הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ת"א 19562-06-15

בפני

התובעים
כבוד השופטת שולמית ברסלב

  1. שקור פאדי ת.ז. XXXXXX395
  2. שקור כמיל ת.ז. XXXXXX550
  3. שקור אמיל ת.ז. XXXXXX820
  4. שקור יאסר ת.ז. XXXXXX464
  5. שקור פריד ת.ז. XXXXXX461

ע"י ב"כ עוה"ד אחמד סעדי

נגד

נתבעים

  1. מוחמד חג'וג' ת.ז XXXXXX139
  2. מחמוד חג'וג' ת.ז XXXXX269
  3. אנמיינד מ.א פ.א בע"מ ח.פ. 514761196

ע"י ב"כ עוה"ד אניס קיס

פסק דין

האם נחתם הסכם מחייב בין הצדדים? ולחלופין, האם הנתבעים, או מי מהם, הפרו את חובתם לנהל משא מתן בתום לב? אלו הסוגיות העיקריות העומדות בבסיס תביעה זו.

רקע עובדתי

  1. התובע מס' 5, מר שקור פריד ז"ל, ואשתו עפיפה, הוריהם של התובעים מספר 1-4, הם הבעלים של מקרקעין הנמצאים בסחנין, וידועים כחלקות 436 ו 435, בגוש 19322 ( ראו נספח 3 ל-ת/1, ת/2 – להלן: "המקרקעין"). יוער כי בהתאם לצו קיום צוואה שהוגש ביום 13.3.19 התובעים מספר 1-4 הם יורשי המנוח שקור פריד ז"ל.
  2. ביום 15.8.12 ניתן היתר לבניית בנין בן 3 קומות מעל קומת מרתף על המקרקעין, הכולל יחידות מגורים, חנויות, חדר שירות ועוד. בד בבד ניתן היתר זמני לחיבור חשמל ( ראו: חלק מנספח 6 ל-ת/1 ו-ת/2 - להלן " היתר הבנייה", ו-"הבניין", בהתאמה).
  3. ביום 25.10.13 חתמו התובעים על הסכם שותפות לפיו הבניין ישמש למטרת השכרה, עיסוקי השקעות ונדל"ן. לצורך כך, הוקמה שותפות בשם: "שקור פריד ובניו - השקעות" (ראו: נספחים 1,2 וחלק מנספח 13 ל-ת/1, ת/2 להלן: "השותפות").
  4. ביום 27.11.13 נרשמה על המקרקעין משכנתא מדרגה ראשונה לטובת בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ בגין הלוואה על סכום של 5,200,000 ₪ ( להלן: "המשכנתא", ו-"הבנק", בהתאמה). ביום 17.12.13, או בסמוך לכך, נטלה השותפות מהבנק הלוואה בסך של 500,000 ₪, ונקבעה מסגרת אשראי בחשבונה בסכום של 100,000 ₪.
  5. החל מחודש ספטמבר 2013 לערך, התנהל בין הצדדים, או מי מהם, משא ומתן להשכרת שטח של כ- 400 מ"ר בקומה שניה של הבניין ( להלן: "המושכר"). במסגרת זו התקיימו בין הצדדים פגישות, סיורים בבניין לרבות בליווי אנשי מקצוע, והוחלפו טיוטות חוזה.
  6. ביום 1.10.13, הודיע הנתבע מס' 1, מר מוחמד חג'וג', המנהל ובעל מניות של החברה ( להלן: "מר מוחמד") לתובע מס' 1, מר שקור פאדי ( להלן: "מר פאדי"), כי לאחר בדיקה, הם מסכימים להצעה של 11 דולר למטר, לפי שער חליפין של 3.6 ₪ לדולר, לתקופה של 5 שנים, כאשר עם חתימת החוזה וקביעה סופית של שטח המושכר תימסרנה כל ההמחאות; וצ'ק ערבות יימסר עם זיכרון הדברים. ביום 25.9.13 , שלח מר פאדי למר מוחמד תכנית וסקיצה לכל קומות הבניין, על מנת שיוכל להעביר זאת לאדריכלית מטעמו ( ראו: נספח 11 ל-ת/1 ול-ת/2).
  7. ביום 30.10.13 העבירו התובעים לעורך דינם של הנתבעים, עו"ד קיס ( להלן: "עו"ד קיס"), טיוטת חוזה שכירות, הכוללת תיקונים שבוצעו לבקשתו. בכותרת לחוזה השכירות מצוין: "מובהר בזאת מפורשות, כי המשכיר מנהל במקביל משא ומתן עם צדדים אחרים. וכי עצם משלוח טיוטת הסכם זה, הינה לצורך משא ומתן בלבד, ואינה מחייבת את הצדדים כל עוד אינה חתומה על ידי השוכר והמשכיר". בטיוטה זו קיימת התייחסות, בין היתר, לנושאים הבאים: זהות הצדדים, הגדרה של הנכס המושכר לרבות תשריט, מטרת השכירות, תקופות השכירות ואופציה, דמי השכירות, מועד מסירה; התחייבות הצדדים באשר לתחזוקת המושכר, תשלומים שוטפים, ביטוח, מיסים, פינוי המושכר; ייעוד המושכר; המצאת בטוחות, הפרות וסעדים לרבות בגין פיגור בתשלומים, סמכות שיפוט, העברת זכויות ועוד ( ראו: נספח 13 ל-ת/1,ל-ת/2;ונספח ב' לנ/3).

עו"ד קיס ביצע תיקונים על גבי טיוטה זו ( ראו: נספח 12 ל-ת/1 ו- ל-ת/2; וכן נספח א' ל-נ/3).
8. ביום 9.12.13, או בסמוך לכך, נחתם בין השותפות ובין הנתבעת מס' 3 (לעיל ולהלן: החברה") זיכרון דברים ביחס לשכירת חלק מהבניין, בשטח של 380 מ"ר. בזיכרון הדברים מצוין, בין היתר, כי תקופת השכירות תהיה בת 60 חודש; וכי השוכר ישלם למשכיר סכום של 15,000 ₪ כולל מע"מ עבור כל חודש שכירות, ובסה"כ 900,000 ₪ לכל השכירות. סעיף 1 לזיכרון הדברים מתייחס למועד מסירת החזקה, אך לא צוין בו תאריך. בסעיף 3, המכותר בכותרת " הסכם סופי", נאמר: "עם חתימת ההסכם הסופי, ידאגו הצדדים להעביר עותק חתום לבנק" ( ראו: נספח 10 ל-ת/1 ו- ל-ת/2 – להלן: "זיכרון הדברים").
9. בסוף חודש דצמבר 2013 , לערך, התקיימה פגישה בין הצדדים, בנוכחות עו"ד קיס, במהלכה סוכמו דברים. בהתאמה, ביום 3.1.2014 שלח מר פאדי לעו"ד קיס ולמר מוחמד נוסח חוזה מתוקן, הכולל את הערותיהם, לאחר אישור רואה החשבון וסוכן הביטוח לנוסח המתוקן ( ראו: נספח 13 ל-ת/1 ו- ל-ת/2; וכן נספחים ב' ו- ג' ל-נ/3 - להלן: "הטיוטה האחרונה").

לנוסח זה צורפו גם תשריט המושכר, היתר הבניה, נסח מלשכת רישום המקרקעין, אישור רואה חשבון זהיר בדארנה לפיו לשותפות נפתח תיק עוסק מורשה במס ערך מוסף, לשותפות ולשותפים נפתח תיק במס הכנסה והשותפות רשומה כחוק ומנהלת ספרים כדין. בנוסח זה מופיעה השותפות כמשכירה והחברה כשוכרת.
יוער כי בטיוטה זו לא שונה מועד חתימת חוזה השכירות ( 30.10.13). כך גם בפתח טיוטה זו נותרה ההערה: " מובהר בזאת מפורשות, כי המשכיר מנהל במקביל משא ומתן עם צדדים אחרים, וכי עצם משלוח טיוטת הסכם זה, הינה לצורך משא ומתן בלבד, ואינה מחייבת את הצדדים כל עוד אינה חתומה על ידי השוכר והמשכיר" בצירוף תוספת– "עודכן ב-02-ינואר-2014".
10. ביום 5.1.14,שלח עו"ד קיס לתובעים עם העתק למר מוחמד, הערות לטיוטה האחרונה. מכתב זה אשר נשלח בדואר אלקטרוני, מכותר בכותרת "חוזה שכירות סופי לחתימה" ( ראו: נספחים: 5 ו-14 ל-ת/1 ול-ת/2 וכן נספח ג' ל-נ/3).
11. בין לבין, הנתבעים הסתייעו אף באדריכלים ( לרבות מי שהתברר כסטודנט- סדיק) לשם בדיקת התאמת המושכר למטרתם. במסגרת זו ביום 8.2.14 נתקיימה פגישה בין האדריכל מר גריגורי גורן ( להלן: "מר גרגורי"), ונציגי הצדדים. בשיחה הבין מר גריגורי כי הנתבעים מעוניינים לשכור קומה בבניין, וערך מדידה בשטח על מנת להתחיל בתכנון, לפי רשימה מפורטת לקומה הנדרשת: 4 כיתות ל 30 תלמידים, 2 כיתות ל-20 תלמידים, קפיטריה, מזכירות ושירותים. למחרת, שלח מר גריגורי לנציג הנתבעים, על פי בקשתו, הצעת מחיר בפקסימיליה, אך לא התקבל ממנו מענה. במועד זה, הבניין היה בשלב ביצוע שלד מתקדם: "יש מעטפת חיצונית, קירות, מדרגות, אך לא היה רצוף – לפני עבודות גמר, לא זוכר אם היה טיח...סביר להניח שחשמל היה כהכנות כי עושים הכנות לחשמל בתקרה. בדרך כלל זה מה שעושים בבתי מסחר ואז משאירים את זה חצי גמור כי אחר כך עושים שינויים. ש. חלונות היו? ת. לא. אני זוכר שהתקרבתי לקיר והיה פתח בלי אלומיניום" ( ראו: עמוד 6 שורה 32 עד עמוד 8 שורה 9; וכן: נספח 8 ל-ת/1 ו-ת/2).
12. ביום 18.3.14, בשעה 13:39 שלח מר פאדי למר מוחמד מכתב בדואר אלקטרוני : "... אני עוד מחכה למייל מצידך ע"מ שאוכל התקדם, זה נמרח, והדברים נעצרו מצדך גם להודעות שלי בטלפון אתה לא מתייחס כבר הרבה זמן. מחכה לתשובתך... ". בו ביום, בשעה 14:41, השיב לו מר מוחמד. מפאת חשיבות הדברים, נביאם כלשונם ( ראו: נספחים 15,16 ל-ת/1, ת/2 ול-ת/2; וכן נספח ה' ל-נ/3 – להלן: "הודעת הפרישה"):
"הנדון: הודעה בנושא השכירות בבניין שלכם בסחנין
שלום רב, ברצוני להודיע לכם שלאחר חשיבה מעמיקה ודיונים רבים עם חברי העמותה, ובשל סיבות טכניות וכספיות הוחלט שאנו לא מעוניינים יותר בשכירות שהוצעה מכבודכם בבניין בסחנין.
מאחל לכם כל הצלחה בהמשך הדרך. בברכה .."

