הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ה"פ 50920-05-20

בפני
כבוד ה שופט אורי גולדקורן

המבקשת

שרותי מרכז פנורמה בע"מ,
ח.פ. 51-1006777
ע"י ב"כ עו"ד נטע רובין

נגד

המשיבה
עיריית חיפה
ע"י ב"כ עו"ד אלעד דידי

פסק דין

1. שלוש חברות שהינן בעלות הזכויות ב"מרכז פנורמה" בחיפה, המשיבה (להלן: העירייה) והמבקשת שהינה חברת ניהול, חתמו ביום 9.9.1990 על הסכם. בהסכם נקבע שהעירייה היא בעלת זכויות בשטחים מסוימים שמצויים ב"מרכז פנורמה" וסומנו בתשריט שצורף להסכם (להלן: שטחי העירייה ו התשריט, לפי העניין). בהסכם התחייבה המשיבה לספק לעירייה שירותי ניהול בשטחי העירייה. עוד נקבע כי תקופת ההסכם הינה למשך שנתיים, והיא תוארך כל פעם לשנה נוספת, אלא אם אחד הצדדים להסכם ישלח הודעה מוקדמת על התנגדותו להארכה. העירייה מימשה את זכותה החוזית, ובחודש מרץ 2012 היא הודיעה למבקשת על אי-הארכת הסכם שירותי הניהול.

2. ביום 9.5.2018 שלחה העירייה למבקשת הודעה לפי חוק העזר לחיפה (שמירת הסדר והניקיון), התשמ"ב-1981. בהודעה נכתב כי בנכס שבהחזקת המבקשת, הנמצא ברחוב יפה נוף 108 בחיפה, אותרו ליקויים של סדקים בקירות החיצוניים אשר גרמו לרטיבות. המבקשת נדרשה לתקן את הליקויים, והוזהרה כי אי-תיקון עלול להביא להטלת קנס ולהגשת תביעה משפטית. המבקשת טענה כי מדובר בנזילות מי גשם שהחלו בשנת 2014, והגיעו מכיוון הטיילת אל החניון הפרטי במרכז פנורמה ואל חצר המשק של מלון דן פנורמה, וגרמו לנזק בלתי הפיך ליסודות הבניין. עוד היא טענה כי אזורי הנזילות הינם באחריות העירייה ודרשה כי היא תתקן את הליקויים. בחודש אוגוסט 2019 הודיעה העירייה למבקשת כי "נושא של הנזילות ותיקונים בגשר ובחניון (חלק אחורי של מרכז פנורמה בכיוון רח' יפה נוף 108)" הועבר לטיפולה של חברת יפה נוף תחבורה תשתיות ובנייה בע"מ.

3. משלא נענו פניות המבקשת לעירייה, הגישה המבקשת ביום 24.5.2020 את המרצת הפתיחה שבפנינו , בה עתרה לסעד הצהרתי שיקבע כי על העירייה לתקן נזילות מי גשם אשר מסבות נזקים למבקשת. להמרצה צורף תצהיר של עמנואל אשכנזי, מנכ"ל המבקשת. בהמרצה טענה המבקשת כי היא עוסקת במתן שירותי ניהול ותחזוקה של פרויקט הכולל מגדל מגורים, מגדל מלון ומרכז קניות ותיירות בשדרות הנשיא 109 בחיפה, המוכר כ"מרכז פנורמה", כי הנזילות הגיעו מכיוון טיילת חיפה, שהינה שטח ציבורי שבבעלות העירייה, וגרמו לנזק וליסודות הבניין ולחנויות ב"מרכז פנורמה", וכי העירייה לא קיימה הבטחה שניתנה על ידה בסיור שנערך בשטח בחודש יוני 2019 בנוכחות נציגי הצדדים, ולפיה היא תתקן את כל הליקויים עד לחודש אוגוסט 2019.

