הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ת"א 35676-09-19

בפני
כבוד השופטת סיגלית מצא

התובע:

זאב הקמן, עו"ד

נגד

הנתבעים:

  1. יהודה לוי
  2. היצירה בים בע"מ
  3. יהודה לוי חברה לבינוי בע"מ

פסק דין
1. בפניי תביעה כספית לתשלום שכר טרחת עו"ד, פיצוי בגין נזק לא ממוני ומתן צו הצהרתי בדבר חיובי הנתבעים מכוח הסכמים שנכרתו בין הצדדים.
א - רקע: הצדדים, העובדות וההסכמים
א.1 – הצדדים ורקע
2. התובע הנו עו"ד במקצועו.
3. הנתבע 1 (להלן: "הנתבע") הנו יזם העוסק בייזום פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי באזור חיפה והקריות. הנתבע הוא המנכ"ל ובעל השליטה בנתבעות ( סעיף 2 לתצהיר הנתבע).
4. אין חולק כי בין הצדדים סוכם על שיתוף פעולה בפרויקטים שונים שיזמו הנתבעים או מי מטעמם לפינוי-בינוי במתחמים שונים בחיפה, קריית ים ונשר. בגדר כך סוכם כי התובע ייצג את הדיירים, יחתים אותם על הסכמתם לביצוע הפרויקט וילווה את הפרויקט מטעם הדיירים מול היזם. את היזם ייצגו עו"ד רמי סלנט ועו"ד אופיר כהן (עדות עו"ד רמי סלנט, עמ' 39, ש' 1-3; עדות הנתבע בעמ' 47, ש' 6-10).
5. הנתבע הנו המנהל ובעל המניות בקבוצת יהודה לוי. כעולה מעדות עדי הנתבעים, קבוצת יהודה לוי הנה בעל ת המניות בחברות שונות שהקים הנתבע, כאשר לכל פרויקט שיזמה הקבוצה הוקמה חברה ייעודית, ששמות רובן מהן "היצירה ..." ( עדות עו"ד רמי סלנט, עמ' 33, ש' 33 – עמ' 34, ש' 7; עדות הנתבע ב עמ' 41, ש' 10-11, ש' 20-21; עמ' 43, ש' 31 – עמ' 44, ש' 4).
התביעה שבפניי עוסקת בייזום פרויקטים במתחם ירושלים, מתחם ספיר, מתחם טרומן, מתחם נשר ומתחם לכיש. בהסכמים שצורפו לתצהיר התובע (נספחים 3, 4, 6 ו-9), "היזם" מוגדר כנתבעת 3 (יהודה לוי – חברה לבינוי בע"מ) "או חברה ייעודית בשם היצירה ....".
א.2 - מתחם ירושלים ומתחם ספיר
6. ביום 9.2.2017 נערכה בין התובע לנתבע פגישה, במסגרתה סוכם על שיתוף פעולה ביחס לשני פרויקטים שיזם הנתבע : תכנית פינוי בינוי במתחם ירושלים ותכנית פינוי בינוי במתחם ספיר. שני המתחמים מצויים בקרית ים.
7. לטענת התובע הוסכם בין הצדדים כי הנתבע או מי מטעמו ישלם לתובע שכר טרחה בגין ייצוג כל אחד מהדיירים במתחמים בסך 3,000 ₪ בצירוף מע"מ.
יצוין כבר עתה כי לטענת התובע בכתב תביעתו ובתצהירו , שכר הטרחה המוסכם ביחס למתחמי ירושלים וספיר (3,000 ₪ בצירוף מע"מ ) מתייחס להחתמת הדיירים על הסכמתם לביצוע פרויקט פינוי-בינוי (להלן: "החתמת הדיירים על הסכם פינוי-בינוי") בלבד. אשר לשאר רכיבי שכר הטרחה בגין ייצוג הדיירים מול היזם, טוען התובע, טרם סוכמה התמורה (סעיפים 12.1-12.2 לכתב התביעה; סעיף 9 לתצהיר התובע).

8. ביום 10.2.2017 שלח עו"ד רמי סלנט (המייצג את היזם) לתובע מכתב שכותרתו: "שכ"ט בגין החתמת הדיירים הקיימים מתחם ירושלים ומתחם ספיר, קריית ים" (להלן: "מכתב שכר הטרחה ביחס למתחם ירושלים וספיר" , המכתב צורף כנספח 2 לתצהיר התובע).
9. במכתב נכתב:
"הנני מתכבד להעלות על הכתב את אשר סוכם בפגישתנו ביום 9.2.2017, בה השתתף גם מר יהודה לוי, כדלקמן:
1. משרדי ביחד עם משרד אופיר כהן מחיפה יטפלו במכירת הדירות שיבנה יהודה לוי, באמצעות חברה מטעמו, במתחמים שבנדון.
2. במתחמים הנ"ל ישנן כ-600 דירות קיימות, ואתה התבקשת להחתים את הדיירים הקיימים על הסכמים לביצוע הפרויקטים של בינוי פינוי.
3. מתוך שכר הטרחה שנקבל בגין חוזי מכירת דירות היזם, הנני מתחייב, בשמי ובשם עו"ד אופיר כהן, להעביר אליך סך של 3,000 ₪ + מע"מ עבור כ"א מדירות הדיירים הקיימים, עבור עבודתך בהחתמתם, כלהלן:
3.1 כשיחלו מכירת דירות היזם, הרי שעם חתימת כל חוזה מכר, נעביר אליך 3,000 ₪ + מע"מ עד לסילוק מלוא שכר הטרחה המגיע לך כאמור.
4. כפי שסוכם ביננו, בתחילת השבוע תקבל את כל החומר הדרוש להחתמת הדיירים הקיימים, ותוכל לפנות אלי ו/או לעו"ד מריה ברוק ממשרדי בכל שאלה, לרבות קבלת הבהרות על נוסח החוזה, ערבויות וכו', וביחס נפתור כל בעיה שתתעורר."
10. לטענת התובע, מכתב שכר הטרחה ביחס למתחמי ירושלים וספיר אינם הסכם – אלא "ערבות מותנית" של עו"ד רמי סלנט ל התחייבות הנתבע לשלם לו שכר הטרחה, אשר תיכנס לתוקף רק אם ימומש הפרויקט (סעיף 13 לכתב התביעה; סעיף 10 לתצהיר התובע).
עוד טען התובע כי ביקש מהנתבע להתקשר עמו בהסכם שכר טרחה בכתב מספר פעמים. לדבריו, נענה כי מכתב עו"ד רמי סלנט מקבע את הסכמות הצדדים באופן מספק וכי הסכם מפורט עם היזם ייחתם בהמשך (סעיף 15 לכתב התביעה).
11. התובע התחיל להחתים את הדיירים במתחמי ירושלים וספיר על הסכמים לביצוע פרויקט פינוי-בינוי. כן החתים התובע את הדיירים על מסמך שכותרתו "הסכמה לייצוג פרויקט פינוי בינוי – מתחם ירושלים – ההסתדרות הנרייטה סולד ספר בעיר קריית ים", במסגרתו ייפו הדיירים את כוחו לנהל משא ומתן עם היזם, ללוות את בעלי הדירות עד לחתימת ההסכם עם היזם, ליתן ליווי משפטי של כל שלבי ביצוע ההסכם על-ידי היזם ועד לסיומו של הפרויקט לרבות: טיפול בהסכם ההתקשרות עם היזם, לנהל משא ומתן עם היזם לשם השגת נוסח הסכם סופי המבטיח את זכויות בעלי הדירות ובכלל זה קביעת הבטוחות המתאימות לשם הבטחת סיום בניית הדירות החדשות ומסירתן לידי בעלי הזכויות לרבות קביעת ערבויות בנקאיות, לפקח על דיווח העסקה לרשויות המס, ליתן ליווי משפטי במשך כל הליך הבנייה, לבדוק את מסמכי הליווי הבנקאי, לעקוב אחר רישום הערת אזהרה, לבדוק את הביטחונות שיועמדו במסגרת העסקה, להחזיק בנאמנות של ייפוי הכוח, הערבויות הבנקאיות ופוליסת הביטוח עד לסיום הפרויקט, לערוך בדיקה משפטית של המסמכים הנדרשים לתיקון רישום הבית המשותף ועוד ( המסמך צורף כנספח 1 לתצהיר התובע).
12. אשר לשכר הטרחה נקבע במסמך ההסכמה לליווי :
"4. שכר הטרחה בגין הליווי המשפטי בו יישא במלואו היזם [כך במקור – ס.מ.] .
5. היזם יישא בשכר הטרחה גם במצב בו נחתם הסכם ובוטל לאחר מכן (שכר טרחה אשר ישולם במקרה כאמור יהא בהתאם לטיפול המשפטי שניתן עד לאותו שלב בהתאם למועדים שייקבעו מול היזם). למען הסר ספק, מובהר כי אין באמור בהסכם זה לעיל ולהלן בכדי לחייב את בעלי הדירות בתשלום שכר הטרחה הנקוב בהסכם זה וכי בעלי הדירות לא יישאו בכל אחריות לכל סכום שלא ישולם בפועל על-ידי היזם, בין אם נחתם הסכם ההתקשרות עם היזם ובין אם לאו."
מסמך ההסכמה לליווי משפטי אינו נוקב בסכום שכר הטרחה , מועד התשלום או כל הוראות נוספות בענייננו. המסמך מוזכר בסעיף 2 להסכם הפינוי-בינוי שנכרת בין היזם לבין הדיירים כאחד הנספחים, המהווים חלק בלתי נפרד מההסכם.
13. לטענת התובע מקובל כי היזם הוא שנושא בשכר טרחת הדיירים, בגין השירותים המשפטיים שנותן להם עורך הדין בכל הנוגע לייצוגם מול היזם. עוד ציין התובע כי שלטונות המס קבעו כי התשלום שמשלם היזם לעורך הדין , המייצג את הדיירים בפרויקטים של פינוי בינוי , הנו תשלום בגין החזר הוצאות דיירים , וכי על היזם לצרף לשכר הטרחה את מרכיב המע"מ, המועבר על-ידי עורך הדין לשלטונות המס. בכתב התביעה התייחס התובע לשכר הטרחה שחבים לו הדיירים בגין החתמתם על הסכמתם לביצוע פרויקט פינוי בינוי כאל "הוצאות" שעל היזם – הנתבעים – לשלם לו (עדות התובע בעמ' 26, ש' 8-17) .
14. להשלמת התמונה יצוין כי לטענת התובע, הפרויקט במתחם ירושלים בטל ביום 14.2.2021, ארבע שנים ממועד חתימת ההסכם הראשון עם הדיירים במתחם, כקבוע בסעיף 4 להסכם הפינוי-בינוי המפרט את התנאים המתלים לכניסת ההסכם לתוקף, לרבות החתמת רוב נקוב של דיירי המתחם על הסכמי פינוי-בינוי תוך ארבע שנים (עמ' 21, ש' 11-13).
הנתבע העיד כי אין היתכנות לכל הפרויקטים בהם שיתפו הצדדים פעולה , למעט מתחמי ספיר וירושלים, הגם שדומה כי גם במתחמים אלה נוצל פוטנציאל החתמת הדיירים, בלא שהגיע לרף הנדרש (עמ' 50, ש' 27-33).
א.3 - מתחם טרומן
15. בחודש מאי 2018 הגיעו הצדדים להסכמה ביחס להרחבת ההסכמות אליהן הגיעו ביחס למתחם ירושלים ומתחם ספיר גם ביחס למתחם נוסף בו החלו הנתבעים או מי מטעמם ליזום תכנית פינוי בינוי - ב רחובות טרומן ושדה בוקר.
