הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ת"א 12294-11-13

בפני
כבוד ה שופטת עידית וינברגר

התובעים

1.אריה רוטנברג ת.ז. XXXXX864
2.הניה רוטנברג ת.ז. XXXXX574
ע"י עו"ד אפרים גלסברג ואח'

נגד

הנתבעת

אביטל סמורזיק ת.ז. XXXXXX140
ע"י עו"ד הילה סמורזיק

פסק דין

תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
התובעים, בני זוג, הינם בעלי מחצית הזכויות (כל אחד מהם 1/4) בחלקה 12 בגוש 12255 (להלן:"החלקה"). הנתבעת אף היא בעלת מחצית הזכויות בחלקה.
שטח החלקה 1,195 מ"ר ועליה בנוי בניין מגורים דו משפחתי, ובו שתי דירות (להלן:"הבית").
התובעים הגישו תביעה לפירוק שיתוף, ומבקשים להורות על פירוק השיתוף בחלקה, באמצעות רישום הבית כבית משותף.

לטענת הנתבעת, לא התנגדה מעולם, עקרונית, לפירוק השיתוף באמצעות רישום הבית כבית משותף, אלא שלטענתה, בד בבד עם רישום הבית כבית משותף, יש להסדיר את היחסים בין הצדדים בכתב, בהסכם שיתוף או באמצעות תקנון מוסכם, ועל כן התנתה את רישום הבית המשותף בחתימה על הסכם כאמור.
לטענתה, סירובם של התובעים להסדיר את יחסי השיתוף בבית, בפרט כאשר מדובר בבניין בו מערכות משותפות רבות, אשר יש להסדיר את אופן השימוש בהן ואת חלוקת הוצאות החזקתן, דרכי הגישה אליהן וכד', עולה כדי חוסר תום לב.
לטענת הנתבעת, מאחר שהצדדים לא הגיעו להסכמה בדבר נוסח תקנון מוסכם, יש לדחות את התביעה.

בעלי הדין הגיעו להסדר דיוני לפיו לא ישמעו ראיות, ופסק הדין יינתן על סמך כתבי בי הדין, הראיות שהוגשו, וטיעוני הצדדים בכתב.

דיון והכרעה
סעיף 37(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 (להלן:"החוק") , מורה כדלקמן:
"(א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף."

זכותו של שותף לדרוש פירוק השיתוף במקרקעין הינה זכות שאין להגבילה.
ראיה לחשיבות הרבה שרואה המחוקק בזכותו של כל שותף לעתור לפירוק השיתוף בכל עת, ניתן למצוא בסעיף קטן 37(ב) לחוק, המורה כי אף אם השותפים הסכימו, בהסכם שיתוף, להגביל את הזכות לדרוש פירוק שיתוף לתקופה העולה על 3 שנים, רשאי בית המשפט בחלוף שלוש שנים , להורות על פירוק השיתוף חרף תניה זו בהסכם.

במקרה של בית הכולל מספר דירות, הדרך הנכונה ביותר לפירוק השיתוף הינה באמצעות רישום בית משותף, באופן שלכל שותף במקרקעין תוקצה דירה אחת, או מספר דירות, בהתאם לזכויותיו בחלקה.
סעיף 42 לחוק, שכותרתו "פירוק דרך הפיכה לבית משותף" מורה כדלקמן:
"(א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.
(ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים."

על פי סעיף 40(א) לחוק, משקבע בית המשפט כי מקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין, בין באמצעות רישום בית משותף ובין בדרך אחרת, או כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, יורה על פירוק השיתוף בדרך של מכירה.
בפסק הדין בעניין קוצר, נדונה השאלה האם פירוק שיתוף באמצעות רישום בית משותף הינו "פירוק בעין", כמשמעו בסעיף 40 לחוק, ונפסק כי גם כאשר קיימת אפשרות לפירוק השיתוף באמצעות רישום בית משותף, על בית המשפט לשקול את השיקולים המפורטים בסעיף 40(א) לחוק.
"... לפי סעיף 42 לחוק לא הוגבל שיקול-דעתו של בית-המשפט בבואו לעשות שימוש בסמכותו, כל עוד "היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף...". בית-המשפט רשאי לבחון את מכלול הנסיבות שלפניו ואת כל הסייגים הנוגעים לעניין, ולהחליט אם להורות על רישום הבניין כבית משותף. כפי שכבר צוין, בגדר שיקול-דעתו רשאי בית-המשפט להחיל, בשינויים המחויבים, גם את הסייגים שנקבעו בחוק לביצוע חלוקה בעין, ובבואו להשתמש בסמכותו ישווה בית-המשפט לנגד עיניו את הכלל, שעליו עמדנו, כי פירוק על דרך של רישום בית משותף עדיף על פני הדרך של מכירת הנכס"

ע"א 8318/96 קוצר נ' ציתיאת פ"ד נג(4) 849, 861.

