הדפסה

בית משפט השלום בהרצליה ת"א 5489-06-20

בפני
כבוד ה שופט יעקב שקד

תובעות

  1. עיריית בני ברק
  2. החברה הכלכלית לבני-ברק בע"מ
  3. מדינת ישראל

ע"י ב"כ עו"ד אלי סומך

נגד

נתבעים

  1. שלמה דראי
  2. ארנון דראי

ע"י ב"כ עו"ד אמיר פוגל

פסק - דין

לפניי תביעה לסילוק יד ממקרקעין.

מבוא וגדר המחלוקת

התובעת 3 הינה בעלת המקרקעין הידועים כחלקות 380, 381 ו-382 בגוש 6196 בעיר בני ברק (להלן – המקרקעין). בשנת 2010 נחתם בין התובעת 3 לתובעת 2 הסכם פיתוח לפיו הוקנו לתובעת 2 הזכויות במקרקעין, כפוף לתנאי הה סכם (נספח ד' לתצהיר התובעות; להלן – הסכם הפיתוח).

לטענת התובעות, על המקרקעין מצויים פולשים רבים ובהם הנתבעים, אב (הנתבע 1) ובנו (הנתבע 2). אלה מחזיקים במבנה המשמש כמוסך ובמבנה נוסף המשמש כבית מגורים ו/או מחסן, ברחוב חשמונאים 30 פינת יונתן 28 בני ברק שסומנו בסקר שנערך במקום כנכסים מספר 132 ו-133 (להלן – המוסך ו – הבית).

עוד בשנת 1987 הוגשה נגד הנתבע 1 תביעה לפינוי המוסך והבית וניתן נגדו פסק דין (נספח יא' לתצהיר התובעות ). פסק הדין לא נאכף שנים ארוכות.
לאחר שפניה לנתבע 1 לא סייעה, הוגשה בשנת 2013 תביעה נוספת לפינוי (ככל הנראה בשל התיישנות פסק הדין). הצדדים הסכימו לברר את התביעה בבוררות אך לשיטת התובעת הנתבעים סיכלו הליך זה ולכן ביקשה התובעת לשוב לבית המשפט, שהחליט על מחיקת התביעה בשנת 2019 ולכן היא הוגשה פעם נוספת, במסגרת ההליך שלפניי.

בבקשת הרשות להגן מטעמם העלו הנתבעים שורת טענות, שעיקרן: התביעה התיישנה; הסכם הפיתוח פג טרם הגשת התביעה; התובעות 1-2 התחייבו לשלם פיצויים למפונים; הנתבע 1 הינו חוכר המוסך והבית עד 2036 ולחילופין זכאי להירשם ככזה; לנתבעים זכות זיקת הנאה (הטענה נזנחה בסיכומים); הנתבעים השקיעו השקעות רבות במקרקעין ושווי הזכויות הינו כ-17 מיליון ₪ לפי חוו"ד שמאי, ויש לפצותם בהתאם; הנתבעים ברי רשות בלתי הדירה במקרקעין ולמצער דיירים מוגנים.

הוסכם על מתן רשות להגן. הצדדים הגישו ראיות ונשמעו מספר עדים. בסופו של ההליך הוגשו הסיכומים.

כאן המקום לציין את השלשלות הדברים הדיונית בסמוך להוכחות שהתקיימו ביום 4.7.21 ועד למתן פסק הדין, בעקבות בקשות שהוגשו ע"י הנתבעים:

בקשה מטעם הנתבעים לעכב את ההליך מחמת בוררות, שהוגשה זמן קצר לפני ההוכחות, נדחתה (החלטה מיום 20.6.21).

בקשה מיום 1.7.21, ערב דיון ההוכחות, להורות על ביטול ההליך ועוד, נדחתה בהחלטה מנומקת, שקבעה בין היתר כי מדובר בשימוש לרעה בהליך, בפתח דיון ההוכחות (פרוטוקול הדיון מיום 4.7.21 עמ' 7-10).
בדיון ההוכחות גילה ב"כ התובעות גמישות דיונית רבה, עת הסכים להגשת שורת מסמכים שהציגו ב"כ הנתבעים והנתבע 2, למרות שלא גולו ולא צורפו לראיות הנתבעים.

ביום 18.7.21 הגישה התובעת סיכומים מטעמה.

הנתבעים לא הגישו סיכומים. חלף זאת, ביום 20.8.21 ניתנה החלטה שנעתרה לבקשתם להגשת תעודת עובד ציבור מטעם התובעות בענין מסוים. ביום 26.10.21 נחקר עורך התעודה. ביום 15.11.21 הגישה התובעת סיכומים משלימים ביחס לעדות הנוספת שנשמעה והתעודה כאמור.
ביום 18.11.21 הוגשה בקשה נוספת ע"י הנתבעים לצירוף מסמכים נוספים ובקשה להעדת עד. בדיון נוסף שנקבע ליום 24.11.21 נשמעה העדות המבוקשת, של מר דוד כהן.

בדיון זה הצהירו הנתבעים כי המסמכים שביקשו להגיש והעד כהן הינם הראיות האחרונות שהם מבקשים להגיש (עמ' 44 לפרוטוקול, ש' 9-11). הצדדים הסכימו להסדר דיוני, שוב, תוך גילוי גמישות דיונית מצד התובעות ומצד בית המשפט, לפיו העדות תישמע והמסמכים יוגשו כראיות, תוך שמירה על הזכות להתייחס למשקלם (שם, ש' 14-15). ניתן תוקף של החלטה להסדר (שם, ש' 22).

ביום 16.12.21 הגישו הנתבעים, פעם נוספת ובחריגה מההסדר הדיוני הנ"ל , בקשה לזימון עד נוסף. הבקשה נדחתה בהחלטה מיום 19.12.21.

ביום 24.12.21 הגישו הנתבעים את סיכומיהם (בצירוף מסמך הכולל טיעונים לעניין עדותו של הנתבע 1).

הערה מתודית: בעוד שבבקשת הרשות להגן טען הנתבע 1 כי הוא בעל זכויות בשטח של 3 דונם, עליו בנויים בית בשטח 90 מ"ר ומוסך בשטח 800 מ"ר, הרי שבשומה מתוקנת שהגישו הנתבעים (נ/4) עולה כי השטח הכולל המוחזק על ידם הינו 937 מ"ר, לשני המבנים יחד.

הטענה כי הסכם הפיתוח פג

הנתבעים טוענים כי תוקפו של הסכם הפיתוח הינו לשבע שנים, תקופה שתמה בשנת 2018 ולכן אין לתובעות 1-2 עילת תביעה נגד הנתבעים.

לא ראיתי צורך להיזקק לטענה זו, מסיבה פשוטה: אף התובעת 3 באה בגדרי התובעים בהליך זה, והיא רשומה כבעלת המקרקעין בהתאם לנסח נספח ב' לתצהיר התובעות. ממילא היא זכאית להגיש את תביעת הפינוי.

למעלה מהדרוש אציין כי בהסכם הפיתוח נקבע כי תקופת הפיתוח היא אמנם 7 שנים אך לאחר מכן נקבעה בו תקופת חכירה ל – 49 שנה. ה תובעת 3 כמעניקת הזכויות לא טענה כי הסכם הפיתוח הופר באופן שתקופת החכירה לא החלה.
טענת ההתיישנות

טוענים הנתבעים כי התביעה התיישנה. דא עקא, המדובר במקרקעין מוסדרים, כעולה מהנסח כאמור.