16. ביום 18.5.2018 התקשרו התובע ו"יהודה לוי מגדלים לבינוי בע"מ ומנהלה יהודה לוי ו/או כל חברה אחרת שתפעל מטעמו לביצוע פרויקט פינוי בינוי" בהסכם שכר טרחה המתייחס למתחם טרומן. בהסכם שכר הטרחה ביחס למתחם טרומן מוגדרת הנתבעת 3 או חברה מטעמה כ"יזם" והתובע כ"עורך הדין" ( ההסכם צורף כנספח 7 לתצהיר התובע, להלן: "הסכם שכר הטרחה ביחס למתחם טרומן").
17. ההסכם קובע כדלקמן:
"1. עורך הדין, או עו"ד שימונה לכך מטעמם, יחתים את בעלי הדירות המתגוררים ברחובות טרומן ושדה בוקר בקריית חיים – חיפה על חוזים בינם לבין היזם לביצוע פינוי בינוי ו/או תמ"א 38 וכך גם לגבי כל בנין נוסף שיצורף לפרויקט.
2. בפרויקט טרומן קיימות כ-400 דירות.
3. לצורך החתמת הדיירים, יעמיד היזם כוח אדם שיעבור בין הדיירים ויזמנם למשרד עורך הדין ו/או למשרד שיוקם על-ידי היזם באזור, לצורך קבלת הסבר על החוזה והחתמת הדיירים על חוזה בינם לבין היזם.
4. בגין הטיפול בהחתמת הדיירים שהנם בעלי זכויות בדירות הקיימות בפרויקט, ישלם היזם לעורך הדין שכ"ט בגובה של 3,000 ₪ בתוספת מע"מ לגבי כל דירה ודירה מדירות הדיירים הקיימים בפרויקט בגינם נחתם חוזה, כשסכום זה צמוד למדד.
5. שכר הטרחה ישולם על-ידי היזם לעורך הדין כאשר יחלו מכירות דירות היזם בפרויקט, באופן שעם כל חתימת חוזה מכר שיערך בדירות היזם, יקבל עורך הדין סך של 3,000 ₪ בתוספת מע"מ עד לסילוק מלא שכר הטרחה מגיע לעורך הדין בגין החתמת הדיירים.
6. על אף האמור בסעיף 5 לעיל, מוסכם בין הצדדים כי בעבור החתמת 200 חוזים בגין דירות הדיירות הקיימות בפרויקט טרומן, לבין היזם, יקבל עורך הדין את שכר הטרחה המגיע לו ממכירת דירות היזם בפרויקטים אחרים המבוצעים על-ידי היזם ברחובות ירושלים, הנרייטה סולד והסתדרות (להלן: 'מתחם ירושלים') ו/או ברחובות יוספטל וספיר (להלן: 'מתחם ספיר') בעיר קריית ים, ככל שמכירת דירות היזם במתחמים אלו יבוצעו בטרם תחל מכירת דירות היזם בפרויקט טרומן."
18. לטענת התובע העמידו הנתבעים לרשותו כוח אדם שסייע לתובע לקבוע פגישות עם הדיירים, בהתאם להסכם. דא עקא, לאחר זמן קצר, במהלכו החתים התובע שבעה דיירים בלבד , חדלו העובדים מטעמו של הנתבע לסייע לו. משכך, הפסיק לקיים פגישות עם דיירים במתחם (עמ' 20, ש' 12-15). טענה זו נתמכה במידה מסוימת בעדותה של גב' אירנה סקליאר (עמ' 11, ש' 1-9), הגם שגב' סקליאר העידה כי היא עצמה עבדה במתחמים ביוספטל וירושלים בלבד (עמ' 13, ש' 27-29).
19. עוד טען התובע כי לאחר שנכנס יזם נוסף למתחם, זנח הנתבע את הפרויקט וביקש כי החתמת הדיירים במתחם טרומן תופסק, וכך היה (עמ' 20, ש' 11-19) . בנוסף, בוטל ההסכם נוכח סעיף 4 להוראות ההסכם הפינוי-בינוי שנכרת בין היזם לבין הדיירים (עמ' 17, ש' 4-17; עמ' 19, ש' 32-25).
גם הנתבע מסכים כי הפרויקט במתחם טרומן לא צלח (נחתמו בו 7-8 חוזים בלבד, עמ' 50, ש' 16).
א.4 - מתחם נשר
20. לטענת התובע התבקש בחודש אוגוסט 2018 על-ידי מר צביקה גיטר, שארגן תכנית פינוי בינוי בדרך הטכניון בנשר , לבוא לאסיפת דיירים ולתת לדיירים הסבר אודות משמעות הפרויקט. בסיום האסיפה, טוען התובע, בחרו בו הדיירים לייצגם מול כל יזם שייבחר. התובע הציג בפני הנתבע את הפרויקט, וזה הודיע כי ישמח לבצעו. התובע המליץ לצביקה גיטר לבחור בנתבע כיזם הפרויקט. בעקבות כך זומנה אסיפת דיירים במהלכה הציג הנתבע את עצמו (פרוטוקול אסיפת הדיירים מיום 1.3.2019 צורף כנספח 11 לתצהיר התובע).
21. כן נחתם "הסכם בעניין בינוי פינוי" בין צבי גיטר לבין יהודה לוי חברה לבינוי בע"מ ו/או יהודה לוי ו/או כל חברה אחרת שתפעל מטעמו. בהסכם פורטו סכומים שישלם היזם למר צבי גיטר בגין החתמת דיירים במתחם. התשלום יבוצע במועד קבלת תמורת המכר בחשבון היזם לגבי כל דירה ודירה. עוד הוסכם היזם ישלם לצבי גיטר סכום נוסף לאחר אישור הפרויקט בוועדה המחוזית (ההסכם צורף כנספח 10א' לתצהיר התובע).
22. התובע מוסיף כי לאחר זמן מה החלו שתי דיירות במתחם לפעול להחלפתו ולהחלפת מר צבי גיטר באחרים, בטענה כי אלה מרמים אותם.
בין לבין החל יזם אחר לפעול במתחם והטיפול במתחם נזנח, הן על-ידי התובע והן על-ידי הנתבע.
א.5 - מתחם לכיש
23. לטענת התובע ביקש ממנו הנתבע בסוף אוגוסט 2018 לפעול להחתמת דיירים במתחם לכיש. לדבריו, אמר לו הנתבע כי רכש מגרש של חברת בזק הממוקם ברחו ב בלכיש בקרית ים, במטרה להעביר את מחסני העירייה ל מקום. בתמורה, כך אמר הנתבע לתובע לטענתו, יקבל הנתבע את ברכת ראש העיר ליזום והקמת שני בניינים ברחוב לכיש בפרויקט פינוי בינוי נוסף.
24. התובע מוסיף כי נערכו אספות דיירים במסגרתן הסביר לדיירים את מהות הפרויקט. הדיירים ביקשו לקיים אסיפה נוספת בנוכחות ראש העיר או מי מטעמו. הבקשה הועברה לנתבע , אולם פגישה כאמור לא זומנה עד היום.
א.6 – הסכם שכר הטרחה מינואר 2019
25. בתחילת שנת 2019, נוכח ריבוי הפרויקטים, ביקש התובע מהנתבע לקבל סכום חודשי של 15,000 ₪ בתוספת מע"מ, על חשבון "החזר הוצאות הדיירים". הנתבע הודיע לתובע כי יהא מוכן לשלם לו סכום שנתי בסך 100,000 ₪ בתוספת מע"מ, בחלוקה חודשית (8,333 ₪ לחודש בצירוף מע"מ), שישולם עד לסיום החתמת הדיירים בכל הפרויקטים, ויופחת מהתמורה לה יהא התובע זכאי בגין כל הסכם שיחתם בין הדיירים לבין היזם. בסופו של דבר הוסכם כי התשלום החודשי יועמד על סך 8,333 ₪ לחודש בתוספת מע"מ, וכי התמורה שישלם הנתבע לתובע בגין הסכם שייחתם בין היזם לדיירים תעמוד על 4,000 ₪ בצירוף מע"מ.
26. בשלב זה שלח עו"ד רמי סלנט לתובע מכתב מיום 22.1.2019 שכותרתו: "שכ"ט בגין החתמת הדיירים הקיימים מת חם ירושלים ומתחם ספיר קריית ים" (המכתב צורף כנספח 12 לתצהיר התובע).
וכך נאמר במכתב:
"בהמשך למכתבי מיום 10.2.2017 ולפגישתנו מיום 10.1.2019, הנני להודיעך כדלקמן:

  1. בגין כל חוזה נוסף שתחתים החל מיום 10.1.2019 תקבל 1,000 ₪ + מע"מ נוספים.
  2. החל משנת 2019, תקבל מהיזם סך של 100,000 ₪ + מע"מ לשנה, בתשלומים חודשיים שווים ורצופים, החל מחודש פברואר 19.
  3. בתום כל שנה תערך התחשבנות, לפי מפתח של 1,000 ₪ + מע"מ לכל חוזה חדש שתחתים, ואם יתברר שהחתמת מעל 100 חוזים חדשים, יוסיף לך היזם על סכום הבסיס את הסכום הנוסף המתבקש.
  4. התשלומים החודשיים של סכום הבסיס ישולמו עד להחתמת 70% של כל פרויקט חדש, והתוספת של 1,000 ₪ לכל החתמה מעבר ל-70%, תשולם מהמכירות של אותו פרויקט, כאמור במכתבי מיום 12.2.2017.
  5. פרט לאמור לעיל, מכתבי מיום 10.2.2017 תקף לגבי כל החוזים שנחתמו לגבי הפרויקטים שבנדון ולגבי כל החוזים שיחתמו בפרויקטים הנוספים שהתחלת לטפל בהם."
  6. לטענת התובע המכתב לוקה באי דיוקים רבים , אולם הוא לא התייחס לכך, שכן התייחס למכתב כאל "ערבות" נוספת שנתן לו עו"ד רמי סלנט ביחס להתחייבות היזם לשלם לו את שכר הטרחה המגיע לו.
  7. לאחר דברים אלה נחתם במהלך פברואר 2019 הסכם שכר טרחה בין התובע לבין "קבוצת יהודה לוי ו/או היצירה בים בע"מ (להלן: 'היזם') ו/או כל חברה אחרת מטעמם ....", הקובע כדלקמן (ההסכם צורף כנספח 13 לתצהיר התובע) :

"1. עורך הדין, או עו"ד שימונה לכך מטעמם, יחתים את בעלי הדירות (על חוזים בינם לבין היזם לביצוע פינוי בינוי ו/או תמ"א 38) המתגוררים ברחובות ירושלים, הסתדרות והנרייטה סולד ('מתחם ירושלים') ו/או ברחובות יוספטל וספיר (להלן: 'מתחם ספיר') ו/או ברחוב לכיש (להלן: 'מתחם לכיש') בעיר קריית ים.
ברחובות טרומן ושדה בוקר (להלן: 'מתחם טרומן') ו/או בחלקו המזרחי של רחוב מח"ל (להלן: 'מתחם מחל') בעיר חיפה;
ברחובות דרך הטכניון, מעלה הגיבורים, המצפה והמתמיד (להלן: 'מתחם בן דור') בעיר נשר;
וכן גם לגבי כל בניין נוסף שיצורף למתחמים הנ"ל ו/או פרויקט חדש במתחם נוסף בו ייצגו עורך הדין את הדיירים.
2. לצורך החתמת הדיירים, יעמיד היזם כוח אדם שיעבור בין הדיירים ויזמנם לפגישה עם עורך הדין, לצורך קבלת הסבר על החוזה והחתמת כל דייר המתגורר במתחמים אלו על חוזה לביצוע הפרויקט.
