הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ת"א 39469-03-14

בפני
כבוד ה שופטת נסרין עדוי-ח'דר

התובעת

עיריית חיפה
ע"י ב"כ עו"ד גיא הירש ו/או גיא פייביש ואח'

נגד

הנתבע

1.שמשון אברמוב
2.רומאו אברמוב
3.מוניות החלוץ עתיד טירת הכרמל בע"מ
שלושתם ע"י ב"כ עו"ד עיסאם סבאח

פסק דין

לפניי תביעה לפינוי הנתבעים מהחנויות הנמצאות בקומת הקרקע ברח' שפירא 14-16, והידועות כחלקים מחלקות 66/93 ו- 67/94 בגוש 10854 בחיפה.

התובעת אף עתרה לסעד כספי בגין דמי השימוש הראויים ו/או דמי שכירות חופשית בחנויות, בסך של 1,500 ₪ לחנות לחודש, ובסה"כ סך של 4,500 ₪ לחודש בגין שלוש החנויות , לתקופה של 14 החודשים שקדמו להגשת כתב התביעה. אך, בסיכומיה היא עתרה לקבלת היתר לפיצול סעדים בהקשר לסעד הכספי כאמור .

עובדות שאי נן במחלוקת

ביום 5.6.2012 נחתם בין התובעת לבין הנתבעים 1 ו- 2 חוזה דיירות מוגנת (ההסכם).

על פי ההסכם, התובעת (העירייה) הוגדרה כבעלת זכות להירשם כחוכרת לדורות מאת מנהל מקרקעי ישראל של חלקים מחלקות 66-74 בגוש 10854, כולל חלקים מן הבניינים הנמצאים בקומת הקרקע ובהם עסקים שונים אשר חזיתם פונה לכיוון הרחבה הציבורית ברחוב שפירא, במרכז המסחרי רחוב שפירא ( הבניין).

הנתבעים 1 ו- 2, השוכרים על פי ההסכם, שכרו מהתובעת שלוש חנויות הנמצאות בבניין והידועות כחנויות מס' 2,3,4, חלקות 66/93 ו- 67/94 בגוש הנ"ל (החנויות).

בהתאם להסכם, החנויות היו מושכרות, בשכירות מוגנת לפי דיני הגנת הדייר, לשניים ששמותיהם נקובים בהסכם (הדיירים היוצאים), ואלה ביקשו להעביר את זכויותיהם בחנויות לנתבעים 1 ו- 2.

הנתבעים 1 ו- 2 חתמו על ההסכם ושכרו את החנויות, כשתקופת השכירות החלה ביום 1.1.2012, והייתה אמורה להימשך לפי דיני הגנת הדייר ולפי תנאי ההסכם.

בסעיף 3 להסכם נקבע, כי מטרת השכירות היא לממכר בגדי ילדים ולמטרה זו בלבד. בהסכם צוין במפורש, כי סעיף זה הוא תנאי עיקרי, וכי הפרתו תהווה הפרה יסודית שתזכה את העירייה בזכות לביטול חוזה זה ולפינוי השוכר מהמבנה.

בהתאם לסעיף 6 להסכם, הנתבעים 1 ו- 2 (הנתבעים) התחייבו להשתמש בחנויות אך ורק למטרה הנ"ל, ובכפוף להוראות כל דין. עוד התחייבו הנתבעים להתחיל להשתמש בחנויות רק לאחר שיקבלו כל רישיון והיתר הדרושים על פי כל דין להחזקת והפעלת העסק בחנויות. הוסכם כי אף סעיף זה מהווה תנאי עיקרי, וכי הפרתו תהווה הפרה יסודית שתזכה את העירייה בזכות לביטול חוזה זה ולפינוי השוכר מהמבנה.

בהתאם לסעיף 14 להסכם, הנתבעים התחייבו שלא לבצע כל שינוי בחנויות, לא להקים ולא לבנות ולא לחבר ולא להתקין מתקנים של קבע, ללא הסכמת העירייה מראש ובכתב. תנאי זה תנאי עיקרי והפרתו הפרה יסודית היא.

