הדפסה

בית משפט השלום בחדרה ת"א 17613-10-18

לפני כבוד השופטת הבכירה הדסה אסיף

התובעת:

נאות חן הגורן בע"מ חברות 511555187

ע"י ב"כ עוה"ד חובב ביטון ואח'

נגד

הנתבעת:
ספרטה ספא בע"מ חברות 514209956

ע"י ב"כ עוה"ד אריאל זיסמן

פסק - דין

הרקע לתביעה וטענות הצדדים
בין התובעת לנתבעת נחתם ביום 4.3.09 הסכם שכירות, לפיו התובעת השכירה נכס לנתבעת. ההסכם היה לתקופה של שנתיים, ולנתבעת ניתנה אופציה להאריך את תקופת השכירות שלוש פעמים, בכל פעם לשנה נוספת (להלן: "ההסכם" או "ההסכם הראשון ", צורף כנספח 1 לתצהירי התובעת).

על-פי ההסכם, דמי השכירות לשנה הראשונה עמדו על 15,000 ₪ ומע"מ לחודש, ואילו מהשנה השנייה, ובשנות האופציה, נקבע בהסכם כי דמי השכירות יהיו 17,000 ₪ ומע"מ בכל חודש.

לטענת התובעת, על-פי ההסכם הושכר לנתבעת שטח של 500 מ"ר, אך בפועל הנתבעת עשתה שימוש בשטח גדול יותר – 725 מ"ר. לכן, לטענתה, נדרשה הנתבעת להוסיף לדמי השכירות שנקבעו בהסכם.

לטענת התובעת, דמי השכירות בהסכם הראשון חושבו לפי מפתח של 30 ₪ ומע"מ למ"ר לכל חודש בשנה הראשונה ו-34 ₪ ומע"מ למ"ר לחודש, מהשנה השנייה ואילך. מאחר שהשטח גדל, גדלו גם דמי השכירות, והיה צריך לחשב אותם לפי אותו מפתח בדיוק. לכן, לטענת התובעת, הוכן על ידה הסכם חדש, שבו חושבו דמי השכירות החד שים, והוא הועבר לנתבעת. לפי הסכם זה, דמי השכירות לשנה הראשונה היו בסך של 21,750 ₪ ומע"מ לכל חודש, ואילו מהשנה השניה ואילך, בסכום של 24,650 ₪ למע"מ לחודש (להלן – "ההסכם השני"; צורף כנספח 3 לתצהירי התובעת).

לטענת התובעת, לאחר דין ודברים עם נציגי הנתבעת, סוכם כי עבור השנה הראשונה יהיה סכום דמי השכירות רק 19,276 ₪ ומע"מ לחודש (במקום סכום של 21,750 ₪, שמשקף מכפלה של 30 ₪ בשטח של 725 מ"ר), ואילו מהשנה השנייה יהיה החישוב לפי 34 ₪ למטר, כלומר 24,650 ₪ ומע"מ לחודש. לכן, נשלח נוסח שלישי אל הנתבעת (להלן – " ההסכם השלישי"; צורף כנספח 5 לתצהירי התובעת).

לטענת התובעת, הנתבעת החלה לקראת סוף השנה הראשונה לשלם על-פי הסכום שנקבע בהסכם השלישי, אך משנת השכירות השנייה ועד לתום תקופת השכירות, עשתה דין לעצמה, ובמקום לשלם את הסכום הקבוע בהסכם השלישי, שילמה סכום נמוך יותר.

לטענת התובעת, לאורך כל תקופת השכירות, ולמרות דרישות חוזרות ונשנות אל הנתבעת, זו סירבה לשלם את מלוא את דמי השכירות, ורק בסוף שנת 2014, הסכימה לשלם את ההפר שים הנדרשים עבור שנת שכירות אחת.

לטענת התובעת, מאחר שהנתבעת סירבה לכל פתרון, ובכלל זה לכך שהצדדים יפנו את המחלוקת לבוררות, לא נותרה בידיה ברירה אלא להגיש את התביעה, בה דורשת התובעת סכום של 568,260 ₪. סכום זה משקף, לטענת התובעת, את ההפרשים המגיעים לה, בתוספת ריבית פיגורים.

הנתבעת טוענת שדין התביעה להידחות.

לטענתה, בראש ובראשונה, יש לדחות את חלקה הארי של התביעה מחמת התיישנות. זאת, משום שמאחר שהתביעה הוגשה רק ביום 8.10.18, ממילא חלה התיישנות על כל חוב שמקורו בדמי שכירות לתקופה שמעבר ל 7 שנים לפני הגשת התביעה.

