הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ה"פ 47315-08-17

בפני
כבוד ה שופט אפרים צ'יזיק

תובעת

1.פאדיה חדאד
2.אליאס חדד ז"ל (נמחק)
ע"י ב"כ עוה"ד שמעון צח ואח'

נגד

נתבעים

1.פאדי שהלא
2.מרואן שהלא
ע"י ב"כ עוה"ד יחזקאל חרלף

פסק דין

בפניי תובענה מיום 23.8.2017 מטעם התובעת/נתבעת שכנגד למתן פסק דין הצהרתי האוסר על הנתבעים ו/או מי מטעמם להרוס את הבניין בו הינם מתגוררים ברחוב העוגן 17 בעיר חיפה, אשר ידוע כגוש 10802 חלקה 60 ששטחו 1088 מ"ר, או לחילופין להימנע מהריסת חלקים מסוימים מתוכו. בנוסף לכך, עותרת התובעת למתן פסק דין הצהרתי האוסר על הנתבעים להרוס כל חלק במגרש אשר תוחם את הבניין ואף להימנע מהטרדתה, מפגיעה בשלוותה ובכלל זאת אף להימנע מפגיעה במתקנים אשר משרתים את הדירה.

מנגד, מונחת בפניי תביעת הנתבעים/תובעים שכנגד ( האחים שהלא) מיום 19.10.2017 לסילוק ידה של התובעת מהדירה ולחייבה בדמי שכירות ראויים בסכום של 172,824 ₪.

רקע עובדתי וטענות הצדדים :

בתאריך 12.12.1965 נחתם בין בעל הבניין דאז, מר נג'יב נח'לה עבוד, לבין אבי בעלה המנוח של התובעת, מר אליאס חדאד ז"ל, אשר הלך לעולמו ביום 3.9.1983 , הסכם שכירות בדמי מפתח החל מיום 1.1.1966. לאחר פטירת החם המנוח בשנת 1983 התגוררה בנכס רעייתו של החם המנוח, גב' נביהא חדאד ז"ל במעמד של דיירת מוגנת.

לאחר פטירתה של הגב' נביהא חדאד ז"ל בשנת 1994 עברה הזכות לדיירות מוגנת אל בנה של המנוחה, מר אמין חדאד ז"ל (בעלה של התובעת) , כאשר לאחר פטירתו בשנת 2004 המשיכה התובעת להתגורר בדירה במעמד של דיירת מוגנת בהסכמתם ועל דעתם של בעלי הבניין הקודמים ( משפחת עבוד).

בתאריך 15.7.2011 נחתם בין בעלי הבניין דאז, משפחת עבוד, הסכם למכירת הבניין ( על שש דירותיו המושכרות) לטובת הנתבעים, שהינם אחים. בתאריך 15.7.2011 נחתם בין בני משפחת עבוד לבין הנתבעים הסכם נוסף שמכוחו הומחו כלל הזכויות הקנייניות בבניין לטובת הנתבעים, ובכלל זאת מתן הרשאה לנקיטת הליכים משפטיים כנגד השוכרים. בתאריך 14.7.2014 הושלם הליך המכר ובמעמד זה נרשם הבניין על שם הנתבעים באופן שכל אחד מהם מחזיק במחצית מהזכויות הקנייניות בבניין.

בתאריכים 27.12.12 ו – 26.2.2014 נשלחה אל הנתבעים וכן גם אל התובעת הודעה מטעם עיריית חיפה מכח הוראת סעיף 3 א' לחוק העזר לחיפה ( מבנים מסוכנים), התשמ"ג – 1983 ולפיה עליהם לתקן את קירות החוץ, את חדר המדרגות של הבניין וכן גם את המרפסות והגגונים של הבניין.

בשנת 2014 הוגש לבית המשפט לעניינים מקומיים בחיפה כתב אישום כנגד הנתבעים וכן גם כנגד ששת הדיירים המתגוררים בבניין בשכירות בנימוק כי בדיקה הנדסית אשר נערכה בבניין בתאריכים 23.2.2014 ו - 26.3.2014 העלתה שהליקויים האמורים לא תוקנו וכי הסכנה נותרה בעינה.