בסעיף 16, שנקבע כי אף הוא מהווה תנאי עיקרי והפרתו היא הפרה יסודית, נקבע כי הנתבעים לא יעבירו זכויותיהם – כולן או מקצתן – ולא ישתפו אחר.

בסעיף 21 להסכם צוין במפורש, כי הפרתם של סעיפים 3, 6, 14 ו- 16, מקנה לעירייה את הזכות לתובע את פינוי החנויות.

טענות הצדדים

התובעת טוענת כי הנתבעים הפרו את כל הסעיפים הנ"ל בהסכם.

התובעת טענה, כי בתחילת שנת 2013 התחוור לתובעת כי הנתבעת 3 מחזיקה בשתיים מהחנויות , ואילו בחנות השלישית נמצא ציוד של בית קפה. לטענת התובעת, הנתבעים מעולם לא הפעילו חנות בגדים בחנויות, וזאת בהתאם להצהרתו של הנתבע 1 בתצהיר עדותו הראשית. בכך, הנתבעים הפרו גם את מטרת השכירות על פי ההסכם.

התובעת אף טענה, כי הנתבעים 1 ו- 2 נטשו את החנויות.

מכאן, ובהתאם להוראות סעיפים 3, 6, 14, 16 ו- 21 להסכם, ומכוח הוראת סעיף 131 (1), 131(2) ו- 131(6) לחוק הגנת הדייר, יש לקבל את התביעה ולהורות על פינוי הנתבעים מהחנויות, וכן על פינוי כל אדם וכל חפץ הנמצאים בחנויות מטעמם .

התובעת הוסיפה וטענה, וחרף אי העלאת הטענה, לא בכתב ההגנה ולא בתצהיר הנתבע, כי הנתבעים אינם זכאים להגנה מן הצדק.

מנגד טענו הנתבעים, כי התובעת לא הוכיחה כי הינה החוכרת או בעלת הזכות להירשם כחוכרת של החנויות. בנסח הטאבו שהוגש מטעמה אין כל זכר לזכיותיה הנטענות של התובעת בחנויות. התובעת גם לא צירפה את חוזה החכירה עם מנהל מקרקעי ישראל. הנתבעים טענו, כי מדובר "כנראה" במעשה של השתלטות על נכס שהיה ריק והשימוש בו במעטפת החוק כאשר אין כל תוכן חוקי לפעולות שנעשו ע"י העירייה בנכס.

עוד טענו הנתבעים, כי העירייה, בהצהרות שונות, הבטיחה כי תסיים את העבודות בשטח המדרכות בהקדם האפשרי על מנת שיהיה נעים וקל להשתמש בחנויות ששולמה בגינן תמורה לא מבוטלת בגין שכירות בדמי מפתח, אלא שהיא לא קיימה את הבטחותיה והתמהמהה שנים רבות בשיפוץ השטח הגובל בחנויות ו הציבה גדר ומעברים שאינם מתאימים אף לא להולכי רגל. לטענת הנתבעים, כתוצאה מהעבודות שבוצעו על ידי העירייה באזור החנויות, הגישה אליהן הייתה קשה ומסובכת, דבר שהביא לנזק אדיר לנתבעים ולכל העסקים בסביבה. לטענת הנתבעים עוד, הם פנו, אין ספור פניות, לנציגי העירייה על מנת לפעול לסיום העבודות, אך העירייה טענה כי מדובר במבנה מסוכן וכי הגידור נועד להגנה על הציבור. לטענת הנתבעים, בפועל לא הייתה כל הגנה על הציבור.

לעניין שינוי ייעוד מטרת השכירות, הנתבעים טענו כי הפניה לעירייה בנושא זה הייתה בבחינת דרישה המתחייבת לאור המצב הלקוי של הסביבה והעדר האפשרות לנהל עסק של בגדים במקום. הדבר נעשה למניעת היקלעות הנתבעים למצב של פשיטת רגל, כמו יתר העסקים בסביבה.

