הדפסה

בית משפט השלום בחדרה ת"א 13558-06-11

לפני כבוד השופט יניב הלר

התובעים

.1 שמעון גואטה גבעתי
.2 גואטה גבעתי רותי

נגד

הנתבעים
.1 דוד תפירו (ז"ל) – חנה תפירו.
.2 חיים אלברט
.3 אלברט שרה
4. רוחם שלומי סלמן
5. רוחם אתי

החלטה

החלטה זו ניתנת בזיקה לבקשתו של כונס הנכסים שמונה מטעם בית המשפט, למתן הוראות לגבי אופן ביצוע האמור בסעיף 5 להצעת הפשרה שהוסכמה על הצדדים ואושרה בהחלטתי מיום 9.10.2018.

רקע

התובעים (להלן: "גואטה") הם הבעלים הרשומים בחלקים שווים ב- 755/3396 מחלקה 387 בגוש 10009 (להלן: "החלקה") ואילו הנתבע 1 (להלן: "תפירו") היה בעל הזכויות ב-755/3396 מהחלקה (למעשה בנתוני התיק מעודכנים עדיין פרטיו של מר דוד תפירו ז"ל. לצורך הדיון הוסכם כי אלמנתו של הנתבע נכנסת בנעליו, ונמסר כי אין מחלוקת בין היורשים בנושא. בעניין זה אני מצפה להודעה מסודרת בדבר זהות היורשים ותיקון התביעה בהתאם).

התובעים ביחד והנתבעת 1 מחזיקים ב-755/3396 מהחלקה. ביתרת החלקים בחלקה מחזיקים הנתבעים 2 ו-3, חיים ושרה אלברט (להלן: "אלברט"), המחזיקים ביחד 943/1698 חלקים מהחלקה.

בשנת 2011 פרץ סכסוך בין התובעים לבין הנתבע 1.

כתוצאה מכך, הגישו התובעים תביעה לפירוק שיתוף כנגד הנתבע 1 (מבלי לצרף את הנתבעים 2 ו-3) במסגרת ההליך הנוכחי. במהלך ההליך תוקן כתב התביעה באופן שבו התווספו לתביעה הנתבעים 2 ו-3.

במקור, רישום הזכויות על גבי החלקה נעשה "במושע" ולא נחתם הסכם שיתוף בין הצדדים. במסגרת כתב התביעה פירטו התובעים את הרקע לסכסוך, שנשען, בין היתר, על כך שתפירו החזיק בפועל בשטח העולה על חלקו הרשום בחלקה.

ביום 7.8.2013 ניתן פסק דין חלקי בתיק זה, ובו הורה כבוד השופט נאסר ג'השאן על פירוק שיתוף בין הצדדים בחלקה הנדונה.

מאז ואז עתה לא התבצע פירוק השיתוף בפועל, כפי שעוד יובהר.

בתאריך 1.11.2013 רכשו הנתבעים 4 ו-5 (להלן: "רוחם") את זכויותיהם של גואטה בחלקה. החזקה נמסרה לרוחם בתאריך 9.2.2014. לימים התגלעה מחלוקת בין גואטה לרוחם על רקע הסכם המכר שנחתם ביניהם ולאחר שהעניין נדון בבית המשפט המחוזי בחיפה, הגיעו השניים לידי הסדר דיוני שקיבל תוקף של החלטה.

על פי סעיף 2 להסדר המדובר התחייב גואטה לשלם את כל העלויות מכל סוג ובכל דרך בטיפול בהכשרת חריגות הבנייה ואם לא ניתן יהיה להכשירן או שניתן יהיה להכשירן באופן חלקי, ישלמו גואטה את העלויות וכן את עלות ההריסה של החריגות או את שווי עלות ההריסות של החלקים שלא ניתן להכשיר.

