הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ת"א 1156-11-17

בפני כבוד השופטת סיגלית מצא

התובע/הנתבע שכנגד:
באסם בדארנה, ת.ז. XXXXXX703
על-ידי ב"כ עו"ד זכי כמאל ואח'

נגד

הנתבע/התובע שכנגד:

הנתבע:
1. כארול דאניאל, ת.ז. XXXXXX830
על-ידי ב"כ עו"ד אביאל שטרן

2. עו"ד פייר דאניאל, ת.ז. XXXXXX942
על-ידי ב"כ עו"ד אהוד שטיין

פסק דין

1. לפניי תביעה ותביעה שכנגד שהוגשו בגין טענות הדדיות של הצדדים בעקבות הסכמים שנכרתו בין התובע לבין הנתבע 1, על-ידי הנתבע 2, ביחס לנכס שבבעלות הנתבע 1.
א - העובדות
2. הנכס הינו דירה המצוי ה ברחוב אבן סינא 4 בחיפה על מקרקעין הידועים כגו"ח 12239/11/4 (להלן: "הנכס"). הנכס הנו בבעלות הנתבע 1, כארול דאניאל (להלן: "כארול"). כעולה מנסח רישום שצורף כנספח א' לתצהיר התובע, שטח הנכס 103.75 מ"ר והוא ממוקם בקומת קרקע.
2. הנכס חולק ל-2 יחידות בעלות כניסות נפרדות: יחידה אחת שימשה כדירת מגורים (להלן: " הדירה") והשנייה שימשה כמשרד עורכי דין (להלן: "המשרד"). המשרד שימש את הנתבע 2, עו"ד פייר דניאל (להלן: "פייר"), אחיו של בעל הנכס, כארול.
ב - ההסכמים
ב.1 – הסכם המכר
4. ביום 5.6.2014 נכרת הסכם מכר בין כארול לתובע, מר באסם באדרנה (להלן: "באסם"). ההסכם צורף כנספח ב' לתצהיר באסם. אין חולק כי פייר ערך את הסכם המכר. בסעיף 3 להסכם המכר, תחת "הצהרות הרוכש" נכתב:
"הרוכש מאשר ומצהיר בזה כדלקמן:
3.1 כי קיבל סקירה מקיפה ויסודית לגבי מצב רישום הזכויות בנכס ומצבו המשפטי וכי לאחר שהבין את הדברים באמצעות הסברי ב"כ החליט לרכוש את זכויות המוכר בנכס במצבן כפי שהן.
3.2 כי ראה ובחן פיזית את הדירה וסביבותיה, לרבות שטחה, צורתה מיקומה ומצא אותה מתאימה למטרותיו והוא מוותר בזה על כל טענות ודרישות מכל סוג שהוא בקשר להתאמת הדירה לצרכיו, וכי הוא מסכים לרכוש את הדירה במצבה כפי שהיא במעמד חתימת חוזה זה, וכי ידוע לו שבשלב זה אין ועד בית בבנין שבו ממוקמת הדירה.
3.3 מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל, הרוכש מאשר כי בדק בדוק היטב את הדירה בעצמו ו/או על-ידי בעלי מקצוע מטעמו ועל אחריותו הבלעדית, אצל כל רשות מוסמכת, ועדה ו/או רשות תכנון ורישוי, בכל מקום בכל משרד, בכל מרשם המתנהל לגבי הדירה את כל המידע הרלוונטי לדירה, וכי ידועים לו כל הנתונים העובדתיים, התכנוניים והמשפטיים (לרבות תשריט הבית המשותף, התקנון המוסכם ותוכניות הבנייה) הנוגעים לדירה ולזכויות המוכר בה, לרבות לגבי כל מגבלה ו/או איסור ו/או מניעה החלים על הדירה ו/או חלק ממנה ו/או על אפשרויות השימוש והניצול בה ואם קיימים כאלה הם ברורים וידועים לו היטב.
3.4 כי ידוע לו שהמוכר מעולם לא התגורר בדירה, וכי מצבה הפיזי ו/או המשפטי ו/או התכנוני ו/או ההנדסי אינם ידועים לו, וכי הדירה נמכרת לרוכש במצבה כפי שהיא במועד חתימה על חוזה זה (AS IS) והוא מנוע מלטעון כלפי המוכר ו/או כלפי כולי עלמא כל טענה בדבר פגם ו/או ליקוי כלשהו, בין אם גלוי ו/או נסתר, לרבות כל טענה הנוגעת לדירה ו/או לחלק ממנה, וכן יהיה מנוע מלהעלות על טענה בגין שימוש ו/או העדר שימוש ו/או תשלום ו/או שיפוי כלשהו, לרבות דרישה כלשהי בגין קנס או חיוב כספי מכל מן וסוג וזאת החל ממועד החתימה על הסכם זה.
....
3.6 כי לאור הצהרותיו דלעיל ולאור הצהרות ומצגי המוכר הוא מוותר בזה על כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה מכל מין וסוג שהוא כלפי המוכר בגין פגם ו/או אי התאמה ביחס לדירה לרבות כל טענה בגין אי התאמה כהגדרתה בחוק המכר תשכ"ח – 1968, לרבות אי התאמה באשר לשימוש וניצול הדירה".
5. בין הצדדים סוכם כי בתמורה לנכס ישלם באסם לכארול סך של 650,000 ₪ (סעיף 5.1 להסכם המכר, נספח ב' לתצהיר באסם) באופן הבא:
א. סכום של 5,000 ₪ ישולם על ידי באסם ב מועד החתימה על הסכם המכר ;
ב. סכום של 500,000 ₪ ישולם על ידי באסם 15 יום לאחר מועד החתימה על הסכם המכר , באמצעות המחאה בנקאית לפקודת המוכר (רישום הערת האזהרה על הנכס לטובת באסם תיעשה לאחר פירעון התשלום השני);
ג. סך של 145,000 ₪ ישולם על ידי באסם ביום מסירת החזקה (אשר נקבע בסעיף 6.1 ליום 1.11.2014). במועד זה ימציא כארול לבאסם את אישורים הנדרשים לצורך רישום הזכויות בנכס על שמו. במידה ויחסרו מסמכים לצורכי הרישום, יוחזקו 50,000 ₪ מכספי התמורה בנאמנות בידי פייר , עד להמצאתם.
6. עוד נקבע בהסכם כי צד המפר אותו הפרה יסודית ישלם לצד הנפגע סך של 65, 000 ₪ כפיצויים מוסכמים וקבועים (סעיף 10.3 להסכם).
7. לעניין ייצוג הצדדים בהסכם, קובע סעיף 7.1 להסכם כדלקמן:
"המוכר ממנה את עו"ד פייר דניאל (להלן: 'עוה"ד של המוכר') להיות בא כוחו לצורך חוזה זה, ואילו הרוכש איננו מיוצג על -ידי עו"ד, אלא נעזר בכל הנוגע להסכם זה במשפטנית, הגב' נג'אח ח'יר (להלן תיקרא: 'עוה"ד של הרוכש'), וזאת על אף שהוברר מפורשות לרוכש כי זכותו להיות מיוצג על-ידי עו"ד המומחה בתחום הנדל"ן".
8. במכתב נושא תאריך 17.9.2014 אישר פייר כי קיבל מהתובע כספים על חשבון התמורה, כמפורט במכתב (נספח ד' לתצהיר פייר):
"בהתאם לבקשתך, הריני לאשר כי עד למועד כתיבת שורות אלה, שולם על ידך סכום כולל של 495,000 ₪ (ארבע מאות תשעים וחמישה אלף ₪) על חשבון מחיר הדירה ברח' אבן סינא 4.
הסכום הנ"ל שולם באמצעות המחאות בנקאיות משוכות מבנק הדואר לפקודת המוכר (מר כארול דניאל), כדלקמן:
המחאה מס' 1152 ע"ס 95,000 ₪.
המחאה מס' 1145 ע"ס 100,000 ₪.
המחאה מס' 1129 ע"ס 100,000 ₪.
המחאה מס' 1137 ע"ס 100,000 ₪.
המחאה מס' 1111 ע"ס 100,000 ₪.
בסה"כ – 495,000 ₪.
יתרת המחיר של הדירה טרם שולמה."
ב.2 - התוספת הראשונה להסכם
9. ביום 23.9.2014 באו הצדדים (באסם וכארול) בהסכם נוסף , אשר הוגדר כתוספת ראשונה להסכם המכר (להלן: "התוספת הראשונה") (התוספת הראשונה צורפה כנספח ג' לתצהיר באסם).
10. במסגרת התוספת הראשונה צוין כי באסם נקלע למצב כלכלי קשה. משכך, פנה למוכר בבקשה לקבלת חלק מהתמורה ששילם בגין הנכס בסך של 50,000 ₪ בחזרה לידיו, תוך הבטחה כי ישיב סכום זה וישלים את תשלום יתרת התמורה החוזית לא יאוחר מיום המסירה (1.11.2014) (ההואיל השלישי לתוספת הראשונה). עוד סוכם כי היחידה המשמשת כמשרד תיוותר בידי פייר עד ליום 31.12.2014, ללא תשלום כלשהוא לבאסם (ס' 3 לתוספת הראשונה) , כי החזקה ביחידת המגורים תימסר לידי באסם במועד החתימה על התוספת הראשונה, וכי באסם יישא בכל התשלומים השוטפים בגין הדירה ממועד זה (ס' 4 לתוספת הראשונה). כן סוכם, כי במידה ויופר ההסכם, על באסם להשיב את הדירה במצב תקין, כפי שקיבל אותה, בנוסף לכל סעד אחר (ס' 6 לתוספת הראשונה) .
11. עוד באותו היום (23.9.2014) חתמו באסם ופייר על פרוטוקול מסירת הדירה, הקובע כדלהלן (נספח ט' לתצהיר פייר) :
"... מוסכם בין הצדדים כי מסירת החזקה בדירה איננה פוגעת ו/או גורעת מכל זכות המגיעה למי מהצדדים על-פי הסכם המכר שנחתם בינינו בתאריך 5.6.14 ו/או בתוספת להסכם (נ ספח השינויים) מתאריך 23.9.14."
ב.3 - התוספת השנייה להסכם
12. באסם לא הצליח לשאת בתשלום יתרת התמורה החוזית במועד הקבוע בתוספת הראשונה – 1.11.2014 . משכך, הגיעו הצדדים ביום 1.12.2014 , לבקשתו של באסם (כעולה מה"הואיל" השלישי להסכם), להסכם נוסף, שהוגדר כ:"תוספת שניה לחוזה מכר דירה (נספח שינויים)" (להלן: "התוספת השנייה"). התוספת השנייה צורפה כנספח ד' לתצהיר באסם.
13. במסגרת התוספת השנייה צוין כי באסם החליט על דעת עצמו לבצע שינויים ושיפוצים בדירה אשר נמסרה לו במסירה זמנית ביום 23.9.2014 (ה "הואיל" החמישי לתוספת השנייה) ; כי הצדדים סיכמו כי מועד תשלום יתרת התמורה החוזית יוארך עד יום 30.6.2015 ומועד מסירת החזקה במשרד ידחה , בהתאם, ליום זה (ס' 2 לתוספת השנייה) ; כי במידה ויופר הסכם המכר על ידי באסם, כל שיפור או שיפוץ שנעשה בדירה יישאר בבעלות כארול, ולא תישמע כל טענה או דרישה מצד באסם לקבלת פיצוי או החזר כספי בגין אותם שינויים (ס' 4 לתוספת השנייה) וכי באסם מתחייב שלא לבצע שינויים יסודיים במבנה ובכלל זה לא לבצע שינויים מבניים (הריסת קירות, שינוים בחזית המבנה).
14. עוד נקבע בסעיף 7 לתוספת השנייה:
"במידה והרוכש יפר את ההסכם ו/או התוספת מתאריך 23.9.14 ו/או התוספת השניה שבנדון בהפרה יסודית, לרבות אי תשלום יתרת התמורה במועד ו/או אם יפר את סעיפים 2,4,5 ו- 6 דלעיל ו/או חלק מהוראותיהם, הרי שעל אף האמור בסעי' 10.3 להסכם מתאריך 5.6.14, הפיצוי המוסכם שיהיה על הרוכש לשלם למוכר יעלה ויעמוד על סך של 150,000 ₪ . ..".
15. עוד התחייב באסם להחתים את אשתו, הגב' נג'אח ח'יר, כערבה לחיוביו על פי התוספת השנייה (ס' 10 לתוספת השנייה). נוסח התוספת השנייה נשלח לגב' נג'אח ח'יר על ידי פייר, בתכתובת דואר אלקטרוני מיום 1.12.2014 (נספח י' לתצהיר פייר) בה צוין:
"בהתאם לבקשתך מהיום, אני ממציא לך, רצ"ב, העתק התוספת השניה להסכם. הנני מצפה שיגיע אלי באסם כבר עכשיו בכדי לחתום על התוספת".
16. משנוכח באסם כי לא יוכל לשלם את מלוא התמורה החוזית, ביקש את רשותו של פייר להראות את הדירה לרוכשים פוטנציאל יים (פרסום מיום 24.5.2015 באתר "יד 2" צורף כנספח י"ב לתצהיר פייר).
ב.4 - הסכם ביטול העסקה
17. באסם לא הצליח להשלים את יתרת התמורה כקבוע בתוספת השנייה ואף לא הצליח למכור את הנכס . משכך, באו הצדדים ביום 6.7.2015 בהסכם שכותרתו –"הסכם ביטול עסקה" (להלן: "הסכם הביטול").
18. במסגרת הסכם הביטול צוין כי באסם ביצע שיפוצים בדירת המגורים בניגוד לעמדת המוכר, לא השלים את העבודות והותיר את הדירה כשאינה ראויה למגורים , באופן המחייב ביצוע עבודות בניה לשם השלמת השיפוצים והכשרת הדירה למגורים (ה'הואיל' הרביעי); עוד צוין כי באסם הציע את הדירה למכירה בפני קונ ים פוטנציאלים אולם לא הצליח למכרה (ה'הואיל' השביעי). משכך, הסכימו הצדדים לבטל את הסכם המכר בתנאים הבאים:
א. כארול יחזיר לבאסם סך של 400,000 ₪ מתוך הסכום הכולל של 495,000 ₪ אשר שולמו עד כה על חשבון התמורה החוזית, בכפוף ל החזרת החזקה בדירה לידי כארול ;
ב. הערת האזהרה שנרשמה לטובת באסם על זכויות כארול תימחק;
ג. באסם יסלק את החובות הרובצים על הדירה (חשמ ל, ארנונה ומים) (ס' 5 להסכם הביטול ;
ד. הסכום שישיב כארול לבאסם יופקד בחשבונו של אחיו , מר בדראנה ג'בר (ס' 6 להסכם הביטול ;
ה. יתרת התמורה החוזית ששולמה, 95,000 ₪ , תיוותר בידי כארול, כפיצוי שאינו שנוי במחלוקת עקב הפ רת הסכם המכר וביטול העסקה (ס' 7 להסכם הביטול) ;
ו. במידה ובאסם יפר את הסכם הביטול או יבוא בתביעה כנגד כארול בעתיד, יהא עליו לשלם לכארול פיצוי קבוע ומוסכם בסך 80,000 ₪ (ס' 17 להסכם הביטול).
19. בד בבד עם החתימה על הסכם הביטול חתמו הצדדים על תצהיר ביטול מכירה לפי חוק מס שבח מקרקעין התשכ"ג-1963. בתצהיר ביטול הע סקה צוין כי במסגרת ביטול העסקה ישלם הרוכש (באסם) למוכר (כארול) סך של 95,000 ₪. כן צוין בכתב יד כי הסכום ינוכה מהתמורה החלקית ששולמה.
