הדפסה

בית משפט השלום בחדרה תא"מ 35127-11-17

בפני
כב' הרשמת הבכירה טלי מירום

התובע

שלמה שחר
ע"י ב"כ עוה"ד אשר בז'רנו ו/או שחר בז'רנו

נגד

הנתבעת

אסתר פורת
ע"י ב"כ עוה"ד עמירם מוראד

פסק דין

תביעה לתשלום דמי תיווך בסך של 28,080 ₪ בגין עסקת מכירת דירה בחדרה (להלן: הדירה).
ראשיתו של ההליך בתביעה על סכום קצוב שהגיש התובע ללשכת ההוצל"פ בחדרה. לאחר שהנתבעת הגישה בקשה למתן רשות להתגונן, וכן בקשה להארכת המועד להגשת בקשה זו, הועברה התביעה לבית המשפט כאן. בדיון בבקשות, ולאחר חקירת הנתבעת על תצהירה, קיבלו הצדדים את המלצת בית המשפט למתן רשות להתגונן, זאת לאחר שמלוא סכום החוב הופקד כבר בתיק ההוצל"פ לאחר מימוש עיקולים שהוטלו במסגרתו.
רקע והעובדות שאינן במחלוקת
במועדים הרלוונטים לתובענה היתה הנתבעת בעליה של הדירה נשוא התביעה, והיא התגוררה בה ביחד עם בן זוגה אשר אזולאי (להלן: אזולאי).
בין אזולאי ובין התובע התקיימו בעבר קשרים עסקיים בקשר לעבודתו של התובע כמתווך במקרקעין, ובמהלך השנים התפתחו ביניהם יחסי ידידות.
ביום 18.6.15 חתמה הנתבעת על הסכם להזמנת שירותי תיווך למכירת הדירה נשוא התביעה מול התובע (להלן: הסכם התיווך). על פי הסכם התיווך, המחיר המבוקש לדירה, שכתובתה ברח' בוארון 7, קומה 7, דירה 13, עמד על 1.6 מיליון ₪. בהתאם ללשון הסכם התיווך, התחייבה הנתבעת לשלם לתובע דמי תיווך "מיד לאחר שהושג הסכם מחייב ביחס לנכס עם גורם אשר הנכס הוצג בפניו באמצעות [התובע] או שנודע לו על הנכס באמצעות [התובע]." על אף שבנוסח המודפס של הסכם התיווך נכתב כי דמי התיווך יעמדו על שיעור 2% מהסכום הכולל של הסכם המכר בצירוף מע"מ, נכתבו בכתב יד, לצד הנוסח האמור, הספרות 1.5%.
ביום 18.11.16 חתמה הגב' סילבי ואנונו (להלן: סילבי) על טופס הזמנת שירותי תיווך לקניית הדירה נשוא התביעה מול התובע. בהסכם נכתב כי הלקוח מתחייב לשלם לתובע דמי תיווך "מיד לאחר שהושג הסכם מחייב ביני ו/או בין מי ממשפחתי, ו/או בין כל אדם או גוף אחר שאני קשור אליהם במישרין ו/או בעקיפין, לבין הצד השני לעסקה." כתובתה של סילבי, כפי שצויינה בטופס, היא ברח' בוארון 7 בחדרה, קומה 7, דירה 14. במילים אחרות, סילבי מתגוררת בדירה סמוכה לדירה נשוא התביעה. אין חולק, כי במועד זה הראה התובע את הדירה נשוא התביעה לסילבי ולבעלה דניאל, כשבדירה נוכחים הנתבעת ובן זוגה אזולאי.
אין חולק, כי ביום 8.3.17 נרשמה על הדירה הערת אזהרה לטובת גב' אן-ריקה ואנונו (להלן: אן-ריקה), נושאת דרכון צרפתי, לאחר שנחתם בינה ובין הנתבעת הסכם למכירת הדירה. בהתאם להסכם המכר עצמו שצורף לכתב ההגנה, סכום המכירה עמד על 1.6 מיליון ₪.
אין חולק, כי דניאל, בעלה של סילבי, וגיא, בעלה של אן-ריקה, אחים. אין חולק כי אן-ריקה וגיא (להלן: הרוכשים) הם תושבי צרפת.
תמצית טענות התובע
לטענת התובע, הוא זה שקישר בין הנתבעת ובין גיא ואן-ריקה באמצעות סילבי ודניאל. לטענתו, כאשר הראה לסילבי ולדניאל את הדירה ביום 18.11.16, היה ברור לכל הצדדים המעורבים, לרבות לנתבעת ובן זוגה, כי סילבי ודניאל הגיעו לראות את הדירה עבור גיא ואן-ריקה. מכאן נובע, לטענת התובע, כי הוא זה שהביא למציאת רוכשים לדירת הנתבעת, הוא היה "הגורם היעיל" בעסקת מכירת הדירה, ומכאן שהנתבעת מחוייבת לשלם לו, לפי הסכם התיווך, את דמי התיווך.
לטענת התובע, הנתבעת ובן זוגה ניסו להסתיר ממנו את דבר חתימת הסכם מכר הדירה בין הנתבעת ובין אן-ריקה, במטרה לחמוק מהתחייבותה של הנתבעת לשלם לו את דמי התיווך, זאת בכך שאמרה לו כי אינה מעוניינת עוד למכור את הדירה.
לטענת התובע, הרוכשים ניסו אף הם להתחמק מהתחייבותם לשלם את דמי התיווך, אולם לאחר דין ודברים שילמו לו את דמי התיווך בגין רכישת הדירה. לכתב התביעה צורפה קבלה מיום 13.8.17 על תשלום בסך של 17,000 ₪ בשיק משוך על ידי דניאל, כמורשה מטעם גיא ואן-ריקה, לפקודת משרד התיווך של התובע.

טענות הנתבעת
לטענת הנתבעת, מאז יום ההתקשרות בהסכם התיווך ועד ליום מכירת הדירה, לא נקט התובע בכל פעולה לשיווק הדירה ולמכירתה ולא יצר בעניינה כל קשר עם הנתבעת, עד כי סברה כי הוא "שכח" ממנה ומהדירה; זאת כאשר במקביל פורסמה הדירה על ידי גורמים נוספים. לטענת הנתבעת, רק בשנת 2017 פנה אליה התובע וביקש להביא לקוחות לראות את הדירה, אולם לאור ההתנהלות עד כה, טענה הנתבעת, הוסכם ביניהם כי אם הלקוחות ירכשו את הדירה, התובע יגבה דמי תיווך מהרוכשים בלבד. נטען, כי הלקוחות שהביא התובע לא רכשו את הדירה. נטען, כי לאחר כחדשיים הגיעו רוכשים אחרים, שלא באמצעות התובע, ולאחר משא-ומתן רכשו את הדירה. נטען, כי על אף שהתובע דרש מהרוכשים דמי תיווך, ואלו שילמו לו, הוא דרש דמי תיווך גם מהנתבעת, זאת על אף שהרוכשים לא הגיעו לדירה באמצעותו והוא לא שימש כ "גורם היעיל" בעסקה, ועל אף שלמעשה הסכם התיווך בינו ובין הנתבעת בוטל בהסכמה.