במהלך הדיון אשר התקיים בבית המשפט לעניינים מקומיים בחיפה ( כב' השופטת ג'אדה בסול) בתאריך 23.11.2016 הודו הצדדים בביצוע העבירות המפורטות ומשכך הם נדרשו להציג בפני ביהמ"ש עד ליום 30.11.2017 אישור מהנדס בדבר הסרת הסכנה ולא יוטלו עליהם קנסות כספיים.

לטענת התובעת, לאחר רכישת הבניין בידי הנתבעים החלו הנתבעים להתנכל לה בכוונת מכוון על מנת שתעזוב את הדירה כאשר במסגרת פעולותיהם אף פנו אל עיריית חיפה על מנת שתפעל להכריז על הבניין כבניין מסוכן.

עוד טוענת התובעת כי הנתבעים ניהלו מדיניות של " הפרד ומשול" בין דיירי הבניין וכי כתוצאה מכך התנהל הליך משפטי בביה"ד לשכירות בחיפה שבמהלכו הגיעו הנתבעים להסדר עם אחת מהמשפחות (משפחת קורטאם) ולפיו בני המשפחה יוותרו על זכויותיהם כדיירים מוגנים בתמורה לתשלום כספי של 700,000 ₪. התובעת אף מציינת כי הנתבעים התחייבו בפניה לקבל דירה חדשה בבניין אשר ייבנה על יסודות הבניין הישן וכי לצורך מימוש מאווייהם אף גרמו לסכסוך מיותר בינה לבין ב"כ הקודם.

עוד טוענת התובעת כי הנתבעים לא טרחו לבצע את התיקונים הנדרשים בהתאם לפסיקתו של ביהמ"ש לעניינים מקומיים מתוך מטרה להביא להריסת הדירה ולהמאיס עליה את החיים בדירה וכי בשל כך יש מקום לחייב את הנתבעים גם לאטום את הפתחים אותם הסירו באופן מכוון מתוך הדירות העליונות של הבניין בכדי למנוע שורה של מטרדים אשר פוגעים בשלוותה ובאיכות חייה ובכלל זאת חלחול של מי גשם, רעשי רוח, נפילת טיח וחדירה של חיות ומזיקים החודרים אל תוך דירתה.

בנוסף לכך, טוענת התובעת כי לצורך מימוש רצונם להמאיס את שגרת חייה שידלו הנתבעים את אחד מהדיירים המתגוררים בבניין בשכירות ליצור כלפיהם פרובוקציות מתוכננות שבכללם איסוף פסולת ברזל והשלכתה בסמוך לדירתה וכן גם ניתוק צלחת הלוויין ודוד השמש – התנהלות אשר הסבה לה נזק כספי בסכום של 1585 ₪.

בתאריך 23.8.2017 הגישה התובעת לבית המשפט בקשה למתן צו מניעה זמני בנימוק שבתאריך 20.8.2017 הנתבעים הזמינו קבלני בנייה על מנת שיחלו לבצע את עבודות ההכנה לקראת הריסת הגדר המפרידה בין המגרש הנמצא בסמוך לדירתה לבין המגרש הסמוך וכל זאת מתוך מטרה לגרום לכך שהריסת הגדר תגרום לה לשורה של מטרדים ( חדירת אבק, פסולת ומי גשם אל תוך דירתה) אשר יביאו אותה לכלל מסקנה כי מוטב שתעזוב את הדירה בהקדם האפשרי מאשר להמשיך ולהתגורר בבניין.

במהלך הדיון אשר התקיים בתאריך 29.8.2017 ניתן על ידי ביהמ"ש צו מניעה זמני המורה לנתבעים להימנע מלפגוע במתקני דירת התובעת וכן גם ממתקנים המשמשים את הדירה, להימנע מהגבלת הגישה לדירה וכן גם להימנע מביצוע פעולות הטענות היתר בנייה לפי דיני התו"ב. בתאריך 11.9.2017 קיבל בית המשפט את הבקשה וקבע כי הצו הארעי ייוותר על מכונו עד למתן החלטה אחרת וזאת ככל שיינתן היתר הבנייה הנדרש.

