הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ת"א 29870-11-18

בפני
כב' סגן הנשיאה, השופט רמזי חדיד

תובעת

עינת לביא
באמצעות ב"כ עוה"ד חיים גרין

נגד

נתבע
אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ
באמצעות ב"כ עוה"ד צבי הרשקוביץ

פסק דין

מבוא ועובדות מוסכמות:

בפניי תביעה כספית בעילה חוזית, לפיה התובעת מבקשת לחייב את הנתבעת בתשלום סך של 150,000 ₪ בגין העיכוב ברישום זכויותיה בדירת מגורים בבניין משותף.

בשנת 1993, או בסמוך לכך, הקימה שותפות רשומה בשם "מרומי שכונת דניה" בניין מגורים בשכונת מרומי דניה בכרמיאל (להלן: "השותפות" ו- "הבניין" בהתאם).

ביום 11.06.1993 נערך ונחתם בין התובעת לבין השותפות הסכם לפיו רכשה הראשונה דירת מגורים בבניין (להלן: "ההסכם" ו-"הדירה" או "דירת התובעת" בהתאם להקשר הדברים ותוכנם). בס"ק 6 (ב) להסכם אישרה התובעת כי במועד חתימתו אין אפשרות חוקית לרישום הזכויות בדירה על שם התובעת, כי אין אפשרות לקבוע מראש מועד לביצוע הרישום והיא הסכימה כי הוא יבוצע כשתהיה אפשרות חוקית לעשות כן "וזאת תוך זמן סביר לאחר רישום תכנית החלוקה של הקרקע או שטחי הקרקע, שבהם כלולה החלקה נשוא הסכם זה".

לימים, השותפות הפסיקה את פעילותה והנתבעת באה בנעליה ונטלה על עצמה את ההתחייבויות שנקבעו בהסכם.

הואיל ובחלוף יותר מ-20 שנה ממועד חתימת ההסכם, טרם נרשמו הזכויות בדירה על שם התובעת, היא הגישה לבית משפט השלום בחיפה תביעה קודמת נגד הנתבעת ב-ת"א 2878-11-14 בה נטען כי אי רישום הזכויות בדירה מהווה הפרה של ההסכם ובגין כך היא עתרה לחייבה בתשלום פיצוי בסך של 250,000 ₪ (להלן: "התביעה הקודמת").

ביום 26.01.2017 נתנה כב' השופטת איילת הוך-טל פסק דין בתביעה הקודמת, לפיו התביעה התקבלה באופן חלקי ולתובעת נפסק פיצוי בסך של 25,000 ₪ וכן הוצאות משפט (להלן: "פסק הדין"). הנתבעת הגישה לבית משפט המחוזי בחיפה ערעור על פסק הדין בתיק ע"א 51603-02-17 אולם בהמלצת בית המשפט היא חזרה בה מהערעור והוא נדחה בהתאם.

במסגרת פסק הדין, בית המשפט דן והכריע בשלושה עניינים שבמחלוקת בין הצדדים, ואלה הם:

האם התחייבות הנתבעת לרישום הזכויות בדירה על שם התובעת הינה חיוב תוצאה, כטענת התובעת, או שמא חיוב השתדלות, כטענת הנתבעת. בנדון בית המשפט קיבל את עמדת התובעת ופסק כי מדובר בחיוב תוצאה.

האם הפרה הנתבעת את התחייבותה לרישום הזכויות בדירה על שם התובעת, אם לאו. בנדון נפסק כי משנקבע כי עסקינן בחיוב תוצאה אזי מתחייבת המסקנה כי ההסכם אכן הופר. כן קבע בית המשפט כי אף אם תאמר כי מדובר בחיוב השתדלות , הרי לאור מחדלי הנתבעת בקידום רישום הזכויות בנכס ואי הרמת הנטל המוטל עליה להוכחת הפעולות בהן נקטה בנדון, עדיין יש לומר כי היא הפרה את ההסכם.