ראיות התובע
מטעם התובע הוגשו תצהיר י עדות ראשית שלו ושל מר אושרי יעיש, מנהל סניף "אנגלו סכסון" בחדרה, אליו משתייך התובע.
בנוסף הגיש התובע בקשה לזימון ארבעה עדים מטעמו - סילבי, דניאל, גיא ואן-ריקה. לא הוגשו תצהירים מטעמם, בטענה ש"נבצר מהתובע" לקבל מהם תצהיר, מבלי שניתן הסבר לנבצרות. לישיבת ההוכחות התייצבו סילבי ודניאל בלבד.
בתצהיר עדותו הראשית טען התובע, כי לאחר חתימת הנתבעת על הסכם התיווך, הוא פעל למציאת רוכשים פוטנציאליים לדירה. לטענתו, פירסם את הנכס באתר האינטרנט של "אנגלו סכסון" ופעל להביא את הדירה לידיעת מתעניינים, אלא שעקב המחיר הגבוה שדרשה הנתבעת, לעומת מחירים שנדרשו עבור דירות דומות באותו מיתחם ובפרוייקט סמוך, התקשה למצוא רוכשים פוטנציאליים.
בעדותו בבית המשפט אישר התובע, כי בנוסף לפרסום הדירה באתר המשרד, הוא פרסם אותה גם באתר יד-2, והיו אליו גם פניות טלפוניות, אולם בפועל, מאז חתימת הסכם התיווך, ועד המועד בו הראה את הדירה לסילבי ודניאל - תקופה בת שנה וחצי כמעט - הוא לא הביא לדירה אף רוכש פוטנציאלי (עמ' 10, ש' 23-15*).
___________________
* ההפניות בסוגריים הן לעמודי פרוטוקול הישיבה מיום 2.4.19, אלא אם כן נכתב אחרת.
בהקשר זה יצויין, כי בישיבה המקדמית טען התובע, כי במהלך תקופה זו פירסם את הדירה פעמיים בעיתונות המקומית בחדרה (פרוט' מיום 21.10.18, עמ' 1, ש' 26).
התובע העיד, כי היה מתקשר "מדי פעם" לנתבעת על מנת לשאול האם יש שינוי במחיר המבוקש. כן טען, כי היה מקיים מדי פעם שיחות עם אזולאי, אשר התייעץ עמו מעת לעת לגבי דירות שהוא, אזולאי, היה מעוניין לרכוש לצורך השקעה (עמ' 10, ש' 30-27), כך שהיה שומר עמו מדי פעם על קשר.
עוד העיד התובע, כי איש לא ידע על הדירה נשוא התביעה, לרבות רוכשי הדירה, ולולא הוא - לא היו מגיעים אליה. עם זאת הודה, כי ייתכן שהדירה פורסמה על ידי הנתבעת בערוצים אחרים, ואישר כי גם רוכש אקראי יכול היה להגיע לדירה באופן עצמאי (עמ' 11, ש' 19-7).
התובע העיד, כי כאשר הביא את סילבי ואת דניאל לראות את דירת הנתבעת, ידעה האחרונה בבירור כי הם מתעניינים בדירה עבור אחיו של דניאל שמתגורר בצרפת (שם, ש' 23-20). לטענתו, לאחר הביקור נתנו לו סילבי ודניאל הצעת מחיר, הוא העביר אותה לאזולאי, וזה מסר לו כי הם אינם מסכימים לה. בהמשך הודיע לו אזולאי כי החליטו לא למכור את הדירה, ולכן לא החזיר תשובה לסילבי; בפועל, טען התובע, המשיכו הצדדים במהלכים למכירת הדירה בלעדיו (שם, ש' 25-24; עמ' 12, ש' 14-9).
התובע הכחיש מכל וכל את טענת הנתבעת, לפיה הסכימו בעל פה כי לא יגבה ממנה דמי תיווך. לטענתו, הוא לעולם אינו מוותר על דמי תיווך, מקור פרנסתו, ולכל אורך עבודתו כמתווך תמיד גבה דמי תיווך משני הצדדים (עמ' 18, ש' 22-12).
סילבי, שעדותה נמסרה חלקה בעברית וחלקה בצרפתית בסיוע מתורגמן, העידה, כי פנתה לתובע על מנת למצוא דירה עבור גיסה, גיא. הוא הראה לה דירה בבית אחר, אולם לאחר שאמרה לו כי היא מחפשת דירה גדולה יותר ובקומה גבוהה יותר, הוא נפגש עמה ועם בעלה למחרת בקומת הכניסה של הבניין בו הם מתגוררים, ולקח אותם לדירת הנתבעת. לדבריה, כל הנוכחים - התובע, היא ובעלה, הנתבעת ובן זוגה - ידעו כי באו לראות את הדירה עבור גיסה, שבאותה עת היה עם אשתו בצרפת, ולדבריה - "אני חושבת שכולם ידעו. זה היה ברור." (עמ' 6, ש' 26). לדבריה, לאחר זמן מה, כאשר גיא ואן-ריקה הגיעו לארץ, הם פגשו דרך מקרה את אזולאי, ביקשו לראות את הדירה ואכן ראו אותה. בפעם הזאת התובע לא היה נוכח. לדבריה, בעקבות הביקור הם נתנו לתובע הצעת מחיר של 1.55 מיליון ₪ לרכישת הדירה, אולם שלומי לא השיב להם תשובה כלשהי (עמ' 7, ש' 31-17; עמ' 8, ש' 28-27). סילבי טענה, כי המו"מ לרכישת הדירה התנהל בין בעלה דניאל ובין אזולאי, כאשר האחרון דרש סכום של 1.65 מיליון ₪, ובסופו של דבר הוסכם על מחיר של 1.6 מיליון ₪. לטענתה, לכל אורך המשא-ומתן בין הצדדים לא היה התובע מעורב כלל. אדרבא: לכל אורך הדרך היא סברה שהתובע הוא מתווך של הנתבעת ושל אזולאי, וכי היא עצמה לא תידרש לשלם לו דמי תיווך, שכן לטענתה, הנוהג בצרפת הוא כי דמי התיווך נכללים במחיר העסקה, והיא סברה כי כך נעשה גם בארץ. לטענתה, בעת שחתמה על הסכם התיווך מול התובע, הוא לא הסביר לה כי יהיה עליה לשלם לו דמי תיווך, ולמעשה חתמה על ההסכם מבלי שהבינה את משמעותו (עמ' 8, ש' 22-12). עוד העידה סילבי, כי אן-ריקה מעולם לא פגשה את התובע ולא ידעה על קיומו (עמ' 9, ש' 22-19).
סילבי העידה, כי לאחר שקיבלה מכתב התראה מעורך דינו של התובע, לתשלום דמי התיווך בהתאם להסכם עליו חתמה, היא הבינה שהמצב בארץ שונה מזה שבצרפת, ושילמה דמי תיווך (עמ' 10, ש' 8-6).