13. ביום 7.6.15, או בסמוך לכך, חתמו החברה והעמותה להכשרה והעשרה מקצועית, אשר הנתבע מס' 2, מר מחמוד, הוא מנהלה ( להלן: "מר מחמוד" ו- "העמותה", בהתאמה) עם קניון חוצות הזיתים בע"מ, הנמצא בסמוך לבניין, על חוזה שכירות של שטח של 720 מ', תמורת דמי שכירות חודשיים בסכום בסיסי של 25,000 ₪ בתוספת מע"מ והפרשי הצמדה, למטרת הפעלת המכללה, לתקופה של 10 שנים, החל מיום 1.3.15 ועד ליום 28.2.2025 (ראו: ת/3 – להלן " חוזה הקניון").
בחוזה הקניון מצוין, בין היתר, כי עוד ביום 20.12.14, נמסר המושכר לחזקת השוכר לצורך ביצוע עבודות ועד ליום 1.3.2015 השוכר לא שילם דמי שכירות ודמי ניהול. השוכר התחייב ,בין היתר, לבצע במושכר עבודות שונות כמפורט בחוזה לרבות עבודות תשתית וחיבור חשמל, הקמת קירות במחיצות גבס, גמר תאי שירותים מקלחות, מוטות כניסה ראשיות לקומה.
14. בהתאם לתמונות נכון למחצית 2015 הבניין עדיין לא שלם, אין בו אלומיניום, וחיפוי הבניין טרם הושלם ( ראו: נספח ד' ל-נ/3; עמוד 17 לפרוטוקול שורות 23-24).
המחלוקת
15. ארבע סוגיות טעונות הכרעה:
- האחת, האם נכרת חוזה מחייב ? ואם כן - האם החוזה הופר?
- השנייה, האם המשא ומתן התנהל שלא בתום לב, ובאופן יותר ספציפי – האם הודעת הפרישה נגועה בחוסר תום לב ? ואם כן – מה תוצאות ההפרה.
- השלישית, סוגיית הנזק;
- והרביעית, האם יש לחייב את ה"ה מחמוד ומוחמד בחובות החברה מכוח הרמת מסך?
נפנה להלן לדון בכל סוגיה וסוגיה.

