הדפסה

בית משפט השלום בהרצליה ת"א 51644-12-15

לפני
כבוד ה שופט גלעד הס

התובעת

ד.א. מעלה הכרמל בע"מ

נגד

הנתבעים

  1. אסתר רמתי
  2. גיטה שטנגר
  3. משה ניסן
  4. רבקה מלכה ניסן
  5. שלמה לבנוני
  6. עמליה לבנוני
  7. רפאל שקד-גביש
  8. איל שימקוביץ
  9. גילה שימקוביץ
  10. שקמונה חברה ממשלתית - עירונית לשיקום הדיור בחיפה בע"מ
  11. צפורה שורק
  12. דורית יוספה בן שלמה
  13. גיל בן שלמה
  14. אברהם ויזן
  15. דרורית מצ'ס
  16. מוריס לוי
  17. אילן חיים לשם
  18. דוד גולדנברג
  19. שושנה גולדנברג
  20. עמיקם יערי
  21. יהודית יערי קצ'וק

פסק דין

רקע והצגת שאלות המחלוקת
התובעת הינה חברה יזמית אשר נוסדה ל שם ביצוע פרויקט בניה בעיר חיפה. הנתבעים 1 עד 21 (להלן: "הנתבעים") הינם בעלי דירות בבניין מגורים ברחוב חביבה רייך בחיפה, הידוע גם כחלקה 8 בגוש 11196 (להלן: "הבניין" ).
ביום 17.5.2012, נחתם הסכם בין התובעת לבין הנתבעים לביצוע פרויקט בניה להרחבת יחידות הדיור בבניין וזאת כ פרויקט "עיבוי בינוי" בהתאם לתכנית חפ/2187 (להלן: "ההסכם" ). במסגרת הסכם זה התחייבה התובעת לשפץ את כלל דירות הנתבעים , להרחיבן בכ-30 מ"ר בנוי וכן להוסיף כ-11 מ"ר מרפסת לכל דירה, בתמורה התובעת תהיה זכאית להוסיף 22 יחידות דיור, אשר יהיו שייכות לה.
כמו כן התחייבה התובעת ללוח זמנים , על פיו , היה על התובעת להגיש בקשה להיתר בתוך שלושה חודשים מיום חתימת ההסכם ו להוצאת היתר בניה בתוך 12 חודשים מיום הגשת הבקשה . ההסכם העניק אופציה להארכת התקופה להוצאת היתר בניה בשישה חודשים נוספים.
התובעת הגישה בקשה להיתר לוועדה המקומית והחלה לנקוט פעולות להוצאת ההיתר. ביום 30.5.2013, כתבה התובעת לנתבעים כי היא מבקשת לממש את האופציה לארכה להוצאת היתר בניה.
ביום 3.6.2013, ענה ב"כ הנתבעים לתובעת - כי לעמדת הנתבעים הבקשה להיתר הוגשה באיחור ביחס ללוח הזמנים שננקב בהסכם וכן כי התובעת לא תספיק להוציא את היתר הבניה במועד הנקוב בהסכם. לאור טענות אלו, וכן טענות נוספות, ביטלו הנתבעים את ההסכם עם התובעת.
לאחר ביטול ההסכם עם התובעת (ולטענת התובעת במקביל לביטול), הנתבעים ביקשו להתקשר בהסכם חדש, הפעם לפרויקט של פינוי-בינוי (כלומר פרויקט במסגרתו נהרס הבניין כליל ונבנה חדש) עם חברת 'גרינברג את שניאור – השכרת דירות למגורים בע"מ ' (להלן: "גרינברג") ואכן ביום 18.11.13 , נחתם הסכם בין הנתבעים לבין גרינברג (להלן: "הסכם גרינברג").
