הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ת"א 19070-05-16

בפני

כבוד ה שופט אבישי רובס

תובע
שי סרור

נגד

נתבעים

  1. יורם ביטון
  2. אלברט ביטון
  3. רפאל ביטון
  4. ז'קלין פייגנבאום
  5. רוזה זילכה

פסק דין

1. התובע הגיש תביעה, במסגרתה עתר להורות לנתבעים לשלם לו סך של 946,117 ₪, בגין הפרת הסכם מכר דירה ברחוב הרדוף 3 נשר, הידועה כגוש 11269, חלקה 41 (להלן "הדירה"). סכום התביעה כולל פיצוי בגין נזק גופני שנגרם לתובע, לטענתו, בתחום הנפשי, עקב התנהלות הנתבעים בביצוע ההסכם.

2. מאחר והשתלשלות העניינים העובדתית, השנויה במחלוקת בין הצדדים בנקודות מפתח, תידון בהרחבה בהמשך, אפרט אך את עיקרי טענות הצדדים בכתבי הטענות. להילך טיעוני הצדדים בכתבי הטענות, ובפרט כתב ההגנה, השלכות משמעותיות.

3. התובע, איש קבע ביחידה מבצעית, נשוי ואב לשלושה, בקש לרכוש דירה באזור נשר. ביום 5.6.2015 הציג לו מתווך בשם שלומי זינו את הדירה. לטענתו, מסר לו הנ"ל ש"בעליה הרשומים של הדירה נפטרו, ולפיכך היא רשומה על שמותיהם של היורשים" (כך במקור - א.ר.). לטענתו, המתווך לא אמר לו שהדירה בתהליך או אמורה לעבור תהליך של העברת הזכויות על שם היורשים והסתיר ממנו פרט רלוונטי זה.

הדירה מצאה חן בעיני התובע, הגם שלטעמו נדרש לה שיפוץ נרחב. ביום 9.6.2015 הוא נפגש עם הנתבע מס' 1 - יורם ביטון (להלן "יורם"), שהציג עצמו כנציג היורשים. התובע טען, כי שיתף את יורם באילוצים עימם התמודדו באותה עת הוא ומשפחתו, ובין היתר, כי תקופת השכירות בדירה בה גרו באותה העת עתידה להסתיים בסוף חודש אוגוסט 2015. התובע הדגיש, כי טרם כניסתם לדירה, יהא עליו לבצע שיפוץ נרחב, ושאל את יורם אם יוכל להתחיל בשיפוץ במקביל וטרם תשלום מלוא התמורה.

התובע טען, כי יורם ניצל את תמימותו, לחץ עליו לסכם את פרטי רכישת הדירה, והבטיח כי הנתבעים ידאגו לפנות את הדירה כדי שיוכל להתחיל בשיפוץ. התובע הוסיף, כי יורם הציג בפניו מצג לפיו, אין מניעה למכור את הדירה, למעט הליך טכני - פרוצדורלי של העברת הזכויות הרשומות בדירה ע"ש היורשים, לאחר קבלת צו ירושה. בנסיבות אלו, התובע התרצה וסוכם בין הצדדים כי מחיר הדירה יעמוד על 1,465,000 ₪. באותו יום נחתם מסמך שכותרתו "סיכום פרטי עסקת מכר עם תנאי מתלה". התובע טען, כי יורם הסביר לו שהתנאי המתלה התייחס לכך שיינתן צו ירושה והזכויות בדירה יירשמו על שם הנתבעים.

ביום 20.6.2015 נפגשו הצדדים פעם נוספת ובפגישה זו לחץ יורם על התובע לחתום על מסמך המשך שכותרתו "זיכרון דברים", המתמצת את ההסכמות ביניהם. נטען, כי למרות שבזיכרון הדברים נקבע שבתוך 7 ימים ממועד קיום התנאי המתלה ייחתם הסכם מכר בין הצדדים, הצדדים התייחסו לזיכרון הדברים כהסכם מכר ממצה ומחייב, שהועלו בו כל הפרטים המהותיים לעסקה. התובע טען, כי יורם לחץ עליו ואמר שעל מנת להבטיח את עסקת המכר עליו לשלם למוכרים במעמד חתימת זיכרון הדברים סך של 50,000 ₪ על חשבון התמורה וכי בזיכרון הדברים קבוע שאם עסקת המכר לא תצא אל הפועל, אזי הסך הנ"ל יושב לידיו. עוד נקבע, כי צד שיפר את ההסכם, יהא חייב לשלם לצד השני פיצוי מוסכם בסך של 146,000 ₪.

התובע טען, כי לא היה מיוצג במועד זה על ידי עו"ד, השתכנע ונכנע ללחציו של יורם, חתם על זיכרון הדברים ומסר לו המחאה על סך 50,000 ₪. לטענתו, הוא לא קיבל לידיו העתק מזיכרון הדברים, ובדיעבד נודע לו שהנתבעים ביקשו להימנע מדיווח על העסקה. התובע הוסיף, כי בגין עסקת המכר שילם דמי תיווך בסך של 25,000 ₪ במצטבר, אך לא קיבל קבלה מ המתווך.

התובע טען, כי מיד לאחר החתימה על זיכרון הדברים התברר שיש פער בין מצגי הנתבעים לפני החתימה והתנהלותם לאחריה, כאשר בין היתר, הנתבעים לא עמדו בהתחייבותם לפנות את הדירה, ורק בסוף יולי 2015 התאפשר לו להיכנס לדירה לשם התחלת השיפוץ.

התובע טען, כי כניסתו המאוחרת לדירה תרמה ללחצים שהופעלו עליו בתקופה זו וכי הוא נאלץ להאריך את תקופת השכירות עד ליום 30.9.2015. עוד הדגיש התובע, כי במהלך ביצוע השיפוצים נהגו הנתבעים, או מי מהם, להגיע מעת לעת לדירה ושיבחו את השיפוצים שביצע.

ביום 29.9.2015, יום לפני מעבר הדירה המתוכנן, התייצב יורם אצל התובע בדירה השכורה, ללא התראה מוקדמת, ומסר לו מסמך שכותרתו "הסכם שכירות בלתי מוגנת", במטרה להסדיר את שהות התובע ובני ביתו בדירה באופן "פורמלי". באותו יום בשעה 17:30, או בסמוך לכך הגיע התובע לדירה להניח בה חפצים אישיים ואז התברר לו כי יורם החליף את הצילינדר בדלת הכניסה של הדירה. גב' סרור, אשת התובע, אשר עודכנה על ידיו במתרחש, דיברה עם יורם וזה אמר לה כי עליהם לחתום על הסכם השכירות והכל יהיה בסדר. התובע ואשתו נקלעו ללחצים אדירים כתוצאה מהתנהלותו של יורם, נכנעו לתכתיביו , התפנו ל עיין בהסכם השכירות ומצאו שהוא לא עולה בקנה אחד עם המצגים, ההבטחות והתנהלות הנתבעים עד לאותו מועד.

פניות התובע ואשתו ליורם ו/או לעו"ד מטעמו, וניסיונם להסביר כי הדרישה לחתום על הסכם שכירות, כמו גם התנאים בו, לא סוכמו מעולם על ידי הצדדים וכי הם מצויים ערב מעבר דירה, לא הועילו. בצר להם, התייצבו התובע ואשתו בבוקר יום ה - 30.9.2015 במשרד עורך דינו של יורם לצורך חתימה על חוזה השכירות, וגילו כי הנ"ל נמצא בחופשה. רק בשלב מאוחר יותר במהלך הבוקר, הצליחה גב' סרור להשיג את עורך הדין והצדדים חתמו על הסכם השכירות. במעמד החתימה מסרה גב' סרור ליורם 6 שיקים בגין שכר הדירה, שהובטח לתובע כי סכומם ייחשב על חשבון עסקת המכר. לאחר מסירת השיקים העביר יורם לתובע מפתח חדש לדירה. התובע טען, כי הסכם השכירות נחתם תוך כפיה ועושק וניצול העובדה שלא נותרה לו ברירה, שכן משאית ההובלה מטעמו המתינה לפריקה מחוץ לדירה עם כל תכולת דירתו השכורה.

התובע הוסיף, כי לאחר המעבר גילה ליקויים שונים בדירה, אולם מאחר והנחת העבודה היתה שנכרת הסכם מכר מחייב והוא עתיד היה לשפץ את הדירה, החליט "לשים בצד" התנהלות זו, במטרה להשלים את העברת הבעלות בדירה על שמו ועל שם אשתו.

התובע שכר שירותי בא כוח, במטרה להשלים את העברת הבעלות בדירה בהסכם מכר מפורט. אלא, שהמו"מ בין הצדדים התנהל בעצלתיים בשל אי שיתוף פעולה מצד הנתבעים. בחודש ינואר 2016 התברר לתובע, כי הנתבעים הציגו בפניו מצגי שווא והסתירו ממנו כי בדירה קיימות חריגות בניה רבות ומשמעותיות, אשר אינן ניתנות להסדרה. עוד התברר לתובע, כי בשל חריגות הבניה לא ניתן יהיה לרשום את הזכויות בדירה על שם הנתבעים, ולאחר מכן על שמו. נטען, כי הדבר גרם לתובע נזקים, מפח נפש אדיר והידרדרות במצבו הבריאותי - נפשי.

בנסיבות אלה, ומשכל ניסיון להידבר עם הנתבעים לא צלח, שלח התובע לנתבעים מכתב בדבר ביטול הסכם המכר ודרישה לתשלום השבה ופיצוי בגין הנזקים שנגרמו לו. הנתבעים הכחישו את הנטען וסירבו להשיב ולו את התשלום על סך 50,000 ₪ ששילם התובע על חשבון תמורת הדירה, בטענה שמדובר ב"דמי רצינות" ו"כבטחון נגד נזקים שנגרמו ו/או יגרמו לדירה עקב ביצוע פעולות בניה".

התובע בקש להקטין את נזקיו, סיים את השכירות במועד שנקבע לסיומה בהסכם השכירות והחזיר את מפתחות הדירה לנתבעים. לטענתו, הוא ומשפחתו עקרו לטבריה באמצע שנת הלימודים והדבר גרם נזק לילדיו.

4. התובע טען, כי הנתבעים הפרו את חובתם לנהל מו"מ בתום לב, החתימו אותו על זיכרון דברים ועל הסכם שכירות בכפיה ועושק, הטעו אותו והציגו בפניו מצג כוזב באשר לדירה ולתנאי המתלה, מנעו ולמצער לא קיימו את התנאי המתלה, הפרו את הסכם ההתקשרות בניהם, הטעו ורימו אותו במצג שווא רשלני, הפרו את הוראות סעיפים 35, 36 ו - 56 לפקודת הנזיקין והתעשרו שלא כדין על חשבונו.

התובע עתר להורות לנתבעים לפצותו בגין נזקיו, המסתכמים לסך של 964,117 ₪ - סך של 50,000 ₪ בגין התשלום ראשון ע"ח תמורת הדירה, סך של 146,500 ₪ כפיצוי מוסכם, סך של 238,617 ₪ בגין הוצאות השיפוץ שערך בדירה, סך של 5,000 ₪ בגין שתי הובלות להן נדרש, סך של 24,000 ₪ בגין דמי שכירות ל - 6 חודשים בדירה, סך של 250,000 ₪ בגין נזק בריאותי כבד שנגרם לו, סך של 100,000 ₪ בגין עוגמת נפש וסך של 150,000 ₪ בגין אבדן הזדמנויות אחרות לרכישת דירה והוצאות נוספות.

5. הנתבעים הגישו כתב הגנה משותף, הכחישו את טענות התובע ונזקיו, ובפרט הטענות של חוסר תום לב במו"מ, כפייה ועושק, רמיה והתעשרות על חשבון התובע וטענו, כי גרסתו רוויה שקרים, סתירות ואי דיוקים.

הנתבעים טענו, כי גרסת התובע אינה מתיישבת עם המציאות החוזית המקובלת בעסקאות מכר מקרקעין, בה נדרש הקונה לשלם את מלוא התמורה בטרם יקבל חזקה בנכס, וכי התובע מנסה לשכנע את בית המשפט כי הוסכם בין הצדדים שהדירה תימסר לידיו, כך סתם, מבלי ששולם כל סכום על חשבון התמורה ומבלי שנחתם הסכם מכר.

הנתבעים אישרו, כי אכן נוהל משא ומתן עם התובע, אשר היה מיוצג בכל עת על ידי עורכי דין ותיקים ומיומנים, וזאת בניגוד מוחלט לטענותיו. בנוסף, התובע ידע היטב כי זכויות הנתבעים בדירה טרם נרשמו וכי אין בדעתם להתקשר בהסכם טרם יירשמו זכויותיהם כנדרש. נטען, כי היה זה ב"כ התובע שערך את זיכרון הדברים שצורף כנספח א' לכתב התביעה ודרש כי רישום זכויות הנתבעים בדירה יהיה תנאי מתלה לכניסת הסכמות הצדדים לתוקף.

הנתבעים טענו, כי הם חמישה אחים ואחיות, ילדי ויורשי המנוחים ביטון תמר ודוד ז"ל, שהיו בעלי הזכויות בדירה, להוציא את האח יורם, שהסתלק מן הירושה לטובת אחיו. עוד טענו הנתבעים, כי הזכויות בדירה לא רשומות בלשכת רישום המקרקעין, אלא בחברה המשכנת - א. דורי בע"מ.

הנתבעים הוסיפו, כי לאחר שנפטר אביהם ז"ל, בחודש מאי 2014, עמדה הדירה ריקה תקופה ארוכה, לא הושכרה, לא הוצעה למכירה ואף לא טופל עניין צווי הירושה של המנוחים. לטענתם, איש מהם מעולם לא התגורר בדירה ולכן, לא היתה להם ידיעה מדויקת אודות מצבה הרישומי של הדירה.

הנתבעים טענו, כי התובע פגש את יורם, אשר היה המביא והמוציא מטעם האחים כולם, לאחר שהכיר ביניהם מתווך. לטענתם, מן הרגע הראשון בו החלו הצדדים להתנהל במו"מ לצורך בחינת מכירת הזכויות בדירה, היה התובע מיוצג ע"י עו"ד עדי קלורין. עו"ד קלורין ערך את זיכרון הדברים, ובין היתר דרש כי התובע לא יהיה מחויב בכל התקשרות חוזית ולא ישלם על חשבון הדירה כל תמורה, אלא לאחר שהנתבעים ישלימו את רישום זכויותיהם בדירה. גם הנתבעים קבלו עצה משפטית דומה, לפיה יש להמתין עד לרישום הזכויות. בהתאם, נרשם במפורש בזיכרון הדברים כי הנתבעים מצהירים שטרם ניתנו צווי ירושה להוריהם ולא נרשמו הזכויות בדירה על שמם.

הנתבעים טענו, כי זיכרון הדברים כלל תנאי מתלה, שעם התקיימותו, ורק אז, יחתמו הצדדים על הסכם מכר, וכי הובהר לתובע היטב שתנאי זה עלול לא להתקיים, שכן הצדדים לא ביצעו בדיקות מקדמיות לפני החתימה על זיכרון הדברים. עוד הדגישו הנתבעים, כי בתור יורשים הם אינם בקיאים במצב הרישומי או התכנוני של הדירה, ומאחר והדירה רשומה בחברה משכנת לא הייתה להם אף האפשרות לעיין בנסח רישום.

הנתבעים טענו, כי לפי זיכרון הדברים מסירת החזקה בדירה תהיה רק עם השלמת התמורה, כמצוין במסמך סיכום פרטי עסקת המכר וכמקובל בהסכמי מכר דירות. בנוסף, ומתוך ידיעה כי הליך הרישום על שמם עלול לא להתבצע ולחילופין, לארוך זמן רב, נשמרה לתובע הזכות לחזור בו מזיכרון הדברים אם התנאי המתלה לא יתבצע עד ליום 10.1.2016, כאמור בסעיף 8 לזיכרון הדברים.

הנתבעים טענו, כי מפתחות הדירה נמסרו לתובע, לבקשתו, לצורך ביצוע שיפוץ נקודתי של מספר דברים בדירה. הנתבעים סברו, כי מדובר בשיפוץ "קוסמטי" כגון צביעה, פוליש וניקיון, וזאת לאור מצבה הטוב של הדירה והתחייבות התובע בזיכרון הדברים כי במידה ולא ייחתם הסכם מחייב, ברור לו שהאחריות לכל העבודות תוטל עליו. הנתבעים הדגישו, כי לא עלה על דעתם שהתובע ירשה לעצמו לפרק ולזרוק מזגנים תקינים וארונות מטבח שהיו בדירה.

עוד הדגישו הנתבעים, כי להבטחת השמירה על מצב הדירה ומיטלטליה, הם קבלו מהתובע סך של 50,000 ₪, שכן מסירת מפתח ללא הסכם מחייב כרוכה בסיכון כי התובע יעשה נזקים בדירה. הצדדים הסכימו, כי ככול שתיחתם עסקה סכום זה יקוזז מסכום התמורה.

בדיעבד, הסתבר שהתובע ביצע פעולות נרחבות, הכוללות החלפת ארונות מטבח והסרת מזגנים. הנתבעים טענו, כי אינם יודעים מתי בוצעו הפעולות האמורות, אך לדעתם רובן בוצעו לאחר שהתובע נכנס לדירה כשוכר. הנתבעים ציינו, כי את דלת הכניסה לדירה החליף התובע לאחר שקיבל חזקה בדירה כשוכר בתחילת חודש אוקטובר 2015.

הנתבעים טענו, כי התובע עצמו הציע שעד להתקיימות התנאי המתלה יאמצו הצדדים הסדר ביניים של שכירות, דבר שנועד בראש ובראשונה לשרת אינטרס שלו לעבור לגור בדירה, טרם תשלום מלוא התמורה. הנתבעים הוסיפו, כי טענת התובע כאילו היו מחויבים למסור לו את החזקה בדירה ללא תשלום התמורה ו/או חתימת הסכם מכר, תמוהה. לטענתם, בשלב מסוים התחמק התובע משיחות ונמנע מחתימה על הסכם השכירות. הם חששו כי בכוונתו להשתלט על הדירה כפולש. לאור המצב שיצר התובע, החליפו הנתבעים את מנעול הדירה והודיעו כי ללא הסדרת הסטטוס המשפטי לשהייתו בדירה, לא יאפשרו לו לקבל בה חזקה.

ביום 30.9.2015 נאות התובע לחתום על הסכם השכירות, שעמד לרשותו תקופה ארוכה וקיבל לידיו מיידית את החזקה בדירה. הסכם השכירות נכרת לתקופה של 6 חודשים, בנוסח סטנדרטי. עוד הדגישו הנתבעים, כי התובע הוא איש קבע ביחידה מבצעית, השכיל לקבל ליווי משפטי לאורך כל הדרך, קיבל החלטות שקולות ומושכלות ובחר בחוכמה לאורך כל ההתנהלות.

הנתבעים טענו, כי במהלך חודש אוקטובר 2015 ניתן צו הירושה של המנוחה תמר ביטון ז"ל, ורק אז יכלו לפנות לחברה המשכנת לצורך רישום זכויותיהם בדירה. תוך כדי תהליך הבדיקה על ידי בא כוחם ולאחר שפנו בעצמם למשרדי החברה המשכנת, התברר כי קיימת מניעה רישומית שמקורה בהערת אזהרה בדבר חובת הריסת פרגולה בלתי חוקית (נספח ד' לכתב ההגנה). לטענתם, לא הייתה להם ידיעה אודות ההערה או חריגת הבניה עד לאותו מועד ומיד לכשנודע להם, הודיעו על כך לתובע, באמצעות בא כוחם. הנתבעים הציעו לתובע אפשרות להסדיר את הבניה, להרוס את הפרגולה או לבטל את העסקה ללא התנגדות מצדם.

תגובת התובע לא אחרה לבוא, והוא הודיע, באמצעות ב"כ, על ביטול העסקה ודרש פיצוי בגין נזקים. בנוסף, בתום תקופת השכירות פינה התובע את הדירה ונטען, כי היא עדיין פנויה מכל אדם וחפץ.

הנתבעים כפרו בנזקי התובע, אולם אישרו שלא השיבו לידיו את הסך של 50,000 ₪. לטענתם, הסכום הנ"ל ניתן כבטוחה לקיום התחייבויות התובע על פי חוזה השכירות ומאחר והתובע פרק וזרק מזגנים תקינים וארונות מטבח הם בקשו לקזז מסכום זה את שווי המזגנים והארונות.

6. במסגרת כתב התשובה לכתב ההגנה, הדגיש התובע כי עסקת המכר בין הצדדים השתכללה ולא בכדי קיבל את אישור הנתבעים לביצוע שיפוצים מאסיביים בדירה. עוד טען התובע, כי ציון שמו של עו"ד קלורין היה לשם מילוי פורמלי - טכני בלבד, וכי באותה עת כלל לא יוצג על ידיו. לאחר החתימה על ההסכם מיום 9.6.2015 ביקש התובע מעו"ד קלורין שיעביר לו נוסח סטנדרטי של מסמך, על בסיס ההסכם שנחתם בין הצדדים ביום 9.6.2015. עו"ד קלורין, אשר לא ייצג באותה עת את התובע, נאות להעביר לו "שבלונה" של זיכרון דברים, שהנתבעים שינו והמסמך נחתם על ידי הצדדים ביום 20.6.2015.