האם נכרת חוזה מחייב בין הצדדים?
16. בטרם נבחן סוגיה זו נזכיר מושכלות יסוד.
זיכרון דברים עשוי להיות מוכר כחוזה בעל תוקף מחייב או להיחשב לשלב בלתי מחייב במשא ומתן לכריתת חוזה, הכל בהתאם לנסיבותיו של המקרה הספציפי. על מנת שזיכרון הדברים יחשב חוזה מחייב עליו להעיד על גמירות דעת של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב ולהיות מסוים דיו ( מעבר לדרישת הכתב בעסקאות מקרקעין כמצוות סעיף 8 לחוק המקרקעין). התקיימות היסודות תבחן על סמך מכלול נסיבות העניין.
17. בכל הקשור ליסוד המסוימות – הדרישה רוככה עם השנים. כל עוד ניתן להסיק ממכלול הנסיבות כי חל מפגש רצונות ביחס לפרטים שהצדדים ראו כמהותיים לעסקה – מתקיימת דרישות המסוימות, והכל בהתאם לאופי העסקה ונסיבותיה. מנגד, העדר פירוט של פרטים, אשר הצדדים לא ראו בהם פרטים מהותיים, והניתנים להשלמה על פי דין או הנוהג המקובל ( ראו גם: סעיפים 26 , 41 לחוק החוזים; סעיף 21 לחוק המכר, התשכ"ח-1968, ועוד) לא יגרע מתוקפו המחייב של המסמך, ובלבד שאין אי-הסכמה מפורשת או משתמעת לגבי אותם פרטים חסרים.
בכל הקשור לגמירות הדעת – היא נלמדת מלשון המסמך ובכלל זה " נוסחת הקשר" המגדירה את היחס בין זיכרון הדברים ובין חוזה מפורט העתיד להיחתם, הכלולה בו; כמו גם על פי התנהגותם של הצדדים במהלך, לפני ואחרי חתימת זיכרון הדברים, ומכלול הנסיבות. המבחן הוא מבחן חיצוני-אובייקטיבי, שמטרתו להעניק הגנה להסתמכות המתקשר ולקיים את הוודאות העסקית והביטחון המסחרי; ולא תחושתו הסובייקטיבית של אחד הצדדים.
שני היסודות שלובים זה בזה - "היעדרו מזיכרון הדברים של פרט מרכזי לעסקה מהווה פגם במסוימות, אולם הדבר עשוי, בתורו, להעיד גם על כך שגמירת דעתם של הצדדים לוקה בחסר." ולהיפך, בחוזים בהם יסוד גמירות הדעת הוא ברור, יש בכך כדי לחזק חולשה מסוימת ביסוד המסוימות.
(ראו: ע"א 9255/11 דניאל נ. פלונית (11.8.13) על האסמכתאות המצוינות בו - להלן: "ענין דניאל", וראו גם: ע"א 692/12 פרידמן נ' שפירא (7.8.13) – להלן " ענין פרידמן"; ע"א 9247/10 רוזנברג נ. סבן (24.7.13) - להלן: "עניין רוזנברג"; ע"א 7193/08 עדני נ' דוד (18.7.10) – להלן " ענין עדני"; ע"א 3601/96 בראשי נ' עיזבון המנוח בראשי ז"ל, פ"ד נב(2) 582 (1998); ע"א 620/89 חושנג'י נ' אמגר, פ"ד מו(1) 588 (1992) ; ע"א 416/89 גל אור נ. חברת כלל ( ישראל) בע"מ, פ"ד מ"ו (2) 177 (1992) – להלן " ענין גל-אור"; ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ ( בפירוק) פ"ד לג(2)283)).
18. זאת ועוד. אמנם דרך כלל יש משמעות רבה לקיומה של חתימה, אך לא בכל מקרה תחשב החתימה לתנאי בלעדיו אין להתחייבות. חתימת הצדדים על חוזה מבטאת בבירור את גמירות דעתם להתקשר בחוזה, אך החתימה היא בעלת משקל ראייתי בלבד ולא תנאי קונסטיטוטיבי ביצירתו. מכאן, העדר חתימה על החוזה אין משמעו העדר גמירות דעת, אלא שומה לבחון ראיות חלופיות, לרבות מצגים חיצוניים.
כך גם את דרישות גמירת הדעת והמסוימות ( כמו גם את דרישת הכתב), ניתן לקיים גם אם המסמך היוצר את ההתקשרות אינו מסמך אחד אלא אסופת מסמכים, כאשר "נקודת הזמן לבחינת התקיימות הסכמת צדדים לחוזה איננה בהכרח במועד כריתת החוזה – או במועד חתימתו בידי חלק מהצדדים – אלא, וכאן הדגש, במועד יצירת אינטרס ההסתמכות של הצד השני ( דניאל פרידמן, נילי כהן, חוזים 153 ( א' 1991)...." (ראו: ע"א 7189/09 הלר נ. ציון (6.6.2012); עניין עדני, שם; ענין רוזנברג, שם; וראו גם: ע"א 10859/07 חברה קדישא גחש"א נ' לוי (22.1.12).
19. בהצטיידנו בכלים אלה, נפנה לבחון את נסיבות המקרה שלפנינו.
האם זיכרון הדברים מהווה הסכם מחייב ?
20. זיכרון הדברים כולל, לכאורה, את הפרטים המהותיים, ובכלל זה: זהות הצדדים לעסקה, הגדרת המושכר, תקופת השכירות ודמי השכירות. יתר הפרטים, הם פרטים הניתנים להשלמה באמצעות החוק או נוהג, לרבות מועד מסירת החזקה במושכר לשוכר אשר יבוצע בפרק זמן סביר בהתאם לסעיף 41 לחוק החוזים (וראו גם: ע"א 9255/11 דניאל נ' פלונית (11.8.13); עניין רוזנברג, שם, שם; והשוו: ע"א 1978/18 , 2056/18 ש. כהן הנדסה בע"מ נ' החברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ (14.3.19)).
בכל הקשור לנוסחת הקשר, אך צוין: "עם חתימת ההסכם הסופי, ידאגו הצדדים להעביר עותק חתום לבנק". גם אם תאמר כי די בכך כדי להעיד לכאורה על כוונה להכפיף את זיכרון הדברים לחתימת חוזה פורמאלי בעתיד, הרי שמדובר באינדיקציה בלבד שאינה מכרעת כשלעצמה. כוונת הצדדים נלמדת, כאמור, גם מהתנהגות הצדדים לפני, בעת, ולאחר חתימת זיכרון הדברים ( והשוו: ענין רוזנברג, שם, שם).
21. ברם, לא הוכח כי יסוד גמירות הדעת מתקיים. להיפך, הוכח כי שני הצדדים לא התייחסו לזיכרון הדברים כחוזה מחייב.
ראשית, מר פאדי הצהיר כי זיכרון הדברים נחתם אך ורק לשם זירוז קבלת ההלוואה מהבנק, כך שניתן יהיה לבצע עבודות להתאמת המושכר לדרישות החברה ( ראו: סעיף 15 לתצהירו - הוצג וסומן ת/1). בהתאמה, לשון זיכרון הדברים מתמקדת בתנאים הכספיים, ותו לא.
שנית, התנהגות הצדדים, לפני, ובמיוחד לאחר חתימת זיכרון הדברים, מעידה אף היא כי שני הצדדים לא ראו בזיכרון הדברים מסמך מחייב, אלא המשיכו בהחלפת טיוטות ותיקונים לחוזה. אמנם הלכה היא כי החלפת טיוטות לשם חתימה על חוזה מפורט לאחר חתימת על הסכם מוקדם, אינה מעידה, כשלעצמה, על העדר גמירות דעת ( ראו למשל: ענין פרידמן, שם, שם). ברם, במקרה זה שני הצדדים הביעו את דעתם כי אין די במסמך זה כדי לכלול את כל התנאים המהותיים, לשיטתם, וניהלו במקביל ( לפני חתימת זיכרון הדברים ביום 9.12.13, ולאחר מכן) משא ומתן אינטנסיבי, לרבות פגישות, שקיימו לקראת חתימת חוזה מפורט.
מטעם זה, גם התובעים לא טענו כי זיכרון הדברים מהווה חוזה מחייב.
22. משכך, אני קובעת כי זיכרון הדברים לא מהווה, כשלעצמו, חוזה מחייב. עם זאת, יש בקיומו משום אינדיקציה נוספת בבואי לבחון האם הטיוטה האחרונה היא בבחינת הסכם מחייב, אם לאו כמו גם את שלב המשא ומתן .
האם הטיוטה האחרונה מהווה חוזה מחייב ?
23. אין חולק כי החוזה לא נחתם על ידי הצדדים או מי מטעמם. ברם, הלכה היא כי אין בכך כדי למנוע הכרה בנוסח זה כמסמך מחייב. לפיכך, נפנה לבחון האם בנסיבות ניתן לאמר כי נתקיימו יסודות גמירות הדעת והמסוימות.
24. בין הצדדים הוחלפו, כאמור, מספר טיוטות, כאשר הטיוטה האחרונה כוללת את התיקונים וההערות של הנתבעים או מי מטעמם. הנוסח הועבר לאחר פגישה בהשתתפות הצדדים ועו"ד קייס מטעם הנתבעים. עיון בטיוטה אחרונה זו מעלה כי כל התנאים המהותיים כלולים בו. מדובר במסמך מפורט עד מאוד, הכולל, בין היתר, התייחסות גם לנושאים הבאים: זהות הצדדים, הגדרת המושכר, דמי שכירות, תקופת שכירות; חובות הצדדים במהלך תקופת השכירות; לרבות בדבר תשלומים שוטפים, תחזוקה, ביטוח וכיו"ב.
לשיטת הנתבעים, אין המדובר במסמך סופי מאחר ולא נשלחה אליהם טיוטה מתוקנת, לאור הערות עו"ד קיס במכתבו מיום 5.1.14. אין חולק כי הנתבעים, אשר לא היו מיוצגים על ידי עורך דין במהלך המשא ומתן – לא שלחו נוסח מתוקן הכולל את הערות עו"ד קיס. כך גם לא הוכח כי התובעים אישרו את התיקונים המבוקשים. ברם, כמפורט להלן, לא מצאתי כי מדובר בתנאים מהותיים, אשר לא ניתן להשלימם, והמונעים התייחסות לטיוטה אחרונה זו כמסוימת דיה. נפנה לבחון את הערות עו"ד קיס, כסדרן.
25. סימון השטחים הציבוריים בנספח לחוזה - עו"ד קיס מעיר ביחס להגדרת שטחים ציבורים בסעיף 1 לחוזה, כי יש לצרף סימון של השטחים הציבורים כנספח לחוזה.
בהגדרת " שטחים ציבוריים" בסעיף 1 מציין כי השטחים הציבוריים יסומנו ויצורפו, על כן, אין באי צירוף התשריט כשלעצמו לטיוטה זו, כדי למנוע ראייתו כחוזה מחייב. יתרה מכך, לנוסח זה צורף תשריט המושכר – כל קומה ב' בבניין. על כן, אין מניעה להשלים את ההגדרה בהתאם לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (לעיל ולהלן " חוק המקרקעין") ו/או לנוהג.
מעבר לכך, הגדרה מדויקת של השטחים הציבורים נחוצה לצורך חובת התחזוקה המוטלת על המשכיר והתשלומים הקשורים בכך. אם נאמר שכל השטחים שאינם מסומנים בתשריט המושכר אשר כן צורף לטיוטה אחרונה זו זה מהווים שטחים ציבוריים, הרי המדובר בקיום מיטבי של החוזה מבחינת השוכר ודי בכך. כאמור בעניין פרידמן ( אמנם בקשר לתשלומים, אך הדברים יפים, ובמשנה תוקף, ענייננו):
"..חלק מן הפרטים שהמשיב ביקש להיבנות מחסרונם הם כאלה שפסיקתו העקבית של בית משפט זה הבהירה כי ההתייחסות אליהם אינה חיונית לגיבושו של יסוד המסוימות, לנוכח האפשרות להשלימם מכוח הדין או הנוהג. אלה הם פני הדברים בכל הנוגע למועד רישום הבעלות ולמועד מסירתה של החזקה. ...אי הסדרתם של מועדי התשלום מעוררת לכאורה קושי רב יותר. עם זאת, לאחרונה נקבע בפסיקתו של בית משפט זה כי אין מקום לקבוע באופן קטגורי שמועדי התשלום הם תנאי שאי-הסכמה עליו מלמדת בהכרח על העדר מסוימות, מאחר שבנסיבות מסוימות הוא עשוי להיות טפל ליתר פרטי העסקה... כך או כך, בנסיבות העניין, המשיב היה נכון לבצע את התשלום כולו על אתר... .ועל פי פסיקתו של בית משפט זה קיים מיטבי של החוזה – היינו נכונות לביצוע לפי החלופה הטובה ביותר של הנושה – די בה כדי לתת מענה לאי הסדרה של מועדי התשלום...".
26. מחיקת הגדרת אדריכל בסעיף ההגדרות (1) - עו"ד קיס מעיר כי הגדרת האדריכל לחוזה מיותרת, מחמת העדר רלבנטיות. אין מדובר בפרט מהותי החיוני לגיבוש יסוד המסוימות.
27. שינוי נוסח תקופת האופציה – ( סעיף 6 א לחוזה) – עו"ד קיס מעיר כי לאור ההסכמה שתקופת האופציה תהיה 5 שנים, יש לשנות את הנוסח של הסעיף באופן הבא: "עם תום תקופת השכירות תהייה לשוכר אופציה לשכור את המושכר ל–5 שנים נוספות, אלא אם כן סוכם בכתב בין הצדדים על תקופת אופציה אחרת ( להלן: "תקופת האופציה")".
ראשית, עו"ד קיס מציין מפורשות כי השינוי סוכם על ידי הצדדים.
שנית, ומעבר לדרוש – סעיף 6 א לחוזה אמנם מקנה לשוכר 5 תקופות אופציה בנות שנה כל אחת, אשר בהעדר הודעה אחרת, תופעלנה אוטומטית; בעוד, לדברי עו"ד קיס, סוכם כי לשוכר תהייה אופציה אחת לתקופת בת חמש שנים. ברם, בסעיף זה כלולה כבר אופציה להסכמה אחרת "או כל מספר אחר של תקופת שכירות כפי שיסוכם בין שני הצדדים בכתב". כך או כך, השוני אינו מהותי.
שלישית, האופציה נתונה רק לשוכר, והנוסח בו נקט עו"ד קייס מיטיב עם המשכיר, באשר היא מחייבת את השוכר בעת הפעלת האופציה על ידו להתחייב לתקופה של 5 שנים, ולא מאפשרת לו, לבחון את הדברים מידי שנה, בהתאם לצרכיו.
28. תוספת נוסח הצמדה למדד ( סעיף 7 ב) לחוזה - עו"ד קיס מעיר כי בסעיף 7 ( ב) סיפא יש להוסיף: "הפרשי הצמדה יחושבו בהתאם לשיעור עלית המדד הקובע במועד כל תשלום לעומת מדד הבסיס".
בהתאם לסעיפים 7 א ו-7ב לחוזה, דמי השכירות הבסיסיים צמודים למדד המחירים המפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כאשר מדד הבסיס הוא המדד הידוע בעת חתימת החוזה, והמדד הקובע יהיה המדד הידוע ביום ביצוע התשלום; וכי כי ירידה מתחת למדד הבסיס לא תובא בחשבון. מכאן, אין בנוסח שהתבקש לפיו הפרשי הצמדה יחושבו בהתאם לשיעור עליית המדד הקובע במועד כל תשלום לעומת מדד הבסיס, כל שינוי אלא רק חזרה על האמור בהם.
29. הסכמת פריד ועפיפה שקור לחוזה – עו"ד קיס מעיר כי ה"ה פריד ועפיפה שקור, אמורים לחתום על חוזה השכירות כבעלים/משכירים של הבניין; ולחלופין, אם השותפות אמורה לחתום על החוזה כמשכיר, או אז השותפות אמורה להצהיר כי היא מחזיקה בבניין מטעם הבעלים וגם במקרה זה יש לצרף את חתימת הבעלים כמאשרים את האמור.
ראשית, בטיוטה כמו גם בזיכרון הדברים, השותפות היא המשכירה.
שנית, הדרישה לחתימת הבעלים הרשומים של המקרקעין, כמאשרים שהשותפות מחזיקה בבניין וזכאית להשכירו, היא דרישה חשובה וחיונית בנסיבות. עם זאת, לא נדרש במכתב כי החתימה תהייה בטרם פגישת החתימה. מכל מקום, ובפרט בשים לב לכך שהמדובר בהורים, ובשותפות הכוללת את האב, הבעלים, מר פריד שקור ז"ל, לא נטען, וממילא לא הוכח, לפני שהייתה מניעה להמציא את חתימתם ו/או הסכמתם.
30. אישור רואה חשבון - עו"ד קיס מעיר כי מאישור רואה החשבון לא ברור עדין אם מדובר בשותפות רשומה ברשם השותפויות, מי הם השותפים ומה הרכב זכויות החתימה בשמם.
גם סוגיה זו היא חיונית לחתימת החוזה, ברם, לא הוכח שהייתה מניעה להמציא אישור מפורט; ואף לא מצוין במכתב כי על התובעים להמציא את ההבהרה בטרם החתימה. ויודגש כבר כעת - אמנם התברר כי אין המדובר בשותפות רשומה, אלא שותפות לא רשומה המוכרת ברשויות המס. ברם, כפי שיפורט להלן, אין לסוגיה זו נפקות לעניין ההשכרה.
משכך, מכתב ההערות של עו"ד קיס אינו גורע ממסוימות הטיוטה האחרונה.
ודוקו: אין במכתב זה כל סוגיה נוספת או "נקודות עקרוניות פתוחות שלגביהן בקשנו הבהרות" כפי שטען מר מוחמד, לראשונה בתצהירו, באורח כללי. כאמור, המכתב נכתב על ידי עו"ד קיס, שאף נכח בפגישה עובר למשלוח הטיוטה האחרונה, וחזקה כי אם וככל שהיו נקודות נוספות, בוודאי עקרוניות, הטעונות מענה או הבהרה הוא היה מכלילן במכתב זה.
31. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי התובעים עצמם טרחו לציין בכותרת לנוסח זה כי אף הם לא מחויבים במסמך זה, בזו הלשון:
"מובהר בזאת מפורשות, כי המשכיר מנהל במקביל משא ומתן עם צדדים אחרים, וכי עצם משלוח טיוטת ההסכם זה, הינה לצורך משא ומתן בלבד ואינה מחייבת את הצדדים כל עוד אינה חתומה ע"י השוכר והמשכיר".
על פניו הדין עם הנתבעים. משהתובעים הביעו את עמדתם כי אין לראות במסמך זה משום חוזה, ולכאורה, יש בכך כדי להעיד שגם השותפות לא גמרה אומר בדעתה להשכיר את המושכר לחברה. ברם, עיון מדוקדק בנוסח זה מעלה כי הכותרת, כמו גם מועד חתימת החוזה (30.10.2013) נותרו מהטיוטה הקודמת.
זאת ועוד. החברה ראתה בכך "חוזה שכירות סופי לחתימה", כפי שמופיע במכתב זה בדואר אלקטרוני ששלח עו"ד קייס למר פאדי עם העתק למר מוחמד ביום 5.1.14. כאמור, המסמך הועבר לאחר פגישה שהתקיימה בין הצדדים ועו"ד קייס, מטעם הנתבעים, ולאחר שהערות הנתבעים לנוסח קודם של החוזה הוטעמו בה. מכאן, שני הצדדים, ראו, לכאורה, בנוסח זה נוסח סופי לחתימה. אמנם, הנתבעים טענו כי הכותרת נכתבה על ידי מר פאדי, אך אין בכך כדי לשנות דבר, משהותירו את הכותרת בעינה. כך גם אין בידי לקבל את הטענה כי לא ניתן היה לשנות את הכותרת, גם אם אניח שמר פאדי כתב כותרת זו ( הדבר לא מופיע בנספח ג' ל-נ/3). כך או כך, ניתן היה בגוף המכתב לציין שלא מדובר בנוסח סופי לחתימה, והדברים אמורים במיוחד בשים לב לכך שעורך דין מנוסה, האמון על כך, כתב המכתב.
32. לו בכך היה מסתיים הילוכינו, ניתן היה לאמר כי הוכח שהצדדים גמרו אומר בדעתם להתקשר בחוזה השכירות, וכל התנאים המהותיים מבחינתם סוכמו. ברם, בחינת התנהלות הצדדים לאחר מכן אינה עולה בקנה אחד עם מסקנה זו.
33. בהתאם לטיוטה האחרונה החזקה במושכר לצורך תקופת התארגנות, אמורה הייתה להימסר לחברה כעבור ימים ספורים ( ביום 15.1.14), ותקופת השכירות הייתה אמורה להתחיל ביום 1.3.14. חרף זאת, התובעים לא רק שלא שלחו, כאמור, טיוטה לחתימה, ואת המסמכים שהתבקשו במכתב מיום 5.1.14; אלא אף לא פנו לנתבעים לאלתר כדי לתאם מועד חתימה.
המכתב היחיד שהוצג לפני הוא מיום 16.3.14, קרי: אף לאחר מועד תחילת תקופת השכירות (1.3.14). זאת ועוד. גם בשלב זה, לא נדרשה החברה לשלוח חוזה חתום או להגיע לפגישת חתימה, אלא התובעים רק מלינים על התעלמות הנתבעים המונעת התקדמות, בזו הלשון:
"מוחמד שלומות, אני עוד מחכה למייל מצידך ע"מ שאוכל התקדם, זה נמרח, והדברים נעצרו מצדך גם להודעות שלי בטלפון אתה לא מתייחס כבר הרבה זמן. מחכה לתשובתך... "
ממכתב זה עולה כי גם לשיטת מר פאדי הדברים לא סגורים. וחשוב מכך - גם לאחר מכתב מר מוחמד ( מאותו היום), התובעים לא פונים מידית וטוענים שהחוזה גמור ומחייב והחברה בהפרה. התובעים אף לא טוענים שעשו כן, אלא קצפם יצא, כעבור מספר חודשים, עת נודע להם שהחברה שכרה נכס בקניון הסמוך לבנין.
34. יתירה מכך. הוכח כי התובעים לא פעלו לשם השלמת הבנייה, באופן שניתן יהיה למסור לחברה את החזקה במושכר, ביום מסירת החזקה לצורך התארגנות (15.1.14) או אף במועד תחילת תקופת השכירות (1.3.14). נהפוך הוא. הוכח כי קרוב לחודש מאוחר יותר (8.2.14) הבניין עדין היה רק בשלב שלד מתקדם, ללא ריצוף, אלומיניום והשלמת חיפוי ( ראו למשל עדות מר גרגורי מטעם התובעים בעמוד 7 לפרוטוקול שורה 33 עד עמוד 8 לפרוטוקול שורה 9).
אם התובעים סברו שהכל מנוי וגמור, בשלב זה, ועל מנת לעמוד בחיוביהם על פי החוזה, היה עליהם כבר להשלים את הבניין, באופן שיאפשר את כניסת החברה למושכר. כאמור, הצדדים אף חתמו ביום 9.12.13 על זיכרון הדברים במטרה לאפשר לשותפות ליטול הלוואה מהבנק לצורך השלמת העבודות. העובדה שהתובעים חדלו מעשות כן מעידה על העדר גמירות הדעת.
התובעים, הערים לכך, הוסיפו וטענו כי הנתבעים לא המציאו להם תכניות ובכך עיכבו את השלמת הבניין. הוכח לפני כי אכן הנתבעים לא העבירו לתובעים את התוכניות, בין מחמת סכסוך עם מי שהציג עצמו כאדריכל והתחוור כי הוא סטודנט, או מטעם אחר. ברם, לא היה בכך כדי למנוע את השלמת המעטפת, ולמצער מרביתה.
זאת ועוד. מהלך למעלה מחודשיים ימים אין לפני כל פניה לנתבעים כי מחדלם גורם לעיכוב במסירת החזקה במושכר כקבוע בחוזה, ויהיה עליהם לשאת בהוצאות הכרוכות בכך. מנגד, העובדה כי הפגישה עם מר גרגורי האדריכל התקיימה בחודש פברואר 2014, מעידה כי גם מכלול המועדים המצוינים בטיוטה האחרונה כבר אינם רלבנטיים. כך או כך, מהלך למעלה מחודש נוסף אין כל תקשורת בין הצדדים מזה ולא הוכחה התקדמות בביצוע עבודות במושכר בפרט ובבניין בכלל מזה.
צא ולמד: גם התובעים לא ראו בנוסח זה חוזה מחייב, עד אשר שני הצדדים יחתמו על חוזה פורמאלי אליו יצורפו כל הנספחים הרלבנטיים; ובהתאמה, הם הפסיקו; ולמצער, לא קידמו את העבודות במושכר.
35. לא זאת אף זאת. גם אם אניח כי מבחינה סובייקטיבית היה מנוי וגמור עם התובעים להתחייב כבר במועד משלוח הטיוטה האחרונה, הרי שהתנהלותם לאחר מכן מעידה שלא כך הם פני הדברים. מצינו כי בעניין דא החזות החיצונית האובייקטיבית של הדברים היא הקובעת. בהתאמה, נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ודבריהם לפני כריתת החוזה ולאחריו תבחנה על פי קנה מידה אובייקטיבי ( ראו: עניין פרידמן, שם שם; ע"א 3601/96 בראשי נ' עיזבון בראשי ז"ל, פ"ד נב(2) 582 (1998); וראו גם: ע"א 620/89 חושנג'י נ' אמגר, פ"ד מו(1) 588 (1992); ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ ( בפירוק) פ"ד לג(2) 283; עניין רוזנברג, שם).
36. מכאן, אני קובעת, כי מכלול הנסיבות וההתנהלות מצביע על כך כי בזמן אמת שני הצדדים לא גמרו בדעתם לחתום על חוזה מחייב; והעדר גמירות דעת זו משליכה גם על רכיב המסוימות, בשים לב ליחסי הגומלין בין שני הרכיבים ( והשוו: ענין רוזנברג, שם, שם; וראו גם ע"א 7021/14 ולינקי נ' אורנשטיין (31.10.17); ע"א 7591/13 פלונים נ' פלונית (25.1.16)).
האם הודעת הפרישה מהמשא ומתן עומדת בחובת תום הלב ?
37. שונה הדבר בכל הקשור להודעת החברה בדבר הפסקת המשא ומתן.
שומה על הצדדים לנהל משא ומתן בדרך מקובלת ובתום לב, כמצוות סעיף 12 לחוק החוזים ( חלק כללי) התשל"ג-1973 (לעיל ולהלן: "חוק החוזים"), קרי: בהגינות, תוך התחשבות גם בציפיות ובאינטרסים של הצד האחר, כמו גם נאמנות לרוח העסקה ומטרתה. חובת תום הלב זו מטילה " יחסי אמון" מיוחדים על הצדדים למשא ומתן, ומחייבת אותם לנהוג זה כלפי זה ביושר. התנהגות הצדדים תבחן באופן אובייקטיבי, והיקף חובת תום הלב תקבע, בשים לב, בין היתר, לשלב במשא ומתן בו נמצאים הצדדים, זהותם, ועוד. על תכלית הסעיף, עמד בית המשפט לא אחת. כך למשל ב- ע"א 8143/14 חלפון נ. בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (29.1.17) - להלן: "ענין חלפון"):
"... הסעיף מבטא את התפיסה שעל הצדדים למשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה מוטלת החובה לפעול לשם הגשמת המטרה המשותפת, באופן הוגן ותוך התחשבות בציפייה הסבירה של הצד שכנגד. המטרה המשותפת עומדת בליבת הפעולה. ... אמנם הצדדים אינם מחויבים להקריב את האינטרס הלגיטימי שלהם, אולם עליהם להתחשב באינטרס ההדדי בכריתת החוזה, תוך נאמנות לרוח העסקה ומטרתה. הצדדים אינם רשאים להיות " זאבים" זה לזה, אף כי אמת המידה אינה אלטרואיזם צרוף. אדם לאדם – אדם. לא פחות, אך גם לא יותר....
...החובה לנהוג בתום הלב גם בשלב המשא ומתן .. מוצדקת משיקולי הוגנות ומתיישבת היטב עם התיאוריות השונות שבבסיס דיני החוזים. כך הוא בוודאי על פי תיאוריות המבוססות על הסתמכות וגישות המתרכזות ביעילותם הכלכלית של דיני החוזים, המצדיקות על נקלה את החובה לנהוג בתום לב כבר בשלב המשא ומתן. ... על פי הגישות המתמקדות באוטונומיה של הרצון, חופש החוזים והחובה לקיים הבטחות, ניתן לראות ביחסים החוזיים כמקרינים על שלב המשא ומתן. גם שלב זה הוא חלק מהיחסים החוזיים בכללותם, ... לאמור, החוזה אינו נוצר לפתע פתאום, בחלל הריק. הוא תוצאה של תהליך, שהוא חלק בלתי נפרד מהחוזה עצמו, המשפיע על עיצוב החוזה ומושפע מן הנורמות החוזיות. גם כאשר חוזה אינו נכרת, הליכי המשא ומתן עשויים לגרור השלכות משלהם.".
(וראו גם: ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' רעננה לבניה והשכרה בע"מ נו(3) 289; - להלן " ענין קל בנין"; ע"א 8144/00 ‏ עלריג נכסים (1987) בע"מ נ' ברנדר, פ''ד נז(1) 158 (2002) - להלן " ענין עלריג" ; וראו גם ע"א 9447/06 פוקס נ' אלכס (25.3.08); והשווה: ע"א 8265/15 בתי זיקוק לנפט בע"מ נ' קבוצת אקסונס ( מזרח תיכון) בע"מ (1.12.16) ו-ת.א ( מחוזי חי'פה) קבוצת אקסונס נ' בתי זיקוק לנפט בע"מ (3.11.15)) .
38. הזכות לפרוש ממשא ומתן, עומדת לצדדים למשא ומתן, גם לאחר שסוכמו התנאים המהותיים, אך אף היא אינה בגדר זכות מוחלטת. פרישה ממשא ומתן צריכה להיות משיקולים עניינים, הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו, תוך התחשבות בציפייתו הסבירה של הצד שכנגד ומתוך נאמנות להגשמת המטרה המשותפת. לשון אחר: פרישה ממשא ומתן ממניעים לא ענייניים, עלולה, בנסיבות מסוימות, לעלות כדי הפרת חובת תום הלב. כאמור בעניין חלפון ( שם, שם):
"... צד למשא ומתן אינו יכול לנהוג בשרירות ובשרירותיות מוחלטת, כאשר הדבר בא על חשבון רעהו. המסגרת של משא ומתן טומנת בחובה אחריות כלפי האחר, על אף שכאמור, חובת תום הלב אינה מתבטאת בהכרח לכרות את החוזה, ... ניתן לפרוש מן המשא ומתן בכל שלב שהוא. אולם משמעות החובה בהקשר זה היא כי כאשר הפרישה כרוכה, למשל, בפגיעה בציפייתו הסבירה או בהסתמכותו של הצד השני – יש מקום רב יותר לבחינת השיקולים להחלטת הפרישה. מטבע הדברים, ככל שקרובים אנו יותר לחתימה על החוזה, כך מתגבשת יותר ציפייתו של הצד השני ונדרש טעם טוב יותר לפרישה מן המשא ומתן".
ומן הכלל אל הפרט -
39. השלב במשא ומתן – מדובר בשלב מתקדם מאוד במשא ומתן, כאשר כל התנאים; ולמצער, כל התנאים המהותיים הוסכמו בין הצדדים, ואף מצינו כי נחתם זיכרון דברים במטרה ליטול הלוואה.
עובדה זו כמו גם ההערות הזניחות כאמור לעיל, שנותרו במכתב עו"ד קייס המכותר בשם " חוזה שכירות סופי לחתימה", מעידות על מידת גמירות הדעת והמסוימות המשמעותית שהייתה לצדדים בשלב מתקדם זה של המשא ומתן. מטעם זה, גם בהודעת הפרישה אין בפי מר מחמוד כל טענה בדבר העדר הסכמה זו או אחרת עם התובעים ו/או אי מוכנות המושכר ו/או אי התאמתו לייעוד המבוקש וכיו"ב פעולות הקשורות בתובעים אשר כביכול גרמו לפרישה מהמשא ומתן ( טענות שכולן כאחד הופיעו רק בשלב התביעה, ואדרש לכך להלן).
השלב המתקדם של המשא ומתן הקים לתובעים אינטרס הסתמכות ברור. זאת ועוד. "ככל שהצדדים קרובים יותר ליצירת הקשר החוזי, מצפים מהם להציג סיבה ברורה יותר להצדקת פרישה מן המשא ומתן" (ראו: ענין גל-אור, שם, שם).
40. נסיבות פרישת החברה מן המשא ומתן – במכתב הפרישה, נטען אך כי "בשל סיבות טכניות וכספיות החליטה החברה שהיא אינה מעוניינת יותר בשכירות". סתמה ולא פרשה. לשיטת מר מוחמד, הוא כלל לא חייב להציג נימוקים לכך, וההודעה נשלחה כמחווה בין חברים ומפאת כבודם ( ראו: סעיפים 35, 36 ל- נ/3; עמוד 18 לפרוטוקול שורות 6-7, 11-13 ; ובסיכומים- עמוד לפרוטוקול בעמוד 24, שורות 1-4).
ולא היא. צד אינו יכול להתנער באורח שרירותי ממשא ומתן מתקדם, בהכשילו את הגשמת המטרה המשותפת, ותוך פגיעה בציפיתו הסבירה של הצד שכנגד, בפרט בעיתוי זה ( ראו: ענין חלפון, שם, שם).
41. הנתבעים הוסיפו והעלו, לראשונה בשלב זה, שורת טעמים לפרישתם מהמשא ומתן.
בתצהירו, טען מר מוחמד כי "מאחורי שיקולים אלה עמדה גם העובדה, כי הנכס לא היה מוכן עד המועד עליו הצהירו התובעים 1,2 וכי לא נראתה התקדמות משמעותית בקשר להתאמת הנכס ליעוד הנדרש" (ההדגשה בקו אינה במקור – ב.ש. - ראו: סעיף 36 ל-נ/3). ברם, בהודעת הפרישה, לא הועלתה כל טענה כי המושכר לא מוכן או לא מתאים לייעודו. מר מוחמד, הער לכך, מנסה בעדותו לקשור בין הביטוי " סיבות טכניות וכספיות" וטעמים חדשים אלה. אקדים המאוחר – אין בידי לקבל גרסה זו, שאך פגמה באמינותו.
42. שינוי היעוד - ראשית, אחת משתיים – או שמדובר בעניין טכני ואין בו כדי לגרום לפרישה מהמשא ומתן בעיתוי כה מתקדם זה; או שמדובר בסוגיה מהותית שהיה צריכה להציגה ובאורח מפורש בהודעת הפרישה, והנתבעים כשלו בכך.
שנית, לא בכדי הנתבעים לא טענו לכך בהודעת הפרישה. בסעיף 3 ג. לטיוטה הראשונה נאמר ( ראו: נספח 13 ל-ת/1 ו- ל-ת/2; וכן נספח ב' ל-נ/3):
"הצדדים מבהירים עוד כי ידוע וברור לשוכר שהיתר הבניה שניתן הינו לתעשייה קלה ומשרדים אם ובמידה ויעשו במושכר שימושים אחרים, יהא זה על אחריותו הבלעדית של השוכר ובכלל זה, יהא על השוכר לשאת בכל ההוצאות ו/או התוצאות הנובעות משימוש כאמור לרבות ומבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל לשפות את המשכיר בגין כל הוצאה שתיגרם ו/או נזק שייגרם למשכיר בשל הגשת כתבי אישום ו/או הכרעות דין ו/או גזרי דין שיינתנו בענין זה."

