הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ת"א 2956-05-17

לפני כבוד השופטת תמי לוי יטח

התובע

יריב דיאמנט
נגד

הנתבעת
ינצנינה רוביני
(מכוח היותה יורשת וכחלקה בעזבון של המנוחים
גרבסקי סטנלי ז"ל וגרבסקי סיון-דתיה ז"ל)
נגד

צד ג'
יעקב יהודה סולומון, עו"ד

פסק דין

בפניי תביעה כספית על סך של 600,000 ₪ בגין הפרת התחייבות המנוחים, ה"ה גרבסקי סטנלי וסיון דתיה ז"ל, נשוא הסכם מכר דירה שנחתם בין התובע והמנוחים. הגב' ינצנינה רוביני הינה הנתבעת בתביעה זו בהיותה היורשת של המנוח גרבסקי סטנלי ז"ל .

רקע עובדתי וההליכים הרלבנטיים

ביום 25.6.92 נחתם חוזה מכר דירה בין התובע לבין מר גרבסקי סטנלי ז"ל וגב' גרבסקי סיון דתיה ז"ל (להלן: "ה"ה גרבסקי" או "המנוחים" או " הרוכשים"). בהתאם להסכם המכר, ה"ה גרבסקי רכשו את זכויות התובע בדירה הנמצאת בקומה שניה ברחוב החייל 28 ב חיפה וזאת בהתאם לתנאי ההסכם.

בזמנים הרלבנטיים לחתימת הסכם המכר, הרוכשים, ה"ה גרבסקי, היו בני זוג, עולים חדשים, אשר התגוררו בדירת התובע בשכירות טרם רכישת הדירה. כפי הנטען, שניהם לא היו בקיאים בשפה העברית.

הן ה"ה גרבסקי והן התובע יוצגו לצורך רכישת הדירה, ע"י עו"ד יעקב סולומון, שהינו צד ג' בתביעה זו (להלן: " צד ג'" או "עו"ד סולומון").

סעיף 12א להסכם המכר קובע, כי הרוכשים , ה"ה גרבסקי, מתחייבים לגרום לכך שהזכויות בדירה תהיינה שוב למוכר וזאת עם תום שימושם בדירה לעולם ולאחר פטירתם . בסעיף 12 ב להסכם הנ"ל הוסכם כי בפועל הזכויות תעבורנה לידי ילדיו של התובע ולא לידי התובע עצמו.

לצורך ביצוע ההתחייבות הנ"ל ובהתאם לקבוע בסעיף 12ב להסכם, ה"ה גרבסקי חתמו על התחייבות נפרדת שלא להעביר את הזכויות בדירה לאחר ובנוסף, ערכו וחתמו כל אחד על צוואה בה ציוו את הדירה כמוסכם לשלושת ילדיו של התובע. כמו כן, ה"ה גרבסקי חתמו על ייפוי כח בלתי חוזר, לשם רישום הזכויות בדירה, בבוא העת , על שם ילדי המוכר.

ביום 1.10.09 חתמו ה"ה גרבסקי על צווא ות חדש ות, לפיהן ה ם מוריש ים את מל וא נכסיהם וזכויותיה ם אחד לשני ולאחר פטירתם, לילדיהם.

לאחר פטירתה של גב' גרבסקי, חתם מר גרבסקי על צוואה חדשה מיום 10.5.15 ולפיה ציווה את מלוא נכסיו וזכויותיו לנתבעת כאן. מר גרבסקי נפטר ביום 29.8.15 וביום 10.11.15, ניתן צו קיום צוואה והזכויות בדירה נרשמו על שמה של הנתבעת ביום 25.1.16.

לאחר שהתובע גילה כי הזכויות בדירה הועברו על שם הנתבעת, הוא הגיש תביעה לביהמ"ש המחוזי בחיפה (ת"א 58419-02-17) במסגרתה עתר לרישו ם הזכויות בדירה על שמו. לאחר שהתקיים דיון בפני כבוד השופט ג'השאן, התביעה נמחקה בהסכמת הצדדים ובהמלצת בית המשפט, ואולם לתובע נשמרה הזכות להגיש תביעה כספית בביהמ"ש השלום.

נוכח האמור, התובע הגיש תביעה זו לפיצוי כספי בגין הפרת התחייבות המנוחים. התביעה הוגשה תחילה כנגד עזבון המנוח גרבסקי סטנלי וכנגד הנתבעת. בישיבת קדם המשפט הראשון מיום 8.7.18 תוקן כתב התביעה באופן שהנתבעת בו תהיה גב' ינצנינה רוביני מכח היותה יורשת עזבון המנוחים גרבסקי סטנלי וגרבסקי סיון- דתיה.

התובע טען בתביעתו כי המנוח גרבסקי הפר את התחייבותו בהתאם לסעיף 12 להסכם, עת הוריש את הדירה לנתבעת בצוואה מאוחרת. לכן יש לפצות את התובע בפיצוי שווה ערך לשווי הדירה וכן בדמי שכירות שלא קיבל התובע בגין הדירה, מיום פטירת המנוח עד להגשת התביעה.

הנתבעת הגישה כתב הגנה במסגרתו טענה כי המנוחים לא הבינו ולא הסכימו להתחייבות הקבועה בסעיף 12 הנ"ל וכי בכל מקרה, מדובר בהתחייבות שאינה חוקית וזאת ממספר נימ וקים. לחילופין טוענת הנתבעת כי במידה וייקבע כי עליה לפצות את התובע, הרי שיש להפחית מערך הדירה את יתרת המשכנתא שסולקה על ידה, לאחר שנפטר מר גרבסקי ז"ל וכן את עלויות השיפוץ שהשקיעה בדירה.

בד בבד עם הגשת כתב ההגנה, הגישה הנתבעת הודעת צד ג' כנגד עו"ד סולומון אשר ייצג את המנוחים וכן את התובע בעסקת המכר. לטענתה, יש להורות לצד ג' לשפותה בכל סכום שייפסק לטובת התובע, במידה וייפסק, וזאת עד לסך של 100,000 ₪ לצורכי אגרה.

דיון הוכחות התקיים ביום 22.5.19, במסגרתו העידו התובע, הנתבעת, צד ג' וכן עו"ד קרמר מרווין . חוות דעת שמאית שהוגשה מטעם התובע הוצאה מהתיק, לאחר שהשמאי שערך אותה לא התייצב לחקירה על חוות דעתו. התובע הודיע כי יסתמך על חוות הדעת שהוגשה מטעם הנתבעת.

דיון והכרעה:

לאחר ששקלתי טענות הצדדים, בחנתי את כלל הראיות שבתיק והתרשמתי ישירות מהעדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל בחלקה ודין הודעת צד ג' להידחות, הכל כפי שיפורט להלן.

השאלות שבמחלוקת
מעיון בטענות הצדדים עולה כי לצורך הכרעה בתיק זה , יש לדון ולהכריע במחלוקות שלהלן:
האם הסכם המכר מבטא את הסכמות הצדדים להסכם או שמא, כטענת הנתבעת, ה"ה גרבסקי לא הבינו ולא הסכימו להתחייבותם שבסעיף 12 להסכם או לאמור בצוואות שנחתמו על ידם בהתאם להתחייבות זו.
האם התחייבות ה"ה גרבסקי בהתאם ל סעיף 12 להסכם, הינה התחייבות חוקית וב רת תוקף, או שמא נפל בה פגם של אי חוקיות ולכן היא בטלה או שיש להורות על ביטולה.
האם התובע זכאי לפיצוי ומהו.
האם יש לקבל את הודעת צד ג'.

א. האם הסכם המכר מבטא את הסכמות הצדדים
טענות התובע
בעת חתימת החוזה, המנוחים שכרו א ת הדירה מהתובע וביקשו לרכוש אותה. הם ציינו שהתברר להם שהם זכאים לקבל משכנתא בתנאים מועדפים וזאת בהיותם עולים חדשים ובאופן שתשלומי החזר המשכנתא, יהיו נמוכים מדמי השכירות אותם שילמו לתובע. התובע סירב להיענות לבקשה והסביר למנוחים שהדירה מיועדת להיות בעתיד עבור ילדיו.

המנוחים לא הסתפקו בסירוב התובע, ובהמשך פנו בהצעה מחודשת לתובע לשם רכישת הדירה. במסגרת הצעה זו המנוחים הציעו כי ירכשו את הדירה ואולם היא תעבור בירושה לילדי התובע, לאחר פטירתם של המנוחים. המנוחים הבהירו לתובע כי ממילא אין להם יורשים, פרט לבת אחת עמה הקשר אבד מזמן, ולכן אין בכוונתם להוריש לה את הדירה.

התובע מצדו הסכים למכור את הדירה למנוחים רק בתנאי ובכפוף לכך, שהם יורישו כאמור את הדירה לילדי התובע. נוכח ההצעה המחודשת של המנוחים הסכים התובע למכור להם את הדירה במחיר מוזל, המ שקלל את ההסכמה החריגה כאמור.

לאור האמור, נקבע סעיף 12א להסכם, וכמו כן, הקונים חתמו על צוואות וכן על התחייבות להעביר את הדירה על שם ילדי המוכר לאחר פטירתם, ועל ייפוי כוח בלתי חוזר.

בסעיף 12ג צוי ן שהצדדים מצהירים כי עו"ד יעקב סולומון הסביר להם, כמיטב יכולתו, את משמעות האמור בסעיף זה. ב סעיף 13 להסכם צו ין שעו"ד סולומון הודיע לצדדים להסכם על זכותם להיות מיוצגים ע"י עו"ד אחר ו אולם, הם ביקשו שייצג את שני הצדדים. בסייפת ההסכם נרשם כי עו"ד סולומון תירגם והסביר לקונים את האמור בהסכם לשפה האנגלית. גם בצוואות עצמן נרשם כי הצוואות תורגמו למצווה לשפה האנגלית.

חזקה כי אדם מודע למסמך עליו הוא חותם (ובענייננו אין חולק כי המנוחים חתמו על ההסכם, על ההתחייבות והצוואות). המבקש להתכחש להתחייבות עליה חתם, מוטל עליו נטל הוכחה בדרגה גבוהה להוכיח טענתו.

הנתבעת לא הרימה את הנטל ולא הוכיחה כי המנוחים לא ידעו על מה חתמו. טענתה בכתב ההגנה ובתצהירה, כי התובע ועו"ד סולומון הונו והטעו את המנוחים, מהווה עדות שמועה. גם לפי גרסתה, המנוחים גילו לאחר 17 שנה כי רומו לכאורה , אולם גם אז לא פעלו ולא רצו לפעול לביטול ההתחייבות, וזאת חרף ההזדמנויות לעשות כן.

עדותה של הנתבעת רצופה אי דיוקים: היא העידה שעלתה לארץ בשנת 1989 כאשר התברר שעלתה לארץ בשנת 1965; היא לא זכרה שם אחד של חברי המנוחים כאשר מנגד טענה שהתגוררה יחד עם ארבעת בניה בדירת החדר של המנוחים משנת 1993; הנתבעת אישרה בחקירתה כי מסגרת הלימודים של ילדיה הייתה בקרית אתא, כי הייתה לה דירה מ"עמיגור" וכי בשנים 2012-2015 התגוררה בקרית מוצקין. בסופו של דבר הנתבעת אישרה כי עברה להתגורר בדירה רק לאחר פטירת המנוח בשנת 2015.

גם עדותו של עו"ד קרמר מטעם הנתבעת הינה עדות שמועה ולכן משקלה נמוך מאד. בקדם המשפט הראשון לא היה לנתבעת תשובה לשאלת בית המשפט מדוע עו"ד קרמר לא הנחה את המנוחים לפנות לבית המשפט ולבטל את ההתחייבות שנתנו. רק בקדם המשפט השני ובתצהיר עו"ד קרמר נמצאה התשובה ולפיה אילו היו מראים לו את ההסכם, היה מייעץ להם לבטלו. לפי עדותו, הוא לא פנה לעו"ד סולומון לבקש את עמדתו באשר לטענת המנוחים כי הוא ניצל אותם לכאורה .

מעדותו של עו"ד קרמר ולפיה הוא הסביר למנוחים שהם יכולים למצוא את ההסכם בטאבו, ניתן ללמוד כי כבר בשנת 2009 המנוחים קיבלו ייעוץ משפטי שבמידה והם חושדים שניצלו אותם, עליהם להביא מסמכים שלטענתם אינם ברשותם. על אף האמור הם לא פעלו בנושא ולא פנו לתובע או לעו"ד סולומון בעניין זה.

מנגד, התובע הוכיח באופן מלא שהמנוחים ידעו בבירור על מה הם חתמו והתחייבותם ניתנה מרצונם ואף מיוזמתם , ולכן לא פנו אל התובע בדרישה בכתב או בעל פה או בתביעה משפטית.

טענות הנתבעת
המנוחים לא ידעו על מה הם חותמים ולא הבינו את משמעות ההסכם . אין ולא היה מפגש רצונות ולכן גם אין תוקף חוקי להוראת סעיף 12 להסכם.

במועד החתימה על ההסכם, המנוחים היו עולים חדשים שעלו לארץ, בגיל מבוגר , בשנת 1989. המנוחים היו דוברי השפה האנגלית, חסרי כל הבנה בשפה העברית ולא מיוצגים. התובע הוא ששכר את שירותיו של עו"ד סולומון ושילם את שכרו. עו"ד סול ומון ערך והחתים את המנוחים על החוזה, ההתחייבות והצוואות בשפה העברית, מבלי שהסביר להם כדבעי את משמעות התחייבותם.