לאור מהלכים אלו של הנתבעים (ביטול ההסכם וכריתת הסכם אחר עם גרינברג) התובעת הגישה המרצת פתיחה בתיק ה"פ (ת"א) 54090-10-13‏ ד.א. מעלה הכרמל בע"מ נ' עמיקם יערי (להלן: "המרצת הפתיחה"). במסגרת המרצת הפתיחה ביקשה התובעת להצהיר כי ההסכם שנכרת עמה מחייב וכי הנתבעים מנועים מלהתקשר בהסכם עם גרינברג.
ביום 26.3.14 דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב (כב' השופטת אבניאלי) את הבקשה לסעד זמני, בין היתר, כאשר זה קובע כי סיכויי התביעה נמוכים. התובעת הגישה בקשת רשות לערער על החלטה זו לבית המשפט העליון (רע"א 2640/14), אולם גם זו נדחתה.
עם זאת אציין כבר בפתיח, כי הן בית המשפט המחוזי והן בית המשפט העליון לא שללו את האפשרות של התובעת להגשת תביעה בגין הנזק הכספי שנגרם לה.
ביום 24.12.2015 הוגשה התביעה שלפני. במסגרת התביעה טוענת התובעת כי ביטול ההסכם על ידי הנתבעים נעשה שלא כדין, כאשר היא עמדה במועדים הנקובים בו. הנזק העיקרי שנטען במסגרת התביעה הינו החזר ההוצאות שהוציאה התובעת עד הודעת הביטול בגין הפרויקט (כלומר נזקי הסתמכות בלבד).
התובעת העריכה את הוצאותיה בגין הפרויקט בסך של 911,978 ₪. בנוסף תבעה התובעת פיצויי בגין אובדן מוניטין בסך של 100,000 ₪, עוגמת נפש בסך של 100,000 ₪ וכן פיצוי עונשי של 100,000 ₪.
לאור התיאור התמציתי לעיל, השאלות המרכזיות שבמחלוקת בתיק זה הינן שתיים: ראשית, האם ביטול ההסכם על ידי הנתבעים היה ביטול כדין או ביטול שלא כדין. שנית, ככל שהביטול נעשה שלא כדין, מהו שיעור הפיצוי המגיע לתובעת.
העדויות והראיות
מטעם התובעת הוגשו הראיות הבאות:
תצהירו של מר יוסף נוימן - מנהלה של התובעת, אשר במסגרתו מצהיר זה על השתלשלות העניינים שהובילה לביטול ההסכם והנזקים שנגרמו לתובעת.
תצהיר מר עמרם מור יוסף - מנהל חשבונות של התובעת, אשר מצהיר על ההוצאות שנגרמו לתובעת בגין הפרויקט.
תצהיר עו"ד פז בית הלחמי - בא כוח התובעת בתקופה הרלוונטית. במסגרת התצהיר מצהיר עו"ד בית הלחמי על ליווי הפרויקט על ידו, המשא והמתן עם הנתבעים וכן המשא והמתן עם גרינברג והנתבעים לאחר מכתב הביטול.
חוות דעת רואה החשבון שאול נגר – אשר החווה דעתו בדבר מצבה הכלכלי של התובעת וההוצאות שהוציאה בגין הפרויקט.
חוות דעת אדריכל אילן אפטר - אשר מחווה דעתו על לוח הזמנים להגשת הבקשה להיתר ולהוצאת ההיתר. בפרט קובע זה, כי התובעת הייתה עומדת בלוחות הזמנים הקבועים בהסכם לצורך הוצאת היתר בניה.
כמו כן, זומן להעיד עו"ד רון ברנט, בא כוח הנתבעים בתקופה הרלוונטית, וזאת כעד מטעם התובעת. אציין כי בית המשפט אמנם אישר את זימונו של עו"ד ברנט לעדות , אולם הגביל את עדו תו, כך שזה לא יוכל להעיד על דברים שנאמרו או הועברו בינו לבין הנתבעים, דברים החוסים תחת חיסיון ע ורך דין-לקוח.