3. בהמשך להסכמות בין בעלי הדירות ועורך הדין בעניין החזר הוצאות הדיירים כשכר טרחה בפרויקטים אלה (להלן: 'ההוצאות') ישלם היזם לידי עורך הדין בגין כל החתמת חוזה בין הדיירים לבין היזם, הוצאות בסך של 4,000 ₪ צמוד למדד יוקר המחיה (להלן: 'המדד'), בתוספת סכום השווה לעלות המע"מ ביום התשלום בפועל, בכפוף להוראות ייפוי הכוח לעורך הדין עליו חתמו הדיירים, ובתנאי תשלום אלו;
3.1 החל מיום 1.1.2019 ועד לסיום החתמת בעלי הזכויות בדירות הקיימות בפרויקטים אלו, ישלם היזם לידי עורך הדין על חשבון החזר ההוצאות סך של 8,333 ₪ לחודש (להלן: 'ההחזר'), שיעודכן מדי 6 חודשים, בתוספת סכום השווה לעלות המע"מ המקובלת במועד התשלום, בתנאים של שוטף + 10 ימים, כאשר לאחר קבלתם, יעביר עורך הדין ליזם חשבונית מס.
3.2 במידה ועורך הדין יחתים למעלה מ-100 דיירים בכל שנה, ישלם היזם תשלום בתום השנה סכום נוסף בסך של 1,000 ₪ בתוספת סכום השווה לעלות המע"מ במועד התשלום, בגין כל חתימה שמעבר ל-100 חוזים בעניין ביצוע הפרויקטים.
3.3 יובהר כי לאחר שיוחתמו 70% מהדיירים בכל אחד מהפרו יקטים, לא תיחשב החתמת 30% הנותרים באותו פרויקט במניין ה-100 ותשלום ההחזר בגין 30% הנותרים יפסק וישולם במועד מכירת דירות היזם. עם כל חתימת חוזה מכר שייערך בדירות היזם באחד או יותר מהמתחמים הנ"ל, ישלים היזם לידי עורך הדין את יתרת התשלומים בגין הוצאות הדיירים כשכר טרחת עורך הדין מטעמם, כאמור בסעיף 3 לעיל, בניכוי התשלומים ששולמו על חשבון כאמור בסעיפים 3.1 ו-3.2 לעיל.
4. למען הסר ספק, תשלום על חשבון החזר שכר טרחת כאמור לעיל, ישולם גם בגין דירות המשתייכות לחברה משכנת ו/או לכל גורם ציבורי אחר, וכן לגבי כל דירה שהוחתמה על-ידי גורם אחר ומשתייכת לאחד מפרויקטים אלו, למעט עד 70 חתימות על חוזים שיבוצעו על-ידי עורך דין אביה לביא, במתחם ספיר ובמתחם טרומן, בגינן יקבל עורך הדין 3,000 ₪ צמודים למדד וחתימות אלו לא יחשבו במניין ה-100 כאמור לעיל.
5. במידה ויועברו זכויות היזם בכל מתחם ממתחמים אלו לגורם אחר, מתחייב היזם לדאוג כי מלוא החזר הוצאות שכר הטרחה המגיע לדיירים ישולם לעורך הדין בהתאם לאמור בהסכם זה."
29. ביום 24.2.2019 שילמה הנתבעת לתובע 8,333 ₪ (אישור בדבר ביצוע התשלום צורף כנספח 15 לתצהיר התובע) .
30. במכתב התובע לנתבע מיום 4.9.2019 (נספח 18א' לתצהיר התובע) ציין התובע כי פנייתו לקבל תוספת מע"מ לתשלום שבוצע ביום 24.2.2019 לא נענתה. אף דרישת התובע לקבל את התשלומים המגיעים לו בגין חודשים פברואר ומרץ מכוח הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 - לא נענתה.
31. במועד שלא הובהר, ככל הנראה תחילת חודש מאי 2019, נערכה פגישה בין הצדדים בקריית ים. במהלך הפגישה הבהיר הנתבע לתובע כי מאחר וחלק מהפרויקטים לא יצאו אל הפועל, הרי הוא מבטל את ההסכם. בעקבות כך נערכו, לבקשת התובע , שתי פגישות נוספות בנוכחות עו"ד רמי סלנט, ללא הועיל.
32. עוד טוען התובע כי ביום 20.6.2019 הודיע לו עו"ד רמי סלנט טלפונית כי ה נתבע אינו מתכוון לקיים את ההסכם (סעיף 33 לכתב התביעה).
33. משכך, שלח התובע לנתבע מכתב התראה מיום 23.6.2019 (מייל התובע מיום 23.6.2019 בו נכתב "מצ"ב מכתב דרישה לעמידה בהסכם ביננו" צורף כנספח 18 לתצהיר התובע). משזה לא נענה הוגשה התביעה ביום 15.9.2019.
ב - טענות הצדדים
ב.1 - טענות התובע
34. התובע אינו חולק על כך שהוסכם בין הצדדים כי שכר טרחתו בגין החתמת דיירים במתחמים ירושלים, ספיר וטרומן על הסכם פינוי-בינוי ישולם רק עם מכירת הדירות על-ידי היזם. דא עקא, לטענתו, ביטל הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 את ההסכמים הקודמים (עדות התובע בעמ' 20, ש' 1-6; עמ' 21, ש' 26-29; עמ' 26, ש' 19-21). הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 אינו מותנה. משכך, על הנתבעים להמשיך לשלם את שכר טרחתו מכוחו, למרות שהפרויקטים, ולמצער רובם, ככל הנראה לא יצאו לפועל (עדות התובע, עמ' 22, ש' 15-1; עמ' 21, ש' 30-35).
לטענת התובע חבים לו הנתבעים מכוח הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 שכר טרחה בגובה 4,000 ₪ בגין כל דירה לגביה החתים את הדיירים על הסכם פינוי-בינוי בכל אחד מהמתחמים. נכון להיום עומד סכום זה על סך 1 מש"ח (עמ' 20, ש' 22-27). בשלב זה, ועד לחתימת הסכמי מכר או ביטול הסכמי הפינוי-בינוי – על הנתבעים לשלם לו שכר טרחה עתי מכוח הסכם שכר הטרחה מינואר 2019.
35. עוד טוען התובע, כי לא ניתן לבטל את הסכם שכר הטרחה מינואר 2019, שכן מדובר בהסכם לטובת צד ג' – הם הדיירים שחתמו בפניו על ייפוי כוח. כאמור, הסכם זה חל, לטענת התובע, ביחס לכלל ההסכמים עליהם החתים את הדיירים, בכל המתחמים.
36. לפיכך, טוען התובע, יש להורות על אכיפת הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 וחיוב הנתבעים בתשלום התמורה המוסכמת, אשר במועד הגשת התביעה עמדה על 69,663.88 ₪ ( מכפלה של 8,333 ₪ בתוספת מע"מ במספר החודשים עד הגשת התביעה, ע' 15, ש' 3-6).
עוד עותר התובע למתן צו הצהרתי המורה לנתבעים להמשיך לשלם לו את התשלום העתי, בהתאם להסכם שכר הטרחה מינואר 2019.
37. כאמור, לטענת התובע הנו זכאי לשכר טרחה בסך 4,000 ₪ בצירוף מע"מ בגין כל אחד מההסכמים עליהם החתים את הדיירים בכל המתחמים. מאחר והמועד לתשלום שכר טרחה זה (ביטול ההסכמים מכוח סעיף 4 להסכם הפינוי-בינוי או הודעת הנתבעים או חתימת הדיירים על הסכם מכר מול היזם ) טרם הגיע במועד הגשת התביעה, עותר התובע למתן פסק דין הצהרתי לפיו על הנתבעים לשלם לו את שכר הטרחה המוסכם, גם אם לא יתממשו הפרויקטים או למצטער חלקם. לחלופין עותר התובע לפיצול סעדים , כך שיוכל לתבוע את שכר הטרחה לו הוא זכאי בגין החתמת הדיירים על הסכמי פינוי-בינוי (בניכוי הסכומים שישולמו לו מכוח הסכם שכר הטרחה מינואר 2019) בהמשך.
38. לטענת התובע, יש להורות, בנסיבות העניין, על הרמת מסך ההתאגדות ולחייב את הנתבע אישית, שכן הנתבע משחק בין חברות שבבעלותו, מערבב ביניהן ואינו שומר על אישיותה המשפטית הנפרדת של כל חברה וחברה.
39. עוד טוען התובע כי הפרת ההסכם על-ידי הנתבע גרמה לו לנזק לא ממוני, אותו העמיד על 50,000 ₪.
הסכום שננקב בכתב התביעה הנו 69,663.88 ₪.
ב.2 - טענות הנתבעים
40. לטענת הנתבעים, ההסכמים שנכרתו בין הצדדים (למעט הסכם שכר הטרחה מינואר 2019) הנם הסכמים שהתמורה על פיהם מותנית במימוש הפרויקט – כמקובל בפרויקטים מסוג זה . המועד בו יהא התובע זכאי לשכר טרחה בגין הסכמי פינוי-בינוי עליהם החתים דיירים במתחמים השונים יהיה המועד בו יחתמו הסכמי מכר בין הדיירים לבין היזם, ככל ויחתמו הסכמים כאמור. הנתבעים מסכימים כי נכון ל היום אין היתכנות לפרויקטים במתחמים, למעט מתחם ירושלים וספיר, הגם שדומה כי פוטנציאל החתמת הדיירים גם במתחמים אלה מוצתה. ככל והפרויקטים במתחמי ירושלים וספיר יתממשו, ישולם לתובע שכר טרח ה בגין החתמת הדיירים על הסכמי פינוי-בינוי כמוסכם.
41. עוד טוענים הנתבעים כי הפרקטיקה הנוהגת בפרויקטים מסוג זה היא של שכר טרחה מותנה. כך גם, טוענים הנתבעים, לא קיבלו ולא יקבלו עו"ד רמי סלנט ועו"ד אופיר כהן כל שכר טרחה בגין ייצוג היזם בפרויקטים, ככל ואלה לא יצא ו לפועל.
אשר על כן, בשלב זה, לא זכאי התובע לכל שכר טרחה בגין החתמת דיירים על הסכם פינוי בינוי.
42. אשר להסכם שכר הטרחה מינואר 2019, טוענים הנתבעים, הרי מדובר בהסכם פרוספקטיבי, שתחולתו מיום 1.1.2019 ואילך, כמצוין בו. עוד טוענים הנתבעים כי אף התובע הבין כך את ההסכם.
43. לטענת הנתבעים, בוטל הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 לאחר שהתברר כי המצג שהציג התובע, ועל בסיסו נכרת ההסכם, לפיו ההתקשרות בהסכם והבטחת שכר טרחה קבוע תאפשר לו להחתים דיירים על הסכמי פינוי-בינוי בפרויקטים נוספים במתחמים שונים, לרבות מח"ל, לכיש, בן דור וכן מתחמים נוספים בהם כבר החל להחתים דיירים, באופן מהיר ותכליתי, שיאפשר את קידום הפרויקטים והוצאתם אל הפועל – אינו נכון (סעיפים 46-48 לתצהיר הנתבע). בהקשר זה הפנו הנתבעים, בין השאר, לאסיפת הדיירים שהתקיימה ביום 1.3.2019 במתחם לכיש, במסגרתה התברר לנתבע כי , בניגוד למצ ג שהציג בפניו התובע, טרם ניתנה הסכמת הדיירים לייצוגם על- ידי התובע, ואף הובעה הסתייגות ליתן הסכמה כאמור (סעיפים 37 ו-39 לתצהיר הנתבע). ועוד, התובע לא הציג ולו חתימה של דייר אחד על הסכם פינוי בינוי במתחם לכיש או במתחם מח"ל (סעיפים 43-44 לתצהיר הנתבע).
משבוטל ההסכם כדין, לא זכאי התובע לשכר טרחה מכוחו.
44. אשר לתביעה לתשלום פיצויים בגין נזק לא ממוני, טוענים הנתבעים כי דינ ה דחייה על הסף, בשים לב לכך שלא שולמה אגרה בגין הסעד הכספי הנתבע. עוד טוענים הנתבעים כי דין התביעה להידחות לגופה, משלא הוכחה.
