הדפסה

בית משפט השלום בחדרה תא"מ 71092-05-19

לפני כבוד השופטת יפעת אונגר ביטון

התובעת

אסנת שפירא ת"ז XXXXXX300
ע"י ב"כ עו"ד אורלי קורוליה חגאג

נגד

הנתבעת
ג'וזט ג'ווי לרבוני ת"ז XXXXXX025
ע"י ב"כ עו"ד שחר בז'רנו

פסק דין

לפני תביעה לתשלום עמלת תיווך בגין שירותי תיווך שסיפקה לכאורה התובעת לנתבעת. עיקר המחלוקת בשאלה אם עמדה התובעת בתנאי סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, בהינתן כי לא נחתמה הזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין.

העובדות שאינן במחלוקת

אין חולק כי התובעת הינה מתווכת מקרקעין מורשית בכל המועדים הרלבנטים. התובעת והנתבעת הכירו זו את זו, הן ברמה המקצועית והן ברמה האישית, קודם למתן השירות שבמחלוקת.

בשנת 2017 הנתבעת העתיקה מגוריה לחדרה ופנתה, בהמלצת בן זוגה, לתובעת, בבקשה לאתר עבורה דירה לרכישה בעיר. התובעת איתרה דירה ב"גבעת אולגה", שנרכשה ע"י הנתבעת (להלן: "העסקה הראשונה"). אין מחלוקת כי הנתבעת שילמה לתובעת עמלת תיווך.

העסקה הראשונה בוטלה והנתבעת נאלצה לאתר מקום מגורים אחר תוך זמן קצר. התובעת איתרה עבור הנתבעת דירה בשכירות, והנתבעת חתמה על הסכם השכירות ועברה להתגורר בה (להלן: "העסקה השנייה"). קיימת מחלוקת אם התובעת דרשה וקיבלה עמלת תיווך בגין העסקה השנייה.

אין חולק כי לנתבעת היו דרישות ייחודיות בקשר לרכישת דירה, והתובעת הציגה בפניה דירות לא מעטות שלא נשאו חן בעיניה.

לבסוף, בחודש פברואר 2018 רכשה הנתבעת דירה בפרויקט "סוהו" בחדרה (להלן: "הנכס" או "העסקה השלישית"). הנתבעת לא חתמה על הזמנה לביצוע פעולת תיווך ביחס לנכס, ואינה מוכנה לשאת בעמלת התיווך שדורשת התובעת.

התובעת פעלה בשיתוף פעולה עם מוכרת הנכס וקיבלה ממנה עמלת תיווך עבור העסקה השלישית.
המחלוקת וטענות הצדדים

התובעת טוענת כי ליוותה את הנתבעת לאורך חודשים, הן ברמה החברית והן ברמה המקצועית והיא שהביאה את הנכס לידיעתה, ביצעה פעולות תיווך רבות והייתה הגורם היעיל שהביא את הצדדים לידי הסכם מחייב לרכישת הנכס. התובעת מפרטת את מאמציה הרבים לסייע לנתבעת בכל דרך, את קשרי החברות שנרקמו ביניהן ואת האמון הרב שרכשה לה.

התובעת מכירה בכך שאין בידה הזמנה לביצוע פעולת תיווך, אולם טוענת כי הנתבעת התחמקה בחוסר תום לב מלחתום עליה, אף כי ביקשה ממנה לא אחת לחתום על הטופס הנדרש והגם שהתחייבה לעשות כן. התובעת מוסיפה כי בשל יחסי החברות בין השתיים ולאור הקשר שנוצר, האמינה כי הנתבעת תחתום על הזמנת התיווך ובכל מקרה לא תחזור בה מהבטחתה לשלם את עמלת התיווך, אולם תקוותיה נגוזו.

התובעת טוענת כי הנתבעת הערימה עליה ובדרכים מתוחכמות ומתוכננות מראש, ניצלה את טוב ליבה ואמונה, ולאחר שנחתם חוזה המכר, חזרה בה מהבטחותיה והתחייבותה, בחוסר תום לב.