לאחר סיום עדותה של סילבי, ויתר התובע על העדתו של דניאל.
אושרי יעיש, מנהל משרד התיווך, מסר בתצהירו על פניות שקיבל מבנה של הנתבעת ומבן זוגה לשלם דמי תיווך סכום מופחת, הצעות שנדחו. אציין, כי לא היה מקום למסור עדות על הליכי משא-ומתן בין הצדדים, אך משלא באה לכך התנגדות מצד ב"כ הנתבעת, שאף חקר את מר יעיש על האמור בתצהירו, אקבל את דבריו כראיה. מכל מקום, בעדותו אישר מר יעיש כי לא תמיד נגבים דמי תיווך משני הצדד ים לעסקה (עמ' 21, ש' 31-29). עוד מסר, כי במקרה ששני הצדדים מבקשים לשנות או לבטל הסכם תיווך, יש לעשות זאת בכתב ולא בעל פה (עמ' 22, ש' 30-15).
בסיכומיו טען התובע, כי לאחר חתימת הסכם התיווך בינו בין הנתבעת, ועל אף ש פעל למצוא לדירה רוכשים פוטנציאליים, הדבר לא עלה בידו, עקב הסכום הגבוה שדרשה הנתבעת ומשום שמול הדירה נבנו מגדלים גבוהים החוסמים חלקית את הנוף לים - טענה חדשה שלא נטענה בכתב התביעה ובתצהיר - ובסופו של דבר ויתרה הנתבעת על מכירת הדירה, וכלשונו - הנתבעת ובן זוגה "ירדו ממכירת הדירה וחזרו למכירתה חדשות לבקרים". נטען, כי סילבי העידה במפורש כי ביקרה בדירה עם התובע כדי לראותה עבור גיסה, וכי הדבר היה ברור לכולם; אולם בהמשך טען התובע כי עדותה, לפיה בעת חתימתה על הסכם התיווך שלה עם התובע לא הבינה כי יהיה עליה לשלם דמי תיווך, היא עדות "שקרית בעליל, שכן מלכתחילה היתה שותפה לתחבולה ולנסיון ה'עוקץ'" נגד התובע. בסיכומים פירט התובע את הסתירות הרבות, לשיטתו, בעדויותיהם של הנתבעת של אזולאי, טען כי הן שקריות מתחילתן ועד סופן, כך לגבי טענתם לגבי נסיבות הגעתם של הרוכשים לראות את הדירה, טענתם כי לא היו ערים לכך שמדובר בקרובי משפחה של שכניהם, וטענתם לביטולו המוסכם של הסכם התיווך מול התובע בשיחה טלפונית, שדרך פלא לא הוקלטה. על כך עתר לקבלת התביעה במלואה.
ראיות הנתבעת
מטעם הנתבעת הוגשו תצהירי עדות ראשית שלה ושל בן זוגה אשר אזולאי. בתצהירים, שנוסחם דומה מאוד, מסרו השניים, כי במקביל לחתימה על הסכם התיווך מול התובע, היתה הדירה מפורסמת אצל גורמים נוספים. שניהם מסרו, כי במשך כשנה וחצי לא נקט התובע כל פעולה לשיווק הדירה ולמכירתה. נטען, כי לאחר כשנה וחצי פנה אליהם התובע וביקש לדעת האם הדירה עומדת עדיין למכירה, וכי הם השיבו בחיוב, אולם לאור פרק הזמן הרב שחלף מאז החתימה על הסכם התיווך, מבלי שהתובע עשה דבר לטובת קידום המכירה, הוסכם ביניהם כי לא יגבו מהם דמי תיווך.
כראיה לביטול ההסכם התבססה הנתבעת על תמליל שיחת טלפון שנערכה בין התובע ובין אזולאי לאחר חתימת הסכם מכר הדירה, ובה עידכן אזולאי את התובע אודות מכירת הבית ל "צרפתים", ואליה אתייחס בהמשך.
אזולאי העיד, כי כאשר הביא התובע את סילבי ואת דניאל לראות את הדירה, לא נאמר כי הם מתעניינים בדירה עבור מישהו אחר, כי הוא כלל לא ידע על קיומו של האח גיא (עמ' 25, ש' 7-1), וכי עדותה של סילבי, כאילו הדברים נאמרו במפורש והיו ברורים - אינה נכונה. לטענתו, בשל העובדה שסילבי ודניאל לא ידעו עברית היטב, לא הבינו הצדדים זה את זה לחלוטין, וכהגדרתו - "הדו שיח עם סילבי ודניאל היה דו שיח כמו תרנגולים על הירח, מילה בעברית ומילה בצרפתית" (עמ' 26, ש' 15-14). לטענתו, עד למעמד החתימה על חוזה מכר הדירה הוא כלל לא הבין כי הרוכשים קשורים לסילבי ולדניאל (שם, ש' 26-25). לטענתו, הרוכשים הם מבחינתו "צרפתים", הוא ראה אותם פעמיים בלבד, ולא יוכל לזהותם היום אם יראה אותם שוב (שם, ש' 22-18). לטענתו, היה מודע לכך שתושבים זרים מצרפת מחפשים דירות לרכישה באזור, הוא כיוון לקהל יעד זה, "כי ידעתי שרק הם משלמים סכומים כאלה", ובפועל הגיעו לדירה צרפתים שונים, שהגיעו באמצעות מתווכים אחרים ואף באמצעות ועד הבית (שם, ש' 20-19; עמ' 27, ש' 12-10). לכן, כאשר גיא ואן-ריקה הגיעו לראשונה לראות את הדירה, ולאחר מכן הגיעו גם סילבי ודניאל, הוא לא קישר ביניהם ולא היה מודע לכך שהם קרובי משפחה (שם, עמ' 8-1).
אזולאי העיד, כי כ"שנה ומשהו" אחרי חתימת הסכם התיווך התקשר התובע אל אזולאי ושאל האם הדירה עודנה רלוונטית, אזולאי פנה אל הנתבעת שישבה לידו בסלון ושאל מה דעתה, והיא ענתה כי מבחינתה התובע יכול להביא קונים, "אבל אנחנו לא חייבים לו כלום, החוזה שלו לא קיים מבחינתו. הוא יכול להביא, אנחנו לא משלמים, שייקח רק מהקונים." (עמ' 25, ש' 29 - עמ' 26, ש' 2).
אזולאי העיד, כי עידכן את התובע על מכירת הדירה משום שביקש "לעשות לו טובה", שכן לאחר שהבין, כי ייתכן שהרוכשים קשורים לסילבי ולדניאל, ומאחר שידע כי סילבי ודניאל חתמו על הסכם תיווך עמו, ביקש להזהיר אותו שמא הם "רוצים לעשות לו עוקץ ולא לשלם לו" (עמ' 26, ש' 10-6), והציע לו לב דוק את העניין (עמ' 28, ש' 31-30), זאת על אף שהנתבעת התנגדה לכך (עמ' 28, ש' 10-9).