הנתבעת טענה בנוסף כי יש לדחות את התביעה גם מחמת שיהוי. לטענת הנתבעת, התביעה הוגשה רק יותר משלוש שנים לאחר שכבר עזבה את המושכר, שבו החזיקה, בהסכמת התובעת, שנה נוספת לאחר תום תקופות השכירת על פי ההסכם. הנתבעת טוענת כי שיהוי זה גרם לה לא רק לנזק ראייתי, אלא גם לנזק ממשי, שכן לאורך תקופת השכירות, ואחריה, היא הסתמכה על כך שאין בפי התובעת דרישה לתשלום נוסף.

לטענת הנתבעת, גם לגופה יש לדחות התביעה. לטענתה, היא אכן עשתה שימוש בשטח גדול יותר מזה שהושכר לה בתחילה, אך לאחר שהחלה לעשות שימוש בשטח כזה, היה בינה ובין התובעת דין ודברים, ובסופו של דבר הושג סיכום על גובה התוספת ש תתווסף לדמי השכירות ותשולם על ידה. לטענת הנתבעת, היא עמדה בסיכום זה במלואו, שילמה כל השנים כפי שסוכם, ולא נותר לה חוב כלפי התובעת.

במענה לטענת ההתיישנות, טענה התובעת החוב לא התיישן. לטענת התובעת, הפר שים, שאותם שילמה הנתבעת בשנת 2014, מהווים הודאה של הנתבעת בקיומו של חוב שמקורו בהפרשי דמי שכירות. לכן, ולאור הוראות סעיף 9 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן – "חוק ההתיישנות"), יש למנות את תקופת ההתיישנות רק ממועד אותו תשלום. מכיוון שכך, התביעה לא התיישנה.

בתשובה לטענות השיהוי טענה התובעת כי לא היה שיהוי. לטענתה, לאורך כל השנים היא דרשה מהנתבעת שוב ושוב להשלים את דמי השכירות. עוד טענה התובעת, כי העיכוב בהגשת התביעה מקורו במחלתו של מנהלה מר אליעזר כחלון, שחלה במחלת הסרטן, שממנה נפטר בחודש 8/2018. לטענת התובעת, בהיותה חברה משפחתית, מחלתו של מי שהיה אבי המשפחה היא שגרמה לכך שרק לאחר פטירתו התפנו נציגיה לעסוק בחובות השונים, ואז הוגשה התביעה.

ד י ו ן
טרם שאבוא לדון בכל טענות הצדדים, אקדים ואומר כי בתום שמיעת הראיות הצעתי לצדדים הצעה לסיום המחלוקת. באותה עת סברתי שיש באותה הצעה משום פתרון נכון למחלוקת. עתה, לאחר ששבתי ועיינתי בכל המסמכים, העדויות ובסיכומי הצדדים, הגעתי למסקנה שונה, והכל כפי שיפורט להלן.
אדון אפוא בטענות הצדדים כסדרן.

טענת ההתיישנות

החוב נשוא התביעה מורכב מהפרשים של דמי שכירות מאז חודש 5/2009, ועד לחודש 2/2014. זו תקופת ההסכם, כולל כל תקופות האופציה שניתנו על פיו. מאחר שהתביעה הוגשה רק ביום 8.10.18, הרי שחלפו למעלה מ-7 שנים ממועד היווצרות חלקים משמעותיים מהחוב הנטען. זו הסיבה לכך שהתובעת טוענת לקיומן של הנסיבות, שלטענתה בכוחן להאריך את תקופת ההתיישנות.

התובעת טוענת בעניין זה כי בשנת 2014 הודתה הנתבעת בקיומו של החוב, וכי לכן חלות הוראות סעיף 9 לחוק ההתיישנות.

לטענת התובעת, תשלומים שביצעה הנתבעת בשנת 2014, מהווים הודאה של הנתבעת בזכות התובעת לקבל הפרשים והשלמה לדמי השכירות, מתחילת תקופת השכירות. לכן, לטענת התובעת, יש למנות את תקופת ההתיישנות רק משנת 2014, ולכן התביעה כלל לא התיישנה.

סעיף 9 לחוק ההתיישנות קובע, כדלקמן:
"הודה הנתבע, בכתב או בפני בית משפט, בין בתוך תקופת ההתיישנות ובין לאחריה, בקיום זכות התובע, תתחיל תקופת ההתיישנות מיום ההודאה; ומעשה שיש בו משום ביצוע מקצת הזכות, דינו כהודאה לעניין סעיף זה.
בסעיף זה, "הודאה" – למעט הודאה שהיה עמה טיעון התיישנות."
(הדגש שלי, ה.א.)