התנהלותה של הנתבעת מקימה לתובעת, כך לעמדתה, זכות מלאה לקבל את עמלת התיווך בהיותה מתווכת מורשית, שייסדה את הקשר בין המוכרת לבין הנתבעת, הייתה מעורבת בכל פעולה וצעד הקשורים במכירת הנכס והיא הגורם היעיל שהביא להתקשרות ביניהן בהסכם מחייב. לעניין הזמנת התיווך נטען כי בהפרת הנתבעת את התחייבותה לחתום על הזמנה כאמור, יש לראותה כמי שהפרה חוזה, ולאכוף אותו עליה כאילו חתמה עליו. לחילופין, לזקוף לחובתה את הפרת חובת תום הלב במו"מ עם התובעת, ולראותה כמי שחתמה על הזמנת התיווך מכללא. לחילופי חילופין, יש לחייב את הנתבעת בעמלת התיווך מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט.

הנתבעת כופרת בטענות התובעת. לטענתה, איתרה את הנכס בכוחות עצמה, ללא מעורבותה של התובעת. ברם, האחרונה "דחפה" את עצמה בכוח להשתלב במגעים לרכישתו וכפתה עליה את נוכחותה בפגישות במשרדי המכירות של הפרויקט.

הנתבעת טוענת כי התבקשה ע"י התובעת לחתום על הזמנת התיווך אולם סירבה לעשות כן, חרף לחצים שהופעלו עליה, משום שהתובעת לא הציגה את הנכס לראשונה בפניה, מעולם לא ביקשה שתעסוק בתיווך הנכס, תסייע או תהיה מעורבת ברכישתו, ולא פנתה אליה על מנת שתייצגה במו"מ לכריתת ההסכם. הנתבעת הוסיפה שהתובעת, מיוזמתה, פנתה לנציג המכירות של הפרויקט, לאחר ששמעה מהנתבעת כי היא מתעניינת בנכס, והציגה את עצמה בפניו כנציגתה, ללא ידיעתה בקשתה או הסכמתה.

הנתבעת כופרת בטענת התובעת כי הייתה הגורם היעיל להתקשרות בהסכם. לדבריה היא עצמה איתרה את הפרויקט, בחנה אותו וקיבלה פרטים אודותיו, כאשר בין היתר הסתייעה בבנה לצורך כך. לדידה, לתובעת לא הייתה כל תרומה לקידום העסקה השלישית.
דיון

לאחר חקיקתו של חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996 (להלן: "החוק"), מתווכי מקרקעין זוכים לעמלת תיווך מכוח החוק בלבד. בניגוד לעבר, הרי לאחר חקיקת החוק, לא מוקנית להם עוד הזכות לתבוע את עמלת התיווך מכוח דיני החוזים הכלליים, אשר ככלל מכירים בכריתת חוזה בדרכים נוספות מלבד חתימת הסכם כתוב, או מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.

כוונת המחוקק לייחד את העילה לחוק בלבד, באה לידי ביטוי בסעיף 2(א) לחוק, הקובע: "(א) "לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון ובהתאם להוראות חוק זה".

בע"א (ת"א) 3252/05 יחיאל טרכטנברג נ' אפריקה ישראל מגורים בע"מ, נדונה תביעתו של מי שאינו מתווך מורשה, לקבל דמי תיווך בשל פעולת תיווך שביצע שלא כדרך עיסוק. השופטים ורדי ושנלר נחלקו בעניין פרשנות החוק בסוגיה זו, אולם היו תמימי דעים ביחס לייחוד העילה, כאשר עסקינן במתווך מורשה שעיסוקו בתיווך: "לבסוף, חלוק אני על חברי בסוגיה המפורטת לעיל, אולם מסכים אני ומצטרף לדעתו בסוגיות האחרות, ובמיוחד כי מעת שחל חוק המתווכים, אך המתווך לא עמד בתנאיו שאז לא יהיה רשאי המתווך לקבל דמי תווך, חרף האמור, בעילה של עשיית עושר ולא במשפט או בעילה אחרת. במקרה שחל חוק המתווכים, ההסדרים שבו הם המחייבים הן לחיוב והן לשלילה" (כב' השופט שנלר, בסע' 4 לחוות דעתו).

