הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ת"א 23945-04-14

בפני כבוד השופטת סיגלית מצא

התובעת:

כנס הבפטיסטים בישראל, מ.ע. 580049203
על-ידי ב"כ עו"ד בלטר, גוט, אלוני ושות'

נגד

הנתבעים:
.1 הכנסייה הבפטיסטית בראמה - בית האהבה והשלום
מ.ע. 580119501 (בפירוק)
.2 עמותת חסד ורחמים לילדים נזקקים, מ.ע. 580519411
.3 המנוח ג'ורג' קזעורה ז"ל, אשר נשא בחייו ת.ז. XXXXXX559 (נמחק)
.4 המנוחה בדיעה קזעורה ז"ל, אשר נשאה בחייה ת.ז. XXXXXX834 (נמחקה)
.5 גב' ביסכילה קזעורה, ת.ז. XXXXXX169
.6 מר לואיס קזעורה (יאנסן), ת.ז. XXXXXX445
.7מר סילאס קזעורה, ת.ז. XXXXXX043
הנתבעים 2-7 על-ידי ב"כ עו"ד סירין זרייק

פסק דין

1. בפניי תביעה לסילוק ידם של הנתבעים מ מקרקעין שבבעלות התובעת ומצויים בכפר ראמה. על המקרקעין בנויה כנסיה וכן מבנה בן שלוש קומות, אשר בקומתו השלישית מתגוררים הנתבעים 5-7.
המקרקעין
2. התובעת – "כנס הבפטיסטים בישראל" – הנה בעלת מקרקעין הידועים כחלקה 32 גוש 18839 ביישוב ראמה (להלן: "המקרקעין"). זכויות התובעת במקרקעין נרשמו ביום 7.10.1966 (נסח טאבו צורף כנספח 1 לתצהירו של מר צ'אד נייט).
3. במקרקעין מצויים שני מבנים מרכזיים. המבנה האחד הנו מבנה הכנסייה אשר נבנה בשנות ה-70 של המאה הקודמת (להלן: "הכנסייה", בקשה להיתר בנייה להקמת מבנה בשטח 180 מ"ר צורף כנספח 6 לתצהיר מר צ'אד נייט). היום כולל מבנה הכנסיה אגף מרכזי לתפילה, ואגף דרומי המשמש כחדרי משחק. מעל למבנה הכנסייה הוספה קומה הבנויה מעץ, וכוללת מעבר מרכזי ומשני עבריו תאי שינה וחדרי שירותים. המבנה השני הנו מבנה מגורים בן 3 מפלסים אשר שתי קומותיו התחתונות שימשו בעבר כבית יתומים וקומתו השלישית שימשה למגורי הנתבעים (להלן: "מבנה המגורים", העתק הבקשה להיתר בנייה שהוגשה להקמת המבנה בשנת 1990 צורף כנספח 8 לתצהירו של מר צ'אד נייט). במבנה המגורים - מפלס תחתון אשר נבנה ברובו ללא היתר, ובו חדרי שינה, מטבח וחדר מדרגות המקשר למפלסים האחרים; במפלס האמצעי מבואה מרכזית, ובהיקפה חדרי שינה, חדרי רחצה ושירותים; במפלס העליון דירת מגורים, ובה חדר שינה ממנו יציאה למרפסת גג שנסגרה; 3 חדרי שינה, חדרי רחצה, שירות ים ומטבח. בקטע הצפון מערבי של החלקה מבנה ישן, חד קומתי, המיועד למטבח. לצד מבנה זה, הוסף מבנה יביל (ראה חוות דעת מר מנחם אדר מטעם התובעת, להלן: "חוות דעת אדר" (ת/4).
הצדדים להליך
4. תחילה הוגשה התביעה כנגד הנתבעת 1, עמותת "הכנסייה הבפטיסטית בראמה – בית האהבה והשלום" (להלן: "עמותת בית האהבה והשלום"), אשר לטענת התובעת קיבלה ממנה זכות שימוש ב מקרקעין, לקידום מטרות העמותה (העמקת האמונה והרחבת הידע בכתבי הקודש, קיום וקידום השירות הכנסתייתי בהטפות ומתן שיעורים בכתבי הקודש, הקמת בית ספר ליום ראשון וגנון). כנגד עמותה זו ניתן צו פירוק במסגרת פר"ק 49024-06-13 (כב' השופט ד"ר ע' זרנקין, מחוזי - חיפה) ב של העילות הבאות: 1. פעולות העמותה מתנהלות בניגוד לחוק, למטרותיה או לתקנונה; 2. העמותה אינה יכולה לפרוע את חובותיה. בקשת הפירוק הסתמכה על דו"ח ביקורת עומק מיום 5.1.2012 שערך רואה החשבון גבריאל אייזק עבור רשות התאגידים. בדו"ח צוין כי העמותה לא הגישה נתונים ומסמכים שהתבקשה; אי סדרים כספיים וגירעון פיננסי ניכר; שימוש שלא כדין בכספי או בנכסי העמותה (מגורי קזעורה ומשפחתו במבנה שבבעלות העמותה ללא הסכם, ללא תשלום דמי שכירות וללא תשלום הוצאות מים, חשמל וטלפון); ריהוט וציוד; רכב, נכסים שקיימת לגביהם הגבלה; חלוקת רווחים אסורה; קבלת עובדים לעמותה ותשלום לעובדים; האורגנים של העמותה והעדר פעילותם; פעילות העמותה אינה עולה ו/או עלתה בקנה אחד עם מטרותיה; העדר רישוי כדין; הפסקת פעילות. הבקשה נדונה ביום 23.10.2013 בנוכחות נציג רשם העמותות, נציג התובעת, ובהיעדר התייצבות מטעם עמותת בית האהבה והשלום. בפסק דינו מאותו יום קיבל בית המשפט את הבקשה והורה על פירוק העמותה (בקשת הפירוק והחלטות בית המשפט בה צורפו כנספח 3 לתצהירו של מר צ'אד נייט).
5. ביום 10.9.2014 הגיש המנהל המיוחד שמונה לפירוק העמותה, עו"ד חגי אולמן, בקשה למחיקת העמותה מהתביעה, שכן אינה פעילה, אינה עושה שימוש בנכס, ומאחר וניתן צו לפירוקה. עוד ציין המנהל המיוחד כי ככל ולא תימחק התביעה כנגד עמותת בית האהבה והשלום, לא יוכל להשיב לה בשל ניגוד עניינים בו הוא מצוי בשל עבודה משותפת שלו עם מבקר התובעת. בהחלטתו מיום 14.9.2014 קבע בית המשפט כי ניגוד עניינים מטעם המנהל המיוחד אינו מצדיק היעדר דיון בתביעה לסילוק יד. עוד הורה בית המשפט למנהל המיוחד לפנות לבית המשפט המחוזי בבקשה לקבלת הוראות. בפועל, לא הוגש כתב הגנה מטעם עמותת בית האהבה והשלום והיא לא התייצבה לדיון בתביעה.
6. הנתבעת 2 הנה עמותת "חסד ורחמים לילדים נזקקים" אשר הוקמה בשנת 2010 (להלן: "העמותה"). העמותה הוקמה על ידי נתבע 3, מר ג'ורג' קזעורה ז"ל. כעולה מתעודת רישום העמותה (נספח 4 לתצהירו של מר צ'אד נייט), מטרות העמותה "סיוע ותמיכה במשפחות נזקקות מרובות ילדים על-ידי פנייה למשרדי הרווחה ועזרה לילדים המופנים אליהם. לסייע לילדים נזקקים ולספק להם מקום מגורים במעונות של העמותה ולאפשר להם תנאי מחייה סבירים. הפצת דברי קודם בקרב הנוצרים על-ידי הרצאות ותפילות".
7. נתבעים 3-7 הינם תושבי כפר ראמה, בני משפחה אחת. הנתבעים 3 ו-4 הנם הוריהם של הנתבעים 5-7 (ובן נוסף, הפסטור תימותאוס קזעורה, שאינו מתגורר במקרקעין ולפיכך לא נתבע). ביום 6.7.2015 הלך הנתבע 3 - מר ג'ורג' קזעורה (להלן: "המנוח" או "הכומר קזעורה") לבית עולמו (ראו הודעת התובעת מיום 7.7.2015 ובקשתה למנוע קבורתו של המנוח במקרקעין, והחלטה מיום 9.7.2015 שניתנה במסגרת בבקשה למתן צו מניעה). גם הנתבעת 4, הגב' בדיעה קזעורה (להלן: "המנוחה"), הלכה לבית עולמה במהלך בירור התביעה (ר' הודעת עדכון התובעת מיום 16.3.2016). נתבעים 5-7 מתגוררים במקרקעין (להלן: "הנתבעים") (ראו עדותו של הפסטור תימותיאוס קזעורה , ע' 46, ש' 11).
8. ביום 25.11.2016 הגישו הנתבעים בקשה לצירוף יורשי המנוחים כנתבעים , בהתאם לצווי קיום הצוואה שצורפו לבקשה. בהחלטתו מיום 5.12.2016 דחה בית המשפט את הבקשה. בהחלטתו ציין כי בית המשפט כי מדובר בתביעה לסילוק יד, ומשהלכו הנתבעים 3 ו-4 לבית עולמם – אין עוד עילת תביעה כנגדם ולפיכך אף אין עילה לצירוף עיזבונם . עוד ציין בית המשפט בהחלטתו כי לא מצא בבקשה פירוט כיצד עלול להיפגע עיזבון המנוחים אם תתקבל התביעה, בשים לב לכך שהנתבעים 5-7 (המבקשים 1-3) הנם צד להליך. בישיבת יום 11.5.2017 ביקשה התובעת כי אורה על מחיקת התביעה נגד המנוחים (הנתבעים 3 ו-4). הנתבעים התנגדו לבקשה. בהחלטתי מיום 11.5.2017 קיבלתי את הבקשה והוריתי על מחיקת התביעה נגד המנוחים.
אשר על כן, כתב התביעה מופנה כנגד הנתבעים, ילדיהם של המנוחים המתגוררים בנכס, וכן כנגד העמותה.
9. לפני שאעבור לדון בטענות הצדדים אציין כי אמנם מדובר בתביעה לסילוק יד, אולם בכתב הגנתם טענו הנתבעים כי המנוח השקיע כספים רבים מכיסו לצורך הקמת המבנים והשבחתם. לפיכך, טענו הנתבעים, ככל שיוחלט על פינוים, יש להתנות את הפינוי בתשלום פיצויים בגין השבחות שביצעו במקרקעין. לתמיכה בטענתם זו הגישו הנתבעים חוות דעת (מר נחום פרמינגר , שמאי מקרקעין (נ/6) , ורואה החשבון מר סייף ח'טיב (נ/5) ). מנגד, ביקשה התובעת להגיש חוות דעת נגדית, שנערכה על-ידי השמאי מר מנחם אדר, והעריכה את דמי השימוש הראויים בגין השימוש שעשו הנתבעים במקרקעין. הנתבעים התנגדו להגשת חוות הדעת מטעם התובעת, בטענה להרחבת חזית אסורה. בהחלטתו מיום 6.10.2016 קבע בית המשפט (כב' השופט רוזינס):
"במסגרת כתב התביעה נרשם במפורש בסעיף 18 כי התובעת טוענת שהיא זכאית לתבוע דמי שימוש ראויים מהנתבעים וכן נזקים שנגרמו וייגרמו לה ובקשה לפיצול סעדים לצורך כך.
החלטה בעניין פיצול סעדים לא ניתנה, לכן, פשיטא כי אין המדובר בהרחבת חזית, אלא טענות שנטענו במפורש במסגרת כתב התביעה.
עיון בכתב הגנה, מלמד כי דווקא הנתבעים לא פרטו בכתב הגנתם את טענתם בדבר זכאות לפיצוי כתנאי לפינוי, לא נתמכה בעובדות כלשהן, לא כללה פירוט ראשי נזק ולא סכומים כלל".
ראיות
10. מטעם התובעת הוגש תצהירו של צ'אד נייט - מנהל הכספים של התובעת (ת/3) . לתצהירו צורפו הבקשה לפירוק עמותת בית האהבה והשלום, בקשות להיתרי בנייה, העתק תיק העמותה אצל רשם העמותות, מסמכים שנמצאו בתיקי התובעת ונוגעים למקרקעין וכן מכתבים שהוחלפו בינו לבין המנוח בסוף שנת 2013, תחילת שנת 2014, שתחילת ם במכתבו מיום 24.10.2013 בו ביקש כי בשים לב לפירוק עמותת בית האהבה והשלום, הרי היא מתבקשת לפנות את המקרקעין (נספח 5 לתצהיר) .
כן הגישה התובעת את תצהירו של מר לסלי דיויד גרוסקלוז בשפה האנגלית ותרגומו לעברית (סומן ת/1 ות/2 בהתאמה) ואת חוות דעתו של השמאי מר מנחם אדר (ת/4).
11. מטעם הנתבעים הוגשו תצהיריהם של מר תימותאוס קזעורה (נ/9); מר רוג'ר ואן אורדט (נ/8), מנהל ארגון הנוצרים למען ישראל, אשר העיד על התרומות שתרם הארגון במהלך השנים למנוח ומטרתן. חקירתו של מר רוג'ר ואן אורדט נערכה באמצעות כינוס וידאו (ראו החלטה מיום 12.7.2017). כמו כן הוגשו חוות דעת של מר נחום פרמינגר – מהנדס ושמאי מקרקעין (נ/6), ומר סייף חט'יב – רו"ח (נ/5).
טענות הצדדים
טענות התובעת
12. התובעת רכשה את הזכויות במקרקעין בשנת 1966. מבנה הכנסייה הוקם על המקרקעין בשנת 1974, עוד טרם הגיע המנוח לכפר ראמה, ומימון משמעותי לבנייתו ניתן על ידי התובעת. בעת השלמת בנית הכנסייה, בשנת 1977, טרם הוסמך המנוח ככומר וממילא טרם מונה לפסטור (רועה רוחני) של הקהילה בכפר ראמה.
