הדפסה

בית משפט השלום בחדרה תא"מ 13417-10-16

לפני כבוד השופט יעקב גולדברג

התובע

דניאל זהבי
נגד

הנתבע
עמית וייס

פסק דין

לפני תביעה לקבלת דמי תיווך.

רקע
התובע העוסק בתיווך נדל"ן באמצעות עסקו "דניאל נכסים" הגיש תביעה על סך 44,226 ₪ נגד הנתבע לקבלת דמי תיווך בגין עסקת רכישת בית ברחוב עין עובדת 2 בחדרה.

תמצית טענות התובע
התובע טען כי במסגרת שירותי התיווך שנתן לנתבע, לבקשתו, הראה לו בית הנמצא ברחוב עין עובדת 2 בחדרה במחיר מבוקש של 1,900,000 ₪. עוד נטען, כי הבית נשוא התביעה דנן היה תחת טיפולו של מתווך נוסף, מר נרי צוקרמן (להלן- צוקרמן), אשר פעל יחד עם התובע לשם מכירתו.
בהמשך לכך, כנטען, קבע התובע פגישה עם צוקרמן ועם הנתבע במקום הבית. בעת קביעת אותה פגישה, התעקש צוקרמן כי התובע יחתים את הנתבע על טופס שירותי תיווך (להלן- הסכם תיווך) בו נרשמו הפרטים של הב ית מושא התביעה. עוד נטען, כי בזמן שעמדו התובע והנתבע בכניסה לבית , החתים התובע את הנתבע על הסכם התיווך בחתימה אלקטרונית על המסמך שהוצג על גבי מכשיר טאבלט. בהתאם להסכם התיווך, אם הנתבע ירכוש נכס מהנכסים המפורטים בו יהיה עליו לשלם דמי תיווך בשיעור 2% בתוספת מע"מ מ השווי הכולל של העסקה.
כנטען על ידי התובע, הנתבע גילה עניין ברכישת הבית וכשיצאו ממנו ביקש מהתובע לקדם את עסקת המכירה לו . בהתאם לכך, התובע התחיל לנהל מו"מ עם המוכרים לגבי הפרטים הטכניים והמסחריים ובכלל זה פריסת התשלומים ו מועד הכניסה. התובע טען, כי ביחד עם צוקרמן הצליח להפחית 10,000 ₪ מהמחיר המקורי. עוד נטען, כי לצורך השלמת העסקה פעל לזירוז קבלת טופס 4, שהה עם נציגי חברת החשמל כשעתיים בבית נושא תביעה דנן לשם הסדרת התקלות שהיו בחשמל, דאג לטיפול בחומה בהתאם לדרישות הנתבע ודאג שהנכס ינוקה לפני המכר, על פי דרישת הנתבע .
כנטען, בהמשך נחתם הסכם המכר בין המוכרים לבין הנתבע. חרף האמור, וחרף העובדה שהתובע וצוקרמן היו, כנטען, הגורמים היעילים בעסקה, סירב הנתבע לשלם לתובע את דמי התיווך המגיעים לו.

תמצית טענות הנתבע
הנתבע טען כי מעולם לא ביקש את שירותיו של התובע, כמתווך, לשם רכישת הבית נשוא התביעה, אלא הוא הסתייע בו בהמשך לשירותיו בעסקת אחרת, בעניין מכירת ביתו של הנתבע שברחוב עין בוקק 17 בחדרה לצד שלישי, משפחת דייגו, אשר יוצגו מההתחלה על ידי התובע. הנתבע טוען כי מעולם לא חתם על הסכם התיווך כנטען על ידי התובע לשם רכישת הבית נשוא התביעה וכי החתימה המופיעה ליד הנכס בהסכם התיווך כאמור אינה חתימתו.
לטענת הנתבע, לאחר שהתברר כי עסקת מכירת ביתו למשפחת דייגו לא תצא לפועל, נפגש התובע עם הנתבע. במהלך הפגישה, בעת שנסעו ביחד ברכב בסמיכות לביתו של הנתבע, הבחינו שניהם באקראי בשלט פרסום למכירת בית. לאחר שניסה הנתבע להתקשר למספר שמופיע בשלט ללא הצלחה, התקשר התובע לאותו מספר וענה לו המתווך צוקרמן. לאחר בירור מול צוקרמן, נמסר כי מחיר הבית הינו 1,900,000 ₪, מחיר אשר תאם את דרישותיו של הנתבע. בהמשך לכך, התבקש צוקרמן להגיע אל הבית מושא התביעה ולהציגו בפני הנתבע.
כנטען על ידי הנתבע, הוא חתם לבקשת התובע על גבי מסך טאבלט. לטענתו, התובע הציג לו דף ריק והציג בפניו מצג לפיו מדובר בהסכם תיווך למכירת ביתו של הנתבע ברחוב עין בוקק, אשר התובע קיבל תמורתה סך של 10,000 ₪ מאת הנתבע . עוד נטען, כי הסכם התיווך שהוצג על ידי התובע אינו עומד בקנה אחד עם דרישות תקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ "ז-1997. בנוסף לכך, נטען כי החתמת הנתבע על גבי מסך ריק מהווה הפרה לחובת הנאמנות וההגינות מצד התובע וזאת בהתאם לסעיף 8 (א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן- "החוק").
כנטען על ידי הנתבע, התובע לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב כנדרש על פי סעיף 14 (א) לחוק לשם קבלת דמי תיווך כמבוקש על ידו. הנתבע נטען כי לאחר שצוקרמן פתח את דלת הבית והציגו בפני הנתבע ובפני התובע, נקשרה עסקת הרכישה בין הנתבע לבין המוכרים ללא מעורבות כלשהי מצד התובע להפחתת מחיר הבית או להשלמת פעולות אחרות לשם קידום עסקה כאמור וכי משהתובע לא עמד בדרישות סעיף 14(א) לחוק, דין התביעה להידחות.