הנתבעים לא התכחשו למטרת השכירות על פי ההסכם, אך לטענתם לא הייתה כל אפשרות פיזית לנהל עסק של ממכר בגדים בחנויות בהינתן המצב בסביבתן. מכאן, כך לטענת הנתבעים, הם החליטו להכניס את הנהלת החשבונות של המוניות שבבעלותם אל החנות (כך בסיכומי הנתבעים), ולהקטין את נזקיהם. עוד נטען, כי כאשר נהגי המוניות בתחנה הקרובה ראו את המשרד ופינת הקפה, התחילו אלה לפקוד את המשרד לשתות קפה ולנוח, ואז עלה בדעתו של הנתבע 1 להקים מעין בית קפה, ובמקום לשרת את נהגי המוניות בחינם, יוכלו הנתבעים להפיק רווח מסוים הן מנהגי תחנת המוניות והן מהש כנים שנמצאים בסביבה. אלא, שהעירייה לא הסכימה להקמת בית הקפה, דבר שמנע מהנתבע 1 להקימו.

לגבי הנתבעת 3 טענו הנתבעים, כי מדובר בחברה שמשרדה הרשום רח' שפירא 14 חיפה, יש לה משרד משלה, תחנת המוניות עדיין קיימת שם ואין כל היגיון לטעון כי אותה חברה משתמשת בחנות לצרכים שלה.

לטענת הנתבעים, התובעת הגישה תביעתה שנתיים לאחר חתימת ההסכם ולאחר שקיבלה מהנתבעים עשרות אלפי ₪, כשבמשך שנתיים אלה היא לא סיימה את השיפוץ הנדרש בסביבה וגרמה לנתבעים קשיים כלכליים וזאת, משמנעה מהם להפעיל את העסק שרצו לפתוח מלכתחילה, מששילמו כסף רב בגין דמי המפתח ובגין שיפוץ החנויות. לטענתם, הם "פנו גוססים" לעירייה וביקשו לשנות את הייעוד, אך במקום קבלת בקשתם העירייה שלחה חוקר לאיסוף נתונים מהשטח לצורכי תביעת הפינוי.

עוד טענו הנתבעים, כי מאחר ולא הייתה חריגה מהותית ממטרת השכירות על פי ההסכם, אלא בחריגה מסוג עסק אחד לסוג עסק אחר, הרי שיש ללכת לפי הגישה המעדיפה את המהות על פני הצורה, ולא להסתפק בבחינת מילותיו היבשות של ההסכם. לגישת הנתבעים, יש לבחון את מידת ההנאה או הפגיעה בהנאה שנגרמו לכל אחד מהצדדים כתוצאה מכך שהשימוש בנכס לא היה זהה לחלוטין למטרה שהוגדרה בהסכם השכירות, ואם יימצא כי לא הייתה הנאה יתרה, אזי לא ייחשב השינוי במטרת השכירות כעילה לפינויו.

בסיכומיהם עתרו הנתבעים לראשונה לסעד מן הצדק. לטענתם, נסיבות המקרה, בו העירייה דחקה בהם לפעול בדרך בה פעלו, ביצעה שיפוצים בסביבת החנויות בעצלתיים, מנעה גישת לקוחות אל החנויות, הסבה לנתבעים נזקים כלכליים כבירים ונמנעה ממתן היתר לשינוי מטרת השכירות, תוך התעלמות מהסכומים הכספיים שהושקעו בחנויות ומדמי המפתח ששולמו לה על ידם. הנתבעים טענו עוד, כי העירייה אף לא נתנה להם כל הזדמנות לתיקון ההפרות.

בנושא אי תשלום דמי השכירות, הנתבעים טענו כי התובעת לא טענה לחוב דמי שכירות בספריה עד יום הגשת התביעה, ורק במהלך ניהול המשפט הושם הדגש על תשלום דמי השכירות החל מחודש ינואר 2015 והלאה. לא זו אף זו, הנתבע 1 מסר בטיעוניו בפני בית המשפט, בישיבה שהתקיימה ביום 16.5.2018, כי אם לא שילם הוא ישלם. לשיטת הנתבעים, הדברים מעידים על חוסר ענייניות טענת אי התשלום כעילה לפי נוי.