סעיף זה נותר ללא כל תיקון או הערה של הנתבעים או מי מטעמם ( ראו למשל: נספח 12 ל-ת/1). עם זאת, בטיוטה האחרונה, בסעיף 4 שכותרתו " מטרת השכירות" הוסף: "א.1 סוכם בין שני הצדדים, שהמשכיר ימסור לשוכר אישורים רלוונטיים למטרות הנ"ל תוך שנה וחצי מיום חתימת הסכם זה". שינוי זה תומך בגרסת התובעים כי הצדדים הסכימו, לאחר פגישת עבודה שנערכה בעניין, כי אישורים רלוונטיים בעניין שינוי היעוד יומצאו על ידי השותפות תוך שנה וחצי ממועד חתימת החוזה. מכאן, גם סוגיה זו באה על פתרונה המוסכם.
משעומת מר מוחמד עם גרסה זו, לרבות שפרק הזמן הנקוב בחוזה ( שנה וחצי) נקבע בהתייעצות עם מהנדס תוך כדי הישיבה, הוא לא הכחיש זאת; אלא טען כי: "בטיוטות האחרונות אנו ביקשנו אישורים לפחות לראות שהוא מתחיל בהליכים של שינוי יעוד ולא ראיתי" ( ראו: עמוד 13 לפרוטוקול שורות 6-30). ברם, אין במכלול ההתכתבות שלפני, גם לאחר הטיוטה האחרונה, לרבות בהודעת הפרישה כל טענה או דרישה לעניין זה. מר מוחמד, הער לכך, טען בחקירתו הנגדית כי הוא "חושב שהיו התכתבויות אחרות. ש. קודמות? ת. לא בהכרח, אני חושב שהיו גם אחר התכתבויות של דברים שעוד צריך לסגור", אך לא הוצגה כל ראיה התומכת בהשערתו זו. להיפך, הוכח כי לא הייתה כל התכתבות בסוגיה זו ( ראו: עמוד 14 שורות 1-12).
שלישית, בעדותו לפני טען מר מוחמד בתוקף כי מבחינתו שינוי יעוד הוא דבר " חשוב ומכריע" להתחלת הפעילות. ברם, הוכח כי גם במקום הפעילות הנוכחי של החברה ( הנמצא כאמור בסמוך) לא שונה הייעוד ( וראו גם סעיף 8 לחוזה הקניון המטיל על השוכר את כל האחריות לרישוי ורישיונות לצורך הפעלת המושכר כמכללה - ת/3). זאת ועוד. בחוזה הקניון מצוין עוד ( ראו: סעיף 66 לנספח 1):
"השוכר מצהיר, כי ידוע לו והובהר, כי לקומה בה מצוי המושכר יש בשלב זה " טופס 4" זמני וכי אין עדיין לקניון " טופס 4" ו/או היתרים לכל הבנוי והוא לא יעלה כל טענה או דרישה כלפי המשכיר בהקשר זה. מבלי לגרוע מהאמור, המשכיר ינקוט במאמצים והשתדלות סבירים ולצורך השגת טופס 4".