בהתאם לסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, תביעה במקרקעין מוסדרים אינה נתונה להתיישנות. זאת, זולת אם מלאה והתגבשה טרם חיקוק חוק זה, דבר שלא אירע בענייננו.

לטענת הנתבע 1 הוא מחזיק במקרקעין משנת 1987 לערך, דהיינו כ- 17 שנה לאחר כניסת החוק האמור לתוקף. ממילא, בנסיבות אלה אין התיישנות במקרקעין אלו בתקופה הרלבנטית. לפיכך טענת ההתיישנות נדחית.

בנוסף, הנתבעים טוענים להיותם ברי רשות במקרקעין. טענה זאת סותרת את טענת ההתיישנות, המבוססת על "חזקה נוגדת", כך ששתי הטענות אינן יכולות לדור בכפיפה אחת (ראו ת"א (שלום י-ם) 12820-01-14 הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית נ' כהן (25.12.2016); ע"א 3217/91 פלר נ' יורשי המנוח דב אקסלרוד ז"ל, פ"ד מז(2) 281 (1993)).

הטענה כי הנתבע 1 הינו בעל זכות חכירה ולמצער בעל זכות דיירות מוגנת

כלל הוא, כי התובע סילוק יד ממקרקעין מכוח בעלותו בהם, די לו להוכיח את עובדת בעלותו בהם, עובדה שהוכחה באמצעות הנסח שצורף לתצהיר. מכאן ואילך מוטל הנטל על הנתבע, להוכיח זכות להמשיך ולהחזיק במקרקעין. לעניין זה נקבע:

"בתביעה שכזו די לתובע להוכיח כי הוא הבעלים החוקיים של המקרקעין, ואז עובר נטל הראיה לנתבע להראות שהוא רכש זכות כלשהי במקרקעין, אשר זכות הבעלות כפופה לה" (ע"א (מחוזי ת"א) 16482/92 עיריית תל אביב יפו נ' גרינשטיין, פ"מ תשנ"ג (4) 353 (1994) סעיף 6)).

ראו גם רע"א 296/11 ‏נג'אר נ' עליאן (23.2.12 ), סעיף 6; ע"א (מחוזי ת"א) 5977-08-18‏ ‏חייקו נ' נאמני זבולון בע"מ (12.11.19), סעיף 20)).

לכך יש להוסיף את הוראת סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, לפיה "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו...".

כמפורט להלן, אין במסמכים ובעדויות שהציגו הנתבעים כדי להוכיח זכויות במקרקעין. אפנה לסקור את המסמכים והראיות שהציגו.

הנתבע 1 צירף לתצהירו כנספח ב' מסמך שהונפק על ידי התובעת 3, ממנו עולה, לשיטתו, כי הוא בעל זכות חכירה בחלק מהמקרקעין למשך 49 שנה, משנת 1987 ועד לשנת 2036.

אכן במסמך כאמור נרשמו תאריכי חכירה מיום 24.11.87 עד 23.11.2036. עם זאת, התובעות הגישו תעודת עובדת ציבור של גב' גילה כהן מרמ"י, שהתייחסה למסמך זה. לדבריה, אין לנתבע 1 כל חוזה חכירה במקרקעין. מקורו של המסמך האמור הינו בכך שבשנת 1987 נפתח נגדו "תיק תביעות", שלאחריו הוגשה תביעה לבית משפט (כאמור לעיל), ובשל טעות הקלדה צוין במסמך תאריך תחילת וסיום חכירה.

בעדותה חזרה על דברים אלה והסבירה גם שאין כל חוזה חכירה על שם מי מהנתבעים (עמ' 14 לפרוטוקול, ש' 17-28).

גב' כהן הציגה דוח פיקוח מיום 24.11.87 (נ/3), בו מתוארת תפיסת השטח בכתובת שבה מצויים המוסך והבית על ידי הנתבע 1.

ואכן, כאמור, תאריך "רכישת הזכות" בנספח ב' הנ"ל הינו 24.11.87, בדיוק תאריך דוח הפיקוח.

הסבריה של גב' כהן מקובלים עליי. עדותה לפיה אין במחשבי רמ"י כל חוזה חכירה על שם הנתבע 1 מקובלת עליי. עדותה לפיה מדובר בטעות טכנית מקובלת עליי והיא נתמכת בהגיונם של דברים, בהעדר כל אינדיקציה כי שולם סכום כלשהו עבור זכות החכירה ובהעדר מסמכים תומכים נוספים להוכחת הזכו יות.

אם לא די בכך, הנתבע 1 הודה בעדותו כי לא הסדיר את זכות החכירה שכן:

"...הם רצו הרבה כסף. לא היה לי כוח בשביל זה, עזבתי את זה...אני לא סידרתי את החכירה. בזמנו רצו 50 אלף דולר. אמרתי נעזוב את זה..." (עמ' 25 לפרוטוקול, ש' 31 – 35).

וגם: "אם היתה לי אפשרות לסדר את הנושא הזה הייתי מסדר" (עמ' 26 לפרוטוקול, ש' 12 – 13).

המדובר איפוא בהודאת בעל דין כי אין לנתבע 1 כל זכויות חכירה. לפיכך טענה זו נדחית.

כאמור, הנתבעים הגישו בקשה, לאחר הגשת סיכומי התובעת ב"סבב הראשון", להגיש מסמכים ביחס למצבו הרפואי של הנתבע 1 בעת מתן עדותו, וטענו כי יש למחוק את עדותו או לא ליתן לה משקל. כאמור בהסדר הדיוני, הצגת המסמכים הותרה, אם כי קביעת משקל העדות נותרה לבירור בפסק הדין.

לאחר עיון במסמכים ושקילת הטענות בענין זה, לא מצאתי מקום לקבל את הטענה בדבר משקל העדות, ממספר טעמים.

ראשית, נוכח התרשמותי הישירה מהעד והעדות, ביום מתן העדות. העד העיד באופן ברור ושוטף, ולא התרשמתי כי אינו כשיר בצורה כלשהי להעיד (ראו למשל עדותו הסדורה והעניינית בעמ' 25 – 26 לפרוטוקול).

שנית, הטענה אינה נתמכת בחוות דעת רפואית כדין. צורפו לטיעון ולבקשה שהוגשה בעניין זה אוסף מסמכים רפואיים. דווקא מאחד מהם ניתן ללמוד את ההיפך מטענת הנתבעים: המדובר במסמך שחרור מיום 10.11.20. נכתב בו כי הנתבע 1 מתגורר באור יהודה ולא במקרקעין (בניגוד לטענה בסיכומים ובהתאם לעדותו בפניי). כן נכתב בו כי הנתבע 1 התקבל לאשפוז עקב מחלת קורונה בחודש 10/20, כי הוא "בהכרה מלאה, מתמצא באופן מלא, משתף פעולה" וכן "קוגניטיבית – מתמצא באופן מלא, באבחון – ליקויים בזיכרון ברמה בינונית...מעביר מסר תפקודי".

