הדפסה

בית משפט השלום בחדרה 27

מבקש
בנק מזרחי טפחות בע"מ ח.צ. 52000052
ע"י עו"ד אופיר יוסף

נגד
משיבים

  1. יעל מעלם ( בן זקן)
  2. שרון עמר

שתיהן ע"י עו"ד סעיד סולימאן

3. ערן ישראלי
ע"י עו"ד טל מלכה

פסק - דין

לפני בקשה בהמרצת פתיחה להצהיר על היעדר תוקפו של משכון שנרשם על דירתה של משיבה 1 לטובת משיבה 2, וכן להצהיר שאין על משיב 3 – קונה הדירה ממשיבה 1, להעביר תשלום כלשהו למשיבה 2 מתוך תמורת הדירה שנקבעה בהסכם המכר.

א. ברקע ההליך

1. בבעלות המשיבה 1 דירת מגורים בקריית-שמונה הידועה כחלקה 86/12 בגוש 13145 ( להלן הדירה). זכויותיה של המשיבה 1 ( להלן מעלם) בדירה רשומות בפנקסי המקרקעין.

2. מעלם וחברה בבעלותה, סאלותי אס.פי. מוצרי בריאות בע"מ ( להלן החברה), צברו חוב למבקש. בעטיו של החוב הגיש המבקש ( להלן הבנק) תביעה כספית נגד מעלם והחברה בסך 947,184 ₪ בצירוף ריבית. התביעה הוגשה בת"א ( של' פ"ת) 47629-11-17 (להלן התביעה הכספית). תוך כדי בירור ההליך דנן, ביום 21.2.2018, ניתן פסק-דין בתביעה הכספית נגד מעלם והחברה במלוא סכום החוב [ פ/1].

3. ביום 3.11.2017 נערך בין מעלם לבין משיב 3 ( להלן הקונה) הסכם מכר, בו התחייבה מעלם למכור לקונה את הדירה בתמורה לסך של 650,000 ₪ ( להלן הסכם המכר). במועד החתימה על הסכם המכר היו רשומות על זכויות מעלם בדירה משכנתא מדרגה ראשונה לטובת בנק דיסקונט ומשכנתא מדרגה שניה לטובת הבנק-המבקש. נקבעו בהסכם הוראות בדבר הסרת רישום המשכנתות הללו בידי מעלם טרם קבלת תשלום מהקונה עבור הדירה.

4. בהסכם המכר תועד חוב של מעלם למשיבה 2 ( להלן עמר) בסך 350,000 ₪ לפי הסכם הלוואה מיום 5.1.2016 ( להלן הסכם ההלוואה). בגין החוב שיוחס להסכם ההלוואה נרשם במרשם המשכונות ביום 3.11.2017 משכון לטובת עמר על זכויות מעלם בדירה ( להלן המשכון). בהסכם המכר נקבעו הוראות שתכליתן תשלום 350,000 ₪ במישרין על-ידי הקונה לעמר, מתוך התמורה הכוללת המגיעה למעלם עבור הדירה, כנגד המצאת אישור על מחיקת המשכון [ שם, בסע' 7.3].

5. במסגרת התביעה הכספית הוטל לבקשת הבנק עיקול זמני על זכויות מעלם אצל הקונה ( להלן צו העיקול). מתשובת הקונה לצו העיקול למד הבנק על קיומם של הסכם ההלוואה והמשכון. בין הבנק לבין הקונה מתנהל הליך של בקשה לאישור עיקול ( בע"ק 22831-12-17).

6. על-רקע זה הגיש הבנק תובענה זו, בה עתר להצהיר כי המשכון אינו תקף – כלפי כולי עלמא ולמצער כלפיו, ויש למוחקו מספרי רשם המשכונות; עוד ביקש הבנק להצהיר כי אין על הקונה להעביר תשלום כלשהו לעמר על-פי הסכם המכר.

7. ביסוד התובענה ניצבו שלוש טענות: האחת, כי זכויות מעלם בדירה הן זכויות במקרקעין אשר רשומות בפנקסי המקרקעין, ואשר על כן על-פי דין אין תוקף למשכון שנרשם עליהן לטובת עמר במרשם שאינו פנקסי המקרקעין. השניה, כי בשטר המשכנתא שבין הבנק לבין מעלם, שקדם לרישום המשכון, התחייבה מעלם לא לשעבד או למשכן את הדירה ללא הסכמת הבנק לכך מראש ובכתב; רישום המשכון נעשה תוך הפרת התחייבות זו, וגם בשל כך אין לו תוקף. לבסוף, נטען כי הסכם ההלוואה הוא הסכם למראית עין שנועד להבריח חלק ניכר מהתמורה הקבועה בהסכם המכר; אם זה טיבו של ההסכם, הוא אינו עשוי להצמיח משכון תקף ומחייב.

8. מעלם ועמר התגוננו מפני התובענה וביקשו לדחותה. לשיטתן הסכם ההלוואה תקף ומחייב, משקף עסקת-אמת שנכרתה ביניהן, ואין פגם במשכון שנרשם לטובת עמר על-פיו. הוסיפה מעלם וטענה כי נציגת הבנק ידעה על הסכם ההלוואה והודעת המשכון שנחתמה על-ידי מעלם על-פיו, באופן שמונע מהבנק להתכחש למשכון ולתוקפו.

9. הקונה ביקש לפטור אותו מהתייצבות לדיונים והודיע שיכבד כל החלטה ביחס לזהות הגורם לו עליו לשלם על-פי הסכם המכר או הגורם שיקבל סכומי כסף בגין התמורה שנקבעה בו על-פי צו העיקול, ובלבד שהדבר יהא כרוך במחיקת המשכון. הקונה ביאר כי תשלום על-פי הסכם המכר מותנה בקיום חיוביה של מעלם על-פיו.

10. לתמיכת התובענה העידה גב' אורלי אביעד – מנהלת סניף ערים כפר-סבא [ תצהיריה סומנו ת/1 ו-ת/2 בהתאמה; להלן אביעד או עדת הבנק]. מן העבר השני של המתרס העיד עו"ד נאסר אסמאעיל, בא-כוחה של מעלם שערך את הסכם ההלוואה [ תצהירו סומן נ/1; להלן עו"ד אסמאעיל]. העידו גם מעלם ועמר [ תצהיריהן סומנו נ/4 ו-נ/6]. טענות הצדדים סוכמו בכתב. הפניות להלן הן לפרוטוקול הדיון, אלא אם צוין אחרת ( פרוטוקול יום 29.10.2018 יכונה פרו' I ואילו פרוטוקול יום 18.11.2018 יקרא פרו' II).

11. דין התובענה להתקבל. הוכח שהמשכון חסר תוקף על-פי דין, באופן שמוליך לביטולו תוך מחיקתו ללא קשר לשאלת תוקפו של הסכם ההלוואה. עוד הוכח שהמשכון נרשם תוך הפרת חיובי מעלם כלפי הבנק על-פי שטר המשכנתא ותנאיו שחלים בציר היחסים ביניהם. לבסוף, סימני השאלה שאופפים את הסכם ההלוואה ונסיבות חתימתו הם רבים עד כדי כך שמתנוסס מעליו ' דגל שחור', באופן שעולה בקנה אחד עם טענות הבנק בדבר היותו הסכם למראית עין שבא לעולם לא מחמת עסקת-אמת בין מעלם לעמר אלא כאמצעי להברחת נכסים. הראיות, העדויות והנימוקים שניצבים ביסוד הקביעות הללו יפורטו להלן.

