הדפסה

בית משפט השלום בחדרה ת"א 23325-05-17

בפני
כבוד ה שופט יעקב גולדברג

התובעים
1.מיכאל פרץ
2.ליטל פרץ

נגד

הנתבעים
1.יואב אוחיון
2.אולגה אוחיון

פסק דין

לפני תביעה לפיצוי בגין איחור בתשלום תמור ת מכירת דירה שמכרו התובעים לנתבעים במעלות תרשיחא (להלן- הבית). לטענת התובעים על הנתבעים לשלם להם דמי שימוש בסך 5,000 ₪ לחודש ל- 25 חודשים וכן פיצוי מוסכם בגובה 10% מן התמורה החוזית. סכום התביעה 319,401 ₪. התביעה הוגשה תחילה בסדר דין מקוצר ולאחר מכן, עם מתן רשות להתגונן, העברה להתברר בסדר דין רגיל.

רקע
התובעים היו בעלי זכויות בבית דו משפחתי ברחוב אשכולות במעלות תרשיחא, במקרקעין הידועים כגוש 18391, חלק מחלקה 4.
ביום 23.1.2014 נכרת הסכם לרכישת אחת משתי הדירות במבנה על ידי הנתבעים במחיר 1,430,000 ₪ (להלן - "ההסכם"). בהתאם להסכם, התובעים נכנסו לדירה ביום 1.4.2014, כאשר אין מחלוקת שבמועד הכניסה טרם התקבל אישור אכלוס לדירה (טופס 4) ושעד לאותו מועד שילמו הנתבעים לתובעים רק כשליש מתמורת הדירה. כעולה מהסכם המכירה, השלמת העברת מלוא תמורת המכירה נועדה להיעשות בתוך 60 ימים ממועד קבלת טופס 4, ולא יאוחר מיום 1.7.2014. בהסכם צויין במפורש כי בעת חתימתו ובמועד המיועד לכניסת הנתבעים בדירה לא יהיה בידי התובעים טופס 4 (סעיפים 3.5 ו – 4.9 להסכם).
בפועל טופס 4 התקבל בידי התובעים רק ביום 1.11.2015, כ- 19 חודשים לאחר כניסת הנתבעים לדירה ואילו הנתבעים מצדם, שילמו תשלומים שונים על חשבון יתרת תמורת הרכישה, אולם השלימו את תשלום מלוא התמורה רק ביום 20.4.2016, כמעט חצי שנה לאחר שהתקבל טופס 4.
עוד יצויין, כי אין מחלוקת ממשית ולכל הפחות לא הוכחה כל טענה לליקוי בדירה או לאי התאמתה בפועל לצרכי הנתבעים לאחר כניסתם לדירה.

טענות התובעים
בכתב התביעה נטען, כי הנתבעים איחרו בתשלום מלוא התמורה לבית וזאת בניגוד למה שנקבע בהסכם ועל כן הם זכאים לפיצויים בהתאם לסעיפים 7.3 ו- 7.11 להסכם.
לטענת התובעים, על פי ההסכם היה על הנתבעים לשלם את מלוא התמורה לתובעים עד ליום 1.6.2014 אולם עד לאותו מועד שולם להם סך של 480,000 ₪ בלבד, ונותרה יתרה שלא שולמה עד אז בסך של 950,000 ₪. כנטען, למרות אי תשלום מלוא התמורה החוזית, המשיכו הנתבעים להחזיק בנכס ולגור בו, זאת אף מבלי לשלם דמי שימוש כפי שנקבע בהסכם.
לטענת התובעים, הם זכאים לדמי שימוש ראויים בגובה 5,000 ₪ לחודש למשך 25 חודשים שבין כניסת הנתבעים לדירה לבין השלמת תשלום מלוא התמורה , בהתאם לסעיף 7.11 להסכם, לתשלום נוסף בסך 1,400 ₪ בהתאם לסעיף 7.2 להסכם, וכן לפיצוי בגובה 10% מן התמורה החוזית (143,000 ₪) בהתאם לסעיף 7.3 לחוזה, ללא צורך בהוכחת נזק.
בתשובה לטענות הנתבעים כי התובעים לא עמדו בחובתם להמציא טופס 4 והפרו את הוראות הדין , טענו התובעים כי הנתבעים הקשו על התובעים והערימו קשיים בקבלת טופס 4 מתוך כוונת מכוון לדחות ככל האפשר את תשלום מלוא התמורה וכי טענות הנתבעים לא נועדו אלא לתרץ את העיכוב בהעברת התמורה.