אין חולק כי המנוחים רצו ברכישת הדירה, אולם לא הייתה גמירות דעת באשר להתחייבות שבסעיף 12 להסכם. נטל ההוכחה מוטל על כתפי התובע להוכיח את טענותיו. כאשר התביעה מוגשת כנגד צד שנפטר ואינו יכול להתגונן, הנטל מוגבר.

ראיות התובע נשענות על עדותו בלבד. גם עדות עו"ד סולומון נחשבת כעדות מטעמו בבחינת שלוחו של אדם כמותו. בין גרסת התובע לגרסת עו"ד סולומון נפלו סתירות מהותיות בנקודות בסיסיות ובטענות היורדות לשורשו של עניין בשאלת התרגום. התובע העיד שהתרגום נעשה שורה שורה ואילו עו"ד סולומון העיד שלא תירגם מילה במילה אלא בצורה כזו שיבינו את המשמעות של כל דבר ודבר. עו"ד סולומון העיד כי מדובר בעסקה חריגה ולא שגרתית והרי כגודל היצירתיות כ ך כובד האחריו ת לתרגם, להסביר ולהבין. ב סעיף 12 להסכם כתוב כי עו"ד סולומון הסביר להם כמיטב יכולתו את משמעות האמור בסעיף זה. זו תיבת ביטוי שאינה שגורה בפי עורכי דין בעריכת חוזים והשאלה היא האם הוסבר למנוחים והאם הבינו אם לאו, והתשובה לכך שלילית . הדבר נלמד מההבדל בניסוח כאשר בסוף החוזה נכתב שהקונים מאשרים כי עו"ד סולומון תירגם והסביר להם בשפה האנגלית את האמור בחוזה.

התובע והצד השלישי לא הביאו עדה מרכזית שהיא המזכירה שעדיין מועסקת במשרדו של עו"ד סולומון, גב' שרה הררי, ושהייתה עדה לחתימת המסמכים. אומנם לכאורה גם הנתבעת יכלה להזמין את גב' הררי למתן עדות, אולם אז יכלה לחקור אותה בחקירה ראשית בלבד וזימונה לא היה הגיוני או מעשי.

בתצהירו הסביר התובע כי ההצעה לרכוש את הדירה ולכתוב צוואות לטובת ילדיו היה רעיון של הקונים ואילו עו"ד סולומון טען בתצהירו, כי הרעיון היה של הצדדים. סתירה זו מבטלת את גרסת התובע. אין זה הגיוני לסבור כי המנוחים שהיו עולים חדשים ידעו את חוקי מדינת ישראל וכי יציעו שיורישו את הדירה לילדיו של התובע, בעוד שלכל אחד מהם יש בן החי בחו"ל.

הדבר מקבל משנה תוקף כאשר הוכח כי ביום 1.10.2009 הגיעו המנוחים למשרדו של עו"ד מרווין קרמר, פגישה שתועדה בכתב ידו בשפה האנגלית. בפגישה זו שינו המנוחים את הצוואות באופן שהעזבון יעבור לבעל או לאישה, כלומר למי שיישאר בחיים ולאחר מכן לילדיהם. בפגישה זו החזיקה המנוחה בתיה גרבסקי בעותק מהצוואה הקודמת משנת 1992 בלבד, ללא מסמכים נוספים.
הנתבעת הגישה תצהיר עדות ראשית ונחקרה עליו, אך עדותה לא נסתרה. טענותיה מגובות בתצהיר עו"ד קרמר וגם עדותו זו לא נסתרה בחקירה הנגדית.

כבר בסעיף 5 לתצהיר עו"ד קרמר שהוגש בביהמ"ש המחוזי, וגם בעדותו הסביר כי במועד הפגישה בשנת 2009 היו בידיו אך ורק "שטר צוואת בריא" חתום ע"י גב' גרבסקי בלבד ולא היו בידיהם מסמכים נוספים. גם בחקירתו הנגדית חזר על כך, דבר המסביר מדוע בשנת 2009 לא נקטו המנוחים בהליכים כבר בשנת 2009.

מכל הנ"ל עולה כי התובע ועו"ד סולומון ניסו לנצל את חולשתם של המנוחים והחתימו אותם על מסמכים שאת תוכנם לא הבינו ולכן, גמירות דעת ומפגש רצונות באשר להקניית זכויות חוזרות לתובע או מי מטעמו לא היו.

התובע ניסה להצדיק את ההתחייבות בסעיף 12 להסכם, בהנחה שניתנה בשווי הדירה מסך של 45,000$ לסך של 40,000$. טענה זו לא הוכחה משהוצאה חוות דעת השמאי מטעם התובע מהתיק. חוות הדעת היחידה שנותרה הינה זו של מומחה הנתבעת אשר קבע כי שווי השוק של הדירה בעת החתימה על ההסכם הינו 35,000$ בגין דירה ברמת גמר טובה והשווי שלה לא היה עולה על 5%-15% לדירה ברמת גמר טובה. באותה העת לא היה מאגר ממוחשב ממנו ניתן היה לאחזר נתונים באשר לשווי השו ק והדרך היחידה לעשות זאת הייתה בירור בין שמאים, כפי שעשה מומחה הנתבעת, שמומחיותו אינה מוטלת בספק.

כמו כן, לצורך רכישת הדירה נטלו המנוחים משכנתא (שהנתבעת הייתה ערבה ואף שילמה את יתרתה לאחר פטירת המנוח). המשכנתא הועמדה על סך של 93,100 ₪ אשר מהווים בערך 38,000$ לפי שער הדולר אז של 2.452 ₪. דבר זה מחזק את חוות דעת השמאי מטעם הנתבעת, שכן משכנתא לא ניתנת ללא הערכת שמאי וזוהי הוכחה נוספת כי לא ניתנה כל הנחה ע"י התובע במחיר הדירה בתמורה להתחייבות המנוחים.

טענות צד ג'
כל טענה בדבר אי ידיעת המנוחים או הבנתם באשר למסמכים שנחתמו הינה טענה שהתיישנה כלפי עו"ד סולומון. מדובר בעילת תביעה שנולדה בעת החתימה על ההסכם ולכל המאוחר, בשנת 2009 עת גילו כביכול כי נפלו קורבן לקנוניה. כבר מאותו מועד הייתה בידי המנוח עילת תביעה לכאורה לביטול ההסכם.

למנוחים היה ידוע כי חתמו על מסמכים נוספים מלבד הצוואה, כולל לצורך קבלת משכנתא ולכן לא ייתכן שחשבו שאין מסמכים נוספים מעבר לצוואה או כי אותה קנוניה שגילו נגמרה באותה צוואה. גם אם עו"ד קרמר לא שלח מכתב לעו"ד סולומון או לתובע ולא טרח להוציא מסמכים מהטאבו, הרי שבאותה העת הייתה למנוחים עילת תביעה לביטול ההסכם. מניין תקופת ההתיישנות להגשת תביעה בעניין זה, ע"י המנוחים, מתחיל משנת 2009, הן ביחס להגשת תביעה כנגד התובע כאן לביטול ההסכם , והן כנגד עו"ד סולומון, בין אם בטענה כי נטל חלק בקנוניה או בטענה שלא הסביר ל מנוחים על מה הם חותמים.

אשר לטענה כי המנוחים לא הבינו את אשר התחייבו, הרי שמדובר בטענה של "פגם בכריתת הסכם" לפי סעיף 14 ו- 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). עילות אלו מזכות בזכות לביטול תוך זמן סביר לאחר שנודע על עילת הביטול. היינו לכל המאוחר בשנת 2009, כ- 17 שנה לאחר החתימה על ההסכם ומסמכים הנוספים, במהלכן כבשו המנוחים את טענותיהם. משלא ניתנה הודעת ביטול כאמור, תוך זמן סביר, לא ניתן להתייחס להתחייבויות המנוחים כבטלות או כניתנות לביטול.

לא ניתן לקבל את טענת עו"ד קרמר לפיה הסתפק בשינוי הצוואות והתעלם מקיומו של ההסכם. כל הקורא את הצוואה בוודאי יבין כי מדובר בהורשה של דירה והטענה כי עו"ד קרמר הסתפק בע ריכת צוואה חדשה ובכך נפתרה הבעיה, לאו טענה היא ואין בה להסביר מדוע לא מחו המנוחים בפועל על כך שמישהו עקץ אותם.

אשר להבנת המנוחים את המסמכים עליהם חתמו. הנתבעת לא הייתה נוכחת בפגישה בה נחתם הסכם המכר, ולא יכולה לספק ידיעה אישי ת על ש התרחש בה. מכל מקום, לא סביר שמי שרומה ישקוד על שמריו ולא ינקוט בכל פעולה לתיקון העוול.

עדות התובע ועו"ד סולומון באשר להסברים שניתנו למנוחים במהלך הפגישה בה נחתם ההסכם, לא נסתרו והדבר אף אושר ע"י עו"ד סולומון בגוף ההסכם. עו"ד סולומון שהינו עו"ד ותיק, ציין בצניעות בהסכם כי הצדדים מאשרים כי עו"ד סולומון הסביר להם כמיטב יכולתו את משמעות סעיף 12 להסכם. למרבה הצער ביטוי של צניעות מתפרש ע"י הנתבעת באופן מוטה, כאילו הוא נעדר יכולת קומוניקציה עם המנוחים, וכאילו לא ניתן הסבר מספק.

התנאי בצוואת המנוחים הקובע כי הדירה תועבר בירושה לילדי התובע, רק במידה ויתחתנו עם יהודיות מהווה ראיה מסייעת להוכחת הבנתם של המנוחים.

אשר למזכירת עו"ד סולומון, גב' הררי שרה, ואי העדתה, הרי שמדובר במזכירה שהייתה עדה לחתימת הצוואות בלבד ולא להסכם. עו"ד סולומון הבהיר כי בירר אודות נכונות המזכירה להעיד ונתקל בסירוב ה. המזכירה מסרה לו שאינה זוכרת דבר, מאחר וחלפו 27 שנים מאז החתימה על הצוואות. אף אילו הייתה מגיעה ומוסרת עדות מוצקה, הייתה עולה טענה שהיא עושה כן למען מעסיקה הנוכחי בו היא תלויה למחייתה. לכן אין באי העדתה כדי לשנות דבר.

המנוחים והתובע היו שני לקוחות מזדמנים. לפיכך, בוודאי שלא הייתה לעו"ד סולומון מוטיבציה כלשהי לקשור קשר עם התובע על מנת להפיל לכאורה בפח את המנוחים.

בעדותה של הנתבעת היא חיזקה לא מעט טענות של התובע ועו"ד סולומון. מעדותה עלה כי למנוחים ילדה בחו"ל שאינה בקשר עימם ולכן היו אדישים ביחס להורשת הדירה והציעו שהדירה תושב לתובע עם פטירתם. הנתבעת לא הצליחה להסביר מדוע נודע לה לראשונה על טענות המנוחים באשר להסכם רק בשנת 2009, על אף שלטענתה היא חברה שלהם משנת 1992. רק לאחר התפתלות ממושכת הסבירה הנתבעת כי היא זכרה שהדבר עלה לראשונה בשנת 2009 , מאחר ועברה ניתוח לגב וכאשר המנוחים באו לבקרה, הם סיפרו לה על כך שיש בעיות במסמכים. כך פתאום לאחר 17 שנה, כדרך אגב בביקור בבית חולים וללא כל הקשר מתאים. למרות שהעניין הפתיע אותה, הנתבעת לא שאל ה באילו מסמכים מדובר, והכל נזנח כאילו לא היה. בעדותה זו ביקשה הנתבעת ליישר קו עם עדות עו"ד קרמר מחשש שקביעה כי הטענות הועלו עוד קודם לכן, תבסס את הטענה כי מדובר בהתיישנות ועדות כבושה.

הכרעה
לאחר ששקלתי מלוא טענות הצדדים בשאלה שבמחלוקת והתרשמתי ישירות מהעדים, הגעתי למסקנה כי הסכם המכר משקף את אומד דעת הצדדים וכי המנוחים הבינו את תוכן ההסכם והסכימו לו.

אין מחלוקת כי ה"ה גרבסקי חתמו על הסכם המכר נשוא התביעה . אין בפני טענה כי חתימותיהם זויפו. הנתבעת טוענת כי המנוחים גמרו דעתם לחתום על הסכם לרכישת הדירה, אולם לא הבינו או הסכימו להעבירה בחזרה לתובע. היינו, המנוחים לא הסכימו לתוכן סעיף 12 להסכם ולמסמכים שנחתמו בהתאם לסעיף זה: צוואות, התחייבות וייפוי כח בלתי חוזר.

להלן נוסח התחייבות התובעים, כפי שבאה לידי ביטוי בסעיף 12 להסכם:
''א. בהתחשב בשווי הדירה, כאמור במבוא לחוזה זה, מצד אחד ובהתחשב בתמורה, שהקונים משלמים למוכר בפועל תמורת הדירה, כאמור בסעיף 6 לעיל, מצד שני, מסכימים ומתחייבים בזה הקונים, לגרום לכך שהזכויות בדירה, תהיינה שוב למוכר וזאת עם תום שימושם של הקונים בדירה לעולם.
ב. לצורך ביצוע התחייבות הקונים, כאמור בסעיף קטן א., עורכים הקונים בגין הדירה צוואות, לזכות המוכר וחותמים על התחייבות, שלא למכור את הדירה לאחר ועל יפוי כח בלתי חוזר, המסמיך לבצע את רישום הזכויות בדירה על שם ילדי המוכר, בבוא העת הנזכרת בסעיף קטן א.
ג. הצדדים מצהירים ומאשרים בזה, שעו"ד יעקב סולומון הסביר להם, כמיטב יכולתו, את משמעות האמור בסעיף זה".