ב. רישום משכון על נכס מקרקעין

1. הדירה רשומה בפנקסי המקרקעין כחלקה 86/12 בגוש 13145. זכויותיה של מעלם בדירה הן זכויות רשומות במקרקעין. נסח הרישום מראה כי הדירה נרשמה בפנקסי המקרקעין בבעלות מעלם ביום 13.9.2014 [ נספח ו' ב-ת/1]. מעלם לא חלקה על כך [ פרו' I עמ' 25 ש' 22-21]. נובע מכך כי מיום 13.9.2014 ואילך , למעלם הייתה נתונה זכות במקרקעין ביחס לדירה.

2. הסכם ההלוואה יוחס על-ידי מעלם ועמר לתאריך שרשום בו, 5.1.2016. בד-בבד עם עריכתו חתמה מעלם על טופס שעבוד ומשכון לטובת עמר, לפיו נרשם המשכון ביום 3.11.2017 [ סע' 10 בהסכם ההלוואה, נספח ב' ב-ת/1]. במועדים הללו – יום חתימת הסכם ההלוואה וטופס השעבוד ויום רישום המשכון, היו זכויות מעלם בדירה זכויות במקרקעין כמשמען בסעיף 7 בחוק המקרקעין.

3. סעיף 4 בחוק המקרקעין מורה כי " משכנתה היא מישכון של מקרקעין". סעיף 91 בחוק זה נסב על משכנתה וקובע: "בכפוף להוראות פרק זה יחולו על משכנתה הוראות חוק המשכון, תשכ"ז-1967; אולם אין למשכן מקרקעין או שכירות רשומה במקרקעין אלא על ידי משכנתה".

4. מעלם ידעה זאת. לראיה, בשל התחייבויותיה כלפי הבנק-המבקש וכלפי בנק דיסקונט נרשמו על זכויותיה בדירה שעבודים מסוג משכנתא. יש לכך ביטוי בנסח הרישום של הדירה. תאריך רישום המשכנתא לטובת בנק דיסקונט 18.8.2000, לפני התאריך שיוחס להסכם ההלוואה.

5. סעיף 91 בחוק המקרקעין מונע רישום משכון על נכס שרשום בפנקסי המקרקעין כיחידה רישום נפרדת – קרי, על נכס כדירה דנן [ בר"ע ( מח' חי') 3520/01 בנק ירושלים בע"מ נ' אבו עואד, עמ' 3 (2002); ר' גם מיגל דויטש קניין כרך ב' 123-122 (1999)]:

כוונת הסעיף היא להבהיר שאין תוקף למשכון של מקרקעין רשומים [...] אצל רשם המשכונות. במילים אחרות, הסעיף בא לקבוע שכאשר הנכס הממושכן רשום בפנקס המקרקעין כיחידת רישום, אין למשכן את זכות הבעלות [...] אצל רשם המשכונות. [...] ניתן לרשום אצל רשם המשכונות את הזכות החוזית בטרם נרשמה והפכה לקניינית, היינו, מכלל הלאו משתמע ההן - משכון מקרקעין שאינם רשומים יעשה על דרך משכון הזכויות החוזיות ורישומם אצל רשם המשכונות, ומשכך, על זכויות אלה יש להחיל את חוק המשכון, תשכ"ז - 1967, ולא את חוק המקרקעין. [...] בשיעבוד זכויות המתייחסות למקרקעין יש להבחין בין שני סוגי שעבוד: משכנתא או משכון, שהאחרון כפוף להוראות חוק המשכון בלבד ולא להוראות בדבר משכנתא שבחוק המקרקעין.

6. על היעדר תוקף של משכון שנרשם ברשם המשכונות לגבי נכס שהזכויות בו הן זכויות רשומות במקרקעין עמד בית-המשפט לאחרונה: "[...] הדרך למשכן מקרקעין, שזכות החייב בהם רשומה כבענייננו, הינה ברישום משכנתה בלשכת רישום המקרקעין בלבד. משכון שנרשם ברשם המשכונות על מקרקעין מוסדרים הינו חסר תוקף כלפי נושים אחרים ומכל מקום, אינו מעניק לבעליו שעבוד על המקרקעין. לפיכך, אין במשכון שנרשם ע"י המערער ברשם המשכונות כדי להקנות לו מעמד של בעל שעבוד או נושה מובטח" [עש"א ( מח' מר') 39739-05-17 טמיר נ' עו"ד אופיר פדר ( מנהל מיוחד), פסקה 42 (2018)].

7. אילו ביקשו מעלם ועמר לכונן שעבוד תקף על הדירה לטובת עמר, כי אז היה עליהן לעשות כן על-ידי רישום משכנתא בפנקסי המקרקעין. הן נמנעו מכך ללא כל טעם והסבר. ודוק: המסמך שהונפק עם רישום המשכון כולל הערה, שחור-על-גבי-לבן, לגבי תוקף המשכון, באופן שתואם את הוראות הדין; כך צוין שם, לצד תיאור הנכס שעליו נרשם המשכון: "נכס שהוא זכות לגבי מקרקעין שאינה רשומה בפנקסי מרשם המקרקעין כמשמעותם בסעיף 123 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969" [נספח ג' ב-ת/1]. עו"ד אסמאעיל שערך את הסכם ההלוואה ציין שבמעמד זה הסביר למשיבות " [...] שצריך להשלים ואם שרון רוצה להשלים ביצוע רישום משכנתא היא יכולה לעשות, אני הסברתי לה את האופציות" [פרו' I עמ' 22 ש' 19-18].
הוראות הדין שנזכרו לעיל חלות ללא קשר לידיעתן והבנתן של מעלם ועמר. יחד עם זאת, האמור לעיל מצביע על ידיעתן והבנתן כי רישום משכון על הדירה חסר נפקות משפטית, ולשם העמדת שעבוד תקף להבטחת ההלוואה עליהן לרשום משכנתא. הימנעותן מכך תואמת את הקביעות להלן בחלק ד' על-אודות טיבו הממשי של הסכם ההלוואה.

8. אופי זכויותיה של מעלם בדירה כביטוין בנסח הרישום אינו במחלוקת. מועד רישום המשכון על הדירה אינו במחלוקת. די בכך כדי להוליך לקביעה כי אין כל תוקף למשכון שנרשם לטובת עמר, לא רק כלפי הבנק אלא כלפי כולי עלמא, ודינו מחיקה. ודוק: קביעה זו ניצבת על רגליה שלה, היא יונקת את כוחה מהוראות הדין ועומדת בעינה ללא כל קשר למחלוקות העובדתיות שניטשו בין הצדדים ואשר ידונו בהמשכו של פסק-הדין .

9. די באמור לעיל כדי להוביל לקבלת התובענה תוך הצהרה על בטלות המשכון, באופן שמוליך למחיקתו ממרשם המשכונות, תוך קביעה כי אין על הקונה חובה להעביר סכום כלשהו על-פי הסכם המכר לעמר. המשכון בטל ואינו מכונן זכות או חיוב. למעלה מהצורך אדרש לטעמים האחרים עליהם נסמכה התובענה; גם הם מוליכים לאותה תוצאה עצמה של בטלות המשכון.

