הדפסה

בית משפט השלום בחדרה ת"א 43287-12-16

לפני כבוד השופטת הדסה אסיף

התובע

אלי פינטו ת.ז. XXXXXX560

נגד

הנתבעת

שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ 520021171
ע"י ב"כ עו"ד פישר

פסק דין

1. הנתבעת היא חברה העוסקת בבניה, והיא שבנתה את הדירה נשוא התביעה שבפני.

2. את הדירה רכשו מהנתבעת בני הזוג חגית ואסף בלום, וזאת על פי הסכם מיום 29/12/11. ביום 29/7/14 , וטרם שחלפה שנת הבדק, רכש התובע את הדירה מבני הזוג בלום, והחזקה בדירה נמסרה לו כחודשיים לאחר מכן, ביום 22/9/14.

3. התובע טוען כי בדירה התגלו ליקויים ופגמים מרובים, וכי למרות ש ה"ה בלום, והוא, התריעו על קיומם בפני הנתבעת, לא זו לא קיימה את התחייבויותיה וחובותיה ולא תיקנה את הליקויים.

4. לטענת התובע, חלק מהליקויים התגלו עוד לפני שרכש את הדירה, אך בני הזוג בלום המחו לו כל זכויותיהם מול הנתבעת . זאת , בהתאם לסעיף 7 (ח) להסכם שבינו ובין בלום שבו נכתב:
"המוכר ממחה לקונה את כל זכויותיו מול הקבלן ממנו רכש את הנכס וכן מול בעלי המקצוע השונים...".

5. ביום 13/4/16, ועוד לפני שהוגשה התביעה, מכר התובע את הדירה . בעת הגשת התביעה שוב לא היתה הדירה בבעלותו ו/או בחזקתו .

6. התובע טוען כי בשל הליקויים הרבים שנמצאו בדירה נגרמו לו נזקים רבים, שאותם הוא תובע מהנתבעת. לטענת התובע, ועל פי חוות דעת שצורפה על ידו, עלות תיקון הליקויים שנמצאו בדירה היא בסך 48,489 ₪. עוד טוען התובע, כי הדירה נמכרה בסופו של דבר בסכום של 1,348,000 ₪ בלבד, בעוד ששוויה באותה עת היה 1,440,000 ש"ח. זאת, לטענתו, בשל הליקויים הרבים שהיו בדירה.

7. התובע טוען בנוסף, כי ביום 10/11/14 הוא השכיר את הדירה לתקופה של שנתיים , החל מאותו היום ועד ליום 30/11/16. לטענתו, בשל הליקויים שנמצאו בדירה , והעובדה שצריך היה לתקן אותם תוך כדי תקופת השכירות, הוא נתן לשוכרים 20 ימי שכירות ללא תמורה. עוד טען כי בשל הליקויים הרבים עזבו השוכרים את הדירה ביום 1/12/15, לפני תום תקופת השכירות, ועל הנתבעת לפצות אותו לכן בגין אובדן דמי השכירות. לטענתו, דמי השכירות נקבעו לסכום של 3,400 ₪ לחודש (נספח 4 לתצהירו).

8. התובע טוען כי נגרמו לו הוצאות בגין תשלומים למומחים שהכינו את חוות הדעת, בגין בדיקות מעבדה שנדרשו, למשל, לבדיקת רטיבות בריצוף וכן בגין תשלום ארנונה וועד בית לתקופה של 6 חודשים.

9. התובע טוען כי על הנתבעת לשלם לו גם בגין תשלומי חשמל, מים וגז לתקופה שהיא "מהיום שהתחילו בשיפוצים ועד ליום מסירת הדירה לרוכש" (סעיף 38.9 לכתב התביעה), וכן בגין הוצאות פרסום הדירה להשכרה ולמכירה, הפסד ימי עבודה, הוצאות נסיעה ועגמת נפש.
בסה"כ הוגשה התביעה על סכום של 227,692 ₪.

10. אומר כבר עתה, כ י בנסיבות המקרה שבפני התובע אינו זכאי לקבל גם פיצוי בגין עלות תיקון הליקויים, וגם פיצוי בגין ירידת ערך הדירה, ככל שהיה כזה, בשל אותם ליקויים. זאת, בעיקר, אך לא רק, משום שבמקרה שבפני מדובר בליקויים הניתנים לתיקון, וחלקם אכן תוקן בפועל. בנסיבות המקרה שבפני, מדובר בדרישה לפיצוי כפול, משום שאם מקבל התובע פיצוי על כך שערכה של הדירה ירד בשל הליקויים, המשמעות היא שהוא מקבל פיצוי על כך שמכר את הדירה עם הליקויים שבה, בין שתוקנו ובין שלא . אין מקום במקרה כזה לפצות אותו גם על עלות ביצוע התיקונים.

11. יפים לעניין זה הדברים שנאמרו על ידי כב' השופטת צור:
"משנקבע כי משפחת אשכנזי תקבל פיצוי לתיקון הליקויים, אין הצדקה לפצותה גם על ירידת ערך הדירה שכן ההנחה היא שאם הליקויים יתוקנו לא תחול ירידת ערך. לפיכך, מתן פיצוי בפריט זה יהיה כפל תשלום ודין התביעה בפריט זה להדחות... תשלום פיצוי עבור תיקון הליקויים ובנוסף פיצוי על ירידת ערך הינו כפל פיצוי על אותו ראש הנזק. לפיכך הטענות בפריט זה דינן להדחות".
ת.א. מחוזי י-ם 1148/97 משה אילוז ואח' נ' חיים זקן בניין והשקעות בע"מ (פורסם בנבו ביום 31/1/16).
והשווה גם:
ת"א (מחוזי מרכז) 42023-03-13 נציגות הבית המשותף נ' קלאש מרדכי נכסים ובניין (94) בע"מ, פסק דין מיום 19.3.19 בסעיף 170 לפסק הדין.
ת"א (מחוזי חיפה) 5284-02-15 דאוד ח. אחזקות והשקעות בע"מ נ' דניה סיבוס בע"מ ואח' , פס"ד מיום 5.6.19 בפיסקה 27,29 לפסק הדין.
ת"א(שלום נתניה) 45468-11-13 הברמן נ' אוחיון, פסק דין מיום 30.4.17 בסעיף 24 לפסק הדין.