20. ביום 14.7.2015 הופקד בחשבונו של מר ג'בר בדראנה סך של 400,000 ₪, בהתאם לצילום המחאה מבוטלת של מר ג'בר (נספחים יז ו-יח לתצהיר פייר).
ג – כתב התביעה
ג.1 – טענות באסם
21. ביום 1.11.2017 הגיש באסם תביעתו. בכתב התביעה טוען באסם כי הסכם המכר, על תנאיו , נוסח ועוצב על -ידי פייר, אשר הבהיר כי הוא מייצג את שני הצדדים להסכם (באסם וכארול) . עוד טוען באסם כי למרות שהיה בידי פייר מידע בנוגע לתכונותיו ואיכותו של הנכס, הוא נמנע מליידע את באסם בדבר ליקויים משמעותיים אשר התגלו בנכס, ואשר לימים הובילו את באסם לדרוש את ביטול ההסכם.
22. מאחר והדירה לא הייתה ראויה למגורים, פנה באסם לפייר וביקש ממנו ארכה לתשלום יתרת התמורה המוסכמת. משכך, נדרש באסם ביום 23.9.2014 לחתום על התוספת הראשונה להסכם. פייר הוא אשר חתם על התוספת הראשונה (ולא כארול), זאת חרף היותו עורך דינו של באסם ומייצגו בעסקה.
23. עם קבלת החזקה בדירה (ביום 23.9.2014) החל באסם בשיפוצה המאסיבי כדי להכשירה למגורים. עלות השיפוצים, שכללו, בין היתר, הריסת קירות, החלפת ריצוף והחלפת מערכת המים והביוב , הגיעה לסך של 150,000 ₪. להוכחת טענותיו של באסם ביחס לעלות שיפוץ הדירה הוגש תצהירו של מר יאסר חמיד בדראנה (להלן: "יאסר"), אחיו של באסם וקבלן במקצועו. מאחר והדירה לא הייתה ראויה למגורים גם ביום 1.11.2014 (מועד התשלום הקובע לתשלום יתרת התמורה בהתאם לתוספת הראשונה), הגיעו הצדדים להסכמה בדבר הארכת המועד לתשלום יתרת התמורה עד ליום 30.6.2014 , כאמור בתוספת השנייה להסכם . במסגרת התוספת השנייה אישר פייר כי ידוע לו כי באסם מבצע עבודות לשיפוץ הדירה.
24. במהלך השיפוץ, התגלו ליקויים רבים בדירה, בהם בין היתר:
א. יאסר, אשר ליווה את באסם בתהליך שיפוץ הדירה, מצא כי הדירה רעועה ואינה ראויה למגורים. לתצהירו של יאסר צורף מסמך שכותרתו "חוות דעת מקצועית עבור דירה ברחוב אבן סינא 4 בחיפה", החתומה על ידי מר פאדי בדראנה, אחיינו של באסם. במסמך זה מצוין כי בשנת 2016 נמצאו הליקויים הבאים בדירה: הדירה ריקה וללא ארונות מטבח או דלתות; ריצפת סלון שקעה כ- 30 ס"מ במרכזה היה צריך לפרק את הרצפה ולצקת בטון מחדש, מערכ ת החשמל הותקנה בצורה מסוכנת ויש להחליפ ה; מערכת האינסטלציה מושבתת; סדקים קונסטרוקטיביים חמורים בדירה ובקירות המבנה. עלות השיפוץ שהוצע לבאסם לבצע הוערכה על-ידי מר פאדי בדארנה בסך של 50,000 ₪ (חומרים בלבד) ללא עלות הקבלן המבצע. עוד העיד יאסר בתצהירו כי מעולם לא נתן הצעת מחיר להשבת מצב הדירה לקדמותו כנטען על-ידי פייר בתצהירו, וכי המסמך אשר צורף לתצהירו של פייר מיום 7.7.2015 מחברת צ.ב. בע"ם וכותרתו 'הצעת מחיר' הינו מזויף ;
ב. הנכס הוגדר על ידי עיריית חיפה כמבנה מסוכן נוכח התפוררות בטון. מרפסות הבניין נמצאו בסכנת קריסה, ונדרש שיפוץ בחדר המדרגות. לשם תיקון הליקויים שילם כל אחד מהדיירים, לרבות באסם, סכום של 3,500 ₪;
ג. בקומת הקרקע של הבניין הופעל מפעל הימורים לא חוקי (קזינו) אשר יצר רעש בלתי סביר המפריע לשימוש בנכס.
25. כשניסה למכור את הנכס והראה אותו לרוכשים פוטנציאלים ( בין השאר באמצעות מתווכים), נודע לו כי הערכת המחיר הריאלית של הנכס, לדברי המתווכים, לאחר השיפוץ, עמדה על סך של 500,000 ₪ בלבד (סכום נמוך מהתמורה אותה הסכים לשלם בפועל).
26. עם גילוי מסוכנותו של הנכס, שוויו הנמוך ועלויות שיפוצו דרש באסם את ביטולו של ההסכם.
27. לטענת באסם, ניהלו פייר וכארול את המשא ומתן לרכישת הדירה בחוסר תום לב, עת הסתירו את הליקויים והפגמים הרבים בנכס. אם לא די בכך, פייר חב בחובת נאמנות מוגברת כלפי באסם, בהיותו בא כוחו לצורך ההסכם. הפרטים אשר הוסתרו מבאסם הינם מהותיים לעסקה והסתרתם מהווה עילה תקפה לביטול כלל ההסכמים שנחתמו בין באסם, כארול ופייר. עוד טוען באסם כי פייר וכארול הטעו ועשקו אותו באופן המצדיק את ביטול הסכם המכר. באסם מדגיש כי חובת תום הלב במשא ומתן לקראת חתימה על חוזה הינה חובה מוגברת ותמידית (בר"ע 305/80 רפאל שילה נ' שלמה רצקובסקי, פ"ד לה (3) 449).
28. עוד טוען באסם כי דרישת תמורה של 650,000 ₪ עבור נכס מסוכן ומתפרק, אשר שוויו הריאלי לאחר שיפוץ עומד על סך 500,000 ₪ בלבד, בבניין בו מופעל קזינו בלתי חוקי, עולה כדי ניצול. תנאי החוזה הינם גרועים במידה שאינה סבירה ובאסם רשאי היה לבטל את התנאים הבלתי סבירים, מבלי לשאת בתשלום פיצוי כלשהו בגין הפרת ההסכם. זאת ועוד, באסם השביח את ערכו של הנכס והפך את הדירה לראויה למגורים, תוך השקעה ממונית לא מבוטלת בסך של 150,000 ₪. משכך, סכום הפיצוי הקבוע בהסכם הביטול עולה כדי עשיית עושר ולא במשפט, ויש בו להנות את פייר וכארול שלא על פי זכות שבדין. באסם השקיע מכספו לביצוע עבודות שיפוץ רחבות היקף על מנת להפוך את הנכס ראוי למגורים ב הסכמתם שבשתיקה של פייר וכארול – הנהנים מעבודות השיפוץ.
29. משכך, תובע באסם פיצוי בהתאם לרכיבים הבאים:
א. השבת סכום של 95,000 ₪ אשר נותרו בידי פייר וכארול כפיצוי מוסכם בגין ביטול ההסכם ;
ב. השבת סכום השקעתו של באסם בשיפוץ הדירה בסך של 150,000 ₪ ;
ג. פיצוי בגין עגמת נפש בסך 50,000 ₪.
ג.2 – טענות פייר וכארול
30. בכתבי הגנתם טענות פייר וכארול את הטענות הבאות:
א. הנכס נרכש על ידי כארול בשנת 2003 וחולק על ידו לשתי יחידות בעלות כניסה נפרדת כל אחת. כארול שיפץ את הדירה עם רכישתה שיפוץ יסודי הכולל הריסת ובניית קירות, חלוקה חדשה של החדרים, החלפת מערכת האינסטלציה והחשמל, בניית חדרי שירותים ומקלחת, התקנת חלונות אלומיניום ותריסים, התקנת מטבח וש יש, ארונות בשירותים, ריצוף ועוד;
ב. ביום 26.3.2014 רכש כארול דירת מגורים ברחוב טשרניחובסקי בחיפה. על מנת לזכות בפטור מתשלום מס רכישה, נדרש כארול למכור את הנכס תוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה. בשל הפרת ההסכם על ידי באסם, לרבות הפרת התוספות עליהן חתם וביטול הסכם המכר בסופו של יום, לא זכה כארול בפטור ממס רכישה ונדרש לש לם למעלה מ-80,000 ₪ לרשויות המס;
ג. עת פורסם הנכס למכירה, הושכרה יחידת המגורים לאדם בשם ניסים משעלי (להלן: "ניסים") בתמורה לדמי שכירות חודשיים בסך 1,250 ₪. עקב מכירת הדירה לבאסם, פנה פייר לשוכר בבקשה כי יפנה את הדירה בחודש יוני 2014. השוכר ביקש להישאר בדירה, ואף הציע להעלות את שכר הדירה החודשי לסכום של 2,000 ₪. משלא נענתה בקשתו, פינה ניסים את הדירה במהלך חו דש יולי, לאחר שמצא דירה חלופית;
ד. כארול, מעצב שיער במקצועו, לא טיפל בנכס, ובכלל זה, לא טיפל בהשכרתו או מכירת ו. עניינים אלו טופלו על ידי פייר, אחיו;
ה. גב' נג'אח ח'יר, שבאה לבחון את הנכס עם מתווכת בשם שולמית, הביעה רצונה לרכוש את הנכס במחיר המבוקש. במעמד הפגישה במשרדו של פייר, טענה הגב' ח'יר כי היא בעלת תואר שני בפסיכולוגיה, ולאחרונה אף סיימה לימודי משפטים במכללת "כרמל" ועובדת כמתמחה במשרד עו"ד אמיר גורן בתל אביב. לטענתה, תכננה לפתוח בנכס משרד עורכי דין, אשר ישמש אותה ועורכי דין נוספים ;
ו. בחלוף מספר ימים הגיע באסם לבחון את הנכס יחד עם המתווכת והגב' נג'אח ח'יר. פייר זיהה מיד את באסם, שכן הוא גר בשכנות לנכס (ברחוב יבנה, המצוי במרחק של כ – 150 מטרים) ונשוי לאישה אותה ייצג פייר בהליכים משפטיים אחרים (באסמה) . באסם הכיר היטב את הנכס, שכן התגורר בסמוך אליו, ואף נהג להילוות לאשתו הראשונה, באסמה, בפגישותיה עם פייר. במהלך הפגישה התברר לפייר כי גם הגב' נג'אח ח'יר נשואה לבאסם. באסם ביקש שפייר לא יידע את אשתו הראשונה כי נישא לגב' נג'אח ח'יר, ואף אישר את דברי הגב' נג'אח ח'יר כי זו מתמחה במשרד עורכי דין, וכי ברצונה לפתוח בנכס משרד עורכי דין משלה;
ז. בין הצדדים לא התנהל כל משא ומתן ביחס לתמורה המבוקשת. באסם קיבל את עמדתה של הגב' נג'אח ח'יר כי התמורה סבירה. באסם והגב' נג'אח ח'יר ביקשו כי ההסכם יערך עם באסם שכן החלק הארי מכספי התמורה (כ- 495,000 ₪) ישול מו על ידי אחיו של באסם, מר ג'בר בדארנה. כבר בפגישה זו הודיע פייר לגב' נג'אח ח'יר ולבאסם כי הוא מייצג רק את אחיו – כארול - בעסקה, וכי אינו מייצג את באסם. פייר המליץ לבאסם ולגב' נג'אח ח'יר לשכור שירותיו של עו"ד לשם קבלת ייעוץ משפטי, אולם אלו הודיעו לו כי אינם מעוניינים בכך ו כי הגב' נג'אח ח'יר תטפל בעסקה ותקבל סיוע (במידת הצורך) ממעסיקה, עו"ד אמיר גורן. דברים אלו הועלו על הכתב במסגרת הסכם המכר (סעיף 7.1), ובטופס המש"ח. פייר אף לא החתים את באסם על הסכם שכר טרחה או ייפוי כוח. משכך, אין מקום לקבל את טענת באסם כי פייר ייצגו בעסקת המכר ;
ח. בטרם החתימה על הסכם המכר הועבר נוסחו לעיונה של גב' נג'אח ח'יר. בנוסף, הקריא פייר במועד החתימה על הסכם המכר את הוראותיו. לאחר שהצדדים עברו על כל תנאיו והודיעו כי מסכימים להם, נחתם הסכם המכר. כאמור בהסכם, הגב' נג'אח ח'יר ערבה באופן אישי לכל חיוביו של באסם בהסכם. חזקה על באסם, שהינו בגיר וכשיר לדין, כי הבין את ההסכמים עליהם חתם, הסכים לתנאיהם והתכוון להיות קשור בהם.