טענות הנתבעים
הנתבעים השליכו את עיקר יהבם על כך שבעת מסירת החזקה בדירה לא התקבל אישור אכלוס למבנה ("טופס 4") מטעם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. לטענתם, בהעדר טופס 4 במועד כריתת ההסכם, יש לראות את ההסכם כהסכם פסול מחמת אי חוקיות.
לטענת הנתבעים, בשל העיכוב הממושך בקבלת טופס 4 שהיה באחריות התובעים, סירבו הבנקים המסחריים להעניק לנתבעים הלוואה מובטחת במשכנתא.
עוד נטען, כי התובעים נמנעו מלמסור לנתבעים ערבות בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעתם של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974 (להלן – " חוק המכר "), ואף בכך הכשילו את יכולתם לקבל הלוואה בנקאית מגובה במשכנתא.
הנתבעים הוסיפו וטענו כי התובעים הטעו אותם בכך שלא גילו להם פרטים מהותיים. לטענת הנתבעים, התובעים לא גילו להם כי אינם מורשים לבצע בעצמם עבודות בנייה, כי לא גילו להם שאין לאכלס את הבית ללא טופס 4 וכי אסור להם לקבל מן הנתבעים כספים בניגוד לקבוע בחוק.

עיקרי ההסכם
כאמור לעיל, תמורת המכירה המוסכמת היתה 1,430,000 ₪. במבוא להסכם, בהואיל השני, נכתב כי הנכס איננו בנוי עד תומו במועד חתימת ההסכם "אך בנוי בשיעור של 95%".
באשר למועדי המסירה, בסעיף 2 להסכם נקבעו שני מועדים רלוונטיים. בסעיף 2.4 נקבע כי מסירת הנכס תהיה עד ליום 1.4.2014 "גם אם לנכס לא יהיה טופס 4 עד מועד זה". בסעיף 2.5 נקבע כי מסירת החזקה בנכס תהא בתוך 60 ימים מיום קבלת טופס 4 אך לא יאוחר מיום 01.07.2014, בכפוף לתשלום מלוא התמורה ע"י הנתבעים.
בסעיף 2.7 להסכם נקבעו אבני הדרך לתשלום תמורת הבית: תשלום ראשון בסך 260,000 ₪ שולם במעמד חתימת החוזה והצטרף לסכום של 10,000 ₪ אשר שולם בעת החתימה על זכרון הדברים כ"דמי רצינות". תשלום שני בסך 210,000 ₪ נקבע ליום 23.2.2014 (כחודש לאחר חתימת ההסכם).
אין חולק כי שני תשלומים אלה, בסכום כולל של 480,000 ₪ שולמו לתובעים במועדם.
תשלום שלישי נועד להשתלם עד ליום 1.6.2014. כמפורט בסעיף 2.7.4 להסכם, עד לאותו מועד הקונים ישלמו את הסכום המופיע במכתב הכוונות שימצא המוכר בכפוף לקבלת משכנתא. היתרה, ככל שתהא, תשולם כנגד מסירת החזקה בנכס, כאשר על פי המוסכם, עד למועד זהימציאו המוכרים לקונים רשימת "מסמכי העברה" ובהם אישורים שונים וכן טופס 4 (סעיף 2.7.5 ח להסכם).
סעיף 2.7.5 מציעא להסכם הורה כי אם עד למועד מסירת החזקה בנכס לא יהיו בידי הקונים כל מסמכי ההעברה הנ"ל, ובכללם, כאמור, טופס 4, מסירת החזקה תתבצע בכל מקרה בהתאם להוראות ההסכם , כנגד תשלום מלוא התמורה, כאשר 100,000 ₪ מתוך התמורה יופקד בידיו הנאמנות של ב"כ המוכר שישחררם למוכר עם המצאת כל מסמכי ההעברה הנ"ל לקונה.
סעיף 2.7.8 לחוזה הורה כי בכל מקרה תשולם התמורה למוכר עד ליום מסירת החזקה בנכס לקונה ובאם יוקדם מועד מסירת החזקה בנכס יוקדם מועד התשלום האחרון בהתאם.
בפרק "התחייבויות המוכר", בסעיף 3.5 להסכם, הצהירו התובעים כי אין שום מניעה למכירת הנכס ולהעברת הזכויות לקונה, למעט טופס 4 "אשר טרם ניתן ע"י הוועדה לתכנון ובניה, אותו מתחייב המוכר להמציא לקונה, מיד עם קבלתו מאת הועדה לתכנון ובניה".
בפרק "התחייבויות הקונה" הצהירו הנתבעים, בסעיף 4.1 להסכם, כי אין כל מניעה לרכוש את הנכס בתמורה הנקובה בהסכם ובהתאם לתנאי ההסכם. בסעיף 4.2 להסכם הצהירו כי עשו את כל הבדיקות הנחוצות לרבות בדיקת זכאות לקבלת הלוואה ובסעיף 4.5 הצהירו הנתבעים כי ידוע להם כי הנכס שאותו הם קונים הוא חדש , וכי ייתכן כי ייזקק לשיפוץ נוסף שלא במסגרת ה- 5% הנותרים, כמפורט בפרק המבוא להסכם, "ושאין חל על המוכר אחריות על ליקויים הקיימים בנכס.. או על ליקויים אשר יתגלו בעתיד, אם וככל שיתגלו".
בסעיף 4.9 להסכם הצהירו הנתבעים כי ידוע להם שטרם ניתן למבנה טופס 4 ובסעיף 4.11 להסכם הצהירו הנתבעים כי הם מוותרים על כל טענה או תביעה נגד המוכרים, לרבות טענות במישור המשפטי, הרישומי או התכנוני של הנכס, למעט טענות בגין פגם נסתר.
בסעיף 7.2 ו- 7.3 להסכם נקבע כי איחור בתשלום או איחור במסירת הדירה של עד 14 ימים על ידי מי מהצדדים, לא ייחשב כהפרה יסודית של ההסכם, אולם יזכה את הצד השני בפיצוי מוסכם בסך 200 ₪ לכל יום איחור החל מן היום השמיני לאיחור ועד היום ה- 14 (כולל) . לעומת זאת, איחור של מעל 14 ימים בביצוע הוראות ההסכם, מזכה את הצד הנפגע במספר סעדים, וביניהם פיצוי קבוע של 10% מהתמורה ללא צורך בהוכחת נזק.
סעיף 7.11 קבע כי "למרות כלל האמור לעיל, במידה ולא יעלה בידי הקונים לקבל משכנתא בשל סיבות אשר קשורות למדיניות של בנק ישראל, לא יהווה הדבר הפרה של הסכם זה על כל המשתמע מכך. אולם מתחייבים הקונים לשלם למוכר פיצוי מוסכם אשר יעמוד ע"ס 5,000 ₪ לכל חודש שהות הקונה בנכס. למען הסר ספק, על הקונים לפנות את הנכס תוך 30 ימים מיום אי קבלת האישור למשכנתא".
בסעיף 8.1 להסכם הסכימו הצדדים כי חיובי הצדדים לפי הסכם זה הינם חיובים שלובים.
בסעיף 8.16 סיפא להסכם נקבע כי "אי קבלת הלוואה לקונה על ידי הגורם המלווה, מכל סיבה שהיא, לא תגרע ולא תפגע בהתחייבויות הקונה לשלם את התמורה למוכר במלואה במועדים הקבועים בסעיף 2".