13. בשנות השמונים של המאה הקודמת קידמה התובעת תכנית לבניית בית יתומים במקרקעין. מאחר והמנוח, אשר ביקש פתרון מגורים עבורו, יועד לתפקיד הרועה הרוחני של קהילת כפר ראמה, ומאחר והתנאים במקום אפשרו זאת, אישרה התובעת למנוח, לאחר דיונים רבים, לפעול להקמת בית היתומים אשר מעליו תוקם דירת מגורים ב ה יתגורר ו המנוח ובני משפחתו (חלף תשלום דמי שכירות). לצורך הקמת הפרויקט הוסכם בין הצדדים כי התובעת לא תממן את הבניה; כי זכות המגורים במבנה תינתן למנוח כל עוד הוא מכהן כרועה הרוחני של הקהילה (ואלו הם תנאי הרישיון). עוד סוכם כי המבנה שייבנה יה א שייך כולו לתובעת . המנוח אכן גייס את הכספים הדרושים להקמת מבנה המגורים, אך עשה זאת מתוקף תפקידו כרועה הרוחני של הקהילה, בשם הכנסייה, ולא באופן אישי כמשקיע במקרקעין. אופן גיוס הכספים להקמת מבנה המגורים אינו תופעה ייחודית, והוא נגזר מתפישת הכנסייה הבפטיסטית בדבר אוטונומיה מקומית של קהילותיה וקיום עצמי שלהן.
14. התובעת מסכימה כי גם לעמותת בית האהבה והשלום אשר הפעילה את בית היתומים שבמבנה המגורים ונוהלה על ידי המנוח ניתנה רשות לעשות שימוש במבנים . משכך, ברי הרשות היחידים במבנים היו עמותת בית האהבה והשלום, אשר זכויותיה הוסדרו לימים במזכר הבנות מיום 31.12.2008 (להלן: " מזכר ההבנות"), וכן המנוח, אשר קיבל זכות מגורים מכוח הנוהג המקובל בקהילות הבפטיסטיות – זכות אישית ומוגבלת לתקופת כהונתו כרועה הרוחני של הקהילה הבפטיסטית בראמה. בפועל התגורר המנוח במקרקעין עד ליום מותו.
15. מזכר ההבנות שנכרת בין עמותת בית האהבה והשלום לבין התובעת ביום 31.12.2008 מסדיר את תנאי הרישיון שניתן לעמותה ומשקף את הסכמות הצדדים. מזכר ההבנות לא נערך כטענת הנתבעים למראית עין בלבד, ובוודאי שהתובעת לא ערכה אותו במטרה להטעות את רשם העמותות. טענות אלה של הנתבעים נטענו בעלמא וללא תימוכין ולפיכך דינן דחיה .
16. ביום 30.6.2012 שלח המנוח מכתב הבהרות לרשם העמותות בו ציין כי משנת 2010 עמותת בית האהבה והשלום אינה פעילה ( המכתב צורף כנספח 17 ל תצהירו של מר צ'אד נייט) וכי העביר את פעילותה לעמותה (נתבעת 2). בשלהי שנת 2013 הובא לידיעת התובעת כי עמותת בית האהבה והשלום הפסיקה את כל פעילותיה וכי רשם העמותות הגיש נגדה בקשת פירוק עקב אי סדרים חמורים אשר התגלו לאחר שנערכה ביקורת עומק אשר על ידי רו"ח חיצוני (הבקשה צורפה כנספח 3 לתצהירו של מר צ'אד נייט) . מדו"ח הביקורת עולה כי בסוף שנת 2009 הפסיקה עמותת בית האהבה והשלום את הפעלת הפנימייה לילדים במצוקה, ו כי אינה מפעילה במקרקעין בית ספר ליום ראשון או גן ילדים. משהתברר לתובעת כי עמותת בית האהבה והשלום אינה מקיימת את מטרותיה, שלחה לה התובעת דרישה לפינוי המקרקעין, בהתאם להוראות סעיף 2 להסכם מיום 31.12.08 (חילופי המכתבים בין מר צ'אד נייט לבין המנוח צורפו כנספח 5 לתצהירו). התובעת מדגישה כי רשות השימוש שניתנה לעמותת בית האהבה והשלום פקעה עם הפסקת פעילותה במקרקעין וכניסתה להליך פירוק בנסיבות חמורות.
17. התובעת אף אינה מכחישה כי העניקה למנוח זכות אישית להתגורר במקרקעין ללא תשלום. רשות זו ניתנה בהתאם לנוהג הרווח בקהילה הבפטיסטית, לפיו ניתנת לרועה הרוחני של הקהילה זכות מגורים כל עוד הוא מכהן בתפקידו. זכות זו פוקעת עם הפסקת ה כהונה, ללא חיוב במתן מגורים חלופיים. משמדובר בנוהג ידוע וברור, יש לדחות את טענת הנתבעים כי ניתנה למנוח זכות שימוש ומגורים במקרקעין למשך כל חייו, ובוודאי שלא למשך חיי צאצאיו.
18. לאחר שהוגשה בקשה לפירוק עמותת בית האהבה והשלום, התברר לתובעת כי גם פעילותה האפקטיבית של הכנסייה שהוקמה במקרקעין הופסקה, עקב סכסוך פנימי בין חברי הקהילה. עוד נודע לתובעת כי המנוח סירב לאפשר לחלק ממאמיני הקהילה לגשת למקרקעין ואף סלק את מי שלא היו מבין אנשי שלומו מהמקרקעין, למעט אירועים מיוחדים כגון חתונות – כל זאת בניגוד למנדט שניתן למנוח לשמש כרועה הרוחני של כלל חברי הקהילה. בנסיבות אלה, אף הרשות האישית שניתנה למנוח לעשות שימוש במקרקעין - פקעה. בין אם כך ובין אם כך, ברי הרשות היחידים במקרקעין, המנוח ועמותת בית האהבה והשלום, סילקו ידם מהמקרקעין. המנוח נפטר, ועמותת בית האהבה והשלום ביקשה להימחק מרשימת הנתבעים תוך שהצהירה כי אינה מחזיקה במקרקעין.
19. עוד טוענת התובעת כי זכות השימוש אשר ניתנה למנוח ולעמותת בית האהבה והשלום – הינה זכות אישית, אשר אינה ניתנת להעברה ללא הסכמת התובעת. משכך, אין תוקף להעברת זכות השימוש במקרקעין מעמותת בית האהבה והשלום לעמותה, כפי שהתיימר המנוח לעשות בשנת 2010, ללא הסכמת התובעת. למעשה, העברה זו מהווה לכשעצמה עילה לפקיעת הרישיון שניתן למנוח ולעמותת בית האהבה והשלום לעשות שימוש במקרקעין. באופן דומה, העברת רישיון השימוש מהמנוח לילדיו, הנתבעים, מקימה אף היא לתובעת עילה לביטול הרשות ולפינוי הנתבעים מהמקרקעין.
20. טוענת התובעת כי אין מקום לקבל את טענת הנתבעים לפיה שתיקתה עולה כדי מתן רשות מכללא למגוריהם במקרקעין. התובעת טוענת כי ברגע בו למדה על הפרת תנאי הרישיון, דרשה את פינוי הנתבעים מהמקרקעין. עוד טוענת התובעת כי רישיון מכללא הינו הדיר וניתן לביטול בכל עת, עם גילוי דעתו של המרשה על כך שאינו מעוניין בהענקת הרישיון.
21. התובעת טוענת כי אין מקום לקבל את טענת הנתבעים לפיה מעמדם במקרקעין הינו כשל "דייר מוגן" בהעדר הסכמה מפורשת בין הצדדים על החלת חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") על יחסי הצדדים.
22. התובעת מפנה לכך שהנתבעים מחזיקים במלוא שטח המקרקעין (2,900 מ"ר), למרות שאף על פי הצהרתם אין הם משתמשים אלא בקומה השלישית בבית המגורים. למרות זאת, לא פעלו הנתבעים להשיב לחזקת התובעת ולו חלק מהמקרקעין .
23. לעניין טענת הנתבעים לזכותם להחזר השקעות טוענת התובעת כי הנתבעים לא הוכיחו כי המנוח השקיע כספים שלו בבניית בית המגורים ובית היתומים. עוד טוענת התובעת כי הראיות מובילות למסקנה כי הכספים אשר שימשו לבניית בית היתומים נתרמו על ידי גופים חיצוניים, כאשר מטרת התרומה תואמת את תכלית השימוש לשמם הוקצו המקרקעין לעמותת בית האהבה והשלום. התובעת מוסיפה וטוענת כי התורמים ידעו כי הכספים הנתרמים מיועדים להקמת נכסים אשר ישמשו את התובעת. הכספים אשר נתרמו הועברו לעמותה, גוף משפטי נפרד מהמנוח, ו היא זו אשר השקיעה את הכספים לבניית בית היתומים ומבנה המגורים. גם לו תתקבל טענת הנתבעים כי המנוח העביר כספים מחשבונו לחשבון העמותה, אין הדבר מעיד כי כספים אלו שימשו להקמת מבנה המגורים דווקא.
24. התובעת מדגישה כי הסעד שהתבקש בתביעה הינו סעד של סילוק יד בלבד. טענת הנתבעים כי הם זכאים להחזר ההשקעות שבוצעו במקרקעין נטענה כטענת הגנה בלבד, בלא שהוגשה תביעה שכנגד. יתר על כן, לנתבעים אין כל מעמד ביחס לטענה זו. המנוח ועמותת בית האהבה והשלום כבר סילקו ידם מהמקרקעין ובקשת הנתבעים לצרף את עיזבון המנוח כנתבעים – נדחתה.
25. אשר לגובה הפיצוי טוענת התובעת כי הנתבעים לא הוכיחו את הוצאות הוריהם המנוחים בהשבחת המקרקעין ואין להסתמך על חוות דעת השמאית שהוגשה לעניין זה (השמאי מר נ חום פרמינגר , נ/6). עוד טוענת התובעת כי אין מקום לקבוע כי המנוח השקיע בבניית הכנסיה וגם לו יקבע כי השקיע בגופו או ממונו בהקמת הכנסיה, מדובר בהשקעה שנעשתה במסגרת חברותו בקהילה, אשר אינה ברת פיצוי. אף אין מקום להורות על פיצוי בגין השבחה שבוצעה במסגרת בניה בלתי חוקית, ללא היתר, באשר בנייה כזו אינה משביחה את המקרקעין. לחלופין נטען כי לכל היותר יש לחשב את הפיצוי בהתאם לבניה שנערכה על פי היתר הבניה משנת 1990, כלומר, בגין הרחבת מבנה הכנסייה - 28 מ"ר; מבנה המגורים ובית היתומים – 150 מ"ר במפלס התחתון, מפלס אמצעי - 194 מ"ר; מפלס עליון - 160 מ"ר. יתר הרכיבים אינם ברי פיצוי. אף לעניין זה אין לקבל את חוות דעת השמאי מטעם הנתבעים אלא יש להעדיף את חוות דעת השמאי אדר שהוגשה מטעם התובעת , ת/4.
26. התובעת מוסיפה כי מסכום ההשבחות, ככל וייפסקו, יש להפ חית את דמי השימוש להם זכאית התובעת בגין השימוש שעשו הנתבעים במקרקעין משנת 2010 - השנה בה הופסקה פעילותה של עמותת בית האהבה והשלום על פי מכת בו של ב"כ המנוח מיום 30.6.2012, ולחלופין מיום 24.10.2013 – היום בו התבקשה העמותה לפנות את המקרקעין. על כן סכום דמי השימוש אשר יש לנכות מכל פיצוי שיקבע עומד על 1,874,462 ₪ או לחלופין 1,209,330 ₪. לאחר שמפחיתים את דמי השימוש מסכום ההשבחות, ההפרש שלילי, כמפורט בחוות דעת השמאי אדר. לפיכך, על הנתבעים לשלם לתובעת עומד על 241,866 ₪ לשנה
27. בסיכומי תשובתה הוסיפה התובעת כי אין מקום לקבל את טענ ת הנתבעים כי ניתנה להם רשות (עצמאית ונפרדת מזכות המנוח) להחזיק במקרקעין, שכן מדובר בטענה מתפתחת שלא בא זכרה בכתבי הטענות. עוד הפנתה התובעת לכך שטענותיהם של הנתבעים משתנות ומתחלפות לאורך ההליך. כך , לדוגמא, טענו הנתבעים כי ניתנה להם רשות לגור במקרקעין ללא הגבלת זמן, כי הם זכאים לרכוש את דירת המגורים או כי יש להתנות את פינויים בהחזר הוצאות שהוציאו עבור השבחת המקרקעין . עוד טוענת התובעת כי הנתבעים מבקשים להיבנות מהשקעות אשר ביצעה עמותת בית האהבה והשלום, ולייחס השקעות אלה לעצמם ובד בבד להתנער מהוראות מזכר ההבנות שנכרת בין עמותת בית האהבה והשלום לבין התובעת. התנהלות זו לוקה בכשל ודינה דחיה. זאת ועוד, התנהלות זו מתיישבת עם הטענה כי הנתבעים נהגו לערב ב בין נכסיהם האישיים לבין נכסי העמותה.
טענות הנתבעים
27. התובעת, אשר רשומה כבעלת המקרקעין משנת 1966, לא הצליחה במרוצת השנים להשביחם, לתכננם או לבנות בהם, עקב העדר מימון ותקצוב. עד שתפש המנוח חזקה במקרקעין, עמדו אלה שוממים מאדם ושימשו מקום מרעה לבעלי חיים ומחסה למעשי עבריינות. בסמוך למחצית שנות השבעים של המאה הקודמת החל המנוח, לבקשת התובעת, בידיעתה ובהסכמתה, להשביח את ה מקרקעין. המנוח הצליח לבנות בזיעת אפיו את כל אשר קיים ובנוי היום במקרקעין, ללא עזרה מהתובעת וללא כל מימון מטעמה. שווי ההשבחה נאמד על-ידי הנתבעים בסכום של כ - 5,600,000 ₪ (נ/6).
28. לטענת הנתבעים מדובר במקרה ייחודי, שאין לו אח ורע בתולדות התובעת. בני משפחת המנוח קיבלו את החזקה במקרקעין, החזיקו, טיפחו והשביחו אותם במהלך ארבעים שנה, בידיעת התובעת ובהסכמתה, וללא כל עזרה כספית הימנה. בקיץ 1977 סיים המנוח את בניית הכנסייה. בחודש יולי 1977 נערכה הפתיחה הרשמית של הכנסייה בנוכחות והשתתפות בכירי התובעת ונציגיה. המנוח התמנה לאב הרוחני של הכנסייה ובני העדה בכפר ראמה. נוכח דרישות התפקיד, והפניות שנדרשה מהמנוח לקהילתו, עזבו המנוח ובני משפחתו בחודש פברואר 1978 את הדירה ששכרה עבורם התובעת בנצרת ועברו להתגורר בדירה שכורה בכפר ראמה, כאשר הכנסיה נשאה בדמי השכירות כמקובל. מאחר והדירה בה התגוררו בני המשפחה לא התאימה לצרכיהם, חיפשה התובעת פתרון חלופי. משזה לא נמצא, החל המנוח לקדם תכנית לבניית בית מגורים במקרקעין. המנוח קידם רעיון זה בד בבד עם קידום חלומו להקמת בית יתומים במקרקעין.