ט. בנכס לא קיימים ליקויים חמורים כטענת באסם. זאת ועוד, לא הוסתר מבאסם כל מידע הנוגע למצבו הפיזי או המשפטי של הנכס. באסם בחן את הנכס וסביבתו, וניתנה לו אפשרות לבדוק את מצבו ומעמדו ברשויות התכנון השונות ועל-ידי יועצים מטעמו (כך גם אושר על ידי באסם בסעיף 3 להסכם המכר). לכל היותר, עולות טענות באסם כדי טענה להעדר כדאיות העסקה, אשר אינה עילה לביטול הסכם ;
י. במועד החתימה על הסכם המכר לא שילם באסם את הסך של 5,000 ₪ כמצוין בהסכם, אלא התחייב להביא ו במועד מאוחר יותר. רק ביום 13.6.2014 שילם באסם, באמצעות אחיו ג'בר בדראנה , סך של 495,000 ₪. כארול הסכים לקבל את הסכום, על אף שעל -פי ההסכם היה על באסם להעביר עד אותו מועד סך של 505,000 ₪. עם העברת התשלום הראשון נרשמה לטובת באסם הערת אזהרה. ביום 19.6.2014, לאחר העברת התשלום הראשון, שילם כארול למתווכת עמלת תיווך בסך של 10,000 ₪;
יא. חרף הפרתו היסודית של הסכם המכר על -ידי באסם, אשר התבטאה במחדלו לשלם את התמורה במועדים הקבועים בהסכם המכר, הסכים כארול, נוכח הקשיים הכלכליים אליהם נקלע באסם לדבריו , לתקן את הוראות ההסכם, כמפורט בהוראות התוספת הראשונה מיום 23.9.2014 . פייר חתם על התוספת הראשונה בשם כארול, מכוח יפוי כוח אשר מסר כארול לפייר. לצד שמו של כארול ציין פייר כי נחתם "ע"י ב"כ עוה"ד פייר דניאל". דא עקא, גם הסכם זה הופר על-ידי באסם באופן יסודי;
יב. כמוסכם בתוספת הראשונה, השיב כארול לבאסם סכום של 50,000 ₪ מכספי התמורה שהועברו לו עד אותו מועד , על מנת שיוכל לקבל הלוואה לתשלום מלוא התמורה החוזית ולהתאים את הדירה למשרד עורכי דין בשלב מאוחר יותר;
יג. כארול לא נתן הסכמתו לביצוע עבודות שיפוצים בדירה ובאסם אף לא ביקש את הסכמתו. באסם ביקש לקבל את החזקה בדירה בטענה כי הוא מעוניין להזמין אנשי מקצוע שונים ואדריכל, על מנת להתחיל בעריכת תוכניות לשיפוץ הדירה והתאמתה למשרד עורכי דין. תחילה, הביא באסם אנשי מקצוע אשר מדדו את הנכס כולו, אולם בסמוך לאחר מכן החליט באסם על דעת עצמו להתחיל בביצוע שיפוצים שכללו שינויים במערכות החשמל והמים, הריסת קיר פנימי, עקירת דלתות, עקירת מטבח והרס רב נוסף. פייר כעס על התנהגותם זו של באסם והגב' נג'אח ח'יר, אולם הם הבטיחו כי יתרת התמורה תשולם בהקדם. במעשיו אלה הפר באסם הפרה יסודית את הסכם המכר על תוספותיו. בין היתר הפר באסם את סעיף 6 לתוספת הראשונה בו נקבע כי במידה וההסכם יופר על ידי באסם, ישיב את החזקה בדירה לכארול במצב בו קיבל אותה;
יד. במהלך חודש אוקטובר 2014 פנו באסם והגב' נג'אח ח'יר לפייר וביקשו ממנו ארכה נוספת להשלמת תשלום התמורה החוזית, בנימוק שהבנק התנה את מתן ההלוואה בקבלת הסכמתה הכתובה של אשתו הראשונה של באסם לשעבוד זכויותיו בדירת מגוריהם של בני הזוג ברחוב יבנה , ואשתו הראשונה של באסם סירבה ליתן הסכמתה לאחר שגילתה כי באסם נישא בשנית לגב' נג'אח ח'יר. באסם טען בביטחון רב ובאופן משכנע כי יש בידיו ליטול הלוואה מאחיו, וכי לחלופין תיטול על עצמה הגב' נג'אח ח'יר, אשר ערבה לכלל ההסכמים, הלוואה מהבנק כנגד משכורותיה (אולם זו אופציה אחרונה שכן הגב' נג'אח ח'יר אינה רשומה כרוכשת);
טו. בשלב זה, הוסבר לבאסם ולגב' נג'אח ח'יר כי אם מלוא התמורה לא תועבר והעסקה תבוטל, יגרם לכארול נזק כספי, שכן לא יוותר לו זמן מספיק למציאת רוכש חלופי לנכס . במצב דברים זה יידרש כארול לשלם מס רכישה בגין הדירה שרכש בסך של כ- 85,000 ₪. משכך, הוסכם בין הצדדים להוסיף לסכום הפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם סכום של 85,000 ₪, ולהעמיד את הפיצוי המוסכם על 150,000 ₪, בנוסף לכל סעד אחר המגיע לכארול בגין הפרת הסכם המכר (סעיף 7 לתוספת השנייה מיום 1.12.2014) ;
טז. התוספת השנייה להסכם, אשר נערכה לבקשת באסם והגב' נג'אח ח'יר, נשלחה לעיונה של הגב' נג'אח ח'יר במייל מיום 1.12.2014 . כך גם עולה מחלופת המסרונים אשר הועברו בין פייר לגב' נג'אח ח'יר. לאחר חתימת הצדדים על התוספת השנייה להסכם ולאחר שבאסם והגב' נג'אח ח'יר נפרדו , ניסה באסם לחזור בו מהסכמותיו כאמור בהסכם ובתוספות, ולהפחית את התמורה המוסכמת ב 100,000 ₪ . לכך סרב כארול. באסם אף טען כי הגב' נג'אח ח'יר רימתה אותו, גזלה ממנו כספים, נטלה את פנקס ההמחאות שלו ופיזרה המחאות לכל עבר ואף הונתה את בני משפחתו. כן ביקש באסם להראות את הדירה לרוכשים פוטנציאליים. למרות מצב הדירה אותה עת (ללא דלתות פנים, לא מסוידת, ללא מטבח, ללא חשמל, ריצוף חלקי, קיר המרפסת הרוס, זבל ולכלוך בכל הדירה, קירות פנימיים ללא טיח וצבע, צנרת מים חשופה ותלויה באוויר ועוד), ביקש באסם עבור הדירה סכום של 690,000 ₪, מעל לתמורה אשר הוא נדרש לשלם. מנגד, טענה הגב' נג'אח ח'יר כי היא אשר נשאה בעלויות השיפוץ וכי באסם חב לה כספים רבים. הגב' נג'אח ח'יר העבירה לידי פייר יפוי כוח כללי בלתי חוזר, שיאפשר לה לשלם את יתרת התמורה ולהעביר את הזכויות בדירה על שמה, וביקשה כי פייר יחתים את באסם על ייפוי הכוח. פייר דחה את בקשתה זו של הגב' נג'אח ח'יר;
יז. לאחר שהפר באסם הפרה יסודית גם את הוראות התוספת השנייה, לא שילם את יתרת התמורה בסך של 155,000 ₪ ולא הצליח למכור את הדירה , התקשרו הצדדים בהסכם לביטול העסקה ביום 6.7.2015. בפועל, הופחת הפיצוי המוסכם לסכום של 95,000 ₪, במקום 150,000 ₪ , הוא סכום הפיצוי לו היה זכאי כארול על-פי התוספת השנייה להסכם ;
יח. בניגוד לטענת באסם, הנכס הוחזר לידי כארול כשהוא בלתי ראוי לשימוש נוכח העבודות שבוצעו בו. עם ביטול ההסכם, ביום 6.7.2015 , ביקש פייר מאחיו של באסם, מר יאסר בדראנה, הצעת מחיר לשיפוץ כולל של הנכס. יאסר המציא לפייר מסמך מיום 7.7.2015 מחברת צ.ב. בע"ם שכותרתו 'הצעת מחיר'. במסמך פורטו העבודות אשר יש לבצע לשם שיפוץ הדירה בסכום כולל של 16,000 ₪ (בין היתר עבור: בניית קיר בלוקים במרפסת; תיקוני טיח; השלמת עבודות חשמל; התקנת 3 דלתות; ריצוף במרפסת; רובה במקלחת). בסופו של יום בוצע השיפוץ על-ידי קבלן אחר. אין מקום לקבל את טענותיו של יאסר כי הצעת המחיר זויפה ;
יט. אין ממש בטענת באסם כי הנכס הוכרז על-ידי עיריית חיפה כ"נכס מסוכן". באסם הוא שפנה לעיריית חיפה ביום 2.9.2014, בתלונה על כך שהמבנה מסוכן, וזאת על מנת לזכות בהשתתפות שאר דיירי הבית בשיפוץ הרכוש המשותף. שיפוץ זה בוצע על-ידי יאסר, אחיו של באסם ועלותו 3,500 ₪ בלבד . באם היה הנכס מסוכן, לא היה די בתשלום 3,500 ₪ על מנת להכשירו;
כ. עוד, במועד חתימת הצדדים על הסכם המכר לא פעל בבניין קזינו ולא התקיימה בו פעילות לא חוקית אחרת. מספר חודשים לאחר שקיבל באסם חזקה זמנית בדירה (23.9.2014) , גילו פייר ולבאסם כי לדירה בקומת המרתף (דירה אטומה וחסרת חלונות) נכנסים אנשים זרים. בסמוך לכך, פרצה משטר ת ישראל ל דירת המרתף, והוציאה משם מחשבים ומסמכי מחשב. אין שחר לטענה כי בקומת המרתף התנהל מפעל הימורים או קזינו, ואין קשר בין ביטול העסקה לפעילות שהתבצעה בדירת המרתף על-ידי מאן דהוא ;
כא. אף לא הוסתר מבאסם כל פרט מהותי הנוגע לדירה. עסקת המכר בוטלה בהסכמה, אך ורק בשל הפרותיו היסודיות של באסם את ההסכם בשל אי יכולתו להשלים את תשלום התמורה החוזית;
כב. עוד טוען פייר כי אינו חב חובת זהירות מושגית או קונקרטית כלפי באסם, משלא ייצגו בעסקת המכר. זאת ועוד, על פי הוראות ההסכמים עליהם חתם באסם, הוא מוותר על כל טענה או תביעה כנגד פייר ו/או כארול. כך עולה מסעיף 9 להסכם ביטול העסקה. באסם לא הפקיד בידי פייר וכארול את סכום הפיצוי המוסכם בגין הפרת הסעיף כאמור בסעיף 17 להסכם הביטול בגובה של 80,000 ₪, ועל כן לא היה זכאי באסם להגיש תביעתו;
כג. באסם לא פעל לצמצום נזקיו, בין היתר על-ידי מחדלו לבטל את הסכם המכר מיד עם הבנתו כי לא יוכל לעמוד בתשלום התמורה החוזית. בהתנהגותם, גרמו באסם והגב' נג'אח ח'יר לנזקיהם, ואין להם להלין אלא על עצמם. התנהגותם זו מנתקת כל קשר סיבתי, ככל שהיה , בין נזקיהם לבין מעשי כארול ו /או פייר. נזקיו של באסם נגרמו כתוצאה מרשלנותו שלו, ולכל הפחות נושא הוא באשם תורם בשיעור מלוא נזקיו או חלק משמעותי מהם . זאת ועוד, יש לקזז מכל סכום שיפסק לבאסם, ככל וייפסק, פיצוי בגין הנזקים שגרם לדירה, כמו גם הנזקים אשר גרם לכארול בשל הפרות ההסכם.
ד - כתב התביעה שכנגד
ד.1 - טענותיו של כארול
31. עם כתב הגנתו הגיש כארול ביום 1.3.2018 כתב תביעה שכנגד.
32. בכתב תביעתו טען כארול כי השיפוץ שערך באסם בדירה הותיר אותה הרוסה ובלתי ראויה לשימוש . באסם החזיר לכארול את החזקה בדירה כשנה לאחר מועד כריתת הסכם המכר, ועל כארול היה להשלים את עבודות השיפוץ, ולהתאים את הדירה למגורים. כארול שיפץ את הדירה באמצעות בעלי מקצוע שונים להם שילם במזומן ובלא שקיבל קבלות בגין התשלומים שבצע . עלות העבודות הסתכמה בסכום של 40,000 ₪. עם סיום ביצוע העבודות לשיפוץ הנכס, השכיר אותו כארול ובמקביל הציע אות ו למכירה . הניסיון למכור את הנכס עד לסוף חודש מרץ 2016 לא צלח. משכך, נאלץ כארול לשלם מס רכישה בג ין הדירה השניה שרכש (ברחוב טשרניחובסקי) בסך של 86,412 ₪ . בנסיבות אלה ויתר כארול על הניסיון למכור את הנכס וכיום הדירה מושכרת.
33. משכך, תובע כארול את נזקיו מבאסם בראשי הנזק הבאים:
א. דמי תיווך ששילם כארול לגב' שולמית בסך 10,000 ₪;
ב. הפסד דמי שכירות מחודש 7/2014 ועד חודש 10/2015 (17 חודשים) בסך של 32,000 ₪;
ג. עלות שיפוץ הנכס והחזרת מצבו לקדמותו בסך של 40,000 ₪;
ד. תשלום מס רכישה בסך של 86,412 ₪;
ה. פיצויים בגין נזק לא ממוני בסך של 20,000 ₪;
ו. פיצוי מוסכם כקבוע בהסכם הביטול בסך של 80,000 ₪;
34. סך הפיצויים, לאחר ניכוי סכום של 95,000 ₪ אשר שילם באסם כפיצוי מוסכם , עומדים על סך 173,412 ₪. כארול העמיד תביעתו, לצרכי אגרה, על סכום של 100,000 ₪.
ד.2 - טענות באסם
35. לטענת באסם לא הוכיח כארול את טענתו כי ביטול הסכם המכר הביא לחיובו בתשלום מס רכישה. כארול לא צרף מסמכים להוכחת טענתו זו, לרבות מסמך המצביע על התחייבותו למכור את הנכס על מועד מסוים ו/או אישור של רשות המיסים כי יינתן לו פטור מתשלום מס רכישה לו ימכור את הנכס עד אותו מועד. פייר או כארול אף לא הסבירו לבאסם כי אם עסקת המכר לא תצא לפועל יחויב פייר בתשלום מס רכישה בסך של כ- 85,000 ₪. ועוד, לא הייתה מניעה מצד פייר וכארול למכור את הנכס לאחר שהעסקה לא יצאה לפועל, שכן נותר בידיהם די זמן לשם כך .
36. הגב' נג'אח ח'יר כלל לא השתתפה במשא ומתן לצורך רכישת הנכס ויש לדחות את טענות כארול ופייר בהקשר זה .
37. פייר הטעה את באסם והסתיר מפניו ליקויים בנכס להם היה מודע. בסיכומיו טען באסם כי הנתבעי ם לא גילו לו בזמן אמת כי פיצול הנכס בוצע ללא היתר כדין, מבלי לשנות את ייעודה של יחידת הדיור ששימשה למשרד לסיווג מסחרי. יש בכך, לטענת באסם להעיד על חוסר תום ליבו של פייר, ולתמוך בטענותיו של באסם בהקשר זה.
38. באסם הוטעה להאמין שפייר ייצג גם אותו בעסקת המכר. באסם לא הסתייע בעורך דין בטרם החתימה על ההסכם , שכן סבר כי הוא מיוצג נאמנה על ידי פייר. האמור בסעיף 7.1 להסכם המכר נכתב על ידי פייר, ללא ידיעתו של באסם . ממילא אין נפקות לסעיף זה בהסכם נוכח בטלותם של ההסכמים, ובכל מקרה הפרשנות הנכונה שיש לתת להוראות הסכמים אלו היא לרעת המנסח. הסכם המכר לא הוקרא על ידי פייר לבאסם, ותנאיו של הסכם המכר לא הוסברו לבאסם עובר לחתימתו עליו. פייר אינו צד נייטרלי לעסקה, זאת יש ללמוד גם מהתוספת הראשונה להסכם המכר, עליה חת ם פייר בשם המוכר.
39. נוכח מצבה הרעוע של הדירה, הסכים כארול למסור את החזקה בה לבאסם עובר לתשלום מלוא התמורה החוזית. עובר לשיפוץ לא הייתה הדירה ראויה למגורים . משכך, לא ברורה טענתם של פייר וכארול כי יש להשיב את מצב הדירה לקדמותו. עוד אין ממש בטענתם של פייר וכארול כי נגרמו לדירה נזקים כבדים עקב השיפוץ . המדובר בטענה שנטענה בעלמא וללא ביסוס. באשר לכך העיד יאסר בתצהירו כי מעולם לא נתן הצעת מחיר לפייר להשבת הדירה לקדמותה, וכי המסמך אשר צורף לתצהירו של פייר מיום 7.7.2015, וכותרתו 'הצעת מחיר' הינו מזויף, ועדותו של פייר בנושא זה הינה שקרית. פייר וכארול אף לא הוכיחו כי נדרשו לשלם סך של 40,000 ₪ על מנת להחזיר את מצב הדירה לקדמותו. לא צורפה קבלה או הוכחה אחרת שתעיד על כך.
40. אין ממש בטענתם של פייר וכארול כי עלות שיפוץ חדר המדרגות הייתה 3,500 ₪ בלבד. מדובר בסכום ששילם כל אחד מדיירי הבית. בגובה עלות השיפוץ יש להעיד על היקף השיפוץ הנדרש לשם הכשרת המבנה.
41. כלל ההסכמים עליהם חתם באסם בטלים, נוכח הטעייתו והתנהגותם חסרת תום הלב של פייר וכארול. כפועל יוצא, יש לבטל את כלל חיובי "הנדל"ן" העולים מתוך ההסכמים השונים, ואין לחייב את באסם בפיצוי המוסכם או כל חיוב אחר העולה מהסכמים אלו. הסכם הביטול מדבר בעד עצמו. באסם פעל בתום לב על מנת להביא לקיומם של ההסכמים בין הצדדים, עד למועד בו הבין כי פייר וכארול מוליכים אותו שולל. אין מקום לטענתו של פייר כי על באסם חלה חובת גילוי עצמי באשר לפגמים הנטענים. היה על פייר , אשר עשה שימוש בנכס במשך שנים רבות ומכיר את הפגמים המדוברים היטב, ליידע את באסם בנוגע לקיומם של פגמים אלה, הן כמייצגו, הן מתוקף היותו צד לעסקת המכר והן מכוח חובת תום הלב.
