הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ת"א 54908-01-17

בפני
כב' השופט יהושע רטנר

התובעים

  1. ברוך גליק
  2. אורלי גליק

נגד

הנתבעת
רונית רבקה יודלמן

פסק דין

לפני בימ"ש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.

עובדות
ביום 20.2.2004 נחתם בין הנתבעת, הבעלים הרשומים של מקרקעין הנמצאים בחלקה 97 בגוש 12255 והידועים כרח' שלונסקי 29 בשכונת דניה בחיפה (להלן: "המקרקעין"), ובין חברת ברזל הצפון בע"מ (להלן: "ברזל הצפון") הסכם קומבינציה לגבי בנייה במקרקעין. ההסכם נחתם באמצעות בנה של הנתבעת, על יסוד ייפוי כוח נוטריוני כללי.

במסגרת הסכם הקומבינציה מכרה הנתבעת לברזל הצפון מחצית מזכויותיה במקרקעין.
עוד במסגרת ההסכם התחייבה ברזל הצפון לבנות על המקרקעין שתי יחידות דיור, כשאחת
מהן (העליונה) תימסר לנתבעת ואילו השניה (התחתונה) תימסר לברזל הצפון, אשר תהיה
רשאית למכור אותה לצדדים שלישיים, תוך שהנתבעת התחייבה להעביר הבעלות באותה
יחידה לאותם צדדים שלישיים.

בהמשך לכך, נרשמה הערת אזהרה לזכות ברזל הצפון על מחצית מהזכויות במקרקעין.

ביום 14.10.2005 נחתם הסכם שיתוף בין הנתבעת ובין ברזל הצפון ביחס למקרקעין.

בתחילת שנת 2006 גילו התובעים עניין ברכישת יחידת דיור אחת מתוך שתי היחידות שעתידות היו להיבנות ע"י ברזל הצפון במקרקעין. הם ניהלו מו"מ לרכישתה עם ברזל הצפון.
התובעים היו מעוניינים ביחידה העליונה, זו שיועדה במקור להימסר לנתבעת, ולא ביחידה התחתונה, זו שיועדה להימסר לברזל הצפון.
לאור זאת, נחתם ביום 10.1.2006 נספח החלפה בין הנתבעת ובין ברזל הצפון, ולפיו נקבע כי
חרף הוראות הסכם הקומבינציה, הנתבעת ת קבל את היחידה התחתונה ואילו ברזל הצפון
תקבל את היחידה העליונה, כשכל יתר הוראות הסכם הקומבינציה תמשכנה לחול ולחייב
את שני הצדדים.

ביום 8.2.2006 נחתם בין התובעים ובין ברזל הצפון הסכם מכר לגבי היחידה העליונה, ולפיו ברזל הצפון מכרה לתובעים את היחידה העליונה, המהווה 50% מהזכויות במקרקעין; תמורת סכום של 497,854$.

ביום 8.2.2006 נרשמה הערת אזהרה ע"ש התובעים לגבי אותו חלק במקרקעין שרכשו על זכויות כל הבעלים (הנתבעת).

התובעים שילמו את מלוא התמורה על יסוד הסכם המכר, וקיבלו החזקה ביחידה העליונה ביום 1.3.2009.

עת פנו התובעים באמצעות בא כוחם אל ב"כ ברזל הצפון לשם השלמת רישום יחידה על שמם, נודע להם כי לאחר עסקת המכר ולאחר רישום הערת האזהרה על שמם כאמור, הוטלו ע"י נושים שונים עיקולים על זכויותיה הרשומות (הערת האזהרה) של ברזל הצפון במקרקעין.
חרף ניסיונותיו של ב"כ ברזל הצפון להביא לביטול העיקולים הנ"ל מחוץ לכותלי ביהמ"ש, הדבר לא עלה בידיו.

ביולי 2011 הגישו התובעים המרצת פתיחה לבהמ"ש המחוזי חיפה (26664-07-11), במסגרתה עתרו לביטול הערת האזהרה הרשומה ע"ש ברזל
הצפון וכן לביטול כל העיקולים הרשומים על זכויות ברזל הצפון במקרקעין מכוחה.
להמרצת הפתיחה צורפו כל מטילי העיקולים הרשומים, קרי נושיה של ברזל הצפון, ברזל הצפון עצמה וכן הנתבעת.