45. לבסוף, טוענים הנתבעים כי התובע לא הציג כל עילה להרמת מסך ההתאגדות בין הנתבעות או מי מהן לבין הנתבע.
ג - דיון והכרעה
ג.1 - הסכם שכר הטרחה מינואר 2019
46. כעולה מטענות הצדדים, אלה הפלוגתאות הטעונות הכרעה ביחס להסכם שכר הטרחה מינואר 2019:
א. האם מדובר בהסכם רטרואקטיבי או פרוספקטיבי (מיום 1.1.2019 ואילך) .
ב. האם ההסכם בוטל כדין ומתי.
ג. האם זכאי התובע לפיצויי קיום.
אדון בפלוגתאות אלה כסדרן, אולם תחילה למסגרת הנורמטיבית ביחס להסכם שכר טרחת עורך דין.
ביטול הסכם שכר טרחת עורך דין – המסגרת הנורמטיבית
47. הכלל הוא כי בהיעדר עילה חוקית, בחוזה או בדין, לביטול החוזה, הודעת צד למשנהו על התנערותו מהחוזה, ואף מתן הודעה בדבר "ביטולו" , מהוות הפרה של אותו חוזה. כך הדבר, גם אם פעל ה"מבטל" בתום לב ומתוך אמונה שהביטול נעשה כדין (לעניין זה ראו גבריאלה שלו, יהודה אדר, דיני חוזים - התרופות , התשס"ט, עמ' 544; עא 294/92‏ ‎ ‎חיה דרוק‎ ‎נ' אהרון אליאסיאן, פ''ד מז(3) 023).
48. עילה חוקית לביטול ההסכם יכולה להיות הוראה חוזית או הוראת דין. לעניין זה ראו שלו ואדר, עמ' 543-544, ה.ש. 10:
"יכול צד לחוזה לבטל אותו באורח חד צדדי, בהסתמכו על הוראות שבחוזה או על דין מרשה (דיספוזיטיבי) המזכה אותו לעשות כן. זוהי למעשה 'אופציה' שמעניק החוזה או הדין לצד לחוזה (או לשני הצדדים לו) להשתחרר ממנו על פי רצונו. זאת, בלא שהביטול יהיה תלוי בהכרח באירוע חיצוני מוגדר – כגון הפרת החוזה על-ידי הצד שכנגד, קיום פגם בכריתת החוזה, אי התקיימותו של תנאי מתלה או התקיימותו של תנאי מפסיק. ביטול מעין זה, אף שהוא חד צדדי, משקף את הסכמת הצדדים – האקטואלית או המיוחסת על-ידי הדין. לפיכך, ניתן לראות גם בו משום ביטול מוסכם של החוזה. "
לכלל זה חריגים.
49. אחד החריגים הוא הסכם שכר טרחת עורך דין. בכל הנוגע להסכם זה קבעה ה הלכה הפסוקה כי נוכח אופיו המיוחד, הרי מקום בו לא סוכם בין הצדדים אחרת, רשאי הלקוח לנתק את הקשר החוזי עם עורך דינו, תוך שהוא נדרש לשלם לעורך הדין שכר טרחה ראוי בלבד, בגין השירות שסופק לו עד לשלב זה (ע"א 136-92 ביניש-עדיאל - עורכי-דין נ' דניה סיבוס חברה לבניין בע"מ (5.10.1993) ).
לצד זאת, נקבע, כי חריג זה כפוף לחובת תום הלב שחב צד כלפי משנהו. משכך, אין מקום לאפשר ללקוח לנתק את הקשר עם עורך דינו ולהשתחרר מהחובה לשלם לו את שכר הטרחה הצפוי - רק מכיוון שקיבל הצעה מפתה יותר בעניין גובה שכר הטרחה (ע"א 8854-06 קורפו נ' סורוצקין (20.3.2008) ).
50. בפסק הדין שניתן בת"א (תל אביב-יפו) 2713-06 יחיאל, דרנס, קורן ושות' עורכי דין נ' מגדלי בארי שלמה המלך בע"מ (28.6.2011), סוכמה ההלכה כדלקמן:
"הלכת בייניש והלכת קורפו אינן סותרות זו את זו, כי אם משלימות זו את זו.
נותן השירותים המשפטיים אינו נתון לגחמת ליבו של המזמין ואינו צריך לדאוג לשאת חן וחסד לפניו מדי יום ביומו, שמא יפטרנו. אין עסקינן בזכות הדירה המתפרנסת מרגע לרגע, ואשר ניתן לבטלה בכל עת, לפי רצונו של מעניק הרשות. הסכם שכר טרחה אמנם איננו כתובה, אך עדיין אין הלקוח יכול להשליך את פרקליטו ברגע שימצא לעצמו הצעה מפתה יותר, בדמות פרקליט הגובה שכר טרחה נמוך יותר.
הפסקה חד צדדית של ההתקשרות מצד הלקוח יכולה להיעשות בהתקיים סיבה הוגנת מוכחת, למשל: החלטתו של המזמין שלא להתקשר בפרויקט בגינו הזמין את השירותים המשפטיים ולא לבצע כלל את העסקה אותה חשב לבצע; הפרויקט נכנס למבוי סתום ואינו רווחי; הפרקליט אינו מבצע את מלאכתו במיומנות הסבירה; וכן הלאה. אין מדובר ברשימה סגורה. תוכח סיבה שכזו - ייפרדו הצדדים לשלום, וישולם לפרקליט שכר ראוי בגין העבודה שביצע עד להתנתקות
לא תוכח סיבה הוגנת, כפי האמור לעיל, יזכה הפרקליט המודח לפיצויי קיום."
51. לעניין זה ראו גם פסק הדין בת"א (ראשל"צ) 25898-02-19‏ ‏ גלית ראצבי נ' עו"ד יגאל גולדשטיין (28.4.2021):
"הכלל הוא, כי אין לחייב את הלקוח להמשיך ולהיזקק לשירותי עורך הדין, והלקוח רשאי להפסיק את ההתקשרות בכל עת, ובלבד שעשה כן מסיבה הוגנת ובתום לב, ושיובטח תשלום שכר ראוי לעורך הדין עבור העבודה שכבר ביצע.
ואולם, כפי שנקבע בהלכת ביניש עדיאל, זהו הכלל מקום שבו לא הוסכם במפורש אחרת. אלא, שבענייננו, הוסכם במפורש אחרת. וכך נקבע בסעיפים 3.6-3.7 להסכם שכר הטרחה:
'3.6 הלקוח מתחייב לשלם את שכר הטרחה הנ"ל אף במקרה של פשרה; אם יחליט הלקוח להפסיק את טיפולו של עורך הדין בכל שלב עד לפני הדיון הראשון ו/או בהסכם פשרה ו/או שלום בית ישלם בכל מקרה הלקוח לעו"ד שכ"ט המוסכם לעיל.
3.7 אם יחליט הלקוח להפסיק את טיפולו של עוה"ד בכל שלב עד לפני הדיון הראשון ו/או בהסכם פשרה ו/או שלום בית ישלם בכל מקרה הלקוח לעו"ד שכ"ט המוסכם לעיל'.
בתי המשפט בערכאות הדיוניות התחבטו בשאלה אם יש ליתן תוקף לתנייה זו או דומות לה שנכללו בהסכמי שכר הטרחה בעניינים שנדונו בפניהם, והפסיקה בעניין זה היא מגוונת.
...
אף בספרות מלומדים הובעה לא אחת הדעה, כי סעיף כאמור בהסכם שכר הטרחה, הקובע שבכל מקרה ישולם שכר הטרחה במלואו, יהיו אשר יהיו עיתוי ונסיבות הפסקת ההתקשרות, אינו ראוי ואין לכבדו.
כך, בספרו, 'אתיקה בעריכת דין' (ההוצאה לאור של לשכת עורכי הדין תשס"א-2001) כתב השופט בדימוס פרופ' קלינג כלדקמן:
'אין לחייב את הלקוח בתשלום מלוא שכר הטרחה, אם טיפולו של עורך הדין יופסק לפני השלמתו. נראה שהוראה כזו תפסל בשל היותה נוגדת את תקנת הציבור, בפגעה בזכותו של הלקוח לבחור בעורך דין ולהחליפו שירצה בכך. בין עורך הדין ללקוחו קיימים כאמור יחסי אמון. עורך הדין חייב להעמיד בראש מעיניו את עניין הלקוח, תוך מניעת התחשבות בכל אינטרס אישי שלו. ללקוח צריך שיהא אמון מלא בפרקליטו. כאשר אמון זה מתערער, יש להעניק ללקוח את האפשרות להפסיק את הקשר עם עורך דינו, תוך מתן אפשרות מלאה לבחור פרקליט חדש, בלא שהדבר יגרור אחריו "סנקציה"...'
וכך כתבה המלומדת ד"ר לימור זר גוטמן, במאמרה 'הנאמנויות של עורך הדין' (מתוך: חובות אמון בדין הישראלי, בעריכת רות פלאטו שנער ויהושע (שוקי) שגב, תשע"ו – 2016):
'פעמים רבות ניצב מול עורך הדין לקוח שאינו בקי בחוזים ואולי זו גם הפעם הראשונה בחייו שהוא שוכר עורך דין ולכן אינו יודע מה צריך לכלול השירות המשפטי ולאילו הגנות הוא זכאי מכוח דיני החוזים וכללי האתיקה. לכן באה הנאמנות ללקוח ומרסנת נטייה זו והופכת את הסכם שכר הטרחה למאזן וגם למגן על הלקוח ...
בסיטואציה של הסכם שכר טרחה, בשונה מכל חוזה אחר, דיני החוזים לבדם אינם מכריעים אלא יש לשלב בהם גם כללי התנהגות המחייבים עורכי דין, ואלו, כפי שהסברתי לעיל, מבוססים על תפיסת צומת הנאמנויות השוות והמתנגשות המצריכות איזון. כך לדוגמא אילו חלו על הסכמי שכר טרחה רק דיני חוזים, הרי שכל עוד אין מצד עורך הדין הטעיה או עושק הוא יכול לגבות כל שכר אם הלקוח מסכים לכך. אלא שזה לא הכלל המחייב. לעורך דין מותר לגבות מלקוח רק שכר סביר. גם אם הלקוח הסכים לשכר המופרז, הוא יכול לאחר מכן לפנות ללשכת עורכי הדין ולדרוש החזר של השכר המופרז ששילם'.
נראה, אפוא, שיש לפרש את חובת תום הלב החלה על עורך הדין, בכל הנוגע לעמידתו על קיום הוראות הסכם שכר הטרחה ככתבו וכלשונו, גם בהתחשב בחובות המוטלות עליו מכוח דיני האתיקה.
מטעמים אלו אני סבורה כי אף בענייננו אין מקום לחייב את התובעת במלוא תשלום שכר הטרחה, ויש להשיב לה את הסכומים ששילמה מעבר לשכר שיש להגדירו כשכר ראוי עבור העבודה שבוצעה עד אותו שלב."
(ערעור שהוגש, ע"א (מחוזי מרכז) 59697-06-21, נמחק)
(לעניין זה ראו גם: ת"א (מחוזי ת"א) 9938-12-10 א. בן דור ושות' עו"ד נ' משכנות מוצא בירושלים בע"מ, פס' 83 (30.07.2017); ע"א 8934/17 ‏ אלי זהר - נאמן המכון לרפורמות מבניות בע"מ נ' החברה הכלכלית לראש העין בע"מ (17.3.2019) ; ת"א (מרכז) 59152-07-14‏ ‏ מנחם מנדי ווייס נ' קבוצת מבני אופיר בע"מ (3.7.2018))
52. עוד נקבע כי הסכם לתשלום שכר טרחת עורך דין הנו חוזה מסוג מיוחד (SUI GENERIS), אשר מן הראוי שייערך בכתב ( ע"א (ת"א) 3379/01, בן בכור נ' עו"ד רון אורי, מיום 5.4.2005; רע"א 4723/05 עו"ד לוי נ' ברוש, תק-על 2005(3) 3253).