42. באסם חתם על התוספת השנייה להסכם נוכח דרישתו של פייר אשר ייצגו בעסקת המכר. פייר מעולם לא התריע בפני באסם בדבר הפרת הוראות התוספת השנייה להסכם, ואין מקום לקבוע כי באסם הפר הוראות אלו.
43. יש לדחות את התביעה לפיצוי בגין אובדן דמי שכירות נוכח בטלותם של ההסכמים. למעלה מן הדרוש מוסיף באסם כי לא הייתה מניעה מצד פייר וכארול להשכיר את הנכס לאחר שנחתם הסכם לביטול העסקה.
ה - ראיות
44. כארול ופייר הגישו תצהירי עדות ראשית (תצהירו של כארול סומן נ/8; תצהירו של פייר סומן נ/9 ). כן הוגשו מטעמם מטעמם תצהיריהם של מר ניסים משעלי אשר התגורר בנכס טרם מכירתו (נ/5), והמתווכת - הגב' שולמית לביא (להלן: "שולמית" (נ/7)). להוכחת טענותיו של כארול בדבר הנזקים הנטענים אשר נגרמו לדירה על ידי באסם, צורפה חוות דעת השמאי עמית גלקין (להלן: "השמאי").
45. מטעם באסם הוגש תצהירו (ת/3), וכן תצהירו של מר יאסר חמיד בדארנה – אחיו (ת/1).
46. סיכומי הצדדים הוגשו והגיעה עת ההכרעה.
ו - דיון והכרעה
47. ההכרעה בתביעה שהגיש באסם מחייבת הכרעה בפלוגתאות הבאות:
א. האם ייצג פייר את באסם לצורך ההסכמים;
ב. האם יש פגם בחתימת פייר בשם כארול על התוספת הראשונה;
ג. האם שילם באסם במועד כריתת הסכם המכר מקדמה על סך 5,000 ₪;
ד. האם הטעו פייר ו/או כארול את באסם ביחס למחיר התמורה;
ה. האם הטעו פייר ו/או כארול את באסם בנוגע למצבו הפיזי של הנכס (מבנה מסוכן והפעלת קזינו במרתף המבנה) ;
ו. האם הטעו פייר ו/או כארול את באסם ביחס למצבו המשפטי של הנכס בשים לב לפיצולו ללא היתר;
ז. האם קמה לבאסם עילה לביטול ההסכמים;
ח. האם זכאי באסם לפיצוי בגין שיפוץ הנכס;
ט. האם זכאי באסם להחזר הפיצויים המוסכמים.
48. לאחר ההכרעה במחלוקות אלה, אדון בטענות כארול במסגרת התביעה שכנגד שהגיש.
ז - הכרעה בטענות באסם
ז.1 – האם ייצג פייר את באסם לצורך התקשרותו בהסכמים
49. בפתח הדברים אציין כי מצאתי את עדויותיהם של פייר וכארול מהימנות, עקביות ותואמות את כלל הראיות שהוצגו בתיק, כמו גם עדויותיהם של ניסים ושולמית. מנגד, עדותו של באסם הייתה עמומה, כללית ומתחמקת, אינה עומדת בקנה אחד עם מכלול הראיות בתיק כמו גם אינה תואמת את ההסכמים עליהם חתם בזמן אמת. אף לא מצאתי כי יש בעדותו של יאסר בכדי לתמוך בגרסתו של באסם. ואנמק.
50. אני מקבלת את עדותו של פייר, כי הודיע לבאסם ולגב' נג'אח ח'יר בזמן אמת כי אינו מייצג אותם בעסקת המכר, וכי ייעץ להם לשכור שירותי עורך דין. עדותו של פייר הייתה מהימנה, מפורטת ועקבית (ע' 82, ש' 25-30; ע' 83, ש' 1-3; ש' 14-18; ש' 24-28; ע' 85, ש' 33-35; ע' 87, ש' 17-22; ש' 29-33). עדותו של פייר נתמכה אף בעדותה של המתווכת שולמית, אשר נכחה במועד החתימה על הסכם המכר (ע' 59, ש' 14-18; ע' 60, ש' 23-24, ש' 31-35; ע' 61, ש' 4) , כמו גם עדותו של כארול (ע' 70, ש' 13-15; ש' 30-36). עוד מקובלת עליי עדותו של פייר, אשר נתמכה בעדותה של המתווכת שולמית וכארולכי פייר הקריא את ההסכם לצדדים והסביר להם על מה הם חותמים (עדות שולמית בע' 60, ש' 19; ע' 61, ש' 1 ועדות כארול ב ע' 69, ש' 28-34; ע' 71, ש' 1-3; ש' 7). גרסתו של באסם כי ההסכם מעולם לא הוקרא לו, אינה מהימנה.
51. אני אף מקבלת את עדותו של פייר, לפיה הנכס נרכש על -ידי באסם, אשר יצר בפניו מצג לפיו הוא מיועד לשימוש אשתו השנייה, הגב' ח'יר נג'אח. כעולה מעדות פייר, אותה מצאתי מהימנה, הציגה עצמה הגב' נג'אח ח'יר כמתמחה במשרד עורכי דין . עוד עולה מעדותו כי מעורבותה בהליך רכישת הנכס הייתה מרכזית.
52. עדותו של פייר גם בנקודה זו נתמכת בעדותה של המתווכת שולמית, אשר הציגה את הדירה בפני באסם והגב' נג'אח ח'יר (ע' 60, ש' 12-13). המתווכת, שולמית, אף נכחה במעמד החתימה על הסכם הרכישה. כך מתצהירה:
"9. עת הגענו ליד הדירה, הבין מר באסם בדראנה כי המדובר בנכס אשר משמש בחלקו משרד עו"ד של עו"ד פייר דניאל, והוא נלחץ מסיטואציה זו והודיע לי כי הוא מכיר את עורך הדין ולפיכך אין בכוונתו להיכנס למשרד.
10. לאחר הביקור בחלק המושכר כדירת מגורים, נכנסתי עם הגב' נג'אח למשרדו של עו"ד פייר דניאל, הצגתי בפניה את המשרד ולאחר מכן התיישבנו בחדרו של עו"ד פייר דניאל וניהלנו שיחה.
11. במסגרת שיחה זו טענה הגב' נג'אח כי היא בעלת תואר שני בפסיכולוגיה, וכי סיימה לימודי משפטים במכללת כרמל בחיפה, והיא עובדת במשרד עו"ד אמיר גורן בתל אביב, ובכוונתה לרכוש את הדירה, לשבור את הקיר המפריד בין הדירה המושכרת למגורים לבין המשרד, ולהפוך את הדירה ליחידה אחת, שתשמש כמשרד עו"ד גדול.
12. הגב' נג'אח הודיעה כי הדירה מוצאת חן בעיניה וכי היא מסכימה למחיר המבוקש, ואף ביקשה להתקדם בעסקה ולהכין חוזה מכר, כמו כן הודיעה על רצונה להראות את הדירה (החלק המשמש כמשרד עו"ד) לבעלה".
53. אף בחקירתה הנגדית העידה המתווכת שולמית כי הגב' נג'אח ח'יר הציגה עצמה כמשפטנית. עוד העידה כי הבינה שהגב' נג'אח ח'יר מייצגת בעסקה את עניינם של בני הזוג, כעולה מדברים אלה:
"אני שאלתי אותה אם היא לפני או אחרי סטאז', היא אמרה שהיא כבר עובדת שם, לא הבנתי אם היא במהלך הסטאז' או אחרי, ושהיא מרוויחה 18,000 ₪. היא אמרה שגם הבת שלה עו"ד.
ש. אני מבין שמי שקיבל את המסמכים של הרכישה, זה בעצם נג'אח?
ת. נג'אח והוא" (ע' 60, ש' 12-15)
ובהמשך -
"ת. פייר לא רצה לייצג אותם בכלל. הוא אמר לתובע ולבאסם תיקחו לכם עו"ד. היא הציגה את עצמה כמשפטנית שעובדת במשרד עו"ד אמיר גורן, היא אמרה שהם לא צריכים עו"ד היא אמרה שתתייעץ איתו והיא לקחה את הטיוטה של ההסכם והיא הלכה ובדקה איתו" (ע' 59 , ש' 14-16).
וכן -
"במעמד הזה הוא אמר לה תלכי לעו"ד אחר, הוא לא רצה לייצג אותם, היא אמרה שהיא תדבר עם עו"ד אמיר גורן והיא תבדוק את הכל, כשהיא הגיעה היא חתמה" (ע' 60 , ש' 23-24).
ובהמשך -
"ש. היית נוכחת בחתימה על ההסכם?
ת. כן. עו"ד פייר אמר לה שתיקח עו"ד כי הוא לא רצה לייצג אותה. היא אמרה שהיא יודעת מה לעשות, באסם אמר לי אל תתערבי אנחנו יודעים מה לעשות" (ע' 60, ש' 31-32).
54. עדות פייר נתמכה גם בעדותו של כארול (ע' 71, ש' 7), אותה מצאתי מהימנה, מפורטת ועקבית.
55. עדותו של פייר מצאה תמיכה אף בהוראות סעיף 7.1 להסכם המכר, אשר יובא בשנית:
"המוכר ממנה את עו"ד פייר דניאל (להלן: 'עוה"ד של המוכר') להיות בא כוחו לצורך חוזה זה, ואילו הרוכש איננו מיוצג על ידי עו"ד, אלא נעזר בכל הנוגע להסכם זה במשפטנית, הגב' נג'אח ח'יר (להלן תיקרא: 'עוה"ד של הרוכש'), וזאת על אף שהוברר מפורשות לרוכש כי זכותו להיות מיוצג ע"י עו"ד המומחה בתחום הנדל"ן".
56. כעולה מהראיות שהובאו בפניי, ראו הצדדים בגב' נג'אח ח'יר גורם מרכזי בעסקה. גב' נג'אח ח'יר אף היוותה אשת קשר בין הצדדים לאורך שלבי העסקה המאוחרים. כך עולה גם ממסרונים שהוחלפו בין פייר לגב' נג'אח ח'יר ביום 25.9.2014 לשם תיאום פגישה בין הצדדים, כמו גם תכתובת מיום 12.10.2014 הנוגעת לחתימתה של אשתו הראשונה של באסם, באסמה, על בקשה ללקיחת משכנתא על דירת מגוריהם של בני הזוג ברחוב יבנה לשם רכישת הנכס. במסגרת תכתובת זו כתבה הגב' נג'אח ח'יר:
"אחרי שהיא תחתום תשאיר את המסמך אצלך. נבוא לקחת אל תיתן לה אותו בשום אופן".
לכך השיב פייר –
"אני לא יכול. כל אדם שחותם על מסמך יש לו זכות מלאה לקחת עותק ממנו."
57. כך גם עולה מתכתובת מיום 30.10.2014 בבקשה לתאום שיחה משותפת בין הגב' נג'אח ח'יר לבין פייר ותכתובת מיום 3.11.2014 במסגרתה ביקשה הגב' נג'אח ח'יר מפייר היתר לפיצול הדירה . לתכתובת זו השיב פייר –
"אני לא מבין!!! כבר מההתחלה, עוד לפני חתימת ההסכם, אמרתי והבהרתי שהמדובר ביחידה אחת שלא פוצלה בפועל לשתי יחידות. נעשה דיווח לארנונה ושולמה ארנונה בהתאם חלק מגורים וחלק משרד ונתתי לכם אישור העיריה."
58. כך גם תכתובת מיום 30.11.2014 בקשר לחתימה על התוספת השניה להסכם –
הגב' ח'יר: "ערב טוב, אמי בבית חולים במצב קריטי ואני לא נמצאת בחיפה. ההסכם בתוקף"
פייר: "איזה הסכם?"
הגב' חיר: "ההסכם שתישאר עד סוף יוני".
פייר: "חיכיתי שתגיעו היום כדי לחתום אבל לא הגעתם. אני מצפה שתבואו מחר לכל המאוחר".
הגב' ח'יר: "אני לא יכולה כי אני בת"א אם אתה רוצה שרק באסם יחתום תתקשר אליו אבל אני מעדיפה להיות גם".
פייר: "אז שבאסם יחתום מחר, ואת תחתמי ערבות אישית בעוד מספר ימים. תתקשרי בבקשה לבאסם ותגידי לו שיגיע אלי מחר למשרד בשעות הבוקר".
הגב' ח'יר: "באסם יגיע אליך לחתום היום אני ביום רביעי תשלח למייל שלי את ההסכם לעיון".
פייר: " מה זה היום. סיכמנו שיגיע בבוקר ומשלא הגיע התקשרתי אליו לפני שעה והבטיח להגיע עד לא יאורח משעה, קרי עכשיו!! אין לי את כל היום. אני חייב לצאת מהמשרד בעוד שעה לכל המאוחר".
הגב' ח'יר:"הוא יגיע הוא ישן ביום כי הוא עובד בלילה. תוך כמה דקות הוא יהיה אצלך. תודה על הכל פייר!".
פייר: "תבדקי את המייל שלך. שלחתי כרגע את התוספת השניה להסכם. מה עם באסם, למה הוא עוד לא הגיע". "ניסיתי מלא פעמים (להתקשר – ס.מ.). הוא כבר לא עונה לטלפונים שלי!!!!! זה לא מקובל עלי. כפי שהודעתי לכם בעבר, ההסכם הופר על ידכן כבר מתחילת חודש נובמבר. אם הוא לא יגיע אלי עכשיו לחתום ולהסדיר את העניינים הרי שהמכירה תהיה מבוטלת על כל המשתמע מכך. כנראה שאחי וגם אני עשינו טעות קשה עת תהנהגנו איתכם בסבלנות רבה".. . (נספח יא' לתצהיר פייר).
59. עוד נוכחתי כי פייר פעל בהתאם לבקשתה של הגב' נג'אח ח'יר, עת שלח העתק מהתוספת השניה להסכם לכתובת הדואר האלקטרוני שלה (תכת ובת מיום 1.12.2014, בה ציין כי התוספת השניה מועברת לידיה "בהתאם לבקשתך מהיום"). בכך יש להעיד כי גם להבנתו של פייר ייצגה הגב' נג'אח ח'יר את באסם בעסקה (נספח י' לתצהיר פייר).
60. מנגד, מצאתי את עדותו של באסם כבלתי מהימנה, מגמתית ורווית סתירות. על אף שהגב' נג'אח ח'יר לקחה חלק משמעותי בהליך רכישת הדירה, בהתקשרות הצדדים בהסכמים ואף ערבה לחובות באסם מכוחם, נמנע באסם מלהזכיר את מעורבותה בתצהירו . בתצהירו לא הזכיר באסם כי הדירה נרכשה לצורך הפיכתה למשרדי עורכי דין, כי הגב' נג'אח ח'יר למדה משפטים או כי התמחתה אצל עו"ד גורן. עוד לא פרט באסם כי סופם של נישואיו לגב' נג'אח ח'יר בגירושים, וכי לא נותרו בקשר. התרשמתי כי בהליך זה גילה באסם טפח והסתיר טפחיים, ודומה כי לא בכדי. עדותו הראשונה של באסם בנוגע למעורבותה של הגב' נג'אח ח'יר, ניתנה במסגרת חקירתו הנגדית, עת העיד כי הגב' נג'אח ח'יר ראתה את הדירה רק לאחר רכישתה (ע' 27 , ש' 15-18); כי הגב' נג'אח ח'יר אינה משפטנית; כי אינו יודע כמה הרוויחה הגב' נג'אח ח'יר (ע' 39, ש' 13) וכי נישואיהם הסתיימו בגירושים (ע' 26, ש' 29-35). עדות זו עומדת בסתירה לעדותם של פייר, כארול ושולמית, כמו גם תכתובת שנערכה בין פייר לגב' נג'אח ח'יר. זאת ועוד, לא זו בלבד שמדובר בעדות כבושה, גם משניתנה – הייתה עדותו של באסם לעניין מעורבותה של גב' נג'אח ח'יר בעסקה מתחמקת, ולא עשתה רושם מהימן. כך הובאה:
"ש. ונג'אח, מה היא עושה בחיים? מה המקצוע שלה?
