הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ת"א 52071-05-12

בפני כב' השופטת הבכירה כאמלה ג'דעון

תובעת
מדינת ישראל–רשות מקרקעי ישראל
ע"י פרקליטות מחוז חיפה – אזרחי

נגד

נתבעים
1. מלח הארץ עתלית בע"מ, ח.פ 510618754
ע"י משרד עוה"ד גורניצקי ושות'

2. דן דנקנר, ת.ז XXXXXX280
ע"י ב"כ עוה"ד י. סולומון ואח'

3. שושנה ויזן (דנקנר), ת.ז XXXXXX977
ע"י ב"כ עוה"ד ש. כרוב ואח'

ובעניין:

מודיעה
מלח הארץ עתלית בע"מ, ח.פ 510618754
ע"י משרד עוה"ד גורניצקי ושות'

נגד

צדדים השלישיים
1. דן דנקנר, ת.ז XXXXXX280
ע"י ב"כ עוה"ד י. סולומון ואח'

2. שושנה ויזן (דנקנר), ת.ז XXXXXX977
ע"י ב"כ עוה"ד ש. כרוב ואח'

פסק דין

1. תביעה זו עניינה במקרקעין הידועים כחלק מחלקה 1 בגוש 10538 (להלן "החלקה" או "המקרקעין"), בבעלות מדינת ישראל ובחכירת קרן קיימת לישראל (להלן "קק"ל"), עליהם ניצב קומפלקס מגורים בשטח מבונה של למעלה מ- 700 מ"ר, המשתרע על פני שטח קרקע המוקף חומה בגודל של כ-5 דונם (להלן "המבנן").

התובעת רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל) (להלן "רמ"י" או "המינהל" בהתאמה) היא שמנהלת עבור קק"ל את המקרקעין.

נתבעת מס' 1 "מלח הארץ עתלית בע"מ" (להלן "חברת המלח") הינה בעלת זכות חכירת משנה במקרקעין.

נתבע מס' 2 מר דן דנקנר (להלן "מר דנקנר") וגרושתו נתבעת מס' 3 גב' שושנה ויזן (דנקנר) (להלן "גב' ויזן") (אשר יכונו ביחד להלן "בני הזוג דנקנר"), הינם מי שהחזיקו ומחזיקים בחלקה ומשתמשים במבנן למגוריהם (מר דנקנר עד שנת 2006).

בתביעה זו עותרת רמ"י להורות על סילוק ידם של הנתבעים מהמקרקעין, ולהורות על הריסת המחוברים הבנויים עליהם והשבת החלקה לידיה כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ.

2. המקרקעין - רקע היסטורי

ביום 6.8.1943 חכרה חברת פיק"א מאת ממשלת המנדט הבריטי שטח של 2,282 דונם בישוב עתלית, לתקופה של 100 שנה, אשר תחילתה ביום 8.11.194 0 וסיומה ביום 7.11.2040. מדינת ישראל נכנסה בנעלי המנדט הבריטי, וזכויות פיק"א הועברו לקק"ל ומנוהלות כיום על ידי רמ"י כמצוין לעיל .

3. ביום 30.9.1954 החכירה חברת פיק"א, בחכירת משנה, את המקרקעין (ומקרקעין נוספים) לחברת תעשיות מלח בע"מ (להלן "תעשיות מלח"), בעלת השליטה בחברת המלח בארץ ישראל בע"מ, שלימים שינתה את שמה ל"מלח הארץ עתלית בע"מ" שהיא נתבעת מס' 1 בתביעה דנן . בסעיף 3 לחוזה חכירת המשנה (להלן "חוזה חכירת המשנה"), הוגדרה מטרת החכירה כדלקמן:

"החוכר ישתמש בנכסים המוחכרים, במשך כל תקופת החכירה, למטרת תעשיית מלח והנהלת ענייני חברת המלח בארץ ישראל בע"מ וצרכים משולבים בזה. החוכר לא יהיה רשאי להשתמש בנכסים המוחכרים, או באיזה חלק מהם, או להרשות את השימוש בהם, או באיזה חלק מהם, לאיזו מטרה אחרת שהיא, מבלי לקבל על כך הסכמת פיק"א בכתב ומראש" [ההדגשות אינ ן במקור, כ.ג']

בסעיף 12(א) נקבע:

"אם החוכר יפר או לא ימלא את תנאי ו/או הוראות שטר זה או איזה מהם ... תהיה פיק"א רשאית, נוסף לכל זכויותיה האחרות בהתאם לחוק או לשטר זה:

1. לבטל את השטר הזה ע"י הודעה בכתב לחוכר, ולדרוש את פינוי הנכסים המוחכרים...."

4. על המקרקעין פעל במשך השנים, ועדיין פועל, מפעל להפקת מלח (להלן "מפעל המלח" או "המפעל"). בסמוך לו, נבנו מבנים/צריפים אשר שימשו למגורי פועלים ש ל חברת המלח בתקופת עבודתם במפעל ולצרכי עבודתם.

5. בשנת 1957 רכשו בעלי מניות ממשפחת דנקנר את השליטה בחברת המלח וממילא במפעל.

6. ביום 31.12.91 מכרה חברת המלח לחלק מבעלי מניותיה יחידים מבני משפחת דנקנר מקרקעין בשטח של כ-32 דונם הכוללים בין היתר את החלקה נשוא התביעה. על כך יורחב בהמשך.

7. בשנת 2007 נרכשה השליטה בחברות המלח על ידי חברה מ" קבוצת אריסון".

8. המקרקעין -בני הזוג דנקנר

בני הזוג דנקנר נישאו בבוסטון בשנת 1987 ולהם שלושה ילדים משותפים.

בשנת 1990, עם שובם ארצה, הצטרף מר דנקנר לחברת תעשיות מלח כעובד מן המניין, ושימש, החל מסוף שנת 1990 ועד שנת 2007, יחד עם אחיו מר אלון דנקנר, כיושב ראש מועצת המנהלים של החברה.

בשנת 1990 התגוררו בני הזוג דנקנר באחד המבנים בשטח של כ-90 מ"ר אשר שימש למגורי פועלים של חברת המלח בתקופת עבודתם במפעל (להלן "המבנה המקורי").

9. לטענת רמ"י, בסוף שנת 1990 או בסמוך לכך, החלו בני הזוג דנקנר בביצוע עבודות בנייה והרחבה של המבנה המקורי. במשך השנים ובהדרגה , הפך המבנה אשר נועד למגורי פועלי ם כשימוש נלווה לפעילות התעשייתית במפעל כאמור , למבנן ענק בשטח מבונה של כ-700 מ"ר המשמש למגורי קבע של בני הזוג, הכולל אגפי מגורים שונים, מגרש טניס, בריכה, יקב ובית בית, ו המשתרע על שטח מוקף חומה בגודל של כ-5 דונם.

לטענתה, השימוש הנ"ל נעשה ללא ידיעתה ו/או הסכמתה ובניגוד לתשתית הנורמטיבית-תכנונית והקניינית-חוזית החלה על המקרקעין.

10. בסמוך לשנת 2006 התגרשו בני הזוג דנקנר, ובהסכם הגירושין שנחתם ביניהם , הסכימו בין היתר על מכירת המבנן וחלוקת תמורתו בחלקים שווים ביניהם.

בשנת 2006 חדל מר דנקנר להתגורר במבנן, ובשנת 2007 סיים את עבודתו בחברת תעשיות מלח. גב' ויזן המשיכ ה להתגורר במבנן יחד עם שלושת ילדיה.

ביום 16.5.11 חתמו בני הזוג דנקנר על הסכם לפירוק השיתוף במבנן, שבמסגרתו העביר מר דנקנר לגב' ויזן את מלוא חלקו במבנן תמורת נכסים אחרים שהועברו לו על ידי גב' ויזן.

11. העברת זכויות בין חברת המלח לבין משפחת דנקנר

ביום 31.12.1991, מכרה חברת המלח כאמור , באמצעות שני הסכמים נפרדים, ליחידים מבני משפחת דנקנר (אברהם דנקנר (אביו המנוח של מר דן דנקנר), לאה דנקנר, יצחק דנקנר, דוד דנקנר, ודוד ג'יניאו) מקרקעין בשטח של כ-32 דונם, הכוללים בין היתר את המקרקעין נשוא התביעה. הסכמי המכר הנ"ל דווחו לרשויות מיסוי מקרקעין ושולם בגינם מס .

בהסכם המכר המתייחס בין היתר לחלקה נשוא התביעה (נספח 3 לתצהירו של מר טל דוביק) נקבע כי "ביצוע הפעולות המנויות בהסכם זה מותנות בהסכמת מנהל מקרקעי ישראל כבא כוחה של הקרן הקיימת לישראל ובכפיפה לתנאי הסכם הזכיון שבין מדינת ישראל לפיקא" (ראה פרק המבוא וסעיף 10 להסכם). עוד נקבע כי המוכר והקונה יחתמו על הסכם שיתוף בשים לב שהזכויות שנמכרו בהסכם היו במושע (סעיף 4 להסכם).

12. לטענת חברת המלח, בעקבות ההסכמים הנ"ל השטח של כ-32 דונם שנמכר כאמור נגרע ממצבת הנכסים שבבעלותה, וכך גם הוצהר כלפי צדדים שלישיים לרבות כלפי ציבור המשקיעים בתקופה שבה היתה חברה ציבורית .

13. הסכמי המכר – הפני יה למינהל

ביום 28.1.1992 פנתה חברת המלח למינהל והודיעה לו כי ברצונה להעביר למשפחת דנקנר את השטח של 32 דונם על פי ההסכם כאמור. ביום 10.2.1992 הודיע מנהל המחוז מר נתן חזקיהו כי עקרונית לא תהיה מניעה לבצע את ההעברה בתנאים של קבלת החלטה מוסמכת של החברה, הסכמת מקבלי הזכוי ות לקבל את תנאי החכירה המקוריים ותשלום דמי הסכמה וחובות דמי חכירה.

14. לאחר תהליך ארוך ומייג ע של התכתבויות והעברת מסמכים, ביום 29.7.1997 הודיע המינהל לחברת המלח כי יהיה מוכן להסכים להעברת זכות השכירות במקרקעין בכפוף לתשלום דמי הסכמה בסך של 1,627,972.55 ₪, והמצאת מסמכים שונים (שטרי העברת זכות, חוזה חכירה, וקבלה חתומה על ידי הבנק).

15. ביום 21.11.1999 הודיעה חברת המלח כי ברצונה לממש את העברת הזכויות וביקשה לזמן דיון בנושא בהקדם האפשרי. ביום 9.2.2000 השיב המינהל לחב רה כי התיק הועבר בשנית לשמאי לצורך ביצוע הערכה מעודכנת לאחר שפג תוקפה של שומת דמי ההסכמה ה ראשונה.

16. במהלך השנים 2000-2001 ניסתה חברת המלח, שוב ושוב , לקדם את נושא העברת הזכויות מול המינהל, וביום 26.2.2001 הודיע המינהל כי לא ניתן להזמין בשלב הזה שומה חדשה כיוון ש "התיקים נמצאים בירושלים", וכי עם קבלתם חזרה יימשך הטיפול בתיק. הכוונה היתה, כפי שעלה מהעדויות, לחקירה שנפתחה על ידי מבקר המדינה בקשר לקרקעות המוחכרות לחברת תעשיות מלח, שהמקרקעין נשוא התביעה אינם נמנים עליהם. תזכורות לקידום העסקה שנשלחו על ידי חברת המלח למינהל שהאחרונה ביניהן היתה ביום 2.2.2000, לרבות לאחר החזרת התיקים מירושלים, לא זכו למענה.

17. מכתבי התראה של רמ"י - הגשת התביעה

ביום 5.7.2011, היינו בחלוף למעלה מ-11 שנים, שיגר המינהל לחברת המלח מכתב התראה בדבר הפרת חוזה חכירת המשנה, שבו נרשם בין היתר, כי המינהל היה נכון לראות במגורי עובדי חברת המלח שהיו קיימים במקום מקדמת דנא כשימוש שאינו מנוגד למטרת החכירה, ואולם המבנן שנבנה על החלקה נשוא התביעה בשטח של כ-700 מ"ר כמתואר לעיל , בנוסף לבריכת שחייה, אינו משמש למגורי עובדי חברת המלח, אינו מתאים למטרת חוזה חכירת המשנה, ונבנה ללא אישור המינהל. על כן, נדרשה חברת המלח לתקן את ההפרה הנטענת הנ"ל, ובכלל זה להרוס את אשר נבנה ולהפסיק כל שימוש המנוגד לחוזה חכירת המשנה.

18. ביום 31.7.2011 השיבה חברת המלח למינהל כי החלקה שעליה נבנה המבנן נמכרה למשפחת דנקנר בשנת 1991 בהתאם להסכמי מכר אשר דווחו למינהל (ראה סעי ף 13 לעיל), והרוכשים אף חתמו, לבקשת המינהל, על כתב הסכמה לקבל את תנאי החכירה המקוריים עם העברת הזכויות על שמם. לפיכך ציינה חברת המלח כי כל הטענות בקשר לשימוש במקרקעין הנ"ל אמורות להתברר מול משפחת דנקנר.

בד בבד פנתה חברת המלח ביום 31.7.2011 ל רוכשים (דנקנר) והודיעה כי היא רואה בהם אחראי ם בלעדי ים לכל נזק שייגרם כתוצאה מפעולת ם במקרקעין שנמכרו להם, לרבות השימושים ו/או הבניה שבוצעה במקרקעין הנ"ל.

19. ביום 8.9.2011 השיב המינהל כי ההליך של העברת הזכויות למשפחת דנקנר לא השתכלל לכדי הסכם, לא שולמו דמי הסכמה, והמינהל לא אישר את ה העברה. על כן הוא חזר על דרישתו להפסיק את השימוש המפר בחלקה, ולסלק ולפנות את השטחים המוחכרים מכל אדם וחפץ שאינם קשורים עם מטרת החכירה.

20. ביום 6.6.2012 הגישה רמ"י את התביעה דנן כנגד חברת המלח ו כנגד בני הזוג דנקנר. חברת המלח הגישה הודעת צד שלישי כנגד בני הזוג דנקנר. גב' ויזן הגישה הודעת צד שלישי כנגד מר דנקנר וחברת המלח, אולם ביום 21.5.13, נמחקה ההודעה הנ"ל בהסכמה לאור הסדר דיוני שאליו הגיעו הצדדים.

21. הליך גישור ממושך שהגיע לשלבים מתקדמים ואף להתגבשות טיוטת הסדר גישור בתמיכת המגשר, לא צלח בסופו של יום, ומכאן הצורך במתן פסק דין לאחר שהצדדים הביאו את ראיותיהם והגישו את סיכומיהם.

22. עדויות הצדדים

מטעם רמ"י העידו מר וקנין גיל מהנדס גיאודזיה ששימש בתקופה הרלוונטית לתביעה כראש תחום מחלקת מיפוי ומדידות מחוז צפון ברמ"י, גב' לאה בויום ששימשה בתפקיד מהנדסת הועדה המקומית לתכנון ובניה מורדות הכרמל משנת 1983 ועד שנת 2014, גב' עינת קאופמן המשמשת כסגנית מנהל מרחב חיפה ברמ"י, וגב' לימור רוטיץ' המשמשת כמתכננת ערים ואזורים במחלקת התכנון של רמ"י במחוז חיפה.

מטעם חברת המלח העיד מר דוביק טל ששימש בתקופה הרלוונטית לתביעה כמנכ"ל החברות: מלח הארץ עתלית בע"מ (נתבעת מס' 1) , מלח הארץ אילת בע"מ, מלח הארץ בע"מ.