התובעת הערימה קשיים רבים על המנוח, נקטה סחבת, הער ימה בקשות, דרישות, תנאים ומכשולים. לאחר כעשור של מו"מ, בתחילת שנות ה- 90 של המאה הקודמת, הסכימה התובעת כי המנוח יקים את בית המגורים במקרקעין ב כפוף למספר תנאים: כי דירת המגורים תיבנה מעל בית יתומים (במכתב התובעת מיום 1.3.1990 למנוח עולה כי התובעת דרשה כי יוקם בניין שלם, בן 3 קומות, כאשר הקומה האחרונה תשמש כדירת מגורים); כי המנוח לא ישתמש בשמה בעת גיוס הכספים למימון הפרויקט ולא יפנה לבני הקהילה הבפטיסטית בארץ או בחו"ל; כי המנוח יממן בכוחות עצמו את כל עלויות הפרויקט . ואכן, התרומות אשר גויסו על ידי המנוח, נועדו למנוח באופן אישי ולא נתרמו עבור ה תובעת או פעולותיה.
29. הנתבעים מחזיקים רק בדירות המגורים המצוי ות בקומה השלישית במבנה המגורים. הכנסייה ויתר חלקי המקרקעין פתוחים לשימוש כל בני העדה הנוצרית בראמה, כפי שהיה מאז ומעולם. כך, מדי יום חמישי מתקיים מפגש שבועי למטרת לימודי תורה . בנוסף, מתקיימות במקרקעין מדי שנה שתי קייטנות לילדים ונוער. המנוח ובני משפחתו נשאו בעלויות פעילויות אלה , ללא כל השתתפות מצד התובעת. עוד יש לזכור כי שטח דירת המגורים הנו מזערי (כ- 148 מ"ר) ביחס לשאר השטחים הבנויים במקרקעין (כ- 1,500 מ"ר).
30. אין להקנות משמעות משפטית למזכר ההבנות משנת 2008 ( נספח 2 לתצהירו של מר צ'אד נייט), עליו חתום המנוח בשם עמותת בית האהבה והשלום . בטרם החתימה על מזכר ההבנות הוסבר למנוח כי התובעת נדרשת להציג בפני רשם העמותות הסכמים חתומים עם המחזיקים בנכסים הרשומים על שם התובעת. על כן, לבקשת התובעת, חתם המנוח על מזכר ההבנות. מזכר ההבנות הנו מסמך למראית עין, נחתם משיקולים טכניים, פרוצדורליים וצורניים בלבד, ואין ליתן לו כל נפקות משפטית.
31. התובעת היא אשר גרמה להפסקת פעילותה של עמותת בית האהבה והשלום, במכוון. כתוצאה מכך, נאלץ המנוח להקים את העמותה, אשר המשיכה את פעילותה של עמותת בית האהבה והשלום. התובעת אינה יכולה להיבנות מהמצב אשר יצרה במו ידיה, זאת בין היתר, מכוח דיני ההשתק, המניעות וחובת תום הלב.
32. במרוצת השנים הפכו הנתבעים לדיירים מוגנים במקרקעין מכוח תשלום דמי מפתח, שבנסיבות העניין התבטאו בהשקעת מיליוני ₪ במקרקעין. השקעות אלו בוצעו בהסכמת התובעת, וכנגד רשות בלתי הדירה שניתנה לנתבעים להחזיק במקרקעין.
33. עוד, בין הצדדים לא סוכם על תנאי ומועד הפינוי, על אף שהוקמה ועדה מיוחדת לצורך הפרויקט, ונוהל משא ומתן שארך במשך יותר מעשור. לו ידעו הנתבעים כי התובעת תבקש לבטל את ההרשאה שניתנה להם להתגורר במקרקעין עם תום כהונתו של המנוח, לא היו הנתבעים משקיעים במקרקעין, שהרי ממילא היה זכאי המנוח לדירת מגורים על חשבון התובעת לכל הפחות למשך כהונתו. התובעת יצרה מצג שווא ונטעה בלב הנתבעים אשליה לפיה לא יפונו מהמקרקעין לעולם, והראיה לכך היא שמעולם לא נערך הסכם בין הצדדים לגבי תנאי הפסקת רשיון השימוש.
34. בזמן אמת הציגה עצמה התובעת בפני רשויות המדינה כבעלים של מבנה הכנסייה בלבד . יש בכך ללמד על כך שהתובעת לא ראתה עצמה כבעלים של יתר המבנים שנבנו על המקרקעין על ידי המנוח.
35. מתוקף תפקידה הציבורי היה על התובעת להפעיל שיקול דעת בטרם החליטה לבקש מהנתבעים לפנות את המקרקעין. עוד היה על התובעת להעמיד את הנתבעים על טעותם, כי יורשו להשתמש במקרקעין למשך אריכות ימיהם, בתמורה להשבחת המקרקעין. חובה זו עולה מדיני היושר הכלליים וכן מדיני ההשתק והמניעות. הנתבעים סברו כי דירת המגורים תינתן להם לצמיתות - והוציאו כספים רבים על סמך ציפיה זו, במקום לרכוש בית במקום אחר.
36. הרישיון אשר ניתן לנתבעים הינו בלתי הדיר ולא ניתן לביטול. בית המשפט הכיר ברשות בלתי הדירה במקרים בהם תחושת הצדק חייבה להכיר בו. כזה הוא המקרה הנדון. אין לקבל את טענת התובעת, שלא הוכחה, כי הצדדים הסכימו כי עם סיום כהונתו של ה מנוח יפקע רישיונו להחזיק במקרקעין. המדובר בגרסה כבושה, שיש בה הרחב ה של חזית המחלוקת. התובעת לא הרימה את הנטל המונח עליה להוכיח כי הנוהג הנטען לפיו תוקפו של הרישיון להחזיק במקרקעין פג עם הפסקת כהונתו של הרועה הרוחני. מכל מקום, מקרה זה הינו ייחודי, ולא נמצא מקרה נוסף אשר ניתן להקיש ממנו למקרה זה. עוד מפנים הנתבעים לכך שהתובעת העבירה בעבר מקרקעין שהיו בבעלותה לבעלותם של בעלי תפקידים בה, ביניהם מר פואד חדאד, המנוח ג'ורג' לאתי ז"ל.
37. הנתבעים הנם בעלי מעמד עצמאי מכוח רשות שניתנה להם לעשות שימוש במקרקעין, אף ללא קשר למעמדם כיורשי המנוח.
38. לחילופין, זכאים הנתבעים כי תנאי לפינויים יהיה השבת ההשקעות אשר השקיעו במקרקעין תוך הסתמכות על מצגי התובעת. במונחים של היום, הוציא המנוח מכיסו סכום השווה ל- 5.5 מיליון ₪ על סמך מצג השווא שהציגה לו התובעת לפיו תינתן לו ולבני משפחתו רשות להתגורר במבנה כל ימי חייהם. המנוח נישל את בני משפחתו מכספים אלו. לעניין זה הציגו הנתבעים 47 העברות בנקאיות אשר ביצע המנוח מחשבונו הפרטי לחשבון עמותת בית האהבה והשלום. הסכום שהועבר, כשהוא משוערך להיום, הנו שווה ערך לסכום של 5.5 מיליון ₪. בנוסף, הכנסייה הכירה בכך שבני משפחתו של המנוח עבדו וטיפחו את בית היתומים. שווי עבודות אלו נאמד ב- 3,980,000 ₪.
39. אין מקום להורות על קיזוז דמי השימוש מהפיצוי לו זכאים הנתבעים בגין השבחת המקרקעין. המדובר בהרחבת חזית המחלוקת, באשר ה טענה הועלתה לראשונה בחוות דעתו של השמאי אדר (ת/4), והתאפשרה נוכח החלטתו המוטעית של בית המשפט מיום 6.10.2016 לפיה אין מדובר בהרחבת חזית המחלוקת, נוכח בקשת התובעת לפיצול סעדים. החלטה זו בטעות יסודה – ויש לבטלה. הנתבעים, אשר הסתמכו על הטענות המועלות בכתבי הטענות, לא הביאו ולא היו צריכים להביא ראיות לגבי סוג השימוש שנעשה בנכס; השטחים בהם נעשה שימוש; הסכמת התובעת לשימוש שנעשה בנכס; נסיונות להשכיר את הנכס או חלקים ממנו וגובה דמי השכירות אשר נגבו בפועל או ניתן היה לגבות וכן טיוטות של הסכמי שכירות; המועד האמיתי בו נודע לתובעת על הפסקת פעילות העמותה; זהות החייב בדמי השכירות (העמותה/המשפחה); העלאת טענות קיזוז; קיומו של נוהג ועוד. על כן, אין מקום להפחית מהפיצוי המגיע לנתבעים, בגין דמי שימוש בנכס. עוד אין מקום לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש בגין מבנה המגורים אשר נבנה על ידם.
46. בסיכומיהם טענו הנתבעים לראשונה, כי יש לבצע קיזוז בגין חיסכון שחסכה התובעת בגין אי תשלום דמי שכירות למנוח במשך 23 שנה. לטענתם, בהתאם למסמך נ/4, דמי השימוש הראויים השנתיים של דירת מגורים הם 38,400 ₪. כלומר, ב-24 השנים הקו דמות לפטירתו של המנוח, חסכה התובעת סך של 921,600 ₪. סכום זה יש לקזז מתביעת התובעת לדמי שימוש ראויים. עוד יש לקזז את דמי השימוש הראויים בגין מבנה הכנסייה לתקופה בת 41 שנה, סך של 1,412,081. מכאן, יש לקזז מתביעת דמי השימוש הראויים של התובעת סך של 2,333,681 ₪. על כן, טוענים הנתבעים בסיכומיהם, יש לדחות את התביעה. לחלופין, יש לקבוע כי פינוי המקרקעין יותנה בפיצוי הנתבעים בגין ההשבחות שביצעו במקרקעין בסך 5.6 מליון ₪, בצרוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 31.5.2016 או לחלופין השבת סך של 5,525,987 ₪ - הערך הנוכחי של הכספים אשר המנוח הוציא מחשבונו.
לחילופי חילופין, יש לדחות את הפינוי לתקופה אשר תאפשר לנתבעים למצוא סידור חלופי. בנסיבות העניין יש להעמיד אורך תקופה זו על ארבע שנים מיום פטירת המנוח (6.7.2015) ואשתו (9.3.2016) .
דיון והכרעה
נטל הראיה
48. הסעד שהתבקש בתביעה הנו סעד של סילוק יד. עוד ביקשה התובעת, למען הזהירות, כי בית המשפט יתיר לה לפצל סעדיה, על מנת שתוכל להגיש בעתיד תביעה לדמי שימוש, לאחר שיתגבשו נזקיה. ככלל, מוגשת תביעה לסילוק יד מכוח סעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). לעניין הדרך להוכחתה ר' פסק הדין בת"א 16482/92 עיריית תל-אביב - יפו נגד שלמה גרינשטיין, פ''ד תשנ"ג (4) 353:
"בתביעה שכזו די לתובע להוכיח כי הוא הבעלים החוקיים של המקרקעין, ואז עובר נטל הראיה לנתבע להראות שהוא רכש זכות כלשהי במקרקעין, אשר זכות הבעלות של התובע כפופה לה (וראה: בע"א 483/62 , בעמ' 1957; ע"א 509/64, בעמ' 176; ע"א 228/65, בעמ' 260; ע"א 218/66; בעמ' 615; ע"א 246/66, בעמ' 574-575; ע"א 127/77, בעמ' 465).
הדרך להוכחת הבעלות במקרקעין הינה הצגת נסח רישום המוכיח את הבעלות (ראה ע"א 509/64 הנ"ל, בעמ' 177), והדבר אף עולה מהוראת סעיף 125 לחוק המקרקעין ..."
49. עם הוכחת הבעלות עובר נטל הראיה לכתפי הנתבעים ועלי הם להוכיח כי על אף זכות הבעלות של התובע ת, זכאים הם להחזיק במקרקעין (ע"א 127/77 מלכה קפה נ' יוסף לוי ואח', פ"ד לא (3) 455, 464, כן ראו לעניין זה דברי כב' השופט הנדל ברע"א 296/11 מוחמד נג'אר נ' שאוקי חמדאן (23.2.2 012)).
50. בענייננו, אין מחלוקת כי המקרקעין הינם בבעלות התובעת. כך עולה מנסח הרישום, נספח 1 לתצהירו של מר צ'אד נייט. אף אין מחלוקת כי המדובר במקרקעין מוסדרים, כהגדרת המונח בסעיף 1 לחוק המקרקעין. משכך, חלה החזקה הקבועה בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין, לפיה הרישום בפנקסים מהווה ראיה חותכת לתכנו. מורם מהאמור עד כה כי הנטל להוכחת זכות החזקה במקרקעין – מונח על כתפי הנתבעים.
51. הנתבעים אינם חולקים על בעלות התובעת במקרקעין. דא עקא, טוענים הנתבעים כי הם זכאים להחזיק במקרקעין. זכותם להחזיק במקרקעין, כך טוענים הנתבעים, הנה זכות חוזית, נוכח הסכם אליו הגיעו הצדדים לפיו תמורת הקמת מחוברים במקרקעין, תינתן למנוח ו לבני משפחתו הזכות להתגורר בהם.
העובדות
52. הסיפור העובדתי ברובו שנוי במחלוקת בין הצדדים . המנוח הלך לבית עולמו במהלך הדיון בתביעה, הנתבעים לא העידו ועדותו של הפסטור תימותאוס קזוערה, בנו של המנוח, מהווה ברובה עדות שמועה בשים לב לכך שהנו יליד שנת 1979. למעט המסמכים שצורפו לתצהירו של מר צ'אד נייט ועליהם יורחב בהמשך, לא צורפו מסמכים מזמן אמת אשר עשויים היו לשפוך אור באשר להסכמות אליהם הגיעו הצדדים, בין אם בשל היעדרם ובין אם בשל טעמים אחרים. עדות ישירה באשר לסיכום הדברים בין התובעת לבין המנוח ניתנה למעשה רק על-ידי מר לסלי דיויד גרוסקלוז, אשר כיהן בתפקידים שונים אצל התובעת בין השנים 1969-1971 ו- 1977-2015, היה מעורב בהליך קבלת ההחלטות בקשר למקרקעין ואף היה בקשר עם המנוח בקשר לבקשת התובעת לפינויים. מר רוג'ר ואן ארדט מסר אף הוא עדות ישירה, א ך זאת בעיקר באשר לכספים שתרמה עמותת "נוצרים למען ישראל" למנוח ותכליתם.