בפסק הדין בעניין רובאב חב' לנכסים בע"מ, סקר ביהמ"ש העליון בהרחבה את המצב המשפטי ביחס לסעיף 9 לחוק ההתיישנות (ע"א 8438/09 רובאב חב' לנכסים בע"מ נ' אחים דוניץ בע"מ, פס"ד מיום 19.4.12). נקבע, כי על מנת להפסיק את מרוץ ההתיישנות, די בכך שנתבע יודה בעובדות המבססות את זכותו הקונקרטית של התובע. נקבע שם כי כאשר מתקיימים , למשל, יחסים חוזיים בין ראובן לשמעון, וראובן מודה בפני שמעון כי הפר את החוזה, יש לראות בהודאה זו כהודאה בזכותו של שמעון לתבוע את כל הנזקים הקונקרטיים הנובעים מהפרת החוזה (ראה בג"צ 8672/17 ד"ר רות לוי נ' הוועדה לענייני פיצויים ותמלוגים מכוח חוק הפטנטים, פסק דין מיום 1.12.19). עוד נקבע, כי על מנת שהודאה ת יחשב ככזו שתתחיל מחדש את מרוץ ההתיישנות מכוח סעיף 9 לחוק, עליה להיות "מפורשת ומלאה". בהתאם, לא די בכך שנתבע יודה בקיום העובדות הנדרשות, אלא עליו להודות גם בקיום הזכות של התובע (ע"א 2500/19 מגידיש דוד נ' רשות מקרקעין ישראל, פסק דין מיום 2.7.20).

במקרה שבפניי, אין לראות בתשלומים שביצעה הנתבעת בשנת 2014 משום הודאה המאריכה את תקופת ההתיישנות, משום שאין בהם משום הודאה בזכות התובעת לקבל הפרשים כלשהם בגין תקופת השכירות.

תקופת השכירות על פי ההסכם, כולל כל תקופות האופציה, הסתיימה בחודש מרץ 2014. בפועל, הנתבעת היתה מעוניינת להמשיך ולהחזיק בנכס גם לאחר המועד הזה, ולכן בחודש פברואר 2014 החל מו"מ ביחס להמשך השכירות. אז, ורק אז, העלתה התובעת לראשונה טענה, כאילו יש הפר שים של דמי שכירות שלא שולמו לה בגין תקופת השכירות המקורית. כחלק מהמו"מ, ועל מנת להסדיר את המשך שהייתה בנכס גם לאחר תום תקופת השכירות, מסרה הנתבעת לתובעת שיקים. שיקים אלה שולמו בהתאם ל"סיכום" בין צביקה לאליעזר, כפי שעולה מהודעת מייל ששלח משה מהנתבעת אל עומרי נציג התובעת ביום 3.4.14 ( נספח 9 לתצהיר התובעת).

יש לברר איפה מה היה אותו "סיכום". על תוכן אותו סיכום, היו בפני מספר עדויות: עדותו של לוי מטעם התובעת, ועדותם של סיון רהב ומשה טוזדמן מטעם הנתבעת. אני מעדיפה חד משמעית את גירסת הנתבעת כפי שפורטה על ידי מר טוזדמן, שציין כי כי הסכים לשלם תוספת מסוימת לדמי השכירות של שנת האופציה האחרונה, וזאת מ שיקולים מסחריים ולא כהודאה בחוב כלשהו (סעיף 12 לתצהירו). גם מר סיון רהב, שגם הוא השתתף באותה פגישה מטעם הנתבעת, ציין כי רק על מנת שלא לפגוע במו"מ, שנוהל אז על האפשרות שלפיה הנתבעת תישאר במושכר, הסכימה הנתבעת לשלם תוספת מסוימת לדמי השכירות של שנת האופציה האחרונה, וכי תשלום זה נעשה " לפנים משורת הדין וכחלק מהמגעים לגיבוש הסכם שכירות חדש" (סעיף 32 לתצהיר רהב). מר רהב ציין מפורשות, כי הנתבעת דחתה אז את הטענה לפיה היא חייבת דמי שכירות, והציעה לברר את המחלוקת בבוררות או גישור.

התובעת, מטעמים השמורים עימה, בחרה שלא להביא עדים שנכחו מטעמה באותה ישיבה, למעט את מר שאול לוי שטען שהשתתף בה ( עמ' 5 ש' 6-10 לפרו'). אני ערה לכך שמר אליעזר כחלון לא העיד, משום שהוא הלך לעולמו עוד לפני שהוגשה התביעה. יחד עם זאת, גם מר עומרי ליטב, שגם הוא נכח בפגישה מטעם התובעת, לא העיד בביהמ"ש . התובעת ויתרה על עדותו (עמ' 19 ש' 14 לפרו'). מר חן כחלון (להלן – " כחלון"), שבתצהירו נטען כאילו גם הוא נכח באותה פגישה (סעיף 19 לתצהיר), הודה בחקירתו הנגדית שהדברים שנכתבו בעניין זה בתצהיר הם טעות, משום שהוא לא נכח באותה פגישה ( עמ' 8 ש' 4-7 לפרו').