ביום 17.1.2012 התקיים דיון בהמרצת הפתיחה בפני כב' השופטת פוקס. בהמשך הדיון הגיעו הצדדים להסכמות, אשר נרשמו בפרוטוקול ואשר קיבלו תוקף של פסק דין.
בהתאם לאותן הסכמות, הערת האזהרה לזכות ברזל הצפון וכן כל העיקולים שהוטלו עליה
אינם חלים על חלקם של התובעים במקרקעין.
כמו כן הוצהר, כי ככל שבבוא היום יתבקש ייחוד החלקה העליונה לתובעים, המשיבים
ובכללם הנתבעת, לא יתנגדו לכך.

ביום 6.7.2016 פנה ב"כ התובעים אל ב"כ הנתבעת בכתב וביקש ממנו להחתים את מרשתו על תצהיר, אשר ייחד את הערת האזהרה של ברזל הצפון וכן את העיקולים שהוטלו עליה לתת היחידה של הנתבעת. הכל בהתאם לפסק הדין הנ"ל. הנתבעת מסרבת לכך.

טענות התביעה
עפ"י הוראות סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), כל שותף במקרקעין זכאי לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף בהם.

עפ"י הוראות סעיף 42(א) לחוק המקרקעין, מקרקעין שעיקרם בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט להורות על רישומם בפנקס הבתים המשותפים, תוך ייחוד הדירות השונות לשותפים לפי חלקיהם.

על המקרקעין דנן בנוי בית דו-משפחתי בין שתי יחידות דיור, אשר אין חולק כי הוא ראוי להירשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים.
היחידה העליונה, הנמצאת בחזקה ובשימוש בלעדיים של התובעים, צריכה להירשם ע"ש
התובעים.
היחידה התחתונה, בחזקה ובשימוש בלעדיים של הנתבעת (או מי מטעמה, כגון שוכרים),
צריכה להירשם ע"ש הנתבעת.
לתובעים אין שום נגיעה להערת האזהרה של ברזל הצפון ולגרורות שלה, כגון העיקולים.
התובעים רכשו את המקרקעין כשאלה היו נקיים מכל רבב, ובהסכמת הנתבעת (הבעלים
הרשומים של המקרקעין) נרשמה לזכותם הערת אזהרה.
זאת ועוד: פסק הדין בהמרצת הפתיחה הנ"ל מדבר בעד עצמו. היחידה העליונה צריכה
להיות מיוחדת לתובעים ולהירשם על שמם כשהיא נקייה מכל הערה ו/או עיקול. הדבר
הוצהר והוסכם על כל הצדדים הנוגעים בדבר, לרבות ובייחוד הנתבעת.
את עניינה של הנתבעת עם ברזל הצפון ונושיה, שומה עליה להסדיר בעצמה; בין בהסכמה
מחוץ לכותלי ביהמ"ש ובין שלא בהסכמה בערכאות. היו לה שנים רבות לעשות זאת,
כולל 5 שנים תמימות מאז ניתן פסק הדין בהמרצת הפתיחה. אין הנתבעת יכולה לגלגל
הסכסוכים האלה ותוצריהם לפתחם של התובעים, ולהחזיקם כבני ערובה.
דא עקא, זה מה שהנתבעת עושה.
התובעים טוענים כי יש להורות על פירוק השיתוף במקרקעין על דרך רישום בית משותף
וייחוד הדירה העליונה לתובעים והדירה התחתונה לנתבעת.

בנוסף, יש להורות על ייחוד הערת האזהרה לזכות ברזל הצפון וכן כל העיקולים שהוטלו עליה ליחידה התחתונה של הנתבעת.
בכל ההוצאות הכרוכות ברישום הבית המשותף, לרבות הכנת תשריטים וכל כיו"ב, שומה על הצדדים לשאת בחלקים שווים ביניהם.