ת. אין לה מקצוע.
לשאלת בית המשפט אם היא למדה משהו, משיב שכשהתחתנתי אתה, היא היתה בוגרת אוניברסיטה בשפות.
ש. וחוץ מזה היא למדה עוד משהו?
ת. לא.
ש. אני אומר לך שהיא אמרה לעו"ד דניאל שהיא משפטנית, שלמדה בחיפה?
ת. אין לי שום מושג שהיא למדה, שהיא משפטנית או עורכת דין" (ע' 27 , ש' 21-28).
61. דברים אלו אינם עולים בקנה אחד עם האמור בהסכם המכר עליו חתם באסם (ס' 7.1 להסכם המכר) או דברים שנאמרו במעמד החתימה על הסכם המכר, כעולה מעדותם של פייר , כארול ו שולמית. כידוע, חזקה על אדם כי הוא יודע על מה חתם (ע"א 467/64 אולגה אסתר שוויץ נגד םנדוד, שושנה בלץ, ברני לסלאו ואח׳, פ"ד יט (2) 113, בעמוד 117), ובענייננו לא הובאו כל ראיות שיש בהן לסתור חזקה זו. מן הראוי לציין כי הסכם המכר מהווה ראיה משמעותית באשר להתרחשות הדברים בזמן אמת, גם מקום בו הוא מבוטל בשל טעות או הטעיה.
62. זאת ועוד, באסם לא זימן את הגב' נג'אח ח'יר למתן עדות אשר תתמוך בגרסתו הכבושה. דומה כי גרסתו נועדה להקטין את מעורבותה של הגב' נג'אח ח'יר כמי לקחה על עצמה לייצג את עניינם של הזוג בעסקת הרכישה, ולהטיל את האחריות לייצוגו על פייר. בהקשר זה, איני מקבלת את טענתו של באסם, במסגרת חקירתו הנגדית, כי היה על הנתבעים לזמן את הגב' נג'אח ח'יר לעדות משום שכעת הם גרושים (ע' 39, ש' 33). הנטל להוכחת תביעתו, מוטל על באסם. דומה כי בנסיבות העניין עדותה של גב' נג'אח ח'יר רלבנטית. כידוע, הימנעות בעל-דין מזימון עד רלוונטי או הצגת ראיה שבחזקתו מבלי שניתן לכך טעם מבורר מקימה נגדו חזקה כי היה בעדות, אילו נשמעה העדות או הוצגה הראיה, כדי לצדד דווקא בגרסת הצד שכנגד (ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה(1) 736 (1980); ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו, פ"ד מה(4) 651, 659-658 (1991); ע"א 55/89 קופל נהיגה עצמית נ' טלקאר חברה בע"מ, מ"ד(4) 595 (1990); ע"א 641/87 זאב קלוגר נ' החברה הישראלית לטרקטורים וציון בע"מ, פ"ד(1) 239 (1990)). בנסיבות העניין יש בהימנעותו של באסם מזימון גב' נג'אח ח'יר לעדות, בכדי לתמוך בגרסתו של פייר כי לא ייצג את באסם, גרסה הנתמכת, כאמור, בהוראות ההסכם ובעדויות כארול והמתווכת שולמית. יפים לעניין זה הדברים אשר הובאו בע"א 548/78 אלמונית נ' פלוני, פ"ד לה (1) 736, 760 (1980):
"... כלל נקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי-הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה".
יצויין כי פייר העיד כי ביקש לזמן את גב' נג'אח ח'יר למתן עדות מטעמו, אולם לא הצליח לאתרה (ע' 85, ש' 10-12).
63. אף איני מקבלת את גרסתו של באסם לפיה סבר, בזמן אמת , כי פייר מייצג גם אותו בעסקה . ראשית, באסם מעולם לא העניק לפייר ייפוי כוח לייצגו או שילם לו שכר טרחה כמקובל בעסקאות אלה (ע' 36, ש' 20-21). שנית, הוכח כי באסם סמך על הגב' נג'אח ח'יר כי תייצגו בעסקת המכר, ואף סמך על ליווי אשר תקבל מעו"ד גורן לצורך כך וככל ויידרש . איני מקבלת את גרסתו של באסם כי "סמך" על פייר אשר הכירו היכרות מוקדמת, הן משום שהיכרותו עם גב' נג'אח ח'יר הייתה קרובה ועמוקה יותר מהיכרותו עם פייר והן משום שאינה מתיישבת עם כלל הראיות שהוצגו. אף עדותו של באסם לפיה "הוא עשה את החוזה, חוץ מזה אני לא יודע" (ע' 29, ש' 30) אינה תומכת בטענתו כי סבר, בזמן אמת, כי פייר מייצגו.
ז.2 – חתימת פייר על התוספת הראשונה
64. אף איני מקבלת את טענתו של באסם כי נפל פגם בחתימתו של פייר על התוספת הראשונה בשמו של כארול. כעולה מעדותם של פייר וכארול, חתם פייר על התוספת הראשונה מכוח ייפוי כוח שמסר לו כארול ובהסכמתו (לעניין זה ראו עדותו של כארול בע' 67, ש' 36; ע' 69, ש' 35-36; ע' 70, ש' 1-2). פייר אף ציין מפורשות כי ההסכם נחתם "ע"י ב"כ עוה"ד פייר דניאל", ולא על-ידי כארול עצמו.
ז.3 – כספי התמורה
65. גם באשר לתשלומים אשר שולמו על ידי באסם, מקובלת עליי גרסתו של פייר, כי באסם לא שילם במועד כריתת ההסכם את המקדמה בגובה של 5,000 ₪, וכי סך כספי התמורה ששילם באסם עמדו על סכום של 495,000 ₪ בלבד. לא נעלם מעיני כי גרסה זו אינה מתיישבת עם האמור בהסכם המכר (סעיף 5.1.1 להסכם המכר בו נקבע כי במעמד החתימה משלם באסם לכארול 5,000 ₪ ובחתימתו על ההסכם מאשר כארול את קבלת הכספים) , אולם בענייננו אין מחלוקת בין הצדדים כי האמור בהסכם אינו נכון וכי במעמד החתימה על ההסכם לא שילם באסם את המקדמה. בנסיבות אלה, אין בהוראות ההסכם כדי לתמוך בגרסתו של באסם כי שילם את המקדמה במועד מאוחר יותר , לאחר ששילם 495,000 ₪ (ע' 39, ש' 22-29).
66. ממכתב אישור התשלומים אשר שלח פייר לבאסם ביום 17.9.2014 (נספח ד' לתצהירו של פייר) עולה כי עד מועד זה (לאחר החתימה על הסכם המכר ביום 5.6.2014), לא שולמה המקדמה, אלא שולם סכום כולל של 495,000 ₪ בלבד. גרסתו של באסם כי שילם לפייר סך של 5,000 ₪ לאחר כתיבת מכתב זה הובאה לראשונה בחקירתו הנגדית (ע' 39, ש' 20-26), ומשכך מהווה עדות כבושה. הטענה נטענה באופן כללי וסתמי, ללא פירוט מועד ונסיבות ביצוע התשלום ובלא שתיתמך בראיות כלשהן . לעניין זה העיד באסם: "אני זוכר ששילמתי לא סכום מסוים של 500,000 ₪, אבל חוץ מזה אני לא זוכר" (ע' 30, ש' 13). זאת ועוד, עדות כללית ובלתי מפורטת זו של באסם עומדת בסתירה למסמכים בכתב:
א. בתוספת הראשונה שנכרתה בין הצדדים ביום 23.9.2014 נכתב כי עד כה שילם באסם סכום של 495,000 ₪.
ב. במכתבו הנוסף של פייר מיום 23.9.2014 (נספח ח' לתצהירו) נכתב כי עד מועד זה (החתימה על התוספת הראשונה) שילם באסם על חשבון התמ ורה החוזית סכום של 445,000 ₪ (לאחר שהוחזרו לו 50,000 ₪) והיתרה בסך 205,000 ₪ - טרם שולמה.
סביר הוא כי לו שילם באסם סך של 5,000 ₪ נוספים היה מבקש אישור על תשלום הסכום מפייר, כפי שנעשה במכתב מיום 17.9.2014 ולחלופין היה מתקן את האמור באישורים שהמציא לו פייר לבקשתו.
ג. טענתו של באסם כי שילם בסך הכל 500,000 ₪ על חשבון התמורה נסתרת גם על-ידי הוראות הסכם הביטול מיום 6.7.2015 , בו נרשם תחת ההואיל השני כי באסם שילם סך של 495,000 ₪ על חשבון התמורה בלבד.
באסם לא הבהיר מדוע לא ביקש לתקן את הסכום המוטעה לשיטתו בזמן אמת , ואין די בטענתו המיתממת (אשר ממילא לא הוכחה) כי לא הבין את ההסכמים עליהם חתם, וכי סמך על פייר אשר ייצגו נאמנה. כאמור, קבעתי כי פייר לא ייצג את באסם, וחזקה על אדם כי יודע על מה חתם.
ז.4 – הטעיה ביחס לשווי הנכס
67. טוען באסם כי פייר הוליכו שולל ביחס לשוויו האמתי של הנכס. לעניין זה העיד באסם כי לאחר שיפוץ הדירה אמרו לו מתווכים כי שוויה עובר לביצוע השיפוץ "בקושי הגיע ל300-350,000 ₪" (ע' 40, ש' 33-35). דא עקא, הטענה נטענה בעלמא וללא כל תימוכין. באסם לא הגיש חוות דעת לעניין שוויו של הנכס בטרם שיפוצו ואף לא זימן למתן עדות את אותם מתווכים עלומים אשר לטענתו העריכו את הנכס בשווי פחות. זאת ועוד, משהציע באסם את ה נכס למכירה, עשה כן במחיר 690,000 ₪ ( נספח י"ב לתצהיר פייר). מנגד, זימנו הנתבעים לעדות את המתווכת שולמית, אשר העידה כי התמורה שהתבקשה בגין הנכס הייתה הוגנת, נוכח שטחה הגדול ומצבה הפיזי (ס' 4-5 לתצהירה).
68. מכלל דברים אלה, איני מקבלת את טענת באסם כי הוטעה על-ידי פייר או כארול בא שר לשווי השוק הריאלי של הנכס. במאמר מוסגר יצוין כי אף לו הוכיח באסם כי שווי הדירה היה פחות מהתמורה החוזית המוסכמת, הרי לכל היותר המדובר בטעות בכדאיות העסקה - הנופלת לפתחו של באסם.
ז.5 – הטעיה ביחס למצבו הפיזי והמשפטי של הנכס
69. טוען באסם כי פייר וכארול הטעו אותו בנוגע למצבו הפיזי והמשפטי של הנכס. איני מקבלת טענה זו מכמה טעמים.
70. ראשית לכל, הטענה אינה מתיישבת עם הצהרתו של באסם במסגרת הסכם המכר, לפיה קיבל סקירה מקיפה ויסודית לגבי מצב רישום הזכויות בנכס ומצבו המשפטי (סעיף 3.1 להסםכ המכר), כי ראה ובחן פיזית את הדירה וסביבותיה, לרבות שטחה, צורתה ומיקומה (סעיף 3.2 להסכם), כי בדק את הדירה בעצמו ו/או על-ידי בעלי מקצוע מטעמו ועל אחריותו הבלעדית אצל כל רשות מוסמכת, ועדה או רשות תכנון ורישוי בכל מקום ומרשם המתנהל לגבי הדירה וכי ידועים לו כל הנתונים העובדתיים, התכנוניים והמשפטיים, לרבות תשריט הבית המשותף וכו', כל מגבלה או אישור או מניעה החלים על הדירה (סעיף 3.3 להסכם), כי הדירה נמכרת במצבה כפי שהוא במועד חתימת החוזה והוא מנוע מלהעלות טענה לפגם או ליקוי גלוי או נסתר (סעיפים 3.4 ו-3.6 להסכם המכר) – וכאמור, חזקה על אדם כי הוא מודע לדברים אותם אישר בחתימתו.
71. שנית, הטענה אף אינה מתיישבת עם הראיות שהוצגו בפניי ומוצאת חיזוק בראיות שלא הוצגו. ואפרט.
א. אני מקבלת את עדותו של כארול, לפיה עם רכישת הדירה בשנת 2003, שיפצה מהיסוד. כך נטען מסעיף 2 לתצהירו:
"השיפוץ כלל הריסת ובניה של קירות, חלוקה חדשה של חדרים, החלפת מערכת האינסטלציה והחשמל, בניית חדרי שירותים ומקלחת, התקנת חלונות אלומיניום ותריסים, התקנת מטבח ושיש, ארונות בשירותים, ריצוף, רובה ועוד."
(לעניין זה ראו גם עדותו בע' 66, ש' 28-30)
ב. עדותו של כארול מוצאת חיזוק בעדותו של ניסים, אשר התגורר בדירה עם אמו משנת 2012 למשך שנתיים, לפני כן גרה בדירה אמו (ע' 42, ש' 19-20; ע' 43, ש' 2). מעדותו של ניסים, שהוא עד אובייקטיבי ונטול פניות, עולה כי הדירה הייתה במצב ראוי למגורים, וכי בשנת 2002 שופצה לחלוטין (ע' 48, ש' 3; ע' 49, ש' 5-10). כדבריו:
"קיבלנו אותה משופצת לגמרי ואחרי תקופה מסוימת צבענו אותה .... ב-2002 הדירה הייתה משופצת לגמרי, אם זה ריצוף, משקופים, דלתות וזה היה שאמא שלי נכנסה. במהלך השנים, אחרי 10-12 שנים לא זוכר, צבענו גם את הבית. מדי פעם. הבית היה נראה טוב" (ע' 48, ש' 2-16)
ג. כן מוצאת עדותו של כארול חיזוק בעדותה של המתווכת שולמית, לפיה התמורה אשר התבקשה בגין הדירה הייתה הוגנת, נוכח שטחה הגדול ומצבה הפיזי (ס' 4-5 לתצהירה). עוד מקבלת אני את עדותה של שולמית כי שני חלקי הדירה היו משופצים.
72. מנגד, באסם לא הוכיח כי הבית הוגדר על ידי העיריה כמבנה מסוכן. כל שהוכח הוא שבאסם הגיש לעירייה תלונה (מיום 2.9.2014) לפיה הבית הנו מבנה מסוכן . בעקבות תלונתו בוצע שיפוץ של השטחים המשותפים בעלות של 3,500 לדייר (ע' 37, ש' 7-9). באסם לא הוכיח כי הגיע מהנדס מטעם העיריה אשר בדק את הבית, מהם הליקויים שמצא או התיקונים עליהם הורה (ע' 36, ש' 22-30), לא זימן את מסמכי העירייה ואף לא נציג מטעמה.
