתבעת 10 כגזברית הנציגות.

3. בין הצדדים סכסוך מתמשך ביחס לזכות התובעת לקבל החזר על השקעות ו/או הוצאות שלה בבית המשותף, וכן ביחס לחובתה לשלם את דמי ועד הבית בגין היחידות שבבעלותה.

הליכים קודמים/מקבילים
4. ההליכים המשפטיים בין הצדדים החלו בתביעה שהגישה הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת 1" או "ועד הבית" או "הנתבעת" או "הנציגות"), נגד התובעת לתשלום דמי ועד בית, שנדונה בפני כב' המפקחת הבכירה בלשכת רישום המקרקעין, הגב' ציפורה פיגנבאום, בתיק מספר 338/14, פסק דין ניתן ביום 26.4.15. בהליך זה התובעת חויבה לשלם לנתבעת 188,685 ₪ בגין דמי ועד בית. ערעור התובעת בבית המשפט המחוזי בחיפה במסגרת תיק עש"א 15624-06-15, פסק דין מיום 8.11.15, מפי כב' סגן הנשיא הש' יצחק כהן, נדחה. התובעת שילמה את חובה על פי פסק דין זה, שסילק את החוב לנציגות עד חודש מרץ 2015. טענת ההגנה של התובעת, שהינה רשאית שלא לשלם ועד בית, שכן היא מקזזת את התשלומים החלים עליה כנגד ההשקעות שעשתה בבניין, נדחתה. קביעה זו של כבוד המפקחת אושרה על ידי בית המשפט המחוזי. התובעת הופנתה להגיש תביעה נפרדת בגין השקעותיה בבניין, ובעקבות כך הוגשה תביעה זו.

5. התובעת המשיכה לא לשלם דמי ועד בית החל מחודש אפריל 2015 ועד היום. לפיכך הנתבעת הגישה תביעה נוספת לפני המפקחת על בתים משותפים במסגרת תיק 8/395/2018, אשר מתבררת במקביל לתביעה זו. עם זאת הנתבעת טוענת שעל בית משפט זה לקבוע שהיא רשאית לקזז מכל סכום שיפסק נגדה, אם יפסק, את דמי ועד הבית.

טענות התובעת
6. הבנין היה במצב תחזוקתי ירוד באופן קיצוני, ללא גימורי פנים, תאורה לקויה, מצב בטיחותי מחפיר, מתזי אש לא תקינים, ללא ציוד כיבוי אש, מוזנח וברמה הגיינית ירודה. אשפה היתה מפוזרת במסדרונות הבנין עצמו, צנרת השירותים והביוב היו סתומים ועולים על גדותיהם, הבנין הוצף בצואה ושתן, עכברים ושאר מיני מזיקים שרצו בכל מקום. נציגות הבית לא תיפקדה כראוי ולא דאגה לתחזוקת הבית, כמו גם לסילוק מפגעים והשלמת חוסרים. התובעת, כבעלת 9 יחידות בבניין, הייתה מעוניינת להביא אותו למצב תקין ותפקודי, ועל כן בלית ברירה השקיעה סכומי כסף גדולים לתיקון המצב. מדובר בהשקעות כספים שהיה על נציגות הבית לשאת בהן. משסרבה נציגות הבית לשפותה על כל השקעותיה, החליטה לקזז מהם את תשלומי ועד הבית. משנקבע בהליכים קודמים, כפי שפורט, שאין לה זכות לקזז את תשלומי ועד הבית ובאפשרותה להגיש תביעה נפרדת, הוגשה תביעה זו.

7. בנוסף לנתבעת, על יתר בעלי היחידות בבניין וכן על בעלי התפקידים, שצורפו כנתבעים, לשלם לה גם כן. זאת על סמך התחייבותם האישית לעשות זאת, וכן על סמך טענות נוספות, כפי שיפורט בהמשך.

טענות הנתבעת
8. אין יריבות בין התובעת לבין הנתבעים, מלבד הנתבעת 1, היא הנציגות. דין התביעה נגדם להדחות על הסף.

9. התובעת פעלה בצורה כוחנית ועשתה ככל העולה על רוחה בבניין. התובעת השקיעה בבניין סכומי כסף גדולים ללא קבלת אישור הנציגות, כאשר השקעות אלה משמשות בעיקר אותה, ולא נועדו לטובת כלל הדיירים בבניין. התובעת שיפצה שטחים ביניהם גג הבניין המוצמדים אליה, ואין לה זכות לקבלת החזר מהנציגות.

10. התביעה משוללת בסיס ודינה להדחות.

11. אם בית המשפט ימצא לחייב את הנתבעים בסכום כלשהו, באפשרותם לקזז את חוב ועד הבית של התובעת מסכומים אלה.

