הדפסה

בית משפט השלום בחיפה בצה"מ 67780-03-18

בפני
כבוד ה שופטת מריה פיקוס בוגדאנוב

מבקש

מחמוד מחאג'נה

נגד

משיבה
ועדה לתכנון ובנייה חיפה מחוז חיפה

החלטה

לפניי בקשה לביטול צו הריסה מנהלי בהתאם לסעיף 228 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה") וכן בקשה לעיכוב ביצוע הצו.
הבקשה מוגשת לגבי מבנה שלד בן 4 קומות, הממוקם בחלקה 8 גוש 20337 נ.צ 212514/714072 ששטחו הכולל הוא כ-500 מ"ר, בשכונת אלעראיש ביישוב אום אל פאחם (להלן: "המבנה").

השתלשלות ההליכים בתיק
בתאריך 28.2.18 חתם מפקח היחידה הארצית לאכיפה – חיים דוד (להלן: "המפקח") על תצהיר בהתאם להוראות סעיף 221(ב) לחוק התכנון והבנייה, במסגרתו פירט את העבודה האסורה בבניית המבנה, היות ולא ניתן היתר בניה בועדה המקומית לתכנון ובניה עירון (להלן: "הועדה המקומית"). עוד ציין המפקח בתצהיר כי עבודות הבנייה במבנה טרם הסתיימו.
לאחר שנערכה התייעצות עם היועץ המשפטי של היחידה הארצית לאכיפה, ועם מתכננת המחוז – הגב' ליאת פלד, נמצא באשר למבנה כי: "מדובר בשטח חקלאי. לא ניתן היתר לעבודה זו. הנושא לא טופל ע"י הועדה המקומית".
לאחר שניתנה הודעה לראש הרשות המקומית אום אל פאחם, הוצא בתאריך 6.3.18 צו הריסה מנהלי נגד המבקש על ידי מנהל היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבניה – מר אברהם ברון כהן, בהתאם לסעיף 221 לחוק התכנון והבניה (להלן: "צו ההריסה או הצו").
בתאריך 8.3.18 הדביק המפקח את הצו על המבנה מושא הבקשה .
בתאריך 29.3.18 הגיש המבקש את הבקשה דנן לביטול צו ההריסה ולעיכוב ביצועו.
במסגרת הבקשה, טען המבקש, כי אמנם חלה על הקרקע "תוכנית מתאר לשטח הגלילי לתכנון עיר" - מס' ג/400, שייעודה חקלאי , אך קיימת תוכנית תמ"ל/1077 אשר הוכרזה על ידי קבינט הדיור בהחלטה מיום 5.6.17 (סומנה במ/4) (להלן: "התוכנית")(התוכנית סומנה נ/6), ו לפיה חלק מהקרקע תהא מיועדת למגורים. לפיכך, נטען כי ניתן יהיה להסדיר את מעמדו של המבנה.
בתאריך 29.3.18 ניתנה החלטה ע"י כב' השופטת טל תדמור זמיר בדבר עיכוב ביצוע הצו עד להחלטה אחרת.
בהחלטה מיום 11.4.18, קבעתי כי עיכוב ביצוע הצו יעמוד בעינו, עד למועד הדיון שנקבע והוא מותנה בכך שהמבקש לא ימשיך בביצוע עבודות מסוג כלשהו במבנה ובאי אכלוסו.
בדיון שהתקיים בתאריך 15.5.18, בהתאם להסכמת הצדדים, ניתנה על ידי החלטה לפיה הוריתי לוועדה המקומית להמציא תוך 14 יום , מידע תכנוני בדבר הליכים שבוצעו או תוכניות שהוגשו לאחר הכרזת תוכנית תמ"ל/1077, וכן את השפעת התוכנית ותחולתה על חלקה 8 גוש 20337.
יצוין, כי במשך כשנה לא הוגשה כל תגובה מטעם הועדה המקומית , או מטעמו של המבקש , ורק לאחר שהוגשו בק שות מטעם המשיבה למתן החלטה, והמבקש לא הגיש תגובה חרף ההחלטות שניתנו על ידי, קבעתי דיון במעמד הצדדים.
בדיון שהתקיים בתאריך 28.4.19 המבקש, אשר החליף ייצוג, הציג אישורים של ה ועדה המקומית ועיריית אום אל פאחם (סומנו במ/1, במ/2), לפיהם המבנה מושא הצו נמצא בשטח תוכנית תמ"ל /1077, שהוכרזה כאמור, כמתחם מועדף לדיור בשנת 2017, אם כי עד כה לא הוגשה תוכנית מפורטת ע"י עיריית אום אל פאחם שהיתה אמורה לטפל בנושא.
במעמד הדיון, ביקש ב"כ המבקש דחייה על מנת לבסס טענותיו בדבר אכיפה בררנית , מאחר וטען כי בשכונה בה מצוי המבנה נמצאים מס' בניינים נוספים בשלבי בנייה, שלא ננקטו נגדם הליכים.
על מנת לאפשר למבקש להציג ראיות בנוגע לטענה בדבר אכיפה בררנית, הוריתי על המשך דיון בבקשה בתאריך 28.5.19.
בתאריך 16.5.19 הגיש ב"כ המבקש בקשה פעם נוספת לדחיית מועד הדיון, בשל כך שהמבקש הגיש בקשה למתן היתר בנייה. לבקשה צורף מכתב של מהנדסת ה ועדה המקומית מיום 15.5.19, בו צוין כי הקרקע עליה מצוי המבנה נכללת בתחום ההכרזה של תוכנית תמ"ל /1077, שנמצאת בהליכי תכנון, ומטרתה, בין היתר , להרחיב את שטח המגורי ם ולהכשיר את הבנייה הקיימת בתוך שכונת אלעראיש.
עוד נטען, כי בשטח תוכנית תמ"ל/1077 קיימים יותר מ-300 בתים בהליכי בנייה, אשר טרם אוכלסו , והמשיבה לא נקטה נגדם כל הליך משפטי . המבקש צירף תמונות של בתים אשר לטענתו תומכות בטענתו לאכיפה בררנית (סומן במ/1 – במ/27).
מאחר ולא הוגשה תגובה מטעם המשיבה לבקשת הדחייה , ניתנה על ידי החלטה בדבר דחיית מועד הדיון , אך לתקופה קצרה עד לתאריך 2.7.19.
המשיבה הגישה תגובה בתאריך 1.7.19, יום לפני מועד הדיון הנדחה, וטענה כי המפקח ביצע בדיקה מול מפקח הועדה המקומית וכי רוב המבנים אשר נבנו מחוץ לתחום המגורים מטופלים בהליכים משפטיים ע"י הועדה המקומית, מלבד שני מבנים , כאשר אחד מהם הוא המבנה נשוא הבקשה דנן.
עוד נטען, כי היחידה הארצית הוציאה צווי הריסה מנהליים לשני המבנים, ובוצעה הריסה עצמית של המבנה הסמוך. באשר לתמונות שצורפו ע"י המבקש, נטען כי מדובר בתמונות מטושטשות, שלא ניתן ללמוד מהן על מיקום המבנים , והאם הם סמוכים למבנה מושא הבקשה אם לאו.
בדיון שנערך בתאריך 2.7.19 נקבע מועד לשמיעת עדים בנוגע לטענת האכיפה בררנית וכן לעניין האופק התכנוני.
מטעם המבקש העידו ד"ר סובחי סמיר - ראש עיריית א ום אל פחם, מר מחאמיד איימן - מודד מוסמך שהכין תשריט לבקשת המבקש, ומר עימאד אבו פארח - ממלא מקום של מהנדס הוועדה המקומית.
מטעם המשיבה העיד המפקח ביחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבניה - מר חיים דוד ומר אחמד מג'רדלה - מפקח בוועדה המקומית עירון.
בתאריך 19.1.20 הוגשו סיכומים מטעם המבקש, ובתאריך 1.7.20 הוגשו סיכומים מטעם המשיבה.
יצוין, כי בתאריך 12.7.20 הגיש המבקש, על דעתו, סיכומי תשובה, ללא אישור בית המשפטועל כן אני מורה על הוצאתם מתיק בית המשפט.