הנתבעת העידה, כי היא פירסמה את הדירה במספר דרכים, מלבד באמצעות התובע: על ידי מתווכים אחרים, בשלטים, במודעות שתלתה ליד הסופרמרקט, וכן יידעה בעניין את ועד הבית (עמ' 31, ש' 28-23). לטענתה, התובע כלל לא יצר עמה קשר לגבי הדירה ומכירתה, וכאשר היה בקשר עם אזולאי, זה היה בקשר לדירות אחרות (עמ' 36, ש' 5-4). לטענתה, "הוא [התובע] לא עשה כלום על הדירה" (עמ' 36, ש' 16).
הנתבעת העידה, כי בביקורם של סילבי ודניאל עם התובע בדירה, לא נאמר לה כי הם מתעניינים בדירה עבור האח גיא (עמ' 32, ש' 16-12).
הנתבעת העידה, כי ביום מן הימים הגיעו לביתה צרפתים, אשר דפקו על דלת דירתה ושאלו האם היא מוכרת את הדירה; לטענתה, לא היתה זו הפעם היחידה שדפקו אנשים על דלת דירתה והתעניינו ברכישתה (ע' 33, ש' 11-9; וכן בפרוט' מיום 15.4.18, עמ' 6, ש' 26-23). לטענתה, כיוון שאותם צרפתים דיברו צרפתית, היא פנתה לשכנתה סילבי וביקשה כי תסייע לה בתרגום. לטענתה, לא ידעה כלל על קשר כלשהו ביניהם, מה גם שהקשר בינה ובין סילבי ודניאל לא היה קשר הדוק, היא הכירה אותם מפגישות אקראיות במעלית או בכניסה לבית ותו לא, אולם ידעה שהיא דוברת צרפתית, מביקורה הקודם אצלה בדירה עם התובע (עמ' 32, ש' 11-9; עמ' 33, ש' 15-12).
הנתבעת העידה אף היא על השיחה עם התובע, וכדבריה (עמ' 35, ש' 19-16):
"ש: ובסופו של דבר שלומי הביא לכם את המחיר שרציתם, 1.6 מיליון?
ת: ההסכם שלי עם שלומי היה מבוטל. כשהוא התקשר לאשר ואמר שיש לו אנשים להביא אלינו לדירה, אשר שאל אותי אם הוא יכול להביא, אמרתי שאם הוא רוצה להביא אנחנו לא משלמים דמי תיווך. שלומי אמר זה בסדר, אני אקח מהצד השני. "
הנתבעת חזרה על כך גם בהמשך עדותה (עמ' 36, ש' 8-4):
"ש: אז למה שלומי התקשר אלייך?
ת: הוא לא התקשר אלי בכלל. הוא היה בקשר עם אשר לא על הדירה הזו אלא על דירות אחרות. ברגע שהיה מדובר על הדירה הזו, אז אשר אמר לי שלומי רוצה להביא זוג לראות את הדירה. בגלל שאני בעלת הדירה כמו שאתה אומר, אז אני אמרתי לו תקשיב אני מוכנה שהוא יביא בתנאי שאנחנו לא משלמים לו דמי תיווך. שלומי אמר שאין בעיה ושהוא יגבה את התשלום רק מהזוג השני."
בסיכומיה טענה הנתבעת כ י בניגוד לטענת התובע, תיאורטית תיתכן עסקה מול מתווך ללא תשלום דמי תיווך. כן טעה, כי במקרה דנא אין כלל יריבות בין התובע ובין הנתבעת, שכן זו מכרה את דירתה למי שאינו לקוח של התובע. נטען, כי הסכם התיווך בין התובע לנתבעת הוא הסכם לתקופה קצובה, קל וחומר כאשר הצדדים יצרו ביניהם בהסכמה הסכם חדש לפיו לא תשלם הנתבעת לתובע דמי תיווך, הסכם שיש לו תימוכין בשיחה המוקלטת בין התובע ובין אזולאי. בכל מקרה, טוענת הנתבעת, התובע לא היה "הגורם היעיל" בעסקה, משלא היה מעורב כלל בהתקשרות שבין הנתבעת ובין הרוכשים. נטען למחדלים ראייתיים מצד התובע, כגון אי הבאת הרוכשים לעדות מטעמו, ולסתירות בעדויות מטעמו. לאור כל אלו עותרת הנתבעת לדחיית התביעה, תוך חיובו של התובע בשכר טרחת עו"ד ובהוצאות לדוגמא, בשל הסתרת עניינים מהותיים לצורך הצלחת מזימתו, ולמען יראו וייראו.
דיון ומסקנות
לאחר ששקלתי את טענות הצדדים ואת ראיותיהם אני קובעת, כי התובע לא עמד בנטל להוכיח את טענתו, כי הוא זכאי לדמי תיווך מהנתבעת.
התרשמות מהעדים
ראש וראשון, מצאתי את עדויותיהם של הנתבעת ושל אזולאי מעוררות אמון, מהימנות ומתיישבות עם סדר הדברים ועם הגיונם. מצאתי, כי הנתבעת מסרה גרסה אחידה בכל ההזדמנויות השונות - בתצהיר ההתנגדות, בכתב ההגנה, בתצהיר העדות הראשית ובשלוש הישיבות שהתקיימו. לא מצאתי סתירות מהותיות בעדותה. נסיונותיו של ב"כ התובע להציג סתירות בעדותה לא צלחו. כך, למשל, הטיח ב"כ התובע בנתבעת כי היא משקרת כשטען בפניה, כאילו בישיבה המקדמית מסרה כי ראתה לראשונה את סילבי ואת דניאל רק במעמד חתימת הסכם המכר, ואילו בישיבת ההוכחות סיפרה על פגישתה עמם כאשר באו עם שלומי לראות את הדירה (עמ' 32, ש' 26-17); אלא שלא אלו היו דברי הנתבעת בישיבה המקדמית: היא העידה שם כי ראתה את סילבי ודניאל לראשונה כאשר התובע הגיע עמם להראות להם את דירתה (פרוט' מיום 21.10.18, עמ' 2, ש' 22-21), וגרסתה בעניין זה היתה עקבית לכל אורך הדרך.
גם העדות אודות כך שיום אחד דפקו על דלת ביתה "זוג צרפתים" היתה עקבית: כך מסרה בדיון בהתנגדות (פרוט' מיום 15.4.18, עמ' 6, ש' 23; פרוט' מיום 21.10.18, עמ' 2, ש' 15-14; פרוט' מיום 2.4.19, עמ' 33, ש' 1). אכן, בהמשך עדותה מסרה הנתבעת בהזדמנות בודדת כי אן-ריקה הגיעה לבדה לראות את הדירה (שם, ש' 19), אולם אינני רואה בכך משום סתירה מהותית, ודאי לא כזו היורדת לשורשי הגרסה, ואני מייחסת אותה לחלוף הזמן ולכך שאן-ריקה היא זו שמולה נחתם בפועל הסכם המכר.
עוד אציין, כי עדויותיהם של הנתבעת ושל אזולאי עלו בקנה אחד ולא היו ביניהן סתירות כלשהן.