דיון
12. הנתבעים מתחלקים ל-3 קבוצות כלהלן. אדון בעילות התביעה נגד כל קבוצה בנפרד.

קבוצה ראשונה
13. הנתבעת 1 שהינה נציגות הבית המשותף.

14. נגד נתבעת זו יש לתובעת עילת תביעה ועל כך אין מחלוקת.

קבוצה שנייה
15. בעלי יחידות בבית המשותף. הנתבעים 4, 5, 6, 7, 9 ו-11 הינם בעלי יחידות, דהיינו בעלי מקרקעין בבית המשותף להלן: ("בעלי יחידות" או "דיירים"). נגד הדיירים התובעת טוענת לשתי עילות תביעה:
א. עילה אחת, על פי סעיף 58(א) לחוק המקרקעין הקובע כלהלן:
" בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

ב. עילה שנייה, התובעת טוענת שהדיירים התחייבו כלפיה לשפותה בעבור הוצאותיה לטובת הרכוש המשותף.

קבוצה שלישית
16. ממלאי תפקידים בנציגות.
17. הנתבעים 2, 3 ו-10 מילאו תפקידים במסגרת הנציגות. הנתבעים 3 ו-4 שימשו חברי וועד. הנתבעת 10 שימשה כחברת וועד וגזברית. יש לציין שהנתבע 2 הוא בעל שליטה באחת מהנתבעים האחרים המחזיקה יחידת בבניין וכנ"ל הנתבע 3. נגד נתבעים אלה (להלן: "ממלאי תפקיד"), התובעת טענה לשתי עילות תביעה:
א. האחת, שהם התחייבו באופן אישי לשפותה בעבור הוצאותיה לטובת הרכוש המשותף.
ב. השנייה, בהתנהלותן הם רוקנו את קופת הוועד על ידי תשלום לספקים אחרים ובכך מנעו תשלום לתובעת. יש בכך רשלנות המקימה נגדם עילת תביעה אישית לשלם לתובעת עבור הוצאותיה, שלא שולמו על ידי הנציגות.

18. כאמור, אין מחלוקת שיש לתובעת עילת תביעה נגד הנציגות. אדון בעילות התביעה נגד ממלאי התפקיד ונגד הדיירים.

19. אתחיל בממלאי התפקיד. התובעת לא הציגה אף ראיה ממנה עולה שממלאי התפקיד התחייבו בפניה באופן אישי לשפותה או לשלם לה, עבור הוצאותיה לטובת הבית המשותף. יתרה מזו, באף פרוטוקול של אסיפת הדיירים וגם לא באף מסמך, ממלאי התפקיד לא קיבלו על עצמם לשלם לתובעת סכום כלשהו, או להבטיח את הוצאותיה בצורה כלשהי, באופן אישי. אני דוחה את עילת התביעה נגד בעלי התפקיד מכח התחייבות כלשהי שנטלו על עצמם.

20. לא הוכח עובדתית שממלאי התפקיד רוקנו את קופת הוועד באמצעות תשלום לספקים אחרים, מתוך מגמה שלא לשלם לתובעת. שוכנעתי שבעלי התפקיד פעלו באופן סביר מתוקף תפקידם בשם הנציגות, על מנת לשלם חובות לספקים שונים , כפי שיוסבר להלן.

21. מי שפעל מטעם התובעת בכל ענייני הבית המשותף הינו הבעלים שלה מר ליאור פריבאי (להלן: "ליאור"). ליאור היה גם נציג התובעת בנציגות הבית, והיה זה שערך חלק גדול מהפרוטוקולים של האספות. באסיפה דיירים מיום 10.3.13, בה נכח ליאור, אושרו תשלומים לספקים שונים שאינם התובעת. ליאור היה שותף להחלטה זו ולא טען נגדה. יתרה מזו, ליאור היה זה שערך את פרוטוקול האסיפה. ליאור לא טען נגד התשלום לספקים אחרים ולא טען שיש לסלק חובות לתובעת לפני כן. יש בכך להוכיח שממלאי התפקיד בנציגות פעלו באופן סביר, על מנת לשלם חובות לספקים אחרים, בידיעת התובעת ובהסכמת התובעת. בענ יין זה אין מקום לטעות, שכן נציג התובעת עצמה, דהיינו ליאור, הוא זה שניסח את פרוטוקול הישיבה.