בתאריך 28.2.2018 התקיים בביהמ"ש דיון ביחס לבקשת התובעת למתן צו עשה זמני דחוף המורה לנתבעים לאטום את הפתחים והחלונות בקומות העליונות של הבניין לצורך מניעת מטרדים שונים שבכללם חדירת מי גשם ולכלוך את תוך דירתה. במהלך הדיון הוסכם כי הנתבעים יבצעו את הליך האיטום הנדרש בתוך 10 ימים וכי התיקונים יתבצעו באותם פתחים אשר נמצאים בקירות החיצונים של הבניין בשתי הדירות הממוקמות מעל דירת התובעת וכי אין בביצוע פעולות אלה משום ויתור על טענות אחרות העומדות לזכותם של הנתבעים.

במענה לטענות התובעת מציינים הנתבעים כי הורי בעלה המנוח של התובעת, אליאס ונביהא ז"ל, התגוררו בדירה במעמד של דיירים מוגנים מכח הוראת סעיף 20( א) לחוק הגנת הדייר ( נוסח משולב), תשל"ב – 1972 וכי לאחר פטירתה עברה הזכות לקבלת מעמד של דייר מוגן בנכס אל בעלה של התובעת, אמין ז"ל, אשר התגורר בדירה במעמד של " דייר נדחה" מכח הוראת סעיף 27 לחוק הגנת הדייר. בנוסף לכך, טוענים הנתבעים כי על פי הוראת סעיף 30 לפקודת הנזיקין ( נוסח חדש) הנטל להוכחת דבר היותה של התובעת במעמד דיירת מוגנת מוטל על התובעת בלבד.

עוד טוענים הנתבעים כי חוזה השכירות אשר נחתם בשלהי שנת 1965 בין אליאס חדאד ז"ל, לבין בעל המקרקעין דאז, מר נג'יב עבוד, לא כלל בחובו את שמו של אמין ז"ל ולכן לאחר פטירתו תמה " שרשרת" העברת הזכויות לבני משפחתו של אמין המנוח ולכן אין התובעת זכאית להיחשב כדיירת מוגנת על פי דין.

אשר לטענה כי הם פעלו אל מול העיריה באופן נמרץ על מנת שיוכרז כמבנה מסוכן מדגישים הנתבעים כי התובעת הינה מסיגת גבול בנכס וכי הקביעה האם מדובר במבנה מסוכן אינה תלויה כלל במעשיהם אלא בהתנהלותה של הוועדה המקומית לתו"ב ומשכך אין הם מחויבים לספק לתובעת דיור חלופי.

בכל הנוגע להליך המשפטי אשר התנהל בביה"ד לשכירות מדגישים הנתבעים כי מדובר בהליך אשר התנהל אל מול אחת מהמשפחות אשר התגוררה בבניין ( משפחת קורטאם) ולכן התובעת מנועה מלהלין על כך שהתובענה במסגרת אותו הליך נמחקה על הסף.

לטענת הנתבעים, התובעת התחברה אל דוד השמש ואל צלחת הלוויין באופן " פיראטי" וזאת לאחר שדיירי הבית הקודמים עברו להתגורר במקום אחר וכי מעשה זה נעשה שלא על דעתם. עוד ובנוסף, גורסים הנתבעים כי התובעת לא הייתה מעולם במעמד של דיירת מוגנת ומסיבה זו יש להורות על סילוק ידה מהנכס תוך חיובה בדמי שכירות ראויים בשיעור של 2000 ₪ לחודש למשך תקופה של שבע שנים.

הנתבעים מוסיפים ומציינים כי בשנת 1995 ביקש מר אמין חדאד ז"ל מבעל הדירה דאז, מר נג'יב עבוד, להמציא לידיו מכתב לטובת עיריית חיפה המאשר את דבר היותו שוכר במעמד של דייר מוגן וכי מסיבה זו מסר לאמין המנוח אישור כללי ולאחר מכן אף הוסיף בראש החוזה המקורי את שמם של אמין המנוח ושל רעייתו, נביהא ז"ל, לאחר שאנשי העיריה ציינו בפניו שאין די בהצהרה כללית. משכך, טוענים הנתבעים כי אמין ורעייתו המנוחים לא הפכו לדיירים חוזיים " חדשים" מאחר ושמם התווסף להסכם על ידי מר עבוד בהסתמך על בקשתם ולכן השוכר הראשי, אשר היה במעמד של דייר מוגן, היה ונותר אבי בעלה המנוח, אליאס ז"ל.