בהקשר זה יצוין כי תשובותיו המתחמקות מזה ומתעמתות מזה של מר מוחמד אך פגמו באמינותו ( ראו למשל: "נכון שזה לא מה שנשאלתי אבל זה מה שאני עונה" – עמוד 14 לפרוטוקול שורות 20-22; וראו גם: "אני לא אעשה שיעור בכלכלה עכשיו" – עמוד 16 לפרוטוקול שורות 7-11).
מכאן, אני קובעת כי סיבה זו לא עלתה בעת הודעת הפרישה; ומכל מקום, משיושבה בין הצדדים עוד בטיוטה האחרונה, אין המדובר בטעם, קל וחומר טעם ענייני כנדרש בשלב זה.
43. אי השלמת הבניין -סיבה זו, עשויה להיות טעם ענייני, אך יש להציגה באורח מפורש בהודעת הפרישה. יתירה מכך, ובפרט נוכח השלב המתקדם של המשא ומתן, שומה היה על הנתבעים לפנות לתובעים בדרישה חד משמעית להשלים את העבודות תוך קציבת מועדים, מתוך ניסיון להגשים את המטרה המשותפת. זאת אף זאת לא עשו. אין לפני כל דרישה או טענה בעניין דא.
יתירה מכך. מצב המושכר היה ידוע במועד הפגישה המסכמת ( סוף דצמבר 2013) ומשלוח הטיוטה האחרונה. בטיוטה האחרונה שונה, בהתאם להערות קודמות של עו"ד קיס, סעיף 5 ( א) לחוזה, כך שתקופת השכירות תחל ביום 1.3.14 ( חלף 1.1.14 כמצוין בטיוטה הקודמת); ובנוסף, החל מיום 15.1.14 תימסר החזקה במושכר לחברה לתקופת התארגנות, לשם הכנת המושכר וביצוע התאמות על ידי השוכר. אין בהערות עו"ד קיס מיום 5.1.14, קרי: ימים ספורים טרם מועד המסירה לתקופת התארגנות (15.1.14), כל הערה לעניין דא, לרבות צורך בעדכון מועדים. מכאן, הינך למד, כי לשיטת שני הצדדים לא הייתה מניעה לבצע את עבודות ההשלמה הנדרשות בבניין בד בבד עם עבודות התאמת המושכר על ידי החברה בתקופת ההתארגנות.
ודוקו: אין בידי לקבל את טענת מר מוחמד כי הוא לא ידע את מצב הבניין בשלב זה "אני לא ראיתי את ההתקדמות ולא עקבתי לאחר ההתקדמות" (ראו: עמוד 17 לפרוטוקול שורות 12-30). לא רק שהטענה סותרת את שהוכח לפני, לרבות ביקורים בבניין, אלא שהיא נוגדת כל התנהלות סבירה של שוכר, בוודאי שוכר שאמור לבצע עבודות התאמה במושכר. זאת ועוד. טענה זו לא מתיישבת עם טענתו החדשה כי הוא היה זקוק למושכר והעיכוב בהשלמת הבניין גרם לו לנזקים ( שאף לא הוכחו). אם וככל שאלה פני הדברים, היה מצופה שיעקוב בשקידה אחר ההתקדמות ויבוא בדרישות לתובעים.
זאת ועוד. גם אם תאמר כי גם העבודות בבניין היו צריכות להיות מושלמות בטרם מסירת החזקה לחברה, הרי שבטיוטה האחרונה בוצע, בהתאם לתיקוני עו"ד קיס על גבי טיוטה קודמת, תיקון לסעיף 5( ג) הנותן מענה לכך: "במידה ומצב המושכר אינו תואם את הוראות המפרט מתחייב המשכיר לבצע את תיקונים הנדרשים על מנת להתאים את המושכר למפרט, ואז יידחה מועד מסירת החזקה בהתאם" (ההדגשה בקו אינה במקור – ב.ש. - ראו: נספחים 12, 13 ל- ת/1).
לא זו אף זו. אין בידי לקבל את הגרסה החדשה של הנתבעים כי לא חלה התקדמות, משהוכח לפני, כאמור, כי הנתבעים לא השיבו לפניות התובעים, אשר מצדם ניסו לקדם את העבודות, ואף הביאו אנשי מקצוע לצורך דא. כך גם אביו, מר מחמוד, אשר ניכר רצונו להרחיק עצמו מכל קשר לעסקה, לא הכחיש כי מר כמיל פנה אליו, ואמר כי מוחמד לא עונה לטלפונים: "אמרתי לו תפנה לבן שלי, אני לא יודע מה הסכמתם מה עשיתם, אני לא יודע שום דבר, אתה בא אלי בטענות..". מר מחמוד הודה עוד כי מר גרגורי האדריכל ניפגש עימו: " הוא נפגש איתי, הוא בא למשרד ... אני לא זוכר אם הוא בא עם כמיל או לבד אבל הוא בא ואמרתי לו שמוחמד לא נמצא, אמרתי לו שכאשר יבוא מוחמד אתה תדבר.." (ראו: עמוד 10 לפרוטוקול שורות 21-24; עמוד 10 לפרוטוקול שורה 32 עד עמוד 11 לפרוטוקול שורה 8).
כך גם במענה לפניית מר פאדי, המלין כי מר מוחמד לא משיב לו, ומונע התקדמות, מר מוחמד לא מכחיש את הדברים, ואף לא טוען כי התובעים הם שלא משלימים את הבניין, תוך עיכוב קריטי מבחינתו וגרימת נזקים והפסדים. שלל טענות אשר הועלה, ולראשונה, בתצהירים, בעוד הודעת פרישה לאקונית ונעדרת כל התייחסות לסוגיה זו. כך או כך, בנסיבות שהוכחו לפני בדבר חוסר שיתוף פעולה מצד הנתבעים, הם מושתקים מלטעון כל טענה לעניין דא.
מעבר לדרוש יצוין כי גם אם הייתי מקבלת את גרסתו החדשה של מר מוחמד כי הוא נואש מלהמתין להשלמת הבניין ( ולא היא), היה עליו להודיע על כך לתובעים לאלתר, לשתפם ולאפשר להם לפעול , חלף התעלמות מהלך כחודשיים ימים, תוך הכשלת המטרה המשותפת ( והשוו: ענין עלריג, שם , שם).
44. בכל הקשור לסיבות שכן הועלו בהודעת הפרישה, התחוור כי אין מאחוריהם דבר. מר מוחמד העיד כי לחברה "לא היו בעיות כספיות" ( ראו: עמוד 16 לפרוטוקול שורות 7-14). יוער כי אביו מחמוד העיד כי אינו זוכר אם היו לו בעיות כספיות או לא ואם בתאריכים האלה מוחמד ביקש ממנו כספים ( ראו: עמוד 11 לפרוטוקול 9-12; עמוד 11 לפרוטוקול שורה 35 עד עמוד 12 לפרוטוקול שורה 2). בכל הקשור לסיבות טכניות, אין בידי כאמור לקבל את ניסיונו לפרש ביטוי זה כמתייחס לסוגיית שינוי הייעוד.
בהקשר זה יצוין עוד שניים: האחד, הודעת הפרישה כולה מנוסחת כשיקוליים פנימיים של החברה: " ברצוני להודיע לכם שלאחר חשיבה מעמיקה ודיונים רבים עם חברי העמותה, ובשל סיבות טכניות וכספיות הוחלט שאנו לא מעוניינים יותר בשכירות שהוצעה מכבודכם בבניין בסחנין.". אין כל התייחסות לסיבות חיצוניות לרבות התובעים. ויוזכר – הנתבעים היו מלווים בעורך דין.
והשני, במסגרת רצון האב להרחיק עצמו מהפרשה נטען על ידו כי הוא לא יודע מדוע מר מוחמד החליט לפרוש מהמשא ומתן. אף מילה על מחדל כזה או אחר מצד התובעים ( ראו: עמוד 11 לפרוטוקול שורות 13-15). מכאן, העד הנוסף, לא תומך בגרסתו החדשה של מר מוחמד, בניסיון להצדיק, ובדיעבד, את התנהלות הנתבעים.
45. מנגד, הוכח כי הנתבעים או מי מהם ניהלו משא ומתן עם משכיר אחר, וביום 20.12.14 קיבלו חזקה במושכר אחר בקניון הסמוך. ודוקו: הנתבעים לא הציגו פרטים באשר למשא ומתן עם צד ג', וכשל זה יפעל לחובתם. אחד המקרים הטיפוסים שבהם התנהגותו של צד למשא ומתן עלולה, בנסיבות המתאימות להפר את חובת תום הלב היא ניהול משא ומתן מקביל עם צד שלישי מבלי ליידע את הצד השני, או ניהול משא ומתן ללא כוונת התקשרות ( ראו עניין חלפון, שם, שם, על האסמכתאות הנזכרות בו).
גם אם תאמר שאין המדובר במועדים סמוכים, והמשא ומתן עם צד ג' החל חודשים אחרי, הרי שנתון זה סותר מניה וביה את טענתו החדשה של מר מוחמד כי בעצם מדובר בשיקולים כספיים, באשר בחודש מרץ 2014 הוא לא היה יכול להמתין יותר להשלמת הבניין וכניסה למושכר. כך גם מצינו שהעדר שינוי יעוד למכללה ואף העדר " טופס 4" לא מנע את החתימה על חוזה הקניון.
46. הוכח, אם כן, כי הצדדים ניהלו מגעים אינטנסיביים לקראת חתימה על הסכם סופי, והחברה הודיעה לתובעים רק כעבור חודשיים ימים, ולאחר התעלמות מפניותיהם, כי היא פורשת מניהול משא ומתן, בלא להציג טעם ענייני, ובלא שאפשרה לתובעים לגשר על פער כלשהו, אם וככל שהתעורר. בשים לב לטיוטה האחרונה, בשלב זה היו התובעים רשאים להסתמך על מצג החברה ולפעול על פיו.
47. משכך, אני קובעת כי החברה הפרה את חובתה לנהל משא ומתן לקראת כריתת חוזה בתום לב ובדרך מקובלת. נשאלת השאלה מהו הסעד המתאים, בנסיבות מקרה דא, בגין הפרת החברה את חובתה לנהל משא ומתן בתום לב?
תוצאת ההפרה
48. התרופות בגין הפרת חובת תום הלב במהלך משא ומתן לכריתת חוזה מגוונות הן, וכוללות פיצויים ( שליליים/חיוביים), ואף אכיפה ומתן צווים, במקרים המתאימים. הסעד המתאים יקבע בהתאם לסוג ההפרה; מכלול הנסיבות העניין, ובכלל זה, התנהגות שני הצדדים ובמיוחד התנהגות הצד שהפר את חובתו; השפעת חוסר תום הלב על היחסים; האינטרסים המנוגדים; והאם די בפיצוי הסתמכות כדי להגן על האינטרס של הנפגע. בית המשפט יבחן את ההתנהלות לפני הפרת חובת תום הלב ולאחריה, במטרה לעשות צדק בין הצדדים במקרה הקונקרטי ( ראו: ע"א 434/07 פרינץ נ' אמירים מושב עובדים של צמחונים וטבעונים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, (14.06.2009); ענין חלפון שם, שם; רע"א 235/12 אירוס הגלבוע בע"מ נ' עומר הנדסה בע"מ (27.2.2012); רע"א 3160/08 מזר נ' גאון חברה לבנין והשקעות בע"מ, (28.6.2009); עניין קל בנין, שם, שם; ע"א 829/80 ‎ ‎שכון עובדים בע"מ‎ ‎נ' זפניק, פ''ד לז(1) 579(1983); ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ קבלני בנין פ"ד מב(2)278 (1988)).
49. בשקללי את מכלול הנסיבות והאינטרסים ה'מתגוששים בזירה' במקרה דא, לא מצאתי כי התקיימו נסיבות חריגות המזכות בפיצויי קיום. יש לזכור כי דרך כלל הסעד בגין חוסר תום הלב שגרם לאי-כריתת החוזה, הוא פיצויים שליליים ( פיצויי הסתמכות); ורק במקרים חריגים ומיוחדים ניתן יהיה לסטות מכלל זה, ולהורות על מתן סעדים אחרים, לרבות פיצויים חיוביים ( פיצויי קיום), המעמידים את הצד הנפגע במקום שבו היה עומד אם היה החוזה נכרת. לעניין זה לקחתי בחשבון, גם את העובדה כי התובעים לא השלימו את העבודות כמו גם את הצורך לשמור על עקרון חופש החוזים, הכולל בחובו גם את החופש לפרוש מניהול משא ומתן ( כנגזרת של הזכות לביטול חוזה ( ראו: ע"א 416/89 גל-אור נ' חברת כלל ( ישראל) בע"מ, פ"ד מו(2) 177 (1992); ג. שלו, דיני חוזים, מהדורה שנייה ( תשנ"ה) עמ' 54,57)). נפנה אפוא לבחון את הנזקים שהוכחו לפני.
סוגיית הנזק
50. תשלום עבור מניעת רווח משוכרים אחרים פוטנציאלים (310,000 ₪) - הודעת הפרישה ניתנה ביום 18.3.14. מכאן, לכל היאוחר בשלב זה היה על התובעים לפעול לשם מציאת שוכר חלופי. חובה זו מוטלת על התובעים גם מכוח חובת הקטנת נזק ( ולעניין זה ראו: ע"א 4232/13 אנגלו סכסון סוכנות לנכסים בע"מ נ' בלום (29.1.15); ע"א 2080/09 אחים שרבט חברה לבנין בע"מ נ' מ"י (23.613); רע"א 2370/01 אינשטיין נ' אוסי תכנון והקמת מבנים ופיתוח בע"מ, פ"ד נז(5) 787)).
לא הובאה לפני כל ראיה כי התובעים פעלו לשם מציאת שוכר חלופי במועדים אלה, אך הדבר לא עלה בידם. לעניין דא אין די בטענה כי המושכר אוכלס רק בשנת 2015-201 6 טענה שאף היא לא נתמכה בכל מסמך, למרות שניתן היה בנקל להמציאו ( ראו: עמ' 9 לפרוטוקול שורה 32 עד עמ' 10 שורה 1 ).
זאת ועוד. מצינו כי עד לפגישה המסכמת בסוף חודש דצמבר 2013, התובעים ראו עצמם רשאים לנהל משא ומתן עם צדדים שלישיים במקביל. כך גם הוכח, כאמור, כי הבניין טרם הושלם במועד זה.
בשקללי את כל הנסיבות והשיקולים לעניין דא, לרבות כאמור לעיל, כמו גם משך המשא ומתן האינטנסיבי, ונתוני החוזה, אני מעמידה את הפיצוי על סכום של 35,000 ₪.
51. תשלומים עבור לקיחת הלוואה בנקאית (50,000 ₪) - הוכח כי התובעים נטלו הלוואות מהבנק, לרבות הלוואה בסכום של 500,000 ₪ ביום 17.12.13 , הלוואה בסכום של 700,000 ₪ ביום 18.5.14 והלוואה בסכום של 1,600,000 ₪ ביום 5.4.16 או בסמוך לכ ( ראו: נספח 9 ל-ת/1 ו-ת/2). כך גם אין בידי לקבל כי החברה לא ידעה על פניית התובעים או מי מהם לבנק לשם קבלת הלוואה, שהרי זיכרון הדברים נחתם למטרה זו.
ברם, לא הוכח כי סכום ההלוואה הושקע בעבודות שנדרשו לשוכר ספציפי זה ולצרכי החברה, להבדיל מעבודות שנדרשו בכל מקרה, על מנת להשכיר את הבניין. זאת ועוד. לא הוכח לפני כי בשלב זה ( ינואר – מרץ 2014) בוצעו עבודות. כאמור, בהתאם לתמונות שהוצגו הבניין לא הושלם אף בחלוף שנה.
52. יתירה מזאת. התובעים לא המציאו קבלות/חשבוניות מס באשר להוצאות הנטענות וכשל זה יפעל לחובתם. חזקה שבעובדה, הנעוצה בהגיון ובניסיון החיים, כי דין ההימנעות כדין הודאה בכך שאילו הובאה אותה ראיה, שהיא בהישג ידו ואין לכך הסבר סביר, הייתה פועלת לחובת הנמנע ( ראו: ע"א 3523/15 מפעלי תרנ"א מלונאות ונופש נ' רמ"י (19.3.17); רע"א 7933/15 פישר נ' תמיר (13.12.15); רע"א 3961/10, המל"ל נ' סהר חברה לתביעות בע"מ (26.2.12); ע"א 78/04, המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום בע"מ פ"ד סא (3)18 (2006); ע"א 548/78, שרון נ' לוי, פ"ד לה(1), 736 (1980); י. קדמי, "על הראיות", חלק רביעי, התש"ע-2009, עמוד 1865).
כל שהומצא הוא טיוטה של כרטסת הנהלת חשבונות של השותפות לשנים 2014-2016. בכל הקשור לשנים 2015-2016 אין מקום לקשר בין הדברים. בכל הקשור לשנת 2014 מצוין עבודות והשקעות ביחס לכל הבניין, ללא כל הפרדה, ועל פניו רובן ככולן נדרשו לשם השלמת הבניין, ללא קשר לחברה ( כך למשל תשלום בגין השבחת המקרקעין, עבודות טיח, מים, ביוב, חשמל, אינסטלציה, רכישת חומרים וכיו"ב). מעבר לכך, מרבית ההשקעות/הוצאות הן לא במועדים הרלבנטיים ( ינואר-מרץ 2014).