22. באסיפת דיירים מיום 29.1.14, שוב האסיפה מאשרת תשלום לספקים שונים, בידיעת ליאור ובהסכמת ליאור. ליאור התנגד לתשלום רטרואקטיבי של דמי ניהול לנתבע 2 (להלן: "אייל"), אולם לא התנגד לשאר ההוצאות. באסיפה זו ליאור טען שיש לשלם לתובעת בעבור התקנת מצלמות ועבור יתרת חוב של 35,738 ₪. הדרישה של התובעת הופנה לנציגות בלבד ולא לממלאי התפקיד, או לדיירים. גם בכך יש להוכיח שממלאי התפקיד פעלו באופן סביר על מנת לשלם חובות לספקים אחרים שאינם התובעת, בידיעת התובעת וברוב המקרים בהסכמת התובעת. יתרה מזו, כאשר ליאור מעלה טענה שיש לשלם לתובעת בגין הוצאותיה, הוא אינו טוען שממלאי התפקיד או הדיירים צריכים לשלם, וברור שהדרישה היא כלפי הנציגות. באסיפה זו ליאור טוען שהחוב כלפי התובעת הוא של הנציגות ולא של אחרים.

23. שוכנעתי שלתובעת אין עילת תביעה נגד ממלאי התפקיד בוועד. אלה האחרונים מעולם לא התחייבו כלפי התובעת לשלם לה באופן אישי בעבור הוצאותיה, לא במפורש ולא מכללא. בעלי התפקיד לא התרשלו כלפי התובעת ולא נקטו בפעולות על מנת למנוע תשלום לתובעת. יתרה מזו, עולה שהם פעלו באופן סביר וכפי שעולה מפרוטוקולים שונים, אישרו חלק מהוצאות התובעת, כגון עבור מצלמות, דמי ניהול וכן תיקון של משרדים שניזוקו. ביחס להוצאות אחרות, ביקשו לבחון אותם לגופם. למשל באסיפה הנ"ל ביקשו מליאור להציג את חשבונות הקבלן שביצע עבודות איטום בגג טרם אישור ההוצאה.

24. סיכומו של דבר, אין עילת תביעה נגד ממלאי התפקיד בוועד והתביעה נגדם נדחית.

25. אדון כעת בעילות התביעה נגד בעלי היחידות האחרות בבניין.

26. בבניין נוצר מצב מיוחד, בו התובעת רכשה 9 יחידות (מחצית) מכונס נכסים ומצא שהבניין במצב מוזנח ולא מתוחזק. התובעת פעלה לשיפור מצב הבניין. הדיירים כולם יצרו מנגנון מיוחד של ניהול הבית המשותף. על פי מנגנון זה התובעת נשאה בהוצאות רבות של תחזוקת הרכוש המשותף, כאשר היא זכאית להחזר מהנציגות, לאחר שהיא תציג אסמכתאות ויתקבל אישור. למשל, בפרוטוקול אסיפת דיירים מיום 22.7.12, שנערכה על ידי ליאור עצמו, נכתב כלהלן:
"ליאור בעד הצבת המצלמות ללא דיחוי והמימון שלהם מכיסו – אשר תוחזר מיתרת תזרימית של הוועד (התשלומים יוחזרו אך ורק מתגבולים של הגביה מהחייבים שתבוצע על ידי עו"ד הוועד). אם אין כסף והגבייה לא צלחה, יורשה לקזז מהחובות עתידיים של פריבאי נכסים לוועד."

הצעה זו של ליאור התקבלה פה אחד. הצעה זו משקפת את משטר ניהול הבית המשותף כפי שהיה קיים לאורך השנים, גם באסיפות קודמות. מנגנון זה שיקף את צורת ההתחשבנות שבין התובעת לבין הנציגות, וכן בין התובעת לדיירים האחרים בבנין. נקבע בפירוש שהתובעת תהא זכאית להחזר עובר הוצאותיה "מיתרת תזרימית של הוועד", ואם אין לוועד כסף ,על דרך קיזוז תשלומים עתידיים של התובעת לוועד. דהיינו התובעת הסכימה מראש שהיא תוכל לגבות את המגיע לה עבור הוצאותיה (באופן יחסי) מהוועד בלבד, או מהיתרה התזרימית של הוועד , או על דרך קיזוז של תשלומיה לוועד. התובעת ידעה שחלק מבעלי היחידות לא תמיד מקפידים לשלם חובותיהם לוועד. על כן נקבע שוועד הבית יפעל באמצעות עו"ד לגבות חובות שלא משולמים. כלומר, התובעת לקחה בחשבון שיתכן וחלק מהדיירים לא ישלמו את חובם לוועד ובמצב זה הנציגות תפעיל נגדם הליכי גביה . כמו כן היא לקחה בחשבון שהזכות שלה להחזר הוא מהנציגות בלבד ולא מבעלי היחידות האחרים בבני ין. התובעת התנדבה לשאת בהוצאות רבות של תחזוקה של הרכוש המשותף, כאשר זכות ההחזר תהיה כלפי הנציגות בלבד.