במקרה הנדון, אין חולק כי ניתן לרשום את הבית בפנקס הבתים המשותפים. כך עולה גם מחוות דעתו של כב' המפקח על רישום מקרקעין, יובל וסרקרוג, שהוגשה לבקשת בית המשפט, בהתאם לסעיף 42 לחוק.
הנתבעת לא טענה כי רישום הבית כבית משותף יגרום הפסד ניכר לשותפים, וטוב שלא הועלתה טענה כאמור, שכן ברור כי פירוק השיתוף בדרך זו ראוי ונכון, וכי לא יגרם בעקבותיו כל הפסד לשותפים.

על פי גישה מסוימת בפסיקה, לא ראוי להורות על פירוק שיתוף באמצעות רישום בית משותף, גם במקרה שהיחסים בין השותפים עכורים מאוד, עד כי לא יצליחו לנהל את ענייני הבית המשותף (ראו הפניה לפסיקה זו בסעיף 10 לפסק דין קוצר).
איני שותפה לגישה זו, שכן לטעמי, התקנון המצוי, וסעיפי החוק, נותנים מענה הולם ומספק על מנת להכריע בסכסוכים העלולים להיווצר בין בעלי הדירות בבית משותף. פירוק השיתוף יוצר, למעשה , הפרדה ברורה בין שתי חלקות המשנה, ובכך מפחית את התלות, ומסדיר את ניהול ענייני הרכוש המשותף, באופן המקטין את החיכוך.
יחסים לא תקינים בין השותפים אינם מצדיקים, כשלעצמם, צעד כה דרסטי של מכירת המקרקעין. מכל מקום, במקרה זה אין מדובר ביחסים עכורים עד כדי חוסר יכולת לחיות יחדיו בבית משותף.
יתרה מכך, הנתבעת לא טענה כי יש להורות על מכירת הבית, וחלוקת התמורה בין השותפים, במקום פירוק השיתוף באמצעות רישום בית משותף.

אין בפי הנתבעת טענה כי לא ניתן לפרק את השיתוף באמצעות רישום בית משותף, או כי ייגרם הפסד ניכר לשותפים, אך גם אם היתה מועלית טענה כזו, או כל טענה אחרת שבית המשפט היה מוצא לקבלה, המשמעות היתה פירוק השיתוף באמצעות מכירת הבית כולו, על שתי יחידותיו, וחלוקת התמורה , שכן כאמור, זכותו של כל שותף במקרקעין לדרוש, בכל עת, פירוק השיתוף.

לטענת הנתבעת, מאחר שהתובעים דחו את כל הצעותיה לחתום על הסכם שיתוף, למרות שלתחושתה הלכה לקראתם כברת דרך, יש לדחות את התביעה משום שהצדדים לא הגיעו להסכמה בדבר הסכם שיתוף או תקנון מוסכם. לטענתה, גם מחוות דעתו של המפקח עולה כי לצורך רישום הבית המשותף יש הכרח כי ייערך תקנון מוסכם.
אין ממש בטענה.

בטרם אדון בטענה לגופה, ראוי להעמיד דברים על דיוקם; הסכם שיתוף הינו הסכם בין שותפים במקרקעין (ראו סעיף 29 לחוק). עם רישום בית משותף, הופך כל אחד מהשותפים במקרקעין לבעליה של יחידת רישום עצמאית, חלקת משנה, יחסי השיתוף מסתיימים, ולא חל פרק ה' לחוק.
על כן, מרגע שבית נרשם כבית משותף, לא יכול להירשם הסכם שיתוף בין בעלי הדירות.
"הסכם השיתוף" בין בעלי הדירות בבית משותף, הינו למעשה, התקנון המוסכם.

סעיף 61 לחוק מורה:
"בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף".
אלא שלא תמיד ניתן לרשום תקנון מוסכם.
על מנת לערוך תקנון מוסכם, נדרשת הסכמת רוב בעלי הדירות ששני לשישים של הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
בעניין זה מורה סעיף 62 לחוק:
"(א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות."

במקרה הנדון, כל אחד מהצדדים הינו בעל מחצית הזכויות בחלקה, ודירה אחת מתוך שתיים. על כן, ברור כי בהעדר הסכמה ביניהם, לא ניתן לרשום תקנון מוסכם.

עם זאת, תקנון מוסכם אינו תנאי לרישום בית משותף.
סעיף 64 לחוק מורה כדלקמן:
"מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות."