אשר לנספח 2 לטיעון הנתבעים ביחס לסוגיה זו, שהוגש יחד עם הסיכומים: אין מדובר בחוות דעת רפואית ערוכה כדין אלא במכתב רופאה מיום 7.12.21 (מספר חודשים לאחר העדות) שנאמר בו בין היתר כי קיימת לנתבע 1 פגיעה קוגניטיבית.
מסמך זה הוגש ללא רשות ביחד עם הסיכומים, כאמור אינו ערוך כחוו"ד, לא ניתנה לתובעות אפשרות לחקור את עורכת המסמך, ולכן אין לקבלו כראיה או ליתן לו משקל כלשהו.

אשת הנתבע 1 העידה כי הנתבע 1 הינו לאחר מחלת קורונה קשה ויש לו פגיעה בזכרון (עמ' 27 לפרוטוקול, ש' 2 – 3), אך לעדות זו אין משקל כחוו"ד רפואית, מה גם שהאינטרס ב ה ברור.

מכל מקום, אף אם לא הייתי נותן משקל כלשהו לעדות הנתבע 1, מסקנותיי היו נותרות על כנן. זאת, הן בשל כך שהנתבעים כשלו בהוכחת זכויות במקרקעין, הן בשל אימוץ עדותה של גב' גילה כהן, והן בשל כך שכמפורט להלן הזכות ש"רכש" הנתבע 1 במקרקעין הינה זכות חזקה בלבד מאת מחזיק קודם, כמפורט להלן .

דווקא המסמכים שהגישו הנתבעים מלמדים על מהות "זכותם" במקרקעין. הוגש הסכם המלמד על כך שהנתבע 1 התקשר בהסכם עם גב' יפה כהן בשנת 1987 (נ/1). בהסכם זה נרשם כי הנתבע 1 רוכש ממנה דירה של 3 חדרים עם מגרש בגודל 600 מ"ר ב"צריפי ארגמן" 13 בבני ברק תמורת 33,000 דולר. בסעיף 5 להסכם זה נכתב כך:

"ידוע לקונה כי רכש את הדירה והמגרש מהמוכר ביודעו כי אין אפשרות להעביר אותם בשמו, ורכש את זכויות החזקה בלבד...".

דברים כדורבנות. כל שנרכש הוא זכות חזקה בלבד. הנתבע 1 ידע כי אין למוכרת זכויות בעלות או חכירה, ואף לא דיירות מוגנת בממכר, אלא חזקה בלבד.

אשר לטענה כי הנתבעים בעלי זכות דיירות מוגנת. זכות כזו אינה נבראת יש מאין. חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב – 1972 (להלן – חוק הגנת הדייר), קובע שתי אפשרויות ליצירת דיירות מוגנת. הראשונה, תשלום דמי מפתח. השניה, שוכר אשר שכר את הנכס לפני שנת 1968, אשר חוזה השכירות שלו לא כלל הוראה השוללת את היותו דייר מוגן (עמירם חרלפ שאלות ותשובות בחוק הגנת הדייר (מהדורה שלישית, 1998), 15-16)).

הנתבעים לא הוכיחו ואף לא טענו כי שילמו דמי מפתח לבעלים. הנתבעים לא הציגו חוזה דיירות מוגנת. הנתבע 1 מחזיק בבית ובמוסך מאז שנת 1987, כלומר כשני עשורים לאחר שנת 1968 ומכל מקום, כאמור, לא הציג כל חוזה דיירות מוגנת מול הבעלים.  

הנתבעים הציגו מסמכים נוספים שלשיטתם מלמדים על זכויות שהינן מעבר לחזקה. הוצגו מספר קבלות משנת 1968 שהנפיקה חברת "עמידר" ליוסף כהן (נ/6), שהינו לדברי הנתבע 1 בעלה המנוח של המוכרת הנזכרת במסמך נ/1.

עיון במסמכים אלו מלמד כי מדובר בשוברי תשלום דמי שכירות חודשית, ככתוב בהם. אין בהם כל אחיזה לכך שמדובר בדיירות מוגנת.

אף אם תאמר כי יוסף כהן היה דייר מוגן, וכאמור אין כל ראיה לכך, הרי שייתכן שזכותו עברה עם פטירתו לאשתו, אך זו איננה יכולה להעביר את הזכויות לנתבע 1 אלא כפוף לדיני הגנת הדייר .

ודוק: זכות דיירות מוגנת הינה זכות אישית שלא ניתן להעבירה לאחר אלא בתנאים הקבועים בחוק הגנת הדייר (ע"א 2280/91 אבולוף נ' אבולוף, פ"ד מז(5) 596, 604 (1993)).

העברה יזומה לצד ג' שאינו בן משפחה כפופה לקיום ההוראות הקבועות בסעיפים 85 – 95 לחוק הגנת הדייר, לרבות תשלום חלק מדמי המפתח לבעל הבית והסכמה על זהות הדייר הנכנס (ובמקרה של מחלוקת מכריע בכך בית הדין לשכירות).

כאמור, יפה כהן מכרה לנתבע 1 חזקה בלבד ואם היתה דיירת מוגנת, חזקה כי היתה כותבת זאת במסמך נ/1. מכל מקום, העברת כדין של זכויות דיירות מוגנת , בהתאם לחוק הכנת הדייר, לא בוצעה.

הנתבעים הציגו מסמכים נוספים (נ/8-נ/10) משנת 1957 המעידים לשיטתם על העברת החזקה בבית מהדייר הקודם שמעון אלטרסקו ליוסף כהן, בעלה של יפה כהן.

אכן, עולה מנספח ה' לתצהירי הנתבעים ומהמסמכים האמורים כי בשנת 1957 בוצעה עיסקה מסויימת בין אנשים אלה, של חילופי חזקות במבנים, קרוב לודאי הבית בו עסקינן. עם זאת, שוב, אין הדבר מלמד על זכויות קנייניות במוסך או בבית אלא במסירת חזקה בלבד.

הנתבעים ניסו לתמוך את טענותים בסדרת מסמכים, אליהם אתייחס להלן.

מוצגים נ/15 – נ/18: נ/15 הינו מסמך שיצא מטעם מוסך שם "נע – אור" ובו נרשם כי הנתבע 1 עבד במוסך משנת 1975 – 1979. לא ברור מה ניתן ללמוד ממסמך זה ביחס למחלוקת בין הצדדים. כך גם לגבי נ/16, שהינו תצהיר הנתבע 1 משנת 1988 שבו הוא מצהיר על עיסוקו כמכונאי בכתובת בה מצוי המוסך.

ביחס ל- נ/17 – נ/18 נטען כי במשך השנים נתנה התובעת 1 היתר בנייה ורשיון עסק לנתבעים. העובדה שהרשות המקומית, שכלל לא הייתה בעלת המקרקעין באותה העת, מעניקה לעסק היתר בניה או רשיון עסק, אין בה כדי להעיד על זכויות הנתבעים במקרקעין אלא רק על עצם מתן ההיתר או הרשיון.

נספח ט"ז לתיק מוצגי הנתבעים: מסמך המופנה מהתובעת 1 לרשם המקרקעין, בדבר הסכמתה להעברת הזכויות מיפה כהן לנתבע 1. מסמך כזה יוצא מידי רשות מקומית כנוהג כאשר מוכח להנחת דעתה של הרשות שהמחזיק במקרקעין לא חייב בתשלומי עירייה כלשהם, ואין בו כדי להעיד על זכות במקרקעין.