ההליך
10. מטעם התובע העידו התובע בעצמו ומר צורקמן. מטעם הנתבע העיד הנתבע בעצמו ומוכר הבית מושא התביעה, מר אלון סמיה.

עדויות הצדדים

גרסת התובע
בתצהירו התובע, העיד כי הוא עבד ועמל על מכירת ביתו של הנתבע וקיבל את שכרו בהתאם. בנוסף, מסר התובע כי הוא עבד עבור הנתבע למציאת בית חלופי לזה שנמכר. לשם מטרה זו, ולאחר שהראה לנתבע נכסים שלא מצאו חן בעיניו, נסע התובע יחד עם הנתבע לאזור הבית של הנתבע, שם ראו שלט על הבית ברחוב עין עובדת. לאחר שהנתבע הביע עניין בבית הוא יצר קשר עם מר צוקרמן, המתווך ששמו הופיע על השלט, אשר הדגיש בפניו כי הוא חולה ואינו מעוניין להגיע לבית כל עוד לא החתים התובע את הנתבע על הסכם התיווך. בהתאם לדרישות צוקרמן, החתים התובע את הנתבע על הסכם התיווך כמבוק ש, אך כאשר ביקש התובע את המייל של הנתבע על מנת שישלח לו את ההסכם במייל, הנתבע אמר לו שאין צורך.
התובע הוסיף, כי כשהגיע נרי הראה התובע את הבית לנתבע , שהביע רצון לקנותו, אך לא במחיר שהוצע על ידי צוקרמן . התובע לא ציין בתצהירו את הסכום שהוצע על ידי צוקרמן. לטענת התובע בתצהירו, לאור דרישת הנתבע להפחית את מחיר הבית, הוא פנה בעניין זה לצוקרמן והשניים פעלו ביחד ל הפחתת מחיר הבית עד למחיר המבוקש על ידי הנתבע.
התובע הדגיש בתצהירו, כי הנתבע הכיר אותו כמתווך וכי הוא פעל כל הזמן בתור כזה ואף החתים את הנתבע על הסכם התיווך אשר בלעדיו לא היה מגיע צוקרמן להראות להם את הבית.
בדיון קדם משפט, העיד התובע כי באותו יום הגיע צוקרמן לבית, פתח את הבית בפני התובע והנתבע והלך ולאחר מכן הנתבע אמר לתובע שהוא מעוניין ברכישת הבית והתובע דיבר עם מר צוקרמן (עמ' 1, ש' 19-20). עוד העיד התובע כי התבקש על ידי הנתבע להביא מנקה ואף הביא קבלן מטעמו כי הי יתה בעיה בחומה.
כשנשאל התובע על ידי בית המשפט אם דברי הנתבע לפיהם הוא שמע באותו יום את הצעת המחיר מהמוכר, התובע העיד כי זה לא נכון, כי העסקה נסגרה תוך שבוע – שבועיים לאחר מכן. הנתבע אכן נפגש עם המוכר אך היו כמה פעולות שצריך היה לעשות בבית, כמו להביא טופס 4 (עמ' 3, ש' 23 ואילך) .
כשנשאל התובע על ידי בית המשפט מה היו הפעולות שביצע ואשר מבססות היותו גורם יעיל בעסקה, התובע העיד כי הדבר הכי חשוב זה ההחתמה על הסכם התיווך, כי אם לא היה מחתים את הנתבע אז צוקרמן "לא היה מסכים". בנוסף לכך, הנתבע הגיש באמצעותו מספר הצעות מחיר אותן העביר לצוקרמן אשר העביר אותן למוכרים:
"לשאלת בימ"ש, מה היו הפעולות שביצעתי ושהן לטענתי מבססות את היותי גורם יעיל בעסקה, אני משיב כדלקמן: הדבר הכי חשוב זה ההחתמה, אם לא הייתי מחתים אז נרי לא היה מסכים. התובע הגיש באמצעותי מספר הצעות מחיר אותן העברתי למתווך של הנתבע, נרי, והוא העביר למוכר. הוא התחיל במיליון, שתי מיליון, שתי מיליון וחמישים, עד שהגענו למחיר המוסכם. הוא ביקש לבצע עוד פעולות, היה איש מחב' חשמל כדי שיהיה טופס 4, לשב ת עם הבן אדם לשים חומה שהעירייה לא אישרה, היה חור בלבנה והבאנו איש מקצוע לסדר את החומה, בגלל לבנה שבורה לא אישרו את טופס 4 לבית. הוא גם ביקש מהדייר שלו לנטוע עץ לטופס ה- 4, הוא ביקש שאצלם את הדירה, להביא לו מנקה והבאתי לו מנקות" (ראה עמ' 3, שורה 23 ואילך).