מטעם הנתבעים הוגשו הראיות הבאות:
תצהיר מר רפאל שקד – דייר בבניין . תצהיר אשר מתאר מנקודת המבט של הנתבעים, בעלי הזכויות בבניין, את השתלשלות העניינים שהובילה אותם לביטול ההסכם.
תצהיר מר שלמה גרינברג – מנהלה של חברת גרינברג, אשר מצהיר על השתלשלות העניינים מנקודת המבט של חברת גרינברג, ובפרט מצהיר על המגעים עם התובעת וההתקשרות בהסכם הפינוי-בינוי עם הנתבעים.
חוות דעת אדריכל ארידור יהודה – במסגרתה טוען אדריכל ארידור , כי הליך הוצאת היתר הבניה על ידי התובעת היה פגום וכי מנקודת הזמן בה בוטל החוזה ועד הוצא תו הצפויה של היתר בניה , נותרו כ- 12 חודשים.
עדי הצדדים נחקרו בחקירה נגדית במספר ישיבות שנקבעו לצורך כך.
הצדדים הגישו סיכומי טענות בכתב, לרבות סיכומי תשובה. אתייחס לטענות הצדדים בסיכומים במסגרת פרק הדיון וההכרעה.
דיון והכרעה
ביטול ההסכם או הפרת ההסכם? – כללי
אין מחלוקת כי הנתבעים ביטלו את ההסכם וזאת באמצעות מכתב בא כוחם, עו"ד רון ברנט, מיום 3.6.13 (להלן: "מכתב הביטול" ). במסגרת מכתב זה העלו הנתבעים מספר נימוקים לעניין זכותם של הנתבעים לבטל את ההסכם, ואלו הם:
הבקשה להיתר לא הוגשה בתוך 3 חודשים מיום חתימת ההסכם;
התובעת לא מילאה אחרי דרישות הרשות (הוועדה המקומית) ומאז מרץ 2013 לא עשתה מאום;
המתכנן מטעם התובעת כמו גם חברת דיורין פרשו מהפרויקט;
מתקיימים מגעים למכירת הפרויקט ליזמים שונים;
התובעת לא תצליח להוציא את היתר הבניה עד ליום 16.8.2012 ומכאן מדובר בהפרה צפויה של ההסכם .
התובעת עוד בזמן אמת, במכתב בא כוחה מיום 30.6.13, כפרה בהודעת הביטול בכלל, ובהפרות המיוחסות לה בפרט , ונתנה מענה לנימוקי הביטול המפורטים לעיל.
מכאן המחלוקת הראשונה והמרכזית בה יש לדון הינה - האם ביטול ההסכם על ידי התובעת מיום 3.6.13 הינו ביטול כדין, או ב מילים אחרות - האם נימוקי הביטול שפורטו לעיל הינם נימוקים תקפים. יובהר, כי ככל שאקבע כי אין ממש בנימוקי הביטול, הרי ברור כי פועלת הביטול שבוצעה על ידי הנתבעים מהווה הפרה של ההסכם בין הצדדים.
בלשון אחרת, לצורך הכרעה בתיק זה, יש לבחון האם קיימת עילת ביטול תקפה של הנתבעים. ככל שקיימת עילת ביטול שכזו, הרי דין התביעה להידחות. אולם ככל שאין עילת ביטול תקפה, הרי עצם הביטול מהווה הפרה של ההסכם עם התובעת, וזו תהיה זכאית לתרופות בגין ההפרה.
עיון במכתב הביטול מגלה כי עילות הביטול של הנתבעים נחלקות לשני סוגים. הסוג הראשון, עילות שהינן הפרות שכבר נתגבשו עת נשלח מכתב הביטול. הסוג השני, עילות שהינן בגדר הפרה צפויה ועתידית של ההסכם.
כך, העילות של: איחור בהגשת הבקשה להיתר, פרישת המתכנן של הפרויקט וחברת דיורין, אי מילוי דרישות הוועדה המקומית והמגעים למכירת הפרויקט לצד ג' - הינן עילות שעניינם מעשים שכבר אירעו לטעמם של הנתבעים עת נשלח מכתב הביטול, ואלו מהווים הפרה של ההסכם לטענת הנתבעים.
