הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ת"א 28590-06-13

בפני
כבוד ה שופט אפרים צ'יזיק

תובעים

1.סמיח פחמאוי
2.פאטמה פחמאוי
ע"י ב"כ עו"ד שי חמו

נגד

נתבע

ראיד הנדי (עו"ד)

פסק דין

תביעה זו הינה תביעת רשלנות מקצועית כנגד הנתבע, עורך-דין במקצועו, אשר ערך – כמייצגם - בתאריך 8.9.2004 הסכם למכירת דירת מגורים בכפר פרדיס.

לטענת התובעים, כתוצאה מהתנהלותו המקצועית הרשלנית של הנתבע הנובעת מעריכת ההסכם נגרמו להם נזקים ממוניים ולא ממוניים בסכום כולל של 247,810 ₪.

רקע עובדתי :

התובעים הינם בני זוג נשואים אשר רכשו מתושב הכפר פרדיס, מר עמאד בארייה, בתאריך 8.9.2004 חלק מחלקת מקרקעין הידועה כגוש 11288 חלקה 45 מגרש 2-42.

החלקה הנרכשת תוארה בהסכם כאשר גודלה הכולל הינו שלישי מזכויות הבעלות כ – 250 מ"ר ובתוכה מצוי מבנה למגורים ששטחו כ - 173 מ"ר וכן גם "שטח שירות" שגודלו כ – 57 מ"ר . יש לציין , כי טרם המכירה מר עמאד בארייה היה שותפם במקרקעין של שניים מתושבי הכפר, ה"ה כמאל וטלאל מסרי, בשטח מקרקעין אשר גודלו הכולל הינו 642 מ"ר (אין חולק כי שליש מהחלקה אינו מגיע כדי 250 מ"ר) .

בתאריך 10.1.2001 נכרת הסכם פיתוח בין מינהל מקרקעי ישראל לבין מר בארייה ושני שותפיו לתאריכים 14.10.1999 ועד 1.11.2002. יודגש , כי מר בארייה ושותפיו פנו אל מינהל מקרקעי ישראל בבקשה להאריך את משך תקופת הפיתוח עד לשנת 2004 ברם משלא נחתמה כל תוספת להסכם אזי תקופת ההסכם לא הוארכה בפועל.

על פי האמור בהסכם המכר התחייבו התובעים לרכוש את חלקו היחסי (שליש) של מר עמאד בארייה במקרקעין תמורת סכום של 300,000 ₪ וזאת לאחר שמר בארייה ושני שותפיו נתנו את הסכמתם למכירה באמצעות חתימתם על גבי ייפוי כח בלתי חוזר המסמיך את הנתבע להשלים את הליך המכר.

מאחר והסכם המכר לא דווח למינהל מקרקעי ישראל כפי המתחייב שלח המינהל אל מר בארייה ואל שני שותפיו הסכם חכירה מעודכן אשר נערך לפי החלטות ונוהלי מינהל מקרקעי ישראל, אולם מאחר ושותפו של מר בארייה, מר כמאל מסרי, סרב לחתום על ההסכם לא ניתן היה לרשום את זכויות החכירה במקרקעין על שם התובעים.

בתאריך 20.7.2010 הגישו התובעים בבית המשפט המחוזי בחיפה תובענה כנגד מר בארייה ושני שותפיו האחרים תובענה למתן פס"ד הצהרתי (ה"פ 33432-07-10) ולפיו הינם בעלי הזכויות בחלקו היחסי של מר בארייה במקרקעין.

בתאריך 31.3.2011 ניתן על ידי ביהמ"ש המחוזי בחיפה (כב' השופט כמאל סעב) פס"ד המורה על מחיקת התובענה בנימוק כי התובעים הגישו בקשה למחיקתה בעקבות הסדר אליו הגיעו עם מר בארייה ושותפיו מחוץ לכותלי ביהמ"ש. עוד נקבע בפסה"ד כי ככל שהתובעים יגישו תובענה חדשה בעניין זה או אז הם יחויבו לשאת בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד בסכום של 5000 ₪ .

בתאריך 30.12.12 פנו התובעים אל מינהל מקרקעי ישראל באמצעות עו"ד הנרי נג'אר מחיפה בבקשה להשלמת הליך רישום הזכויות על שמם, אולם המינהל הודיע לעו"ד נג'אר כי השלמת הרישום מותנית בביטול מספר עיקולים אשר רבצו על המקרקעין.

בתאריך 17.4.2013 הגישו התובעים לבית המשפט המחוזי בחיפה תובענה כנגד כלל נושיו של מר בארייה (ת"א 22056-04-13) ולמחיקת וביטול עיקולים אשר נרשמו בתיק המינהל על זכויותיו של מר בארייה במקרקעין במסגרת תיק איחוד אשר התנהל על שמו בלשכת ההוצל"פ. בנוסף לכך , עתרו התובעים במסגרת תובענה זו להעברת כלל הזכויות במקרקעין על שמם כשהם נקיים מכל חוב, שעבוד או עיקול.

בתאריך 2.10.2014 ניתן על ידי ביהמ"ש המחוזי בחיפה (כב' השופט סארי ג'יוסי) פס"ד אשר קובע כי זכויות החכירה המהוונות במקרקעין נרשמו על שם התובעים כדין וכי הינם זכאים להירשם כבעלים של זכויות אלה. בנוסף לכך , הורה ביהמ"ש המחוזי למינהל מקרקעי ישראל לרשום את הזכויות במקרקעין על שם התובעים לאחר שהורה על מחיקתם וביטולם של כלל העיקולים, השעבודים והחובות אשר נרשמו על זכויותיו של מר בארייה במקרקעין.

טענות התובעים :

לטענת התובעים, לצורך עריכת הסכם המכר גבה מהם הנתבע שכ"ט בסכום של 3000 ₪ אולם לא הנפיק בעבורם חשבונית מס ולאחר מכן אף שילמו לנתבע במזומן 4740 ₪ לצורך תשלום מס רכישה וכל זאת מבלי שהסכום שנגבה מהם הועבר לרשות המיסים ומבלי שהנתבע טרח להנפיק בעבורם קבלה בגין התשלום.