מר לוי, העד היחיד מטעם התובעת שנכח באותה פגישה, טען ש"סוכם שהנתבעת תשלם משהו על חשבון החוב הזה...ואכן היא שלחה את זה אחרי הפגישה עד שימשיך להתברר כל הנושא" (עמ' 5 ש' 9-10 לפרו'). אינני מאמינה לעדותו, ולו משום שעדותו אינה מתיישבת עם העובדה שעומרי ליטב, שאותו נמנעה התובעת מלהעיד, שואל לאחר אותה פגישה עבור מה התשלום. במייל מיום 3.4.14 שצורף גם הוא כנספח 9 לתצהיר התובע, כותב עומרי:
"סיון שלום,
התקבלו אצלנו 12 שיקים ע"ס 3,842 ₪ כולל מע"מ ע"מ לרשום אותם בהנהח"ש 2 שאלות: עבור מה שולם ועבור איזו תקופה?" (הדגש שלי, ה.א.)

על רקע המייל הזה ברור שטענת התובעת, כאילו באותה פגישה ממרץ 2014 הודתה הנתבעת בחובתה לשלם הפר שים, וכאילו אותם שיקים היו למעשה תשלום על חשבון אותם הפרשים, אינה יכולה לעמוד. לו אכן זה היה הסיכום, מדוע שואל עומרי, שנכח באותה פגישה , "עבור מה שולם"?. שאלותיו של עומרי באותו מייל, יחד עם העובדה שהתובעת החליטה להמנע מעדותו, מחזקות דווקא את גרסת הנתבעת, לפיה היא הסכימה אמנם לשלם סכומים מסויימים, אך הסכמתה להעביר את התשלומים ההם, לא הייתה משום שהודתה בחוב כלשהוא, אלא היתה רק חלק ממו"מ שנועד לאפשר לה להמשיך ולהחזיק בנכס גם לאחר תום תקופות השכירות על פי ההסכם.

לכן, אני קובעת שלא ניתן לראות באותם תשלומים משום הודאה של הנתבעת בזכותה של התובעת להפר שי שכירות עבור תקופת ההסכם או חלק ממנה. מכאן, שאין באותם תשלומים כדי להאריך את תקופת ההתיישנות מכוח הוראותיו של סעיף 9 לחוק ההתיישנות.

פועל יוצא מכל האמור לעיל הוא, שכל דרישות התובעת לחובות שקודמים לחודש אוקטובר 2011, התיישנו.

טענת השיהוי

מבלי לפגוע בכל האמור עד כה, יש לבחון גם את טענות הנתבעת בנוגע לשיהוי. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת הראיות שהונחו בפני, אני מקבלת את טענות הנתבעת וקובעת כי התובעת השתהתה מאוד בהגשת התביעה, וכי בנסיבות העניין יש לזקוף שיהוי זה לחובת התובעת.

אכן, כלל ידוע הוא כי איחור כשלעצמו אינו מעיד על ויתור התובעת על זכותה:
"איחור בהגשת תביעה הוא כשלעצמו אינו מעיד על ויתורו או מחילתו של התובע על זכות התביעה. השתהות בתחום תקופת ההתיישנות הינה זכותו של המתדיין, והיא עשויה לעתים לשמש אמצעי חשוב בדרך לפתרון המחלוקת מחוץ לערכאות. לפיכך , קיימת דרישה לקיום מצג ברור מצד התובע על אודות ויתור או מחילה מצדו על זכות התביעה הנתונה לו. דרישה זו מתיישבת עם הצורך להימנע מהטלת מגבלות דרקוניות על תובע הפונה לעזרת בית-המשפט בתוך תקופת ההתיישנות, והיא הולמת את המדיניות המשפטית המבקשת לעודד משא ומתן בין הצדדים להשגת פתרון לסכסוך מחוץ לפתחו של בית-המשפט, גם אם הדבר יארך זמן רב (השווה ע"א 8301/98 אנואר נ' ש.א.פ. בע"מ [20], השופט ריבלין, בעמ' 350). טענה בדבר ויתור או מחילה על זכות תביעה מחייבת רמת הוכחה נכבדה על-ידי הטוען לה".
ע"א 6805/99‏ תלמוד תורה הכללי והי שיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ''ד נז(5) 433 (2.7.03) והאסמכתאות שם, סעיף 14 לפסק הדין.