מטעם בני הזוג דנקנר העידו מר דנקנר, גב' וייזן, ומר אילן ויטנר שערך חוות דעת מטעם גב' וייזן בעניין הליכי רישוי .

23. טענות הצדדים

טענות רמ"י כלפי בני הזוג דנקנר

רמ"י טוענת כי בני הזוג דנקנר הפכו דירת שירות בשטח של כ-90 מ"ר ששימשה את פועלי חברת המלח בתקופת עבודתם ולצרכי עבודתם, לאחוזת ענק המשמשת למגורי קבע שאינם קשורים למפעל והמנותקים מהפעילות התעשייתית של חברת המלח. לטענתה השימוש הנ"ל הינו שימוש שאינו מעוגן בכל זכות חוזית או קניינית, מנוגד למטרות חוזה חכירת המשנה, ו נעשה בסתירה למצב התכנוני החל על החלקה וללא ידיעתה ו/או הסכמתה . לפיכך בהיותם מסיגי גבול אשר פלשו לקרקע ציבורית ועושים בה שימוש לא חוקי לטענתה, עליהם לסלק את ידם מהמקרקעין הנ"ל ולהרוס את כל הבנוי עליהם ולהשיב לה את החזקה בהם. לעניין חלוף הזמן ואי נקיטת פעולות במשך שנים להפסקת השימוש הלא חוקי הנ"ל טענה רמ"י כי אין בכך כדי להכשיר מצב בלתי חוקי, קל וחומר כשעסקינן במקרקעי ציבור.

טענות רמ"י כלפי חברת המלח

רמ"י טענה כי חברת המלח לא מנעה מבני הזוג דנקנר מלהפוך את המבנה המקורי למבנן ענק כמתואר לעיל ולהשתמש בו למגורי קבע המנותקים מהצרכים התעשייתים של המפעל, וזאת ללא הסכמתה וללא היתרי בניה כדין. בכך, לטענת רמ"י, הפרה חברת המלח את חוזה חכירת המשנה שבו נקבע כי חברת המלח איננה רשאית להשתמש במוחכר או להרשות את השימוש בו לאחרים למטרה אחרת מבלי לקבל הסכמת רמ"י בכתב ומראש לכך (ראה סעיף 3 לעיל).

טענות בני הזוג דנקנר

בני הזוג דנקנר טענו כי ההחזקה שלהם במקרקעין לאורך שנים לרבות הקמת המבנן נעשו בידיעתו והסכמתו של המינהל, ובהתבסס , בין היתר, על עמדתו העקרונית , כפי ש באה לידי ביטוי בהליכים משפטיים, לפיה הוא הסכים להעביר זכויות חכירה במבנים לצדדים שלישיים בניגוד לתנאי חוזה חכירת המשנה ושלא למטרות מפעלה של חברת המלח. אי לכך, לטענת בני הזוג דנקנר, מושתקת רמ"י בהליך דנן מלהעלות כלפיהם טענות בדבר שימוש במקרקעין המנוגד לחוזה חכירת המשנה. עוד טענו כי הבנייה שבוצעה על ידם בחלקה אף היא נעשתה בידיעתו והסכמתו של המינהל ועל פי היתרי בניה כדין. בני הזוג דנקנר הוסיפו וטענו לחוקיות השימוש שלהם במקרקעין מכח ההסכם להעברת זכויות אשר נחתם בסוף שנת 1991 ודווח למינהל בתחילת שנת 1992, ו מכח ההסכמה שניתנה על ידי המינהל לשיטתם להעברת הזכויות הנ"ל הנ"ל.

עוד טענו בני הזוג דנקנר כי המצגים שהוצגו בפניהם על ידי רמ"י, לאורך שנים, בדבר הסכמה מפורשת ו/או מכללא להחזקה שלהם במקרקעין לרבות הקמת המבנן והשימוש בו למגורים , ואי הבעת גילוי התנגדות ו/או מחאה לשימוש הנ"ל במשך למעלה משני עשורים, יצרו אצלם אינטרס ציפייה והסתמכות המשתיקים את רמ"י מלהעלות טענות בדבר אי חוקיות ההחזקה והשימוש הנ"ל. עוד טענו כי הם בעלי רישיון בלתי הדיר במקרקעין מכח ההשקעות שהושקעו בהם על ידם בידיעת רמ"י והסכמתה לרבות בפני רשויות התכנון והבניה.

טענות חברת המלח

חברת המלח דחתה כל טענה בדבר הפרת חוזה חכירת המשנה על ידה, וטענה כי המינהל ידע על העברת הזכויות בחלקה למשפחת דנקנר בשנת 1991 ואף אישר עקרונית את ההעברה הנ"ל, וכן ידע על הבניה ועל השימוש שנעשה על ידי בני הזוג דנקנר בחלקה במשך השנים מבלי ל הביע כל הסתייגות מהשימוש הנ"ל בכל דרך שהיא. עוד טענה כי עם החתימה על הסכם העברת הזכויות בינה לבין משפחת דנקנר בשנת 1991, המקרקעין נגרעו ממסת הנכסים שבבעלותה ועברו לשליטתם ולשימושם הבלעדי של בני הזוג דנקנר.

הנתבעים העלו עוד טענות כגון התיישנות, שיהוי קיצוני, נזק ראייתי, קיום הבטחה מינהלית, ועוד טענות שמקורן בתורת ההשתקים (השתק פלוגתא, השתק שיפוטי ומניעות עקב הסתמכות כאמור ).

24. דיון

טענות הצדדים מתמקדות כאמור בשני מישורים, המישור החוזי-קנייני והמישור התכנוני.

המישור החוזי-קנייני

יובהר כבר עתה כי אין חולק כי בין חברת המלח או רמ"י מצד אחד לבין בני הזוג דנקנר מצד שני, לא נחתם כל הסכם המסדיר את ההחזקה ו/או השימוש בחלקה ו/או במבנה המקורי ו/או את עבודות הבנייה שנעשו על ידי בני הזוג דנקנר בחלקה.

מערכת היחסים בין רמ"י לבין חברת המלח בכל הקשור לשימוש במקרקעין מוסדרת בחוזה חכירת המשנה שנחתם בין חברת המלח לבין פיק"א (כיום קק"ל). בסעיף 3 לחוזה הנ"ל נאסר על חברת המלח להרשות את השימוש במקרקעין שלא למטרת תעשיית מלח והנהלת ענייני חברת המלח וצרכים המשולבים בזה.

25. במשך השנים, שימשו הצריפים שבסמוך למפעל המלח למגורי הפועלים לצרכי עבודתם. השימוש הנ"ל תאם את התכלית של חוזה חכירת המשנה, ונעשה בידיעתן והסכמתן, אם במפורש ואם מכללא, של רמ"י וחברת המלח.

26. בשנת 1990 החל מר דנקנר את עבודתו בחברת תעשיות המלח (בעלת השליטה בחברת המלח), תחילה כעובד מן המניין ולאחר מכן כיושב ראש מועצת המנהלים של החברה. החל משנה זו התגוררו בני הזוג דנקנר במבנה המקורי בשטח של כ-90 מ"ר אשר שימש כדירת שירות לפועלים של חברת המלח. דומה כי לא יכולה להיות מחלוקת כי השימוש הנ"ל נכלל באותה תקופה בגדר השימושים המותרים על פי חוזה חכירת המשנה "החוכר ישתמש בנכסים המוחכרים, במשך כל תקופת החכירה, למטרת תעשיית מלח והנהלת ענייני חברת המלח בארץ ישראל בע"מ וצרכים משולבים בזה", וטענת רמ"י כי מר דנקנר שימש כאורגן בחברת תעשיות מלח ולא בחברת המלח אין בה כדי לגרוע מהמסקנה הנ"ל.

27. במשך השנים, ובהדרגה, הפך המבנה הנ"ל למבנן המשמש למגורי קבע של בני הזוג דנקנר הכולל קומפלקס מגורים בשטח מבונה של כ-700 מ"ר המורכב מאגפי מגורים שונים, מגרש טניס, בריכה, יקב ובית בד, והמשתרע על פני שטח קרקע המוקף חומה בגודל של כ-5 דונם. שלבי הרחבת המבנה המקורי והפיכתו למבנן תועדו בחוות דעת ו של מר גיל וקנין (ת/1) שהוגשה על ידי רמ"י, הכוללת תצלומי אוויר של המקרקעין בין השנים 1978-2005, והמתארת, במשך השנים, צעד אחר צעד, את עבודות הבנייה וההרחבה שבוצעו במקרקעין, ואת התנופה העיקרית בבניה שהחלה משנת 1992 ואילך.

28. קשה להלום, וגם לא הוכח, כי השימוש במבנן למגורי קבע כמתואר לעיל, על ההיקף והתוכן שלו, הינו שימוש הקשור למפעל התעשייתי של חברת המלח ו/או לצרכים המשולבים בו, ולפיכך לא יכולה להיות מחלוקת לדידי כי בפנינו שימוש הסותר את תוכן חוזה חכירת המשנה ומטרתו.

29. הליכים משפטיים – עמדת רמ" י!

בני הזוג דנקנר טענו כי במסגרת הליכים משפטיים שהתנהלו עם חלק מעובדי חברת המלח בקשר לזכויות נטענות שלהם במבנים בהם התגוררו בתקופת עבודתם בחברה, רמ"י הביעה עמדה עקרונית שלפיה היא מסכימה להעברת זכויות חכירה במבנים לצדדים שלישיים לצרכי מגורי קבע המנותקים מהפעילות התעשייתית, בניגוד לתנאי החכירה ושלא למטרות מפעלה של חברת המלח. על כן, כך לטענת בני הזוג דנקנר, רמ"י מושתקת מכח חובות ההגינות והעדר משוא פנים המוטלות עליה כרשות מינהלית להעלות טענה בדבר אי חוקיות השימוש שנעשה על ידם במקרקעין.

רמ"י דחתה טענה זו וטענה כי עמדתה העקבית היתה ועודנה כי על פי תנאי החכירה אין חברת המלח רשאית לעשות שימוש במקרקעין שהוחכרו לה בניגוד לחוזה חכירת המשנה, ובין היתר שימוש שלא למטרות מפעל החברה, וכי אין חברת המלח רשאית להעביר זכויותיה לאחרים בניגוד לחוזה חכירת המשנה ומבלי לקבל את אישורה של רמ"י לכך. לעניין מגורי הפועלים, טענה רמ"י כי במשך השנים, היא היתה נכונה להכיר במגורי פועלים במבנים שהיו קיימים במקום כשימוש נלווה שאינו מנוגד למטרות החכירה, ואולם השימוש של בני הזוג דנקנר במקרקעין, בהסכמתה המפורשת או מכללא של חברת המלח, לרבות הקמת המבנן והשימוש בו למגורי קבע, מהווה שימוש מפר המנותק מהפעילות התעשייתית של חברת המלח ונוגד את המטרות שנקבעו בחוזה חכירת המשנה, על כן היא עתרה כאמור להורות על סילוק ידם של הנתבעים מהמקרקעין.

30. לצורך הדיון בטענה הנ"ל, אביא להלן סקירה קצרה אודות ההליכים המשפטיים המדוברים כדלקמן:

בעבר, חלק מפועלי חברת המלח ו/או יורשיהם נקטו בהליכים משפטיים לשם הכרה בזכויות נטענות שלהם בצריפים שבהם התגוררו במהלך עבודתם בחברה.

תביעת יורשי גושן

בשלהי שנות ה-70 שלח המנוח שמואל גושן ז"ל אשר עבד במשך שנים כפועל בחברת המלח (להלן "המנוח") למינהל , מכתב דרישה לרשום זכויות חכירת משנה על שמו בדירת שני חדרים שבה התגורר במהלך עבודתו. את דרישתו הנ"ל ביסס המנוח על תמורה כספית ששולמה על ידו לדייר הקודם וגם לחברת המלח לפני שמשפחת דנקנר רכשה את השליטה בה , וכן על התחייבות האחרונה להעביר את הזכויות על שמו. חברת המלח התנגדה לדרישה. את עמדתה של רמ"י ביחס לדרישה הנ"ל ניתן לראות במכתב מיום 8.1.1978, שבו כתבה, בין היתר, את הדברים הבאים:

"..... אין לנו כל התחייבות כלפי המחזיקים במבנים אלו ורק אם חברת המלח תחל ביוזמתה בחלוקת השטח מחדש וחלוקת המגרשים למגורים מהשטח שהיא מחזיקה בו, נוכל אנו לחתום על חוזה חכירה עם המשתכנים לאחר שהחברה תפנה אותם אלינו ולאחר החלוקה כאמור לעיל. על כל פנים – בשלב זה – כל התביעות שיש לך – נא הפנה אותם לחברת המלח אשר מסרה לך את המבנה ו/או השטח" (נספח יג' לתצהירה של גב' קאופמן)

31. בשנת 1980 הגישו יורשי המנוח, ה"ה עובד ורבקה גושן, תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה שבמסגרתה עתרו למתן פסק דין הצהרתי בדבר זכויות חכירת משנה של המנוח בדירה הנ"ל. התביעה הוגשה כנגד חברת המלח וכנגד רמ"י אשר צורפה כנתבעת פורמלית בתביעה (ת.א 964/80) ( להלן "תביעת יורשי גושן").

חברת המלח התנגדה לסעד המבוקש וטענה כי חוזה חכירת המשנה אוסר עליה להעביר זכויות בקרקע. רמ"י טענה בכתב הגנתה כי על פי טענות התובעים צירופה לתביעה הינו פורמלי, ולכן היא לא נטלה חלק בהליך.

ביום 31.12.1984 קיבל בית המשפט המחוזי את התביעה, וקבע כי חברת המלח התחייבה בשנת 1957 להחכיר למנוח את המגרש שעליו בנויה הדירה בחכירת משנה לתקופה של 49 שנים, בתנאים המקובלים אצל המינהל לגבי חכירה מסוג זה , וחייב את חברת המלח ואת רמ"י הדדית "בעשיית כל הפעולות הדרושות מצידם, לרבות ביצוע חלוקת חלקה מס' 1 הנ"ל, במידה שיש בכך צורך, על מנת לאפשר את החכרת מגרש מס' 5 הנ"ל לתובעים ורישום חכירה בשמותיהם...".

חברת המלח ערערה על פסק הדין לבית המשפט העליון, וביום 10.12.1987 אימץ בית המשפט העליון את קביעותיו של בית המשפט המחוזי ודחה את הערעור. בסעיף 7 לפסק הדין נכתב כדל קמן:

"המנהל לא הביע כל התנגדות לרשום חכירת משנה על שם היורשים, הוא הודיע כי הוא רואה עצמו כצד פורמלי בלבד ועל פי האמור בתביעה, והדבר לא הוכחש, הוא אינו מתנגד למבוקש בתביעה"

פסק הדין בתביעת יורשי גושן לא מומש מעולם מחמת העדר תשתית נורמטיבית, שכן יעוד המקרקעין לפי כל דין לא היה יעוד למגורים, ובהתאם, לא נעשתה לקרקע פרצלציה בתוכנית המתאימה לחלקות או למגרשים ביעוד מגורים.

לטענת בני הזוג דנקנר, עמדת רמ"י שהתקבלה בבית המשפט המחוזי ואושרה בבית המשפט העליון היא שחברת המלח רשאית למכור זכויות בקרקע לעובדיה ויורשיהם באופן בו ברור שהשימוש בקרקע אינו למטרה נלווית לניהול מפעל המלח, וכי פסק הדין מחייב את חברת המלח ואת רמ"י ומ הווה, על פי האמור בסיכומי מר דנקנר, פרשנות מוסמכת של חוזה החכירה!