עוד טוענים התובעים כי זמן קצר לאחר מכן בתאריך 28.10.2004 שולמה למר בארייה מלוא התמורה המוסכמת לרכישת הנכס וזאת באמצעות מסירת המחאה בנקאית אשר נערכה לפקודת בנו, מר נור בארייה.

לגרסת התובעים, לאחר תקופה מסוימת שבמהלכה הושקעו על ידם סכומי כסף רבים בהשבחת החלקה אותה רכשו נתחוור להם כי הנתבע התרשל בכך שלא פעל כפי המתחייב מתפקידו לאחר שלא רשם את המקרקעין אשר נרכשו על שמם , וכן גם בשל כך שלא רשם על שמם הערת אזהרה ואף לא דיווח על העסקה לרשות המיסים.

לטענתם, כל ניסיונותיהם לקבל מהנתבע הסברים מתאימים מהנתבע בכל הנוגע להתנהלותו המקצועית נענו על ידו בתשובות מתחמקות מסוג של "לך ושוב" ומשכך בסוף שנת 2006 פנו אליו בבקשה להעביר אליהם את כלל המסמכים המצויים בידיו על מנת שישלימו את הליך הרישום באמצעות עו"ד אחר מטעמם.

במענה לדרישת התובעים השיב להם הנתבע בתאריך 21.9.2006 במכתב תשובה בזו הלשון :

"1. להזכירכם אני קיבלתי יפוי כח בלתי חוזר ממר ברייה עמאד ופעלתי בהתאם להוראותיו.
2. התקיימו במשרדי מספ' פגישות ומספ' פגישות עם המהנדס ונערכו בדיקות ברשויות המס בוועד המקומית ובמשרדי המנהל כולל מכתבים שנשלחו למנהל.
3. להזכירכם כי שיפוי כוח בלתי חוזר הינו בתוקף עד היום ורק אני מורשה מטעם המוכרים להמשיך ברישום העסקה בלשכת הרשום ובמנהל מקרקעי ישראל.
4. ע"מ להמשיך ברשום העסקה ולעבוד ברוח טובה הנכם מתבקשים להפסיק להפיץ דברים לא נכונים לטובתכם".

בתאריך 2.2.2009 הגיע מר באריה באמצעות יועצת המס סועאד פחמאוי להסדר עם רשות המיסים בעניין שומות המס והקנסות אשר הוטלו עליו כתוצאה הליך המכירה.

לטענת התובעים, לצורך השלמת הליך הרישום הם נאלצו בעל כורחם לשאת במלוא תשלומי מס השבח, מס המכירה ואגרת הבנייה למועצה המקומית פרדיס וזאת לאחר שהמוכר, עמאד בארייה, הודיע להם כי אין בידיו את היכולת הכלכלית לשאת בתשלומים אלה.

עוד טוענים התובעים, כי התנהלותו של הנתבע הסבה להם מורת רוח רבה ביותר בשל חששם כי תישללנה כלל זכויותיהם הקנייניות בחלקת המקרקעין אותה רכשו במיטב כספם ובשל הצורך לכתת את רגליהם בין מסדרונות הרשויות ובתי המשפט. בנוסף לכך , מציינים התובעים כי בשל התנהלותו הרשלנית של הנתבע לא עלה בידם לקבל אישורי בנייה וטופס אכלוס (טופס 4) מהרשות המקומית פרדיס ומשכך הם נאלצו לצרוך באופן פיראטי חשמל משכניהם.

רשלנות הנתבע (הנטענת) :

אליבא דעמדת התובעים התנהלותו הרשלנית מתבטאת בשורה ארוכה של פעולות כדלקמן :

טעות ברישום גודלה של החלקה במסגרת הסכם המכר, דהיינו, 250 מ"ר במקום 214 מ"ר בלבד (642/3 מ"ר).
אי הותרת כספי פיקדון בחשבון הנאמנות המשרדי לצורך הבטחת תשלומים עתידיים החלים על המוכר.
ניסוח חוזה המכר באופן רשלני בניסוח ההסכם בשל אי התניית העברת כספי התמורה למוכר בכפוף להמצאת מלוא האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות במקרקעין.
אי דיווח לרשויות המס על ביצוע עסקת המכר.
אי רישום הערת אזהרה או משכון לטובת התובעים על זכויותיהם של מר בארייה (המוכר) ושותפיו בלשכת רישום המקרקעין, במינהל מקרקעי ישראל ולכל הפחות אצל רשם המשכונות.
לקיחת כספים לצורך תשלום מיסים מבלי להעבירם לרשויות הרלוונטיות.
אי השלמת הליך רישום הזכויות על שם התובעים בתוך זמן סביר, וחוסר אפשרות להשלמת רישום בשל עריכת מסמך משפטי לקוי.
התחמקות ממתן תשובות וממתן מעלה הולם לפניותיהם.
הפרת חובות חקוקות ואי השלמת העבודה שלשמה נשכר.

לטענת התובעים, על הנתבע לפצותם בשל מחדליו בסכום כולל של 247,810 ₪ בהתאם לראשי הנזק הבאים :
החזר עלות שכר הטרחה בסכום משוערך בסך של 4610 ₪ (סכום "קרן" : 3000 ₪ מיום 8.9.2004).
החזר תשלום מס הרכישה בצירוף קנסות בסכום משוערך בסך של 17,869 ₪ (סכום "קרן" : 15,000 ₪ מיום 23.2.2009).
החזר עלות האגרות אשר שולמו למועצה המקומית בסך של 14,013 ₪ (סכום "קרן" : 12,000 ₪).
ד) החזר תשלום מס המכירה בצירוף קנסות בסכום משוערך של 20,182 ₪ (סכום "קרן" : 15,000 ₪ מיום 6.6.2007).
ה) החזר תשלום מס שבח בצירוף קנסות בסכום משוערך של 37,726 ₪ (סכום "קרן" : 31,668 ₪) .
ו) החזר עלות שכר טרחת שלושת עוה"ד אשר "באו בנעלי" הנתבע בסכומים של 1000 ₪, 2500 ₪ ו - 23,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק.
ז) נזק לא ממוני (עוגמת נפש) בסכום של 100,000 ₪.