לצד זאת, ובהתאם לפסיקה, לעיתים, ובהתקיים נסיבות מתאימות, ניתן בכל זאת לחסום הליך אזרחי גם באמצעות טענת שיהוי:
"הלכה מיוסדת היא כי "שיהוי כשהוא לעצמו בהגשת תביעה לביצוע-בעין איננו עומד לתובע כמכשול אלא אם קיימים שני תנאים נוספים, היינו א' שיש לראות בשיהוי משום ביטוי לוויתור או יאוש של הקונה; ו-ב', שעקב השיהוי הורע מעמדו של המוכר.... שיקול נוסף שהוזכר בפסיקה בהקשר זה הוא חוסר תום-לב של המשתהה... קיומם של תנאים אלה לא הוכח על-ידי המשיבה, והכלל הוא כי "הטוען לשיהוי המצדיק דחיית התובענה, עליו הנטל להראות קיומן של נסיבות מיוחדות המצדיקות את קבלת הטענה..."
ע"א 1559/99‏ צימבלר נ' תורג'מן, פ''ד נז(5) 49 (29.6.03) פורסם בנבו, ס עיף 19 לפסק הדין והאסמכתאות שם;
ה"פ (ת"א) 36008-04-19‏ חיים לוין נ' יעק ב גולדשמיט (20.1.20) פורסם בנבו.

יוצא, שעל הנתבעת להראות לא רק שהתובעת השתהתה, אלא גם שהשיהוי מלמד על ויתור של התובעת, שהוא הרע את מצבה של הנתבעת, וכי התנהלות התובעת והשתהותה מעידים על חוסר תום לב.

במקרה שבפני, הגעתי לכלל מסקנה כי התנהלות התובעת מלמדת על כל האמור לעיל:

התובעת לא הוכיחה שבמהלך תקופת השכירות היא דרשה מהנתבעת אפילו פעם אחת, כי זו תוסיף על התשלומים שכבר שילמה. לא הוצגה שום ראיה לדרישה כזו.

גם לא הוצגה ולו ראיה אחת לכך שהתובעת טענה בכלל, במהלך תקופת השכירות, שהנתבעת אינה משלמת לה את מלוא דמי השכירות שסוכמו.

לא רק שהתובעת לא הציגה ולו ראיה אחת בעניינים אלה, היא גם נמנעה במופגן ובמכוון מ להביא את עדותה של רונית כחלון. רונית כחלון נכחה באולם בית המשפט במהלך כל הדיונים (עמ' 5 ש' 30), ובכל זאת לא העידה מטעם התובעת. על פי כל העדויות רונית היא שטיפלה בענייני השכירות מול הנתבעת. כחלון, בנה של רונית, אישר שבמהלך תקופת השכירות הקשר היה "בעיקר עם הנהלת הכספים אצלנו בחברה, עם אמא שלי רונית כחלון" ( עמ' 15 ש' 17-18). גם שאול לוי, שהעיד כזכור מטעם התובעת, העיד שמי שאמור להוציא דרישות תשלום היא רונית שאחראית על כל הגזברות (עמ' 5 ש' 29-30). העובדה שלמרות זאת בחרה התובעת שלא להביא את עדותה של רונית, פועלת לחובת התובעת ומחייבת את המסקנה שלו הייתה רונית מעידה, הייתה עדותה מזיקה לתובעת. למעשה, על פי הפסיקה וההלכות שנקבעו בה, יש להניח שעדותה של רונית הייתה תומכת דווקא בגרסת הנתבעת, לפיה לאורך כל תקופת השכירות לא הייתה כלפיה כל דרישה לתשלום נוסף או כל טענה כאילו ה יא אינה משלמת את מלוא התשלום כפי שסוכם.

ד. הסכמתה של התובעת למימוש כל תקופות האופציה בזו אחר זו, אף שבכל נקודת זמן כזו היא הייתה יכולה להעלות את הטענה לפיה המשך השכירות מותנה בתשלום ההפרשים שהיא טוענת להם היום, מלמדת גם היא על כך שהתובעת ויתרה למעשה, על כל טענה בעניין זה.

אני דוחה את טענתו של כחלון, כאילו הסכמתה של התובעת להמשך השכירות ומימוש האופציה היו בשל "יחסי חברות" בין התובעת לנתבעת. ראשית, משום שמדובר בטענה בעלמא, שעלתה רק במהלך עדותו. שנית, משום לא הובאה שום ראיה לתמוך ב"חברות" זו, ורונית, שעמה היה עיקר הקשר, כלל לא העידה.