באשר לחתימת הנתבע על הסכם ההתחייבות, כשנשאל התובע על ידי בית המשפט האם הוא מסכים עם דברי הנתבע לפיהם הוא החתים אותו חתימה אחת כאשר הנתבע הבין שהיא מתייחסת ל- 10,000 ₪ לעניין העסקה הקודמת, התובע העיד כי הוא החתים אותו פעמיים, שאחת מהן הייתה אימות חתימה.

" לשאלת בימ"ש, לגבי ההסכם – אם הנתבע טוען שהחתמת אותו חתימה אחת והוא הבין שהיא מתייחסת ל- 10,000 ₪ לעניין עיסקה קודמת, אני משיב שנוח לו להגיד כך. יש טופס, ממלאים ת"ז, כתובת וכדי להכניס פרטים הוא רואה הכל ויש גם אימות חתימה, במקרה שלו החתמתי אימות חתימה. לאחר שסגרתי את הטופס, אני לא יכול לשנות אותו. שלחתי לו את זה בווטסאפ" (ראה עמ' 4, שורה 6 ואילך).

בישיבת ההוכחות הודיע ב"כ הנתבע כי הוא מוותר על חקירתו הנגדית של התובע. משמעות הדבר היא כי האמור בתצהירו של התובע לא נסתר.

מר נרי צוקרמן
בתצהיר עדות ראשית שהוגש מטעמו, מסר מר צוקרמן כי בתאריך 6.6.2016 התקשר אליו התובע וביקש ממנו לפתוח בפניו את הבית כדי להראותו לנתבע וזאת כחלק מעבודת התיווך. מר צוקרמן העיד כי הגיע לבית ופתח אותו לתובע ולנתבע.
מר צוקרמן מסר כי פעל ביחד עם התובע לסגירת העסקה. בין היתר, הם הגיעו לנכס מספר פעמים עם בעלי המקצוע שבחר אותם מוכר הנכס לשם זירוז קבלת טופס 4. בעניין זה, מסר מר צוקרמן כי התובע שהה בבית משך כשעתיים עם עובדי חברת החשמל על מנת לתקן תקלות במערכת החשמל בבית וכי התובע סייע בהבאת אנשי ניקיון לבית לשביעות רצונו של הנתבע. עוד נמסר, כי מר צוקרמן והתובע דאגו לטפל בחומה בהתאם לבקשת הנתבע טרם חתימה על הסכם מכירת הבית.
מר צוקרמן מסר בתצהירו כי לאחר חתימת ההסכם שילמו לו הקונים שכר טרחה כפי המוסכם בין המוכרים לבינו.
בחקירתו הנגדית, מר צוקרמן העיד כי המחיר היה סביב 2 מיליון ₪ וכי הוא זוכר שמוכר הבית רצה מחיר בסביבות 2,100,000 ₪ אך אחרי שהבין שאינו יכול לקבל מחיר זה, הבית נמכר במחיר 1,890,000 ₪. כשהתבקש מר צוקרמן להתייחס האם ידע אם הסכום שצוין בכתב ההתחייבות שצורף על ידי התובע נכתב במהלך המשא ומתן, הוא העיד כי אינו יודע.