הסעד לו זכאית התובעת בגין הפרת ההסכם. בנדון נפסק כי בהעדר הוכחה כי נגרם לתובעת נזק ממוני בעקבות אי רישום הזכויות בדירה על שמה, ומאחר ובהסכם לא נקבע פיצוי מוסכם בגין הפרה זו, התובעת זכאית לפיצוי לא ממוני בהתאם לסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים – תרופות") . כאמור, בית המשפט העמיד את הפיצוי הנ"ל על סך של 25,000 ₪.

אין חולק כי פסק הדין מהווה מעשה בית דין המחייב את בעלי הדין בהליך דנן, לרבות הקביעה, לפיה התחייבות הנתבעת לרישום הזכויות בדירה על שם התובעת, הינו חיוב תוצאה ולא חיוב השתדלות. כן יובהר כי הסעד המבוקש בתביעה דנן מתייחס לתקופה שמיום מתן פסק הדין ועד לרישום הזכויות בדירה על שם התובעת, כמפורט בהמשך.

לאחר מתן פסק הדין, פעלה הנתבעת לרישום הבניין כבית משותף והעברת הזכויות בדירה על שם התובעת. מאמצים אלה נשאו פרי, שכן ביום 22.10.2019 ניתן צו רישום בית משותף, ובהמשך, ביום 16.07.2020, בחלוף כ-3.5 שנים ממועד מתן פסק הדין, הזכויות בדירה נרשמו על שם התובעת.

בהתאם להסכמה דיונית אליה הגיעו הצדדים, ואשר קיבלה תוקף של החלטה מיום 09.02.2021, פסק הדין בתביעה יהיה מנומק, שלא על דרך הפשרה, ללא הגשת תצהירי עדות ראשית ושמיעת עדויות במשפט, ולאחר שכל צד יגיש את סיכומיו.

טענות הצדדים בתמצית:

התובעת מפנה לכך כי עילת התביעה הינה הפרת התחייבות הנתבעת בהתאם להסכם לרישום הזכויות בדירה על שמה, התחייבות אשר מולאה אך בחלוף כ-3 וחצי שנים ממועד מתן פסק הדין וזאת רק לאחר הגשת שתי תביעות על ידי התובעת וערעור שהגישה הנתבעת על פסק הדין. התובעת עותרת לחיוב הנתבעת בפיצוי לא ממוני עבור התקופה שממועד מתן פסק הדין ועד לרישום הזכויות בדירה על שמה, ולגישתה, בנסיבות מקרה דנן, גדר המחלוקת שנותרה בין הצדדים היא אך ביחס לגובה הפיצוי שייפסק לה, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.

התובעת מותירה לשיקול דעת בית המשפט את גובה הפיצוי שייפסק לה במסגרת התביעה, תוך הפנייה להליכים שהתנהלו בין הצדדים, פרק הזמן שחלף עד לרישום הזכויות בדירה על שמה וחשיבות העמידה בהסכמים, במיוחד התחייבות קבלנים להעברת הזכויות בממכר על שם הקונה.

לטענת הנתבעת, הסעד המבוקש אינו מבוסס על עילת תביעה כלשהי וכי התביעה אינה יכולה להתייחס להפרות שנדונו והוכרעו במסגרת פסק הדין אלא רק לעובדות ולעילת תביעה שהתגבשה לאחר המועד בו ניתן. והנה, ביחס לתקופה הנ"ל התובעת לא הביאה כל עובדה ולא הציגה כל ראיה המקימה עילת תביעה כלשהי כלפי הנתבעת. כמו כן, התובעת לא הוכיחה כי הנתבעת התרשלה או פעלה בחוסר סבירות ברישום בית משותף ממועד מתן פסק הדין. לחיזוק טענותיה במשפט, פירטה הנתבעת את הפעולות בהן נקטה, באופן נמרץ וללא לאות החל מהתקופה הסמוכה למתן פסק הדין ועד לקבלת צו רישום בית משותף והעברת הזכויות בדירה על שם התובעת.