דיון והכרעה :

מעמדו המשפטי של התובע 2/ נתבע שכנגד 2 :

בתאריך 29.4.2018 הודיע ב"כ התובעת לביהמ"ש כי התובע 2 , אשר העיד בבית המשפט במהלך ישיבת ההוכחות אשר התקיימה בתאריך 12.4.2018 , הלך לעולמו מספר ימים לפני הגשת ההודעה ומשכך עתר בבקשתו למתן החלטה למתן צו להגשת סיכומים בכתב מטעם הצדדים.

בנסיבות שנוצרו ברי כי תביעת התובע 2 בכתב התביעה למתן צו הצהרתי המכיר בו כבעל זכות של דייר מוגן מכח הוראת סעיף 27 לחוק הגנת הדייר מתייתרת מאליה. זאת ועוד, בהינתן העובדה שהנתבעים לא עתרו עד למועד מתן פסה"ד לצירוף עיזבון המנוח ו/או לצירוף יורשיו כבעלי דין נוספים ולאור צמצום הסעד לפינוי הדירה והתובענה הכספית כלפי התובעת 1 / נתבעת שכנגד 1 בלבד ( ראה : סעיף 137 לסיכומי הנתבעים/תובעים שכנגד) הנני מורה על מחיקת הסעדים אשר נוגעים לתובע 2/ נתבע שכנגד 2 ז"ל מתוך כתב התביעה העיקרי וכן גם מכתב התביעה שכנגד.

האם התובעת נהנית ממעמד של דיירת מוגנת ?

אין מחלוקת על כך כי במהלך התקופה שבה הבניין היה מצוי בבעלותה של משפחת עבוד, ובכלל זאת גם מספר שנים לאחר רכישת הבניין על ידי הנתבעים, יצאו הצדדים מתוך נקודת הנחה כי התובעת נהנית ממעמד של דיירת מוגנת בנכס וכי השינוי בעמדתם של הנתבעים חל לאחר ששוכנעו על ידי בא כוחם הנוכחי כי התובעת אינה נהנית ממעמד של דיירת מוגנת בנכס אלא ממעמד של שוכרת " רגילה" אשר אינה חוסה בצילן של הוראות חוק הגנת הדייר ( ראה : סעיף 2 למכתבו של ב"כ הקודם של הנתבעים, עו"ד מוראד ביקי, מיום 22.9.2014 המצורף נספח ג' לתצהיר התובעת ; סעיף 13 לכתב התביעה שכנגד ; מסמכי תיק ביהמ"ש לעניינים מקומיים ובבית הדין לשכירות אשר צורפו לתיק זה ביום 7.9.2017) .

לדידם של הנתבעים מעמד של " דייר מוגן" הינו מעין מעמד סטטוס משפטי ולכן אין לייחס משמעות של ממש ביחס לתפיסתם הסובייקטיבית של הצדדים את מעמדה המשפטי של התובעת. אליבא דעמדתם, אביו של בעלה המנוח נהנה ממעמד של דייר מוגן חוזי בעוד שאמו של בעלה נהנתה ממעמד של " דיירת מוגנת נגזרת" מכח הוראת סעיף 20( א) לחוק הגנת הדייר ואילו בעלה המנוח, אמין ז"ל, נהנה ממעמד של " דייר מוגן נדחה" מכח הוראת סעיף 27 לחוק הגנת הדייר. משכך, סבורים הנתבעים כי התובעת מאחר והוראות חוק הגנת הדייר אינן מאפשרות ביצוע של העברת זכות נוספת למאן דהוא הרי שאין התובעת זכאית להיחשב כדיירת מוגנת בנכס.

מנגד, אליבא דשיטת התובעת הינה נהנית ממעמד של " דיירת נגזרת" ראשונה או שנייה מכח הוראות סעיפים 20( א) או 27(1) לחוק הגנת הדייר בשל היותה אלמנתו של אמין ז"ל וכמי שהתגוררה עימו בנכס באופן רציף לאורך שנים ארוכות ביותר עד ליום פטירתו.