גרסת הנתבע
בתצהיר עדות ראשית שהוגש מטעמו, מסר הנתבע כי הכיר את התובע שייצג את משפחת דייגו בעסקת מכירת בית אחר של הנתבע. כנטען בתצהיר, את הנתבע ייצג מתווך אחר בשם יוני, ואילו התובע ייצג את משפחת דייגו, שהתעניינה ברכישת הנכס. כנטען, התובע והנתבע הגיעו להסכמה כי אם התובע יצליח להעלות את המחיר שהרוכשים יהיו מוכנים לשלם עבור הנכס, יקבל כתמורה מחצית התוספת במחיר. כנטען, רוכשי הנכס הסכימו להעלות את מחיר הרכישה ב- 20,000 ₪ ומתוך סכום זה קיבל התובע 10,000 ₪.
כמפורט בתצהיר, מאוחר יותר חזר בו הנתבע מהסכם המכירה של אותו נכס בשל קשיים שהתעוררו ברכישת נכס אחר שהיה מעוניין בו במושב גמזו. כנטען, התובע חשש כי הקפאת העסקה תביא להפסד דמי התיווך שציפה לקבל מן הרוכשים, כמו גם את 10,000 השקלים שקיבל מן הנתבע. על רקע זה התקיימה פגישת התובע והנתבע. כנטען בתצהיר, נפגש עם התובע בחדרה באחד מימי שישי של חודש יוני 2016 וזאת לבקשת התובע בניסיון לשכנע אותו לא לסגת מעסקת מכירת ביתו למשפחת דייגו.
כנטען, במהלך הפגישה, התובע הסיע את הנתבע לשכונות נוספות בחדרה על מנת לשכנע אותו ששם ימצא השקעה טובה יותר אך לא עלתה כל אפשרות שהתובע ישמש כמתווך של הנתבע וגם הנתבע לא ביקש ממנו בשום שלב שישמש מתווך בשבילו . בהמשך, ובדרכם חזרה, בעת שנסעו ברכב בסמיכות לבית הנתבע בפארק בחדרה, הבחינו באקראי בשלט פרסום על גבי בית ברחוב עין עובדת 2 בחדרה, אשר שייך למשפחת סמ יה. התובע אמר לנתבע שמחירו של הבית אשר מפורסם בשלט הינו 2.1 מיליון ₪, סכום הגבוה מיכולתו הכספית של הנתבע. עם זאת, התקשר הנתבע לאיש הקשר המופיע בשלט ללא הצלחה. לאחר מכן, ניסה התובע להתקשר לאיש הקשר מהנייד שלו ונענה על ידי מתווך בשם נרי צוקרמן, אז הפעיל התובע את הרמקול בטלפון ושאל את המתווך לגבי מחיר הבית. המתווך ענה להם כי מחיר הבית הינו 1,900,000 ₪ ולא 2,100,000 ₪ כפי שאמר לו התובע. נוכח האמור, ומאחר וסכום זה תאם את דרישותיו של הנתבע, התבקש מר צוקרמן להגיע לבית ולהציגו בפניהם וזה מה שקרה. בהמשך לכך, הגיע מר צוקרמן, פתח את דלת הבית והציג את הבית בפני התובע והנתבע ולאחר מכן הביע הנתבע את התעניינותו ברכישת הבית. בעקבות זאת, התקשר המתווך למוכר הבית, מר סמ יה אשר הודיע למר צוקרמן שהוא מסכים להפחית סך של 10,000 ₪ מהמחיר, כך שהבית יימכר בסך 1,890,000 ₪.
הנתבע הצהיר, כי בהמשך נקשרה עסקת הרכישה בין הנתבע לבין המוכר מר סמיה ללא מעורבות כלשהי מצד התובע. כך, לטענתו, קביעת לוח התשלומים לרכישת הבית והתנאים הנוספים שהיו לנתבע ב קשר לטופס 4 הוסכמו ישירות בינו לבין המוכר, יחד עם אביו , עו"ד מנדי וייס, שהיה גם בא כוחו באותה עסקה.
באשר לחתימת הנתבע על הסכם ההתחייבות, כנטען על ידי התובע, הנתבע מסר כי התובע לא החתים אותו על הסכם התיווך לרכישת הבית נשוא כתב התביעה אלא הוא החתים אותו באמצעות טאבלט על דף לבן במצג שווא שמדובר בחתימה על הסכם תיווך לצורך מכירת ביתו של הנתבע למשפחת דייגו , כדי להבטיח מבחינת התובע את קבלת הסך הנ"ל של 10,000 ₪ . הנתבע הצהיר, כי חתם רק חתימה אחת על הדף וכי החתימה השנייה שמו פיעה ליד מחיר הנכס אינה חתימתו. הנתבע הוסיף, כי לא ביקש עותק מהטופס שחתם עליו כי חשב שמדובר בהסכם ביחס לתשלום שכרו של התובע במכירת ביתו למשפחת דייגו, בסך 10,000 ₪.
הנתבע הוסיף, כי בעסקת מכירת ביתו למשפחת דייגו לא ביקש ממנו התובע לחתום על הסכם התחייבות, דבר אשר מוכיח שהתובע אכן הציג בפניו מצג שווא שחתימת הנתבע על גבי מסך הטאבלט מתייחסת למכירת ביתו.
הנתבע טען בתצהירו, כי התובע לא היה הגורם היעיל בביצוע העסקה מושא התביעה הנוכחית, זאת מן הטעמים הבאים: ראשית, התובע ראה את הבית באופן אקראי, ביחד עם הנתבע ו אף לא ידע מה מחירו אלא אחרי שהתקשר למתווך מר צוקרמן. שנית, התובע לא תכנן את המפגש שהיה עם המתווך אלא הכל נעשה באופן אקראי כשהיה באותו יום עם הנתבע. שלישית, הפעולות שעשה התובע כמו השלמת טופס 4 לא היו באחריותו של התובע אלא באחריותו הבלעדית של המוכר, אשר הנתבע התנה את השלמתן לפני החתימה על הסכם המכר.
בדיון קדם משפט הנתבע העיד כי במהלך נסיעתו עם התובע באותו יום הוא הודיע לתובע כי לא נראה לו שימכור את הבית שלו כי העסקה השנייה נפלה ולכן א ין איפה לשים את הכסף. הנתבע העיד, כי אמר לתובע שאם ימצא לו מקום אחר לשים בו את הכסף הוא ימכור לו את ביתו. כשנשאל הנתבע על ידי בית המשפט על החתימות שלו בהסכם התיווך, הוא העיד כי לגבי החתימה השנייה לא זכור לו אם חתם אותה והיא לא נראית כמו חתימתו.
כשנשאל הנתבע על ידי בית המשפט למה ציפה כאשר הסתובב יחד עם התובע באותו יום ברכב ומגלה עניין בעסקים, התובע העיד כי הוא חשב שהתובע היה פועל מטעמו של צוקרמן. במהלך עדותו, הנתבע אישר כי התובע ביצע את הפעולות שקשורות בחברת החשמל וטופס 4.
באשר למחיר הבית נשוא התביעה, הנתבע הכחיש קיומו של משא ומתן שעליו העיד התובע.
בחקירתו הנגדית העיד כי באותו יום כשדיבר התובע ברמקול עם צוקרמן, הוא לא שמע שצוקרמן ביקש ממנו להחתים אותו על הטופס וכי התובע לא ביקש ממנו לחתום על שום טופס.
" ש. בתצהירו של מר נרי, הוא טוען שהוא אמר במעמד הזה לך ולדני שהייתי ברמקול שהוא ביקש להחתים על טופס תיווך ולכן ברור שגם אתה שמעת שיש פה עניין של טופס החתמה ואתה יודע שיש שלט של מתווך שנמצא על הבית? מה חשבת שנרי מתנדב? איך הוא הגיע בסופו של דבר להראות לך את הבית?
ת. הוא אמר לי אתה שמעת ברמקול שנרי אמר לי לחתום ואת זה לא שמעתי. אולי היה אבל אני לא שמעתי. לא חשבתי שנרי מתנדב. נרי לא החתים אותי על כלום. אני לא מכיר את נרי. נרי לא ביקש ממני לחתום על שם טופס וגם דניאל לא ביקש ממני לחתום על שום טופס. לא חשבתי שדניאל מתווך בעניין הזה." (ראה עמ' 12, שורה 7 ואילך).