73. אף טענתו של באסם כי במרתף הבית נוהל קזינו, כי הקזינו החל לפעול במבנה לפני מועד כריתת הסכם המכר, כי פייר ידע על קיומו או כי המשיך לפעול – לא הוכח ו. גם בנקודה זו הסתפק באסם בעדות כללית ובלתי מפורטת, שאינה נתמכת במאומה, לפיה אחד השכנים אמר לו שבמרתף קזינו כשאסף כסף לשיפוץ המבנה(ע' 37, ש' 33-36). ממילא לא התרשמתי כי קיומו של הקזינו הנטען היה הגורם לביטול העסקה, שכן העיד באסם בחקירתו הנגדית כי גילה על קיומו של הקזינו כשבועיים לאחר תחילת השיפוץ. למרות זאת לא ביטל את ההסכם, אלא המשיך בשיפוץ כמתוכנן (ע' 37 ש' 33-36; ע' 38 ש' 5-6).
74. חיזוק לטענה כי באסם לא הוטעה ביחס למצבו הפיזי או המשפטי של הנכס ניתן למצוא בהיעדר כל ראיה מזמן אמת המעידה על גילוי ליקויים נסתרים. באסם לא הציג כל מכתב שכתב לפייר או כארול בעניין זה ואף לא טען כי העלה את הטענה בעל פה בזמן אמת – עד להגשת התביעה , שנתיים לאחר חתימת הצדדים על ביטול ההסכם.
75. ודוק: במהלך התקופה הארוכה שחלפה ממועד כריתת הסכם המכר ביום 5.6.2014 ועד לביטולו ביום 6.7.2015 נכרתו בין הצדדים שני הסכמים (התוספת הראשונה והשנייה) , במסגרתם לא נכללה כל הערה או התניה או טענה בעניין ליקויים בנכס – בין כעילה לתיקון ההסכם ובין באופן אחר . כך גם בהסכם הביטול. מנגד, כללו התוספות והסכם הביטול עילה אחרת לכריתתם – והיא המצוקה הכלכלית אליה נקלע באסם. במסגרת התוספת הראשונה שנכרתה ביום 23.9.2014 נכתב כי "הרוכש נקלע למצב כלכלי קשה, והוא פנה למוכר בבקשות חוזרות ונשנות לקבלת סך של 50,000 ₪ בחזרה מהסכום הנ"ל ששולם על ידו ....". בתוספת השנייה שנכרתה ביום 1.12.2014 הוארך המועד לתשלום התמורה. בהסכם הביטול מיום 6.7.2015 נכתב כי "לטענת הרוכש, הוא נקלע לחובות קשים וחשבונו הוגבל על-ידי בנק ישראל ואין ביכולתו להשלים את יתרת התמורה" (בסך 155,000 ₪, כאמור ב"הואיל" השני להסכם הביטול), וכי באסם הציע את הדירה למכירה אולם לא הצליח למכרה "בהתאם לתנאים ולתמורה שהוצעו על ידו" – ומשכך פנה למוכר וביקש לבטל את עסקת המכר.
76. איני מקבלת את טענתו של באסם כי נמנע מלבטל את הסכם המכר עת גילה את מצבה במהלך השיפוצים, משום שלא רצה לאבד את השקעתו עד לשלב זה, כמו גם חשש מלהפסיד סך של 150,000 ₪ בגין הפרת חוזה (ע' 37, ש' 20-22; עדות יאסר בע' 12, ש' 4-5; ע' 13, ש' 31-33; ע' 14, ש' 28-29). ראשית, יאסר העיד כי אמר לבאסם כי הנכס אינו ראוי למגורים ומצבו בכי רע, פנימית וחיצונית, עת בא לראות את הדירה לאחר כריתת הסכם המכר, לפני שהחלו השיפוצים. בשלב זה טרם השקיע באסם בשיפוצים והפיצוי המוסכם בגין ביטול ההסכם עמד על 65,000 ₪ ולא 150,000 ₪. הפיצויים המוסכמים הועלו לסך 150,000 ₪ רק במסגרת התוספת השנייה להסכם שנחתמה ביום 1.12.2014, כחצי שנה לאחר מועד כריתת ההסכם ולמעלה מחודשיים לאחר המועד בו תפש באסם חזקה בדירה. שנית, הסכמת באסם במסגרת התוספת השנייה להסכם להעלאת סכום הפיצויים המוסכמים (מ-65,000 ₪ ל-150,000 ₪) אינה מתיישבת עם טענתו כי גילה במהלך תקופה זו ליקויים נסתרים בנכס אלא עם האמור בהסכמים עצמם – לפיהם נקלע למצוקה כלכלית והתקשה לעמוד בתשלומים המוסכמים. למעשה, יש בטענת באסם לפיה חשש כי יחוייב בסכום הפיצוי המוסכם בכדי להעיד על אומד דעתו כי לא סבר בזמן אמת כי קמה לו עילה לביטול ההסכם בשל הטעיה וכי ביטולו של ההסכם יהווה הפרה מצדו. כן מעידה הטענה כי באסם הבין בזמן אמת את ההסכמים עליהם חתם ואת ההשלכות של ביטולם.
ז.6 – פיצול הנכס
77. בחקירתו הנגדית טען באסם, לראשונה, כי בקשתו להלוואה לא אושרה על-ידי הבנק משום שהנכס פוצל לשתי יחידות דיור ללא היתר כדין . מעבר לכך שמדובר בהרחבת חזית ולטענה העומדת בניגוד להצהרותיו של באסם במסגרת הסכם המכר כי בדק את מצבו הפיזי והמשפטי של הנכס, בין השאר ברשויות התכנון, הטענה אף לא הוכחה.
78. זאת ועוד, ההסכמים אינם כוללים הוראה לפיה על פייר לשבור את הקיר המפריד בין שתי יחידות הדיור או הוראה המטילה על כארול חובות בכל הנוגע לאישור בקשה שיגיש באסם לקבלת הלוואה מהבנק. להיפך . בתוספות להסכם סוכם כי מסירת המשרד תעשה במועד נפרד מהמועד בו נמסרה הדירה (23.9.2014), על מנת שפייר יוכל להמשיך להשתמש במשרד גם לאחר מסירת הדירה לבאסם. כך, בתוספת הראשונה להסכם, תחת ה"הואיל" השישי הוסכם כי החלק המשמש כמשרד עו"ד יימסר לרוכש עד לא יאוחר מסוף שנה זו, כלומר לא יאוחר מתאריך 31.12.2014 ומועד מסירת הדירה הוקדם ליום החתימה על התוספת; כך גם בסעיף 2 לתוספת השנייה להסכם סוכם כי בכפוף לביצוע התשלום במלואו ובמועדו, ידחה מועד מסירת החזקה בחלק המשמש כמשרד עורכי דין עד ליום 30.6.2015.
ז.7 – הסיבה לביטול ההסכם
79. מהראיות שהוצגו בפניי עולה כי ההסכם בוטל בשל המצוקה הכלכלית אליה נקלע באסם ומשום שלא הצליח לגייס את מלוא כספי התמורה שהתחייב לשלם, בנוסף לעלויות השיפוץ אותו החליט לבצע. דברים אלו עולים מהתוספת הראשונה להסכם שנכרתה ביום 23.9.2014 (תחת ההואיל הרביעי) "הואיל והרוכש נקלע למצב כלכלי קשה, והוא פנה בבקשות חוזרות ונשנות לקבלת סך של 50,000 ₪ בחזרה . ..", כמו גם מנוסחה של התוספת השנייה להסכם שנכרתה ביום 1.12.2014 (תחת ההואיל השני) "והואיל ולא עלה בידי הרוכש לשלם את יתרת התמורה בגין הדירה, בניגוד גמור להסכם ולתוספת . ..". דברים אלה עולים גם מהוראות הסכם הביטול שנכרת ביום 6 .7.2015 (תחת ה'הואיל' השני –"והואיל והרוכש שילם עד היום למוכר סך של 495,000 ₪ ע"ח התמורה, ולא עלה בידו להשלים את היתרה . .."), וכן תחת ה'הואיל' השישי – "והואיל ולטענת הרוכש, הוא נקלע לחובות קשים וחשבונו הוגבל על-ידי בנק ישראל ואין ביכולתו להשלים את יתרת התמורה". נראה, אם כן , כי באסם הוא שביקש להתקשר בתוספות להסכם המכר נוכח אי יכולתו לעמוד בתנאי התשלום עליהם התחייב. באסם פנה לפייר וביקש כי יוסכם על תנאי התוספות (הראשונה והשנייה) להסכם, כמו גם ביקש כי ההסכם יבוטל.
80. טענתו של באסם כי לא הבין את ההסכמים עליהם חתם לא הוכחה . לא התרשמתי כי באסם לוקה בשכלו או בשפתו וכאמור, חזקה היא כי אדם יודע על מה חתם . ככל שההסכמים לא היו נהירים לו, רשאי היה להיוועץ בעורך דין, כפי שהציע לו פייר, ולחלופין לשאול את פייר, גם בשפה הערבית. ככל שבאסם היה אדיש באשר לתוצאות ההסכמים עליהם חתם, אין לו אלא להלין על עצמו. פזיזותו של באסם, אשר העיד כי לא בדק את מצבה הרישומי של הדירה או את שוויה (ע' 26, ש' 11-14) בכל הנוגע להתקשרות בהסכמים מתיישבת עם חוסר זהירותו בכל הנוגע לאפשרותו לעמוד בתשלום התמורה המוסכמת. זו כזו אינה עילה לביטול ההסכם.
81. אני קובעת, אם כן, כי באסם הוא שביקש להתקשר בתוספות להסכם (הראשונה והשנייה) ולבסוף לבטלו. הסיבה לשינוי ההסכם ולבסוף ביטולו הייתה הקשיים הכלכליים אליהם נקלע באסם, וייתכן אף כי עליית היחסים בינו לבין גב' נג'אח ח'יר על שרטון. בין אם כך ובין אם כך, אני דוחה את הטענה כי כארול הפר את ההסכמים או מי מהם או כי קמה לבאסם עילה לביטול ההסכמים.
82. משכך, אני דוחה אני את תביעתו של באסם להשבת הפיצוי המוסכם בסך של 95,000 ₪ בהתאם להסכם לביטול הסכם המכר, כמו גם את תביעתו לפיצויים בגין עגמת נפש (בסך של 50,000 ₪).
ז.8 – האם זכאי באסם לפיצוי בגין שיפוץ הנכס
83. אין חולק כי באסם שיפץ את הדירה. מעדותו של יאסר, אחיו של באסם , אשר פיקח על השיפוץ (ע' 10 , ש' 18-20), עולה כי השיפוץ ארך כחודש וחצי, וכי במהלכו עבדו בדירה 4 פועלים (ע' 11 , ש' 27-30). עוד עולה מעדותו של יאסר, אשר לא נסתרה או הוכחשה על ידי הנתבעים, כי במסגרת השיפוץ הוחלפה מערכת החשמל; מערכת האינסטלציה; קרמיקות; ריצוף אשר שקע בסלון; וכן נעשה שיפוץ חיצוני בבניין (ע' 20, ש' 25-26).
84. מהראיות שהוצגו בפני עולה כי באסם ערך את השיפוץ לרצונו בלבד, מבלי שנתבקש לבצעם על-ידי הנתבעים ואף מבלי ליטול רשותו של כארול . כך עולה מהוראות התוספת השנייה מיום 1.12.2014, שם נכתב כי "הרוכש החליט על דעת עצמו לבצע שינויים ושיפוצים בחלק של הנכס שנמסר לו במסירה זמנית, וזאת בניגוד גמור לעמדת המוכר" (ה"הואיל" החמישי). כך אף נכתב בהסכם הביטול שנכרת ביום 6.7.2015: "ובתאריך 23.9.2014 קיבל הרוכש את החזקה בחלק מהנכס אשר משמש למגורים, ואף ביצע עבודות שיפוצים בניגוד גמור לעמדת המוכר, והוא ערך שינויים רבים בנכס, ואף בסופו של יום לא השלים את העבודות והותיר את הדירה באופן שאיננו ראוי למגורים, ואף מצריך עבודות בניה רבות לצורך השלמת השיפוצים והכשרת הדירה מחדש למגורים".
85. הצדדים אף קבעו במסגרת התוספת השנייה שנכרתה ביום 1.12.2014 הוראות בכל הנוגע לעבודות השיפוץ שבצע באסם בדירה. במסגרת התוספת השניה להסכם צוין כי במידה ובאסם יפר את ההסכם אזי רשאי כארול לחייבו להשיב את מצב הדירה לקדמותו, ובכל מקרה סוכם כי השיפוץ יהא על חשבונו של באסם, ובאסם לא יוכל להעלות טענה לקבלת פיצויו בגינו. כך נוסח סעיף 4 לתוספת השנייה להסכם:
"ידוע היטב לרוכש כי במידה וההסכם יופר על ידו והעסקה לא תצא לפועל, הרי שכל שינוי ו/או שיפור שנעשה ו/או יעשה על ידו בנכס או בחלק ממנו יישאר בבעלות המוכר, ולא תשמע כל טענה ו/או דרישה מצד הרוכש לקבלת פיצוי ו/או החזר כספי מהמוכר בגין השינויים ו/או השיפורים ו/או השיפוצים שבוצעו על ידו.
אין באמור בסעיף זה בכדי לגרוע מזכותו של המוכר לדרוש ו/או לחייב את הרוכש להחזיר את מצב הנכס לקדמותו ."
86. משדחיתי את טענותיו של באסם כי קמה לו עילה לביטול ההסכמים עליהם חתם, יש ליתן תוקף להסכמות עליהם חתמו הצדדים. באסם לקח בחשבון בזמן אמת כי הוא מבצע את השיפוץ חרף התנגדותו של כארול, ולקח את הסיכון כי במידה וההסכם יבוטל –לא יידרש כארול לפצותו בגין השקעתו בנכס. התכחשותו של באסם להסכמות עליהם חתם אינה ראויה ולוקה בחוסר תום לב.
87. זאת ועוד, לטענת באסם השקיע בשיפוץ הדירה 150,000 ₪, וזוהי "שווי ה" של השבחת הנכס. דא עקא, באסם לא צרף אסמכתה או הוכחה לעלויות הנטענות, באסם לא צרף קבלות בגין התשלומים אשר שולמו בפועל, ואף לא זימן לעדות את בעלי המקצוע להם שילם כנטען ויכלו לאשר את קבלת הסכומים. גם יאסר, אחיו של באסם, אשר היה ממונה על השיפוץ, לא ידע לאמוד את עלויות השיפוץ, אלא העיד כי שילם ל ארבעת הפועלים אשר הגיעו לדירה מדי יום.
88. לא זו בלבד שבאסם לא הוכיח את עלויות השקעתו בדירה, כארול לא נהנה ממלוא ההשקעה (שעלותה לא הוכחה), באשר חלק מהעבודות שבוצעו נועדו להתאמת הדירה ליחידת משרדים. במהלך חקירתו הנגדית, שרטט יאסר את השינויים וההוספות אשר בוצעו בדירת המגורים, לרבות בנית קיר בלוקים החוצה את אחד החדרים לשניים, הוספת דלת לחדר החדש שנוצר, הוספת קיר ודלת היוצר ים חדר נוסף בהמשך לפרוזדור (ת/2). משכך, ניתן לחלק את השיפוץ לתוספות אשר השביחו את הנכס בפועל (כגון החלפת צנרת וחשמל) ועבודות שמטרתן שינוי מבני לשם התאמת הנכס ליחידת משרדים להשכרה (שרטוטו של יאסר סומן ת/2). השינוי המבני אינו "משביח" בהכרח את ערכו של הנכס, נוכח העובדה שכארול ביקש להשכיר את הנכס כדירת מגורים ולא כיחידת משרדים.