זאת ועוד. כלל ההשקעות בשנת 2014 לא מתיישב לכאורה עם סכום ההלוואה. מנגד, לא הוצגה כרטסת לשנים 2013 או אף דו"ח לרבעון האחרון בשים לב לתקופת המשא ומתן.
53. יתירה מכך. לא הוכח שבמושכר בוצעו עבודות שונות, לרבות חלוקה לכיתות, מבנה קפיטריה וכיו"ב כדרישת החברה. נהפוך הוא, התובעים הלינו על כך שהחברה לא השלימה את התוכנית האדריכלית באופן שיאפשר זאת. כך גם העיד מר גרגורי שמעבר לפגישת היכרות בתחילת 2/14 החברה לא אשרה את הצעת המחיר, ועל כן לא הוכנה על ידו תכנית אדריכלית. מכאן, ממילא התובעים לא ביצעו שינויים פנימיים לדרישת החברה.
במסגרת זו גם לא הוכח כי בפועל מידות פיר המעלית שונו לבקשת החברה ו/או בהתאמה מיוחדת עבורה, להבדיל מעבודה שהיה על התובעים לבצע בכל מקרה. לשון אחר: אני מקבלת את גרסת התובעים כי העבודות התעכבו בהמתנה לדרישות ספציפיות של השוכר, אך לא הוכח כי שינויים אלה בוצעו בפועל, וממילא גם לא הוכחה עלותם.
54. למעלה מהדרוש יצוין כי גם סכום הריבית ששולם ביתר לא הוכח כדבעי. ההלוואה על סך של 500,000 ₪ מיום 17.12.13 היא הלוואת גישור למשך 6 חודשים בריבית של 4%, לסילוק החל מיום 30.1.14 ; והסכום להחזר בתום תקופת ההלוואה עומד על 510,739.73 ₪ ( ראו נספח 9 ל-ת/1). כך, שלכל היותר, מדובר בסכום של 10,000 ₪ בגין כל תקופת ההלוואה. ההלוואה בסכום של 700,000 מיום 18.5.14 היא בריבית של 3.75%, ולא נהיר האם היא חלף ההלוואה מיום 17.12.13.
התובעים חדלו מלהציג דפי חשבון, או אישור מהבנק בדבר גובה הריבית ששולמה ביתר. מכל מקום, משלא הונחה תשתית עובדתית המעידה על העבודות שבוצעו בבניין עבור החברה מכספי ההלוואות והקשר הסיבתי עובדתי בין מעשה ההפרה של החברה ובין תשלומי ההלוואה כאמור לעיל, אין מקום לקבוע פיצוי בגין רכיב זה, אף לא על דרך האומדנה ( והשוו: ע"א 355/80 נתן אנסימוב בע"מ נ' מלון טירת כהן שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800 (1981); ע"א 4773/16 דלתון עבודות אלומיניום בע"מ נ. אלגור ( כ.ד.א.ו) בע"מ (24.4.18) ; רע"א 2371/01 אינשטיין נ. אוסי תכנון והקמת מבנים ופיתוח בע"מ פ"ד(ז) (5) 787 (2003)).
55. פיצוי ללא הוכחת נזק לפי סעיף 11 לחוק החוזים תרופות (20,000 ₪) - מטרת סעיף 11 לחוק החוזים ( תרופות) בשל הפרת חוזה התשל"א-1971 (לעיל ולהלן: "חוק החוזים – תרופות") היא "פסיקת פיצוי קל יחסית לחישוב, על נזק שנחזה מהפרת סוג מסוים של חוזים" ומטרת התרופה "להעמיד את הנפגע במצב דומה לזה של תובע המצליח בתביעה לאכיפת חוזה". על מנת לזכות בפיצוי זה, על התובעים להוכיח שלושה: האחד, ביטול החוזה כדין; השני, השווי החוזי של הנכס; והשלישי, קיומו של הפרש בין התמורה החוזית ובין שווי הנכס ( ראו: ע"א 146/88 אזורים נ. כהן פ"ד מד (3) 374; ע"א 9005/03 בזק נ. שמעון מרדכי בע"מ (21.12.05); ת.א. (מחוזי י-ם) 24249-08-13 כהן נ. לב טוב (21.4.16)).
מצינו כי אין המדובר בחוזה, וממילא התובעים לא בטלו את החוזה. ביטול החוזה הוא תנאי בלעדיו אין לזכאות לפיצוי זה ( ראו: ע"א 2333/90 גורדי בע"מ נ. חירות בע"מ, פ"ד מז (2), 20 (1993): ת.א ( מחוזי ים 24249-08-13 כהן נ' לב טוב (21.4.16) ). לפיכך, אין לפסוק בגין רכיב זה.
56. לפיכך, אני קובעת כי הנזק שנגרם לתובעים עקב הפרת חובת תום הלב עומד על סכום של 35,000 ₪.
האם יש מקום לחייב את ה"ה מוחמד ומחמוד בחובות החברה מכוח הרמת מסך?
57. בכל הקשור למר מחמוד – הוכח כי הוא לא בעל מניות, או אף בעל תפקיד אחר בחברה. על כן, יש לדחות את הטענה להטלת אחריות מכוח הרמת מסך ביחס אליו. נפנה אם כן, לבחון את הטענה ביחס למר מוחמד, המנהל ובעל מניות בחברה.
58. כל חברה מתנהלת באמצעות אורגניה. על כן, אין די בכך, כדי להטיל עליו חבות מכוח סעיף 6 לחוק החברות, התשנ"ט-1999 (להלן: "חוק החברות").
הרמת מסך, משמעה, ביטול "קו החיץ" של האישיות המשפטית הנפרדת של החברה, ומתן זכות לנושה של החברה להיפרע מבעלי המניות בה. המדובר בסעד קיצוני, שיש לעשות בו שימוש זהיר, ובמקרים יוצאי דופן וחריגים ביותר, עת יש שימוש בולט לרעה בעקרון האישיות המשפטית הנפרדת, או שפעולותיהם של בעלי המניות שמו אותו פלסתר. בתיקון מס' 3 התשס"ה-2005 לחוק החברות הובהר כי חובות החברה ייוחסו לבעלי המניות אך ורק כאשר נכון, צודק ויעיל לעשות כן, ובהתקיים אחד מן המקרים המפורטים בסעיף 6 לחוק החברות (ראו למשל: ע"א 313/08 נשאשיבי נ' רינראוי, פ"ד סד(1) 388 (2010); ע"א 9916/02 בן מעש נ' שולדר חב' לבניה בע"מ (5.2.04); רע"א 3031/09, קט גול בע"מ נ' בן יעקב (2009); ד"ר א. חביב סגל, "דיני חברות", התשס"ז-2007, עמוד 281, 318 ואילך).
59. התנאים הנחוצים לשם הרמת מסך לא הוכחו במקרה דא. ראשית, לא הוכח כי התקיים אחד מהמקרים הנקובים בסעיף 6 לחוק החברות. לא הוכחה לפני תרמית מצד מר מוחמד. מה גם יש לזכור כי לשם הוכחת תרמית נדרשת "רצינות הראיה", בין אם נאמר, כי המדובר בנטל רגיל במשפט אזרחי, קרי: מאזן הסתברויות, ובין אם נאמר כי נדרש נטל הוכחה גבוה מכך הקרוב לפלילי (ראו: ע"א 292/64 כהן נ' אשד, פ"ד יט 414 (1965); ת"א 1823/09 מנור נ' כייץ (05.11.07); ע"א 475/81 יעקב נ' "כלל" חב' לביטוח בע"מ, פ"ד מ(ו)589 (1986); ע"א 624/88 גולד נ' מעוז פ"ד מד (1) 497 (1990)) . התובעים כשלו בכך.
כך גם לא הוכח כי מר מוחמד פגע בתכלית החברה, תוך נטילת סיכון בלתי סביר באשר ליכולתה לפרוע את חובותיה. להיפך, הוצהר כי החברה פעילה וקיימת, וכאמור שוכרת נכס במקום אחר ( ראו: עמוד 12 לפרוטוקול שורות 30-31 וכן עמוד 18 לפרוטוקול שורות 9-10).
שנית, גם אם היה הדבר מוכח, לא היה בכך, כאמור, די. שומה היה על התובעים להוסיף ולהוכיח כי בנסיבות העניין צודק ונכון לייחס למר מוחמד את חובות החברה.
60. יש לזכור כי סוגיית הרמת המסך היא סוגיה מורכבת, שאינה נקייה מספקות, ועל כן, דרך כלל, יועדף מסלול הטלת חיוב אישי. באופן זה יישא בעל תפקיד רק בנזק שהוא אישית גרם לו, לפי דיני האחריות, הסיבתיות והפיצויים; זאת להבדיל מהסרת " קו החיץ", שעלולה לחייבו בהיקף עצום, ללא בחינה מדויקת של אחריותו האישית, בהתאם למכשירים המקובלים במשפט אזרחי ( ראו: כב' הנשיא ( כתוארו אז) הש. א. ברק ב- ע"א 10582/02, בן אבו נ' דלתות חמדיה בע"מ (16.10.05); ע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק. ע. בע"מ נ' שמעון, (22.01.2015); ע"א ( חיפה) 3126/06, רוזנבליט נ' אפריאט (2007); ע"א 2792/03, יצהרי נ' טל אימפורט ( מוצרי היער) בע"מ (14.12.06); ע"א ( חיפה) 1440/05, אורבך נ' תובל ( ר.ת.א.מ) מבלטים בע"מ (12.2.07); ע"א ( חיפה) 4808/07, ווין-דור בע"מ נ' בונפיל (12.10.08); ע"א 407/89 צוק אור בע"מ נ' קאר סקיוריטי בע"מ פ"ד מח(5) 661 (1994); א. חביב-סגל "דיני חברות" התשס"ז-2007 עמוד 344 ואילך). ברם, התובעים טענו אך ורק להטלת אחריות מכוח הרמת מסך, וטענה זו, כאמור, דינה להידחות.
61. למעלה מהדרוש יצוין בקשר למר מוחמד - כי עצם העובדה שאדם פועל בכובעו כאורגן, נושא משרה או עובד של החברה, לא מקנה לו חסינות מפני חבות בנזיקין, ככל שמעשיו או מחדליו ממלאים אחר יסודותיה של עוולה נזיקית, אפילו אם הוא מבצע את העוולה לא למען עצמו אלא למען החברה. עם זאת, הטלת אחריות אישית על אורגן בחברה מכוח עוולת הרשלנות, אף היא היא " שאלה סבוכה".
מחד גיסא, הטלת אחריות על נושא המשרה על בסיס עוולת הרשלנות, כל אימת שמתרחשת הפרה של ההתקשרות, עלולה לסכל את הבחירה החוזית של הצדדים, שיש לכבדה, כמו גם את עקרון האישיות המשפטית הנפרדת. מאידך גיסא, במקרים מסוימים קיימים שיקולי מדיניות המטים את הכף לטובת הטלת אחריות אישית. האיזון הראוי נמצא על דרך הוכחת מערכת נתונים החורגת מגדר פעילותו הרגילה והשגרתית של נושא משרה בחברה, כגון: מומחיות אישית של נושא המשרה בעניין נושא ההתקשרות, שעליה סמך הצד האחר להתקשרות; חובות מקצועיות של נושא המשרה המבוססות על מיומנות מקצועית שלו; יחסים מיוחדים בין נושא המשרה ובין הצד השלישי, אשר גרם לצד השלישי ליתן בו אמון כי ייטול עליו אחריות כלפיו באופן אישי; ועוד (ראו למשל: ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שתיל פ"ד נא(4)769 (1997); ע"א 3807/12 כז העיר אשדוד ק.א בע"מ נ' שמעון (22.1.15); ע"א 9183/99, פניגשטיין נ' חברי המהפך בע"מ, פ"ד נח(4), 693 (2004); ע"א 10385/02 מכנס נ' ריג'נט השקעות בע"מ (17.12.03); ע"א 7991/07, רפאלי נ' רזין (12.4.11)).
בעניינו לא הוכח כי בין הצדדים הייתה מערכת יחסים מיוחדת או היכרות מעמיקה אשר על יסודה התנהל המשא ומתן בין הצדדים; או מומחיות מיוחדת של מר מוחמד עליה סמכו התובעים. מכאן, עצם העובדה שמר מוחמד ניהל את המשא ומתן בשם החברה, אין די בה, כשלעצמה, כדי לחייבו באורח אישי ( ראו למשל: ע"א 4263/04 קיבוץ משמר העמק נ' עו"ד מנור, מפרק פ"ד סג(1)548 (21.1.09)). מה גם שבהחלפת הטיוטות כמו גם הפגישה המסכמת החברה הייתה מיוצגת גם על ידי עורך דין. מכאן, התובעים בחרו להשכיר את המושכר לחברה, בהבינם את משמעות הדבר. אין מקום כעת, משהמשא ומתן לא צלח, לנסות ולשפר את מעמד התובעים, תוך פגיעה בחופש החוזים כמו גם בעקרון האישיות המשפטית הנפרדת.
62. בכל הקשור לנתבע מס' 2 - לא מצאתי לקבל את עדות האב כי הוא לא היה מעורב במשא ומתן והגיע לפגישה המסכמת מאחר והיה עם בנו במקום אחר, לפי גרסה אחת; או מאחר והוזמן על ידי התובעים לשתות קפה במשרדם היפה, לפי גרסה אחרת ( ראו: עמוד 11 לפרוטוקול שורות 23-25). כאמור, במהלך עדותו ניכר רצונו להרחיק עצמו מכל קשר למשא ומתן, אך לא מצאתי ליתן בה אמון, נוכח התרשמותי הבלתי אמצעית מעדותו, כמו גם הסתירות בינה ובין מכלל הראיות שלפני והגיונם של דברים.
כך למשל עת נשאל בדבר בקשתו לכלול בחוזה אופציה לשכירות משנה לעמותה שהוא מנהלה, הכחיש מר מחמוד כי הוא ביקש זאת, אך ידע היטב במה מדובר, הגם שבאותה נשימה שב וטען כי הוא לא התערב ואינו יודע מה סוכם ( ראו: עמוד 11 לפרוטוקול שורות 18 -25; עמוד 12 לפרוטוקול שורות 3-12).
כך למשל מר מוחמד העיד רק כי לא זכור לו אם אביו היה עמו בבניין; וכי והוא ליווה אותו לפגישה ולפעמים הוא מתייעץ עמו. זאת ועוד. מר מוחמד אמנם העיד כי אביו לא הביע את דעתו בפגישה המסכמת ורק ליווה אותו, באשר לפעמים הוא מתייעץ עימו, אך באתה נשימה הוסיף: "אבל מי שמכריע בעניין החברה זה אני ולא הוא, ..מילים של אבא לא יחייבו בכלום" (ראו: עמוד 17 לפרוטוקול שורות 7-11). עם זאת, אין די בכך, כדי להטיל עליו חבות אישית. מה גם, שכאמור כל ההתכתבות היתה עם מר מוחמד ועו"ד קיס בשם החברה בלבד. הדברים נאמרים, כאמור, למעלה מהדרוש, באשר גם ביחס אליו נטען אך ורק לחיובו מכוח הרמת מסך.
63. לפיכך, דין התביעה כנגד ה"ה מוחמד ומחמוד להידחות.
64. לא אסיים בטרם אתייחס לזהות המשכיר. ויאמר מיד- אין בידי לקבל את טענות הנתבעים בסוגיה זו, לרבות כי התובעים רימו אותם באשר לזהות המשכיר ו/או באשר למעמד השותפות ו/או כי בהיותה שותפות לא רשומה, כפי שהתחוור בשלב זה, אין לפנינו פרט מהותי כגון זהות המשכירה.
ראשית, הנתבעים לא הוכיחו כי נפלה תרמית או כל פגם אחר באישור רואה החשבון באשר לרישום ברשויות המס וניהול ספרים כדין. להיפך, הוכח כי השותפות הוקמה מכוח הסכם שותפות מסודר המתווה את מכלול היחסים בין השותפות, אשר מצאו לנכון לבצע את פעילותם העסקית באמצעות יישות כלכלית עצמאית זו וכך נרשם הדבר ברשויות המס.
שנית, הסוגיה האם שותפות לא רשומה היא בגדר אישיות נפרדת אם לאו היא סוגיה שטרם הוכרעה. עם זאת, כאמור, בפסק דין בעניין שור, הסוקר את הדעות השונות בעניין דא, המדובר בקושי פרשני מדומה באשר בכל מקרה השותפים חבים בכל חיובי השותפות והרישום הוא אקט דקלרטיבי-אדמיניסטרטיבי גרידא ( ראו: ת.א. (מחוזי ת"א) 5957-10-14 שור נ' ישראל (8.1.15)):
"אני סבורה כי מדובר בקושי פרשני מדומה. הוראת סעיף 20 המטילה על השותפים חבות אישית לכל חיובי השותפות, היא הוראה קוגנטית, שאינה מסייגת את החיוב למצבה הרישומי של השותפות. הוראה זו אינה מבחינה בין שותפות רשומה לשותפות בלתי רשומה, וקובעת כי בכל מקרה חלה על השותפים חבות אישית ( למעט מקרים בהם הוסכם מפורשות אחרת בין השותפים). ...רישום השותפות הוא אקט דקלרטיבי-אדמיניסטרטיבי גרידא. לא הרישום יוצר את השותפות, אלא ההסכם ויחסי ההרשאה שבין השותפים. הפסיקה התוותה מבחנים לקיומה של שותפות לא רשומה כגון: כוונת הצדדים להיות שותפים, הצגתם לציבור כשותפים; השתתפות בנכסים ובחזקה של העסק, זכותם השווה לניהול העסק ולחייב זה את זה בענייני העסק; והשתתפותם ברווחי העסק ..".

