הדפסה

בית משפט השלום בחדרה ת"א 8057-04-17

לפני כבוד השופטת הדסה אסיף

התובעת

פרומו קידום מכירות והפקת ארועים בע"מ, ח.פ. 511479065

נגד

הנתבעים
.1 לירן בלום ת.ז. XXXXXX299
.2 חיים ג'רבי ת.ז. XXXXXX868

פסק דין

1. התביעה היא לפירוק שיתוף במקרקעין.

2. הצדדים הם בעלים משותפים של הזכויות בחלקה 576 בגוש 10570 בחדרה. החלקה, ששטחה 1,404 מ"ר, היא חלק ממתחם המיועד לבניה ונמצא בחדרה, בסמוך לחוף הים.

3. החלקה חולקה לארבעה מגרשים, שניים בצידה המזרחי ושניים בצידה המערבי. התובעת רכשה את שני המגרשים שבצידה המערבי של החלקה. הנתבע 1 (להלן – "לירן") רכש את אחד המגרשים בצידה המזרחי של החלקה, והנתבע 2 (להלן –"חיים"), רכש את המגרש האחר שבצידה המזרחי של החלקה. הצדדים חתמו על הסכם שיתוף, המגדיר את זכויותיהם וחובותיהם ביחס לחלקה.

4. התובעת מבקשת לפרק את השיתוף החלקה, בדרך של חלוקה בעין. היא מבקשת שהפירוק יבוצע באופן שהחלקה תחולק לשני חלקים בלבד, מערבי ומזרחי. היא מבקשת לקבל את החלק המערבי, ולהקצות את החלק המזרחי ל חיים וללירן במשותף.

5. הנתבעים מתנגדים לפירוק השיתוף באופן שמבקשת התובעת. לטענתם, על פי הסכם השיתוף התובעת אינה זכאית לקבל את הסעד המבוקש על ידה. לטענתם, בהתנהלותה, לרבות בעצם הגשת התביעה, הפרה התובעת יותר מפעם אחת את הסכם השיתוף, ובגין כל הפרה הם זכאים לפיצוי מוסכם של 50,000 דולר. לירן אף הגיש תביעה שכנגד, ובה טען לשבע הפרות מצידה של התובעת, המזכות אותו, לטענתו, בסכום של 350,000 דולר.

6. לאחר שעיינתי בתשומת לב בכל טענות הצדדים, ובפסיקה שאליה הפנו בסיכומים מטעמם, הגעתי לכלל מסקנה שיש לדחות את התביעה כפי שהוגשה, שכן התובעת אינה זכאית לפירוק השיתוף בדרך שביקשה בתביעתה.

ואלה נימוקי:

7. התובעת מבקשת חלוקה של החלקה לשני חלקים בלבד, ולא לשלושה חלקים, אף שלחלקה יש שלושה בעלים: התובעת, לירן, וחיים. היא מבקשת חלוקה, שבסופה היא תהייה בעלים של חלק אחד, ואילו בחלק האחר יהיו חיים ולירן בעלים במשותף. זאת, ככל הנראה משום שלא ניתן לבצע חלוקה בעין, באופן שהחלקים של חיים ושל לירן יירשמו על שם כל אחד מהם כחלקה נפרדת. על כך שזו כוונת התובעת, ניתן ללמוד הן מכתב התביעה עצמו (סעיף 15), והן ממכתבי התובעת שצורפו לתביעה, למשל המכתב מיום 5.1.17 (נספח ו2 לתביעה).

8. מכיוון שזו בקשת התובעת, כלל לא מדובר בפירוק שיתוף במובנו הפשוט. התובעת מבקשת למעשה לקבל את החלק המערבי של החלקה, ולהותיר את הנתבעים שותפים ביתרת החלקה. זה אינו פירוק שיתוף:
"פירוק במשמעותו המילולית הוא הפרדת דבר שלם לחלקיו, ולא הפרדת חלק אחד מעל יתר החלקים..."
ע"א 623/71 גן בועז בע"מ נ' אנגלנדר , פ"מ כ"ז(1), 334.

9. מאחר שלא ניתן לבצע חלוקה בעין בין כל השותפים, חלות במקרה שבפני הוראות סעיף 41 (ב) לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 (להלן –"החוק"), שקובע כדלקמן:
"היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה."