עדויות הצדדים
מטעם התובעים העיד התובע, מר מיכאל פרץ. מטעם הנתבעים העידו הנתבע, מר יואב אוחיון ועו"ד ג'ני מרגוליס, שערכה את ההסכם. אקדים ואומר כי מצאתי הן את עדות התובע והן את עדות הנתבע כלוקות במידה לא מבוטלת של מגמתיות.

גרסת התובעים
בתצהירו העיד התובע , כי בנה את הבית הדו משפחתי מ תוך כוונה לגור באחד הבתים במבנה שנים רבות ולהשכיר את הבית השני. התובע העיד כי הכניס שינויים במרפסת גדולה שהיתה אמורה להיות משותפת לשתי הדירות ו"סופחה" למעשה לדירת התובעים כדי לשמש מרפסת סוכה. התובע העיד, כי בשל קשיים כלכליים וגידול בהוצאות המשכנתא שקיבל לבניית הבית, החליט למכור את הדירה הנוספת בדחיפות ובטרם הושלמה הבנייה באופן סופי .
מר פרץ הצהיר כי התובעים הסכימו למסור את החזקה לנתבעים כבר ביום 1.4.2014 ובטרם שולמה מלוא התמורה כיוון שהלוואות שנטלו לצורך הבנייה העיקו עליהם ומשום שסברו שהנתבעים ישלימו את תשלום תמורת המכירה תוך זמן קצר. מר פרץ העיד, כי מאחר שבהסכם נקבע מנגנון תשלום דמי שימוש על ידי הנתבעים עד לתשלום מלוא התמורה על ידם, הוא לא פעל לפינוי הנתבעים מהבית או לביטול החוזה.
התובע מסר כי פעל להשלמת כל הנדרש מול רשות מקרקעי ישראל כדי להביא לפיצול המגרש לשני מגרשים נפרדים, לרבות המצאת התייחסות הבנק שלטובתו רשומה משכנתא על שם התובע, וכי במקביל פעל לקבלת טופס 4. עם זאת, מאחר והיו שינויים ושיפורים, חלקם לבקשת הנתבעים , אשר אף הקשו על קבלת הטופס, עניין זה נמשך זמן רב.
בישיבת קדם משפט יום 18.1.2018 העיד התובע, כי העיכוב שנוצר בקבלת טופס 4 היה עקב שינויי ם שנאלץ לעשות בשביל הכניסה לבית בשל התפוררות קרקע. כעולה מעדותו, בשל התפוררות הקרקע נדרש לסגור חלל שנוצר בין שביל הכניסה לבין קומת המרתף שהיתה תחתיו. התובע העיד ש הנתבעים היו מודעים לאילוץ זה טרם חתימת ההסכם. עוד העיד, כי עקב גיוסו למילואים באותה תקופה לא היה לו זמן מספיק להשלמת התנאים הנדרשים לצורך קבלת הטופס.
התובע העיד כי לאורך התקופה חזר וביקש מהנתבע לשלם את יתרת התמורה.
בחקירתו הנגדית, כנשאל התובע בדבר ניסונו בבניית בתים, הוא העיד כי הגיע להסכמה עם קבלן שיבנה עבורו את הבית, אך הקבלן נקלע לקשיים ולא המשיך את הבניה ועקב כך התובע המשיך בבנייה יחד עם עובדים שהובאו על ידי אותו קבלן.
כשנשאל התובע האם בעת עריכת החוזה עם הנתבעים הוא התכוון להמציא להם טופס 4 תוך חודשיים או שלושה, הוא העיד כי נוכח השינויים שנאלץ לעשות בשביל הכניסה לבית סוכם בין ב"כ הצדדים לתת זמן להמצאת הטופס עד חודש יוני. בעניין זה התובע ציין כי נוכח הבעיה שנוצרה בהמצאת טופס 4 סוכם בין הצדדים בעת ערכית החוזה כי הנתבע ישאיר 100,000 ₪ בנאמנות עד לקבלת הטופס.
התובע העיד כי סעיף 7.11 הוסף לאחר שהנתבע העלה חשש בנוגע למועד קבלת המשכנתא מהבנק, וכי בסוף סוכם שה נתבעים ישל מו דמי שימוש בסך 5,000 ₪ בגין כל חודש שהות בבית טרם תשלום מלוא התמורה על ידו (עמ' 11, שורה 3 ואיל ך).
כשנשאל התובע מדוע לא פעל לפינוי הנתבעים מהנכס, הסביר כי נמנע מפינוי הנתבעים לאחר שהנתבע הודיע לו שאמא שלו אמורה לקבל ירושה מלונדון וכי הכסף יגיע בהדרגה וכן בשל כך שלא רצה להוציא משפחה עם ילדים מהבית. התובע העיד כי לא פנה לנתבעים בכתב וכי התקשורת עם הנתבעים נעשתה בעל פה.
התובע העיד כי הנתבעים ביצעו פעולות שונות אשר הערימו קשיים על קבלת טופס 4 אך מאחר שהיתה בין הצדדים שכנות טובה לא התריע בפני הנתבעים.