27. התובעת טענה בסעיף 20 לכתב התביעה, שמנגנון ההתחשבנות כפי שפורט לעיל, וקיבל ביטוי בפרוטוקול אסיפת הדיירים מיום 22.7.12 (שהתובעת עצמה ערכה), הוא המנגנון שחל על כל ההוצאות והתשלומים שיצאו מכיסה. אני מקבל טענה זו של התובעת. הגם שבאסיפה הנ"ל ההתייחסות היא בעיקר לנושא המצלמות, מנגנון זה שיקף את משטר הניהול של הרכוש המשותף שנקבע בבניין, בהסכמת כל הדיירים, ויש להכילו על כל התשלומים. המסקנה היא שמצד אחד התובעת זכאית להחזר הוצאותיה מהנציגות, ומהצד השני, הצדדים כולם הסכימו, שההחזר לתובעת יהיה מנציגות בלבד ולא ישירות מהדיירים. נקבע שבמצב דייר כלשהו לא משלם את חובותיו לוועד הבית, הוועד עצמו יפעיל נגדו פעולות גביה. כמו כן נקבע לטובת התובעת "שסתום בטחון", על פיו הדיירים מאפשרים לה לקזז מחובות עתידיים שלה לועד את הוצאותיה. משטר התחשבנות זה שהדיירים קבעו, מתקיים בכפיפה אחת עם סעיף 58 לחוק המקרקעין. אין בו לבטל את החובה של בעל יחידה להשתתף בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף, אולם הצדדים קבעו שהחזר המגיע לדייר בגין הוצאה שביצע לטובת הבנין שיבוצע מהנציגות בלבד ולא תהא לו זכות לקבלה מבעל יחידה אחרת , באופן ישיר.

28. אדון כעת בטענת התובעת, שהדיירים האחרים התחייבו כלפיה באופן אישי לשלם לה החזר בעבור הוצאותיה. התובעת לא הוכיחה טענה זו באף ראיה. התחייבות כזו לא מופיעה באף מסמך או באף פרוטוקול של אסיפת הדיירים, הגם שחלק נכבד מהפרוטוקולים נערכו על ידי התובעת עצמה באמצעות ליאור. משטר הניהול הבית המשותף, כפי שפורט לעיל אף שולל טענה זו. המסקנה היא שהתובעת לא הוכיחה עילת תביעה על בסיס התחייבות אישית של דייר כזה או אחר.

29. נציגות הבית המשותף היא זו שמנהלת את הרכוש המשותף. מקובל שהיא זו שגובה כספים מהדיירים, משלמת לספקים ואף מתחשבנת עם דייר כזה או אחר בנוגע להוצאות שהוציא. משטר הניהול שהדיירים קבלו תואם נורמה מקובלת ואינה חריגה. לעני ין זה ראה ע"א 98/80 נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד נגד קדמת לוד בע"מ ואחר' פד"י לו(2)21 להלן:

"מהוראות החוק והתקנון עולה, כי נציגות הבית המשותף, הנבחרת על-ידי האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף, היא הגוף המבצע של הבית המשותף, שמתפקידו לטפל בכל העניינים הכרוכים בתחומים המשותפים לכל הדיירים. מטבע הדברים הכוונה לניהול הפנימי השוטף של הבניין, ובעיקר בכל הנוגע לרכוש המשותף, אופן השימוש בו, החזקתו התקינה, ביצוע תיקונים בשעת הצורך, גביית הוצאות ההפעלה השונות וכדומה. החוק הקנה לנציגות הבית המשותף לצורך ביצוע תפקידיה מעמד משפטי מיוחד: על-פי האמור בסעיף 69 הנ"ל ניתנת לנציגות הבית המשותף בתור שכזו כשרות להיות צד לפעולות משפטיות שונות, אולם כשרות זו מוגבלת ומסויגת בסעיף עצמו, התוחם את גבולותיה לעניינים, הנוגעים "להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף"

כן ראה ע"א (מחוזי ת"א) 293/75 נציגות הבית המשותף אחד העם 5 אשדוד נ' איינהורן ואח' פ"מ תשל"ז (2) 369

"... לי נראה שלגבי בתים משותפים התכוון המחוקק לומר, שהנציגות היא גוף משפטי, שלו חובות וזכויות בתור שכזה ובתור שכזה הוא זכאי, למשל, להתקשר בחוזים ולתבוע בשם כל בעלי הדירות, מבלי מהם יצטרכו - או יוכלו - להתקשר הם עצמם בחוזים הנוגעים לבית המשותף או להיות תובעים בהליך משפטי בכל דבר הנוגע לבית המשותף. בתור שכזה - דהיינו, גוף משפטי - גם מוטלות חובות על הנציגות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה של הבית המשותף ולניהולו ובתור שכזה גם ניתן לתבעו הוא - ולא את בעלי הדירות - בכל הליך משפטי הנוגע לבית המשותף".