טענות הצדדים
טענות המבקש
לטענת המבקש, בניית המבנה הסתיימה בתחילת שנת 2012, כאשר בשנה האחרונה בוצעה עבודת טיח אשר הסתיימה, ועל כן הוצאת צו ההריסה המנהלי בשיהוי של 6 שנים, נגוע בחוסר סבירות קיצוני, אשר משמיט את הקרקע מהמטרה לה נועד קרי, מניעת עבודות בנייה ויצירת עובדות מוגמרות בחלקה.
עוד נטען כי קיים ספק רב, האם קוימה התייעצות עם היועמ"ש ועם מתכננת המחוז, ואם אכן היא קוימה מדובר בהתייעצות למראית עין, שאינה תקינה.
לטענת המבקש, אמנם הקרקע עליה נבנה המבנה מוגדרת כקרקע לייעוד חקלאי, אך בהתאם לתוכנית תמ"ל/1077, הקרקע אמורה לעבור שינוי ייעוד , כך שחלקה תהיה למגורים וחלקה לחקלאות, כאשר המבנה מושא הצו נמצא בתוך הקו הכחול בתוכנית. על כן, נטען כי ניתן יהיה להסדיר את מעמדו של המבנה ולקבל היתר בנייה לאחר אישור התוכנית, אשר נמצאת בשלב שלפני הפקדתה ע"י הותמ"ל.
אל הבקשה צורפה חוות דעת שנערכה ביום 25.3.18 ע"י המהנדס ושמאי המקרקעין - אגבאריה יוסף. חוות הדעת מתייחסת לכך שהמבנה נמצא על קרקע שהוגדרה כקרקע חקלאית. עוד צוין בחוות הדעת כי קיימת תוכנית תמ"ל/1077: "תוכנית שהוכרזה בועדה הדיור למתחמים מועדפים בתאריך 5.6.2017. החלקה נמצאת בתוך ההכרזה ובתוך הקו הכחול של התוכנית. התוכנית כיום בסטטוס של התנעת תכנון במסלול הותמ"ל".
מעבר לאמור, המבקש טען, כי באזור מתפתחת שכונת מגורים וקיימים עשרות בתים באותה חלקה וסמוך אליה, שנבנו ללא היתר, אך לא הוצא נגדם צו הריסה, על כן מדובר באכיפה בררנית כאשר לא ברור מדוע המשיבה בחרה לפעול דווקא כלפי המבנה של המבקש. לעניין זה הפנה ב"כ המבקש לעדותו של המודד איימן מחאמיד, באמצעותו הוגש תשריט (במ/8), לפיו קיימים באות ה חלקה בתים שנבנו ללא היתר, אך לא ננקטו נגדם הליכים.
לאור האמור לעיל , עתר המבקש לביטול צו ההריסה.
לחילופין, עתר המבקש לעיכוב ביצוע צו ההריסה לתקופה של 36 חודשים, וזאת נוכח תוכנית תמ"ל /1077 שצפויה לקבל אישור תוך כשנתיים, בהתאם לעדות מהנדס הוועדה - מר עימאד אבו פ ארח ואשר יהיה בכוחה להסדיר את מבנה המבקש.