ג. רישום שיעבוד על הדירה ללא הסכמת הבנק

1. הסכם ההלוואה יוחס ליום 5.1.2016. המשכון נרשם רק בחלוף זמן, ביום 3.11.2017. אין על כך מחלוקת. בין לבין נטלה מעלם מהבנק-המבקש הלוואה מובטחת במשכנתא מדרגה שניה ( ביחס להלוואה קודמת מובטחת במשכנתא לטובת בנק דיסקונט), תוך שיעבוד הדירה לבנק כבטוחה לסילוק ההלוואה ( להלן המשכנתא למבקש). לשם כך חתמה מעלם על ' שטר משכנתה בדרגה שניה' ועל ' נספח התנאים המיוחדים של המשכנתא' [נספח ז' ב-ת/1; להלן התנאים המיוחדים]. מעלם אישרה את חתימתה על המסמכים הללו [ פרו' II עמ' 8 ש' 6-3, 17-16].

2. סעיף 6( ג) בתנאים המיוחדים קובע: "הממשכן מתחייב בזה כלפי הבנק כלהלן: [...] לא לשעבד, לא למשכן [...] את הנכס [...] ולא להעניק לשום אדם או גוף זכות כלשהיא בנכס, שיש בה ( בפעולה או בזכות) כדי לפגוע בזכויות הבנק על פי הסכם זה, אלא אם יקבל הסכמת הבנק על כך בכתב ומראש".

3. המשכון נרשם במועד מאוחר לחתימתה של מעלם על התנאים המיוחדים. הבנק-המבקש לא נתן לה אישור בכתב ומראש לרישום המשכון; מעלם לא חלקה על כך. די בכך כדי להראות כי רישום המשכון עמד בניגוד להתחייבותה של מעלם בתנאים המיוחדים. נובע מכך שבציר היחסים שבין הבנק לבין מעלם, יומרתה לרשום משכון שנוגד את התחייבותה הקודמת לבנק נטולת נפקות, באופן שעושה את המשכון חסר תוקף כלפי הבנק.

4. לטענת מעלם, בחודש יוני או יולי 2017, במהלך ישיבה עם מנהלת הסניף אביעד – עדת הבנק, היא מסרה לה דברים אלה: "[...] הסברתי לה כי לקחתי הלוואה מחברה [...] ( המשיבה מס' 2) וכן חתמתי לטובתה על הודעת משכון, ואשר עמדה על סך 350,000 ₪ [...] " [סע' 12 ב-נ/4]. הותר לאביעד להגיש תצהיר משלים במענה לכך [ ת/2; להלן התצהיר המשלים]. אביעד הצהירה כי הסכם ההלוואה והמשכון, או כוונה להעמיד משכון בגין הלוואה, לא נזכרו בשיחות שקיימה עם מעלם והכריזה : "לא היו הדברים מעולם" [סע' 3-2 ב-ת/2]. עוד ציינה כי אם היו הדברים מובאים לידיעתה, לא היה הבנק מסכים ליתן למעלם את ההלוואה שבגינה נרשמה המשכנתא למבקש [ סע' 4 ב-ת/2]. עדת הבנק הדגישה כי השעבוד היחיד אותו הזכירה מעלם ביחס לדירה היה המשכנתא הקודמת בזמן ובדרגה לטובת בנק דיסקונט [ סע' 6-5 ב-ת/2].

5. גרסת מעלם בסעיף 12 בתצהירה וגרסתה של אביעד בתצהיר המשלים נסבים על המחלוקת העובדתית ביחס לטענת הבנק כי רישום המשכון נוגד חיובים שמעלם נטלה על עצמה בתנאים המיוחדים ולכן חסר תוקף כלפי הבנק. דא עקא, בחקירה הנגדית עדת הבנק כלל לא עומתה עם עדותה בתצהיר המשלים; תוכנו הוכח אפוא בלי שנסתר. במקביל הוכח כי עדות מעלם על כך שהביאה לידיעת אביעד כוונה לרשום משכון על הדירה לטובת עמר בגין הלוואה שקיבלה ממנה, או יִדוּע אביעד על מתן הרשאה לעמר לרשום משכון על הדירה, אינה אמת. בעניין זה, כבעניינים אחרים שיימנו בחלק ד', הותירה עדותה של מעלם רושם שלילי במובהק, וניכר פער מהותי בין גרסתה בתצהיר לבין גרסתה בעומדה לחקירה נגדית.

6. בעוד שבתצהיר ציינה מעלם כי הביאה לידיעת אביעד שקיבלה הלוואה בסך של 350,000 ₪ והתחייבה לרשום משכון להבטחת פירעונה, מסרה גרסה שונה בעדותה לפני; כך אמרה: "אני אמרתי לה שיש משכנתא על 85,000 ₪ בבנק דיסקונט ועוד 350,000 ₪ יש לי לחברה שהלוותה לי" [פרו' I עמ' 28 ש' 16-15]. בגרסה זו, אין זכר ליידוע הבנק על זכותה של המלווה לרשום משכון על הדירה להבטחת 350,000 ₪. לא מדובר בהשמטה מקרית; מעלם עומתה עם גרסת התצהיר בה נזכר המשכון, ושבה ומסרה גרסה שהמשכון אינו חלק ממנה: "אני אמרתי שניתנה הלוואה, שיש עוד הלוואה על הבית הזה של 350,000 ₪. [...] אמרתי לה כרגע הוא לא כתוב בשום מקום, אבל יש ביני לבין הגברת שהלוותה לי הסכם" [עמ' 28 ש' 19-22].

נטילת הלוואה בידי מעלם מחברתה אינה מעניינו של הבנק, כל עוד לא נרשמה בגינה בטוחה; באותה מידה אין זה מעניינו של הבנק אם מעלם צברה חוב גדול למכולת השכונתית. רק קיומו של משכון על הדירה, או אפשרות לרושמו בגין ההלוואה, הם שהיו גורמים לבנק להימנע מהעמדת הלוואה מובטחת במשכנתא למעלם, בדיוק כפי שהעידה אביעד.

7. מעתה אמור: בעדות מעלם לפני היא נסוגה מגרסתה בתצהיר. נכונותה לכלול בתצהיר אמירה שאינה אמת נזקפת לחובתה במונחי אמינות. נוכח גרסתה האמורה של מעלם בחקירה נגדית, בה המשכון לא נזכר, אין לקבל את נסיונה לטעון בהמשך עדותה שדווקא הזכירה את המשכון בשיחה עם אביעד [ פרו' II עמ' 4 ש' 20-17]. עדותה של מעלם על כך הייתה רפה ודלה במובהק, בשונה מגרסתה המפורטת שצוטטה לעיל ונמסרה בחלק הראשון של עדותה.

אחר כך מסרה מעלם גרסה נוספת שחרגה גם היא מעדותה בתצהיר; עתה טענה כי בקיץ 2017 מסרה לאביעד כי ההלוואה שקיבלה מעמר מובטחת בנכס [ פרו' II עמ' 6 ש' 27-24]. דא עקא, ביוני-יולי 2017, במועד בו נאמרו הדברים לשיטת מעלם, המשכון עדיין לא נרשם וההלוואה לא הובטחה בו; עמר החזיקה בידה טופס שאפשר לה לרשום משכון בזמן עתיד, הא ותו לא. זוהי ראיה נוספת לכך שמעלם לא דבקה באמירת אמת אלא דילגה בין גרסות שונות וסותרות. בהמשך נטשה מעלם גרסה זו ושבה ואישרה כי בדבריה לאביעד לא הוזכרו משכון או בטוחה אלא רק דבר היותה חייבת כסף לחברה [ שם, עמ' 7 ש' 15-14].