32. תביעת מר צדיק בן יעקב

בשנת 1981 הגישה חברת המלח לבית משפט השלום בחיפה, תביעה לסילוק ידו של מר צדיק בן יעקב ז"ל , עובד שלה שיצא לגמלאות , ממבנה הבנוי על המקרקעין ואשר שימש למגוריו לצרכי עבודתו (ת.א 3614/81). ביום 23.10.1983 הגיש מר בן יעקב לבית משפט המחוזי בחיפה תביעה למתן סעד הצהרתי בדבר זכויות נטענות שלו במבנה (ת.א 1760/83). במסגרת אותו הליך רמ"י טענה כי אין לחברת המלח זכות להעביר זכויות במבנה ללא הרשאתה, וכי תהיה מוכנה לדון בתנאים להקניית זכויות לתובע, אם תפריד חברת המלח את המבנה על ידי חלוקה מאושרת ותחזיר מלוא הזכויות בו לרמ"י.

ביום 12.9.1986 דחה בית המשפט המחוזי (כב' השופטת (בדימוס) שטרסברג כהן) את התביעה, ובפסק הדין נכתב בין היתר כדלקמן:

"מדובר במבנה ושטח קרקע הנמצאים על חלקה בלתי מחולקת בת כ-542 דונם שמתוכם בחכירת משנה של החברה 309 דונם. על החלקה יחד עם חלקות נוספות ששטחיהן גדולים מאוד, מתפרשים בנייני מפעל החברה, מתקניה, מבנים שונים ובריכות מלח, ועל חלק מן הקרקע החליטה החברה לשכן עובדיה בדירות שירות כדי שיגורו קרוב למפעל בו הם עובדים, מטעמים של טובת המפעל ושל טובת העובדים. כדי להעביר לתובע חכירת משנה על חלקה של דונם, דרושה פרצלציה של כל החלקה, דבר שלא נעשה עד היום ושכרוך בהוצאות עצומות" (נספח לא' לתצהירה של גב' קאופמן)

בעקבות פסק הדין, הגיעו הצדדים לידי הסכם פשרה שלפיו המבנה ימשיך לשמש למגוריו של מר בן יעקב ואשתו במשך תקופת חייהם, ולאחר מכן תוחזר החזקה בו לידי חברת המלח.

33. תביעת יורשי מכלוף וחנה אמאר

המנוח מכלוף אמאר ז"ל עבד בחברת המלח משנת 1951 ועד לשנת 1989 והתגורר עם רעייתו באחד הצריפים שנועדו למגורי העובדים, ששטחו המקורי עמד על 50 מ"ר. במהלך השנים שיפץ המנוח את הצריף והרחיב אותו כך שהבית משתרע כיום על שטח של כ-180 מ"ר הבנוי על מגרש בשטח של כ-1,305 מ"ר (להלן "הנכס"). נכס זה נמצא בסמיכות למבנה המקורי בו התגוררו בני הזוג דנקנר. חברת המלח הרשתה למנוח להתגורר בנכס והסכימה לאפשר לאלמנתו להמשיך להתגורר ב ו עד אריכות ימים. לאחר פטירת המנוח מכלוף בשנת 2005 ורעייתו בשנת 2013, המשיכו ילדיהם להחזיק בנכס. חברת המלח דרשה מהם לפנות את הנכס שכן למנוח ניתנה זכות להתגורר בנכס כדירת שירות מכח היותו עובד החברה ולצורך מילוי תפקידו. ילדי המנוח סירבו לעשות כן, וחברת המלח הגישה, ביום 11.6.13, תביעה לסילוק ידם של ילדי/יורשי המנוחים אמאר מהנכס (ת.א 21561-06-13).

יורשי אמאר עתרו לבית המשפט המחוזי בחיפה בתביעה למתן פסק דין הצהרתי בדבר זכויות חכירה/חכירת משנה/רשות בלתי הדירה/דיירות מוגנת שלהם בנכס (ת.א 39983-07-13) (להלן "תביעת אמאר"). התביעה הוגשה כנגד חברת המלח ו כנגד רמ"י. רמ"י הגישה תביעה שכנגד לפינוי וסילוק ידם של חברת המלח ושל יורשי אמאר מהנכס. בתביעה הנ"ל היא העלתה טענות דומות לטענות המועלות על ידה כנגד הנתבעים במסגרת התביעה דנן כפי שיפורט בהמשך.

ביום 23.2.2016 דחה בית המשפט המחוזי (כב' השופט ד"ר רניאל) את תביעת יורשי אמאר כנגד רמ"י, וכן את טענותיהם כנגד חברת המלח בעניין רכישת זכות קניינית ו/או רשות בלתי הדירה ו/או דיירות מוגנת, וקבע כי מעמד המנוחים בנכס היה מעמד של ברי רשות הדירה. עוד קבע כי "עם ביטול הרשות, הם, ויורשיהם אחריהם, זכאים לפיצוי על השקעותיהם בנכס, ככל שאלו ניתנים להתרה לפי חוק התכנון והבנייה בכפוף לתשלום דמי היתר לרמ"י" [ההדגשה במקור, כ.ג'] (מוצג נ/36).

בנוסף, דחה בית המשפט את תביעת רמ"י כנגד חברת המלח, תוך שהוא קובע, בין היתר, כי רמ"י ידעה על הנעשה בפועל בשטח, וכי ידיעה זו מונעת ממנה להעלות טענות כלפי חברת המלח. וכך נכתב בסעיף 108 לפסק הדין:

"רמ"י מנועה מלטעון להפרת הסכם חכירת המשנה על ידי חברת המלח, כאשר היא ידעה שחברת המלח הרשתה לפועליה להתגורר בבתים עד לאריכות ימיהם ולא התנגדה לכך. בהתאם יש לדחות את התביעה שכנגד שהגישה רמ"י, הן נגד חברת המלח, משום שמתן הרשות על ידה לא היה הפרת הסכם, והן כלפי התובעים, משום שכל זכויותיהם הן רשות הדירה, והחזקתם נרפאה מפגם אי החוקיות"

יורשי אמאר ערערו על פסק הדין לבית המשפט העליון (ע"א 2639/16), וב פסק הדין שניתן ביום 21.2.2017 אימץ בית המשפט העליון את קביעתו של בית המשפט המחוזי בדבר היות המנוחים בעלי רשות הדירה בנכס.

יודגש כי רמ"י לא ערערה על הקביעות העובדתיות שבפסק הדין ב כל הקשור לדחיית תביעתה כנגד חברת המלח.

34. בני הזוג דנקנר הפנו כאמור להליכים המשפטיים הנ"ל ובמיוחד לתביעת יורשי גושן, וטענו כי ההליכים הנ"ל מלמדים על עמדתה העקרונית של רמ"י שלפיה היא לא התנגדה להעברת זכויות חכירת משנה בצריפים לפועלי חברת המלח ואף ליורשיהם לצרכי מגורים שלא היו קשורים לפעילות התעשייתית במפעל, ובאופן שבו ברור שהשימוש במקרקעין אינו למטרה נלווית לניהול מפעל המלח, ולא ראתה בכך הפרה של חוזה חכירת המשנה . אי לכך, לשיטת בני הזוג דנקנר, מכח חובות ההגינות והעדר משוא פנים המוטלות עליה כרשות ציבורית, רמ"י מושתקת כאמור מלטעון כנגד השימוש שנעשה על ידם במקרקעין, והדבר אך מלמד לשיטתם על חוסר תום הלב והמניעים הזרים העומדים מאחורי התביעה.

35. לאחר בחינת ההליכים הנ"ל, אינני מקבלת את טענתם הנ"ל של בני הזוג דנקנר.

אמנם בתביעת יורשי גושן (כמו גם בתביעת בן יעקב) מלבד עמדה שלפיה אין הוא מתנגד להחכרת המבנים למי שהחזיק בהם בכפוף לחלוקת השטח למגרשים על ידי חברת המלח ועמידה בתנאי חוזי החכירה עמו, המינהל לא הביע עמדה הצהרתית וגלויה בדבר עמידה על מטרות חוזה חכירת המשנה. חרף זאת לא ניתן להסיק מההתנהלות הנ"ל אודות קיומה של עמדה עקרונית כללית בדבר הסכמה להעברת זכויות במבנים לצרכי מגורים בניגוד למטרות שנקבעו בחוזה חכירת המשנה, לא כל שכן, בתביעה שבה עסקינן, מהנימוקים שלהלן:

א. הכלל הוא כי כל תביעה נידונה לפי נסיבותיה, והנסיבות בתביעת יורשי גושן שונות מהנסיבות הנדונות בתביעה שבפנינו.

ב. להבדיל מתביעת יורשי גושן שעסקה במבנה/צריף מקורי שבו התגורר המנוח בתקופת עבודתו בחברת המלח, התביעה שבפנינו עניינה במבנה מקורי בשטח של 90 מ"ר, שהפך בהדרגה למבנן בשטח מבונה של כ- 700 מ"ר המשתרע על 5 דונם קרקע. לפיכך לא ניתן להסיק מ"העמדה" שננקטה על ידי רמ"י בתביעת גושן לענייננו, קל וחומר, כאשר רמ"י לא נטלה חלק בתביעה הנ"ל, והעמדה המיוחסת לה מוסקת משתיקתה לרבות אי התנגדותה לסעד שנתבקש על ידי יורשי גושן כמתואר לעיל ו לאור הנסיבות שעמדו בבסיס התביעה הנ"ל.

ג. "עמדות עקרוניות" של רשויות ציבוריות, וביניהן רמ"י, באות לידי ביטוי בהחלטות מפורשות המאושרות על ידי הדרגים המוסמכים באותה רשות , קל וחומר כשמדובר בעמדות העומדות בסתירה להתקשרויות חוזיות כמו המקרה שבפנינ ו, ושיש להן השלכה על חלק מהציבור. בענייננו לא הוצגה כל ראיה מוסמכת המעידה על קיומה של עמדה עקרונית כנטען.

ד. רשות ציבורית, כמו כל אדם פרטי , כפופה לכל הדינים לרבות דיני התכנון והבנייה, וכל עמדה שלה העומדת בסתירה לדין קיים, חסרת נפקות משפטית. כך הוא המצב במקרה שבפנינו, שכן השימוש במבנן למגורי קבע מנוגד למצב התכנוני החל על המקרקעין כפי שיורחב על כך בהמשך, ומטעם זה, לא ניתן לייחס לעמדה העקרונית המיוחסת לרמ"י (הסכמה להעברת זכויות במבנים למטרת מגורי קבע ), ככל שהיתה מוכחת, כל נפקות משפטית. חיזוק לכך ניתן למצוא בעובדה שפסק הדין בתביעת יורשי גושן לא מומש מעולם מחמת העדר תשתית תכנונית למימושו.

36. לאור האמור לא שוכנעתי בקיומה של עמדה עקרונית מטעם רמ"י, כטענת בני הזוג דנקנר, המשתיקה אותה מלהעלות את הטענות בעניין השימוש המפר ו/או הלא חוקי שנעשה על ידם במקרקעין.

37. הסכם העברת הזכויות בשנת 1991 בין חברת המלח לבין משפחת דנקנר

בניסיון נוסף להקנות להחזקה ו/או השימוש שלהם במקרקעין גושפנקא חוקית, הפנו בני הזוג דנקנר להסכם העברת הזכויות שנחתם בין חברת המלח לבין יחידים ממשפחת דנקנר (ראה סעיפים 11-16 לעיל). לטענת מר דנקנר, בהסתמך על הסכמת המינהל להעברת הזכויות על פי ההסכם הנ"ל, הוא השקיע במבנן והשביח את המקרקעין.

כזכור, בשנת 1991 חתמו חברת המלח וחלק מבעלי מניותיה ממשפחת דנקנר (ביניהם מר אברהם דנקנר ז"ל שמר דנקנר הינו בנו ויורשו) על הסכם להעברת זכויות בשטח של כ-32 דונם שכללו את המקרקעין נשוא התביעה. בהסכם הנ"ל התחייבו הצדדים לחתום על הסכם שיתוף בהתחשב בעובדה שהזכויות הנמכרות היו במושע. הסכם שיתוף חתום על ידי הצדדים לא הוצג לתיק בית המשפט, וכשנשאל מר דנקנר בחקירתו אם ביכולתו להציג הסכם כאמור הוא השיב בשלילה (פרוטוקול מיום 19.5.19, עמ' 123 ש' 3-4).

בסעיף 10 להסכם נקבע כי "הסכם זה וכל הפעולות הקבועות בו דורשות כאמור את הסכמת מנהל מקרקעי ישראל ורשויות המדינה. ועל כן להסכם זה לא יהיה כל תוקף אלא אם התקבלו ההסכמה והאישור כאמור" . משמע שבפנינו הסכם התלוי בהתקיימות תנאי מתלה כמשמעו בסעיף 27(א) ו-(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, הלא הוא הסכמת ואישור המינהל להעברת הזכויות.

38. הנתבעים טענו כי רמ"י נתנה את הסכמתה, הן בשנת 1992 והן בשנת 1997 להעברת הזכויות בהתאם להסכם, הסכמה שלא חזרה בה מעולם, וכי הסוגיה היחידה שנותרה להסדרה הינה תשלום דמי ההסכמה אשר לא מוצתה עקב אי שיתוף פעולה מצד רמ"י. לשיטתם, במצב דברים זה ההסכמה של רמ"י הינה הסכמה מחייבת שרמ"י לא יכולה לחזור ממנה, הן מחמת חובות היושר וההגינות המוטלות עליה כרשות מינהלית, והן מכח עקרון ההסתמכות , שכן בהסתמך על ההסכמה הנ"ל, חברת המלח גרעה את המקרקעין ממצבת הנכסים שבבעלותה ומסרה את החזקה בהם לידי בני הזוג דנקנר , מר דנקנר עשה עסקת חליפין בחטיבת הקרקע הנ"ל עם יתר הרוכשים, בני הזוג דנקנר הקימו במקרקעין את המבנן, וגב' ויזן ויתרה על נכסים לצורך רכישת חלקו של מר דנקנר במבנן (ראה סעיף 10 לעיל ).

39. אין בידי לקבל טענה זו.

מן המפורסמות הוא כי דמי הסכמה מהווים תנאי מהותי לאישור העברת זכויות ברמ"י ולשכלול ההסכמה העקרונית הניתנת על ידה לידי הסכם חכירה מחייב. ללא תשלום דמי הסכמה וחתימה על הסכם חכירה עם רמ"י, לא ניתן לטעון לקיומה של הסכמה מחייבת של רמ"י להעברת זכויות.

בענייננו, אין חולק כי ההסכם להעברת הזכויות לא קיבל אישור סופי של המינהל בשל אי תשלום דמי ההסכמה על ידי חברת המלח. הטענה על מי מוטלת האחריות לאי תשלום דמי ההסכמה לא התבררה לתומה, כאשר כל צד טען כי העיכוב בהסדרת העניין נבע מהתנהלותו של הצד השני. אמנם בין הצדדים התנהלו התכתבויות ומגעים רבים על פני מספר שנים והטיפול בעניין הופסק בתקופה שבה נפתחה חקירה של מבקר המדינה כמתואר בסעיף 16 לעיל, אולם אין זה מעלה או מוריד לעניין המסקנה שלפיה ההסכם להעברת זכויות בין חברת המלח לבין משפחת דנקנר לא השתכלל לכדי הסכם בעל תוקף חוקי ומחייב מחמת אי אישורו על ידי המינהל, והנתבעים אינם יכולים להסתמך עליו לביסוס הגנתם מפני תביעת פינוי/סילוק יד המופנית כלפיהם .