טענות המשיבה
המשיבה התנגדה לבקשה וטענה כי לא התקיימו התנאים בחוק לביטול צו ההריסה.
לטענת המשיבה, תצהיר המפקח הוגש למנהל היחידה הארצית לאכיפה ביום 28.2.18 ועל כן, היה על המבקש להוכיח כי הבנייה הסתיימה שישה חודשים לפני מועד זה.
בהתאם לדו"ח הפיקוח (נ/4) ותצהיר המפקח, אותרה ביום 26.2.18 הבנייה האסורה, אשר טרם הסתיימה , וחיזוק לכך ניתן לראות בתמונות שצולמו ע"י המפקח ולפיהן המבנה עדיין בשיא שלבי הבנייה, מותקנים למבנה פיגומים, חומרי בניה וציוד בניה נמצאים בתוך המבנה , ולמבנה אין חלונות, דלתות ואף לא דלת כניסה. לפיכך, נטען כי המבקש לא עמד בנטל ההוכחה להוכיח כי הבנייה אכן הסתיימה, טרם הגשת תצהיר המפקח.
בכל הנוגע לטענת השיהוי, נטען כי הוצאת צו ההריסה נבחנת בהתאם לקריטריונים שנקבעו בסעיף 221 לחוק התכנון והבניה, כך שאם במועד הגשת התצהיר לא הסתיימה העבודה האסורה , או שלא חלפו יותר משישה חודשים מיום שהסתיימה, כאשר בית המגורים לא אוכלס, כבמקרה דנן, אין לטעון כי המשיבה פעלה בשיהוי ניכר.
באשר לחובת ההיוועצות, נטען כי המשיבה קיימה את כל ההליכים הנדרשים להוצאת הצו בהתאם לסעיף 225(א) ל חוק התכנון והבניה. נטען כי קוימה חוב ת ההיוועצות הן עם היועמ"ש והן עם מתכננת המחוז ונשלחה הודעה בדבר מתן צו ההריסה לראש עיריית אום אלפחם , ובכך קוימה הדרישה בסעיף 227 לחוק התכנון והבניה .
באשר לטענת האכיפה הבררנית, נטען , כי לא עלה בידי המבקש להביא ולו ראשית ראייה כי התקיימה בעניינו של המבקש אכיפה בררנית.
באשר לעדות המודד - מר איימן מחאמיד, שהעיד מטעם המבקש , וערך את התשריט שעניינו מבנים לא חוקיים בסביבת המבנה נשוא הצו (סומן במ/8), טענה המשיבה כי המודד לא ידע לומר מתי נבנה כל מבנה, מהו תאריך תצלום האויר שעל בסיס ו הוכן התשריט, כך גם לא ידע להבחין בין מבנים ישנים לחדשים , ולא ידע להגיד לגבי אי לו מבנים ננקטו הליכים ולגבי אילו לא , על כן, מדובר במסמך חסר ערך ראייתי.
ב"כ המשיבה הפנה לעדותו של מר אחמד מג'אדלה, מפקח הועדה המקומית, אשר העיד לגבי הליכי האכיפה שננקטו וננקטים באזור בו נמצא המבנה . על כן, נטען , כי מדו בר באכיפה רחבה וכוללת, כאשר גם אם לא כל המבנים טופלו, אין בכך כדי להקים טענה של אכיפה בררנית, מאחר ואכיפה חלקית הינה כורח המציאות , לאור משאביה המוגבלים של המשיבה.
עוד נטען, כי מפקח היחידה הא רצית לאכיפת דיני התכנון והבנייה - מר חיים דוד , התייחס בעדותו למקרים נוספים אשר טופלו על ידי היחידה הארצית , ומכאן ניתן ללמוד כי התקיימה אכיפה לא מבוטלת באזור. עוד נטען, כי המ פקח הסביר כי השיקול בהוצאת צו הריסה למבנה היה מאחר והמבנה נמצא בייעוד חקלאי, כאשר רק המבנים שנמצאים בייעוד חקלאי טופלו ע"י היחידה הארצית.
המשיבה הפנתה לתשריט שנערך לבקשת היחידה הארצית (סומן נ/1), בטרם הוצאת צו ההריסה, אשר מפרט את המבנים הקיימים בסביבת המבנה, ואת הטיפול והאכיפה שנעשתה באותם מבנים, דבר אשר מוכיח לטענת המשיבה כי מדובר באכיפה שקולה , שבוצעה רק לאחר בדיקה במרחב ועל סמך נתונים שהתייחסו לטיפול שנעשה על ידי הועדה המקומית באותו איזור.
מכאן, נטען, כי דין טענת האכיפה הבררנית - להידחות.
באשר לטענה בדבר אופק תכנוני נטען כי המתחם עליו בנוי המבנה אמנם עבר לטענת המבקש הכרזה לצורך כניסתו להליך הותמ"ל, אך עוד לא עבר תכנון מפורט, לרבות חלוקת מגרשים, מיקום דרכים ושטחים ציבוריים, פירוט זכויות בנייה וכו' ועל כן, אין לדעת אם תתאפשר הכשרת ביתו של המבקש בהיקפו ובמיקומו הנוכחי באמצעות התוכנית, גם אם היא תאושר בעתיד.
לפיכך, נטען כי היתר הבניה לא נמצא בהישג יד והמבקש מצוי בשלב התחלתי של הליך תכנוני ארוך ומורכב המצריך שינוי ייעוד הקרקע, כאשר לא חל שינוי מהותי בהליך התכנוני אשר יהא בכוחו להצדיק את עיכוב ביצוע צו ההריסה או ביטולו.
לפיכך, עתרה המשיבה לדחיית בקשת ביטול הצו ובקשת עיכוב הביצוע.