בהמשך חקירתו, נשאל הנתבע על מה חתם והוא העיד כי חתם על דף ריק ("בלנקו").
"ש. עד שנרי הגיע עם המפתח דני שלף את האייפד לבקשת נרי הוא היה צריך להחתים אותך על הסכם התיווך. הוא נתן לך את האייפד וביקש ממך לחתום, חתמת?
ת. כן, חתמתי על דף בלנקו.
ש. בוא אתאר לך איך נראה טופס על גבי מסך האייפד. כתוב שם ומשפחה, תעודת זהות, נתת לו את תעודת זהות שלך?
ת. כן.
ש. בחלק השני כתוב כתובת, נכס והמחיר שלו ויש חתימה לצידו ואז עושים עימות חתימה למטה. אתה תראה שכתוב שם טופס הזמנת שירותי תיווך. קיבלת את זה ליד, מה עשית?
ת. חתמתי על טאבלט לבן.
ש. הוא מילא את השם והמשפחה, כתובת הנכס והיה שם מקום לחתימה. הוא מילא לך את הכתובת ואתה חתמת ליד הכתובת ולמטה?
ת. החתימה הראשונה לא שלי. חתמתי פעם אחת למטה." (ראה עמ' 12, שורה 15 ואילך)

כשנשאל הנתבע מדוע חתם על החלק למרות שפגש אותו רק פעם אחת באותו יום, הנתבע העיד כי הוא הסביר לו על מה הוא חותם כך שהוא חותם שאם רוצה למכור את הבית הוא יימכר לדייגו.
כשנשאל הנתבע האם הוא אדם אחראי, העיד כי הוא יודע תמיד על מה הוא חותם.
" ש. במה אתה מתעסק?
ת. בראיית חשבון.
ש. כל ההסברים הגדולים הוא הסביר לך שהנכס של דייגו, לא ביקשת לראות לשנייה איך הוא הגדיר את הדבר הזה. הוא לא אמר לך זה לדייגו, ליוסי לא ביקשת לקרוא, ה 10,000 ₪ או שני שקלים?
ת. כן.
ש. הגעת לשני מיליון סתם ככה?
ת. לא. לא כל אדם שיגיע אלי ברחוב אני אחתום לו.
ש. אתה אדם אחראי שחותם על מסמכים?
ת. אני יודע תמיד על מה אני חותם. גם פה ידעתי על מה אני חותם ועובדה ששילמתי על מה שחתמתי." (ראה עמ' 14, שורה 2 ואילך) .