12. המקרה שבפני שונה ממקרים אחרים, שבהם נפסקו פיצויים גם בגין עלות תיקון ליקויים, וגם בשל ירידת ערך. פיצוי כזה ניתן, למשל, כאשר התברר שחלק מהליקויים אינו ניתן לתיקון ולכן ניתן באותם מקרים פיצוי בגין עלות תיקונם של אותם ליקויים שניתן לתקנם, לצד פיצוי בגין ירידת ערך בשל אותם ליקויים שלא ניתן לתקנם.
ת"א (שלום חיפה) 20723-11-14 משה משען נ' גרינברג את שניאור השכרת דירות למגורים בע"מ, פסק דין מיום 19.11.18, בסעיף 62 ואילך.
המקרה שבפני שונה גם מהעובדות שהובאו בפני בית המשפט העליון בעניין עמיגור, שם נותרו התובעים לגור בדירות נשוא התביעה (ע"א 4445/90 עמיגור נ' יצחק מאיוסט ואח', פסק דין מיום 17.4.94).

13. הטענה, לפיה מדובר ככל הנראה בכפל פיצוי, עלתה עוד בקדם המשפט שהיה בפני ביום 13/5/18 , ו ככל הנראה לא בכדי לא התייחס אליו התובע בסיכומיו, אף שאלה מפורטים ויורדים לפרטי פרטים.

מאחר שבנסיבות המקרה שבפני התובע כבר מכר את הדירה עוד לפני הגשת התביעה, ככל שייפסק לו פיצוי בשל ירידת ערך הדירה בשל אותם ליקויים, ממילא אין הוא זכאי לפיצוי בגין העלות הנדרשת לשם ביצוע התיקונים. התובע, שמכר את הדירה עוד לפני הגשת התביעה לא יבצע את התיקונים, ואת ההשפעה שהייתה, לליקויים, וככל שהייתה, על מחיר הדירה , יש לבחון במסגרת הדרישה לפיצוי על ירידת ערך הדירה.

14. עניין נוסף שאני רואה מקום להתייחס אליו כבר עתה היא התנהלותו של התובע, למן המועד שבו רכש את הדירה, התנהלות שהנתבעת הקדישה לה חלק לא מבוטל מסיכומיה.

15. התובע שלח לנתבעת כ- 300 מכתבים רשומים וכ- 200 הודעות בדוא"ל, והכל על פני תקופה של כשנה וחצי שבה הייתה הדירה בבעלותו (עמ' 15 שו' 28 ואילך). התובע אישר כי שלח לנתבעת כל מכתב בעותקים רבים, גם בפקס וגם במייל: "כל מכתב 4 עותקים" , כשקצב משלוח המכתבים הוא "לפעמים גם כל יום".

הנתבעת טענה כי משלוח מכתבים בכל יום, ולפעמים גם פעמיים ביום , יותר משהוא מל מד על קיומם של הליקויים, יש בו כדי להעיד על חוסר תום לב מצד התובע שכן התובע לא נתן למעשה לנתבעת הזדמנות להגיב למכתביו ולפעול על פיהם.
אני דוחה טענה זו של הנתבעת.

16. אכן, התובע שלח לנתבעת דרישות רבות, אפילו רבות מאוד, ואולם לצד זאת, ניתנה לנתבעת הזדמנות לפעול לתיקון הליקויים, ובכל זאת חלקם תוקנו רק לאחר חודשים רבים, ורק לאחר שהתובע כבר מכר את הדירה. כך, למשל, אף שלנתבעת ניתנה גישה חופשית לדירה במהלך תקופה ארוכה, שבמהלכה טופלו נזקי רטיבות והוחלף חלק ניכר מריצוף הדירה, בחרה הנתבעת, מטעמיה, שלא להחליף אז את מעקה המרפסת. זאת, אף שמדובר בליקוי שהיה ידוע לה עוד ממועד מסירת הדירה לרוכשים המקוריים.

17. אני דוחה לכן את טענת הנתבעת לפיה התובע מנע את האפשרות לביצוע התיקונים, ויש לבחון את טענותיו לגבי הלקויים. זאת, על מנת לדעת אילו ליקויים הם באחריות הנתבעת.

הליקויים בדירה:
18. התובע טוען, כאמור, כי נמצאו בדירה ליקויים רבים, ש על חלקם נמסר לנתבעת עוד לפני שרכש את הדירה. התובע דורש פיצוי בגין כל הליקויים, כולל כאלה שהתגלו רק בשלב מאוחר יותר.

19. חוות הדעת שעליה נסמכת התביעה, היא חוות הדעת של המומחה דב דוד מיום 15/3/16. חוות הדעת הזו נערכה למעשה על נוסח קודם , שאותו עשה המומחה ביום 16/8/15 (נספח 10/א לתצהיר התובע). בחוות הדעת השניה המומחה בדק שוב את הליקויים שהוזכרו בחוות דעתו הראשונה, וציין ליד כל אחד מהם אם הוא תוקן.

פקקים נגד חרקים בחלונות ותריסים –
20. מומחה התובע העריך את עלות התיקון בסכום של 500 ₪. הנתבעת טוענת כי על פי חוות הדעת של המומחה מטעמה הליקוי תוקן. בחקירת מומחה התובע הוא אישר כי אכן על פי התמונה שהוצגה לו מתוך חוות דעת מומחה הנתבעת, הליקוי ככל הנראה תוקן.

אין בידי נתונים לדעת מתי בוצע התיקון, ואם הנתבעת ביצעה אותו לפני או אחרי שהדירה נמכרה. למעט אותה תמונה, הנתבעת לא הציגה ראיה באשר למועד שבו בוצע התיקון ולא ניתן לדעת לכן אם התיקון בוצע לאחר שהדירה כבר נמכרה.

21. אף שיתכן שהליקוי תוקן רק לאחר שהדירה נמכרה, לא מצאתי שהתובע הרים את הנטל המוטל עליו להראות כי הוא או הרוכשים, ראו בהעדרם של פקקים אלה ליקוי . התובע דאג לכלול בהסכם המכר, שעל פיו מכר את הדירה, תאור של ליקויים שונים, והליקוי הזה אינו נכלל ביניהם. נתון זה , יחד עם סוג הליקוי הנטען, ובפרט כאשר הרוכשים לא הובאו להעיד, מביא לכך ש לא שוכנעתי שהתובע או הרוכשים ראו בהעדר של הפקקים האלה ליקוי שהשפיע על מחיר הדירה.