10. יוצא, שאם חלוקה בעין אפשרית רק אם כמה שותפים ייטלו את חלקיהם במשותף, ניתן להורות עליה רק אם אותם שותפים הסכימו לכך. ואכן, כך נקבע גם בפסיקה:
".. הסכמת השותפים להישארותם בעלים משותפים הוא תנאי להסדר כזה. את ההוראה הזאת הזכרתי בע"א 288/71 ואין אני מבין כיצד מבקשים המערערים להיתלות במה שנאמר שם, כאילו יש בזה ראיה לגירסתם שאפשר להשאיר את מקצת השותפים בשותפותם גם ללא הסכמתם.... מן ההן שבהוראות מיוחדות
אלה אתה שומע את הלאו הכללי לגבי השארת שותפים בשותפותם נגד רצונם."
(ע"א 623/71 הנ"ל, בעמ' 335).

11. גם בע"א 8318/96 קוצר נ' ציתיאת (פורסם בנבו) שב בית המשפט על כלל זה והדגיש:
"...השארת שותפים בשותפות נגד רצונם, אחרי החלוקה בעין, היא בגדר מניעה".

12. הנה כי כן, בתי המשפט עמדו על כך שלאור לשון החוק, כל עוד אין הסכמה של חלק מהבעלים להישאר שותפים במקרקעין, לא ניתן לאמץ מתווה, לפיו נותרות שותפויות באחד מן המגרשים. במקרה שבפני, אין הסכמה של הנתבעים לחלוקה בעין שאותה מציעה התובעת, חלוקה שתותיר אותם שותפים. (ראה, למשל, טענותיו של חיים בכתב ההגנה שהגיש).

13. די בכך כדי להביא לדחיית התביעה כפי שהוגשה.

14. טעם נוסף, לכך שאין מקום לקבל את התביעה כפי שהוגשה, נעוץ בהוראות הסכם השיתוף שעליו חתמו כל הצדדים. בסעיף 17א' להסכם השיתוף נקבע:
"פירוק שיתוף במגרש יתבצע אך ורק בדרך של רישום המבנים אשר יוקמו על המגרש כ"בית משותף" באופן שישקף את האמור בהסכם זה וללא פיצול המגרש לשתי יחידות נפרדות". (הדגש שלי, ה.א.)

15. הנה כי כן, הצדדים הגדירו במפורש כיצד יבוצע פירוק השיתוף, ודרך זו שונה מהדרך שבה מבקשת התובעת לנקוט עתה. למעשה, הדרך שאותה מבקשת התובעת היא בניגוד מפורש להסכם, שקבע שלא יהיה פיצול לשתי יחידות נפרדות.

16. סעיף 38 לחוק קובע: "פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים". יוצא, שאין מקום להורות על פירוק השיתוף בדרך אחרת מזו שעליה הסכימו הצדדים. סעיף 38(ב) לחוק , מורה כי רק אם אין הסכם, יהיה הפירוק על פי צו של בית משפט. מאחר שבין הצדדים שבפני יש הסכם, ממילא אין מקום ליתן צו שיורה על דרך אחרת לפירוק השיתוף , וכל שכן שאין מקום ליתן צו שעומד בניגוד מוחלט להסכם שבין המדדים. לכן, יש לדחות את דרישת התובעת לפרק את השיתוף באופן המפורט בתביעה.

17. התובעת, מודעת לקושי שמציבה בפניה ההוראה בסעיף 17א' להסכם השיתוף, טענה שההוראה הזו בטלה. לטענת התובעת, על תניה זו בהסכם חלות הוראות סעיף 37 (ב) לחוק המקרקעין, שלפיהן:

" היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין."

18. אני דוחה טענה זו של התובעת.
ההוראה שבסעיף 17 א' להסכם השיתוף, אינה מגבילה את פירוק השיתוף ואינה מונעת אותו, אלא רק מגדירה כיצד יבוצע. הוראה זו עולה בקנה אחד עם הוראות סעיף 42(א) לחוק המקרקעין, שמורה שרישום נכס כבית משותף הינה אחת הדרכים החוקיות לפירוק שיתוף. יוצא, שההוראה שבהסכם השיתוף אינה מגבילה את פירוק השיתוף אלא רק משקפת את הסכמת הצדדים באשר לדרך שבה הוא יבוצע. יש לכבד את ההסכמה הזו, שעליה חתמו כל השותפים בהסכם השיתוף, ולפיה זו תהיה הדרך שבה יבוצע פירוק השיתוף בחלקה נשוא התביעה.