הצדדים אינם חלוקים על תחולתם של סעיפי החוק המהותיים ( סעיפים 20(1) לחוק הגנת הדייר וסעיף 27(1) לחוק הגנת הדייר) ועל כך שאמין ז"ל נהנה ממעמד של דייר מוגן בנכס ולכן אינני מוצא לנכון להידרש לשאלת סיווגו מעמדו ב"שרשרת", דהיינו, בין אם כדייר מוגן, כדייר נגזר או כדייר נדחה וכפועל יוצא מכך להידרש לסיווג מעמדה של התובעת.

לאחר פטירתו של דייר מוגן בדירה היקנה המחוקק מעמד של דייר מוגן לשלושה סוגי אנשים תוך שמירת סדר העדיפויות ב יניהם – בן הזוג, ילדי הדייר וקרוביו האחרים. אם נפטר דייר והיה לו בעת פטירתו בת זוג ונתקיימו בבן הזוג הוראות סעיף 20( א) לחוק הגנת הדייר הרי שבן הזוג " יורש" את זכויות הדיירות ואילו ילדי הדייר וקרוביו " נדחים" בפניו, למעט במקרים שבהם בת הזוג לא התגוררה עם המנוח בנכס במשך ששת החודשים הקודמים למועד פטירתו של הדייר המוגן. בבסיסם של סעיפים 20 ו – 27 לחוק הגנת הדייר עומדת תכלית ברורה והיא הגנה על התא המשפחתי הקרוב של השוכר המוגן על מנת שלא ינושל מדירת המגורים לאחר פטירת השוכר וזאת ככל שהינו ממלא אחר התנאים המשולבים במסגרת סעיפים 20 ו – 27 לחוק, דהיינו הוכחת מגורים רצופים בדירת המגורים עוד בחייו של הדייר המוגן המקורי ועד לפטירתו של הדייר המוגן אשר זכה להגנת החוק מכח הוראות סעיף 20 לחוק הגנת הדייר ( ראה : ע"א 1430/92 ( מחוזי ת"א) ארנה ליברמן נ' אבינועם הררי מיום 14.11.1994 ; ראה : בר-אופיר דוד בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה ( עדכון מס' 8), יוני 2017 , עמ' 258 – 260 ; עמ' 273 – 278).

בענייננו, אין מחלוקת על כך שבמהלך תקופת חייו של אמין ז"ל התובעת התגוררה עימו ועם ילדיה ( עד לנישואיהם) ועם הוריו המנוחים באופן רציף לאורך החל משנת 1965 ( ראה : סעיפים 8 ו – 14 לתצהיר העד נג'יב עבוד ; סעיף 1 לתצהיר העדה אינאס סכניני ; סעיף 4 לתצהיר התובע 2 המנוח ; סעיף 3 לתצהיר התובעת) וכי המשיכה להתגורר בנכס באופן רציף גם לאחר פטירתו של אמין ז"ל בהסכמתם המלאה של בעלי הבניין אשר ראו בה כדיירת מוגנת לכל דבר ועניין עד לתקופה הסמוכה להגשת התובענה בתיק זה.

אשר על כן, ברי כי התובעת עונה על כלל התנאים אשר קבועים במסגרת הוראות סעיפים 20( ב) ו – 27(1) לחוק הגנת הדייר ( משך תקופת הזוגיות, רציפות מגורים קבועה, היות הדירה מרכז חייה וקורת גג למשך שנים ארוכות והיעדר דירת מגורים נוספת) ומשכך הינה זכאית להיחשב כדיירת מוגנת על פי הוראות חוק הגנת הדייר.

יתירה מכך, גם אם תמצי לומר כי בעניינו אין מקום להכיר בתובעת כמי שזכאית ליהנות מאותן הגנות ייחודיות לחוק הגנת הדייר בשל היותה אלמנתו של דייר נדחה הרי שלבית המשפט מוקנית סמכות טבועה לקבוע מכח הוראת סעיף 132 ( א) לחוק הגנת הדייר כי חרף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב ליתן פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתיתו. לפיכך, בהינתן מקרה חריג שכזה נדרש הדייר להוכיח כי אין זה מוצדק ליתן כנגדו צו פינוי כאשר במקרים אלו בעת עשיית ה"צדק" המיוחד חייב ביהמ"ש לצאת מתוך נקודת הנחה ולפיה חוק הגנת הדייר נועד להגן על הדייר מפני נישולו מהדירה על מנת שלא למנוע ממנו קורת גג ( ראה : בר-אופיר, שם, עמ' 229 – 230).

