הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ת"א 13827-03-15

לפני כבוד השופט אבישי רובס

התובעים

  1. עופר שדה, ת.ז. XXXXXX312
  2. חנה שדה, ת.ז. XXXXXX724

נגד

הנתבעת
י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ, ח.פ. 511608226

פסק דין

1. התובעים הגישו תביעה בגין ליקויי בניה בדירתם ברחוב התות 11א, בקרית ביאליק (להלן "הדירה"). הדירה נרכשה על ידי התובעים, בהתאם להסכם שנחתם בינם לבין הנתבעות ביום 9.1.2008. אין חולק, כי החזקה בדירה נמסרה לידי התובעים ביום 11.8.2008.

2. במסגרת כתב התביעה טענו התובעים, כי בחודש נובמבר 2008, טרם מסירת הדירה נערך פרוטוקול סיור מקדים, בו פורטו ליקויים אותם גילו התובעים. התובעים שלמו לנתבעת את כל התמורה כתנאי לקבלת החזקה בדירה. לטענתם, קיימים בדירה ליקויי בניה שעלות תיקונם היא בסך של 261,904 ש"ח (כולל פיקוח הנדסי ומע"מ), כאמור בחוות דעתו של האדריכל יוסי שטרית (ממשרד המהנדס בן עזרא). בנוסף, עתרו התובעים לפצותם בגין ירידת ערך דירתם בסך של 15,000 ₪, עוגמת נפש בסך 30,000 ₪ והוצאות דיור חלופי בעת ביצוע התיקונים הנדרשים בסך 20,000 ₪ נוספים. התובעים טענו כי נזקיהם עומדים על סך של 329,904 ₪, כולל הוצאות בגין חוות דעת המומחה מטעמם, והם העמידו את תביעתם על סך של 300,000 ₪, לצורכי אגרה.

התובעים טענו, כי הם רכשו דירה עם תקרות מבטון מזויין, כפי שנרשם בסעיפים 2.8 ו - 2.9 למפרט המכר. נטען, כי הנתבעת אמורה היתה לבנות תקרה עליונה מבטון, משופעת, ומעליה גג רעפים עם בידוד צמר סלעים וגבס מתחתיו. אולם, בפועל נבנה הגג באופן שונה.

בנוסף, טענו התובעים כי בהתאם לגודל דירתם מגיעות להם על פי תקן שתי חניות, בעוד הנתבעת נתנה להם חניה אחת בלבד + דרך אל החניה והטעתה אותם בכך שכינתה את אותה דרך "חניה". בגין פריט זה דרשו התובעים סך של 15,000 ₪.

התובעים טענו, כי לאחר הכניסה לדירה, הנתבעת בצעה תיקוני רובה וכן, החלפת מרצפות שבורות, תיקונים במסגרות הפנימיות, תיקוני סדקים בחצר האחורית בחניה, תיקוני נגרות בדלתות ותיקוני צבע. נטען, כי חלפו שנים רבות מאז קבלת הדירה והתובעים אינם מוכנים להמתין לתיקונים נוספים.

התובעים טענו כי הודיעו בעל פה לנציגי הנתבעת על דבר הליקויים הקשים, לרבות אי ההתאמה בגג, והצורך לתקנם. מנכ"ל הנתבעת דחה את הודעותיהם ולא הסכים לבצע תיקונים בדירה.

התובעים טענו, כי ההסכם שנכרת בין הצדדים מהווה חוזה אחיד וכי קיימים בו תנאים מקפחים שמן הדין לשנותם או לבטלם.

לטענתם, הנתבעת הפרה את ההסכם שנכרת בין הצדדים , היא התרשלה בבניית הדירה והפרה חובות חקוקות. עוד נטען, כי התובעים פנו לנתבעת מספר רב של פעמים, בדרישה שת תקן את הליקויים, אולם למרות שבוצעו תיקונים, הדירה לקויה.

התובעים עתרו להורות לנתבעת לתקן את הליקויים המפורטים בחוות הדעת מטעמם ולחילופין, לפצותם בגין עלות תיקון הליקויים. בנוסף, עתרו, כאמור, התובעים לפצותם בגין ראשי הנזק הנוספים שפורטו לעיל.

3. הנתבעת טענה, כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב, כשש שנים וחצי לאחר מסירת הדירה לידי התובעים. נטען, כי על פי חוק המכר (דירות), בנוסחו בעת חתימת ההסכם בין הצדדים, על רוכש הדירה להודיע על אי התאמה תוך שנה מיום שנתגלתה. נטען, כי התובעים ידעו כי שכניהם לפרויקט הגישו תביעות, בין היתר בטענה בדבר אי התאמה ביחס לגג הבית, וכי אין הם יכולים לומר כי רק כעת נודע להם אודות אי התאמה (מוכחשת) זו. עוד נטען, כי התובעים רכשו את הדירה "בשלב שלד לאחר יציקת גג עליון", כפי שאף נרשם במפרט הטכני ולכן, יכלו לדעת כיצד נבנה הגג. עוד נטען, כי התובעים בקרו באתר הבניה פעמים רבות, הם היו מעורבים בבניה, תוך שהם רואים בזמן אמת כיצד נבנה גג הבית. במשך למעלה משש שנים התגוררו התובעים בדירה, עשו שימוש בעליית הגג ולא העלו טענה כלשהי בעניין זה. נטען, כי כל אדם מהיישוב יכול לראות האם תחת גג הרעפים נבנית קונסטרוקציה או שנוצקת תקרת בטון משופעת. הנתבעת טענה, כי לא רק שהתובעים לא העלו בפניה טענות בקשר לגג בעת הבניה ולאחריה ואף לא בעת ששכניהם הגישו תובענה בעניין, אלא רק מששמעו על האפשרות לקבל פיצוי כספי, אם רק יטענו (בחוסר תום לב) שלא ידעו כי הגג אינו תואם, כביכול, לאשר סוכם עימם. להיפך, הם הודיעו למנהל הנתבעת כי ברור להם שהגג נבנה כפי שהיה צריך להיבנות וכי אין להם כל טענות בעניין זה. עוד נטען, כי טענת התובעים לפיה לא ידעו כיצד הגג נבנה, אינה מתיישבת עם בקשתם במועד חתימת הסכם המכר, להוסיף במפרט הטכני כי "בעלית הגג מתחת לרעפים יהיה עם בידוד צמר סלעים וגבס מתחתיו". נטען, כי בקשה זו יכולה לעלות רק מפיו של מי שיודע שלא קיימת יציקת בטון תחת גג הרעפים.

הנתבעת טענה, כי תקופת האחריות הקבועה בחוק המכר בקשר למרבית הליקויים הנטענים חלפה וכי חלפו למעלה מ - 7 שנים מאז חתימת הסכם המכר ולכן, יש לדחות כל עילה חוזית שהועלתה בתביעה.

הנתבעת כפרה בכתב הגנתה בטענה, לפיה ההסכם בין הצדדים מהווה חוזה אחיד. בנוסף, היא כפרה בטענותיהם של התובעים בעניין הליקויים, כמו גם בחוות דעת המומחה מטעמם וטענה, כי לא התרשלה כלפיהם בבניית הדירה.

הנתבעת טענה, כי התובעים קבלו שתי חניות שתואמות במדוייק את מה שהובטח להם וכפי שאושר בהיתר הבניה. נטען, כי לא קיים תקן ישראלי לחניות וכי התובעים ידעו היטב כי יקבלו שתי חניות עוקבות, האחת מקורה והשניה לא מקורה.

הנתבעת טענה, כי בצעה תיקונים בדירתם של התובעים, לשביעות רצונם ומאז לא נתקבלו דרישות נוספות לתיקונים. היא כפרה בנזקיהם של התובעים ובזכותם לפיצוי בגין עוגמת נפש ודיור חלופי ועתרה לדחות את התביעה.

4. בד בבד עם הגשת כתב ההגנה, הגישה הנתבעת הודעה לצדדים שלישיים כנגד חברת גיה בניה ופיתוח בע"מ ובעליה - מר אליהו אוהב ציון ומר יוסף גרינס, הערבים להתחייבויותיה של החברה. ההודעה לצד שלישי נמחקה בהתאם לבקשת הנתבעת, במסגרת פסק דין שניתן ביום 11.7.2016.

5. הנתבעת הגישה שלוש חוות דעת מומחים - חוות דעתו של המהנדס רפי גיל, לפיה עלות תיקון הליקויים בדירה עומדת על סך של 16,370 ₪ ומע"מ, חוות דעתו של האדריכל נועם אוסטרליץ (בעניין הגג) וחוות דעתו של השמאי ערן דור און, בנוגע לטענה בדבר ירידת ערך הדירה.

6. לאור הפערים בין חוות דעת הצדדים, מונה המהנדס - שמאי דן ברלינר, כמומחה מטעם בית המשפט, על מנת שיבדוק את דירת התובעים ויחווה דעתו לעניין הליקויים בה. בחוות דעתו מיום 25.11.2014 קבע המומחה ברלינר, כי עלות תיקון הליקויים בדירת התובעים היא בסך של 44,203 ₪, כולל פיקוח, מע"מ וירידת ערך.

7. הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית. מטעם התובעים הוגש תצהירו של התובע מס' 1 בלבד. מטעם הנתבעת הוגש תצהירו של מר יואב זיו - מנהלה וכן, תצהיריהם של גב' לאה נבו ועמיחי אבריל - אדריכל. בדיון ההוכחות נחקר המהנדס ברלינר, המומחה מטעם בית המשפט. הצדדים ויתרו על חקירות יתר העדים, מבלי שהדבר מהווה הודאה בטענות הצד שכנגד וסיכמו את טענותיהם בכתב. אדגיש, כי הוגשה שורה של תביעות שהמחלוקת העיקרית בהן הוא גג המבנה ונתנו פסקי דין סותרים בעניין, על ידי שופטים שונים (ראה למשל פסק הדין שניתן על ידי בתיק 44514-05-15 כהן נגד י.ב. יו נכסים וקבלנות בע"מ (14.2.2018) ). הצדדים ערערו על פסקי הדין ונוכח ריבוי הליכי הערעור והעובדה שבית המשפט המחוזי החליט לדון בחלק מהערעורים במאוחד, הבהרתי כי פסק הדין בתיק זה יושהה עד לאחר מתן פסק הדין בערעורים המאוחדים. בהתאם להודעת ב"כ התובעים מיום 17.2.2019 ניתנו פסקי דין בערעורים ומכאן פסק הדין.

דיון והכרעה

הליקויים בדירת התובעים

8. התובעים חולקים בסיכומיהם על ממצאי המומחה מטעם בית המשפט, בנוגע לשורה של נושאים, הן בדבר הליקויים והן בדבר הערכת עלות תיקונם. התובעים מבקשים לסטות בעניינים אלו מחוות הדעת של המומחה ולקבל את חוות הדעת שהוגשו על ידם. הנתבעת קבלה את חוות דעת המומחה ברלינר, ברובה.

9. אקדים ואציין, כי המהנדס דן ברלינר הוא מומחה מטעם בית המשפט, אף שאין מדובר במומחה מוסכם, בהתאם לסעיף 130(ג) ל תקנות סדר הדין האזרחי. נפסק לא אחת, כי כמדיניות, יש לקבל חוות דעת המומחים של בית המשפט, למעט מקרים חריגים. בדרך כלל, מומחים אלה הם אובייקטיביים, ענייניים ונותנים תמונה הוגנת וסבירה, הן על הליקוי והן על שווי תיקונו. לפיכך, גם אם קיימים אי דיוקים או טעויות, יש לקבל את חוות הדעת ולאמצה (ראה בעניין זה ע"א 2934/94, 2980/94 סולל בונה נגד ארז איתן ואח' (2.9.1996) ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נגד מונטי רבי ואח' (31.12.1988), ת.א. (מחוזי-י-ם) 1760/96 אוטמזגין דוד נגד כדורי פיתוח עירוני בע"מ (31.7.2000). מנגד, ראוי להדגיש כי בית המשפט הוא הפוסק האחרון והוא אינו כבול לאמור בחוות דעת המומחה. בכפוף להלכות אלו, אדון להלן בטענות לסטיות מחוות דעתו של המומחה, על פי סדר הדברים בסיכומי הצדדים.

גג הבית (סעיף 8 לחוות הדעת)

10. הבית נשוא התביעה כולל שתי קומות מגורים וקומת עליית גג. הגג עשוי שתי פאות שנבנו בזווית, עליהן הותקנו רעפים, המונחים על גבי קונסטרוקציה ממתכת. מעל חלק מקומת עליית הגג נבנתה תקרה אופקית, מבניה קלה, בעוד שחלקי התקרה הקרובים לקירות משופעים (ראה חתכי המבנה בעמ' 11 לחוות דעתו של השמאי דור און מטעם הנתבעת וכן, סעיף 3 במפרט המכר).

11. התובעים טענו בכתב התביעה, כי הם רכשו דירה עם תקרות מבטון מזויין, כפי שנרשם בסעיפים 2.8 ו - 2.9 במפרט. נטען, כי הנתבעת אמורה היתה לבנות תקרה עליונה מבטון, משופעת, ומעליה גג רעפים עם בידוד צמר סלעים וגבס מתחתיו. אולם, בפועל נבנה הגג באופן שונה.

בהתאם לחוות דעת מומחה התובעים, גג הבית הוא התקרה של קומת עליית הגג. על פי המפרט, היה על הנתבעת לבנות את הגג מבטון ועל גביו להניח גג רעפים משופע. לטענתו, הגג נבנה בבניה קלה, בניגוד להוראות המפרט וההיתר. המומחה שטרית העריך כי עלות פירוק הגג הקיים וביצוע מחדש של תקרת בטון משופעת בשטח אופקי של כ - 80 מ"ר עם כיסוי גג רעפים, הינה בסך של 60,000 ₪.

12. הנתבעת טענה, כאמור, כי הגג בוצע בהתאם להוראות המפרט ולפי התכנית שצורפה להיתר הבניה. נטען, כי התובעים ידעו כי שכניהם לפרויקט הגישו תביעות, בין היתר, בטענה בדבר אי התאמה ביחס לגג הבית, וכי אין הם יכולים לומר כי רק כעת נודע להם אודות אי התאמה (מוכחשת) זו. עוד נטען, כי התובעים רכשו את הדירה "בשלב שלד לאחר יציקת גג עליון", כפי שאף נרשם במפרט הטכני ולכן, יכלו לדעת כיצד נבנה הגג. עוד נטען, כי התובעים בקרו באתר הבניה פעמים רבות, הם היו מעורבים בבניה, תוך שהם רואים בזמן אמת כיצד נבנה גג הבית. במשך למעלה משש שנים התגוררו התובעים בדירה, עשו שימוש בעליית הגג ולא העלו טענה כלשהי בעניין זה. נטען, כי כל אדם מהיישוב יכול לראות האם תחת גג הרעפים נבנית קונסטרוקציה או שנוצקת תקרת בטון משופעת. הנתבעת טענה, כי התובעים לא העלו בפניה טענות בקשר לגג בעת הבניה ולאחריה ואף לא בעת ששכניהם הגישו תובענה בעניין, אלא רק מששמעו על האפשרות לקבל פיצוי כספי. עוד נטען, כי טענת התובעים לפיה לא ידעו כיצד הגג נבנה, אינה מתיישבת עם בקשתם במועד חתימת הסכם המכר, להוסיף במפרט הטכני כי "בעלית הגג מתחת לרעפים יהיה עם בידוד צמר סלעים וגבס מתחתיו. נטען, כי בקשה זו לכולה לעלות רק מפיו של מי שיודע שלא קיימת יציקת בטון תחת גג הרעפים.

בהתאם לחוות דעתו של המהנדס רפאל גיל, המומחה מטעם הנתבעת, הרי שהגג נבנה בהתאם להוראות המפרט והיתר הבניה (חלק זה של חוות הדעת עמוס בטענות משפטיות שאינן בתחום מומחיותו של המהנדס). בתמיכה לעמדתה בנושא זה, הגישה הנתבעת חוות דעת נוספת של האדריכל נועם אוסטרליץ. המומחה אוסטרליץ טען, כי המילה "תקרה" במפרט מתייחסת במקרה זה לתקרת הבטון השטוחה של הקומה השניה (המהווה את רצפת עליית הגג), שעליה נבנתה קונסטרוקציית גג משופע של מתכת, היוצרת את חלל עליית הגג. לטענתו, מכיוון שכך מופיע גם בשרטוטי הבקשה להיתר, ברור כי האדריכלים והמהנדסים שתכננו את המבנה התכוונו בדיוק כך. המומחה אוסטרליץ הבהיר, כי פרט הגגות שבוצע בפועל הוא פרט מקובל. הוא טען, כי אדם סביר היה אמור לפרש את המינוח במסמכי המכר בדיוק כפי שנבנה הבית בפועל ולא כיציקת בטון משופעת כתשתית לגג רעפים. בנוסף, טען הנ"ל, כי רוכשי הדירות הצהירו בעת חתימת החוזה, כי ערכו את כל הבדיקות על מנת לוודא כי הם מבינים מה הם רוכשים. נטען, כי לו היו פונים לאיש מקצוע סביר, הוא היה מבין את המפרט והשרטוטים בדיוק כפי שהגג נבנה. בנוסף, נטען כי הגג שנבנה נותן מענה תפקודי טוב לפחות כמו גג בטון ועליו רעפים וכי היזם לא חסך בעלויות בניה בדרך זו.

13. המומחה ברלינר סבר כי מצב הדברים בפועל תואם את מפרט הדירה והוא לא מצא הצדקה לדרישת התובעים לפרק את הגג הקיים ולבצע מחדש את תקרת הבטון.

14. כפי שהבהרתי בפסק הדין שניתן על ידי בת.א. 44514-05-15 כהן ואח' נגד י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ ואח' (14.2.2018), לטעמי המחלוקת בין הצדדים בנוגע לגג המבנה הינה בעיקרה מחלוקת בדבר פרשנות החוזה ולא מחלוקת מקצועית. גם במקרה רגיל, שבסיסו מחלוקת מקצועית, בית המשפט הוא הפוסק האחרון והוא אינו כבול לאמור בחוות דעת המומחה. על אחת כמה וכמה, אין בית המשפט כבול לחוות דעתו המקצועית של המומחה בשאלה פרשנית של החוזה, הגם שעמדתו של המומחה והסבריו יכולים להוות כלי עזר נוסף לשופט בהכרעתו.