כידוע, מי שחתום על הסכם, חזקה כי הבין והסכים לאמור בו, אלא אם הוכח אחרת. על המבקש לשלול חזקה זו, מוטל נטל הוכחה כבד. עליו להוכיח את גרסתו בראיו ת פוזיטיביות, כאפשרות קרובה (ר' למשל: ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור (18.5.65); ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' לופו (12.6.00); ע"א 121/70 גלעדי נ' אוריון חברה לביטוח בע"מ, פד"י כה' (1), 648).

הטענה כי על התובע להוכיח כי המנוחים לא רק חתמו על ההסכם אלא גם הבינו את התחייבותם שבסעיף 12, אינה נכונה. הנטל לסתור את החזקה האמורה, ולהוכיח כי מי שחתם על הסכם לא הבין את התחייבויותיו לפי ההסכם עליו חתם, מוטל על הטוען טענה זו. אומנם, מדובר בתביעה כנגד עזבון, והלכה היא כי הנטל בהוכחתה מוגבר, אולם אין בהלכה זו בכדי לקבוע כי יש היפוך של הנטל, וכי על התובע מכוח הסכם חתום, להוכיח כי ההסכם משקף את אומד דעת הצדדים בכל סעיף וסעיף. עצם החתימה על ההסכם מלמדת על כך. הנתבעת היא הנושאת בנטל להוכיח טענתה ולפיה המנוחים לא הבינו לכאורה את ההתחייבות שבסעיף 12 דווקא .

הנתבעת מנסה ללמוד על אי הבנתם של המנוחים את ההתחייבות נשוא ההסכם, מהתנהלותם המאוחרת להסכם ומכך שערכו צוואות חדשות וביטלו את הצוואות נשוא ההסכם. ברם, על "ההיגיון" שעומד מאחורי התחייבות המנוחים נשוא ההסכם ועל הבנתם את ההתחייבות האמורה ניתן ללמוד לא רק מהתנהלותם המאוחרת יותר ומהצוואות המאוחרות, אלא גם מהתנהלותם עובר לחתימת ההסכם ובמעמד ההסכ ם.

התובע העיד כי המנוחים הם אלו אשר הציעו לו לרכוש את הדירה אותה שכרו ומשהבהיר כי אינו מעוניין למכור את הדירה, הציעו לו המנוחים הצעה מחודשת ומשודרגת לרכישת הדירה, תוך שימוש בה עד לפטירתם ולאחר מכן, להשיבה לתובע בדרך של הורשה לבניו. הטעם לכך היה כי למנוחים הייתה בת אחת, עמה לא היו בקשר ולא רצו להוריש לה דבר. בנוסף, תשלומי המשכנתא שנדרשו לשלם הי ו פחותים מתשלומי שכר הדירה ששילמו באותה העת וזאת בשל היותם עולים חדשים.

הנתבעת לא הציגה ראיות סותרות מטעמה לאמור לעיל. כמו כן, חקירתו הנגדית של התובע לא העלתה סתירות באשר לעובדות אלו והוא אף שב וחזר על הדברים. כך השיב התובע לב"כ הנתבעת:
"ש. לא בדקת את שווי הדירה לפני מכירה לסטנלי ודתיה?
ת. לא באמצעות שמאי, אבל ידעתי פחות או יותר את המחירים. אני בכלל לא הייתי מעוניין למכור את הדירה. לאחר שסוכם על סכום, אני עדיין לא הייתי מעוניין למכור, אמרתי שילכו וימצאו דירה זהה במחיר יותר זול ויעזבו אותי. הם חיפשו ולא מצאו."
(ר' פרוטוקול הדיון מיום 22.5.19, עמ' 5, ש' 22-25 ).

וכך השיב התובע לב"כ צד ג':
"ש. תזכיר לנו מתי הכרת את עו"ד סולומון ובאילו נסיבות?
ת. נסיבות קרובות לרכישת הדירה, סליחה למכירת הדירה. כאשר השוכרים דתיה וסטנלי הציעו לי לקנות ממני את הדירה ולהוריש אותה לילדים שלי, זה נשמע לי קצת חריג. הלכתי להתייעץ עם עו"ד, לא הכרתי את עו"ד סולומון מראש פשוט הסתובבתי ברחוב הבנקים, וראיתי את השלט של משרדו ועליתי למעלה וככה הכרנו.
(ר' פרוטוקול הדיון מיום 22.5.19, עמ' 6 , ש' 13-17).
העובדה כי בשלב מאוחר יותר קבעו המנוחים בצוואותיהם החדשות כי כל אחד יירש את השני ואם לא יהיו בחיים אזי ילדיהם, אינה מלמדת כי זה היה רצונם גם בעת החתימה על ההסכם. יתירה מזו, אין חולק כי בסופו של יום, המנוח בחר להוריש את הדירה לנתבעת דווקא, שאינה קרובת משפחה, ולא לכל אחד מילדי המנוחים. עובדה זו הולמת את טענת התובע ולפיה כבר עובר לרכישת הדירה הביעו המנוחים העדר רצונם להוריש הדירה ליורשיהם על פי דין.

לכלל האמור יש להוסיף את התנאי אשר נרשם בצוואות של המנוחים ולפיו ילדי התובע יירשו את בדירה בתנאי שאם יהיו נשואים, אזי נשותיהם תהיינה יהודיות. אין הגיון כי התובע יוסיף מגבלה ו/או תנאי שכזה על דעת עצמו ומבלי שהתבקש לעשות כן ע"י המנוחים. התובע אף נחקר על כך והבהיר כי מדובר בדרישה של המנוחה גרבסקי, אשר הועלתה במהלך הפגישה במסגרתה נחתם ההסכם. (ר' פרוטוקול ה דיון מיום 22.5.19, עמ' 7, ש' 4-11).

אשר להסכם שנחתם בין הצדדים, הרי שהוא נערך ע"י עו"ד סולומון, כמי שייצג את שני הצדדים, לאחר שהסביר להם כי כל אחד יכול להיות מיוצג בנפרד (סעיף 13 להסכם). ההסכם נערך בשפה העברית . אין חולק כי המנוחים לא שלטו בשפה העברית אלא בשפה האנגלית. ברם, בסייפת ההסכם, לאחר חתימת הצדדים, איש רו המנוחים כי עו"ד סולומון תירגם והסבי ר להם בשפה האנגלית את האמור בהסכם.

בנוסף להערה הכללית הנ"ל, נרשמה הערה ספציפית בסעיף 12 ג' להסכם, המתייחסת לאמור בסעיפים 12 א' ו-ב' (בהן מפורטת התחייבות המנוחים להשיב את הדירה בהורשה), כי: "הצדדים מצהירים ומאשרים בזה, שעו"ד יעקב סולומון הסביר להם, כמיטב יכולתו, את משמעות האמור בסעיף זה".

ההערה הספציפית הנ"ל הינה בנוסף להערה הכללית כאמור. הערה ספציפית זו אכן מתבקשת, באשר מדובר בהתחייבות חריגה הדורשת מתן הסבר לשני הצדדים באשר למשמעותה המשפטית, אף מעבר לתרגום ולהסבר שניתן ביחס להוראות הכלליות של ההסכם.

אינני מקבלת את הטענה כי הביטוי "כמיטב יכולתו" תומך במסקנה שלא ניתן כל הסבר וכי המנוחים לא הבינו על מה הם חותמים. דווקא מי שמבקש לרשום בהסכם כי הסביר דבר על אף שלא עשה כן, סביר כי ירשום ביטוי חד משמעי שאינו משתמע לשתי פנים. דווקא ביטוי זה מלמד על האו תנטיות ועל כוונה לרשום בדיוק את אשר אירע.

עו"ד סולומון נחקר אודות כך ועדותו לא נסתרה ואף נמצאה בעיניי מהימנה:
"ש. מדוע כתבת" כמיטב יכולתו"?
ת. כי לא תרגמתי מילה במילה אלא בצורה כזו שיבינו את המשמעות של כל דבר ודבר ורק כאשר יבינו יחתמו.
ש. גם אנחנו וגם אני היינו נוכחים שהתובע העיד שתורגמה להם שורה, שורה?
ת. זה נכון. אני לא רואה בזה סתירה. זה לא סותר לדעתי, עברנו שורה שורה והסברתי להם על מה הם חותמים שהם הבינו נרגעתי.
ש. עכשיו נתת שתי גרסאות, איזה נכונה, הראשונה שלא תרגמת הכל ?
ת. לא אמרתי את זה."
(ר' פרוטוקול הדיון מיום 22.5.19, החל מעמ' 29, ש' 30 עד לעמ' 30 ש' 1).

גם התובע נחקר אודות התרגום וההסברים שניתנו בעת החתימה על ההסכם:
"ש. מה היה בפגישה?
ת. בפגישה הצגנו לעו"ד סולומון מה שסיכמנו, תרגמנו שורה, שורה מעברית לאנגלית, את כל מה שכתוב שם, בהסכם המכר ובצוואות, למנוחים. והם כמובן הסכימו כי הכול היה ביוזמתם.
ש. הם היו מעורבים בדיאלוג, שאלו שאלות?
ת. כן, אני לא זוכר בדיוק איזה שאלות. היה שם קטע חריג שדתיה, האישה, רצתה להכניס בצוואה תנאי שהדירה תעבור לילדים שלי בתנאי שהם יתחתנו עם יהודיות.
ש. כשקראתי את הצוואה אני חשבתי לתומי שזו הייתה בקשה ורעיונות שלך?
ת. לא.
ש. אם אני מבין נכון, כשהגעתם הרעיון הזה נהגה בדיוק במהלך הפגישה?
ת. היא חשבה על זה כשהיינו במשרדו של עו"ד סולומון ואז הוא הכניס את הסעיף הזה לבקשתה.
ש. איך התקיימה השיחה, באיזו שפה?
ת. באנגלית משום שזה היה נוח בשבילם, אך המסמך היה כתוב בעברית ולכן תרגמנו אותו שורה-שורה."
(ר' פרוטוקול הדיון מיום 22.5.19, החל מעמ' 6, ש' 35 עד לעמ' 7 ש' 14).

לא מצאתי כי בין שתי הגרסאות הנ"ל ישנה סתירה, לבטח לא כזו שפוגעת במהימנות עדותם בעניין זה. הן התובע והן עו"ד סולומון מאשרים כי ההסכם תורגם לאנגלית, ושניהם אינם טוענים כי כל מילה ומילה תורגמה מעברית לאנגלית. כדברי עו"ד סולומון, כל שורה תורגמה "בצורה שיבינו את משמעותה" ואין הכרח כי התרגום יהיה של כל מילה ומילה בהסכם. הדבר אף תואם את המשך עדותו של עו"ד סולומון ולפיה הוא "נרגע" רק לאחר שהמנוחים הבינו על מה הם חותמים.

אכן, הן התובע והן עו"ד סולומון, נמנעו מלהגיש תצהיר עדות ראשית של המזכירה גב' שרה הררי, העובדת גם כיום במשרדו של עו"ד סולומון ומי שהייתה נוכחת ועדה לחתימת הצוואות. עו"ד סולומון נחקר אודות כך והבהיר, כי המזכירה לא הסכימה להעיד הן מאחר ולא זכרה והן מאחר והיא מפחדת מבתי משפט. עוד השיב עו"ד סולומון כי גם ב"כ הנתבעת רשאי היה לזמנה למתן עדות ובכל מקרה, עדותה לא הייתה מועילה מאחר והיה נטען כי היא מעידה לטובת מעסיקה בו היא תלויה (ר' פרוטוקול הדיון מיום 22.5.19, החל מעמ' 31, ש' 26 עד לעמ' 32 ש' 5).

אומנם, הלכה ידועה היא כי אי הבאת עד רלוונטי מביאה למסקנה כי אותה עדות הייתה משמשת לרעת הצד שלא הביאה. ואולם, גב' הררי עובדת במשרד עו"ד סולומון ו בשל כך משקל עדותה ממילא לא היה צפוי להיות רב. בנוסף, הגב' הררי לא נכחה בעת חתימת ההסכם אלא בעת החתימה על הצוואות בלבד, כשמדובר באירוע שאירע לפני למעלה מ- 25 שנה. יתירה מכך, וכפי שפורט לעיל, נטל ההוכחה בדבר העדר הבנתם של המנוחים את ההסכם עליו הם חתומים, מוטל על הנתבעת.

ודוק, מבחינתו של התובע, די בכך שהוא מציג הסכם החתום על ידי המנוחים כשאין הכחשה בדבר עצם חתימתם על הסכם זה, והנתבעת היא זו שאמורה לטרוח ולהביא ראיות לשם ביטול נפקותו של ההסכם החתום. הדברים מקבלים משנה תוקף שכן מעת שעו"ד סולומון לא הגיש תצהיר מטעם הגב' הררי ולא ביקש לזמנה לעדות, הייתה פתוחה בפני הנתבעת הדרך לזמן את העדה למתן עדות, אם הייתה סבורה כי היה בעדות זו בכדי להוכיח כי המנוחים לא הבינו על מה חתמו. אומנם עדות זו הייתה נשמעת בחקירה ראשית, אולם אין בכך בכדי להפוך את זימונה ללא מעשי, שכן אם לא הייתה משתפת פעולה, ניתן היה לבקש להכריזה כעדה עוינת ובכך להפוך את חקירתה לחקירה נגדית.