התובע טען, כי הנתבעים אינם יכולים להסתמך על אי קיום התנאי המתלה, שעה שהם מנעו את קיומו מלכתחילה, וכי טענה כאמור מלמדת על חוסר תום ליבם.

עוד טען התובע, כי הנתבעים ידעו היטב שהוא מתכנן לעבור לדירה המשופצת, אותה ראה כשלו, עם תום תקופת השכירות, וכי הניסיון לצייר אותו כאדם חסר אחריות הממתין לרגע האחרון חסר אחיזה במציאות. לטענתו, היה לצדדים ברור כי עם השלמת השיפוצים הוא יתגורר בדירה וזו הסיבה שהודיע על סיום השכירות בדירתו השכורה.

התובע אישר, כי לאחר כניסתו לדירה כשוכר, הוא התקין מטבח חדש ויוקרתי בעלות של 40,000 ₪ והחליף את דלת הכניסה.

התובע הדגיש, כי החתימה על הסכם השכירות לא הייתה יוזמה שלו, אלא של הנתבעים, ההסכם נמסר לו פיזית ערב המעבר המתוכנן והנתבעים אף כפו על הוריו לחתום כערבים להסכם.

התובע טען, כי הנתבעים ידעו אודות חריגות הבניה המאסיביות שהיו בדירה, אשר מנעו את קיום התנאי המתלה, הסתירו אותן ממנו במכוון וכי לו היה יודע על כך לא היה כורת עימם הסכם מכר ומשנה את מצבו לרעה בצורה כה מהותית, כפי שעשה.

7. א. התובע צרף לכתב התביעה את חוות דעת ה שמאי נחום שמעון, שהעריך את עלות השיפוץ שערך התובע בדירה נשוא התביעה, בסך של 235,879 ₪, כולל מע"מ.

ב. בהמשך, הגיש התובע את חוות דעתו של ד"ר בן אפרים, מומחה רפואי בתחום הפסיכיאטריה, מיום 27.11.2016, לפיה סובל התובע מנכות בשיעור של 20% בתחום הנפשי, כתוצאה מהארועים נשוא תביעתו.

8. הנתבעים הגישו את חוות דעתו של השמאי אבי אייזיק מיום 10.1.2017, שהעריך את עלות עבודות השיפוץ שערך התובע בדירה בסך של 163,000 ₪, לא כולל מע"מ.

9. בין לבין, הועבר התיק לגישור ובמקביל, הוטל על הצדדים להגיש תצהירי עדות ראשית. הצדדים לא השכילו להגיע לידי הסכמות בהליך הגישור. מנגד, במהלך ישיבת קדם המשפט מיום 15.4.2018 הגיעו הצדדים להסכמה לפיה, שווי העבודות שביצע התובע בדירה נשוא התביעה הוא בסך של 194,196 ₪ (כולל מע"מ). הובהר, כי אין בהסכמה זו משום אישור של הנתבעים לפיו נתנו לתובע היתר לבצע את העבודות בדירה.

10. הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם. מטעם התובע הוגש תצהירו וכן תצהיריהם של אשתו - גב' איילת סרור, אימו של התובע - גב' פנינה סרור, מר שלום ציקאשווילי, מר גבריאל עוז, ומר דורון לוין. הנתבעים הגישו תצהירים של הנתבע מס' 1 - יורם ביטון, הנתבע מס' 2 - אלברט ביטון, המתווך - מר שלומי זינו ועו"ד עידן אדרי. העדים נחקרו ארוכות במשך שתי ישיבות הוכחות והצדדים סיכמו את טענותיהם בכתב.

דיון והכרעה

11. עניינה של תביעה זו בשאלת חובת תום הלב ובפרט, חובתו של מי שמבקש למכור דירה לגלות לקונה הפוטנציאלי את המידע שבידיו בדבר מצב הנכס, במהלך המשא ומתן ביניהם לקראת כריתת חוזה מכר. המחלוקת בין הצדדים נוגעת בעיקרה לשאלה - האם הוטעה התובע במהלך המו"מ לקראת כריתת ההסכמים בין הצדדים ובמהלך ביצועם. במדה ויקבע כי הנתבעים נהגו כלפי התובע בחוסר תום לב והתובע אכן הוטעה על ידם, יהא צורך לבחון מהם הנזקים שנגרמו לו עקב הפרת ההסכם וביטולו.

12. חובת הגילוי במהלך משא ומתן לקראת כריתת חוזה מעוגנת בסעיף 12(א) ל חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973, הקובע כי "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב". דרישת תום הלב מחייבת כל צד למו"מ לפעול בנאמנות כלפי הצד האחר ובנאמנות לרוח העסקה ולמטרתה. קיימת דרישה של התחשבות בצד השני ושיתוף פעולה עימו להגשמת מטרתם המשותפת של הצדדים. מבחן תום הלב הוא מבחן אובייקטיבי, אם כי קיימים בו גם יסודות סובייקטיביים מסויימים, כמו טיב העסקה ואופי הצדדים (ד. שלו, דיני חוזים - חלק כללי, תשס"ה, עמ' 97 - 98, 148 ו ע"א 8144/00 עלריג נגד ברנרד, פ"ד נז(1) 158, 170). חובת הגילוי, כחלק מחובת תום הלב, מטילה על הצדדים לגלות עובדות, אשר על פי הנסיבות, ניתן היה לצפות לכך שאדם המנהל מו"מ יגלה אותן לצד השני והיא נובעת בעיקרו של דבר מהצורך להגן על הצד המצוי בעמדת נחיתות אינפורמטיבית. חובת הגילוי היא אקטיבית, קרי - מסירת עובדות ביוזמת הצד המתקשר והפרתה עשויה לקום גם בדרך של מחדל (ד. שלו, לעיל, עמ' 149 - 150 וכן, ע"א 7298/00 בסט דוד סמואל נגד חממי עזרא ואח' (4.9.2007)).

חובת הגילוי בתקופה החוזית ממשיכה להתקיים כל אימת שחובת הגילוי לא קוימה על ידי צד בשלב הטרום חוזי, וחיוניות הגילוי ממשיכה להתקיים גם בשלב החוזי. מידת החיוניות היא כזו שמי שאינו מקיימה כמוהו כמי שנהג שלא בהגינות ושלא בדרך מקובלת ובתום לב ( ראה ע"א 3912/90 Eximin S.A. תאגיד בלגי נגד טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64, בע"מ 87 - 81).

13. חובת הגילוי, ככל שעסקינן בהסכם מכר, באה לידי ביטוי גם במסגרת סעיף 16 ל חוק המכר, תשכ"ח - 1968, הקובע כי "היתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו - 15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

בע"א 8068/11 אורלי עיני ואח' נגד חן שיפריס ואח' (11.2.20011) קבע בית המשפט העליון, כי חוק המכר שולל את ההשקפה של "יזהר הקונה" ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תיאור הממכר בפי המוכר, ועל החיובים המוסכמים בחוזה, גם אם היתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר. חוק המכר יוצא מנקודת הנחה כי מאחר שנגישותו של הקונה למידע מהותי אודות הנכס היא מוגבלת ומעמדו נחות לעומת מעמד המוכר, יש להגן על הקונה באמצעות מתן בכורה לעיקרון "יזהר המוכר".

נקבע, כי הוראת סעיף 16 ל חוק המכר מכריזה על האופי הקוגנטי של אחריות המוכר. בהעדר אפשרות להתנות על זכותו של הקונה להסתמך על אי ההתאמה, לא ניתן להצדיק הפחתה מאחריותו של המוכר (גם לא בחלקה) בדרך של יחוס 'אשם תורם' לקונה שהתרשל בבדיקת מצבו של הנכס. אחריותו של המוכר תתגבש ללא קשר לשאלה האם אי ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, אם לאו, קרי - ללא קשר לרשלנותו של הקונה בבדיקת מצב הנכס.

עוד נקבע, כי לא נדרשת ידיעה ממשית מצידו של המוכר על אודות אי ההתאמה, אלא די בהוכחת יסוד נפשי של רשלנות, על מנת לחייב את המוכר באחריות מלאה כלפי הקונה. כל מה שנדרש הוא שאי ההתאמה נובעת מעובדות שעל המוכר היה לדעת עליהן - הכוונה היא לעובדה שאדם סביר היה יודע אותה באותן הנסיבות. גם אם סבר המוכר כי מדובר באי התאמה שולית או בלתי חשובה, גם אז עליו לגלותה לקונה (ראה גם רע"א 7642/97 שטרית נגד נוסבאום, פ"ד נג(3) 516). נקבע, כי יש בכך כדי להמחיש את מתן הבכורה לעיקרון "יזהר המוכר" וביצור מעמדו של הקונה ובנוסף, הדגשת חובת הגילוי של המוכר - עובר לשלב חתימת עסקת המכר - אודות אי ההתאמה בנכס, כמדיניות שיפוטית רצויה, שכן קונה יכול להיזהר מפני ה"גלוי", אולם אין ביכולתו להישמר מפני ה"נסתר". רק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר. רשלנות, ואפילו רשלנות חמורה מצדו, אין בה די כדי להציל את המוכר.

בית המשפט קבע, אפוא, כי סעיף 16 לחוק המכר הוא סעיף קוגנטי ש לא מאפשר לזקוף אשם תורם לחובת רוכשים שהתרשלו בבדיקת נכס או בגין הצהרתם בחוזה המכר כי בדקו את הנכס, שעה שהמוכרים לא גילו להם אודות אי התאמה בו.

תחולת סעיף 16 לחוק המכר שנויה במחלוקת בענייננו והיא תלויה בשאלה, האם המסמכים שנחתמו על ידי הצדדים עולים כדי הסכם מכר או שמא, מדובר במסמכים טרומיים, שאינם מהווים הסכם מכר. לטעמי, כפי שיפורט בהמשך, לא מדובר בהסכם מכר.

14. נוכח המסגרת המשפטית הנ"ל, יש לבחון בנסיבות העניין שלפני, מה ידעו או היו צריכים לדעת הנתבעים אודות מצב הנכס שמכרו, מה המידע שמסרו לתובע בעת המו"מ לקראת כריתת ההסכם ומה ידע התובע באותה עת אודות מצב הנכס (בין אם מכח המידע שנמסר לו על ידי הנתבעים ובין אם מכל מקור אחר). במדה ויתברר כי הנתבעים לא גילו לתובע מידע רלוונטי בדבר מצב הנכס ואי התאמות שבו וכי לתובע לא היתה ידיעה ממשית בדבר אי ההתאמות כאמור, יש לבחון את שאלת נזקיו של התובע כתוצאה (קשר סיבתי) מהפרת חובת הגילוי.

15. אקדים ואציין, לאחר שהובאו בפני כלל הראיות (באריכות יתר, יש לומר) והוגשו סיכומי הצדדים, כי ברור שהמצב אליו הגיעו הצדדים הוא תוצאה ישירה של התנהלות שני הדיוטות, שהיו להוטים לבצע הליך של מכר דירה, ובחרו שלא לפנות לייעוץ משפטי בידי עורכי דין לצורך ניהול ההליך מתחילתו, למעט עצות ספורדיות שקיבלו "על הדרך". לו היו פונים בתחילת הדרך לייעוץ משפטי שוטף ומסודר, סביר מאד להניח שלא היו מגיעים למצב זה. אדם מן היישוב, גם אם רכש או מכר דירה בעברו, כמו הצדדים נשוא תיק זה, לא הופך למומחה בעניין. נסיבות תיק זה מדגישות את הצורך בייעוץ משפטי בידי עורכי דין, האמונים על עריכת הסכמי מכר מקרקעין, ייעוץ משפטי בנושא זה ועריכת ה בדיקות הרלוונטיות, הקודמות לכל התקשרות. הצדדים מיהרו, "חיפפו" ונפגעו. בצד התנהלות זו, חטא ו הנתבעים באי גילוי עובדות מהותיות בנוגע למצב הדירה.

16. לצורך הכרעה בשאלות שבמחלוקת, אפרט תחילה את השתלשלות העניינים והתנהלות צדדים, כפי שהן עולות מהתצהירים ויתר הראיות שהונחו בפני.  

17. התובע, בשנות הארבעים לחייו, איש קבע ביחידה מבצעית של חיל הים, נשוי ואב לשלושה, בקש לרכוש דירה באזור נשר.

ביום שישי, 5.6.2015, הציג לו המתווך שלומי זינו את הדירה נשוא התביעה. התובע טען בתצהירו, כי המתווך מסר לו שמדובר ב"דירת ירושה" - "... בעליה הרשומים של הדירה נפטרו, ולפיכך היא רשומה על שמותיהם של היורשים" (כך במקור - א.ר.). לטענתו, המתווך לא אמר לו שהדירה בתהליך או אמורה לעבור תהליך של העברת הזכויות על שם היורשים והסתיר ממנו פרט רלוונטי זה.

המתווך טען בתצהירו, כי מיד לאחר שקיבל את הדירה למכירה, התברר לו שהיא לא רשומה בלשכת רישום המקרקעין, דבר שעלה גם מנסח הרישום שהוציא (נספח 1 לתצהירו). עיון בנסח הרישום מעלה, כי אכן הוצא ביום 1.6.2015, טרם הפגישה הראשונה בין הצדדים. בירור שעשה עם יורם העלה, שהדירה רשומה בחברה משכנת ורק לאחר הסדרת צווי הירושה ניתן יהיה לרשום אותה על שם היורשים. המתווך הדגיש, כי מיד לאחר שהתברר לו מצבה הרישומי של הדירה הבהיר זאת לכל מי שהתעניין בדירה ובכלל זה גם התובע.

בחקירתו הנגדית הבהיר התובע כי כבר בפגישה הראשונה בדירה אמר לו המתווך שמדובר ב"דירת ירושה" (עמ' 51, שורה 29 עד עמ' 52, שורה 4 לפרוטוקול מיום 22.10.2018), היינו - דירה שבעליה החוקיים נפטרו. גם המתווך הדגיש בעדותו כי היה ברור לו שמדובר בדירת ירושה, שבעליה נפטרו (עמ' 90, שורות 22 - 29 לפרוטוקול מיום 22.10.2018), וכי כך אף הבהיר לתובע עוד בביקור הראשון בדירה (עמ' 96, שורות 23 - 25 לפרוטוקול מיום 22.10.2018), שכן אין מחלוקת כי מדובר במידע מהותי ורלוונטי למכירת הדירה (עמ' 102, שורות 25 - 32, לפרוטוקול מיום 22.10.2018).

כפי שיפורט בהמשך, בשני המסמכים עליהם חתמו הצדדים ימים ספורים לאחר מכן, הודגש כי מדובר בדירה הרשומה בחברה משכנת (א. דורי) וכי יש לרשום את הזכויות בה ע"ש היורשים, לאחר קבלת צווי ירושה. מצב הזכויות בדירה היה ברור לתובע מלכתחילה והועלה על כתב באופן שאינו משתמע לשני פנים.

אינני מקבל, אפוא, את טענת התובע, לפיה המתווך (שאינו בעל דין בתביעה שלפני) או יורם, הסתירו מפניו כי הזכויות טרם נרשמו על שם הנתבעים. אמנם, המתווך לא עשה עלי רושם טוב בעדותו, אולם ברור כי המידע בעניין זה נמסר לתובע באופן מפורש וצויין בכתב בכל מסמך שנחתם על ידי הצדדים. התובע אישר כי קרא את המסמך מיום 9.6.2015 לפני שחתם עליו (עמ' 57, שורות 5 - 9 לפרוטוקול מיום 22.10.2018 ) ונוכח הרישום המפורש במסמך הנ"ל, טענתו בעניין זה חסרת בסיס.

18. הדירה מצאה חן בעיני התובע, למרות שהיה ברור לו שיהא צורך לשפצה. התובע חשש, לטענתו, "לפספס את הדירה", ולכן, יומיים לאחר מכן ( ביום 7.6.2015) ביקרה גם גב' סרור בדירה, יחד עם המתווך. מיד לאחר מכן, שלח התובע מסרונים למתווך, בבקשה לפגוש את בעלי הנכס (נספח 3 לתצהיר המתווך). להיטותו של התובע, בזמן אמת, לרכוש את הדירה ולא לבזבז זמן, באה לידי ביטוי גם בעדותו בבית המשפט (עמ' 52, שורות 16 - 23 לפרוטוקול מיום 22.10.2018 ).

19. ביום 8.6.2015 נפגש התובע עם יורם במשרדו של המתווך (ראה סעיף 13 לתצהירו של התובע וכן, התכתבויות בווטסאפ בין התובע למתווך - נספח 3 לתצהיר המתווך).

התובע טען, כי שיתף את יורם באילוצים עמם התמודד - תקופת השכירות בדירה בה התגורר עם משפחתו באותה עת אמורה היתה להסתיים בסוף חודש אוגוסט 2015. בנוסף, טרם הכניסה לדירה החדשה, יהא עליו לבצע בה שיפוץ נרחב. לפיכך, בקש מיורם להתחיל בשיפוץ טרם תשלום מלוא התמורה.

התובע טען, כי יורם ניצל את מצבו ותמימותו ולחץ עליו לסכם את פרטי רכישת הדירה, תוך שהוא מלחיץ אותו.

אין בידי לקבל טענה זו. ראשית, כפי שפורט לעיל, התובע עצמו היה להוט "לסגור עסקה" ולקדם את לוחות הזמנים. שנית, המו"מ בין הצדדים היה קצר וכבר ביום 9.6.2015 נחתם על ידם מסמך ראשון המפרט פרטי הסכמה עקרונית למכר דירה. לפי מסרון ששלח המתווך לתובע ביום 7.6.2015 (נספח ד' לתצהיר - עמ' 1) מחיר הדירה המבוקש עמד על סך של 1,620,000 ₪. אין חולק, כי על פי ההסכם הראשון בין הצדדים מיום 9.6.2015 (נספח 1 לתצהיר התובע) מחיר הדירה הועמד על סך של 1,465,000 ₪ בלבד, קרי - פער של כ - 155,000 ₪ (10%) מהמחיר המבוקש. התובע אישר בעדותו, כי מטרת הפגישה ביום 9.6.2015 הייתה "לסגור עסקה" והיה לו היה אינטרס ברור לקבע את ההסכמה שהושגה בין הצדדים, לגבי מחיר הדירה. בנוסף, כפי שהדגיש התובע, הוא היה נתון תחת אילוצי זמן, לאור מועד סיום השכירות בדירה בה התגורר באותה עת עם משפחתו, והיה לו אינטרס אישי מובהק לסכם את העסקה בהקדם.

שלישית, לאחר החתימה על המסמך הראשון 9.6.2015, חזר התובע, לפי עדותו, והודיע לאשתו באושר רב ובגאווה, כי סוף כל סוף הגיעו לנחלה ורכשו דירה (סעיף 20 לתצהירו). משמע - התובע ראה במסמך הראשון הישג משמעותי מבחינתו, שלא הושג תחת לחץ.

אני קובע, אפוא, כי בין הצדדים נוהל מו"מ קצר, שהוביל לחתימה על המסמך מיום 9.6.2015. הדבר לא נעשה באילוץ, או מתוך לחץ או ניצול, אלא בהתאם לאינטרסים משותפים של שני הצדדים.

20. ביום 9.6.2015 נפגשו, כאמור , התובע ויורם פעם נוספת במשרדו של המתווך וחתמו על המסמך הראשון (נספח 1 לתצהיר התובע).

התובע טען בתצהירו, כי המסמך נערך על ידי המתווך ויורם. הוא חזר על כך גם בחקירתו הנגדית, תוך שהוא מייחס למתווך את ניסוח המסמך (ראה עמ' 54, שורות 22 - 28, עמ' 55 משורה 34 עד עמ' 56 שורה 26 ועמ' 57, שורות 1 - 4 לפרוטוקול מיום 22.10.2018).

יורם לא התייחס לשאלת זהות עורך המסמך מיום 9.6.2015. לעומת זאת, הוא עמד על כך שזיכרון הדברים מיום 20.6.20215 הוכן על ידי עו"ד קלורין. המתווך, טען בחקירתו הנגדית, כי גם המסמך מיום 9.6.2015 הוכן על ידי עו"ד קלורין, מטעם התובע (עמ' 104, שורות 15 - 16, לפרוטוקול מיום 22.10.2018).

בעניין זה, אני מעדיף באופן ברור את גרסת התובע, אשר תאר את נסיבות עריכת המסמך בפרוטרוט בעדותו. מנגד, המתווך התפתל בעניין זה בתשובותיו בחקירתו הנגדית, ניכר כי ערבב בין מסמך זה לבין זיכרון הדברים ואינני מאמין לו.

עיון בפרטי המסמך הראשון מיום 9.6.2015 מעלה, כי המסמך לא מנוסח בלשון משפטית שגורה. מדובר במסמך אינפורמטיבי במהותו, הכולל את פרטי הדירה ותכולתה (מזגנים וארונות מטבח), תמורה, לוח תשלומים חלקי (הקובע כי העניין יסוכם על יד עורכי הדין בהסכם המכר), פינוי (שלא נקבע כמועד מוגדר), פרטי הצדדים ובאי כוחם, העובדה שנמסרה על ידי התובע המחאה על סך של 50,000 ₪ כדמי קדימה על חשבון התמורה ופרטי המתווך. המסמך אינו כולל כותרות (לוגו) או פרטי זיהוי לצורך שליפה כנהוג במשרדי עורכי דין (בניגוד לזיכרון הדברים מיום 20.6.2015). ברור על פניו, כי המסמך מיום 9.6.2015 וזיכרון הדברים לא נוסחו על ידי אותו גורם. יתירה מזאת, ברור מתוכן המסמך, שלא נערך מראש, אלא במקום. הפגישה בין הצדדים נערכה בשעות הערב המאוחרות של יום 9.6.2015 ואכן, בכותרת המסמך נרשם כי הוא נערך בערב אותו יום בנשר. לו אכן היה המסמך נערך מראש על ידי עו"ד קלורין (שאין חולק כי לא נכח במקום באותה עת), כטענת המתווך, לבטח לא היה נרשם הדבר.