53. ועוד, החובה לדאוג לעריכת חוזה שכר טרחה בכתב מוטלת בראש ובראשונה על כתפי עורך-הדין, שהרי השכלתו מק נה לו יתרון ברור על פני לקוחו. עורך הדין יודע את הדין, ובתוך כך את ההלכה המורה כי מן הראוי שעורכי-דין יקפידו על עריכת הסכמי שכר טרחה בכתב הכוללים את מלוא ההסדר המוסכם , לרבות שיעור שכר הטרחה, מועד תשלומו , מה יהא הדין אם יופסק הייצוג לפני סיום הטיפול בעניין שנמסר לטיפול עורך הדין או אם תשלומו מותנה בתוצאה. כנגזר מכך, במקרה של העדר הסכם שכר טרחה בכתב, יפעל הספק לרעת עורך הדין .
לעניין זה ראו דברי בית המשפט ב בת"א (מרכז) 59152-07-14‏ ‏ מנחם מנדי ווייס נ' קבוצת מבני אופיר בע"מ (3.7.2018) :
במקרה הנוכחי מדובר בהסכם לתשלום שכר טרחה שנכרת בין עורך דין ללקוחו, ולגביו ראוי להחיל כללי פרשנות ייחודיים. בגדר כללים אלו נמנית גם ההלכה שנקבעה על-ידי בית המשפט העליון אשר לפיה נטל ההוכחה והשכנוע בדבר קיומן של הסכמות קונקרטיות בין הצדדים מוטל על שכמו של עורך הדין. לכן, ככל שעורך הדין כשל בניסוח של הסכם שכר טרחה סדור הכולל כל ההסכמות הנטענות על ידו – יש לזקוף מחדל זה לחובתו (ע"א 9282/02 יכין דקל בע"מ נ' עו"ד יחיאל, פ"ד נח(5) 20 (2004) (להלן: "עניין יכין דקל"); ע"א 9648/16 אורהייטק GIS נ' חן אביטן משרד עורכי דין (28.2.2018) בפס' 39 לפסק דינו של כב' הש' אלרון). משכך, גם אם קיימת אי בהירות פרשנית לגבי נוסחם של סעיף 2.2 ושל סעיף 2.5 שבהסכם – הרי שיש לזקוף זאת לחובתו של התובע אשר על אף היותו עורך דין לא טרח לנסח הוראות אלה באופן התואם את ההסכמות הנטענות על ידו, ואף לא הוכיח קיומן של הסכמות שאינן מתיישבות עם לשון ההסכם.
ומכאן לענייננו.
האם הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 הנו הסכם רטרואקטיבי או פרוספקטיבי
54. בנסיבות העניין אני קובעת כי הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 הנו הסכם פרוספקטיבי. עוד אני קובעת כי התובע היה מודע לכך היטב. ואנמק.
א. סעיף 3.1 להסכם קובע: "החל מיום 1.1.2019 ועד לסיום החתמת בעלי הזכויות בדירות הקיימות בפרויקטים אלו, ישלם היזם ....". זאת ועוד, סעיפים 1 ו-2 להסכם מדברים בלשון עתיד.
דרך המלך בפרשנות הסכם היא פרשנות על פי לשונו, ובלבד וזו ברורה. לעניין זה ראו הסיפא לסעיף 15(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), הקובע כי "... אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש ההסכם בהתאם ללשונו".
בענייננו, לשון ההסכם ברורה וחד משמעית, ואיני רואה סיבה לפרש את ההסכם באופן החורג מאומד דעת הצדדים, כפי שבא לידי ביטוי בניסוח ההסכם.
לא מן המותר לציין בהקשר זה כי התובע היה, לכל הפחות, שותף לניסוח הסכם שכר הטרחה מינואר 2019.
ב. חיזוק לכך שאף התובע הבין כי זו הייתה כוונת הצדדים ניתן למצוא במכתבו מיום 4.9.2019 (נספח 18א ' לתצהירו, סעיף 2), שם כתב: "לאחר העברת טיוטות ותיקונים במייל, נחתם הסכם במחצית חודש פברואר 2019, שתחולתו רטרואקטיבית מיום 1.1.2019. לפיו תשלם לי בכל 10 לחודש סכום של 8,333 ₪ בתוספת סכום השווה למע"מ, בגין החודש שקדם לו."
איני מקבלת את טענת התובע בעדותו כי הזזת הפסיק במשפט כך שימוקם לאחר המילה " רטרואקטיבית" משנה את כל משמעות המשפט ( עדות התובע בעמ' 21, ש' 1-3). ראשית, המכתב נכתב על-ידי התובע, ובפועל אין פסיק לאחר המילה "רטרואקטיבית". שנית, אף לאחר הוספת פסיק אחרי המילה "רטרואקטיבית" – לא מצאתי כי משמעות המשפט, ובמיוחד הזיקה בין המילה "רטרואקטיבית" לבין התאריך – 1.1.2019, השתנו.
ג. חיזוק נוסף לכך שהתובע הבין כי זהו ההסכם ניתן למצוא במכתב עו"ד רמי סלנט לתובע מיום 22.1.2019, לפני חתימת ההסכם (נספח 12 לתצהיר התובע), שם נכתב (סעיף 2) "החל משנת 2019, תקבל מהיזם סך של 100,000 ₪ + מע"מ לשנה, בתשלומים חודשיים שווים ורצופים ... החל מחודש פברואר 2019." סעיף 5 להסכם הוסיף "פרט לאמור לעיל, מכתבי מיום 10.2.2017 תקף לגבי כל החוזים שנחתמו לגבי הפרויקטים שבנדון ולגבי כל החוזים שייחתמו בפרויקטים הנוספים שהתחלת לטפל בהם".
התובע לא מחה כנגד מכתב זה.
בעדותו הסביר התובע כי: "לא התייחסתי לזה כי אני יודע שנקבעה לנו פגישה לחתימת חוזה. היינו בשלבים של העברת טיוטות ביני לבין יהודה" (עמ' 25, ש' 31-32).
איני מקבלת הסבר זה, כמו את טענתו של התובע כי מכתב עו"ד רמי סלנט מהווה "ערבות מותנית " של שותף בפרויקט (עמ' 24, ש' 3-6). בשים לב לכך שההסכם נחתם לאחר מועד משלוח מכתבו של עו"ד סלנט, ומשעמד התובע על אומד דעת הנתבעים, כעולה ממכתב עו"ד רמי סלנט, כי תוקף ההסכם מיום 1.1.2019 ואילך ואין בו לפגוע בהסכמות הצדדים בעבר, ניתן היה לצפות כי יבהיר את הנקודה שבמחלוקת במסגרת ההסכם ומכל מקום חייב היה לעשות כן – מכוח חובת תום הלב בה הוא חב כלפי הצד עמו התקשר בהסכם .
זאת לא עשה, ואין זאת אלא משום שלא מדובר בנקודה שבמחלוקת, באשר התובע הבין היטב, כמו הנתבעים, כי מדובר בהסכם פרוספקטיבי, אשר תחולתו מיום 1.1.2019 ואילך, כאשר המילה "רטרואקטיבי" מתייחסת לפער הזמנים בין מועד החתימה על ההסכם (אמצע פברואר 2019) לבין מועד תחילת תוקפו של ההסכם (1.1.2019).
האם בוטל ההסכם ומתי
55. סעיף 8 לחוק התרופות קובע לעניין דרך הביטול כי:
"ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7(ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה – תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה".
סעיף 8 לחוק התרופות אינו מחייב כי הודעת הביטול תינתן בכתב דווקא.
56. כפי שנקבע, לא די בהתנהגות המעידה על כך שנפגע החליט להסתלק מהחוזה, אלא נדרשת הודעת ביטול חד-משמעית (גבריאלה שלו, החוזה וביטולו – הערות בשולי הצעת חוק דיני החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשכ"ט-1969, משפטים ב', תש"ל-תשל"א, עמ' 662). אכן, " סעיף 8 ל חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, אינו מגביל במפורש את נוסח הודעת הביטול, על הודעה כזאת להבהיר לצד השני באופן חד משמעי, כי הנפגע בחר להשתמש בזכותו לבטל את החוזה באופן סופי ומוחלט" (ע"א 294/92‏ ‎ ‎חיה דרוק‎ ‎נ' אהרון אליאסיאן, פ''ד מז(3) 023). גם הגשת תביעה עשויה להוות הודעת ביטול, ובלבד שהתובע הבהיר כי ויתר על רצונו בקיום החוזה, כי הוא מתנער ממנו, וכי מבחינתו הוא בטל ומבו טל (ע"א 3172/15 ‏ ‏ עופרה שלו נ' תמרה זיגר (15.6.2017) ; ע"א 3172/15 ‏ עופרה שלו נ' תמרה זיגר (11.8.2010)).
ומכאן לענייננו.
57. במכתב מיום 4.9.2019 טען התובע כי בפגישה שהתקיימה בין הצדדים במאי 2019 מסר לו הנתבע כי "אין בכוונתו לעמוד בהסכם וכי הוא מבוטל" (סעיף 6 למכתב, נספח 20 לכתב התביעה). בכתב התביעה הוסיף התובע כי ביום 20.6.2019 הודיע לו עו"ד רמי סלנט טלפונית, כי הנתבע אינו מתכוון לקיים את ההסכם (סעיף 33 לכתב התביעה).
58. אף בעדותו הודה התובע בכך שהנתבע הודי ע לו במהלך הפגישה שנערכה במאי 2019 כי "מבחינתו" ההסכם מבוטל , גם אם התובע דחה הודעה זו שכן לדעתו הביטול אינו כדין:
"ש. האם זה נכון שיהודה הודיע לך בתחילת חודש מאי שהוא מבטל את ההסכם מפברואר 19 וחוזרים למתכונת של ההסכמים הקודמים?
ת. הוא לא הודיע לי, אני הבנתי שהוא לא מתכוון לעמוד בהסכם.
ש. מפנה לנספח 18א' בתצהירך – סעיף 6. האם מדובר בטעות?
ת. מבחינתו הוא מבוטל.
ש. הוא הודיע לך את זה.
ת. הוא לא הודיע לי. אני לא טענתי שהוא הודיע לי. ביטול הסכם צריך להיות בכתב ולא ככה ...." (עמ' 28, ש' 11-17)
59. בנסיבות אלה דומני כי ההודעה עומדת בדרישות הדין ביחס למתן הודעה על ביטול הסכם. מהראיות שהוצגו עולה כי התובע היה מודע היטב להחלטתו של הנתבע לבטל את הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 במאי 2019, הודעה עליה חזר ב"כ הנתבע, עו"ד רמי סלנט, בשיחה טלפונית מיום 20.6.2019. לכך יש להוסיף את מחדל הנתבעים לקיים את ההסכם מחודש פברואר 2019 – שהרי אין חולק כי למעט התשלום בסך 8,333 ₪ שהועבר לתובע ביום 24.2.2019, לא שולמו לתובע סכומים נוספים בגין חודשים פברואר, מרץ ואפריל בהתאם לקבוע בהסכם . אין בכך שהתובע סירב לקבל הודעה זו בכדי למעט מתוקפה. כאמור, ההודעה אף אינה מחויבת להיות בכתב, ובלבד שניתנה באופן ברור וחד משמעי.