לכל אלה, הנתבעים ביקשו להורות על דחיית התביעה, תוך חיוב התובעת בהוצאותיהם בגין ההליך.

דיון והכרעה

זכויות התובעת בחנויות:
בסעיף 2 לכתב התביעה טענה התובעת, כי היא נמצאת במעמד של "בעל בית" כהגדרתו בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 ( החוק). בסעיף 5 לכתב ההגנה התובעת טענה כי היא בעלת הזכות להירשם כחוכרת לדורות של החנויות.
בכתב הגנתם הנתבעים הודו כי ביחס לשני הסעיפים הנ"ל, "כך הציגה התובעת את עצמה".
הנתבעים לא כפרו בזכויות התובעת בחנויות. הנתבעים לא העלו כל טענה עניינית בהקשר זה. אף בתצהיר עדותו הראשית של הנתבע 1 לא הועלתה כל טענה ממנה עשויה הייתה להשתמע כפירה כלשהי בזכויות התובעת בחנויות.
לראשונה בסיכומיהם טענו הנתבעים, כי התובעת לא הוכיחה את זכויותיה בחנויות. פשיטא, כי טענה זו דינה להידחות, ולו מן הטעם כי מדובר בהרחבת חזית אסור.
אף לגופו של עניין, דין הטענה להידחות. שכן, התובעת טענה כי היא "בעלת בית" כהגדרתה בחוק. בסעיף 1 לחוק "בעל בית" הוא: "מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאיננו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור".
בנדון דנן, הנתבעים לא כפרו בכך, כי התובעת היא זו שהשכירה להם את החנויות בהתאם להסכם. מכאן, ובהינתן ההגדרה של "בעל הבית" בסעיף 1 לחוק, ברי כי דין טענת הנתבעים בדבר אי הוכחת זכות העמידה של התובעת, להידחות.

הפרת תנאי ההסכם:
לאחר עיון בטענות הנתבעים בכתב הגנתם, בתצהיר עדותו הראשית של הנתבע 1, ולאחר עיון בהתכתבויות שבין הנתבעים לבין העירייה ובחקירתו הנגדית של הנתבע 1, שוכנעתי כי הנתבעים ביצעו את ההפרות המיוחסות להם בכתב התביעה.
אנמק כעת את מסקנתי.

ביום 11.6.2012, חמשה ימים בלבד לאחר חתימת ההסכם, שלח הנתבע 1 מכתב לעירייה והודיע כי הוא "מפעיל היום חנות בגדי ילדים לפי מטרת השכירות" בחנויות, וביקש "לשנות את מטרת השכירות למטרת משרד או בית קפה".

ביום 12.7.2012 השיבה העירייה לנתבעים, כי עליהם להגיש בקשה להיתר כמקובל לשימוש חורג מחנות לבית קפה/משרד.

הנתבעים לא הגישו כל בקשה להיתר לשימוש חורג.

ביום 6.2.2013 ערך מר אברהם שפירא (שפירא), סגן מנהל המחלקה לנכסים בשכירות מוגנת בעירייה, סיור בחנויות ומצא כי "חנויות 2+3 הושכרו לחב' "מוניות החלוץ" ומשמשות כמשרד תחנת מוניות. נכחו במקום אורי אברהם – מנהל התחנה ומזכירו. חנות 4 סגורה, משופצת, ובתוכה ציוד של בית קפה/בר".