אני קובע, אפוא, כי המסמך מיום 6.9.2015 נערך על ידי המתווך, במשרדו, והוא שהעלה על כתב, באופן ראשוני, את הסכמות הצדדים בנוגע לעסקת מכר הדירה, שהושגו באותו יום.

21. כותרת המסמך היא "סיכום פרטי עסקת מכר עם תנאי מתלה של הנכס כמפורט מטה כפי שסוכמה בערב 9.6.2015". נשוא ההסכם הוגדר כדירה מגורים שבענייננו. התמורה נקבעה לסך של 1,465,000 ₪. הפינוי - "מידי או כפי שיוסכם על ידי הצדדים בכפוף להתקיים התנאי המתלה בקיום צו הירושה ורישום הזכויות בטאבו על שם היורשים ". קיום התנאי המתלה לא הוגבל בזמן והמשמעות היא, שלא נקבע מועד פינוי ברור. תכולה - מזגנים, ארונות מטבח עליון תחתון. תחת כותרת "לוח התשלומים" נרשם, כי "במעמד חתימת הסכם מכר (חוזה) אצל עורכי הדין לאחר רישום הזכויות על שם היורשים: כ - 10% מהתמורה כנגד רישום הערת אזהרה לטובת הקונה... יתרת התשלום לאחר רישום הערת האזהרה על שם הקונה וכפי שיסוכם בין עורכי הדין של הצדדים בהסכם פריסת תשלומים עד למסירת החזקה ". משמע, היה לצדדים ברור כי לוח התשלומים יקבע בהמשך בהסכם מכר שיחתם על ידם. בעלי הנכס הוגדרו כ"יורשי המנוח ביטון תמר ודוד ז"ל ופורטו שמות הנתבעים ומספרי תעודות הזהות שלהם. הרוכש הוגדר כשי סרור (התובע). נרשם, כי ה נתבעים מיוצגים על ידי עו"ד עידן אדרי ו אילו התובע מיוצג על ידי עו"ד עדי קלורין. מספרי הטלפון של עורכי הדין וכתוב ות משרדיהם פורטו אף הם. עוד נרשם, כי "ניתנה על ידי הרוכש המחאה.... על סך של 50,000 ₪ כדמי קדימה על חשבון התמורה לדירה על שם ביטון רפאל עבור כל היורשים..." וכי "סכום זה יקוזז מהתמורה על הדירה". בתחתית המסמך צויין שמו של המתווך, מספר הטלפון הנייד שלו וכתובת הדוא"ל שלו.

נמצא, כי כבר באותו מועד, בשלב ההסכמה הראשוני, הובהר כי הסכמות הצדדים מותנות בתנאי - הוצאת צווי ירושה ורישום הזכויות ע"ש היורשים. אמנם, נוסח הדברים לא משפטי (להבדיל, למשל, מזיכרון הדברים), אך מהותו ברורה - ההסכמות כפופות לכך שהזכויות בדירה תרשמנה על שם היורשים - הנתבעים. יש בכך כמובן כדי לחזק את המסקנה, לפיה לא הוסתר מהתובע דבר בנוגע למצבה הרישומי של הדירה.

שני הצדדים טענו בסיכומיהם, כי הצד השני היה מיוצג באותה עת, על מנת להראות כי היה נתון ביתרון. אין בידי לקבל טענות אלה. התובע הסביר, כי משנשאל על ידי המתווך בעת הפגישה מי אמור לייצגו, מסר את שמו של עו"ד קלורין, שכן זה היה שם עורך השם היחיד שהכיר באותה עת (סעיף 19 לתצהירו). בחקירתו הנגדית הבהיר, כי התקשר לעו"ד קלורין, בשיחה קצרה, רק על מנת לקבל את פרטיו "אם יהיה צורך" (עמ' 56, שורה 17 לפרוטוקול מיום 22.10.2018). יורם מצידו, תרץ את רישום שמו של עו"ד עידן אדרי כמי שייצג את הנתבעים, בדיוק באותו אופן. הוא הסביר, כי בפועל, הוא שכר את שירותיו של עו"ד אדרי רק בשלב מאוחר יותר (עמ' 57, שורות 35 - 36 ועמ' 58, שורות 12 - 26 לפרוטוקול). אני קובע, כי בשלב זה, הן התובע והן הנתבעים לא היו מיוצגים על ידי עורכי דין.

22. יתירה מזאת, המסמך הראשון מיום 9.6.2015 לא מהווה הסכם מכר, אלא מסמך מקדים, המצהיר על כוונת הצדדים, לפיה הנתבעים ימכרו לתובע את הדירה, אם וכאשר יתקיים התנאי - הוצאת צווי הירושה ורישום הדירה על שם הנתבעים.

מסמך חייב לקיים את היסודות המצטברים של גמירות דעת ומסוימות, כדי שייחשב להסכם מחייב בין צדדים. מסמך מעין זה שלפני, הנושא את הכותרת "סיכום פרטי עסקת מכר עם תנאי מתלה של הנכס כמפורט מטה" יכול להוות בנסיבות מסוימות הסכם מחייב בפני עצמו, ובנסיבות אחרות אך "חומר גלם" שהוא חלק ממשא ומתן לקראת כריתת הסכם מחייב (ראה בעניין זה ה"פ (מחוזי - מרכז) 7123-06-11 קרואני נגד מוסא סאלם (22.4.2012) וע"א 7193/08 מנחם עדני נגד מרדכי דוד (7.7.2005)) הדרישה לגמירות דעת מבוססת על מפגש רצונות בנושאים המהותיים, והיא נבחנת על פי אמות מידה חיצוניות ואובייקטיביות הנלמדות ממכלול הנסיבות, המסמך עצמו והתנהגות הצדדים לפני חתימתו ולאחר מכן. יסוד המסוימות עניינו פרטים מהותיים הכוללים, בין היתר, את זהות הצדדים והנכס, מהות העסקה, מחיר, זמני תשלום והוצאות מיסים, בין שהם מופיעים בהסכם עצמו ובין שניתן להשלימם מהוראות הדין, הנוהג המקובל או התנהגות הצדדים.

המסמך מיום 9.6.2015 חסר בנקודות מהותיות - לא צויין בו מועד פינוי/מסירת חזקה, הלכה למעשה לא נקבע במסגרתו לוח תשלומים, ולא נקבע דבר בעניין תשלום המיסים (ראה עדות התובע בעמ' 60, שורות 21 - 22 לפרוטוקול מיום 22.10.2018). בנוסף, נקבע במס מך כי הפרטים הרלוונטיים יקבעו בהמשך, במסגרת הסכם מכר שיחתם על ידי הצדדים. משמע - המסמך הנוכחי לא מהווה הסכם מכר ואילו הסכם המכר, שינוסח על יד י עורכי הדין, יחתם בהמשך.

התובע עצמו לא ראה במסמך משום הסכם מכר. הוא עצמו טען, כי מסר את פרטיו של עו"ד קלורין, למצב בו יזקק בעתיד לשירותיו וכדבריו - "אם יהיה צורך". משמע, הוא היה מודע לכך שמדובר במסמך ראשוני ולשיטתו, רק אם הצדדים יתקדמו בעסקה ויגיעו לשלב של חתימה על הסכם מכר, הוא יזקק לשירותיו של עורך דין. באותו שלב, הוא לא ראה במסמך מיום 9.6.2015 משום הסכם מכר ולכן, גם לא היה זקוק לשיטתו, לשירותיו של עו"ד.

זאת ועוד, התנהגות הצדדים, אשר מיהרו לחתום כבר ביום 20.6.2015 על מסמך נוסף תחת הכותרת "זיכרון דברים", אליו צורף כנספח המסמך מיום 9.6.2015, מעידה אף היא, כי הצדדים לא ראו במסמך הנ"ל הסכם מחייב. למעשה, הצדדים הזדרזו לחתום על זיכרון דברים, ובהמשך גם על הסכם שכירות, כדי להסדיר את המצב המשפטי ביניהם.

תמיכה נוספת לכך שהמסמך מיום 9.6.2015 לא מהווה הסכם, ניתן למצוא בעדות התובע, לפיה יצא מהפגישה עם הבנה שעליו להמתין "להנחיות הצד השני", שאמור בשלב זה לטפל בעניינים בירוקרטיים שלו (עמ' 59, שורות 12 - 17 לפרוטוקול מיום 19.11.2018) והוא אינו יכול להתחיל בשיפוץ, ובמילותיו הוא - "תמתין בינתיים אנחנו מטפלים, אתה מקבל אישור, תתחיל שיפוץ" (עמ' 59, שורות 16 - 17 לפרוטוקול מיום 22.10.2018).

סיכומה של נקודה זו, הצדדים התכנסו ביום 9.6.2015 במשרד המתווך כדי לסכם הבנות (או תנאים מסחריים, כהגדרת המתווך), שהועלו על הכתב. יחד עם זאת, היה ברור לשני הצדדים כי מדובר בהסכמה עקרונית ראשונית, אשר בשלב זה רחוקה מלהבשיל לכדי חוזה מחייב, וכל שכן - חוזה מכר דירה.

23. ביום 20.6.2015 חתמו הצדדים על מסמך נוסף, שכותרתו "זיכרון דברים". התובע טען בסעיף 23 לתצהירו, כי זיכרון הדברים נחתם לבקשת יורם, שטען כי מדובר במסמך מפורט ומסודר יותר אשר יסכם ויתמצת את ההסכמות בין הצדדים בקשר עם רכישת הדירה. לטענתו, מאחר ולא היה לו מושג למה התכוון יורם, ועל מנת שרצה לבוא עם ידע בסיסי, הוא בקש מעו"ד קלורין שיעביר לו נוסח סטנדרטי ("שבלונה", כדבריו) של מסמך כאמור, וזאת על בסיס ההסכם שנחתם בין הצדדים ביום 9.6.2015. הוא הדגיש, כי עו"ד קלורין לא ייצג אותו באותה עת, לא בדק את עסקת המכר או הדירה, לא נחתם עמו הסכם שכ"ט והתובע לא ייפה את כוחו באמצעות ייפוי כח. התובע בקש לצייר תמונה לפיה "הובל" על ידי יורם לחתום על זיכרון הדברים. הילך טיעון זה, לפיו יורם הוא ש"הוביל" אותו לחתימה על מסמכים, מבלי שהוא עצמו ירד לעומקם, ליווה אותו גם בהמשך. אלא, שהראיות שהוצגו מציירות תמונה שונה.

המתווך צרף לתצהירו חלופת הודעות תכופה ביומיים שקדמו לחתימת זיכרון הדברים, החל מיום 18.6.2015 ועד ליום 20.6.2015 (נספח ד' לתצהיר המתווך).

חילופי ההודעות ביום 18.6.2015 בשעות הערב מעידים על כך שהתובע דחה מיוזמתו פגישה שאמורה היתה להתקיים בין הצדדים במשרדו של המתווך למחרת וכי היה זה דווקא התובע שבקש לסגור את העניין טרם נסיעה שלו לטבריה. במסגרת אותה התכתבות מסר התובע למתווך, כי עו"ד קלורין שלח לו מסמך וכי בדעתו ל העביר אותו למתווך בדוא"ל למחרת בבוקר. בבוקר יום 19.6.2015 הודיע התובע למתווך, כי שלח לו את המסמך בדוא"ל. על פי חילופי ההודעות מיום 20.6.2015 (טרם חתימת זיכרון הדברים), התובע רצה להיפגש תחילה עם המתווך לבד ולכן, ביקש כי הפגישה המשותפת תיקבע כחצי שעה מאוחר יותר.

ההתכתבות בדוא"ל בין התובע לבין עו"ד קלורין (נספח 5 לתצהיר התובע) ובין התובע לבין המתווך (נספח 6 לתצהיר התובע), באותם ימים, משלימה את התמונה.

ביום 19.6.2019 בשעה 10:34 שלח עו"ד קלורין לתובע מכתב בדוא"ל שכותרתו "זכרון דברים - דירה בנשר". עו"ד קלורין צרף למכתבו "זיכרון דברים שהכנתי לבקשתך בו יש להשלים פרטים" (ההדגשות שלי - א.ר.). בנוסף, הבהיר עו"ד קלורין לתובע , כי "מובן כי יש סיכון מבחינתך כי המוכרים לא הציגו כל מסמך בעניין הבעלות בדירה או צו ירושה. עם זאת, מאחר שאתה מעוניין מאד בדירה ולהתחיל בעבודות בה וסומך על הצהרות המוכר למרות שכאמור לא הוצגו מסמכים רצוי לדעתי כי הסכום שיינתן על ידך בשלב זה כ"דמי רצינות" יהיה נמוך ככל האפשר".

התכתבות זו בעלת משמעות במספר מישורים. ראשית, בשלב זה התייעץ התובע עם עו"ד קלורין ומדובר במכתב שנשלח לאחר שיחה שנערכה בין השניים, שכן לא צורפה התכתבות נוספת ביניהם. למרות שהתובע ניסה "לגמד" בעדותו את תפקידו של עו"ד קלורין בעריכת זיכרון הדברים וטען כי רק בקש ממנו "שבלונה", הסתבר כי התנהל ביניהם דו שיח ענייני. התובע שלח לעו"ד קלורין את המסמך מיום 9.6.2015, מסר לו פרטים על העסקה, שאל שאלות וקבל תשובות (עמ' 65 ו - 66 לפרוטוקול). שנית, התובע הוא שבקש מעו"ד קלורין לערוך את זיכרון הדברים וכפי שיפורט בהמשך, לא מדובר ב"שבלונה", כטענת התובע. שלישית, נראה כי היה ברור לתובע שזיכרון דברים מהווה שלב מתקדם ומחייב בעסקה ולכן, בדק את העניין, פנה טלפונית לעו"ד קלורין ואף בקש ממנו לערוך את זיכרון הדברים (ראה בעניין זה גם עדותו בעמ' 63, שורות 20 - 33 לפרוטוקול). רביעית, התובע הוזהר כבר בשלב זה על ידי עו"ד קלורין, כי קיים מבחינתו סיכון, מאחר ולא הוצגו בפניו מסמכים המעידים על הבעלות בדירה או צו ירושה. למרות זאת, התובע היה להוט להמשיך בעסקה ולכן, ייעץ לו עו"ד קלורין לשלם "דמי רצינות" נמוכים ככל שניתן. חמישית, למרות שמדובר בהתכתבות פנימית בין התובע לבין עו"ד קלורין, ניכר כי בשלב זה המכשלה היחידה שהיתה ידועה לתובע, נגעה לרישום הזכויות בנכס. סביר להניח, כי במדה והתובע היה יודע על בעיה תכנונית בנכס, או חריגות בניה, הדבר היה בא לידי ביטוי בהתכתבות עם עו"ד קלורין. השלכות עניין זה תידונה בהמשך.

מכל מקום, נראה כי בשלב זה, התובע נטל חלק יזום ואקטיבי בתהליכים שהביאו לחתימת זיכרון הדברים, הבין כי מדובר בהסדרה נוספת מפורטת ומחייבת של יחסיו עם הנתבעים, ובהתאמה, אף דאג להתייעץ (גם אם באופן ראשוני) עם עו"ד מטעמו. יורם מצידו, אישר בסעיף 23 לתצהירו, כי קבל עצה משפטית דומה, לפיה אין באפשרות הנתבעים למכור את מה שטרם נרשם על שמם וכי יש להמתין עד להשלמת רישום הזכויות. נמצא, כי גם יורם "חטא" בייעוץ משפטי נקודתי בשלב זה.

24. בניגוד לטענת התובע, טיוטת זיכרון הדברים ששלח אליו עו"ד קלורין, אינה "שבלונה" או מסמך כללי, דוגמת מסמכים פתוחים שניתן למצוא בשיטוט באינטרנט. מדובר בזיכרון דברים המנוסח בלשון משפטית בהירה, כולל פרטים ספציפיים של הצדדים, לרבות העובדה שיורם הוא נציג היורשים, פרטי הדירה ומצב רישומה, סכום שישלם הקונה להבטחת תנאי העסקה, תנאי "מתלה", כהגדרת הצדדים ( למרות שמדובר בתנאי מפסיק, כנוסחו) והסכמות חדשות בין הצדדים.

כך למשל, סעיף 5 בטיוטה ששלח עו"ד קלורין קובע, כי המוכר מסכים לתת לקונה מפתחות של הדירה לצורך ביצוע שיפוצים, ובלבד שהאחריות לעבודות תוטל על הקונה. סעיף 6 קובע פיצוי מוסכם במקרה של הפרת זיכרון הדברים. סעיף 78 קובע, כי "הקונה יהא רשאי לחזור בו מהעסקה ללא תשלום פיצוי למוכר, אם יתברר כי איזו מהצהרות המוכר אינה נכונה ו/או אם לא יינתן צו ירושה של המנוח ו/או לא יבוצע רישום זכויות בדירה על שם היורשים עד ליום ____. במקרה שכזה המוכר יחזיר לקונה מיידית את מלוא הסכום שילם הקונה כאמור בסעיף 2 לעיל".

הגם שהתובע הגדיר את הייעוץ המשפטי שקיבל מעו"ד קלורין כ"טובה" (עמ' 64, שורות 10 - 13 לפרוטוקול מיום 22.10.2018), הלכה למעשה, מדובר בייעוץ משפטי של ממש, אשר עזר לתובע לשפר את עמדתו מול הנתבעים, בעיקר בהתייחס להסכמות החדשות שבסעיפים 5 - 7.

25. התובע העביר למתווך בדוא"ל את טיוטת זיכרון הדברים שערך עו"ד קלורין, ביום 19.6.2015 בשעות הבוקר. המתווך העביר את הטיוטה לעיונו של יורם ובשעות הצהרים החזיר לתובע את הנוסח הסופי שהתקבל מיורם (ראה התכתבויות שצורפו כנספח 6 לתצהיר התובע). אבהיר כבר כעת, השוואת טיוטות זיכרון הדברים מעלה, כי יורם ערך מספר שינויים, וניכר כי עשה כן תוך ייעוץ משפטי. הוא הוסיף את שמות היורשים ובהתאם, ביטל את האמירה לפיה זיכרון הדברים נחתם רק על ידיו, כמי שמוסמך לעשות בשם כל היורשים. מלבד ז את, פרק המבוא זהה לחלוטין. יורם השלים את הסכום של 50,000 ₪ להבטחת תנאי העסקה, בסעיף 2 וכן, השלים את סכום הפיצוי המוסכם ואת המועד האחרון בו יהא על המוכרים לרשום את הזכויות בדירה על שמם.

בנוסף, התנאי המפסיק בסעיף 7 בטיוטה שונה על ידי יורם , כך שהושמטו ממנו המילים "אם יתברר כי איזו מהצהרות המוכר אינה נכונה..." (ראוי לציין, כי בנוסח זיכרון הדברים שנחתם בסופו של דבר על ידי הצדדים, הוסף סעיף נוסף, שציין את התמורה בעד הדירה, בסך של 1,465,000 ₪).

26. זיכרון הדברים נחתם על ידי התובע ויורם ביום 20.6.2015, במשרדו של המתווך. מספר ימים לאחר מכן, חתמו על זיכרון הדברים יתר הנתבעים.

כאמור, זיכרון הדברים כולל את שמות היורשים, המוגדרים כ"מוכר" ושמו של הנתבע, כ"קונה".

המבוא להסכם כולל את הפרטים הבאים:

א. המוכר הוא היורש של המנוחים ביטון תמר ודוד ז"ל.
ב. הוגשו לרשם לענייני ירושה בקשות למתן צו ירושה בעניין עזבון המנוחים וטרם ניתנו צווי ירושה.
ג. המנוחים רשומים כבעלים של הדירה בחברה המשכנת (א. דורי).
ד. הדירה ריקה מכל אדם וחפץ, למעט חפצים חסרי ערך כגון ריהוט ישן.
ה. ביום 9.6.2015 "נעשה סיכום פרטי עסקה בעניין מכירת הדירה ע"י כל יורשי המנוח לקונה, שמהווה חלק בלתי נפרד מזיכרון הדברים ומצורף לו, ובו מצויין תנאי מתלה המהווה תנאי מתלה גם לצורך ובגדר זכרון דברים זה".
ו. "הצדדים מעוניינים להבטיח ביניהם את תנאי העיסקה עד שיינתן צו ירושה של המנוח והיורשים יירשמו כבעלי הזכויות בדירה, וזאת בחתימתם על מסמך זה".

בהמשך, פורטו בזכרון הדברים ההסכמות שהושגו בין הצדדים:

סעיף 2 - התמורה בעד הדירה נקבעה לסך של 1,465,000 ₪.

סעיף 3 - הקונה ישלם למוכר סך של 50,000 ₪ להבטחת תנאי העסקה כאמור בנספח מיום 9.6.2015 וסכום זה יקוזז מהתמורה בגין הדירה. משמע, מדובר במקדמה, כחלק מהתמורה שתשולם בעד הדירה.