60. אף איני מקבלת את טענת התובע כ י הנתבע לא היה רשאי לבטל את הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 שכן מדובר בהסכם לטובת צד ג'. זכות הדיירים כי היזם ישא בתשלום שכר טרחת עורך דין בגין ייצוגם עוגנה בהסכ ם הליווי המשפטי שנכרת בינם לבין התובע ולא בהסכם שנכרת בין התובע לבין היזם – אשר הנו הסכם מותנה . ועוד, התחייבות היזם לשלם לתובע שכר טרחה בגין ייצוג הדיירים עוגנה בהסכמים קודמים. משכך, אין בביטול הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 בכדי לפגוע בצדדי ג'.
יתר על כן, טענת התובע כי הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 מתייחס לשכר טרחה שישלם היזם לתובע בגין החתמת הדיירים על הסכמי פינוי-בינוי בלבד, עומדת בסתירה לטענתו כי מדובר בהסכם לטובת צד ג'. בכל הנוגע להחתמת הדיירים על הסכם פינוי-בינוי, ולטענת התובע בכתב תביעתו זוהי הפעולה היחידה בגינה הוסכם בין הצדדים על תשלום שכר טרחה בשלב זה , אין הדיירים חבים לתובע שכר טרחה מכוח הסכם הליווי המשפטי עליו חתמו לטובתו (נספח א' לתצהירו) – ומשכך, ממילא, אין בביטולו בכדי לפגוע בזכויותיהם.
61. האסמכתאות אותן הביא התובע בסיכומיו אך מחזקות את המסקנה כי הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 אינו הסכם לטובת צד ג', באשר בענייננו טוען התובע לעילת תביעה אישית שלו נגד הנתבעים. הדיירים אינם שותפים לעילה זו (תשלום שכר טרחה מהנתבעים), כפי שניתן היה לצפות לו היה מדובר בהסכם לצד ג'.
לעניין זה ראו גבריאלה שלו, דיני חוזים (מהדורה שנייה), עמ' 430-431, המצוטט בסעיף 24.2 לסיכומי התובע שם נקבע: "כאשר הצד לחוזה, ורק הוא יכול לתבוע את משנהו לקיום ה חיוב, החוזה הנדון איננו חוזה אמתי לטובת אדם שלישי ..." וכן דברי בית המשפט בע"א 253/82 ד"ר דן חושי נגד הטכניון – מכון טכנולוגי לישראל, פ"ד לח (1) 640, 643-644, שם נקבע: "לא די בכך, כי הלכה למעשה יש בו בחוזה כדי להטיב עם צד שלישי. תנאי הוא לתחולתו של סעיף 34 לחוק החוזים (כחלק כללי), כי על פי פירושו הנכון של החוזה משתמעת ממנו (במפורש או מכללא) הכוונה להעניק לצד השלישי זכות ולהטיל במקביל לכך על בעלי החוזה חובה ...".
בענייננו, כעולה מעדות התובע, הדיירים לא היו מודעים להסכמי שכר הטרחה שנכרתו בין התובע לבין היזם ואלה לא עניינו אותם כלל (עמ' 23, ש' 6-15; עמ' 26, ש' 24-25).
62. למעלה מן הדרוש אציין כי אני דוחה אף את טענת התובע כי "חוזה חדש מבטל הסכם ישן" (עמ' 16, ש' 23-24; עמ' 20, ש' 3-4; ש' 27). גם כאן, די להפנות לאסמכתאות אליהן הפנה התובע בסיכומיו ובסיכומי התשובה. אכן, הסכם חדש עשוי לבטל הסכם ישן, אף מכללא, אולם זאת מקום בו ההסכם "השני חופף בכל העניינים את הראשון או כאשר שניהם אינם יכולים לדור בכפיפה אחת מחמת שינויים הכלולים במסמך המאוחר והיורדים לשורשו של העניין" (ע"א 420/65 פולק נ' בראז, פ"ד כ(1) 501, 504, צוטט בת"א 38251/04 (תל אביב יפו) יורם כסלו נגד גראד גראד (30.7.2006) , סעיף 5 לפסק הדין והאסמכתאות המובאות שם; רעא 7208/93‏ ‎ ‎מאיר וייסגלס‎ ‎נ' מירה וייסגלס, פ''ד מח(4) 529).
63. כפי שקבעתי, הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 חל מיום 1.1.2019 ואילך. מכאן כי ההסכם אינו חופף מבחינת תקופתו את ההסכמים הקודמים. די בכך להביא לדחיית הטענה כי הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 ביטל מכללא את ההסכמים הקודמים. זאת ועוד, טענת התובע כי הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 ביטל את ההסכמים הקודמים עומדת בסתירה לטענתו כי ההסכמים הקודמים התייחסו לשכר טרחה בגין החתמת הדיירים על הסכמי פינוי-בינוי בלבד (להבדיל מכלל "הוצאות" או שכר טרחת הדיירים בגין ביצוע הפרויקט, כעולה מהוראות הסכם שכר הטרחה מינואר 2019). לא זו אף זו, טענה זו עומדת אף היא בסתירה לאמור במכתב עו"ד רמי סלנט מיום 22.1.2019 (נספח 12 לתצהיר התובע), לפיו "פרט לאמור לעיל, מכתבי מיום 10.2.2017 תקף לגבי כל החוזים שנחתמו לגבי הפרויקטים שבנדון ולגבי כל החוזים שיחתמו בפרויקטים הנוספים שהתחלת לטפל בהם." גם כאן, לו סבר התובע כי האמור במכתב עו"ד רמי סלנט אינו תואם את אומד דעתו ביחס להסכם שכר הטרחה מינואר 2019, לרבות תחולתו, מחויב היה, ולו מכוח חובת תום הלב, להבהיר את הדבר במסגרת ההסכם (אשר התובע היה, לכל הפחות, שותף לניסוחו).
64. בנסיבות העניין, לא מצאתי כי ביטול ההסכם על-ידי הנתבעים לוקה בחוסר תום לב. אף אם בוטל הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 בשל הבנת הנתבעים כי אין כדאיות לפרויקטים – ואין זה משנה אם תובנה זו מעוגנת בהטעייתם על-ידי התובע או בנסיבות אחרות – אין בכך להביא לכרס ום בזכותם לבטל את הסכם שכר הטרחה.
משכך, אני קובעת כי הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 בוטל כדין.
האם זכאי התובע לפיצויי קיום
65. משמדובר בהסכם לתשלום שכר טרחה ו משקבעתי כי הודעת הביטול אינה נגועה בחוסר תום לב, זכאים היו הנתבעים לבטלו . משכך, הביטול הנו כדין ואינו עולה כדי הפרה של ההסכם , המזכה את הנפגע בסעד של אכיפה.
66. משקבעתי כי הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 בוטל כדין, התביעה למתן סעד המורה לנתבעים להמשיך לשלם לתובע מכוחו – נדחית.
67. יחד עם זאת, חבים הנתבעים לשלם לתובע את שכר הטרחה בהתאם להסכם, עד לביטולו בחודש מאי 2019:
א. ינואר 2019 – מע"מ על הסכום ששולם 8,333 ₪ ;
ב. פברואר 2019 – 8,333 ₪ בצירוף מע"מ ;
ג. מרץ 2019 – 8,333 ₪ בצירוף מע"מ ;
ד. אפריל 2019 – 8,333 ₪ בצירוף מע"מ ;
ה. מאי 2019 – 8,333 ₪ בצירוף מע"מ .
סך הכל – 40,415 ₪.
ג.2 - פיצוי בגין נזק לא ממוני
68. התובע עותר לפיצוי בגין נזק לא ממוני בסך 50,000 ₪.
צודקים הנתבעים בטענתם כי משלא כימת התובע את סכום הפיצויים הנתבעים בגין ראש נזק זה (50,000 ₪) ומשלא שילם בגינו אגר ת בית משפט – דין התביעה בראש נזק זה להידחות על הסף.
69. כשנשאל התובע מדוע לא כימת את תביעתו בראש נזק זה ולא שילם בגינו אגרה אמר "כשבאתי לשלם את האגרה זה מה שאמרו לי לשלם ..." (עמ' 15, ש' 15-17).
אינני מקבלת את טענת התובע כי מדובר בטעות של המזכירות. על התובע היה לכמת נזקיו ולציין בכותרת כתב התביעה את הסכום הנתבע. מסכום זה נגזרה האגרה בגינה חויב על-ידי המזכירות. לא חלה על המזכירות חובה לפשפש בנבכיו של כתב התביעה ולבדוק האם קיימים ראשי נזק שלא כומתו על-ידי התובע. מכאן כי מדובר בטעות של התובע ולא של המזכירות.
70. עוד צודקים הנתבעים בטענתם כי דין התביעה לפיצויים בראש נזק זה להידחות אף לגופה, משלא הוכחה עוגמת הנפש שנגרמה לתובע בגין ביטול הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 – מעבר לעגמת הנפש המתבקשת שח ש עורך דין עת מבטל לקוח הסכם שכר טרחת עורך דין.
עוגמת הנפש שנגרמה לתובע בשל תלונה שהגיש כנגדו אחד הדיירים נוכח אי המצאת עותק של הסכם הפינוי-בינוי עליו החתים התובע את הוריו של המתלונן ביום 12.1.2019 - אינה קשורה לביטול ההסכם. זאת ועוד, התלונה הוגשה ביום 1.8.2019 (נספח 26 לתצהיר התובע) ונטען בה כי ממועד החתמת הורי המתלונן על ההסכם פנה המתלונן לתובע שוב ושוב בבקשה להמצאת עותק מההסכם החתום . התובע אמנם צירף פניות כלליות לנתבע ביחס ל"העברת העתקי חוזים המיועדים לדיירים" בשולי מיילים מיום 24.6.2019 ו-11.7.2019 וכן תכתובת WhatsApp מיום 23.8.2019 (נספחים 19-21 לתצהיר התובע), אולם התובע לא הסביר מדוע לא המציא להורי המתלונן העתק חתום מההסכם לפני שהועברו ההסכמים ממשרדי הנתבעים בקרית ים ביום 24.6.2019.
ג.3 - סעד הצהרתי בדבר זכאות התובע לשכר טרחה בגין החתמת דיירים על הסכם פינוי בינוי
71. כעולה מכתב התביעה ומעדות התובע, אין הוא חולק על טענת הנתבעים כי עד להתקשרות הצדדים בהסכם שכר הטרחה מינואר 2019, הוסכם כי שכר הטרחה ישולם במועד חתימת הדיירים על הסכמי מכר מול היזם (עמ' 20, ש' 1-4) . דא עקא, לטענת התובע הסכ מים אלה בוטלו והוחלפו על-ידי הסכם שכר הטרחה מינואר 2019.
לעניין זה ראו עדותו:
"ש. אני מפנה להסכמה בנספח 7, לפיה אם הפרויקט לא יצא לפועל אתה לא זכאי כלל לשכר טרחה?
ת. זה היה נכון עד ינואר 19." (עמ' 20, ש' 5-6)
72. משקבעתי כי הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 בוטל כדין, כי תוקפו היה מיום 1.1.2019 ואילך, כי לא ביטל את ההסכמים הקודמים, ומשאין מחלוקת בין הצדדים כי בהתאם להסכמים הקודמים מועד התשלום הנו מועד כריתת הסכם המכר בין הדיירים לבין היזם, ברי כי אין התובע זכאי היום לשכר הטרחה המוסכם.
73. דא עקא, טוען התובע כי גם אם לא יצאו הפרויקטים לפועל, ובהקשר לחוסר ההיתכנות של הפרויקטים, ולמצער רובם המכריע , דומה כי אין מחלוקת בין הצדדים, על הנתבעים לשלם לו את שכר הטרחה המוסכם. עוד טוען התובע כי המועד לביצוע תשלום שכר הטרחה , ככל ולא יצאו הפרויקטים לפועל, הוא מועד ביטולם מכוח סעיף 4 להסכם הפינוי-בינוי עליו חתמו הדיירים.