נספחים ט' – י' למוצגי הנתבעים: נספח ט' הינו מכתב מהנדס העירייה מיום 10.2.85 המופנה אל חברת חשמל ומבקש לספק חשמל למבנים בהם מחזיקים הנתבעים. ראשית, המדובר על תקופה הקודמת לרכישת הנתבע 1 את "זכויותיו" במקרקעין לפי הטענה (בשנת 1987). שנית, אין במסמך זה כדי להוכיח בעלות אלא חזקה בלבד.
כך גם ביחס למוצג י' שהינו מכתב מהנדס העירייה המאשר שימוש חורג במקרקעין, לכאורה. אף מסמך זה אינו מוכיח בעלות או חכירה.

כאן המקום להתייחס לעדותו של מר דוד כהן, בנם של המנוחים יוסף ויפה כהן ולמסמכים נוספים שהביא עימו ואשר הוגשו כראיות.

העד הציג מסמך משנת 1957 שכתב יוסף כהן, אביו של העד מר דוד כהן, לשמעון אלטרסקו (נ/19). על המסמך מופיע ה"לוגו" של רמ"י, וכן נרשם עליו כי הוא הוצא מתיק רמ"י, דבר המסביר את ה"לוגו" האמור.

מר כהן העיד, בין היתר, כי היה בן 8 בעת חתימת המסמך, כי אביו חתם עליו, כי משפחתו גרה בנכס עד להעברת הזכויות לנתבע 1 בשנת 1987 ועוד.

אין בעדות העד כדי להוסיף דבר על המסמכים שהוצגו ואין בדבריו כדי להוכיח כי הנתבע 1 הינו בעל זכות חכירה או דיירות מוגנת. ניתן ללמוד מ-נ/19 רק כי כהן האב ואלטרסקו החליפו ביניהם את הדירות שבהם החזיקו בשנת 1957, או בסמוך, תוך ביצוע תשלום סכום מסויים מאחד לרעהו. במסמך זה גם נכתב כי כהן נוטל על עצמו את התחייבויות אלטרסקו כלפי "עמידר" לפי הסכם השכירות מולה. צא ולמד, הזכות המועברת לכהן בשנת 1957 הייתה לכל היותר זכות שכירות מול "עמידר". אין כל הוכחה כי מדובר בדיירות מוגנת.

בכל מקרה, אף אם המדובר בדיירות מוגנת, כאמור, זכות דיירות מוגנת הינה זכות אישית שלא ניתן להעבירה לאחר אלא בתנאים הקבועים בחוק הגנת הדייר. בענייננו, הדבר נכון לשתי החוליות, כלומר להעברה מאלטרסקו לכהן וממנו לנתבע 1 אין כל טענה כי בוצעו הנוהל והתשלום כאמור בסעיפי ם 85 – 95 לחוק הגנת הדייר .

עצם העובדה שמסמך זה נמצא בתיק רמ"י, אין פירושו כי זה העניק לצדדים זכויות כלשהן במקרקעין.

הנתבעים הפנו בסיכומיהם למספר פסקי דין מהם ניתן ללמוד לכאורה כי אירועי שריפה פרצו בארכיבי התובעת 1 ו - 3 ועל כן מסמכים מקוריים של מחזיקים רבים אבדו (סעיף 19 לסיכומים). אין בטענה כדי לסייע לנתבעים.

ראשית, הטענה נטענה באופן כוללני ומבלי שניתן יהא לדעת האם מסמכים הקשורים לנתבעים דווקא ניזוקו בשריפות הנטענות. שנית, דווקא המסמכים נספח ב' לתצהיר הנתבעים ומוצג נ/19, עליהם תולים הנתבעים את יהבם, הינם מסמכים שקיבלו הנתבעים מתיק רמ"י, דבר המלמד כי התיק הרלבנטי ברמ"י קיים.

שלישית, אף אם אניח שתיק רלבנטי ניזוק הרי שאין כל אינדיקציה לכך שהיו בו מסמכים המוכיחים את טענות הנתבעים. רביעית, דבר שבנוהג הוא שאדם שומר מסמכים המוכיחים את זכויותיו במקרקעין שלשיטתו יש לו בהם זכויות, שנים רבות.

טענת הנתבעים כי הם בעלי זכויות חכירה או דיירות מוגנת נדחות איפוא.

טענת הנתבעים כי התובעות 1-2 התחייבו לפצותם וכי הם מופלים לרעה

הנתבעים טוענים כי במסגרת הסכם הפיתוח נטלו התובעות 1-2 על עצמן לפצותם.

טענה זו אינה נכונה. בסעיף 7 להסכם זה נקבע בין היתר כי התובעת 2 תבצע על חשבונה סקר פינויים, תנהל מו"מ עם המפונים, והאחריות לפינוי לרבות תשלום למפונים רובצת עליה בלבד.

הנתבע 1 צירף לתצהירו כנספח ג' טבלה שהינה חלק מחוו"ד שמאית שנערכה מספר שנים לפני הסכם הפיתוח לבקשת התובעת 3, במסגרתה הוערכו דמי פינויו בסך של כ - 131,000 דולר עבור הבית וכ-124,000 דולר עבור המוסך (בשנת 2004).

סעיף 7 להסכם הפיתוח מצוי במערכת היחסים בין התובעת 2 לתובעת 3. אין המדובר בחוזה לטובת צד שלישי. כל שנאמר בסעיף 7 הוא כי התובעת 3 אינה אחראית לפינוי ופיצוי המחזיקים במקרקעין והדבר רובץ לפתחה של התובעת 2 בלבד. אין הדבר מקנה למחזיקים זכויות יש מאין. לכן, אף ההערכה בחוות הדעת השמאית האמורה נעשתה כ"הערכת סיכון", לצרכי התובעות 2 – 3 בלבד. דברים אלה נתמכים בעדות מר פולק מנהל התובעת 2 (עמ' 19 לפרוטוקול, ש' 1 - 14), המקובלים עליי.

טוענים הנתבעים כי התובעת 2 שילמה מחיר נמוך עבור המקרקעין בכללותם ועתה היא מתעשרת על גבם ללא תשלום פיצוי כלשהו.

מהלכיה הכלכליים של התובעת 2 אינם מעניינם של הנתבעים ואין הם משפיעים על בחינת זכותם במקרקעין.

אשר לטענה כי התובעות 1-2 פיצו מפונים אחרים במקרקעין והם מופלים לרעה.

כפי שציינתי בפתיח לפסק הדין, התובעות גילו גמישות דיונית רבה, ובהקשר זה הסכימו אף לאחר דיון ההוכחות מיום 4.7.21 להגיש הודעה בכתב בה פורטו סכומי פיצויים ששולמו למחזיקים אחרים באותו מתחם (עמ' 28 לפרוטוקול). טבלה המפרטת את הסכומים כאמור (לרבות כאלו שנקבעו בבוררות) הוגשה ביום 29.7.21.