כן טענה הנתבעת כי התובעת פעלה בהעדר תום לב ובמטרה להתעשר על חשבונה, לראיה, ממועד מתן פסק הדין היא לא גילתה כל עניין ברישום הבניין כבית המשותף ולא יצרה כל קשר עם נציג הנתבעת על מנת להתעדכן בהתקדמות הליכי הרישום. אדרבא ואדרבא, לאחר קבלת צו רישום בית משותף, פנתה הנתבעת לתובעת במכתב מיום 11.03.2020 בבקשה להמצאת מסמכים לצורך רישום הזכויות בדירה על שמה, אולם, רק ביום 27.05 .2020, בחלוף כחודשיים וחצי ממועד הפנייה, נאותה התובעת להמציא את המסמכים שהתבקשו ממנה.

הוסיפה הנתבעת וטענה כי הפיצוי שנקבע בפסק הדין עבור נזק לא ממוני היה על הצד הגבוה, ובנדון היא מפנה לפסיקה שניתנה בערכאות דיוניות בה נפסק לקונה סכומים נמוכים יותר עבור נזק לא ממוני בשל האיחור בהעברת הזכויות בדירה על שמה.

דיון:

כאמור, בפסק הדין נקבע כי התחייבות הנתבעת לרישום הזכויות בדירה על שם התובעת הינה חיוב תוצאה, ולא חיוב השתדלות, קביעה המחייבת את בעלי הדין גם במסגרת הליך דנן. ב-ע''א 7664/00 אברהם רובנשטיין ושות' חברה קבלנית בע''מ נ. עיריית חולון, פ''ד נו(4) 117, נפסק לעניין ההבחנה בין שני סוגי חיובים אלה, כדלקמן:

''.... חיוב השתדלות הוא חיוב לנקוט את כל האמצעים המתאימים למען השגת המטרה בלי להתחייב להשגתה, להבדיל מחיוב תוצאה שמטרתו השגת תוצאה מסוימת ...... יוער כי הוכחת הפרה של חיובי השתדלות היא מורכבת בשל אופיים של חיובים אלה. כאשר מדובר בחיוב תוצאה, עצם קיומה של אי-התאמה בין התוצאה לבין ההתחייבות מהווה הפרה, אולם כאשר החיוב הוא השתדלות להשיג תוצאה, '...כי אז קיומו של פער בין התוצאה המיוחלת לתוצאה שנתקבלה בפועל איננו תנאי מספיק, ואף לא תנאי הכרחי לאחריותו של החייב"'(שם, עמ' 131 מול האותיות ג'-ה').

לאותה הלכה ראה ע"א 8389/17 דניאל אלכס א.ש. חזקות בע"מ נ' לקסל אסטבלשמנט ואח' (פורסם בנבו), (שם, פסקה 14 לפסק הדין).

נשאלת אפוא השאלה, האם רישום הזכויות בדירה על שם התובעת במועד בו בוצע בפועל, 16.7.20, הוא הוא חיוב התוצאה המוטל על הנתבעת בהתאם להסכם, מהווה הפרה מצד הנתבעת, אם לאו.

על מנת להשיב לשאלה לעיל, יש לפנות לס''ק 6 (ב) להסכם המסדיר את התחייבות השותפות, והנתבעת בעקבותיה, לרישום הזכויות בדירה על שם התובעת , בו נקבע כדלקמן:

"א. הצדדים מאשרים האחד למשנהו כדלקמן:
..........
ב. כי החברה (השותפות – ר.ח.) הודיעה לרוכש כי טרם נתקבל היתר בניה כדין אך תכניות הבינוי קיבלו אישור עקרוני מהרשות המוסמכת וכן כי אין כעת אפשרות חוקית לרשום הנכס בשמו בספרי המקרקעין, ואין באפשרותה של החברה לקבוע תאריך מראש לביצוע הרישומים הנ"ל; כתוצאה מכך הרוכש מסכים שהרישומים יתבצעו לכשתהיה אפשרות חוקית ומעשית לכך, וזאת תוך זמן סביר לאחר רישום תכנית החלוקה של הקרקע או שטחי הקרקע שבהם כלולה החלקה נשוא הסכם זה" (ההדגשה אינה במקור – ר.ח.).