לעומת זאת, בעדותו של התובע נתגלעו סתירות, כאשר, לדוגמא, העיד כי לא התלווה לרוכשים בעת ביקורם בדירה, וכי אן-ריקה לא ראתה אותו מעולם (ע' 13, ש' 21), מה שעומד בסתירה מוחלטת לנטען בסעיף 8 לתצהיר עדותו, לפיו הראה לגיא ולאן-ריקה דירה נוספת. לא היה בידו של התובע לתת הסבר לסתירה זו.
זאת ועוד, הגם שהתובע טען בלהט כי הוא לעולם אינו מוותר על דמי תיווך משום צד, בהיות הדבר מקור פרנסתו (עמ' 18, ש' 17), הרי שאושרי יעיש, מנהל משרד התיווך, העיד כי לעתים גובים תיווך רק מצד אחד (עמ' 21, ש' 30-29). זאת ועוד, עמדה נחרצת זו שהציג התובע אינה מתיישבת עם העובדה, שסכום דמי התיווך ששילמו סילבי ודניאל, בסופו של דבר, בשם הרוכשים לתובע, היה נמוך משמעותית מהסכום לו התחייבה, כביכול, בהסכם - 17,000 ₪ במקום 2% בצירוף מע"מ, המגיעים לסך של 37,440 ₪. יש בכך כדי לערער את אמינות גרסתו.
גם טענתו של התובע, כי כלל לא ידע שהנתבעת ואזולאי הם בני זוג (עמ' 19, ש' 30) אינה מתיישבת עם ההיכרות הממושכת בין התובע ובין אזולאי ועם העובדה שאת כל ההתנהלות שלו לגבי דירת הנתבעת קיים התובע בפועל מול אזולאי, על אף שהדירה רשומה על שמה של הנתבעת (ראה, לדוגמא, עמ' 12, ש' 12; עמ' 13, ש' 3). מדוב ר בהצגה מיתממת של הדברים, וגם בכך יש כדי לפגוע במהימנות עדותו.
זכאות לדמי תיווך - המצב המשפטי
סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו - 1996 (להלן: " חוק המתווכים") קובע את שלושת התנאים לזכאות המתווך לדמי תיווך: (1) היותו בעל רישיון בתוקף; (2) קיום תנאי סעיף 9 לחוק , קרי, כי הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, ו - (3) היותו הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב .
במקרה דנא, אין מחלוקת כי התנאי הראשון מתקיים.
הסכם התיווך בין הצדדים - פקיעתו ו/או ביטולו
באשר לתנאי השני, אין מחלוקת כי נחתם הסכם תיווך בכתב בין הצדדים, אלא שלטענת הנתבעת, הסכם זה בוטל בהסכם נוסף בעל-פה. לטענת התובע, לא היו דברים מעולם .
בעניין זה אני מעדיפה את עמדת הנתבעת. אין חולק, כי מאז מועד חתימת הסכם התיווך (18.6.15) ועד לביקורו של התובע עם סילבי בדירת הנתבעת (18.11.16) חלפו שנה וחמישה חדשים. התובע הודה, כי לכל אורך תקופה ממושכת זו לא הביא לדירה ולו לקוח פוטנציאלי אחד. טענתו לפיה המחיר הגבוה שדרשה הנתבעת הרתיע לקוחות לא הוכחה כלל, משלא הוצגו נתונים על לקוחות שהתעניינו ולא הובאו כעדים. נתונים על עסקאות דומות מרשות המסים או מכל מאגר מידע אחר לא הוצגו, על אף שב"כ התובע עצמו היה ער לכך שיש בכך משום ראיה טובה לטענה זו (דבריו בישיבה המקדמית מיום 21.10.18). זאת ועוד, טענה זו אינה מתיישבת עם העובדה שאינה במחלוקת, כי בסופו של דבר נמכרה הדירה בדיוק במחיר עליו עמדה הנתבעת.
אשר לטענה בדבר הירתעותם של קונים פוטנציאליים מהסתרת הנוף על ידי המגדלים ההולכים ונבנים, זו עלתה לראשונה רק בחקירתו הנגדית של אזולאי , לא נטענה בכתב התביעה ובתצהיר עדותו של התובע, יש בה משום הרחבת חזית אסורה ועל כן דינה להידחות.
טענתו של התובע, כאילו פרסם את הדירה באתר המשרד ובאתר יד-2 ובעיתונות, לא הוכחה, משלא הוצגו כל ראיות לתימוכין.
בהסכם התיווך לא נקבע מועד סיומו המפורש; עם זאת, אין פירוש הדבר כי הוא תקף לנצח. אדרבא, הוא נחתם לצורך מכירת הדירה תוך זמן סביר.
בע"א 442/85 זוהר נ' מעבדות טרבנול (ישראל) בע"מ, פ"ד מד(3) 661, 671 [1990] נקבע :
"בהתחשב בקצב חיי המסחר, לא ייתכן שחוזה, שלא הוגבל בזמן, יחייב את הצדדים לצמיתות. ביחסים שבין יצרן (או ספק) לבין המשווקים למיניהם המקדמים את מכירותיו קיים נימוק נוסף לכך, והוא האמון ההדדי שיחסים אלה מחייבים..."
כן נקבע בע"א 2491/90 התאחדות סוכני נסיעות ותיירות בישראל נ' פאנל חברות התעופה הפועלות בישראל [3.5.1994]:
"ראשית תשובה נעוצה בחזקה (פרזומפציה) שחוזה אינו נערך לצמיתות. אין זו דרכן של הבריות לערוך חוזים על מנת שיעמדו בתוקפם לעולם ועד. אף אין זו מדיניות ראויה, מבחינה כלכלית או חברתית, להקפיא חוזה כמין מומיה, עד שיבוא אליהו. חוזה נועד לחיות בתוך סביבתו, ולהיות מושפע משינויים שהזמן גרמם. אפשר שהשינויים יהיו מהותיים עד כדי כך שלא יהיו יותר לא טעם ולא תכלית בחיי החוזה. אמנם החוזה אינו אומר במפורש כי במצב כזה עבר זמנו ובטל קורבנו. אולם העובדה שהצדדים לחוזה לא נתנו דעתם לאפשרות שמצב כזה יווצר, ומכל מקום לא קבעו הוראה לגבי סיום החוזה במצב כזה, אין בה כשלעצמה כדי לשלול אפשרות של סיום החוזה. במצב כזה, אין זה סביר או רצוי לייחס לצדדים לחוזה כוונה להמשיך ולקיים את החוזה באופן מלאכותי. כך הדבר במיוחד בחוזים המתבססים על קשר אישי בין הצדדים, כגון, על יחסי אמון או נאמנות. כאלה הם, לדוגמא, חוזי עבודה, שותפות או סוכנות. אם היחסים בין צדדים לחוזה כזה מעורערים, אין תועלת בהמשך הקשר ביניהם."