ביום 11.12.2013 מינה בית המשפט את עו"ד הראל לפידות ועו"ד רון שחר ככונסי נכסים לצורך ביצוע פירוק השיתוף בחלקה הנדונה. ביום 24.7.2016 שוחרר עו"ד שחר מתפקידו ככונס, לבקשתו. על כן נותר עו"ד לפידות לבדו לשמש ככונס נכסים (להלן: "הכונס").

נוכח חריגות בנייה שביצעו הצדדים, כל אחד על גבי חלקו הבנוי בחלקה, התעכב הליך פירוק השיתוף.

חוות דעת מומחה בנוגע לחריגות הבנייה הוגשה ביום 13.5.2015 על ידי המהנדסת , ולנטינה ויסמן.

ביום 11.12.2017 הגיש הכונס עו"ד לפידות דו"ח מטעמו. בסעיף 9 לדו"ח מציין הכונס שחריגות הבנייה בחלק של גואטה (שנמכר לרוחם) אינן תואמות את אחוזי ה בנייה בתב"ע, וללא הסדרת החריגות, לא ניתן יהיה לבצע את פירוק השיתוף. לפי דו"ח הכונס, זכויות ה בנייה על גבי החלק של רוחם נוצלו במלואן והחריגה הקיימת היא של כ-85 מ"ר.

בדיון שהתקיים לפניי ביום 9.10.2018 נכחו הצדדים יחד עם המומחית, ויסמן. במסגרת הדיון ציינה המומחית, בנוגע לחלק מחריגות הבנייה הקיימות בחלק של רוחם, כי מדובר ב" בנייה קלה" וניתן להסתפק לגביהן בפירוק ולא בהריסה. אשר למרפסת סגורה שנמצאת בקומה העליונה בחלק השייך לרוחם, צוין שאין מנוס מלבצע הריסת ה בנייה על מנת להתאימה להיתר ולתוכנית הקיימת בחלקה.

במסגרת הדיון כאמור הצעתי לצדדים הסדר פשרה שלפיו הוצע, בין היתר, כי יועברו לידי משפחת רוחם – בכפוף לתשלום תמורה על פי חוות דעת שמאית – אחוזי בנייה שיאפשרו בנייה על גבי אותה מרפסת עליונה המיועדת להריסה – בנייה שתבוצע באופן המתאים לקו ה בנייה ולהיתר (עמוד 155 לפרוטוקול, סעיף 5, שורה 30).

בתום הדיון קיבלה ההצעה תוקף של החלטה, בהסכמת הצדדים.

במסגרת ההסכמות שאושרו הוסכם על הצדדים כי אחוזי הבנייה הראשונים שיועברו לרוחם יהיו מלוא אחוזי ה בנייה העודפים מחלקה של משפחת תפירו. עוד הוסכם לעניין זה כי יתר אחוזי ה בנייה, אם יידרשו, יועברו מאחוזי הבנייה הקיימים לטובתה של משפחת אלברט ובלבד שתיוותר למשפחת אלברט האפשרות לבנות יחידה נוספת סבירה באחוזי ה בנייה שיוותרו להם. על פי הערכת הצדדים דאז, מדובר על כ-10 מ"ר שיועברו מאלברט לרוחם (פרוטוקול, עמוד 156, סעיפים 7-6, שורות 7-2).

בחלוף הזמן מרגע ההחלטה דלעיל נתגלעו מספר מחלוקת נוספות בין הצדדים, בין היתר – בנושא התנגדות משפחת אלברט לחתימה על בקשה להיתר, עד אשר יועבר סך שיבטיח את תשלום התמורה בגין העברת זכויות הבנייה מטעמם לרוחם. מספר דיונים התקיימו בנושא זה ובנושאים נוספים שצצו באשר לאופן קיום אותה ההחלטה מיום 9.10.2018.