4. בתשובה להמרצת הפתיחה, לה צורף תצהירו של יזיד אבו ראס, מנהל מחלקת הניקוז בעירייה, כפרה העירייה באחריותה לתיקון הליקויים. היא טענה כי המבקשת היא שבנתה את הבניין ב"מרכז פנורמה", כי חלק מהשטחים בהם נטען לנזילות מצויים בשטח פרטי, בבעלות ובאחזקת המבקשת, וכי עד לשנת 2012 הטיפול בנזילות היה באחריותה של המבקשת. העירייה טענה כי תיקנה חלק מהליקויים הכלליים שזוהו בסיור משותף בשטח בחודש אפריל 2018, ובחודש אוקטובר 2018 היא ביצעה עבודה לתיקון וחיפוי קירות חוץ עם אבן מלטשת. עוד צוין בתשובת העירייה כי סיורים נוספים התקיימו בשנים 2020-2019, ובמהלכם צולמה מערכת הניקוז העירוני אשר נמצאה תקינה.

5. בחקירתו הנגדית על תצהירו, בישיבה שהתקיימה ביום 18.5.2021, אישר מנכ"ל המבקשת כי היזם הוא שבנה את המתחם, כי המבקשת היא חברת הניהול של "מרכז פנורמה", כי אין לה זכויות קנייניות ב"מרכז פנורמה", וכי "מי שמחזיק ב"מרכז פנורמה" הן שלוש חברות, שהמבקשת אינה נמנית עליהן.

6. בעלי הדין לא חלקו על העובדה שקיימת רטיבות במתחם "מרכז פנורמה". מנכ"ל המבקשת אמר בחקירתו הנגדית:

"זה מפלס הרחוב שממנו נכנסים וחודרים מים לחניון, לחניונים של 'מרכז פנורמה', זה כולל לחדר מכונות של 'מרכז פנורמה' של כלל הפרויקט ... והבקשה והתביעה היא לתקן את שני הדברים, לא רק את הטיילת ולא רק את יפה נוף ... יש עוד הרבה נזילות שמגובות בכתב בתוך מרכז פנורמה מהטיילת".

ומנהל מחלקת הניקוז של העירייה אמר בחקירתו הנגדית:

"בסופו של דבר, אנחנו רואים מים מטפטפים, המים שמטפטפים וטפטפו, אנחנו לא יודעים מה מקורם".

7. בסיכומיו בכתב הפנה בא-כוח המבקשת לדברי השופטת (כתוארה אז) חיות בע"א 2906/01 עירית חיפה נ' מנורה (פורסם בנבו, 25.5.2006) (ההדגשה הוספה - א"ג):
"אכן, המידע, השליטה והפיקוח באשר לאיכותה ולמצבה של תשתית הניקוז העירונית מצויים בידי העירייה מתוקף סמכויותיה על פי דין. היא, אפוא, הגורם שבידיו האמצעים הטובים ביותר להכרת צורכי הניקוז בשטח המצוי בתחום שיפוטה והיא מונעת הנזק היעילה ביותר. בשל כל אלה, יכולה וצריכה עירייה סבירה לצפות כי התרשלות מצידה בביצוע הפעולות הנדרשות להקמה, לתחזוקה ולהתאמה של תשתית הניקוז העירונית, לרבות על דרך של מחדל, עלולה לגרום נזקים למבנים ולתושבים כתוצאה מהצפה. העובדה שנציגי הרשויות המקומיות מהווים את רוב החברים ברשות הניקוז האזורית שבתחומן, יש בה כדי להוסיף נדבך מרחבי לרמת המידע, השליטה והפיקוח הנתונים לעיריות בכל הנוגע לתשתיות הניקוז בתחום השיפוט שלהן (ראו סעיף 11(ג) לחוק הניקוז) ".

על בסיס קביעת בית המשפט העליון באותה פרשה כי "משכשלו מערכות הניקוז העירוניות בחורף תשנ"ב נושאות העיריות באחריות לכשל זה", ביקש בא-כוח המבקשת לקבוע כי אף בענייננו "העירייה אחראית על מערכות הניקוז בעיר, ואם היא הגורמת לנזק, היא חבה בעלויות תיקונו" (סעיף 35 לסיכומים בכתב).