גרסת הנתבעים
בתצהירו טען הנתבע כי התובע עמד על כך שיירשם בהסכם שהבית גמור ברמה של 95%, דבר שלא היווה בעיה מבחינתם כי התובע התחייב להם לסיים את התיקונים בבית במהלך תקופה זו. יודגש, כי הנתבע אינו טוען שליקוים אלה התקיימו גם בשלב מסירת הדירה וכל טענותיו לגבי מצב הדירה בעת מסירתה מתמצות בכך שלא התקבל טופס 4 לדירה.
הנתבע הצהיר כי החוזה התבסס על הבנה הדדית שעד יום 1.7.14 התובעים ימציאו לנתבעים טופס 4.
לטענת הנתבע בתצהירו , הנתבעים פנו לבנק לאומי למשכנתאות ולבנק המזרחי-טפחות ואלה נתנו להם אישורים עקרוניים לקבלת הלוואה מגובת משכנתא, אולם כאשר הגיע מועד התשלום הבנקים דרשו טופס 4 או ערבות בנקאית לפי חוק המכר . לטענת הנתבע, הבנקים העמידו דרישה זו כיוון שהבית נבנה על ידי אדם פרטי ולא על ידי קבלן מורשה.
לטענת הנתבע, בדצמבר 2013 קיבלו הנתבעים אישור עקרוני למשכנתא בסך 950,000 ₪ מבנק המזרחי ובסמוך לכך נערך זכרון הדברים עם התובעים, והנתבעים שילמו 10,000 ₪ כדמי רצינות. לטענת הנתבע טרם חתימת ההסכם הודיע לתובע כי הבנק דורש המצאת טופס 4 כתנאי למתן ההלוואה והתובע התחייב להמציאו ועל בסיס התחייבות זו חתמו הצדדים על הסכם המכירה ביום 23.1.2014. הנתבע חזר על דברים אלה גם בעדותו בישיבת קדם המשפט.
לטענת הנתבע, התובע הסכים כי הנתבעים יעברו לגור בדירה עוד לפני קבלת טופס 4 מבלי תשלום מלוא היתרה עבור המכירה, ביודעו כי אי העברת טופס 4 מונעת מהנתבעים לקבל משכנתא. לטענתו, בכך פתרו הצדדים את הבעייה המשותפת שהבינו שנקלעו אליה.
כמפורט בתצהיר, בנובמבר 2015 התקבל סופסוף טופס 4 אך עדיין נותר תנאי של ערבות לפי חוק המכר. כנטען, בינואר 2016, כאשר התובע ראה שהנתבעים טרם קיבלו משכנתא, ארגן להם ישיבה בבנק הבינלאומי, שם, כנטען, מכירים אותו, והבנק נאות לתת להם משכנתא.
לטענת הנתבע, עד אוקטובר 2015, שילמו הנתבעים לתובעים בסך הכל 900,000 ₪.
הנתבע דחה את טענות התובע כאילו הנתבעים ביצעו פעולות כלשהן שמנעו קבלת טופס 4. הנתבע ציין כי הייתה לתובעים אפשרות לפנות את הנתבעים מהבית, ואי פניית התובעים למסלול זה היא ראייה לכך שאף אחד מהצדדים לא ראה באיחור בתשלום הפרת הסכם.
הנתבע העיד: "אני לא פניתי אליו [לתובע – י.ג.] להגיד לו שהוא מפר את ההסכם. מבחינתי היה הסכם הדדי שלא בכתב שאני ממשיך לגור בבית" (עמ' 4, ש' 19). הנתבע הסביר כי מערכת היחסים בין הצדדים היתה ידידותית ("היה סוג של ידידות ברורה"), ולאורה יש להבין את התנהלות בעלי הדין. הנתבע העיד כי לאחר פטירת סבו וסבתו קיבלה אמו כספי ירושה ורצתה לעזור לו, אך הנתבע לא רצה לשלם לתובע סכום נוסף, כיוון שחשש כי אם ישלם לתובע את מלוא תמורת החוזה לא יקבל טופס 4 (עמ' 4, ש' 30 ואילך).
