הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ה"פ 62678-01-19

בפני כבוד השופטת סיגלית מצא

המבקשים:

  1. יגאל בן הרוש ת.ז. XXXXXX366
  2. איריס בן הרוש ת.ז. XXXXXX620

נגד

המשיבים:

  1. גיל בלילה ת.ז. XXXXXX420
  2. שרה בלילה ת.ז. XXXXXX745

החלטה

1. בפניי בקשה למתן צו מניעה זמני, האוסר על המשיבים להחנות רכבם בתא שטח המסומן בבקשה לרישום צו בית משותף שצורפה כנספח א' לבקשה באות י"ט, עד למתן פסק דין בתובענה שהגישו המבקשים.
העובדות
2. בהתאם להסכם מכר מיום 30.3.2000 רכשו המבקשים מחברת ש' חרובי (להלן: "החברה") דירה בבניין שברחוב חוחית 4, חיפה (חלקה 315, גוש 11193). יצוין כי החברה צורפה כמשיבה לתובענה, אך לא לבקשה למתן צו מניעה זמני (להלן: "הבקשה").
בבקשה לרישום צו בית משותף מסומנת דירת המבקשים כחלקת משנה 315/2. לדירה משויכות ההצמדות הבאות: חניה מקורה בשטח 15.54 מ"ר המסומנת באות ו', קרקע בשטח 236.94 מ"ר המסומנת באות ז', קרקע מקורה בשטח 3.49 מ"ר המסומנת באות ח' וכן חניה בשטח 12.12 מ"ר המסומנת באות ה'. יצוין כי בהסכם המכר הוצמדו לדירה רק החניה המקורה, הקרקע והקרקע המקורה. החניה הבלתי מקורה, המסומנת בבקשה לרישום צו בית משותף באות ה', נרכשה על-ידי המבקשים ביום 26.6.2000, כשלושה חודשים לאחר שנכרת הסכם המכר בין הצדדים, תמורת 3,000 דולר (סעיף 2 לתובענה; עדות המבקש, ע' 2, ש' 29-34).
3. אין מחלוקת כי מידות החניה הבלתי מקורה שרכשו מהחברה ביום 26.6.2000 (תא שטח ה') הנן 2.4 מ' * 5.05 מ'. עוד מודים המבקשים כי החברה יידעה אותם כי השטח הסמוך לחניה הבלתי מקורה שרכשו (וסומן בבקשה לרישום בית משותף באות י"ט) הוצמד לדירת הפנטהאוז, שנרכשה בשנת 2011 על-ידי המשיבים (סעיפים 2 ו-4 לתובענה).
ואכן, בבקשה לרישום צו בית משותף, נספח א' לבקשה, סומנה דירת המשיבים כתא שטח 315/7. לדירת המשיבים שויכו ההצמדות הבאות: חניה מקורה בשטח 14.65 מ"ר שסומנה באות כ', מרפסת לא מקורה בשטח 50.80 מ"ר שסומנה באות כ"א, מרפסת לא מקורה בשטח 24.08 מ"ר שסומנה באות כ"ב, מרפסת לא מקורה בשטח 14.00 מ"ר שסומנה באות כ"ג וכן קרקע בשטח 12.07 שסומנה באות י"ט.
4. מעיון בתשריט החניה שצורף לבקשה עולה כי תאי שטח ה' וי"ט צמודים זה לזה. תא השטח הכולל את שני תאי השטח, ה' וי"ט, תחום בקירות משני צדיו.
5. הצדדים חלוקים בשאלת השימוש בפועל בתא השטח י"ט משנת 2011 עד היום. לטענת המבקשים הם עשו שימוש בלעדי בתא החניה הכולל את תאי שטח ה' וי"ט (להלן: "תא החניה") מיוני 2000 עד 1.1.2019 או 6.1.2019 (סעיפים 3 ו-5 לתובענה; עדות המבקש, ע' 4, ש' 18-26; ע' 5, ש' 8-9). לטענת המשיבים, הם עושים שימוש בתא שטח י"ט לשם החניית אחד מרכביהם מזה מספר חודשים (עדות המשיב 2, ע' 10, ש' 30-ע' 11, ש' 3).
טענות הצדדים
טענות המבקשים
6. להלן טענות המבקשים, כעולה מהתובענה, הבקשה וטענותיהם במהלך ישיבת יום 3.2.2019:
א. תא שטח י"ט מיועד ל"קרקע" ואין המשיבים רשאים לעשות בו שימוש כחניה.