לעומת זאת, העילה כי התובעת לא תצליח להוציא את היתר הבניה עד ליום 16.8.2013, הינה עילה של הפרה עתידי וצפויה של ההסכם.
אבהיר כי חלק מהעילות הנוגעות להפרה שכבר ארעה (למשל, אי מילוי דרישת הוועדה המקומית) משמשות גם כמצע ראייתי לאותה הפרה צפויה נטענת של ההסכם.
מכאן אבחן בשלב הראשון, האם בעת מכתב הביטול, אותן עילות נטענות אכן מגלות הפרה של ההסכם על ידי התובעת, ובשלב השני אבחן - האם קיימת הפרה צפויה של ההסכם.
נטלי ההוכחה
מתעוררת השאלה, על מי נטל ההוכחה להוכיח את הפרת ההסכם או את הפרתו הצפויה.
באופן עקרוני נטל ההוכחה בתביעה אזרחית הינו על התובע, מפאת הכלל הוותיק והראוי – המוציא מחברו, עליו הראיה. מכאן, נטל ההוכחה הינו על התובעת להוכיח כי הנתבעים הפרו את ההסכם.
אלא שבמקרה שלפני אין עוררין כי התובעת עמדה בנטל להוכיח את פעולת "ההפרה", היות והנתבעים הם אלו שביטלו את ההסכם וברור כי פעולת הביטול, כל עוד אין לה הצדקה, הינה פעולה המהווה הפרה של ההסכם. זאת ועוד, אף אם פעולת הביטול כשלעצמה אינה מהווה הפרה של ההסכם, הרי ברור כי ההתקשרות של הנתבעים עם חברת גרינברג במקום התובעת מהווה הפרה של ההסכם. לעניין זה ר' גבריאלה שלו ויהודה אדר 'דיני חוזים – התרופות – לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי' עמ' 549:
"מי שמבטל חוזה בלא שהיא זכאי לכך עלול להיחשב, עקב הודעת הביטול השגויה עצמה... כמי שהתנער מהחוזה ולכן הפר אותו..."
מכאן עובר נטל ההוכחה להוכיח כי פעולת ביטול הייתה כדין אל הנתבעים. כלומר, על הנתבעים הנטל להוכיח כי התובעת אכן הפרה את ההסכם, או כי קיימת הפרה צפויה של ההסכם, הפרות המקנות לה זכות ביטול של ההסכם, לעניין זה ר' רע"א 3592/01 עיזבון המנוח סימן טוב מנשה ז"ל נ. ע. אהרונוב קבלנות בניין (1988) בע"מ [פורסם במאגר נבו] (19.7.2001).
לפיכך, במקרה שלפני, היות שהנתבעים אינם כופרים בטענה כי ביטלו את הוראות ההסכם עם התובעת וכי התקשרו עם חברה אחרת, אולם טוענים כי פעולות אלו נעשו כד ין לאור הפרה של התובעת את ההסכם, הרי על הנתבעים להוכיח כי אכן הביטול מטעמם היה כדין.
לתוצאה דומה בעניין נטלי ההוכחה ניתן להגיע על בסיס הכלל העקרוני, לפיו, הנטל להוכיח טענה מסוימת מוטל על הצד שהטענה מקדמת את ענייננו במשפט, ר' רע"א 296/11 מוחמד נג'אר נ' שאוקי חמדאן עליאן (פורסם במאגר נבו, 23.2.2012):
"אמירה זו משקפת לטעמי את ההלכה לפיה דיני הראיות הולכים אחר המשפט המהותי ונטל השכנוע להוכחת טענה מסוימת מוטל על הצד שהטענה מקדמת את עניינו במשפט"
כאשר בענייננו הטענה כי התובעת הפרה את ההסכם מקדמת את עניינם של הנתבעים.