בהחלטה מיום 20.8.21 חייבתי את התובעות להגיש תצהיר או תעודת עובד ציבור שאליהם תצורף טבלה במתכונת שכבר הוגשה, המתייחסת לכלל הנכסים שבהם שולמו פיצויים, בצירוף פרטים רלוונטיים נוספים (סעיף 9 להחלטה).

ביום 9.9.21 הגישו התובעות את תעודת עובד הציבור, עליה חתום מר יהודה מורגנשטרן, מ"מ מנכ"ל התובעת 2. הנתבעים ביקשו לחקור את מר מורגנשטרן, ובהחלטה מיום 12.10.21 התרתי את הדבר, ונקבע מועד לחקירתו ליום 26.10.21. במהלך החקירה הסכימו התובעות למסור לבית המשפט העתק מלא של הטבלה, כולל שמות המפוצים, ובהסכמת הצדדים הוחלט כי המסמך ישמר בכספת בית המשפט ולא יימסר לעיון הנתבעים. הטבלה המלאה הכוללת גם את שמות המפוצים, ובנוסף את יתר הפרטים שגולו בטבלה שצורפה לתעודת עובד הציבור, כמו מסגרת ההליך בו שולמו הפיצויים, הסכום לתשלום, שטח במ"ר ומהות הנכס, סומנו כ – ת/1.

לאחר עיון ב-ת/1, כמו גם שמיעת עדותו של מר מורגנשטרן, נחה דעתי כי אין לקבל את טענת הנתבעים. אסביר.

נוכח חזקת תקינות המעשה המינהלי, הנטל להוכיח הפליה מעין זו מוטלת על הטוען לה (ע"א (מחוזי ת"א) 43018-10-15‏ ‏ עירית תל-אביב יפו נ' שובלי (8.3.17), פסקאות 101-114)).

כפי שנקבע באותו מקרה, אפליה במישור המנהלי הינה הפרת שוויון מהותי המוגדר כיחס שווה אל שווים, וכיחס שונה לשונים. כדי שתתקיים פגיעה כזו בשוויון, על המשיב להוכיח קיומן של קבוצות יחס אשר מקיימות ביניהן זהות או שוויון במאפיינים שהם רלבנטיים, וכי חרף הדמיון ביניהן, הן זוכות ליחס שונה (בג"ץ 10203/03 "המפקד הלאומי" בע"מ נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד סב (4) 715 (2008); דנג"ץ 4191/97 רקנט נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד נד (5) 330 (2000), פסקה 13 לדברי הנשיא ברק).

בענייננו, הנתבעים לא עמדו בנטל זה ואין בפניי נתונים עובדתיים שמהם ניתן להשוות בין הנתבעים ליתר המחזיקים במקרקעין.

נהפוך הוא, לא רק שלא הוכחה ההפליה הנטענת, אלא אף נחזה כי התובעות עשו ניסיון כן מספר פעמים לבוא בדברים עם הנתבעים ולמצות ניסיון פשרה תוך פיצוי הנתבעים, בסכומי כסף לא מבוטלים, אך אלה לא נענו לכך.

העיד מר מורגנשטרן כי התובעות הציעו מו"מ לכל המחזיקים, כמו גם לנתבעים (עמ' 33 לפרוטוקול, ש' 13-20).

עוד העיד מר מורגנשטרן כי הוצע לנתבעים פיצוי בסך מיליון ₪. מדובר בסכום לא מבוטל ואשר כמבואר להלן, לא חורג מיתר הסכומים ששולמו למפונים. זאת, גם בהינתן השטח המוחזק הרלבנטי, סוג העסק או בית מגורים כאשר כל מקרה נבחן לגופו (וראו גם עדותו בעמ' 35 לפרוטוקול, ש' 8 – 9).

העד גם אמר ההצעה לשלם לנתבעים 1 מליון ₪ "עדיין על השולחן" (עמ' 33 לפרוטוקול, ש' 27 – 29), אך הנתבעים ממאנים לקבלה.

למעלה מהדרוש אציין כדוגמא מספר סכומים המופיעים בטבלה שבה מפורטים סכומי הפיצויים, המתייחס למבנים בשטח דומה לשטח המבנים שמחזיקים הנתבעים (937 מ"ר; ההתייחסות הינה לטבלה שהוגשה ביום 9.9.21) .

כך, עבור פינוי נכס שמוספר 7, ששטחו 520 מ"ר (עסקי) , שולם סך כ-418,000 ₪; עבור פינוי נכס שמוספר 6 ששטחו 810 מ"ר (עסקי) שולם סך 1.8 מליון ₪; עבור פינוי נכס שמוספר 20 בשטח 1,000 מ"ר (עסקי) שולם סך 600,000 ₪; עבור פינוי נכס שמוספר 35 בשטח 580 מ"ר שהינו בדיירות מוגנת שולמו 2 מליון ₪; עבור פינוי נכס שמוספר 80 בשטח 800 מ"ר (עסקי) שולם סך 1 מליון ₪; עבור פינוי 3 בתי מגורים שמוספרו 77 בשטח 1,960 מ"ר שולם סך 3.45 מליון ₪; עבור פינוי נכס שמוספר 82 בשטח 1,288 מ"ר (עסקי) שולם סך 1.4 מליון ₪; עבור פינוי נכס שמוספר 93 בשטח 2,820 מ"ר (עסקי) שולם סך 2.7 מליון ₪; עבור פינוי נכס שמוספר 113 בשטח 880 מ"ר בדיירות מוגנת למגורים, שולם סך 1.5 מליון ₪; עבור פינוי נכס שמוספר 115 בשטח 3,400 מ"ר (עסקי) שולם סך 1 מליון ₪.

ברור כי אין לדעת מהו היו הנסיבות של כל מחזיק ומחזיק לרבות משך החזקה, המסמכים שבהם אחז להוכחת זכויותיו וכיוצא באלה, אך ניתן להבחין כי סדרי הגודל של הסכומים ששולמו ביחס לשטחים שפונו אינם חורגים מהסכום שהוצע לנתבעים.

מעבר לכך, הפיצויים ששולמו, כמפורט ב-ת/1, שולמו במסגרת זמן מתוחמת ע"י התובעות, בזמן סביר להבנתן, וזאת בניסיון להימנע מהליך משפטי ארוך (סעיף 32 לסיכומי התובעות).

אין חולק כי הצדדים ניהלו הליך בוררות אשר לא צלח, לטענת התובעות באשמת הנתבעים (ראו החלטה בעניין מיום 4.7.21).
ההליכים לסילוק יד נמשכו מעל 8 שנים (רוב התקופה בהליך הקודם). ברור כי עם כשלון המו"מ, זכותן של התובעות להמשיך באפיק של ההליך המשפטי ולבחור שלא לשלם פיצויים כתמריץ לפינוי מוקדם, כפי שעשו בהליכים אחרים.

מר מורגנשטרן השיב לעניין זה בכנות. כך אמר כי מדובר בכסף ציבורי ויש למצות הליך משפטי: "עם כל מי שהיינו בהליך משפטי, מיצינו את ההליך המשפטי. זו תפיסת עולם, זה כסף ציבורי ..." (עמ' 39 לפרוטוקול, ש' 24-25).