לצורך הוכחת טענותיה באשר לאי הבנת המנוחים את אשר חתמו, הגישה הנתבעת תצהיר עדות ראשית שלה ושל עו"ד קרמר. שניהם הצהירו כי המנוחים טענו בפניהם שחתמו על מסמכים מבלי להבין את תוכנם. הדבר אף צוין בצוואות שנערכו עבורם ע"י עו"ד קרמר (נספחים 1-2 לתצהיר הנתבעת). ברי כי כל אשר נאמר על ידם מפיהם של המנוחים, מהווה עדות שמועה והם יכולים להעיד אך ורק על כך שהדברים נמסרו להם או נאמרו ע"י המנוחים, אך לא על נכונות תוכן הדברים. ודוק, אף אם נקבל הטענה כי נאמר לכאורה על ידי המנוחים, שנים רבות לאחר מועד החתימה על ההסכם, כי לא הבינו את ההסכם עליו חתמו, אין בכך כדי להוכיח את חוסר ההבנה בפועל של המנוחים, נכון ל מועד החתימה על ההסכם.

טענת המנוחים לפיה לכאורה לא הבינו את ההסכם עליו חתמו, הועלתה כביכול לראשונה בשנת 2009, בחלוף 17 שנים (!) ממועד החתימה על ההסכם. ככל שאכן הטענה עלתה רק באותו מועד לראשונה, הרי שיש לצפות שבסמוך למועד זה, המנוחים היו פועלים לביטול מידי של ההסכם ו/או של התחייבותם להעביר הדירה בהורשה, נשוא ההסכם.

בהתאם לסעיף 20 לחוק החוזים , הודעה על ביטול הסכם, חייבת להתבצע תוך זמן סביר מ המועד בו נודע לנפגע על הפגם בכריתתו. ודוק, היה על המנוחים להודיע לתובע , תוך זמן סביר לאחר גילוי הטעות, הטעייה או העושק, כי התחייבותם בטלה. במקרה שכזה הייתה ניתנת לתובע ולעו"ד סולומון הזדמנות להשיב לטענותיהם אלו ולהתמודד מולן, בעוד המנוחים בחיים. ברם, הן הנתבעת והן עו"ד קרמר לא טענו כי המנוחים פעלו ל ביטול התחייבותם כאמור, לרבות באמצעות משלוח הודעה לתובע ו/או לעו"ד סולומון.

עו"ד קרמר הצהיר בסעיף 6 לתצהירו כי בפגישה שקיים עם המנוחים, בשנת 2009, הביאו המנוחים העתק של צוואת המנוחה בלבד וכי לא היה בידיהם העתק של ההסכם עליו חתמו. מהצהרה זו לא ניתן לשלול העובדה כי יתר המסמכים נשוא ההסכם וכן צוואתו של המנוח, היו ברשות המנוחים ואולם לפגישה הובא רק העתק מצוואת המנוחה.

בסעיף 16 לתצהירו, הצהיר עו"ד קרמר כי המנוחים טענו בפניו כי לא קיבלו מסמכים נוספים בקשר לצוואותיהם. קרי, גם צוואתו של המנוח הי יתה בידי המנוחים ואולם לא הובאה כפי הנראה לאותה פגישה.

בחקירתו העיד עו"ד קרמר כי המנוחים הגיעו לפגישה רק עם צוואת המנוחה, וכי טענו בפניו כי אין בידיהם מסמכים נוספים. קרי, נכון למועד הפגישה בשנת 2009, לא נשמר בידי המנוחים העתק מהסכם המכר, מההתחייבות ומצוואת המנוח, וכל שהיה בידיהם הוא צוואת המנוחה בלבד. (ר' פרוטוקול הדיון מיום 22.5.19 , עמ' 21, ש' 3 1-35).

אין מקום לקבל טענותיו של עו"ד קרמר בעניין זה , הן בשל הסתירות העולות מהן כאמור והן מהנימוקים שלהלן.

ראשית, עו"ד קרמר ערך עבור ה מנוחים שתי צוואות נפרדות הדדיות. בשתי הצוואות צוין כי המסמך מיום 25.6.92 המתיימר להיות צוואה אחרונה ובלתי ניתנת לשינוי, לא הובן על ידם, לא תורגם להם ולא הוסבר להם כלל. הניסוח בשתי הצוואות זהות ושתיהן מתייחסות כל אחת לצוואה הקודמת של המצווה , מבלי שנרשם בגוף צוואת המנוח גרבסקי, כי הצוואה הקודמת אינה בידיו. אילו אכן לא היה בידי המנוח העתק של צוואתו, סביר כי הדבר היה נרשם בגוף הצוואה ולא הייתה נרשמת התייחסות ספציפית לצוואה זו. גם בצוואה המאוחרת יותר מיום 10.5.15 מתייחס שוב המנוח למסמך מיום 25.6.1992 המתיימר להיות צוואה, מבלי שציין כי מסמך זה אינו בפניו.

שנית, עו"ד קרמר ערך תרשומת באנגלית לפגישה שהתקיימה ביום 1.10.09 במשרדו יחד עם המנוחים (נספח 6 לתצהיר עו"ד קרמר). תרגום התרשומת צורף לתצהיר עו"ד קרמר ולא עלתה כל התנגדות לתרגום זה. להלן התרגום:
"תרגום חופשי של תרשומת בכתב יד מיום 1 אוקטובר, 2009
גרבסקי, סטנלי וסיון
לא היה להם מושג על מה הם חתמו. הם סמכו על מה שנאמר להם.
הוסבר להם שכל המסמכים היו נדרשים (*) בכדי לרכוש את הדירה.
הם מעולם לא ערכו שמאות, ותוכן המסמכים לא הוסבר להם בכלל.
הם רצו לבטל את הצוואה ולשנות אותה.
הם לא ידעו אם יכולים לעשות זאת.
הם מעולם לא היו מסכימים לתת את הדירה למוכר במתנה.
הם לא קיבלו מסמכים אחרים.
חברים שלהם הציעו להם להתייעץ עם עו"ד."
לא צוין בתרשומת זו כי כל שהוצג בפני עו"ד קרמר היה צוואה אחת בלבד של המנוחה, אלא שלא היה להם מושג על מה חתמו וכי הוסבר להם ש"כל המסמכים" נדרשו לצורך רכישת הדירה. אילו אכן הוצג רק מסמך אחד, הוא הצוואה של המנוחה, לא היה נרשם "כל מסמכים".

יתירה מזו, גם בתרשומת הנ"ל וגם בתצהיר עו"ד קרמר מוזכר כי המנוחים ציינו בפניו שלא ערכו שמאות לדירה. זאת, מבלי לתת כל הסבר מדוע נושא השמאות וערך הדירה עלה בפגישה. עיון בצוואות מעלה כי שווי הדירה לא הוזכר בהן ואינו רלוונטי כלל לעריכת צוואה חדשה. ההתייחסות היחידה לשווי הדירה הינה בהסכם עצמו. רק בהסכם המכר צוין השווי המוסכם של הדירה וכי בתמורה להתחייבות המנוחים להשיב א ת הדירה בהורשה לבניו של התובע, זכו המנוחים להנחה בשווי הדירה. ללמדך, כי בעת הפגישה עם עו"ד קרמר, המנוחים זכר ו היטב את האמור בהסכם המכר, בין אם היה מצוי בידיהם במעמד הפגישה עם עו"ד קרמר ובין אם לאו. העלאת נושא השמאות ו/או שווי הדירה במעמד הפגישה, מלמדת אף היא על כך שהמנוחים ידעו והבינו את תוכן ההסכם ואת התחייבותם נשוא ההסכם, לכל המאוחר במועד הפגישה .

מכלל האמור אינני מקבלת את הטענה, כי במועד הפגישה עם עו"ד קרמר, לא היה ידוע או מובן למנוחים תוכנו של הסכם המכר וכי לא הביאו עניין זה בפני עו"ד קרמר במעמד אותה פגישה. המסקנה העולה היא דווקא זו שהמנוחים, לאחר ייעוץ עם עו"ד קרמר, בחרו במודע לפעול בדרך של שינוי הצוואות בלבד ולא בדרך של מתן הודעת ביטול של ההסכם לתובע ו/או בנקיטת הליך משפטי לשם ביטול ההתחייבות נשוא סעיף 12 להסכם.

תמיכה נוספת למסקנה זו נלמדת גם מעדותו של עו"ד קרמר. עו"ד קרמר טען בתצהירו, כי אילו הוצג ההסכם בפניו, היה מייעץ להם להודיע לתובע על ביטול או בטלות ההתחייבות בשל פגמים בכריתתה. גם בחקירתו הנגדית שב וטען, כי המנוחים ביקשו ממנו לטפל אך ורק בשינוי הצוואות וכי לא הייתה לו סיבה "להפוך את העולם כדי להבין אם הייתה בעיה עם ההסכם עצמו" (ר' פרוטוקול הדיון מיום 22.5.19, עמ' 22, ש' 7-8). לשיטתו, לא היה מקום לחפש בעיות מקום שאינן :
"ש. לבית המשפט, כשבא זוג ומספר לך שיש הסכם לרכישת דירה ובאותו זמן נחתמו צוואות שמקנות את הזכות בעיזבון לאותו מוכר בדירה, אתה לא חושב שצריך לברר את העובדות עד תום אתה מנתק לחלוטין את שני הדברים?
ת. אני טיפלתי במה שביקשו ממני. שאלתי אותם ופגשתי אותם מס' פעמים, וכול פעם שאלתי מה קורה אם יש עוד דברים לספר, לא היה להם מה לספר למה להתחיל לחפש בעיות אם אין? זה לא אומר שיש בעיה עם העסקה עצמה. אני לא ראיתי שיש משהו בעייתי."
(ר' פרוטוקול הדיון מיום 22.5.19, עמ' 25, ש' 18-23).

אין זה סביר כי עו"ד קרמר ינקוט בגישה זו במעמד הפגישה, שעה שידע מפי המנוחים כי חתמו בחוסר הבנה על מסמכים נוספים , באותו המועד בו נחתמו הצוואות אותן הם ביקשו לבטל, ושעה שכפי שנלמד לעיל, תוכן ההסכם הועלה ונידון במעמד הפגישה עמו.

רק לאחר שנשאל שוב ושוב כיצד לא ראה לנכון להמליץ על מציאת ההסכם עליו חתמו ואותו לא הבינו, שינה עו"ד קרמר את תשובתו וטען לראשונה בסוף החקירה, כי כן ביקש מהם לחפש את ההסכם ואף הציע להם להוציאו מהטאבו:
"ש. לבית המשפט, באותה הפגישה שהמנוחים הגיעו אליך הסבירו לך שיש הסכמי מכר וצוואות ואתה משנה את הצוואות לפי בקשתם, האם אתה מסביר להם שכדאי להביא את מסמכי ההסכם על מנת לראות שלא תהיה להם בעיה, מה אתה מסביר להם?
ת. כן אני מסביר, שאלתי אותם אם יש להם מסמך כלשהו בקשר לרכישת הדירה והתשובה הייתה "לא", אמרתי להם שכשיהיו בבית שיחפשו אם יש להם משהו ושיביאו לי את זה כדי שאראה את זה, במשך השנה הראשונה הם באו עוד פעם פעמיים עם מסמכים לא קשורים וכל פעם שאלתי אותם אם מצאו וחיפשו ואמרו שכן..
ש. לבית המשפט, אתה יודע איך להשיג הסכם שלא נמצא בבית?
ת. אני יודע. אפשר למצוא בטאבו. הסברתי למנוחים שהם יכולים למצוא בטאבו, אמרתי להודיע לי אם יש להם ואם לא אז נוכל להוציא מהטאבו."
(ר' פרוטוקול הדיון מיום 22.5.19, החל מעמ' 27, ש' 31 עד לעמ' 28 ש' 5).

אף עדותה של הנתבעת אינה מספקת ביסוס לטענה כי המנוחים לא ידעו אודות התחייבותם בהסכם ולכן לא פעלו לביטולו. עדותה של הנתבעת רוויה סתירות ונעדרת היגיון ולא ניתן לבסס עליה כל ממצא עובדתי באשר לידיעתם של המנוחים.

הנתבעת מצהירה בתצהירה כי הכירה את המנוחים בעת עלייתם ארצה בשנת 1989, שאז גם היא עלתה ארצה, ומאז הפכו להיות כמשפחה. זאת הייתה גם הסיבה שהסכימה לחתום כערבה על המשכנתא לצורך רכישת הדירה. הנתבעת אף העידה כי אם היה למנוחים מסמכים של רכישת הדירה, היו נותנים לה בכדי לקרוא אותם עבורם (ר' פרוטוקול הדיון מיום 22.5.19, עמ' 10, ש' 5).

מאידך טוענת הנתבעת בתצהירה, כי רק בשנת 2009 המנוחים סיפרו לה שהתברר להם בדיעבד, כי נפלו קורבן לניצול וכי חתמו על מסמכים בעברית ללא שהבינו את תוכנם, לרבות על צוואות המעבירות את הדירה למוכר או מי מטעמו (סעיף 8 לתצהיר). המנוחים אף סיפרו לה כי הם טיפלו במצב ושינו את הצוואות והם מרגישים יותר בנוח ( סעיף 12 לתצהיר). לא ברור מהתצהיר מתי המנוחים גילו זאת וכיצד , ואין פירוט לנסיבות בהן סיפרו לנתבעת אודות הבעיה במסמכים כטענתה. אין בתצהיר כל הסבר, הכיצד חרף הקרבה שבין המנוחים לנתבעת, לא סיפרו לה המנוחים דבר בסמוך לאחר גילוי הבעיה, אלא רק לאחר שטיפלו בנושא אצל עו"ד, ושינו את צוואותיהם בפועל.
גרסת הנתבעת בתצהירה מעלה לכשעצמה תהיות רבות וחוסר הגיון. תהיות אלו רק התגברו והתחזקו, לאחר חקירתה הנגדית של הנתבעת, באופן הפוגם במהימנות שיש ליחס לעדותה וגרסתה.