על רקע זה אבחן, האם אכן הפרה התובעת את ההסכם, וזאת בחלוקה להפרה והפרה צפויה.
הפרת ההסכם
הבקשה להיתר לא הוגשה בתוך 3 חודשים
הטענה הראשונה של הנתבעים בעניין הפרת ההסכם הינה, כי התובעת הפרה את סעיף 15 להסכם, סעיף הקובע לוח זמנים להגשת הבקשה להיתר.
כאמור לעיל, ההסכם נחתם ביום 17.5.2012. במסגרת סעיף 15 להסכם הוסכם כי "היזם מתחייב להגיש לוועדה המקומית בקשה להיתר בניה בתוך 3 חודשים מחתימת הסכם זה".
עם זאת, נרשם בהסכם:
"פרק הזמן שתיערך בדיקת מנהל הפרויקט מטעם הדיירים לא ייכלל במניין התקופה להוצאת היתר בניה"
מכאן, בהתאם להסכם , היה על התובעת להגיש את הבקשה להיתר עד ליום 17.8.2012 ובתוספת פרק הזמן בו בדק מנהל הפרויקט מטעם הדיירים את הבקשה להיתר.
כפי שעולה מנספח 9 לתצהיר מר יוסי נוימן, מנהל התובעת (להלן: "נוימן"), הבקשה להיתר הוגשה ביום 5.9.12, כלומר 18 ימים לאחר המועד החוזי "הרגיל".
לאור זאת, יש לבדוק, מהו פרק זמן בו בדק מנהל הפרויקט את הבקשה להיתר, והאם פרק זמן זה עולה על 18 ימים.
לעניין זה הצהיר מר נוימן, כי הנתבעים התמהמהו בבדיקת הבקשה להיתר למשך תקופה בת 30 יום (למרות שבהתאם לחוזה היה להם רק 14 יום לבדיקת המסמכים) ואף לאחר שנסתיימה הבדיקה , איבד אחד הדיירים את הבקשה להיתר החתומה והתובעת נאלצה להדפיס סט נוסף ולהחתים עליו את עו"ד רון ברנט (להלן: "עו"ד ברנט") בא כוח הדיירים.
עיון בתצהיר מר רפאל שקד מטעם הנתבעים (להלן: "שקד") מגלה, כי זה אינו מכחיש את גרסת התובעת וממילא אינו מציג גרסה אחרת , אלא רק טוען כי הטענות במישור זה: "אינן רלוונטיות ונועדו להסיט את הדיון...".
עו"ד רון ברנט היה כאמור ב"כ הנתבעים במהלך המשא והמתן עם התובעת ואף במהלך המו"מ עם גרינברג. אזכיר כי הנתבעים לא זימנו את עו"ד ברנט להעיד מטעמם וזה זומן כעד מטעם התובעת, באישור בית המשפט.
עו"ד ברנט מתייחס לנושא האיחור בהגשת הבקשה להיתר בעמ' 20 לחקירתו הנגדית מיום 19.12.17 ולמעשה אינו מכחיש או סותר את גרסת נוימן בדבר הסיבות לאיחור בהגשת הבקשה להיתר.

יתרה מזו, אין מחלוקת כי על הבקשה חתום עו"ד ברנט כנציג הדיירים, וזה מאשר כי חתם עליה ביום 5.9.12. מכאן, אילו חשב עו"ד ברנט, כב"כ הדיירים, כי הבקשה להיתר מוגשת באיחור ללא כל הצדק מכוח ההסכם, יכול היה עוד ביום 5.9.12 לסרב לחתום על הבקשה להיתר, או לכל הפחות, להסב את תשומת לב התובעת והנתבעים כי הבקשה להיתר מוגשת באיחור ביחס למועד ההסכמי. אין מחלוקת כי לא רק שכך לא נעשה על ידו, אלא שהוא מאשר בעדותו כי בנקודת הזמן הזאת הכול היה בסדר (ר' עמ' 21 לפרוטוקול מיום 19.12.17).