לאור המקובץ לעיל, סבורני כי במקרה דנן ממילא מתקיימת הוראת סעיף 132( א) לחוק הגנת הדייר ולכן יש להותירה כדיירת מוגנת בנכס משיקולי צדק בהתחשב בנסיבותיה האישיות של הייחודיות של התובעת אשר כללו מגורים ממושכים בנכס עם בני משפחתה במעמד של דיירת מוגנת לאורך שנים ארוכות מאוד ואובדן בנה אשר לא מכבר הלך לעולמו (ראה : בר-אופיר, שם, עמוד 229- 230 , 236(1)236(2) ; רע"א 4740/92 ברוך אדלר נ' שלום חן מיום 2.11.1992) . לדידי, דחיית תביעתם של הנתבעים למתן צו פינוי כנגד אשה מבוגרת המתגוררת בנכס לאורך שנים ארוכות ביותר בתנאי מחייה קשים במיוחד ואשר לא זה מכבר שכלה את בנה החולה אותו סעדה בשלהי ימי חייו הינה הכרחית ומהווה חובה מוסרית ואנושית מן המעלה הראשונה.

האם התובעת/נתבעת שכנגד הפרה את ההסכם בכך שלא שילמה דמי מפתח ?

הנתבעים אינם חולקים בסיכומיהם על ששלושת המנוחים, אליאס, נביהא ואמין נהנו ממעמד של דיירים מוגנים בהתאם להוראות סעיפים 20 ו – 27(1) לחוק הגנת הדייר ( ראה : סעיף 47 לסיכומים), ברם לשיטתם יש לקבל את עדותו של עד ההגנה, מר נג'יב עבוד, ולפיה נסיבות הוספת שמות המנוחים על גבי ההסכם נבעה מתוך רצון לסייע בידי אמין המנוח להסדיר את רישומי הארנונה והמים על שמו בעיריית חיפה ( ראה : סעיפים 9 – 11 לתצהיר העד). עם זאת, לעמדת הנתבעים למרות שעל פניו לא הייתה כל סיבה להוספת חתימותיהם של שלושת המנוחים על גבי ההסכם מאחר נהנו ממעמד של דיירים מוגנים הרי שהסיבה שבגינה הם חתמו על גבי החוזה המחודש נבעה מכך ששלושתם התחמקו מתשלום דמי השכירות המוסכמים ובכך הפרו את ההסכם הפרה יסודית.

ככלל, מגמת הפסיקה באה לקבוע כי למרות אופיו הקוגנטי של חוק הגנת הדייר, רשאים הצדדים להסכים על יצירת זכויות של דיירות מוגנת ביחסים שביניהם מכח עקרון ההתקשרות סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר קובע כי לבעל הבית קמה עילת פינוי באם הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית, לפי תנאי השכירות, את הזכות לתובע פינוי, דהיינו רק אם הותנה במפורש בין בעל הבית לבין הדייר שאי קיומו של תנאי מסוים נותן לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי או אז יכול בעל הבית לבסס תביעתו על עילה זו. תנאי הכרחי לקיומה של עילת פינוי לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר הוא שבהסכם בין הצדדים נקב במפורש כי הפרתו של תנאי מתנאי השכירות מעניקה לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי כאשר על בעל הדירה מוטל הנטל להוכיח מהו התנאי שהופר ולהצביע עליו. ברם, ככל שהוראה בהסכם שכירות עלולה לשלול מדייר מוגן את מעמדו או אז ראוי לפסוק לטובת קיום זכותו להמשיך ולהתגורר בדירה כדייר מוגן ובלבד שמתעורר ספק באשר לפירושה של אותה הוראה בהתאם לעקרונות הפרשנות כנגד מנסח החוזה [ ראה : בר-אופיר, שם, עמ' 15 – 16(1), 20(2)] .