74. אכן, סעיף 4 להסכם הפינוי-בינוי, שכותרתו "התנאי המתלה", קובע כי תוקפו של ההסכם כפוף ומותלה בקיומם של התנאים שפורטו בסעיפי המשנה, לרבות חתימה של רוב הדיירים על הסכמי פינוי בינוי (חמישים אחוז תוך 24 חודשים ממועד חתימת ההסכם הראשון בפרויקט, 20% תוך שנה נוספת והיתרה תוך שנה נוספת) ואישור תכנית פינוי-בינוי על-ידי מוסדות התכנון לא יאוחר מתום שישים חודשים ממועד חתימת 80% מבעלי הזכויות במתחם על הסכמי פינוי-בינוי (סעיף 4.1 להסכם הפינוי-בינוי). סעיף 4.2 להסכם הפינוי בינוי קובע כי ככל ולא יתקיים התנאי המתלה, ייחשב ההסכם כמבוטל. סעיף 4.3 להסכם מוסיף כי במקרה של ביטול לא תהיה לכל צד טענה כלפי משנהו, בכפוף לביטול כל הערת אזהרה שנרשמה על זכויות הדיירים לטובת היזם.
כדברי התובע בעדותו :
"מאחר שחלף המועד של 4 שנים שמאפשר ליזם להשיג את החוזה ו-80% חתימות, על פי סעיף 4 ההסכם בטל. מרגע שההסכם בטל זה אומר שמה שנחתם עד היום זה סך כל הכספים שהוא צריך לשלם לי. נכון להיום זה עומד על סך של 1,000,000 ₪." (עמ' 20, ש' 20-24; עמ' 21, ש' 8-13)
75. משכך, עותר התובע למתן פסק דין הצהרתי הקובע כי הנו זכאי לשכר הטרחה המוסכם גם אם לא יצאו הפרויקטים לפועל.
אומר מיד, איני מקבלת טענה זו.
76. אין מחלוקת בין הצדדים כי הסכמי שכר הטרחה הותנ ו בחתימת הדיירים על הסכמי מכר עם היזם. אמנם, הלכה היא כי כאשר מדובר בשכר מותנה - יש לתת לכך ביטוי מפורש ו מראש בהסכם שבין הצדדים ( ע"א 136/92‏ ביניש-עדיאל - עורכי-דין‎ ‎נ' דניה סיבוס חברה לבנין בע"מ, פ''ד מז(5) 114). ואולם, דומני כי בנסיבות העניין יש בהסכמת הצדדים כי שכר הטרחה לו יהא זכאי התובע ישולם מתוך התמורה שישלמו הדיירים ליזם לאחר שיחתמו על הסכמי מכר , כמו גם התניה ברורה של תוקפו של הסכם הפינוי-בינו י (כמפורט בסעיף 4 לו) – בכדי לעמוד בתנאי זה. זאת ועוד, ככל ולא מדובר בשכר טרחה מותנה – אין כל סיבה לדחות את מועד תשלומו, שהרי העילה לתשלום (החתמת הדיירים על הסכמי פינוי-בינוי) הושלמה זה מכבר. אין כל היגיון בדחיית מועד תשלום שכר הטרחה למועד חתימת הדיירים על הסכמי מכר אם אין זיקה בין חתימתם כאמור לבין התגבשות העילה לתשלום שכר טרחה. דברים אלה מקבלים משנה תוקף נוכח טענת התובע כי שכר הטרחה המוסכם מתייחס להחתמת הדיירים על הסכם הפינוי-בינוי בלבד, בעוד ביחס לשאר רכיבי שכר טרחת הדיירים טרם הגיעו הצדדים להסכמות.
77. לא הוצגה כל ראיה בדבר הסכמות אליהן הגיעו הצדדים ביחס לזכות של התובע לקבל שכר טרחה מקום בו לא יצא הפרויקט לפועל והדיירים לא יחתמו על הסכמי מכר מול היזם. הן מכתב עו"ד רמי סלנט מיום 10.2.2017 (נספח 2 לתצהיר התובע) ו הן ההסכם מיום 18.5.2018 ביחס למתחם טרומן (נספח 7 לתצהיר התובע) אינם מתייחסים לנסיבות כאלה.
התובע אף לא טען כי קיימת הסכמה כאמור.
78. כאמור, החובה לנסח את הסכמות הצדדים במסגרת הסכם בכתב היא חובתו של עורך הדין. אין בכך שהלקוח מיוצג בכדי למעט מחובתו של עורך הדין לנסח הסכם המבהיר את זכויות וחובות הצדדים בצורה ברורה ומקיפה, תוך התייחסות לכלל הנסיבות הרלבנטיות. עוד נקבע, כאמור, כי היעדר הסכם כאמור, ייזקף לחובת עורך הדין.
79. זאת ועוד, כפי שפורט מעלה, הסכם הליווי המשפטי עליו חתמו הדיירים לטובת התובע (נספח 1 לתצהיר התובע) התייחס למילוי מגוון מטלות שנטל על עצמו התובע בכל הנוגע לייצוגם מול היזם, במהלך כל חיי הפרויקט. איני מקבלת את טענת התובע בכתב תביעתו כי שכר הטרחה בסך 3,000-4,000 ₪ מתייחס רק להחתמת הדיירים על הסכם הפינוי-בינוי. טענה זו עומדת בסתירה לטענתו הנוספת של התובע כי הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 (שלטענת התובע החליף את ההסכמים הקודמים ונוסח, לכל הפחות, בשיתוף התובע) מתייחס לכלל שכר הטרחה לו יהיה זכאי התובע בגין ייצוג הדיירים מול היזם ("הוצאות"). טענה זו עומדת אף בסתירה לטענתו כי הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 הנו הסכם לטובת צד ג' (הדיירים), שהרי רכיבי שכר הטרחה המפורטים בהסכם הייצוג המשפטי (נספח א' לתצהיר התובע) מתייחסים לייצוג הדיירים במהלך חיי הפרויקט מול היזם, ולא להחתמתם על הסכם הפינוי-בינוי. די בכך להביא לדחיית הטענה.
80. משכך, אני קובעת כי הסכם שכר הטרחה שנכרת בין הצדדים ביחס לשכר טרחה שישולם לתובע בגין החתמת הדיירים במתחמים השונים על הסכמי פינוי-בינוי הינו הסכם מותנה.
81. כנגזר מכך, התביעה למתן סעד הצהרתי בדבר זכאות התובע למלוא שכר הטרחה המוסכם בגין כל הסכמי הפינוי-בינוי עליהם החתים דיירים, גם מקום בו לא ייחתמו הסכמי מכר בין הדיירים או חלקם לבין ה יזם – נדחית.
82. דין הטענה דחיה אף נוכח היותה כרוכה בעשיית עושר ולא במשפט, נוכח קביעתי כי שכר הטרחה המוסכם התייחס לכלל רכיבי ייצוג הדיירים ולא להחתמתם על הסכמי הפינוי-בינוי בלבד.
83. יחד עם זאת, אין בכך שהסכם שכר הטרחה הנו הסכם מותנה בכדי לייתר סעדים אחרים שעומדים לזכות התובע, גם אם לא ייחתמו הסכמי מכר בין הדיירים או חלקם לבין היזם, כגון תשלום שכר ראוי בגין עבודה שבצע התובע בפועל עבור הנתבעות.
84. התשובה לשאלה האם הסכם שכר הטרחה שלל את תחולתו של סעיף 46 לחוק החוזים תלויה בכוונת הצדדים, אמתית או משוערת (ראו ע״א 136/92 ביניש-עדיאל – עורכי-דין נ׳ דניה סיבוס חברה לבניין בע״מ, פ״ד מז(5) 114 (1993); ע״א 9282/02 יכין חקל בע״מ נ׳ עו״ד יצחק יחיאל, פ״ד נח(5) 20 (2004); ע״א 7021/14 אמיר ילינק נ׳ יוסף אורנשטיין (31.10.2017) ; ע"א 8934/17 ‏ ‏ אלי זהר - נאמן המכון לרפורמות מבניות בע"מ נ' החברה הכלכלית לראש העין בע"מ (17.3.2019) ).
על תכליתו של עיקרון זה עמד בית המשפט בפסק הדין בע"א 9282/02‏ יכין חקל בע"מ נ' עו"ד יחיאל, פ''ד נח(5) 20:
"ביסודו של סעיף 46 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, שלפיו חיוב לתשלום בעד שירות שלא הוסכם על שיעורו יש לקיים בתשלום של סכום שהיה ראוי להשתלם לפי הנסיבות, עומד העיקרון כי אדם זכאי לשכר בגין עמלו, שאם לא כן יימצא מקבל השירות מתעשר שלא כדין. על-כן היעדרו של הסכם שכר טרחה אין בו משום אות וסימן לכך שהשירות ניתן חינם. רואים את הצדדים כאילו הסכימו ביניהם שבתמורה לשירות יקבל עורך-הדין את השכר הראוי, והוא כשהנסיבות אינן מצביעות על מסקנה אחרת".
85. עוד נקבע כי קביעת השכר הראוי בגין טרחת עורך הדין אינו בגדר ידיעה שיפוטית אלא עניין שיש להוכיח בראיות, כגון חוות דעת. גובה השכר הראוי ואופן חישובו ייקבעו בהתאם לנסיבותיו המיוחדות של המקרה הנדון. לעניין זה ראו דברי בית המשפט בת"א (מרכז) 59152-07-14‏ ‏ מנחם מנדי ווייס נ' קבוצת מבני אופיר בע"מ (3.7.2018):
"בבחינת אומדן שכר הטרחה הראוי יש להביא בחשבון, בין היתר, את הזמן שהושקע על ידי עורך הדין; את מהותו, היקפו ומידת מורכבותו של השירות המשפטי; את סוג העבודה – טכנית ושגרתית או יצירתית ומקורית; את שוויו של העניין נושא השירות המשפטי; המוניטין של עורך הדין בנושא; וכן גם את התוצאות שהושגו. כשהעסקה נושא הסכם שכר הטרחה אינה יוצאת אל הפועל, משקלו של שיקול היקף העסקה יקטן, ולעומת זאת יגבר משקלם של השיקולים האחרים. כמו כן, ניתן להתחשב בשיטת המקובלת לקביעת שכר הטרחה בתחום הנדון ככל שקיימת שיטה כזו (עניין ביניש-עדיאל, בעמ' 126; עניין יכין חקל, בפס' 10).
קביעת שיעור השכר הראוי אינה בגדר ידיעה שיפוטית. בית המשפט מוסמך לקבוע את שיעור השכר הראוי על בסיס ראיות שיובאו בפניו, ולרוב נדרש הוא לעדויות מפי מומחים בדבר השכר המקובל בנסיבות המקרה. השכר הראוי בגין טרחת עורך דין יקבע בכל מקרה ומקרה לפי נסיבותיו (ר' עניין ביניש עדיאל, בעמ' 125-126; רע"א 5053/10 זאב גורה נ' עו"ד רנה שבלת (2.9.2010) בפס' 3; ת"א (מחוזי מרכז) 26148-05-13 זהר ואח' נ' עיריית ראש העין ואח' (24.9.2017) (להלן: 'עניין זהר') בפס' 130)."
(כן ראו פסק הדין בת.א. 651-02 (קריית גת) מוליאן אבי נגד פרץ בוני הנגב אחים פרץ בע"מ ואח' (2.1.2005))
86. מורם מהאמור עד כה כי היעדר הוראות בעניין שכר הטרחה אינה פוטרת את הלקוח מתשלום שכר ראוי לעורך הדין בגין עבודה שבצע עבורו.
87. כך הדבר גם אם מדובר בהסכם שכר טרחה מותנה. לעניין זה ראו , בין השאר, פסק הדין שניתן בת"א (מרכז) 59152-07-14‏ ‏ מנחם מנדי ווייס נ' קבוצת מבני אופיר בע"מ (3.7.2018 ).