אני מקבלת את טענת הנתבעת, לפיה היא הסתמכה על שתיקת התובעת. הנתבעת מימשה פעם אחר פעם את האופציות שניתנו לה להאריך את תקופת השכירות, ויש לכן הגיון של ממש בטענתה, לפיה ייתכן שלא הייתה עושה זאת, אילו ידעה שהתובעת מתכוונת לגבות ממנה תשלומ ים נוספים. לכן, אני מקבלת את טענת הנתבעת, לפיה השיהוי שנקטה בו התובעת, בכך שלאורך כל תקופת השכירות היא לא העלתה כל טענה שהיא אודות הפרשי דמי שכירות כלשהם, גרם לה נזק.

התנהלות זו של התובעת, שרק לאחר שתמה כל תקופת השכירות על פי ההסכם, כולל מימוש כל האופציות, ורק כאשר הנתבעת ביקשה להמ שיך ולהחזיק בנכס לתקופה נוספת, דרשה הפרשים של דמי שכירות בגין כל תקופת השכירות, לא רק שהיא מעלה חשש לחוסר תום לב, אלא שהיא גם יוצרת השתק ומניעות, החוסמים את דרכה של התובעת מלדרוש , או לקבל, הפר שים כאלה.

דמי השכירות

כפי שפורט לעיל, לטעמי התובעת ברובה התיישנה, ובנוסף התובעת גם מושתקת מחמת השיהוי מ לדרוש הפרשים לדמי שכירות לתקופת ההסכם, ויש לדחות לכן את התביעה ולו מהטעמים האלה. יחד עם זאת, ולמעלה מן הצורך, אציין כי גם מטעמים נוספים דינה של התביעה להידחות.

טענת התובעת היא - שתחילה הושכר לנתבעת שטח של 500 מ"ר, ואולם אחר כך השתמשה הנתבעת ב- 725 מ"ר. לכן, כך טענה התובעת, יש לחשב את ההפרש לפי תוספת שטח של 225 מ"ר.

טענה זו של התובעת כלל לא הוכחה. למעשה, הוכח שהשטח שהושכר לנתבעת לפי ההסכם הראשון כלל לא נמדד לפי מ"ר, אלא נקבע לפי מיקום העמודים. הטענה, כאילו הצדדים חישבו את דמי השכירות לפי מ"ר, אינה יכולה לעמוד, שכן הצדדים בכלל לא מדדו אם השטח הוא אכן 500 מ"ר. זאת, אף שבהסכם הראשון נכתב שהשטח המושכר הוא 500 מ"ר.

מעדותו של כחלון, ברור לחלוטין שגודל השטח שהושכר לנתבעת על פי ההסכם הראשון, כלל לא נמדד במ"ר , אלא נקבע לפי מיקומם של עמודים שהיו במקום, ממש כפי שטען סיוון מטעם הנתבעת. כחלון הודה כי למעשה סומנו "10 ריבועים" ( עמ' 8 ש' 32). כחלון ניסה אמנם בחקירתו לטעון שהשטח לא הושכר לפי "טקטים" או ריבועים, ואולם בסופו של דבר, לאחר חקירה ארוכה ותשובות מתפתלות, הוא הודה כי בעת הביקור במקום, לפני תחילת השכירות, כלל לא דובר על שטח במ"ר אלא על שטח לפי חלוקה לעמודים:
ש. אז בעצם מה שאתה אומר זה שכאשר עמדתם בשטח לא דיברתם על מטרים אלא על עמודים ואמרת להם שזה עד עמוד מסוים?
ת. משהו כזה, כן."
(עמ' 12 ש' 23-27).

למרות כל ניסיונותיו של כחלון, ל הציג מצג כאילו סוכם שהנתבעת שוכרת שטח מדויק של 500 מ"ר, הוא נאלץ בסופו של דבר להודות שאפילו הוא לא סבר אז שיש חשיבות ממשית לשאלה אם השטח בפועל הוא קצת יותר או קצת פחות מ 500 מ"ר, ומה שקבע זה השטח כפי שהוא הראה לנציגי הנתבעת בעין (עמ' 8 ש' 25-33, וכן בעמ' 11 ש' 31-35, עמ' 12 ש' 1-4).