40. גם טענת ההסתמכות שהעלו הנתבעים דינה להידחות, שכן הנתבעים ידעו ו/או היה עליהם לדעת, כפי שהדבר בא לידי ביטוי בהסכם העברת הזכויות, שלהסכם לא יהיה כל תוקף חוקי אלא אם יתקבלו ההסכמה והאישור הסופיים של המינהל להסכם הנ"ל (סעיף 10 להסכם), ואישור כנ"ל לא ניתן מעולם כ פי שנקבע לעיל, ולפיכך אין הם יכולים להיבנות מטענת ההסתמכות שהועלתה על ידם , וככל שהם שינו את מצבם לרעה בהתבסס על ההסכם הנ"ל, אין להם להלין אלא על עצמם.

41. גם בהינתן העובדה שהמינהל נתן הסכמה עקרונית להסכם העברת הזכויות ובשלב מאוחר חזר בו מהסכמה זו, הרי כבר נפסק כי רשות מינהלית יכולה ל שנות את החלטותיה בהתקיים נסיבות מיוחדות, ותוך עריכת איזון אינטרסים, כדברי י'. זמיר, הסמכות המינהלית, כרך ב', מהדורה שנייה, 1375:

"בסופו של דבר המבחן העיקרי בשאלה אם רשות מנהלית רשאית לשנות או לבטל החלטה קודמת של אותה רשות נעוץ באיזון אינטרסים. האיזון הנדרש מחייב לשקול את האינטרס הפרטי כנגד האינטרס הציבורי, תוך התחשבות במהות ההחלטה ובנסיבות המקרה לאור עקרונות יסוד כמו מנהל תקין והגינות מנהלית"

על השיקולים שיש להביא בחשבון לצורך בחינת סבירות הפעלת סמכותה של הרשות המינהלית בשינוי החלטה קודמת שניתנה על ידה, נכתב בע"א 975/97 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נד(2) 433 על ידי כב' השופטת (בדימוס) שטרסברג כהן כדלקמן:

"שינוי החלטה מינהלית למען אינטרס ציבורי עלול לפגוע בזכויות הפרט ובאינטרסים שלו, וביניהם עניינו של הפרט בסופיות ההחלטה המינהלית ואינטרס ההסתמכות שלו על ההחלטה, שעל-פיה פעל ושינה את מצבו....... בעריכת האיזון בין האינטרסים המתעמתים יש להביא בחשבון את כל הפראמטרים הרלוונטיים, כגון: מידת ההסתמכות של הפרט על ההחלטה, הנזק שנגרם או עלול להיגרם לפרט, מהותו של האינטרס הציבורי שאותו מבקשים לקדם, סוג הטעות, הגורם האשם בטעות ועוד"

ועל הנסיבות שבהן רשות מינהלית יכולה לשנות את החלטותיה נכתבו בע"א 11583/04 מדינת ישראל נ' שאול ואליהו ברגר (16.1.06) על ידי כב' השופטת (בדימוס) ארבל , הדברים הבאים:

"בשקילת יכולתה של הרשות לחזור בה מטעותה יש לאזן בין שיקולים שונים העומדים על הפרק, וכל מקרה יבחן לפי נסיבותיו. כך יש להבחין בין טעות שנגרמה באשמת הרשות לבין טעות שנגרמה באשמת האזרח. טעות שנגרמה באשמת הרשות ניתנת אף היא לתיקון, אך לשם כך נדרש אינטרס ציבורי מיוחד המצדיק זאת. כמו כן יש להבחין בין טעות הנופלת במסגרת הסמכות של הרשות לבין טעות הגורמת לתוצאה בלתי חוקית או מנוגדת לסמכותה של הרשות.... בנוסף יש לבחון את אינטרס הפרט בסופיות ההחלטה המינהלית, את מידת ההסתמכות שלו עליה, והאם שינה מצבו לרעה עקב ההחלטה או שנגרם או עלול להיגרם לו נזק בעקבות שינויה. מנגד יש לבחון את מהותו של האינטרס הציבורי אותו מבקשים לקדם"

בענייננו הסכם העברת הזכויות הוכפף "להסכם הזכיון שבין מדינת ישראל לפיק"א" (ראה סעיף 11 לעיל ) שמטרתו לשמר את היעוד של המקרקעין לצורך הפעילות התעשייתית של המפעל. מנגד הוכח כאמור כי בני הזוג דנקנר עשו שימוש במקרקעין בניגוד למטרות שנקבעו בחוזה חכירת המשנה ובניגוד לתשתית התכנונית הנורמטיבית החלה על המקרקעין (כפי שיפורט בהמשך) . בנסיבות אלה קמה לרמ"י הזכות לבחון מחדש את ההסכמה העקרונית שניתנה על ידה להעברת הזכויות על פי ההסכם מחמת אי החוקיות שדבקה בשימוש שנעשה על ידי בני הזוג דנקנר במקרקעין , ומכח החובה המוטלת עליה בשמירה על מקרקעי ציבור המופקדים בידיה ושימור היעדים שנקבעו להם. מעבר לצורך אציין כי הסכם העברת הזכויות התייחס לחטיבת קרקע בשטח של 32 דונם, ויש להניח כי על פי כללי מינהל תקין, עסקה להעברת זכויות בהיקף גדול כאמור לגבי מקרקעין המיועדים לשימוש ציבורי והעברתם לשימוש פרטי, כפופה להליכי מכרז ואינה נתונה לאישור ו של בעל תפקיד כזה או אחר במינהל, יהא תפקידו אשר יהא. יפים בהקשר זה דבריו של כב' השופט מזוז בע"א 3846/13 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף ואח' (21.07.2015) כדלקמן:

"ברשות הציבורית אין סמכות לאיש להעניק זכויות במקרקעי ציבור על ידי העלמת עין מפולש או על ידי מחדל בפעולה לפינויו של הפולש. הענקת זכות במקרקעי ציבור נשלטת על ידי שורה של דינים: אלה הקובעים מי הם בעלי הסמכות להחליט על הענקת הזכות, אלה הקובעים את ההליך המתחייב למתן זכות, כגון הצורך במכרז, וכמובן דיני המשפט המינהלי המהותי השולטים על כל החלטה מינהלית, לרבות חובות השוויון, העדר שיקולים זרים, התאמה לאינטרס הציבורי ועוד"

על כן באיזון האינטרסים של הצדדים, האינטרס של בני זוג דנקנר באישור העברת הזכויות והמשך ההחזקה שלהם במקרקעין חרף אי החוקיות שדבקה בהחזקה הנ"ל, לעומת האינטרס הציבורי בשמירה על מקרקעי ציבור וההקפדה על הקצאתן לשימוש המיועד להם, ידו של האינטרס הציבורי על העליונה.

42. המסקנה היא אפוא שהסכם העברת הזכויות לא הקנה לבני הזוג דנקנר כל זכות קניינית ו/או אחרת במקרקעין, ולפיכך אין בכוחו להעניק להם הגנה מפני תביעת הפינוי.

43. ידיעת רמ"י אודות ההחזקה והשימוש במקרקעין

הנתבעים טענו כי במשך למעלה משני עשורים רמ"י ידעה על ההחזקה והשימוש שנעשו על ידי בני הזוג דנקנר במקרקעין לרבות הבניה שהוקמה עליו על ידם, ולא מחתה כנגד השימוש הנ"ל בכל צורה שהיא ולא פעלה להפסקתו. לא זו אף זו, בני הזוג דנקנר טענו כי רמ"י אף נתנה את הסכמתה לבניה שבוצעה על ידם במקרקעין כפי שיורחב על כך בהמשך.

למרות ניסיונה של רמ"י להכחיש את ידיעתה על הנעשה במקרקעין במשך למעלה משני עשורים, מחומר הראיות הוכח כי רמ"י ידעה, באמצעות דוחות פיקוח שנשלחו על ידה מדי פעם לרבות בתקופה שבה נתבקשה לאשר העברת זכויות בין חברת המלח לבין משפחת דנקנר, אודות השימוש במקרקעין והבניה שבוצעה בהם על ידי בני הזוג דנקנר. לא זו אף זו, הוכח כי מתחילת שנות ה-2000 התנהלה התכתבות בין המינהל לבין תושב עתלית בשם מר עמיהוד רוטשילד, שבמסגרתה ביקש מר רוטשילד, ביום 4.9.2001, לדעת בין היתר, אם המינהל נתן הסכמתו לבניית "בתים פרטיים על חלק מהשטח כולל ביתו של דני דנקנר שאף הקים מגרש טניס פרטי לשימושו", והמינהל באמצעות מנהלו מר יעקב אפרתי, השיב לו ביום 6.2.2003, היינו בחלוף כשנה וחצי כי "במסגרת חוזי החכירה של החברה עם המינהל, מותרת הקמת בתים לעובדי המפעל, וידוע לנו על בתים שקיימים בשטח" (מוצגים נ/11-נ/12). מר רוטשילד חזר ופנה למינהל בחודש ספטמבר 2003 והתלונן על כך שנציגת רמ"י בוועדה המקומית מורדות הכרמל תמכה בבקשת בני הזוג דנקנר למתן היתר לגליזציה לבנייה שנעשתה, ומר אפרתי השיב לו ביום 13.11.2003 כי "מדובר בשטח המוחכר לחברת המלח, ולפי תנאי חוזה החכירה, אין מניעה שיהיו בשטח בתים המשמשים למגורי עובדים". אדגיש כי בסיכומי התשובה שהוגשו על ידי רמ"י חלה תפנית בסוגיה זו כאשר היא לא חזרה על אי הידיעה שלה אודות הנעשה במקרקעין במשך שנים, ובמקום זאת, בסעיף 10 ליד הכותרת "טענות בדבר ידיעת רמ"י אודות השימוש במקרקעין" כתבה "אין חולק כי רמ"י ידעה שבמקרקעין קיים מבנה בו מתגוררת משפחת דנקנר. אכן צריכה הייתה רמ"י להגיש תביעתה זה מכבר ולפעול כבר אז נגד ההפרות הבוטות, אולם כפי שנקבע בפסיקה גם כאשר ננקטת אכיפה לאחר שנים של הפרת חוק, אין בכך כדי ליצור מניעות כלפי הרשויות או לצמצם את סמכותן".

לאור האמור הנני קובעת כי רמ"י ידעה אודות ההחזקה והשימוש שנעשו על ידי בני הזוג דנקנר במקרקעין, ואולם היא לא התנגדה לשימוש הנ"ל ולא פעלה להפסקתו בכל דרך שהיא, אף שהיה בידה לעשות כן.

44. מעמדם של בני הזוג דנקנר במקרקעין

כפי שצוין לעיל, ההחזקה במקרקעין והשימוש שנעשה בהם על ידי בני הזוג דנקנר לא התבססו על הסכם עם חברת המלח ו/או רמ"י המקנה להם זכות כלשהי במקרקעין, אלא על שימוש דה פקטו במקרקעין במשך למעלה משני עשורים , ללא תמורה, בידיעתן והסכמתן של חברת המלח ורמ"י, המפורשת ו/או שבשתיקה, וללא הבעת כל מחאה או התנגדות מצדן להחזקה והשימוש הנ"ל. ודוק', אין המדובר ב"הסכמה כפויה" עקב אוזלת ידה של רמ"י וחוסר משאבים שלה לטפל ב סילוק פולשים מקרקעות ציבור הנמצאים תחת ניהולה, אלא בהסכמה מודעת תוך עצימת עיניים מהנעשה בשטח בבחינת עולם כמנהגו נוהג, ומבלי לנקוף אצבע להפסקת השימוש הנ"ל בכל דרך שהיא.

ההחזקה רבת השנים במקרקעין על ידי בני הזוג דנקנר כמתואר לעיל מקנה להם מעמד של בני רשות מכללא חינם במקרקעין הנ"ל. רשות זו אינה מהווה זכות במקרקעין ואולם היא מקנה הגנה מפני תביעה בגין שימוש שלא כדין (הסגת גבול) בנכס הזולת, וככלל, רשות זו הינה רשות הדירה הניתנת לביטול כל אימת בעל המקרקעין מגלה את דעתו שאין הוא עוד מוכן להמשיכה. על טי בה של רשות זו כתבה נינה זלצמן במאמרה "רישיון במקרקעין", הפרקליט, כרך מב 24 כדלקמן:

"בגדר המושג רשות מכללא נכללים כל אותם מצבים שבהם ההחזקה או השימוש של פלוני בנכס אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין, אלא בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס, אף שעומדים לרשותו כל האמצעים לכך. הסכמתו שבשתיקה של בעל המקרקעין לפעולתו של פלוני בנכס היא שמונחת בבסיסה של הרשות מכללא. ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השימוש שהוא עושה בנכס. ההסכמה הנלמדת משתיקתו של בעל המקרקעין מטהרת את ההחזקה או השימוש מיסוד אי-החוקיות שדבק בו, והופכת את מעשה העוולה למעשה ברשות" (עמ' 56-57)

בעניין היפר-חלף הביע כב' השופט מזוז עמדה שאליה הצטרף כב' המשנה לנשיאה (בדימוס) השופט רובינשטיין לפיה, לאחר חקיקת חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ספק אם יש מקום להכיר במוסד ה"רישיון" בכלל ו"רישיון מכללא" בפרט, במיוחד כשעסקינן בפלישה למקרקעי ציבור, וכי רק בהתקיים נסיבות חריגות ונדירות עד מאוד, כדבריו של כב' השופט רובינשטיין, יוכר רישיון מכללא במקרקעי ציבור.

אין להכביר מילים אודות הרציונלים העומדים מאחורי קביעות אלה אשר פורטו היטב בעניין היפר-חלף הנ"ל והיו מחויבות הנסיבות שם, ברם במקרים חריגים שבהם ברור שהרשות לא פעלה למימוש סמכויותיה לסילוק פולשים למרות שהיה בידה לעשות כן, ועצמה עיניים ביודעין, במשך שנים, מהנעשה בקרקע ציבורית המופקדת בידה, משיקולים כאלה ואחרים, יהא זה בלתי יעיל "להכשיר" את התנהלותה הנ"ל. על כך עמד כב' השופט (בדימוס) זילברטל בע"א 6757/13 מרים אביטסם נחום נ' מדינת ישראל-רשות הפיתוח (19.08.2015) באומרו הדברים הבאים:

"דומני, כי המקרה שבפנינו – בגדרו אין מחלוקת כי המערערת יושבת בחלקה כשישים שנה מבלי שנעשו צעדים ממשיים לסלקה, כאשר יש אינדיקציות שהרשויות היו נכונות להגיע להסדר ובגדרו לאפשר המשך ההחזקה – מבהיר ביתר שאת כי במקרים חריגים יש להכיר בכך שאוזלת ידן של הרשויות מלמדת על התגבשותה של רשות מכללא בקרקע, ולא ניתן להכשיר מלכתחילה כל פעולה (או ליתר דיוק אי-פעולה) של הרשויות באשר היא, דבר שיהיה בו כדי לסכל את תמריצי הרשויות לפעול ביעילות ובהגינות"

ואכן זהו המקרה שבפנינו. המינהל ידע כאמור אודות ההחזקה והשימוש שנעשו על ידי בני הזוג דנקנר במקרקעין למעלה משני עשורים , ברם הוא עצם את עיניו ביודעין ולא טרח לפעול להפסקת השימוש הנ"ל, גם לא לאחר שקיבל פניות של צדדי ג' בעניין השימוש הנ"ל. לא זו אף זו, כפי שיוכח בהמשך, המינהל לא הביע התנגדות לעבודות הבניה שנעשו על ידי בני הזוג דנקנר בחלקה והיה מוכן לאשררן בכפוף להתאמתן לתשתית התכנונית החלה על החלקה. אמנם, אין לתת פרס למי שפלש למקרקעין לא שלו, קל וחומר למקרקעי ציבור, אך מאידך, אין לפטור את הרשות הציבורית מהחובה לעמוד על המשמר ולהפעיל את סמכויותיה ביושר וביעילות במסגרת המשאבים העומדים לרשותה ותוך נטילת אחריות על מחדליה. יובהר כי מחדליה של הרשות במקרה כאמור, לא מעניקים לפולש, ובמקרה שבפנינו לבני הזוג דנקנר, זכות כלשהי במקרקעין, אך מאיינים את טענתה של רמ"י שלפיה בני הז וג דנקנר הינם בבחינת מסיגי גבול ומטהרים אותם מהטענה של אי החוקיות שדבקה ב החזקה שלהם במקרקעין, וכדברי נ. זלצמן (שם, עמ' 56):

"ההסכמה הנלמדת משתיקתו של בעל המקרקעין מטהרת את ההחזקה או השימוש מיסוד אי-החוקיות שדבק בו, והופכת את מעשה העוולה למעשה ברשות"

45. האם רמ"י היתה מנועה מלנקוט בפעולות לפינויים של בני הזוג דנקנר מהמקרקעין לאור ההשתהות שלה מלפעול במשך שנים רבות?