ראו גם בענין ת.א 28763-07-14 רוני מאנה נ' תעשיות מזון תנובה אגודה שיתופית חקלאית בישראל בע"מ (להלן: " פרשת מאנה"), שעוד תידון להלן, קובע כב' השופט אטדגי: "בהתאם לסעיף 6(א) ל חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט – 1979, הוראות החוק יחולו "כשאין בחוק אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון".
בעניין הנדון כאן חל כמובן חוק המתווכים ולכן הוראותיו של חוק עשיית עושר ולא במשפט אינן יכולות לחול.
יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט זילברטל בבר"ע (י-ם) 4244/02 כץ נ' כהן [פורסם בנבו] (21.10.2002): "אכן, פתיחת פתח לתביעת שכר ראוי על יסוד דיני עשיית עושר, כמוה כביטולה, הלכה למעשה, של הוראת סעיף 9 לחוק [חוק המתווכים]. . . התוצאה היא שבהעדר הסכם כתוב ('הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין') לא עומדת למשיב תביעה כנגד המבקש לתשלום שכרו, גם לא על יסוד דיני עשיית עושר ולא במשפט".
וכן ראו: ת.א. (שלום י-ם) 2433/03 סימקוביץ נ' רג'ואן [פורסם בנבו] (11.1.2004);; ת"א (שלום י-ם) 36998-03-13 קינן נ' ב. יאיר חברה קבלנית לעבודות בנייה 1988 בע"מ [פורסם בנבו] (10.9.2013); ת"א (שלום י-ם) 6577/98 טרנס גלובל סכנות לנכסים בע"מ נ' נתנאל אל. אל. סי. [פורסם בנבו] (24.7.2001); ע"א (מחוזי ת"א 1422/08 איל נ' אהרונוב [פורסם בנבו] (6.5.2010).

מכאן, כי בהיותה של התובעת מתווכת מקרקעין, חל עליה, ועל פעולות התיווך שלה החוק, ואין היא יכולה לשאוב את עילותיה לתשלום עמלת תיווך מדינים אחרים.

אחזור אל פרשת מאנה, שם סקר היטב כב' השופט אטדגי, בהתייחס לפסיקות כב' בימ"ש עליון, את שלבי הדיון בתביעת מתווך לתשלום עמלת תיווך (או כפי שנוהגים גם לומר - דמי תיווך). לפי הוראות סעיפים 9 – 14 לחוק, בראש ובראשונה על המתווך להוכיח שניים אלה: קיומו של הסכם בכתב לתיווך; היותו ה"גורם היעיל" שהוביל לכריתת עסקת המקרקעין בפועל. יוצא מן האמור, כי תנאי בלתו אין, הוא שעל מתווך להוכיח קיומו של הסכם בכתב.

בע"א 1183/08 מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים (המאה ה-13) בע"מ נ' הצלחת יחזקאל בע"מ (בפירוק מרצון) נדון מקרה דומה לענייננו, בו כלל אל נחתמה הזמת תיווך ע"י הלקוח ונטען כי סירב לחתום עליה בחוסר תום לב. בית המשפט קובע בפסק דינו: "הדרישה המהותית הראשונית, הינה חתימת הלקוח על אותה הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך (להלן- ההזמנה), דרישה שבחקיקה הראשית, אשר קובעת כי בהיעדרה נשללת זכאותו של המתווך בדמי תיווך. דהיינו, הוראה זו חלה גם במקום שאלמלא קיומה, זכאי היה המתווך לדמי תיווך. כך גם יש להפנות לסעיף 14 לחוק, אשר קובע על דרך החיוב מהם התנאים אשר בהתקיימם זכאי המתווך לדמי תיווך. תנאים אלו כוללים הן את הדרישה להיות המתווך בעל רשיון לפי החוק, הן היותו הגורם היעיל – ובנוסף בהתאם לס"ק (א)(2) "הוא מילא אחר הוראות סעיף 9". הנה כי כן המחוקק בחר "להבטיח" את קיומה של הדרישה המהותית הן בדרך השלילה והן בדרך החיוב".