30. גם אם ברמה העקרונית יכולה להיות לתובעת עילת תביעה ישירה נגד כל דייר ודייר, הרי שהתובעים קבעו מנגנון אחר השולל אותה.

31. גם אם לתובעת הייתה עילת תביעה ישירה נגד הדיירים האחרים בבניין, היא לא הוכחה. אסביר במה הדברים אמורים. דייר חייב לשאת בהוצאות החזקת הרכוש המשותף רק בשיעור בעלותו במקרקעין באופן יחסי, כמפורט בסעיף 58 לחוק המקרקעין. לתובעת מחצית מיחידות הדיור בבני ין ולכן לכל היותר מגיע לה מחצית מהוצאותיה (במסלול של תביעה ישירה נגד הדיירים). ביחס לכל דייר ודייר על התובעת להוכיח את שיעור חלקו היחסי בהוצאות. התובעת לא פירטה בכתב התביעה מהו החוב של כל דייר בנפרד, אלא דרשה מכל הדיירים, מבלי להבחין ביניהם את מלוא החוב, וגם זאת מבלי להפחית את חלקה היחסי . עצם עריכת כתב התביעה בצורה זו תומך במסקנה, שלתובעת לא מגיע החזר מדייר כזה או אחר באופן ישיר . כלומר, גם אם מגיע לתובעת החזר במסלול זה, היא לא פירטה ולא הוכיחה מהו הסכום שיש לחייב כל דייר בנפרד , ועל כן עילת התביעה בעני ין זה לא הוכחה.

32. המסקנה היא שהתובעת לא הוכיחה עילת תביעה כלשהו נגד הדיירים והתביעה נגדם נדחית.

33. התובעת העלתה טענה שיש לקבל את התביעה נגד נתבעים שלא הגישו תצהיר עדות ראשית. בענין זה יצוין שמי שהעידה מטעם הנתבעים כולם הייתה הנתבעת 10 (להלן: "סימי"), אשר שימשה גזברית. אני דוחה טענה זו של התובעת. בעל דין לא חייב להעיד במשפט. זכותו להסתמך על ראיות אחרות או על עדויות אחרות . הנתבעים בחרו להעיד את הנתבעת 10 ולהציג באמצעותה מסמכים, בכך יצאו ידי חובתם להביא ראיות בתמיכה לטענותיהם, ויש לדון בתביעה לגופה.

גובה החזר המגיע לתובעת
34. אני מקבל את טענת התובעת, שהבניין היה במצב מוזנח ובמצב קשה, וכי הנציגות לא תיחזקה את הבניין כמו שצריך. טענה זו הוכחה כראוי ולא נסתרה על ידי הנתבעים.

35. אני מקבל את טענת התובעת, שהשקיעה סכומים ניכרים לצורך שיקום הבניין ותחזוקתו, וכי הוצאות רבות שעשתה שימשו את כלל הבניין וכלל בעלי היחידות. טענה זו של התובעת גובתה בראיות שברובם לא נסתרו על ידי הנתבעים. משכך התובעת זכאית להחזר בעבור הוצאות שעשתה.

36. הנושא של החזר ההוצאות עלה כעניין מרכזי ונטען על ידי התובעת במסגרת ההליך הקודם בפני המפקחת על רישום מקרקעין. בהליך זה התובעת טענה להשקעות בבניין בסכום של 162,078 ₪ (לא כולל מע"מ) בלבד. זה הסכום שהתובעת ביקשה לקזז מהחוב שלה בגין דמי ועד בית. בהליך זה לעומת זאת, התובעת טוענת להשקעות בבניין בסכום של 430,112 ₪. אני דוחה את טענת התובעת ביחס לסכום כפי שנטען על ידיה בהליך זה. סכום ההשקעות בבניין עלה ללא ביסוס, ללא הסבר ובאופן לא מוצדק. התובעת מנועה מלטעון לסכום השקעות שונה מזה שנטען על ידה בהליך בפני המפקחת על רישום מקרקעין. בעניין זה יש השתק שיפוטי. התובעת איננה רשאית לטעון, ביחס לעניין עובדתי שעלה כנושא מרכזי, דבר אחד בהליך אחד, ולאחר מכן דבר שונה לחלוטין בהליך אחר. זאת כאשר אין שינוי בנסיבות ואין שינוי בעובדות הבסיסיות. מדובר באותה תקופה בו בוצעו ההוצאות. התובעת לא נתנה כל הסבר לכך שבתחילה דרשה החזר בסך 162,078 ₪ וכעת הסכום עלה ל-430,112 ש"ח. יש לראות בשינוי הסכום באופן דרסטי בהליך זה, כסותרת את טענות התובעת בהליך הקודם. משכך אני קובע שאם התובעת זכאית להחזר כלשהו, הסכום המירבי הינו כפי שנטען על ידה כאמור לעיל, בגובה 162,078 ₪. אין מקום להוסיף לסכום זה מע"מ, שכן התובעת קיזזה את רכיב המע"מ בתשלומים שבוצעו על ידה מול רשויות המס, ואין לה זכות להחזר מהנתבעת.