ב. בהיתר הבניה מכוחו נבנה הבניין מיועד השטח הכולל את תאי שטח ה' וי"ט לחניית רכב אחד בלבד.
ג. החניה שנמכרה למבקשים (תא שטח ה') אינה עומדת בתקן הקבוע בהנחיות לתכנון חנייה. בשים לב לכך שתא החניה הכולל את תאי שטח ה' וי"ט מתוחם משני צדיו על-ידי קירות והשטח הפתוח מול החניה מוגבל, הרוחב המינימלי של תא החניה חייב להיות 3.8 מ' כאשר רוחב המעבר הנו 4.95 מ'. משכך, זכאים המבקשים לתא שטח בשטח תקני.
ד. בשלהי דצמבר 2018 תחילת ינואר 2019 החלו דיירי הבית לקדם את הליך רישום הבית כבית משותף ואף הזמינה לשם כך מדידה של הדירות והרכוש המשותף. המשיבים ביקשו לרשום בתא החניה הכולל את תאי שטח ה' וי"ט שתי חניות, אולם המבקשים מתנגדים לכך.
ה. לאחרונה החלו המשיבים לחנות בתא שטח י"ט, באופן הגורם למטרד קשה למבקשים.
ו. החברה התקשרה עמם בהסכם ביחס לתא החניה הנוסף בחוסר תום לב ותוך הצגת מצג לפיו השטח הסמוך (תא שטח י"ט) לא ישמש לחניה. החברה הסתירה מהמבקשים מידע מהותי וחשוב לפיו היתר הבנייה התיר חניה אחת בלבד בשטח זה. החברה רימתה אותם והעלימה מהם כי תא החניה הנוסף שנמכר להם אינו תקני.
ז. יש לתקן את הסכם המכר ביחס לתא החניה הנוסף (תא שטח ה') כך שייקבע כי השטח הנכון שהוצמד לדירתם הנו שטח של תא חניה תקני – 3.8 מ' רוחב ו-5.05 מ' אורך.
ח. במכרה את תא שטח י"ט שינתה החברה את ייעוד המקרקעין ו/או סטתה מהיתר הבנייה ללא אישור של הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה. בכך עוולה החברה כלפי המבקשים בעוולה של הפרת חובה חקוקה. עוד טוענים המבקשים כי המשיבים עוולו כלפיהם בעוולה של מטרד ליחיד בניגוד להוראות סעיף 44 לפקודת הנזיקין.
ט. החברה גרמה למבקשים להפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין ולהנאה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם.
י. החברה עוולה כלפיהם עוולת תרמית או שקר במפגיע בניגוד לסעיף 58 לפקודת הנזיקין.
יא. המבקשים זכאים לסעד לפי סעיף 14 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.
7. הסעדים המבוקשים בתובענה:
א. צו הצהרתי הקובע כי רוחב הכניסה לחנית המבקשים (תא שטח ה') הנו 3.8 מ' ולא 2.4 כפי שנמכר.
ב. צו הצהרתי הקובע כי על החברה לבצע רישום של תא החניה הנוסף של המבקשים (תא שטח ה') במידות הקבועות בתקנות התכנון והבניה טבלה 9 רמת שירות 1 (3.8 מ' * 5.05 מ').
ג. צו עשה המורה לחברה לתקן את הבקשה לרישום צו בית משותף בהתאם.
ד. צו הצהרתי הקובע כי תא שטח י"ט הנו קרקע בלבד ואינו משמש לחניה.
ה. צו עשה המורה לחברה לרשום את תא שטח י"ט כקרקע.
ו. צו מניעה קבוע האוסר על המשיבים להחנות בתא שטח י"ט.
טענות המשיבים
8. בתגובתם לבקשה ובדיון שהתקיים ביום 3.2.2019 טענו המשיבים את הטענות הבאות:
א. הבקשה לוקה בחוסר סמכות עניינית, שכן הסעד העיקרי לו עותרים המבקשים הנו כי הבעלות בחלק מתא שטח י"ט, שבבעלותם, יירשם על שם המבקשים. משמדובר בסעד שמהותו זכויות במקרקעין, מסורה הסמכות לדון בתביעה לבית המשפט המחוזי. הסעד הנוגע לחזקה ושימוש הנו טפל לסעד העיקרי ולא די בו כדי להקנות סמכות עניינית לבית משפט השלום.