קיבוע הקופינג במעקה המרפסת –
22. מומחה התובע קבע כי עלות תיקונו של הליקוי הזה היא 1,200 ₪. אין מקום לפסוק פיצוי לתובע בעניין הזה . זאת, לאחר שמומחה התובע אישר בחקירתו הנגדית כי למרות האמור בחוות דעתו, הדרך שבה נעשה הקיבוע היא דרך מקובלת ואין לכן צורך בברגים, למרות האמור בחוות דעתו (עמ' 8 שו' 6-18).

אבנים שבורות בקופינג –
23. מומחה התובע קבע כי עלות תיקונו של ליקוי זה היא 840 ₪. הנתבעת טוענת כי ליקוי זה תוקן ביום 30/3/17, וכי מר איטח, שרכש את הדירה מהתובע, אישר את ביצוע התיקון (עמ' 8 שו' 24). טענה זו אינה יכולה להועיל לנתבעת, שגם המומחה מטעמה מודה באותו ליקוי (סעיף 2.3 לחוות דעתו של מר גורדון מיום 5/2/17). זאת, לא רק משום שמר איטח לא הובא להעיד מטעמה על עניין זה, ו לא ניתן לכן לקבוע כי הנתבעת הרימה את הנטל המוטל עליה להוכיח שאותו ליקוי אכן תוקן, אלא שגם אם תוקן הליקוי ביום 30/7/17, אין בכך כדי להועיל לנתבעת.

24. זאת, משום שהליקוי לא תוקן לפני מכירת הדירה על ידי התובע , אף שניתנו לנתבעת הזדמנויות רבות לתיקונו. כפי שכבר צוין, הנתבעת, באמצעות עובדים מטעמה, שהתה בדירה ימים רבים בעת תיקון הליקויים שגרמו לרטיבויות בדירה ובעת החלפת הריצוף שבוצע בחלקים ניכרים בדירה. אם נמנעה הנתבעת מלבצע את אותו תיקון אף שהוא הוזכר כבר בפרוטוקול מסירת החזקה מיום 13/10/13, אין לה להלין אפוא אלא על עצמה והתובע זכאי לפיצוי בגין ליקוי זה.

25. מאחר שקבעתי כי הפיצוי שיקבל התובע יהיה בגין ירידת הערך של הדירה ולא בגין עלות תיקונו של הליקוי, אין צורך להידרש למחלוקת שבין שני המומחים ביחס לעלות התיקון.

החלפת המעקה –
26. מומחה התובע קבע כי במעקה ליקויים רבים וכי יש להחליפו, בעלות שאותה הער יך בסכום של 10,000 ₪. אין מחלוקת על כך שבסופו של דבר תיקנה הנתבעת את המעקה, אלא שהתובע טוען ש אין בכך כדי לפטור אותה מתשלום הפיצוי בסכום האמור. זאת, לטענתו, משום שהנתבעת התחייבה להחליף את המעקה, אך ה חלפת המעקה בוצעה בפועל רק לאחר שהוא מכר את הדירה, והרוכש קנה את הדירה חרף מצבו של המעקה. לטענת התובע , מאחר שהנתבעת החליטה לתקן את המעקה רק לאחר שהוא מכר את הדירה, הרי שבכך נתנה מתנה לרוכש, ומתנה זו אינה פוטרת אותה ממתן פיצוי לתובע.

אני מקבלת בעניין הזה את טענות התובע.

גם כאן, כפי שצויין כבר בעניין הקופינג, ניתנו לנתבעת הזדמנויות רבות להחלפת המעקה. יצויין כי כבר ביום 10/12/13 אישר נציג הנתבעת את החלפת המעקה (נספח ג' לכתב התביעה). העיכוב הרב שהיה בהחלפת המעקה הוא שהביא לכך שהתובע מכר את הדירה עם המעקה הלקוי כפי שהוא. עניין זה הוזכר במפורש בהסכם שבו מכר התובע את הדירה , וברור אפוא שה ייתה לו השפעה על מחיר הדירה.

חיפוי אבן באזור הדרום מזרחי –
27. מומחה התובע מצא כי חיפוי האבן באזור זה סדוק ומכיל רטיבות רבה. הוא קבע שיש לבצע תיקונים, שאת עלותם העריך בסכום של 1,600 ₪. מומחה הנתבעת לא מצא כל ליקוי בעניין זה, אך התייחסותו לעניין זה סתמית, והנתבעת עצמה כלל לא התייחסה לעניין זה בסיכומיה.
לכן אני מקבלת את טענות התובע בעניין הזה, וקובעת כי היה ליקוי כזה בעת עריכת חוות דעת מומחה התובע.

ליקויי רטיבות בדלתות –
28. מומחה התובע קבע שיש להחליף משקופי ם לחמש דלתות , בעלות שאותה העריך בסכום של 5,000 ₪. מדובר בליקוי שכלל לא הופיע בחוות הדעת הראשונה של אותו מומחה ובחקירתו בבית המשפט אישר המומחה כי יתכן שמדובר בליקוי שנגרם כתוצאה משימוש שעשו הדיירים שהתגוררו בדירה (עמ' 9 שו' 29).

29. מאחר שליקוי זה לא הופיע בחוות הדעת הראשונה, ובהעדר ראיה אחרת, לא עלה בידי התובע להטות את הכף, ולשכנע כי טענת המומחה מטעמו, לפיה מדובר בליקוי שמקורו ברטיבות הקפילרית (אפשרות שאותה העלה המומחה מטעמו בעמ' 9 שו' 30), סבירה יותר מהאפשרות שמדובר בליקוי שמקורו בשימוש שעשו השוכרים מטעמו בנכס (אפשרות שהמומחה מטעמו אישר שגם היא קיימת, עמ' 9 שו' 29).

30. המסקנה היא שלא עלה בידי התובע להרים את הנטל ולהוכיח שהנתבעת אחראית לתיקונו של ליקוי זה. לכן אין מקום לפסוק לתובע פיצוי בעניין זה.