דיון והכרעה
צו ההריסה המנהלי הוצא על פי הוראות סעיף 221 לחוק המתוקן, המצוי בפרק י' סימן ד' לחוק. סעיף 221 לחוק התכנון והבניה, לאחר תיקון 116 , קובע כדלהלן:
"221. (א) ראה מנהל היחידה הארצית לאכיפה, יושב ראש ועדה מקומית או מהנדס הוועדה, על יסוד תצהיר שהגיש לו מפקח כאמור בסעיף קטן (ב), כי בוצעה עבודה אסורה, רשאי הוא לצוות בכתב על הריסת העבודה האסורה (בפרק זה – צו הריסה מינהלי), ובלבד שבמועד הגשת התצהיר לא הסתיימה העבודה האסורה או שלא חלפו יותר משישה חודשים מיום שהסתיימה, ולעניין עבודה אסורה לגבי בית מגורים – בית המגורים לא אוכלס או שלא חלפו יותר מ-30 ימים מהיום שאוכלס; צו הריסה מינהלי יכול שיכלול גם הוראות בדבר הפסקת שימוש אסור.
(ב) לא יינתן צו הריסה מינהלי אלא אם כן מפקח הגיש, למי שמוסמך לתת את הצו, תצהיר חתום בידו שבו ציין את פרטי העבודה האסורה, ואם הצו כולל הוראות בדבר הפסקת שימוש אסור – גם את פרטי השימוש האסור, וכן כי לפי בדיקתו במועד הגשת התצהיר לא חלפו המועדים כאמור בסעיף קטן (א)."

סעיף 229 ל חוק התכנון והבניה קובע, באלו מקרים מוסמך בית המשפט להורות על ביטולו של צו ההריסה המנהלי:
"229. לא יבטל בית המשפט צו מינהלי אלא אם כן הוכח לו שהעבודה או השימוש בוצעו כדין או שלא התקיימו הדרישות למתן הצו כאמור בסימן זה, או אם שוכנע כי נפל בצו פגם חמור שבשלו יש לבטל את הצו."