הנתבע אישר , כי עו"ד מרגוליס הסבירה לו בעת כריתת החוזה את המשמעות המשפטית של הוראות החוזה. הנתבע העיד כי הוא קיבל את החזקה בבית לקראת חודש מאי 2014 וכי בעת קבלתה היה בבית ריצוף, דלתות וחלונות אך הבית לא היה גמור מבחינתו.
כשנשאל הנתבע כמה זמן עבר מאז קבלת טופס 4 ועד תשלום מלוא התמורה, הוא העיד כי עברו ארבעה חודשים מרגע קבלת טופס 4 עד תשלום יתרת התמורה על ידו.
עדות עו"ד מרגוליס
בתצהירה, שהוגש מטעם הנתבעים, טענה עו"ד מרגוליס כי הבנקים לא הסכימו לתת לנתבעים משכנתא ללא טופס 4, והדבר היה ידוע לשני הצדדים . לאור זאת, הצדדים הסכימו כי תשלום יתרת התמורה יהיה רק אחרי קבלת טופס 4. עו"ד מרגוליס ציינה כי גם כאשר הציע התובע לנתבעים לפנות לבנק הבינלאומי, הבנק דרש מהם להציג טופס 4.
עוד הצהירה עו"ד מרגוליס, כי אחרי קבלת טופס 4 הנתבעים נדרשו להמציא לבנק המזרחי טפחות ערבויות בהתאם לחוק המכר. בעדותה הודתה כי הבנק בינלאומי לא דרש ערבות כזאת (עמ' 20, ש' 15). עורכת הדין העידה, כי לא הייתה כוונה כלשהי אצל מי מהצדדים לבטל את החוזה וכי שני הצדדים המשיכו לקיימו גם לאחר שהתבררו הקשיים בהשלמתו.
עו"ד מרגוליס הסבירה מדוע בהסכם לא נדרשה ערבות לפי חוק המכר , בכך שלדעתה לא היה צורך בכך. עוד העידה, כי בסמוך לאחר חתימת ההסכם היא רשמה שעבוד על הנכס אצל רשם המשכונות וכי לאחר מכן נרשמה גם הערה ב רישומי מינהל מקרקעי ישראל .
עו"ד מרגוליס העידה כי הצדדים התנו את תשלום התמורה בקבלת המשכנתא וכי ידעו שחלק מהתמורה אמור להיות ממומן על ידי קבלת משכנתא מהבנק, אולם לא יכלה להסביר כיצד עומדים הדברים בקנה אחד עם סעיף 8.16 להסכם, הקובע כי אי קבלת הלוואה מגורם מממן כלשהו לא תעכב ביצוע התשלומים במועדם ולא תגרע מאחריות הרוכשים לשלם את תמורת הדירה במועדה (עמ' 18, ש' 7).
עורכת הדין העידה, כי על פי סעיף 7.11 להסכם היה על הנתבעים לשלם פיצוי חודשי רק במקרה שבו הבנק מסרב לתת להם משכנתא.
באשר לטופס 4, עו"ד מרגוליס העידה כי טופס זה היווה חלק מתנאי ההסכם, וכאשר נשאלה מדוע לא היה סעיף בהסכם אשר מתנה באופן מפורש את התשלום בקבלת טופס 4, העידה כי טופס 4 הינו תנאי הכרחי לתשלום כפי שמפורט בסעיף 2.5 לחוזה. באשר למכתב הכוונות, עו"ד מרגוליס העידה כי מכתב כוונות ראשון התקבל בחודש דצמבר 2015.