ואילו בע"א 9609/01 מול הים (1978) בע"מ נ' עו"ד ד"ר יוסף שגב, פ"ד נח(4), 106, 132-131 [2004], נאמר:
"הפסיקה עסקה פעמים רבות בחוזים בהם לא נקבע מועד סיום החוזה או שצוין במפורש, כי החוזה הוא לתקופה בלתי מוגבלת. הפסיקה אימצה את גישת המשפט האנגלי והאמריקאי, לפיה הנחת המוצא הינה, כי חוזה נעשה לתקופה מוגבלת, וכי צדדים שלא קבעו בהסכם מועד לסיומו, לא התכוונו כי הקשר ביניהם ימשך לעולמי-עד."
עוד ראה בעניין זה את פסק הדין בת"ק (חי') 1134-12-09 אפנג'ר נ' חן [20.7.2010] - בקשת רשות ערעור על פסד הדין נדחתה (ר ע"א 22561-09-10 [26.9.2010]); וכן את פסק הדין בתא"מ (חד') 36810-01-14 אקסלנט נדל"ן בע"מ נ' בר-לב [ 3.2.2015].
דומני כי לא ניתן לחלוק על כך שפרק זמן של שנה וחמישה חדשים איננו בגדר זמן סביר למכירת דירה, מה גם שבמהלך כל התקופה לא הוצגה הדירה בפני קונים פוטנציאליים ולו פעם אחת, כפי שהודה גם התובע. העובדה ש"מידי פעם" שוחחו התובע ואזולאי, אין בה כדי ללמד על פעולות שיווק כלשהן שנקט לכאורה התובע, מה גם שהובהר, כי שיחות אלו נסבו בעיקר על נכסים שאזולאי התעניין ברכישתם, ולא על הדירה נשוא התביעה. ואכן, אף התובע מודה בסיכומיו, כי הנתבעת "ירדה" ממכירת הדירה".
מכל האמור לעיל אני מוצאת, כי הסכם התיווך בין התובע ובין הנתבעת פקע. די בכך על מנת להורות על דחיית התביעה כבר בשלב זה.
על אף האמור לעיל, גם לולא הייתי מוצאת כי הסכם התיווך פקע, יש לקבוע כי ההסכם בוטל בהסכמת הצדדים. כאמור, הנתבעת ואזולאי העידו שניהם, כי בשיחה בין התובע ובין אזולאי, בה ביקש לדעת האם הדירה עדיין עומדת למכירה והאם הוא יכול להביא מתעניינים, הסכימה לכך הנתבעת, אך הבהירה כי מבחינתה הסכם התיווך בינה ובין התובע מבוטל והיא לא תשלם לו דמי תיווך, והתובע הסכים לכך. העובדה שהשיחה לא הוקלטה אין בה כדי לשלול את עצם קיומה או כדי להפריך את עדות הנתבעת ואזולאי לגבי תוכנה, באשר מצאתי את עדותם בעניין זה מהימנה, סדורה ומתיישבת עם הגיונם של דברים. זאת ועוד, כאמור, חרף טענתו הנחרצת כי הוא אינו מוותר לעולם על דמי התיווך, הרי שהוברר כי הדברים אינם כה נחרצים בפועל (סעיף 43 לעיל).
תימוכין לכך שהסכם התיווך בוטל בהסכמה ניתן למצוא בשיחת הטלפון המוקלטת הנזכרת לעיל, שהתקיימה לאחר המכירה בין אזולאי ובין התובע.
בשיחה מדווח אזולאי לתובע על מכירת הדירה ל"צרפתים". כאשר התובע שואל אם הכוונה לאלו שהוא הביא, משיב אזולאי שלא, לא השכנים שלהם; כאשר התובע שואל אם זה "אח שלהם", אזולאי טוען שהוא לא יודע, לא מכיר, ושהוא בסך הכל ממלא אחר בקשתו של התובע להודיע לו כשתתבצע מכירה. התובע אומר אז: "אבל אם זה אח שלה, אז היא צריכה לשלם לי תיווך, הגברת. לא, לא אתה. השניה." (עמ' 2 לתמלול). לאחר מכן מדברים השניים על דירות אחרות שנמכרו או אשר עומדות למכירה באזור; אז חוזר התובע לעניין דירת הנתבעת ושואל את אזולאי מי קנה את הדירה של בת הזוג שלו, האם אח של דניאל, כי "אם זה אח של דניאל, אז [קטע לא ברור] תיווך" (עמ' 8 לתמלול). אזולאי מבקש ממנו לפעול בדיפלומטיות, ולא לגלות כי קיבל ממנו, מאזולאי, את המידע, והתובע אומר לו שלא ידאג, וכי בכל מקרה בסופו של דבר מתגלית האמת (שם). בהמשך השיחה מספר אזולאי לתובע, כי יום קודם היה לו ויכוח עם הנתבעת, כאשר הנתבעת ביקשה מאזולאי לא לספר לתובע על מכירת הדירה, באמרה שזה לא עניינו, וכי אם הם [הכוונה לרוכשים] חתמו או לא חתמו, זה עניין שלהם מול התובע, ואזולאי לא צריך להתערב בכך; אלא שאזולאי אמר לה שהוא עושה זאת משום שהוא זקוק לתובע "כמו אויר" (עמ' 10 לתמלול).
לטענת התובע, באמרו "היא צריכה לשלם לי תיווך, הגברת", הוא התכוון לנתבעת; ואילו הנתבעת טענה, כי הכוונה היתה לסילבי, מה שמאשש את טענתה, כי התובע ידע גם ידע כי אין הוא זכאי לדרוש דמי תיווך ממנה, כפי שהוסכם ביניהם בשלב מוקדם יותר, וכדבריו בהמשך המשפט - "לא, לא אתה. השניה."
לאחר שמיעת ההקלטה כולה, ומתוך הקשר הדברים, נימת הדברים והאופן בו מכנה התובע את הנתבעת לאורך השיחה - "בת זוגתך" (עמ' 8, 10 לתמלול), ולעולם לא "הגברת", ברור לחלוטין, כי הכוונה במילה "הגברת" היא לסילבי, אשר במשפט הקודם דיבר התובע על "אח שלה". אמת הדבר, אין מדובר באח שלה, אלא של בעלה; אולם נראה כי התובע לא הבחין, לעניין זה, בינה ובין בעלה, שהרי מספר משפטים קודם לכן אמר "אח שלהם?", בהתייחסו לשכנים סילבי ודניאל. מכאן עולה בבירור, כי כאשר אמר, שאם זה אח "שלה", אז "היא" צריכה לשלם לו דמי תיווך, כוונתו לסילבי ולא לנתבעת.
נוסף לכך, התובע לא הבחין, למעשה, בין הנתבעת ובין אזולאי וראה בהם משום בעלי הדירה במשותף (בהתעלם מהשאלה מיהו הבעלים הרשום), ולראיה, את כל ההתקשרות בעניין הדירה קיים התובע עם אזולאי, ואף השיחה בה ביקש התובע לברר האם הדירה עדיין רלוונטית נעשתה לאזולאי ולא לנתבעת. על כן, כאשר אמר "לא, לא אתה", אין ספק כי התכוון לאזולאי ולנתבעת גם יחד. הטענה כאילו באמרו "הגברת" או "השניה" הוא התכוון לבת זוגו של אזולאי, קרי, הנתבעת, אינה מתיישבת עם רוח הדברים והדוברים בשיחה ועם השכל הישר, היא איננה אלא נסיון להפריד בצורה מאולצת ומלאכותית בין אזולאי ובין הנתבעת (ראה גם בסעיף 44 לעיל), ואני דוחה אותה מכל וכל.