8. לא עלה בידי מעלם להראות כי סכום ההלוואה שקיבלה מהבנק, עליה נרשמה המשכנתא למבקש, נגזר מידיעת הבנק על ההלוואה שקיבלה מעמר [ פרו' I עמ' 8 ש' 18, 22, 27-26; עמ' 9 ש' 1; עמ' 10 ש' 2-1, 8-7; עמ' 11 ש' 15-1]. כבר נאמר לעיל כי הבנק אדיש לשאלה אם עמר הלוותה למעלם סכום כלשהו; עניין זה מוגבל לציר היחסים ביניהן ואינו משפיע על כוחו של הבנק להיפרע את המגיע לו מהדירה ומסכומים שעל הקונה לשלם תמורתה. טענתו של הבנק הופנתה נגד המשכון; מעלם כשלה בהוכחת טענתה כי יִדְעָה את אביעד עליו בטרם נרשם.

זאת ועוד. המשכון לא נרשם מיד לאחר חתימת הסכם ההלוואה ואף לא זמן רב לאחר מכן. המשכון נרשם כשנה ועשרה חודשים לאחר שהסכם ההלוואה נערך. הדבר יוחס לידיעתה של עמר על כוונת מעלם למכור את הדירה לקונה. הקונה נתן יפוי-כוח בלתי-חוזר לשם עריכת הסכם המכר ביום 24.10.2017 [ סע' 5 ונספח ה' ב-ת/1]. הסכם המכר נחתם ביום 3.11.2017. בין לבין, בתאריך 26.10.2017, נרשם המשכון. במציאות זו, לא הייתה למעלם כל סיבה להניח בחודש יוני או יולי 2017 כי המשכון עתיד להירשם על-ידי עמר, והתנהלותן הייתה דווקא של אי-רישומו. יש בכך כדי להדגיש עד כמה הייתה גרסתה של מעלם בדבר יִדוּע אביעד על רישום עתידי של המשכון בקיץ 2017 גרסת בדים.

9. די בכך כדי לקבוע כי מעלם לא יִדְעָה את הבנק על כוונה לרשום משכון על הדירה לטובת עמר וממילא לא קיבלה את הסכמתו לכך – לא מכללא, ודאי לא מראש ובכתב כמתחייב בתנאים המיוחדים. רישום המשכון ניצב בניגוד לחיוביה של מעלם על-פי התנאים המיוחדים. בשל כך חסר המשכון כל תוקף כלפי הבנק, ומעלם ועמר אינן רשאיות להסתמך עליו.

ד. תוקפו של הסכם ההלוואה

1. הבנק טען שהסכם ההלוואה אינו אלא הסכם למראית עין; בשל כך, ומאחר שהמשכון שנרשם לטובת עמר נובע מהסכם זה, בטלות ההסכם משליכה גם על תוקף המשכון ומוליכה לאיונו. הסכם ההלוואה והחוב שמעלם ייחסה לעצמה על-פיו אפופים סימני שאלה רבים ומחשידים. הם אינם מתמצים בכך שדובר בהלוואה ללא ריבית שלא נקבע מועד לסילוקה [ עדות מעלם בפרו' II עמ' 11 ש' 11-10 ועדות עמר שם, עמ' 17 ש' 23-22]. הסימנים המחשידים יימנו להלן.

2. להסכם ההלוואה שני חלקים: גוף ההסכם [ נ/2] ונספח א' [נ/3; להלן הנספח]. כותרתו של הנספח ' אישור קבלת כספים'; הוא נערך כתצהיר בחתימתה של מעלם, בו היא אישרה כי סכום ההלוואה התקבל במזומן לאחר שנספר במשרד של עו"ד אסמאעיל ובנוכחותו. התצהיר אומת על-ידי עו"ד אסמאעיל. בעדותו בחקירה נגדית מסר עו"ד אסמאעיל שאת גוף ההסכם הכין מראש, לאחר שמעלם-לקוחתו הודיעה לו שתגיע למשרדו עם חברתה-עמר כדי לחתום עליו. הצורך בהכנת הנספח נולד לאחר הגעתן למשרדו: הוא נועד לתעד את מסירת סכום ההלוואה, 350,000 ₪ שעמר הביאה עמה במזומן, למעלם [ פרו' I עמ' 15 ש' 29-19]. עו"ד אסמאעיל ציין שלאחר שההסכם נחתם, ביקשו מעלם ועמר לספור את הכסף בפניו כשהוא עד לכך [ שם, ש' 25]. הוא הדגיש שהופתע מכך שסכום ההלוואה, 350,000 ₪, הובא לחתימת ההסכם במזומן [ שם, עמ' 18 ש' 2-1].

3. לא עלה בידי עו"ד אסמאעיל לבאר מדוע היה צורך בעריכת הנספח כדי לתעד את מתן סכום ההלוואה למעלם, בשים לב להוראתו המפורשת של סעיף 5 בהסכם שבו נקבע כך: "ההלוואה תינתן ללווה ביום חתימת הסכם זה, חתימת הסכם זה מהווה ראיה על העברת ההלוואה, וחתימת ההלוואה הינה ראית על תקבול סכום ההלוואה לידיו" [כך במקור]. העברת סכום ההלוואה למעלם לאחר שחתמה על הסכם שכלל הוראה זו לא הצריכה אפוא עריכת תיעוד נוסף, באופן שעשה את הנספח למיותר. לעריכת הנספח יש ערך רק אם מרכז הכובד של המעמד במשרדו של עו"ד אסמאעיל היה לעשותו עד בעל כורחו למצג של העברת 350,000 ₪ מיד ליד.

ואמנם, ביטוי לכך ניתן בעדותו: "התבקש ממני להיות עד על דבר קבלת הכספים על ידי גב' יעל, ואני הצעתי לערוך נספח תצהיר לפיו היא מעידה על דבר קבלת הכספים ודבר ספירתם לפנינו" [פרו' I עמ' 18 ש' 23-22].

עריכת נספח מיותר ביחס להסכם שכבר נחתם, תוך גיוס עו"ד אסמאעיל כעד לספירת שטרות והעברתם – באופן לא מקובל שחרג מתפקידו כעורך-דין שערך הסכם הלוואה, מעידים על השתדלות-יתר של מעלם ועמר. עמד עליה עו"ד אסמאעיל: "[...] יש על ההסכם עצמו חותמת של שני הצדדים ואז הן רצו אישור שמעיד שאני נמצא בעניין הזה ולכן בא הרעיון להוסיף את התצהיר הזה על מנת שאני אהיה מוכן ואעיד שהיא קיבלה את זה הכסף בפניי ועל הנספח יש את החתימה והחותמת שלי" [פרו' I עמ' 19 ש' 7-4]. זוהי השתדלות-יתר חשודה שהיה על המשיבות לספק לה הסבר מניח את הדעת. כפי שיובהר בהמשך, לא עלה בידן לעשות כן.