19. למעלה מן הצורך אציין, שאף אם ניתן היה לראות בהוראת סעיף 17(א) הנ"ל הוראה המגבילה את פירוק השיתוף, לא מצאתי שיש מקום לצוות על פירוק השיתוף באופן שאותו מבקשת התובעת. זאת, לא רק משום שפירוק כזה עומד, כפי שכבר פורט, בניגוד להוראות סעיף 41(ב) לחוק, אלא גם משום שקבלת בקשת התובעת גם אינה צודקת בנסיבות העניין. ז את, משום שהיא תגרום נזק לנתבעים. לכן, אם לא תהיה הסכמה אחרת בין הצדדים, או אם , כטענת התובעת, לא יהיה ניתן לפרק את השיתוף בדרך של רישום בית משותף כפי שנקבע בהסכם, נראה שלא יהיה מנוס מפירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה.

20. סעיף 40 (א) לחוק המקרקעין, קובע:
"במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון." (הדגש שלי,ה.א.)

21. במקרה שבפני, שוכנעתי שפירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין באופן שמבקשת התובעת, יגרום הפסד ניכר לנתבעים. זאת, משום שפירוק השיתוף בדרך שבה מבקשת התובעת ללכת, משמעו מתן יד חופשית לתובעת להגדיל את צפיפות הבניה בחלקה.

22. בהסכם השיתוף הסכימו הצדדים להגביל את הבניה על החלקה, באופן שעל החלקה ייבנו רק שני מבנים דו משפחתיים, כלומר ארבע יחידות דיור. התובעת אינה מסתירה שמטרתה, לאחר פירוק השיתוף, להגדיל את יחידות הדיור שייבנו על החלקה. זאת, באמצעות איחוד וחלוקה של המגרש שתקבל לאחר פירוק השיתוף, עם חלקה אחרת ששיכת למנהל התובעת. על החלקה המאוחדת היא מבקשת לבנות 6 יחידות דיור.

23. אמנם, התובעת טוענת שגם ללא פירוק השיתוף היא יכולה לבנות 3 יחידות על החלק שלה, אבל אני דוחה טענה זו, משני טעמים:
אם אכן סבורה התובעת שהיא יכולה, גם ללא פירוק השיתוף, וללא ההליך של איחוד וחלוקה שיבוצע לאחר פירוק השיתוף, לבנות על חלקתה שלוש יחידות דיור, מדוע גררה עצמה להליך שבפני, הליך שללא ספק כרוך עבורה בהוצאות לא מבוטלות? אמור מעתה, שללא פירוק השיתוף התובעת לא יכולה, ככל הנראה, לממש את כוונתה לבנות על החלק שלה בחלקה 3 יחידות דיור.
סעיפים 6 ו- 11 להסכם השיתוף קובעים מפורשות שעל כל מגרש ייבנה רק בית מגורים אחד. בכך הגבילו הצדדים את מספר יחידות הדיור שייבנו על המגרש. סעיף 17(א) קובע שפירוק השיתוף יבוצע בדרך של רישום המבנים אשר יוקמו על המגרש כ"בית משותף", כלומר, שפירוק השיתוף יבוצע לאחר סיום הבניה על החלקה. אם תבוצע חלוקה בעין כפי שמבקשת התובעת, משמעות הדבר, למעשה , היא ביטולו של הסכם השיתוף , לכל הפחות כלפי התובעת, משום שלאחר הפירוק לא יהיה בו עוד צורך. לכן, אם יינתן צו לפירוק השיתוף כפי שמבקשת התובעת, המשמעות היא שהתובעת תהה משוחררת מהתחייבותה לבנות רק שתי יחידות דיור. ברור איפה שקבלת התביעה היא שפותחת בפני התובעת את הדרך לבניית יחדיות דיור נוספות על החלקה.

24. אין צורך במומחיות, על מנת להבין שבניית יחידות דיור רבות יותר תגרו ם נזק לנתבעים, שקנו את מגרשיהם על סמך ההתחייבות לכך שלא ייבנו על החלקה יותר מארבע יחידות דיור.

25. בין שלל טענות התובעת, היא גם טענה שאין לייחס משקל או משמעות להסכם השיתוף , משום שאיש מהצדדים לא התעמק בו, ולא בדק באמת את הוראותיו ( החל מסוף עמוד 10 לסיכומי התובעת, שאינם ממוספרים). טענה נוספת הייתה, שיש להתעלם מחלק מהוראות ההסכם , שכן אלה נועדו לחלקות שאותן ניתן לחלק רק לשני מגרשים, בעוד שאת החלקה נשוא התביעה חילקו לארבעה מגרשים. אני דוחה טענות אלה, בראש ובראשונה משום שהתובעת חתמה על ההסכם, ואם לא קראה אותו לפני החתימה אין לה להלין אלא על עצמה. גם אם לא קראה אותו, הדבר אינו משחרר אותה מההתחיבויות שפורטו בו, וההלכות בעניין זה ידועות.