31. למעלה מן הצורך אציין כי ליקוי בעניין הזה גם לא הוזכר בהסכם המכר וגם מהטעם הזה אני דוחה את טענות התובע בעניינו.

אמבט שרוט ורשת קרועה –
32. מומחה התובע קבע כי האמבט בחדר הרחצה שרוט והמים לא מתנקזים היטב עקב שיפועים לקויים בהתקנת האמבט. הוא מצא שיש להחליף את האמבט, והעריך את העלות ב- 1,200 ₪. לא מצאתי שיש מקום לפסוק פיצוי לתובע בעניין זה.

שריטות על גבי האמבט הם ליקויים נראים לעין. העובדה , שליקויים אלה אינם מופיעים בפרוטוקול מסירת הדירה, כמו גם סוג הליקוי הנטען, מחזקים את הסבירות לכך שליקויים אלה נוצרו במהלך השימוש בדירה, והתובע אינו זכאי לכן לפיצוי בגינם. לכן, אני דוחה את הדרישה לפיצוי בעניין הזה , ומאותו נימוק גם את הדרישה לפיצוי בגין הרשת הקרועה בחלון חדר הממ"ד (פרוטוקול עמ' 9 שו' 32-34).

ליקויים נוספים –
33. בחוות הדעת נשוא התביעה התייחס מומחה התובע לליקויים נוספים, שאותם לא פירט בחוות דעתו הראשונה. המומחה קבע כי יש ליקוי במקלחון חדר רחצה של ההורים, משום שלא הותקן צינור נקז , והעריך את עלות התיקון ב- 300 ₪.

34. ליקוי זה לא הוזכר בהסכם שבין התובע לרוכשים, הוא לא הוזכר בפרוטוקול המסירה והוא לא הוזכר גם בחוות הדעת הראשונה. מומחה הנתבע קבע שאין מדובר בליקוי וחוות דעתו לא נסתרה בעניין הזה.
מכל הסיבות האלה, לא מצאתי שמדובר בליקוי שהתובע זכאי לפיצוי בגינו.

35. מומחה התובע גם קבע שהקיר שלפני דלת הממ"ד בוצע בסטייה אנכית שחורגת מהתקן. הוא קבע שלצורך תיקון הסטייה צריך לסתת את הקיר ולהשלים עם טיח , בעלות שאותה הער יך בסכום של 1,800 ₪.

36. מומחה הנתבעת הודה שקיימת סטיה, אך טען שמדובר בסטיה זניחה. אני סבורה כי הצדק עימו. למסקנה זו אני מגיעה מכמה טעמים:
א. ליקוי זה אינו מוזכר כלל בפרוטוקול מסירת החזקה וברור אפוא שהרוכשים המקוריים כלל לא ראו אותו.
ב. אפילו מומחה התובע בעצמו לא הבחין בליקוי הזה בעת ביקורו הראשון בנכס. כפועל יוצא מכך, ליקוי זה אינו מוזכר כלל בחוות הדעת הראשונה.
ג. ליקוי זה אינו מוזכר בהסכם שבו מכר התובע את הדירה, אף שהתובע טרח לפרט באותו הסכם ליקויים שונים , שאותם אישר הקונה שהוא ראה ולא תהיינה לו טענות בגינם. נראה איפה שגם התובע, וגם הקונה מטעמו, כלל לא ראו באותה סטי יה משום ליקוי.
לכן, אני דוחה את דרישת התובע לפיצוי בעניין זה.

משקוף מלבן דלת הכניסה –
37. מומחה התובע קבע כי המשקוף מכיל סימני תיקונים רבים, וקבע שיש להחלי פו. מהתמונות שצורפו עולה כי אכן ניתן לראות סימני תיקון וצבע על גבי המשקוף. ליקוי זה גם הוזכר באופן מפורש בהסכם המכר שלפיו מכר התובע את הדירה. אני ערה לכך שמדובר בליקויים נראים לעין, ובכל זאת הם לא נזכרו בפרוטוקול מסירת הדירה וגם לא בחוות דעתו הראשונה של אותו מומחה , אך למרות זאת אני קובעת שמדובר בליקוי שעליו זכאי התובע לפיצוי. זאת, משום שמומחה הנתבעת כלל לא ציין בחוות דעתו כי מדובר בליקוי שיכול היה להיווצר רק משימוש שעשו דיירים בדירה, טענה שהעלה ביחס לליקויים אחרים (למשל שריטות באמבט ומשקופי דלתות פנים). נראה אפוא שהליקויים הם אכן ליקויים שהיו בדירה עוד בעת מסירתה. מאחר שמדובר בדלת הכניסה לדירה ובמשקוף הדלת הזו, והדבר צויין מפורשות בהסכם המכר, ברור שהרוכש היה מודע לליקוי הזה ויש להניח שהוא השפיע על מחיר הדירה .
מומחה התובע נקב בסכום שנדרש לשם החלפת המשקוף. הנתבעת טענה שניתן להסתפק בתיקון. אני דוחה את טענות הנתבעת. מדובר בדלת הכניסה, לדירה חדשה, והתובע אינו צריך להתפשר על משקוף שבו ייעשו תיקונים קוסמטיים בלבד.

דלת כניסה לא מסומנת –
38. התובע דרש בגין ליקוי זה סכום של 3,500 ₪ (סעיף 5.4 לחוות דעת המומחה מטעמו ). אין מקום לפסוק לתובע פיצוי בעניין הזה, כאשר המומחה מטעמו אישר שתיתכן אפשרות לפיה הדלת עומדת בדרישות התקן אך פשוט לא שמו פתקית מתאימה. מכאן, שכלל לא הוכח הצורך בהחלפת הדלת.