ברע"א 6156/05 הרצל אדאדי נ' מדינת ישראל (20.07.2005) נפסק כי:

"לפלישות למקרקעי הציבור אין בית משפט זה יכול כל עיקר ליתן יד, וכבר נאמר לא אחת כי אף אם לא מילאו הרשויות את חובתן לאורך שנים רבות, ואף אם התרשלו כפי שציין בית משפט השלום, אם הגיעה שעת התעשתות מצדן והן החלו במעשים, על בית המשפט לעודדן ולא להיפך. זו החובה כלפי הציבור"

46. האם קנו להם בני הזוג דנקנר מעמד של רשות בלתי הדירה במקרקעין מעצם ההחזקה רבת השנים ללא מחאה כלשהי מצד רמ"י, וההשקעות שה שקיעו בהם בהסתמך על מצגי רמ"י?

התשובה היא שלילית, והנני מפנה בהקשר זה לדברים שנאמרו על ידי כב' השופט (בדימוס) זילברטל בעניין נחום כדלקמן:

"לגישתי, ככלל יש לנהוג במשנה זהירות ביחס לקביעה כי רשות היא בלתי-הדירה, וזכות שכזו תוסק אך במקרים חריגים ויוצאי דופן. בצד זאת, כאשר עסקינן ברשות מכללא במקרקעי ציבור, שנוצרה עקב מחדלן של הרשויות מלפעול לסילוקו של מסיג גבול במקרקעין, אין מקום לקביעה כי זכותו של בר-הרשות התגבשה לכדי רשות בלתי הדירה"

והוא ממשיך ואומר:

"במקרים חריגים ונדירים ביותר, יכול ובית המשפט ייקבע כי הפולש הפך לבר-רשות במקרקעין נוכח שתיקת הרשויות, תוך שייחס בכלל שיקוליו משקל הולם לפעולות האכיפה הרבות שעל הרשויות לבצע בהקשר זה. ואולם, רשות שכזו לא תתגבש לכדי רשות בלתי-הדירה, וזאת נוכח האינטרס הציבורי בדבר השמירה על רכוש הציבור והרצון שלא לתמרץ פולשים על-ידי הקניית רישיון שאינו ניתן לביטול ויצירת זכות מעין צמיתה בנכס" [ ההדגשה אינה במקור, כ.ג']

47. סיכום ביניים

המסקנה מכל האמור לעיל היא שבני הזוג דנקנר הינם בעלי רשות הדירה במקרקעין, והגשת התביעה דנן אינה אלא הודעה על הפסקת הרשות הנ"ל , ולכן עליהם לסלק את ידם מהמקרקעין למעט מהמבנה המקורי על התוספת שלו בשנת 1990, כפי שידובר על כך להלן.

48. גב' ויזן – המבנה המקורי

אין מחלוקת כי עד היום ובמשך כשלושה עשורים, המבנן שימש ומשמש את גב' ויזן יחד עם שלושת ילדיה כקורת גג. גב' ויזן העידה כי לא היתה לה ידיעה ו/או מעורבות בכל הענייניים הקשורים להקמת המבנן, וכי סמכה על בעלה לשעבר ועל המצגים שהוצגו על ידו בפניה בדבר חוקיות השימוש הנ"ל, ועדותה היתה מהימנה בעיני. חיזוק לעדותה הנ"ל ניתן היה למצוא בהסכם פירוק השיתוף שנחתם בינה לבין בעלה לשעבר שבמסגרתו היא "רכשה" את זכויותיו הנטענות של מר דנקנר במבנן תמורת ויתור על נכסים שבבעלותה.

כפי שקבעתי בסעיף 26 לעיל, השימוש של בני הזוג דנקנר במבנה המקורי ששטחו כ-90 מ"ר היה שימוש כדין. בשנת 1990 הוגשה בקשה להיתר לגליזציה להרחבת המבנה ל-180 מ"ר (על כך ידובר בהמשך) . אמנם נקבע כי לא הוכח קיומו של היתר כדין כאמור, אולם הן רמ"י והן רשויות התכנון הודיעו כי לדידם ניתן לאפשר לבני הזוג דנקנר מגורים במבנה המקורי על ההרחבה שלו עד 180 מ"ר. יוזכר כי עמדה זו עומדת בהתאמה לתוצאת תביעת אמאר שבה הוכרה זכותם של המנוחים אמאר כבעלי רשות הדירה במבנה מקורי שהיה בשטח של 90 מ"ר והורחב ל-180 מ"ר. וכך אמרה גב' קאופמן בעדותה:

"ש...... בהינתן שמר דנקנר והגברת דנקנר היו מתגוררים בבית מגורים בשטח של בין 80 ל-180 מטר מרובע האם המינהל היה סבור שיש בעייתיות בעניין הזה?

ת: כל עוד יש זיקה ביניהם לבין המפעל, לא" (עמ' 17 ש' 37-38, עמ' 18 ש' 1)

כפי שראינו לעיל רמ"י וחברת המלח היו נכונים לאפשר מגורי עובדים במבנים ששימשו להם קורת גג בתקופת עבודתם בחברת המלח אף לאחר יציאתם לגמלאות ולהתיר לרעיותיהם להמשיך ולהתגורר במבנים הנ"ל עד אריכות ימים. כך היה בתביעות בן יעקב ואמאר (ראה סעיפים 32-33 לעיל).

מכח החלת דין שווה על כלל עובדי חברת המלח ומשפחותיהם ובכללם מר דנקנר ורעייתו לשעבר יהיה מעמדם הכלכלי אשר יהא, הנני בדעה כי יש לאפשר לגב' ויזן להמשיך להתגורר במבנה המקורי על השטח שהתווסף לו לפי בקשת ההיתר ללגליזציה משנת 1990, כברת רשות מכללא , עד אריכות ימים. אמנם לא נעלמה מעיני העובדה שהרחבת המבנה המקורי והפיכתו למבנן כמתואר לעיל מהווה הפרה בוטה של הרשות הנ"ל שיש בה כדי להביא לביטולה, אולם יש לזכור כי ההרחבה המדוברת נעשתה תחת עיניה הפקוחה של רמ"י ואף בהסכמתה המפורשת או מכללא, ולכן יהא זה בלתי צודק לשלול את הרשות הנ"ל מגב' ויזן וילדיה.

רמ"י טענה כי כיום המבנה המקורי נבלע בתוך המבנן ולא ניתן להפרידו ממנו ולכן האופציה לאפשר לגב' ויזן להמשיך ולהתגורר במבנה המקורי אינה ישימה. בהעדר חוות דעת תכנונית התומכת בעמדתה הנ"ל של רמ"י, ובהינתן יתר המבנים הקיימים והאפשרות התיאורטית "לשחזר" את מאפייני המבנה המקורי על התוספת שנתבקשה בו בשנת 1990, לא יכולתי לאמץ עמדה זו. רמ"י טענה עוד כי גב' ויזן מחזיקה ומתגוררת כיום במבנן באופן מנותק לחלוטין מתנאי חוזה החכירה, בהתחשב בעובדה שמר דנקנר הפסיק את עבודתו בחברת תעשיות מלח בשנת 2007 ובני הזוג התגרשו בשנת 2006. אולם לצורך קביעת הזכות להמשך מגורים לא ראיתי הצדקה לאבחנה בין יציאה לגמלאות או חו"ח פטירה או מצב משפחתי כזה או אחר.

לאור האמור הנני קובעת כי לגב' ויזן הזכות להמשיך לגור במבנה המקורי על התוספת שלו שבוצעה בשנת 1990 (עד 180 מ"ר) , כברת רשות מכללא, עד אריכות ימיה.

48. ההליכים התכנוניים של המבנן

בני הזוג דנקנר טענו כי עבודות הבניה וההרחבה של המבנה המקורי משטח של 90 מ"ר והפיכתו למבנן הכולל שטח מבונה של כ-700 מ"ר נעשו בהסכמת המינהל ועל פי היתרי בנייה כדין.

לצורך הדיון בטענה זו אפרט את המשטר התכנוני שחל על המקרקעין בתקופה הרלוונטית לתביעה.

על החלקה חלה בעבר תכנית מפורטת חפאג/304 (להלן "תכנית ג/304"). תכנית זו היתה פרי יוזמה של פיק"א, ונועדה, בין היתר, להסדיר את הצריפים ששימשו למגורי פועלי חברת המלח על ידי יצירת מגרשי מגורים שנועדו להיות "מגורים א'". תכנית זו הופקדה לראשונה בשנת 1953 ונותרה במעמד של תכנ ית מופקדת במשך עשרות שנים מבלי שפורסמה למתן תוקף. משמעות הדבר שלא ניתן היה להוציא מכוחה היתרי בניה. ביום 12.12.2007 החליטה הוועד ה המחוזית לבטל את הפקדתה של התכנית הנ"ל . כאן המקום לציין כי למרות האמור לעיל, התייחסות רשויות התכנון לתכנית ג/304 היתה מבולבלת ומכוחה הוצאו היתרי בניה. זאת ניתן ללמוד מהאמור בעע"מ דני דנקנר ואח' נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז חיפה ואח' (10.05.2015), על ידי כב' השופט עמית כדלקמן:

"התמונה הנשקפת מההתייחסויות לתכנית, אם הישירות ואם העקיפות, מעידה על חוסר קוהרנטיות מצד הרשויות ועל קיומו של בלבול מסוים באשר למעמדה של תכנית ג/304. על כך דומה כי איש לא יחלוק. ברם, אף אם הרשויות התייחסו בשנים עברו, בנקודות זמן כאלו ואחרות, אל תכנית ג/304 כאל תכנית תקפה, ואף אם ניתן לייחס לכך משקל לעניין תוקפם של היתרי בניה אשר הוצאו מכוחה, איני סבור כי יש בכך כדי להושיע את המערערים בערעורם דנן"

49. תכנית ג/555 הינה תכנית מתאר של העיר עתלית אשר הופקדה בשנת 1967, ודבר אישורה פורסם ברשומות ביום 23.2.1978. על פי תכנית זו, השטח שבו נמצא ים החלקה/ המבנן הינו שטח המיועד לאזור תעשיה זעירה. התכנית אינה מתירה הוצאת היתרים ללא תכניות מפורטות, ולכן היה צורך בהכנת תכניות מפורטות בכל מקום בו התבקשה בנייה. אין חולק כי מעולם לא אושרה תכנית מפורטת לגבי המקרקעין/החלקה נשוא התביעה.

50. תחום הישוב עתלית היה מצוי תחת סמכותה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה מורדות הכרמל (להלן "הוועדה המקומית מורדות הכרמל"), ובשנת 2004 הועברה הסמכות בתחום הישוב עתלית לוועדה המקומית לתכנון ובניה חוף הכרמל (להלן "הוועדה המקומית חוף הכרמל").

51. היתר בניה/לגליזציה משנת 1990

כזכור, בסוף שנת 1990 החלו בני הזוג דנקנר בביצוע עבודות שיפוץ והרחבה של המבנה המקורי שהיה בשטח של כ-90 מ"ר. לטענתם, ההרחבה הנ"ל נעשתה על פי היתר בנייה כדין אם כי מסמך היתר הבניה הפיזי לא הוצג על ידם, וגם לא ניתן היה למצוא אותו בתיק הוועדה המקומית מורדות הכרמל.

מעיון במסמכים שצורפו לתעודת עובד ציבור שהוגשה על ידי וועדת מקומית חוף הכרמל (שאליה עבר אזור השיפוט של הישוב עתלית כמצוין לעיל) עלה כי ביום 22.11.1990 הגישה חברת המלח לוועדה המקומית מורדות הכרמל בקשה להיתר בנייה-לגליזציה בה התבקש היתר להרחבת הצריף משטח של כ-90 מ"ר לשטח של כ-180 מ"ר. בפרוטוקול הוועדה מיום 30.11.1990 נרשם כי אין תב"ע מפורטת לשטח פרט לתכנית מופקדת ג/304 ותכנית מתאר מקומית. על אף היעדרה של תכנית מפורטת אישרה הו ועדה את הבקשה להיתר במספר תנאים, ובין היתר חתימת בעל זכות בנכס בצירוף הוכחת בעלות והגשת תב"ע מפורטת לאישור המגורים תוך שלושה חודשים.

בני הזוג דנקנר לא הוכיחו כי מולאו כל התנאים המפורטים בהחלטת הוועדה ובפרט את התנאי של חתימת בעל הנכס, קרי המינהל, על הבקשה להיתר והגשת תב"ע מפורטת . גם במכתבה של הוועדה המקומית חוף הכרמל מיום 9.2.2009 נכתב כי היא ערכה בדיקה בארכיון ולא מצאה היתר בניה פרט ל"טופס 4".

52. ביום 2.12.1990 הנפיקה הוועדה המקומית מורדות הכרמל אישור לאספקת שירותי חשמל, מים וטלפון למבנה בשטח של 179.6 מ"ר (להלן "טופס 4"). ביום 6.12.1990, קרי 4 ימים לאחר מכן, הוציאה הוועדה מורדות הכרמל צו הפסקה מינהלי המתייחס לעבודות שבוצעו על ידי בני הזוג דנקנר במקרקעין ללא היתר.

בהעדר מסמך היתר בידם, ניסו בני הזוג דנקנר להיאחז ב טופס 4 כהוכחה לקיומו של היתר בניה, אולם עיון בטופס הנ"ל מלמד כי לא מופיע בו מס' ההיתר שמכוחו הוצא הטופס אלא הפנייה להחלטת הוועדה מיום 30.11.1990 ( נספח מס' 6 לתצהיר בויום). בנוסף, צו ההפסקה המינהלי שהוצא 4 ימים לאחר הנפקת טופס 4 מ טיל ספק בדבר קיום ההיתר. זאת ועוד מחומר הראיות עולה כי טופס 4 הונפק ביום 2.12.90, היינו יומיים!! לאחר ישיבת הוועדה המקומית מורדות הכרמל מיום 30.11.1990 שבה הוחלט כאמור לאשר את הבקשה להיתר בתנאים וביניהם הכנת תב"ע מפורטת כמצוין לעיל. ואם לא די בכך, בעע"מ 6240/12 המוזכר לעיל, התייחס כב' השופט עמית לטענת בני הזוג דנקנר בעניין קיומו של ההיתר באומרו את הדברים הבאים הרלוונטיים לענייננו:

"לעניין זה ביקשו המערערים להפנות ל"טופס 4" ..... ההיתר מכוחו הוצא הטופס אינו בנמצא, ועצם קיומו של הטופס אינו שופך אור על השאלה מה בדיוק אושר ועל בסיס איזה תכנית ניתן ההיתר" (סעיף 21 לפסק הדין)

53. המסקנה מהאמור לעיל היא שלא הוכח במידה הדרושה בהליך זה קיומו של היתר בניה בשנת 1990, להרחבת המבנה המקורי משטח של 90 מ"ר ל-180 מ"ר.