בחקירתו הנגדית, הנתבע הודה כי לא הייתה לו חנות בגדים ומעולם לא הפעיל בחנויות חנות בגדים (עמ' 8 לפרוט' ש' 33-34, ועמ' 9 ש' 18-19). הודאה זו, בצד פנייתו של הנתבע אל העירייה רק בחלוף 5 ימים מיום חתימת ההסכם, משמיטות את הבסיס מתחת לטענתו כי נגרמו לו הפסדי הכנסה ניכרים בשל העבודות בסביבת החנויות, ולכן הוא נאלץ לבקש לשנות את מטרת השכירות. אם התובע מעולם לא ניהל חנות בגדים בחנויות, כיצד נגרמו לו הפסדי הכנסה בעסק בשל אי הנגשת המקום ללקוחות חנות הבגדים עקב התמהמהות העירייה בסיום העבודות במקום ?! למותר להוסיף ולציין עוד, כי הנתבעים לא הוכיח כלל את טענת ההפסדים. הנתבעים לא הגישו ולו בדל ראיה אחת שתלמד על הפסדים או על הכנסות כלשהם בנוגע להפעלת החנויות.

במהלך חקירת העד מטעם התובעת, הנתבע מסר את הדברים הבאים: "תחנת המוניות עובדת במקום רק עד שעה 12:00, ושם רק יושבת עובדת שלי שהיא דואגת למוניות שלי. בזמנו והיום יש לי 3 מוניות. וגם מנהל תחנת המוניות הנתבעת 3, יושב שם ומנהל גם את המוניות שלי וגם את המוניות של הנתבעת 3" (עמ' 8 לפרוט' ש' 9-11).

באשר להפעלת בית קפה באחת מהחנויות, הרי שהנתבע 1 הודה בכך בתצהיר עדותו הראשית וגם בכתב הגנתו.

כעולה מחקירתו הנגדית של הנתבע, הוא ידע כי העירייה הודיעה לו כי "אי אפשר" לשנות את מטרת השכירות ואף הפנתה אותו למשרד אחר בעירייה (עמ' 9 ש' 6-7). הנתבע הודה כי ידע שאסור לו לשנות את מטרת השכירות (עמ' 9 ש' 8-9).

הנתבע אף הודה כי שיפץ את החנויות לצורכי משרד לתחנת מוניות ובית קפה (עמ' 9 לפרוט' ש' 10-12).

אין כל חולק, כי העירייה לא נתנה את הסכמתה לשינוי מטרת השכירות, להפעלת תחנת המוניות, להפעלת בית קפה, ו/או להכנסת צד ג' (תחנת המוניות) לחנויות.

לאור כל האמור לעיל, ברי כי הנתבעים 1 ו- 2 הפרו את הוראות סעיפים 3, 6, 14 ו- 16 להסכם.

האם ההפרות הנ"ל מקימות עילה לפינוי:
סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר קובע כי: " על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי: ... (2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי".

בהתאם להוראת סעיף 21 להסכם, הפרתם של סעיפים 3, 6, 14 ו- 16 בהסכם, מקנה לתובעת את הזכות לתבוע את פינוי החנויות.

מכאן מתבקשת המסקנה, כי את ההפרות שבוצעו על ידי הנתבעים כאמור לעיל, הן הפרות המקימות עילת פינוי.

באשר לאבחנה המשתמעת מטיעוני הנתבעים, בין סטייה קיצונית ממטרת השכירות לבין סטייה קלה, אציין כי דין הטענה להידחות בנסיבות העניין, וזאת מנימוקים מספר:

הראשון - הטענה אינה מתיישבת עם הגישה המצמצמת לתחולת הגנות החוק. לעניין זה ניתן להפנות לדבריה הבאים של כב' השופטת ארבל ב- רע"א 3692/07 ניסים אביסריס נ' טובה אלברטל ואח', 8.8.2007), פסקה 7:
"סוגיית הדיירות המוגנת הוסדרה בחוק הגנת הדייר, התשל"ב-1972 (להלן: החוק), שנחקק מלכתחילה כחוק סוציאלי על רקע מצוקת הדיור שהחלה בתקופת מלחמת העולם השנייה. תכלית החוק נעוצה ברצון לאפשר גם לאנשים בעלי הכנסה נמוכה להבטיח לעצמם קורת גג לכל חייהם. הדייר המוגן שילם לבעל הדירה סכום ראשוני שהיווה בדרך כלל מחצית מערך הדירה, והמשיך לשלם בכל חודש סכום זעום שהיווה את דמי השכירות החודשיים. בתמורה הדייר המוגן זכה להגנה על זכויות מגוריו עד לסוף חייו (ראו: ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111, 118 (1997) (להלן: עניין פרמינגר); רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר (טרם פורסם, 17.9.06) (להלן: עניין צארום)). ברבות הימים ושינוי העיתים נשתנו גם היסודות הכלכליים והחברתיים והתפיסות בהקשרם. במציאות החדשה התהפכו לא פעם היוצרות "והדייר המוגן לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה ובעל הנכס לא תמיד היה הגביר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר" (עניין פרמינגר בעמ' 118). דומה כי קריסת הבסיס הרעיוני והתכליתי למוסד הדירות המוגנת, הובילה למגמת פרשנות מצמצמת של החוק ושל ההגנה שהוא מעניק (ראו למשל: עניין פרמינגר בעמ' 118; עניין צארום; ע"א 99/75 הימנותא בע"מ נ' בדיחי, פ"ד ל(2), 421, 425 (1976); רע"א 10343/05 "עמידר" – החברה הלאומית לשיכון ישראל בע"מ נ' נגה (טרם פורסם, 25.4.06)). הדיון בסוגיות המשפטיות שמעלה המבקש נכון שיעשה בראי השינויים החברתיים – כלכליים שאירעו בחברה ומגמת הצמצום שבאה בעקבותיהם, כאמור".

השני – האבחנה הנ"ל אינה מתיישבת עם מגמת הפסיקה בסוגייה הנדונה, כאשר נקבע לא אחת ולא שתיים, כי שינוי מטרת השכירות בנסיבות דומות כן מהווה עילה לפינוי. מבלי למצות, ולצורכי ההמחשה בלבד ניתן להפנות ל- ע"א (מחוזי חיפה) 773/06/15 עיריית חיפה נגד נסים לוי,שמואל דורון לוי,איל לוי (8.12.2015); ע"א (חוזי מרכז) 27876-10-14 אליהו אביוב ואח' נ' טוביה לירון ואח' (25.03.2015); ת"א (שלום ת"א) 170088/09 שלמה ויאולט ואח' נ' גרין ויקטורין (14.11.2013); ע"א (מחוזי י-ם) 6596/05 לאה אמינוף ואח' נ' אלון מוסאיוף ואח' (01.03.2006) פסקה 4 .

השלישי – השינוי שנעשה בנסיבות העניין כן שינוי מהותי הוא . כשמטרת השכירות היא הפעלת עסק לחנות בגדים, כשבפועל מפעילים בשתיים מתוך החנויות תחנת מוניות ומשפצים את החנות השלישית לצורכי הפעלת בית קפה, דומה כי לא ניתן לומר כי השינוי אינו מהותי. ודוק: שינוי במטרת השכירות על פי הפסיקה הקיימת בסוגייה, אינו מוגבל לשינוי ממטרת עסק למגורים או להפך, ולעניין זה ראו את הפסיקה שהובאה לעיל.

בסעיף 131(6) לחוק נקבעה עילת פינוי נוספת, כדלקמן: "הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - להוציא השכרה למטרת ניהול של עסקי אירוח - והפיק מהשכרת המשנה ריווח בלתי הוגן בשים לב לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות העניין". אך התובעת לא ביססה טענה זו כדבעי. שכן, לא ברי מהם דמי השכירות שגבו הנתבעים 1 ו- 2 מהנתבעת 3, ולא הוכח מה היחס בינם לבין דמי השכירות על פי ההסכם. ברם, ולאור המסקנה אליה הגעתי לעיל, אין כל צורך בהוכחת עילה זו בענייננו.

הגנה מן הצדק:
הגם שהטענה לא הועלתה בכתב ההגנה ולא בתצהיר עדותו הראשית של הנתבע 1, ולמען הזהירות, אדון אף בטענה זו. ייאמר מייד, כי הנתבעים אינם זכאים להגנה מן הצדק. אבהיר את קביעתי.