בחקירתה הנגדית התברר כי הנתבעת עלתה ארצה כבר בשנת 1965 ואילו בשנת 1989 זו הייתה עלייה שנייה, אז הכירה את המנוחים באולפן בחיפה (ר' פרוטוקול הדיון מיום 22.5.19, עמ' 9, ש' 5-13). המנוחים ביקשו ממנה לחתום כערבה על משכנתא והיא הסכימה וחתמה, מבלי שראתה כל מסמך הקשור לעסקה.

כאשר נשאלה הנתבעת כיצד היא יודעת כי שבשנת 2009 לא היו בידי המנוחים מסמכים הקשורים לעסקה, השיבה כי היא לא ביקשה מסמכים והם אמרו לה שאין להם מסמכים ואם היה להם, היו מביאים לה בכדי ל הקריא להם. ה מנוחים טענו בפניה כי "משהו לא בסדר, חתמנו מסמכים בעברית ואנחנו לא מבינים" (ר' פרוטוקול הדיון מיום 22.5.19, עמ' 10, ש' 12-13). עדות הנתבעת בעניין זה נסתרת דווקא בעדותו של עו"ד קרמר, לפיה בידי המנוחים הייתה צוואה של גב' גרבסקי, וברי כי לא נכונה הטענה כביכול לא היו בידי המנוחים מסמכים כלשהם כנטען.

גם בחקירתה הנגדית לא ידעה הנתבעת להסביר כיצד המנוחים גילו אודות המסמכים שחתמו וכיצד גילו שחתמו על מסמכים שלא הבינו, אם לא היה להם מסמכים כלל כטענתה (ר' פרוטוקול הדיון מיום 22.5.19, עמ' 14, ש' 3-9). הנתבעת אף לא ידעה לתת שמות של חברים של המנוחים, למרות שהייתה לטענתה כבת משפחה (ר' פרוטוקול הדיון מיום 22.5.19, עמ' 10, ש' 16-21).

בניגוד לאמור בסעיף 12 לתצהיר הנתבעת, לפיו המנוחים סיפרו לה כי הם כבר טיפלו במצב וערכו צוואות חדשות, בחקירתה הנגדית העידה כי כלל לא ידעה שהמנוחים ערכו צוואות חדשות בשנת 2009 וכי הם סיפרו לה שיש להם עו"ד שהם מתכוונים ללכת אליו (ר' פרוטוקול הדיון מיום 22.5.19, עמ' 16, ש' 3-8 ו עמ' 15, ש' 26). היינו, כאשר המנוחים סיפרו לה אודות המסמכים עליהם חתמו, טרם פנו לעו"ד וטרם טיפלו בעניין.

אשר לנסיבות בהן סיפרו לה המנוחים אודות המסמכים, הרי שהנתבעת נשאלה במסגרת החקירה הנגדית, כיצד זכור לה שדווקא בשנת 2009 סיפרו לה המנוחים אודות החתימה על מסמכים שלא הבינו. הנתבעת העידה לראשונה, כי הדבר זכור לה מאחר ובאותה שנה עברה ניתוח בעמוד השדרה. דווקא אז, המנוחים בחרו לספר לה, כך לטענתה, אודות המסמכים עליהם חתמו מבלי שהבינו את תוכנם. ומה עושה הנתבעת שהייתה כבת משפחה? כלום. שומעת את הסיפור ולא עושה דבר. אותם מנוחים שראו בה כבת משפחה, ביקשו ממנה לחתום כערבה על המשכנתא שנטלו, טיפלו בילדיה ואף התגוררה איתם בדירה, בחרו שלא לשתף אותה בחששם, בחרו לטפל בכך בעצמם באמצעות עורך דין ורק לאחר שהיא עוברת ניתוח, בעת ביקורה בבית החולים, בחרו לספר לה על אשר עברו ובכך תם הסיפור. גרסה זו אינה מתקבלת על הדעת ואינה מתיישבת עם השכל הישר. (ר' פרוטוקול הדיון מיום 22.5.19, החל מעמ' 14, ש' 3 עד עמ' 15 ש' 28).

לכך יש להוסיף את הסתירות שעלו מחקירתה הנגדית של הנתבעת, הן באשר למועד עלייתה לארץ והן באשר למגורים בדירת המנוחים להם טענה בתצהירה. הנתבעת טענה בתצהירה ש בשלב מסויים התחילה לגור עם המנוחים יחד עם בניה (סע' 13). בחקירתה התברר כי רק לעיתים לנה בבית המנוחים, כשבתקופה מסוימת הייתה לה דירה מ"עמיגור" בקריית אתא, שם גם ארבעת ילדיה היו רשומים במסגרות חינוכיות ובתקופה אחרת , התגוררה בקריית מוצקין . מחקירתה התברר למעשה, כי רק לאחר שהמנוח גרבסקי נפטר, עברה להתגורר בדירה שירשה. (ר' פרוטוקול הדיון מיום 22.5.19, החל מעמ' 11, ש' 7 עד עמ' 12 ש' 5).

נוכח כלל האמור לעיל הגעתי למסקנה, כי המנוחים הבינו את התחייבותם נשוא סעיף 12 להסכם המכר, לרבות הצוואות ויתר המסמכים שנחתמו במעמד חתימת הסכם המכר. משכך, אני קובעת כי הסכם המכר תואם את הסכמות הצדדים להסכם , נכון למועד חתימתו והנתבעת לא הצליחה להרים את הנטל המוטל עליה להוכיח אחרת.

למעלה מן הנדרש, אף אם אקבל את הטענה כי בעת החתימה על הסכם המכר, בשנת 1992, המנוחים לא הבינו את משמעות התחייבותם, הרי שמעדויות הנתבעת ועו"ד קרמר וכן מהת רשומת שצורפה לתצהיר עו"ד קרמר ומהסתירות הרבות שעלו מעדויות השניים הנ"ל, הגעתי למסקנה כי המנוחים ידעו גם ידעו, לכל המאוחר בשנת 2009, כי חתמו על הסכם הכולל התחייבות כאמור ובחרו במודע ל התעלם מהתחייבותם זו, בדרך של עריכת צוואות חדשות.

כפי שיובהר להלן, למנוחים הייתה מוקנית הזכות לשנות את צוואותיהם ולא ניתן להגביל זכות זו, אולם מעת שבחרו לממש זכות זו (לרבות בשל טענת טעות, הטעיה או עושק) , היה עליהם למסור הודעה על ביטול ההתחייבות נשוא ההסכם לתובע , כאמור בסעיף 20 לחוק החוזים ו/או לנקוט בהליך משפטי כנגדו וכנגד עו"ד סולומון. משהמנוחים לא עשו כן במועד סביר, לא יכולה להישמע עוד בשמם ובאמצעות הנתבעת, טענה של טעות, הטעיה או עושק. ודוק, הנתבעת כיורשת המנוחים נכנסת בנעליהם, ומשהמנוחים מנועים מלטעון הטענות הנ"ל, גם הנתבעת מנועה מלעשות כן.

ב. האם התחייבות המנוחים בסע יף 12 להסכם המכר , הינה התחייבות חוקית וברת תוקף

הנתבעת העלתה טענות רבות לפיהן יש לקבוע כי ההתחייבות הקבועה בסעיף 12 להסכם אינה חוקית או נעדרת כל תוקף, וכי החוזה ניתן להפרדה לחלקים תוך ביטול חלקי של סעיף 12 בלבד, בהתאם ל סעיף 19 לחוק החוזים.

טענות הנתבעת
ההתחייבות בסעיף 12 להסכם הינה בלתי חוקית בהיותה סותרת את תקנת הציבור. כמו כן, התחייבות זו אינה עומדת בתנאי סעיף 6 ו-7 לחוק המקרקעין, תשכ"ה- 1965, הקובעים מהי עסקת מקרקעין ומתי היא נגמרת , או בתנאי סעיף 16 לחוק מ יסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963, המתנה את תוקפה של עסקה בדיווח ותשלום מס בגינה ושולל כל זכות בהוראה, הגוברת על הוראת כל דין אחר. עסקה זו מעולם לא דווחה לרשויות המס ולא שולם בגינה מס ע"י התובע או צאצאיו או מי מטעמו.

בהתאם לסעיף 8(א) לחוק הירושה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק הירושה"), הסכם בדבר ירושתו של אדם וויתור על ירושתו שנעשו בחייו של אותו אדם, בטלים. ההלכה קובעת כי סעיף זה חל על הסכמים המתיימרים להעביר יורש מירושתו או לעשות ליורש את מי שאינו יורש על פי דין ולא על פי צוואה כדין. סעיף זה יש לקרוא יחד עם סעיף 27(א) לחוק הירושה, לפיו התחייבות לעשות צוואה, לשנותה או לבטלה או שלא לעשות אחת מאלה, אינה תופסת.

ההתחייבות בסעיף 12 להסכם, מגבילה את זכותם של המנוחים להוריש את הדירה (המהווה חלק מ עיזבונם), אך ורק לתובע או מי מטעמו ולכן היא מנוגדת להוראות סעיף 8(א) לחוק הירושה. בהתאם ל סעיף 30 לחוק החוזים הרי שחוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור– בטל.

גם אם יש לתת תוקף חוקי לסעיף 12 ל הסכם, הרי שאין בו בכדי להוות צוואה ואין בו בכדי למנוע מהקונים לשנות את הצוואות שנערכו ולערוך צוואות חדשות. ביהמ"ש זה אינו מוסמך לדון בנושא הצוואות והירושה והמקום להעלות טענות כנגד הצוואות, הינו במסגרת הליכים לאישור הצוואות והדבר לא נעשה. משכך, מדובר במעשה בית דין, השתק עילה, השתק פלוגתה ומניעות מהעלאת טענות אלו, לרבות התיישנות ושיהוי, בפרט לאחר שהעיזבון חולק במלואו. גם אם התחייבויות הקונים היו נחשבות כצוואה, הרי שצוואה שכזו הייתה נפסלת מניה וביה בשל השפעה בלתי הוגנת (סעיף 30 לחוק הירושה) שהשפיע התובע בעצמו, או באמצעות עו"ד סולומון, על ה רוכשים, פנסיונרים תמימים, עולים חדשים, אנשים פשוטים שמעולם לא דיברו, קראו או הבינו עברית.

אין מדובר במתנה (בהתאם לסעיף 1 לחוק המתנה). לחילופין, המתנה לא נגמרה ברישום שכן הדירה לא הוקנתה לתובע או מי מטעמו ולכן, לכל היותר מדובר בהתחייבות לתת מתנה ולפי סעיף 5 לחוק המתנה, והקונים היו רשאים לחזור בהם. כמו כן, לא נרשמה הערה כלשהי בספרי המקרקעין בגין סעיף 12 או ההתחייבות הנטענת או בגין הצוואות ולכן, זכויותיה של הנתבעת 2 בדירה קודמות לכל זכות נטענת אחרת, לרבות בשל כך שפעלה בתום לב והעסקה נרשמה לטובתה בתום לב לפי סעיף 8, 9 ו- 10 לחוק המקרקעין.

טענות התובע
בסיכומי התובע אין התייחסות ו/או התמודדות עם טענות הנתבעת בדבר אי חוקיות ההתחייבות נשוא סעיף 12 להסכם. כל שנטען על ידי התובע הוא כי גם אם צודקת התובעת בטענותיה לגבי הקניין בדירה ולגבי הדיווח, המיסוי ועוד, הרי שיש לדחות את טענותיה עד כמה שהן מתייחסות לחובתה לשלם לתובע ולפצותו בגין הפרת ההתחייבות החוזית ע"י המנוחים. וכן, הבסיס המשפטי להגשת התביעה הינו הוראות סימן ו' בפרק השישי של חוק הירושה, הדן באחריות יורשים לחובות העיזבון, כאשר הטענה היסודית הינה הפרת התחייבות חוזית של המנוח והמנוחה.

טענות צד ג'
הטענה בדבר הסכם בטל מחמת תקנת הציבור נטענה כטענה בעלמא וללא כל ביסוס. פסילת הסכם בשל טעם זה הינו חריג ומרחיק לכת ויש בו משום התערבות בחופש ההתקשרות. לכן, נקבע בפסיקה כי יש לעשות בו שימוש אך ורק במקרי קיצון. אין מקום לקבוע כי הסכם זה שנחתם בין בגירים, שבא ביוזמת המנוחים ונועד להקל עליהם בתשלום החזרי משכנתא מופחתים חלף דמי שכירות ששילמו, הינו הסכם בטל. היותה של העסקה לא שגרתית או מקורית, אינה הופכת אותה למנוגדת לתקנת הציבור.

הטענות בדבר אי ביצוע מושלם ע"י עו"ד סולומון אינן רלוונטיות. כך באשר להיעדר שמאות, אי רישום הערת אזהרה ואי דיווח לשלטונות המס על כך שהדירה אמורה לחזור ביום מן הימים לתובע. אשר לטענה של הדיווח לרשויות המס, הרי שלא היה צורך בדיווח שכזה, מאחר והדירה אמורה הייתה לשוב בהורשה הפטורה ממס.