54. היתר בניה/לגליזציה משנת 2003

כזכור, לאחר שנת 1990 והוצאת טופס 4 המשיכו בני הזוג דנקנר בעבודות הבנייה וההרחבה של המבנה המקורי שהפך למבנן כמתואר לעיל. לטענתם, עבודות הבנייה וההרחבה הנ"ל נעשו על פי היתר בניה כדין משנת 2003 אולם היתר זה אבד.

מעיון בחומר הראיות עולה כי בשנת 2003 הגישו בני הזוג דנקנר בקשה נוספת "לקבלת אישור לגליזציה לתוספת מגורים ושטחי עזר בבית מגורים קיים בתחום של חב' המלח" לגבי שטח בנייה כולל של כ-600 מ"ר (מתוכם 488 מ"ר שטח עיקרי והיתר שטחי שירות) על מגרש בגודל כ-3 דונם. הבקשה הוגשה בהמשך לתשריט איחוד וחלוקה תא"ח 283 שהוגש לוועדה המקומית מורדות הכרמל למגרשים 48, 49, 50 שהיו מיועדים למגורים א' לפי תכנית ג/304. בהחלטתה מיום 26.1.2003 לאשר את תא"ח 283, התנתה מורדות הכרמל את האישור בחתימת בעלי הקרקע, קרי המינהל. בהחלטתה מיום 6.7.2003 החליטה הוועדה המקומית מורדות הכרמל לאשר את הבקשה בתנאים, בין היתר המצאת אישור המינהל לבקשה וכן אישור כחוק של תא"ח 283. לטענת רמ"י, בני הזוג דנקנר לא הוכיחו כי התנאים הנ"ל מולאו על ידם ולא הציגו אישור המינהל לבקשה להיתר כאמור ולא גרמושקה ותשריט איחוד וחלוקה מאושרים על ידי המינהל.

55. חוות דעת מר אילן ויטנר

בניסיון להתגבר על חסר זה ולהוכיח קיומו של היתר בניה משנת 2003, הגישה גב' ויזן, בשנת 2016, חוות דעת ערוכה על ידי האדריכל מר אילן ויטנר אשר בדק את המסמכים בתיקי הוועדות והגיע למסקנה כי בשנת 2003 ניתן על ידי הוועדה המקומית מורדות הכרמל היתר בניה למבנן טרם ביטול הפקדתה של תכנית ג/304 . את מסקנתו הנ"ל ביסס מר ויטנר, בין היתר ובעיקר , על קיום אישור על תשלום אגרות בניה המונפק כדבריו רק לאחר השלמת התנאים להיתר. עוד הביע מר ויטנר את דעתו כי מסמך ההיתר אבד עקב אי הסדר ששרר עם העברת התיקים מהוועדה המקומית מורדות הכרמל לוועדה המקומית חוף הכרמל.

56. מצוידים בחוות דעת זו, פנ ו בני הזוג דנקנר לוועדה המקומית חוף הכרמל בבקשה לשחזר את היתר הבניה שניתן כביכול בשנת 2003. הוועדה המקומית נעתרה לבקשה. נציגות שר הפנים ושר האוצר בוועדה המקומית חוף הכרמל ונציגת רמ"י הגישו ערר על ההחלטה הנ"ל לוועדת הערר במחוז חיפה (ערר (חי') 234/17 שרון ברקת נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חוף הכרמל ( 6.02.2018)). בערר הנ"ל העלו בני הזוג דנק נר בהתבסס על חוות דעתו של מר ויטנר את אותן הטענות המועלות על ידם בהליך זה ביחס לקיומו של היתר משנת 2003 שאבד. ביום 6.2.18 דחתה ועדת הערר המחוזית את הערר, ובהחלטתה המפורטת והמנומקת היא כתבה בין היתר את הדברים הבאים:

"32. אישור תשלום אגרות, אף שיכול שיהיה אינדיקציה אחת להנפקת היתר, אין הוא מהווה לבדו אינדיקציה ברורה וחד משמעית להנפקתו של היתר הבניה. שהרי אף אם נקבל את הטענה שבהתנהלות תקינה חשבון לתשלום אגרות בניה יונפק רק כאשר מולאו כל התנאים להיתר, עדיין ואף אם אכן מולאו כל התנאים להיתר, תמיד קיימת אפשרות כי בסופו של יום לא ניתן היתר הבניה ...

33. אלא שבעניינו, לא היתה בפני הוועדה המקומית ולו אינדיקציה אחת נוספת (מלבד אישור תשלום אגרות) למילוי כל התנאים שנקבעו בהחלטה מחודש יולי 2003, כתנאי להוצאת ההיתר"

עוד הוסיפה הועדה וכתבה:

"36. לשאלתנו שהופנתה לוועדה המקומית בדיון, התברר כי לא היה בפניה כל אישור או אינדיקציה כי בוצע הליך של פרסום התנגדויות על פי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה (אשר היה תנאי להיתר); לא היתה בפניה כל אסמכתא כי מולאו התנאים שנקבעו בהחלטת הוועדה המקומית מחודש ינואר 2003 לאישור תשריט איחוד וחלוקה ובעיקר חתימת בעלים; וממילא לא הוצגה כל אסמכתא לחתימת/הסכמת הבעלים לבקשה. כל אלה תנאים להיתר, שלא הוצגה כל ראיה כי מולאו. הוועדה המקומית גם הבהירה כי לא חקרה, לא בדקה ולא ניסתה לאתר אישורים או אינדיקציות אחרות למילוי התנאים האמורים.

37. כל זאת, כאשר הוועדה המקומית מודעת לטענה חוזרת, שהושמעה בהליכים השונים להם היתה צד, ובפני הערכאות השונות כמו גם בפניה, כי לפחות אחד מן התנאים לא מולא (חתימת/ הסכמת בעלת הקרקע לבקשה להיתר) והיא אף מודעת לכך שקיימות טענות ועדויות הסותרות את טענת מילוי כל התנאים להיתר, שביחס לחלק מהן מתנהל הליך משפטי בין רמ"י והמשיבים 2 ו- 3"

43. אם כן, לא זו בלבד שהאינדיקציות לכך שבשנת 2003 הונפק היתר הן דלות מאוד ואינן עולות כדי הוכחה חד משמעית לכך, בפני הוועדה המקומית עמדו טענות וראיות הסותרות את האפשרות שמולאו התנאים והוצא היתר בניה, שאמורות היו לכל הפחות להטיל ספק משמעותי באפשרות שניתן היתר בניה בשנת 2003"

בנוסף הפנתה הוועדה לעובדה שבני הזוג דנקנר פנו בעצמם בבקשה להיתר לגליזציה לאותה בניה בשנת 2007 (על כך ידובר בהמשך) דבר המעיד כי אף הם סברו כי לא ניתן היתר בניה בשנת 2003, וכי למעשה, במשך שנים ארוכות בהן מתנהל התיק הנוגע להחלטת הוועדה המקומית בבקשה משנת 2007 בערכאות השונות לא טענו בני הזוג דנקנר כי בשנת 2003 ניתן היתר בניה וכי היתר זה אבד. עוד הטעימה הוועדה כי עד כדי כך היתה העובדה שלא ניתן היתר בשנת 2003 מוסכמת על בני הזוג דנקנר, שאף בפסק הדין שניתן בעע"מ 6240/12 המוזכר לעיל, צוי ן כעובדה שאינה שנויה במחלוקת , כי בשנת 2003 בני הזוג דנקנר הגישו לוועדה המקומית מורדות הכרמל את בקשתם להיתר בניה וזו אושרה בכפוף למספר תנאים, אולם "התנאים הנדרשים לא מולאו, והיתר הבניה המבוקש לא ניתן" (סעיף 3 בפסק הדין).

בסוף ההחלטה קבעה הוועדה כי בפני הוועדה המקומית היו "אינדיקציות משמעותיות שתומכות דווקא במסקנה שלא ניתן היתר בניה בשנת 2003", וכי "המסקנה של הוועדה המקומית כי בהכרח מולאו כל התנאים וכי ניתן היתר בניה בשנת 2003 הינה בלתי סבירה בעליל" (ערר 234/17, ברקת ואח' נ' הוועדה המקומית חוף הכרמל ואח' (06.02.18 ).

על ההחלטה הנ"ל לא הוגשה עתירה מינהלית, והיא הפכה חלוטה.

57. בהליך דנן חזרו בני הזוג דנקנר על טענותיהם בדבר קיומו של היתר בניה משנת 2003 תוך הסתמכות על חוות דעתו של מר ויטנר כמתואר לעיל, אולם לאחר שעיינתי בחוות הדעת ושמעתי את חקירתו של מר ויטנר, לא שוכנעתי כי האמור בחוות הדעת ובעיקר התבססותו של מר ויטנר על תשלום האגרות כהוכחה לקיומו של ההיתר, יש בהם כדי להוכיח במידה הדרושה בהליך זה, את קיומו של ההיתר, ואין לי אלא להפנות בעניין זה לנימוקים שפורטו היטב בהחלטת וועדת הערר המחוזית בהקשר זה והמקובלים עלי. אוסי ף עוד כי מחקירתו של מר ויטנר התברר כי הוא לא בדק אם התמלאו התנאים להוצאת ההיתר, ובין היתר, אישור הג"א, אישור תשלום היטל השבחה בגין הקלה של 6% בזכויות הבניה, פרסום בעיתונות של בקשה להקלה, אישור רמ"י לבקשה, תשריט איחוד וחלוקה מאושר על ידי רמ"י, דבר המחזק את המסקנה כי לא ניתן היה להסתמך על קביעתו הנחרצת בדבר קיומו של היתר בניה. נוסף על כך אציין כי ועדת הערר הינה ערכאה מעין שיפוטית (ראה בר"מ 4367/16 אהרון מאיר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוד השרון (25.03.2018) ולכן קביעתה בעניין אי קיומו של היתר בניה משנת 2003 יוצרת השתק פלוגתא בהל יך דנן.

58. המסקנה מהאמור לעיל היא שבני הזוג דנקנר לא הוכיחו קיומו של היתר בניה משנת 2003.

59. היתר בניה בשנת 2007

עם העברת תחום השיפוט של עתלית לוועדה המקומית חוף הכרמל, הגישו בני הזוג דנקנר, בשנת 2007, בקשה שלישית לקבלת היתר לגליזציה בשטח בנייה כולל של כ-600 מ"ר על פני שטח מגרש בגודל של כ-3 דונם. ביום 27.8.2007 החליטה הוועדה המקומית לאשר את הבקשה בהסתמך על תכנית ג/304, וקבעה כי אחד התנאים להוצאת ההיתר יהיה אישור מתן תוקף לתכנית הנ"ל. אולם ביום 12.12.2007 בוטלה הפקדתה של התכנית הנ"ל כמצוין לעיל ולא ניתן היה להוציא את ההיתר המבוקש. ל פיכך ביקשה הוועדה לכנס דיון חוזר בבקשה, וביום 3.6.2008 היא החליטה לבטל את התנאי להיתר שדרש את פרסומה למתן תוקף של תכנית ג/304, ולאשר את הבקשה בהסתמך על תכנית ג/555 בכפוף למילוי תנאים ובין היתר, אישור רמ"י לבקשה.

על ההחלטה הנ"ל הגישו נציגות שר הפנים והמשרד להגנת הסביבה בוועדה המקומית ערר בפני וועדת ערר מחוזית מחוז חיפה (ערר (חי') 174/08 שרון ברקת נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חוף הכרמל (30.4.2009)). ביום 30.4.2009 קיבלה ועדת הערר המחוזית את הערר וביטלה את החלטת הוועדה המקומית למתן היתר בתנאים. הוועדה המחוזית קבעה כי ככלל לא ניתן היה להוציא היתרי בניה מכח תכנית ג/304 אשר לא אושרה מעולם , וכי עם ביטולה ביום 12.12.2007 אבדה האפשרות כלל להוציא היתרים מכוחה. עוד קבעה כי המצב התכנוני המאושר החל על החלקה על פי תכנית ג/555 הינו אזור תעשייה זעירה, באזור זה אין זכויות בנייה, ולכן לא ניתן להוציא היתרי בנייה במקום כלל, ולמבנן בפרט, אלא באותם מקרים בהם אושרה תכנית מפורטת. לפיכך, הורתה הוועדה על ביטול החלטתה של הוועדה המקומית חוף הכרמל וקבעה כי אין להוציא היתר בנייה על החלקה כל עוד אין תכנית מפורטת המסדירה את זכויות הבנייה במקום. בשולי ההחלטה ציינה הוועדה כי בני הזוג דנקנר יכולים להמשיך ולקיים את הבנייה אשר אושרה בטרם מתן אישור לתכנית ג/555, וזאת על אף שמדובר לכאורה בשימוש חורג. וכך נכתב בהחלטה:

"36. לאחר שניתנה למשיבים האפשרות להגיש חומר עובדתי בעניין, התברר כי אכן המדובר באזור אשר שימש למגורים עובדי חברת המלח, וככל הנראה גם כמגורים אחר. דומה כי אילו היו המשיבים מבקשים לחדש היתרים במקום, או לבצע בנייה התואמת את המצב שאושר בעבר, ניתן היה להוציא להם היתרים שכאלה. כל עוד הבעלות בקרקע נותרה של החברה, אין מניעה כי הבתים הללו ימשיכו לשמש למגורים.

37. אלא שמכאן ועד ליצירת מגרשי ענק למגורים, המשתרעים על פני כשלושה דונם, ובניית מבנים בשטח של למעלה מ-600 מ"ר ליחידת דיור בודדת, המרחק רב. המדובר בבנייה באופן החורג משמעותית מהשימושים שהיו במקום במועד אישור התכנית, אשר נועדו לאפשר, כאמור, מגורי עובדים, ודומה כי מתן היתרי בנייה במקום, על בסיס זה, מהווה חריגה משמעותית מהכוונה אשר עמדה בבסיס הסעיף הנ"ל"

על ההחלטה הנ"ל הגישו בני הזוג דנקנר עתירה מינהלית לבית משפט לעניינים מינהליים בחיפה (עת"מ (חי') 19627-06-09), וביום 17.6.2012 דחה בית המשפט לעניינים מינהליים (כב' השופטת בר-זיו) את העתירה.

על פסק דינו של בית המשפט לעניינים המינהליים הגישו בני הזוג דנקנר ערעור לבית המשפט העליון (עעמ 6240/12 המוזכר לעיל ), וביום 10.5.2015 קבע בית המשפט העליון מפי כב' השופט עמית ובהסכמת כב' השופטים מלצר וסולברג כי לא נמצאה עילה להתערב בקביעתו של בית משפט לעניינים מינהליים שלפיה תכנית ג/304 מעולם לא נכנסה לתוקף, וכי משעה שתכנית זו בוטלה לא ניתן להוציא היתרי בניה מכוחה. עוד נקבע כי העובדה שהרשויות עצמן התייחסו אל התכנית כתקפה לאורך השנים אין בה כדי לרפא "פגם" זה. באשר לתכנית ג/555 נקבע כי יש ליתן למערערים הזדמנות לפרוש טענותיהם בפני ועדת הערר בנוגע לייעוד המקרקעין לפי תכנית ג/555 ובנוגע לטענתם כי תכנית זו מפורטת דיה כך שניתן להוציא מכוחה היתר בניה.