53. חרף המחלוקות העובדתיות הרבות, קיימת הסכמה באשר לסיפור המסגרת, לפיו המנוח – אביהם של הנתבעים, עבר להתגו רר בכפר ראמה ומונה לרועה הרוחני של בני העדה הבפטיסטית בכפר ראמה. המנוח הוא אשר יזם, פעל ודחף להקמת בית המגורים ובית היתומים במקרקעין . המנוח אף היה מי שעמל לאיסוף התרומות אשר נדרשו לשם כך, בשים לב לכך שלתובעת לא היו את האמצעים הכספיים הנדרשים. פעילותו ופועלו של המנוח הם שהביאו לבניית בית המגורים, אשר אין מחלוקת כי נבנה על ידי המנוח. באשר ליתר המבנים הבנויים על המקרקעין (הכנסיה, הקומה העליונה אשר הוספה לכנסייה והמבנה היביל המשמש כמטבח) איני קובעת מסמרות בשאלה אם המנוח השקיע ממרצ ו או מכספו לבנייתם, באשר ממילא אין כל נפקות לקביעה זו בשים לב לכך שבסיכומיהם צמצמו הנתבעים את טענתם לזכות שימוש במקרקעין לדירת המגורים המצויה בקומה השלישית במבנה המגורים, ובה בלבד.
54. עוד אין חולק כי על אף שהמבנים נבנו ביוזמתו של המנוח ותוך השקעת מרצו ואונו בבנייתם , אין בכך כדי לגרוע מזכות הבעלות של התובעת במקרקעין, ובאופן נגזר הבנוי והנטוע בהם (סעיף 12 לחוק המקרקעין). אין בעצם בניית מבנה מגורים על-ידי המנוח במקרקעין שבבעלות התובעת, בכדי להקנות לו זכות בעלות במקרקעין או במחוברים. בענייננו מדובר במקרקעין מוסדרים, ולפיכך אף אין רלבנטיות להוראות סעיף 23 לחוק המקרקעין. בשים לב למועד תפישת החזקה במבנה המגורים, אף לטענת הנתבעים (שנות התשעים של המאה הקודמת), אף אין רלבנטיות להוראות סעיף 20 לחוק הקרקעות העות'מאני (ראו סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין וכן סעיף 161 לו).
זכות השימוש במקרקעין
רישיון במקרקעין - מהו ?
55. במאמרה " רישיון במקרקעין", הפרקליט מב (תשנ"ה-תשנ"ו) 24 עמדה המלומדת נינה זלצמן על יסודותיו של רישיון במקרקעין:
"רישיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס. 'רשות במקרקעין' באה להבחין מהענקת זכות במקרקעין שמאפייניה הם החזקה ושימוש בנכס, או שימוש בלבד. כך, למשל, שכירות, שאילה או זיקת הנאה. הרשות נעדרת כוונת הקניה של זכות בנכס. אפשר שהיא תהיה מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים וכך תצמיח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין (להלן: רשות חוזית), ואפשר שתינתן על ידי בעל המקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, אקט של רצון טוב, או תלמד משתיקתו ואי – מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס (להלן - רשות גרידא). רשות גרידא באה להבחין איפוא מן הרשות החוזית. תוכנה של הרשות החוזית, משך קיומה, ותנאי סיומה, ילמדו מן ההסכם שבין הצדדים. רשות גרידא אינה מעניקה לבעליה זכות כלשהי כלפי בעל המקרקעין. היא בגדר היתר של רצון טוב שנותנו יכול לבטלו בכל רגע. אך כל עוד היא מתקיימת בעל הרשות הוא מחזיק כדין או משתמש כדין במקרקעין, ואין בעל המקרקעין רשאי להעלות נגדו כל טענה שההחזקה או השימוש שהוא עושה בנכס פוגעת בזכות הקניין שלו. יתר על כן, גם כאשר הודיע בעל המקרקעין על ביטול הרשות אין די בהודעה להפוך את בר הרשות למסיג גבול, אלא ניתנת לו אורכה לפינוי לפי הנסיבות".
56. מכאן, כי התנאים לסיום הרישיון נגזרים מסיווגו כרשות חוזית או רשות גרידא. כאשר מדובר ברשות חוזית, הרי תנאיה, תוכנה, משך קיומה ותנאי סיומה נלמדים מהוראות ההסכם ש נכרת בין הצדדים (ראו ע"א 260/65 חייקן נ' ממר, פ"ד יט(4) 183, 187; ע"א 517/70 גרוס נ' מועדון נ.צ. בע"מ, פ"ד כו(1) 175, 178; זלצמן עמ' 29). כאשר מדובר ברשות גרידא, תנאיה נלמדים מ נסיבות העניין והתנהגות הצדדים. ככלל, ובהיעדר נסיבות חריגות, ניתן לבטל רשות גרידא בכל רגע.
57. בבע"מ 1894/16 ‏ פלוני נ' פלונית (10.5.2017) עמד בית המשפט על השלבים לבירור טענה לרישיון במקרקעין:
"הנה כי כן, במסגרת דיון ב'גורלה' של רשות במקרקעין, על בית המשפט לדון ולהכריע במספר שאלות: האחת, האם הרשות הדירה, אם לאו; השניה – אם יקבע כי הרשות הדירה – האם היא בוטלה, אם לאו; והשלישית – אם יקבע כי הרשות בוטלה – האם יש להתנות את ביטולה בתשלום פיצוי. שעה שנקבע כי רשות היא הדירה ומבוטלת, וכי יש לפסוק פיצויים בגין ביטולה – ואף אם קביעות אלו התבססו על שיקולי צדק – או אז יש לילך בדרך שהתוותה הפסיקה ולקבוע פיצוי אך בשווי השקעת ברי-הרשות בנכס ובהשבחתו."
58. אשר לשאלה הראשונה, האם הרשות הדירה היא אם לאו, נקבע לא אחת כי "הכרה ברשיון בלתי הדיר במקרקעין מעוררת קשיים בלתי מבוטלים ומשכך הרשאה כאמור תוכר במקרים חריגים ..." ( רע"א 2427/14 דוד מרגוליס נ' חיים דיין (29.04.2014) ). כן ראו לעניין זה פסק דינו של בית המשפט ב עמש (מרכז) 5174-09-15‏ ‏ א. ג נ' א. מ. (19.2.2017) :
"על דרך הכלל, על מנת שהרשות תהא בלתי הדירה, תידרש הסכמה מפורשת מצד בעל הקניין לכך. הסקתה של רשות בלתי הדירה מכללא, מכח הנסיבות בלבד, היא מהלך נדיר שיש להיזהר בו, שהרי משמעותה שלילת אפשרותם של הבעלים לממש את זכותם הקניינית או זכותם החוזית שהינה 'מעין קניינית' במקרה של זכות בר רשות.
כך ובנוסף, הבחינה הפסיקה בין הרשאה שניתנה בתמורה, הניתנת לביטול בכפוף להוראות דיני החוזים הכלליים ולהוראות סע' 31 לחוק השכירות והשאילה, לבין הרשאה ללא תמורה הניתנת על פי רוב לביטול 'כהרף עין' מיד עם גילוי דעתו של המרשה שאין הוא מעוניין בהמשך מתן הרשאתו (ע"א 346/62 ריכטר ואח' נ' מנהל מס עזבון ירושלים (1963); ע"א 517/70 גרוס נ' מועדון נ.צ בע"מ ואח' (1971); ע"א 32/77 הנ"ל). וכלשונה של המלומדת נ. זלצמן בסיפרה הנזכר -
'רשות מכללא אינה מונעת את בעל המקרקעין מלהביא לסיומה בכל עת על ידי גילוי דעתו כלפי פלוני שאין הוא מוכן עוד להמשיכה. זו היא רשות חינם המתחדשת מרגע לרגע, כל עוד לא פעל בעל המקרקעין לסילוקו של פלוני' (זלצמן, שם, בעמ' 57).
ועל אף שכך, אפשר שבמקרים חריגים נכיר ברישיון כבלתי הדיר וזאת כאשר עקרונות הצדק ותום הלב דורשים זאת וכאשר ברי לנו כי הנסיבות יצרו הסתמכות צפויה, הגיונית ולגיטימית של מקבל הרשות, לפיה הרשות שניתנה לו הינה לצמיתות (ע"א 515/76 לוי נ' ויימן (1981); ע"א 5136/91 הנ"ל; ע"א 2836/90 הנ"ל; ע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ (1986)).
באשר לשיקולים אותם יבחן בית המשפט לצורך קביעה האם מדובר ברישיון בלתי הדיר נקבע בפסיקה כי על בית המשפט לבחון, בין השאר, את כוונת הצדדים ליצירת רישיון, תנאי הרישיון, משך הזמן בו החזיק בעל הרישיון בקרקע בלי שפעל בעליה לסילוקו; כמו כן תבחן השאלה האם בהסתמך על ציפייה זו השקיע בעל הרישיון השקעות בנכס, כגון הקמת מבנה או שיפור מבנה קיים, ומה היקף ההשקעות; האם ההשקעות היו על דעת בעל המקרקעין ובשיתוף פעולה עמו וכיוצ"ב (ע"א 463/79 הנ"ל; ע"א 2836/90 הנ"ל; רע"א 2701/95 כנען נ' אלטיף (1999); תמ"ש (משפחה יר') 11900/98 ד' נ' א' (2007); תמ"ש (משפחה קר') 4141/02 פלונית נ' פלוני (2009)).
ואם כן, ההשתק הקנייני כמו גם עקרון תום הלב, מחייבים לבחון את מערכת היחסים שנוצרה, לא רק במשקפיו של הדין הפורמלי אלא גם על פי שיקולי צדק, תוך בירור השאלה האם יהיה זה צודק לאפשר לבעל המקרקעין שמבקש לחזור בו מהרשות שנתן למשתמש ולתבוע סילוקו מהנכס. מתוך שכך רשאי בית המשפט, משיקולים של צדק, למנוע את ביטול הרשות, או להתנות את הביטול בפיצויים על ההשקעות שהשקיע או על הנזק שנגרם לו, על פי הנראה נכון וצודק בעיניו תוך איזון האינטרסים של שני הצדדים - המָרְשֶה והמוּרְשֶה.
כך מצאנו בפסיקה מקרים בהם סירב בית המשפט לאפשר סילוקו של בר-הרשות, משיקולי צדק (ע"א 87/62 בדיחי נ' בדיחי (1962)) אם בשל השבחתו של הנכס, על ידי בר-הרשות (ע"א 346/62 הנ"ל) ואם בשל השימוש החיוני של בר-הרשות במקרקעין (ע"א (ת"א) 3356/00 בית ברחוב אלנבי בתל-אביב בע"מ נ' ורבה בלה (2003)), ומאידך מצאנו כי בית המשפט הורה על סילוקו של המורשה מהנכס כנגד פסיקת פיצויים (ע"א 515/76 הנ"ל). וכך הבהיר את הדברים כב' הש' שמגר בענין רוזן -
'לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק' (ע"א 496/82 יצחק רוזן ואח' נ. יגאל סלונים ואח' בע"מ (1985)) ."
59. בתי המשפט הכירו ברישיון כבלתי הדיר במקרים בהם הוכחה כוונת מעניק הזכות להעניק רישיון בלתי הדיר ( לעניין זה ראו, בין השאר, פסק דינם של כב' השופטים דורנר וריבלין בע"א 7139/99 אלוני נ' ארד, פ"ד נח(4) 27 (להלן: "עניין אלוני"); ע"א 2836/90 בצר נ' צילביץ, פ"ד מו(5) 184; ע"א 5136/91 קוגלמס נ' קוגלמס, פ"ד מט(2) 419; ע"א 17/72 אליהו נ' גרודה, פ"ד כז(1) 337)), כמו גם במקרים בהם לא הוכחה כוונה כזו, אולם נסיבות העניין, תחושת הצדק ותום הלב מחייבים להכיר ברישיון כבלתי הדיר. בפסק הדין בע"א 483/16 ‏ ‏ חביבה יהודאי נ' חלמיש - חברה ממשלתית - עירונית לדיור שיקום ולהתחדשות שכונות בתל ‏אביב בע"מ (3.10.2017) עמד בית המשפט על הת נאים בהם יוכר רישיון כבלתי הדיר בשני המקרים (רשות חוזית ורשות גרידא):
"המונח 'רישיון במקרקעין' מתייחס להענקת זכות להחזקה ושימוש במקרקעין בתמורה או ללא תמורה, במפורש או מכללא. הרישיון אינו חלק מהזכויות המנויות בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, אולם פסיקתו של בית משפט זה הכירה בו כמוסד המבוסס על שיקולים של צדק ומתאים למקרים מסוימים שבהם לא רכש המחזיק זכות קניינית במקרקעין לכל דבר ועניין. ככלל, רישיון במקרקעין הוא הדיר וניתן לביטול, אך ישנם מקרים שבהם הצדק דורש למנוע מנותן הרישיון לבטלו. במקרים שבהם בעל הזכויות במקרקעין הציג בפני אדם מצג בנוגע לשימוש במקרקעין – אף ללא הסכם מפורש – יש מצבים שבהם ניתן להכיר בקיומו של רישיון 'מכוח השתק' לשם עשיית צדק בין הצדדים. לצורך כך, נבחנו בפסיקה, בין השאר, כוונת הצדדים, הציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, מידת הסתמכותו של האחרון על הרישיון והנזק שנגרם לו עקב כך, משך השימוש במקרקעין, ועוד. כמו כן, נקבע כי לבתי המשפט נתון שיקול דעת רחב אף בקביעת הסעדים מכוחו של הרישיון – החל ממתן פיצוי כספי בגין ביטול הרישיון וכלה בקביעה כי הרשות בלתי הדירה ואינה ניתנת לביטול – והכל על-פי נסיבות המקרה הקונקרטי (ראו: ע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עזבון, ירושלים, פ"ד יז 701, 710 (1963); ע"א 515/76 לוי נ' ויימן, פ"ד לא(2) 127 (1977); ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 210, 214 (1977); רע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי, פ"ד נג(3) 151, 170 (1999); ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד, פ"ד נח(4) 27, 42 (2004); ע"א 633/08 מינהל מקרקעי ישראל נ' חיטמן, פסקאות כ"ג-כ"ד (9.1.2014); עניין אלקיעאן, בפסקה 6 לחוות דעתי; ע"א 6757/13 אביטסם נחום נ' מדינת ישראל – רשות הפיתוח, פסקה 22 (19.8.2015) (להלן: עניין נחום); בע"ם 1894/16 פלוני נ' פלונית, פסקה 11 (10.5.2017); מיגל דויטש קניין כרך ב 416 (1999); נינה זלצמן 'רישיון במקרקעין' הפרקליט מב 24, 30 (1995); נינה זלצמן 'רשות חינם' במקרקעין כ'השאלת מקרקעין' עיוני משפט לה 265, 271-270 (2012); יהושע ויסמן דיני קניין: החזקה ושימוש 488-487 (2005)). "
אבחן האם ניתן רישיון שימוש בלתי הדיר למי מן הנתבעים.