טענות ההגנה
התביעה בניסוחה מגלה טפח אך מכסה טפחים שכן, מטרתם האמיתית של התובעים אינה פירוק השיתוף גרידא, אלא ייחודן של ההערות הרשומות על המקרקעין בגין חובותיה של ברזל הצפון לנושים שונים לדירתה של הנתבעת, שעה שאלו נרשמו על זכויותיה של ברזל הצפון במקרקעין.

בהמרצת הפתיחה שהגישו התובעים ביום 17.7.2011 (להלן: "המרצת הפתיחה"), טענו התובעים בסעיף 11 כדלקמן:

"המבקשים (התובעים בכתב תביעה זה) רכשו עוד בפברואר 2006
את כל זכויותיה (מחצית בסך הכל) של ברזל הצפון במקרקעין. ודוק
היטב: אין לברזל הצפון זכויות נוספות במקרקעין".

משטענו התובעים כי לברזל הצפון אין זכויות במקרקעין, לא ברור מדוע לטענתם יש מקום לרישום ההערות על זכויותיה של הנתבעת במקרקעין.

במסגרת הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין בבית המשפט המחוזי בעקבות המרצת הפתיחה, הסכימו אמנם הנושים כי ההערות לא יתייחסו ויחולו על חלקם של התובעים במקרקעין, אך הסכמה זו אינה מהווה בסיס לייחודן של ההערות על זכויותיה של הנתבעת, כמבוקש על ידי התובעים.

משלא צלחו מאמצי התובעים בפניותיהם לנתבעת ובאי כוחה בדרישה לחתום על התצהיר בו היא מבקשת לייחד את ההערות לחלקה של הנתבעת במקרקעין, מנסים הם בדרכים עקלקלות באמצעות פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף, לגלגל לפתחה של הנתבעת את ההערות.

בהסכם השיתוף שנערך ביום 14.10.2005 בין הנתבעת לברזל הצפון נקבע כי כל צד להסכם השיתוף הוא הבעלים הייחודי של החלק שלו. עוד הובהר באופן בהיר כי מטרתו של הסכם השיתוף מחד להבטיח את זכויותיהם ההדדיות של הצדדים, ומאידך – למנוע פגיעה בזכויותיו של השותף השני.

הטענה כי ההערות צריכות להיות נחלתה של הנתבעת, אין בהן אלא ניסיון לפגוע בזכויותיה של הנתבעת בחלקה במקרקעין, הואיל וההערות נרשמו לאחר הסכם השיתוף כאמור ולאחר שהחברה מכרה לתובעים את זכויותיה במקרקעין, ברי כי לא נותרה לחברה כל זכויות במקרקעין המצדיקות את המשך רישומן של ההערות.

לאחר שימחקו ההערות לא תהיה לנתבעת כל התנגדות עקרונית לפירוק השיתוף ולרישום הבית כבית משותף.

כיוון שהנתבעת מתנגדת לייחודן של ההערות על זכויותיה במקרקעין, כדרישת התובעים, לא ניתן להכריע בסוגיה זו, מבלי לצרף להליך את הנושים של ברזל הצפון שלבקשתם נרשמו ההערות, על מנת שניתן יהיה להכריע בשאלת תקפותן של ההערות ובדבר המחלוקת שבין הצדדים לעניין ייחודן.

דיון
התובעים נקטו בהליך בבימ"ש מחוזי בתביעה במסגרת ה"פ 26664-07-11 נגד הנתבעת, נגד ברזל הצפון ונגד כל בעלי העיקולים ו/או הערות אזהרה שנרשמו על הערת האזהרה הרשומה לטובת ברזל הצפון. אלה האחרונים ייקראו להלן: "בעלי ההערות".

ביום 17.1.2012 ניתן בבימ"ש המחוזי בחיפה פסק דין (להלן: "פסק הדין") בזו הלשון:

"פרוטוקול
ב"כ המבקשים:
מנהל מע"מ (המשיב 6) הודיע לנו כי הוא מוחק את הרישום בנסח ועל כן לא התייצב
לישיבת היום.