דא עקא, שבענייננו לא הוכח על-ידי המבקשת כי מערכת הניקוז העירונית בשטח הציבורי הסמוך והצמוד ל"מרכז פנורמה" בחיפה כשלה. על אף שבין הצדדים הייתה תמימות דעים בנוגע לעצם קיומה של רטיבות בשטחים הפרטיים של "מרכז פנורמה", נותרו מחלוק ות הן בנוגע לגבולות השטח הציבורי והן בנוגע למקור הרטיבות.

8. העירייה לא כפרה באחריותה לאחזקת טיילת פנורמה, המוכרת כ"טיילת לואי", והינה שטח ציבורי. אולם גבולותיה של הטיילת לא הוכחו. בתרשומת בחתימת מנהל אגף שיפור פני עיר (שפ"ע) של העירייה, הנושאת תאריך 19.3.2012, שכותרתה "אחזקת טיילת פנורמה", נכתב כי חוזה האחזקה עם המבקשת "יסתיים בסוף חודש זה והאחזקה תחול על עיריית חיפה". כן צוין כי "אחזקת טיילת פנורמה תבוצע ע"י עיריית חיפה", ותכלול גינון, תאורה, מדרכות ומעקות וניקיון. בסיפא של התרשומת נכתב:

"יתקיים סיור בטיילת לקביעת גבולות אחריות ותכולות האחזקה - צביה לתאם סיור עד לתאריך 27/3/12 בהשתתפות מנהלי המחלקות הרלוונטיים ומנכ"ל מרכז פנורמה".

מנכ"ל המבקשת העיד בחקירתו הנגדית כי אינו זוכר אם הסיור בטיילת אכן התקיים, ומנהל מחלקת הניקוז של העירייה אמר כי אינו יודע אם הסיור התקיים.

אף גבולות שטחי העירייה, שצוינו בתשריט שצורף להסכם מיום 9.9.1990, לא הוכחו. כשנשאל המנכ"ל מדוע המבקשת לא צרפה את התשריט המהווה נספח להסכם (שצורף להמרצת הפתיחה, ללא התשריט המהווה נספח שלו) ובו סומנו שטחי העירייה, הוא ענה:
"החוזה הוא לא רלבנטי לנושא. ... אני לא יודע איפה התשריט. יש תקנון בית משותף לכל הפרק בו יש תשריט, כולל הטיילת, מסומן שזה שטח באחריות העירייה. .... אין קשר בין ההסכם שהיה ולנזילות".

9. המחלוקת בנוגע למקור הרטיבות השתקפה היטב בדברי המצהירים מעל דוכן העדים. מנהל מחלקת הניקוז של העירייה אמר בחקירתו הנגדית ובתשובות לשאלות בית המשפט:
"התחתית של הטיילת זה התקרה בעצם, ומתחת לתקרה יש איזה שהוא חניון שהוא נמצא מתחת לרצפה. יש איזושהי הפרדה בין הטיילת לבין החניונים שנמצאים שם מתחת לרצפה".

"לא דובר אף פעם על הנזילות שהתרחשו והראו בפנים, בתוך החניון ובתוך המבנה של פנורמה. כל הזמן דובר על הרטיבות ועל הנזילות שמתרחשות בתוך תפרי ההתפשטות למעלה. אנחנו רואים את נקודת הסוף של הנזילה, אבל אנחנו לא יכולים לדעת מאיפה זה מתחיל. זה ייתכן שגם מתחיל אצלם, בתפר ההתפשטות שלהם".

" (תפר ההתפשטות - א"ג) הוא נמצא בכמה נקודות. יש במקומות מסוימים שזה חוצה בין הטיילת לבין כיוון השטח הפרטי. זה תפר התפשטות שנמצא בתוך טיילת פנורמה והוא ממשיך לכיוון השטח הפרטי. זה משותף, גם של העירייה וגם של השטח הפרטי. בגלל זה אנחנו לא יודעים מקור הבעיה".