ב. הבקשה לוקה בשיהוי כבד, באשר המשיבים עושים שימוש יום יומי בתא שטח י"ט מזה לפחות חצי שנה. גם בתקופה שקדמה לכך עשו המשיבים שימוש בתא שטח י"ט מעת לעת.
ג. אין כל יריבות בין המבקשים לבין המשיבים והתובענה אינה מגלה עילה נגדם.
ד. במועד רכישת הדירה נמסר למשיבים על-ידי החברה כי תא שטח י"ט יוגדר כקרקע, שכן אינו עומד בתנאי התקן בכל הנוגע לחניה – אולם הם רשאים להחנות בו את רכבם ולעשות בו כל שימוש אחר. בעבר לא נזקקו המשיבים לתא שטח י"ט לשם חניה ולפיכך לא עשו בו שימוש ואף לא התנגדו לשימוש שעשו בו המבקשים, בין השאר מתוך רצון לשמור על יחסי שכנות טובה, סלחנות ורצון להימנע ממריבות. כדי להימנע מסכסוך אף הציעו המשיבים פתרון של הריסת הקיר או הזזת האדנית, אולם המבקשים התנגדו לפתרון שהוצע.
ה. אין כל מניעה מהחניית שני רכבים בתאי החנייה והדבר נעשה חודשים ארוכים ללא מפריע.
דיון והכרעה
9. התנאים למתן צו מניעה זמני קבועים בתקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, כדלקמן:
"(א) הוגשה בקשה למתן סעד זמני במסגרת תובענה, רשאי בית המשפט ליתן את הסעד המבוקש, אם שוכנע, על בסיס ראיות מהימנות לכאורה בקיומה של עילת התובענה ובקיום התנאים המפורטים בהוראות המיוחדות בפרק זה, הנוגעים לסעד הזמני המבוקש.
(ב) בהחלטתו בדבר מתן הסעד הזמני, סוג הסעד, היקפו ותנאיו, לרבות לעניין הערובה שעל המבקש להמציא, יביא בית המשפט בחשבון, בין השאר, שיקולים אלה:
(1) הנזק שייגרם למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני לעומת הנזק שייגרם למשיב אם יינתן הסעד הזמני, וכן נזק שעלול להיגרם למחזיק או לאדם אחר;
(2) אם הבקשה הוגשה בתום לב ומתן הסעד צודק וראוי בנסיבות העניין, ואינו פוגע במידה העולה על הנדרש."
לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות מכמה טעמים אשר יפורטו להלן.
היעדר עילה
10. המבקשים מודים כי רכשו מהחברה את תא שטח ה' בלבד וכי המשיבים הם שרכשו את תא שטח י"ט הסמוך. המבקשים אף מודים כי היו מודעים לגודל תא השטח הנוסף שרכשו (תא שטח ה') – כמצוין אף בתשריט החניה שצורף לבקשה (רוחב 2.40 מ'). לעניין זה ראו מכתב המבקשים למנהל מחלקת תכנון דרכים בעיריית חיפה מיום 7.2.2007 (נספח ה' לבקשה), שם נכתב:
"במעמד הרכישה (באתר הבניה) הודיע לי הקבלן כי שטח חניה מס' 10 [תא החניה – ס.מ.] אינו חניה אחת בלבד אלא שתי חניות וסימן לי רוחב חניה 2.40 מטר. הקבלן הדגיש בפני כי שטח זה מחולק לשתי חניות כאשר החניה השנייה שייכת לדירת הפנטהאוז שהנה בבעלות הקבלן עד היום. כמו כן הדגיש שהחניות רשומות כך בתכנית של הבית בעיריית חיפה."
11. המבקשים לא הצביעו על כל זכות קניינית בתא שטח י"ט – אף לא לכאורה.
הלכה פסוקה היא כי זכות חוזית היא אחת מן הזכויות הראויות להגנה כבר בשלב הסעד הזמני (רע"א 5879/16 ‏ ‏ גולן טלקום בע"מ נ' סלקום ישראל בע"מ (2.9.2016)). אולם המבקשים אף לא הצביעו על זכות חוזית להחזיק בחלק מתא שטח י"ט.