לא זו אף זו: בשיחה חסרה אמירה ברורה ומפורשת של התובע, לאחר שהוא אומר שעל "הגברת" לשלם דמי תיווך, ובהמשך, לאחר שהוא אומר (כפי שמשתמע), כי אם זה אח של דניאל, אז דניאל צריך לשלם דמי תיווך, אמירה שניתן היה לצפות כי תאמר בשלב זה על ידי התובע, ולפיה גם על הנתבעת לשלם דמי תיווך. העדרותה המוחלטת של כל אמירה כזו מהשיחה מחזקת את טענת הנתבעת, כי הסכם התיווך בוטל למעשה, וכי התובע ויתר על דמי תיווך מהנתבעת. התובע נשאל לגבי כך בחקירתו הנגדית, ותשובתו היתה מתחמקת ומתפתלת - "הוא לא עונה לי אז איך אני יכול לנחש? לא ידעתי שאני מוקלט" (עמ' 20 ש' 18-17).
זאת ועוד, עצם העובדה שאזולאי הוא זה שיזם את השיחה לתובע, על מנת לעדכן אותו בדבר מכירת הדירה, יש בה כדי לחזק את גרסת הנתבעת בעניין זה, שהרי לו היתה הנתבעת מנסה להתחמק מתשלום דמי התיווך לתובע, לא היה אזולאי יוזם את השיחה האמורה. אכן, אין לכחד כי יש בשיחה משום נסיונות התחמקות מצד אזולאי; אך את זאת אין בידי לייחס לנסיונו להתחמק מתשלום דמי תיווך, כפי שטוען התובע. על בסיס רוח הדברים בשיחה, אני מייחסת את תשובותיו המתחמקות לכך שלא רצה שהרוכשים ו/או השכנים ידעו שהוא זה שעידכן את התובע על מכירת הדירה , או כהגדרתו, "ילשין עליהם" - מה שיביא, בהכרח, לדרישה שיפנה אליהם התובע לתשלום דמי התיווך מהם, ועל כן חזר וביקש מהתובע לנהוג כלפיהם בדיפלומטיות ו"בעדינות".
באשר לאמירתו של אזולאי בשיחה "אני לא דיברתי איתך", אין בידי לקבל את פרשנותו המאולצת של התובע למילים אלו, כאילו אזולאי ביקש להסתיר מהנתבעת את דבר השיחה בה דיווח לתובע על מכירת הדירה (לאור הויכוח שנתגלע ביניהם בעניין זה, כאמור לעיל); אזולאי שלל זאת מכל וכל, וכדבריו (לשאלת בית המשפט) - "כשאמרתי "אני לא דיברתי איתך" לא רציתי להסתיר את זה מבת הזוג שלי אלא מהשכנים. מה פתאום, היא יודעת הכל." (עמ' 31, ש' 4-2). הדבר עולה בבירור גם מנימת הדברים בשיחה עצמה.
סיכומו של פרק זה: במשך השנה וחמשת החדשים מאז החתימה על הסכם התיווך, בהם לא עשה התובע, למעשה, דבר כמעט לצורך קידום שיווקה של הדירה ומכירתה ולא הביא ולו לקוח פוטנציאלי אחד אליה, ובהיות מדובר בפרק זמן החורג מן הסבירות, יש לקבוע כי הסכם התיווך פקע. אף התובע היה ער לכך, ולא בכדי פנה לאזולאי לאחר פרק זמן זה על מנת לברר האם הדירה עודנה למכירה, שאלה שלא היה לה מקום לו היה התובע מעורב באופן ממשי ואקטיבי בשיווקה והיה מודע למצב הדברים בפועל גבי מכירתה. למעשה, עם פקיעתו של ההסכם הקודם, היה מקום לחתום על הסכם תיווך חדש. האחריות לכך מוטלת על התובע. הדבר לא נעשה. להיפך, מעדותם של הנתבעת ואזולאי, בה אני נותנת, כאמור, אמון מלא, הובהר לתובע כי אין כל הסכמה לשלם לו דמי תיווך, גם אם הדירה תימכר לקונים אותם ביקש להביא.
המסקנה העולה מכל האמור לעיל: הסכם התיווך המקורי עם הנתבעת פקע. לא נחתם הסכם תיווך חדש. למעשה, התובע ויתר על דמי תיווך מהנתבעת. מכאן, שהתנאי השני שב סעיף 14 לחוק המתווכים לא התקיים במקרה דנא.
"הגורם היעיל" בעסקה
מסקנה זהה בידי גם ביחס ל התקיימות התנאי השלישי, היותו של התובע "הגורם היעיל" בעסקה.
המבחן להיותו של מתווך "הגורם היעיל בעסקה" פורש כמבחן של סיבתיות ( ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3) 116, 122 [1994]). משמעות תנאי זה היא, כי על מנת לזכות בתשלום דמי תיווך, לא די בכך שהמתווך יוכיח כי קיימת סיבתיות עובדתית, בבחינת סיבה בלעדיה אין, בין פעולותיו ובין ההסכם שנכרת; עליו להוכיח כי פעולותיו היו אלה אשר היוו את הגורם היעיל לכריתתו של ההסכם בסופו של דבר. שאלה זו נגזרת ממכלול נסיבותיה של העסקה, בין השאר, האם הקונים למדו על כך שהדירה מוצעת למכירה באמצעות פעולות השיווק של המתווך; האם המתווך הוא זה שהציג לקונים את הדירה, האם הוא זה שהפגיש בינם ובין המוכרים; האם היה מעורב בפועל במשא-ומתן לרכישתה; במילים אחרות, האם ישנו קשר סיבתי בין פעולותיו של המתווך ובין חתימת העסקה.
במקרה דנא, התובע ביקר בדירה פעם אחת בלבד, עם סילבי ודניאל. לטענת התובע, כל הנוכחים ידעו, כי למעשה באו השניים לראות את הדירה עבור גיא ואן-ריקה. אין לטענה זו כל סיוע. אמנם, סילבי העידה כי "היא חושבת שכולם ידעו, זה היה ברור"; אולם בין השערה או הנחה זו של סילבי ובין ידיעה בפועל, המרחק רב; כאמור, הן הנתבעת והן אזולאי העידו, כי לא נאמר להם דבר בעניין זה, מה גם שהשיחה התנהלה חלקה בצרפתית והיתה כמו דו שיח של תרנגולים על הירח, כהגדרתו של אזולאי. זאת ועוד, יש קושי רב להסתמך על עדותה של סילבי, כאשר בסיכומיו הטיל התובע דופי בעדה שלו עצמו והתייחס לעדותה כ"שקרית בעליל" (!)