עוד נקבע שם, כי ציווי המחוקק בהוראת סע' 9 לחוק היא הוראה מנדטורית, קוגנטית, שהצדדים אינם רשאים להתנות עליה: "אחד מהנושאים המרכזיים אשר החוק נועד ליתן מענה לו, מחלוקת בין מתווך לבין מי שהמתווך טוען להיותו לקוחו לפעולת התיווך שביצע. טרם חקיקת החוק, עדים היינו לסכסוכים רבים בין מתווכים לנתבעים על ידם לתשלום דמי תיווך, וזאת בשאלה האם אכן הוזמנה על ידם פעולת התיווך. המחוקק בחר לפתור שאלה זאת, בציווי מנדטורי, המצריך הן הזמנה בכתב והן חתימת הלקוח ובאופן שלא תיוותר מחלוקת בשאלת הזמנת פעולת התיווך. אם נתעלם מהוראה זאת, בדרך פרשנית או בדרך אחרת, נעשה פלסתר את כוונת המחוקק ותכלית החוק". סופו של דבר, בית המשפט קובע, באותו ענין, כי דין התביעה להידחות על הסף, כיוון שלא ניתן להיזקק לכל עילה אחרת כאשר אין בידי המתווך הסכם תיווך חתום, וזאת: "אף אם היה הגורם היעיל, לא ניתן לזכותו בהם מכח עילה משפטית אחרת, בין בגין עשיית עושר ולא במשפט ובין בטעון של ניהול מו"מ שלא בתום לב".

לאחר שנים של התדיינויות בסוגיה, באו הדברים לידי ביטוי סופי בע"א 3384/16, ע"א 3894/16 עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ (5.7.2018, פורסם בנבו, להלן: " הלכת מזרחי"), שם דן בית המשפט העליון באריכות בדרישות הצורניות של הסכם תיווך עפ"י החוק. נקבע כי הדין קובע דרישות צורניות מפורטות ביחס לחוזה תיווך במקרקעין, והודגש: "שלא כחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), חוק המתווכים אינו מסתפק בקביעה כי נדרש חוזה "בכתב", אלא מוסיף ומונה את הפרטים שצריכים להופיע באותו חוזה כתוב. דרישות סטטוטוריות נוספות אלה נועדו להגשים את תכליתו הצרכנית של חוק המתווכים" (שם, בפסקה 40 לפסה"ד).

כב' השופטת דפנה ברק-ארז שכתבה את חוות הדעת העיקרית, ציינה כי במהלך השנים מאז נחקק החוק, נדרשו בתי המשפט בערכאות השונות למשמעותן של הדרישות הצורניות, ודנו בשאלה אם יש מקום בהתחשב בעיקרון תום הלב, ל"ריכוך" דרישת הכתב, הן במקרים בהם נעשה חוזה בכתב אך לא לפי מלוא הדרישות הצורניות הנדרשות בחוק, והן במקרים שבהם כלל לא נעשה חוזה בכתב. עוד צוין, כי השאלות הנ"ל טרם זכו להכרעה ברורה בפסיקתו של בית המשפט העליון, ומכאן חשיבותה של הלכת מזרחי.

בהלכת מזרחי, בית המשפט מתייחס לגישות השונות שהובעו בבתי המשפט קמא ביחס להגמשת דרישת הכתב בחוק, באופן דומה להגמשה ביחס לדרישת הכתב בסע' 8 לחוק המקרקעין, אך גם אז עולה כי הגישה הגמישה יותר הוחלה ביחס לחוזה תיווך שנעשה בכתב, אך חסרו בו פרטים מסוימים הנדרשים לפי תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז – 1997. נאמר כי בתי המשפט נטו להקלה בדרישות הכתב, במקרים שבהם הדבר "אינו חותר תחת תכלית החוק בנסיבות המקרה הקונקרטי, דהיינו שחסרונם של הפרטים ניתן להשלמה והוא אינו מפחית מהוודאות באשר לזהות הצדדים ולכוונתם להתקשר בחוזה תיווך". כמו כן ההגמשה באה לביטוי כאשר מדובר בעסקה בין גורמים עסקיים. בחינת פסקי הדין שהוזכרו ע"י כב' השופטת ברק-ארז כנוטים לגישת ההגמשה, מעלה כי באותם מקרים דובר בחוזה תיווך חתום, חסר פרטים, ולא במקרה שבו כלל לא קיים הסכם תיווך (ע"א 2819/00; 1413/04) או במקרים בודדים כשדובר במע' יחסים עסקית או בעסקה מסחרית מורכבת (פרשת מאנה- לענין אי סילוק התביעה על הסף, אך היא נדחתה בסופו של דבר; 2132/05). ביתר המקרים, לרבות בתא"מ 48904-06-11 התשבי נ' ש.י.א רפאל פרוייקטים בע"מ, בתי המשפט דחו את תביעת המתווך לתשלום עמלת תיווך כשלא היתה בנמצא הזמנת תיווך חתומה.