15. הצדדים חלוקים באשר לפרשנות סעיפים 2.8 ו - 2.9 במפרט הטכני שצורף להסכם המכר, אשר מורים כדלקמן:

"2.8) תקרות: חומר בטון/צלעות עובי 15-40 ס"מ לפי קביעת המהנדס.
2.9) גג הבניין: חומר בטון/צלעות עובי 15-40 ס"מ לפי קביעת המהנדס. ע"ג תקרת הבטון האחרונה יבנה גג רעפים משופע.
2.9.1 בידוד הגג (תאר) לפי קביעת המהנדס. הלבנת הגג אין - יש גג רעפים" (ההדגשות במקור - א.ר.).

על פי לשון המפרט, כל התקרות, ללא הפרדה בין תקרת עליית הגג לבין התקרות האחרות במבנה, אמורות להיבנות מבטון או צלעות (אעיר, כי בעדותו במסגרת ת.א. 4514-05-15, שצורפה לנספחי תצהירי הצדדים, המומחה ברלינר הבהיר, שלצורך העניין אין חשיבות למילה "צלעות". הוא הסביר, כי מדובר בשיטה בה נוצקות קורות מבטון וביניהן מותקנים בלוקים קלים יותר, כפתרון לעומס שנוצר על יסודות הבניין ולשם הפחתה במחיר. לשאלת בית המשפט, הוא השיב כי הדבר ניתן לביצוע גם בתקרה משופעת. ראה עמ' 31, שורה 27 עד עמ' 32, שורה 8 לפרוטוקול הדיון הנ"ל - נספח יד' לתצהירו של מר יואב זיו). בדומה לתקרות, נקבע במפרט המכר, כי גג הבניין יבנה מ"בטון/צלעות". משמע, אופן בניית הגג מעל עליית הגג אינו אמור להיות שונה מאופן בניית התקרה בכל אחת מהקומות האחרות, מבחינת החומר ממנו הגג בנוי.

בהתאם להוראות סעיף 2.9 למפרט, כפשוטו, גג הבניין יבנה מבטון/צלעות ועל גבי תקרת הבטון האחרונה יבנה גג רעפים משופע. המפרט הטכני אינו מבדיל בין התקרה האחרונה שמתחת לרעפים לבין התקרות האחרות במבנה. לא נקבע במפרט כי התקרה האחרונה, שעליה יבנה גג הרעפים אינה תקרת בטון רגילה או כי התקרה האחרונה אינה נכללת במונח "תקרות" במפרט (ראה בעניין זה גם ת.א. 10762-10-11 גולדנברג נגד י.ב. זיו נכסים בע"מ (3.7.2013) ו ע"א 34276-09-13 י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ נגד גולדנברג (3.7.2014)).

מאחר וסעיף 2.9 קובע בראשיתו, כי החומר ממנו יהיה עשוי גג הבניין הוא "בטון/צלעות", תוך הדגשה של אותן מילים, הרי שסביר להניח שלכך התכוונו הצדדים וכך גם הבינו התובעים. יתירה מזאת, סביר להניח כי אדם מן היישוב, שאיננו מומחה, יסבור כי אכן גג הבית יהיה בנוי, פשוטו כמשמעו, מבטון ולא מקונסטרוקציית מתכת. נוכח נוסח סעיפים 2.8 ו - 2.9 במפרט המכר, לו בקשה הנתבעת להסיר ספק מכוונותיה, היה עליה לרשום באופן ברור, כי גג הרעפים מעל לעליית הגג יבנה על גבי קונסטרוקציית עץ או מתכת, לצורך העניין. הנתבעת בחרה שלא לרשום זאת במפורש במפרט המכר. במצב דברים זה, וככל שקיימת עמימות בנוסח הסעיפים הנ"ל, יש להפעיל בעניין זה את הכלל של "פרשנות כנגד המנסח". ככל שקיימת מחלוקת בנוגע לפרשנותם של הסעיפים, מאחר ופרשנות התובעים סבירה ומשתמעת מן הטקסט, הרי שהיא עדיפה על פרשנות הנתבעת, מנסחת המפרט (אעיר, כי על פסק הדין בעניין כהן הוגש ערעור, שנדון במסגרת ע"א 48661-03-18 י.ב. זיו נכסים נגד כהן ואח' (3.7.2018). הערעור נדחה בפסק דין לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט, בכפוף לכך שהופחת מהפיצוי סך של 26,000 ₪).

16. גישה זו התקבלה בפסק הדין שניתן בימים האחרונים בע"א 39671-05-18 י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ נגד צרפתי ואח' (11.2.2019), שהעובדות בו דומות לאלו שבענייננו, ומהווה מעתה פסק דין מנחה בסוגיה זו. בית המשפט המחוזי קבע כדלקמן:

"מלשון הוראות המפרט אשר נוסח על ידי המערערת, עולה כי המפרט מתייחס לתקרות בלשון רבים, ואין בו הבחנה או סיוג ביחס לתקרת קומת הגג לבין יתר התקרות בבית, ומשכך בהחלט עומדת פרשנות סבירה לפיה אמורות כל תקרות הבית על קומותיו השונות להיבנות מבטון. זאת ועוד, באשר לקומת הגג מציין המפרט כי זו תיבנה מחומר של בטון וצלעות ואף מצוין במפרט כי על גבי תקרת הבטון האחרונה ייבנה גג רעפים משופע. אמנם קומת הגג שעונה בחלקה על תקרת הבטון של הקומה השנייה, ואולם מלשון הוראת הסעיף קיימת פרשנות סבירה נוספת לפרשנות שמבקשת המערערת לתת ולפיה קומת הגג בחלקה האופקי בו היא אינה שעונה על תקרת הקומה השנייה, אמורה אף היא להיבנות מחומר של בטון צלעות, שכן מצוין במפרט כי על גבי תקרת הבטון האחרונה ייבנה גג רעפים משופע. נוסיף ונציין כי אין בין הוראות המפרט כל התייחסות, סיוג או החרגה לכך כי התקרה האופקית בקומת הגג אינה תקרה ככל תקרה אחרת במבנה ו/או שהיא אינה נכללת במונח תקרות המופיע במפרט או שאין לראות בה את תקרת הבטון האחרונה. לנוכח האמור, ובשים לב לעובדה שלשון הסעיף מאפשרת שני פירושים, אזי יש לאמץ את הפירוש המטיב עם המשיבים ולקבוע כי צדק בית משפט קמא עת סבר כי הפרשנות הראויה של המפרט הטכני היא כי גם תקרת קומת הגג צריכה להיבנות מבטון צלעות ולא מקונסטרוקציית מתכת כפי שנעשתה בפועל. בהקשר זה נפנה לפסק דינו של בית משפט השלום בעניין גולדנברג ולפרשנותו המקובלת עלינו... מדובר במחלוקת פרשנית אמיתית. על כן ולאור הכלל הפרשני כי כל ספק פרשני יפעל לרעתו של המנסח, ומשקיים לכל הפחות ספק פרשני בנוגע להבדל שבין המונח " תקרות" לבין " תקרת הבטון האחרונה" או בין המונח " גג הבניין" לבין " גג רעפים משופע", סבורים אנו כי ספק זה יפעל לחובת המערערת אשר נסחה את המפרט והסכם המכר. ונציין כי המפרט נועד למנוע מחלוקות באשר לטיב הממכר ולו ביקשה המערערת לחפות את גג המבנה בקונסטרוקציית מתכת בשונה מיתר תקרות המבנה היה עליה לרשום כך מפורשות במפרט. בהיעדר ציון כאמור במפרט, סבורים אנו כי יש לראות את המערערת כמי שהתחייבה לבנות את תקרת קומת הגג לרבות בשטח האופקי כתקרת בטון צלעות והיה עליה למלא אחר התחייבותה זו".

17. יש להוסיף על כך, שהמומחה ברלינר אישר בתשובותיו לשאלות ההבהרה, כי תקרת בטון בקומת הגג עדיפה מבחינה בטיחותית.

18. סיכומה של נקודה זו, אני מקבל את טענת התובעים וקובע, כי הנתבעת הפרה את הוראות המפרט הטכני שצורף להסכם המכר, שעה שבנתה את הגג בבניה קלה, ללא יציקת בטון.

19. אינני מקבל את טענת הנתבעת לפיה עניינם של התובעים שונה מעניינם של דיירים אחרים שהגישו תביעות. הנתבעת טענה, כי בסוף המפרט הטכני הוסף סעיף ספציפי לפיו " הדירה בשלב שלד לאחר יציקת גג עליון" ומכאן, שהתובעים ידעו היטב מהי התקרה העליונה, שכן היא נוצקה עובר למועד חתימת ההסכם. כפי שנקבע בע"א 39671-05-18, ואני מצטרף לעמדה זו, אמירה זו אינה מפורשת דיה ולא ניתן לצפות מדיירים שהם הדיוטות בתחום הבנייה להבין את מה שהמערערת טוענת לו, קרי - שתקרת קומת הגג לא תיבנה מבטון צלעות כמצוין בהוראות סעיפים 2.8 ו-2.9 למפרט אלא מקונסטרוקציה קלה. בדומה, אין בדרישה להוסיף בידוד צמר סלעים תחת הרעפים כדי להוכיח כי התובעים ידעו שלא יבנה תחת הרעפים גג מבטון צלעות, כפי שנרשם במפרט המכר.