תשובות הנתבע :

לטענת הנתבע, דין התובענה להידחות שכן במועד עריכת הסכם המכר הוא שימש בעיקר כמייצגם של המוכרים, דהיינו, של מר בארייה ושני שותפיו במקרקעין.

עוד טוען הנתבע כי התובעים רכשו את המבנה לאחר שנועצו במהנדס ולאחר שעיינו בתוכניות הבנייה ובהיתרי הבנייה הרלוונטיים וכי הסיבה לכך שהשניים נקלעו לסכסוך עם המוכרים נבעה מכך שלאחר רכישת המקרקעין התובעים ביצעו בהם חריגות בנייה שלא על דעתם והסכמתם של המוכרים.

לטענת הנתבע, בתאריך 30.5.2012 התובע 1 חתם בפניו על גבי תצהיר אשר כולל בחובו את הנתונים המדויקים המתייחסים לגודלו המדויק של המבנה אותו רכשו.

בנוסף לכך, מציין הנתבע כי לאחר שהתובעים פנו אל עו"ד אחרים הוא סייע בידי אותם עו"ד ככל יכולתו תוך מתן הבהרה לאותם עו"ד כי אין בכוונתו להתחייב להשלמת הליכי הרישום משום שהטיפול בעניינים יצא מתחום אחריותו המקצועית.

הנתבע מוסיף ומציין כי סוגיית ההיטלים והאגרות הוסדרה עוד בטרם החתימה על גבי הסכם המכר וכי עובר לכריתת ההסכם לא רבצו עיקולים על החלקה. לטענתו , אין הוא אחראי לכך שהתובעים נדרשו לשלם קנסות מינהליים וכי האחריות המקצועית למצב דברים זה רובצת על עוה"ד החדשים אותם שכרו התובעים לאחר שהסתייעו בשירותיו המקצועיים.

דיון והכרעה :

עסקינן בתביעה לפיצויים בשל עריכת הסכם מכר מקרקעין ולכן יש להידרש בראש ובראשונה לשאלה האם בהינתן העובדה שהנתבע ערך את הסכם המכר בעבור שני הצדדים מאיינת לחלוטין או מפחיתה מאחריותו המקצועית כלפי הרוכשים.

כמו כן, יש להידרש לשאלה האם הנתבע הפר את חובת הזהירות המקצועית המוטלת עליו, האם נגרמו לתובע נזקים עקב הפרת חובת הזהירות והאם קיים קשר סיבתי בין הפרת חובת הזהירות לנזקים (קרי, הנזק לא היה נגרם אילולא ההתרשלות)?

החבות החוקית והנזיקית :

על פי פסיקת בתי המשפט, בתביעות של רשלנות מקצועית נגד עורכי דין נדרש בעל הדין התובע להוכיח כי כל מרכיבי עוולת הרשלנות מתקיימים, דהיינו: חובת זהירות מושגית וקונקרטית, הפרת חובת הזהירות, קשר סיבתי (עובדתי ומשפטי), בין חובת הזהירות לנזק ונזק.

על מנת לקבוע קיומה של אחריות בעוולת הרשלנות יש לבחן מספר שאלות: האחת, האם המזיק חב חובת זהירות לניזוק? תשובה לשאלה זו מצויה במבחן הצפיות (סעיף 36 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]). מבחן זה כולל בחובו שני היבטים - ההיבט הראשון, הוא ההיבט העקרוני, ובו ניתנת תשובה לשאלה, אם ביחס לסיכון מסוים קיימת חובת זהירות. ההיבט השני, הוא ההיבט הספציפי, ובו ניתנת תשובה לשאלה, אם ביחס לניזוק פלוני, בנסיבותיו של אירוע אלמוני, קיימת חובת זהירות. ההיבט הראשון, עניינו בקיומה או בהעדרה של "חובת זהירות מושגית" ואילו ההיבט השני, עניינו בקיומה או בהעדרה של "חובת הזהירות הקונקרטית". השאלה השנייה, המתעוררת בכל תביעת נזיקין, היא, אם המזיק הפר את חובת הזהירות המוטלת עליו, דהיינו: האם הוא סטה מסטנדרט הזהירות המוטל עליו? השאלה השלישית היא, האם הפרת החובה היא שגרמה לנזק.

החובה המוטלת על עורך הדין הינה למיומנות משפטית ומקובלת, וכן להימנעות ממעשים ו/או מחדלים אשר עורך דין סביר ונבון היה נשמר מפניהם באותן הנסיבות.

בפסיקה הישראלית נקבעה אחריותו של עורך הדין כלפי לקוחות כרחבה יותר מאשר אחריות של בעל מקצוע אחר :

"על עורך הדין מוטלת החובה לפעול כלפי לקוחו ככל בעל מקצוע מיומן נאמן וזהיר. אולם מעורך דין, מעצם הגדרת תפקידו, דורש המחוקק סטנדרט התנהגות גבוה יותר בכל אחד מהיבטים אלה. סעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין קובע כי במילוי תפקידו יפעל עורך הדין לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות.... לעניין זה נקבע, כי "'אמונה' פירושה אמת ויושר ו'מסירות' פירושה חריצות ושקידה דבקות ואדיקות, כשהאינטרס של הלקוח עומד בראש מעייניו ודאגותיו של עורך הדין (ראה : דוד אור- חן , היצג רשלני- אחריות מקצועית, הוצאת כרמל (2009), עמ' 205-204.)