סימני חלודה במפתן הממ"ד –
39. מומחה התובע קבע שיש לפרק שורת אריחים שצמודה למפתן, לבצע עבודות להגן על המפתן מפני חלודה, ולהחזיר את המצב לקדמותו. את עלות כל הפעולות האלה העריך בסכום של 900 ₪. בחקירתו הנגדית אישר מומחה התובע כי מדובר בסכום גבוה, וכי ניתן לבצע את התיקון בסכום נמוך יותר (עמ' 10 שו' 32). ואכן, מומחה הנתבעת העריך את עלות התיקון בסכום של 150 ₪ בלבד.
הערכה זו, יחד עם העובדה שמדובר בליקוי שכלל לא הוזכר בחוות הדעת הראשונה של מומחה התובע, וגם לא בהסכם המכר, מביא אותי לכלל מסקנה שמדובר בליקוי זניח שככל הנראה לא היתה לו כל השפעה על מחיר הדירה.

שאריות של צבע על מלבני הדלתות –
41. שני המומחים מצאו שאריות צבע ואישרו את קיומו של הליקוי אף שיש מחלוקת ביניהם בדבר עלות התיקון: מומחה התובע העריך את עלות הליקוי ב- 400 ₪ ואילו מומחה הנתבעת העריך את ביצוע אותה עבודה ב- 50 ₪.

מהנימוקים שפורטו לעניין סימני החלודה במפתן הממ"ד, הגעתי לכלל מסקנה שגם עניין זה לא השפיע על מחיר הדירה ועל כל פנים לא הוכח שהיתה לו השפעה כזו.

ניקוי הדירה-
43. מומחה התובע קבע כי בתום עבודות הריצוף והייבוש בדירה היה צורך לנקות אותה והעריך את עלות הניקוי בסכום של 700 ₪. מאחר שהתובע כבר מכר את הדירה, וברור שהיא כבר נוקתה, הרי שהיה על התובע להוכיח מה הסכום ששילם עבור הניקוי. דבר זה לא הוכח, ומשכך אני דוחה את דרישת התובע בעניין הזה.

הריצוף מתחת לפרקט –
44. התובע טען כי חלק מהדירה כוסה בפרקט, אך הריצוף שמתחת לפרקט הוחלף במסגרת תיקוני הרטיבות, ועתה יש מתחת לפרקט בחדר ההורים ריצוף שאינו ריצוף אחיד, והוא מורכב משברים וחלקים של סוגי ריצוף שונים. לטענת התובע מדובר בליקוי. המומחה מטעמו העריך את עלות פירוק הפרקט, החלפת הריצוף והשבת הפרקט למקומו, בסכום של 7,200 ₪.

45. הנתבעת מודה כי הריצוף בחדר השינה נעשה משברי מרצפות. לצד זה היא טוענת, כי מאחר שהרוכשים של הדירה בחרו באופציה לפיה יונח פרקט על הריצוף, הרי שהיא היתה רשאית להניח גם ריצוף מסוג ב' כתשתית לפרקט. לכן, לטענתה, אין כל פגם בכך שהריצוף שמתחת לפרקט אינו מורכב ממרצפות שלמות. אני דוחה טענה זו.

46. אאין מחלוקת על כך שלפני התיקונים היה הריצוף בחדר ריצוף רגיל, עם מרצפות שלמות. יש לכן טעם לפגם בכך שלאחר תיקוני הרטיבות הנתבעת שמה שברי מרצפות מתחת לפרקט. גם אם הנתבעת היתה זכאית לרצף באותו מקום ריצוף מסוג ב', אין בכך כדי להתיר לה לרצף בשברי מרצפות, וודאי שבכך לא עמדה בחובתה להחזיר את המצב לאחר התיקונים לקדמותו.

לבד מהטענה כאילו מותר לנתבעת לרצף באופן הזה, רק משום שמונח פרקט מעל הרצפה, לא היה בפי הנתבעת הסבר ממשי לכך שהריצוף לאחר התיקון בוצע באופן הזה. מדובר בליקוי ומהסכם המכר ברור כי הרוכש עודכן לגביו . אני מקבלת לכן את טענת התובע , לפיה לעניין זה היתה בהכרח השפעה על מחיר הדירה.

ירידת ערך הדירה –
47. התובע טוען שבשל כל הליקויים שהיו בדירה הוא מכר אותה במחיר נמוך מערכה. התובע צירף חוות דעת של מומחה מטעמו, שהעריך את שוויה של הדירה , ללא הליקויים , בסכום של 1,440,000 ₪ . התובע טוען שהוא מכר את הדירה בסכום של 1,348,000 ₪ , על פי הסכם המכר שצורף לתצהירו.

48. הנתבעת, לעומת זאת , טוענת כ י שוויה של הדירה 1,350,000 ₪, ולפיכך אין לומר כי התובע מכר אותה בפחות מערכה.

49. במחלוקת שבין שתי חוות הדעת אני מעדיפה את חוות דעת מומחה התובע. זאת מכמה טעמים:

א. מומחה התובע ציין בחוות דעתו כי התאריך הקובע לחוות הדעת הוא 13/4/16 – שהוא מועד מכירת הדירה על ידי התובע. מומחה הנתבעת, לעומת זאת, ציין את התאריך הקובע לשומה כיום 16/3/17, שאינו המועד הרלוונטי לבדיקת שוויה של הדירה, שנמכרה, כאמור, שנה קודם לכן.

ב. מומחה התובע קבע את שווי הנכס על בסיס מספר גדול מאוד של עסקאות השוואה (11 עסקאות). לעומת זאת, חוות דעת מומחה הנתבעת כוללת 4 עסקאות השוואה בלבד, ומחקירתו הנגדית של מומחה הנתבעת עלה שאחת מאותן עסקאות היא דירת התובע עצמו. זאת, לנוכח מועד העסקה, הגוש והחלקה של העסקה, הקומה של הדירה בבניין והמחיר הנקוב בטבלה . ברור אפוא שעסקה זו אינה יכולה לשמש בסיס להשוואה לקביעת שוויה, ונותרו לכן למומחה הנתבעת רק שלוש עיסקאות כבסיס להשוואה.

ג. הנתונים, שעל פיהם ערך מומחה הנתבעת את החישוב , לא היו עקביים. כך, למשל, אף שמומחה הנתבעת הודה שגודל דירת התובע הוא 118 מ"ר, את החישוב, בטבלה שבה פירט את עסקאות ההשוואה, ערך מומחה הנתבעת לפי שטח של 130 מ"ר ( עמ' 22 שו' 7-8 אל מול סעיף 11 לחוות דעת מומחה הנתבעת). ברור, שבנסיבות כאלה לא ניתן עוד לדעת מהו השטח האמתי של שלוש הדירות האחרות שהמומחה התייחס אליהם כאל עסקאות השוואה.