סעיף 4 - המוכר התחייב לרשום על שמו את הזכויות בדירה מיד לאחר שינתן צו ירושה של המנוח, ולהעביר לקונה עותר מאישור זכויות, לפיו המוכר הוא בעל מלוא הזכויות בדירה.

סעיף 5 - תוך 7 ימים לאחר שיבוצע רישום כאמור, ייחתם בין הצדדים חוזה בעניין מכירת הדירה לפי תנאי הנספח הנ"ל (המסמך מיום 9.6.2015).

סעיף 6 - המוכר מסכים למסור לקונה מפתחות של הדירה לצורך ביצוע שיפוצים בדירה ובלבד שהאחריות לכל העבודות תוטל על הקונה.

סעיף 7 - במידה ומי מהצדדים יפר את זכרון הדברים, בכך שיחזור בו מהתחייבותו למכירת או רכישת הדירה כאמור בנספח, יהא עליו לשלם לצד השני פיצוי מוסכם בסך של 146,500 ₪.

סעיף 8 - למרות האמור לעיל, הקונה יהא רשאי לחזור בו מהעסקה ללא תשלום פיצוי למוכר אם לא יינתן צו ירושה של המנוחים ו/או לא יבוצע רישום זכויות בדירה על שם היורשים עד ליום 10.1.2016 (המועד הנ"ל הודגש גם במקור). במקרה כזה המוכר יחזיר לקונה מ יידית את מלוא הסכום ששילם הקונה כאמור בסעיף 2 לעיל. כאמור, מנוסח זה של התניה השמיט יורם את המילים "אם יתברר כי איזו מהצהרות המוכר אינה נכונה...".

27. זכרון הדברים חסר פרטים מהותיים, כגון מועד מסירת החזקה בדירה, לוח תשלומים, אופן ביצוע התשלומים (למשל, הצורך בנטילת משכנתא ובמקרה זה - התחייבות לחתום על מסמכי הבנק) ותשלומי מיסים. עם זאת, נראה כי רב הפרטים ניתנים להשלמה על פי חוקים חיצוניים ונוהג קיים.

אלא, שלא די בכך כדי להפוך את זיכרון הדברים להסכם מכר. במבוא לזיכרון הדברים גילו הצדדים כוונתם, לפיה זיכרון הדברים נועד אך כדי להבטיח ביניהם את תנאי העסקה, בתקופת הביניים, עד שיינתן צו ירושה של המנוח והיורשים יירשמו כבעלי הזכויות בדירה (בכך שונה ענייננו מהעניין שנדון בפסק הדין בע"א 9247/10 רוזנברג נגד סבן (24.7.2013), הנזכר בסיכומי ב"כ התובע).

בדומה, גילו הצדדים דעתם בסעיף 5 לזיכרון הדברים, כי כריתת חוזה המכר תיעשה רק 7 ימים לאחר רישום הזכויות בנכס על שם הנתבעים. היינו, זיכרון הדברים לא מהווה כשלעצמו את הסכם המכר, אלא הסכם מכר יחתם בעתיד, ככל שהזכויות בנכס ירשמו כדין. ואכן, באותו שלב לא היה בידי הנתבעים למכור נכס שאין להם זכויות בו.

על פי לשון זיכרון הדברים, הצדדים הסכימו, כי לא מדובר בהסכם מכר, אלא התחייבות לכרות הסכם מכר בעתיד. גם התנהגות הצדדים בהמשך - הוצאת צווי הירושה, הניסיון לרשום את הנכס על שם המוכרים ובין לבין, התקשרותם עם עורכי דין לצורך עריכת הסכם מכר וחלופת טיוטות בין עורכי הדין המייצגים - כל אלה מלמדים על כוונת הצדדים, לפיה זיכרון הדברים לא היווה הסכם מכר הזכויות במקרקעין והצדדים לא התכוונו להקנות לו מעמד של הסכם מכר.

28. למרות שזיכרון הדברים לא מהווה הסכם מכר מקרקעין, הוא נוסח כהסכם מחייב כשלעצמו, ללא קשר להסכם המכר שייחתם בעתיד. סעיף 7 לזיכרון הדברים קובע, כאמור במפורש, כי "... במידה ומי מהצדדים יפר זכרון דברים זה בכך שיחזור בו מהתחייבותו למכירת או רכישת הדירה כאמור בנספח אזי ישלם לצד השנים פיצוי מוסכם..." . היינו - ההפרה מתייחסת באופן ספציפי לזיכרון הדברים ולא לחוזה המכר אשר ייחתם בעתיד (כאמור בסעיף 5 לזיכרון הדברים). גם סעיף 8 מנוסח באופן ספציפי ומקנה זכות ביטול של זיכרון הדברים, בטרם נחתם חוזה מכר, שכן הוא מתייחס לאפשרות שבה לא ינתן צו ירושה ו/או לא יבוצע רישום של הזכויות בדירה על שם היורשים, עד למועד מסוים.

נמצא, אפוא, כי למרות שזיכרון הדברים שערכו הצדדים לא מהווה חוזה מכר דירה כשלעצמו, הוא מהווה התחייבות לכרות חוזה מכר דירה בעתיד. אמנם, זיכרון הדברים לא עולה כדי חוזה מכר דירה אך אין בכך כדי לשלול את תוקפו ומעמדו כחוזה מחייב וחלות על הצדדים חובות תום הלב, כמפו רט בסעיפים 12 - 39 לחוק החוזים. מנגד, מאחר ולא מדובר בהסכם מכר, לא חלות עליו הוראות חוק המכר, כפי שפורטו לעיל, ודין טענות התובע בסיכומיו בעניין זה להידחות.

29. המבוא לזכרון הדברים, המהווה חלק בלתי נפרד מתנאיו, מפנה למסמך מיום 9.6.2015 והתנאי המתלה שבו. משמע - הוצאת צווי הירושה ורישום הזכויות על שם הנתבעים. זכרון הדברים הוסיף לתנאי המתלה את הוראות סעיף 8, שזיכה את התובע בזכות ביטול ללא צורך בתשלום פיצוי מוסכם, ככל שרישום הזכויות לא יבוצע עד ליום עד ליום 10.1.2016 (תנאי מפסיק).

הדרישה המקדמית להוצאת צווי ירושה למנוחים ורישום הזכויות בדירה על שם היורשים, המקנה לתובע זכות לבטל את זכרון הדברים עד ליום 10.1.2016, מהווה תנאי מפסיק, כהגדרת מונח זה בסעיף 127(א) לחוק החוזים, הקובע כי "חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן - תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן - תנאי מפסיק).

נקבע, כי אם הנתבעים לא ירשמו את הזכויות בדירה על שמם עד ליום 10.1.2016, כי אז נתונה לתובע הזכות לבטל את ההסכם. משמע, יש צורך בנקיטת פעולה על מנת שההסכם יבוטל. לכן, לא מדובר בתנאי מתלה, אלא בתנאי מפסיק. מכל מקום, אין לשאלה האם מדובר בתנאי מתלה (כפי שכינו אותו הצדדים) או תנאי מפסיק חשיבות מיוחדת בענייננו.

30. סיכומה של נקודה זו, ביום 20.6.2015 נכרת בין הצדדים הסכם מחייב, תחת כותרת זיכרון דברים. לא מדובר בהסכם מכר דירה, אלא הסכמה לחתום על הסכם דירה בעתיד, עם תנאי מפסיק, המקנה לתובע זכות לבטל את ההסכם, במידה ולא יושלם הליך הוצאת צווי ירושה ורישום הזכויות בדירה על שם היורשים - הנתבעים עד ליום 10.1.2016 (בנוסף לתנאי המתלה במסמך מיום 9.6.2015). יחד עם זאת, מדובר בחוזה לכל דבר ועניין (גם אם לא מסוג חוזה מכר דירה), וככזה - היה על הצדדים לקיימו בתום לב, בסבירות, בהגינות ובדרך מקובלת, ככל חוזה אחר.

31. עם החתימה על זיכרון הדברים, ביום 2 0.6.2015, נמסרו מפתחות הדירה לתובע, על מנת שיוכל להתחיל בשיפוצה. לאחר חתימת זיכרון הדברים פעל התובע לקבלת הלוואה מחברת הראל על בסיס חשבון קופת גמל שלו (נספח 8 לתצהיר התובע). הלוואה זו, על סך של 199,810 ₪ הועמדה לתובע בחשבונו רק ביום 15.7.2015 והיא ששמשה לצורך שיפוץ הדירה.

התובע טען בתצהירו, כי למרות שקיבל את המפתח לדירה במחצית חודש יוני 2015, הנתבעים לא פינו את הדירה כדי שיוכל להתחיל לשפץ אותה עד למחצית חודש יולי 2015. הוא הוסיף, כי רק ביום 22.7.2015 התחיל לבצע את השיפוצים, וגם אז נאלץ לפנות חפצים וציוד רב מהדירה.

אין בידי לקבל את טענת התובע, לפיה הנתבעים עכבו את תחילת עבודות השיפוץ בדירה. התובע קיבל מפתח לדירה, לצורך ביצוע שיפוצים, ביום 20.6.2015, לאחר החתימה על זיכרון הדברים. התובע אישר בחקירתו הנגדית, כי "...לקחתי הלוואה כדבר ראשון כדי להתחיל את השיפוץ. זה היה כסף מהיר" (עמ' 58, שורות 15 - 16, לפרוטוקול מיום 22.10.2018). משמע, התובע היה זקוק להלוואה כדי להתחיל את עבודות השיפוץ. ההלוואה הועמדה בחשבונו רק ביום 15.7.2015, מועד בו פינו הנתבעים את חפציהם מהדירה. אני קובע, אפוא, כי עבודות השיפוץ לא התעכבו עקב התנהלות הנתבעים, אלא נוכח מועד העמדת ההלוואה בחשבון התובע.

32. על פי ההסכמות החוזיות, כמפורט בסעיף 6 לזיכרון הדברים, הנתבעים מסרו לתובע את המפתח לדירה לצורך ביצוע שיפוצים ובלבד שהאחריות לכל העבודות תוטל על התובע. הוראת הסעיף לקונית, צופה פני עתיד, תוך הנחה שהדירה אכן תימכר לתובע. הסכמה זו משקפת את הילך רוחם של הצדדים ואמונתם, כי הדירה אכן תימכר לתובע. זיכרון הדברים אמנם קובע כי האחריות לכל העבודות תוטל על התובע, אולם נוכח אומד דעתם של הצדדים באותה עת, ברור כי הכוונה אך לאחריות לנזקים שעלולים להיגרם עקב העבודות.

מנגד, זיכרון הדברים לא הסדיר את עניין השיפוץ, במקרה של ביטול ההסכם. סעיף 8 לזיכרון הדברים הסדיר במפורש מצב אפשרי בו לא יוצאו צווי ירושה או לא ירשמו הזכויות בנכס על שם היורשים עד ליום 10.1.2016. במקרה זה, זכאי היה התובע לבטל את ההסכם והיה על הנתבעים להשיב לידיו סך של 50,000 ₪ ששילם כמקדמה. סעיף זה לא מתייחס לעלויות השיפוץ.

כאמור, הנתבעים נתנו הסכמתם לביצוע עבודות השיפוץ על ידי התובע, אף טרם חתימת הסכם המכר. אני מאמין לתובע ומקבל את טענתו, לפיה תאר בפני יורם מהן העבודות שהוא עומד לבצע בדירה וכי גם יתר הנתבעים ידעו היטב את מהות השיפוצים שהוא עתיד לבצע במקום. גרסתו של התובע בעניין היתה ברורה וקוהרנטית והיא לא נסתרה במאומה.

יורם טען בתצהירו, כי במשך כל התקופה מאז מסירת המפתח לידי התובע, למעט פעמיים, הוא ואחיו לא בקרו בדירה. לטענתו, בפעמיים בהם הגיע לדירה, טרם תחילת השיפוץ, הוא והתובע מיינו את החפצים שנותרו בדירה והתובע בחר מה הוא מבקש להשאיר בדירה ומה יש לפנות, על מנת שיוכל להתחיל בשיפוץ. עוד טען יורם, כי לאחר שלב פינוי הדירה הוא ואחיו לא הגיעו למקום.

התנערותו של יורם מכל ידיעה בעניין, מאפיינת את התנהלותו לאורך כל הדרך, בשמירה הדוקה על האינטרסים של היורשים. גרסתו הקטגורית בתצהירו, לפיה לא בקר בדירה במהלך ביצוע עבודות השיפוצים וכי לא ידע מהו סדר גודל העבודות המבוצעות, קרסה לאיטה בחקירתו הנגדית.

משנשאל האם בקר בדירה בין המועד בו מסר את מפתח הדירה לתובע לבין יום 29.9.2015, השיב יורם בתחילה בשלילה. מאותה עת התנהלה חקירתו כדלקמן (מפאת חשיבות הדברים, אצטט אותם כלשונם):

"ת. הייתי שם בהתחלה בהתחלה, ביום או יומיים הראשונים, הייתי שם פעם או פעמיים. הוא ביקש ממני להביא לו מקרר, הבאתי לו גם מקרר חדש מהבית.
ש: ואז,
ת: ומאותו יום לא התקרבתי לשם.
ש: לא התקרבת לשם.
ת: לא.
ש: בן אדם מחזיק מפתח,
ת: נו.
ש: חודשיים וחצי, של הדירה שלך,
ת: כן.
ש: ואתה חודשיים וחצי לא, ואתה גר 150 מטר משם ואתה לא מתקרב לדירה?
ת: מה אני צריך,
ש: זה נשמע לך הגיוני?
ת: כן.
ש: כן. אוקי.
ת: מה? מה?
ש: פנית אליו במהלך, תקשיב.
ת: בן אדם עושה שיפוץ. מה רצית שאני אבוא אשב לו על המוח?
...
ש: ואתה מחליט שאתה מגיע,
ת: זה הרבה לפני ה-29. אל תיכנס ל-29 לחודש. היו הרבה שיחות בטלפון. זה שהוא לא הסכים לבוא, הוא פשוט בראש הקטן שלו הרגיל,
ש: אבל הוא 150 מטר מהבית שלך, אתה לא יכול לקפוץ שם לראות את הדירה? הוא לא נמצא שם כל הזמן?
ת: לא, הוא לא היה שם. הוא היה עוד בשכירות.
ש: איך אתה יודע?
ת: איך?
ש: איך אתה יודע שהוא לא היה שם? אתה לא היית בדירה.
ת: מה זה לא? אני הייתי,
ש: אתה אמרת שלא היית בדירה מה-20 ליוני עד ה-29 לספטמבר,
ת: תגיד לי, אתה,
ש: איך אתה יודע ששי לא היה שם?
ת: אתה מבין על מה אתה מדבר?
ש: בהחלט.
ת: בן האדם הפך את כל הבית, איך אתה רוצה שהוא יגור שם בדיוק? איך, איך, הוא גר בשכירות, הוא,
ש: איך אתה יודע שהוא הפך את כל הבית?
(מדברים יחד)
העד, מר י. ביטון: אני אגיד לך איך. הוא גר בדירה,
עו"ד פוליאקוב: אם לא היית בבית?
העד, מר י. ביטון: סליחה, אני הייתי שם בהתחלה וראיתי שהוא התחיל להפוך.
כב' הש' רובס: מה הוא התחיל להפוך?
העד, מר י. ביטון: הוא עשה שם, אמרתי לו 'מה אתה עושה?', אמר 'אני עושה ריצוף', ראיתי שהוא קצת שבר את הקיר פה, שם, וזה, כל מיני. היה אבק שם. לא היה לי מה לחפש שם. הוא בא וביקש ממני מקרר קטן, הלכתי, הבאתי לו,
כב' הש' רובס: רגע, אז אני מבין כבר שיש פה ריצוף,
עו"ד פוליאקוב: מהפה לזה, הפכנו,
העד, מר י. ביטון: איך?
כב' הש' רובס: אני מבין שיש ריצוף, אני מבין שהוא הרס קירות,
העד, מר י. ביטון: הוא הדביק.
כב' הש' רובס: כן, כן.
העד, מר י. ביטון: כן.
כב' הש' רובס: הדביק ריצוף.
העד, מר י. ביטון: הדביק. זהו. זה מה שהבנתי גם ממנו מההתחלה,
כב' הש' רובס: דרך אגב, זה אתה ראית,
העד, מר י. ביטון: שהוא יעשה. לא ידעתי שהוא,
כב' הש' רובס: זה אחרי יום אתה ראית שהוא כבר הדביק ריצוף?
העד, מר י. ביטון: לא, לא. הוא לא הדביק, ראיתי שהם עובדים על זה. אני,
כב' הש' רובס: על מה הם עובדים?
העד, מר י. ביטון: הם ניקו שם, התחילו קצת,
כב' הש' רובס: אז איך אתה יודע שהוא הולך להדביק ריצוף?
העד, מר י. ביטון: אני רואה את העובדים, שואל אותם מה, מי, מו. אני מבין קצת בעבודה הזאת, אני יודע מה זה. אני רואה איפה הם הולכים, לאיזה שלב הוא הולך.
כב' הש' רובס: הדירה הייתה מרוצפת קודם, נכון?
העד, מר י. ביטון: מה? מה?
כב' הש' רובס: הדירה הייתה מרוצפת, נכון?
העד, מר י. ביטון: בטח, בטח. כן, אבל ריצוף ישן.
כב' הש' רובס: ואתה אומר שאחרי יום אתה, הוא לא מסר לך כלום, אבל אתה יודע שהוא הולך להדביק ריצוף.
העד, מר י. ביטון: אני ראיתי שהוא עושה שם, הוא אמר לי גם 'אני עושה ריצוף'. אין בעיה. והוא הביא רמסה החוצה, ראיתי כבר שהעובדים באים, זורקים דברים, הכל.
כב' הש' רובס: אוקי, אז ריצוף יש,
עו"ד פוליאקוב: רמסה יש.
כב' הש' רובס: רמסה יש,
העד, מר י. ביטון: כן.
כב' הש' רובס: פירוק של קירות אתה אמרת קודם גם,
העד, מר י. ביטון: לא יודע, הוא אמר שהוא יפרק פה קיר, שם קיר,
כב' הש' רובס: לא, לא אמר. הוא גם אמר,
העד, מר י. ביטון: כן.
כב' הש' רובס: אבל אני מבין שגם ראית.
העד, מר י. ביטון: אני לא זוכר שראיתי פירוקים,
כב' הש' רובס: אבל כרגע אמרת שראית.
העד, מר י. ביטון: תיארתי לך, אולי קיר אחד ראיתי משהו של,
כב' הש' רובס: איזה קיר?
העד, מר י. ביטון: ששברו. אני לא זוכר את הקיר הזה שהוא פירק, אבל אני לא הייתי שם יותר מפעם, פעמיים, כי אין לי מה לעשות שם. מה,..."
(עמ' 85 - 87 לפרוטוקול הדיון מיום 19.11.2018. ההדגשות שלי - א.ר.).

33. הדברים מדברים בעד עצמם. מעבר לעובדה שאיני מאמין ליורם, המתגורר בסמיכות לדירה נשוא התביעה, כי לא בקר בה מאז מסר את המפתח לתובע, גרסתו הקטגורית בעניין זה קרסה, שעה שאישר, כי התובע מסר לו שהוא עתיד לרצף מחדש את הדירה ולהרוס קירות. הוא גם אישר, בניגוד לגרסתו המקורית, כי בקר בדירה וראה את היקף עבודות השיפוץ שנעשו במקום, כולל הריסת קיר וריצוף מחדש של הדירה, בהדבקה.

בניגוד לטענתו, משהגיע יורם לדירה ביום 29.9.2015, כדי להחליף את הצילינדר בדלת הכניסה, הוא לא הופתע במאומה (עמ' 80, שורות 20 - 36, עמ' 81, שורות 1 - 27, ועמ' 88 לפרוטוקול הדיון מיום 19.11.2019). זו גם הסיבה שלא הלין על כך באזני התובע לאורך כל הדרך, אלא רק בכתב ההגנה. התובע לא הסתיר מפני הנתבעים כי הוא עתיד לבצע שיפוץ מקיף בדירה ויורם היה מודע לכך היטב. לאורך כל אותה תקופה, האמינו הצדדים כי יחתם הסכם מכר והזכויות בדירה יועברו על שם התובע. אני קובע, כי השיפוץ בדירה נערך בהסכמת הצדדים, בגלוי ומתוך מודעות מלאה של יורם והנתבעים להיקף השיפוץ. השיפוץ בוצע בהסכמה מלאה של שני הצדדים וצפה פני עתיד, קרי - רכישת הדירה על ידי התובע.

34. תקופת סיום השיפוץ לוותה בלחץ ומתח אצל שני הצדדים - התובע ואשתו ביקשו לסיים את השיפוץ שהתארך ונדרשו לפנות את הדירה השכורה בה התגוררו (ראה סעיף 38 לתצהיר התובע ועדותו בעמ' 69, שורות 23 - 30, לפרוטוקול מיום 22.10.2018) ואילו יורם הבין כי מאחר וטרם הבשילו התנאים לחתימה על הסכם המכר, יש לדאוג להסדרת הסטטוס של התובע ומשפחתו בדירה לאחר סיום השיפוץ וטרם כניסתם לדירה.