דיון
עסקינן בחוזה מכירת בית בבית דו משפחתי בסך של 1,430,000 ₪. מסירת החזקה בבית לידי הנתבעים בוצעה בפועל ביום 1.4.2014 ללא שהתקבל אישור לפי סעיף 157א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 וסעיף 5 לתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותים חשמל, מים וטלפון), התשמ"א – 1981, הידוע כ"טופס 4", לספק לדירה את השירותים האמורים.
הוראת ההסכם, לפיה מסירת הבית תעשה גם טרם קבלת טופס 4, אינה גוברת על הוראות הדין והתקנות המחייבות קבלת טופס זה טרם חיבור לתשתיות והתאמת המבנה לשימוש (ר' ע"א (חי') 8541-01-09 בנימין לוי נ' אורן בוארון, (27.10.2010) עמ' 11) והוראה זו בהסכם היא פסולה . עם זאת, גם אם ההתנייה על הוראות הדין פסולה, הרי במקרה הנוכחי, ומשטופס 4 התקבל בינתיים, ניתן להפריד את החלק הפסול משאר הוראות החוזה מבלי לפגוע בתוקף החוזה כולו.
מתמונת הראיות עולה כי בין הצדדים התקיימו יחסי ידידות ותקשורת בלתי פורמלית גם לאחר חתימת ההסכם ובשלב המגורים זה לצד זה . שני הצדדים היו מיוצגים טרם חתימת החוזה ואין ספק כי הנתבעים ידעו בעת חתימת החוזה וגם בעת כניסתם לבית מהו טופס 4. על רקע זה ניתן לקבל את טענת התובע כי לא מיהר לפנות למסלול המשפטי גם כאשר הנתבעים לא השלימו את תשלום תמורת הדירה.
על רקע זה ניתן להבין גם מדוע התובע אף לא דרש במפורש בזמן אמת תשלום דמי שימוש ראויים, והשאלה האם מחדלו של התובע היווה ויתור על דמי שימוש כאלה בשל יחסי הידידות בין הצדדים תתברר בהמשך.
שני הצדדים העלו לא מעט טענות בלתי מבוססות, שיש להסיר מן הדרך, בהעדר הוכחה, כבר בשלב זה.
באשר לתובעים, אלה לא הוכיחו כי הנתבעים הכשילו בדרך כלשהי את קבלת טופס 4. אינני מקבל את טענת התובע כי לאחר שהוסדרה הבעייה בשביל הכניסה לבית היה ניתן לקבל טופס 4 אולם הנתבעים הכשילו זאת בכך שסירבו לאפשר התקנת מסנן בממ"ד ובכך שביקשו בקשות נוספות לגבי הנכס כגון גדר נוספת בגג הבית. למרות האשמה שמייחסים התובעים לנתבעים, בסיכומו של דבר טענתם מתמצה בכך שהתנגדו , כנטען, להתקנת מסנן בממ"ד. מעדותו של התובע בעניין זה התברר כי בעת בניית ממ"ד בחלק שנמכר לנתבעים התברר לו כי נדרש שיותקן מסנן בממ"ד. התובע העיד כי הנתבע התנה את התקנת המסנן בהחלפת חלון (עמ' 13 , ש' 23). בכך מתמצה, כנראה, כל טענת התובעים כנגד הנתבעים בהקשר להכשלת קבלת טופס 4. יתירה מזאת, בעדותו בישיבת קדם המשפט טען התובע כי "כל העיכוב של טופס 4 נבע מזה שחיכיתי לדברים במינהל כדי לסיים..." (עמ' 3, ש' 8) ובהמשך הזכיר את עניין השביל. באותה עדות לא ייחס התובע לנתבעים כל אחריות לעיכוב בטופס 4 וניכר כי טענה זו התעוררה מאוחר יותר לצורכי ההליך הנוכחי ולא גובתה בתשתית ראייתי מספקת. האחריות לקבל טופס 4 היתה ונותרה אפוא על שכם התובעים לכל אורך הדרך.
אינני מקבל את טענת התובעים שלא התכוונו לבנות את הדירה לצורך מכירתה. הסבר זה לא נתמך בראיות חיצוניות בעלות משקל ועדותו של התובע בעניין זה, כשלעצמה, אין בה די להפרכת החזקה העובדתית הקבועה בסעיף 9 לחוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 (להלן- חוק המכר (דירות) ).
התובע העיד (עמ' 2 לפרוטוקול) כי הדירה שנמכרה לנתבעים תוכננה כתמונת ראי של בית התובעים אולם דבר זה אינו מהווה ראייה לכאן או לכאן. באשר לטענה כי בבניית הדירה הקפידו התובעים על רמת גימור גבוהה, טענה זו לא גובתה בראיות וגם לו היתה מוכחת, לא היה בה כדי לתמוך בטענתו, באשר ברור (בכפוף לכלל ההיצע והביקוש) כי בנייה ברמת גימור גבוהה היתה מאפשרת לתובעים לדרוש מחיר גבוה יותר עבור הדירה. גם טענת התובע כי "סיפוח" המרפסת לדירת התובעים מעיד על כוונתו להשאיר את הדירה בבעלותו לצורך השכרתה אינה משכנעת.