ב"כ הצדדים:
אנו מבקשים פסק דין הצהרתי, לפיו הערת האזהרה שנרשמה לטובת ברזל הצפון בע"מ
וההערות בדבר עיקולים ו/או שעבודים שהוטלו על הערת האזהרה של ברזל הצפון בע"מ,
אינם מתייחסים ואינם חלים על חלקם של ה"ה ברוך ואורלי גליק (המבקשים) במקרקעין
מושא המחלוקת, כשעל-פי טענתם הם רכשו את יחידת הדיור העליונה בנכס ובעניין זה יש
פסק דין חלוט, שניתן בהסכמת ברזל הצפון, הנתבעת (המשיבה 8) וגליק.

ב"כ המשיבים:
אנו מצהירים כי וככל שתתבקש בבוא היום לייחד את היחידה העליונה לה"ה גליק, לא נתנגד
לכך.

ב"כ המבקשים:
למבקשים אין עניין בנכס למעט היחידה העליונה והצמוד לה, על-פי החוזה המפורט, אותה הם
רכשו ואותה בלבד, כך שאין להם כל זכות ביחידה התחתונה והצמוד לה.
בין גליק לברזל הצפון יש חוזה אחד אשר דווח לשלטונות המס (נספח 6 להמרצת הפתיחה).

פסק דין
הריני נותנת תוקף של פסק דין להסכמות הצדדים, לרבות הערות שנוספו להסכמות אלה, מטעם מי מהצדדים.
אין צו להוצאות."

פסק דין זה ניתן בהסכמת בעלי ההערות, כמו גם בהסכמת הנתבעת ובהסכמת ברזל הצפון. פסק דין זה קובע שהערות אזהרה ו/או הערות בדבר עיקולים ו/או שיעבודים על זכויותיה של ברזל הצפון במקרקעין (להלן: "ההערות") , אינם חלים על חלקם של התובעים במקרקעין. כאמור, הנתבעת הסכימה לכך בצורה מפורשת.

המשמעות הפשוטה והברורה של הסכמת הצדדים, שעוגנה בפסק דין בבימ"ש המחוזי היא , שכל ההערות חלות על חלקה של הנתבעת במקרקעין, כל עוד לא נמחקו . אם לא כן, אין כל משמעות לפסק הדין שניתן על ידי כב' בימ"ש המחוזי.

התובעים זכאים לפירוק שיתוף במקרקעין, על דרך רישום בית משותף, כאשר יחידת הדיור העליונה תירשם על שמם, ויחידת הדיור התחתונה תירשם על שם הנתבעת. כל ההערות ירשמו על זכויות הנתבעת בתת החלקה שתירשם על שמה. תת החלקה שתירשם על שם התובעים, יהא נקי מכל רישום הערה המתייחסת לברזל הצפון ו/או לנתבעת. מסקנה זו עולה באופן ברור מפסק הדין. יתרה מזו, כל המשיבים בבימ"ש המחוזי ובכלל זה הנתבעת, ברזל הצפון ובעלי ההערות, הצהירו שאינם מתנגדים לייחוד היחידה העליונה לתובעים. משמעות הדבר היא שההערות לא חלות על זכויות התובעים, אלא רק על זכויות הנתבעת.

אין צורך בצירוף בעלי ההערות, ובכלל זה בעלי הע יקולים, כפי שנטען על ידי הנתבעת. צדדים אלה צורפו להליך בבימ"ש המחוזי אשר ניתן בו פסק דין מחייב המהווה מעשה בי דין.

הנתבעת טענה שבשנת 2013, לאחר מתן פסק הדין בבימ"ש המחוזי, נרשמה הערת אזהרה נוספת בהתייחס לזכויותיה של ברזל הצפון, עקב חוב למוסד לביטוח לאומי. לטענתה, יש בכך להוכיח שהיה על התובעים לצרף להליך את כל בעלי ההערות, שאם לא כן לא ניתן להעתר לתביעה. אני דוחה טענה זו. דבר זה אינו מעלה ואינו מוריד. דינם של ההערות שנרשמו על זכויותיה של ברזל הצפון זהה, ואין חשיבות לכך שנוספה הערה לאחר מתן פסק דין בבימ"ש המחוזי.