נושא הסדרת השכירות וכניסת התובע ומשפחתו לגור בדירה היה אינטרס משותף של שני הצדדים. שני הצדדים היו מודעים לכך שמצב הדברים באותה עת, שעה שטרם הוצאו צווי ירושה ולא נרשמו הזכויות בדירה על שם הנתבעים, מצריך הסדרת הסטטוס המשפטי של התובע בנכס, טרם שיקבל את החזקה בו ויכנס להתגורר בו עם משפחתו. אמנם, התובע בצע את עבודות השיפוץ, אולם בשלב זה לא יכול היה להיכנס לדירה, שהרי טרם רכש אותה וטרם שלם את מלוא תמורתה (ראה עדות התובע בעמ' 78 - 80 לפרוטוקול מיום 22.10.2018 וכן, עדות גב' סרור בעמ' 27, שורות 11 – 12 לפרוטוקול מיום 22.10.2018). יורם מצדו, אפשר את ביצוע עבודות השיפוץ בדירה, מתוך ראיה רחבה ואינטרס במכירת הדירה, אולם לא הייתה לו כוונה לאפשר לתובע להיכנס לגור בדירה ללא הסדרת המצב המשפטי (ראה עדות יורם בעמ' 59, שורות 17 - 21 לפרוטוקול מיום 19.11.2018 וגם סעיף 16 לתצהיר עו"ד אדרי). בניגוד לטענת הנתבעים בכתב ההגנה, יורם הוא שיזם את החתימה על הסכם השכירות.

עניין הסכם השכירות לא נפל על התובע כרעם ביום בהיר ולא היווה הפתעה מבחינתו. הוא טען בתצהירו, כי יורם העלה את עניין הסכם השכירות מספר ימים טרם המועד בו אמורים היו הנתבעים לעבור להיכנס לדירה, אולם נמנע מלהעביר לו את ההסכם. בחקירתו הנגדית טען התובע, כי כבר באמצע חודש ספטמבר 2015 מסר לו המתווך, כי יורם עומד על כך שיחתם בין הצדדים הסכם שכירות. לטענתו, הוא העדיף להמשיך להתגורר בדירה ששכר למשך חודש נוסף ולא להיכנס לדירה נשוא התביעה כשוכר, שהרי הוא ראה עצמו כמי שרכש אותה. לטענתו, ביום 24.9.2015, עת היה עסוק בניקיון הדירה, התקשר אליו יורם, בקש לשוחח איתו בעניין השכירות, הבהיר לו כי בלי שכירות הוא לא נכנס לדירה והדבר היה מקובל על התובע (עמ' 80, שורות 26 - 35, לפרוטוקול מיום 22.10.2018). השניים נפגשו עוד באותו יום בביתו של יורם והגיעו להסכמות לפיהן המקדמה ששילם התובע תשמש גם כערבון עבור הסכם השכירות וכי ייחתם חוזה פורמלי שיסדיר את כניסת התובע ומשפחתו לגור בדירה. יורם מסר לו כי "מה שאתה משלם ברור לך שזה חוזר אליך". התובע טען, כי מאותו רגע יורם נעלם (עמ' 81, שורות 1 - 6, לפרוטוקול מיום 22.102018 וכן, סעיף 45 לתצהיר התובע). יורם מצידו טען, כי התובע התחמק מלחתום על הסכם השכירות.

גם גב' סרור לא הופתעה מהדרישה לחתום על חוזה השכירות, נהפוך הוא - היא הבינה שיש צורך לחתום על הסכם שכירות, אולם טענה, כי יורם התעכב בעניין זה (ראה עמ' 27, שורות 1 - 12 לפרוטוקול הדיון מיום 22.10.2018 וכן, סעיפים 52 - 53 לתצהיר גב' סרור).

35. לא ברור מתי נערך בסופו של דבר הסכם השכירות על ידי עו"ד אדרי. תשובתו של עו"ד אדרי בחקירתו הנגדית, ממנה בקש התובע להיבנות, לפיה הסכם השכירות נערך על ידיו ביום החתימה על ההסכם או לילה לפני כן, לא נכונה ונראה, כי לא זכר היטב את השתלשלות העניינים.

בתצהיר עדותו הראשית טען התובע, כי רק ביום 29.9.2015, יום אחד טרם המועד בו אמור היה לעבור לדירה, התייצב אצלו במפתיע יורם ומסר לו מסמך שכותרתו "הסכם שכירות בלתי מוגנת", לשם הסדרה "פורמלית" של שהיית התובע ובני משפחתו בדירה, במצב בו טרם הועברו הזכויות בה על שם היורשים. ברור, אפוא, כי ההסכם לא נוסח על ידי עו"ד אדרי ביום שנחתם (30.9.2015) או לילה לפני כן.

36. מכל מקום, אין חולק, כי יורם מסר לתובע את הסכם השכירות רק ביום 29.9.2015. בד בבד, החליף יורם את מנעול דלת הכניסה בדירה, על מנת שלא לאפשר לתובע ומשפחתו להיכנס אליה, טרם החתימה על הסכם השכירות.

התובע גילה זאת עוד באותו יום, שעה שהגיע לדירה על מנת להעביר אליה חפצים. אין ספק, כי התובע נלחץ מהמצב שנוצר. משעיין בהסכם השכירות, התברר לו שיורם שינה מהסכמות הצדדים, שעה שלא נרשם בהסכם כי דמי השכירות ישולמו על חשבון התמורה. לאחר שיחות עם המתווך, נדברו הצדדים להגיע למשרדו של עו"ד אדרי בבוקר שלמחרת, על מנת לחתום על הסכם השכירות. אלא, שבבוקר יום 30.9.2015, שעה שהמובילים החלו להעמיס את תכולת דירתם, התברר לתובע כי עו"ד אדרי נמצא בחופשה ולא יגיע למשרד. בהמשך, הסכים עו"ד אדרי להגיע למשרד. הצדדים נפגשו במשרדו במהלך הבוקר והתובע ואשתו חתמו על הסכם ה שכירות, מבלי שהיה בידם לשנות ממנו דבר. עם החתימה על ההסכם, מסר לידיהם יורם את מפתח הדירה והמובילים פרקו בה את הציוד.

התנהלותו של יורם באותו שלב היתה כוחנית והוא הציב את התובע במצב בלתי אפשרי, שעה שהיה עליו לפנות את הדירה בה התגורר בשכירות ביום 30.9.2015 ולהעביר את מיטלטליו לדירה המשופצת. מנגד, גם התובע ואשתו נטלו את זמנם בידם, למרות שהיה להם ברור מראש שלא יוכלו להכנס לדירה, מבלי שיסדירו את מעמדם בה. ודוק, עד לאותו שלב, שילם התובע בסך הכל 50,000 ₪ ע"ח כלל התמורה שאמורה להיות משולמת לנתבעים עבור הדירה ו אין זה מתקבל על הדעת, שיקבל את החזקה בה ויעבור להתגורר בה עם משפחתו, מבלי לחתום על הסכם שכירות. הסיטואציה אליה נקלעו הצדדים היא תוצר ישיר של התנהלותם המשותפת - התובע שראה לנגד עיניו אך ורק את השיפוץ והמעבר לדירה, תוך התעלמות מהמצב המשפטי המותנה ומאידך, התמהמהותו של יורם בהחתמת התובע על הסכם השכירות. כפי שהגיע לדירת התובע ביום 29.9.2015 ומסר לידיו את הסכם השכירות, כך יכול היה לעשות בשלב מוקדם יותר. למרות זאת, אף אחד מהצדדים לא בקש לבטל את זיכרון הדברים מפאת הפרתו, באותו שלב.

37. התובע טען, כי הסכם השכירות נחתם על ידיו תוך כפיה ועושק וחזר על טענתו בסיכומיו בלשון רפה בלבד.

סעיף 17 ל חוק החוזים קובע כי "מי שהתקשר בחוזה עקב כפיה שכפה עליו הצד השני או אחר מטעמו, בכוח או באיום, רשאי לבטל את החוזה".

סעיף 18 ל חוק החוזים קובע כי "מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה".

הסעיף קובע שלושה יסודות - עניין מצבו של העשוק ("מצוקה", "חולשה שכלית או גופנית", "חוסר ניסיון"), התנהגותו של העושק (ה"ניצול שניצל") והעדר איזון סביר בין הערכים המוחלפים בין העשוק לבין עושקו ("תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל") (ראה ע"א 403/80 סאסי נגד קיקאון, פ"ד לו(1) 762, 767; ע"א 3156/98 בן ישי נגד ויינגרטן, פ"ד נה(1) 939, 949 - 948). רק אם מתקיימים שלושת התנאים הנ"ל, רשאי המתקשר לבטל את ההסכם. יסודות עילת העושק הם מצטברים (ע"א 719/78 איליט נגד אלקו, פ"ד לד(4) 673) ואין די בהוכחת ניצול של מצוקה או של חולשה או חוסר ניסיון, אלא יש להצביע גם על תנאי חוזה גרועים מן המקובל (ג. שלו, לעיל, בעמ' 350). הלכה היא כי מצוקתו של העשוק, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו, צריכים להיות חמורים, על מנת שיקיימו את עילת העושק (ע"א 11/84 רבינוביץ נגד שלב, פ"ד מ(4) 533 וע"א 395/83 אריה שלום נגד יכין חק"ל, חברה חקלאית בע"מ, פ"ד נט(2) 737, 741). על בית המשפט להשתכנע כי המצוקה, החולשה הגופנית או השכלית או חוסר הניסיון היו כבדי משקל והסיטו את שיקול דעתו של העשוק סטיה של ממש מנתיבו (ע"א 403/80 סאסי נגד קיקאון, פ"ד לו(1) 762). הפסיקה שללה עוני, מחסור או אי נוחות הנגרמת עקב הצורך להתמודד עם קשיים כלכלים כמקיימים את יסוד המצוקה בסעיף 18 ונקבע כי אחד המבחנים של מצוקה הוא העדר אלטרנטיבה אחרת (ע"א 11/84, לעיל, עמ' 543).

38. בענייננו, אני נכון לקבל את הטענה, לפיה התנהלותו הכוחנית של יורם, שעה שהחליף את מנעול דלת הכניסה לדירה ומנע את כניסת התובע ומשפחתו אליה ביום המעבר, העמידה את התובע במצוקה אמיתית. עם זאת, ספק בעיני אם יש בעצמת אותה מצוקה, כדי למלא את תנאי הכפיה או הניצול בסעיפים 17 ו - 19 לחוק החוזים.

באשר לתנאי ההסכם - הסכם השכירות עליו חתמו התובע ואשתו ביום 30.9.2015 שונה מההסכמות המקוריות שהושגו בין התובע לבין יורם ביום 24.9.2015 בנקודה אחת בלבד. אמנם, ברור מההסכם כי בכוונת הצדדים להתקשר בעתיד בהסכם מכר וכי הסך של 50,000 ₪ ששולם ע"ח התמורה ייחשב גם כערבון להבטחת התחייבויות התובע ואשתו לשלם את דמי השכירות ויתר התשלומים החלים עליהם לפי סעיף 7 להסכם. עם זאת, בניגוד להסכמת הצדדים המקורית, הסכם השכירות לא כלל תניה לפיה, דמי השכירות החודשים שישולמו על ידי התובע ואשתו, יקוזז ו מתמורת הדירה. אמנם, סעיף 6.6 בהסכם השכירות פותח פתח להסכמה מעין זו בעתיד, אולם לא מדובר בתניה המאפשרת קיזוז מלא מפורש של דמי השכירות מהתמורה. מעבר לכך, מדובר בהסכם שכירות סטנדרטי ולא מצאתי בו תניות חריגות.

גם אם נראה בהסכם השכירות ככולל תניה גרועה במידה בלתי סבירה מן המקובל, התובע לא פעל לביטול הסכם השכירות, בין בסמוך לאחר החתימה ובין אם בשלב מאוחר יותר ולכן, אין בטענות בדבר כפיה ועושק כדי להועיל לו.

39. לאחר כניסת התובע ומשפחתו לדירה עברו "מושכות" הטיפול בנושא לידי גב' סרור , מפאת מצבו הרפואי של התובע , כך נטען. אין ספק, כי הדבר לא הקל על התנהלות הצדדים ויחד עם זאת - למרות הקשיים ואי ההבנה - הם המשיכו את ה קשר החוזי והעבירו את רישומי המים, החשמל, הארנונה והגז על שם התובע ואשתו (ראה סעיף 106 לתצהיר גב' סרור).

40. צו הירושה ע"ש המנוח דוד ביטון ז"ל ניתן ביום 9.8.2015 ואילו צו הירושה ע"ש המנוחה תמר ביטון ז"ל, ניתן רק ביום 18.10.2015 (נספחים א'1 ו - א'2 לתצהיר יורם). כחודש לאחר מכן, שכרו הצדדים את שירותיהם של עורכי הדין לצורך עריכת הסכם המכר ביניהם. ב"כ הצדדים החליפו ביניהם מסמכים וטיוטות של הסכם המכר. בין היתר, בקשה ב"כ התובע כי יועבר לעיונה הסכם חכירה ואישור זכויות מאת החברה המשכנת, המעיד על רישום הזכויות ע"ש הנתבעים (ראה נספח 14 לתצהיר התובע ונספח ב' ו - ג' לתצהיר יורם).

במקביל, פנה יורם למשרדי החברה המשכנת, במטרה לקדם את העניין, המציא להם את צווי הירושה וביקש לטפל ברישום הדירה על שם היורשים (ראה עדות יורם בעמ' 65, שורות 12 - 26, ובעמ' 67, שורות 22 - 32, לפרוטוקול מיום 19.11.2018). בשלב זה הוא הופתע, לטענתו, לגלות כי בספרי החברה המשכנת נרשמה הערת אזהרה בגין צו הריסה של בניה בלתי חוקית שניתן בתיק עמ"ק 444/04 וכ י לא ניתן להעביר על שם היורשים את הזכויות בדירה טרם הסרת ההערה (נספח ד' לתצהיר יורם).

41. לאחר גילוי הערת האזהרה הודיע עו"ד אדרי (ב"כ הנתבעים דאז) לב"כ התובע בדוא"ל מיום 4.1.2016, כי קיימת בעיה בשלב זה לקבל אישור זכויות, שכן בחברה המשכנת דורשים אישור הועדה המקומית לתכנון ולבניה מורדות הכרמל על הסרת חריגות בניה (פרגולה) שנבנו על ידי המורישים. עו"ד אדרי הבהיר, כי הוא פועל לקבלת האישור, אולם הדבר דורש זמן ולחילופין, יתכן ולא יהיה מנוס מהריסת הפרגולה. עוד ביקש עו"ד אדרי שב"כ התובע תעדכן את מרשיה והבהיר, כי ככל שאלה ירצו לרדת מעסקת הרכישה מרשיו לא יתנגדו לכך (נספח 14 לתצהיר התובע).

הודעת ב"כ הנתבעים נשלחה כ - 6 ימים טרם המועד שנקבע בסעיף 8 לזיכרון הדברים למימוש זכות הביטול של התובע. באותה נקודת זמן היה ברור, כי לא ניתן יהיה לבצע רישום של הזכויות בדירה על שם הנתבעים עד ליום 10.1.2016.

במכתבה בדוא"ל מיום 11.1.2016 השיבה ב"כ התובע, כי מרשיה הופתעו מאוד לקבל את הודעת הנתבעים והם סבורים כי המידע היה ברשות הנתבעים מזמן, אך מטעמים מובנים הם בחרו להסתיר אותו ומדובר בהפרה יסודית מצדם, על כל המשתמע מכך. ב"כ התובע הדגישה, כי על בסיס ההתחייבויות ומצגי הנתבעים השקיע התובע סכומי עתק בדירה וההודעה מעמידה אותו מול שוקת שבורה. ב"כ התובע הציעה, כי תערך פגישה דחופה בין הצדדים.

ב"כ הנתבעים השיב במכתב עוד באותו יום וטען, כי התובע בחר לשפץ את הדירה על דעתו בלבד, שעה שיש הסכם שכירות המדבר בעד עצמו, וכי הדברים האמורים לעיל אינם עולים בקנה אחד עם השתלשלות העניינים והתנהגות הצדדים עד כה. עוד הוסיף ב"כ הנתבעים, כי מרשיו אינם מכריחים את התובע לרכוש את הדירה, הוא יכול בכל רגע נתון להודיע על סיום תקופת השכירות וככול שהוא רוצה, להמשיך ולרכוש את הנכס במגבלות הקיימות. אעיר, כי גם בנקודת זמן זו, לא עלתה טענה מפי הנתבעים (גם אם באמצעות ב"כ), כי התובע ידע על דבר חריגות הבניה.

לאחר הודעת הנתבעים בדבר ההערה בנוגע לחריגות הבניה, פנתה גב' סרור, לועדה המקומית מורדות הכרמל, לצורך בחינת מצב הבניה. לטענה, יצאה עם תחושה קשה, לפיה לא ניתן להסדיר את עבירות הבניה שיש בדירה (עמ' 36, שורות 27 - 34, לפרוטוקול מיום 22.10.2018). אעיר, כי בסופו של דבר, הוכח כי לא ניתן היה להסדיר לפחות חלק מחריגות הבניה והנתבעים נאלצו להרוס את הבניה הבלתי חוקית, כדי לאפשר מחיקת הערת האזהרה והעברת הזכויות בדירה על שמם.

42. נוכח חריגות הבניה שלא היו ניתנות להסדרה, החליט התובע כי אין בדעתו לרכוש את הדירה ולכן, שלחה ב"כ ביום 16.2.2016 הודעה לב"כ הנתבעים, בדבר ביטול ההסכם מפאת הפרה יסודית שלו.

נטען, כי הנתבעים הציגו בפני התובע מצגי שווא והטעו אותו, שעה שהדירה רוויה ליקויים וחריגות בניה (כך במקור - א.ר.). התובע הסתמך על מצג השווא ונגרמו לו נזקים (שיפוץ הנכס ושכירות) ואף נזק נפשי - בריאותי כבד. נטען, כי מדובר בהפרה יסודית של הסכם המכר ולפיכך, התובע הודיע על ביטולו ודרש השבת הסכומים ששילם (סך 50,000 ₪) וכן, פיצויים בסך של 925,000 ₪ בגין הנזקים שנגרמו לו (נספח 15 לתצהיר התובע).

במכתבו מיום 23.2.2016 הכחיש ב"כ הנתבעים את טענות התובע. הוא הבהיר, כי בין הצדדים נחתמו זיכרון דברים והסכם שכירות, אך לא הסכם מכר. הוא כפר בנזקיו של התובע. ב"כ הנתבעים הדגיש, כי ההתקשרות היתה מותנית, היה ברור לתובע שמעמדה הרישומי של הדירה לא מוסדר והוא התבקש לבצע בדיקות של הדירה, מערכותיה והזכויות בה, לרבות בוועדה המקומית, וזאת מן הטעם שמרשיו לא התגוררו בדירה מעולם. עוד הדגיש ב"כ הנתבעים, כי מרשיו לא היו מודעים לכל פגם ו/או ליקוי בדירה וכי האישור לביצוע שיפוצים ניתן במפורש בכפוף לכך שאם לא תתבצע עסקה , לא תהיה לתובע כל טענה נגד מרשיו. ב"כ הנתבעים הוסיף, כי "דמי הרצינות לא יושבו למרשייך וזאת מהטעם שלכך נועדו "דמי רצינות"... (כך במקור - א.ר.) וממילא, ישמש הסכום הנ"ל לביטחון בגין נזקים שנגרמו לדירה.

אין חולק, כי התובע ומשפחתו פינו את הדירה ביום 31.3.2016 והחזירו את החזקה בה לידי הנתבעים. לאחר סיום הסכם השכירות הם עברו להתגורר בטבריה ורשמו את ילדיהם למסגרות חינוך שם (נספח 18 לתצהיר התובע).

מצב הנכס לאשורו במועד ההתקשרות בין הצדדים

43. בסעיף סעיף 66 לתצהירו טען התובע, כי קיימות בדירה שלוש חריגות בניה. הראשונה - מרפסת מקורה בשטח של 40 מ"ר, ללא היתר וללא אישור קירוי. השניה - מרפסת בשטח של 22 מ"ר בקומה ב', שלגביה קיים צו הריסה. השלישית - מרפסת נוספת בקומה ב', בשטח של 12 מ"ר, הסגורה במבנה אלומיניום וגג רעפים וגם לגביה קיים ככול הנראה צו הריסה.

התובע צרף לתצהירו מסמך מאת מנהל מקרקעי ישראל (רמ"י כיום) לפיו, נרשמה הערת אזהרה בדבר חיוב הריסת בניה בלתי חוקית על פי עמ"ק 444/04 ע"ש ביטון דוד, ברחוב הרדוף 3 בנשר (המסמך נושא חותמת של משרד עו"ד ש.פרידמן, מטעם החברה המשכנת) וכן, עותק פרוטוקול דיון, הכרעת דין וגז"ד, שניתנו בעניינו של מר ביטון דוד (אביהם המנוח של הנתבעים) במסגרת עמ"ק 444/04 (נספח 12 לתצהירו).