עוד הוסיף: "אחרי שמוצו המו"מ, התחושה זה לנוע במעגל שלא הסתיים. מה שלא עשינו ב – 5 שנים, לא נעשה ב- 15 שנים..." (שם, ש' 28-29).

מילים כדורבנות. אין התובעות מחויבות "לרדוף" אחר הנתבעים בניסיון לשלם להם פיצויים עד אין קץ. עדותו של מר מורגנשטרן לא נסתרה והיא מקובלת עליי במלואה.

טענת הנתבעים כי הם ברי רשות בלתי הדירה ולמצער יש לפצותם בשל ביטול הרשות

הנתבעים טוענים כי הם ברי רשות בלתי הדירה במקרקעין ולמצער יש לפצותם לפי חוו"ד שמאי שהגישו או חוות דעת שמאית נוספת מטעם התובעות.

אין בידי לקבל טענות אלה.

המקרקעין מצויים בבעלות רשות ציבורית, ולמצער, בהסכם הפיתוח הוקנו הזכויות בהם לרשות ציבורית אחרת.

בשנת 2015 נפל דבר בישראל בכל הקשור לרשות במקרקעי ציבור, בע"א 3846/13 מדינת ישראל נ' היפר חלף (21.7.15); להלן – עניין היפר חלף).

בסעיפים 3-7 לפסק דינו של כב' השופט מזוז נקבע כך:

"...כאשר מדובר בפלישה למקרקעי ציבור, אין לדעתי בסיס ענייני ולא צידוק חוקי להכיר בקיומו של "רישיון מכללא", המבוסס אך על כך שהרשות הציבורית לא נקטה בהליכי פינוי נגד הפולש, או אף לא מחתה בידו. כאמור, מוסד הרישיון בכגון דא מבוסס על דיני ההשתק שביושר, היינו על קיומה של הסכמה מדעת של בעל הזכות במקרקעין לכך שאחר יחזיק או יעשה שימוש במקרקעין. הסכמה זו נלמדת מהתנהגותו של בעל הזכות, אשר ידע על ההחזקה או השימוש במקרקעין שלו ולא מחה נגד המחזיק או המשתמש ולא פעל לסילוקו, אף שהיה בידו לעשות כן. ממחדלו המודע של בעל הזכות במקרקעין להביע התנגדותו ולפעול לסילוק הפולש מוסקת הסכמתו להחזקה או השימוש במקרקעיו. כל ההנחות האלה אין להן תוקף כאשר מדובר בפולש למקרקעי ציבור. אין בסיס - לא במציאות ולא בדין - לייחס לרשות ציבורית הסכמה מכללא להעניק הרשאה לפולש להחזיק או להשתמש במקרקעי ציבור, וזאת מעצם העובדה שהיא לא פעלה נגד הפלישה...יתרה מזו, בניגוד לבעל מקרקעין פרטי, שברצונו פועל נגד הפולש למקרקעיו וברצונו הוא מוחל על זכויותיו, כאשר מדובר במקרקעי ציבור קיימת מערכת של דינים של המשפט המינהלי - הדיוני והמהותי...ברשות הציבורית אין סמכות לאיש להעניק זכויות במקרקעי ציבור על ידי העלמת עין מפולש...הענקת זכות במקרקעי ציבור נשלטת על ידי שורה של דינים: אלה הקובעים מי הם בעלי הסמכות להחליט על הענקת הזכות, אלה הקובעים את ההליך המתחייב למתן זכות, כגון הצורך במכרז, וכמובן דיני המשפט המינהלי המהותי השולטים על כל החלטה מינהלית...על כן לא ניתן לייחס למחדלם של גורמי הפיקוח לאתר פולש או לפעול נגדו, הסכמה של בעלי הסמכות ברשות להעניק הרשאה להחזיק או להשתמש במקרקעיה...כל אלה מובילים למסקנה, כי כל המושג של רישיון מכללא, אף ככל שיש לו עדיין זכות קיום לאחר חוק המקרקעין, הוא זר לחלוטין לסביבת המשפט הציבורי ואינו מתיישב עם נורמות המשפט המינהלי...גם התוצאה, הנגזרת מהחלת מוסד הרישיון מכללא על פולשים במקרקעי ציבור, לפיה מצבו של פולש למקרקעי ציבור טוב מזה של מי שזכה בהרשאה כדין - בדרך כלל לאחר הליכי מכרז ותוך תשלום דמי שימוש - אינה מתקבלת על הדעת. אין לקבל ואין להשלים עם מצב בו פולש למקרקעי ציבור עושה בהם שימוש ללא תשלום ומצפה אף לפיצויים בגין פינויו..." (ההדגשה איננה במקור).

כב' השופט רובינשטיין הצטרף באותו מקרה לקביעות אלה (פסקאות ל'-לא'):

"אחר הדברים האלה עיינתי בהערותיו של חברי השופט מזוז, שעיקרן כי באה עת להיפרד לשלום במשפטנו ממוסד הרישיון ובמיוחד הרישיון מכללא, ולא כל שכן כשעסקינן בפלישה למקרקעי ציבור, כמושג זר למשפט ציבורי... ועוד "בית משפט זה לא יתן ידו להנצחתה של פלישה, אף אם הרשויות השתהו שנים רבות בעשיית מלאכתן, ובהיעדר עילה שבדין לקביעה כי קמו לפולשים או לבאים מכוחם זכויות" (רע"א 5333/05 גבריאלי נ' מינהל מקרקעי ישראל, [פורסם בנבו] פסקה ב' (2005))... המקובץ מכל אלה הוא, כי צריכות להתקיים לטעמי נסיבות חריגות ונדירות עד מאוד כדי שיוכר רישיון מכללא במקרקעי הציבור, וככל הנראה תמה דרכה ונלוהו כעיקרון לבית עולמו."

פסיקה זו הכתה שורשים, הן בבית המשפט העליון והן בערכאות נוספות (ראו למשל ע"א 8761/17 מדינת ישראל נ' מפעלי תחנות בע"מ (11.12.19), סעיף 30; ע"א 1630/18 ביג-גיבורי ישראל בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל (19.1.20) ; רע"א 5838/18 ‏מיכל נ' רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח (12.6.19) ; ע"א (מחוזי ת"א) 15654-03-17‏ ‏ אבו טאלב נ' עירית תל-אביב-יפו (27.8.18); ע"א (מחוזי ת"א) 9394-06-20‏ ‏יוסיפוב נ' עירית תל-אביב-יפו (9.2.21); ת"א (מחוזי חי') 40190-06-12‏ ‏ גרבי נ' עירית חדרה (13.8.18)).

בסמוך לאחר פסק הדין בעניין היפר חלף, ניתן פסק דין נוסף בבית המשפט העליון, ע"א 6757/13 נחום נ' מדינת ישראל (19.8.15); להלן – עניין נחום).