ביום 14.1.2020 הגיש הכונס הודעת עדכון ובקשה למתן הוראות. במסגרת הבקשה ביקש הכונס, בזיקה להסכמות שאושרו מיום 9.10.2018 – להורות למשפחת אלברט בצו לחתום על העברת זכויות הבנייה, בכפוף לתוכניות בנייה שיוגשו לאישור בוועדות התכנון והבנייה, ולחילופין ככל שלא יעשו זאת תוך פרק הזמן שיקצוב בית המשפט, יורה בית המשפט לכונס לחתום על התוכניות בשם של משפחת אלברט או כל החלטה אחרת שתיראה לבית המשפט לנכון. מכאן עניינה של החלטה זו.

בדיון שנערך לפניי ביום 11.6.2020 סקרתי את האפשרויות העומדות על הפרק. בסופו של דבר קבעתי כי לא אקבל החלטה במעמד הדיון ואפשרתי לצדדים להגיש סיכומיהם בכתב לעניין זה, עד ליום 1.7.2020.

סיכומים בכתב הוגשו מטעם נתבעים 2 ו-3 (משפחת אלברט) ומטעם כונס הנכסים, עו"ד לפידות.

עד למועד כתיבת החלטה זו לא הוגשו סיכומים מטעם יתר הצדדים. הדבר תמוה.

סיכומי הצדדים

משפחת אלברט – מפנים ללשון הצעת הפשרה שאושרה בהחלטתי מיום 9.10.2018 שלפיה אחוזי ה בנייה יועברו לרוחם בכפוף לתשלום תמורה על פי חוות דעת שמאית. בהתאם לכך עומדים אלברט על כך שימונה שמאי מקרקעין שיעריך את שווי אחוזי ה בנייה, תשולם התמורה המוערכת ורק אז יועברו זכויות הבנייה מטעמם של נתבעים 2 ו-3 לרוחם.
דרך אחרת, דוגמת מתן אפשרות לכונס לחתום בשמם של הנתבעים 2 ו-3 על תוכניות הבנייה על מנת שיועברו זכויות ה בנייה לרוחם – אינה מקובלת עליהם ועומדת לטענתם בניגוד להסכמות מיום 9.10.2018.

חששם העיקרי של אלברט נעוץ בכך שלא יקבלו את תשלום התמורה המובטח להם. לשיטתם קיימים אי אלו חילוקי דעות בין רוחם לגואטה באשר לתשלום התמורה – חילוקי דעות שמקורם ברצונם של רוחם שגואטה יישאו בתשלום התמורה וגואטה מסרבים. מעבר לאמור, חוששים אלברט כי אין ביכולתם של רוחם לממן את תשלום התמורה ואף לא ברורה יכולתם של גואטה לשאת בתשלום האמור.

נוסף לכך טוענים אלברט כי החלטה שתינתן תגרור הליכים נוספים וההליך יימשך וישאיר אותם כ"בני ערובה", רק כיוון שרצו לתרום להצלחת סיום ההליך הנוכחי ולביצוע פירוק השיתוף.

אשר לגובה התמורה מפנים הנתבעים 2 ו-3 לחוות הדעת של האדריכלית שמונתה לצורך קידום הכשרת המקרקעין, הגב' בתיה סיליס. חוות הדעת צורפה לדו"ח הכונס מיום 7.7.2019 ולפיה נתבעים 2 ו-3 אמורים להעביר לרוחם זכויות בנייה בשטח של 16.72 מ"ר. סכום התמורה שאמור להיות משולם בגין העברה זו הוא, לכל הפחות, 65,208 ₪ (לפי חישוב של 3,900 ₪ לכל מ"ר, בהתאם לרוח הדברים שעלתה בדיון מיום 11.6.2020).

לצורך החלטתי זו אצמד לאמור בסיכומיהם של הנתבעים 2 ו-3, ולפיהן חושב שווי של 15.25 מ"ר שיש להעביר על פי הודעת הכונס, על מעט פחות מ-60,000 ₪. בנוסף לאלה עותרים אלברט להביא בחשבון תשלומים נוספים ששולמו לוועדה המקומית ולתאגיד המים על ידם.