כשמדובר בבעל מקצוע שהינו עורך דין, חובתו לנהוג בזהירות כלפי לקוחו והיא נובעת הן מעצם מהות תפקידו, הן מהוראות החוק החלות עליו והן מיחס האמון וההסתמכות של לקוחו. ניתן אפוא לומר, שככלל, כאשר מדובר בעורך דין, מתקיימת "חובת זהירות מושגית" שלו כלפי כל מי שנזקק לשירותיו. כיום אין חולק שעורכי-דין חבים בחובת זהירות כלפי לקוחותיהם.

"עורך-דין חב חובת זהירות והפעלת מיומנות סבירה בטפלו בענייני לקוחו בייעוץ, בייצוג ובכל דרך שהיא." ע"א 37/86 משה לוי ואח' נ' יצחק יחזקאל שרמן ואח', פ"ד מד (4) 446.

הפרת חובת הזהירות :

התרשלות היא סטייה מרמת ההתנהגות של האדם הסביר. האדם הסביר יימנע מהתנהגות הכרוכה בסיכונים שהם צפויים, מחד, ואשר הופכים את ההתנהגות לבלתי סבירה, מאידך (ע"א 2625/02 סילביו נחום, עו"ד נ' רחל דורנבאום, נח (3) 385, 400).

חובת הנאמנות של הנתבע כלפי התובעים :

ראשית לכל, יש להידרש לשאלה האם הנתבע הפר את חובת הזהירות המוטלת עליו והאם כמי שמשלח ידו הינו בתחום עריכת הדין נקט במידת הזהירות המצופה מעו"ד סביר המייצג שני צדדים בעלי אינטרסים נוגדים במסגרת הסכם מכר משותף.

דין טענת הנתבע כי שימש כמייצגם של המוכרים בלבד כאשר התובעים לא יוצגו על ידו כלל (ראה : סעיף 3 לתצהיר הנתבע ; עדות הנתבע בעמוד 15 שורות 14 – 16 ובעמוד 24 שורות 15 – 18, 32 לפרוטוקול) להידחות לחלוטין.

אין חולקין כי הנתבע היה עוה"ד היחיד אשר ניסח את חוזה המכר ואף החתימם על גבי ההסכם (ראה גם : עדות הנתבע בעמוד 25 שורות 8 – 12 לפרוטוקול ; עדותו של עד ההגנה מר כמאל מסרי בעמוד 22 שורות 27 – 28 לפרוטוקול ; עדותו של עד ההגנה מר בארייה בעמוד 20 שורות 20 - 24 לפרוטוקול) ומשכך ברי כי הנתבע שימש כעורך דינם המשותף של התובעים (הרוכשים) והמוכרים (מר בארייה ושותפיו) במשותף.

לפיכך, כמי שגבה מהתובעים שכ"ט לצורך ניסוח הסכם המכר והשלמת הליך הרישום (ראה: עדות הנתבע בעמוד 26 שורה 32 לפרוטוקול) הרי שהנתבע היה מחויב הן בחובת נאמנות מושגית והן בחובת זהירות קונקרטית כלפי שני הצדדים גם יחד וזאת גם אם שני הצדדים מחזיקים באינטרסים נוגדים כחלק מסטנדרט הזהירות המחייב את עוה"ד לשים בראש מעייניו את טובת לקוחותיו אל מול נגד עיניו וזאת גם אם הינו נדרש לפעול מטעמם של שני צדדים בעלי אינטרסים מנוגדים או שהינו נדרש הפונה אליו לייעוץ משפטי (ראה : ויסמן, תביעות הרשלנות בנזיקין, הוצאת שנהב בע"מ (2004), עמ' 840 – 841). משכך , שומה היה על הנתבע להכין חוזה אשר יבטיח את זכויותיהם המשותפות גם יחד ולפעול כלפי שני הצדדים בנאמנות ובמסירות הדדית עד לתום הליך הרישום (ראה : ע"א 2625/02 עו"ד סילביו נחום נ' רחל דורנבאום, פ"ד נח (3), 385, 425 ; ע"א 4612/95 איתמר נ' שטיל, פ"ד נא (4), 769).

עצם התנערותו של הנתבע מכך שהוא נשכר לייצג את שני צדדים בעסקת המקרקעין וכי הוא ייצג את המוכר בלבד טמנה בחובה סיכונים רבים כלפי שני הצדדים לעסקה ומשכך מן הראוי היה כי היה ממליץ בפני התובעים לשכור את שירותיו של עו"ד אחר בכדי שיבחן את ההיבטים הרלוונטיים לעניינם, אולם משלא עשה כן הרי שהיה עליו לפעול בנאמנות מוחלטת כלפי שני הצדדים לעסקת המכר (ראה גם : גבריאל קלינג, אתיקה בעריכת דין, ההוצאה לאור של לשכת עורכי הדין, תשס"א – 2001, עמ' 166 – 167 ; 466 – 467, 471 – 472).

ייאמר בהקשר זה, ביתר שאת, כי גם אם עוה"ד מייצג צד אחד בלבד בעסקת מקרקעין, עדיין מוטלת עליו חובת הזהירות, לפרט את הזכויות הנמכרות ביתר פירוט ובדיוק, ולהמנע מכל מעשה או מחדל שיש בהם כדי לעכב או למנוע רישום הזכויות (ובכלל זאת, לציין הזכויות הנמכרות בפירוט הנדרש, לקיים חובות אשר בלעדיהן לא ניתן לבצע רישום הזכויות, כגון דיווח לרשויות המס וכיו"ב).

בעצם עריכת חוזה אשר הכיל פרט לקוי ושגוי בעקבותיו התמשכו הליכי הרישום משך שנים, ו הימנעותו של הנתבע מלדווח על המכירה לרשויות ומהשלמת הליך המכר ברי כי הנתבע אכן הפר את חובת הנאמנות המקצועית המוטלת עליו, בין אם נראה אותו כבא כוחם המשותף של שני הצדדים גם יחד, ובין אם נראה אותו כמייצג המוכר בלבד.

משכך, יש לבחון האם הנתבע התרשל בהתנהלותו בכל אחד מאותם ראשי תביעה אשר פורטו בכתב התביעה ובתצהירם של התובעים והאם קיים קש"ס בין מחדלי הנתבע לבין נזקי התובעים כפי שפורטו בכתב התביעה ובתצהירם.