בהלכת מזרחי דובר בתשתית עובדתית מעורבת, כאשר ביחס לאחת הנתבעות היה קיים הסכם תיווך חסר פרטים ואילו ביחס לאחרים לא הייתה קיימת הזמנת תיווך חתומה בכלל. בית המשפט העליון מאשר את פסיקת בית משפט קמא לחיוב בדמי תיווך ביחס להזמנת התיווך חסרת הפרטים, וכן את פסיקתו לאי חיוב ביחס לאי קיום הזמנת תיווך.

לענייננו, במקרה בו אין הזמנת תיווך, קובע בית המשפט באופן די נחרץ שלא ניתן ללמוד היקש מפרשנות סע' 8 לחוק המקרקעין. מסקנה זו מנומקת בשני נימוקים: האחד – התכליות של חוק המקרקעין ושל חוק המתווכים במקרקעין שונות ויש לפרשם באופן שונה; השני – קיים הבדל בין החוקים באופן הדרישה, בעוד שבחוק המקרקעין מובעת דרישה כללית: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב", החוק דנא אינו מסתפק בדרישה כללית למסמך בכתב אלא מונה רשימת פרטי מידע שחייבים להופיע בחוזה. ההבדלים תומכים בחשיבות היתרה שראה המחוקק בקיום הדרישה באופן מדוקדק שימנע מחלוקות בעתיד.

על כן, בית המשפט העליון מגיע למסקנה לפיה: "קשה לחשוב על מצב שבו ניתן יהיה לוותר כליל על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב על מנת להטיל חיוב בדמי תיווך...בעיקרו של דבר, אפילו קיימים מקרים חריגים וקיצוניים שיצדיקו התגברות על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב, איני סבורה כי המקרה דנן מצדיק קביעת גבולות ברורים באשר לאותם מקרים". ממסקנה זו, לאותו מקרה נתון שנדון שם, צריך לקבוע שהכלל הוא דרישה דווקנית להסכם תיווך חתום. היוצא מן הכלל הוא נדיר ויכול לחול רק במקרים חריגים וקיצוניים (שאף בת המשפט העליון התקשה לחשוב עליהם) וראו גם סיכום הביניים בסע' 51 לפסה"ד: "בסופו של דבר, מתווך שזהו עיסוקו אמור להיות מודע לחובתו להחתים את לקוחותיו על חוזה תיווך כדין, דרישה שאינה מורכבת כל עיקר. אם אינו עושה כן הסיכון הכרוך בכך אמור להיות מונח לפתחו".

בפרשת מאנה, בפסק הדין של כב' השופט אטדגי, שניתן לאחר הלכת מזרחי, קיימת חזרה ברורה על הדברים. יישום הלכת מזרחי על פרשת מאנה, הובילה את כב' השופט אטדגי למסקנה לפיה המתווך מאנה אינו יכול להסתמך על תשלום עמלת תיווך כאשר לא החתים את הלקוחות על הסכם תיווך כדין. בימ"ש הסיק שעצם הסכם התיווך לא הוכח: "המסקנה העולה מהסיכום האמור היא, כי התובע לא הצליח להוכיח את התקיימותו של התנאי הראשון מבין התנאים המצטברים, שרק בהתקיימותם זכאי מתווך לדמי תיווך: הסכם תיווך שנעשה עם הנתבעות או מי מהן או התחייבות שלהן לתשלום דמי תיווך. משטוען מתווך כי זכאי הוא לדמי תיווך בגין עסקה שנקשרה בין שניים אחרים, נושא הוא בנטל להוכיח, בראש ובראשונה, כי נקשר הסכם בינו לבין הצד לעסקה הנתבע על ידו לתשלום דמי תיווך, לבצע עבורו פעולת תיווך (ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842 ,847)".