אשר לטענות הנוגעות לאי החוקיות של המסמכים לפי חוק הירושה. במקרה זה הורשת הנכס לתובע לא באה מתוך רצון להשאיר לו נכסים בהיפרדם מהעולם הזה, אלא זה היה כלי משפטי לעיגון ההסכמות בין הצדדים. כלומר, דרך משפטית שנבחרה כאחת מהחלופות האפשריות למימוש ההסכמות החוזיות. יכול וניתן היה לבחור בטכניקה אחרת, כדוגמת רישום שעבוד, רישום הערת אזהרה, הסכם מותנה או בכל דרך משפטית אחרת, אך הדבר אינו גורע מהעובדה שזה היה רצונם של המנוחים כפי שהתבטא בהסכם.

אין חולק כי הצוואה החדשה תקפה מבחינת דיני הירושה, אך הטענה היא, כי הזכות להוריש את נכסי המנוח הייתה כפופה להגבלה מרצון, שהמנוח לקח על עצמו מכוח ההסכם לו התחייב, הוא ורעייתו. הורשת הנכס בניגוד להתחייבות בהסכם, הינה הפרה של התחייבות חוזית זו. הצוואה אינה עומדת בפני עצמה וגם אם הייתה למנוח זכות לשנותה, הרי לתוצאה תהא נפקות מבחינת דיני הקניין, אך לא מבחינת דיני החיובים. זו הסיבה שהתביעה היא כספית והתביעה לפסק דין הצהרתי בבית המשפט המחוזי, נמחקה.

הכרעה:
לאחר שקלתי את טענות הצדדים ובחנתי את החוק והפסיקה הרלבנטיים לסוגיה , הגעתי למסקנה כי להתחייבות הנתבעים נשוא סעיף 12 להסכם, אין תוקף משפטי מחייב, בהיותה נוגדת את הוראות סעיף 8(א) לחוק הירושה , תשכ"ה- 1965. מסקנה זו מתבססת על הנימוקים המפורטים להלן.

סעיף 8 לחוק הירושה קובע כי:
"עסקאות בירושה עתידה
8. (א) הסכם בדבר ירושתו של אדם וויתור על ירושתו שנעשו בחייו של אותו אדם- בטלים.
(ב) מתנה שאדם נותן על מנת שתוקנה למקבל רק לאחר מותו של הנותן, אינה בת-תוקף אלא אם נעשתה בצוואה לפי הוראות חוק זה."

תחילה יובהר כי במקרה הנדון אין מדובר במתנה. מנוסחה של התחייבות המנוחים בסעיף 12 להסכם, עולה כי זו ניתנה בתמורה להפחתה כספית משווי הדירה:
''א. בהתחשב בשווי הדירה, כאמור במבוא לחוזה זה, מצד אחד ובהתחשב בתמורה, שהקונים משלמים למוכר בפועל תמורת הדירה, כאמור בסעיף 6 לעיל, מצד שני, מסכ ימים ומתחייבים בזה הקונים, לגרום לכך שהזכויות בדירה, תהיינה שוב למוכר וזאת עם תום שימושם של הקונים בדירה לעולם. " (ההדגשה שלי – ת.ל.י.).

כמו כן, בעמוד הראשון להסכם, ב"והואיל" האחרון שצוין בו , נקבע:
"והואיל ומוסכם בזה בין הצדדים, כי השווי הנכון של הדירה, כיום, מגיע לשווי של $45,000, על פי השער היציג של הדולר;"

בסעיף 6 להסכם נקבע כי:
"תמורת כל ההתחייבויות של המוכר לפי חוזה זה ובנוסף לאמור בסעיף 12 להלן, מסכימים ומתחייבים בזה הקונים לשלם למוכר בשקלים חדשים את השווי של – 40,000 $ (ארבעים אלף דולר של ארה"ב), על בסיס השער היציג של הדולר (להלן: "השער", כפי שיהיה השער ידוע, בעת הביצוע של כל תשלום.."

יוצא איפה כי התחייבות המנוחים ניתנה כנגד תמורה כספית בדמות הפחתה של $5,000 משווי הדירה. משניתנה תמורה בעד ההתחייבות האמורה , אין היא יכולה להיחשב כמתנה. אי לכך, הסעיף הרלוונטי לענייננו הוא סעיף 8(א) לחוק הירושה בלבד .

סעיף 8 לחוק הירושה נועד למעשה להבטיח, כי כל "עסקה" בירושתו של אדם, תהא בצוואה ולא בדרך של הסכם שנועד ליישום לאחר מות המוריש. תכליתו של סעיף זה ה ינה למנוע הגבלת זכותו של המוריש לשנות את צוואתו בכל עת.

החופש של כל אדם לצוות את עזבונו לכל מי שיחפוץ, קבועה בסעיף 27 לחוק הירושה :
"חופש לצוות
27.   (א)  התחייבות לעשות צוואה, לשנותה או לבטלה או שלא לעשות אחת מאלה - אינה
תופסת.
        (ב)  הוראת צוואה השוללת או מגבילה את זכות המצווה לשנות את הצוואה או לבטלה
- בטלה".
התחייבות שנועדה לבטל את זכות האדם לצוות את עזבונו או להגבילה, אינה תקפה. ראה בהקשר זה דבריו של כבוד השופט קיסטר בע"א 155/73 שמואל שרון נ' אסתר ליבוב, כח (2) 673 (1974):
"ברור שהמחוקק לא רצה לתת אפשרות למוריש לקשור עצמו בדבר ירושתו על-ידי כל סידור או הסכם אלא לתת לו אפשרות לצוות באופן שיוכל לחזור בו מצוואתו כרצונו עד יום מותו. לא קשה להסביר את טעמו של הדבר. ראשית, המחוקק סבר שאדם אינו יודע מה מידת ימיו ומה יהיו צרכיו עד לרגע האחרון. ושנית, אדם עלול בזמן שהוא שרוי במצב רוח מסוים לקשור עצמו ואף למסור את השליטה או זכויות ברכושו לאדם מסוים כבר בחייו, ולאחר זמן יראה ששגה ויבקש לחזור בו, ואם לא תהיה לו האפשרות לשנות את החלטתו, יהיה מן הצועקים שאינם נענים, המחוקק רצה למנוע זאת. על כן, קבע המחוקק שאדם יכול לעשות דיספוזיציה לאחר מותו, רק על ידי צוואה המקבלת תוקף רק עם פטירתו, ועד אז יוכל לשנותה כל אימת שירצה".

הוראת סעיף 8(א) לחוק הירושה הינה הוראה המגבילה את חופש ההתקשרות בחוזים ולכן, בשורה של פסקי דין נקבע, כי יש לפרשה על דרך הצמצום המרבי והקפדנות החמורה. ראה למשל ע"א 682/74 יקותיאל נ' ברגמן, כט (2) 757,762 (1975) וכן ד"נ 39/80 ברדיגו נ' פדרליין, פ"ד לה (4) 197 (1981) .

עיון בהתחייבות המנוחים בסעיף 12 להסכם מעלה, כי אכן מדובר בהסכם בדבר ירושה עתידית אשר נועד ליישום אך ורק לאחר מותם של המנוחים (ראה לדוגמא: ע"א 689/82 וייס נ' מילר, פ"ד לט (3) 309). התחייבות זו הופכת בפועל את מי שאינו יורש על פי דין (ילדי התובע) ליורש ובנוסף לכך היא מגבילה את זכותם של המנוחים להוריש את הדירה לאחר. כאמור, לא מדובר במתנה, אלא בהתחייבות להוריש דירה למי שאינו יורש על פי דין וזאת לאחר הפטירה ו הכל בתמורה להנחה בשווי הדירה. התחייבות שכזו הינה בניגוד לסעיף 8(א) לחוק הירושה ולכן אינה ב רת תוקף.

כאן המקום לציין, כי ההתחייבות נשוא סעיף 12 להסכם, לוותה בצוואות חתומות על ידי המנוחים, אשר נועדו לכאורה לאפשר את ביצוע ההתחייבות בפועל . עצם ההתחייבות בהסכם, הנוגדת את סעיף 8 לחוק הירושה, אינ ה פוגמת אוטומטית בנפקות הצוואות שנחתמו על ידי המנוחים, ואשר תואמות את אותה התחייבות. ודוק, אילו המנוחים לא היו משנים את הצוואות, הרי שאלו היו תקפות והדירה הייתה עוברת לבעלות ילדי התובע מכוח אותן צוואות ולא מכוח ההתחייבות בהסכם (למעט אם היה מוכח, במסגרת הליך התנגדות לצוואות , כי הצוואות לא נערכו באופן חופשי ומרצון מלא של המצווים).

ואולם, במקרה דנן, המנוחים בחרו לשנות בפועל את הצוואות שנערכו במעמד חתימת הסכם המכר, וחתמו על צוואות חדשות אשר אינן מקנות לילדי התובע זכויות בדירה. המנוחים היו חופשיים ורשאים לעשות כן מכוח זכותם לפי סעיף 27 לחוק הירושה.

על האבחנה בין התחייבות פסולה הנוגדת את סעיף 8(א) לחוק הירושה, לבין עריכת צוואה תקפה התואמת את אותה התחייבות, ראה עמש (חי') 34987-10-16‏ ‏ ש' ט' נ' ה' ט' ר'‏ (31.12.19):
"ויודגש, הסעיף אינו מתייחס לשאלת תוקפה של צוואה, אלא לשאלת תוקפו של ההסכם או הוויתור בעניין ירושה עתידה. כפי שקבע בית המשפט העליון בד"נ 39/80 ברדיגו נ' פדרליין לה(4) 197 (1981): "דיני הירושה אינם אוסרים על עשיית פעולות משפטיות בנכסי העיזבון, אלא שוללים הסכם, שיש בו התערבות בסדר הירושה שלא בדרך של צוואה.
...
סעיף 8(א) משלים את סעיף 2 לחוק הירושה, לפיו הקביעה מיהו יורש יכולה להיעשות בשתי דרכים בלבד – על פי דין או בצוואה, ומבהיר כי לא ניתן לקבוע מיהו יורש בדרך של הסכם שאינו צוואה. המשמעות היא שהעסקה האחרת לא יכולה להקנות לשרון מעמד של יורש ומכוחה לקבל זכויות בדירה. יחד עם זאת, שרון יכול לזכות בבית מכוח הוראה מנחילה בצוואת המנוחה. לו היה שרון מבקש מבית המשפט לאכוף את העסקה האחרת, יתכן ובקשתו הייתה נדחית לאור היותה הסכם בדבר ירושה. אך לא זו היתה בקשתו כי אם לקיים את הצוואה משנת 1995. כאמור לעיל, סעיף 8(א) אינו מתייחס לביטול צוואות בירושה עתידה, אלא לביטול הסכמים בירושה עתידה. רוצה לומר, העברת זכות בירושה בצוואה – מותרת. העברת זכות בירושה בהסכם אחר – אסורה.
ויודגש, ככל שנערכה העסקה האחרת בין המנוחה לשרון, הרי שמדובר בעסקת סיכון מצדו. הדבר בא לידי ביטוי בכך ששרון שילם עבור הנכס מבלי שהזכויות בו הועברו אליו במועד התשלום. הסיכון הוא שבבוא היום יכול היה להתברר כי המנוחה ציוותה את אותו הנכס לאדם אחר בצוואה חדשה, ובמקרה כזה הזכויות בנכס היו עוברות לזוכה בהתאם לצוואה החדשה. שרון כאמור, לא היה יכול לתבוע את העברת הזכויות אליו, מכוח הסתמכותו על אותה עסקה אחרת. אין פירוש הדבר שככל והסיכון לא התממש, דינה של צוואה או הוראה מנחילה בצוואה לטובתו של שרון להיפסל, כל עוד הצוואה או ההוראה בה נעשו על פי רצונה החופשי של המנוחה.
...
60. לסיכום פרק זה: קיומה של העסקה האחרת בין שרון למנוחה לפיה מתחייבת האחרונה להעביר לו את חלקה בבית בגדרי צוואתה, אינה הופכת את הצוואה שנערכה בעקבות העסקה האחרת לבטלה, זאת לאור האפשרות שהייתה למנוחה לשנות את צוואתה זו, לבטלה או לתקנה אילו חפצה בכך וללא צורך באישורו ואף בידיעתו של שרון. כל עוד נערכה הצוואה מרצונה החופשי של המנוחה – היא תהא כשרה (ראו גם ת"ע (כ"ס) 3180/09 דיין נ' סבג [פורסם בנבו] (27/12/2012); ב' קראוס, דיני ירושה ועיזבון, עמ' 86(ד)-86(ו) (תוספת 28 – פברואר 2017)). אם קיים פגם כלשהו בנסיבות המתוארות, אזי לכל היותר הפגם הוא בעסקה האחרת, ולא בצוואה, ואולם לא באכיפת העסקה האחרת עסקינן כעת. יתרה מכך, הדגש בבחינת תקפותה של צוואה, הוא בחינת רצונו של המצווה. " (ה.ש. הח"מ)

ראה גם ע"א 760/86 רוזן נגד שולמן פ"ד מ"ג(3) 589, 589 (1989), שם נקבע:
"... קבלת תמורה מראש עבור הרכוש נושא הצוואה אינה פוסלת את הצוואה ואינה פוגמת בחופשיות רצונו של המצווה אם לשנותה או לבטלה. ה"סיכון" שמא המנוח יעשה כך הינו סיכונו של נותן התמורה; ואילו היה המנוח עושה כך – מעשהו היה תקף לכל דבר (ראה סעיף 27 לחוק הירושה)".
ראה גם ש' שוחט, נ' פינברג וי' פלומין "דיני ירושה ועיזבון", בעמ' 55:
"הסכם בין צדדים בנוגע לצוואתו של אדם, שלפיו נקנתה הצוואה מראש בעבור הרכוש נושא הצוואה, אינו בא בגדרו של האיסור בסעיף 8(א) לחוק. "צוואה קנויה" זו אינה עסקה פסולה בירושה, אך הקונה אותה מניח את מעותיו על קרן הצבי, שהרי סעיף 27 לחוק מאפשר למצווה לשנות את צוואתו או לבטלה כרצונו בכל עת [...]".