מר אלון סמיה
בתצהיר עדות ראשית, מר סמיה מסר כי בחודש יוני 2016 התקשר אליו המתווך צוקרמן ואמר לו שיש קונה שמעוניין לרכוש את הדירה ומבקש לקבל מחיר ואז הוא אמר לו שהוא מוכן לרדת במחיר מסכום 1,900,000 ₪ לסכום 1,890,000 ₪. מר סמיה מסר עוד כי הנתבע הסכים למחיר וכי מאותו שלב הוא התנהל מול הנתבע ואביו, עו"ד מנדי וייס, ביחס למועדי התשלום וביחס לתנאים נוספים כמו השלמת טופס 4. עוד נמסר, כי לאחר השיחה הטלפונית הנ"ל לא התקיים שום מו"מ על המחיר.
מר סמיה מסר כי הוא לא הכיר את התובע וכי לא היה לו שום קשר איתו בהמשך ביחס לתנאי העסקה. כמו כן, מסר כי כל העניינים הקשורים בטופס 4 ובחשמל נמצא תחת אחריותו.
מר סמיה מסר כי ביום 2.8.2016 הוא חתם על הסכם המכר עם הנתבע במשרדו של אביו בבני ברק וכי לאחר וחתם על החוזה הוא שמע את הנתבע מתווכח עם התובע ואומר לו שהוא לא חתם מעולם על הסכם תיווך בקשר לרכישת בית הנתבע וכי הנתבע נשמע מופתע מטענתו של התובע. בנוסף, מר סמיה מסר כי שמע את הנתבע אומר לתובע כי חתימה בהסכם התיווך אינה חתימתו.
בחקירתו הנגדית, מר סמיה העיד כי כאשר התקשר אליו צוקרמן בעניין המחיר הוא ביקש 1,990,000 ₪ "גמיש" וכי לא היה מוכן לרדת ממחיר של 1,900,000 ₪. עם זאת, כאשר אמר לו צוקרמן כי יש לקוח רציני שמעוניין לקנות את הבית במיליון שמונה מאות תשעים, זה קצת עצבן אותו אך כשהבין שמדובר בקונה רציני הוא היה מוכן להסכים למחיר זה.
מר סמיה העיד כי הסכם המכירה עם הנתבע נעשה לאחר שלקח לו כמה חודשים עד שהשלים את טופס 4. במעמד החתימה על ההסכם, מר סמיה היה מיוצג על ידי אביו של הנתבע, עו"ד וייס, וזאת לאחר שביקש ממנו לייצג גם אותו. בנוסף לכך, מר סמיה העיד כי חלף פרק זמן מסוים בין המועד שבו הנתבע ראה את הבית למועד חתימת ההסכם. בנוסף, העיד כי לא ידוע לו אם התובע היה מעורב בעניינים אלו.

דיון
המסגרת הנורמטיבית הרלוונטית בעניינו מעוגנת בהוראות סעיף 14 (א) ו- 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן- החוק) בעניין דמי תיווך .
" מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב ."

בהתאם, סעיף 9(א) לחוק קובע כי מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה.
פרטים כאמור נקבעו בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997 (להלן- התקנות). תקנה מס' 1 לתקנות קובעת:
" בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים:
(1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;
(2) סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון : " שכירות", "מכירה";
(3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;
(4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;
(5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר- לפי אחד מאלה- כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה-1975."

המבחן לקבלת דמי תיווך הוא אפוא קיומה של הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך ופעילות מספקת מצד המתווך המבססת מעמדו כגורם יעיל למימוש העסקה.
הזמנה בכתב לביצוע תיווך
במקרה דנן הצדדים חלוקים לגבי תוקפו של הסכם התיווך שהציג התובע.
הנתבע טען כי מעולם לא חתם על הסכם תיווך בקשר לרכישת הבית נשוא התביעה וכי התובע החתים אותו על מסך חלק ב הציגו לו מצג שווא לפיו החתימה קשורה למסמך המתייחס למכירת ביתו ולא לרכישת הנכס מושא התביעה . בנוסף לכך, הנתבע טען כי נפלו בהסכם התיווך פגמים המאיינים את קיומו, בין היתר, לא נכללו בו הפרטים הנדרשים בהתאם לתקנה 1(1) ו- 1(2) לתקנות, ובכלל זה פירוט סוג העסקה, כתובות הצדדים ותאריך החתימה.
באשר לטענת הנתבע בדבר החתמתו על דף לבן, עדיפה בעיני גרסת התובע על פני גרסת הנתבע. ה נתבע הינו רואה חשבון במקצועו אשר מודע היטב למסמכים שהוא אמור לחתום עליהם. התרשמתי מן הנתבע כי הוא חד מחשבה, זהיר ואינו קל ללכת שולל וכעולה מן הראיות הנתבע היה מנוסה למדי בענייני נדל"ן. ספק בעיני כי חתם על הטופס שהראה לו התובע מבלי שעבר על תוכנו וידע על מה הוא אמור לחתום, קל וחומר שגם לשיטת הנתבע היה מדובר בחתימה על מסמך שהיווה התחייבות שלו לשלם לתובע סכום לא מבוטל של 10,000 ₪.
בהתאם לגרסתו, הוא הודיע לתובע כי עסקת מכירת הבית שעמד לרכוש במושב גמזו קרסה ולכן ברצונו להקפיא את מכירת ביתו למשפחת דייגו עד שימצא מקום השקעה אחר, וביום החתימה הבחינו בבית והתקשרו לצוקרמן על מנת להראות להם אותו. אם כך הם מצב הדברים אז מדוע חתם הנתבע על הסכם תיווך למכירת ביתו בזמן שעדיין כאשר עדיין לא ראה את הבית מושא התביעה הנוכחית ולא בדק , לכל הפחות, אם זה מתאים לדרישותיו.
בעדותו מיום 31.1.2019 הנתבע העיד כי חתם על דף לבן לאחר שהתובע הסביר לו שהוא אמור לחתום על מסמך לפיו אם יחליט למכור את הבית, ימכור אותו לדייגו ולא לאחר.
"ש. חתמת על טאבלט?
ת. כן, חתמתי על טאבלט לבן כשהוא מציג מצג שווא.
ש. אתה תמיד חותם על טפסים בצורה מוחלטת בלי לקרוא?
ת. לא.
ש. איך זה קרה במקרה הזה?
ת. במקרה הנ"ל נתתי את אמוני המלא לדניאל זהבי כאשר הוא מציג לי ושואל אותי האם כשאני אקנה את הבית אני אהיה מוכן למכור את הבית לדייגו. אמרתי לו שכן, אני מוכן. המשמעות היא שאני צריך לשלם לזהבי 10,000 ₪. " (ראה עמ' 13, שורה 18 ואילך).