עוד נקבע שם, שלא כל מפגש בין מתווך לבין צד לעסקה משכללת הזמנת תיווך והעובדה כי נותר הסכם תיווך בין מתווך לבין הצד השני לעסקה, אינה מחייבת כי נכרת הסכם תיווך גם עם הצד הראשון לעסקה.

לנוכח האמור לעיל, מסקנתי במישור העקרוני היא כי התובעת לא זכאית לעמלת תיווך, מאחר ולא עלה בידה להוכיח קיומו של הסכם תיווך בין הצדדים. המדובר בדרישה ראשונית, מהותית וקוגנטית, שיש לפרשה בדווקנות, ובלעדיה אין מתווך זכאי לעמלת תיווך, גם לא עפ"י עילות אחרות שבדין. אני סבורה כי די בנימוק זה כדי להביא לדחיית התביעה.

נוסף לכך, ועל מנת שלא יימצא פסק הדין חסר, אבחן אם הנסיבות במקרה דנא מקיימות את אותם מקרים חריגים וקיצוניים, בהם יש לסטות מהכלל ולדון לפי היוצא מן הכלל.

מן הכלל אל הפרט -
נטען כי הנתבעת סירבה לחתום, הגם שהתחייבה לעשות כן. המדובר בטענה עובדתית שהיה על התובעת להוכיחה. בעניין זה נמסרו גרסאות הנתבעת התובעת ובעלה בתצהיריהם. הנתבעת אינה מכחישה שלא חתמה על הזמנת תיווך וטוענת כי לא ביקשה מהתובעת את שירותי התיווך שלה ביחס לנכס. לטעמי, נוכח עדותה של התובעת בעצמה, אין צורך להכריע בשאלה למי יש להאמין בהקשר לבקשה לחתום על הזמנת התיווך, משום שממילא לא שוכנעתי כי התובעת ביקשה מהנתבעת לחתום על הזמנה כזו.

אבהיר: התובעת העידה כי לא הכינה הזמנה לחתימה. לשיטתה היה בידה פנקס הזמנות תיווך, אותו מסרה לנתבעת. היא לא מילאה בטופס שהוגש לחתימה את הפרטים, שכן סברה כי הנתבעת צריכה למלאם. על מה נדרשה אפוא הנתבעת לחתום? לפי עדותה של התובעת, הנתבעת התבקשה לחתום על טופס ריק. טופס בקשה לתיווך ריק, אינו מהווה הזמנת תיווך לפי דין. ממילא, אין נפקות לטופס כזה גם לו היה חתום. אם נניח שהנתבעת הייתה חותמת על מסמך ריק, איזה שימוש חוקי ובתום לב יכולה הייתה התובעת לעשות בו? מעבר לכך, כיצד ציפתה התובעת שהנתבעת תמלא את פרטי הנכס, אשר לטענתה הציגה לראשונה לנתבעת? מאין הייתה צריכה הנתבעת לדעת את פרטי הנכס הנכונים?

ואם כך היה, לשיטת התובעת עצמה, מה הפלא שהנתבעת לא חתמה עליו? בנסיבות אלה, מתעורר החשד כי התובעת ניסתה להחתים את הנתבעת על מסמך ריק, על מנת שתוכל לעשות בו שימוש מאוחר, תוך מילוי פרטים כאוות נפשה, אחרת איזה היגיון יש להושיט ללקוח טופס ריק? בנסיבות כאלה, ככל והנתבעת סירבה לחתום, הרי סירובה בדין הוא. בצר לה, טענה התובעת שהיה על הנתבעת למלא את הפרטים, זוהי טענה מגוחכת שטוב היה שלא הייתה נטענת מפי מתווכת בעלת רישיון תיווך.