באשר לביקור השני בדירת הנתבעת: כאמור, הנתבעת העידה, כי הרוכשים הגיעו לדירתה באקראי, כמתעניינים בדירה, וכי פנתה לסילבי שכנתה על מנת שתסייע בתרגום; ואילו לטענת התובע הגיעו כל הארבעה יחדיו, הנתבעת היתה מודעת היטב לקשר שבין שני הזוגות, והיה ברור כי למעשה הרוכשים הגיעו לדירה באמצעות סילבי ודניאל, אשר למדו על הדירה מהתובע.
התובע עצמו לא נטל חלק בביקור זה, ועל כן לא יכול היה להעיד על תוכנו על נסיבותיו; אלא שהוא נמנע מלהעיד את דניאל, את גיא ואת אן-ריקה, עדים רלוונטים מאין כמוהם, אשר יכולים היו לשפוך אור על נסיבות הביקור השני, עניין שהוא בלב המחלוקת בין הצדדים. דניאל התייצב בבית המשפט לצורך מתן עדות, אולם התובע ויתר על עדותו; כן נמנע מלזמן לעדות את גיא ואן-ריקה, מטעמים של "נבצרות" שלא הובהרו כלל.
בנסיבות אלו אין לי אלא לקבוע, כי לו היו דניאל, גיא ואן-ריקה מעידים , היתה עדותם מחזקת את גרסת הנתבעת ופועלת לחובתו של ה תובע, בהתאם לחזקה הידועה בדבר הימנעות מהבאת ראיה או עד רלוונטים:
"כלל נקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל דין בחזקתו שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לכך הסבר סביר, ניתן להסיק שאינו הובאה הראיה, היתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי-הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה." (ע"א 548/78 אלמונית נ' פלוני, פ"ד לה(1) 736, 760 [1980]; ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' רוזנברג ואח', פ"ד מז(2) 605, 614 [1993]).
לאור כל אלו, אין לי אלא לקבוע, כי גרסת הנתבעת בעניין זה לא נסתרה, ולקבוע, כי הרוכשים הגיעו לדירתה באקראי, כפי שאירע במקרים רבים אחרים קודם לכן, וכי היא פנתה לשכנתה סילבי, אותה הכירה מביקורה בדירתה (עם התובע) כחדשיים קודם לכן, ואשר ידעה כי היא דוברת צרפתית, על מנת שתסייע לה בשיחתה עם הרוכשים, כל זאת מבלי שהיא ערה לקשר משפחתי כלשהו בין סילבי ובין הרוכשים.
תימוכין לעדות זו ניתן למצוא בעדותו של אזולאי, אשר העיד - "אחרי חדשיים שלוש הגיעו הצרפתים. בפעם השניה היו שני אלה שקנו, אן ריקה וגיא, ואז באו גם דניאל וסילבי." [ההדגשה אינה במקור - ט.מ.] (עמ' 27, ש' 4-3) ; משמע: סילבי ודניאל באו אחרי הרוכשים ולא איתם.
המסקנה: התובע לא הוכיח, כי רוכשי הדירה הגיעו אליה לאחר שלמדו אודותיה ממנו. כאמור, על אף שטען כי איש לא ידע על הדירה מלבדו, הוא הודה כי הנתבעת פירסמה את הדירה במקומות אחרים (עמ' 11). העובדה שהוא היה זה שהציג את הדירה לסילבי ולדניאל, אין בה די על מנת לבסס קשר סיבתי בין כך ובין הגעתם של הרוכשים אל דירת הנתבעת. לא הוא הפגיש בין הרוכשים ובין הנתבעת; הוא לא התלווה אליהם לביקורם בדירת הנתבעת; אן-ריקה אף לא ראתה אותו מעולם (עדות סילבי, עמ' 9, ש' 22-19; עדות התובע, עמ' 13, ש' 21). הטענה לפיה הרוכשים הגיעו אל דירת הנתבעת באקראי, לא נסתרה על ידי התובע.
בנוסף, התובע לא עשה דבר על מנת לקדם את המשא-ומתן בין הצדדים, ולמעשה לא היה מעורב בו כלל. סילבי העידה - והתובע אישר זאת בעדותו - כי לאחר ביקורה בדירת הנתבעת העבירה לתובע הצעת מחיר לרכישתה, אלא שהתובע מעולם לא חזר אליה עם תשובה ולמעשה לא היה כל קשר ביניהם מאז (עמ' 7, ש' 19-17) . התובע טען, כי "מידרו אותו" מניהול המו"מ; יש קושי רב טענה זו, כאשר התובע עצמו הודה, כי לאחר שהעביר לאזולאי את הצעת המחיר של סילבי, ואזולאי השיב בשלילה, הוא לא חזר אל סילבי עם תשובתו של אזולאי, לא ניסה לקדם את המו"מ ולקרב בין עמדות הצדדים (שלא היו כה רחוקות זו מזו), והסביר - "מה יש לי לחזור אליהם?" (עמ' 12, ש' 14-9). במילים אחרות, לא רק שהוא לא היה מעורב במו"מ, הוא לא טרח לקדמו גם כאשר היה הדבר בידיו. בפועל התנהל המשא-ומתן לרכישת הדירה בין דניאל ובין אזולאי (עדות סילבי, עמ' 8, ש' 3-1, 11-10). גם בכך יש כדי לשלול את היותו "הגורם היעיל" בעסקה.
אין בעובדה, שבסופו של דבר שילמה סילבי דמי תיווך לתובע, כדי להצביע על היותו של התובע הגורם היעיל בעסקה מבחינת הנתבעת, קל וחומר לאור העובדה שהסכום ששולם היה כאמור נמוך משמעותית מהסכום לו התחייבה בהסכם.
לאור כל האמור לעיל אין לי אלא לקבוע, כי לא התקיים קשר של סיבתיות בין פעולותיו של התובע ובין מימוש העסקה, ומכאן שהתובע לא היה "הגורם היעיל" בעסקה .
סוף דבר
לאור אי התקיימותם הן של התנאי השני והן של התנאי השלישי בסעיף 14 לחוק המתווכים, אני קובעת כי התובע אינו זכאי לתשלום דמי תיווך מהנתבעת.
מכאן, שדין התביעה להידחות, וכך אני מורה. כן אני מורה על סגירת תיק ההוצל"פ שבכותרת. פקדונות ו/או ערבונות שהפקידה בו הנתבעת יוחזרו לה באמצעות בא כוחה.
לא מצאתי לנכון לחייב את התובע ב"הוצאות לדוגמא", כדרישת ב"כ הנתבעת, משלא מצאתי כי הנסיבות מצדיקות זאת, וכן בשים לב לכך שגם התנהלות הנתבעת לא היתה נקייה ממחדלים (כגון אי הגשת תצהיר תומך לכתב ההגנה, שהביא להגשת בקשה ולמתן החלטה בעניין, ואי הגשת סיכומים במועד).
התובע יישא בהוצאות הנתבעת ושכר טרחת עורך דינה בסך של 6,000 ₪.
המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים, ואלו יעבירו העתק לתיק ההוצל"פ שבכותרת.

ניתן היום, י"א תמוז תשע"ט, 14 יולי 2019, בהעדר הצדדים.