מסעיף 2 ו-5 לפסק הדין עולה כי הליכי התכנון והפרצלציה ביחס לחלקה עליה הוקם הבניין הסתיימו עוד בשנת 2006. בהתאם לכך, מכח ס"ק 6(ב) להסכם, היה על הנתבעת לרשום את הזכויות ב דירה על שם התובעת תוך זמן סביר מהמועד הנ''ל. והנה, עד למימוש התחייבותה של הנתבעת בנדון חלפו כ-14 שנה, לא פחות.

בית המשפט התייחס בפסק הדין לחלוף הזמן ממועד סיום עבודות התכנון בחלקה עליה הוקם הבניין ועד למועד מתן פסק הדין, ופסק באומרו:

''אי-רישום זכויות בנכס מקרקעין 10 שנים לאחר סיום הליכי התכנון אשר מנעו את קידום הרישום וכ-23 שנים לאחר שנרכש על ידי התובעת, אינו מהווה 'זמן סביר' לביצוע החיוב. הראיות שהוצגו מלמדות כי הנתבעת לא פעלה לקיום החיוב בתום לב, כפי שמצופה ממנה לכל המאוחר לאחר שנודע לה על הסדרת הליכי הפרצלציה בשנת 2007. הנתבעת השתהתה פרק זמן בלתי סביר העולה כדי הזנחת הטיפול בנושא ולא פעלה בשקידה ראויה. העובדה שקיימים קשיים בלתי תלויים בנתבעת, אשר מערימים בפניה קשיים בביצוע הרישום גם כעת, אינה גורעת מהעובדה כי במשך שנים ארוכות לא פעלה הנתבעת כלל בכדי לקדם את התהליך. ההיפך מכך, ייתכן כי פעולה מהירה ומתמשכת 'בזמן אמת' עשויה היתה לחסוך חלק מהקשיים הניצבים בפניה כיום'' (שם, סעיף 29) .

הנה אם כן, כבר בפסק הדין נקבע כי אי רישום הזכויות בדירה על שם התובעת במשך 10 שנים ממועד סיום הליכי התכנון, אינו מהווה זמן סביר לביצוע התחייבות הנתבעת בנדון. מקל וחומר אפוא יש לומר כי פרק זמן ארוך יותר של כ- 14 שנה אינו זמן סביר לביצוע אותה התחייבות.

לא נעלמו מעיניי הפעולות בהן נקטה הנתבעת סמוך לאחר מתן פסק הדין ועד לרישום הזכויות בדירה על שם התובעת. אולם דומה כי בטיעוניה בנדון הנתבעת יוצאת מנקודת הנחה כאילו התחייבותה לרישום הזכויות בדירה על שם התובעת הי נה חיוב השתדלות, זאת בניגוד לקביעה בפסק הדין המחייבת את הצדדים גם במסגרת הליך זה, לפיה מדובר בחיוב תוצאה.

בבחינת למעלה מהצורך, יוער שעל אף כי מהפעולות בהן נקטה הנתבעת לאחר מתן פסק הדין לרישום הזכויות בדירה על שם התובעת, ניתן להתרשם כי היא פעלה באפן נמרץ יותר מכפי שפעלה בעבר, הרי לאור הקביעה כי עסקינן בחיוב תוצאה, אין זה מעניינה של התובעת מהם הקשיים בהן נתקלה הנתבעת, אם נתקלה, בביצוע אותן פעולות. חזקה כי הקבלן המתקשר עם הקונה בהסכם למכירת דירת מגורים , מודע לקשיים ולעיכובים העלולים להיות בהמשך הדרך בבואו לרשום את הזכויות בדירה על שם הקונה והוא משכלל זאת במסגרת מחיר הממכר ומועד העברתו לקונה, כפי שנקבעו בהסכם.