בנוסף, אינני מקבל את הטענה הגלומה בחוות דעת הנתבעת, לפיה ניתן ללמוד מהתכנית שצורפה להיתר הבניה, כי הגג והתקרה האופקית בקומת עליית הגג אינם עשויים מבטון, הואיל ויציקת הבטון מסומנת בצבע כחול, הגג מסומן באדום והתקרה האופקית אינה צבועה (ראה בעניין זה גם חוות דעתו של האדריכל אוסטרליץ, המומחה מטעם הנתבעת). ראשית, לא הוכח בפני כי בעת החתימה על הסכם המכר, לרבות נספח השינויים, הוצגה בפני התובעים תכנית ההיתר או כי צורפה להסכמים. שנית, בסעיף 2(ב) בהסכם המכר נקבע, כי "במקרה של סתירה או אי התאמה בין הפרטים המופיעים בתמליל המפרט לבין אלה המופיעים בתכניות יכריעו ויגברו הפרטים המופיעים בתמליל המפרט". לפיכך, גם אם בתכניות ההיתר תקרת עליית הגג אינה מתוכננת להיבנות מבטון, הרי שהוראות המפרט גוברות. שלישית, אינני סבור כי ניתן לייחס לתובעים הבנה של התכנית באופן שיבדילו בין תקרות יצוקות לבין תקרות קלות, בפרט שעה שאין בחלק תכנית ההיתר שהוגש מקרא כלשהו.

20. באשר לסוגיית הפיצוי המגיע לתובעים נוכח אי ההתאמה - המומחה מטעם התובעים העריך את עלות תיקון הליקוי בסך של 60,000 ₪. בתשובתו לשאלות ההבהרה, השיב המומחה ברלינר כי עלות הסרת קונסטרוקציית גג הרעפים ובניית הגג מבטון הינה בסך של 60,000 ₪.

21. כפי שנקבע בע"א 39671-05-18, שהעובדות שבבסיסו דומות, כאמור, לענייננו, לא ניתן להתעלם מן העובדה שהתובעים העלו את טענותיהם בכל הנוגע לתקרת קומת הגג למעלה מ - 6 שנים ממסירת הדירה לחזקתם, למרות שסביר להניח שיכלו לראות ממה נבנתה תקרת קומת הגג עוד לפני שהושלמה הבניה. התובעים לא השיגו על אי התאמה זו בזמן בניית הקונסטרוקציה הקלה, לא בעת מסירת הדירה ולא בעת ביצוע תיקוני הבדק. לפיכך, ומאחר על פי חוות דעתו של המומחה ברלינר גג הקומה העליונה ראוי ותקין ( חרף הקביעה שאינו עומד בהוראות המפרט), ולאור משך הזמן הניכר שבו לא העלו התובעים טענה כלשהי ביחס לאמור, קיים ספק רב אם אכן יפעלו התובעים להחלפת הגג, תוך הריסת הגג הקיים ובנייתו מחדש מבטון צלעות ( התובע עצמו נמנע מלהצהיר על כך בתצהיר עדותו הראשית) והשיהוי בהעלאת השגות התובעים והגשת התביעה מצידם מאז מסירת הדירה לחזקתם מגבירים ספק זה. אעיר, כי ספק רב בעיני אם התיקון כלל ניתן לביצוע.

כפי שנקבע בע"א 39671-05-18, המהווה פסק דין מנחה, ואני מקבל את קביעותיו, בשים לב לכך שהגג הקיים אינו יוצר סיכון או מפגע הנדסי מכל סוג שהוא, כעולה מחוות דעתו של מומחה בית המשפט, למעט העובדה שגג בטון בטיחותי יותר במדה כזו או אחרת מגג הבנוי מקונסטרוקציה קלה, וקיים ספק רב אם התובעים אכן יפעלו להריסת הגג הקיים ויבנו גג חדש מבטון (אם בכלל הדבר ניתן לביצוע) , ומכל הנימוקים הנוספים המצביעים על אשם תורם חוזי ו/או נזיקי מצד התובעים, יש להפחית מעלות התיקון ברכיב זה על דרך האומדנא סך של 30,000 ₪ ( סכום זה יגרור אחריו גם הפחתה בעלות הפיקוח, מע"מ ושכ"ט עו"ד). אף אני סבור, כי יש מקום לחשב את הפיצוי בגין אי ההתאמה כנגזרת חלקית של הערכת עלות התיקון בפועל או על בסיס של ירידת ערך בלבד ( ראה בעניין זה פסק הדין בעניין גולדנברג, הנזכר בפסק דינו המנחה של בית המשפט המחוזי). לפיכך, אני פוסק לתובעים סך של 30,000 ₪ בגין הליקוי בגג. תוצאה זו עולה בקנה אחד גם עם שורה של פסקי דין שניתנו לאחרונה בבית המשפט המחוזי (בפשרות שהושגו בין הצדדים) לרבות פסק הדין בעניין כהן, לעיל.

מסילות התריסים וויטרינת הסלון (סעיף 9 לחוות הדעת)

22. בהתאם לחוות דעתו של המומחה מטעם התובעים, מסילות התריס בויטרינות הסלון לא הותקנו כנדרש, מאחר והונחו על גבי טיח מסגרת הפתח, ללא חדירה אליו. לטענתו, דרושה חדירה של המסילה לעובי הטיח לפחות, כדי להבטיח אטימות והוא הפנה לנספח ג' לחוות הדעת, בו צוטט חלק מפסק דין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה בע"א 86/86 (מחוזי-חיפה) .

23. מומחה הנתבעת טען, כי מסילות התריס אינן חודרות לטיח, שכן מדובר בתריס תקני מסוג מונובלוק, בו החלון והתריס מותקנים כיחידה אחת, במידה אחת, ולא ניתן להתקינו עם מסילות שקועות.

24. המומחה ברלינר קבע, כי לא קיים פגם במסילות התריס המותקנות על גבי הטיח.

25. אינני מקבל את טענות התובעים בעניין זה ולא מצאתי מקום לסטות מחוות דעת המומחה ברלינר בנקודה זו. ראשית, מומחה התובעים לא בסס טענתו על תקן או תקנה מחייבים. אין בציטוט מפסק דינו של בית המשפט המחוזי, שניתן לפני כשלושה עשורים, משום בסיס לטענה בדבר ליקוי במסילות התריס כפי שנבנו בדירה נשוא התביעה. שנית, ניתן להבין כי בסיס המחלוקת בין הצדדים בע"א 86/86 היתה שונה ומנגד, לא ברור ממנו כי מדובר באותו סוג של חלון. שלישית, מפרט המכר אינו מטיל על הנתבעת את החובה להתקין מסילות תריס שקועות ואני מקבל את עמדת מומחה הנתבעת, לפיה מדובר ביחידה אחת תקנית, שלא ניתן להתקינה עם מסילות שקועות. רביעית, לא הוכח בפני כי קיים יתרון בהתקנת מסילות שקועות (לרבות בעניין איטום) ואף לא הוכח בפני כי מדובר בסטנדרט בניה ראוי. אני דוחה, אפוא, את טענותיהם של התובעים בעניין זה.

אדני חלונות (סעיף 10 לחוות הדעת)

26. מומחה התובעים טען בחוות דעתו, כי נדרש להחדיר את ספי השיש בעומק של 5 ס"מ לצידי מלבן החלונות, לצורך מניעת חדירת מים לקיר המעטפת. התובעים טענו, כי הנתבעת עצמה חייבה את הקבלן המבצע (גיה) בסעיף 3.6 להסכם ביניהן, לבצע את הבניה בהתאם להוראות "הספר הכחול" (המפרט הבינמשרדי), אשר העתק החלק הרלבנטי ממנו צורף לתצהירו של התובע.

27. המומחה ברלינר קבע בחוות דעתו, כי לא נמצא פגם בספי השיש שאינם חודרים לקיר.

28. כפי שהבהרתי בפסקי דין קודמים, מטרת החדרת ספי השיש למלבן החלון היא מניעת רטיבות ואני מקבל את עמדת התובעים כי מדובר בסטנדרט בניה ראוי, בבחינת GOOD PRACTICE, שהיה על הנתבעת לעמוד בו, הגם שלא הוכח כי על אדן החלון לחדור 5 ס"מ לתוך המסגרת (סעיף 14033 במפרט הבינמשרדי העוסק בעניין זה כולל אמנם דרישה להחדרת אדני החלונות לתוך המסגרת, אולם לא קיימת דרישה של 5 ס"מ). עם זאת, עיון בחוות דעת המומחה מטעם התובעים, מעלה, כי הוא הצביע על שני אדני חלונות ספציפיים בלבד, שאינם חודרים לטענתו את המסגרת, למרות שדרש החלפתם של 10 אדנים. בצילום היציאה בחזית הצפונית, ניתן לראות כי האדן חודר את מסגרת הטיח ולכן, לא קיים במקום ליקוי כלשהו. בנוסף, לא ניתן ללמוד מהתמונה הנוספת בעמ' 11, כי סף אדן החלון בחזית המערבית אינו חודר את המסגרת. מלבד צילומים של אותם שני אדנים (שאינם מוכיחים את טענתו), לא הציג מומחה התובעים תמונות של אדנים אחרים לצורך הוכחת הטענה.