בסוף פסק הדין הורה בית המשפט על החזרת הדיון לוועדת הערר כדי לאפשר למערערים לשטוח את טענותיהם לעניין התשתית התכנונית בנוגע לייעוד המקרקעין על פי תכנית ג/555 ובנוגע לאפשרות הוצאת היתר בניה מכוחה. אולם בני הזוג דנקנר לא ניצלו הזדמנות זו ולא העלו טענות חדשות לעניין האפשרות להוציא היתרי בניה למגורים מכוח תכנית ג/555. תחת זאת הם פנו לוועדה המקומית בבקשה לשחזור ההיתר כמתואר בסעיף 56 לעיל, אשר על החלטתה הוגש ערר מס' 234/17 המוזכר לעיל. בסוף ההחלטה בערר הנ"ל ניתנה לבני הזוג דנקנר הזדמנות נוספת לשטוח את טענותיהם בקשר לתכנית ג/555 תוך 30 יום, אולם הם לא ניצלו הזדמנות זו, ובכך פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים לפיו לא ניתן להוציא היתרים בשטח לא מכוח תכנית ג/304 ולא מכח תכנית ג/555 הפך לפסק דין חלוט וסופי.

60. המסקנה מכל האמור היא אפוא שלא הוכח כי ניתן אי פעם היתר בניה כדין בקשר למבנן.

61. כאן המקום לציין כי למרות אי קיומם של היתרי בניה כדין, רמ"י לא התנגדה, כפי שעולה מחומר הראיות והעדויות, לבקשות היתר-לגליזציה שהוגשו על ידי בני הזוג דנקנר בקשר למבנן. כך בחוות דעת תכנונית מיום 9.12.08 בקשר לבקשת היתר לגליזציה שהוגשה על ידי בני הזוג דנקנר בשנת 2007 כמתואר לעיל, שנערכה על ידי גב' רוטיץ' שעבדה כמתכננת במינהל בתקופה הרלוונטית נכתב כי "בעבר לא התנגד המנהל למבוקש מאחר שנעשתה תוכנית איחוד וחלוקה והוגשו תוכניות בהתאם לייעוד בתכנית, לבית מגורים" (נספח ו' לתצהיר גב' רוטיץ'), וכשנשאלה גב' רוטיץ' בחקירתה הנגדית על האמירה הנ"ל השיבה כדלקמן:

"מה שהמשפט הזה רוצה לומר שבשנת 2003 כשעופרה היתה בדיון המינהל לא הביע התנגדות. ואני אסביר לך יותר מכך. המינהל לא התנגד מכיוון שהמצב התכנוני היה שעומדת להתאשר ג-304 והיא היתה בתוקף, זה רק עניין של פרסום. היא עומדת להתאשר וגם התא"ח עומד להתאשר. אז יש כאן מצב תכנוני נראה לעין שזה הולך לקרות. אבל המצב התכנוני הזה לא קרה, הוא השתנה מן הקצה אל הקצה" (עמ' 73, ש' 22-18) [ההדגשות אינו במקור, כ.ג']

עמדה זו תואמת את העמדה שהובעה במכתב שנשלח למר עמיהוד רוטשילד ביום 13.11.03 בו הודיע מר יעקב אפרתי, מנהל המינהל, כי לפי תנאי חוזה החכירה אין מניעה שיהיו בשטח בתים המשמשים למגורי עובדים, וכי אין מניעה מבחינת המינהל לאשר את בקשתו של מר דנקנר לבקשת היתר לגליזציה משנת 2003 בכפוף לנהלים המקובלים במינהל (נספח מד' לתצהיר גב' קאופמן).

בהקשר זה אציין כי המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים לגבי האמירה "למינהל אין כל התנגדות לבקשה, אנחנו תומכים בה" שנאמרה על ידי גב' רוטיץ' בישיבת הוועדה המקומית חוף הכרמל מיום 3.6.2008 שבה נידונה הבקשה לביטול סעיף מגיליון דרישות המתנה את אישור היתר הבניה באישור תכנית ג/304 (ראה סעיף 59 לעיל ), אינה מעלה ואינה מורידה, שכן בפנינו עמדה ברורה של רמ"י שהובעה במשך שנים בדבר הסכמתה לבקשות היתר הבניה שהוגשו על ידי בני הזוג דנקנר לגבי המבנן בכפוף להתאמתן למצב התכנוני החל על החלקה.

62. תכנית מתאר חדשה לעיר עתלית

בסיכומי התשובה של בני הזוג דנקנר צוין כי ביום 27.4.2020 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר חדשה של עתלית, ובסיכומי התשובה של רמ"י צוין כי תכנית זו נכנסה לתוקף ביום 8.6.20.

בסיכומי גב' ויזן נטען כי תכנית זו, אשר הוסתרה על ידי רמ"י במשך שנים על פי הנטען, מבטאת אופק תכנוני ממשי, קרוב עד מאוד, אשר יהיה בו כדי להשפיע על זכויותיה התכנוניות של גב' ויזן בבית מגוריה. בנסיבות אלה, כך נכתב, גם אם ייקבע חו"ח כי לא ניתנו היתרי בניה לבית המגורים נשוא ההליך, ולמצער כי ניתן היתר בניה רק ביחס ל-180 מ"ר (ההיתר משנת 1990), מידת ההגינות והצדק מחייבת ליתן לגב' ויזן שהות מספקת למצות את זכויותיה במישור התכנוני, כפי שהתוכנית החדשה תאפשר, בטרם מתן סעדים דרסטיים ובלתי הפיכים.

רמ"י לעומת זאת טענה כי התכנית שאושרה הינה תכנית מתארית וכי תידרשנה תכניות מפורטות שיוכנו לפיה ורק על פיהן ניתן יהיה להוציא היתרי בניה.

לצערי לא שוכנעתי בקיום קורולציה בין אישור תכנית המתאר החדשה של עתלית לבין סעד סילוק היד המופנה כלפי גב' ויזן במסגרת התביעה דנן, שכן לגב' ויזן אין כל זכות קניינית, חוזית ו/או אחרת במקרקעין, ומעמדה בחלקה כפי שנקבע לעיל הינו ב עלת רישיון מכללא אשר פקע עם הגשת התביעה (בכפוף לאמור בסעיף 48 לעיל). משמע, שגם אם המבנן יעבור הליך לגליזציה, אין בכך בכדי להשליך על תוצאת הסעד לסילוק יד/פינוי המבוקש בהליך זה, אם כי לאישור תכנית המתאר השלכה על שאלת הפיצוי וסעד ההריסה כפי שיפורט להלן.

63. האם זכאים בני הזוג דנקנר לפיצוי עקב ביטול הרשות על ידי רמ"י?

כבר נפסק כי שאלת הפיצוי עקב ביטול רישיון במקרקעין נבחנת לפי כל מקרה ומקרה ותוך התחשבות בשיקולי צדק. כך נפסק ברע"א 7226/08 עיריית קרית אתא נ' יעקב יצחק ואח' (8.4.2010) :

"חובתם של בתי המשפט ליתן יד למאבק רשויות הציבור גם אם בא במאוחר, מאוחר מאוד – לפינוי פולשים ממקרקעיהן. אשר לפיצויים בגין השקעה והשבחה, אלה נבחנים בכל מקרה לגופו, תוך התחשבות בשיקולי צדק (רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי פ"ד נז (3) 949, 953 (השופט טירקל)); אך ברי כי היסוד הוא חובת הפינוי, משעסקינן בפלישה, והפיצוי הוא נספח לה"

ובעניין נחום נכתב כדלקמן:

"בפסיקה נקבע, כי יש להכפיף ביטולו של רישיון במקרקעין לעקרונות של צדק, בהתחשב בעיקר בציפייה הסבירה שנטע בעל המקרקעין אצל פלוני ובהסתמכותו על כך, וזאת לרוב באמצעות קביעה כי רשות שניתנה התגבשה לכדי רשות מכוח השתק, ולכן אינה ניתנת לביטול חד-צדדי. במקרים המתאימים, יבחן בית המשפט בהתאם לנסיבות כל מקרה ובהתבסס על שיקולי צדק, האם ראוי להקנות סעד לבר-הרשות, כאשר באמתחתו מגוון של סעדים – החל מהתניית ביטול הרישיון בתשלום פיצוי כספי בעבור השבחת המקרקעין וכלה בקביעה כי הרשות בלתי-הדירה ואינה ניתנת לביטול"

בענייננו המצגים שהוצגו על ידי רמ"י לאורך כל הדרך נטעו אצל בני הזוג דנקנר ציפייה סבירה להמשך השימוש במקרקעין ולהכשרת הבנייה שהוקמה על ידם עם שינוי המצב התכנוני שחל על החלקה. ודוק', רמ"י ידעה עוד בשנת 1992 על ההרחבות הנעשות על ידי בני הזוג במבנה המקורי ולא הביעה כל התנגדות לכך. בנוסף היא ידעה על הסכם העברת הזכויות בין חברת המלח לבין משפחת דנקנר לגבי המקרקעין, וחרף אי מתן אישור סופי מטעמה, היא עצמה עיניה והרשתה לבני הזוג דנקנר להמשיך בבניה, ואף לא טרחה לפעול לאחר פניות צדדי ג' אליה בעניין. התנהלות זו גרמה לבני הזוג דנקנר להמשיך ולהשקיע במקרקעין תוך הסתמכות על הסכמתה של רמ"י לשימוש הנ"ל, ולפיכך, בנסיבות אלה, שיקולי הצדק מחייבים לקבוע כי ביטול הרישיון על ידי רמ"י מקנה לבני הזוג דנקנר הזכות לקבל פיצוי בגין השקעותיהם במקרקעין, זכות שניתן לממשה בהליך נפרד ככל שרצונם בכך. אמנם הוכח כי למבנן אין היתר בניה כדין נכון להיום, אולם למדנו כי תכנית המתאר החדשה של העיר עתלית יוצרת היתכנות תכנונית לאשרור הבנייה. למותר לציין כי ללא האשרור הנ"ל, לא קמה לבני הזוג דנקנר זכות פיצוי כאמור.

מאידך אין להתעלם מהעובדה שבני הזוג דנקנר עשו שימוש במקרקעין במשך שנים רבות ללא תמורה, ובגין שימוש זה הוגשה על ידי רמ"י ביום 13.9.20, בהתאם להודעה שהוגשה על ידה, תביעה כספית לבית המשפט המחוזי בחיפה כנגד גב' ויזן לתשלום דמי שימוש ראויים.

64. כזכור רמ"י ביקשה להורות על סילוק ידם של הנתבעים מהמקרקעין ולהורות על הריסת כל המחוברים הבנויים עליהם והשבתם לידיה כשהם נקיים מכל אדם וחפץ.

סעיף 21(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע:

"הקים אדם מבנה או נטע נטיעות (להלן – הקמת מחוברים) במקרקעין של חברו בלי שהיה זכאי לכך על פי דין או לפי הסכם עם בעל המקרקעין, הברירה בידי בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו או לדרוש ממי שהקים אותם (להלן – המקים) שיסלקם ויחזיר את המקרקעין לקדמותו"

כבר נפסק כי זכות קניין אף היא כפופה לחובת תום לב, ויפים בעניין זה דבריה של כב' השופטת (כתוארה אז) חיות בע"א 8661/10 יוסף נעמה נ' תמר טורקיה (19.2.2012) כדלקמן:

".... השאלה הנשאלת היא האם עומדת לבעל הקניין במקרקעין זכות מוחלטת מכוח סעיפים 16 ו-21 לחוק לקבלת סעד אשר ישיב את המצב לקדמותו ויחזיר לידיו את החזקה במקרקעין, וזאת ללא כל מנגנון מאזן המביא בחשבון גם אינטרסים של הפולש ושיקולים של צדק והגינות?

11. עקרון תום הלב מעוגן בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, ומכוח הוראת סעיף 61(ב) לחוק נפרש עקרון זה על פני החקיקה האזרחית כולה. על החובה לפעול בתום-לב ועל היקף פרישתה במשפט הישראלי, עמד בית המשפט לא אחת בציינו כי זוהי "אחת מאותן דוקטרינות כלליות החלות בכל תחומי המשפט ... על פיה, כל בעל זכות (במובנה הרחב) צריך להפעיל את זכותו בתום לב .......

אכן, ההגנה על הקניין מפני פגיעה יש לה מעמד חוקתי (סעיף 3 לחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו; ע"א 6821/93 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' מגדל כפר שיתופי, פ"ד מט (4) 221 (1995)). יחד עם זאת, בעלים של נכס ובכלל זה נכס מקרקעין, אינו נהנה מאוטונומיה מוחלטת בבואו להגן על החזקתו בנכס ואין לו זכות בלתי מסויגת ל"שרירות בעלים"

בענייננו משנקטה רמ"י בעמדה עקבית שלפיה היא מסכימה לבנייה שבוצעה על ידי בני הזוג דנקנר במקרקעין בכפוף להתאמתה לחוקי התכנון והבניה, סעד ההריסה המבוקש על ידה מעורר תחושה של חוסר תום לב כאשר באופק אושרה תכנית מתאר חדשה שעלולה "להכשיר" את הבנייה.

מכל מקום, משנקבע כי בני הזוג דנקנר זכאים לפיצוי בגין השקעותיהם במקרקעין הניתנים להתרה על פי חוקי התכנון והבניה, מאבד סעד ההריסה מהרלוונטיות שלו במקרה שבפנינו.

65. התביעה כנגד חברת המלח

רמ"י טענה כזכור כי חברת המלח הפרה את חוזה חכירת המשנה בכך שלא מנעה מבני הזוג דנקנר מלהפוך את המבנה המקורי למבנן ענק ולהשתמש בו למגורי קבע המנותקים מהצרכים התעשייתיים של חברת המלח, וזאת בניגוד לחוזה חכירת המשנה, ללא היתר בניה וללא הסכמתה. בכך, לטענת רמ"י, הפרה חברת המלח את חוזה חכירת המשנה שבו נקבע כי חברת המלח איננה רשאית להשתמש במוחכר או להרשות את השימוש בו לאחרים למטרה אחרת מבלי לקבל הסכמת רמ"י בכתב ומראש לכך.

חברת המלח טענה לעומתה כי בשנת 1992 היא דיווחה למינהל על הסכם העברת הזכויות במקרקעין למשפחת דנקנר, וכי בעקבות הסכמתו העקרונית של המינהל להעברה הנ"ל, היא גרעה את המקרקעין מהנכסים שבבעלותה ומסרה את החזקה בהם למשפחת דנקנר. לתמיכה בטענתה הנ"ל הפנתה חברת המלח לתשקיף מיום 21.5.1992 אשר פרסמה תעשיות המלח (בעלת השליטה בחברת המלח) ובו הודיעה כי השטח של 32 דונם שנמכר לפי ההסכם, אינו עוד בבעלות החברה. עוד הפנתה לשטר משכנתא שבמסגרתו שועבדו לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ, בשנת 2004, זכויות בחלקה 1 בגוש 10538, וממנו הוחרג השטח הנ"ל של 32 דונם, וכן להסכם רכישת השליטה בחברות המלח על ידי חברה מ"קבוצת אריסון" משנת 2007, שבו הוחרגו הזכויות בשטח הנ"ל ממסת הזכויות שהיו בבעלות החברה.

בנוסף טענה חברת המלח כי רמ"י ידעה על ההעברה הנ"ל ועל מסירת החזקה במקרקעין לבני הזוג דנקנר, ועל השימוש שנעשה על ידם בחלקה לאורך שנים לרבות הרחבת המבנה המקורי והפיכתו למבנן המשמש למגורי קבע, והוסיפה כי השימוש הנ"ל תואם את עמדתה של רמ"י ואינו מהווה הפרה של חוזה חכירת המשנה.