89. לא זו אף זו, כעולה מעדות הנתבעים כמו גם תמונות שהוצגו על-ידם, הוחזרה הדירה לכארול במצב שאינו מאפשר מגורים, באופן המחייב השקעה על דרך של השלמת עבודות השיפוץ שהחל באסם. גם אם נהנה כארול בסופו של דבר מהשיפוץ (כעולה מעליית דמי השכירות שגבה מ-1,250 ₪ ל-2,500 ₪, ע' 74, ש' 18), נקלע הוא למצב בו נכפה עליו לשפץ את הדירה תוך השקעת ממון רב, שלא לרצונו.
90. משכך, אני דוחה את תביעתו של באסם לפיצוי בגין שיפוץ הדירה בסך 150,000 ₪ בעילה של עשיית עושר ולא במשפט .
ז.9 – פיצויים מוסכמים
91. סעיף 7 להסכם הביטול קובע פיצויים מוסכמים כדלקמן :
"באשר ליתרה בסך של 95,000 ₪, סכום זה ישאר בידי המוכר, ומוסכם בין הצדדים כי סכום זה מהווה פיצוי מוסכם שאיננו שנוי במחלוקת, אשר משולם על-ידי הרוכש למוכר בעקבות הפרת ההסכם והתוספות על ידי הרוכש ו/או ביטול העסקה ונועד לכיסוי חלקי של הנזקים שנגרמו למוכר בעקבות הפרת ההסכם על-ידי הרוכש (להלן: 'סכום הפיצוי')".
92. סעיף 8 להסכם הביטול מבהיר כי סכום הפיצוי נקבע בהסכמה מלאה בין הצדדים. כך נוסח הסעיף:
"למען הסר ספק מובהר ומוסכם בין הצדדים כי הם הגיעו לידי הסכמה בדבר גובה סכום הפיצוי הנ"ל לאחר שהשקיעו מחשבה רבה ועמוקה בעניין, ולאחר שניתנה האפשרות לכל צד לחשוב ולקבל ייעוץ נאות בין אם משפטי ו/או מקצועי אחר ביחס לתשלום הפיצוי; ובסופו של יום הם הגיעו לידי הסכמה בדבר תשלום הפיצוי ושעורו, מרצון חופשי ללא אונס ו/או כפיה".
93. סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970, קובע:
"הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".
94. ככלל, אין בית המשפט מתערב בסכום הפיצויים המוסכמים, ואף אינו מביא בשיקוליו את הנזקים שנגרמו לצד המופר. בית המשפט מכבד את ההסכמות אליהם הגיעו הצדדים ונותן תוקף לפיצוי המוסכם, אלא אם כן נמצא העדר יחס סביר בין הפיצוי לנזק שניתן היה לחזותו מראש. הנטל להוכחת העדר הסבירות מוטל על הטוען לכך – בעניינינו, על באסם, והתערבות מעין זו תיעשה במשורה ובמקרים נדירים. הזכות לפיצוי מוסכם אינה תלויה באכיפתו או בביטולו של ההסכם, בהתאם להוראות סעיף 2 לחוק החוזים תרופות (ראו – ע"א 300/77 דליה רוזנר ואח' נ' בנייני ט.ל.מ חברה לבנין ופיתוח בע"מ (5.11.1978)) .
95. בעניינינו, באסם לא טען להפחתת הפיצוי המוסכם, או להעדר יחס סביר בין הפיצוי הקבוע ובין הנזק שניתן היה לראותו מראש. כפי שיפורט במסגרת הדיון בתביעה שכנגד שהגיש כארול, סכום הפיצוי המוסכם תואם לנזקיו של כארול, ואף פחות מהם.
96. אשר על כן, אני דוחה את תביעתו של באסם להחזר הפיצויים המוסכמים עליהם הוסכם במסגרת הסכם הביטול.
97. כתב התביעה על כלל רכיביו - נדחה .
ח - התביעה שכנגד
98. בתביעה שכנגד שהגיש כארול הוא עותר לפיצויו בגין נזקים שנגרמו לו בשל הפרת הסכם המכר, והם:
א. השלמת השיפוץ בסך של 40,000 ₪;
ב. אובדן דמי השכירות בין החודשים יוני 2014 ועד אוקטובר 2015;
ג. פיצוי בגין תשלום דמי התיווך בסך של 10,000 ₪;
ד. פיצוי בגין תשלום מס רכישה בסך של 86,412 ₪ ;
ה. פיצוי בגין עגמת נפש בסך של 20,000 ₪ ;
ו. פיצוי מוסכם בסך של 80,000 ₪ כאמור בהוראות סעיף 17 להסכם הביטול, בגין הגשת התביעה דנן.
אדון בטענות אלה כסדרן.
ח.1 – עלות שיפוץ הדירה , הפסד דמי שכירות, עמלת תיווך
99. באשר להשלמת השיפוץ, טוען כארול בכתב התביעה שכנגד שהגיש כי נדרש לערוך שיפוץ מתקן שעלותו 40,000 ₪. להוכחת עלות השיפוץ, צרף כארול את חוות דעתו של השמאי עמית גליקין. במסגרת חוות הדעת הוצגו תמונות בהן ניתן לראות כי בוצעה הזזת מחיצות וחציבה בקירות הדירה לצורך שינויים בצנרת החשמל והאינסטלציה, פורקו חלונות דלתות ומשקופים; וכן כי חדר הרחצה נותר ללא גימור טיח וצבע, ללא כלים סניטריים ועם צנרת מים תלויה באוויר. עוד נוספו לחוות הדעת, צילומים של המעקה החיצוני והריצוף במרפסת אשר פורקו, ולכלוך ופסולת רבים שנותרו בדירה. באסם לא ביקש לחקור את השמאי על חוות דעתו.
100. דא עקא, מעדותו של כארול עולה כי השמאי היה בדירה לאחר השיפוץ (ע' 76, ש' 15-17). גם מחוות דעתו של השמאי גלקין עולה כי לא ראה את הנכס בטרם השלמת השיפוץ על-ידי כארול, וכי חוות דעתו באשר לעלות השלמתה שיפוץ מבוססת על תמונות שהוצגו לו על-ידי הנתבעים. כך מחוות הדעת:
"לא ביקרתי בדירה בעבר, ומצבה הקודם הוצג בפניי בצילומים שנמסרו לי על-ידי המזמין . .. אין בידיי גם תיעוד של הדירה כפי שהיתה בעת מסירתה לקונה. בהקשר זה נמסר לי על-ידי המזמין כי היא היתה במצב מושלם ורא וי למגורים, בדומה למצבה הנוכחי" (עמ' 3 לחוות הדעת).
101. לא הוכח מתי צולמו התמונות עליהן התבסס השמאי בחוות דעתו, ולפיכך לא ניתן לייחס תמונות אלו לשיפוץ שערך באסם דווקא . כארול אף לא הוכיח טענתו של עלות השיפוץ הייתה 40,000 ₪, למרות שהעיד כי יש בידיו קבלות חלקיות לשפוץ (ע' 76, ש' 9-10). אף לא זומן הקבלן המשפץ שימסור עדותו לעניין התמורה שקיבל. בנסיבות אלה, לא הוכיח כארול את עלות השלמת השיפוץ. בוודאי שאין מקום לקבל את הערכת השמאי כי הנזק נאמד בסך של 57,000 ₪, שעה שכארול עצמו העריך את נזקיו בסכום של 40,000 ₪ (ראו גם עדותו של פייר ע' 78, ש' 10-14). גם בחוות הדעת ציין השמאי כי עלות העבודות ש בצע כארול הייתה נמוכה מהערכתו של השמאי.
102. איני מקבלת את חוות דעתו של השמאי גלקין כראיה למצב הדירה נכון ליום בו עזב באסם את הדירה . משלא הוצגו ראיות אחרות המעידות על עלות השלמת השיפוץ, לא הרים כארול את הנטל והוכיח את טענותיו בנוגע לעלויות השיפוץ המתקן.
103. כארול אף לא הוכיח טענתו כי לאחר קבלת החזקה בדירה, כאמור בהסכם הביטול מיום 6.7.2015, נדרשו לו 3 חודשים נוספים לשם השלמת השיפוץ. משכך, לא הוכיח טענתו כי יש לפצותו בגין אובדן דמי שכירות לחודשים יולי 2015 – אוקטובר 2015. זאת ועוד, תחשיבו של כארול לאובדן דמי שכירות התבסס על דמי שכירות בגובה של 2,000 ₪ בחודש, בעוד דמי השכירות אשר שולמו בפועל על על-ידי ניסים עמדו על 1,250 ₪ בלבד (ראו גם סעיף 5א להסכם השכירות מיום 1.6.2012 ומתייחס לשכירות לתקופה שמיום 1.6.2012 ועד ליום 1.6.2013).
104. יתר על כן, סעיף 7 להסכם הביטול מיום 6.7.2015 קובע כי הפיצוי המוסכם בגין הפרת הסכם המכר יעמוד על סך של 95,000 ₪ , כאשר סכום זה "נועד לכיסוי חלקי של הנזקים שנגרמו למוכר בעקבות הפרת ההסכם על ידי הרוכש" (נוסח הסיפא של סעיף 7 להסכם הביטול). כארול לא הסביר באשר לאילו נזקים (חלקיים) מתייחס הפיצוי המוסכם, בשים לב לכך שעלויות השיפוץ המתקן לגרסתו של כארול עמדו על 40,000 ₪ בלבד (פחות ממחצית סכום הפיצוי בגין הנזקים הנטענים אשר שולמו בפועל על ידי באסם).
105. משכך, יש להניח כי סכום הפיצוי המוסכם (בסך של 95,000 ₪) שיקלל בחובו את כלל הנזקים הנטענים של כארול עקב ביטול הסכם המכר ואשר היו ידועים לכארול באותו מועד , ובכלל זה את התשלום למתווכת שולמית (10,000 ₪ כאמור בקבלה (נספח יג לכתב התביעה שכנגד), אובדן דמי שכירות (בסך של 34,000 ₪), וכן עלויות השיפוץ (בסך של 40,000 ₪). נוכחתי כי סכום זה נקבע שלא כלאחר יד, אלא לאחר עריכת תחשיב, ולאחר שהצדדים "השקיעו מחשבה רבה ועמוקה בעניין, ולאחר שניתנה לכל צד האפשרות לחשוב ולקבל ייעוץ נאות בין אם משפטי ו/או מקצועי אחר ביחס לתשלום הפיצוי" (סעיף 8 להסכם הביטול). משלא הוכיח כארול כי אותם נזקים נטענים אינם נכללים בשקלול הפיצוי המוסכם ( ואף לא טען זאת), דין התביעה שכנגד ברכיבים אלה להידחות.
ח.2 - מס רכישה
106. עוד לא מצאתי לנכון לקבל את טענת כארול כי הוא זכאי להחזר בשווי מס הרכישה שהוטל עליו נוכח העיכוב במכירת הדירה. ראשית, כארול לא הוכיח כי עמד בתנאים הנדרשים על פי חוק לקבלת פטור מתשלום מס הרכישה. כארול לא צרף אישור מרשות המיסים בדבר זכאותו לפטור זה אלא בקשה בקשה לפטור בלבד, במסגרתה התחייב למכור את הדירה הנוספת בתוך 24 חו דשים מיום הרכישה של הדירה החדשה (אשר דווח כיום 15.6.2014, ראו נספח א' לתצהיר כארול). עוד צורפה לתצהיר כארול דרישת תשלום מרשות המיסים (סומן ת/5) עבור מס רכישה בסך של 86,412 ₪, על פי שומה מיום 18.10.2015. בהתאם לדרישה היה על כארול לשלם מס רכישה עד לתאריך 8.11.2015.
107. זאת ועוד, החזקה בדירה הוחזרה לידי כארול ביום 6.7.2015 עם החתימה על הסכם הביטול. כארול לא הוכיח כי בחודשים אלו (מחודש יולי 2015 ועד חודש נובמבר 2011) ביצע פעולות לשם מכירת הדירה (כגון מסירת הדירה לתיווך או אף פרסום הדירה למכירתה). מהראיות שהונחו בפניי עולה כי כארול זנח את רצונו למכירת הדירה עוד טרם חלף מועד לתשלום מס הרכישה, לא בהכרח בשל התנהלותו המצערת של באסם. על כן, מצאתי כי כארול לא הוכיח קשר סיבתי ישיר בין הפרת ההסכם על ידי כארול לאי מכירת הדירה או לחיובו בתשלום מס רכישה.
108. גם אם אקבל את טענתו של כארול כי הפיצוי אשר נקבע בתוספת השניה בסך של 150,000 ₪, מגלם בחובו סכום של 85,000 ₪ בגין הפסד מס הרכישה (תוספת של 85,000 ₪ על סכום של 6 5,000 ₪ הקבועים בתוספת הראשונה), הפחתת הפיצוי בהסכם הביטול מבטא את ויתורו על פיצוי בגין תשלום מס הרכישה במועד החתימה על הסכם הביטול, בין אם בשל החלטתו שלא למכור את הדירה ובין אם בשל שקלול כלל נזקיו ורווחיו מביטול ההסכם. לאחר ביצוע שקלול זה העמיד כארול את נזקיו על סכום של 95,000 ₪.
על כן, אני דוחה גם רכיב תביעה זה.
ח.3 - פיצוי בגין הגשת התביעה
109. סעיף 17 להסכם הביטול קובע כדלקמן :
"מוסכם בין הצדדים כי על אף האמור לעיל, במידה והרוכש יפר הסכם זה בצורה כלשהיא ו/או במידה והוא יפנה בטענות ו/או בתביעות כלשהן כנגד המוכר בעתיד, הרי שיהיה על הרוכש לשלם למוכר סך של 80,000 ₪ (שמונים אלף ₪) כפיצוי קבוע ומוסכם מראש, וזאת מבלי לגרוע מהסעדים האחרים אשר המוכר זכאי להם על פי הוראות כל דין ו/או חוק ו/או נוהג, וכן בנוסף לסכום הפיצוי ע"ס 95,000 ₪ הנקוב בהסכם זה".
110. משנדחתה טענתו של באסם בדבר הפרת ההסכם, יש בהגשת התביעה הפרה של הוראות סעיף זה.
111. תניה המחייבת צד בפיצויים, קל וחומר פיצויים בסדר גודל של 80,000 ₪, בגין הגשת תביעה להפרת הסכם פוגעת בזכות הגישה לערכאות, שהוכרה כזכות בעלת מעמד חוקתי (ע"א 7333/95 ארפל אלומניום נ' קליל תעשיות, פד נא 3, 629,577 (1997); רע"א 4014/10 מונדז נ' בירן (21.9.2010); רע"א 1481/13 גבעון נ' לוי (3.4.2013) ; רע"א 8292/00 יוספי נ' לוינזון (27.2.2001); יורם רבין, זכות הגישה לערכאות – מזכות רגילה לזכות חוקתית (בעקבות ע"א 733/95 ארפל אלומיניום בע"מ נגד קליל תעשיות בע"מ, המשפט, כרך ה', התשס"א, ע' 217). לעניין זה יפים הדברים שנאמרו בע"א 3115/93 יעקןב נגד מנהל מס שבח מקרקעין , פ"ד נ (4) 549 (מובא בי' רבין, שם, ע' 224):
".... זכותו של כל אדם שלא יועמדו בדרכו מכשולים, אשר ימנעו ממנו את מימושה המעשי של זכותו לפנות לבתי המשפט או אשר יכבידו על זכות זו באופן בלתי סביר .... הדברים אמורים בהגבלות פיזיות .... הם אמורים גם בהגבלות נורמטיביות, אשר עשויות למצוא את ביטוין, למשל,ב השתת נטל כספי על המבקש לפנות לערכאות ...."