על פי סעיף 229 לחוק, על מנת לבטל צו הריסה מנהלי על המבקש הנטל להוכיח כי העבודה בוצעה כדין.
במקרה שבפניי אין מחלוקת כי הבניה בוצעה ללא היתר, ועל קרקע חקלאית ומכאן כי מדובר בבניה בניגוד לחוק.
כבר נקבע בפסיקה כי לבית המשפט סמכות ביקורת והתערבות בצו הריסה מנהלי, אם נפל בו פגם חמור כל כך, עד כי הצו הינו בטל מעיקרו (רע"פ 47/92 אבו טיר נ' יו"ר הוועדה המקומית ירושלים , פד"י מ"ו (1) 699).
יחד עם זאת, הוצאתו של צו ההריסה המנהלי הינה מעשה מנהלי, ומשכך, עומדת למשיבה חזקת התקינות המנהלית, דהיינו כי פעולתה זו נעשתה כדין, והנטל לסתור חזקה זו מונח על כתפי המבקש ( רע"פ 6032/13 זמירה שלהבת אהרון נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבניה טבריה (19.1.14) ).

מן הכלל אל הפרט;
לאחר ששמעתי את טענות הצדדים ועיינתי במסמכים שצורפו לתגובת המשיבה שוכנעתי כי הצו הוצא כדין, ובהתאם לתנאים הקבועים בחוק.
אין חולק, כפי שהסכים ב"כ המבקש בדיון מיום 28.4.19, כי לא ניתן למבקש היתר בניה למבנה אשר נבנה על קרקע שייעודה חקלאי, בהתאם לתוכנית החלה עליה (ג/400) (בנוסף ראה גם עדות ממלא מקום מה נדס הוועדה המקומית בפרוטוקול מיום 24.12.19 עמ' 25 שורות 9-10).
צו ההריסה המנהלי (נספח א' לתגובת המשיבה) הוצא ונחתם בהתאם לתנאים הקבועים בחוק, ולאחר שהוצא דו"ח פיקוח (נספח ו' לתגובה) ותצהיר חתום ע"י המפקח (נספח ה' לתגובה) בו ציין את כל הפרטים הנדרשים, לרבות פרטי העבודה האסורה , אשר טרם הסתיימה.
בנוסף, בטרם הוצא הצו התקיים הליך התייעצות תקין עם מתכננת המחוז בהתאם לסעיפים 221 ו-225 לחוק התכנון והבניה (נספח ג' לתגובה) והודעה על צו ההריסה המנהלי נמסר גם לראש עיריית אום אל פחם (נספח ג' לתגובה).
לפיכך, המבקש לא הרים את הנטל המוטל עליו להוכיח כי נפל פגם בהתייעצות עם הגורמים הרלוונטיים בטרם הוצאת הצו.

באשר לטענת המבקש, כי בניית המבנה הסתיימה לפני מספר שנים, בשנת 2012.
מעיון בתמונות שצולמו על ידי המפקח, מר חיים דוד, בתאריך 26.2.18 ובתאריך 8.3.18 ומדו"ח הפיקוח מיום 27.2.18 עולה כי הבניה האסורה טרם הסתיימה, כ אשר נראה בבירור שהמבנה עדיין בשלבי בנייה, למבנה מותקנים פיגומים, קיים ציוד בנייה ולמבנה אין חלונות או דלתות.
יתרה מכך, סעיף 221(א) לחוק קובע את המועדים לצורך הוצאת צו הריסה מנהלי: "... ובלבד שבמועד הגשת התצהיר לא הסתיימה העבודה האסורה או שלא חלפו יותר משישה חודשים מיום שהסתיימה, ולעניין עבודה אסורה לגבי בית מגורים – בית המגורים לא אוכלס או שלא חלפו יותר מ-30 ימים מהיום שאוכלס".
אם לא די בכך במהלך הדיון, הצהיר ב"כ המבקש כי המבקש ומשפחתו חיים בשכירות וכי למעשה המבנה לא אוכלס (ר אה פרוטוקול מיום 15.5.18 עמ' 4 שורה 7) ו כי לא מדובר בבנייה שהסתיימה (ראה פרוטוקול מיום 15.5.18 עמ' 2 שורה 25).
על כן, ברי שהצו הוצא בפרק זמן המותר על פי חוק.
באשר לטענת המבקש כי הצו פספס את מטרתו, וכי מדובר בבניה שהיא בגדר "עובדה מוגמרת" – לא מצאתי כי יש ב טענה זו כדי להועיל למבקש. הדרישה כי הצו יהיה נחוץ למניעת "עובדה מוגמרת" אינה קיימת עוד בחוק לאחר תיקונו, ועל כן, אין על המשיבה להוכיח רכיב זה, כפי שנדרשה בעבר (עפ"א (ב-ש) 5252-01-18 פטרה ס.ד.ר. בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון והבניה, אשדוד (11.1.18)).