ד. תשובותיו של מומחה הנתבעת, והחישובים שערך, לא היו מדוייקים וזאת בלשון המעטה. לפי הנתונים שבטבלה בסעיף 11 לחוות הדעת, הדירה הראשונה שבטבלה נמכרה ב- 1,500,000 ₪ ושטחה, לפי אותה טבלה , 148 מ"ר. לפי הנתונים האלה, השווי למ"ר הוא 10,135 ₪ , בעוד שבטבלה נקב מומחה הנתבעת בסכום של 10,370 ₪. הדירה השניה בטבלה נמכרה תמורת 1,400,000 ₪, ושטחה לפי הטבלה הוא 123 מ"ר. השווי הנכון למ"ר הוא לכן 11,382 ₪ , ואילו מומחה הנתבעת ציין בחוות דעתו סכום של 10,135 ₪. הדירה הרביעית בטבלה היא כאמור דירתו של התובע, וגם כאן שגה מומחה הנתבעת בחישובים שערך. לפי הנתונים שנתן מומחה הנתבעת ביחס לאותה דירה , אמור השווי למ"ר להיות 10,369 ₪ , ובכל זאת מומחה הנתבעת ציין כי השווי למ"ר הוא 11,382 ₪.
מומחה הנתבעת ציין, כאמור, כי שטח אותה דירה 130 מ"ר. מאחר שההפרש בין הסכום הנכון, שמתקבל מחלוקת מחיר הדירה למספר המטרים הרבועים שייחס לה מומחה הנתבעת בחוות דעתו , הוא הפרש גדול, ערכתי חישוב גם לפי השטח הנכון של הדירה – 118 מ"ר (עמ' 22 שו' 7 – 16). דא עקא שגם חישוב לפי הנתון הזה לא מביא לסכום שאותו ציין מומחה הנתבעת כשווי למ"ר בגין העסקה שבה מכר התובע את הדירה. חלוקת הסכום שבו נמכרה דירת התובע ל- 118 מ"ר, מביאה לתוצאה 11,424 ₪, בעוד שכאמור התוצאה שרשומה לצד דירה זו בטבלה שבחוות דעת הנתבעת היא 11,382 ₪.

ה. תשובותיו של מומחה הנתבעת, לשאלה מדוע כלל בחוות דעתו דווקא את העסקאות שבהן בחר ולא כלל בה עסקאות אחרות, ובכלל זה עסקאות שנעשו רק חודש אחד לאחר העסקה נשוא התביעה, היו רחוקות מלהניח את הדעת. תחילה, טען המומחה כי בחר בעסקאות שתואמות לנכס נשוא התביעה בשטח ובגודל וכי "אם זה דירה 100 מ"ר או 95 מ"ר, זה לא רלוונטי לעסקה של 118 מ"ר" (עמ' 24 שו' 1-3). תשובה זו רחוקה מלהניח את הדעת. המומחה כלל בעסקאות ההשוואה דירה ששטחה 148 מ"ר, היינו, דירה שהיא גדולה בהרבה מדירת התובע וההפרש בינה ובין דירת התובע גדול יותר מההפרש שהוא עצמו נתן כדוגמה בתשובה האחרונה.
המומחה עומת עם עניין זה. תשובתו היתה שהשווי למטר גדול יותר בדירות קטנות ואילו בדירות גדולות המחיר למטר יורד. למותר לציין שהוא לא טרח להמציא ראיה כלשהי לטענה זו, אף שיכול היה, לכאורה, בקלות להוכיח אותה לו כלל בחוות דעתו דירות קטנות יותר מדירת התובע והיה מראה ששווין למ"ר גדול יותר.
בסופו של דבר, לא היתה בפי מומחה הנתבעת תשובה מניחה את הדעת לשאלה מדוע התעלם בחוות דעתו מדירות דומות שגם אותן בנתה אותה נתבעת במועדים הרלוונטיים וגם הן בנות 5 חדרים, כפי שהיתה דירת התובע (עמ' 24 שו' 16-18).

50. בנסיבות האלה, ולאור השגיאות הרבות שנפלו בסכומים שצויינו כשווי למ"ר בעסקאות ההשוואה, ברור שלא ניתן לסמוך על הממוצע שאותו קבע מומחה הנתבעת, וממילא גם לא על הסכום שנקבע על ידו בהתחשב ב"מקדם ההתאמה" שקבע.

51. טעם נוסף, לכך שאני מעדיפה את חוות דעת מומחה התובע על פני חוות דעת מומחה הנתבעת , מצוי בכך שבעוד שמומחה התובע ציין באופן מפורט מהו המקדם שהוא מוסיף לכל אחת ואחת מעסקאות ההשוואה, ומקדם זה השתנה לפי המועד שבו נמכרה הדירה ולפי מיקומה, קבע מומחה הנתבעת מקדם התאמה אחיד, בגין נתונים כלליים שאותם פירט כ"חניות, כיווני אוויר", מבלי להתייחס בכלל למועדי עריכת העסקאות , אף שלפחות שתיים מעסקאות ההשוואה נעשו חודשים רבים לאחר העסקה נשוא התביעה.

52. מכל הסיבות האלה, אני מעדיפה, כאמור, את חוות דעת מומחה התובע. מומחה התובע קבע, כאמור, כי שווי דירת התובע, לו לא היו בה כל הליקויים שהתובע טען להם, הוא 1,440,000 ₪, בעוד שהדירה נמכרה בפועל בסכום של 1,348,000 ₪.
הנתבעת טענה כי מומחה התובע הודה בדיון שבפועל לא היה לתובע כל נזק בגין ירידת ערך, וכי מעדותו עלה שההפרש בין המחיר שבו קנה התובע את הדירה, למחיר שבו מכר אותה, מתאים לשיעור עליית המחירים באזור. אני דוחה טענה זו של הנתבעת. מומחה התובע לא אמר שהייתה עלית מחירים של 4-5%, כפי שטענה הנתבעת בסכומיה, אלא אמר שזה היה לכל הפחות שיעור העלייה, ואפילו יותר (עמ' 11 ש' 27-28).
אין בפני לכן נתון מדויק על שיעור עליית המחירים, ואני מקבלת את חוות דעת מומחה התובע אודות מחיר הדירה.