אין מחלוקת על כך שבשטח היו עמודים, שחילקו את האולם ל 12 חלקים, שאותם כינו הצדדים בשם "טיקטים". כחלון הודה כי הוא כלל אינו יודע כמה שטח זה כל טיקט (עמ' 12 ש' 8-12) וכי גם בזמן אמת הוא כלל לא ידע להגדיר איזה שטח הוא 500 מ"ר:
"ש. אז אתה אומר בעצם שאתה לא יודע לומר מה השכרת להם.
ת. בזמן אמת, באמת לא ידעתי לומר עד איפה מגיע ה- 500 מ' האלה.
ש. אז בעצם מה שאתה אומר זה שכאשר עמדתם בשטח לא דיברתם על מטרים אלא על עמודים ואמרת להם שזה עד עמוד מסוים?
ת. משהו כזה, כן. אני זוכר גם שיצאנו החוצה ומשה אמר שיש להם רק 15,000 ₪ ואין להם תקציב מעבר לזה ואז הגענו למסקנה שזה יהיה 500 מ'. אחרי חודשיים הם כבר שכרו את הכל ואז כל הדיון הזה היה מיותר." (עמ' 12 ש' 21-27).

חיזוק, למסקנה שכבר בהסכם הראשון השטח נקבע לפי מיקום העמודים, ולא חושב לפי מ"ר באופן מדויק, יש בכך שכחלון הודה שלא נערכה מדידה טרם החתימה על הסכם השכירות הראשון (עמ' 11 ש' 15-23). גם לא צורף לו תשריט , למרות שעל-פי האמור בו היה צריך להיות מצורף אליו תשריט, ובו צריך היה להיות סימון מדויק של השטח המושכר (עמ' 9 ש' 2-3).

מעדותו של כחלון עולה כי התוספת, ש בהמשך שכרה הנתבעת מעבר לשטח נשוא ההסכם הראשון, היא שני טיקטים נוספים (עמ' 9 ש' 33-36, עמ' 10 ש' 1). איש מהצדדים לא ידע לומר מהו מהו שטח אותם שני טיקטים. יחד עם זאת, מהעדויות והראיות ברור כי שטח שני הטיקטים הנוספים אינו 225 מ"ר (עמ' 10 ש' 10-33, עמ' 12 ש' 8-12). זאת, משום שבסך הכל יש במקום 12 טיקיטים, שמתוכם שכרה הנתבעת 10 כבר בשלב הראשון. אם השטח כולו הוא 725 מ"ר, כפי שטוענת התובעת, הרי שטח כל טיקט הוא כ- 60 מ"ר, ושטח השניים הנוספים, שהנתבעת החלה לעשות בהם שימוש לאחר תחילת השכירות, הוא כ120 מ"ר, ולא 225 מ"ר.

לאור כל האמור עד כה, אני דוחה את טענת התובעת, כאילו השטח שהושכר לנתבעת על-פי ההסכם הראשון היה 500 מ"ר. אני גם דוחה את הטענה, לפיה תוספת השטח הייתה 225 מ"ר, וקובעת כי התוספת הייתה של שני טיקטים, והיא לא נמדדה לפי מ"ר.

אשר לדמי השכירות עבור אותה תוספת – בעניין זה היו בפני שתי גרסאות. גרסת התובעת היא ש סוכם שחישוב דמי השכירות ה"חדשים" יהיה לפי 30 ₪ למ"ר לשנה הראשונה, ו 34 ₪ למ"ר בשנה השניה , כפול 725 מ"ר. גרסת הנתבעת, לעומת זאת, היא שסוכם על סכום, שיתווסף לדמי השכירות כפי שנקבעו בהסכם הראשון. הנתבעת טוענת שסכום זה אכן שולם על ידה בכל תקופת השכירות.

אני מעדיפה את גירסת הנתבעת.

התובעת כלל לא הרימה את הנטל המוטל עליה. ראשית, משום שכפי שכבר פורט לעיל, כלל לא הוכח שהשטח שהושכר בפועל אכן היה 500 מ"ר. להיפך. מהעדויות עולה, שהנתון הזה נכתב בהסכם כלאחר יד, בעוד שבפועל סוכם שהנתבעת שוכרת שטח של 10 טיקטים, יהא שטחם אשר יהא. שנית, משום שהתובעת כלל לא הוכיחה את טענתה, לפיה סוכם שדמי השכירות לשטח הנוסף יהיו לפי 30 או 34 ₪ למטר לפי תוספת של 225 מ"ר. כל שהוכיחה התובעת הוא שנוהל על עניין זה מו"מ. בסופו של דבר, וכפי שעולה מראיות התובעת עצמה, ברור שאותו מו"מ לא הב שיל להסכם כפי שהתובעת טוענת לו.

ההסכמים השני והשלישי כלל לא נחתמו. לא על ידי הנתבעת, ואפילו לא על ידי התובעת (עמ' 13 ש' 22-27, עמ' 14 ש' 29-31). יש בכך כדי לשמוט את הקרקע מתחת לטענת התובעת כאילו מדובר בהסכמים מחייבים, ולחזק את המסקנה שמשלוח טיוטות אלה לא היה אלא שלב במו"מ.