12. אין בכך שהמבקשים לא היו מודעים לכך שתא החניה שנמכר להם (תא שטח ה') אינו תואם בשטחו לשטח חניה תקנית, אם כך יוכח, בכדי להצמיח להם זכויות, ולו לכאורה, בשטח שנמכר למשיבים (תא שטח י"ט).
13. גם שאר טענות המבקשים כנגד החברה אינן יוצרות עילה לסעד המבוקש נגד המשיבים. אף אין יריבות בין המבקשים לבין המשיבים בכל הנוגע לטענות המבקשים כנגד החברה (למצג שווא, מרמה, חוסר תום לב וכדו').
14. טענת המבקשים כי השימוש המותר בתא החניה (כולו) על פי היתר הבנייה הנו לחניה אחת בלבד אינו מקנה להם עילה לסעד המבוקש, באשר המבקשים לא הבהירו מדוע דווקא הם אלה הרשאים לעשות שימוש בתא החניה כולו, בשים לב לכך שהבעלות בו נמכרה להם ולמשיבים. אף אין בכך שתא השטח של המשיבים (י"ט) מוגדר בבקשה לרישום צו בית משותף כ"קרקע" בכדי להוות עילה לצו המניעה המבוקש. הצו טרם נרשם ומכל מקום אין בו ליצור זכויות מעבר לזכויות קנייניות. היתר הבניה, כאמור, אינו מתייחס דווקא לתא השטח שרכשו המבקשים (ה'). ועוד, למרות שהמשיבים מודים כי החברה אמרה להם כי תא השטח שרכשו יירשם כ"קרקע", טענו כי נאמר להם כי יוכלו לעשות בו שימוש כחנייה. דברים אלה מקבלים משנה תוקף נוכח הודאת המבקשים כי כבר בעת שרכשו את תא שטח ה' הודיעה להם החברה כי תא השטח הסמוך (י"ט) מיועד לחנית דיירי הפנטהאוז (המשיבים).
15. אף איני מקבלת את טענת המבקשים כי הם מבקשים לשמור על המצב הקיים עד למתן פסק דין. משלא הצביעו המבקשים על עילה שיש בה למנוע מהמשיבים לעשות שימוש בתא השטח שרכשו (י"ט), אין הם זכאים לסעד המונע מהמשיבים לעשות שימוש בקניינם.
סמכות עניינית
16. הסמכות העניינית נגזרת מהסעד הנתבע, למעט עניינים לגביהם נקבע הסדר שונה (לעניין זה ר' ע"א 27/77 יהודה טובי נ' שמעון רפאלי, פ''ד לא(3) 561, בעמ' 568; ע"א 2846/03‏ ‏ ריצ'ארד ב' אלדרמן, עו"ד נ' דן ארליך (29.11.2004).
הסעד המבוקש במסגרת הבקשה נוגע אמנם לחזקה ושימוש בתא שטח י"ט. דא עקא, העילה לסעד המבוקש הנה טענת המבקשים בתובענה שהגישו כי הם זכאים לצירוף חלק מתא שטח י"ט, שנמכר למשיבים, לתא שטח ה' שנמכר למבקשים. אכן, השימוש והחזקה המבוקשים בחלק מתא שטח י"ט נגזרים מטענת המבקשים כי הם זכאים לבעלות בתא שטח ששטחו מתאים לזה של חניה תקנית (3.8 מ' * 5.05 מ') ולא כפי שרכשו.
משכך, צודקים המשיבים בטענתם כי הסעד בדבר חזקה ושימוש טפל לסעד העיקרי, הנוגע לבעלות במקרקעין. בנסיבות אלה, הסמכות העניינית לדון בבקשה מוקנית לבית המשפט המחוזי. לא מצאתי כי יש בפסקי הדין אליהם הפנה ב"כ המבקשים בסיכומיו בכדי לתמוך בטענה כי לבית משפט זה סמכות עניינית לדון בבקשה, בשים לב לסעדים הנתבעים.
שיהוי
17. כעולה מהמכתבים שצורפו לתובענה, כמו גם עדותו של המבקש, היו המבקשים מודעים לכך שרכשו תא שטח שרוחבו 2.40 מ' בלבד משנת 2000. יתר על כן, כבר בשנת 2002 היו המבקשים מודעים לכך כי תא השטח שנמכר להם אינו מהווה חניה תקנית.