53. התובע טוען כי ערך הדירה ירד בשל הליקויים שנמצאו בדירה. אני מקבלת טענה זו של התובע, אך יש לזכור, כפי שצוין לעיל בהרחבה, שלא כל הליקויים שהתובע טוען להם הם באחריות הנתבעת, ולגבי חלקם אף נקבע שלא הוכח שהם השפיעו על מחיר הדירה. אין איפה מקום לייחס את כל ירידת הערך דווקא לנתבעת.

54. כבסיס לחישוב כמה מירידת הערך יש לייחס לליקויים שהנתבעת אחראית להם, אני סבורה שיש להתחשב בעלויות התיקון כפי שפורטו על ידי מומחה התובע. במה דברים אמורים?

55. התובע טען לליקויים שעלות תיקונם 37,740 ₪ (ללא פיקוח הנדסי ומע"מ). היחס, בין עלויות אותם ליקויים שלא אושרו על ידי , לבין עלות הליקויים שהוכרו ככאלה שהתובע זכאי בגינם לפיצוי, הינ ו כ- 60%. באותו היחס זכאי לכ ן התובע לפיצוי בגין ירידת הערך.

56. מאחר שעל פי חוות דעת השמאי מטעמו, ההפרש בין שווי הדירה לבין המחיר שבו נמכרה בפועל הוא 92,000 ₪, אני קובעת שהתובע זכ אי ל60% מסכום זה. לכן, זכאי התובע לפיצוי של 55,200 ₪ בגין ירידת הערך.

אובדן דמי שכירות –
57. התובע טען כי בשל ביצוע התיקונים לא ניתן היה להתגורר בדירה במשך 6 חודשים. הוא טען גם שהשוכרים עזבו את הדירה לפני תום הסכם השכירות, רק בשל עבודות התיקונים הנדרשות.

58. התובע צירף לתצהירו את מכתב ם של השוכרים מיום 27/10/15 ( נספח 23). על מכתב זה הודיע התובע לנתבעת כבר ביום 3/11/15, כאשר ציין כי מאחר שהשוכרים עוזבים את הדירה, יש להמתין עם ביצוע התיקונים עד לעזיבתם.

59. מהתמונות שצירף התובע לתצהירו, נראה כי תיקון הליקויים אכן כלל עבודות שמנעו אפשרות של מגורים סבירים בדירה. בתמונות , שצורפו כחלק מנספח 39 לתצהיר התובע, ניתן לראות כי הריצוף הוסר בחלקים ניכרים של הדירה ובכלל זה בחדר האמבטיה. בתמונות נראים שברי ריצוף וערימות של חול בחלקים שונים של הדירה , ובכלל זה בסלון הדירה . אני קובעת לכן כי אכן לא ניתן היה להתגורר בדירה בזמן ביצוע התיקונים.

60. אני דוחה את טענות הנתבעת, לפיהן יש לדחות את דרישות התובע בעניין הזה משום שהשוכרים התחייבו לאפשר לבעלי המקצוע של הקבלן להיכנס לדירה לשם ביצוע עבודות התיקונים. לטעמי, עצם העלאתה של טענה זו, בהתחשב באופיים של התיקונים, שדרשו הרמת ריצוף בחלקים נרחבים של הדירה, יש בה משום חוסר תום לב מצדה של הנתבעת.

61. אני דוחה גם את טענת הנתבעת, לפיה השוכרים לא היו רשאים להפר את הסכם השכירות ולעזוב את הדירה רק בשל ביצוע התיקונים, משום שהם קיבלו פיצוי של 20 ימי שכירות ללא תשלום.

62. הפיצוי שקיבלו השוכרים, בדמות של 20 ימי שכירות ללא תמורה, נועד לפצות אותם על חוסר הנוחות הצפוי מביצועם של תיקונים סבירים, והשוכרים אכן אפשרו ביצועם של תיקונים כאלה. רק כאשר התברר שאותם תיקונים שבוצעו לא הועילו, ויש צורך בתיקונים נרחבים יותר שיכללו הרמת ריצוף בחלקים נרחבים של הדירה , כולל חדר האמבטיה, כפי שבוצע בסופו של דבר בפועל, החליטו השכורים לעזוב את הדירה. לא ניתן לומר, בנסיבות האלה, שהתובע, ללא סיבה ראויה, בחר להתיר לשוכרים להפסיק את הסכם השכירות.

63. אשר לפרק הזמן שבגינו מגיע לתובע פיצוי בגין הפסדי השכירות – ברור, שבכל הזמן שבו בוצעו תיקוני הריצו ף , ולא ניתן היה להתגורר בדירה, זכאי התובע לפיצוי. הנתבעת לא ציינה מהו פרק הזמן שבו בוצעו אותם תיקונים, והסתפקה בכך שהכחישה את טענות התובע ביחס לפרק הזמן שנדרש לביצועם. הנתבעת נמנעה מלהציג ראיות מטעמה באשר למשך הזמן שבו בוצעו עבודות אלה בדירה. זאת, אף שלכאורה לא היה לה שום קושי להציג ראיות כאלה , בין באמצעות יומני עבודה , ובין באמצעות העובדים שביצעו את העבודות בפועל.

64. מנספחי תצהיר הנתבעת עולה כי המועד לתחילת העבודות נקבע ליום 2/12/15. כלל העבודות הסתיימו , לפי גירסת הנתבעת עצמה, ביום 7/6/16 (ר' עדותה של הגב' עטיה בעמ' 35 שו' 31 ואילך, ובסעיף 19 לתצהירה). משמע , מדובר אכן בשישה חודשים.

65. אני ערה לכך שייתכן שעבודות הריצוף, להבדיל מעבודות אחרות, הסתיימו עוד קודם לכן . מומחה התובע, שביקר בדירה ביום 15.3.16 לשם עריכת חוות הדעת השניה, לא ציין בחוות הדעת שעוד עובדים ב דירה, או שיש לבצע בה עבודות שאינן מאפשרות מגורים. ביום 13.4.16 התובע מכר את הדירה , ואין בהסכם המכר כל התייחסות לכך שיש באותו זמן עבודות בדירה. נראה איפה שאז כבר לא בוצעו עבודות ריצוף .