במקרה זה נקבע כי ככלל יש לנהוג במשנה זהירות ביחס לקביעה כי רשות היא בלתי הדירה, וזכות שכזו תוסק אך במקרים חריגים ויוצאי דופן. כאשר עסקינן ברשות מכללא במקרקעי ציבור, רק במקרים חריגים ונדירים ביותר, יכול ובית המשפט יקבע כי הפולש הפך לבר רשות במקרקעין נוכח שתיקת הרשויות. ואולם, רשות שכזו לא תתגבש לכדי רשות בלתי הדירה, וזאת נוכח האינטרס הציבורי בדבר השמירה על רכוש הציבור והרצון שלא לתמרץ פולשים על ידי הקניית רישיון שאינו ניתן לביטול ויצירת זכות מעין צמיתה בנכס (סעיף 22 לפסק הדין).
ובמקרה נוסף נקבע:

"קשה מאוד להלום כי מי שעשה דין לעצמו, וגם אם מעיקרא נכנס למקרקעין בהיתר כזה או אחר של המועצה המקומית (שספק אם היה במקומו בלא אישור בעלים, המדינה, אך עסקינן בתקופה אחרת ובימים אחרים), הנה בהמשך בנה שלא כדין ונהנה מכך כמנהג בעלים בלא ששיתף את הציבור כל עיקר – יזכה להגנה משפטית. משגי הרשות כלפי אחרים, ככל שיהיו, אינם מצדיקים מהדורה חוזרת" (רע"א 7393/15 קאפי נ' מינהל מקרקעי ישראל (9.12.15).

כאמור, עסקינן במקרקעי ציבור. התובעת 3 הגישה תביעה לפינוי הנתבע 1 עוד בשנת 1987. אמנם, פסק הדין לא נאכף משום מה, אך התובעת 2 פנתה במכתבי דרישה לתשלום דמי שימוש ראויים לנתבע 1 עוד בשנת 2011 (נספח ה'-ו' לתצהיר) ושוב, בשנת 2012, בדרישה לסילוק יד (נספח ח'), לשווא.

לאחר מכן, בשנת 2013, הוגשה תביעת הפינוי השניה, שהופנתה לבוררות, שלא מוצתה אך נמשכה עד שנת 2019. תביעה שלישית לפינוי הוגשה בהליך שלפניי.

אין לומר איפוא כי התובעות לא עשו דבר. נהפוך הוא, עולה מהתנהלותן כי החל ממועד תחילת החזקה בשנת 1987 ננקטו הליכים נגד הנתבע 1.
אמנם, משום מה פסק הפינוי הראשון לא נאכף תקופה ארוכה, אך בשנת 2011 שוב הוחל בנקיטת הליכי פינוי, תחילה בדרישה בכתב ולאחר מכן בהגשת תביעה.

נסיבות אלה אינן איפוא אותן נסיבות חריגות ונדירות כאמור בעניין היפר חלף, שבהן יש להכיר ברשיון מכללא במקרקעי ציבור. נהפוך הוא.

יתרה מכך, נסיבות אלה כלל אינן מלמדות על רשיון מכללא במקרקעין, אף אם לא היה מדובר במקרקעי ציבור, שכן התובעות או מי מהן מחו על החזקה ונקטו הליכי פינוי. אחד התנאים ליצירת רשות במקרקעין הינו העדר מחאה, תנאי שלא התקיים בענייננו (ראו לענין זה, ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש חסידים, פ"ד לא(3) 210, 214 (1977); ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מע"צ – מדינת ישראל (21.3.07) ; להלן – עניין דיאמנשטיין).

ראוי לציין בהקשר זה כי אין "לצרף" את משך תקופת החזקה של יפה כהן לתקופת החזקה של הנתבעים במקרקעין, שכן רישיון, ככל שקיים, הינו זכות אישית שאיננה ניתנת להעברה (ע"א (מחוזי ת"א) 271/85 הילמן נ' רוזן, פ"מ תשמ"ז (1) 283 (1986)).
כאן המקום להתייחס לטענה שהעלו הנתבעים לראשונה בסיכומיהם, מתוך הרחבת חזית. בסעיפים 5-10 לסיכומים נטענה השתלשלות דברים שבסופה נטען כי התביעה שהוגשה בשנת 1987 אינה מתייחסת לבית ולמוסך אלא לחלקת קרקע צמודה. בסעיף 31 לתביעה נטען כי המדובר באותם מבנים. בתצהיר התומך בבקשת הרשות להגן שהפך לכתב הגנה אין כל טענה מעין זו וכך גם בתצהירי הנתבעים. לפיכך המדובר בהרחבת חזית שאין להתירה.
למעלה מהדרוש אציין כי טענת הנתבעים נסתרת גם מהמסמכים: בכתב התביעה שהוגשה בשנת 1987 (נספח יא1 לתצהיר התובעות) צויינה כתובתו של הנתבע 1 ברחוב חשמונאים 30 בני ברק, וגם בתצהיר עליו חתם הנתבע 1 בשנת 1988 (נ/16) ציין כי הוא בעל מוסך באותה כתובת ולא במקום אחר.
אף אם הייתי מכיר בקיום רשות מכללא במקרה זה למרות שמדובר במקרקעי ציבור, ודאי אין להכיר בנסיבות דנא ברשיון בלתי הדירה, שמתגבש בנסיבות נדירות ויוצאות דופן במקרקעי ציבור (רע"א 977/06 בן חמו נ' מדינת ישראל (7.5.06); עניין נחום: "ככלל יש לנהוג במשנה זהירות ביחס לקביעה כי רשות היא בלתי הדירה וזכות שכזו תוסק אך במקרים חריגים ויוצאי דופן" (סעיף 22)).
כיוון שלא גובש כלל רשיון במקרקעין, הרי שאין צורך לבחון את טענת הנתבעים לתשלום עבור פינויים ו/או השקעותיהם במקרקעין.

למצער, אף אם היה מקום לבחון סוגיה זו, לא הייתי מוצא לפסוק לנתבעים סכום כלשהו.

בחוות הדעת המעודכנת שהגישו הנתבעים, נ/4, נטען כי זכויות הנתבעים במקרקעין מוערכות בכ-17 מליון ₪, לא פחות. דא עקא, לפי הפסיקה, אין לפסוק לבר הרשות סכום כלשהו עבור זכויות במקרקעין אלא רק בגין השקעות או השבחות (ראו רע"א 9212/05 מעודה נ' חברת מפעלי בתים משותפים בגוש 6135 בע"מ (23.11.06); בע"מ 1894/16 פלוני נ' פלוני (10.5.17)).
כן ראו בר"ע 7924/06 אביטן נ' באום (3.10.06):

"...ואין רשות זו מעניקה לו זכות כלשהי כלפיהם מיניה וביה, לרבות הזכות לפיצויים.... כן קבעה הפסיקה, כי זכות הפינוי העומדת לבעלי קרקע כלפי בני הרשות עם סיום הרישיון אינה שלובה בזכות הפיצויים של בני הרשות, וכי האחרונים זכאים להגיש תביעה נפרדת לפיצויים בשל סיום הרישיון... במקום אחר צוין, כי במקרים, בהם נפסקו פיצויים למי שהיה בר רשות ללא תמורה בנכס מקרקעין, שרישיונו בוטל, נפסקו הפיצויים רק בעבור השקעותיו בנכס" (ההדגשה איננה במקור).

ממילא, טענת הנתבעים לפיצוי עבור זכויותיהם במקרקעין, להבדיל מהשקעות, שלא הוכחו כלל ועיקר, דינה להידחות.

אשר להשקעות. בחווה"ד נ/4 נטען כי שווי הבנוי על המקרקעין, כולל ציוד המוסך, המוחזק על ידי הנתבעים, הינו 880,000 ₪ (עמ' 10).