112. וכן פסק הדין בע"א 4980/01‏ עו"ד כהן, כונס נכסים נ' גלאם, פ''ד נח(5) 625:
"הגישה לבית-המשפט היא זכות יסוד של האדם, ויש אף הסבורים כי ניתן להכיר בה כזכות יסוד חוקתית ולהפעיל ביקורת שיפוטית על תחיקה המצמצמת אותה. ראו למשל ש' לוין תורת הפרוצדורה האזרחית – מבוא ועקרונות יסוד, בעמ' 26-22. הפעלת הזכות, מטבע הדברים, פוגעת בנתבע. היא כשלעצמה מחייבת אותו בהוצאות כספיות, וצווים זמניים המוצאים כנגדו גורמים לו לנזק. ברם אין בכל אלה כדי לשלול את זכות היסוד ולסגור את דלתות בית-המשפט בפני התובע על-ידי יצירת עילה לחיובו בתשלום כל נזקי התביעה, תהא היא חסרת סיכוי ככל שתהא, שכן יצירת עילה שכזו מביאה להרתעת-יתר מפני הגשת תביעות, והיא פוגעת בזכות הגישה לבית-המשפט מעבר למידה הדרושה. משכך, ככלל, האיזון הראוי בין הזכויות והאינטרסים המתנגשים נעשה בדין המסמיך את בית-המשפט לזכות את הצד הזוכה בהוצאות משפט ולחייב את המבקש סעד זמני בהבטחת החזר נזקיו, כגון על-ידי המצאת ערבויות, כפי שאף נעשה בענייננו.
אמנם, שאלה היא אם ניתן במקרים קיצוניים לראות בפתיחת הליכי משפט שעיקר מטרתם אינו הזכייה בהם, משום שימוש לרעה בזכות (והשוו ללוין, שם , בעמ' 51), אך במקרה שבפנינו לא הוכח שלא הוגשה התביעה מטעמים ענייניים, ואף ניתנו צווי-מניעה על-ידי בתי-משפט שבדקו את הראיות בתיק, וממילא ניתן להשאיר שאלה זו בצריך עיון."
113. מנגד, כבוד האדם, ממנו נגזרת זכות הגישה לערכאות, עומד גם ביסוד חופש ההתקשרות. משכך, מדובר בשני אינטרסים הנובעים ממקור אחד. בפסק הדין בע"א 1480/04‏ ‏ מליבו ישראל בע"מ נ' מדינת ישראלמשרד הבינוי והשיכון, פ''ד סא(2) 855 עמד בית המשפט על האפשרויות השונות ליישוב המתח בין שני האינטרסים:
"אין חולק, כי זכות הגישה לערכאות שיפוטיות הינה זכות בסיסית ויסודית. חשיבותה הרבה של זכות זו נגזרת מן הצורך להבטיח, כי מי שסבור שזכאי הוא לסעד משפטי יוכל להביא את עניינו בפני ערכאות שיפוטיות, על מנת שאלו תכרענה בדבר. בהיעדר אפשרות לפנות לבית המשפט, לא יוכל אדם לזכות בסעד בגין פגיעה באיזו מזכויותיו המהותיות, וממילא לא תהא משמעות אפקטיבית לזכויות אלו. הדברים נכונים בין אם מכירים בזכות הגישה לערכאות כזכות חוקתית ובין אם לאו (לעניין זה ראו: א' ברק, פרשנות במשפט: כרך שלישי - פרשנות חוקתית (תשנ"ד), עמ' 363; ש' לוין, תורת הפרוצדורה האזרחית - מבוא ועקרונות יסוד (תשנ"ט), עמ' 27-24; י' רבין, זכות הגישה לערכאות כזכות חוקתית (תשנ"ח), פרק חמישי; באופן כללי ראו: ע"א 733/95 ארפל אלומיניום בע"מ נ' קליל תעשיות בע"מ, פ"ד נא(3) 577, עמ' 591-590 ועמ' 594-593); ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים, פ"ד נז(5) 433, עמ' 445-444). הסוגיה שעניינה זכות הגישה לערכאות עשויה להתעורר במסגרת תחומי משפט שונים. ענייננו שלנו הינו בנפקות הנודעת לזכות זו במסגרת דיני החוזים. חשיבותה של זכות הגישה לערכאות מקימה חזקה פרשנית, כי אין תכליתו של החוזה למנוע אפשרות של מי מהצדדים לפנות לערכאות שיפוטיות. כדברי השופט י' זמיר, '...יש מקום לחזקה שהצדדים לחוזה לא התכוונו למנוע תביעה על פי החוזה בבית המשפט. בהתאם לכך, בית המשפט יהיה נוטה לפרש הוראה כזאת באופן שיסלק את המחסום או המכשול מעל הדרך אל בית המשפט' (ע"א 3833/93 לוין נ' לוין, פ"ד מח(2) 862, 875-874 (להלן - פרשת לוין); כן ראו, א' ברק, פרשנות במשפט: כרך רביעי - פרשנות החוזה (תשס"א) (להלן - פרשנות החוזה), עמ' 619-618). זאת ועוד, כאשר נסתרת החזקה או שאין אפשרות לפרש את החוזה באופן שיסיר את הפגיעה בזכות הגישה לערכאות, עשוי בית המשפט לפסוק כי ההוראה הרלוונטית סותרת את תקנת הציבור, ועל כן בטלה היא בהתאם לאמור בסעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (פרשת לוין, עמ' 875.
...
התניה בה עסקינן אינה חוסמת לגמרי את דרכה של מליבו לבית המשפט. אין היא כוללת התחייבות חוזית להימנע מהגשת הליכים משפטיים. עם זאת, תנית היעדר התביעות מטילה הגבלה ממשית על זכות הגישה של מליבו לערכאות. כזכור, קובעת התניה כי זכותה של מליבו לתוספת כספית, מותנית באי הגשתן של תובענות כספיות נגד המדינה. לשון אחר, הגשתה של תובענה כספית גוררת אחריה מעין 'קנס' המתבטא בהשבת חלק מן הסכום ששולם למליבו על פי המערכת ההסכמית בינה לבין המדינה. ההפסד הכספי הגלום בהגשתה של תובענה כספית צפוי להרתיע את מליבו מפני נקיטת מהלך מעין זה, וזאת אף במקרים בהם נתונה לה עילת תביעה ממשית. במונחים מעין מתימטיים ניתן לומר, כי הגשתה של תובענה כספית נגד המדינה תהא כדאית עבור מליבו רק אם תוחלת התביעה (היינו מכפלת סכום התביעה בסיכוי לקבלתה) גדולה מתוספת העדר התביעות (לעניין נפקותה של 'תנית סילוקין' במסגרת צוואה על זכות הגישה לערכאות, השוו ע"א 245/85 אנגלמן נ' קליין, פ"ד מג(1) 772 (להלן - פרשת אנגלמן), 786).
עינינו הרואות, כי התוצאה המעשית של פרשנות המעניקה לתנית העדר התביעות תוקף בלתי מסויג, הינה הגבלה ממשית של זכות הגישה של מליבו לערכאות שיפוטיות. על רקע החזקה הפרשנית הנזכרת, לפיה אין בכוונת הצדדים לחוזה למנוע את אפשרות הפנייה לערכאות, מהווה תוצאה זו נימוק למתן פרשנות מצמצמת לתניה. לחלופין, עשויה היא להצדיק את המסקנה לפיה נוגדת התניה את תקנת הציבור, ועל כן בטלה היא. מנגד, יש לשוב ולהזכיר כי אחת מתכליותיה העיקריות של התניה הינה קידום הוודאות התקציבית, באמצעות צמצום היקף ההתדיינות המשפטית בין הצדדים בקשר עם הפרויקט.
ברי, כי תכלית זו תומכת בפרשנות לפיה יש ליתן לתנית העדר התביעות תוקף מלא. זאת ועוד, מתן פרשנות מצמצמת יתר על המידה לתניה, על רקע שיקולים הנוגעים לזכות הגישה לערכאות, עלולה לפגוע בחופש הנתון לצדדים לעצב את החוזה כראות עיניהם (לעניין היותו של חופש החוזים משום זכות חוקתית, ראו פרשנות החוזה, עמ' 79-78). קביעה לפיה תנית העדר התביעות בטלה, מפאת היותה נוגדת את תקנת הציבור, אינה מתיישבת אף היא עם חופש החוזים, וביתר שאת.
על רקע השיקולים הנוגדים אותם מנינו לעיל, נציג ארבע חלופות אפשרויות באשר לתנית העדר התביעות (השוו לפתרונות אשר נזכרו על ידי השופט א' ברק בפרשת אנגלמן, שם בעמ' 787-786).
...
בהתאם לחלופה הרביעית, יש לפרש את התניה כך שהיא תחול אך ביחס לתובענות כספיות אשר מבוססות על טענות סרק, היינו טענות בלתי סבירות או מחוסרות תום לב. בשונה מן החלופה השלישית, במסגרתה נבחנת כנותה וסבירותה של עמדת המדינה (הנתבעת), הרי שעל פי חלופה זו הנתון המכריע הינו מידת כנותה וסבירותה של עמדת מליבו (התובעת). אם התובענה הכספית מבוססת על טיעונים בלתי סבירים או מחוסרי תום לב, הרי שהתניה תחול ומליבו לא תהא זכאית לתוספת העדר התביעות. מאידך, אם הטענות המועלות במסגרת התובענה הינן סבירות וכנות, הרי שהתניה לא תחול וזכאותה של מליבו לתוספת לא תיפגע. בדומה לאמור ביחס לחלופה השלישית, אף כאן עשויה עמדתה של מליבו להיחשב ככנה וסבירה, אף אם לגופו של עניין תידחה על ידי בית המשפט. נוסיף, כי ייתכן שגם לעניין החלופה הרביעית עשויה עמדת המדינה להקרין במידה מסוימת על הערכת עמדתה של מליבו.
סבורני, כי מבין ארבע החלופות הנזכרות יש להעדיף את זו הרביעית. הפרשנות הנזכרת בחלופה האמורה עולה בקנה אחד עם החזקה לפיה לא התכוונו הצדדים להגביל את אפשרות הפנייה לבית המשפט. זאת, מאחר שהיא מבטיחה כי תנית העדר התביעות לא תרתיע את מליבו מפני הגשת תובענות כספיות אשר בבסיסן עומדת מחלוקת כנה וסבירה."
114. בענייננו, היו לבאסם טענות קשות כנגד הנתבעים (לרבות עושק ומרמה). גם אם נדחו טענותיו לגופן, איני סבורה כי התביעה לוקה בחוסר תום לב או שימוש לרעה בהליכי בית המשפט או כי התביעה לא הייתה כנה. הסכום בתניה ההסכמית גבוה יחסית לסך התמורה החוזית – 80,000 ₪ (בתוספת ל-95,000 ₪ פיצויים מוסכמים) מתוך סכום כולל של 650,000 ₪. משכך, אני קובעת כי ההוראה החוזית המתנה את הגשת התביעה בתשלום פיצויים בסך 80,000 ש"ח בטלה (תא (ת"א) 39701-05-10‏ ‏ אריה הרשטיק נ' עמית רפי (18.6.2014)).
על כן אני דוחה גם את רכיב תביעה זה .
ח.4 - עגמת נפש
115. סעיף 13 לחוק התרופות מסמיך את בית המשפט לפסוק פיצויים בגין נזק בלתי ממוני, בהתאם לשיקול דעתו. ובלשון הסעיף:
"גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין."
116. בפסק הדין שניתן בע"א 8588/06 ‏ דוד דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ (11.11.2010) עמד בית המשפט על השיקולים לפסיקת פיצויים בגין נזק לא ממוני:
"האבחנה בין נזק ממון לנזק שאינו ממוני מקובלת בעיקר בדיני הנזיקין, אך יש לה מקום גם בדיני החוזים. הנזק הלא ממוני הוא המרכיב הרוחני, הלא-חומרי של הפגיעה (שלו ואדר, בעמ' 300). נזק לא ממוני עשוי להתלוות להפסד כלכלי שנגרם עקב הפרת חוזה. אולם פיצוי לא ממוני בדיני חוזים אינו ניתן דרך שגרה. הוא מצטמצם למצבים שבהם לנזק הכלכלי נתלוותה הפרה בוטה של יחסי אמון, או של יחסי תלות ששררו בין הנפגע לבין המפר, או במצבים של זדון, התנהגות מעליבה או פוגענית במיוחד (שלו ואדר, בעמ' 302). הפיצוי הלא-ממוני כפוף לשיקול דעת שיפוטי, ואין צורך בהבאת ראיות לגביו. הגישה השיפוטית להענקת פיצויים על נזק לא ממוני ננקטת על דרך הצמצום וההגבלה:
'פסיקת פיצוי בגין נזק לא ממוני... נתונה לשיקול דעת בית המשפט... ומכאן, שהיא שמורה למקרים מיוחדים' (ע"א 3437/93 אגד, אגודה שתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' אדלר, פ"ד נד(1) 817, 835 (1998))."
117. בספרם, דיני חוזים – התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, דין הוצאה לאור (התשס"ט-2009), מציינים המחברים, גבריאלה שלו ויהודה אדר, כי סעיף 13 לחוק התרופות, בשונה מסעיף 10 לו, אינו כולל לפי לשונו דרישה לצפיות הנזק ומסתפק לכאורה בקיומה של סיבתיות עובדתית בין הנזק לבין ההפרה. דא עקא, מוסיפים המלומדים ואומרים כי מדובר בהבדל מדומה, "שכן בפסיקתו של בית המשפט העליון הובהר באופן חד משמעי כי דרישת הצפיות חלה גם על פסיקתו של נזק אינו ממוני" (שם, בעמ' 303; לעניין זה ראו גם פסק הדין בע"א 7379/06 ‏ ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' ישי טהוליאן ואח'‏ (10.9.2009), בסעיף 82 לפסק הדין).
118. בנסיבות העניין, אני מקבלת את תביעתו של כארול כי הוא זכאי לפיצויים בגין עוגמת נפש. במהלך שנה ויותר הפר באסם, שוב ושוב, את ההסכמים שנכרתו עמו, הן באי תשלום התמורה במועדים המוסכמים והן בביצוע שינויים בדירה. בסופו של דבר קיבל כארול לידיו דירה בלתי ראויה למגורים, באופן שחייב אותו להשקיע בהשלמת שיפוצה, על כל הטרחה וההוצאות הכרוכות בכך. כתוצאה ממהלך דברים זה אף ויתר כארול על תוכניתו למכור את הנכס. אין באורך הרוח שגילה כארול בכדי למנוע ממנו לתבוע פיצויים בגין עוגמת הנפש שסבל. לא נעלמו מעיני הוראות הסכם הביטול והויתור ההדדי במסגרתו על טענות הצדדים זה כלפי זה. דא עקא, משבחר באסם להגיש תביעתו, אין הן למנוע מכארול לתבוע נזקיו, לרבות נזקיו הלא ממוניים. משכך, אני מחייבת את באסם לפצות את כארול בגין נזק לא ממוני בסכום של 15,000 ₪.
ט - סוף דבר
119. אשר על כן, התביעה נדחית והתביעה שכנגד נדחית ברובה.
120. אני מחייבת את באסם לשלם לכארול את הסכומים הבאים:
א. פיצויים בגין עוגמת נפש בסך 15,000 ₪;
ב. הוצאות משפט בסך 3,000 ₪;
ג. שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 12,000 ₪.
121. אני מחייבת את באסם לשלם לפייר את הסכומים הבאים:
א. הוצאות בסך 2,000 ₪;
ב. שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.
122. הסכומים אשר נפסקו ישולמו בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים ותסגור את התיק.

ניתן היום, כ' תשרי תש"פ, 19 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.