משכך, לא מצאתי כי נפל פגם בהוצאת הצו, ואני קובעת כי הליך הוצאת הצו היה תקין .

למעשה, הטענה היחידתה שנותרה ועמדה במחלוקת בין הצדדים, היא הטענה בדבר אכיפה בררנית, אשר לטענת המבקש מצדיקה את ביטול הצו שהוצא נגדו .
הנטל להוכיח קיומה של אכיפה בררנית מוטל על המבקש, אך פרט לטענות בעלמא, המבקש לא גיבה את טענותיו בדבר אכיפה בררנית בנתונים עובדתיים קונקרטיים כלש הם, ולא הציג מקרים עובדתיים זהים שבהם נקטה המשיב ה מדיניות אחרת מזו שנקט ה בעניינ ו של המבקש.
במה דברים אמורים;
לאחר שהמבקש העלה את הטענה, התקיים דיון מהותי ונשמעו עדים.
מטעם המבקש העיד המודד איימן מחאמיד, אשר ערך תשריט שסומן במ/8, וזאת על סמך תצלום אוויר של החלקה, כאשר המודד השלים את המבנים החסרים שלא היו קיימים בתצלום האוויר עד לתאריך 15.7.19.
על בסיס אותו תשריט ביקש המבקש להוכיח כי קיימים מבנים בלתי חוקיים בסביבת המבנה מושא הצו.
אלא מאי; המודד התקשה לומר איזה מהמבנים היו קיימים לפי צילום האוויר ואלו הוספו על ידו, וגם לא ידע לומר מתי צולם תצלום האוויר שעל בסיסו הוכן התשריט. מעבר לכך, המודד לא ידע לומר לגבי אלו מבנים בתשריט ננקטו הליכים ולגבי אלו לא (ר אה עמ' 23 לפרוטוקול מיום 24.12.19).
לעומת זאת, המשיבה העידה מטעמה את מפקח הועדה המקומית לתכנון ובניה עירון - מר אחמד מג'אדלה אשר סקר בעדותו את הליכי האכיפה שננקטו וננקטים באזור בו נמצא המבנה ופירט מספר לא מבוטל של תיקי פיקוח שנפתחו והוגשו במסגרתם כתבי אישום (סומן נ/2) (ראה פרוטוקול הדיון מיום 24.12.19 , עמ' 29, שורות 1-16).
נוסף על כך, העיד מטעם המשיבה מר חיים דוד, שערך את דו"ח הפיקוח על בסי סו הוצא הצו . המפקח העיד בדבר מדיניות היחידה הארצית אשר נוקטת בהליכי אכיפה נגד מבנים הבנויים על קרקע שייעודה חקלאי, כדוגמת המבנה נשוא הצו, ואילו מבנים שבייעוד מגורים מטופלים ע"י הוועדה המקומית . עוד העיד המפקח כי הוצא צו הריסה ליסודות שנבנו בסמוך למבנה של המבקש אשר נהרסו ע"י הבונה (ראה פרוטוקול מיום 24.12.19 עמ' 36 שורות 17-25) (הוגשה דפית איתור יחד עם דו"חות הריסה סומן נ/3) .

משכך, המבקש לא הרים את הנטל המוטל עליו להורות כי לא ננקטו או ננקטים הליכי אכיפה כנגד מבנים אחרים, שנבנו ללא היתר, בחלקה או בסמוך לה, כאשר מכלול עניינם של האחרים דומה לשלו.

מכאן שוכנעתי, כי המשיבה נוקטת בהליכי אכיפה כנגד מבנים שנבנו ללא היתר על קרקע שייעודה חקלאית, כדוגמת מבנה המבקש, ולא מצאתי כי מדובר באכיפה בררנית.

זאת ועוד, יש להדגיש כי גם אם המשיבה אינה מבצעת אכיפה מלאה באזור , הרי לא כל אכיפה חלקית מהווה אכיפה בברנית. המבקש לא הראה כי בבסיס האכיפה החלקית עומדת התנהגות שרירותית של הרשות , או שיקולים זרים או מטרות פסולות, ועל כן המבקש לא הרים את הנטל להביא ראיות לסתירת חזקת התקינות המנהלית העומדת למשיבה .
לעניין טענה בדבר אכיפה בררנית במסגרת בקשה לביטול צו מנהלי ראה עפ"א 48544-10-18 חוג'יראת נ' אברהם ברון כהן (26.11.18):