מדובר בנתבעים שמעולם לא הפעיל חנות בגדים במושכר, חרף ההוראה המפורשת בהקשר זה בהסכם.

הנתבעים ניסו לייחס את כוונתם לשינוי מטרת השכירות למחדליה של העירייה – כך לטענתם – שהתמהמהה בסיום העבודות בסביבת החנויות, אלא שטענתם התבררה כמנותקת מהמציאות, לאחר שהוכח כי פנייתם לעיריי ה לשינוי מטרת השכירות נעשתה חמשה ימים בלבד לאחר חתימת ההסכם ומבלי שהפעילו במקום חנות בגדים כלשהי.

הנתבעים הפעילו במקום עסק אחר והכניסו לשתיים מתוך שלוש החנויות את הנתבעת 3, שאינה צד להסכם כלל, וזאת חרף ידיעתם כי העירייה לא נתנה את הסכמתה, לא לשינוי מטרת השכירות ולא לשיתוף צד ג' בהשכרת החנויות או חלק מהם.

הנתבעים נתבקשו לפעול להשגת האישורים הרלבנטיים לצורכי קבלת היתר לשינוי מטרת השכירות, אך הם הפגינו זלזול מופרז בעירייה ונהגו בחנויות מנהג של בעלים.

הנתבעים לא שילמו את דמי השכירות החודשיים המתחייבים על פי ההסכם (בעניין זה העירייה הודיעה כי תגיש תביעה לבית הדין המוסמך, בית הדין לשכירות). יודגש, כי חרף העלאת הטענה בכתב התביעה, הנתבעים לא טרחו להביא את ראיותיהם בדבר תשלום דמי השכירות. בחקירתו הנגדית נתבקש הנתבע 1 להראות ולו קבלה אחת על תשלום דמי שכירות לאחר חודש ינואר 2015, וזו הייתה תשובתו: "מאז שנפלתי אני לא זוכר אם שילמתי או לא שילמתי ועד מתי, אם לא שילמתי אני אשלם הכל עם ריבית והצמדה" (ראו: עמ' 10 לפרוט' ש' 1-4).

בהינתן כל האמור לעיל, בהינתן הגישה המצמצמת לחוק, ובהינתן העובדה כי ענייננו בבית עסק, וזאת להבדיל מבית מגורים – שהגישה בהקשרו יכולה להיות סלחנית יותר (ראו: רע"א 9134/10 אהרון נעים נ' בתיה ניסן ואח' (31.05.2011), שוכנעתי כי אין כל מקום ליתן לנתבעים סעד מן הצדק.

בבחינת למעלה מן הצורך אוסיף ואציין, כי במהלך ניהול ההליך ניתנו לנתבעים מספר הזדמנויות לתקן את ההפרות הנ"ל, אך בפועל הם לא עשו מאומה. אכן, בחודש יוני 2017 הציעו הנתבעים לשלם דמי שכירות ללא התקרה הקבועה בהסכם ובדין, וזאת מיום הפעלת תחנת המוניות במקום (ראו פרוטוקולי הדיונים מיום 26.6.2016 ומיום 1.6.2017), כש התובעת הסכימה למתן הזדמנות כאמור, אך חלפו למעלה משנתיים מאז ההצעות כאמור, מבלי ששולם כל תשלום ומבלי שנעשתה כל הסדרה מול העירייה.

מסקנתי אף מתיישבת עם הגישה שהותוותה בע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' ביירלס, פ"ד לח(2)159, בעמ' 163, לפיה נקבע כי: "מבית-משפט זה צריך, לדעתי, לצאת הקול, המזהיר את ציבור הדיירים המוגנים הזהר היטב, לבל יטעו לחשוב, שאם יפרו את התחייבויותיהם החוזיות לא יסתכנו סיכון של ממש שיפונו מן המושכר, אם בעל הבית בכלל יטרח לפתוח בהליך ממושך, יקר ומייגע של תביעת פינוי, נהפוך הוא, עליהם לדעת, כי בדרך כלל, בכפוף לחריגים מעטים בלבד (שהמקרה שבפנינו אינו נמנה עמם), תוסר מעליהם הגנת החוק"

לא זו אף זו, הנתבעים לא טענו ולא הוכיחו כי חנויות אלו הן מקור פרנסתן היחיד. הנתבעים לא טענו ולא הוכיחו כלל מהם הנזקים שייגרמו להם כתוצאה מהפינוי.