37. בענין השתק שיפוטי ראה להלן:
בספרו של המלומד אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 72 (מהדורה עשירית, תשס"ט) ( בעמ' (72:

"הטענה בדבר השתק שיפוטי עשויה להתעורר מקום שבו אחד מבעלי הדין מעלה טענות עובדתיות או משפטיות סותרות באותו הליך עצמו או בשני הליכים שונים."

כן ראה עא 739/13 גור בן-ציון עו"ד נ' המועצה המקומית אבן יהודה (פורסם בנבו, 06.10.2014)

"כפי שצוין לא אחת, ההליכים המשפטיים אינם "תכנית כבקשתך" בהם יכול פלוני לטעון פעם כך ופעם אחרת, ולסתור את דבריו שלו עצמו בהתאם לאינטרסים נשוא ההליך הרלבנטי (בע"מ 778/09‏ היועץ המשפטי לממשלה נ' פלוני, פ''ד סג(3) 111, פסקה י"ב (2009); בע"מ 4506/12 פלוני נ' פלונית, [פורסם בנבו] פסקה ה' (2012); רע"א 5988/13‏ מנאל חמאיסי נ' מנאר ייעוץ כלכלי והשקעות בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה ז' (2013)). אף אם הדברים אינם עולים כדי השתק שיפוטי מובהק שכן אין מדובר בהליכים שהתנהלו מול בתי המשפט והגיעו לידי קביעות שיפוטיות (ראו והשוו - רע"א 4224/0 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ, פ"ד נט(6) 625, 635-632 (2005)), די בחובות תום הלב וההגינות הבסיסיות כדי לקבוע כי אין אדם יכול לטעון לדבר והיפוכו ולצפות כי טענותיו יתקבלו בהתאם למבוקש בשעה פלונית (שם, ע' 637).

כן ראה ברעא 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ ,פד"י נט (3) עמ' 625, בעמ' 633

"הטענה בדבר השתק שיפוטי יכולה להתעורר מקום שבו אחד מבעלי-הדין מעלה טענות עובדתיות או משפטיות סותרות באותו הליך עצמו או בשני הליכים שונים (ניתן לראות באיסור על העלאת טענות עובדתיות חלופיות כנגד אותו בעל-דין בכתב-טענות אחד משום דוגמה של השתק שיפוטי; האיסור קבוע בתקנה 72(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984). התכלית שמאחורי ההשתק השיפוטי היא למנוע פגיעה בטוהר ההליך השיפוטי ובאמון הציבור במערכת המשפט וכן להניא מפני ניצולם לרעה של בתי-המשפט"

ובהמשך בעמ' 638

"כללם של דברים, בעיניי היסוד להשתק השיפוטי הוא יסוד מוסרי, קרי דרישה להתנהלות כנה שאינה בנויה אך על צרכים טקטיים."

38. הנתבעים העלו טענות רבות ביחס לרלוונטיות של חלק גדול מהוצאות התובעת למעט הרכוש המשותף. כמו כן הם טענו שחלק מהחשבוניות הוצאו לא לתובעת עצמה, אלא לגופים הקשורים בה ועל כן אין לאשר את ההוצאה.

39. בעניין זה אני דוחה את רוב טענות הנתבעים. הנתבעים ידעו שמצב הרכוש המשותף אינו טוב וכי התובעת מוציאה הוצאות רבות לצורך תחזוקה והסכימו לכך, כפי שעולה מהפרוטוקולים השונים של אסיפות הדיירים. אף נקבע שהתובעת תהא זכאית להחזר מהנציגות. חלק גדול מהאסמכתאות בדבר הוצאות התובעת נמסרו לוועד הבית במהלך השנים. וועד הבית לא הכחיש את ההוצאות וכלל הסכים שלתובעת מגיע החזר. יתרה זו, במהלך ניהול משפט זה הנתבעים היו יכולים להגיש חוו"ד מקצועית, לעניין הרלוונטיות של ההוצאות השונות לרכוש המשותף, אך בחרו שלא לעשות זאת. בנסיבות אלה יש לאשר כל הוצאה סבירה שהתובעת מציגה אסמכתא לגביה.