כונס הנכסים, עו"ד לפידות – טוען כי אין זה משנה מי מהצדדים יישא בעלויות תשלום התמורה. הכונס מעוניין לקדם את מלאכתו בתיק, בהתאם להסכמות שאושרו בהחלטה מיום 9.10.2018. לטענת הכונס זוהי אחריותם של הצדדים להסדיר את ענייניהם במקרקעין וזוהי חובתם לשנס מותניים ולהביא לקידום הליך הסדרת המקרקעין, לצורך הגעה לחתימה על הסכם שיתוף. ובכך לקיים את פסק הדין החלקי מיום 7.8.2013.

הכונס מציע כי בטרם תתקבל החלטת בית המשפט בשאלה מי יישא בעלויות שבמחלוקת, יש להגיש תחילה את תוכנית הבנייה לוועדה לתכנון ולבנייה בכדי לבחון האם התוכנית ישימה. בשלב שני מבקש הכונס כי תתקבל החלטה שלפיה לא ניתן יהיה להוציא את התוכנית לפועל, היה ותאושר, עד הבטחת משפחת אלברט ותפירו.

הכונס מבקש כי תינתן לו האפשרות לקדם את רישום תוכנית הבנייה ברשויות וזאת כפועל יוצא ממינויו כ"זרועו הארוכה" של בית המשפט ומן ההסכמות שאליהן הגיעו הצדדים במהלך הדרך. אי קידום הרישום, בניסיון לגרור את בית המשפט לדחיות נוספות בשאלת האחריות לנשיאה בעלויות – לא יוביל לשום מקום. לפיכך, מציע הכונס לאפשר את קידום התוכנית לצד מתן האפשרות לכל אחד מן הצדדים לטעון טענותיו.

לשיטת הכונס יש לפעול על פי המוצע באפשרות השלישית שהועלתה, בדיון מיום 11.6.2020 (פרוטוקול, עמוד 178, שורות 30-21):

על פי האפשרות ניתן יהיה לקבוע כי בשלב זה הגשת התוכניות אינה סותרת את המתווה שהוחלט ביום 9.10.2018, באופן זה שמשפחת אלברט תחתום על הבקשה להיתר או לחילופין הכונס יוסמך כמי שיחתום על הבקשה להיתר והוצע מנגנון להבטחת זכויותיה של משפחת אלברט. בנוסף מזכיר הכונס כי יש להביא בחשבון גם את הבטחת זכויות תפירו אם תאושר הבקשה להיתר.

הכונס עומד על כך שאין כל היגיון לריב כעת על שאלת מי יפקיד ומתי יפקיד סכום מראש לקופת בית המשפט עוד בטרם אושרה התוכנית. אם התוכנית תאושר, וכאשר תאושר – אז יידרש בית המשפט לשאלה מי יישא בעלויות או לחילופין שאלה זו תידון בבד בבד עם הגשת התוכנית או בין הצדדים במקביל להגשתה. בקשר לזה מדגיש הכונס כי מדובר בתוכנית שניתן למשוך בכל עת, גם לאחר שאושרה ולכן אין מדובר בחשש לגרימת נזק ממשי למי מהצדדים.

לבסוף מדגיש הכונס כי הגשת התוכנית אין בה כדי להוות עניין קנייני מסוים. זאת על פי "הלכת מור" שנקבעה בבג"ץ 305/82 יוסף מור נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז מרכז, פ"ד לח(1) 141 ותקפה בימינו.

תגובתם של אלברט לסיכומי הכונס –הוגשה ביום 2.7.2020. עיינתי אף בה, חרף העובדה שכלל לא נדרשה הגשתה.