"עוד יש לראות כי ההלכה הפסוקה הנה כי כאשר מדובר בעבירות של דיני התכנון והבניה, נוכח האינטרס הציבורי הדומיננטי בהסרת עבירות בניה, יש קושי לקבל טענות בדבר אכיפה בררנית גם במצבים בהם כלל לא ננקטו הליכי אכיפה כלפי עבירות סמוכות ונפסק כי - מרגע שנקבע קיומו של אינטרס ציבורי בהריסת הבניה הלא חוקית, הנה לשם הוצאת הצו בעניין הקונקרטי אין משמעות של ממש לשאלה האם יש בניה בלתי-חוקית נוספת אשר נגדה לא ננקטו הליכים (רע"פ 3154/11 כמיס אליאס נ' מ"י (15/5/11)). כלומר, אף אם נניח שניתן להעלות טענות לגבי אכיפה בררנית בכל הנוגע לצווים מינהליים (ולא רק בתיקים הפליליים), אזי שהרף להוכחת הטענה- ככזו שיש בה כדי לחייב את ביטול הצווים- הנו רף גבוה במיוחד והמערערים לא הניחו כל תשתית לטענה". (ההדגשה לא במקור מ.פ.ב)

סיכומו של דבר, המבקש לא הניח תשתית עובדתית מספקת בתמיכה לטענתו בדבר אכיפה בררנית, ולפיכך, לא מצאתי כי יש בה כדי להביא לביטול הצו מנהלי שהוצא.

מהנימוקים שפירטתי לעיל, אני דוחה את הבקשה לביטול צו מינהלי.

עיכוב ביצוע הצו:
על אף שקבעתי כי צו ההריסה הוצא באופן תקין ולא נפל בו כל פגם, סבורני כי בשל קיומו של אופק תכנוני יש להורות על עיכוב ביצוע הצו למשך שישה חודשים בהתאם לסעיף 254ט לחוק . יודגש כי עיכ וב ביצוע לפרק זמן ארוך יותר, כפי שהתבקש, אינו אפשרי על פי החוק.

להלן אפרט את הנימוקים להחלטה בדבר עיכוב ביצוע הצו:
קיומה של תוכנית תמ"ל/1077, ש הוכרזה כמתחם מועדף לדיור בשנת 2017, כאשר המבנה מושא הצו נמצא בתוך הקו הכחול בתוכנית (ראה מסמכי ם שסומנו במ/1 ו- במ/2, עדותו של המפקח חיים דוד מיום 24.12.19 עמ' 34 ש' 1-7, עדות ו של עימאד אבו פארח ממלא מקום מהנדס הוועדה מיום 24.12.19 עמ' 25 ש' 16-22) .
על פי עדותו של עימאד אבו פארח - ממלא מקום מהנדס הועדה המקומית, מדובר בתוכנית מוכנה, אשר לפי הערכתו תיכנס לתוקף תוך שנה ומכוחה ניתן יהיה להוציא היתר בניה בטווח של כשלושה חודשים נוספים (ר אה פרוטוקול מיום 24.12.19 עמ' 26 שורות 21-24, עמ' 27 שורות 24-30). עוד צוין על ידו כי במידה והתוכנית תאושר להפקדה ניתן יהיה להוציא מכוחה אישורי בניה ולא יהיה צורך בתכניות נוספות (פרוטוקול דיום מיום 24.12.19 עמ' 26 ש' 13-15).
בתאריך 14.1.20 התקיים דיון בוועדה הארצית לתכנון ובנייה בנוגע להפקדת תוכנית תמ"ל/1077 והועדה החליטה על הפקדת התוכנית בכפוף לביצוע תיקונים ("הועדה, אחרי שדנה בתוכנית על היבטיה, מחליטה להפקידה בכפוף לביצוע התיקונים הבאים בתוך 60 יום בהנחיית מתכננת הועדה... " - ההחלטה צורפה לסיכומי המבקש).
לפיכך, מדובר לטעמי באופק תכנוני ממשי להכשרת המבנה מושא הצו בסיום ההליך התכנוני, אשר נמצא בשלבים מתקדמים ולא בשלבים ראשוניים כפי שנטען על ידי המשיבה.
לא התעלמתי מהעובדה כי התוכנית טרם הופקדה, אך, לטעמי, יש באישור ההפקדה בכפוף לביצוע התיקונים - כדי להוות אופק תכנוני של ממש , בשילוב העובדה כי המבנה מושא הצו נמצא בשטח המיועד למגורים, בהתאם לתוכנית , ואשר מכוחה ניתן יהיה להכשיר את המבנה.

בעפ"א 63269-01-17 מסרי ואח' נ' מדינת ישראל (27.7.17) (להלן: "עניין מסרי") נקבעו קווים מנחים לגבי מתן עיכוב ביצוע לצווים מנהליים:
" 29. הכלל היה ונותר - צו הריסה יש לקיים במועד ועיכוב ביצועו ייעשה רק במקרים חריגים. אולם, השינוי שחל בשנים האחרונות, בהכנת תכניות חדשות לגבי קרקע פרטית, במגזרים הערבי והדרוזי, במטרה לאפשר קבלת היתרי בנייה, כמו גם מצבם הייחודי ושינוי סדר העדיפויות באכיפה, כעולה ממכתב המשנה ליועמ"ש מחייבים, לטעמי, יישום של המונח "אופק תכנוני", באופן ההולם מצב זה. יובהר ויודגש, כי יש לעשות זאת בזהירות רבה ותוך קביעת כללים ותנאים, אשר יבטיחו שמירה והגנה על כל האינטרסים הציבוריים, שבאו לידי ביטוי בפסיקת בית המשפט העליון, שהובאה לעיל.