עמותת בית האהבה והשלום
60. עמותת בית האהבה והשלום לא התגוננה מפני התביעה. לעמותה מונה מפרק, אשר ביקש כי העמותה תימחק מכתב התביעה, לאחר שהודיע כי אינה פעילה וכי אינה עושה שימוש במקרקעין. כך גם עולה ממכתב ב"כ המנוח מיום 30.6.2012 לרשם העמותות, בו הודיע כי עמותת בית האהבה והשלום הפסיקה את פעילותה, וזו הועברה לעמותה (נספח 17 לתצהיר מר צ'אד נייט) . אין מחלוקת כי הרשות שניתנה לעמותת בית האהבה והשלום לעשות שימוש במקרקעין בוטלה (מכתב מר צ'אד נייט למנוח מיום 24.10.2013, נספח 5 לתצהירו) . העמותה לא התגוננה מפני התביעה ולא טענה כי היא זכאית להחזר השקעותיה בהם. די בכך, למעשה, בכדי להביא לקבלת התביעה כנגד עמותת בית האהבה והשלום. למעלה מן הדרוש אתייחס לטענות הצדדים לגופן.
61. התובעת צרפה לתביעתה מזכר הבנות (MEMORANDUM OF UNDERSTANDING (MOU)) שנכרת בינה לבין עמותת בית האהבה והשלום, על-ידי המנוח, ביום 31.12.2008 (נספח 2 לתצהירו של מר צ'אד נייט). לטענת התובעת העלה מזכר ההבנות על הכתב את ההבנות אליהן הגיעו עמותת בית האהבה והשלום, מחד גיסא, והתובעת, מאידך גיסא, באשר ל שימוש שעשתה עמותת בית האהבה והשלום במקרקעין.
62. בתחילת ההליך טענו הנתבעים כי מזכר ההבנות נע רך כחלק מדרישות רשם העמותות, ואין בו ללמד על מערכת היחסים האמיתית בין הצדדים. אני דוחה טענה זו, אשר נטענה בעלמא וללא כל תימוכין. הנתבעים לא הצביעו על ראיה אשר יש בה לשלול את אותנטיות מזכר ההבנות מיום 31.12.2008. בהקשר זה יצוין כי הנטל להוכיח כי המדובר בהסכם פסול נטל מוגבר הוא (ראו ע"א 3725/08 ניסים חזן נ' אריק חזן (3.2.2011); ע"א 3642/11 הדר כהן נ' סמיר גטאס (3.3.2014)). משכך, אני מקבלת כי מזכר ההבנות משקף את הסכמות הצדדים באשר לשימוש שעשתה עמותת בית האהבה והשלום במקרקעין.
63. עוד מקובלת עליי עדותו של מר צ'אד נייט בחקירתו הנגדית, כי המניע לחתימ ת הצדדים על מזכר ההבנות מיום 31.12.2008 הי ה "בגלל רשם העמותות, היינו צריכים הסכם בכתב בכל מקום שיש לנו נכסים להבהיר זאת, רשם העמותות נתן לנו 3-4 נכסים שלגביהם אנחנו צריכים להמציא אישור בכתב. אנחנו ניצלנו את ההזדמנות הזאת כדי להכין מסמך שניתן יהיה ליישם גם לגבי נכסים אחרים וזה נספח 2 " (ע' 39, ש' 15-18, לעניין זה ראו גם סעיף 8 לתצהירו). אין בהסדרת המצב המשפטי בדיעבד בכדי להצביע על פגם במזכר ההבנות או על היותו מסמך למראית עין בלבד. מזכר ההבנות נכתב בשפה האנגלית ועיקריו יפורטו להלן:
א. בהקדמה צוין כי זכות השימוש בבית המגורים ניתנה ל"בית האהבה והשלום". עוד נכתב בהקדמה, תחת ה'ההואיל' השלישי, כי אין במזכר ההבנות כדי לגרוע או להוסיף על זכויות מי מהצדדים לו;
ב. עמותת בית האהבה והשלום תמשיך לשאת בכל הוצאות התחזוקה של המקרקעין (סעיף 1);
ג. התובעת רשאית לבטל את מזכר ההבנות ולפנות את עמותת בית האהבה והשלום מהמקרקעין במידה וזו תחדל להשתמש במקרקעין בהתאם למטרותיה או תפסיק לשאת בחלקה בהוצאות. במקרה כזה תינתן לעמותה התראה בת 3 חודשים קודם לפינויה (סעיף 2 להסכם);
ד. התובעת רשאית לבטל את מזכר ההבנות ולפנות את עמותת בית האהבה והשלום מהמקרקעין מכל סיבה שהיא, בכפוף למתן הודעה מוקד מת בת 24 חודשים. במקרה כזה יבואו הצדדים בדברים בתום לב על מנת לקבוע את הסכום בו תשפה התובעת את העמותה בגין השקעותיה במקרקעין. למטרה זו, ועל מנת להגיע להסדר צודק, עשויים הצדדים להיעזר בבורר שייבחר על-ידי שני הצדדים (סעיף 3 להסכם);
ה. לעמותת בית האהבה והשלום הזכות לבטל את ההסכם ולפנות את המקרקעין, לאחר מתן הודעה מוקדמת בת 3 חודשים (סעיף 4 להסכם);
ו. מתוקף אמונתם של הצדדים, מקובל על הצדדים כי מחלוקות יפתרו באופן פרטי, תחת בוררות הכנסייה (סעיף 5 להסכם);
ז. מזכר הבנות זו נשלט על-ידי דיני מדינת ישראל ואין לשנותו אלא בהסכמה בכתב של שני הצדדים. ביחס לדברים הנדונים בו משקף מזכר ההבנות את כלל ההסכמות בין הצדדים וקודם לכל הסכמות, הבנות או הסכמים, מסמכים, דיונים, בעל פה או בכתב, אשר תוכנם סותר את תוכנו.
64. מעיקרי מזכר ההבנות שנכרת בין הצדדים ביום 31.12.2008 ניתן ללמוד כי זכות השימוש במקרקעין ניתנה לעמותת בית האהבה והשלום לצורך קיום מטרותיה, לרבות הפעלת וניהול בית היתומים. משפורקה העמותה ובית היתומים אינו פעיל עוד, הרי על פי תנאי ההסכם רשאית התובעת לפנותה מהמקרקעין, עם התראה של שלושה חודשים . בענייננו, אין חולק כי עם גילוי דבר פירוקה, פנתה התובעת לעמותת בית האהבה והשלום בדרישה כי תפנה את המקרקעין (ראו מכתב מר צ'אד נייט למנוח מיום 24.10.2013, נספח 5 לתצהירו של מר צ'אד נייט). יצוין כי גם מחילופי המכתבים בין מר צ'אד נייט לבין המנוח ניתן ללמוד כי התובעת ראתה עצמה מחוייבת כלפי עמותת בית האהבה והשלום בלבד בכל הנוגע לשימוש במקרקעין. לעניין זה ראו סעיף 2 למכתבו של מר צ'אד נייט למנוח מיום 24.10.2013, שם נכתב כי "התובעת העניקה זכות שימוש מוגבלת לעמותת בית האהבה והשלום" וכן לטענתו כי המנוח תפש חזקה במקרקעין באמצעות העמותה (נתבעת 2), ללא רשות או הרשאה מטעם התובעת (סעיף 4 למכתב). משכך, התבקש המנוח לפנות את המקרקעין (סעיף 5 למכתב). כן ראו את תשובתו של מר צ'אד נייט למנוח, במכתבו מיום 10.1.2014: "… neither this letter nor any other letter past, present or future is meant to be a threat to you personally or your family. You represent an institution. BCI's agreement is with the institution you represent. The matter at hand is to resolve the issue with the institution which you represent. While it is not meant to be personal, we realize that our decision may have an impact on you and your family" .
65. בהתאם לתנאי ההסכם שנכרת בין עמותת בית האהבה והשלום לבין התובעת, במקרה של חריגה ממטרות העמותה זכאית התובעת לפנותה ללא תשלום החזר הוצאותיה, בעוד בכל מקרה אחר יבואו הצדדים בדברים באשר לפיצוי עמותת בית האהבה והשלום בגין השקעותיה. הנתבעים הגישו את חוות דעתו של מר סיף ח'טיב (נ/5), לה צורפו 47 העברות בנקאיות המעידות על העברת סכום של 5,525,987.88 ₪ (מתוכם 1,219,956.40 ₪ סכום הקרן) מחשבונו של המנוח לחשבונה של עמותת בית האהבה והשלום . לא הוברר מה עלה בגורלם של כספים אלה ולמה שימשו. לתצהירו של מר צ'אד נייט צורף תיק עמותת בית האהבה והשלום אצל רשם העמותות (נספח 16), במסגרתו דו"ח של העמותה לפיה נתרמו במהלך השנים 1988-1993 סך של 1,502,364.06 ₪ לבניית בית היתומים. מנגד, אל מול תרומות אלה הוצגו הוצאות חודשיות, במהלך שש שנים, אשר אינן מתיישבות עם הוצאות הבנייה. מכל מקום, בפועל, כאמור, העמותה לא התגוננה מפני התביעה ולא טענה כי הנה זכאית להחזר השקעותיה. משכך, דין התביעה כנגד הנתבעת 1, עמותת בית האהבה והשלום – להתקבל במלואה.
אין בכך למנוע מהעמותה, לו תחפוץ בכך, להגיש תביעה להחזר השקעותיה במקרקעין.
העמותה
66. בשנת 2010, לאחר פירוק עמותת בית האהבה והשלום, הקים המנוח את העמותה (נתבעת 2). העמותה לא הגישה כל ראיות מטעמה. לא הוגשו מסמכי הייסוד של העמותה, לא הובהר מהן מטרותיה, מי הם נושאי התפקידים בה, האם היא פעילה, האם היא מחזיקה במקרקעין ואם כן לאיזה צורך. מתעודת הרישום של העמותה מיום 17.1.2010, אשר צורפה כנספח 4 לתצהירו של מר צ'אד נייט, עולה כי מטרות העמותה "סיוע ותמיכה במשפחות נזקקות מרובות ילדים על ידי פניה למשרדי הרווחה ועזרה לילדים המופנים אליהם. לסייע לילדים נזקקים ולספק להם מקום מגורים במעונות של העמותה ולאפשר להם תנאי מחיה סבירים. הפצת דברי קודם בקרב הנוצרים על ידי הרצאות ותפילות". עוד עולה ממסמכים מתיק רשם העמותות שצורפו כנספח 4 לתצהירו של מר צ'אד נייט, כי העמותה לא העסיקה עובדים בשנים 2010, 2011, כי קיבלה בשנת 2010 תרומות בהיקף 526,162 ₪ מארגון נוצרים למען ישראל לשם "סיוע לילדים נזקקים" ו-157,546 ₪ בשנת 2011, וכי עיקר הכספים שקיבלה הועברו לעמותת בית האהבה והשלום. עוד עולה מתיקה של העמותה, כפי שצורף לתצהירו של מר נייט, כי לא הוגשו דוחות כספיים של העמותה לאחר שנת 2011 וספק אם הנה פעילה (סעיפים 11-12 לתצהירו של מר צ'אד נייט).
67. בין אם כך ובין אם כך, לא נטען ולא הוכח כי התובעת ידעה על הקמת העמותה או כי ניתנה לה רשות להשתמש במקרקעין ו/או להיכנס לנעלי עמותת בית האהבה והשלום . מהראיות עולה כי ההפך הוא הנכון (סעיף 4 למכתבו של מר צ'אד נייט מיום 24.10.2013, נספח 5 לתצהירו). הנתבעים לא הציגו הסכם בכתב ולא טענו להסכם בעל פה שנערך בין התובעת לבין העמותה. מדוחות העמותה שצורפו לתצהירו של מר צ'אד נייט עולה כי עיקר פעילותה התמצתה בהעברת כספים לעמותת בית האהבה והשלום, כי היא חסרת נכסים וכי ככל הנראה אינה פעילה משנת 2011 . לא נטען ולא הובהר האם העמותה מחזיקה במקרקעין, באיזה היקף ולאיזו מטרה. די בכך להביא לקבלת התביעה כנגדה.
68. לטענת הנתבעים הוקמה העמותה על-ידי המנוח, והוא שנתן לה היתר לשימוש במקרקעין (ככל ואכן עשתה / עושה בהם שימוש). דא עקא, הנתבעים לא טענו, וממילא לא הוכיחו, כי המנוח הוסמך ליתן רישיון שימוש משני במקרקעין. לא נטען, וממילא לא הוכח, כי התובעת העניקה למנוח את הרשות להעביר את רישיון השימוש שניתן לו - כרשות משנה (עיין ת"א (נצ') 733/03 יעקב ברוק ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל ואח', תק – מח 2006 (2) 5105, 5113). בנקודה זו צודקת התובעת כי זכות השימוש הנה זכות אישית, in personam, ולא ניתן להורישה או להעבירה לצדדי ג', אלא בהסכמת בעל המקרקעין (ע"א 332/63 חיים נויפלד נ' שלמה ולדמן ואח', פ"ד י"ח (2) 212; ע"א 1662/99 חזקיהו חיים נ' אליהו חיים , נו (6) 295 ; עא 618/05 גדליהו דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות – מדינת ישראל (21.3.2007); עא (ת"א) 24660-07-17 שפרה שטיינפלד נ' עירית בני ברק (13.5.2018); עא 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' יוסף כדורי (25.11.2002); ע"א 2836/90 בצר נ' צילוביץ, פ"מ מו(5) 184 (1992); פסק הדין בעניין אלוני; תמ"ש 9718-04-09 ס.ה. נ' ס.ה. ואח' (29.5.2011); עא 6757/13 ‏ ‏מרים אביטסם נחום נ' מדינת ישראל - רשות הפיתוח‏ (19.8.2015). הסכמה כזו לא נטענה ולא הוכחה, ומהראיות שהוצגו בפניי עולה כי לא ניתנה (לעניין זה ראו סעיף 4 למכתבו של מר צ'אד נייט מיום 24.10.2013, נספח 5 לתצהירו וכן סעיף 18 לתצהירו).