" ... יש הפרדה מוחלטת בין השטח הפרטי, שזה מגודר על ידי מחסומים, על ידי חניונים שהם פרטיים, שהמפלס התחתון נמצא בתחזוקתם, ואין קשר סיבתי בין הנזילות שנמצאות למטה לבין מה שנמצא למעלה. צריך להפריד בין שתי הבעיות".

"ש. ממה יכול להיות נזילות חוץ מגשם?
ת. יכול להיות שזה גם משטחי גינון שנמצאים מלמעלה.
.
ש. מקור הבעיה, הבנתי ממך עכשיו, זה או גשמים או השקיה?
ת. נכון, אבל אנחנו לא יודעים מאיפה זה מתחיל. אנחנו רואים את הסוף, אנחנו רואים את הנזילה עצמה שהיא מטפטפת .... יכול להיות שזה מתחיל אצלם, כי תפר ההתפשטות חוצה את השטח של פנורמה".

"רוב הבעיה שמדוברת היא בעיה של חדירת מים תת קרקעית, והיא בכלל לא קשורה לטיילת למעלה. היא נמצאת בפנים בתוך החניונים, והחניונים התת קרקעיים".

"ייתכן שזה בכלל לא קשור לשטח שהוא שטח ציבורי, ומקורו בשטח שהוא בכלל שטח פרטי. אבל צריך לראות, צריך לבצע סקר".

"על מנת לבדוק ולשלול את בעיית הניקוז שנמצאת בצמוד לרחוב, ביצענו צילום וידאו פנים וידאו של הצנרת, הצנרת נמצאה תקינה, ולא הייתה איזושהי סיבה שתהיה חדירת מים מתוך השטח הציבורי לשטח הפרטי".

עוד אמר מנהל מחלקת הניקוז: "אנחנו הצענו שבואו נביא חוות דעת שהיא מוסכמת על שנינו ונתחיל לטפל". מנכ"ל המבקשת נשאל מדוע לא זומן להעיד מטעמה מהנדס שישרטט את נקודת הנזילה ביחס לנקודת הנזק, ויסביר את התופעה של תפר התפשטות כמקור נזילות מים, והשיב:

"זה שטח של העירייה שהיא צריכה לבוא ולתת את התשובות עליהן. הצפנו את הבעיה בפני העירייה ... עם מומחה כזה או אחר, אבל הם צריכים לפתור את זה. עד היום לא נעשה עם זה כלום".

"שטחי העירייה הם מעל השטחים שבהם יש את הנזילות שהן באחריות 'מרכז פנורמה'".

המבקשת ביקשה להסתפק בתמונות להוכחת מקור הרטיבות. תמונות המתעדות את יציאת המים מהקירות אינן יכולות להוות ראיה למקורה של הרטיבות. משלא הוגשה על-ידי המבקשת חוות דעת של מומחה בנוגע למקור הרטיבות, לא הוכח כי המקור הינו בשטחים הציבוריים שבאחריות העירייה, וכי אין מדובר, למשל, בחדירת מים תת קרקעית או בחדירת מי גשם בשטחים שאינם ציבוריים (שכאמור, אף גבולותיהם לא הוכחו).

10. בהמרצת הפתיחה נכתב שמבוקש סעד הצהרתי "כי על עיריית חיפה לתקן נזילות מי גשם אשר מסבות נזקים רבים למבקשת". בסיכומיו בכתב ביקש בא-כוח המבקשת שבית המשפט יקבע שהעירייה "אחראית על תיקון נזקי המבקשת, אשר נגרמו בשל היקוות מי הגשם והצפות". מאחר ולא הוכח שהרטיבות נגרמה כתוצאה ממי גשם בשטחים שבאחריות העירייה וכי בעטיה נגרמו למבקשת נזקים , אני דוחה את המרצת הפתיחה.

כמו-כן אני מחייב את המבקשת לשלם לעירייה (המשיבה) שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 4,000 ₪.

ניתן היום, ח' חשוון תשפ"ב, 14 אוקטובר 2021, בהעדר הצדדים.