מנגד, מומחה הנתבעת הצביע בחוות דעתו על שלושה אדני חלונות שאינם חודרים את מסגרת הטיח. אני מקבל, אפוא, את טענת התובעים אך בנוגע לשלושה אדני חלונות אלו.

המומחה ברלינר אישר, כי עלות החלפת כל אדני השיש (10 אדנים) מסתכמת בסך של 4,500 ₪. בהתאם, זכאים התובעים לחלק יחסי מסכום זה, בגין עלות החלפת שלושה אדני חלונות בלבד, בסך של 1,350 ₪, בצירוף פיקוח ומע"מ.

חניות (סעיף 27 לחוות הדעת)

29. התובעים העלו מספר טענות בנוגע לחניות בדירתם. לשיטת המומחה מטעמם, החניות אינן ניתנות לשימוש ולכן, זכאים התוב עים לפיצוי בדין ירידת ערך. אדון להלן בכל האחת מהטענות.

א. מומחה התובעים טען, כי "התקן קובע רוחב חניה מינימלי... לתא יחיד בין עמודים/קירות - 3.00 מ'". בפועל, כך נטען, רוחב החניה הוא 2.78 מ'. עוד טען מומחה התובעים, כי בתכנית המכר לא צויינו מידות החניה. עם זאת, על פי התכנית מידת רוחב המחסן המקביל לרוחב החניה הוא 2.92 מ', ובניכוי טיח חוץ משני צידי החניה הרוחב המתוכנן אינו מספיק לנדרש על פי חוק.

מומחה התובעים לא הבהיר מהו אותו "תקן" אליו הפנה, אולם ניתן להבין כי מדובר בהנחיות לתכנון חניה הוציא משרד התחבורה בשנת 2000. ב"כ התובעים מצידה, זנחה בסיכומיה טענתה בדבר דרישת התקן בנוגע לרוחב החניה המינימלי הנדרש, ובצדק.

הנחיות משרד התחבורה מהוות אינדיקציה לתכנון וסטנדרט בניה ראוי לחניות, שיאפשר שימוש סביר בהן. מומחה התובעים דלה את הנתונים שבחוות דעתו מפרק ד' בהנחיות משרד התחבורה, שכותרתו "תכנון חניונים" (פרק ב' שכותרתו "תקני חניה" לא כולל הוראות מידות חניה ואינו רלבנטי לעניינו בנקודה זו).

בהתאם להנחיות, רוחב תא החניה הוא פונקציה של 3 מדדים:

1. רמת השירות (1, 2 או 3) - רמת השירות למגורים תלויה בנגישות לתח"צ ( תחבורה ציבורית). בענייננו, מדובר באזור סמוך ל"קריון" (ראה סעיף 4.1 לחוות דעתו של השמאי דור - און), שהוא מרכז מסחרי רחב היקף, וקיימת באזור תחבורה ציבורית בשפע. לפיכך, הנגישות היא גבוהה או לכל הפחות סבירה. המשמעות היא שרמת השירות היא 3 או 2, לחילופין ( רמת שירות 1 מתייחסת לאזור שיש בו נגישות גבוהה לרכב פרטי, ל לא תח"צ ואין זה סביר כי היא חלה בענייננו. מכל מקום, לא הוכח מדוע אמורה לחול באזור עירוני צפוף מעין זה רמת שירות נמוכה ).

2. רוחב שביל הגישה לחניה ( שטח שמחוץ לחניה) - רוחב שביל הגישה לחניה קובע את מידת רוחב החניה ביחס הפוך ( ראה תרשים מס' 3 בעמוד 8 להנחיות). משמע, ככול ששביל הגישה רחב יותר, כך קטן הרוחב הבסיסי של תא החניה. למשל, כאשר רוחב שביל הגישה הוא 5.2 מטרים, רוחב תא החניה הבסיסי יורד ל - 2.3 מטרים, בעוד שכאשר רוחב שביל הגישה הוא 4 מטרים בלבד, גדל רוחב תא החניה הבסיסי לכדי 2.8 מטרים. בעניינו - מומחה התובעים לא סיפק נתונים כלשהם בנוגע לרוחב שביל הגישה. למעשה, בהעדר נתון זה, נשמט הבסיס תחת קביעותיו במישור זה. עם זאת, ככל שנלך כברת דרך לטובת התובעים ולא נאיין טענותיהם אך בשל העדר נתון רלבנטי זה - ניתן לבחון את הדברים בשני אופנים. הראשון - מאחר והתובעים לא הוכיחו מהו רוחב שביל הגישה, יש להתייחס לשביל הרחב ביותר (5.9 מטרים) כאלמנט מינימום. השני - ניתן ללמוד מתכנית הסביבה ( חלק מתכנית המכר ת/1), כי הגישה לחניה בדירתם של התובעים היא ישירות מכוון הכביש. רחוב הכביש ( בהתייחס לקנה מידה של התכנית) הוא 7 מטרים ועל פי נתון זה ניתן לחשב את רוחב תא החניה הנדרש . כך או כך, נגיע לאותה תוצאה.

3. סוג החניה ( ניצבת, אלכסונית או מקבילה) - בענייננו, על פי התרשימים מדובר בחניה ניצבת בין קירות או עמודים ( אה ת/1).

בהתאם להנחיות, הנוסחה לחישוב רוחב תא החניה היא W+2E. האות W מתייחסת לרוחב תא בסיסי ( כפונקציה של שביל הגישה המסומן באות S) והאות E מתייחסת למרווח נוסף, עקב חסימה בעמוד/קיר. כאשר מדובר בחניה בין שני קירות מכפילים את E. רמת שירות 2 ו - 3 ( טבלאות 10 ו- 11 בעמודים 36 - 37) הן למעשה זהות תחת הנחה של רוחב שביל גישה ( מעבר - S) הגדול מ - 5.9 מטרים ( כאמור, קבעתי כי רוחב שביל הגישה הוא 7 מטרים). רוחב בסיסי של חניה הוא 2.3 מטרים והמרווח בין הרכב לעמוד או הקיר אמור להיות 0.25 מטרים. לפיכך, רוחב תא חניה כלואה בין שני קירות בענייננו, הוא 2.8 מטרים (2.8 מ' = 0.25*2 + 2.3 מ'). בפועל, על פי מדידה שערך מומחה התובעים, רוחב תא החניה הוא 2.78 מטרים. לפיכך, מדובר בסטייה של כ - 0.7% בלבד, המותרת על פי התקנות (2%).

ב. התובעים טענו, כי על פי סעיף 2.1 לתוספת לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג - 1983, חלק ב' - תקן מקומות חניה, בנוסחן הרלבנטי, לדירה מעל 120 מ"ר - תהיה לכל 3/4 דירה חניה אחת. בהתאם לסעיף 6 לתקנות, "בעת חישוב מספר מקומות חניה הנדרשים על פי התוספת, יעוגל כלפי מעלה ליחידה השלמה הקרובה של מקומות חניה".

לטענת התובעים, לאור שטח דירתם, הם זכאים לשתי חניות, בעוד שהם קבלו חניה אחת + דרך לחניה. לשיטתם, אין לראות בחניה הנוספת, הטורית, חניה, אלא "דרך אל החניה המקורה".

דין טענותיהם של התובעים בעניין זה להידחות. ראשית, תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג - 1983 והתוספת נועדו לקבוע כללים בעניין תכנון חניות בשלב היתר הבניה. על פי התקנות, מוטל על הקבלן לתכנן ולבנות "באתר הבניה, או בסמוך לו, מספר מקומות חניה כמפורט בתוספת זו". משמע , התקנות מטילות על מבקש ההיתר לתכנן מספר מקומות חניה לאתר, שלא יפחת מהמינימום הקבוע בתוספת. מבקש ההיתר לא חייב לספק את החניות בשטח הדירה של הרוכש, אלא, עליו לדאוג כי יותקנו חניות באתר או בסמוך לו, על פי המינימום הקבוע בתקנות. התקנות אינן קובעות זכאות של התובעים לשתי חניות בתוך מגרשם , אלא את תחשיב ותמהיל החניות הכללי הנדרש לאור המספר הכללי של יחידות הדיור נשוא היתר הבניה. משלא הוכיחו התובעים כי חסרות חניות ב מתחם, דין טענותיהם להידחות.