26. אם לא די בכך, בשנת 2014, לאחר החתימה על הסכם השיתוף, חתמו הצדדים על תוספת להסכם, שבאה לתקן הוראה מהוראותיו (נספח ה2 לתביעה). באותה תוספת ציינו הצדדים כי "בהסכם השיתוף נפלה טעות סופר" (ר' ההואיל האחרון לתוספת). בהסכם החדש, באותה תוספת, תוקן הסכם השיתוף, באופן שבוטלה זיקת ההנאה שפורטה בהסכם המקורי. הנה כי כן, נשמט הבסיס מתחת לטענות התובעת אודות טעויות אחרות בהסכם השיתוף, שהרי אם היה ממש בטענה זו, מדוע לא כללו תיקונים נוספים באותו הסכם מתקן?

התביעה שכנגד.
27. לירן טוען שהתובעת הפרה את הסכם השיתוף וחייבת לכן לשלם לו, בגין כל הפרה, סכום של 50,000 דולר שנקבע כפיצוי מוסכם.

28. לירן טוען למספר הפרות של הסכם השיתוף.
א. התובעת ביצעה איחוד וחלוקה, מבלי להודיע על כך ללירן ומבלי לקבל את הסכמתו ( סעיפים 62.7, 62.2 לסיכומי לירן). לטענת לירן בכך פרה התובעת את הוראות סעיף 6 להסכם השיתוף, הקובע שעל החלקה יוקמו רק שני בתי מגורים דו משפחתיים. אני דוחה טענה זו. אילו הייתה התובעת בונה על מגרשיה יותר משני בתים דו משפחתיים, ייתכן שזו הייתה הפרה של ההסכם, אך אין צורך להכריע עתה בשאלה זו, משום שטרם נבנו בתים על החלקה. אין בהסכם השיתוף הוראה האוסרת על הגשת בקשה לאיחוד וחלוקה, ולא מצאתי לכן שבעצם הגשת הבקשה או בהליכים האחרים שנקטה התובעת היא הפרה את ההסכם.
ב. התובעת הגישה בקשה להיתר בניה לשש יחידות דיור, למרות הוראות סעיף 9 ו 11ד, וכן סעיף 18 להסכם השיתוף (סעיפים 62.3, 62.6 לסיכומי לירן). לא מצאתי שפעולה זו של התובעת מהווה הפרה של סעיפים אלה בהסכם השיתוף.
ג. התובעת גוזלת זכויות בניה של לירן, תוך הפרה של סעיף 11 להסכם השיתוף (סעיף 62.4 לסיכומי לירן). אני דוחה טענה זו. כל עוד לא בנתה התובעת בפועל, לא נגזלו מלירן זכויות בניה. למעלה מן הצורך אציין כי נראה שעל פי הסכם השיתוף לכל אחד מהשותפים יש זכויות בניה על פי חלקו היחסי (סעיף 11(ג) להסכם השיתוף).
ד. התובעת הגישה תביעה לפירוק השיתוף, תוך הפרה של סעיף 17 להסכם השיתוף ( סעיף 62.5 לסיכומי לירן). אני דוחה טענה זו. לא מצאתי שהגשת התביעה, לכשעצמה, יש בה הפרה של ההסכם. קביעה כזו, שמשמעה שאסור היה לתובעת לפנות לבית המשפט, עומדת בסתירה לזכות הגישה לערכאות.

סיכום:

29. מכל הנימוקים שפרטו לעיל אני מחליטה לדחות את התביעה כפי שהוגשה, משום שלא מצאתי שיש מקום להורות על פירוק השיתוף בדרך של חלוקה כפי שביקשה התובעת, והתובעת לא ביקשה להורות על פירוק השיתוף בדרך אחרת, למשל, על ידי מכירת החלקה וחלוקת התמורה.

30. גם התביעה שכנגד שהגיש לירן נדחית.

31. לאור הדחיה ההדדית, של התביעות שהגישו התובעת ולירן זו כנגד זה, אין צו להוצאות בתובענות אלה, וכל אחד מהם יישא בהוצאותיו.

אשר לתביעה כנגד חיים – משזו נדחתה- תישא התובעת בהוצאותיו של חיים (אגרות מסירות ושכר עדים ומומחים), ועל כל אלה בשכ"ט עו"ד לחיים בסכום של 23,400 ₪.

המזכירות תעביר לצדדים עותק מפסק הדין.

ניתנה היום, ה' ניסן תש"פ, 30 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.