וגם זאת, לא שוכנעתי כי בנסיבות מקרה דנן אכן פעלה הנתבעת בשקידה ובמהירות הנדרשת לרישום הזכויות בדירה על שם התובעת, ולהלן שתי דוגמאות לכך:

בסע' 29-31 לסיכומיה התייחסה הנתבעת ל דרישת רשות מקרקעי ישראל לביצוע תיקונים בתשריט בית משותף ולהמצאת ייפוי כח מטעם מורשי החתימה של השותפות לצורך רישום בית משותף, הקושי בו נתקלה בקבלת ייפוי כח כאמור ותשובתה לרשות מקרקעי ישראל בנדון במכתבה מיום 1.8.18. הנתבעת לא גילתה בסיכומיה מתי התבקש ממנה ביצוע האמור לעיל, ודומה כי לא בכדי. מסעיף 6 להודעת הנתבעת לבית המשפט מיום 13.8.19 ונספח ד' לאותה הודעה, עולה כי רשות מקרקעי ישראל פנתה לנתבעת לתיקון התשריט והמצאת ייפוי כח כאמור, במכתבה עוד ביום 19.2.18, משמע כ-5.5 חודשים טרם טרחה הנתבעת להשיב לאותה פנייה.

כאמור, צו רישום בית משותף ניתן ביום 22.10.19. והנה, מסעיף 42 ונספח 11 לסיכומי הנתבעת עולה כי רק ביום 11.3.20, בחלוף כ-4.5 חודשים, היא פנתה לתובעת בהודעה על רישום בית משותף ובדרישה לקבלת מסמכים לצורך העברת הזכויות בדירה על שמה. הנתבעת, וטעמיה עמה, לא העלתה כל טענה מדוע נדרש להמתין פרק זמן כה ממושך טרם ה פנייה לתובעת.

תאמר אפוא מעתה, כי הנתבעת הפרה את התחייבותה לרישום הזכויות בדירה על שם התובעת, וזאת גם ביחס לתקופה שממועד מתן פסק הדין ועד למועד הרישום בפועל, פרק זמן של כ-3.5 שנים.

סעיף 13 לחוק החוזים - תרופות מעגן את סמכותו של בית המשפט לפסוק פיצויי בעד נזק שאינו ממוני, ובו נקבע כדלקמן:

''גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות הענין''.

מהמונח ''נסיבות העניין'' שבהוראת החוק לעיל, עולה כי על בית המשפט לשקול מכלול הנסיבות שבפניו בקביעת גובה הפיצוי. בנדון ראוי להפנות תחילה לעובדה כי עסקה של רכישת דירה, כבמקרה דנן, אינה עניין של מה בכך, שכן במסגרתה על הקונה לשלם סכומים נכבדים של מאות אלפי ש''ח, אף מעבר לכך, ולרוב עליו ליטול הלוואות כנגד שעבוד הדירה על מנת להבטיח תשלום התמורה המוסכמת. כנגד התחייבותו הנ''ל של הקונה, על המוכר להעביר אליו את החזקה בדירה, לא רק פיסית אלא גם כן רישומית. בנדון נפסק ב-ע''א 3849/09 הר נשגב השקעות בניה ופיתוח בע''מ נ. ובר ואח' (פורסם בנבו), כדלקמן:

''החוזה שלפנינו הינו חוזה מכר דירת מגורים שנכרת בין רוכשים לקבלן, וחוזים מסוגו נכרתים בכל שנה במאות ובאלפים. בצורתו הנפוצה ביותר, בנוי חוזה מכר דירה מסוג זה מ'תבנית' פשוטה למדי: הרוכשים נוטלים על עצמם במסגרת החוזה חיוב כספי (לשלם תמורה כספית בסך מסוים, בתשלומים ובמועדים מסוימים), ואילו הקבלן נוטל על עצמו חיוב לספק לרוכשים את הממכר – דירת מגורים חדשה בבניין שנב נה על ידו. עם זאת, גם כשמדובר ב'תבנית' הפשוטה ביותר של חוזה מכר דירה, קיימת בחוז ה כזה מורכבות שנעדרת מחוזה מכר 'סתם', וזאת מכיוון שעסקינן במאטריה חוזית-קניינית והממכר הינו נכס מקרקעין. לפיכך, חיובו של הקבלן לספק את הממכר (הדירה) אינו מסתיים במסירת הממכר לידי הרוכש, כדרכו של חוזה מכר 'סתם', אלא מורכב משני שלבים עיקריים: השלב הראשון הינו שלב מסירת החזקה בדירה כשהיא ראויה למגורים, והשלב השני הינו שלב רישום הזכויות בדירה על שם הרוכשים. כיוון שעסקינן בנכס מקרקעין, תלוי השלב השני, שלב רישום הזכויות, בגורמים נוספים וחיצוניים לחוזה – מינהל מקרקעי ישראל, רשויות התכנון, רשם המקרקעין, וכיו"ב. לא בכדי ניתן למצוא בפסיקת בית משפט זה לא מעט מחלוקות בין קבלנים שמכרו דירות לבין רוכשי אותן הדירות בנוגע לאיחורים במועדי המסירה ובמועדי הרישום של הדירות. כאמור, כל חוזה וחיוביו, וכל מקרה ונסיבותיו''(שם, סעיף 40).

בנסיבות העניין, מצאתי אפוא לתת משקל למהות העסקה והחיוב שהופר, שהינו מעיקרי התחייבות הנתבעת בהסכם.

כן יש להתחשב בעובדה כי על אף מתן פסק הדין בתביעה, בו נקבע כי הנתבעת הפרה את התחייבותה לרישום הזכויות בדירה, חלפו כ-3.5 שנים נוספות עד לקיום אותה התחייבות. כאמור, לא שוכנעתי כי במהלך התקופה הנ''ל הנתבעת פעלה לאורך כל הדרך בשקידה ובמהירות המתחייבים לרישום הזכויות בדירה על שם התובעת.

מנגד, אין להתעלם מהעובדה כי לאחר מתן פסק הדין, הנתבעת האיצה את המהלכים לרישום הזכויות בדירה על שם התובעת (אף כי לא ברמה מספקת), וכי עם רישום בית משותף, משפנתה הנתבעת לתובעת במכתבה מיום 11.3.20 בדרישה לקבלת מסמכים לצורך רישום הדירה על שמה, התובעת התמהמה והשיבה לאותה פנייה רק בחלוף כ-2.5 חודשים, וזאת ביום 27.5.20.

לאור מכלול נסיבות המקרה, לרבות הנסיבות המפורטות לעיל, מצאתי להעמיד את הפיצוי המגיע לתובעת עבור נזק לא ממוני בשל אי רישום הזכויות בדירה על שמה לתקופה שמיום מתן פסק הדין ועד לרישום בפועל בסך של 10,000 ש''ח.

לסיכום, אני מקבל את התביעה באופן חלקי ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעת, באמצעות בא כוחה, סך של 10,000 ש''ח.

כמו כן, ולאור הפער בין הסכום הנתבע לסכום שנפסק, הנתבעת תשלם לתובעת, באמצעות בא כוחה, מחצית האגרה ששולמה בתביעה ובנוסף לכך שכ''ט עו''ד בסך של 3,510 ש''ח (כולל מע''מ) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק על הוצאות האגרה מיום הגשת התביעה, 13.11.18, ועל שכ''ט עו''ד מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

מלוא הסכומים כאמור לעיל ישולמו עד ליום 3.10.21.

המזכירות תשלח את פסק הדין לב''כ הצדדים.

ניתן היום, כ"ד אלול תשפ"א, 01 ספטמבר 2021, בהעדר הצדדים.