4. מעלם תיארה את עמר כחברתה הטובה [ סע' 5 רישא ב-נ/4; פרו' I עמ' 24 ש' 27 עד עמ' 25 ש' 1]. עמר אישרה זאת [ פרו' II עמ' 17 ש' 18-17]. מעלם התקשתה להסביר מדוע יש לערוך הסכם הלוואה בליווי של עורך-דין כאשר מדובר בהלוואה שניתנת בין חברות קרובות, ללא קביעת ריבית בגינה וללא נקיבת מועד לפירעונה [ פרו' I עמ' 26 ש' 13-8]. היא שבה וחזרה על אמירה שנשאה אופי של סיסמא, לפיה עמר ' רצתה להיות בטוחה' [שם, עמ' 26 ש' 10]. אילו ביקשה עמר ביטחון, הייתה פועלת לרישום המשכון על-אתר, בתכוף לאחר חתימת הסכם ההלוואה. חתימת ההסכם ללא רישום המשכון אינה מעניקה כל בטוחה, ובין חברות די היה במתן אישור לעמר בחתימת ידה של מעלם כי קיבלה את סכום ההלוואה.

כאשר עומתה מעלם עם היותו של הנספח מיותר, נוכח הצהרתה בגוף ההסכם כי קיבלה לידיה את כל סכום ההלוואה וחתימתה על ההסכם היא אישור לכך, מסרה רצף של גרסות סותרות: תחילה טענה כי עו"ד אסמאעיל יזם את הכנת הנספח תוך תיעוד היותו עד למסירת ההלוואה. אחר כך חזרה בה ומסרה כי רעיון הכנת הנספח היה שלה ושל עמר. כאשר הוצג לה הפער בין שתי הגרסות, מצאה מפלט בהיעדר זיכרון [ פרו' I עמ' 26 ש' 28-19]. בין השיטין של עדותה הצטייר מה שצוין לעיל: הדגש במעמד החתימה היה בהיותו של עו"ד אסמאעיל עד לקבלת 350,000 ₪ על-ידי מעלם [ פרו' I עמ' 26 ש' 29-28]. בציר היחסים שבין מעלם לבין עמר לא נדרש אישור כזה, שהרי הן חברות טובות; אין מנוס מלקבוע כי הנספח נועד ליצירת מצג כלפי צד שלישי. הדברים הללו הוצגו למעלם, ואזי היא הודתה שהנספח נועד לתעד את היותו של עו"ד אסמאעיל עד למסירת הסכום [ שם, עמ' 27 ש' 23 עד עמ' 28 ש' 4].

עמר, כמעלם, לא ידעה לנמק מדוע נדרש הנספח נוכח קביעתו המפורשת של הסכם ההלוואה כי חתימה עליו מהווה ראיה למתן סכום ההלוואה במלואו [ פרו' II עמ' 33 ש' 26 עד עמ' 34 ש' 5]. גם עמר גילתה שהמעמד במשרדו של עו"ד אסמאעיל נועד לספק עד להעברת הכסף: "[...] רציתי שיהיה לי בטוחה. הלכתי לעוה"ד, שיספור איתי את הכסף, שיראה" [פרו' II עמ' 26 ש' 13-12]. לפי עדות זו, 'עדותו' של עורך-הדין היא הבטוחה שבה חפצה עמר; המשכון לא נזכר.

5. חוץ ממעמד ספירת הכסף במשרדו של עו"ד אסמאעיל, אין ראיה למשיכתו ממקורותיה של עמר לפני מעמד זה או לעשיית שימוש בו על-ידי מעלם לאחר מכן. זהו חֶסֶר משמעותי שאומר דרשני ומניח לפתחן של המשיבות את הנטל לספק לכך הסבר. הנטל לא הורם. מעלם סיפרה שנזקקה להלוואה כדי לממן שיפוצים שביצעה בבית-המרקחת שניהלה החברה ובמקום נוסף. היא לא הפקידה את הכסף בבנק אלא שילמה לאנשים לפי רשימה מסודרת [ פרו' I עמ' 25 ש' 12-3]. מעלם לא נקבה ולו גם בשמו של גורם אחד שלו שילמה בדרך זו ולא הציגה את רשימת מקבלי התשלומים שעל קיומה העידה. זהו חֶסֶר בראיותיה שנזקף לחובתה.

עמר התקשתה בגלוי לנמק מדוע בחרה למסור סכום גדול – 350,000 ₪ במזומן, תוך נשיאתו בתיק למשרד עו"ד אסמאעיל וחשיפת הכסף לסיכוני הדרך, חֶלֶף העברתו בהעברה בנקאית מחשבון הבנק שלה לחשבון של מעלם או למצער משיכת המחאה בגינו לפקודת מעלם. כשם שאין כל שובל ראייתי לשימושה של מעלם בסכום, כך אין ראשית ראיה לטענתה של עמר כי דובר בסכום שהיא החזיקה בכספת בביתה. הקושי התעצם נוכח הודאתה של עמר, שנתמכה בדפי-חשבון בנק שצורפו לתצהירה, כי היא ניהלה בחשבונה פעילות ערה וכי היה בו די כסף במועד הרלוונטי כדי למשוך את סכום ההלוואה [ פרו' II עמ' 20 ש' 20-12].

6. עדותה של עמר הייתה מפגן מתמשך של חוסר אמינות. כך, למשל, טענה כי מקורו של כסף מזומן בסכומים גדולים שהחזיקה בכספת גם בפסק-דין שניתן בתביעת רשלנות שהוגשה בשם בנה הקטין; היא אישרה כי הסכום בו זכה בנה הועבר בהעברה בנקאית לחשבון הבנק שלה ואז נמשך על-ידה [ פרו' II עמ' 21 ש' 25-9]. הדבר הגדיל את הקושי בגרסתה כי ההלוואה ניתנה דווקא מכסף מזומן שהחזיקה בדירתה; אם דובר בסכום שנמצא בחשבון הבנק שלה, אזי נדרשה סיבה מיוחדת למשוך אותו ולאחר מכן להעבירו במזומן למעלם. סיבה כזו לא הוצגה; עמר מילאה פיה מים כאשר נדרשה לבאר את התנהלותה [ שם, עמ' 25 ש' 10-7]. קושי נוסף בגרסתה של עמר נמצא בכך שלא עלה בידה להסביר כיצד עשתה שימוש בסכומי כסף שנפסקו לבנה-הקטין כדי ליתן הלוואה למעלם; כאשר הדבר הוטח בה, השתנתה עדותה ועתה טענה כי דובר בסכום שנפסק לה בתביעת הבן [ פרו' II עמ' 23 ש' 9-8, 20-17 והשוו לש' 24-22]. עדות עמר על כך הייתה מתפתחת ומגיבה – לא ספונטנית וכנה. היא הותירה רושם שלילי.

לאחר שעמר תיארה בהרחבה את היותה בעלת סכומי כסף גדולים במזומן בכספת בביתה, והצהירה שבשל כך היא אינה נזקקת להלוואה מהבנק, נאלצה לאשר שדווקא נטלה הלוואה בחשבונה. כאשר עמר ניסתה ליישב את הקושי הייתה עדותה מתפתלת ומגמגמת [ ר' פרו' II עמ' 25 ש' 4-3 והשוו לש' 18-16 שם ולעמ' 26 ש' 4-3]. לכל אורך הדרך, הסבר ממשי ומניח את הדעת להתנהלותה לא ניתן.

7. מעלם תֵרְצה את הצורך בנטילת הלוואה מעמר-חברתה בכך שניהלה הליכי גירושין מבן-זוגה פרק זמן ארוך, משנת 2014 עד שנת 2017. במסגרת ההליכים הללו הטיל בית-המשפט לענייני משפחה עיקול על כל רכושה, לרבות הדירה ולמעט חשבונות עו"ש; העיקול על הדירה בוטל רק בחודש ינואר 2017 [ סע' 4 ב-נ/4; פרו' I עמ' 25 ש' 16-13].