אני דוחה את טענת הנתבעת שאין לתובעת עילת תביעה של פירוק שיתוף בהעדר זכויות במקרקעין, בהיותם מחזיקים בהערת אזהרה בלבד. במסגרת פסק הדין בבית המשפט המחוזי, הנתבעת הסכימה לכך שיש לתובעת חלק במקרקעין, שהערות האזהרה לא חלות על חלקם, וכי היא לא מתנגדת לייחוד היחידה העליונה להם. משכך, הנתבעת מנועה מלהעלות טענה זו.

אני מקבל את טענת התובעים, שיש למנות את בא כוחם ככונס נכסים לצורך פירוק השיתוף. בשלב זה, בהעדר שיתוף פעולה של הנתבעת, התובעים יישאו בכל עלויות פירוק השיתוף. התובעים רשאים לנקוט נגד הנתבעת בהליך משפטי נפרד, של תביעה לקבלת החזר בגין חלקה בעלויות אלה.

סיכום
אני מקבל את התביעה. אני מורה על פירוק שיתוף במקרקעין על דרך רישום בית משותף. יחידת הדיור העליונה תיוחד לתובעים ותירשם על שמם. יחידת הדיור התחתונה תיוחד לנתבעת ותירשם על שמה. הערת האזהרה הרשומה לטובת ברזל הצפון וכל ההערות הנוספות בדבר עיקולים ו/או שיעבודים ו/או כל דבר אחר ביחס לברזל הצפון, יירשמו על זכויותיה של הנתבעת במקרקעין, בתת החלקה שתירשם על שמה.

תוצאה
אני מורה על פירוק שיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 97 בגוש 12255 המצויים ברח' שלונסקי 29, בשכונת דניה חיפה . על המקרקעין יירשם בית משותף בין שתי יחידות דיור. יחידת הדיור העליונה תירשם כתת חלקה על שם התובעים. יחידת הדיור התחתונה תירשם כתת חלקה על שם הנתבעת.

אני מורה ללשכת רישום המקרקעין לרשום את הערת האזהרה הרשומה לטובת חברת ברזל הצפון בע"מ, על תת החלקה שתירשם על שם הנתבעת. כמו כן, אני מורה ללשכת רישום המקרקעין לרשום את כל הערות האזהרה, ו/או העיקולים ו/או השיעבודים ו/או כל הערה אחרת, המתייחסות להערת האזהרה הרשומה לטובת ברזל הצפון בע"מ ו/או לטובת הנתבעת, על תת החלקה שתירשם על שם הנתבעת. למען הסר ספק, הערות אזהרה הנ"ל לא יתייחסו לתת החלקה שתירשם על שם התובעים.

התובעים יממנו כשלב ביניים את הוצאות הכינוס ופירוק השיתוף.

אני ממנה את ב"כ התובעים עו"ד צבי הרשקוביץ ככונס נכסים (להלן: "הכונס"), לצורך פירוק השיתוף.

לשם הבטחת אחריותו למילוי תפקידו ככונס, יפקיד הכונס התחייבות עצמית לשיפוי בגין נזק, כאמור בתקנה 391 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד- 1984 ולפי טופס 46 לתקנות.
ההתחייבות תופקד בתוך 12 ימים מהיום.
ההערה בדבר מינוי הכונס תרשם על ידי הכונס בלשכת רישום המקרקעין.

הכונס יוכל לפנות לבית המשפט או לרשם ההוצאה לפועל בבקשות למתן הוראות, ככל שיהא בכך צורך.

הודעה על מינוי הכונס תימסר ע"י המזכירות לכונס הנכסים הרשמי.

תוך 90 יום יגיש הכונס דו"ח באשר לפעולות בהן נקט לצורך פירוק השיתוף.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים שיפוי בגין אגרת בימ"ש שנשאו (משוערך להיום), הוצאות משפט בסך 1,500 ₪ וכן שכ"ט בסך של 17,550 ₪ בלבד.
התשלום ייעשה תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום
ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, י"ג אב תשע"ט, 14 אוגוסט 2019