מהאמור עולה, כי התחייבותם של המנוחים בסעיף 12 להסכם אינה חוקית והיא מנוגדת ל סעיף 8(א) לחוק הירושה. התובע חתם על הסכם הכולל התחייבות שכזו, ובחר בצוואות המנוחים ככלי יחיד להבטחת קיום ההתחייבות . יש לראות בתובע כמי שהתחייב ב"עסקת סיכון" במסגרתה נטל על עצמו הסיכון, לכך שהמנוחים עשויים לשנות את צוואותיהם בעתיד, כפי שעשו בפועל, מבלי שיוכל למנוע זאת או לאכוף את התחייבותו.

באשר לידיעתו או אי ידיעתו של התובע על כך שהתקשר ב"עסקת סיכון" כאמור עם המנוחים, לא הובאו ראיות ולא נטענו טענות כלשהן על ידי התובע. מכל מקום, אף אם היה מוכח כי התובע כלל לא ידע על הסיכון שנטל בעסקה כאמור, הרי שבעניין זה הוא אינו יכול לבוא בטענות למנוחים ו/או לנתבעת , אלא לכל היותר למי ששימש, בין היתר, כבא כוחו בעסקת המכר, עו"ד סולומון. לעניין זה ראוי להפנות לפסה"ד שניתן בע"א (חי) 30635-09-14 פלוני נ' עו"ד יוסף שוורצברג (21.1.15), אשר אושר ברע"א 1458/15 עו"ד יוסף שוורצברגר נ' עמירם רוזנר (20.4.15).

מכלל האמור, הנני קובעת כי ההתחייבות נשוא סעיף 12 להסכם, הינה התחייבות בלתי חוקית , בהיותה מנוגדת להוראות סעיף 8(א) לחוק הירושה.

סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי) קובע כי:
"30. חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור - בטל.

ואולם סעיף 19 לחוק החוזים קובע, כי מקום בו החוזה ניתן להפרדה לחלקים, ניתן לבטל רק את החלק הספציפי נשוא עילת הביטול, ואין הכרח לבטל את כל החוזה:
"19. ניתן החוזה להפרדה לחלקים ועילת הביטול נוגעת רק לאחד מחלקיו, ניתן לביטול אותו חלק בלבד; אולם אם יש להניח שהצד הרשאי לבטל לא היה מתקשר בחוזה לולא העילה, רשאי הוא לבטל את החלק האמור או את החוזה כולו."

סעיף 31 לחוק החוזים קובע, כי:
"31. הוראות סעיפים 19 ו-21 יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על בטלותו של חוזה לפי פרק זה, אולם בבטלות לפי סעיף 30 רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון, לפטור צד מהחובה לפי סעיף 21, כולה או מקצתה, ובמידה שצד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה - לחייב את הצד השני בקיום החוב שכנגד, כולו או מקצתו."

בנסיבות תיק זה, בו הסכם המכר קוים בפועל, לפני עשרות שנים: המנוחים שילמו התמורה בגין הדירה והבעלות בדירה הועברה בפועל על שם המנוחים ולאחר מכן עם שם הנתבעת, מכוח צוואתו של המנוח, אין מקום להורות על ביטול גורף של כל הסכם המכר, אלא להורות על ביטולה של ההתחייבות נשוא סעיף 12 להסכם בלבד.

בשולי הדברים יצוין כי מעת שממילא נקבע כי יש מקום להורות על ביטול ההתחייבות כאמור בהיותה נוגדת את סעיף 8(א) לחוק הירושה, הרי שמתייתר הדיון ב יתר טענות הנתבעת באשר לאי החוקיות של ההתחייבות, לרבות עקב דיווח חסר לרשויות המס.

ג. האם התובע זכאי לפיצוי מהנתבעת בגין הפרת ההתחייבות שבסעיף 12 להסכם המכר
המנוחים חתמו כאמור ביודעין על ההתחייבות שבסעיף 12 ו חרף זאת, בחרו שלא לפעול בהתאם לאותה התחייבות ושינו את צוואותיהם. המנוחים לא טרחו ליידע את התובע אודות ביטול ההתחייבות, על אף שלכאורה העלו בפני הנתבעת ובפני עו"ד קרמר טענות בדבר הטעיה ועושק.

בעקבות ביטול ההתחייבות כאמור באמצעות שינוי הצוואות, התובע לא זכה לכך שהדירה תועבר לבעלות ילדיו. ברם, משהגעתי למסקנה, כי התחייבות המנוחים בסעיף 12 להסכם הינה בטלה, וכי המנוחים שינו את צוואותיהם בהתאם לזכותם על פי חוק הירושה, הרי שלא ניתן עוד לומר כי מדובר בהפרה של ההתחייבות , בגינה התובע זכאי לפיצוי מלא ב שווי הדירה כיום. אם ייקבע כ ך, הרי שהוראת סעיף 8(א) לחוק הירושה תרוקן מכל תוכן ולמעשה, הגם שההתחייבות תתבטל, בפועל היא תיאכף, אם כי בשווי ולא בעין.

אף אם היה נקבע כי בגין הפרת ההתחייבות יש מקום לחייב את המנוחים ומכוח זה את הנתבעת, בתשלום פיצוי בשווי של כל הדירה, הרי שלא היה בכך כדי לסייע לתובע. הטעם לכך הינו כי מי שזכאי לקבלת הדירה בהתאם לסעיף 12(ב) להסכם ולצוואות שנחתמו ע"י המנוחים, הינם ילדיו של התובע ולא התובע עצמו.

מנגד, מתן פטור מלא למנוחים וכפועל יוצא לנתבעת, מתשלום כל פיצוי לתובע, חרף מתן ההתחייבות על ידי המנוחים, וביטולה דה פקטו לאחר מכן באמצעות עריכת הצוואות החדשות, יש בו משום התעשרות שלא כדין מצדם של המנוחים.

ודוק, הצדדים ציינו בהסכם כי שווי הדירה הינו 45,000 $, וכי התחייבות הנתבעים נשוא סעיף 12 להסכם, ניתנה בתמורה להנחה בסך של 5,000 $ משווי הדירה המוסכם. מכאן, כי איל ו ההתחייבות נשוא סעיף 12 להסכם, לא הייתה באה לעולם, הדירה הייתה נמכרת למנוחים תמורת סך של 45,000 $ . מעת שבחרו המנוחים לא לקיים את ההתחייבות כאמור, ה"נזק" שנגרם לתובע מגולם למעשה בשיעור ההנחה שניתנה למנוחים לרכישת הדירה כאמור , בסך של 5, 000 $.

בסוגיה זו , טענה הנתבעת כי אין לקבל את שווי הדירה המצוין בהסכם וכי יש להעדיף את חוות דעת השמאי מטעמה, אשר העריך כי במועד מכירת הדירה, שווי דירה שכזו ברמת גמר רגילה עומד על סך של 35,000$, כאשר שווי של דירה ברמת גמר טובה לא תעלה על 5%-15% מסכום זה. לטענתה, סכום המשכנתא שהתקבלה, העומד על סך של 38,000$, מחזק את חוות הדעת של המומחה מטעמה ואף מוכיח כי לא ניתנה כל הנחה ע"י התובע.

אינני מקבלת טענה זו. הצדדים להסכם בחרו לרשום בהסכם את שווי השוק של הדירה וכפי שנקבע לעיל, הם מוחזקים ככאלה המודעים ומסכימים לאמור בהסכם עליו הם חתומים . לצורך כך, אין חובה כי במועד החתימה על הסכם המכר, תהיה בפניהם חוות דעת שמאי ואף אין חובה כי הסכום שנרשם על ידם, יהיה נכון במדויק ביחס לשווי השוק של הדירה במועד הרלבנטי. המדובר בשווי המוסכם בין שני צדדים להסכם, במעמד של רכישה מרצון וקניה מרצון של נכס , ואין מקום, בדיעבד ובחלוף עשרות שנים, לבחון את נכונותו או התאמתו של שווי זה למציאות דאז .

חוות דעת השמאי מטעם התובע הוצאה מהתיק וחוות הדעת היחידה שנותרה בו, הינה זו שמטעם הנתבעת. אין באמור כדי לחייב את בית המשפט לאמץ באופן גורף את כלל האמור בחוות הדעת השמאית מטעם הנתבעת. מומחה הנתבעת נחקר אודות חוות דעתו ואודות הדרך בה קבע שווי הדירה בעת הרכישה. חקירתו העלתה כי המומחה ביסס את הערכתו על נתונים שקיבל ממספר שמאים, ואולם הוא לא צירף לחוות דעתו כל מסמך המאפשר את בחינת הנתונים שניתנו לו ואף לא פירט מהם אותם נתונים.

בנסיבות אלה, אני קובעת כי שווי הדירה במועד חתימת הסכם המכר היה 45,000 $ בלבד.

בהתאם לסעיף 21 לחוק החוזים , משבוטל ההסכם או חלקו, יש להורות על השבה של מה שקיבלו המנוחים בתמורה להתחייבות שבוטלה כאמור :
"21. משבוטל החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויו של מה שקיבל."

סעיף 31 לחוק החוזים העוסק בביטול חוזה בלתי חוקי קובע, כי סעיף 21 הנ"ל חל גם מקום שבוטל חלק מההסכם בשל אי חוקיותו .

לתוצאה דומה ניתן להגיע בהתאם לדיני עשיית עושר ולא במשפט, שכן בתמורה להתחייבות נשוא סעיף 12 להסכם (אשר בוטלה כאמור), נהנו המנוחים מטובת הנאה בדמות הנחה בשיעור של 5,000 $ משווי הדירה. ראה לעניין זה תא (ת"א) 1889/99‏ ד"ר נאוה מסלווטי נ' עזבון המנוחה דבורה כהן ז"ל (16.7.2001), אשר אושר בע"א 7762/01 ד"ר נאוה מסלווטי נ' עזבון המנוחה דבורה כהן ז"ל (9.2.2003).

משניתנה הנחה מוסכמת בסך של 5,000 $, ביום 25.6.1992, הרי שיש להשיב סכום זה לתובע לאור ביטול ההתחייבות, ואולם יש לעשות כן לאחר שערוך הסכום ליום מתן פסה"ד.
שער הדולר בעת חתימת ההסכם, ביום 25.6.92, עמד על סך של 2.452 ₪. יוצא איפה, כי במועד זה, "שילם" התובע, בדרך של מתן הנחה, סך של 12,260 ₪ בתמורה להתחייבות המנוחים. לסכום זה יש להוסיף תוספת הפרשי ריבית והצמדה כחוק ממועד חתימת ההסכם ועד למתן פסק הדין, כך ש הסכום המתקבל הינו בסך של 70,293 ₪. יש להשיב סכום זה לתובע.

משבוטלה התחייבות המנוחים, היה עליהם להשיב את הסכום הנ"ל לידי התובע. מדובר בחוב של המנוחים כלפי התובע, וכפועל יוצא בחוב של עזבונות המנוחים כלפי התובע. הנתבעת הינה היורשת הבלעדית של עזבון המנוח, אשר ירש קודם לכן את עזבון המנוחה באופן בלעדי.

כפועל יוצא על הנתבעת לשאת בחוב המנוחים האמור, וזאת בהתאם לסעיף 127 לחוק הירושה . חובתה של הנתבעת הקבועה בסעיף הנ"ל כפופה לכך שהחוב לא יעלה על שווי העזבון אותו ירשה.

במקרה דנן, יש להבהיר כי החוב אינו עולה על שווי העזבון. אף אם אקבל את מלוא טענות הנתבעת באשר לשווי הדירה כיום והוא יועמד על סך של 490,000 ₪ וכן אקבל את מלוא טענותיה לזכות קיזוז בסך כולל של 104,355.22 ₪ (למרות שחלק משמעותי מסכום זה כלל לא הוכח), עדיין תתקבל יתרה העולה בהרבה על החוב של המנוחים כלפי התובע, כפי שנקבע על ידי כאמור.

הנתבעת העלתה בכתב הגנתה טענה בהתאם לסעיף 133 לחוק הירושה ולפיה יש לפטור אותה מאחריותה לחובות העזבון, הואיל ופעלה בתום לב, מה שקיבלה מהעיזבון הוא מועט ומתקיימת נסיבה מיוחדת המצדיקה זאת.

לא מצאתי כי מתקיימות בעניין זה נסיבות המצדיקות לפטור את הנתבעת מתשלום החוב לתובע. הנתבעת אינה יורשת על פי דין, אלא לפי צוואה של המנוח שנערכה לאחר פטירת אשתו המנוחה. כפי שעולה מתצהירה ומעדותה של הנתבעת, הרי שהיא ידעה אודות התחייבות המנוחים ואודות העובדה כי שינוי את צוואותיהם. לא מדובר במצב בו הנתבעת הופתעה מדרישתו הראשונה של התובע.

יתירה מזו, אין מדובר במצב בו הנתבעת נותרה ללא דירה או מקום למגורים. כמפורט לעיל, שוויה של הדירה, גם לאחר קיזוז הסכומים הנטענים על ידה, עולה בהרבה על הסכום שיש להשיבו לתובע.

מכלל האמור הנני קובעת כי על הנתבעת לשלם לתובע סך של 70,293 ₪.

ד. האם יש לקבל את הודעת צד ג'
נוכח העובדה כי הנתבעת חויבה לשלם לתובע את הסך 70,293 ₪, יש לבחון האם יש לחייב את צד ג', עו"ד סולומון, לשפות את הנתבעת בסכום זה.