ברור, אם כן, כי תקנון מוסכם אינו תנאי בלתו אין, לצורך פירוק שיתוף באמצעות רישום בית משותף.

לטענת הנתבעת, אף שבבית מספר רב של מערכות משותפות המצריכות תיקונים דחופים, וחלקם מהווים סכנה בטיחותית של ממש, מסרבים התובעים לבצע תיקונים ושיפורים ברכוש המשותף. לטענתה, לו היו מוסדרים יחסי השיתוף, לרבות הוראות בדבר החזקת הרכוש המשותף, לא היו התובעים יכולים להתחמק מאחריותם זו, והנתבעת רשאית היתה לנקוט נגדם בהליכים משפטיים על מנת לחייבם להשתתף בהוצאות.
גם בטענה זו אין ממש.

הוראות החוק עצמן, מסדירות באופן ברור ומפורש את חובתו של כל בעל דירה בבית משותף לשאת בהוצאות החזקת הרכוש המשותף (סעיף 58 לחוק).
במקרה של סירוב בעל דירה להשתתף בהוצאות החזקת הרכוש המשותף, ניתן להגיש נגדו תביעה, למפקח על רישום מקרקעין (סעיפים 72 ו- 73 לחוק).
יתרה מכך, סימן ב' בפרק ו' לחוק מסדיר נושאים רבים נוספים הקשורים לרכוש המשותף והחזקתו , כך למשל מוסדר נושא התקנת מעלית, או התאמות לאדם עם מוגבלות – נושאים שייתכן שיש להם תחולה או השלכה על הסכסוך הנוסף בין הצדדים , בשל התקנת מעלית על ידי הנתבעת , בגינו הוגשה תביעה נפרדת.

בנוסף, בהעדר תקנון מוסכם, חל כאמור התקנון המצוי, המופיע בתוספת לחוק, ואף הוא מסדיר עניינים שונים ביחס לניהול הרכוש המשותף והחזקתו.

הבית בו עסקינן, אינו מכיל מערכות משותפות בהיקף העולה על הרגיל, בכל בית משותף קיימות מערכות משותפות, ברוב המקרים מורכבות יותר מהמערכות בבית זה, שבו שתי דירות בלבד.
עיינתי בטיוטת הסכם השיתוף שהנתבעת התנתה את רישום הבית כבית משותף בחתימת התובעים עליו, וכן בחלופת הודעות הדוא"ל בין מר סמורזיק לתובעים, ומצאתי כי כל הדרישות שהעלו הנתבעת ובעלה כלפי התובעים היו קנטרניות ומיותרות, שכן לכל אחת מהדרישות קיים פתרון ברור בהוראות החוק והתקנון המצוי.

הצורך להסדיר גישה למערכות משותפות, המצויות ברכוש המשותף, ברור אף הוא, ובעת בדיקת טיוטת תשריט הבית המשותף שיגישו הצדדים למפקח על רישום מקרקעין, יידרשו להצביע על דרכי גישה כאמור (ראו למשל, הערות המפקח לתשריט, בסעיף ב.1 לחוות דעתו מיום 21.8.17). ככל שבעל דירה בבית ימנע מזולתו גישה למתקן מסוים, ניתן יהיה לפנות בתביעה בנדון למפקח על רישום מקרקעין, בהסתמך על החוק והפסיקה בנושא. למותר לציין כי הוראותיו של הסכם אינן עדיפות על הוראות החוק, ובגין אי קיום הוראות הסכם ניתן לכל היותר להגיש תביעה, ממש כפי שניתן לעשות כשבעל דירה מפר את הוראות החוק.

בית המשפט אינו מוסמך, בדונו תביעה לפירוק שיתוף, לקבוע הוראותיו של תקנון מוסכם, לבקשת אחד הצדדים בלבד, ועל כן בכל עניין שאין לגביו הסכמה, יחולו הוראות התקנון המצוי.
מאותה סיבה, לא ניתן להורות על הצמדת חלקים מהחצר לכל אחת מהדירות, בפרט כאשר הצדדים לא העלו כל טענה בנושא, ולא נשמעו עמדותיהם.
בהודעת המייל של מר בנצי סמורזיק אל התובעים מיום 21.7.12 מציין הכותב כי חיבור החשמל נמצא בשטח התובעים וחיבור בזק בשטח הנתבעת וכי יש להסדיר את זכות הגישה. עם זאת, כעת, מאחר שאורה על פירוק השיתוף חרף התנגדות הנתבעת, ממילא לא ירשמו הצמדות של שטחי החצר.
על פי פסק הדין, ניתן יהיה לרשום את הבית כבית משותף, ללא הצמדות כלל, באופן שכל החצר תהיה רכוש משותף.
על כן, טוב יעשו בעלי הדין, אם לאחר מתן פסק הדין, יגיעו להסכמות בנקודות שניתן להסכים לגביהן – כגון הצמדת חלקים מהרכוש המשותף, לכל הפחות שטחי החצר והגגות , ככל שאין בנושא זה מחלוקת.