40. באסיפה דיירים מיום 2.6.13 ליאור נבחר ליו"ר האסיפה והוא גם זה שערך את הפרוטוקול. התקבלו החלטות שונות של תשלומים לספקים. כמו כן הוחלט לשכור חברת נקיון שליאור שכיר בה. יש בכך להראות שהוועד הסכים לשלם הוצאות שונות כמו גם לקבל שירותי נקיון מחברת "תשע בכיכר בע"מ" שליאור היה שכיר בה. יש בכך להראות שהוועד הסכים לשלם הוצאות שונות גם אם החשבונית הוצאה לא ישירות לתובעת אלא לחברה הקשורה בה ובלבד שההוצאה היא לטובת הרכוש המשותף. באסיפות מהימים 15.4.12 ו- 8.9.13 אושרו החזרים שונים לתובעת ביניהם דמי ניהול בגובה 500 ₪ לחודש עבור 21 חודשים. לפיכך הסכום המגיע לתובעת ב נושא זה עומד על 10,500 ₪, ולא 21,000 ₪ כפי שתבעה. לפי ההתנהלות הכללית לאורך השנים, הנתבעים ידעו שהתובעת מבצעת הוצאות שונות לא באופן ישיר אלא באמצעות גופים הקשורים אליה ולא מחו על כך. משכך יש לבדוק ביחס לכל הוצאה והוצאה אם אכן שימשה לטובת הרכוש המשותף אם לאו, ועל פי זאת לקבוע אם לתובעת מגיע החזר.

41. התובעת טענה להחזר בגין התקנת מצלמות אבטחה ומערכת די.וי.אר בבניין בגובה 31,205 ₪ (בהתאם לטבלת הוצאות שהוגשה כראיה בפני המפקחת על רישום מקרקעין, המחייב גם בהליך זה). הנתבעים טענו שאין הצדקה להוצאה זו, והיא אף חרגה מהסכום שאושר על ידי הנציגות. בעניין זה אני מעדיף את גרסת התובעת על פני גרסת הנתבעים. שוכנעתי שפריסת המצלמות כפי שנעשתה הייתה הכרחית לצורך אחזקת הבניין. הנציגות עצמה אישרה הוצאה של 38,000 ₪ באסיפה מיום 8.9.13. לפיכך אני מאשר הוצאה זו.

42. כמו כן נתבעים טענו שאין לאשר הוצאות בגין מצלמות שכן הקבלה הוצאה לחברת "טיפ טיפה" שבבעלות ליאור. אני דוחה טענה זו. אני מקבל את עדות ליאור שמדובר בהוצאות ששימשו את הבית המשותף. הנתבעים לא סתרו טענה זו ואף אישרו הוצאות בגין מצלמות. אומנם יש חוסר תקינות מסוים בכך שחשבוניות רבות לא הוצאו ישירות לתובעת, כי אם לגופים הקשורים בה, אולם משהוכח שמדובר בהוצאה לטובת הבית המשותף יש לאשרה.

43. התובעת הוכיחה שנדרשו שיפוצים רבים ברכוש המשותף ובכלל זה החלפת כלים סניטרים, רכישת אביזרי חשמל, הרכבת דלתות, ביצוע תקרות למעברים, עבודות מסגרות שונות, עבודות חשמל וכיוצ"ב. טענות התובעת לגבי המצב המוזנח והלקוי של הבניין לא נסתרו על ידי הנתבעים והוכחו בין היתר באמצעות תמונות שהוגשו לבית המשפט. במהלך השנים הנתבעים ידעו על חלק גדול מההוצאות ולא טענו נגדם. משכך לתובעת מגיע החזר.

44. ביחס להוצאה של 24,000 ₪ בגין תשלומים לבעלי מקצוע אדריכל ומהנדס חשמל, אני סבור שאין לקבל את התביעה בנקודה זו. התובעת לא הוכיחה שנזקקה לחוו"ד מקצועית או לפיקוח של אדריכל או מהנדס חשמל לצורך אחזקת הרכוש המשותף. מנגד התובעת ביצעה עבודות רבות ביחידות הדיור שלה עצמה והדעת נותנת שהוצאות אלה שימשו אותה לצורך הרכוש הפרטי שלה. לפיכך אני לא מאשר הוצאה זו. כנ"ל ביחס להוצאה של 172 ₪ בגין שירותים משפטיים.

45. בין הצדדים הייתה מחלוקת ביחס להוצאות בקשר לתיקון מרזבים. הגם שהגג הוצמד לתובעת, מרזב משמש את כלל הבניין ואחריות תחזוקתו היא של וועד הבית. על פני הדברים הוצאות התובעת בנושא זה הם לטובת הרכוש המשותף. הנתבעים היו יכולים לסתור את טענות התובעת בעניין זה באמצעות חוו"ד מקצועית אך בחרו שלא לעשות זאת. לפיכך יש לאשר הוצאה זו.