69. לעניין זה יפים דברי בית המשפט בעא 103/89 מזל אזולאי נ' פנינה אזולאי, פ''ד מה(1) 477:
"האם רשאי מי שבידו זכות של בר-רשות לעשות דיספוזיציה בזכותו - היינו, להעבירה לאחר בין בחיים ובין מחמת מיתה? התשובה לכך היא חיובית, 'שכן גם זכותו של בר-רשות גרידא ניתנת עקרונית להעברה ליורשיו, והכול בכפוף להסכמת הצדדים בעת יצירת הרישיון (ראה ע"א 260/65, בעמ' 190)' (ע"א 633/82 , בעמ' 407). ואכן, בע"א 260/65, בעמ' 190, נאמר:
'רשות שימוש לעומת זאת היא ביסודה זכות אישית שאינה ניתנת להעברה, אלא אם תנאי החוזה או מיכלול הנסיבות של המקרה מראים על כוונה הפוכה להתיר את העברתה לאחר' (ההדגשה שלי - מ' ש'). '
המסקנה העולה מן הדברים היא, כי אף שביסודה זכות השימוש היא זכות אישית, דבר עבירותה והתנאים לעבירותה ניתנים להסכמה בין מקבל השימוש ומעניק השימוש, ולכן יש לבדוק כל מקרה לגופו."
70. בעניינינו, כאמור, לא נטען וממילא לא הוכח כי התובעת נתנה למנוח אישור להעביר את הרישיון שניתן לו ו/או לעמותת בית האהבה והשלום לעמותה. בכל מקרה, עם הודעת התובעת למנוח על ביטול הרישיון , וכל שכן לאחר פטירתו - רישיון השימוש פקע. משכך, דין התביעה כנגד העמותה – להתקבל.
בשולי הדברים אעיר כי איני מקבלת את טענת הנתבעים כי משלא תוקן כתב התביעה לאחר שהלכו הנתבעים 3-4 לבית עולמם, יש להתייחס למצב הדברים כפי שהיה בעת הגשת התביעה (סעיף 33 לסיכומי הנתבעים). הנתבעים 2 ו-5-7 הנם צד לתביעה, ולפיכך אין צורך בתיקון כתב התביעה כדי לדון בשאלת זכויותיהם במקרקעין. אף לא ניתן להתעלם מכך שהמנוחים הלכו לבית עולמם, ככל וזו כוונת הנתבעים.
המנוח ורעייתו (הנתבעים 3-4)
71. המנוח ורעייתו נפטרו במהלך הדיון בתביעה, והתביעה כנגדם נמחקה. הנתבעים אמנם ביקשו לצרף את עיזבון המנוחים כנתבעים נוספים, אולם בקשתם נדח תה. בסיכומיהם, טענו הנתבעים כי מדובר בהחלטה שגויה ועתרו כי אורה על צירוף העיזבון לתביעה. ברי כי לא ניתן במסגרת פסק הדין להורות על תיקון כתב התביעה וצירוף נתבעים נוספים, עניין שיחייב הגשת כתב הגנה ושמיעת ראיות העיזבון.
משנמחקה התביעה נגד המנוחים ולא צורף עזבונם, אף לא ניתן לדון בטענותיהם של המנוחים להחזר השקעותיהם במקרקעין. יובהר כי אין במחיקת התביעה כנגד המנוחים בכדי למנוע מהעיזבון להגיש תביעה להחזר השקעות המנוחים במקרקעין, ככל ויבחרו לעשות כן.
הנתבעים 5-7
72. הנתבעים 5-7 הנם שלושה מתוך ארבעת ילדיהם של המנוחים, והם מתגוררים בקומה השלישית בבית המגורים. לא נטען כי הנתבעים עושים שימוש נוסף במקרקעין או כי קיים קשר כלשהו , משפטי, תעסוקתי או אחר, בינם לבין התובעת ו/או בינם לבין עמותת בית האהבה והשלום ו/או בינם לבין העמותה. כעולה מהבקשה לרישום העמותה (נספח 4 לתצהיר מר צ'אד נייט), הנתבעים אינם ממייסדיה. מדוחות שהגישה העמותה בשנים 2010-2011 עולה כי לא העסיקה עובדים. מכל מקום, בסיכומיהם צמצמו הנתבעים את התנגדותם למתן צו לסילוקם מהמקרקעין לדירות המגורים שבקומה השלישית במבנה המגורים.
73. אף אחד מהנתבעים לא העיד. העד מטעמם, הפסטור תימותאוס קזוערה, בנם הרביעי של המנוחים, אינו מתגורר במקרקעין (או בארץ). בסיכומיהם טענו הנתבעים כי ניתנה להם רשות להשתמש, להשביח, לבנות ולהתגורר במקרקעין (סעיפים 8 ו-15 לסיכומי הנתבעים). לא נטען, למעט בסעיף 34 לסיכומי הנתבעים, כי הרשות שניתנה להם להתגורר במקרקעין בלתי הדירה היא (לאחר שטענו כי אין להורות על סילוקם בשל חובת תם הלב לה כפוף בעל המקרקעין מכוח סעיף 14 לחוק המקרקעין, דיני היושר ותורת ההשתק והמניעות). אף משנטענה הטענה, לא הובהר מה הבסיס ה עובדתי או המשפטי לה. הנתבעים לא הבהירו מה פשרו של הרישיון שניתן להם לטענתם, האם לדעתם הוא רישיון להחזיק במקרקעין עד קץ כל הדורות, לרכוש את דירת המקרקעין או כי פינויים יותנה בתשלום השקעות שבוצעו במקרקעין – כפי שנטען לח לופין בסיכומיהם.
74. כאמור, וכלל, על הטוען לרישיון בלתי הדיר במקרקעין לתמוך טענתו בהסכם המעגן טענה זו. הלכה זו נתמכת במעמדה החוקתי של זכות הקניין ובכך שכל פרשנות אחרת תפגע בצורה קשה בזכותו של בעל המקרקעין להחליט את אשר יעשה בהם. הלכה למעשה, טענותיהם של הנתבעים שתיים הן: האח ת – כי בין אביהם המנוח לבין התובעת נערך הסכם בעל פה, לפיו המנוח יפעל לבניית בית המגורים ובית היתומים באמצעות גיוס כספי תרומות וניהול הבניה עצמה, ומנגד תינתן למנוח ולבני משפחתו רשות בלתי הדירה להתגורר בבית המגורים; השנייה – כי הרשות הינה רשות גרידא, וכי בהסתמך על התנהגות התובעת שינה המנוח (ובאופן נגזר בני משפחתו) את מצבו לרעה, השקיע מכספו ומרצו לבניית המבנים, ועל כך יש לקבוע כי הרישיון אינו הדיר – מכוח השתק ומניעות, ומתוקף דיני היושר הכלליים (השתק הבטח ה / או השתק מצג). במילים אחרות, המנוח הסתמך על מצג התובעת ושינה מצבו לרעה, שינה את מצבו לרעה, השקיע מכיסו ונכסיו בבניית בית המגורים, באופן שהיה בו למנוע ממנו להקים את ביתו במקום אחר. דומה כי מדובר בטענות עובדתיות סותרות בעניין שלנתבעים אמורה להיות ידיעה ישירה לגביו. מכל מקום, בהיעדר טענה בעניין זה מצד התובעת, אדון בטענות הנתבעים.
75. אין מחלוקת כי בין התובעת למנוח לא נחתם הסכם בכתב המגבש את הסכמות הצדדים באשר למגוריו ומגורי משפחתו במקרקעין. הטענה להסכם בעל פה נטענה באופן כללי וסתמי, בלא שתיתמך בכל אסמכתא או עדות ישירה באשר לתנאיו של ההסכם הנטען. העד היחיד שהנו בעל ידיעה ישירה באשר לנסיבות ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים בקשר להקמת מבנה המגורים הנו מר דיויד לסלי גרוסקלוז, אשר עדותו אינה תומכת בטענות הנתבעים, כפי שיפורט להלן.
76. מהראיות שהובאו בפניי עולה כי התובעת אכן אישרה הקמת קומת מגורים לשימוש המנוח ובני משפחתו , אולם זאת רק באופן נלווה וטפל להקמת בית היתומים. אכן, אין חולק כי התובעת התנתה את הקמת קומת המגורים בכך ש תוקם בקומה השלישית של מבנה המגורים, מעל בית היתומים, וכי עיקר המבנה ייועד לבית יתומים (שתי קומות). עוד אין חולק כי מגורי המנוח במבנה נדרשו, בין השאר, בשל כך שניהל את בית היתומים ודאג לצרכי יושביו. תנאי זה שהציבה התובעת תומך במסקנה כי התובעת לא ביקשה ליתן רישיון בלתי הדיר למנוח להתגורר במקרקעין, וכי הרשות שניתנה לו טפלה לתפקידים שמילא מטעם התובעת .
לעניין זה ראו מכתב התובעת (מר תום הוקאט) למנוח מיום 1.3.1990 בו נכתב כי ביום 27.2.1990 אישר הועד הפועל של התובעת את התוכניות המפורטות להקמת בית הרועה הרוחני בכפר ראמה. במכתב צוין כי התובעת אישרה את הקמת מקלט ומבנה בן שלוש קומות, כאשר הקומה השלישית תשמש למגורי הרועה הרוחני (צורף כנספח 15 לתצהיר מר צ'אד נייט). עוד יצוין כי בכלל המסמכים מזמן אמת, אשר צורפו לתצהירו של מר צ'אד נייט, כולל דברים שאמר המנוח (בין השאר בפרוטוקול ישיבת התאום של הגליל, 28.7.1983), מתואר המבנה, שוב ושוב, כבית יתומים ובית הרועה הרוחני (שהנו בעל תפקיד שזהותו משתנה מעת לעת) (pastor's home, pastor's house, pastorium, parsonage, נספחים 14, 15 לתצהיר מר צ'אד נייט).
77. אכן, אין עוררין כי המנוח הוא אשר פעל לשכנע את מקבלי ההחלטות המוסמכים בתובעת לאשר את פרויקט הקמת מבנה המגורים (בית היתומים וקומת המגורים) . הוא היה הרוח החיה, הוא יזם את הפרויקט והשקיע בו רבות. אף אין חולק כי אותה עת לא התאימה הדירה שסיפקה התובעת לצרכי המנוח ומשפחתו, וכי הצדדים חיפשו פתרון דיור הולם יותר, אשר יענה לצרכי המנוח ומשפחתו, וכי זה נמצא במסגרת הפרויקט שיזם המנוח. ואולם, מעדותו של מר לסלי דיויד גרוסקלוז , אשר תיאר את אופן קבלת ההחלטה במוסדות התובעת ואשר מצאתי את עדותו מהימנה, עולה כי אחד התנאים לאישור הפרויקט היה כי המחוברים שיוקמו במקרקעין יהיו בבעלות התובעת :
"לגבי מבנה הכנסייה לא היתה שאלה. הבעיה היתה בכסף לבנות את בית המגורים ואת בית היתומים, לא היינו בטוחים שהפרויקט יצליח, אני הייתי אחד מהם. חששנו שהוא יתחיל לבנות, יהיו הרבה חשבונות והוא לא יוכל לשלם אותם ויכשל. הכומר קזעורה נאבק קשה כדי לשכנע אותנו לאשר לבנות את בית המגורים ואת בית היתומים, תוך שימוש בכסף שהוא יגייס בחו"ל, בעיקר באירופה" (ע' 23 ש' 1-5).
...
ש. הם אישרו את זה בסוף?
ת. כן. היה תנאי רשום שהוא לא יגייס את הכסף מהכנסיות הבפטיסטיות האחרות בארץ ובחו"ל. אני אסביר: הוא קיבל כסף מהקרן בדרום ארה"ב. הוא ימשיך לקבל כסף כמו שאר הכנסיות בישראל, אבל הוא לא קיבל תוספת בשביל בית המגורים ובית היתומים. כשהוא ניסה לשכנע אותנו, הוא אמר הרבה פעמים: 'אל תדאגו, הכל שלכם, האדמה שלכם ולא תהיה בעיה'.
ש. הוא אמר עוד משהו?
ת. 'האדמה שלכם וכל מה שמחובר אליה', זה היה הטיעון שלו לקבל אישור לבנות, לא לקבל תוספת. הוא המשיך לקבל הקצבה כמו שאר הקהילות. התקציב היה בשקלים וקודם בלירות. כשאמרתי שהיה תנאי לכך שאישרו לו להתרים כספים, התכוונתי לכך שהוא יכול היה להתרים מכל גורם מהכנסייה הבפטיסטית בדרום ארה"ב". (ע' 23 ש' 7-16).
78. גרסתו של מר דיויד לסלי גרוסקלוז לא נסתרה, ואף מצאה חיזוק בראיות שהובאו בפניי כפי שפורט לעיל. ודוק: אף בתשובתו של המנוח למכתבו של מר צ'אד נייט מיום 24.10.2013 (נספח 5 לתצהיר צ'אד נייט) לא נטען כי נערך הסכם – בכתב או בעל פה - בין הצדדים ביחס לשימוש במבנה או כי ה רשות שניתנה לו ולמשפחתו להתגורר במקרקעין – בלתי הדירה היא . כל שנטען הוא כי הודעת הפינוי אינה צודקת ואינה חוקית בשים לב לכך שהמנוח ומשפחתו מתגוררים במקרקעין כארבעה עשורים, נוכח תרומתם ושירותם במהלך השנים לתובעת ולציבור ובשים לב להשקעתם הכספית במקרקעין.
על כן, אני מקבלת את גרסתה של התובעת וקובעת כי הרישיון אשר ניתן למנוח לעשות שימוש במקרקעין ניתן בתנאים הבאים, אשר פורטו בסעיף 9 לתצהירו של מר דיויד לסלי גרוסקלוז:
א. המימון לבניה לא יצא מכיסה של התובעת;
ב. זכות המגורים אשר ניתנה למנוח - תהא בתוקף כל עוד הוא משמש בתפקידו כרועה הקהילה;
ג. למנוח אין אחיזה קניינית במבנה אלא זה שייך לתובעת.