18. אכן, לתובענה שהגישו צירפו המבקשים מכתב למנהל החברה מיום 4.4.2002 (נספח ח'1 לבקשה). במכתבם ציינו המבקשים כי לאחר שבדקו את התקנים בנושא חניה התברר להם כי רוחב החניה המינימלי חייב להיות 2.55 מ' מקיר לקיר, כך גם צוין בהיתר הבנייה. לפיכך, מבקשים לקבל חניה בגודל תקני או לאשר כי תא שטח י"ט שייך להם. תשובת מנהל החברה מיום 18.4.2002 (נספח ח/2) הייתה כדלקמן:
"להזכירכם, רכשתם את מקום החנייה לרכב בשטח החיצוני של הבית, אחרי זמן ממושך מאז רכישת הדירה על ידכם.
אמנם הובטח לכם בזמן קניית הדירה, שתוכלו לרכוש מקום חניה נוסף, אך לא מימשתם את האופציה.
אחרי שנמכרו החניות הנוספות, אחת מקורה והשנייה בלתי מקורה, הסברתי לכם שכל שנשאר הוא חלק מהחנייה הדרומית הבלתי מקורה שנועדה לאחר הדירות הבלתי מכורות, דאז.
בהסכמה הדדית, הסכמתי לפי בקשתכם, משום שהחנייה מוקטנת, להוריד את המחיר שלה, מהמחיר המקורי, ובלבד שנחלק את המקום לשני חלקים ועוד הסכמתי שחלקכם יהיה ברוחב של 2.40 לפחות. ואכן כך נרשם בתכנית החלוקה (כך גם דווח על ידי למחלקת הארנונה של עירית חיפה – חלוקה לשתי חניות אחת שלכם והשנייה של הקוטג' העליון).
אין לי התנגדות, במידה ואתם מתחרטים, להחזיר לכם את כספכם ולהשיב לעצמי את מקום החנייה".
19. לא מן המותר להפנות, בנקודה זו, גם למכתב המבקשים, על-ידי בא כוחם, למנהל החברה מיום 25.2.2004 (נספח ח/3), בו שבו והתריעו כי החניה שנמכרה להם אינה תקנית וכי מבדיקה בעיריית חיפה עולה כי אף לה דווח על חניה אחת במקום. עוד נטען במכתב כי החברה הציגה בפני המבקשים מצג שווא מתוך מטרה להטעותם ולפיכך בכוונתם לפעול בימים הקרובים להגדלת החניה (כן ראו מכתב למנהל החברה מיום 10.7.2008, נספח ח/4 לבקשה ומכתב המבקשים מיום 9.1.2011, נספח ט' לבקשה, לעו"ד דרור אורן-הורן).
20. משכך, לוקה הבקשה שהוגשה בשנת 2019 בשיהוי כבד שדי בו להביא לסילוק הבקשה על הסף. בנסיבות העניין, יש ב"התנהלות המבקשים ... כדי לסתור את טענתם בדבר הדחיפות במתן הצו המחייבת את התערבותו של בית המשפט כבר בשלביו המוקדמים של ההליך המשפטי" (רע"א 3851/11 ‏ ‏ יוסף נדב נ' אביעד לוי (7.6.2011)).
21. אני דוחה את טענות המבקשים כי הבקשה נועדה לשמור על המצב הקיים. המצב הקיים הנו כי המבקשים רכשו את תא שטח ה'. המבקשים לא הוכיחו, אף לא לכאורה, זכויות בתא שטח י"ט או חלקו. אין בכך שהמשיבים לא עשו שימוש בתא שטח י"ט, ולאור קביעותיי איני נדרשת להכריע במחלוקת שנפלה בין הצדדים בנקודה זו, בכדי להצמיח למבקשים עילה למתן סעד שמשמעותו כי המשיבים ימשיכו שלא לעשות שימוש בקניינם.
סופו של דבר
22. הבקשה נדחית.
המבקשים ישלמו למשיבים הוצאותיהם בסך 1,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 6,000 ₪.
המשיבים יגישו תצהיר תשובה לתובענה עד יום 1.4.2019.
אני קובעת את התובענה לדיון (הוכחות וסיכומים בעל פה) ביום 12.5.2019 שעה 12.00.

ניתנה היום, כ"ט שבט תשע"ט, 04 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.