וכן:
"ש. זה מספיק אמון לחתום על טופס בלנקו של אדם שאתה לא מכיר?
ת. לפי מה שאתה מדבר הוא הסביר לי על מה אני חותם שאני חותם שאם אני אמכור את הבית הוא יימכר לדייגו." ( עמ' 13, שורה 30 ואילך).

באשר לטענת הנתבע כי הסכם התיווך לוקה במספר פגמים, אינני סבור כי מדובר בפגמים המאיינים קיומו של הסכם התיווך. אמנם הדין קובע דרישות צורניות מפורטות ביחס להסכם תיווך במקרקעין, אך יש לראות בפסיקה שתי גישות בעניין זה. מחד גיסא יש את הגישה הקפדנית לפיה צריך לעמוד על הצורך בקיומן של דרישות אלו, מאידך גיסא יש גישה גמישה יותר אשר מוכנה להכיר בהסכם תיווך גם כאשר לא התקיימו כל הדרישות הצורניות הקבועות בתקנות. כאן ראוי להביא את דברי המלומדים פרידמן וכהן בעניין זה:
"מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות את כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להתעלם ממנה. עם זאת, בדרישת הצורה אין קדושה; אין היא מהווה מטרה כשלעצמה. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה, אכן באו על סיפוקם אין לדבוק בנוקשות בכללי הצורה; ראוי להפעיל במקומם כלים רציונליים המשמשים להם תחליף. המצב האופטימלי הוא זה שבו קיים המינון הנכון בין עמדה תקיפה דיה באשר לדרישת הכתב המונעת הגשת תביעת שווא, לבין עמדה מתפשרת במקרה שבהם באים הנימוקים שמאחורי דרישת הכתב לידי סיפוק מלא. מינון מאוזן זה צריך לבוא לידי ביטוי הן בעמדת החקיקה, הן בעמדת בתי המשפט". (פרידמן וכהן, חוזים, תשנ"א-1991, כרך א' עמ' 394).

גישה זו הוחלה על מקרים בהם יש הסכם תיווך אך חסרים בו פרטים נוספים הנדרשים על פי התקנות באופן שבו חסרונם של פרטים אלה ניתן להשלמה ואינו מפחית מהוודאות ביחס לזהות הצדדים ולכוונתם להתקשר בהסכם התיווך (ראה ע"א 3384/16 עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ, עמ' 16).
בעניין זה, ניתן להבחין בין פרטים מהותיים, כמו תיאור ומחיר הנכס נושא פעולת התיווך, אשר משפיעים על כוונת הצדדים להתקשר בהסכם התיווך, לבין פרטים טכניים, כמו כתובות הצדדים, שאינם מפחיתים מהוודאות ביחס לזהות הצדדים וכוונתם ביחס להסכם זה .
במקרה דנן, אמנם לא צוינו בהסכם התיווך שהוצג על ידי התובע כתובות הצדדים וסוג העסקה אך כן הוא כלל כל הפרטים המהותיים הנדרשים לצורך התגבשות גמירת דעת אצל הצדדים כמו שמות ומספרי הזיהוי של הצדדים, תיאור הבית שעומד לרכישה, מחיר העסקה המבוקשת ושיעור דמי התיווך מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה. באשר לסוג העסקה, הרי פרט זה נלמד מציון מחיר הנכס בהסכם התיווך שנחתם על ידי הנתבע.
חמור יותר בעיני הוא העדרו של תאריך על המסמך, גם אם פריט זה אינו נזכר בתקנות, ובמקרה המתאים, היה מקום לזקוף את העדר ציון התאריך לחובת המתווך המבקש להסתמך על אותו מסמך. במקרה הנוכחי, תאריך המפגש אינו במחלוקת ולהעדרו מן המסמך אין משקל רב במערכת היחסים המשפטית בין הצדדים.
במקרה הנוכחי ההסכם המוצג על ידי התובע כולל את עיקר הפרטים הנדרשים בדין ואת כל הפרטים המהותיים להתקשרות מסוג זה.