על כן אני קובע כי הוראות חוק המכר (דירות) חלות על התובעים , גם בהיותם יזמים פרטיים ולא קבלנים מאושרים (ר' ע"א 4050/15 יהודאין נ' לוונשטיין (28.12.2017)) ואין לפטור את התובעים מחובתם למכור דירה שלגביה התקבל טופס 4.
החוזה בין הצדדים, גם אם לא היה יכול לפטור את התובעים מחובת קבלת טופס 4, קבע מסלול מוסכם של תיקון אי ההתאמה הנובעת מהעדר טופס 4, בהתאם לסעיף 4ב(א) לחוק המכר(דירות).
באשר לנתבעים, אלא לא הצליחו להוכיח כי היתה בין הצדדים הסכמה לפיה אי קבלת משכנתא משחררת את הנתבעים מאחריותם לביצוע התשלומים במועד, מה גם שטענה זו סותרת את הוראת סעיף 8.16 להסכם. הנתבעים אף לא הוכיחו בצורה מספקת כי אי קבלת טופס 4 היא שמנעה את קבלת המשכנתא, ובעניין זה אינני מוצא כי עדותה של עו"ד מרגוליס היתה יכולה להחליף תיעוד מסודר של מסמכים בנקאיים בעניין זה, מה גם שלא נמצאים לכך תימוכי בהוראות ההסכם, שנערך על ידי עו"ד מרגוליס בעצמה ביחד עם עורך דינם של התובעים.
אוסיף, כי העובדה שהנתבעים נמנעו מתשלום יתרת התמורה משך כמעט חצי שנה לאחר קבלת טופס 4 מחלישה בעיני את תוקף טיעוניהם. טענת ההמשך של הנתבעים, לפיה לאחר קבלת טופס 4 לא קיבלו משכנתא, כיוון שלא היתה בידיהם ערבות לפי חוק המכר לא התבססה בראיות איתנות ולמעשה נסתרה בעדות עו"ד מרגוליס . למעלב מן הצורך אוסיף כי בטופס "הודעה על אישור עקרוני של בקשה להלוואה" מבנק מזרחי טפחות מיום 11.12.2015 אשר נכלל בראיות הנתבעים לא נזכרה בו דרישה כלשהי להמצאת ערבות כנטען על ידם.
כאמור לעיל, סעיף 2.4 לחוזה, אשר קבע את מועד המסירה ליום 1.4.2014 גם אם לנכס לא יהיה טופס 4 עד לאותו מועד,לא פטר את התובעים מאחריותם למסירת דירה בעלת טופס 4 במועד. ממילא, בסעיף 2.5 להסכם הסכימו הצדדים כי הנכס יימסר לקונה בתוך 60 ימים מיום קבלת טופס 4 אך בכל מקרה לא יאוחר מיום 1.7.2014. בהתאם לתכלית חוק המכר (דירות) יש לפרש סעיף זה כך שהתובעים התחייבו לנתבעים כי טופס 4 יתקבל לא יאוחר מ- 60 ימים לפני יום 1.7.14, כלומר בתחילת חודש מאי 2014.
המצאת טופס 4 היתה תנייה יסודית בחוזה בין הצדדים ואין לנתק בינה ובין חובת התשלום של הנתבעים, כך על פי הגיונו הפנימי של החוזה וכך על פי הוראתו המפורשת של סעיף 8.1 לחוזה. אכן, טופס 4 נכלל ברשימת "מסמכי ההעברה" שעל פי סעיף 2.7.5 סיפא, אי המצאתם במועד תעכב תשלום 100,000 ₪ למוכרים, אולם, כאמור, אין בה כדי לשחרר את התובעים מחובתם לקבל אישור כדין.
החוזה הנוכחי הוא, מעצם טיבו, חוזה שהחיובים המרכזיים בו שלובים זה בזה וכך מורה גם סעיף 8.1 לחוזה. יישום נכונות הצדדים להמשיך בקיום החוזה במהלך התקופה שבה התובעים לא המציאו טופס 4 והנתבעים לא השלימו את העברת מלוא תמורת הדירה, מבלי שמי מהצדדים ביקש לבטל את ההסכם, מביא למסקנה כי הצדדים הסכימו, בין במסגרת החוזה ובין בהתנהגות כי תמורת הדירה לא תועבר במלואה עד קבלת טופס 4. זאת ועוד, במהלך התקופה העבירו הנתבעים לתובעים סכומי כסף נוספים על חשבון התמורה וגם בכך יש לראות ויתור הדדי על טענות להפרת החוזה.
כזכור, טופס 4 התקבל, בסופו של דבר, רק ביום 1.11.2015 ועל כן אני קובע כי אי השלמת תשלום התמורה לתובעים עד למועד זה אינו מהווה הפרת החוזה על ידי הנתבעים ולא יחולו לגביו הסנקציות הקבועות בסעיף 7.1 ו- 7.2 לחוזה.
כאמור לעיל, מהוראות ההסכם ניתן להסיק כי התובעים התחייבו להמציא טופס 4 עד תחילת מאי 2014 ועל הנתבעים היה להשלים את התשלום עד 1.6.14. מכאן אני מסיק כי הצדדים השאירו לעצמם 30 ימים בין מועד קבלת טופס 4 למועד השלמת התמורה החוזית. בהתאם להסכמה זו, אני קובע כי משטופס 4 התקבל ביום 1.11.2015, היה על הנתבעים להשלים את תשלום תמורת הדירה עד יום 1.12.15.