בסיכומיהם חזרו הנתבעים על טענתם כי בשנת 2004 נערכה שמאות על מנת לאמוד את עלות הפינוי הצפויה של מחזיקים שונים במקרקעין (נ/5) . לדבריהם, השמאית אסתר כהן נקבה באחוז מסוים לפיצוי מפונים, כאשר לחוכר הוכר שווי של 85% מבעלות, לדייר מוגן 70% ולמחזיק עם אלמנט לא ברור של זכויות 66.5% או 63%. עוד הם מפנים לטבלה שערכה השמאית כהן, נספח ג' לתצהירם, טבלה המעריכה את דמי הפינוי. בטבלה זו נקבה השמאית כהן בכ - 131,000$ עבור הבית ו – 124,000$ עבור המוסך. הנתבעים טוענים כי מאז חלף זמן רב והסכומים אינם מעודכנים.

ראשית, ההלכה המשפטית הנוגעת לבר רשות במקרקעי ציבור השתנתה מאז שנת 2004 ועד היום בצורה דרמטית, כפי שצוטט מעניין היפר חלף.

שנית, וחשוב מכך, כפי שציינתי לעיל, חוות דעת זו הינה בבחינת "הערכת סיכון" שנערכה ביוזמת הצדדים להסכם הפיתוח או מי מהם, ואינה מחייבת במישור היחסים שביניהן לבין הנתבעים.

שלישית, ברע"א 1156/02 חיר נ' לידאי (11.05.03) נקבע כי יש לבחון זכות לפיצוי בר רשות רק עבור השקעות ומשיקולי צדק (לקביעות דומות, ראו עניין דיאמנשטיין; ע"א (מחוזי ת"א) 1187/09‏ ‏ רמ-נח בע"מ נ' עבודי (7.2.11); להלן – עניין רמ-נח).
בע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' כדורי (25.11.02) נפסק כי זכות הפינוי העומדת לבעלי הקרקע כלפי בני הרשות עם סיום הרישיון אינה שלובה בהכרח בזכות הפיצויים של בני הרשות (פסקה 13). ראו גם ע"א (מחוזי ת"א) 45764-10-18‏ ‏ כלגי נ' רשות הפיתוח חברת עמידר (9.7.20).

יש גם מקום לבחון למה שימשו המקרקעין את בר הרשות, וכאשר הופקה טובת הנאה מעסק, כבענייננו, מהווה הדבר שיקול נגד פסיקת פיצוי עבור ההשקעות . כך, בע"א (מחוזי ת"א) 1766/00 אברגיל נ' מנהל מקרקעי ישראל (26.6.05):

"המערערים השתמשו במקרקעין נשוא התביעה והפיקו הנאה ממנו משך שנים רבות, מבלי לשלם כל תמורה. הם הקימו עסק כלכלי על זה השטח וזכו להפיק רווחים מהחזקתו. אשר על כן אין אנו מוצאים כי זה המקרה בו נדרשת הפעלתם של שיקולי הצדק ופסיקת פיצויים בגין ההשקעה שנעשתה לטובתם של המערערים בלבד, ואין היא משביחה את הנכס עצמו" (בקשת רשות ערעור נדחתה: רע"א 9057/05 אברג'יל נ' מינהל מקרקעי ישראל ( 2.3.06)).

שיקול נוסף הוא האם בר הרשות הגיש תביעה לפיצויים:

"מהראוי, כי תוגש תביעה שכנגד או תביעה נפרדת אשר במסגרתה יהא רשאי כל צד לטעון טענותיו, לרבות טענות המערערת אודות זכאותה לדמי שימוש ראויים, ולא כאמירה בכתב ההגנה וללא תימוכין ראייתים כלשהם" (עניין רמ-נח, סעיף 42. לקביעה דומה, ראו גם ע"א (מחוזי ת"א) 24660-07-17‏ ‏ שטיינפלד נ' עירית בני ברק (13.5.18), סעיף 9).

שיקול אחר הוא האם הבעלים יהנה מההשקעות אם לאו:

"כך גם יש לבחון אם מדובר בנכס שהבעלים אמורים ליהנות ממנו או היפוכם של דברים, דהיינו, כי אותה השבחה נטענת, לא רק שאינה בגדר השבחה לבעלים, אלא בגדר עלויות נוספות להריסת אותה השבחה" (עניין רם-נח, סעיף 39); ראו גם ע"א (מחוזי ת"א) 48909-10-19‏ רחמים נ' עיריית הרצליה (15.3.21)).

בענייננו, התובעות אינן צפויות להנות מההשקעות הנטענות שכן בכוונתן לפתח את המקרקעין על ידי בניה וממילא הבית והמחסן צפויים לה יהרס (סעיפים 4 – 7 לתצהיר מר פולק).

זאת ועוד, המוסך שימש ומשמש את הנתבעים שנים רבות כעסק לכל דבר ועניין. הנתבע 1 העיד כי הבית עצמו כבר אינו משמש אותו למגורים מזה כשנתיים והוא מתגורר בדירה בבעלותו באור יהודה. כן הוסיף כי "היום הבית מוזנח. אף אחד לא גר שם" (עמ' 26 לפרוטוקול, ש' 19 – 22; כן העיד במסגרת הליך הבוררות בעמ' 67 לפרוטוקול שצורף כנספח ט' לתצהיר התובעות; מגוריו כיום באור יהודה עולים גם מהמסמך הרפואי מיום 10.11.20 שצורף לטיעון בענין משקל עדותו).

טענת הנתבעים בסיכומים, כי הטענה בדבר מגוריו של הנתבע 1 הינה הרחבת חזית אסורה, אינה מן העניין, שכן עובדה זו התבררה בעדות הנתבע 1 מפיו עצמו ולא ניתן להתעלם ממנה. בהקשר לכך אוסיף כי הנתבע 2 הוסיף בתום ההוכחות כי הוא ואחיו מתגוררים בבית (עמ' 27 לפרוטוקול, ש' 35), אך האמירה נאמרה לאחר תום עדותו, סותרת את עדות אביו ולא נזכרה בתצהירו. אף האח לא מסר עדות. לכן לא ראיתי לקבל את דברי הנתבע 2.

לפיכך, כאשר עסקינן בעסק כלכלי שהופק ממנו רווח עשרות שנים ; כאשר הנתבע 1 כלל לא מתגורר בבית; כאשר התובעות מחו על החזקה בהליכים משפטיים שתחילתם לפני כשלושים שנה; כאשר אין בפניי תביעה עצמאית לפיצויים; כאשר התובעות לא יהנו מההשקעות – אין מקום לפצות את הנתבעים עבור ההשקעות במקרקעין.
סוף דבר
התביעה מתקבלת. הנתבעים יסלקו ידם מהמקרקעין, מהבית ומהמוסך. בנסיבות העניין, לצרכי התארגנות, הנתבעים יעשו כן בתוך 90 יום מהיום. נוכח היקף ההליך והנסיבות, הנתבעים יחד ולחוד ישלמו לתובעות הוצאות משפט בסך 40,000 ₪.
ניתן היום, כ"ה טבת תשפ"ב, 29 דצמבר 2021, בהעדר הצדדים.