לטענת התובעים, משמעותה של הפרת חובת הנאמנות הינה חיובו של הנתבע בהשבת מלוא שכר הטרחה אותו גבה מהם במועד עריכת ההסכם ביום 8.9.2004, דהיינו 4610 ₪ בערכם המשוערך (3000 ₪ סכום "קרן") וכן לשאת במלוא עלות של עו"ד נוספים אשר התובעים נאלצו בעל כורחם להיוועץ בהם ולהסתייע בשירותיהם, ותשלומים אשר נאלצו לשאת בהם בשל הפרת חובת הזהירות המוטלת על הנתבע.

הנתבע אמנם ציין בתחילת חקירתו הנגדית כי הקש"ס למחדל אי הדיווח על ביצוע המכירה לרשויות ניתק בשל העובדה שהתובעים פנו אל עו"ד אחרים (ראה : עמוד 24 שורות 19 – 21 לפרוטוקול) אולם בהמשך חקירתו אישר כי למרות שייצג את המוכרים גבה מהתובעים/הרוכשים שכר טרחה. יצוין , כי לכשהנתבע נשאל אודות הסכום המדויק אותו גבה מהתובעים ציין האחרון כדלקמן : "אני לא זוכר כמה הם שילמו, אבל הם שילמו" (ראה : עמוד 26 שורות 28 – 32 לפרוטוקול).

מן האמור לעיל עולה כי מחד פנייתם של התובעים אל עו"ד נוספים לצורך השלמת הליך רישום העסקה הייתה מחויבת המציאות בשל חובתם להקטנת נזקיהם (ראה : ויסמן, שם, 343- 348) וכי מאידך הנתבע לא הפנים את מהות שליחותו כבא כוחם של כלל הצדדים לעסקה ואף לא העניק הסבר המניח את הדעת בכל הנוגע לסיבה שבגינה לא תיעד את שווי הסכום אותו קיבל באמצעות הנפקת קבלה/חשבונית מס .

אשר על כן, ברי כי על הנתבע להשיב לתובעים את מלוא סכום שכר הטרחה אותו גבה מהם לאחר שהפר את חובת הזהירות האלמנטרית המוטלת עליו לייצג נאמנה את שני הצדדים להסכם תוך ראיית טובתם ההדדית אל מול עיניו, דהיינו, השלמת הליכי הרישום והעברת הזכויות אל מול הרשויות הרלוונטיות. הכספים אשר קיבל הנתבע, היו עבור שני שירותים: עריכת הסכם, ורישום זכויות, בשירות הראשון התרשל (במישור של תיאור הנכס הנרכש), והשירות השני לא הושלם בשל רשלנותו (במישור של אי הדיווח לרשויות המס).

אשר על כן, הנני מחייב את הנתבע לפצות את התובעים במלוא עלות שכה"ט אותו גבה מהם בסך של 4610 ₪. הסכום יישא בנוסף גם הפרשי ריבית והצמדה כדין החל מיום הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל .

עוד ובנוסף, עותרים התובעים לחייב את הנתבע להשיב להם את עלות שכר טרחתו של עו"ד בשם יוסף עבד אלראזק בו נועצו בסך של 1000 ₪. דא עקא , עו"ד עבד אלראזק לא נשאל כלל על ידי ב"כ התובעים במהלך חקירתו הראשית בביהמ"ש מיום 25.2.2016 מהו גובה שכה"ט אותו גבה מהתובעים (ראה : עמוד 15 שורה 11 – עמוד 16 שורה 9 לפרוטוקול) מה גם שהתובע עצמו ציין במהלך חקירתו הנגדית מיום 20.4.2015 כי לא שילם לעוה"ד עבד אלראזק שכ"ט אלא העניק לו מתנה בלבד (ראה : עמוד 11 שורות 12 – 13 ; עמוד 13 שורות 15 – 16 לפרוטוקול). אשר על כי , התובענה בגין ראש תביעה זה נדחית.

התובעים אף עותרים בנוסף לחיוב הנתבע בשכר טרחתו של עו"ד בשם אבו רוקון אשר לטענתם סייע בידם בהכנת דיווחי המס לרשות המיסים ולצורך כך גבה מהם 2500 ₪, דא עקא שהתובעים לא טרחו לזמנו למתן עדות בביהמ"ש ולא הציגו שום אסמכתא אשר יש בה כדי לתמוך בטענתם כי הסתייעו בשירותיו של עו"ד בשם אבו רוקון ו/או כי שילמו לעו"ד בשם אבו רוקון שכ"ט כלשהו. ברי, כי אם הייתה קבלה המעידה על תשלום זה, היא הייתה מוצגת בהליך שבפניי. אשר על כן, הנני מוצא לנכון לדחות את התובענה בגין ראש תביעה זה.

התובעים אף עתרו בכתב התביעה ובתצהירם לחיוב הנתבע בהחזר שכר טרחתו של עו"ד הנרי נג'אר אשר גבה מהם, לטענתם, שכר טרחה בסכום של 23,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק. עם זאת , לאחר שבקשות התובעים לצירוף ראיות באיחור נדחו על ידי ביהמ"ש בנימוק כי היה עליהם לצרפם לתצהירם (ראה : עמוד 3 שורות 13 – 14 לפרוטוקול ; בקשת בכתב מיום 8.3.2016) נדחו על ידי ביהמ"ש (ראה : החלטת ביהמ"ש מיום 30.3.2016) עותר התובע בסיכומיו לחיוב הנתבע בשכר טרחתו של עוה"ד נג'אר על דרך האומדן.

לאחר שעיינתי בפסק-דינו של ביהמ"ש המחוזי מיום 2.10.2014 וכן גם בהתכתבויותיו של עוה"ד נג'אר עם הגורמים הרלוונטיים שוכנעתי כי לצורך השלמת הליך המכר לא היה מנוס מפנייה אל ביהמ"ש המחוזי והגשת תובענה מתאימה וזאת לאחר שנתחוור לתובעים כי על המקרקעין רבצו עיקולים אשר מנעו מהם להשלים את הליך הרישום.