44. כתב האישום שהוגש בזמנו נגד דוד ביטון ז"ל, כמו גם תיק הנכס בועדה לתכנון ובניה לא הוגש על ידי מי מהצדדים. עם זאת, עיון בפרוטוקול הדיון מיום 16.1.2006 בעמ"ק 444/04 בבית המשפט לעניינים מקומיים מעלה, כי כתב האישום הוגש כנגד המנוח ב גין שלושה פריטים של עבירות בניה. המנוח העלה טענת התיישנות, שהתקבלה לגבי שניים מהפריטים בכתב האישום (פריטים 1 ו - 2) והם נמחקו מכתב האישום. המנוח הורשע רק בפריט השלישי, המתייחס לפי הפרוטוקול למרפסת בקומה השנייה. במרפסת זו נבנתה פרגולה, ללא היתר בניה. בסופו של דבר, רק לאחר שבוטל ההסכם בין הצדדים, פעל יורם להריסת הפרגולה. כפועל יוצא מכך, אישר בית המשפט לבטל את הערת האזהרה שנרשמה ברמ"י, ואשר הופיעה גם בספרי החברה המשכנת (ראה סעיפים 68 ו - 69 לתצהירו של יום).

נמצא, אפוא, כי במועד עריכת ההסכם בין הצדדים, היתה בדירה חריגת בניה אחת, בגינה הורשע המנוח ז"ל וניתן לגביה צו הריסה . בנוסף, היו בנכס עוד שתי חריגות בניה, שהמנוח אמנם אישר קיומן בהליך הפלילי, אולם הן התיישנו כבר באותה עת ולכן, נמחקו מ כתב האישום.

האם ידעו הנתבעים על חריגות הבניה ואם כן - מתי גילו אודותן לתובע ומהי תוצאת אי הגילוי

45. בסעיף 22 לכתב ההגנה, טענו הנתבעים, כי הם לא התגוררו בדירה ולא היו בקיאים במצבה הרישומי והתכנוני. לטענתם, רק תוך כדי הטיפול בתהליך רישום הזכויות בדירה על שם היורשים, הם התבשרו כי קיימת מניעה רישומית, שמקורה בהערה אשר נרשמה בדבר חיוב הריסת פרגולה בלתי חוקית שהיתה בדירה . נטען, כי "לנתבעים אין ולא היתה ידיעה בדבר קיומה של הערה זו או קיומה של חריגת בניה...".

בסעיף 68 טענו הנתבעים כי מעולם לא הציגו מצג שווא בפני התובע. לטענתם "לא בכדי התנאי המתלה היה רישום זכויותיהם בדירה שכן הנתבעים אשר לא היו בעלי זכויות בנכס ולא התגוררו בו, לא ידעו כלל מה מצב הדירה רישומית, תכנונית או פיזית ועל כן התנאי המתלה. קיומה של חריגת בניה וחוסר יכולת הנתבעים להשלים את רישום זכויותיהם בדירה על שמם נודע להם רק בחודש ינואר 2016...".

46. הנתבעים העלו טענה קטגורית, חד משמעית, לפיה עד לחודש ינואר 2016 הם לא ידעו אודות חריגות הבניה בדירה ומצב הרישום שלה. לשיטתם, מאחר ולא התגוררו בנכס והוא לא היה בבעלותם, הם לא ידעו על דבר חריגות הבניה, ולא יכלו לגלות זאת לתובע בעת עריכת זיכרון הדברים ולאורך כל התקופה שלאחר מכן. יתירה מזאת, בשום מקום בכתב ההגנה, לא נטען, כי התובע ידע על חריגות הבניה. כאמור, גם במכתב ב"כ הנתבעים מיום 23.2.2016 נטען כי הנתבעים לא היו מודעים לכל פגם ו/או ליקוי בדירה.

בניגוד מוחלט לאמור בכתב ההגנה, העלו יורם ואלברט בתצהיריהם (סעיף 28 לתצהיר יורם וסעיף 9 לתצהיר אלברט) טענה חדשה, לפיה זכור להם, כי במהלך אחת הפגישות בדירה, אלברט הציג בפני התובע מסמכים לפיהם התנהל בקשר לדירה הליך בפני בית המשפט לעניינים מקומיים. שניהם טענו, כי אלברט הציג בפני התובע פרוטוקול דיון וגזר דין שניתן על ידי בית המשפט לעניינים מקומיים לאחר שמצא אותם בתיק של אביו ז"ל. יחד עם זאת, כך נטען, סברו יורם ואלברט, כי המנוח ז"ל הסדיר עניין זה, שכן הוא ציין בפני יורם, ש"הכל בסדר". יורם טען בסעיף 50 לתצהירו, כי המסמכים הוצגו לתובע לפני החתימה על זיכרון הדברים. אלברט טען בסעיף 10 לתצהירו, כי המסמכים הוצגו לתובע לפני חתימה על כל הסכם או מסמך בקשר לרכישת הדירה. בנוסף, הוא טען, כי הוא הציג בפני התובע את המסמכים פעם נוספת, עת נפגש עימו מתחת לדירה בה התגורר התובע בשכירות.

טענות אלו של יורם ואלברט סותרות את הטענה בכתב ההגנה, לפיה לא ידעו על חריגות בניה כלשהן בנכס. הם לא יכולים לטעון מחד גיסא - כי לא ידעו דבר על חריגות בניה בדירה ומאידך גיסא - כי ידעו על ההליך הפלילי בגין חריגות הבניה וכי הציגו את המסמכים בפני התובע לפני החתימה על זיכרון הדברים (כטענת יורם) או לפני חתימה על כל מסמך שנוגע לדירה (כטענת אלברט). מעבר לכך שמדובר בטענה הסותרת את האמור בכתב ההגנה, הרי שעסקינן בטענה חדשה. היא מהווה הרחבת חזית אסורה ובבחינת גרסה כבושה, שיורם ואלברט כבשו אותה בליבם, אף שברור כי היא רלוונטית לעניין . לכן, משקלה אפסי (ראה י. קדמי, על הראיות (חלק ראשון, מהדורה מעודכנת, תש"ע - 2009), עמ' 500 - 502). אבהיר, כי השאלה האם הנתבעים גילו לתובע את דבר חריגות הבניה טרם עריכת ההסכמים, היתה בלב המחלוקת בין הצדדים, והיא הועלתה לראשונה כבר במכתבה של ב"כ התובע מיום 11.1.2016 , מיד לאחר שנודע לה כי קיימת מניעה להעברת הזכויות בנכס, נוכח הערת האזהרה שנרשמה בחברה המשכנת, בדבר חריגות הבניה. הנתבעים כפרו בכתב ההגנה כי ידעו על דבר חריגות הבניה ולא העלו שום טענה אחרת, בדבר גילוי של הע ובדות הרלוונטיות לתובע או הצגת מסמכים בפניו, טרם החתימה על ההסכמים ביניהם. עניין זה, בצירוף ראיות נוספות שהובאו בפני, ובפרט עדויות הצדדים, מוביל למסקנה ברורה, לפיה גרסתם החדשה של יורם ואלברט אינה אלא בדיה. כפי שיפורט בהמשך, יורם ואלברט ידעו היטב על דבר חריגות הבניה, הם לא גילו לתובע דבר על כך טרם ההתקשרות והפעם הראשונה בה הוצגו המסמכים בפניו, היתה לאחר שהחל בשיפוץ הדירה.

47. מעת שיורם ואלברט שינו גרסתם וטענו, כי הציגו בפני התובע את המסמכים המשפטיים הנוגעים לחריגות הבניה עוד טרם ההתקשרות, הם מוחזקים כמי שידעו על החריגות עוד טרם ההתקשרות עימו. שהרי אם לטענתם הציגו מסמכים וגילו לתובע על דבר החריגות, מתבקש כי ידעו בעצמם על הבעיה בדירה.

העובדה שהנתבעים, ולכל הפחות יורם ואלברט, ידעו בזמן אמת על חריגות הבניה וההליכים המשפטיים שנוהלו נגד אביהם ז"ל ולא גילו זאת לתובע טרם החתימה על ההסכם, באה לידי ביטוי הן בתצהיריהם הסותרים והן בחקירותיהם הנגדיות, חרף התפתלויותיהם.

ראשית, די באמור בתצהירו של אלברט, כדי להבין כי גרסת הנתבעים בנושא לא נכונה וכי הם ידעו על החריגות עוד טרם ההתקשרות עם התובע. אלברט טען בסיפא לסעיף 9 לתצהירו, כי המסמכים שהציג בפני התובע נמצאו בדירת ההורים המנוחים בסמוך לאחר מותם. גב' תמר ביטון ז"ל נפטרה ביום 2.2.2011 (נספח א'2 לתצהירו של יורם) ואילו מר דוד ביטון ז"ל נפטר ביום 23.5.2014, כשנה טרם הארועים נשוא התביעה. הנתבעים טענו, כי במשך שנה לא הוצעה הדירה למכירה או להשכרה. מאחר ולפי גרסת אלברט בתצהירו, המסמכים הגיעו לידיו בסמוך לאחר פטירת אביו ז"ל, הרי שלכל המאוחר מדובר בתקופה הסמוכה לחודש יוני 2014 (עמ' 40, שורה 15 עד עמ' 41, שורה 9 לפרוטוקול מיום 19.11.2018). לפי גרסה זו, ברור שהנתבעים ידעו על דבר חריגות הבניה זמן רב לפני ההתקשרות עם התובע. אלברט אישר בחקירתו הנגדית, כי לא הראה לתובע את המסמכים טרם פגישתם ברכב, תחת דירתו השכורה של התובע (עמ' 41, שורות 16 - 19 לפרוטוקול מיום 19.11.2018).

שנית, קיימת סתירה בגרסאותיהם של יורם ואלברט בעניין זה בתצהירים, עוד טרם נחקרו בחקירה נגדית. בעוד שיורם טען, כי אלברט הציג בפני התובע את המסמכים בעת פגישה שנערכה בדירה טרם החתימה על זיכרון הדברים (סעיף 50 לתצהירו), טען אלברט, כי המסמכים הוצגו בפני התובע טרם חתימה על כל הסכם או מסמך בקשר לרכישת הדירה (סעיף 10 לתצהירו). בעניין זה נזכיר, כפי שפורט לעיל, כי טרם החתימה על המסמך הראשון ביום 9.6.2015, בקר התובע פעם אחת בלבד בדירה. בביקורו זה, נכח המתווך בלבד ולכן, לא יתכן שאלברט הציג בפניו את המסמכים באותו פגישה.

שלישית, אלברט אישר בחקירתו הנגדית, כי הוא ידע בזמן אמת על דבר ההליך בבית המשפט בנוגע לחריגות הבניה וכי "אני יודע שהוא היה בבית המשפט בביאליק על שתי מרפסות ששם הוא קבל אישור על שתיהן". לטענתו "... הוא אמר לי... אני יודע שהוא הלך לבית משפט. באותו יום שהוא הלך אני ידעתי שהוא הולך לבית משפט, אבל הוא אמר לי שהוא קיבל אישור ל - 2 המרפסות" (עמ' 46, שורה 1 - 36 לפרוטוקול מיום 19.11.2019). משעומת עם העובדה שקיימות 3 מרפסות, השיב כי "המרפסת ההיא אני חושב שזה יותר מאוחר... אחר כך היה עוד הליך שהוא היה צריך לעשות את כל הפרוצידורה למרפסת השלישית. זה מה שאנחנו יודעים" (עמ' 47, שורות 1 - 12 לפרוטוקול מיום 19.11.2018 ). אלברט ידע, אפוא, בזמן אמת על ההליכים שהתנהלו נגד אביו בבית המשפט בגין חריגות הבניה, אולם לא גילה זאת בשלב המו"מ טרם החתימה על המסמך הראשון או זיכרון הדברים.

רביעית, גם מחקירתו הנגדית של יורם, ניתן להסיק כי עוד טרם ההתקשרות עם התובע, הוא ידע על חריגות הבניה בדירה.

משנשאל האם מסר למתווך בשלבים הראשונים, כי יש בעיות עם המרפסות, השיב תחילה בחיוב ולאחר מכן, טען כי הוא לא זוכר (עמ' 56, שורות 7 - 12 לפרוטוקול מיום 19.11.2018 ). יורם לא הכחיש שידע באותה על הבעיה במרפסות.

יורם אישר בחקירתו הנגדית מספר פעמים, כי ידע לאורך כל הדרך על דבר חריגות הבניה (עמ' 79, שורות 17 - 21 לפרוטוקול מיום 19.11.2018).

לשאלת בית המשפט, מדוע עניין כה חשוב לא הופיע בזיכרון הדברים, השיב יורם כי "אני מסביר לך שעל ההסכמים שנרשמו שם, מרב שזרמתי איתו ועשיתי איתו את הדברים, הנושא הזה של החריגה, אני אגיד לך למה לא התייחסתי אליה. אני הבנתי, כן, בקשרים עם אבא שלי וראש העיר, שהיתה לו איזושהי פרגולה... לאבא שלי היו קשרים טובים איתו, והוא אמר לו 'הכל בסדר, זה לא סיפור. עכשיו, וזהו. ראש העיר אמר הכל בסדר... (עמ' 74, שורות 7 - 15 לפרוטוקול מיום 19.11.2018) ובהמשך "כי פה הכל היה בתום לב, ואני לא ציינתי חריגות כי האמנתי שהכל בסדר..." (ראה עמ' 74, 76, שורות 1 - 2 לפרוטוקול מיום 19.11.2018). לקראת סיום החקירה הנגדית אישר, למעשה, יורם פעם נוספת, כי ידע על חריגות הבניה בזמן אמת (עמ' 98 - 99 לפרוטוקול מיום 19.11.2018).

חמישית, ראוי להדגיש, כי יורם שינה את סעיף התנאי המפסיק (סעיף 7 בטיוטות, המופיע כסעיף 8 בזיכרון הדברים שנחתם) והשמיט ממנו את המילים "אם יתברר כי איזו מהצהרות המוכר אינה נכונה...". נראה, כי לא לשווא השמיט יורם מילים אלו מטיוטת זיכרון הדברים שנשלחה אליו.

48. המתווך טען בסעיף 19 לתצהירו, כי זכור לו שבאחת הפגישות בדירה בה נכחו התובע, יורם ואלברט, הציג אלברט בפני התובע באופן אישי "... את הפרוטוקול, פסק הדין וגזר הדין מבימ"ש לעניינים מקומיים ק. ביאליק עמק 0000444/04 מיום ה - 16.1.2006 שנמצאו בדירה המלמדים כי קיים צו הריסה של המרפסת". "למיטב זכרונו" - עניין זה התרחש בסלון הדירה בעת שהתובע ביקר בה לפני חתימה על כל הסכם או מסמך בקשר לרכישת הדירה. כאמור, טרם החתימה על המסמך הראשון ביום 9.6.2015, בקר התובע פעם אחת בלבד בדירה. בביקורו זה נכח המתווך בלבד ולכן, לא יתכן שאלברט הציג בפניו את המסמכים באותו פגישה. בחקירתו הנגדית הסתבך המתווך בתשובותיו בעניין זה.

בשלב מסויים בחקירה טען המתווך, כי הוא לא זוכר מתי נערכה אותה פגישה. לטענתו, "באחד הימים שי עלה לדירה ונפגש עם אחד האחים של יורם והוצגו לו מסמכים". טענה זו סותרת את גרסתו המקורית, בשתי נקודות. ראשית, בניגוד מוחלט לאמור בתצהירו, הוא נמנע מלציין מועד מדוייק של הפגישה על ציר הזמן. שנית, על פי גרסה זו, נפגש התובע באותו יום רק עם אלברט (ולא עם יורם). בנוסף, משתמע מגרסתו זו, כי הוא עצמו כלל לא נכח במקום (ראה עמ' 96 - 98 לפרוטוקול הדיון מיום 22.10.2018).

בהמשך החקירה שינה גרסתו וטען, כי הוא לא זוכר אם נכח באותה פגישה (עמ' 115, שורות 1 - 7 לפרוטוקול מיום 22.10.2018 ). לאחר מכן, טען כי נודע לו בכלל מהתובע שאלברט הציג בפניו מסמכים (עמ' 101, שורות 11 - 14 לפרוטוקול מיום 22.10.2018 ). משמע, הוא כלל לא נכח בפגישה זו בה הציג, כביכול, אלברט לתובע מסמכים שקשורים לחריגות הבניה בדירה.

בחקירתו הנגדית, העלה המתווך טענה חדשה, לפיה הוא עצמו התריע בפני התובע במהלך הפגישה הראשונה בדירה, כי הוא "לא בטוח לגבי הפרגולה, אם יש לה אישור או אין לה אישור" (עמ' 96, שורות 26 - 30 לפרוטוקול מיום 22.10.2018 ). טענה זו לא עלתה בכתב התביעה או בכל שלב אחר קודם לכן, לרבות תצהירו של המתווך. מדובר בהרחבת חזית ובטענה כבושה, שאין לה שום משקל וממילא, אינני מאמין למתווך בנקודה זו.

המתווך טען בחקירתו הנגדית, כי בכל הנוגע לדירה הספציפית, היו לו מספר תהיות ("נורות אדומות", כלשונו, שאחת מהן היא רישוי המרפסות). הוא התבקש למנות שלושה נתונים בעלי חשיבות בנוגע לדירה. המתווך השיב כי הנתונים החשובים הם - עניין העברת הדירה בירושה, השאלה האם הפרגולה חוקית או לא ובנוסף, עניין התמורה והתנאים המסחריים. המתווך, אשר ניסח את המסמך הראשון, לא ידע ליתן הסבר מניח את הדעת, כיצד זה דווקא עניין רישוי הפרגולה, לא מופיע בו (ראה עמ' 102 - 103 ועמ' 109 - 110 לפרוטוקול מיום 22.10.2018). התשובה לכך פשוטה - הן הנתבעים והן מתווך לא גילו לתובע דבר בעניין חריגות הבניה באותה עת.

אעיר, כי המתווך עשה עלי רושם רע בעדותו. עדותו היתה מגמתית, הוא סתר עצמו פעם אחר פעם בנקודות שונות, בחר שלא לזכור פרטים שאינם נוחים לו (כמו למשל, ניסוח המסמך הראשון מיום 6.9.2015) או ניסה להרחיק עצמו מהם. אפילו בנוגע לשאלה הפשוטה באיזה שלב חתם אצלו יורם על הסכם תיווך הוא סתר עצמו ולמעשה, לא ברור מעדותו, האם בכלל נחתם הסכם כזה (עמ' 95 - 96 לפרוטוקול מיום 22.10.2018 ). לא ניתן, אפוא, לבסס על עדות המתווך ממצא עובדתי כלשהו לטובת הנתבעים.

49. סיכומה של נקודה זו, אני קובע כי יורם ואלברט היו מודעים היטב לכך שקיימות חריגות בניה בדירה, לרבות צו הריסה לפרגולה, אולם לא גילו זאת לתובע טרם החתימה על המסמך הראשון וזיכרון הדברים. אני דוחה גם את הטענה, לפיה אלברט הציג בפני התובע מסמכים כלשהם בעת פגישה בדירה, בין אם לפני החתימה על זיכרון הדברים ובין אם לאחר מכן.

הנתבעים, באמצעות יורם ואלברט ידעו לאורך כל הדרך, כי קיימות בדירה חריגות בניה, לרבות צו הריסה. מדובר בעובדות מהותיות שאי גילויין עולה כדי חוסר תום לב לפי סעיף 12 לחוק החוזים והטעיה לפי סעיף 15 לחוק. התנהלות זו של הנתבעים מהווה הפרה יסודית של זיכרון הדברים.

50. אדגיש, יורם היה מודע היטב לחריגות הבניה. הדבר היחיד שהפתיע אותו הוא קיומה של הערה בספרי החברה המשכנת בנוגע לצו ההריסה שניתן על ידי בית המשפט בעמ"ק 444/06. הוא לא העלה על דעתו, כי חריגות הבניה זכו לרישום בספרי החברה המשכנת, באופן המונע את העברת הזכויות בדירה על שם הנתבעים. וכדבריו, "... כשאני הלכתי לעורך דין פרידמן וקיבלתי את הפצצה הזאת שיש הערת אזהרה, פה אני כבר לא ידעתי מה לעשות. כי אני לא האמנתי שהם יעשו דבר כזה, כאילו מה, יש בתים שיש להם..." (עמ' 61, שורות 1 - 5 לפרוטוקול מיום 19.11.2018 ). בהמשך עדותו, חזר על המנטרה, שלא נזכרה ולו במילה בכתב ההגנה, לפיה "זה שיש חריגה, הם ידעו מזמן" והוסיף, כי "אבל לא האמנתי שהם יעשו לי הערת אזהרה, ויתקעו את המכירה...". משנשאל למי הוא מתכוון במונח "הם", השיב כי כוונתו ל "ועדת מורדות הכרמל היא האחראית על הבניה בנשר. היא עושה את כל הערות האזהרה האלה בבתי משפט..." (עמ' 69, שורות 22 - 36 לפרוטוקול מיום 19.11.2018 ).

51. אלברט טען בסעיף 12 לתצהירו, כי הציג בפני התובע את פרוטוקול הדיון ופסק הדין מבית המשפט לעניינים מקומיים, עת נפגש עימו מתחת לדירה בה התגורר התובע בשכירות (כאמור, דחיתי את הטענה כי המסמכים הוצגו לתובע עוד קודם לכן).