יתרה מזו, בחקירתו הנגדית מאשר עו"ד ברנט כי אילו הכול היה בסדר בהמשך, אף אחד לא היה אומר כלום על איחור הנטען בהגשת הבקשה להיתר (עמ' 6 2 לפרוטוקול הדיון מיום 19.12. 17).
לאור האמור לעיל, אני סבור כי לנתבעים לא הייתה זכות לבטל את החוזה בחודש יוני 2013 לאור האיחור הנטען בהגשת הבקשה להיתר. אכן, הבקשה להיתר הוגשה מעבר לתקופה בת שלושה חודשים אותה קצב ההסכם, אולם מכוח ההסכם ניתן להוסיף למועד זה את המועד בו התעכ בה הבקשה אצל הנתבעים או מי מטעמם, כאשר הוכח לפני כי הבקשה התעכבה אצל הדיירים פרק זמן של כחודש, ובסופה אף אבד העותק החתום, כך שהתובעת נאלצה להחתים את ב"כ הנתבעים על עותק חדש.
למעלה מן הצורך אציין, כי גם מבחינה משפטית קשה לקבל את האיחור האמור כעילה לביטול ההסכם וזאת כאשר הנתבעים בזמן אמת שתקו לנוכח איחור זה וזאת כאשר היו מיוצגים , וכאשר עו"ד ברנט חתם בשם הדיירים ביום 5.9.12 על הבקשה להיתר ללא מחאה.
אציין כי לא נעלם מעיני, כי מההחלטה של בית המשפט המחוזי במסגרת הליך צו המניעה ניתן ללמוד כי אכן היה האיחור קל בהגשת הבקשה להיתר. אלא, שאין מדובר בקביעה חד משמעית כי אכן היה איחור שכזה ובית המשפט המחוזי אינו ע ורך דיון בסוגיה - האם פרק הזמן בו התעכבו התכניות אצל הנתבעים מצדיק את האיחור בהגשת הבקשה להיתר . בכל מקרה, אין קביעה ברורה של בית המשפט המחוזי כי האיחור בהגשת הבקשה להיתר מהווה הפרה של ההסכם. עוד אציין, כי מדובר בהחלטה ב מסגרת הליך ביניים אשר אין בה ליצור השתק פלוגתא.
התובעת לא מילאה אחרי דרישות הרשות (הוועדה המקומית) ומאז מרץ 2013 לא עשתה מאום
טענה נוספת במכתב הביטול מתייחסת לכך שהתובעת לא מילאה איר דרישות הוועדה המקומית ולמעשה חדלה מלפעול החל מחודש מרץ 2013.
איני סבור כי יש בטענה זו, אף אם יש בה ממש, משום הפרה של ההסכם. ההסכם אינו קובע רשימת פעולות שעל התובעת לעשות מול הרשויות, אלא קובע אך ורק לוח זמנים להוצאת היתר הבניה.
במילים אחרות, ההסכם מקנה שיקול דעת מלא לתובעת לניהול הליכי הרישוי ובלבד שתוציא את היתר הבניה במועדים הקבועים בהסכם.
בנסיבות אלו, אף אם אכן במועד כתיבת מכתב הביטול, כאמור ביום 3.6.2013, לא עשתה התובעת די פעולות לטעמם של הנתבעים ולא מילאה אחרי דרישות מסוימות של הרשות, לא ניתן לראות בכך הפרה של ההסכם, ובוודאי שלא הפרה המקנה לנתבעים זכות ביטול.
אבהיר ואדגיש, לטענות אלו בדבר אי מילוי דרישת הרשויות וודאי שקיימת משמעות של ממש בבחינת שאלה ההפרה הצפויה, וראוי לבחון האם אכן טענות אלו מכוננות הפרה צפויה, אבל הטענות הללו כשלעצמן אינן מהוות הפרה של ההסכם עת נשלח מכתב הביטול .