30. מבלי להקל ראש בעבירות תכנון ובנייה אשר, אכן, מהוות "מכת מדינה" ותוך הדגשה כי כל מבנה בלתי חוקי, העומד על תילו, פוגע באינטרסים ציבוריים חשובים (כפי שפורט לעיל), הרי נוכח המגמה התכנונית בשנים האחרונות ונוכח מטרתה המוצהרת - להביא לפתרון מחסור בקרקעות לבנייה במגזרים הנ"ל ראוי למצוא את האיזון הנכון בין האינטרסים הציבוריים ובכללם - האינטרס שבשמירה על יכולתם של גופי התכנון לערוך את התכנון ללא אילוצים בשטח, הנובעים מבנייה בלתי חוקית הקיימת במקרקעין אלה, ובין האינטרס הפרטי של בעלי המקרקעין שמשמעותו, בהקשר זה, היא מניעת הריסת מבנה שכבר נבנה ואשר ניתן להוכיח כבר כעת, בסבירות גבוהה, כי בסופו של דבר ניתן יהיה להכשיר את בנייתו, כפי שהוא, ולא יהיה צורך בהריסתו...
ובהמשך:

31. ראשית יש להבהיר, כי כל עוד אין מדובר בתכנית שהופקדה וכל עוד אין לדעת היכן יתוכננו כבישים, מדרכות, שצ"פים וכו' והאם הבנייה, כפי שבוצעה, תוכל לקבל היתר בנייה, האינטרס הציבורי בתכנון חופשי ובאכיפת צווי הריסה גובר ואין מקום להאריך את המועד רק בגין אפשרות כלשהי, שאולי הבנייה הבלתי חוקית "תיפול" על פי התכנית, במסגרת שטח לבינוי וניתן יהיה לקבל היתר עבורה.

בשים לב לכך ולכל האמור לעיל ובנסיבות המיוחדות הנוגעות למקרקעין אלה, כפי שפורטו לעיל, ניתן יהיה לומר כי קיים "אופק תכנוני", לגבי בנייה שבוצעה במקרקעין כאמור לעיל, רק אם כבר הופקדה לגביהם תכנית מפורטת, רק כאשר מדובר במבנה למגורים ורק אם מבקש הארכה יכול להראות שהבנייה הבלתי חוקית נמצאת בתחומי הקו הכחול ובתחומי שטח הבינוי למגורים של התכנית וכי הסיכויים להכשרת הבנייה, כפי שהיא, הם ברמה של סבירות גבוהה".

לא התעלמתי מהקווים המנחים שנקבעו בעניין מסרי בנוגע למצבים בהם יעכב בית המשפט ביצוע הצו, וגם לא מהעובדה כי התוכנית טרם הופקדה.
יחד עם זאת, בדיקה לגבי כל מקרה ומקרה צריכה להיות בדיקה פרטנית וסבורני כי במקרה שבפניי מוצדק לעכב את ביצוע הצו בשים לב לשלב בו נמצאים ה הליכים התכנוניים כפי שהוסבר לעיל , שכן לטעמי קיימת סבירות גבוהה כי בסופו של ההליך המבנה מושא הצו יוכשר.
משכך, מצאתי כי האיזון בין האינטרס הציבורי, שעניינו, בין היתר, בשמירה על יכולתם של גופי התכנון לערוך את התכנון ללא אילוצים בשטח, הנובעים מבנייה בלתי חוקית הקיימת במקרקעין (כאשר המבנה מושא הצו כבר נכלל בתוכנית שהוכנה ואושרה להפקדה), ובין האינטרס הפרטי של המבקש, שהוא מניעת הריסת המבנה, אשר בסבירות גבוהה יוכשר בסוף ההליך התכנוני – הכף נוטה לעבר המבקש, כך שיש לאפשר לו להשלים את ההליכים התכנוניים מבלי שהמבנה ייהרס.

לאור האמור לעיל, אני מורה על עיכוב הביצוע הצו לתקופה של שישה חודשים מהיום.

עיכוב הביצוע ניתן בכפוף להמצאת ערובה כספית בסך 30,000 ₪ להבטחת קיום צו הריסה ולהבטחת אי ביצוע עבודות בנייה במקרקעין או אי-שימוש במבנה מושא הבקשה.

ניתנה היום, י"ג אב תש"פ, 03 אוגוסט 2020, בהעדר הצדדים.