התובע טען בתצהירו, כי לאחר תחילת השיפוץ, השכן המתגורר בדירה מתחת לדירה נשוא התביעה, בשם משה רביבו, הסב את תשומת לבו, כי קיים חוב של המנוחים ז"ל כלפיו, בגין ביצוע היסודות למרפסת שיצאה מסלון הדירה. בנסיבות אלו, פנה התובע ליורם, שהפנה אותו לאלברט בעניין (אלברט אישר בחקירתו הנגדית, כי אכן יורם הפנה את התובע אליו. ראה עמ' 39, שורות 27 - 30 לפרוטוקול מיום 19.11.2018). התובע הבהיר, כי בפנייתו לאלברט בקש לברר עימו האם הוא יודע משהו בעניין או לחילופין, אם יש לו אישורים כלשהם המעידים על תקינות הנושא. אלברט מסר לו שהוא מחזיק במסמכים ישנים הקשורים לדירה, מאחר והוא ניהל את ענייני התשלומים וההתנהלות הכללית של הבית. אלברט הבטיח להביא לו את המסמכים. באחד הימים אחר הצהרים הגיע אלברט לדירה השכורה בה התגוררו התובע ומשפחתו ובקש ממנו שירד לחניה. הם ישבו ברכבו של אלברט ובעודו יושב בכסא הנהג, שלף אלברט שני מסמכים מתוך מעטפה חומה, עמוסה במסמכים. הוא טען שבעבר אביו נשפט על נושאים הקשורים לדירה, אבל מדובר בהליך ישן נושן שהסתיים וכי עכשיו "הכל בסדר" ואין לתובע מה לדאוג. התובע טען, כי האמין לאלברט ולכן, לא המשיך לדרוש בעניין.

בחקירתו הנגדית חזר התובע על גרסתו ותאר את הפגישה לפרטי פרטים. מפאת חשיבות הדברים, יובאו הדברים כלשונם:

"ת. "התחלנו לשפץ ב-22 ליולי. מספר ימים אחרי זה פנה אליי שכן ותפס אותי בחניה. פשוט אמר לי תגיד, בוא זה, ישבנו על ספסל בחוץ. מאיפה קניתם, כן, זה, מברוק. אתה יודע, יש פה חוב של האבא על יסודות שבנינו, כל המרפסת הזאת בנויה על יסודות שאנחנו עשינו...
ש. תמקם אותי תאריך פחות או יותר. תחילת יולי? סוף יולי?
ת. ... 22 ליולי התחלנו לשפץ, כמה ימים אחרי תפס אותי בחוץ בזמן השבירות של הבית, זה היה השלבים ההתחלתיים, משה רביבו. אמר לי בניתי ליורם, יורם הפנה אותי אל אברהם, הוא אמר שהוא מבין בדברים האלה, הוא יתעסק בדירה. ... פניתי לאברהם. פעם הוא ניסה, הוא אמר לי אני אבוא דרך העבודה... אני אבוא בסיום העבודה אחרי הצהריים ואראה לך, יש לי כמה מסמכים, יש לי מעטפה, אני התעסקתי בדברים האלה. בפעם הראשונה זה לא צלח, בפעם השנייה זה לקח עוד כמה ימים אחרי, זה אומר בערך שבועיים ...
ת. ... הוא הגיע, אני לא יודע למה אשתי מההתרגשות פה זה, היא עמדה מחוץ לאוטו. אני נכנסתי עם דלת סגורה, ישבתי איתו בתוך האוטו כשהוא הגיע. זה היה שעות אחר הצהריים, ערב. הוא הביא שקית חומה כזאת כמו שקית צבאית כזאת חומה, הוציא חצי של גוף המסמכים, את כל, לא הוציא את כל המסמכים החוצה, לא פרש בפניי בשום פנים. הוציא והתחיל לחפש. הראה לי בפרוטוקול הדיון של האבא משפט אחד שהיה כתוב שם. היה כתוב שם משהו על התיישנות ואמר לי אתה רואה? אפילו כתוב פה התיישנות. אין לך מה לדאוג.
ש. הראה לך פרוטוקול של דיון בבית משפט?
ת: כן
ש: אוקיי. מה הבנת שזה? איזה סוג של הליך משפטי? מה הוא אמר לך?
ת: מה זאת אומרת?
ש: הבנת שזה הליך משפטי כי ראית פרוטוקול בית משפט.
ת: כן. כי הוא הביא את זה בגלל שאני פניתי אליו וציטטתי לו את מה שהשכן אמר. ואמרתי לו תגיד, כל העניין עם המרפסות, הכל בסדר בבית? כי יש פה שכן שדיבר איתי על תשלום, על יסודות שהאבא לא שילם. כן, כן. אין לך מה לדאוג, הכל בסדר. אני אקדים ואומר גם, לא משנה. זה יותר מדי, אתם תעירו לי פה על פירוט.
ש: מי השכן הזה?
ת: משה רביבו. בהמשך הוא פירט בפניי דברים,
ש: הוא גם אמר לך,
ת: מעבר.
ש: קצת שהמרפסות האלה היה לגביהן הליך משפטי,
ת: מי?
ש: לא רק יסודות כמו,
ת: מי? לא. בשיחה מחוץ לדירה בימים הראשונים הוא אמר לי רק על התשלום של האבא. האבא חייב לי כסף.
ש: ומתי הוא אמר לך,
ת: תיקח בחשבון, כאילו שלא אתה עכשיו תסתבך עם זה.
כב' הש' רובס: מה זה מעניין אותך אם האבא חייב כסף?
העד, מר סרור: שכאילו אני עכשיו קונה את הדירה, אז הוא כמו מאיר את עיניי. תקשיב, יש פה, האבא חייב לי כסף שבדיעבד אני מבין שבכלל כל המרפסת הזאת המצאה. בלי היתר נבנתה, שמו ריצוף,
עו"ד מילר: מתי (לא ברור) אמר לך שיש בעיה, או שהיו בעיות משפטיות עם המרפסות?
העד, מר סרור: לא אמר לי שהיו בעיות משפטיות. הוא תיאר לי עניין של כל, דרך אגב, מצוין בכתב ההגנה ובכל התצהירים פרגולה. זה רחוק מלהיות פרגולה. זו מרפסת של 40 ומשהו, 50 מטרים שמקורה בגג כפול מעץ עם סנטר, קירוי מאסיבי, תאורה, מעקה. מרפסת. וואחד גג. והוא אמר לי שהגג הזה נבנה בגלל בעיות רטיבות שהם לא הצליחו לטפל בהן,
ש: כן. קראתי.
ת: ובסוף הם בנו גג. זה נתן את הפתרון הכי,
ש: עכשיו, בוא נחזור,
ת: פרימטיבי והכי יעיל.
ש: בוא נחזור לתחילת אוגוסט.
ת: כן.
ש: שאברהם הגיע במיוחד אליך.
ת: אוקיי.
ש: כי הוא מביא לך את המסמכים.
ת: נכון.
ש: ואתה מבין שהייתה בעיה משפטית כי אתה רואה פרוטוקול של בית משפט.
ת: לא רואה את הפרוטוקול. אני חייב לחדד באמת את התשובה. לא ראיתי את כל הפרוטוקול. הוא הוציא חצי גוף מסמך מתוך המעטפה. אני מתאר את זה, ככה זה היה. הוציא את זה מהמעטפה, והחזיק את המעטפה עוטפת את הדפים והראה לי רק, זה היה כתוב בחלק היותר עליון של הדף ואמר לי הנה, תראה, כתוב פה משהו על התיישנות, על 1 ו-2. אתה רואה? הכל תקין. הנה, התיישנות. משהו כזה.
ש: אוקיי. ואתה לא בוחר לבקש ממנו את כל הדפים ואתה לא מבקש לפתוח,
ת: לא נתן לי שום דבר. לא יצאתי מהרכב עם שום מסמך ביד.
ש: לא. זו לא הייתה השאלה.
כב' הש' רובס: מה ידעת? כשיצאת מהרכב מה ידעת?
העד, מר סרור: איך?
כב' הש' רובס: יצאת מהרכב, מה ידעת?
העד, מר סרור: שהוא מסביר לי כמה משה רביבו מה שאמר, הכל בסדר, תרגיע, זה סתם שכן נודניק.
עו"ד מילר: למה לא ביקשת לקבל את המסמך?
העד, מר סרור: איך?
ש: למה לא ביקשת לקבל את המסמך? אתה אומר ידעת שיש,
ת: כי ברגע שהוא אמר לי,
ש: בעיה, מישהו שכנע אותך שהיא נפתרה. למה לא רצית,
ת: קודם כל מאיזה נימוס כזה, לא אגיד לו תן לי מסמך אחד שקיים, כאילו, ראיתי אצלו מסמך של מעטפה של ההורים. היו שם עוד חשבונות, כל מיני דברים ישנים כאלה, מסמכים. לא, מהנימוס. לא אגיד לו תן לי את המסמך הזה אליי. כאילו, זה מראה על כאילו אחרי שהרגעת אותי אני עדיין חושד בך או מנימוס בסיסי, וכשהוא אמר לי גם שהכל בסדר לא חשבתי שאני צריך גם את המסמך אצלי ביד. בכנות. זו התשובה".
(עמ' 75, שורה 19 עד עמ' 78 לפרוטוקול מיום 22.10.2018 ).

אלברט אישר בחקירתו הנגדית, כי הפגישה אכן נערכה במכוניתו. הוא טען, כי "להבדיל מהעדות שלו שהיא הכאיבה לי שהוא אומר שאני הסתרתי בתוך מעטפה את הטפסים, מה שלא היה נכון. אני הוצאתי את הטפסים והקראתי לו סעיף סעיף והראיתי לו מול העיניים" (עמ' 40, שורות 4 - 7 לפרוטוקול מיום 19.11.2018 ).

52. הצדדים אינם חלוקים, אפוא, על דבר הפגישה ביניהם, ברכבו של אלברט. אין גם חולק, כי אלברט הגיע למקום כשבידיו מעטפה והוא לא מסר את המסמכים לידי התובע, אלא החזיק בהם בידיו והקריא את תכנם לתובע. לא שוכנעתי כי אלברט הקריא לתובע את כל תוכן המסמכים. הדבר מקבל משנה תוקף, הן נוכח העובדה שעד לאותו מועד הסתירו הנתבעים מהתובע לחלוטין את המידע באשר לחריגות הבניה בדירה והן נוכח העובדה, שאלברט התעקש, משום מה, להחזיק את המסמכים בידיו ולא למסור אותם לידי התובע או להכין העתק מהם עבורו. לו היה גלוי באופן מוחלט עם התובע, לבטח היה מוסר לידיו את המסמכים. אלברט גם לא הכחיש כי הרגיע בדבריו את התובע. מנגד, לא ניתן להתעלם מאדישותו של התובע למסמכים משפטיים הנוגעים לדירה. גם כאשר ידע כי התנהל הליך משפטי נגד אביהם של הנתבעים בקשר לבניה שבוצעה בדירה, הוא עצם עיניו ובחר שלא לבדוק את העניין. בנסיבות אלו, אין בידי התובע לפתור עצמו באמירה סתמית לפיה, "האמין לאלברט". יש גבול לתמימות אותה ניתן לייחס לתובע. משעה שהגיע אליו מידע, הנתמך במסמכים, שהבין שהם מסמכים משפטיים, בנוגע להליך שננקט נגד בעל הדירה, היה עליו לברר את הדברים לעומקם ולא לשקוט על שמריו. למרות זאת, הוא בחר להמשיך ולהשקיע בשיפוץ הדירה, בעוד הנתבעים מאפשרים לו לעשות כן.

מחד, התנהלות הנתבעים, באי גילוי עובדות מהותיות שבידיעתם בנוגע לחריגות הבניה בנכס, מגיעה כדי הפרה יסודית של ההסכם. מאידך, התנהלות התובע החל מנקודה זו ואילך, מקימה לו אשם תורם ואחריות מסויימת לנזקים שנגרמו לו, עקב הפרת זיכרון הדברים (כאמור, מאחר ואין עסקינן בהסכם מכר, לא חלות ההלכות שנקבעו בנוגע לסעיף 16 לחוק, לפיהן לא ניתן לייחס לקונה אשם תורם עקב אי עריכת בדיקות).

53. הפסיקה קבעה, כי במקרים הראויים לכך, יש בדוקטרינה של אשם תורם, שיסודה בדיני הנזיקין והוסבה גם לדיני החוזים, לסייע בהגעה לתוצאה ראויה וצודקת (ראה בע"א 8068/11, לעיל, ע"א 3912/90, לעיל, בעמ' 81 - 87 , ע"א 1551/19 פעמי תש"ז, מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נגד שמואל גובר ואח' (15.1.2020) וכן, א. פור ת, "הגנת אשם תורם למפר חוזים -אימתי?", עיוני משפט יח(1), תשנ"ד, 103). עוד נקבע, כי כאשר התנהגותו של הנפגע תרמה באופן ישיר לנזקיו, יש בהגנת האשם התורם להביא לידי "חלוקת אחריות אופקית" בין הצדדים הנובעת מאחריות משותפת לאותם נזקים (ראה אריאל פורת, הגנת אשם תורם בדיני חוזים, תשנ"ז - 1997, בעמ' 13 - 14). בחלוקת הנזק יש להביא בחשבון את היחס בין חומרת ההפרות של הצדדים, מידת האשם שדבק בפעולות של כל אחד מהם ולהשוות את התרומה הסיבתית של כל אחת מההפרות לנזק. במקרים מסוימים יש מקום להבחין בין המשקל שניתן לאינטרס ההסתמכות של הצדדים לבין זה הניתן לאינטרס הציפייה. במקרים אחרים יש מקום לבחון, אם מטעמים של מדיניות משפטית ראוי להטיל על צד אחד לחוזה אחריות רבה יותר. שיקולים אלו ואחרים יובאו בחשבון כשהמטרה היא חלוקה צודקת של הנזק בהתחשב במאפייניו של המקרה הנדון (ראה ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ, פ"ד נב(1) 210, בעמ' 226 - 227).

כאמור, הנתבעים, באמצעות יורם ואלברט, ידעו לאורך כל הדרך, כי קיימות בדירה חריגות בניה, לרבות צו הריסה. למרות זאת, הם בחרו שלא לגלות זאת לתובע. מדובר בעובדות מהותיות שאי גילויין עולה כדי הפרה יסודית של זיכרון הדברים. יתירה מזאת, חרף ידיעתם כאמור, הם אישרו לתובע לבצע בדירה שיפוץ והיו מודעים היטב למהות השיפוץ וההשקעה בדירה. רק בעיצומו של השיפוץ, בחרו לגלות לתובע, בחצי פה, כי התנהלו הליכים משפטיים בנוגע לדירה, תוך שהם מנסים להקטין מחשיבות הדברים.

בנוסף, הנתבעים הפרו את ההסכם, שעה שלא העבירו את הזכויות בדירה על שמם, כיורשים. אמנם, היה ברור לצדדים כי הזכויות בדירה לא רשומות על שם הנתבעים ועל פי סעיף 8 לזיכרון הדברים ניתנה לתובע הזכות לבטל את ההסכם עד ליום 10.1.2016, ככל שהזכויות לא תרשמנה. עם זאת, היה על הנתבעים לפעול לרישום הזכויות בתקופת הביניים. נוכח חריגות הבניה, שהנתבעים היו מודעים להן מלכתחילה, לא ניתן היה להסדיר את הרישום. הנתבעים נחשבים, אפוא, כמי שלא פעלו בהתאם לחובתם על פי ההסכם ולמעשה, סיכלו את קיומו של התנאי וגרמו במחדלם להפסקת החוזה (ראה בעניין זה ע"א 4445/10 ישיבה וכולל אבן חיים נגד חברת צמרות המושבה יזום והשקעות בע"מ (5.9.2012) וע"א 220/83 רוטברג נגד בלמה, פ"ד לט(2) 376, הנזכרים בסיכומי ב"כ התובע).

מנגד, בנקודת זמן זו, בפגישה עם אלברט כשבועיים לאחר תחילת השיפוץ, ידע התובע, לכל הפחות, כי קיימת בעיה בנכס, בגינה ננקט כנגד אביהם המנוח של הנתבעים הליך משפטי. למרות זאת, הוא המשיך להשקיע בנכס, מבלי לבדוק את העניין.

בנסיבות העניין, הנתבעים נושאים במירב האחריות לנזקים שנגרמו לתובע. מנגד, אני מעריך את אשמו התורם של התובע בשיעור של 25%.

54. כאמור, הנתבעים הפרו את זיכרון הדברים בהפרה יסודית, שהקנתה לתובע זכות לבטל את ההסכם מכח סעיף 15 ל חוק החוזים, כפי שעשה באמצעות ב"כ, במכתבה מיום 16.2.2016.

55. פועל יוצא של ביטול הסכם עקב הפרתו, הוא השבה של מה שנתן כל צד על פי החוזה, בהתאם להוראות סעיף 21 ל חוק החוזים, הקובע כי "משבוטל החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויו של מה שקיבל".
 
סעיף 9(א) ל חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א - 1970 קובע אף הוא , כי "משבוטל החוזה, חייב המפר להשיב לנפגע מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך, והנפגע חייב להשיב למפר מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך".

א. בהתאם להוראות ההסכמים בין הצדדים, שלם התובע לנתבעים סך של 50,000 ₪ ע"ח התמורה בעד הדירה. משבוטל ההסכם, חייבים הנתבעים בהשבת סכום זה, העומד כיום, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, על סך של 52,797 ₪.

בהתאם להסכם השכירות, שימש הסך הנ"ל של 50,000 ₪ גם להבטחת תשלום דמי השכירות ותשלום מיסים (אין ח ולק, כי דמי השכירות והמיסים שולמו במלואם על ידי התובע). בניגוד לטענת הנתבעים, לא שימש הסכום הנ"ל להבטחת תשלום בעד נזקים שיגרמו לדירה במהלך תקופת השכירות. יתירה מזאת, השיפוץ בדירה נעשה בהסכמה של הנתבעים, שידעו היטב מהותו והיקפו ולא ניתן להגדירו כ"נזק" לדירה . אני דוחה גם את טענות הנתבעים בנוגע לפירוק המזגן הישן וארונות המטבח (שלא הובאה ראיה כלשהי להוכחת שוויים), שעה שהדבר נעשה כחלק מהשיפוץ בידיעתם והם זכו במזגן ומטבח חדש. ממילא, הנתבעים לא הוכיחו בראיה כלשהי שוויו של המזגן הישן.

אני קובע, אפוא, כי על הנתבעים להשיב לתובע סך של 52,797 ₪.

ג. התובע דרש להשיב לידיו את דמי השכירות, בסך של 24,000 ₪, ששילם בגין הסכם השכירות שנכרת בין הצדדים.

אין מקום להשיב לתובע את דמי השכירות ששילם. התובע ומשפחתו התגוררו בדירה במשך כ - 6 חודשים, עשו בה שימוש ועליהם לשאת בדמי השכירות המוסכמים. גם אם לא היה שוכר התובע את הדירה, לבטח הי ה צרי ך לשלם דמי שכירות בעד מגורי ו בדירה שכורה אחרת. אני דוחה, אפוא , את דרישת ו בעניין זה.

56. בנוסף, משהפרו הנתבעים את זיכרון הדברים, זכאי התובע לפיצויים מכח סעיף 12 לחוק החוזים, הקובע, כי "צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום - לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו - 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים".
א. הפרת ההסכם על ידי הנתבעים באי גילוי מידע מהותי גרמה לתובע להשקיע בשיפוץ מקיף של הדירה, בהסכמה מלאה של הנתבעים. שיפוץ הדירה בהשקעה גבוהה קשור באופן מובהק להטעיית התובע, אשר סבר כי הוא עתיד לרכוש את הדירה.

בהתאם להסכמת הצדדים, שווי העבודות שביצע התובע בדירה נשוא התביעה מסתכם בסך של 194,196 ₪ (כולל מע"מ) והוא מהווה נזק ישיר שנגרם לתובע עקב הפרת ההסכם. סכום זה עומד כיום, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, על סך של 206,331 ₪.

ב. התובע דרש לפצותו בגין שתי הובלות של מיטלטליו. האחת - עת עבר להתגורר בדירה בחודש אוקטובר 2016 והשניה - עת נאלץ לפנותה.

דין דרישה זו להידחות. ראשית, התובע סיים את תקופת השכירות בדירתו הקודמת ואף לשיטתו, היה אמור לפנותה בכל מקרה בחודש אוגוסט 2015. לפיכך, היה נושא בכל מקרה בעלות הובלת מיטלטליו. שנית, התובע אישר, כי היה זכאי להובלה אחת על חשבון מקום עבודתו. שלישית - בכל הנוגע להובלה המיותרת השניה, עת נאלץ לעזוב את הדירה נשוא התביעה - לא ה וצגה ראיה כלשהי לתשלום בו נשא התובע. אני דוחה, אפוא, את דרישתו בעניין זה.

ג. התובע עתר להורות לנתבעים לפצותו בסך של 150,000 בגין אבדן הזדמנויות לרכישת דירה והוצאות נוספות להן נדרש. התובע לא הראה כי וויתר על רכישת דירה אחרת ו/או כי ניהל או ביקש לנהל מו"מ בגין דירה אחרת. לא הובאה שום ראיה שתבסס דרישה זו של התובע ולכן, היא נדחית.