בתי המשפט הכירו ברבות השנים בחובתם של לקוחות לשפות את עוה"ד בגין מתן שירות משפטי על דרך האומדן מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט בהינתן מקרים שבהם לא עלה בידי עוה"ד להציג בפני בתי המשפט הסכמי שכ"ט המפרטים את גובהו המדויק של הסכום המוסכם בינם לקוחותיהם (ראה : ע"א 20480-09-09 (מחוזי מרכז) דלנו קרול הרשקוביץ נ' קרן גמלאות של עורכי דין בישראל בע"מ ואח' מיום 2.2.2010 ; תא"מ (י-ם) 42304-08-13 עו"ד חנוך רובין נ' נועה ונחמן וקנין מיום 5.3.2017 ).

לאחר עיון במסמכים המצויים בתיק ביהמ"ש וכן גם בהתחשב בסכומי שכר הטרחה הקבועים בכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימאלי המומלץ), התש"ס – 2000), דהיינו, 5354 ₪ לייצוג בביהמ"ש המחוזי בהליך שאין לו שווי כספי (5354 ₪) ו – 1% מעסקת מקרקעין עד לסכום של 496,336 ₪, הרי שבהתחשב העובדה שעו"ד נג'אר ייצג את התובעים בשני הליכים שונים בבית המשפט המחוזי ובנוסף לכך גם נדרש להשלים את הליך רישום העסקה מחוץ לכותלי ביהמ"ש (בעבור שני הצדדים יחדיו) הרי שהנני מוצא לנכון לקבוע את שכר טרחתו של עו"ד נג'אר על דרך האומדן בסך של 20,000 ₪.

אשר על כן, הנני מחייב את הנתבע לשאת במלוא שכר טרחתו של עו"ד נג'אר בסך של 20,000 ₪.

החזר מיסים ואגרות :

מס הרכישה :
רכיב התביעה השני נוגע לסוגיית החזרי תשלומי המס והאגרות אותן שילמו התובעים, לטענתם, בכפל בצירוף קנסות שהוטלו עליהם כתוצאה מאי השלמת הליך הרישום בידי התובע.

כאמור מעלה, התובעים ציינו בכתב התביעה כי הם שילמו לנתבע סך של 4740 ₪ לצורך תשלום מס הרכישה אולם לימים התחוור להם כי הנתבע לא דיווח על העסקה לרשות המיסים ולא עשה שימוש בכספים אשר הועברו אליו ומשכך הם נאלצו לשלם מס רכישה וקנסות בסכום כולל של 15,000 ₪ אשר ערכם המשוערך נכון ליום הגשת התביעה הינו 17,869 ₪.

הנתבע התכחש בחקירתו הנגדית לכך שגבה מהתובעים סך של 4740 ₪ לצורך תשלום מס הרכישה כאשר לגרסתו הסכום לא הועבר לרשויות המס משום שהתובעים בחרו להסתייע בשירותיהם של עו"ד אחרים (ראה : עמוד 27 שורות 7 – 12 לפרוטוקול). משכך , יש לבחון את השאלה האם עלה בידי הנתבע להוכיח את הכחשתו כי קיבל את הסכום וככל שכן האם עליו לפצות את התובעים בשל הנזקים אשר נגרמו להם כתוצאה מאי גביית מס הרכישה במועד.

הנתבע התכחש לכך שקיבל מהתובעים סכום כסף לצורך תשלום מס הרכישה והכחשתו אכן הייתה מפורטת דיה כפי הנדרש מכח הוראת סעיף 86 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984 ואף לא נעלמה מעיני בית המשפט העובדה כי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 עבר ברבות השנים תמורות רבות וכי התובענה בגין ראש פרק זה הוגשה כתשע שנים לאחר הטענה כי התשלום הועבר בפועל לידי הנתבע.

עם זאת, הנתבע לא התייחס לטענת השיהוי בסיכומיו ומשכך סבורני כי אכן היה מקום לחייבו לפצות את התובעים בשל התנהלותו הרשלנית אשר התבטאה בכך שהאחרון לא ביצע כל הפעולות הנדרשות טרם עריכת ההסכם בהקשר של היקפו המוערך של מס הרכישה ומשלא טרח לפרט במסגרת הסכם המכר את המועד האחרון לתשלום מס הרכישה לרבות בטחונות להבטחת תשלום הסכום שכן חובות אלו היו מאז ומתמיד חלק בלתי נפרד מחובתו המקצועית של עו"ד המנסח הסכם המקרקעין (ראה : א(שלום פתח-תקוה) 4476/95 שושנה ומוריס בללי נ' עו"ד יחזקאל קפלן מיום 16.12.1998) – התנהלות אשר הבי אה לכך שהתובעים חויבו לשלם לרשות המיסים סך של 15,000 ₪ (ראה: נספח י"א לכתב התביעה ולתצהיר).

לפיכך, אין לקבל את הסברו של הנתבע כי התובעים "מסתדרים לבד", כלשונו (ראה : עמוד 25 שורות 9 – 22 לפרוטוקול) מאחר והנתבע העמיד את התובעים בפני סכנת זימון לחקירה ברשות המיסים וכן גם בפני סבירות גבוהה ביותר שיוטלו עליהם קנסות מיותרים.

אשר על כן, הנני מוצא לנכון לקבוע כי התנהלות הנתבע חרגה ממידת הזהירות הסבירה המצופה מעו"ד המנסח הסכם מכר אשר אמור להיות בקיא בנבכי החיקוקים הרלוונטיים ובמגבלות הזמן הקבועות בדין (ראה ויסמן, שם, עמ' 856 – 857).

אשר על כן, התובענה בגין ראש תביעה זה מתקבלת ומשכך הנני מחייב את הנתבע לפצות את התובעים בגין ראש תביעה זה בסך של 17,869 ₪.