79. מדובר, אם כן, ברישיון הדיר. התנאי לסיומו התממש עם סיום כהונתו של המנוח כרועה רוחני של הקהילה הבפטיסטית בראמה ומנהל עמותת בית האהבה והשלום , ולחלופין עם הליכתו לבית עולמו. הנתבעים לא הרימו את הנטל להוכיח כי התובעת העניקה לנתבעים רישיון מגורים בלתי הדיר ואף לא הוכיחו קיומו של הסכם בעל פה או בהתנהגות שיש בו להוכיח כי התגבשה הסכמה מעין זו בין הצדדים. זאת ועוד, זכות השימוש שניתנה למנוח הנה זכות אישית (גם אם היא כוללת את בני משפחתו המתגוררים עמו). לא הוכח (וגם לא נטען) כי המנוח היה בעל סמכות להענקת רישיון משנה לבני משפחתו, ועל כן, אין מקום לקבוע כי בני משפחתו של המנוח מתגוררים במקרקעין בהיתר.
80. אין בכך בלבד שלא הוסכם בין הצדדים על מועד לפינוי המקרקעין והפסקת הרשות להתגורר בהם בכדי לשנות ממסקנתי. ראשית, הוכח בפניי כי בכנסייה הבפטיסטית שורר נוהג לפיו הכנסיה מממנת את מגורי הרועה הרוחני של הקהילה ובני משפחתו (בין אם באמצעות תשלום ישיר של דמי השכירות, ובין אם באמצעות מתן החזר כספי בגינם). לעניין זה ראו עדות בנו של המנוח, הפסטור תימותאוס קזעורה:
"ש. האם נכון שחלק מתנאי שירותו של כומר בקהילה זה לקבל גם תנאי מגורים בקהילה?
ת. אני משלם את שכר הדירה בגרמניה בעצמי, אבל מקבל את זה בחזרה בשכר. אך הסכם ההשכרה הוא ביני לבין המשכיר שלי ולא בין הכנסייה לבין המשכיר. גם בכפר כנא ובטורען יש להם בתים שם, שהם של כומר, אולי הבפטיסטים משלמים בעצמם את הדירה אבל הפסטור גר בחינם בדירה ..." (ע' 46, ש' 24-27).
אין חולק כי כך גם היה בעניין המנוח, עד לבניית בית המגורים.
81. עם סיום כהונתו של הרועה הרוחני, מפסיקה התובעת לממן את מגוריו. כך העיד מר דיויד לסלי גרוסקלוז:
"ש. בשאר המקומות נותנים בית לכומר בתוך החלקה או ליד הכנסיה בה מתגורר הכומר?
ת. זה קיים בחלק מהמקומות.
ש. ובמקומות האחרים, הכומר פינה את הבית לאחר שסיים את תפקידו?
ת. כן.
ש. זה קרה גם בגליל?
ת. כן.
ש. באיזה כפר?
ת. אתן לך דוגמא את כפר כנא, לפניי היה הכומר מנסור, כשאני באתי הוא עזב, כשאני סיימתי את תפקידי אני פיניתי את הבית לפיליפ סעד. כשהוא עזב, הגיע במקומות נאסר.
ש. זה בית ליד הכנסיה?
ת. מדובר בבית על גג הכנסייה. זה קומה שלישית בכנסייה, אותו בניין" (ע' 30, ש' 32 – ע' 31, ש' 7) .
כך גם עולה ממכתבו של ב"כ המנוח לרשם העמותות מיום 30.6.2012 (נספח 17 לתצהיר מר צ'אד נייט):
"לגבי מגוריו של מרשי במבנה העמותה הינו נוהג אשר קיים בכל הכנסיות בארץ אשר מספקות מגורים לאנשי דת ובני משפחותיהם המשרתים אותם באופן קבוע ללא תשלום שכירות ואך ורק בתמורה לשירותי הדת שהם נותנים".
82. שנית, נטל הראיה לעניין הענקת רישיון בלתי הדיר מוטל על הנתבעים, ואין די בהיעדרו של הסכם המורה על מועד הפסקת הרישיון בכדי לעמוד בנטל זה.
83. שלישית, מהימנה עלי עדות נציגי התובעת, כי לא נהוג להתקשר בהסכמים עם הרועים הרוחנים בכל הנוגע לפינוי בתי המגורים שמספקת להם התובעת למשך תקופת כהונתם. כך העיד מר דיויד לסלי גרוסקלוז:
"ש. האם זה נכון שלפני 30-40 שנים, בזמן שה-BCI [התובעת – ס.מ.] להרשות לקזעורה ומשפחתו להכנס לגור בחלקה, היא לא קבעה או מועד לפינוי שלו.
ת. כן, זה היה ברור. אני לא בטוח שזה היה בכתב, אבל היה מובן שהבית או תנאי המגורים הם נלווים למשרת הכומר. כשהוא יסיים את העבודה הוא יפנה את הבית, כך זה בכל הכנסיות הבפטיסטיות (ע' 30 ש' 20-24).
וכן עדותו של מר צ'אד נייט:
"ש. לא היה הסכם בין קזעורה ומשפחתו לבין התובעת?
ת. נכון, אין הסכם כמו בכל שאר הכנסיות, אין הסכם כמו שאין הסכם עם הכומר בטורען או בכל כפר אחר. אנחנו כולנו חלק מקהילה שאחת האמונות שלה היא 'לא תשקר'. אנחנו מאמינים זה לזה ואנחנו מאמינים שכאשר הוסכם שכל עוד אתה עובד למען הכנסיה, אתה תגור במבנה ולאחר מכן תפנה אותו, אז כך יהיה. כך גם במקרה שבעל התפקיד נפטר או עובר למקום אחר. בכל המקרים האלה הוא מפנה את בית המגורים" (ע' 39, ש' 5-10).
84. במאמר מוסגר אציין כי הגם שהנתבעים טענו לקיומה של פרקטיקה לפיה נוהגת התובעת להעניק זכ ויות מגורים לצמיתות במקרקעין השייכים לה לכמרים בשירותה, לא ביקשו הנתבעים לזמן את הכמרים בהם מדובר למתן עדות, ולא הוכיחו טענתם זו.
85. זאת ועוד, מקובלת עליי טענתה של התובעת כי ה מקרקעין, המיועדים לצרכי ציבור (תכנית ג/983, נ/2) , נרכשו על-ידה במטרה כי ישמשו את כלל בני הקהילה הבפטיסטית בכפר ראמה, כמו גם מטרות פילנטרופיות כגון בית יתומים, קייטנות או גן ילדים – לטובת הציבור . מסקנה זו מעוגנת במהותה של התובעת ובהתנהלותה, כעולה מהמסמכים שהונחו בפניי. תכלית זו אף מתיישבת עם התרת השימוש בבית המגורים לעמותת בית האהבה והשלום לשם הפעלת בית יתומים, כאמור במזכר ההבנות שנכרת בינה לבין התובעת ביום 31.12.2008 והוראותיו בדבר פינוי עמותת בית האהבה והשלום מהמקרקעין לו תחדל לקיים את מטרותיה. תכלית זו מתיישבת עם מתן היתר לרועה הרוחני של הקהילה להתגורר במקרקעין עם משפחתו. השימוש במקרקעין יועד לצרכי הקהיליה הבפטיסטית בכפר ראמה, והתרת מגורי הנתבעים בהם, למרות שאינם נושאים בכל תפקיד בעל זיקה לצרכי הקהילה, תפגע באינטרס ציבורי זה. אף יש להניח כי לכשיתמנה רועה רוחני חדש לקהיליה, יבקש להתגורר במקרקעין, בסמוך לכנסיה, ואין כל סיבה למנוע זאת. משכך, האינטרס הציבורי אינו תומך בפרשנות לפיה הסכימה התובעת ליתן לתובע, ולילדיו אחריו, רשות לעשות שימוש במקרקעין למגורים עד קץ כל הדורות.
86. זאת ועוד, היחסים שבין התובעת למנוח עמדו בצל כהונתו כרועה הרוחני של הקהיליה הבפטיסטית בכפר ראמה. בכך שונה מקרה זה ממקרים אחרים אליהם הפנו הנתבעים בסיכומיהם ובהם הוכרה זכות השימוש במקרקעין כבלתי הדירה, לאחר שבן משפחה התיר לבנו או אחיו לבנות על מקרקעין שבבעלותו, על חשבונו, בית מגורים. בענייננו, לא הייתה מערכת יחסים אישית בין התובעת לבין המנוח, קל וחומר ילדיו, אלא זו נשלטה על-ידי כהונתו כבעל תפקיד בתובעת ובעמותת בית האהבה והשלום, ונפסקה עת התגלעה מחלוקת בכל הנוגע לכהונה זו. לעניין זה אני שבה ומפנה לדברי מר צ'אד נייט במכתבו למנוח מיום 10.1.2014 ("You represent an institution. BCI's agreement is with the institution you represent. The matter at hand is to resolve the issue with the institution which you represent. While it is not meant to be personal we realize that our decision may have an impact on you and your family."). משכך, אני דוחה את טענות הנתבעים, לפיה קיימת הסכמה למתן רישיון בלתי הדיר למנוח ולבני משפחתו, מתוקף הסכם בין הצדדים.
עוד טוענים הנתבעים כי הנם זכאים למעמד של ברי רשות בלתי הדירה מכוח דיני ההשתק ותום הלב.
87. אכן, הכלל בדבר "רשות מכוח השתק" עוצב בדיני היושר האנגלים, בדמות "השתק קנייני " או "השתק שביושר", ונקלט במשפט הישראלי. גם לאחר חקיקת חוק יסודות המשפט, התש"ם-1980, המבטל את הזיקה למשפט האנגלי, החילו בתי המשפט בישראלאת דיני ההשתק מכוח חובת תום הלב הקבועה, בין השאר, בהוראות 12 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג -1973. מתוקף כלל זה, ניתן לכפות על בעל מקרקעין לקיים הבטחה, או לפעול בהתאם למצג אשר הציג בפני אדם, מתוקף שיקולים של צדק. על הטוען ל"השתק קנייני" להוכיח כי הסתמך בתום לב על הבטחה או מצג אשר הוצג בפניו על ידי בעל המקרקעין, וכי שינה מצבו לרעה בשל כך. עוד יש להראות כי יהא זה בלתי צודק לאפשר לבעל המקרקעין להתנער מן ההבטחה או להתכחש למצג שהציג . הסעד בא לתקן את המצב באופן צודק, ויכול להינתן כסעד כספי (בדמות פיצוי בגין ההשקעות במקרקעין) ועד להקניית הזכות במקרקעין עצמם (ראו נ. זלצמן, "רשות – חינם" במקרקעין כ"השאלת מקרקעין", עיוני משפט לה, תשע"ג 265, ע' 270-271).
88. בנסיבות העניין, איני סבורה כי הצדק והיושר מחייבים הכרה בזכותם הבלתי הדירה של הנתבעים להתגורר במקרקעין. בשים לב לתנאי הרישיון שנתנה התובעת להקמת המבנה ולמניעים שעמדו בבסיס היוזמה להקמת הפרויקט, נוכח מערכת היחסים שבין הצדדים ובשים לב לכך שהתובעת מחוייבת במימון מגורי הרועה הרוחני של הקהילה במהלך כהונתו, איני סבורה כי ניתן לומר כי המנוח, קל וחומר ילדיו, היו רשאים להסתמך בתום לב על כך שמגוריהם במקרקעין יימשכו לצמיתות, עד קץ כל הדורות. אף לא הוכח בפניי כי המנוח ו/או ילדיו הסתמכו על כך שתינתן להם רשות מגורים במקרקעין עד עד קץ, ולעניין זה אני שבה ומפנה לתשובתו של המנוח למכתבו של מר צ'אד נייט מיום 24.10.2013, בה לא טען כי הובטח לו כי הוא ומשפחתו יוכלו להמשיך להתגורר במקרקעין לצמיתות (אלא כי אין זה צודק לפנותם לאחר שירותם הממושך והשקעתם הממושכת במקרקעין).
89. אף איני מקבלת את טענת הנתבעים כי הקמת מבנה המגורים הרעה את מצב ם הכלכלי של המנוח ובני משפחתו . כעולה מאישורי ההעברות הבנקאיות שצורפו כנספח א' לחוות דעתו של רואה החשבון סיף ח'טיב (נ/5) , הכספים שהעביר המנוח לחשבון עמותת בית האהבה והשלום הנם כספי תרומות . גם מהדוחות הכספיים שהגישה עמותת בית האהבה והשלום לרשם העמותות עולה כי המבנים הוקמו מכספי תרומות שהועברו לה בשנים 1988-1993 (כ-1.5 מש"ח). זאת ועוד, מהראיות עולה כי המנוח יזם את הפרויקט מתוך אידיאל, אמונה ורצון להיטיב עם הנזקקים, ולאו דווקא מתוך כוונה להיטיב את מצבו הכלכלי או כי זה היה לנגד עיניו עת יזם את הפרויקט. מכל מקום, אין ספק כי הקמת מבנה המגורים שיפרה את איכות מגורי המנוח ובני משפחתו. עוד אני דוחה את טענת הנתבעים כי יכול היה המנוח ל בנות מ הכספים ששימשו להקמת בית המגורים בית במקום אחר. ראשית, הכספים שהושקעו בבניית המבנה הם כספי תרומות, וממילא המנוח לא יכל לעשות בהם שימוש פרטי. שנית, הנתבעים לא הוכיחו כי המנוח רצה לעשות כן, ויותר מכך - כי ויתר על בניית בית מגורים פרטי בשל מצג לפיו יינתן לו רישיון שימוש בלתי הדיר בקומת המגורים. לא נעלמה מעיני עדותו של מר רוג'ר ואן ארדט (נ/8), מנכ"ל ארגון "נוצרים למען ישראל", אשר העיד כי המנוח לא התרים את הכספים עבור התובעת (כלומר – הכנסייה הבפטיסטית) וכי הכספים שתרם ארגון "נוצרים למען ישראל" יועדו אישית למנוח. דא עקא, המנוח הוא שבחר להעביר כספים אלה לעמותת בית האהבה והשלום שנועדה לקיים את מטרות התובעת ולא לעשות בהם שימוש אחר. יתר על כן, הגם שכעולה מעדותו של מר רוג'ר ואן אורדט ארגון "נוצרים למען ישראל" תורם לאנשים פרטיים בלבד, התרומה יועדה לשם מימוש רעיון (הוא חזונו של המנוח לבנות את בית היתומים) מתוך אמונה כי המנוח מסוגם לממשו. הארגון וידא כי התרומות משמשות לייעודן ואף תרם כספים לתפעולו.
מורם מהאמור עד כה כי הנתבעים לא הוכיחו כי ניתן להם רישיון בלתי הדיר לעשות שימוש במקרקעין. אין מחלוקת כי הרשות שניתנה בוטלה על-ידי התובעת (מכתב מר צ'אד נייט מיום 24.10.2013, נספח 5 לתצהירו) . מכאן לדיון בשאלה השלישית, האם זכאים הנתבעים להחזר השקעותיהם כתנאי לפינויים מהמקרקעין.