הכרעה

קראתי בעיון את טענות הצדדים שטרחו להגיש סיכומים. נתתי דעתי גם על עמדותיהם של יתר הצדדים כפי שנטענו בדיון לפניי, ולאורך ההליך כולו . מדובר בתיק קשה, שניהולו ארוך, מתיש ואמוציונאלי, וכל מאמץ לקדם את הטיפול בו מצליח לכל היותר להביא את הצדדים עד למהמורה הבאה.

אפתח בכך שצודק כונס הנכסים – הגשת תוכנית אינה העברת זכויות, ובזיקה לכך, על פי ההסדר שאליו הגיעו הצדדים, הרי שכל עוד לא הועברו הזכויות אין מקום לשפות את אלברט.

אמשיך בכך שגם אלברט צודקים – אכן, מדובר בצד שנקלע למערכה לא לו, תוכניותיו מתעכבות, והוא בן ערובה של סכסוך המונע ממנו מלהגשים את שאיפותיו במקרקעין. בצדק מבקשים אלברט להבטיח כי לפחות לא יצאו מההלך וידם על ראשם. בצדק מבקשים אלברט גם לראות אופק ברור להכשרת הבנייה במתווה המוסכם.

אשר לרוחם ולגואטה – הזכויות שעתידות להילקח מאלברט על פי התוכנית יינתנו לחלק המקרקעין המוחזק על ידי רוחם, ונקנה מגואטה.
וכאן העניין אינו חד משמעי: מצד אחד, מחויבים גואטה לפצות את רוחם על כל הוצאה הקשורה להסדרת המקרקעין; מצד שני, יש בהחלט מקום לדון האם קניית זכויות בנייה שאין לרוחם במקור נחשבת כהוצאה לשם הסדרת המקרקעין כאשר היא למעשה מגדילה זכויות קנייניות.

אחר כל אלה הגעתי למסקנה כי הפתרון הנכון יהיה להורות לכונס לחתום על כל הנדרש לשם הגשת התוכנית לאישור, דבר שאין בו כדי להעביר זכויות. אולם זאת, תוך הבטחת זכויותיהם של אלברט, בדמות חיוב בהפקדת כספים תוך זמן קצוב ומוגבל – מה שיבטיח את זכותם של אלברט שלא להיות בני ערובה של הליך שאין להם שליטה עליו.

אשר ליחסים בין רוחם וגואטה, לא זה השלב להכריע סופית, ודומה כי הנכון הוא בשלב ביניים זה להורות כי הצדדים "יחלוקו" במימון הביניים.

בשלב זה אביא בחשבון סך מוערך של 60,000 ש"ח – כשווי הזכויות. לא אתחשב בתשלומים אחרים שלהם עתרו אלברט, אולם לטעמי, זה סכום סביר בהתחשב בהערכת השווי שכבר הוצאה ובגודל הזכויות המועברות.

בשורה התחתונה אני מורה:

א. כונס הנכסים מוסמך לחתום על כל מסמך הנדרש להגשת בקשה להיתר בהתאם למתווה שעליו הוסכם בתיק, בשם כל בעלי הזכויות בנכס.

ב. מובהר כי אין בהגשת הבקשה כדי לשנות דבר ממצבת הזכויות של הצדדים.

ג. עד ליום 1.10.2020 נדרשים גואטה ורוחם להפקיד סך של 30,000 ₪ כל צד, כמימון ביניים לתשלום שווי מוערך של החלק שיועבר מאלברט לטובת חלקתם.

ד. לא יופקד הסך האמור במועד, חרף פרק זמן נדיב שניתן לעשות כן, דומה שתוכשר השעה לקבוע כי הליך ההכשרה של חריגות הבנייה מוצה, פירוק השיתוף באמצעות בית המשפט אינו ניתן לביצוע ריאלי בחלוף תשע שנים של מאמץ – וההשלכות ידועות לצדדים.
המזכירות תמציא החלטתי לצדדים.

ניתנה היום, י"ג תמוז תש"פ, 05 יולי 2020, בהעדר הצדדים.

חתימה