יש לציין שהתובעת לא סיפרה את הנתונים הנ"ל בתצהירה. למעשה, משום מה, אין בתצהיר את פירוט העובדות ביסוד המסקנה כי הנתבעת התחמקה מלחתום על הטופס. בסע' 4 לתצהיר, התובעת טוענת למסקנה ולא לעובדות: "אני מגישה תביעה זו בשל הפרה בוטה של הסכמות והתחייבות שהתחייבה הנתבעת כלפיי לחתימה על טופס הזמנה לשירותי תיווך ולתשלום בפול של דמי התיווך". מהו היו העובדות בהן התחייבה הנתבעת כאמור, אין פירוט. גם כאשר תובעת מספרת בתצהירה על איתור הנכס והבאת התבעת לשם (סע' 44 ואילך לתצהירה) היא אינה יורדת לשורש הסירוב. בסע' 52 לתצהיר היא כותבת: "הנתבעת עיינה בטופס ההתחייבות על כל האמור בו והבטיחה לי כי לא תהיה שום בעיה והיא תחתום על טופס ההתחייבות מיד שנגיע ל"פרויקט" וכי אין לי מה לחשוש ושימתה את נושא השיחה".

ברם, בניגוד לכך, בבית המשפט העידה:
"ש. בטרם רצית להחתים את הנתבעת לטענתך, האם מילאת טופס הזמנת שירותי תיווך בו נרשמו כל הפרטים המופיעה בתקנות?
ת. בוודאי. יש לי פנקס שאני מסתובבת איתו הגשתי לנתבעת את הפנקס שתמלא ותחתום. בפעם הראשונה היא אמרה שלא אדאג ושהיא תחתום".
ש. בדיון הקודם שהתקיים עורכת הדין שלך טענה שאין טופס כזה.
ת. יש פנקס. הנתבעת צריכה למלא את הפרטים. אני לא צריכה להכין את הטופס. אני לא מילאתי פרטים. אני מגישה ללקוחות שימלאו. כי לפעמים אומרים לי מס' זהות שגוי ולכן אני מבקשת מהלקוח למלא."

מן האמור עולה סתירה ברורה בין האמור בתצהירה לבין עדותה, שכן בתצהיר ציינה שהנתבעת עיינה בטופס, "על כל האמור בו". מתברר כי לא היה במה לעיין, מלבד בטופס ריק, משום שהתובעת לא טרחה למלא את הפרטים.

זאת ועוד, התובעת ממשכה ומתארת בתצהיר כיצד המשיכה לטפל בעניינה של הנתבעת וערכה פעולות לקידום עסקת מכר: שוחחה עם נציג המכירות של הפרויקט, תיאמה פגישות, הודיעה עליהן לנתבעת, וידאה כי תגיע, עקבה אחר המועד לחתימת הסכם מכר ונכחה במעמד החתימה. את כל אלה עשתה, שעה שהיא מודעת לכך שאין הזמנת תיווך חתומה. אין חולק שהתובעת ייצגה כמתווכת באותה עסקה גם את הצד שכנגד, קרי- המוכרת וקיבלה ממנה עמלת תיווך. יוצא אם כן, שהייתה מחויבת בביצוע פעולות תיווך, לשם יצירת עסקת המכר, גם ללא קשר לכריתת הסכם תיווך עם הנתבעת.

כך למשל, העיון בת/7, תמליל שיחה בין התובעת לנתבעת על מועד הפגישה של הנתבעת ובנה עם אורן (איש המכירות של הפרויקט – י.א.ב), מעלה שהתובעת כלל לא העלתה בשיח דרישה לחתום על הזמנת תיווך. אין חולק כי מועד שיחה זו מאוחר למועד בו הציגה לשיטתה את הנכס לנתבעת ודרשה לחתום על הטופס והנתבעת התחמקה לכאורה. נשאלות השאלות: מדוע התובעת אינה דורשת מהנתבעת שוב לחתום על הזמנת תיווך? ומדוע ממשיכה לעמוד עם הנתבעת בקשר כמתווכת, למרות שהלקוחה סירבה לחתום על הזמנת התיווך? נראה כי התובעת, שהייתה מודעת לכך שהנתבעת אינה מעוניינת לחתום על הזמנת תיווך, ציפתה וקיוותה שהנתבעת תשנה את דעתה בהמשך ותסכים לשלם את עמלת התיווך גם בהיעדר הזמנה, ולמעשה, נטלה את הסיכון.