התובעת טוענת כי ראיה, לכך שההסכם השלישי משקף את מה שסוכם, ניתן למצוא בכך שהנתבעת אכן שילמה על-פיו בסוף שנת 2009 וכן בינואר ובפברואר 2010. טענה זו נסתרת מהראיות של התובעת עצמה. על פי מה שנכתב בהסכם השלישי, היתה הנתבעת אמורה לשלם לשנת השכירות הראשונה דמי שכירות בסכום של 19,726 ₪ בתוספת מע"מ. המע"מ בסוף שנת 2009 היה 16.5% (נספח 7 לתצהירי התובעת). יוצא, שהסכום כולל מע"מ, שאותו היה על הנתבעת לשלם מידי חודש על פי ההסכם השלישי, היה 22,980 ₪. בפועל, על פי נתוני התובעת עצמה, שילמה הנתבעת בסוף שנת השכירות הראשונה רק 22,306 ₪ (כולל מע"מ) לחודש ( נספח 13 לתצהירי התובעת). יוצא, שבשום שלב לא שילמה הנתבעת על פי ההסכם השלישי. בכך נשמט הבסיס מתחת לטענה זו של התובעת.

העובדה שלמרות האמור לעיל, ולמרות שגם בשנת השכירות השניה והלאה התשלומים ששילמה הנתבעת כלל לא תאמו את הסכומים שנרשמו בהסכם השלישי, לא הציגה התובעת שום ראיה לדרישה כלשהי מהנתבעת, מחזקת את המסקנה שמה ששולם בפועל הוא מה שסוכם לאחר מו"מ. העובדה שגם בהמשך, בעת מימוש האופציות לא באה שום דרישה מצידה של התובעת, רק מחזקת מסקנה זו.

כפי שכבר צוין, העובדה שלצד אי הצגתה של דרישה כלשהי, גם נמנעה התובעת מלהעיד את הגב' רונית כחלון, פועלת גם היא לחובת התובעת (עדות כחלון בעמ' 14 ש' 27-28) ,

חשוב להדגיש - בפועל, הנתבעת שילמה לתובעת יותר מהסכום ש נכתב בהסכם הראשון, שהוא ההסכם החתום היח יד שבין הצדדים. נראה איפה, כי בניגוד לאופן שבו הציגה זאת התובעת, הנתבעת לא התנערה מחובתה לשלם תוספת עבור תוספת השטח שבו עשתה שימוש. עובדה היא, שלסכומי ההסכם הראשון נוספו תשלומים. נתון זה, יחד עם שתיקת התובעת לאורך כל השנים, מחזקים את גרסתו של סיוון. נכון הדבר שבתום שמיעת הראיות התרשמתי שהתשובות המעורפלות של סיון מערערות את מהימנותו, אבל בבחינה נוספת של הנתונים מתברר שהוא דווקא היה עקבי, כאשר טען שהנתבעת שילמה על ה שטח הנוסף. שוכנעתי שהעובדה שלא זכר את הסכום המדויק שהתווסף לתשלומים היא בשל חלוף הזמן.

בניגוד לאופן שבו ניסתה התובעת להציג את הדברים, כאילו הנתבעת כלל לא שילמה עבור השטח הנוסף, התברר מהראיות שהוצגו שהנתבעת דווקא שילמה עב. זאת, מאחר שבפועל, התשלומים ששילמה הנתבעת לתובעת, החל מחודש נובמבר 2009 ועד לתום תקופת השכירות , היו גבוהים מהסכומים הנקובים בהסכם הראשון .

סיכום:
מכל האמור, עולה כי דין התביעה להידחות. בחלקה נדחית התביעה מחמת התיישנות, ובחלקה האחר היא נדחית הן מחמת שיהוי והשתק, והן מחמת העובדה שלא עלה בידי התובעת להוכיח כי היא זכאית בכלל לתשלום הפרשים כלשהם. למעשה, הוכח כי הנתבעת שילמה עבור השטח הנוסף שבו החזיקה, בכך ששילמה לתובעת סכומים גבוהים יותר מאלה שנקבעו בהסכם הראשון ולשטח המקורי.

לכן, אני דוחה את התביעה. התובעת תישא בהוצאות הנתבעת (בגין מסירות ושכר עדים), ו בנוסף בשכ"ט עו"ד לנתבעת בסכום של 50,000 ₪.

המזכירות תשלח לצדדים עותק מפסק הדין.

ניתן היום, ז' חשוון תשפ"א, 25 אוקטובר 2020, בהעדר הצדדים.