66. הסיבה לכך שנתון זה אינו משנה לעניין הפיצוי שלו זכאי התובע בגין אבדן דמי השכירות, נעוצה בכך שמהתמונות שצירף התובע, והתכתובות שצורפו על ידו, ברור שהדירה לא הייתה ראויה למגורים לפחות במשך חודשיים וחצי מיום תחילת העבודות.

67. בהינתן זאת, ובהתחשב במועד בו מכר התובע את הדירה, ברור שהוא לא יכול היה להכניס אליה שוכרים חדשים, לחודשים הספורים שעד מסירת החזקה. זאת, בעוד שלו היו השוכרים נשארים בנכס הייתה השכירות נמשכת עד למסירת החזקה ממש.

68. לכן, אני מקבלת את טענות התובע וקובעת כי הוא זכאי לפיצוי בגין שישה חדשי שכירות: מיום 2.12.1 5 ועד למועד מסירת החזקה לרוכשים ביום 26.5.16. התובע זכאי לכן לפיצוי בסכום של 20,400 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מאמצע התקופה – 1.3.16, ועד התשלום בפועל.

69. התובע זכאי גם לפיצוי בגין הסכומים שנדרש לשלם עבור תקופה זו כתשלומי חשמל, ארנונה, ועד בית, מים וגז, כמפורט בסעיף 92 ז-ט לתצהירו, בסכום כולל של 5,333 ₪.

הוצאות פרסום הדירה –
70. התובע דרש את עלות פרסום מודעות להשכרת הדירה ומכירתה ואולם לא מצאתי כי התובע זכאי לקבל אותן מהנתבעת. התובע מקבל פיצוי עבור עזיבתם המוקדמת של השוכרים והוא מכר את הדירה עוד לפני שתמה תקופת השכירות הזאת.

הוצאות נסיעות –
71. התובע דורש פיצוי בסכום של 2,000 ₪ בגין נסיעות שנאלץ לנסוע לדירה פעמים רבות במהלך 4 חודשים. לא מצאתי שיש מקום לפסוק לתובע פיצוי בראש הנזק הזה והצורך בכל הנסיעות האמורות ילקח בחשבון בעת שאבוא לפסוק לתובע פיצוי בגין עגמת הנפש.

עגמת נפש –
72. התובע דרש פיצוי בסכום של 38,000 ₪ בגין עגמת הנפש, שלטענתו נגרמה לו בשל התנהלותה של הנתבעת בכל הקשור לתיקון הליקויים ולעיכובים הרבים שהיו, לטענתו, בביצוע התיקונים. לטענתו, הפיצוי מגיע לו בעניין הזה גם בשל אובדן ימי עבודה וההתכתבויות הרבות ובכלכל זה ההוצאות שהוציא עבור כ- 200 מכתבים רשומים עם אישורי מסירה ששלח לנתבעת ולחברה המבצעת.

לאחר ששמעתי את כל טענות הצדדים בעניין הזה ושבתי ועיינתי בכל המסמכים שהונחו בפני, הגעתי לכלל מסקנה שמגיע לתובע פיצוי בראש הנזק הזה, אך לא בסכום שנדרש על ידו.

73. כפי שכבר צויין, התובע "הציף" את הנתבעת במכתבים. מדובר בכמות בלתי רגילה של מכתבים , שחלקם נשלח יום אחרי יום וחלקם בזה אחר זה באותו היום ממש. נראה איפה שהתובע אינו זכאי לפיצוי בגין כל מכתב ומכתב, ואם בחר לשלוח מכתבים כה רבים אין לו להלין אלא על עצמו. לצד נתון זה עומדת בעינה העובדה לפיה ביצוע התיקונים נמשך זמן רב, וחלקם כלל לא בוצע לפני שהתובע מכר את הדירה, דבר שבהכרח גזל זמן ניכר וגרם לתובע לעגמת נפש לא מבוטלת.

74. הנתבעת התעכבה כל כך בביצוע חלק מהתיקונים, עד שחלקם בוצע רק לאחר שהתובע מכר את הדירה והעביר את החזקה בה לרוכשים, היינו, לאחר חודש יוני 2016. כל זאת, אף שהתובע רכש את הדירה כבר שנתיים קודם לכן, ולאורך כל הדרך שב והתריע בפני הנתבעת על אותם ליקויים.

75. בהתחשב בכל האמור, במשך הזמן שבו היה התובע בעליה של הדירה, ובסכומים שנפסקו במקרים דומים, אני פוסקת לתובע פיצוי בגין עגמת נפש בסכום של 15,000 ₪.

76. בשולי פסק הדין – אני רואה מקום להתייחס לטענות הנתבעת בקשר למסמכים שהתובע צירף לסיכומיו, ואני מורה על הוצאת נספחים א-ג, שלא הוגשו כדין במהלך שמיעת הראיות. לצד זאת, אני דוחה את טענות הנתבעת ומותירה את נ ספחים ו-ז, שעניינם הוצאות התובענה.

77. אני מחייבת לכן את הנתבעת לשלם לתובע את הסכומים הבאים:
א. סכום של 55,200 ₪, כמפורט בסעיף 56 לפסק הדין, בגין ירידת ערך הדירה.
ב. סכום של 20,400 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.3.16, ועד התשלום בפועל, כמפורט בסעיף 68 לפסק הדין.
ג. סכום של 5,333 ₪ בגין תשלומי ארנונה חשמל וכיוב', כמפורט בסעיף 69 לפסק הדין.
ד. סכום של 15,000 ₪ בגין עגמת נפש, כמפורט בסעיף 75 לפסק הדין.
ה. את כל הוצאות המשפט: עלות עריכת חוות הדעת שצורפו לתביעה, אגרה, שכר עדים ומומחים, וסכום נוסף של 2,500 ₪ בגין ייעוץ משפטי, הכולל את עריכת כתב התביעה .

המזכירות תעביר לצדדים עותק מפסק הדין.

ניתן היום, י"א סיוון תשע"ט, 14 יוני 2019, בהעדר הצדדים.