יוצא אם כן, כי נסיבות העניין אינן מצדיקות מתן סעד מן הצדק.

פיצול סעדים:
הבקשה למתן היתר לפיצול סעדים הועלתה אך ורק בשלב הסיכומים, אלא שהנתבעים לא העלו כל טענה כנגד הבקשה. משתיקתם של הנתבעים בהקשר זה, ניתן להסיק כי אין להם כל התנגדות למתן ההיתר כמבוקש.

אף לגופו של עניין, דומה כי דין הבקשה להתקבל, כפי שאפרט כעת.

תקנות 44 ו-45 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: התקנות), קובעות כי על תובע לכלול את כל הסעדים העומדים לרשותו בגין עילת תביעה ביסוד התובענה שהגיש, אלא אם כן קיבל היתר מבית המשפט לפצל את סעדיו.

ככלל, על התובע גם להעריך את היקף הסעד הכספי אותו הוא מבקש, ולשלם אגרה בהתאם (ת"א 279/00 אונקל הנדסה בטיחות ובדיקות בע"מ נ. יגאל גניאל (19.11.2000), זאת בין היתר, על מנת שלא לאפשר לתובע להטריד בעל הדין שכנגד פעם נוספת, ולו גם לבירור שאלה של סעדים כספיים (ראו למשל בש"א 15699/02 ט.ל. רהיטי תינוקות בע"מ נ' משכל בע"מ 04.06.2003) .

מנגד, לבית המשפט מסור שיקול הדעת כדי לערוך איזון בין האינטרסים העומדים בבסיס כלל השתק העילה לבין האינטרסים של התובע, העלולים להיפגע בנסיבות המקרה המסוים.

בענייננו, סבורני כי לתובעת אינטרס לגיטימי לפצל את הדיון שכן במועד בו הוגשה התביעה, התובעת לא יכלה לאמוד באופן סופי את הסעד הכספי ואסביר.
התביעה עניינה בפינוי הנתבעים מהחנויות עקב הפרת ההסכם בשינוי מטרת השכירות; באי תשלום דמי השכירות המוגנים (כשעניין זה יתברר בפני בית הדין לשכירות); באי תשלום דמי השכירות הראויים, בשיתוף צד זר להסכם בשכירות החנויות ובהמשך הפעלת העסק המנוגד למטרת השכירות על פי ההסכם וסירובם של הנתבעים לפנות את החנויות ואף בביצוע שינויים במושכר.
בנדון דנן, כל עוד הנתבעים נמצאים בחנויות, לא ניתן לשער את נזקה הסופי של התובעת. על כך יש להוסיף, כי משהוכח כי הנתבעים מחזיקים בחנויות שלא כדין ובניגוד להסכם, הרי שאת הנזקים בשל הפרה זו ניתן יהא לאמוד רק במועד בו יעזבו את החנות (דמי שכירות ראויים והעלויות הדרושות להשבת החנויות למצבן הקודם).

לאור כל האמור לעיל, ניתן לתובעת היתר לפיצול סעדים.

לסיכום

אני מקבלת את התביעה ומורה לנתבעים לפנות את החנויות מכל אדם היושב בחנויות מטעם מי מהנתבעים ומכל חפץ השייך למי מהנתבעים.

הפינוי ייעשה עד לא יאוחר מיום 5.1.2019.

הנתבעים, ביחד ולחוד, יישאו בהוצאות התובעת, וזאת בסך של 10,000 ₪ (סכום זה כולל שכ"ט עו"ד ואגרת בית משפט).
הסכום ישולם בתוך 30 ימים מהיום, אחרת יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ז חשוון תשע"ט, 05 נובמבר 2018, בהעדר הצדדים.