שנית, המומחה ברלינר אישר בחקירתו הנגדית, כי מקובל לשווק חניות עוקבות, ועדות התכנון והבניה מאשרות חניות מסוג זה ואף הרשויות עצמן, בעת תכנון תב"ע, מאשרות חניות מסוג זה (עמ' 17, שורות 15 - 20 לפרוטוקול). בענייננו, תכנית היתר הבניה, שאושרה על ידי הועדה לתכנון ובניה, כוללת שתי חניות עוקבות. יתירה מזאת, בהתאם למפרט המכר, עליו חתמו התובעים "במפלס הקרקע מחסן, 2 חניות עוקבות שאחת מהן מקורה" ואף בתכניות המכר עליהם חתמו התובעים משורטטות באופן ברור שתי חניות עוקבות, שאחת מהן מקורה (ת/1) ומן הסתם, מחיר הדירה משקלל חניות מעין אלה. החניות ה עוקבות הקיימות תואמות למפרט המכר ולתכניות המכר, עליהם חתמו התובעים, הם קבלו את שרכשו במדוייק ואין מקום לפיצוי כלשהו בגין ירידת ערך (ראה בעניין זה גם ע"א ( מחוזי-חיפה) 34276-09-13 י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ נגד שלמה גולדנברג (3.7.2014) , ת.א. (מחוזי-חיפה) 26999-06-11 נציגות הבית המשותף ברחוב אלון 37 חיפה נגד שרביב בע"מ (28.01.2015), ת.א. (שלום-חיפה) 43465-07-14 רונן מזרחי נגד ראיתה חברה לבנין והשקעות בע"מ (14.06.2018) , ת"א ( שלום-כ"ס) 23830-06-10 יצחק דב גולובינסקי נגד משהב חברה לשכון בנין ופתוח בע"מ (16.02.2014) ) ות.א. (שלום-חיפה) 14626-12-14 ציגלמן נגד ספייס בניה ויזמות בע"מ (11.1.2018)) .

30. בשולי נקודה זו אעיר, כי מומחה התובעים טען שעל פי תכנית ההיתר, רוחב החניה סומן 300 ס"מ בין קיר הבית לגבול המגרש ולא מופיע קיר פיתוח המפחית מהרוחב 22 ס"מ. דין טענה זו להדחות, שכן בסעיף 2(ב) בהסכם המכר נקבע, כי "במקרה של סתירה או אי התאמה בין הפרטים המופיעים בתמליל המפרט לבין אלה המופיעים בתכניות יכריעו ויגברו הפרטים המופיעים בתמליל המפרט". לפיכך, גם אם בתכניות ההיתר רוחב החניה 3 מטרים, הרי שהוראות המפרט גוברות.

31. סיכומה של נקודה זו, אני דוחה את טענות התובעים בקשר לחניות.

אוורור מחסן (סעיף 17 לחוות הדעת)

32. מומחה התובעים טען בחוות דעתו, כי מחסן דירתם של התובעים אינו מאוורר, למעט חריצים בדלת המחסן, אשר אינם מהווים אוורור אפקטיבי. מסיבה זו גם קיימים בו ריחות רעים ועובש והוא לא מתאים לייעודו להחסנת חפצים. אעיר, כי לא הובאה בפני ראיה כלשהי לכך שאכן קיימים בתוך המחסן סימני עובש.

33. המומחה ברלינר קבע, כי אוורור המחסן באמצעות חריצים בדלת המתכת הוא תקין.

34. מומחה התובעים לא פרש בחוות דעתו מהי הוראת החוק או התקן עליו נסמכת קביעתו . הדירה נשוא התביעה היא חלק מבית דו משפחתי עם 3 מפלסי מגורים מעל הקרקע. אין חולק, כי המחסן חיצוני, בסמוך לחניה. לפיכך, לא חלות על המחסן הוראות תקנה 2.27, שעניינן מחסנים בקומת מרתף וממילא, לא חלות בענייננו הוראות התקנות בנוגע לעמידות אש ואיוורור בבניינים גבוהים.

בסיכומיה הפנתה ב"כ התובעים לתקנה 2.21 לתקנות התכנון והבניה (היתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970. תקנה 2.21 קובעת, כי "לא יפחת שטחם הכולל של החלונות בחדר מגורים מ-8% משטח רצפת החדר". "חדר מגורים" מוגדר בתקנה 1 כ"חדר המיועד למגורים, למעט מטבח, חדר שירות, מסדרון ומרפסת" ( ההדגשות שלי - א.ר.). "חדר שירות" מוגדר בתקנה 1 כ"חדר אמבטיה, בית שימוש, מזווה או חדר ארונות". תקנה 2.21 לא רלוונטית לעניינו, מאחר והיא עוסקת בגודל חלונות בחדר מגורים, בעוד שבענייננו מדובר במחסן, שאינו חדר מגורים.

35. ב"כ התובעים הפנתה בסיכומיה לתשובתו של המומחה ברלינר לשאלה מס' 7 לשאלות ההבהרה ששלחו אליו. במסגרת שאלה מס' 7, הניחה ב"כ התובעים בפני מומחה ברלינר נתונים בדבר שטחם של החריצים בדלת המחסן וטענה, כי שטחם הכולל מגיע כדי 0.07 מ"ר, במקום 0.3 מ"ר "כנדרש בתקנות לגבי חדר שירות". באמירה זו, התכוונה ב"כ התובעים לתקנה 2.41 לתקנות התכנון והבניה.

אין בידי לקבל טענותיהם של התובעים בעניין זה. ראשית, הנתונים שהוצגו בפני המומחה ברלינר בשאלה מס' 7 לא הוכחו. מומחה התובעים לא פרט בחוות דעתו נתוני מדידה כלשהם ואף אחד מהמומחים האחרים לא מדד את שטח החריצים. גם המומחה ברלינר לא נתבקש לאשר את נתוני המדידה הנ"ל. התובעים לא הבהירו את המקור לאותם נתונים, הם אינם מעוגנים בחוות דעת מומחה ולהשערותיה של ב"כ התובעים אין שום משקל. לפיכך, ללא קשר לפרשנותה של ב"כ התובעים את התקנות, לא הוכחו נתוני היסוד העובדתיים שבבסיס טענותיה.

שנית, תקנה 2.41, שכותרתה " אוורור באמצעות צוהר", נמצאת תחת פרק ב', סימן ד' - שעניינו " אוורור חדר שירות", והיא קובעת כי תנאי לגבי איוורור חדר שירות באמצעות צוהר הוא ששטחו של הצוהר לא יפחת מ - 0.3 מ"ר. תקנה 2.41 חלה על חדרי שירות בלבד.

השאלה היא, האם מחסן מהווה " חדר שירות" על פי התקנות. "חדר שירות" מוגדר בתקנות כ"חדר אמבטיה, בית שימוש, מזווה או חדר ארונות".

תקנות התכנון והבניה עושות שימוש תדיר במונח " מחסן" בעניינים שונים. לו היה בכוונת המחוקק לכלול בגדר חדר שירות גם מחסן, הרי שהיה עושה כן במפורש. ההגדרה של חדר שירות היא הגדרה סגורה ועל פי פשט הדברים - מחסן אינו נחשב חדר שירות על פי התקנות ולכן, הוראות תקנה 2.41 לא חלות עליו. אוסיף, כי ההגדרה של " חדר שירות" כוללת חללים הממוקמים בתוך הדירה בלבד. לפיכך, גם אם אניח שמחסן המצוי בתוך הדירה, כחלק ממנה, יכול להוות בתנאים מסויימים חדר שירות, שכן הוא נושא בכל המאפיינים של החללים האחרים הנזכרים בהגדרה הנ"ל, אין בכך כדי להועיל לתובעים, מאחר ובענייננו מדובר במחסן חיצוני. לטעמי, מחסן מעין זה אינו מהווה בשום אופן חדר שירות על פי התקנות ( ראה בעניין זה גם ת.א. (מחוזי-חיפה) 26999-06-11 נציגות הבית המשותף ברחוב אלון 37 חיפה נגד שרביב בע"מ (28.1.2015) ות.א. (שלום חי') 23311-07-10 נציגות הבית המשותף - ועד הבית של רח' יקינטון 3, 3 א', 3ב' רח' לילך 2 ורח' לוטם 1 קריית ביאליק ואח' נגד י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ (3.5.2014) ).

לגישת התובעים, כך ניתן להבין מטיעוניהם והפסיקה אליה הפנו, הרי שמזווה הוא מחסן ולכן, מחסן נכלל בגדר " חדר שירות". אינני מקבל טענה זו. התובעים הפנו בעניין זה לפסק הדין בהמ' (מחוזי-חיפה) 23201/97 שרביב בע"מ נגד ברזילי יורם סלים ואורלי (31.12.97). עניינו של פסק הדין בתקיפה של החלטת בורר ובקשה לבטל מספר סעיפים בפסק דין הבורר, עקב חריגה מסמכות. פסק הדין מצטט את הסעיפים הרלבנטיים בפסק הבורר, שהפנה לחוות הדעת שעמדו בפניו, שם נאמר שמחסן הוא בגדר מזווה, לפי הגדרה מילונית, ולכן נופל בגדר " חדר שירות". כבוד השופט גרשון לא דן בשאלה האם מחסן הוא אכן מזווה ולא התייחס בפסק דינו באופן ספציפי לסעיף הרלבנטי בתקנות או למחלוקת הפרשנית. יתירה מזאת, לא ברור טיבו של המחסן באותה פרשה ואין מקום להסתמך על פסק דין זה לצורך עיגון טענות התובעים.

פסק הדין בת.א. (מחוזי-ת"א) 321/95 אבן חן נגד שיכון ופיתוח בע"מ (29.12.2003), אליו הפנו התובעים אינו מועיל להם, מאחר והפרשנות שהציעו התובעים שם לגבי המונח " מזווה" לא התקבלה, ולמעשה בית המשפט דחה את טענתם לקיומו של ליקוי ( ראה סעיף 18 לפסק הדין).