אין לקבל את טענת הנתבעת, לפיה התובעים נהגו בחוסר תום לב , כאשר סירבו לחתום על הסכם השיתוף, או להפריד מערכות משותפות, בפרט את מערכת הביוב.
הנתבעת לא היתה רשאית להתנות את פירוק השיתוף בהסכמת התובעים להפרדת מערכות משותפות.
בכל בית משותף קיימות מערכות משותפות, והחובה המוטלת על כל בעל דירה לשאת בהוצאות החזקתן קבועה בחוק. בהערת אגב, אציין כי גם טרם רישום הבית כבית משותף חל עליו פרק ו'1 לחוק, ועל כן, בהתאם לסעיף 77ב' לחוק, חל גם סעיף 58 לחוק בדבר נשיאה בהוצאות החזקת הרכוש המשותף.
אני מוצאת כי דווקא הנתבעת היא שנהגה בחוסר תום לב, עת התנתה את הסכמתה לפירוק השיתוף, בתנאים, בכך שדרשה כי התובעים יסכימו להפריד את מערכת הביוב, דבר הכרוך בהוצאות, או כי יחתמו על תקנון מוסכם.
יתרה מכך, מסיכומי הנתבעת עולה כי ביקשה אף להתנות את הסכמתה לרישום הבית המשותף בקבלת הסכמת התובעים לבניית המעלית שבנתה, בניה שהתנגדו לה (ראו סעיף 20 לסיכומי הנתבעת).

לא ניתן לקבל את טענת הנתבעת בסיכומיה, לפיה הגשת התביעה היתה מיותרת, שעה שהנתבעת עצמה מודה כי הסכימה לפירוק השיתוף אולם עמדה על הסדרת היחסים בהסכם שיתוף או בתקנון מוסכם (סעיף 2 לסיכומים). התנאה זו, היוותה הלכה למעשה סירוב, שאילץ את התובעים להגיש את התביעה.
ההליכים בתיק נמשכו זמן רב, על אף שלא היתה לנתבעת כל טענת הגנה הראויה להישמע.
הצדדים פנו לגישור, שלא צלח, והדבר היה כרוך בהוצאות, עבור שני הצדדים. משזכו התובעים בתביעתם, זכאים הם כי יפסקו לטובתם הוצאות משפט.

סיכום
אני מורה על פירוק השיתוף בחלקה 12 בגוש 12255 בדרך של רישום בית משותף.
בעלי הדין יפנו ללשכת המפקח על רישום מקרקעין בצירוף כל המסמכים הדרושים בהתאם לקובץ הנחיות משרד הפנים (האגף לרישום והסדר מקרקעין) לרישום בית משותף.
יש לערוך ייחוד דירות, כך שהתובעים ירשמו כבעלי הזכויות בדירה המזרחית, בה הם מחזיקים בפועל, והנתבעת תירשם כבעלת הזכויות בדירה המערבית.
ככל שהצדדים לא יגיעו להסכמה בדבר תקנון מוסכם, יחול עליהם התקנון המצוי שבתוספת לחוק.
בחוות דעתו של כב' המפקח על רישום מקרקעין וסרקרוג מיום 21.8.17 ניתן לראות התייחסות להצמדות שהופיעו בתשריט הבית המשותף שהוגש ללשכת המפקח . אבהיר, כי הצמדות ניתן יהיה לרשום רק בהסכמת כל בעלי הזכויות בחלקה, ובהעדר הסכמה כזו, לא ירשמו הצמדות.

על הנתבעת לשתף פעולה עם התובעים או בא כוחם, לשם רישום הבית כבית משותף, ולחתום על כל מסמך נדרש. ככל שלא תסכים לחתום על מסמכים הנדרשים לצורך רישום הבית כבית משותף, יבואו הוראות פסק דין זה במקום הסכמתה.
הנתבעת תישא במחצית הוצאות הליך הרישום, ובכלל זה בשכרו של עורך תשריט הבית המשותף, שכר טרחת עורך הדין המטפל בנושא ואגרות.

הנתבעת תישא בשכר טרחת ב"כ התובעים בגין תביעה זו, בסכום כולל של 14,040 ₪ ובהוצאות האגרה במלואן.
הסכום ישולם תוך 30 יום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

ניתן היום, כ"ו כסלו תשע"ח, 14 דצמבר 2017, בהעדר הצדדים.