לתמיכת הטענה צרפה מעלם שני מסמכים: אישור הסכם גירושין מיום 19.1.2017 ומה שהוצג על-ידה כאישור ביטול עיקולים מאותו תאריך [ נ/4, נספחים א' ו-ב']. מדובר במסמכים שהם עצמם אפופי סימני שאלה. הסכם הגירושין צורף באופן חלקי, ומעלם נמנעה מלהציגו במלואו למרות שהתבקשה לעשות כן [ ר' דברי בא-כוח המבקש בקדם-המשפט בעמ' 2 ש' 16-12, הצהרתו בפתח דיון ההוכחות בפרו' I עמ' 7 ש' 15-13 ועדות מעלם בפרו' I עמ' 25 ש' 28 עד עמ' 26 ש' 1 ובפרו' II עמ' 1 ש' 22-18]. המסמך שהוצג כביטול עיקול אינו קריא ואינו עשוי להיחשב ולו בדוחק כמבטא החלטה שיפוטית שמורה על הסרת עיקול; לא כך נראית החלטה שיפוטית. אילו החלטה כזו הייתה בנמצא, היה בידה של מעלם להציגה בנוסח המקובל, לא כמקטע אשר הוא עצמו אינו נושא חתימה וחותמת של שופט. היא לא עשתה כן.

אלא שזאת עיקר: גם בעניין זה הופרכה גרסתה של מעלם. הוצג לה נסח היסטורי של הדירה שאין בו זכר לעיקול שהוטל בתיקי בית-משפט לענייני משפחה שמנתה בתצהירה או במסגרת תיק גירושין אחר [ נ/5]. לא נמצא בפיה כל הסבר [ פרו' I עמ' 25 ש' 26-18]. תליית צורך בנטילת הלוואה בנימוק שהתגלה כבדיה מעידה על השתדלות לתרץ את הסכם ההלוואה; אילו דובר בהסכם ממשי, היה בידי מעלם להסבירו באמצעות גרסת אמת – שונה מזו שסיפקה. לא בִּכְדי, מעלם לא סיפרה לעו"ד אסמאעיל שקיים עיקול על הדירה לצרכי הכנת הסכם ההלוואה, ואין לכך זכר בהסכם [ פרו' I עמ' 22 ש' 30 עד עמ' 23 ש' 5]. אם היה הסכם ההלוואה חוזה אמיתי שנועד להסדיר את זכויות הצדדים לו – זאת בשונה מיצירת מצג כלפי צדדים שלישיים, אזי הייתה מעלם טורחת לציין בו את קיומו של עיקול על הדירה. זהו נתון רב-חשיבות בהסכם שמעניק למלווה זכות לרשום משכון על הדירה לשם הבטחת פירעון ההלוואה.

8. יש סימנים שמעידים על כך שמעלם ועמר עשו יד אחת כדי שזכויותיה של עמר מכוח המשכון תובטחנה בהסכם המכר, למרות שהוא נערך בין מעלם לבין הקונה – ועמר אינה צד לו ולא הייתה מעורבת או מיוצגת בעת חתימתו. עו"ד אסמאעיל מסר כי בעריכת הסכם המכר הוא ייצג אך ורק את מעלם, ואילו עמר לא הייתה מיוצגת באותו מעמד [ פרו' I עמ' 20 ש' 12-10].

דא עקא, בהסכם המכר נכללה התחייבות להמציא תוך ארבעים יום מעת החתימה עליו שטר ביטול משכון, תוך קביעה כי רק לאחר מכן יעביר הקונה לעמר שיק בנקאי על סך 350,000 ₪ [ שם, בסע' 7.3]. ברי כי בפרק הזמן בן ארבעים הימים שלאחר חתימת ההסכם ועד קיום החיוב בדבר המצאת שטר ביטול משכון לא היה בכוונתה או ביכולתה של מעלם לפרוע את ההלוואה לעמר. דובר אפוא בחיוב שלשם קיומו הייתה מעלם תלויה בעמר. כשהתבקש עו"ד אסמאעיל לבאר כיצד נטלה על עצמה מעלם התחייבות בהסכם המכר שאינה בת-ביצוע אלא באמצעות עמר, תיאר שיחות ושיתוף פעולה בין מעלם לעמר מאחורי הקלעים [ פרו' I עמ' 20 ש' 17-13]. הוא הדגיש: "בעריכת הסכם המכר וחתימתו לא היה מישהו מטעם שרון עמר. מי שרצה לרשום את העניין של המשכון ותשלום סילוק ההלוואה זו הלקוחה שלי גב' יעל" [שם, עמ' 22 ש' 5-4]. יש לכך ניחוח מובהק של עשיית יד אחת על-ידי המשיבות לשם הברחת נכסים – קרי, יותר ממחצית התמורה שעתיד הקונה לשלם עבור הדירה, מנושיה האמתיים של מעלם.

9. המשכון לא נרשם בזמן-אמת, בתכוף לאחר חתימת הסכם ההלוואה, אלא זמן רב לאחר מכן, לפני עריכתו של הסכם המכר ותוך ידיעת קיומו. עו"ד אסמאעיל מסר שהדבר נעשה על-ידי בא-כוח עמר, עו"ד סולימאן, שייצג את שתי המשיבות בהליך דנן [ פרו' I עמ' 20 ש' 30-23]. במועד עריכתו של הסכם ההלוואה, עו"ד אסמאעיל לא התבקש לרשום משכון אלא רק להכין טופס לשם רישומו בזמן עתיד לא ידוע; אי-רישום משכון על-אתר היה בידיעתן ועל דעתן של מעלם ועמר. לדברי עו"ד אסמאעיל, הן כלל לא התכוונו לרשום משכון באותו זמן [ שם, עמ' 21 ש' 28-22]. מעלם אישרה זאת [ פרו' I עמ' 28 ש' 7-5; פרו' II עמ' 2 ש' 8-1]. כך עשתה גם עמר [ שם, עמ' 34 ש' 26 עד עמ' 35 ש' 4].

עמר מסרה גרסות סותרות בהתייחסה לבטוחה בה חפצה ושבגינה היה צורך לערוך הסכם הלוואה תוך מעורבות של עורך-דין; לעיל נזכרה עדותה, לפיה הבטוחה הייתה עדותו של עו"ד אסמאעיל לספירת הכסף והעברתו [ פרו' II עמ' 26 ש' 13-12]. בהמשך שינתה טעמה ועתה טענה כי המשכון הוא הבטוחה [ שם, עמ' 27 ש' 16-12]. בעדות זו אין כדי לסייע למשיבות; אילו המשכון נועד לשמש בטוחה להסכם ההלוואה, אזי הוא היה נרשם על-אתר – לא בחלוף עשרים ושניים חודשים. לא עלה בידי עמר לספק הסבר משכנע לפער בין התייחסותה למשכון כבטוחה לבין אי-רישומו מיד לאחר מתן ההלוואה וחתימת הסכם לגביה; נוכח הצהרתה כי סמכה על מעלם, ברי שלא נדרשה לה בטוחה [ שם, עמ' 28 ש' 21-13, 27-26; עמ' 29 ש' 8-1].