לטעמי, עדות בעלה של התובעת לא תרמה. הלה מסר עדות לאקונית בתצהירו, שאף היא בגדר מסקנה שאינה מבוססת על עובדות: "...והייתי עד לכך שהנתבעת התחמקה מלחתום על כתב ההתחייבות בטרם יציאתה מהרכב...". עדות הבעל הולכת אחר עדות התובעת ומשזו אישרה כי מסרה לנתבעת טופס ריק, אין בהצהרתו, כי הנתבעת התחמקה מלחתום עליו, דבר.

התובעת מנסה לבסס את טענתה בדבר חוסר תום לב, על שיחה שערכה עם הנתבעת לאחר שלכאורה "נסגרה" העסקה (התמליל – ת/9). משיחה זו עולה, לגישתה, כי הנתבעת התחייבה לשלם עמלת תיווך בגין רכישת הנכס. אני סבורה כי הדברים אינם כפשוטם. ראשית, לא ברור מהו תאריך השיחה. שנית, מדובר בתמליל חלקי. המתמלל מציין שתומללו 6 קטעים בלבד. שלישית, דברים רבים שנאמרו לכאורה ע"י הנתבעת, אינם ברורים (עמ' 2 ש' 5, עמ' 2 ש' 15, עמ' 3 ש' 16, עמ' 5 ש' 5). ובנוסף, קיימת עדות להסכמה לשלם מצד אחד: "אני לא יכולה לשלם לך עכשיו...", אך קיימת גם עדות להיעדר כוונה לשלם מצד שני: "אבל אמרתי לך שאני לא צריכה אפילו שתפרסמי עד שאני חותמת לך". בנסיבות אלה, להבנתי לא ניתן ליתן משקל רב לדברים האמורים באותה שיחה. ודוק, הנתבעת נחקרה על דבריה בשיחה זו וציינה כי במהלך השיחה על הנכס, התובעת ביקשה פתאום תשלום בסך 5,000 ₪ עבור העסקה השניה. מאחר וכאמור השיחה קטועה ותומללה בחלקים, ולא ברציפות, לא ניתן להעדיף את גרסת התובעת כי השיח על התשלום נגע לעסקה השלישית על פני גרסת הנתבעת כי דובר בעסקה השניה .

מכל מקום, ספק בעיני אם ניתן להשית חיוב בעמלת תיווך על אמירה אחת מתוך קונטקסט שלם, שבה לכאורה הסכמה לתשלום עמלת תיווך, שעה שאין בידו הזמנת תיווך חתומה. מכל מקום, במקרה זה דומני כי אין די באמירה כאמור, ככל ונאמרה ביחס לרכישת הנכס דנא.

לסיכום –אני סבורה כי נסיבות המקרה דנא אינן בגדר הנסיבות החריגות והקיצוניות אשר עשויות להקם הצדקה לחיוב הלקוח בדמי תיווך כאשר אין בנמצא הזמנת תיווך. דומני כי המקרה משקף מחלוקת של ממש בשאלה אם הייתה הסכמה, ברורה ומדעת לחתום על חוזה תיווך ולהתחייב בתשלום עמלת תיווך. אחזור לתכלית החוק:
"המחוקק בחר לפתור שאלה זאת, בציווי מנדטורי, המצריך הן הזמנה בכתב והן חתימת הלקוח ובאופן שלא תיוותר מחלוקת בשאלת הזמנת פעולת התיווך". גם בהלכת מזרחי נקבע, כי ניתן להגמיש את הדרישה להזמנה בכתב חתומה ע"י המזמין, רק מקום בו אין בדבר לאיין את התכלית שביקש המחוקק להשיג, כלומר וודאות ביחס לזהות הצדדים וודאות ביחס לרצונם להתקשר בעסקת תיווך מחייבת. במקרה כאן, לא שוכנעתי כי בהיעדר הזמנת תיווך, הורם הנטל לשכנע שהנתבעת הסכימה להתקשר בהזמנת תיווך מחייבת. לכן, המקרה אינו נופל בין החריגים הנדירים לכלל המחייב הזמנת תיווך בכתב.

ראשיתם של דברים גם אחריתם. באין הזמנת תיווך אין מקום לחיוב, גם במקרה דנא.

התביעה נדחית.
התובעת תישא בהוצאות משפט וכן בשכ"ט עו"ד בסך 16,000 ₪.

ניתן היום, כ"ט אדר תשפ"א, 13 מרץ 2021, בהעדר.