המתכנן מטעם התובעת כמו גם חברת דיורין פרשו מהפרויקט
טענה נוספת במכתב הביטול הינה, כי חברת דיורין שהייתה אמורה להיות הזרועה המבצעת של התובעת , פרשה מהפרויקט וכי גם המתכנן מטעם התובעת פרש.
בדומה לטענה הקודמת בדבר הפסקת הפעולות של התובעת , הרי גם טענות אלו, אף אם היו נכונות, הרי הם אינן מכוננות הפרה של ההסכם.
עיון בהסכם מגלה כי אין בהסכם כל התחייבות של התובעת כי התכנון יעשה על ידי מתכנן מסוים ואין גם כל התחייבות כי הביצוע יעשה על ידי חברת דיורין דווקא .
מכאן ברור כי אף אם המתכנן המקורי של הפרויקט החליט לפרוש וגם אם הביצוע היה נעשה לבסוף שלא על ידי חברת דיורין, אין בכך משום הפרה של פרט כלשהו בהסכם, וממילא אין בכך להקנות זכות ביטול לנתבעים.
כמובן, כי גם לטענות אלו קיימת משמעות עת אבחן ואשקול את טענת ההפרה הצפויה, אולם, כשלעצמן אין בהן משו ם הפרת ה הסכם והן אינן מקנות עילה לנתבעים לבטל את ההסכם.
מתקיימים מגעים למכירת הפרויקט ליזמים שונים
טענה נוספת שהועלתה במכתב הביטול הינה כי התובעת, בעצמה או על ידי מי מטעמה, מקיימת מגעים למכירת הפרויקט ליזמים אחרים.
טענה זו, בדומה לשתי קודמותיה, אף היא כשלעצמה אין בה להוות הפרה של ההסכם.
אין כל איסור בהסכם או בדין על התובעת לנהל משא ומתן למכירת הפרויקט או חלקו . ההפך הוא הנכון, משאים ומתנים שכאלו מתנהלים פעמים רבות לגבי פרויקטים מגוונים ומהווים חלק חשוב מהתפתחות של שוק נדל"ן חופשי ומשגשג.
לפיכך, היה מותר לתובעת לבחון אפשרות למכור את הפרויקט כולו או חלקו לצד ג' כלשהו, ובעצם המשא והמתן אין כל הפרה של ההסכם. מובן, כי היה ומשא ומתן זה היה מבשיל לכדי הסכם, הרי הסכם זה היה מחייב את הסכמת הדיירים , הנתבעים כאן.
יתרה מזו, התובעת גם הייתה רשאית לטעמי לנהל משא ומתן עם יזמים אחרים ואף עם הנתבעים עצמם לשינוי ההסכם, היות ובשלב כלשהו נראה כי ההסכם החתום במתכונת עיבוי- בינוי (כלומר השארת הדירות הקיימות והרחבתן) כלכלי פחות מפרויקט פינוי-בינוי (כלומר, הריסת המבנים הקיימים כליל). בנסיבות אלו עצם ניהולו של משא ומתן לשינוי ההסכם אינו מהווה הפרה של ההסכם הקיים.
עם זאת, אציין כי עצם קיומו של משא ומתן למכירת הפרויקט או לשינויו יכול להוות ראיה כי אין לתובעת יכולת כלכלית לבצע את הפרויקט ומכאן להוות פרמטר להוכחת ההפרה הצפויה, וזו הייתה עמדתו של בית המשפט המחוזי בהליך צו המניעה. אדון בנושא זה במסגרת הדיון בהפרה הצפויה.
סיכום ביניים
מן האמור לעיל עולה כי בעת משלוח מכתב הביטול לא הפרה התובעת את ההסכם:
מצאתי, כאמור, כי לא היה איחור בהגשת הבקשה להיתר.