לבסוף הודתה עמר במה שכבר נקבע קודם: הצורך בעריכת הסכם הלוואה בא לעולם כדי לעשות את עו"ד אסמאעיל עד להעברת כסף מיד אל יד. כך אמרה: "[...] הלכנו לעו"ד בשביל שירשום שנתתי לה כסף, שיהיה לי עד" [פרו' II עמ' 29 ש' 13-10]. נוכח הודאה זו עומתה עמר עם גרסותיה הקודמות והשונות לגבי ' הבטוחה' שהסכם ההלוואה נועד לספק לה; לא היה בפיה מענה [ שם, עמ' 29 ש' 22 עד עמ' 30 ש' 5]. בהמשך שבה עמר והודתה כי הבטוחה שבה חפצה הייתה עדותו של עו"ד אסמאעיל לספירת הכסף [ שם, עמ' 31 ש' 21 עד עמ' 32 ש' 5].

10. מעלם ועמר עמלו קשות בנסיון לתרץ את אי-רישום המשכון על-אתר, מהיותו מחדל שסתר את מבוקשן לשכנע כי היה צורך בעריכת הסכם הלוואה כתוב אצל עורך-דין כדי שעמר ' תהיה בטוחה'. או אז נטען שלא היה צורך ברישום מיידי של המשכון מאחר שהייתה כוונה שבהמשך הדרך עמר תקנה את הדירה ממעלם ואזי תשלם לה את ההפרש בין סכום ההלוואה לבין שווי הדירה [ פרו' II עמ' 2 ש' 13-11]. באחת משלל גרסותיה המשתנות מסרה עמר כי הבטוחה אשר ליוותה את עריכת הסכם ההלוואה הייתה ידיעתה כי תוכל לרכוש את הדירה, תוך תשלום יתרת ערכה למעלם מעבר לסכום ההלוואה [ פרו' II עמ' 27 ש' 7-5].

מעלם נשאלה על כך. לא עלה בידה לבאר מדוע היה בכך כדי לגרום להימנעות מרישום משכון לטובת עמר מיד לאחר שנערך הסכם ההלוואה, והיא כשלה במתן הסבר גם במענה לשאלות בית-המשפט [ פרו' II עמ' 2 ש' 19 עד עמ' 3 ש' 8]. הדברים יפים באותה מידה לגבי עמר, אשר התבקשה לקשור בין אי-רישום משכון באופן מיידי לבין כוונה אפשרית לרכוש את הדירה ממעלם בשלב מאוחר יותר; לא עלה בידה לעשות כן, גם במענה לשאלות בית-המשפט [ שם, עמ' 35 ש' 6 עד עמ' 36 ש' 11]. חסרונו של הסבר מועצם שכן שבהסכם ההלוואה אין זכר למתן זכות קדימה לעמר לרכוש את הדירה; תחת זאת נרשם כי אם מעלם תחליט למכור אותה, יהא עליה לסלק את ההלוואה באופן מיידי וליידע את עמר על כך [ שם, סע' 14]. מבחינה זו, אין התאמה בין גרסתן של מעלם ועמר לבין ההסכם שטרחו לערוך לשם עיגון זכויותיהן וחובותיהן בכל הקשור להלוואה, כפי שהצהירו במבוא לו. אי-ההתאמה נזקפת לחובתן. היא מתיישבת עם הקושי העקבי שעלה מעדותן כאשר נדרשו לבאר את הסכם ההלוואה ואת התנהלותן לגביו. הדבר סותר את עדותה של עמר כי נושא זכותה לרכוש את הדירה ממעלם ' צוין' [פרו' II עמ' 30 ש' 14-13].

11. אי-רישום משכון על-אתר – ובמשך חודשים רבים לאחר חתימת הסכם ההלוואה במשרד של עו"ד אסמאעיל, מעמיד באור הנכון את טענתן המלאכותית של מעלם ועמר כי ההסכם נעשה כדי שעמר ' תהיה בטוחה' ו'רגועה'. היעדר הרישום תואם את הקביעה כי הסכם ההלוואה לא נועד לשרת את הצדדים הישירים לו – מעלם ועמר, וכי מרכז הכובד שלו ושל המעמד במשרדו של עו"ד אסמאעיל היה בעשותו עד לספירת כסף והעברתו מיד ליד.

12. הצטברות כזו של סימני שאלה מוליכה למסקנה כי בחתימתן על הסכם ההלוואה במשרדו של עו"ד אסמאעיל ערכו מעלם ועמר הצגה שנועדה לעיניו של עו"ד אסמאעיל, על-מנת שתוכלנה לטעון בבוא היום לקיומה של הלוואה ממשית ביניהן. כל אותם סימני שאלה בהיקף ניכר – משמעם כי עלה בידי הבנק להוכיח ברמה הדרושה לצליחת רף מאזן ההסתברויות כי הסכם ההלוואה לא שיקף הלוואת-אמת, אף לא חיובי אמת וזכויות אמת של הצדדים לו.

13. אפשר שמי שהתמיד בקריאה עד כאן לא השתכנע בהיותו של הסכם ההלוואה הסכם למראית עין שנועד לכונן מצג כלפי צדדים שלישיים, הא ותו לא. אלא שמעלם עצמה סיפקה ראיות כבדות משקל לכך. במה הדברים אמורים?

מעלם הגישה תצהיר נושא תאריך 9.8.2018 בתיק הוצאה לפועל שמתנהל נגדה לשם אימות עובדות לצרכי צו חיוב בתשלומים ו/או בקשה להכרזה כחייב מוגבל באמצעים ו/או לאיחוד תיקים [ ת/3]. מעלם אישרה את חתימתה על התצהיר; הוא אומת בידי בא-כוחה עורך הסכם ההלוואה, עו"ד אסמאעיל [ פרו' II עמ' 9 ש' 20 עד עמ' 10 ש' 1; להלן התצהיר להוצל"פ]. בסעיף 8 בתצהיר זה נדרשה מעלם לפרט את חובותיה שאינם חובות בתיקי הוצאה לפועל ולצרף מסמכי שעבוד. היא רשמה בסעיף זה מילה אחת : "אין".

נזכיר את ציר הזמן: הסכם ההלוואה נחתם ביום 5.1.2016. המשכון נרשם ביום 26.10.2017. ביום 3.11.2017 נחתם הסכם המכר, בו הוצהר דבר קיומו של המשכון. בשל רישום המשכון הוגש ההליך דנן על-ידי הבנק ביום 1.1.2018. אף-על-פי-כן העידה מעלם בתצהיר להוצל"פ כי אין לה חובות לאחרים שאינם חובות בתיקי הוצאה לפועל. ההלוואה בסך 350,000 ₪ מעמר לא נזכרה, אף לא הסכם ההלוואה או המשכון. מדובר בתצהיר שהוגש בתיק הוצאה לפועל. יש בו גילוי דעת רב עוצמה של מעלם כי היא לא חבה דבר לעמר בגין ההלוואה הנטענת. באין חוב, אין הלוואה ואין גם משכון שנועד להבטיח את פירעונה.