בענייננו, אין מחלוקת כי בשולי הסכם השכירות נכתב על ידי בעל הדירה הקודם, מר נג'יב עבוד, בכתב ידו כהאי לישנא : " השכר לשנת 94/11 ועד 95/10 סכום 21.05 לחודש" (ראה : סעיף 12 לתצהיר העד נג'יב עבוד ; סעיפים 73.1 ו – 73.2 לסיכומי הנתבעים) וכי במסגרת ההסכם המקורי הוסכם שאי תשלום של מי מהסכומים המוסכמים במועדם או אז ההסכם יבוטל לאלתר והמשכיר יהיה רשאי להגיש תובענה לפינוי ההסכם וכן גם נזקים נוספים אשר נובעים מהפרת ההסכם ( ראה : סעיף 10 להסכם).

זאת ועוד, על פי נוסח ההסכם המקורי אותו צירפו הנתבעים עולה כי ההסכם המקורי, ואשר נערך לפני כ – 53 שנה, עולה כי אין הוא מגדיר את שיעור דמי המפתח המוסכמים אלא אך ורק את גובה דמי השכירות המוסכמים כהאי לישנא :

" חוזה שכירות
המשכיר : נח'לה עבוד השוכר : אליאס חדאד מספר תעודת זהות - XXXX506
תיאור המושכר : - 3 – שלושה חדרים עם שירותים ולא כל חלק אחר בבית. כתובת המושכר : רח' העוגן מס' 17 חיפה
תקופת השכירות מתחילה : 1.1.1966 ומסתיימת ביום 31.12.1966.
השוכר מתחייב להשתמש במושכר למטרת מגורים בלבד ולא לשום מטרה אחרת.
דמי שכירות : ל 3.68 שלוש מאות ששים ושמונה לירות ישראליות כל שנה והשוכר מתחייב במשך תקופת המצאו במושכר להמציא שטרות לביטחון תשלום דמי השכירות לכל שנה מראש.
הערות נוספות ביחס לתשלומים : 30.75 שלושים לירות ושבעים וחמישה אגורות לכל חודש.
45 לירות כל חודש
תנאי השכירות :
17......
מתאריך 1/1/1967 שכירות חודשית 45 לירות
שכירות שנתית 540 לירות ישראליות
12/12/1965
(-) נג'יב נח'לה עבוד
(-) נג'יב נח'לה עבוד אליאס
המשכיר השוכר
1/1/67 1/1/67 "

הנתבעים מדגישים כי לאחר שקיבלו את החזקה בבניין סירבו לקבל מהתובעת את דמי השכירות המוסכמים לאחר שקיבלו ייעוץ משפטי מב"כ הנוכחי ולפיו התובעת ובנה המנוח לא נהנו מעולם ממעמד של דיירים מוגנים בנכס ( ראה : סעיף 12 לכתב התביעה שכנגד ; סעיף 23 לתצהיר הנתבע 1) דא עקא שעל פי הנטען לנתבעים קמה הזכות לדרוש את פינויה של התובעת מהבניין בנימוק שהסכם השכירות עם משפחת עבוד הופר לאחר שהתובעת ובעלה המנוח לא שילמו את דמי המפתח המוסכמים ( ראה : סעיפים 74 ו – 92 לסיכומים ; סעיף 14 לכתב התביעה שכנגד ; סעיפים 36 ו – 41 לתצהיר העד נג'יב).

עם זאת, עיון בהסכמי השכירות המצורפים לתצהירו של הנתבע 1 וכן גם בתצהירו של העד נג'יב מעלה כי אין כל אזכור לכך שהתובעת ובעלה המנוח היו מחויבים לשלם למשפחת עבוד ו/או לנתבעים בנוסף לדמי השכירות גם דמי מפתח מה גם שבכתב התביעה עצמו בני משפחת עבוד אינם מצורפים כבעלי דין ולא מצוין כלל מהו חוב דמי המפתח המשוער הנטען אותו הינם מייחסים לתובעת ולבעלה המנוח ואשר לטענתם לא שולם לבני משפחת עבוד על ידי הוריו של אמין ז"ל.

יתירה מכך, במהלך התקופה שבה הנתבעים קיבלו את החזקה בנכס עולה כי אין מחלוקת על כך שכל ניסיונותיה של התובעת להעביר אליהם את דמי השכירות המוסכמים נדחו על ידם במשנה תוקף בנימוק כי מבחינה משפטית היא אינה נהנית ממעמד של דיירת מוגנת בנכס ולכן אין לקבל את טענתה ולפיה עליה לשלם דמי שכירות נמוכים ולא דמי שכירות ראויים ( ראה : סעיף 23 לתצהיר הנתבע 1 ; עמוד 31 שורות 12 - 24 לפרוטוקול ; סעיפים 24 – 26 לתצהיר התובעת ; עדות התובעת בעמוד 21 שורות 25 – 27 לפרוטוקול).