בדומה, גם פסק הדין בת.א. 19364 יעקובוביץ אבי נגד מבני גרניט בע"מ, הנזכר בסיכומיה של ב"כ התובעים, לא קבע דבר בעניין המחלוקת הפרשנית בענייננו ואין בו כדי להועיל לתובעים.

36. סיכומה של נקודה זו, הוכח בענייננו כי קיים אוורור מסוים בדלת המחסן ( בדמות חריצים או רפרפות) והתובעים לא עמדו בנטל להראות כי מדובר בליקוי בניה או באי התאמה. לפיכך, אני דוחה את דרישתם ברכיב זה.

דלת כניסה (סעיף 26 לחוות הדעת)

37. מומחה התובעים טען בחוות דעתו כי דלת הכניסה בדירתם של התובעים כוללת בריחים לשלושה כוונים בלבד, ללא בריח לכוון הרצפה, בניגוד לסעיף 2.92 לתוספת השניה ב תקנות התכנון והבניה.

38. המומחה ברלינר טען בחוות דעתו כי לא מצא פגם בנעילת דלת הכניסה לדירה, החסרה נעילה לרצפה.

39. תקנה 2.92 לתקנות קובעת, כי דלת הכניסה תכלול מנעול ביטחון בעל ארבעה בריחים לארבעה כוונים. אין חולק, כי דלת הכניסה בדירת התובעים כוללת בריחים לש לושה כוונים בלבד ולכן, היא אינה עומדת בדרישת התקנות. בפסיקה נקבע כי "אי התאמה" משמעה, בין היתר, חריגה מתקנות הבניה ומתקנים. תקנות התכנון והבניה מהוות חובות חקוקות ובסיס לגיבוש עילת תביעה נזיקית בגין הפרה של חובה זו. התובעים זכאים לקבל מוצר העומד בדרישת התקנות ולא שוכנעתי כי הוספת בריח לכוון הרצפה אינה יעילה. יתירה מזאת, על פי הרישא לתקנה 2.92, מותרת התקנת אחד האמצעים המפורטים בה, "או בכל אמצעי אחר שווה ערך להם מבחינת חוזקו, עמידותו או אמינותו, ובלבד שהראיה שהאמצעי האחר הוא אמנם שווה ערך כאמור - תהיה על מי שטוען כך". התקנה מפרטת דרישות שונות בדבר חוזק ועמידות של הדלתות ואמצעי הנעילה שלהן. מאחר והנתבעת התקינה אמצעי נעילה השונה מאלו המפורטים בתקנה 2.92 הנ"ל, מוטל עליה הנטל להוכיח כי הוא שווה ערך מבחינת חוזקו, עמידתו ואמינותו. הנתבעת לא עמד ה בנטל הרובץ לפתח ה להוכיח כי הדלת שהותקנה שוות ערך מבחינת חוזקה ועמידותה לדלת הנדרשת בתקנות. המומחה ברלינר אישר כי לא הוצגה בפניו בדיקת מעבדה כלשהי בעניין זה, הוא עצמו לא ערך בדיקה (עמ' 16, שורות 1 - 23 לפרוטוקול) וממילא, מכתבו של יצרן הדלתות אינו יכול לשמש ראיה אמיתית לכך. לכן, גם מטעם זה אני דוחה את טענותיה של הנתבעת.

סיכומה של נקודה זו, אני מקבל את עמדת התובעים בעניין דלת הכניסה. עלות החלפת מנגנון הנעילה הוערך על יד המומחה ברלינר בסך של 1,200 ₪ ויש להוסיף סכום זה לחוות דעתו.

מעקה המרפסת (סעיף 27 לחוות הדעת)

40. מומחה התובעים קבע בחוות דעתו, כי מעקה מרפסת הגג הותקן על גבי סף השיש, בניגוד להיתר הבניה. במצב דברים זה, לא מתאפשר שימוש בשטח הס ף. יתירה מזאת, נטען כי גילוון המתכת לקוי, שכן תוך זמן קצר יחסית נראית התפתחות של קורוזיה (חלודה) במספר מקומות לאורך המעקה. הוא דרש לפרק את המעקה ולהתקין במקומו מעקה חדש, מחוץ לקיר המרפסת, בהתאם לתכנית.

41. המומחה ברלינר לא מצא פגם במיקום מעקה מרפסת הגג המותקן על גבי השיש ולא מצאתי מקום לסטות ממסקנותיו בעניין זה.

42. מנגד, אישר המומחה כי יש לצבוע את המעקה, בעלות בסך של 750 ₪. בחקירתו הנגדית לב"כ הנתבעת, אשר המומחה ברלינר, כי צביעת המעקה מהווה חלק מפעולות התחזוקה הנדרשות מדיירי הבית. הוא הבהיר, כי בקר בכ - 10 דירות בפרויקט ובאף אחת מהן המעקה לא היה במצב כזה ואישר, כי לו היתה מבוצעת תחזוקה של המעקה בשלב מוקדם, כי אז ניתן היה לטפל בעניין בעלות של 250 ₪ (עמ' 18, שורות 1 - 7 לפרוטוקול).

אני מקבל את עמדת התובעים, שאושרה על ידי המומחה ברלינר, לפיה קיים ליקוי בצביעת המעקה. מנגד, לא מצאתי מקום לסטות מעמדתו של המומחה, לפיה לו היו התובעים מתחזקים את המעקה בשלב מוקדם יותר, ניתן היה לטפל בעניין בעלות נמוכה בסך של 250 ₪ בלבד. לפיכך, יש להפחית מחוות דעתו של המומחה סך של 500 ₪ (250 ₪ במקום 750 ש"ח).

ליקויי אלומיניום (סעיף 28 לחוות הדעת)

43. מומחה התובעים טען, כי מסגרת האלומיניום בויטרינת הסלון עקומה ולכן, החלון לא נסגר בהשקה מלאה למסגרתו ותנועת הכנפיים קשה. על פי מדידה שערך, נמצא כי מסגרת החלון הורכבה בסטיה של 6%.

המומחה ברלינר אישר כי יש לתקן את מסגרת ויטרינת הסלון, בעלות של 750 ₪. לא מצאתי מקום לשנות ממסקנתו בעניין זה.

44. מומחה התובעים טען, כי קיים פגם בפרופיל ארגז התריס בחדר שינה צפון מזרחי וכי קיים שבר במנגנון הנעילה בחלון האלומיניום בממ"ד.

המומחה ברלינר דחה טענה זו וקבע, כי מדובר בתחזוקה שוטפת.

עיון בתמונה שצורפה לחוות דעתו של מומחה התובעים, מעלה כי הפגם בארגז התריס מקורו בשבר בפרופיל הארגז. למרות שמדובר בפגם נראה לעין ולא בפגם נסתר הדורש מומחיות, הוא לא נזכר בפרוטוקול הסיור המקדים טרם מסירת הדירה, בפרוטוקול המסירה מיום 5.12.2008, ברשימה שנערכה ביום 11.6.2009 ובפרוטוקול שנת הבדק מיום 15.12.2009 (ראה נספחים ה'1, ה'2, ו1, ו - ו'2 לתצהירו של מר יואב זיו). בדומה, גם השבר במנגנון הנעילה של החלון מהווה ליקוי גלוי לעין והוא לא נזכר באף אחד מהמסמכים הנ"ל. מדובר בליקויים שנוצרו עקב השימוש בדירה והנתבעת אינה נושאת באחריות לתיקונם. אני דוחה אפוא, את טענותיהם של התובעים בעניין זה.

חדר רחצה בעליית הגג (סעיף 29 לחוות הדעת)

45. חדר הרחצה בוצע במסגרת שינויי דיירים בעליית הגג. נטען, כי לא בוצע אוורור לחדר הרחצה, בניגוד להוראות התקנות.

46. אין חולק, כי חדר רחצה הורים חסר אוורור בדמות ונטה. עם זאת, מדובר בחדר רחצה שנבנה על ידי הקבלן כחלק משינויים שערכו התובעים. הם לא שלמו עבור ונטה ולכן, הם לא זכאים לקבל כזו.

47. באשר לשבר באגנית, מדובר בליקוי שלא נזכר בפרוטוקול המסירה ואף לא בפרוטוקול שנת הבדק. מדובר בליקוי גלוי בדמות שבר, סביר להניח כי נגרם לאחר שהתובעים קבלו את הדירה לידיהם ומכל מקום, הם לא הוכיחו אחרת. אני דוחה דרישתם בעניין זה.

48. מנגד המומחה ברלינר מצא כי קיימים ליקויים בגימור סביב שני נקזי המקלחת והרוזטה, סוללת האמבטיה לא אופקית ויש צורך לבצע מישק הפרדה בין אריחי הרצפה לאריחי הקירות. המומחה העריך את עלות תיקון הליקויים בסך של 1,200 ₪ ולא מצאתי מקום לשנות מקביעתו זו.