מס שבח ומס מכירה :

חלק הארי של התובענה בכל הנוגע להחזרי המס הינה דרישתם של התובעים לחיוב הנתבע בסכום כולל של 37,726 ₪ ו – 20,182 ₪ בנימוק כי לצורך השלמת הליך הרישום הם נאלצו בעל כורחם לשאת במלוא תשלומי מס השבח ומס המכירה לצורך השלמת הליך הרישום.

עיון בתדפיס שומת מס המכירה (נספח י"ב לכתב התביעה והתצהיר) אמנם מלמד על כך כי השומה נרשמה על שמו של מר עמאד בארייה אולם בעניין זה מהימנה עליי ללא סייג עדותו הנרגשת והאותנטית של התובע אשר ציין מדם ליבו כי פנה אל עו"ד אחר לצורך השלמת הליך הרישום ברשויות המיסים והקנסות אשר רבצו על המקרקעין בשל חובות המוכר מכספו הפרטי על אף העובדה שלא היה מחובתו לעשות כן (ראה : עמוד 9 שורות 4 – 13 , 27 – 32 לפרוטוקול). התובע אמנם ציין כי נשתכחה ממנו העובדה בחקירתו נגדית אודות סיבת אי צירופן של חשבוניות המס המלמדות על כך, אך לא ראיתי בכך לפגום במהימנות עדותו.

הנתבע אמנם הקשה וטען בסיכומיו כי לא צורפו ראיות המלמדות על כך שהתובע אכן העביר את מלוא תשלומי המס דא עקא שטענה זו נתמכה בעדותו של המוכר, מר בארייה, אשר הדגיש בחקירתו הנגדית כי התובעים התחייבו בפניו לשאת במלוא תשלומי המס הרובצים על המקרקעין הגם שהסכמה זו לא הועלתה על הכתב במסגרת הסכם המכר (ראה : עמוד 20 שורות 4 – 5 ; עמוד 21 שורה 12 לפרוטוקול).

בנוסף לכך, מעיון בהסדר אליו הגיע מר באריה עם רשות המיסים בתאריך 2.2.2009 עולה כי בשל אי דיווח על העסקה במועד לרשות המיסים הוטלו עליו קנסות מינהליים בסך של 4500 ₪ וכי הוא יוצג במסגרת ההסדר על ידי יועצת מס בשם סועאד פחמאוי שהינה גם אחותה של התובעת 2 (ראה : נספח ה' לכתב התביעה ולתצהיר ; עמוד 11 שורה 1 לפרוטוקול). משכך, עצם הסתייעותם של שני הצדדים לעסקה ביועצת מס שהינה אחותה של התובעת 2 תומכת בגרסתם התובע ושל המוכר, מר בארייה, ולפיה התובעים נשאו במלוא התשלומים אותם נדרש המוכר לשלם לרשות המסים וזאת גם כפי העולה גם מנספחים י"ב ו - י"ג לכתב התביעה ולתצהיר.

אשר על כן, הנני מקבל את התביעה בגין ראש תביעה זה ומחייב את הנתבע לפצות את התובעים בגין ראש תביעה זה בסך של 57,908 ₪.

תשלום אגרות למועצה המקומית :

בנוסף לאמור מעלה , הנני מוצא לנכון גם לקבל את טענת התובעים ולפיה יש לחייב את הנתבע גם במלוא עלות התשלום האגרות לרשות המקומית פרדיס בסך של 14,013 ₪ (סכום משוערך), ואנמק.

הנתבע אמנם צירף לכתב הגנתו ולתצהירו מכתב מטעמם של ראש המועצה וכן של גזבר המועצה המקומית פרדיס מיום 9.3.2000 המלמד על כך שהתשלומים הוסדרו אל מול הרשות המקומית, ברם סבורני כי מכתב זה איננו רלוונטי לעניינו מאחר והינו נוגע לתשלומים ולאגרות אשר מקורם בתקופה הקודמת להשלמת הליך הרישום.

ודוק, התובעים צירפו לכתב התביעה ולתצהירם קבלה בסכום של 12,000 ₪ אשר לגרסתם מצביעה בבירור על כך כי שסכום זה שולם על ידם והועבר למועצה המקומית עוד בשנת 2009 בגין חובות עבר כלפי הרשות המקומית ומשכך אין מאחר ומדובר ברשומה מוסדית המלמדת על כך שעדיין נותרו חובות עבר אשר נזקפו לחובת הבעלים הקודם, מר סמיח עבדאללה ערפאת, הרי שאין כל נפקות לטענת הנתבע כי היה על התובעים לזמן את נציג המועצה לעדות בביהמ"ש בכל הנוגע לחריגות הבנייה אשר בוצעו במקרקעין על ידי התובעים.

אשר על כן, הנני מחייב את הנתבע לפצות את התובעים בגין ראש תביעה זה בסכום של 14,013 ₪.

נזק לא ממוני :

עיקר הנזק לו עותרים התובעים הינו בלתי ממוני באופיו וככזה ומבטא אי נוחות, טרדה ועוגמת נפש אשר נגרמה לתובעים מעצם התנהלותו המקצועית הבעייתית של הנתבע, חששם שמא התנהלותו תביא לאיבוד זכויותיהם בנכס הנדל"ני אותו רכשו במיטב כספם ובפרט סירובה של חברת החשמל לחברם לחשמל בשל אי רישום הבית על שמם – עובדה שבעטיה הינם נאלצים "למשוך חשמל" משכניהם חרף אי הנעימות הכרוכה בכך.