יודגש, כי על פי לשון הפסיקה כל אימת שבעל הבית מתנער מקבלת דמי השכירות לאורך תקופת זמן ממושכת הרי שאין הוא יכול להלין על כך שהדייר אינו משלם את דמי השכירות שכן הניתוק בהמשכיות התשלומים צריך להיגרם כתוצאה ישירה ממחדלו של הדייר ולא עקב סירובו של בעל הבית.

משכך, ככל שבעל הבית יפעל להכשלת הדייר במניעת חובתו להעביר את דמי השכירות המוסכמים או אז יימנע ממנו מלטעון כי קיימת בידיו הזכות לעתור לבית המשפט לפינויו של הדייר ולכן אין הוא יכול לבסס עילת פינוי יסוד העובדה שלא קיבל את דמי השכירות קל וחומר משעילה זו נסתרת שעה שהדייר מציע לשלם את שכר הדירה והאחרון עומד בסירובו לשלם את דמי השכירות המוסכמים ובכך הדייר ממשיך ליהנות מהגנת חוק הגנת הדייר למרות שפעולת התשלום לא הושלמה כתוצאה מהתנהגותו של בעל הבית הסרבן ( ראה : בר-אופיר, שם, עמודים 7 – 9) .

אשר על כן, נוכח סירובם של הנתבעים לקבל את דמי השכירות הנמוכים המוסכמים הנקובים בהסכם השכירות, וזאת חרף העבודה כי עד לתחילת ההליכים בתיק זה יצאו מתוך נקודת התובעת נהנית ממעמד של דיירת מוגנת, הרי שאין הנתבעים יכולים לאחוז במקל בשני קצותיו ולטעון מחד במסגרת התכתבויות משפטיות והליכים משפטיים לתחולתו חוק הגנת הדייר על התובעת ומאידך להתנער מטענותיהם שלהם עצמם בנימוק של קבלת ייעוץ משפטי מוטעה ושגוי .

לא זו אף זו, הנתבע 1 לא נתן הסבר המניח את הדעת בכל הנוגע לסיבה שבגינה בחר שלא לצרף את הסכם המכר אשר נחתם בינם לבין משפחת עבוד ואף ציין במהלך עדותו בביהמ"ש כי אין הוא זוכר את תוכנו אולם מנגד ציין בריש גלי כי הסכם המכר אינו כולל בחובו תניה המחייבת את הדיירים אשר מתגוררים בבניין, ובכלל זאת התובעת עצמה, לשאת בתשלומי דמי מפתח לטובת בעלי הבניין ( ראה : עדות הנתבע 1 בעמוד 28 שורה 27 – עמוד 29 שורה 16 לפרוטוקול) ומשכך יש לזקוף זאת לחובתו.

אשר על כן, הנני דוחה את טענת הנתבעים ולפיה מתקיימת עילת פינוי בשל הפרת חובתה של התובעת לשלם דמי שכירות ודמי מפתח.

סוף דבר :

לאור המקובץ לעיל הנני דוחה את תביעת הנתבעים ומקבל את תביעת התובעת. אשר על כן, ניתן בזאת תוקף של צו מניעה קבוע לצווים אשר ניתנו על ידי ביהמ"ש בתאריכים 29.8.2017 ו – 11.9.2017 , דהיינו איסור יצירת מטרדים מכוונים כלפי התובעת ובכלל זאת פגיעה במגוריה, בשלוותה ובמתקנים המשרתים את הדירה והריסת הבניין באופן חלקי או מלא, למעט בהתקיים אחד מאותן עילות הנקובות במסגרת חוק הגנת הדייר אשר מצדיקות את פינויה מהדירה.

הנתבעים יישאו בהוצאות התובעת בסכום של 1000 ש"ח וכן גם בשכ"ט עו"ד בסכום של 12,000 ש"ח.

ניתן היום, י"ז תשרי תשע"ט, 26 ספטמבר 2018, בהעדר הצדדים.