88. מכאן כי אין בכך שתביעת התובע למתן סעד הצהרתי, לפיו על הנתבעים לשלם לו את מלוא שכר הטרחה המוסכם גם מקום בו לא ייחתמו הסכמי מכר בין הדיירים לבין היזם , נדחתה , או בקביעתי כי הסכם שכר הטרחה שנכרת בין הצדדים היה הסכם מותנה בתוצאות, בכדי למנוע מ התובע להגיש תביעה לתשלום שכר ראוי - ממנו ינוכה הסכום שפסקתי בגין הסכם שכר הטרחה מינואר 2019.
89. בענייננו, לא תבע התובע במסגרת תביעתו שכר ראוי.
אף לא הובאו כל ראיות שיאפשרו לדון בתביעה כאמור.
לא הובאו ראיות בכל הנוגע למספר הדיירים שהחתים התובע על הסכמי פינוי-בינוי בכל אחד מהמתחמים, מועד חתימת ההסכם הראשון ו/או עמידת מספר הדיירים שחתמו על הסכמי פינוי-בינוי בכל מתחם בהוראות סעיף 4 להסכם הפינוי-בינוי. התובע אף לא הגיש כל ראיות לעניין אופן חישובו של השכר הראוי. משכך, לא ניתן לדון במסגרת תביעה זו בשאלת זכאות התובע לשכר ראוי וגובהו.
90. דא עקא, התובע ביקש, כסעד חליפי, כי אתן סעד של פיצול סעדים, שיאפשר לו לתבוע את שכר הטרחה בגין החתמת הדיירים על הסכמי פינוי-בינוי בהמשך, לאחר וככל ויבוטלו הפרויקטים השונים.
ג.4 - פיצול סעדים
91. כאמור, טוען התובע כי במועד הגשת התביעה טרם הגיע מועד תשלום שכר הטרחה בגין החתמת הדיירים על הסכמי פינוי-בינוי (עמ' 15, ש' 21-23). לעניין מועד הפירעון הפנה לסעיף 3.1 להסכם שכר הטרחה משנת 2019 ( חתימת הדיירים על הסכמי מכר מול היזם, עמ' 15, ש' 26-27).
לחלופין, וככל ולא יצאו הפרויקטים לפועל, מועד תשלום שכר הטרחה, טוען התובע, הנו חלוף ארבע שנים ממועד התחלת החתמת הדיירים על הסכמי הפינוי בינוי (מכוח סעיף 4 להסכם הפינוי-בינוי ).
92. אם עילת התביעה טרם התגבשה במועד הגשת התביעה – ממילא לא זקוק התובע לפיצול סעדים (ע"א 476/88 שושנה אשתר נ' עליזה נפתלי, פ''ד מה(2) 749). דא עקא, עילת התביעה הנוכחית היא הסכמי שכר הטרחה שנכרתו בין הצדדים. אין לדעת אם קביעה זו תחול גם על עילת תביעה לתשלום שכר ראוי, ככל ותוגש כזו.
93. ועוד, יש הסבורים כי הגשת תביעה למתן סעד הצהרתי בדבר בטלות הסכם, אינה חוסמת מפני הגשת תביעה לפיצויים ככל והתביעה הראשונה תתקבל. ואולם, דומה כי עמדה זו אינה העמדה השלטת. לעניין זה ראו דברי בית המשפט בע"א 571/88 בניני איפל בע"מ נ' איתן סתוי, פ''ד מד(3) 636:
"יש הסוברים, כי במקרה כזה לא נדרשת כלל נטילת רשות לפיצול סעדים (ראה רוטנברג, במאמרו הנ"ל, בעמ' 413-417, וראה גם: ע"א 6 15/84, בעמ' 547; ע"א 830/86, בעמ' 810; ע"א 140/88, בעמ' 208), אך הנשיא שמגר הביע את הדעה, הנראית בעיניי, לפיה:
'יש להבחין ולהבדיל בין תביעה לסעד הצהרתי - אשר בשעה שהוגשה לא יכול היה המבקש, מחמת חוסר סמכות בית המשפט או בשל העדר ידיעה שיסודו בנסיבות אובייקטיביות, לצפות כי יצטרך בעתיד להגיש תובענה נוספת אשר יסודה באותה מערכת עובדות ואשר בה יתבקש מתן סעד מהותי - לבין בקשה לסעד הצהרתי, כאשר המבקש יכול היה להגיש בד בבד עם הבקשה לסעד הצהרתי תביעה לסעד מהותי, והוא לא עשה כן על-אף הסבירות הגבוהה שתוגש תובענה נוספת בעתיד. על בקשות לסעד הצהרתי מן הסוג השני תחולנה תקנות 45 ו-46 לתקנות סדר הדין האזרחי' (ע"א 734/83 (ר"ע 449/83) הנ"ל, בעמ' 621) ".
94. אשר לשאלה, מתי יש לקבוע כי לתובע אינטרס לגיטימי לזכות בפיצול הדיון קבע בית המשפט בעניין בנייני איפל כי: " דומה, כי הדרך הראויה במקרים כגון אלה היא לדון בכל מקרה ומקרה לגופו, על-פי נסיבותיו המיוחדות, ולבחון, אם נתקיים בו אינטרס לגיטימי לתובע אם לאו".
95. בענייננו, בשים לב למחלוקות המקדמיות בין הצדדים בשאלת זכאות הנתבעים לבטל את הסכם שכר הטרחה מינואר 2019, פרשנות ההסכמים הקודמים ועוד, אני סבורה כי התובע הוכיח אינטרס לגיטימי לזכות בפיצול הדיון בין השאלות שהוכרעו במסגרת תביעה זו לבין תביעה עתידית לשכר ראוי, ככל ותוגש. אף איני סבורה כי יש בפיצול כאמור בכדי לסרבל או להאריך את הדיון, משמדובר בפלוגתאות שונות אשר יש לבסס בראיות שונות מאלה שהוגשו במסגרת הליך זה.
96. על מנת שלא לחסום את דרכו של התובע, ומששוכנעתי כי בנסיבות העניין הייתה הצדקה לפצל את הדיון כך שיוכרעו תחילה המחלוקות בין הצדדים בעניין תוקפם ופרשנותם של ההסכמים השונים שנכרתו ביניהם, אני נעתרה לבקשת התובע ומתירה לו לפצל סעדיו כך שיוכל, ככל ויסבור כי קמה לו עילה לכך, להגיש תביעה לתשלום שכר ראוי בגין העבודה שבצע עבור הנתבעים.
כמובן שאין בכך בכדי לחוות דעה בשאלת זכאותו של התובע לשכר ראוי או גובהו, ככל ותוגש תביעה כאמור.
ג.5 - הרמת מסך
97. הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 (נספח 13 לתצהיר התובע) מכוחו חייבתי את הנתבעות לשלם לתובע 40,415 ₪, נכרת בין "קבוצת יהודה לוי ו/או היצירה בים בע"מ (להלן: 'היזם') ו/או כל חברה אחרת מטעמם, כולל אך לא רק, חברת בת/אחות ו/או בכל קונסטלציה אחרת, האמורה לבצע פרויקט ו/או פרויקטים במתחמי פינוי בינוי ו/או תמ"א 38 המוזכרים להלן ....".
משכך, חייבתי את הנתבעות, ביחד ולחוד, בתשלום שכר הטרחה שנפסק .
98. בתביעתו עתר התובע לחיובו האישי של הנתבע בתשלום שכר הטרחה שיפסק, לאחר הרמת מסך ההתאגדות.
אומר מיד, לא מצאתי כי התובע ה וכיח עילה למתן סעד של הרמת מסך ההתאגדות.
99. סעיף 6 לחוק החברות, התשנ"ט-1999 (להלן: "חוק החברות") קובע כדלקמן:
"(א) (1) בית משפט רשאי לייחס חוב של חברה לבעל מניה בה, אם מצא כי בנסיבות העניין צודק ונכון לעשות כן, במקרים החריגים שבהם השימוש באישיות המשפטית הנפרדת נעשה באחד מאלה:
(א) באופן שיש בו כדי להונות אדם או לקפח נושה של החברה;
(ב) באופן הפוגע בתכלית החברה ותוך נטילת סיכון בלתי סביר באשר ליכולתה לפרוע את חובותיה, ובלבד שבעל המניה היה מודע לשימוש כאמור, ובשים לב לאחזקותיו ולמילוי חובותיו כלפי החברה לפי סעיפים 192 ו-193 ובשים לב ליכולת החברה לפרוע את חובותיה.
..."
100. בענייננו לא הוכח כי התקיימה חלופה מהחלופות שמונה סעיף 6(א) לחוק החברות, ובראש ובראשונה – כי מצבן הכ לכלי של הנתבעות אינו מאפשר להן לעמוד בחובותיה ן (לפרשנות הסעיף ראו פסק הדין ב ע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א. בע"מ ואח' נגד שמואל שמעון ואח' (22.1.2015) ).
101. בהקשר זה יוזכר כי סעיף 6 לחוק החברות פורש תחולתו על מקרים חריגים בלבד בהם מצא בית המשפט כי נכון וצודק להורות על הרמת מסך ההתאגדות. לא די בטענת התובע כי הנתבע עושה שימוש לא מובחן בחברות השונות שבבעלות קבוצת יהודה לוי או בכך שלכל פרויקט מקים הנתבע חברה ייעודית , בכדי להצדיק הרמת מסך ההתאגדות, מה עוד שהתובע היה שותף להתנהלות זו (בהיותו הצד השני להסכמים בהם הוצג היזם באופן חליפי על-ידי חברות שונות, הן בהסכמי שכר הטרחה והן בהסכם הפינוי-בינוי עליהם החתים את הדיירים ).
102. אף אין בכך בלבד שהנתבע חתם על הסכם שכר הטרחה מינואר 2019 בכדי לחייבו אישית מכוחו, נוכח מעמדו כמנכ"ל החברות שהוגדרו בהסכם כ"יזם".
103. בספרו דירקטורים ונושאי משרד בחברה (1989), חלק ג': תביעת צד שלישי, עמוד 415 ואילך מונה המלומד יוסף גרוס את המקרים שבהם נושא משרה יימצא אחראי אישית יחד עם החברה או במקומה: א. אחריות במקרה של חריגה מסמכות וחריגה זו לא הייתה ידועה לצד שכנגד; ב. פעולה בתרמית; ג. ביצועו של החוזה בלתי אפשרי באשמת הדירקטור; ד. התרשלותו של דירקטור; ה. ניהול משא ומתן בשם החברה שלא בתום לב בניגוד להוראות סעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 וכן סעיפים 35-36 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]; ו. חבות חוזית כגון מכוח חתימה על כתב ערבות; ז. חבות אישית מכוח הוראות שבדין; ח. חבות בלתי מוגבלת על פי התזכיר (עמודים 415-423).
בענייננו לא נטען וממילא לא הוכחה עילה מעילות אלה.
104. אשר על כן, התביעה למתן סעד של הרמת מסך – נדחית.
ד - סוף דבר
105. מורם מהאמור עד כה כי התביעה מתקבלת בחלקה בלבד .
אני מחייבת את הנתבעות , ביחד ולחוד, לשלם לתובע 40,415 ₪ מכוח הסכם שכר הטרחה מינואר 2019.
כן אני מחייבת את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לתובע הוצאותיו בסך 1,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסך 6,000 ₪.
הסכומים ישולמו תוך שלושים יום מהיום, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
106. ניתן לתובע היתר לפיצול סעדים כמפורט בסעיף 96 לפסק הדין – בניכוי הסכום שפסקתי במסגרת תביעה זו.
המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים ותסגור את התיק.

ניתן היום, ז' אלול תשפ"א, 15 אוגוסט 2021, בהעדר הצדדים.