החזר השקעות
90. הטענה להחזר השקעות הנה, למעשה, טענתם של הנתבעים בלבד. המנוח ורעייתו נמחקו מהתביעה לאחר שנפטרו, ובקשת הנתבעים לצרף את עזבונם להליך נדחתה. עמותת בית האהבה והשלום לא תבעה החזר השקעותיה במסגרת הליך זה. כך גם העמותה.
91. להוכחת טענתם הגישו הנתבעים את חוות דעתו של רואה החשבון מר סיף ח'טיב (נ/5), אשר התבקש לחות דעתו בעניין שווים הריאלי של כספים שהושקעו על-ידי המנוח בהקמת המחוברים . כמצוין בחוות הדעת, היא מבוססת על 47 אישורים בדבר העברות בנקאיות שבוצעו מחשבון הבנק של המנוח אל חשבון הבנק של עמותת בית האהבה והשלום. אישורי ההעברות צורפו לחוות הדעת. ההעברות בוצעו החל מיום 4.12.1990 וכולן נערכו בפרנ ק שוויצרי (למעט האחרונה, מיום 15.10.2002, שבוצעה ביורו). המומחה הסיק כי שווים הריאלי של הכספים שהועברו מחשבון המנוח לחשבון עמותת בית האהבה והשלום עומד נכון ליום מתן חוות הדעת על סכום של 5,525,987.88 ₪ (קרן בסך 1,219,956.40 ₪, ריבית 2,247,243.45 ₪, הצמדה 1,989,222.45 ₪, הצמדה לריבית – 69,565.58 ₪).
92. יאמר מיד, איני סבורה כי ניתן לייחס כספים אלה שהועברו לחשבון עמותת בית האהבה והשלום להשקעות של המנוח במחוברים. ראשית, מדובר בכספים שהתרים המנוח לשם הקמת בית היתומים ולא לצרכיו האישיים. אכן, גם מעדותו של מר רוג'ר ואן אורדט עולה כי התרומות לא יועדו לצרכיו האישיים של המנוח ובני משפחתו אלא "אנחנו גייסנו כסף עבור בית הילדים. אפשרנו להקים בית לג'ורג' ורודיאנה ועבור בית הילדים. מעולם לא גייסנו כסף עבור העמותה הבפטיסטית, גם לא גייסנו כסף מהבפטיסטים. התמיכה שלנו באה מהכנסיות המסורתיות" (ע' 36, ש' 13-15). כן העיד מר רוג'ר ואן אורדט כי הגיע לראמה כ-60-70 פעמים כדי לבדוק מה עלה בגורל בית האהבה והשלום (כלומר, בית היתומים) (ע' 33, ש' 9-12), ללמדך כי היה לאירגונו עניין בפעילות בית היתומים. שנית, לא הוברר מה נעשה עם הכספים שהועברו מחשבון המנוח לחשבון עמותת בית האהבה והשלום בפועל, איזה חלק מהם שימש להקמת המחוברים ואיזה חלק שימש לפעולת בית היתומים, תשלום משכורות ועוד. לעניין זה ראו עדותו של מר רוג'ר ואן ארדט כי הארגון תרם בין 100,000 – 120,000 יורו מדי שנה לצורכי אחזקת בית היתומים (ע' 34, ש' 9-22; ע' 34, ש' 23-31), וכן עדותו כי:
"אני יודע שהרבה כספים עברו לג'ורג' למען העמותה שלו ואני יודע שהכספים הוצאו למען המטרה שהועברו ושהרבה ילדים מוגנים בזכות הכסף הזה" (ע' 34 ש' 7-9).
בהקשר זה יצוין כי אין כל התאמה בין אישורי ההעברות הבנקאיות לבין התרומות וההוצאות להקמת המבנה בשנים 1988-1993, כעולה מדו"ח עמותת בית האהבה והשלום לרשם העמותות (כ-1.5 מש"ח).
93. אין בכך שכספי התרומות הועברו ישירות לידי המנוח, בכדי להעיד על כך שנועדו לשימושו הפרטי. מעדותו של מר רוג'ר ואן אורדט עולה כי ארגון נוצרים למען ישראל נהג להעביר תרומות למטרות ציבוריות – לאנשים פרטיים בלבד:
"בגלל שגדלנו הרבה אנחנו עורכים היום יותר בדיקות, איזונים ובלמים. אנחנו לא מעבירים את הכסף לארגון, אלא לאדם. יכול להיות שאם מישהו אחר היה רוצה להקים את בית היתומים בראמה, לא היינו תורמים את הכסף. אנחנו העברנו את הכסף לג'ורג' בגלל התשוקה והמחוייבות שלו לעניין ואכן נתנו את הכסף לו ולארגון שלו כדי שהוא יקים את החזון" (ע' 36 ש' 23-27).
כן העיד כי פורמלית הכסף נתרם לעמותה (ע' 36 ש' 29) והוע בר ישירות לחשבון הבנק של העמותה (ע' 37 ש' 10-11).
94. ועוד בהקשר זה, המנוח העביר כספים שהתרים מחשבונו הפרטי לחשבון עמותת בית האהבה והשלום. בכך גילה המנוח דעתו כי ביקש כי כספים אלו ישמשו לפעילות עמותת בית האהבה והשלום ולא לצרכיו האישיים . זאת ועוד, לא נע רכה הפרדה בין הוצאות הבניה של בית היתומים לבין הוצאות הבניה של דירת המגורים (אשר תוארה עף על-ידי המנוח כ"בית הרועה הרוחני", pator's home, pastor's house, pastorium) - ללמדך כי בניית דירת המגורים נתפס ה גם על-ידי המנוח, בזמן אמת , כחלק בלתי נפרד מבית האהבה והשלום - ולא כדירה נפרדת (מבחינת ייעודה מבחינת הזכויות בה) . למותר לציין כי אין לייחס השקעות שביצעה עמותת בית האה בה והשלום במקרקעין למנוח, קל וחומר לילדיו, באשר מדובר באישיות משפטיות שונות. יתר על כן, יש ממש בטענת התובעת כי ההסתמכות על השקעת עמותת בית האהבה והשלום במקרקעין מחד גיסא, והתנערות מחיוביה על פי מזכר ההבנות שנכרת בינה לבין התובעת בשנת 2008, הנם בגדר סתרי דסתרי ואין לקבלם.
95. הנתבעים אף הגישו חוות דעת של שמאי המקרקעין מר נחום פרמינגר (נ/6) , אשר העריך את שווי המחוברים במקרקעין כחדשים בסך של 8,107,000 ₪, ואת שווים בערך של היום, לאחר פחת , בסכום של 5,600,000 ₪. מתוך סכום זה, הוערכה ההשקעה בבניית קומת המגורים בשטח 148 מ"ר בסכום של 1,110,000 ₪ (כחדשה). מנגד, הגישה התובעת את חוות דעתו של מר מנחם אדר (ת/4), אשר העריך את דמי השימוש הראויים במבנים במקרקעין. אכן, דומני כי לו נדרשתי לקבוע את שווי ההשקעות במקרקעין, הדרך הנכונה לעשות כן, בשים לב לכך שלא הובהר מהם הכספים שהושקעו בפועל על-ידי המנוח ו/או עמותת בית האהבה והשלום , הנה על דרך של הערכת שווי המחוברים או חלקם. דא עקא, המנוח הלך לבית עולמו ואינו צד עוד לתביעה. בקשה לצירוף עיזבונו נדחתה, בין השאר משום שמדובר בתביעה לסילוק יד. משאין עיזבון המנוח צד להליך, לא ניתן לפסוק בשאלת זכאותו לפיצוי בגין השקעותיו במקרקעין. הנתבעים לא טענו ולא הוכיחו זיקה כלשהי לעמותת בית האהבה והשלום, לא טענו וממילא לא הוכיחו כי ביצעו השקעות במקרקעין (להבדיל מהשקעות שהשקיע אביהם המנוח). משכך, דין תביעת הנתבעים להחזר השקעות להידחות.
96. זאת ועוד, הנתבעים לא הגישו תביעה שכנגד במסגרתה טענו כי הנם זכאים להחזר השקעות, וממילא לא שילמו אגרה בגין תביעה כזו. בתי המשפט התלבטו בשאלה אם יש לכרוך שאלת הפינוי בשאלת הפיצוי במקרים מעין אלה, תוך שהשיקולים לכריכה מעין זו הוגדרו בדרך כלל כשיקולים של צדק (ראו פסיקתו של כב' השופט י' שנלר בע"א 1187/09 רמ-נח בע"מ נ' עבודי (7.2.2011)), כגון מקרים בהם הגשת תביעה כספית נפרדת, בגינה נדרש לשלם אגרה גבוהה -עשויה למנוע את הגשת התביעה לפיצוי, או מקרים בהם נראה על פניו כי יש מקום להורות על פיצוי כספי למפונה עוד קודם פינויו (ראו למשל ת"א 4865-10-13 עיריית תל אביב – יפו נ' שמיר (23.11.2015); רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, פ"ד נז(3) 949 (2003); ת"א (ת"א) 37785/98 הכשרת היישוב לישראל בע"מ נ' דחנוס 12.2.2002)).
97. בענייננו, לא הוכח כי נפגעה זכות המוקנית לנתבעים, ולפיכך אין מקום להורות על פסיקת החזר השקעות כתנאי לפינוי במישור המהותי. הנתבעים אף לא טענו כי הגשת תביעה נפרדת תוביל לפגיעה אינהרנטית בהם, ולפיכך אף אין הצדקה דיונית לפסוק כאמור. הקושי לפנות את המקרקעין בהם התגוררו כשלושים שנה הנו ברור ומובן. אף תחושת הנתבעים כי הנם זכאים לפיצוי נוכח השקעתו רבת השנים של אביהם במקרקעין - מובנת. דא עקא, אין באלה טעם מספיק להתניית הפינוי בפיצוי, שלא נתבע. כאמור, עיזבון המנוח רשאי להגיש תביעה להחזר השקעות המנוח במקרקעין. זכות זו אינה מהווה עילה לדחיית התביעה, נוכח תכליתה לשמש לצרכי ציבור קהילית הבפטיסטית בכפר ראמה ובשים לב לכלל נסיבות העניין, ובמיוחד המניעים (הראויים להערכה) שעמדו ביסוד פועלו רב השנים של המנוח במקרקעין.
מנגד, התובעת לא תבעה דמי שימוש במסגרת תביעה זו. ניתן בזאת לתובעת היתר לפיצול סעדים כמבוקש , והצדדים יהיו רשאים לדון בטענותיהם הכספיות ההדדיות במסגרת הליך נפרד.
דיירות מוגנת
98. בכתב הגנתם טענו הנתבעים כי זכותם במקרקעין הינה של דיירות מוגנת. טענה זו נזנחה על-ידי הנתבעים בסיכומיהם. למעלה מן הצורך אציין כי לא הוכחה הסכמה של הצדדים להחיל על היחסים ביניהם את חוק הגנת הדייר ואין לראות בהשקעות אשר בוצעו במקרקעין דמי מפתח (ראו לעניין זה ע"א 462/76 ש' חסיד בע"מ נ' קנופף, פ"ד לא(2) 645, 650; ת"א (י-ם) 7923/03 חמודה נ' אדריס (7.2.2006)).
לפני סיום
99. בסעיף 20 לסיכומי התשובה שהגישה, הודתה התובעת כי "המנוח סייע במסגרת תפקידו בביצוע פרויקט ציבורי חשוב, והתובעת עצמה הכירה והוקירה אותו על כך." לעניין זה לא מן המותר להפנות לפסקה האחרונה למכתבו של מר צ'אד נייט מיום 10.1.2014: "Let it be known, your many years service in the name of our Massiah, in Kafr Rama and other areas throughout this land, are recognized, honored and appreciated." אכן, דברים נכוכים הם אלה, וטוב שנאמרו.
מהראיות שהובאו בפניי עולה כי המנוח יזם את הקמת בית היתומים והשקיע ממרצו ואונו בהקמתו והפעלתו, לטובת הציבור. הוא עשה כן מטעם התובעת ומכוח כהונתו כרואה רוחני של קהילית כפר ראמה . יש להצר על כך שפרויקט כה יפה, שאבן הפינה להקמתו צוינה בטקס חגיגי בנוכחות מכובדים (תמלול "מילים מילים") , הסתיים באקורד צורם. לאחר שנודע לתובעת כי עמותת בית האהבה והשלום פורקה, היא פנתה למנוח וביקשה כי יפנה את המקרקעין (מכתב מר צ'אד נייט מיום 24.10.2013) . בעקבות תשובתו, ביקש מר צ'אד נייט כי יפרט את ההשקעות שביצע במקרקעין, לקראת שיח בעניין זה. לפנייה זו לא ניתן מענה. לעניין זה ראו גם סעיף 11 לתצהירו של מר דיויד לסלי גרוסקלוז על ניסיונו לגשר בין הצדדים ודחייתו כבורר על-ידי המנוח. יש לקוות כי למרות דברים אלה, ישכילו הצדדים לבוא בדברים ולהביא את יתרת המחלוקות הכספיות שנותרו ביניהם לידי סיום – בד רכי שלום ונועם .
100. לחלופין, ככל ותינתן לכך הסכמת שני הצדדים, על מנת לחסוך בהתדיינות עתידיות ובשים לב לכך שבמסגרת תיק זה הובאו חוות דעת לעניין שווי המחוברים והצדדים טענו טענותיהם בעניין זה , מוצע לצדדים להסכים לצירוף העיזבון כנתבע ולתיקון כתב התביעה על דרך של הוספת סעד של דמי שימוש ראויים. ככל ותינתן הסכמתן הצדדים כאמור, תינתן החלטה משלימה בכל הנוגע למחלוקת שנותרה בין הצדדים בכל הנוגע לזכאות העיזבון להחזר השקעותיהם וזכות התובעת לקזז מסכום זה דמי שימוש ראויים על פי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984.
סופו של דבר
101. אני מורה לנתבעים לפנות את המקרקעין ולהשיבם לידי התובעת. בהתחשב ב כך שהנתבעים מתגוררים במקרקעין ובשים לב לפרק הזמן הנדרש למציאת מגורים חלופיים, אני קובעת כי מועד הפינוי יהיה 1. 1.2020.
102. הנתבעים יישאו בהוצאותיה של התובעת בהליך בסך כולל של 5,000 ₪ ושכר טרחה בסך 15,000 ₪ אשר ישולמו תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים ותסגור את התיק.

ניתן היום, ז' אייר תשע"ט, 12 מאי 2019, בהעדר הצדדים.