בפועל שילמו הנתבעים לתובעים את יתרת התמורה רק ביום 20.4.2016, כלומר כמעט 5 חודשים לאחר המועד להשלמת התשלום.
באשר לטענת הנתבעים כי התובעים לא עמדו בהוראות סעיף 2 לחוק המכר, טענה זו דינה להידחות נוכח עדותה של עו"ד מרגוליס שייצגה את הנתבעים בעסקת קניית הדירה. עו"ד מרגוליס העידה כי מיד לאחר כריתת החוזה רשמה בעצמה משכון על הנכס לטובת הנתבעים (עמ' 18, ש' 31 ואילך). רישום השעבוד נעשה במקביל להעברת התשלום הראשון, בהתאם לסעיף 2.7.1 לחוזה ולפיכך אין מקום לקבל את טענת הנתבעים להפרת הוראות החוק מצד התובעים.
משהנתבעים רשמו שעבוד על הנכס, אין לקבל את טענתם לפיה התובעים הפרו חובתם לפי חוק זה וממילא, ככל שהתובעים הפרו חובה כלשהי, הרי רישום המשכון מיד בסמוך לאחר חתימת החוזה ריפא הפרה נטענת זו. ההסכם קבע במפורש כי אי קבלת הלוואה לנתבעים, מכל סיבה שהיא, לא תגרע ולא תפגע בהתחייבותם לשלם את התמורה לתובעים במלואה. משהתובעים היו פטורים מהמצאת ערבות לפי חוק המכר, אין הנתבעים יכולים לתלות בתובעים את האחריות לאי קבלת משכנתא, מה גם שהנתבעים העידו כי היו יכולים לגייס כסף להשלמת הרכישה גם ממקורות בתוך המשפחה.
סיכומו של דבר, על הנתבעים היה להשלים את מלוא תמורת מכירת הדירה עד יום 1.12.2015, אולם הם השלימו את התמורה רק ביום 20.4.2016.
ככלל, ניתן היה לראות את העיכוב בתשלום כהפרה יסודית של ההסכם . הנתבעים אף לא עמדו בנטל להראות כי הסייג הקבוע בסעיף 7.11 לחוזה מתקיים. סעיף זה קבע כי עיכוב בתשלום התמורה החוזית עקב אי קבלת משכנתא בשל סיבות הקשורות במדיניות בנק ישראל לא ייראה כהפרת החוזה אולם הנתבעים לא הראו כל טעמים הקשורים במדיניות בנק ישראל.
יחד עם זאת, נוכח התנהלות הצדדים במהלך התקופה הרלוונטית והויתור ההדדי על טענות הפרה, יש לראות את הצדדים כאילו ויתרו הדדית על הוראת הפיצוי המוסכם. זאת ועוד, גם חוש הצדק מקשה על פסיקת פיצוי מוסכם לטובת התובעים, אשר לא עמדו בחובתם להמציא טופס 4 משך כשנה וחצי, בניגוד בולט להוראות החוזה. על כן אינני מקבל את תביעת התובעים לחייב את הנתבעים בפיצוי מוסכם בשיעור 10% מתמורת הדירה.
מסעיף 7.11 ניתן ללמוד כי הצדדים ראו בתשלום של 5,000 ₪ בחודש תשלום ראוי עבור השימוש בדירה שאינו מגלם סנקציה כלשהי. בעניין זה, יש לציין כי לאור ניסוחו המגושם משהו של הסעיף , ובשים לב לכוונת הצדדים כפי שעולה מהראיות שנשמעו בהליך זה , לא מצאתי מקום לקבל טענת הנתבעים לעניין אופן פרשנות הסעיף. סעיף 8.11 נותן לרוכשים הגנה במקרה מסוים של שינוי מדיניות בנק ישראל, אולם אין לקוראו כאילו הוא משחרר את הנתבעים מחובתם לשלם את התמורה החוזית במועדים שנקבעו לכך. הפרשנות המוצעת על ידי הנתבעים אינה עומדת בקנה אחד עם הגיונו של החוזה וממילא היא עומדת בסתירה להוראה המפורשת של סעיף 8.16 לחוזה.
לאור זאת אני קובע כי יש לראות בסכום של 5,000 ₪ לחודש דמי שימוש ראויים מוסכמים שיש להחילם ביחס לחודשים דצמבר 2015 עד מרס 2016 ועוד שני שלישים מן הפיצוי לחודש אפריל 2016 . סכום הפיצוי מצטבר ל- 23,300 ₪ בתוספת ריבית והצמדה כדין מאמצע התקופה – יום 10.2.2016.

סוף דבר
מן הטעמים שפורטו לעיל אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סך 23,300 ₪, בתוספת אגרת בית המשפט כפי ששולמה בצירוף ריבית והצמדה כדין ושכר טרחת עו"ד בסך 8,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.

המזכירות תשלח לצדדים ותסגור את התיק.
זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך המועד הקבוע בדין.

ניתן היום, ג' תשרי תש"פ, 02 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.