46. האסמכתאות שהתובעת צירפה לתביעה מוכיחות באופן מספק את הוצאותיה, כפי שרוכזו בטבלה שהוכנה על ידה במסגרת ההליך שהתנהל בפני המפקחת על רישום מקרקעין – ראה נספח ג' לתצהיר הנתבעים אשר סומן נ/3. לאחר שאני מפחית מטבלה זו את הסכומים שהתביעה לא מתקבלת בגינם, כפי שפורט מקודם, ולאחר שנקבע שהתובעת זכאית לדמי ניהול בסך 10,500 ₪ ולא 21,000 ₪ כפי שתבעה, יוצא שהסכום המגיע לה עומד על 127,406 ₪. סכום זה אינו כולל מע"מ, שכן כפי שנקבע קודם התובעת לא זכאית לקבל החזר על המע"מ שש ילמה, שכן התקזזה בגינו מול רשויות המס.

47. הנתבעת טענה שחוב התובעת עבור דמי ועד בית מחודש אפריל 2015 עד חודש 12/2017 עומד על 118,000 ₪. טענה זו הוכחה על ידי הנתבעים באמצעות תצהיר הגזברית. התובעת לא סתרה טענה זו ואני מקבל אותה. כמו כן התובעת ממשיכה לצבור חוב בגין דמי ועד בית מחודש ינואר 2018 ואילך.

48. אני מקבל את טענת הנתבעת, שהיא זכאית לקזז מכל סכום שיפסק נגדה בהליך זה את החוב של התובעת כלפיה בגין דמי ועד בית. יחד עם זאת לא אקבע את סכום הקיזוז בפועל, אלא רק את העקרון, שהנתבעת זכאית לבצע את הקיזוז. אני נמנע מלקבוע את סכום הקיזוז בפועל, שכן ענין זה נדון בפני כב' המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה במסגרת תיק 3/395/2015.

סיכום
49. דין התביעה להתקבל באופן חלקי. התובעת זכאית לחלק מההוצאות שביצעה לטובת הבית
המשותף, זאת במגבלה של הוצאות שנטענו על ידה בהליך קודם לפני המפקחת על רישום מקרקעין. הנתבעת זכאית לקזז מהסכום שהיא חייבת לתובעת את דמי ועד הבית.

50. הייתה אי בהירות רבה בין הצדדים בכל הקשור לניהול הבית המשותף. כמו כן, כפי שבית המשפט המחוזי ציין בסעיף 6 לפסק דינו מיום 8.11.15, במסגרת עש"א 15624-06-16, הייתה התנהלות כוחנית מצד התובעת. זאת בנוסף לכך שהתובעת עשתה דין לעצמה וממשיכה לעשות דין לעצמה כיום, באי תשלום דמי ועד הבית. פסק דינה של כב' המפקחת על רישום המקרקעין מיום 26.4.15 עשה סדר מסוים, שכן הוא קבע את גובה החוב של התובעת כלפי הנתבעת לעניין דמי ועד בית, קבע שהתובעת איננה זכאית לקזז דמי ועד הבית מהשקעות שביצעה (למרות הסכמות שונות של הדיירים בנושא הקיזוזים , כפי שבאו לידי ביטוי בפרוטוקול של האספות, שהובאו לעיל), וכן קבע שתביעה של התובעת תתנהל בהליך נפרד. בנסיבות אלה, הגם שחלק מהוצאות התובעת היו במועדים קודמים, אני מוצא מקום לקבוע שהיא תהיה זכאית להפרשי הצמדה וריבית מיום פסק דינה של כב' המפקחת על רישום המקרקעין בלבד.

51. אינני מוצא מקום לפסוק הוצאות במסגרת הליך זה, הגם שהתביעה מתקבלת באופן חלקי. התביעה מתקבלת נגד הנתבעת 1, אולם נדחית נגד יתר הנתבעים (מלבד הנתבעת 8 שנגדה ניתן פסק דין בהעדר הגנה). כמו כן אני לוקח בחשבון שהתובעת נמנעה, ואף כיום נמנעת, מלשלם דמי ועד בית. זאת למרות שנקבע בהליכים קודמים, שאין לה זכות לקזז את דמי ועד הבית מהשקעות שביצעה בבנין ועליה לשלמם באופן שוטף.

תוצאה
52. אני דוחה את התביעה נגד הנתבעים 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11.

53. אני מחייב את הנתבעת 1 לשלם לתובעת 127,406 ₪. סכום זה י ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 26.4.15 ועד התשלום.

54. הנתבעת 1 זכאית לקזז מחובה כלפי התובעת כאמור לעיל, את חוב התובעת כלפיה בגין דמי ועד בית של הבניין המשותף מושא הליך זה, הבניין ברחוב התעשייה 11 בנשר.

55. אין צו להוצאות משפט.

56. פס"ד זה בא במקום פסק הדין מיום 10.6.19, בהתאם להוראות כב' בית המשפט המחוזי בחיפה בע"א 12957-09-19 בפסק דינו מיום 2.12.19.

ניתן היום, ט"ז שבט תש"פ, 11 פברואר 2020