האם התובע הוא הגורם היעיל בעסקה
המבחן לזכאות לדמי תיווך אינו מתמצא בקיומו של קשר סיבתי עובדתי בין פעולת המתווך לבין מימוש העסקה, אלא צריך להראות קיומה של פעילות מצד המתווך שיש בה כדי לשמש גורם יעיל למימוש העסקה נשוא התיווך (ראה ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו (1) 842, 847). אין די להראות כי המתווך היה גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה בלעדיה אין (ראה ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' אסתר ביר, כמנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח (3) 116, 123).
בעדותו בבית משפט, בתשובה לשאלת בית המשפט מה היו הפעולות שביצע ואשר לטענתו מבססות את היותו גורם יעיל בעסקה, הוא העיד כי הדבר הכי חשוב שעשה זה החתמת מר צוקרמן על הסכם התיווך. החתמה על הסכם תיווך, כשלעצמה, אינה פעולה המקדמת את העסקה, אלא היא פעולה המסדירה את יחסי המתווך עם לקוחו וממילא אינה הופכת את התובע לגורם היעיל בעסקה.
מהראיות שנשמעו עולה כי מציאת הבית היתה עניין אינצידנטלי וסביר מאד להניח כי גם לו הנתבע היה נתקל בשלט אודות מכירתה ללא נוכחות התובע, היה מברר את מחיר הדירה ומבקש לראותה ומכאן היתה מתגלגלת עסקת הרכישה גם ללא סיוע התובע. גם העובדה שמר צוקרמן נאות להגיע לדירה באותו יום שישי , כשהיה חולה, אינה הופכת את התובע לגורם יעיל, באשר ניתן להניח בסבירות גבוהה, כי העסקה היתה מתקיימת גם אם התובע היה רואה את הדירה יומים או שלושה מאוחר יותר, כאשר מר צוקרמן היה חוזר לאיתנו.
התובע לא הראה כי היה לו מידע קודם כלשהו על הנכס, כי הכיר את פרטי המכירה, כי יזם יוזמה משמעותית כלשהי שקידמה את העסקה או כי תרם תרומה משמעותית לסגירת מחיר העסקה שנסגר כבר בפגישה עם מר צוקרמן, לאחר שצוקרמן שוחח עם המוכר, וללא מעורבות מצד התובע.
באשר לטענת התובע כי ביצע מספר פעולות לשם חתימה על הסכם המכר, מעדותו של מוכר הדירה, מר סמיה, שהיתה מהימנה עלי, פעולות אלו היו באחריותו בתור מוכר ואשר נדרש להשלימן טרם חתימה על הסכם המכר. עצם מעורבות התובע בסגירת פעולות אלו אינה הופכת אותו לגורם היעיל בעסקה, פעולות אשר היו נסגרות ממילא על ידי המוכר או מי מטעמו. גם אם אין מחלוקת שהתובע הושיט לנתבע סיוע מסוים בהכשרת הדירה, מדובר בסיוע בהיקף מצומצם, שאינו הופך את התובע לגורם היעיל בעסקה וניתן להסבירו במערכת היחסים הקודמת בין הצדדים ובתשלום שקיבל התובע מן הנתבע בעבר.
נוכח כל האמור לעיל, ומאחר ולא התקיימו בעניינו כל התנאים הנדרשים על פי החוק לצורך קבלת דמי תיווך, אין מקום לקבל את התביעה ודינה להידחות .
בדיון במעמד הצדדים הציע בית המשפט לנתבע לפצות את התובע על המאמץ שהשקיע בהכשרת הדירה, אשר, כאמור, היה נקודתי ותחום, ולא היה כרוך בהשקעת מאמץ ניכר, כאשר לא מן הנמנע שהתובע ביצע פעולות אלה כדי "לעבות" את חלקו בעסקה. הנתבע הסכים להצעת בית המשפט לפצות את התובע בסכום המוצע על ידי בית המשפט, אולם התובע דחה את ההצעה. ברוח הסכמת הנתבע, אני מוצא לפטור את התובע מהוצאות המשפט של הנתבע בתיק זה.

התביעה נדחית. אין צו להוצאות.
המזכירות תשלח פסק הדין ותסגור התיק ברישומים.

ניתן היום, י"ג אב תשע"ט, 14 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.