בכל הנוגע לשאלת פסיקת פיצוי בשל נזק שאינו נזק ממוני נפסק בעניין ע"א 348/79 גולדמן נ' מיכאלי, פ"ד לה (4) 31 כדלקמן :
"משהופר חוזה, זכאי הנפגע לפיצויים בעד הנזק, שנגרם לו עקב ההפרה (סעיף 10 לחוק התרופות). נזק זה יכול שיהא נזק ממוני, ויכול שיהא נזק לא ממוני, כגון כאב וסבל, אי-נוחות או פגיעה ברגשות.... סעיף 10 לחוק התרופות אינו מבחין בין נזק ממוני לבין נזק שאינו ממוני, וקובע, כי בשני המקרים זכאי הנפגע לפיצויים. עם זאת, כמו בכל נזק אחר, גם לעניין הנזק הלא ממוני, יש לערוך שתי בדיקות (ראה: ע"א 355/80 [2]): האחת, קביעת היקפו ומידתו של הנזק הלא ממוני, שבגין התרחשותו אחראי המפר. זוהי בחינה, המבקשת לתחם את הנזק על-פי אמות מידה של סיבתיות וצפיות; השנייה, קביעת שיעור הפיצויים, לו זכאי הנפגע, בגין הנזק שנגרם לו. בחינה זו מבקשת לערוך שומה וכימות, ובמסגרתה יש לבחון את סכומי הכסף, שיש בהם כדי לפצות את הנפגע על הנזק הלא ממוני, שנגרם לו. בחינה שנייה זו סבוכה היא לעניין הנזק הלא ממוני, שכן, הן בתביעות נזיקין והן בתביעות חוזיות, אופיו הלא ממוני של הנזק מקשה על מתן הערכה ממונית בדבר סכומי הכסף, שיהיה בהם כדי לפצות את הנפגע. לעניין זה נקבעה הוראה מיוחדת בסעיף 13 לחוק התרופות, לפיה "רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות הענין". בכך הוקלה במידת מה מלאכת השומה והכימות. עם זאת, אין להפריז במידת ההקלה, שכן שיקול הדעת, שניתן לבית המשפט, צריך להיות מופעל במסגרת השיקולים, הקבועים בחוק התרופות. על-כן, אין בית המשפט רשאי לפסוק פיצוי בגין נזק לא ממוני, שאינו מקיים את מבחני הסיבתיות והצפיות, הקבועים בסעיף 10 לחוק התרופות (השווה:. Cook v 461, at[3] (1967) swinfen). אכן, אין זה סביר כלל, כי פיצויים בגין כאב וסבל בתחום הנזיקין חייבים לעמוד במסגרת מבחנים אלה, ואילו פיצוי במסגרת דיני החוזים יהיה פטור מהם. זאת ועוד, בפסיקת הפיצויים על בית המשפט לשוות לנגד עיניו את העיקרון, כי מטרת הפיצוי היא החזרת המצב לקדמותו, ואין מטרתו הענשת המפר. בהפעלת שיקול הדעת השיפוטי במסגרת סעיף 13 לחוק התרופות, על בית המשפט לשאוף לפיצוי הנפגע, ולא להענשת המפר. סעיף 13 לחוק התרופות לא נועד להוות מנוף לפסיקת פיצויים עונשיים בדיני החוזים. מכאן, שזדונו של המפר עשוי להיות רלוואנטי, רק במידה שהוא משפיע על חומרת הפגיעה של הנפגע (damages aggravated).".

מאחר ויחסי עו"ד לקוח הינם יחסים חוזיים במהותם ומשום שהאחריות המשפטית של עוה"ד כלפי לקוחותיו וכלפי צדדים שלשיים נובעת מכח דיני החוזים והנזיקין כאחד הרי שלגישתי המסמרות אשר נקבעו בעניין הלכת גולדמן רלוונטיות גם למקרה שבפנינו (ראה : ויסמן, שם, עמ' 832 – 833).

במקרה דנן, מחד מן הראוי לקבל רק חלק מתביעתם בשל "תרומתם" של התובעים להתמשכות ההליכים המשפטיים לאחר שלא השכילו להגיע להסדר כולל עם המוכרים ובכך לייתר לחלוטין את הגשת התובענה השנייה לביהמ"ש המחוזי. עם זאת , התרשמתי כי כל ניסיונותיהם לנהל שיג ושיח עם הנתבע העלו חרס שכן גם חמש שנים מתום הליך המכר המשיך הנתבע לציין בפניהם כי הינו הגורם היחיד אשר מוסמך להשלים את הליך המכירה (ראה : מכתב הנתבע לתובעים מיום 21.9.2006 המצורף כנספח ו' לתצהירו).

כמו כן, הנני דוחה את טענתם של התובעים כי יש לפצותם בגין נזק לא ממוני בשל חוסר יכולתם לעשות שימוש ברשת החשמל התובעים כתוצאה ממחדלי התובע שכן הם לא טרחו להציג בפני ביהמ"ש להציג ולו בדל ראייה אשר תומכת בטענתם כי חברת החשמל לא סיפקה להם חשמל באופן סדיר כתוצאה מאי רישום הבית על שמם ו/או כי נאלצו בעל כורחם "למשוך חשמל" משכניהם.

אשר על כן, הנני מקבל באופן חלקי את התובענה בגין ראש תביעה זה הנתבע בגין ראש תביעה ומשכך הנני מוצא לנכון זה פיצוי בשיעור של 20,000 ש"ח.

סוף דבר :

התובענה מתקבלת ומשכך הנני מוצא לנכון לחייב את הנתבע לשלם לתובעים את הסך של 134,400 ₪ בגין ראשי התביעה הבאים :

4610 ₪ - שכירת שירותיהם של עו"ד חלופיים בשל הפרת חובת הנאמנות.
20,000 ₪ - בגין שכר טרחתו של עו"ד הנרי נג'אר.
17,869 ₪ - בגין מס רכישה.
20,000 ₪ - בגין נזק לא ממוני.
20,000 ₪ - בגין עגמת נפש/נזק לא ממוני.
57,908 ₪ - בגין החזר מס שבח ומס מכירה.
14,013 ₪ - בגין אגרות מועצה.

מובהר כי הסכום שנפסק יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין החל ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל .

בזיקה להחלטתי מיום 30.3.2016 הנני מוצא לפסוק לטובת התובעים הוצאות משפט מופחתות בסך של 2500 ₪. בנוסף לכך יישא הנתבע בשכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק.

ניתן היום, ג' ניסן תשע"ז, 30 מרץ 2017, בהעדר הצדדים.