טענות הנתבעת
בין התובע לצד ג' קיים ומתקיים קשר ארוך שנים. בין ב"כ התובע, עו"ד יואל פרץ, ובין צד ג' מתקיים קשר עסקי והם חולקים שירותי משרד. צד ג' נכח בדיון שהתקיים בין הצדדים, בבית המשפט המחוזי בחיפה, ביום 4.4.17. צד ג' אף ביקש לטעון בשם התובע וכבא כוחו בפני בית המשפט, ורק לאחר שהובהר לו על ידי בית המשפט כי הוא צפוי להיות עד במשפט, הפסיק את דבריו והסכים שעו"ד פרץ י טען כבא כוח התובע. לצד השלישי יש עניין בתוצאות המשפט לזכות התובע, לרבות קבלת כספים מהתובע או בא כוחו.

עו"ד סולומון שימש כעורך דינו של התובע ואילו הקונים לא היו מיוצגים במו"מ ובחתימה על הסכם המכר . בנסיבות אלו חלה על עו"ד סולומון אחריות וחובת זהירות מוגברת כלפי הקונים. גם אם נניח כי עו"ד סולומון ייצג את התובע וכן את המנוחים, אזי הוא פעל בניגוד אינטרסים חמור ביותר והיה מנוע בשל כך מלייצג את שני הצדדים יחדיו . כל זאת, הן מכ וח תקנת הציבור, דיני השליחות, דיני החוזים, עשיית עושר ולא במשפט, עריכת הדין והחיקוקים מכוחם.

עו"ד סולומון אינו דובר אנגלית כשפת אם ויכולתו לתרגם הינה מוגבלת. עו"ד סולומון לא ערך את המסמכים גם בשפה האנגלית והוא ידע או היה עליו לדעת כי למנוחים אין ולא הייתה ידיעה, הבנה או הסכמה להתחייבות שנתנו.

עו"ד סולומון אף לא דיווח באופן מלא על העסקה לרשויות המס ולא דאג לרישום הערת אזהרה בגין ההתחייבות או הצוואות.

לכן, מלבד הטעיה ועושק וניסיון להתעשר שלא כדין, מדובר ברשלנות של עו"ד סולומון כאשר התובע ועו"ד סולומון הם מעוולים במשותף. בנוסף עו"ד סולומון לא קיים חובות חקוקות החלות על עורכי דין.

ההודעה לא התיישנה מאחר ולפי הפסיקה, את תקופת ההתיישנות יש למנות החל מיום הגשת התביעה כנגד הנתבעת.

טענות צד ג'
יש לדחות את הודעת צד ג' על הסף מחמת התיישנות. ההסכם בין הצדדים נחתם ביום 25.6.92 ואילו התביעה הוגשה 25 שנים לאחר מכן. בהתאם לסעיף 5 ו- 6 לחוק ההתיישנות, תביעה כזו מתיישנת בחלוף 7 שנים ולכל היותר, לאחר 10 שנים לפי סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין.
את תקופת ההתיישנות יש למנות מיום חתימת ההסכם או לכל המאוחר, מהיום בו התגלה למנוחים, כטענת הנתבעת, כי קיימת להם עילה לביטול התחייבותם, היינו בשנת 2009. מאז ועד להגשת התביעה, עברו 8 שנים.

טענת הנתבעת כי יש למנות את תקופת ההתיישנות החל ממועד הגשת התביעה, נסמכת על פסיקה לא רלבנטית הדנה בתביעות נזיקיות הדנות במעוולים במשותף. התביעה כנגד הנתבעת אינה נזיקית אלא חוזית, באשר היא נכנסת לנעלי המנוחים. התביעה כנגד הנתבעת הינה בגין הפרת הסכם. במקרה דנן, ההזדמנות המשפטית לא נולדה עם הגשת התביעה, אלא במועדים הקודמים לכך .

גם אם ייקבע כי המנוחים לא הבינו את תוכן התחייבותם בשל אי הבנתם את השפה העברית, הרי שמטענות הנתבעת ועו"ד קרמר עולה כי כבר בשנת 2009 הם העלו טענות בדבר הולכתם שולל או כי רומו ולכן לכל המאוחר במועד זה, הייתה להם עילת תביעה גם נגד התובע וגם נגד עו"ד סולומון.

לגופו של עניין, עו"ד סולומון פעל בשקידה ראויה ובהתאם לסטנדרטים מקצועיים מקובלים , ולא הפר כל חובה החלה עליו כעו"ד. עו"ד סולומון ועו"ד פרץ אכן חולקים שירותי משרד, אך אין לכך כל רל בנטיות.

המנוחים חתמו על החוזה והצוואות במודעות מלאה ובהבנה מלאה ומוחלטת. המסמכים שניסח צד ג' ביטאו את הסכמות הצדדים ותוכנם היה ברור לקונים. תוכן המסמכים הוקרא ותורגם לקונים וצד ג' וידא את הבנתם. צד ג' דובר אנגלית ואף נוטריון המורשה לתרגם ולאמת מסמכים באנגלית ואין לצד ג' ספק כי הקונים ידעו והבינו על מה חתמו. די ב"מיטב יכולתו" של צד ג' כדי לאפשר תרגום מלא ומדויק של המסמכים. לא הייתה כל חובה לתרגם בכתב.

לא התקיימו תנאים לדיווח על עסקה עתידית ואין קשר בין חובה זו לבין שאלת תוקף ההסכמות. לא מדובר בעסקה אלא בהתחייבות אובליגטורית.

הכרעה
לטענת הנתבעת המנוחים לא הבינו ו/או לא הסכימו לתוכן ההתחייבות שבסעיף 12 להסכם ולצוואות הנלוות לו, וכי הדבר נובע מהתרשלותו ומהפרת חובותיו של צד ג' כעורך דין.

משקבעתי כי המנוחים הבינו והסכימו להתחייבותם כאמור, יש לדחות את טענות הנתבעת כנגד צד ג' בעניין זה.

אף אם הייתה מתקבלת מסקנה אחרת ולפיה בעת החתימה על הסכם המכר, בשנת 1992, המנוחים לא ידעו או לא הבינו את מהות התחייבותם בשל מחדלי צד ג ', הרי שבכל מקרה עילת התביעה בעניין זה כנגד צד ג', התגבשה לכל המאוחר בשנת 2009 , ומשכך התיישנה בעת הוגשה תביעה זו בשנת 2017.

כפי שקבעתי לעיל, הרי שלכל המאוחר בשנת 2009 טענו המנוחים כי הונו והוטעו ע"י התובע ועו"ד סולומון. כבר אז קמה להם עילת תביעה עצמאית הן כנגד התובע לביטול ההסכם והן כנגד עו"ד סולומון בגין הפרת חובותיו כלפיהם. להבדיל, בשנת 2009, טרם נולדה לתובע עילת תביעה כלשהי כנגד המנוחים, הן משום שלא ידע על שינוי הצוואות והן משום שביצוע ההתחייבות נשוא ההסכם נדרש רק לאחר פטירתם. משכך, עילת התביעה של המנוחים נולדה עוד בטרם נולדה עילת התביעה של התובע והיא אינה נובעת ממנה.

הפסיקה אליה הפנתה הנתבעת דנה בתביעות נזיקיות בהן בגין אותו אירוע נזק קיימים מעוולים במשותף ועילת התביעה כנגד המעוול השני (צד ג') נולדה רק לאחר שהוגשה תביעה כנגד המעוול הראשון (ויש הסבורי ם כי רק לאחר מתן פס"ד כנגד המעוול הראשון). קביעה זו נועדה למנוע מצב בו ינוהלו הליכי סרק אשר יוגשו ע"י כל נתבע פוטנציאלי, במהלך 7 השנים מיום היוודעו על נזקים כלשהם בגינם הוא עשוי להיתבע . ראה ת"א (מחוזי תל-אביב) 1393/07 שותפות ספנקריט אפשטיין נ' פנטהאוז חברה לבניין והשקעות בע"מ (3/4/2008) המסכם את ההלכה והגישות השונות בנושא זה.

מרגע העלאת הטענות ע"י המנוחים, כבר בשנת 2009, היה עליהם לפעול לביטול ההסכם ולנקוט בהליכים כנגד התובע ועו"ד סולומון. תחת זאת, המנוחים בחרו ביודעין לשנות את צוואותיהם ולהתעלם מהתחייבותם מבלי להודיע על בטלותה לתובע ומבלי לנקוט בהליך כלשהו כנגדו או כנגד עו"ד סולומון.

עילת התביעה של המנוחים כאמור ועילת התביעה של התובע כנגד המנוחים באמצעות הנתבעת, הינן שתי עילות תביעה נפרדות ועצמאיות שאינן תלויות זו בזו או נובעות זו מזו. לפיכך, יש לדידי לאבחן מקרה זה מהפסיקה שהובאה ע"י הנתבעת ולקבוע כי הודעת צד ג' שהוגשה כנגד עו"ד סולומון, התיישנה זה מכבר, משעילתה נולדה לכל המאוחר בשנת 2009.

למעלה מהצורך, וכפי שפורט לעיל, ההתחייבות עצמה נשוא סעיף 12 להסכם ב טלה בהיעדר חוקיותה, והמנוחים עצמם ביטלו את הצוואות שנחתמו במעמד חתימת ההסכם וחתמו על צוואות חדשות כפי רצונם החופשי.

משכך, ומשקבעתי כי המנוחים הבינו את מלוא תוכן ההסכם במעמד חתימתו, ורק בשנת 2009 ראו לנכון לבטל את התחייבות הבלתי חוקית באמצעות עריכת צוואות חדשות, אין אלא לקבוע כי לא נגרם למנוחים כל נזק בפועל כתוצאה מהכללת ההתחייבות נשוא סעיף 12 להסכם.
מעת שבוטלה ההתחייבות כאמור הן בפועל על ידי המנוחים, והן כעת על ידי בית המשפט, ולא ניתן לאכוף את ביצועה, ברי כי לא ניתן עוד לטעון לנזק אשר נגרם למנוחים בעטיה . ודוק, הדירה לא הועברה בפועל על שם ילדי התובע, אלא על שם הנתבעת, וזאת בהתאם לצוואות עדכניות שנערכו על ידי המנוחים כבר בשנת 2009.

הדברים מקבלים משנה תוקף מעת שלא נקבע כי המנוחים הפרו את ההסכם, עת שערכו צוואות חדשות ורוקנו בפועל מתוכן את ההתחייבות הנ"ל, נוכח היעדר חוקיותה. כל שנקבע הוא כי לאור ביטול ההתחייבות, על הנתבעת להשיב לתובע את סכום ההנחה שניתנה למנוחים בגין מתן ההתחייבות בלבד. המדובר בסכום ממנו נהנו המנוחים, עת קיבלו הנחה משווי הדירה ובכך התעשרו על חשבון התובע. על כן נקבע כאמור כי בהתאם לחוק החוזים ולדיני עשיית עושר ולא במשפט, עליהם להשיב סכום זה לתובע.

מעת שהנתבעת טענה לביטול ההתחייבות בהיעדר חוקיותה, היא מנועה מלטעון כי אין להחיל עליה את התוצאה המשפטית המתבקשת בעקבות הביטול, קרי חובת ההשבה, כאמור בסעיף 21 לחוק החוזים. ודוק, אין לראות בהשבה כנזק של הנתבעת ו/או המנוחים בנעליהם היא נכנסה, אלא כתוצאה משפטית המתבקשת במקרה בו בוטל לבקשתה סעיף בהסכם בהיעדר חוקיותו.

למעלה מהנדרש יוער כי הגורם לו נגרם נזק "בעסקת הסיכון" נשוא הסכם זה, הינו דווקא התובע וליתר דיוק ילדיו של התובע. כפי שפורט לעיל, לא ברור באם התובע היה מודע לעסקת הסיכון האמורה, אם לאו, ואולם בכל מקרה אינני נדרשת להכריע בעניין זה, שעה שלא הוגשה כל תביעה של התובע כנגד עו"ד סולומון.

טענות הנתבעת כנגד צד ג', באשר לאי דיווח מלא לרשויות המס על ההתחייבות נשוא סעיף 12 להסכם וכן אי רישום הערת אזהרה בגין התחייבות זו , אינן רלבנטיות מבחינתה של הנתבעת מעת שבוטלה ההתחייבות האמורה ומעת שקבעתי כי המנוחים ידעו והבינו את התחייבותם. אף אם הייתה נרשמת הערת אזהרה הרי שלא היה בכך כדי לשנות מסקנתי באשר לבטלות ההתחייבות בהיעדר חוקיותה, ולכל היותר הצדדים היו נדרשים לנהל הליך משפטי לשם ביטול הערת האזהרה מאותם הנימוקים שנידונו בהליך זה.

סוף דבר

הנני מקבלת את התביעה בחלקה וקובעת כי על הנתבעת לשלם לתובע סך של 70,293 ₪.

בשים לב לסכום התביעה בהשוואה לסכום שנפסק בפועל לטובת התובע, הנני מורה לנתבעת לשלם לתובע הוצאות משפט בסך של 1,800 ₪ ושכ"ט עו"ד בס ך של 10,000 ₪ כולל מע"מ.

כמו כן, הנני דוחה את ההודעה לצד ג' ו מורה לנתבעת לשלם לצד ג' הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ כולל מע"מ.

סכומים אלו ישולמו תוך 30 יום מיום קבלת פסה"ד בידי הנתבעת , שאם לא כן הם יישאו תוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ"ב שבט תש"פ, 17 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.