(וראו גם: ע"א 583/88 ברנע נ' קווי תעופה ישראליים בע"מ פ"ד מה(5)670 (1991); ע"א 2026/92 פקיד שומה פ"ת נ' שדות חברה להובלה (1982) בע"מ (20.5.01)).
סוף דבר
65. אני מחייבת את הנתבעת מס' 3 (אנמיינד מ.א.פ.א בע"מ) לשלם לתובעים סכום של 35,000 ₪, בצירוף שכ"ט עו"ד, אשר בשים לב לתוצאה אליה הגעתי, מועמד על סכום של 5,000 ₪ בלבד . הסכום הפסוק ישולם תוך 30 יום מיום המצאת פסק הדין לצדדים, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, החל היום ועד מועד התשלום בפועל. כמו כן, אני מחייבת את הנתבעת מס' 3 להשיב לתובעים את אגרת בית המשפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
66. דין התביעה כנגד נתבעים מס' 1 ו-2 (ה"ה מוחמד ומחמוד חג'וג') - להידחות. בשים לב לתמונה שנפרשה לפני כמפורט בפסק הדין, כמו גם הייצוג המשותף והפחתת שכ"ט בו חויבה החברה – אין חיוב בהוצאות.
לצדדים נתונה זכות ערעור .
המזכירות תמציא עותק פסק הדין לצדדים בדואר רשום ואישור מסירה.
ניתן היום, ט"ו אדר ב' תשע"ט, 22 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.