14. מעלם עומתה עם תוכן התצהיר להוצל"פ; היא דבקה באי-זיכרון [ פרו' II עמ' 10 ש' 25-19; עמ' 11 ש' 26-21]. אין משמעות לכך שהתצהיר הוכן עבורה על-ידי עו"ד אסמאעיל [ שם, עמ' 15 ש' 26-24]; מעלם חתמה עליו תחת אזהרה כי חובתה לומר אמת ותוכנו אמת, כך שהוא מחייב אותה לכל דבר ועניין. לא למותר לציין: הסכם ההלוואה נערך על-ידי עו"ד אסמאעיל ונחתם במשרדו. לכך שהוא לא מצא מקום לאזכר את ההלוואה והמשכון שנרשם בגינה בתצהיר להוצל"פ שהכין למעלם יש משקל ומשמעות; החֶסֶר משקף את אומד דעתו לגבי ממשותם של הסכם זה וההלוואה שתועדה בו.

אלא שבכך לא סגי. בסעיף 9 בתצהיר להוצל"פ נדרשה מעלם לפרט הליכים משפטיים; גם שם לא הזכירה את ההלוואה ואת ההליכים שנסבו עליה. היא ניסתה לתרץ זאת בכך שההלוואה היא ' רק' בינה לבין עמר [ פרו' II עמ' 11 ש' 11-1]. זוהי טענה שאין בה ולא כלום, שכן הסכם ההלוואה הניב משכון אשר מתיימר להיות בר-פועל כלפי צדדים שלישיים. כאשר בית-משפט דקדק עם מעלם ושאל אם ההלוואה לא הניבה כל הליך משפטי בינה לבין עמר, השיבה מעלם באלו המילים: "בכלל לא. ממש לא" [שם, ש' 15-13]. זהו שקר בוטה: עמר הגישה נגד מעלם תביעה כספית בסדר דין מקוצר במלוא סכום ההלוואה, ובהסכמתה של מעלם שהתייצבה לשם כך בבית-המשפט ניתן נגדה פסק-דין לפי כתב-התביעה [ ר' הנספח לבקשה 2 ופרוטוקול מיום 16.1.2018 בתא"ק (של' צפ') 5766-01-18 עמר נ' מעלם]. מעלם הודתה בכך [ פרו' II עמ' 11 ש' 20-17]. נמצא שעמר שיקרה לבית-המשפט במצח נחושה במענה לשאלה ברורה וישירה אשר הופנתה אליה; מי שנוהג כך אינו ראוי לכל אמון ועדותו חסרת משקל.

15. התצהיר להוצל"פ אינו מסמך יחיד שחשף את אומד דעתה הממשי של מעלם ביחס להלוואה. ביום 27.2.2017 נחתם על-ידה מסמך שהופנה לבנק-המבקש ובו פירוט נכסים והתחייבויות [ ת/4; להלן ההצהרה לבנק]; בתצהירה תיארה מעלם מסמך זה כ'הצהרת עושר אישי' [סע' 10 ב-נ/4]. היא אישרה את חתימתה עליו [ פרו' II עמ' 12 ש' 26-16]. בחלק 2 בהצהרה לבנק נדרשה מעלם לפרט את התחייבויותיה האישיות; היא מנתה רק את ההלוואה המובטחת במשכנתא לבנק דיסקונט בסך של 80,000 ₪; את ההלוואה לעמר בסכום גדול הרבה יותר לא הזכירה [ פרו' II עמ' 13 ש' 18-12]. כאשר עומתה מעלם עם העדר אזכור להלוואה מעמר , פטרה עצמה באמירה כי מסרה בהצהרה לבנק מידע חלקי ביודעין כדי להביאו ליתן לה את ההלוואה שבה חפצה [ שם, עמ' 14 ש' 5-4, 11, 23-19]. עדות זו, דינה דחייה; לא משום שהיא מעוררת שאט נפש מהתנהלותה של מעלם, אלא דווקא לגופה. מעלם התייחסה להצהרה לבנק בעדותה הראשית: "[...] בעבר ואף לפני מתן ההלוואות, בקש המבקש הצהרת עושר אישי, שלפיו המשיבה פירטה את כל הנכסים שבבעלותה לרבות נכס זה" [סע' 10 ב-נ/4; ההדגשה במקור]. מעלם אינה עשויה להסתמך על ההצהרה לבנק בעדותה הראשית על-מנת להראות שהיא נקטה כלפי הבנק גילוי מלא, וכאשר הדבר אינו נוח לה ואינו מתיישב עם גרסת הגנתה, לשנות טעמה ולטעון כי אותו מסמך עצמו ביטא דווקא גילוי חלקי וברירני. יש לראות בהצהרה לבנק ביטוי נאמן להתחייבויות של מעלם בתאריך 27.2.2017, כאשר ההלוואה כלל אינה חלק מהן.

16. באין הסכם הלוואה ממשי, אין גם משכון תקף להבטחת זכויות עמר על-פי הסכם ההלוואה. עו"ד אסמאעיל, עדה של מעלם ובא-כוחה, לא חלק על כך ואישר כי המשכון והסכם ההלוואה, חד הם [ פרו' I עמ' 23 ש' 23]. גם בשל כך, המשכון חסר תוקף כלפי כולי עלמא ויש להורות על מחיקתו; גם בשל כך, אין על הקונה לפעול על-פיו ולשלם לעמר דבר-מה בעטיו, לשם מחיקתו.

17. לא נעלם מעיני כי מעלם ועמר שיתפו פעולה כדי ליטול פסק-דין שיצהיר על קיומו של חוב מעלם לעמר בסך 350,000 ₪, על-פי הסכם ההלוואה [ פרו' II עמ' 37 ש' 8 עד עמ' 38 ש' 2]. הדבר נעשה חרף היעדר מחלוקת בין מעלם לעמר, לשם יצירת מצג חוב כלפי צדדים שלישיים, קרי, לתכלית שבעטיה נערך הסכם ההלוואה. עמר רשאית לאכוף את פסק-הדין על מעלם אך הוא אינו נתמך במשכון וחסר השפעה על זכויות הבנק לפי פסק-הדין שניתן בתביעה הכספית או על זכויותיו לפי צו העיקול; בדומה, הוא חסר השפעה על חיובי הקונה על-פי הסכם המכר. קיומו של פסק-דין בין מעלם לעמר, שניתן בהסכמה וללא בירור עובדתי, מוגבל לציר היחסים ביניהן ואין כל משכון תקף לתמיכתו.

ה. סיכומם של דברים

1. אין באמור לעיל כדי למצות את הקשיים הרבים בעדויותיהן של מעלם ועמר, אך די בקביעות הללו כדי להכריע במחלוקת; טענות אחרות אינן עשויות לשנות מהתוצאה של קבלת התביעה.

2. אני קובעת אפוא כי המשכון שנרשם על דירת המשיבה 1 הידועה כחלקה 86/12 בגוש 13145 אינו תקף כלפי כולי עלמא ויש למוחקו מספרי רשם המשכונות. עוד אני קובעת כי בשל היעדר תוקף המשכון, אין על משיב 3 חובה להעביר תשלום כלשהו למשיבה 2 על-פי הסכם המכר שנחתם לרכישת הדירה בינו לבין משיבה 1.

3. משיבות 2-1 תשלמנה למבקש את הוצאות ההליך בסך 5,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד ( כולל מע"מ) בסך של 29,250 ₪ תוך שלושים יום מהמועד בו יומצא להן פסק-הדין, שאם לא כן ישא סכום זה הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק-הדין ואילך עד לתשלום בפועל. חיובי המשיבות הם ביחד ולחוד.

המזכירות תמציא את פסק-הדין לצדדים ותסגור את התיק.

ניתן היום, כ"א שבט תשע"ט, 27 ינואר 2019, בהעדר הצדדים.