66. לאחר שבחנתי את הראיות הגעתי למסקנה כי הצדק עם חברת המלח.

מהראיות הוכח כאמור כי רמ"י ידעה, ואף הסכימה במפורש או מכללא, כי המבנים ישמשו את עובדיה לשעבר למגורים המנותקים מהפעילות התעשייתית ולא ראתה בכך הפרה של חוזה חכירת המשנה. לפיכך אין היא יכולה לבוא בטענה כלפי חברת המלח כי השימוש שנעשה על ידי בני הזוג דנקנר במקרקעין לצרכי מגורים, לרבות השימוש שנעשה על ידי גב' ויזן במבנן לאחר סיום עבודת בעלה ב תעשיות מלח ו/או לאחר הגירושין, מנוגד לחוזה חכירת המשנה, אף אם הנסיבות שונות (ראה סעיף 48 לעיל). יפים בעניין זה הדברים שנאמרו על ידי כב' השופט ד"ר רניאל בת.א (חי') 39983-07-13 עזבון מכלוף אמאר ז"ל ואח' נ' מלח הארץ עתלית בע"מ ואח' (23.02.2016) כדלקמן:

"107. מבלי לעסוק בהרחבה באפשרותה של גב' קאופמן להעיד על השיקולים ששקלה רמ"י בתקופות שבהן לא כיהנה בתפקידה במרחב חיפה של רמ"י, רמ"י לא יכולה לטעון שהסכימה רק למגורים של עובדים בעוד שהמנוחים אינם עובדים עוד ולכן מגוריהם הם מגורי קבע, שכן מהמשך תצהירה של גב' קאופמן עולה, שכבר בשנת 1977 ידעה רמ"י שבאותם בתי שירות "גרים בהם עובדים ופנסיונרים של החברה ללא תמורה" (נ/12, סעיף 18). פנסיונרים אינם עובדים של המפעל, אלא מי שהיו עובדים של המפעל והתקופה שבה הם פנסיונרים נמשכת עד פטירתם. כלומר, רמ"י ידעה והכירה בכך שנעשה שימוש בבתים לא רק בתקופת עבודתם של העובדים, אלא גם לאחר פרישתם, כפי שהיה גם בעניינם של המנוחים. על כן, אני קובע שרמ"י הסכימה לכך, שהרשות שנתנה חברת המלח לעובדיה לגור במבנים גם לאחר שסיימו את עבודתם אצלה אינה נוגדת את האמור בחוזה חכירת המשנה.

108. אני דוחה איפוא את טענת רמ"י, עליה חזרה הן בתביעה העיקרית והן בתביעתה שכנגד, כאילו לא הסכימה שעובדים של חברת המלח יתגוררו מגורי קבע במקרקעין המוחכרים, וכי "לא הוכח כי רמ"י ידעה (ושתקה) שהמנוחים עושים במבנה שימוש למגורי קבע" (סעיף 142 לסיכומי רמ"י). לא רק שרמ"י ידעה אודות שיכון עובדים של חברת המלח בדירות השירות כברי-רשות גם לאחר שפרשו מעבודתם, אלא שהייתה שותפה להליכים המשפטיים כנגד חלק ממשפחות העובדים שהוזכרו לעיל, ולא נקטה כל הליך התנגדות לרשות לעובדי חברת המלח להשתמש בבתים כבתי שירות, או לשימוש בניגוד לייעוד כנטען או בניגוד להסכם חכירת המשנה, עד להגשת התביעה העיקרית נגדה. חברת המלח לא הפרה את הסכם חכירת המשנה, שכן השימוש הנילווה אינו רק בתקופת העבודה אלא גם לאחריה. לא צריך לזרוק מהבית את העובדים שפרשו מהעבודה. רמ"י מנועה מלטעון להפרת הסכם חכירת המשנה על ידי חברת המלח, כאשר היא ידעה שחברת המלח הרשתה לפועליה להתגורר בבתים עד לאריכות ימיהם ולא התנגדה לכך. בהתאם יש לדחות את התביעה שכנגד שהגישה רמ"י, הן נגד חברת המלח, משום שמתן הרשות על ידה לא היה הפרת הסכם, והן כלפי התובעים, משום שכל זכויותיהם הן רשות הדירה, והחזקתם בנכס נרפאה מפגם אי החוקיות"

67. לעניין היקף הבניה – רמ"י טענה כי הקמת המבנן בשטח מבונה של כ-700 מ"ר אינו משול להרחבת מבנה קיים ל-180 מ"ר, ולפיכך לא ניתן להסיק מתביעת אמאר לענייננו. עוד טענה כי חברת המלח התירה את השימוש במבנן בהתעלם ממטרת החכירה, כאשר היה ברור לה כי למבנן אין כל זיקה לפעילות התעשייתית של המפעל.

אין בידי לקבל טענה זו. רמ"י ידעה על השימוש רב השנים שנעשה על ידי בני הזוג דנקנר במקרקעין לרבות השימוש במבנה המקורי והפיכתו בהדרגה למבנן ענק כמתואר לעיל , והיא לא התנגדה לשימוש הנ"ל ואף הביעה תמיכה גלויה בו. במצב דברים זה היא לא תישמע בטענה של אי מניעת ההפרות הנ"ל על ידי חברת המלח. סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע כי "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה". בבואה לממש את זכותה לביטול החוזה עם חברת המלח בכל הקשור למקרקעין , עליה להפעיל זכות זו בתום לב. קרי, אין היא יכולה מצד אחד לתת יד להפרות הנטענות על ידה, בין אם בשתיקה ובין אם בהתנהגות, ומצד שני לדרוש ביטול החוזה מחמת אותן הפרות.

68. לאור האמור הנני קובעת כי דין התביעה כנגד חברת המלח להידחות.

69. התיישנות ושיהוי קיצוני

הנתבעים טענו כי דין התביעה להידחות מחמת התיישנות ולחילופין מחמת שיהוי קיצוני.

טענת ההתיישנות - עסקינן בתביעה לקיום זכות במקרקעין מוסדרים שחוק ההתיישנות אינו חל עליה על פי סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין (ראה ת.א (מרכז) 9401-07-10 סילביה אוהנונה ואח' נ' ישראל ברנס (31.5.2012), ולחלופין עסקינן בתביעה המבוססת על עילת תביעה נמשכת.

על כן דין טענת ההתיישנות להידחות.

טענת השיהוי - נפסק כי שיהוי קיצוני אינו יכול לשמש טענת הגנה מפני תביעה לסילוק פולש ממקרקעי ציבור.

"בית משפט זה לא יתן ידו להנצחתה של פלישה, אף אם הרשויות השתהו שנים רבות בעשיית מלאכתן, ובהיעדר עילה שבדין לקביעה כי קמו לפולשים או לבאים מכוחם זכויות" (רע"א 5333/05 חיים גבריאלי ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל (31.01.2005)

כן מפנה לרע"א 187/05 נעמה נסייר נ' עיריית נצרת עילית (20.06.2010) שבו נכתב על ידי כב' השופטת פרוקצ'יה כדלקמן :

"שאלת השיהוי במשפט הציבורי כורכת עימה שיקולים מורכבים, החורגים מעבר למבחן האובייקטיבי הנעוץ בגורמי התמשכות הזמן ומשך הזמן שחלף. היא מחייבת איזון אינטרסים רחב, המשלב התייחסות לנזק הנגרם לאדם כפרט נוכח מעבר הזמן, כנגד הנזק העלול להיגרם לציבור כתוצאה מאי מימוש המטרה הציבורית שביסוד הפעולה המינהלית העומדת למבחן"

70. נזק ראייתי

אין חולק כי התביעה דנן הוגשה בשיהוי רב וכי יתכן והדבר הקשה על הנתבעים להציג ראיות שבכוונתם היה להגיש. אולם חרף זאת, לא שוכנעתי כי הדבר גרם לנתבעים נזק בניהול הגנתם, שכן מרבית המסקנות שבפסק דין מבוססות על מסמכים שהנתבעים לא חלקו על תוכנם , ולגבי היתרי בניה, תוצאת פסק הדין "רפאה"" את אי הימצאותו של היתר בניה כדין משנת 1990 , ולגבי ההיתר משנת 2003, הרי נטען כי היתר זה לא קיים עקב אי הסדר ששרר בהעברת תיקים מהוועדה המקומית מורדות הכרמל לוועדה מקומית חוף הכרמל כבר בשנת 2004.

71. אי הבאת עדים רלוונטיים

להוכחת תביעתה הזמינה רמ"י כעדה מרכזית מטעמה את גב' קאופמן אשר שימשה כסגנית מנהל והחלה את עבודתה במחוז בשנת 2013. עדותה של גב' קאופמן היתה עדות מפי השמועה שכן לא היתה לה ידיעה אישית לגבי מרבית הראיות שהוגשו על ידי רמ"י. לעומת זאת, עדים מרכזיים שהיו מעורבים בזמן אמת בהתרחשויות שעליהם מתבססת התביעה כמו מר נתן יחזקיהו ששימש כמנהל המחוז ברמ"י בשנות ה-90, גב' אירית אבני ששימשה כסגנית מנהל המחוז ברמ"י, עו"ד דר אשר טיפל בתיק במועדים הרלוונטיים, מר ישראל סקופ ששימש כסגן מנהל המרחב במועדים הרלוונטיים, מר שי קרפ ששימש כמנהל מחלקת הפיקוח במועדים הרלוונטיים, גב' עופרה הוך ששימשה כנציגת רמ"י בוועדה המקומית מורדות הכרמל, לא זומנו לעדות על ידי רמ"י למרות שהיה בידה לעשות כן.

הנתבעים טענו כי יש לזקוף את אי הבאת העדים הנ"ל לחובתה של רמ"י על פי ההלכה הפסוקה. לעומתם טענה רמ"י כי לא מוטלת עליה חובה לזמן את כל מי שהיה מעורב בנושא שבמחלוקת, וכי בפני הנתבעים פתוחה תמיד הדרך לזמ ן עדים רלוונטיים להוכחת טענותיהם, תוך הפנייה להחלטתו של כב' השופט שחם בתאק (י-ם) 5532/04 מינהל מקרקעי ישראל נ' פרי-הר (29.03.2012) שבה נכתב כדלקמן:

"לטענת הנתבעים, יש לזקוף לחובת המינהל את אי הבאתם של עדים רלוונטיים, אשר מילאו תפקידים שונים במינהל והיתה להם נגיעה אישית לנושא שבמחלוקת. לא שוכנעתי מטענה זו. עמדתו הבסיסית של המינהל היא כי לנתבעים אין זכות מכוחה הם רשאים להוסיף ולהחזיק במקרקעין. לשם הוכחת טענה זו, אין המינהל חייב להביא לעדות את כל מי שהייתה להם נגיעה לעניין בשנים המרובות בהן נדון. אדרבא, דומה, כי ככל שלטענת הנתבעים קיימים רבדים עובדתיים, המבססים את זכותם להחזיק בקרקע, ואשר לא קיבלו ביטוי כתוב, ניתן היה לצפות כי הנתבעים יפעלו לזימונם של גורמים אשר יכולים לשפוך אור על היבטים כאלה. הנתבעים לא עשו כן. בנסיבות אלה, אני דוחה טענה זו של הנתבעים"

אמנם על רמ"י לא מוטלת החובה להביא לעדות את כל מי שהיה מעורב במחלוקות העומדות על הפרק בתביעה דנן, אולם קשה היה להשתחרר מן הרושם כי רמ"י לא עשתה מספיק בכדי לסייע בידי בית המשפט להגיע לחקר האמת. ודוק', כאשר עמדת רמ"י בהליכים התכנוניים עמדה במרכז המחלוקת בין הצדדים, רמ"י לא ראתה לנכון להעיד את גב' עופרה הוך אשר שימשה כנציגה מטעמה בוועדה המקומית מורדות הכרמל והיא עדיין עובדת אצלה ואף חתומה על חלק מהמסמכים שהוגשו על ידה. גב' רוטיץ' לימור אשר שימשה כנציג ת רמ"י בוועדה המקומית חוף הכרמל החל משנת 2006, העידה עדות מאופקת וזהירה. כך למשל, כשנשאלה על אמירה שהופיע ה בחוות דעת תכנונית שנערכה על ידה (נספח ו' לתצהירה, סעיף 61 לעיל)), כך השיבה:

"ש: אבל כשאת אומרת שהמינהל לא התנגד זאת אומרת שהמינהל ידע. כי את לא כותבת פה המינהל לא ידע על הדבר הזה, המינהל הופתע לשמוע על העניין הזה. אלא ברגע שהמינהל לא התנגד מאחר שנעשתה תוכנית איחוד וחלוקה והוגשו תוכניות, זאת אומרת שהמינהל ידע הן על תוכן תוכנית איחוד וחלוקה, הן על התוכניות ולא התנגד כי הוא חשב שעם ג-304 אפשר לאשר את זה.

ת: המסמך הזה הוא מסמך פנימי קודם כל. רק בגלל שאנחנו בדיון בית משפט אז המסמך הזה נחשף בפניך ובפני אחרים. המסמך הזה הוא מסמך פנימי ואני כמתכננת רשמתי פה באופן, רשמתי פה הרבה מלל. בדרך כלל זה לא ככה. ב-2008 כפי שאתה ראית, אני התחלתי לעבוד במינהל ב-2005, הייתי חדשה. כל הדברים האלה שנכתבים כאן הם בסבירות מסוימת כי אני לא יודעת את כל ההיסטוריה. שנתיים שלוש בסך הכל בתפקיד. שנתיים בסך הכל בחוף הכרמל. אז אני ידעתי שהמצב התכנוני הוא כזה ש-ג-304 עומדת להתאשר, התא"ח עשוי להתאשר והמצב התכנוני יכול היה לאפשר. וככה המינהל חשב שאפשר יהיה אולי. וזה מה שכתוב פה" (עמ' 74 ש' 8-21)

גם כשנשאלה על תכנית המתאר החדשה של עתלית היא ביקשה רשות שלא להתייחס אליה !!

רצוי היה, הן לאור ההשתהות בהגשת התביעה והקשיים שעמדו בפני הנתבעים בניהול הגנתם, והן לאור המחויבות שלה כרשות ציבורית לסייע בידי בית המשפט להגיע לחקר האמת, להזמין עדים שבידם היה לשפוך אור על השתלשלות העניינים ולהסיר את העשן ממסך הזמן הרב שחלף ממועד האירועים נשוא התביעה.

72. סוף דבר

א. המסקנה מכל האמור לעיל היא שהנני מקבלת את התביעה ומורה לנתבעים 2 ו-3 לפנות את המקרקעין והמבנן נשוא התביעה, בכפוף לאמור בסעיף קטן (ד) להלן.

ב. עם ביטול הרישיון, הנתבעים 2 ו-3 זכאים לפיצויים בגין השקעותיהם במקרקעין ככל שהבניה שבוצעה על ידם תזכה לאישור רשויות התכנון והבניה.

ג. פסק דין הפינוי מעוכב למשך 90 יום.

ד. לגב' ויזן הזכות להמשיך להתגורר במבנה המקורי עד שטח של 180 מ"ר כבעלת רישיון הדיר בו עד אריכות ימים .

ה. התביעה כנגד חברת המלח נדחית בזאת.

ו. בהתאמה הנני דוחה את ההודעה שנשלחה על ידי חברת המלח לצדדים השלישיים.

ז. לאור העובדה שהתנהלות כל הצדדים לא היתה נקיה מביקורת, הנני קובעת כי כל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, י"ט תמוז תשפ"א, 29 יוני 2021, בהעדר הצדדים.