ד. התובע עתר לפצותו בסך של 100,000 ₪ בגין עגמת נפש. עקב הפרת זכרון הדברי ם, באי גילוי מידע מהותי, ו ביטול ההתקשרות בין הצדדים כתוצאה מכך, עברה משפחתו של התובע טלטלה. התובע נאלץ ליטול הלוואה לצורך שיפוץ הדירה, לעבור פעמיים מקום מגורים ולהתאים מחדש מסגרות לימודים לילדיו. אין ספק, כי התנהלות הנתבעים גרמה לתובע ללחצים מיותרים עימם נאלץ להתמודד, פגעה באופן ממשי בשגרת חייו וגרמה לו לעגמת נפש. עם זאת, אבהיר, כי התביעה הוגשה בשם התובע בלבד ולכן, הפיצוי נוגע לו בלבד.

לאור הראיות שהובאו בפני, והשתלשלות העניינים, כפי שפורטה באריכות בפסק הדין, אני פוסק לתובע פיצוי בסך של 40,000 ₪ בגין נזק לא ממוני.

57. התובע טען, כי התנהלות הנתבעים, באמצעות יורם, גרמה לו לתחושות רעות ומצבו הנפשי התערער מאד. לטענתו, התנהלות הנתבעים פגעה בבריאותו בשל הסבל והמתח הנפשי הכבד ממנו סבל. הוא הפך לשבר כלי ושמחת החיים והמרץ שאפיינו אותו נטלו ממנו. הוא לא הצליח לתפקד בעבודה ובבית ונזקק לטיפול פסיכיאטרי, המגובה בתרופות.

טענותיו של התובע בעניין מצבו הרפואי, נתמכו בעדויות נוספות. אשתו, שנכחה בעת שהתובע מצא את דלת הדירה נעולה ביום 29.9.2015 תארה אותו על סף של התמוטטות עצבים. בהמשך, כך נטען, מצבו הנפשי התדרדר, הוא חווה התקפי חרדה, סבל מדיכאון ובני משפחתו נאלצו שלא להשאירו לבדו, מחשש שיפגע בעצמו. גב' פנינה סרור, אימו של התובע, אשר הגיעה לדירה ביום 29.9.2015, לאחר שהתובע מצא אותה נעולה, תארה דברים דומים בתצהירה.

התובע הביא לעדות גם שניים ממפקדיו ביחידה בה הוא משרת, אשר תארו את הירידה בתפקודו החל מסוף שנת 2015, עקב המשבר הנפשי אותו חווה, הגם שאשרו כי הוא ממשיך לשרת באותו תפקיד וברור כי מצבו השתפר מאז .

58. בהתאם לחוות דעתו של ד"ר אמיר בן - אפרים, מומחה רפואי בתחום הפסיכיאטריה, מיום 27.11.2016, סובל התובע מנכות בשיעור של 20% בתחום הנפשי, כתוצאה מהארועים נשוא תביעתו.

ד"ר בן אפרים תאר את המסמכים הרפואיים העיקריים בתחום הנפשי, שעמדו לנגד עיניו בעת עריכת חוות הדעת. הוא תאר בקצרה את תולדות חייו של התובע ופרט באריכות יתירה את השתלשלות העניינים מאז ההתקשרות החוזית בין התובע לבין הנתבעים. ד"ר בן אפרים טען בחקירתו הנגדית, כי בדיקת התובע נמשכה כ - 45 דקות וכי כל הפרטים נמסרו לו מהתובע. ספק בעיני אם כך הדבר ואם היה בידיו לדלות את כל הפרטים ולבדוק את התובע בתוך 45 דקות. תיאור השתלשלות העניינים כולל ירידה לפרטים, לרבות תאריכים וסביר יותר להניח, למרות שהכחיש זאת, כי עמד לנגד עיניו כתב התביעה ממנו דלה את הפרטים.

התובע אישר בפני ד"ר בן אפרים, כי הוא מתפקד, אך עושה את המינימום הנדרש ואינו מצטיין כפי שהיה. מצב רוחו ירוד, הוא מסתגר חברתית, לא מתחבר ביחידה ומתקשה לתקשר עם חבריו כבעבר. התובע טען בפניו, כי כאשר הוא נתקל בדברים המזכירים לו את התקופה הרלוונטית, כגון רכב של חברת הובלה, צלצולי טלפון בו החזיקה אשתו באותה תקופה או תכניות דיור, הוא נכנס להתקף חרדה. עוד טען, כי הקשר עם אשתו נפגע.

על פי חוות הדעת, בבדיקתו - הופעה מסודרת, שומר על קשר עין, ללא אי שקט. דיבורו מאורגן בנפח תקין. עם זאת, אובחן אפקט דכאוני. באשר לתוכן החשיבה, התובע טען, כי הנסיעה מטבריה לבסיס קשה לו, כי היא מסמלת את אובדן הדירה, הביטחון והמשבר שחווה. מצב רוחו ירוד, הוא מתבייש בהתנהגותו מול משפחתו וילדיו בתקופה בה לא תפקד. הוא מספר את סיפור המשבר באופן אובססיבי עם פרטים ותאריכים ואינו מסוגל להשמיט פרט, בוכה בעת שסיפר את הפרטים. נרשם, כי התובע עדיין נוטל תרופות בקביעות. נמצא, כי תפיסתו תקינה, תובנה קיימת ושיפוט שמור.

בפרק הדיון קבע ד"ר בן אפרים, כי החל מסוף חודש ספטמבר 2015 החל התובע לסבול מסימנים דכאוניים וחרדתיים. הוא אובחן כסובל מהפרעת הסתגלות עם ירידה בולטת בתפקודו. גם בבדיקה מצא ד"ר בן אפרים כי התובע סובל מהפרעת הסתגלות (המומחה לא פרט את הקריטריונים על פיהם בצע את האבחנה). תפקודו של התובע נפגע והוא לא חזר לרמת תפקוד כבעבר, הוא נזקק לטיפולים פסיכולוגיים ועדיין מטופל תרופתית. המומחה מצא אצל התובע סימנים קליניים ברמה בינונית, עם ליקוי בתפקוד החברתי והפרעה בתפקוד המקצועי. הוא קבע, כי התובע סובל מהפרעת הסתגלות עם סימנים דכאוניים חרדתיים בעצמה בינונית, שפרצה עקב הסתבכות עסקת רכישת הדירה והעריך את נכותו בשיעור של 20%, לפי סעיף 34ב(3) לתקנות הביטוח הלאומי.

חוות דעתו של ד"ר בן אפרים לא נסתרה בחקירתו הנגדית והיא נתמכת בסיכום הטיפול מאת הפסיכולוגית הקלינית אירה אשכנזי - גרטמן מיום 20.4.2016 (נספח 21 לתצהיר התובע) והמסמכים הרפואיים שתוארו בחוות הדעת. הוכח, אפוא, כי מצבו הרפואי הנפשי של התובע נגרם כתוצאה מהמתח בו היה שרוי במהלך ההתקשרות בהסכמים עם הנתבעים.

59. עם זאת אקדים ואבהיר, כפי שיפורט להלן, כי גם בהנחה שמתקיים קשר סיבתי עובדתי - רפואי, הרי שלא הוכח קשר סיבתי - משפטי בין הארועים לבין הנזק הנטען.

תביעת התובע בגין נזק רפואי בתחום הנפשי נשענת על עוולת הרשלנות, הקבועה בסעיפים 35 - 36 ל פקודת הנזיקין (נוסח חדש), תשכ"ח - 1968. בקביעת האחריות בעוולת הרשלנות, מתעוררות שלוש שאלות. האחת - האם המזיק חב חובת זהירות לניזוק, השנייה - האם הפר את אותה חובת זהירות והשלישית - האם הפרת החובה היא שגרמה לנזק. שאלת קיומה של חובת זהירות נבחנת במבחן הצפיות, הטומן בחובו שני היבטים. ההיבט העקרוני, בו ניתנת תשובה לשאלה האם ביחס לסיכון מסוים קיימת חובת זהירות מושגית - האם אדם סביר צריך היה לצפות את התרחשות הנזק, לאור מערכת היחסים שבין התובע לנתבע. ההיבט הספציפי, בו ניתנת תשובה לשאלה, האם ביחס לניזוק פלוני ונסיבותיו של אירוע מסוים, קיימת חובת זהירות קונקרטית. חובת זהירות מושגית עוסקת בשאלה, האם סוג המזיקים אלי ו משתייך המזיק, חב חובת זהירות כלפי סוג הניזוקים, שאליו משתייך הניזוק, בגין סוג הנזק שהתרחש (ע"א 145/80 ועקנין נגד המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לז(1) 113 וע"א 417/81 מלון רמדה שלום נגד אמסלם, פ"ד לח(1) 72).

אין ספק שקיימת חובת זהירות מושגית בין שני צדדים להסכם. עם זאת, בנסיבות העניין שלפני, לא קיימת חובת זהירות קונקרטית, בהתאם למבחן הצפיות. היכולת לצפות, הן במישור חובת הזהירות והן במישור הקשר הסיבתי לאירוע הנזק, עניינה בצפיות הממשית. לא נדרשת צפיות מדויקת של כל פרטי תהליך הגרימה, אלא צפיות של סוג התהליך ודי לחזות את ההתרחשות בקווים כלליים (ע"א 576/81 בן שמעון נגד ברדה, פ"ד לח(3) 1, בעמ' 8 - 9).

מבחן הצפיות בהקשר החוזי, כמו בנזיקין, הוא מבחן של סיבתיות משפטית ומטרתו לסנן מבין הנזקים שניתן עובדתית לייחסם להפרת החוזה, את הנזקים שאף כי נגרמו כתוצאה מההפרה - אין זה ראוי להטיל על המפר אחריות בגינם. מבחן הצפיות הוא מבחן המאפשר לבית המשפט להפעיל שיקול דעת ושיקולי מדיניות משפטית כדי להבטיח תוצאה ראויה בנסיבותיו של כל מקרה. המבחן הוא, האם בעת כריתת החוזה צפה המפר, בפועל או בכח, את התרחשות נזק - מס וג הנזק בגינו מבקש הנפגע פיצוי - כתוצאה מסתברת של ההפרה הספציפית שהתרחש ה בפועל וגרמה לנזק ( ראה ג. שלו, י. אדר, דיני חוזים - התרופות לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, תשס"ט-2009, בעמ' 333 - 336 ועמ' 240).

יש לבחון, אפוא, האם הנתבעים יכלו לצפות וצריכים היו לצפות את תהליך הגרימה שיצר את הנזק של התובע, בדמות נזק נפשי.

60. בע"א 9073/09 אסותא - מרכזים רפואיים בע"מ נ' מיכאל שרף (14.6.2011), נדונה שאלה בדבר אחריות מעביד בגין אוטם שריר הלב בו לקה עובד במ סגרת עבודתו (להלן "עניין שרף"). בפסק הדין בעניין שרף נדונה תביעת רשלנות של עובד, טכנאי רנטגן, כנגד מעבידתו, עקב אוטם שריר הלב, שנגרם לו במהלך ויכוח סוער שאירע בינו לבין טכנאים אחרים, חבריו לעבודה. בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה באותו עניין ובית המשפט העליון קיבל את הערעור שהוגש על ידי המעביד, תוך שהוא מתווה את המדיניות המשפטית הראויה. נקבע, כהלכה מחייבת, כי ככלל, לא תוטל אחריות על מעביד בגין אוטם בו לקה העובד על רקע ריב ו/או ויכוח ו/או רוגז ו/או מתח במסגרת יחסי העבודה.

כבוד השופט עמית קבע בפסק הדין בעניין שרף כדלקמן:

"גם אם נגרמה לעובד תאונה במהלך העבודה ועקב העבודה, אחריותו של המעביד תוכר רק אם יוכח "אשם" מצדו, אם במסגרת עוולת הרשלנות ואם במסגרת עוולת הפרת חובה חקוקה. אלא שעל מנת לייחס אשם למעביד במסגרת עוולת הרשלנות, עלינו להוכיח כי המעביד "יכול" היה לצפות (הצפיות הפיסית) ו"צריך" היה לצפות (הצפיות הנורמטיבית) את אירוע הנזק. כאשר בתאונת עבודה בדמות אוטם שריר הלב עסקינן, הדבר כרוך בקשיים עליהם נעמוד להלן".

ובהמשך הדברים:

"בעולם אידילי, העבודה השוטפת אמורה להתנהל ברוגע, בשובה ובנחת. איש יקדם את רעהו בברכת שלום ובחיוך, עובד לעובד יעזורו "ולאחיו יאמר חזק" (ישעיהו, מא 6), וגר מעביד עם עובד ועובד עם מעבידו ירבץ, לא ירים מי מהם את קולו ולא ירגז, ופנים שוחקות באשר תפנה.

אלא שאיננו בעולם אידילי, ולא טבעו של עובד או מעביד זה כשל אחר. יש מרגיזים מחד ויש מורגזים מנגד, יש "הלוקחים" ללב ויש שאינם לוקחים ללב. רוצה לומר כי לחץ בעבודה, וויכוחים ומחלוקות, המביאים בעקבותיהם רוגז, כעס, חימה – בין כאלו שבאים לידי ביטוי חיצוני ובין "כבושים" בליבו של אדם – הם ביטויי רגש והתנהגות יומיומית, בבחינת "סיכון" רגיל ושכיח. אולם אירוע לבבי כתוצאה מרגשות אלו, אינו סיכון שכיח, ורק נזקים צפויים יכולים להיחשב כ"גורמי אשם" בשלב תיחום האחריות (גלעד וגוטל, 389).

לכן, גם בהנחה שהמערערת יכולה הייתה לצפות כי יתעורר ויכוח נוקב בין המשיב לבין הטכנאים האחרים (ואזכיר כי המשיב הגיע למקום העבודה שלא ביום עבודתו), איני סבור כי הייתה יכולה לצפות כי אותו ויכוח יביא את המשיב לרוגז ולהתרגשות כה חריגים, עד כדי אוטם שריר הלב. בהיעדר יכולת לצפות את הליך הגרימה ואת סוג הנזק, אין להטיל "אשם" על המערערת ..."

כבוד השופט עמית הוסיף, כי גם בהנחה שהמעבידה היתה יכולה לצפות את הנזק, הרי שגם אז דין התביעה להיכשל, מאחר שהמעבידה לא היתה "צריכה" לצפות את הנזק, מחמת שיקולי מדיניות משפטית:

"גם בהנחה כי המערערת "יכולה" הייתה לצפות אפשרות כי המשיב ילקה בליבו בעקבות ויכוח נוקב בינו לבין הטכנאים האחרים, שיקולים של מדיניות משפטית שוללים לטעמי הטלת אחריות על המערערת. הכרה ברוגז ובהתרגשות במהלך העבודה, שסופם באירוע לבבי, תגדיל עד לאין שיעור, למעלה ולמטה ולצדדים, את מעגל הניזוקים ואת האירועים בגינם תוטל חבות בנזיקין על מעבידים... הטלת אחריות בנזיקין בשל אוטם שריר הלב שנגרם לעובד כתוצאה מרוגז או התרגשות בעבודה, עלולה להפוך כל אינטרקציה בין-אישית במקום העבודה לזירה פוטנציאלית של חבות בנזיקין. בכך, נמצאנו מקרבים את דיני הרשלנות לאחריות מוחלטת, תוך טשטוש ההבחנה בין דיני הנזיקין לדיני הביטוח החוזי והסוציאלי...".

בהיבט הניתוח הכללי של דיני הנזיקין, הוסיף כבוד השופט עמית, כי על מנת למנוע מקרה בו עובד ילקה בליבו עקב התנהגותם של חבריו לעבודה כלפיו, יידרשו המעבידים להשקיע תשומות ניכרות של משאבים לעומת סיכויי התרחשות קטנים של הליך הגרימה. להטלת אחריות נזיקית במקרים מעין אלו השלכות לא רצויות על חיי המסחר והכלכלה, כמו גם על יחסי העבודה. לפיכך, כך נקבע, אמנם אין לומר שלא ייתכנו כלל מקרים בהם יימצא מעביד אחראי גם לאירוע לבבי שנגרם למי מעובדיו, אולם מקרים אלו יהיו חריגים וקיצוניים במיוחד.

בסיכום חוות דעתו בפסק הדין בעניין שרף, הבהיר כבוד השופט עמית, כי "לא לכל נזק יש הורים ושם במשפט הנזיקין... לכן, מטעמים של מדיניות משפטית, שבבסיסם שיקולים של הרתעת-יתר, הכבדת-יתר על מזיקים והחשש לריבוי תביעות בשל הרחבת מעגל הניזוקים, אין להכיר בתביעתו של המשיב".

61. ההלכה בעניין שרפ נוגעת למערכת יחסים בין מעביד - לעובד, אשר חוסה תחת אחריות מושגית ברורה של המעביד כלפי העובד והיא עוסקת בגבולות הטלת האחריות בנזיקין. בהיקש לפרשה שבענייננו - שאינה עוסקת במערכת יחסים אשר מטילה מטבעה על צד לה חובת צפיות רחבה - ועל אחת כמה וכמה, הנזק הנפשי שנגרם לתובע רחוק מן הצפיות הנדרשת בהתנהלות חוזית בין צדדים זרים.

בהיקש מן האמור בפסק דין שרף - אי ן אנו חיים בעולם אידיאלי, בו חיי המסחר מתנהלים ברוגע, ללא ויכוחים, תקלות או מחלוקות. מטבע הדברים (ויש לומר - מטבע האדם), הליכים הקשורים ברכישת דירה או מעבר בין דירות, עלולים להביא לרוגז וכעס, שבאים לידי ביטוי בדרכים שונות - בין באופן חיצוני ובין ברגשות כבושים, המהווים "סיכון" רגיל ושכיח. אלא, שנזק נפשי כתוצאה מרגשות אלו והלחץ המלווה בהליכי המכר, גם אם התנהלות הצד שכנגד אינה תקינה או שהיא מלחיצה, אינו סיכון שכיח ואין לומר כי הוא ניתן לצפיה, לצורך הטלת אשם. לפיכך, הנתבעים לא יכלו לצפות כי התנהלותם - בין אם בהחלפת מנעול דלת הדירה ובין אם באי גילוי חריגות הבניה בדירה - תביא את התובע לכדי לחץ כה גדול וחריג שיגרום לו לנזק נפשי. מאחר והנתבעים לא יכלו לצפות את הליך הגרימה, לא ניתן להטיל עליהם אשם בנזיקין.

גם אם נרחיק לכת ונקבע כי הנתבעים, כצד להסכמים שנחתמו בין הצדדים, היו יכולים לצפות את הנזק, לא ניתן לומר כי היו צריכים לצפות את הנזק, מחמת שיקולי מדיניות שיפוטית , ולכן דין התביעה במישור זה להידחות. הטלת חובה על צד להסכם לצפות הליך של גרימת נזק נפשי עקב החלפ ת מנעול דירה או הסתרת מידע, יש בה הרחבת יתר של גבולות האחריות, היא מציבה סטנדרט התנהגות בלתי אפשרי ליישום ועלולה לפגוע בחיי מסחר תקינים. הטלת אחריות לנזק נפשי, כמו בעניין שלפנינו, תהווה חריגה מהקצאת הסיכונים הרצונית המודעת של הצדדים ועלולה לפגוע ביכולת תכנון והסתמכות של צדדים לחוזה. פגיעה כזו, באמצעות פסיקת פיצויים, עלולה לפגוע בתמריץ להתקשר מראש בעסקות יעילות, מחשש שמא תוטל על המתקשר בכוח - במדה וההסכם יופר - חבות מופרזת בשיעור לא ידוע (ראה ד. שלו, י. אדר, לעיל, בעמ' 335 - 336).

בסופו של דבר, לא כל נזק נובע מהתרשלות (או הפרת חובת גילוי, כבענייננו) ואין להטיל על צד לחוזה אחריות בגין כל נזק שנגרם לצד השני. שיקולים של מדיניות משפטית שוללים, לטעמי, הטלת אחריות על צד לחוזה מסחרי באופן כה רחב, כך שכל אינטראקציה כלכלית סופה בנזק בר פיצוי, בגין הפרת חוזה או התנהלות בחוסר תום לב בקיומו.

סיכומה של נקודה זו, גם בהנחה שמתקיים קשר סיבתי עובדתי - רפואי, הרי שלא הוכח קשר סיבתי - משפטי בין הארועים המתוארים לעיל לבין הנזק שנגרם לתובע ולא הוכחה רשלנות או אשם אחר, בגינם ניתן לחייב את הנתבעים לפצות את התובע עקב הנזק הנפשי ממנו הוא סובל. לפיכך, דין התביעה במישור זה להידחות.

62. נזקיו של התובע מסתכמים, אפוא, לסך של 246,331 ₪ ובניכוי אשם תורם בשיעור של 25%, הוא זכאי לפיצוי בסך של 184,748 ₪.

בנוסף, חייבים הנתבעים להשיב לתובע סך של 52,797 ₪, בגין המקדמה ששילם לידיהם.

63. התובע לא זכאי לפיצוי המוסכם על פי סעיף 7 לזכרון הדברים, בנוסף לפיצוי בגין נזקיו בפועל, שאחרת יזכה לכפל פיצוי (ראה סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה )).

סיכום

64. סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע סך של 237,545 ₪. בנוסף, ישלמו הנתבעים לתובע את אגרות המשפט, הוצאותיו בגין חוות דעת השמאי מטעמו וכן, שכ"ט עו"ד בסך של 40,000 ₪.

הסכום הנ"ל ישולם בתוך 30 ימים מהיום, שאחרת יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא העתקים מפסק הדין לצדדים.

ניתנה היום, א' תמוז תש"פ, 23 יוני 2020, בהעדר הצדדים.