חלון מדרגות - חזית מערב (סעיף 32 לחוות הדעת)

49. מומחה התובעים טען, כי על פי תכנית היתר הבניה קיים בחזית המערבית "קיר מסך" במידות של 1.9 מ' רוחב ו – 6.6 מ' גובה. בפועל, בוצעו שני חלונות נפרדים. הוא העריך את עלות תיקון הליקוי, הכולל פ ירוק החלונות הקיימים, פריצת קיר המעטפת שבין שני הפתחים הקיימים והתקנת חלון חדש, כולל ייעוץ קונסטרוקטיבי, בסך של 28,000 ₪.

50. במסגרת תצהיר עדותו הראשית, טען אדריכל עמיחי אבריל, מי שתכנן את הדירה, כי בתכנית ההגשה המקורית תוכננו חלונות לכל הגובה ולא "קיר מסך". טרם תחילת הבניה ועריכת תכניות העבודה והמכר, הוחלט, משיקולים קונסטרוקטיביים ומשיקולים אדריכליים, לתכנן מערכת חלונות פרקטית יותר, המתאימה לבתים פרטיים - חלונות הניתנים לפתיחה וניקוי ושאינם באים במגע עם גרם המדרגות. לפיכך, תוכננו במקום חלון אחד שני חלונות גדולים, סמוכים, במידות 170/190 וביניהם קורת בטון קונסטרוקטיבית. הועדה המקומית בדקה את המבנה טרם טופס 4 ולא ראתה בכך שינוי הדורש הגשת תכנית שינויים. עוד נטען, כי מאחר והשינוי בוצע טרם מכירת הדירות, הוטבע העדכון מראש בתכניות המכר, עליהם חתמו התובעים. אדריכל אבריל לא צרף לתצהירו אסמכתא כלשהי שתעיד על מהלך השינויים שנעשו בעניין זה ומועדיהם.

51. המומחה ברלינר קבע, כי "ככל שניתן לי לראות בתכניות המכר, לא ראיתי כי שינוי זה היה ברור לדיירים". הוא קבע, כי נגרמה לדירה ירידת ערך בסך של 7,500 ₪. מנגד, בחקירתו הנגדית, טען המומחה ברלינר כי בתכנית המכר קיימים שני חלונות (עמ' 17, שורות 24 - 25 לפרוטוקול). לא ברור לי על סמך מה בסס המומחה ברלינר תשובתו וגם הנתבעת לא הציגה מסמך כלשהו שיבסס אותה.

52. בניגוד לטענת המומחה ברלינר בחקירתו הנגדית ובניגוד לטענת אדריכל אבריל, תכניות המכר שהוצגו בפני (ת/1) אינן מציגות את שני החלונות הנפרדים. למעשה, לא קיים כלל בין תשריטי תכנית המכר שהוגשו תשריט של החזית המערבית ולא הוכח בפני כי התובעים חתמו על תכנית המציגה חזית זו כפי שנבנתה בפועל. מאחר ותכנית המכר והמפרט שותקים בעניין זה, יש ללמוד על הדברים מתכנית היתר הבניה (ע"א 701/86 פלדמר יהודה חברה לבניין בע"מ נגד דדון ו - 33 אח' ובע"א 391/80 לסרסון ואח' נגד שיכון עובדים בע"מ, פ"ד לח(2) 327). כאמור, על פי תכנית היתר הבניה אמור היה להיבנות חלון ארוך ולא שני חלונות נפרדים. תצהירו של אדריכל אבריל חסר אסמכתאות שיוכיחו את טענותיו ואין זה סביר בעיני ששינוי מעין זה, הכרוך בשינוי קונסטרוקטיבי, לא יובא כלל לדיון בפני הועדה המקומית.

מאחר וחלונות הדירה נבנו בניגוד לתכנית ההיתר, ומאחר ואני למד מהראיות שהוצגו בפני כי הלכה למעשה, לא ניתן לתקן את החלונות, אני מקבל את הערכתו של המומחה ברלינר בחוות דעתו, לפיה נגרמה לדירה ירידת ערך בסך של 7,500 ₪. סכום זה כלול בחוות הדעת ואין צורך להוסיפו בשנית.

סיכום ביניים בעניין עלות תיקון הליקויים בדירה

53. סיכומה של נקודה זו, אני מאמץ את מסקנותיו של המומחה בנוגע לליקויים בדירת התובעים ועלות תיקונם, למעט העניינים המפורטים לעיל. לפיכך, יש להוסיף לעלויות תיקון הליקויים הנזכרות בחוות הדעת סך של 32,050 ₪ (בתוספת פיקוח ומע"מ).

עלות תיקון כלל הליקויים בדירה הינה, אפוא, כדלקמן:

ליקויים שאושרו - 59,420 ש"ח
פיקוח הנדסי (10%) - 5,942 ש"ח
65,362 ש"ח
מע"מ - 11,112 ש"ח
סה"כ - 76,474 ש"ח
ירידת ערך - 7,500 ש"ח
סה"כ - 83,974 ש"ח
סכום זה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד עריכת חוות דעת המומחה (13.7.2016), עומד כיום על סך של 87,228 ש"ח.

דיור חלופי

54. המומחה ברלינר קבע בחוות דעתו, כי התיקונים הנדרשים אינם מצריכים פינוי של הדירה. מאחר ואינני סבור כי התובעים יתקנו את הליקוי בגג ותיקון הגג אף אינו מעשי לטעמי, אין מקום לפסיקת פיצוי בגין פינוי הדירה ודיור חלופי. אבהיר, כי גם אם הייתי סבור שניתן לתקן את הליקוי או כי התובעים אכן יבצעו את התיקון, אין צורך בפינוי הדירה כולה, שעה שניתן לחסום את הכניסה לעליית הגג בעת התיקון , בעלות זניחה.

זכאות הנתבעת לתקן את הליקויים

55. התובעים עתרו בכתב התביעה להורות לנתבעת לתקן את הליקויים בדירה ולחילופין, להורות לה לפצותם בגין עלות תיקון הליקויים.

56. בסיכומיהם, זנחו למעשה התובעים את הדרישה להורות לנתבעת לבצע את התיקונים והם עתרו לפיצוי בלבד. הנתבעת מצידה, לא עמדה בשום שלב על זכותה לתקן את הליקויים שנמצאו בדירה ולא העלתה טענות כלשהן בעניין זה בסיכומיה.

57. בנסיבות אלו, ונוכח חוסר האמון הניכר בין הצדדים והחשש מפני התמשכות הליכים, כפי שמוכיח ניסיון העבר בתביעות מעין אלה, אין מקום להורות לנתבעת לבצע את עבודות התיקון.

פיצוי בגין עגמת נפש

58. התובעים עתרו לפצותם בסך של 30,000 ₪ בגין עגמת נפש שנגרמה לה עקב הליקויים הרבים בדירתם והתנהלותה של הנתבעת.

59. עלות תיקון הליקויים שנמצאו בסופו של דבר על ידי המומחה מטעם בית המשפט, לרבות אלו שאושרו על ידי כמפורט לעיל, נמוכה מזו שנטענה על ידי התובעים. עם זאת, הליקויים בדירה אינם זניחים ויש בהם כדי להפחית במידת מה את הנאתם של התובעים מהשמוש בדירה. בנוסף, יש לקחת בחשבון את אופי התיקונים הנדרשים, הזמן הנדרש לביצוע התיקונים ואת אי הנוחות הנלווית לכך (ראה בעניין זה ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נגד ויקטור נחמיאס, פ"ד מו(2) 60). בהתחשב בשיקולים אלו, אני פוסק לתובעים סך של 4,000 ₪ נכון להיום, בגין עגמת נפש.

הוצאות משפט

60. התובעים הגישו תביעתם על סך של 300,000 ₪, אליה צורפה חוות דעת מהנדס, המתארת ליקויים בסך של 276,904 ₪ (סכום נומינלי, כולל פיקוח הנדסי ומע"מ וירידת ערך ). כפי שנקבע לעיל, עלות תיקון הליקויים בדירה מגיעה כדי סך של 83,974 ₪ (סכום נומינלי, כולל פיקוח הנדסי ומע"מ וירידת ערך ), קרי - 30% בלבד מעלות הליקויים שנטענה על ידי התובעים, ולסכום זה מתווסף פיצוי בגין עגמת נפש. בנסיבות העניין, תשא הנתבעת בתשלום מחצית מהוצאותיהם של התובעים בגין אגרת התביעה, חוות דעת המומחה מטעמם וחלקם בעלות חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט. בנוסף, יקבע שכר טרחת עוה"ד המגיע לתובעים, באופן יחסי לסכום הפיצוי הכספי שנקבע להם.

סיכום

61. סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, באמצעות ב"כ, את הסכומים הבאים:

א. פיצוי בגין ליקויי הבניה - סך של 87,228 ₪.

ב. פיצוי בגין עגמת נפש - סך של 4,000 ₪.

ד. בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים, באמצעות ב"כ, את הוצאותיהם בגין מחצית אגרות התביעה, חוות דעת המומחה מטעמם וחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, כמו גם מחצית מחלקם בשכ"ט המומחה בעד עדותו בבית המשפט (כנגד קבלות שתוצגנה על ידי התובעים), בשערוך, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.

5129371ה. הסכומים המפורטים לעיל ישולמו בתוך 30 ימים, שאחרת ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא העתקים מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י"ט אדר א' תשע"ט, 24 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.