ואילו לגבי יתר מעשי ההפרה שמייחסים הנתבעים לתובעת לגבי התקופה שקדמה למכתב הביטול, כגון: ניתוק הקשר עם הוועדה המקומית, עזיבת המתכנן וחברת דיורין ואף ניהול משא ומתן למכירת הפרויקט לצד ג', הרי מעשים אלו אינם מהוו ים פעולות המנוגדות להסכם, ואף אם טענות אלו היו נכונות במלואן במישור העובדתי , אין הן מכוננות הפרה של ההסכם.
לאור האמור לעיל, אני דוחה את טענת הנתבעים כי עובר למכתב הביטול התובעת הפרה את ההסכם.

הפרה צפויה
הטענה המהותית במכתב הביטול, ולמעשה בתיק שלפני בכללותו הינה כי התובעת הפרה 'הפרה צפויה' של ההסכם.
בהתאם לסעיף 16 להסכם היה על התובעת לקבל היתר בניה בתוך 12 חודשים מיום הגשת הבקשה להיתר, כלומר עד ליום 5.9.2013, אחרת ההסכם מבוטל.
עם זאת, ההסכם הקנה באותו הסעיף זכות ליזם לבקש ארכה בת שישה חודשים וזאת בהתקיימות שני תנאים: כי היזם ביצע את דרישות הרשות וכי הבקשה לארכה הוגשה 30 יום לפני תום התקופה בת 12 החודשים.
במקרה שלפניי, התובעת פנתה, עוד ביום 30.5.2013, כלומר כשלושה חודשים טרם תום התקופה, בבקשה לארכת מועד (המכתב צורף כנספח 22 לתצהיר מנהל התובעת), כאשר מכתב זה נענה כאמור במכתב הביטול מיום 3.6.13.
מכאן סוגיית ההפרה הצפויה מעלה שתי סוגיות משנה: הסוגיה הראשונה, האם הייתה זכאית התובעת לקבלת ארכה בנקודת הזמן בה התבקשה הארכה, ואם התשובה לכך הינה חיובית נדרש לסוגיה השנייה, האם הייתה התובעת יכולה להוציא היתר בניה עד ליום 5.3.14, הוא היום שהיה על התובעת להוציא היתר בניה מכוח סעיף 16 להסכם, ככל שהייתה מקבלת ארכה.
המסגרת הנורמטיבית – הפרה צפויה
חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, מגדיר בסעיף 17 מהי 'הפרה צפויה':
"17. גילה צד לחוזה את דעתו שלא יקיים את החוזה, או שנסתבר מנסיבות הענין שלא יוכל או לא ירצה לקיימו, זכאי הצד השני לתרופות לפי חוק זה גם לפני המועד שנקבע לקיום החוזה, ובלבד שבית המשפט, בנתנו צו אכיפה, לא יורה שיש לבצע חיוב לפני המועד שנקבע לקיומו."
כלומר, סעיף 17 קובע שתי חלופות לקיומה של 'הפרה צפויה', החלופה הראשונה הינה שצד גילה את דעתו שלא יקיים את החוזה והחלופה השנייה הינה כאשר מנסיבות העניין מסתבר שצד אינו יכול לקיים את החוזה.
הפסיקה והספרות קבעו כי החלופה הראשונה של גילוי הדעת הינה חלופה סובייקטיבית. ר' גבריאלה שלו, יהודה אדר, 'דיני חוזים – התרופות ' (תשס"ט) (להלן: "שלו, חוזים-תרופות"), בעמ' 136:
"חלופת גילוי הדעת מתקיימת כל אימת שמדבר המפר או מהתנהגותו ניתן ללמוד שמבחינתו הסובייקטיבית הפרת החוזה היא עובדה מוגמרת"
החלופה השנייה, שעניינה 'נסיבות העניין' הינה חלופה אובייקטיבית, ר' שלו 'חוזים-תרופות', עמ' 138:
"בניגוד לחלופה הסובייקטיבית, אין עניינה של החלופה האובייקטיבית במצבו הנפשי של המפר ובמידת מחויבותו לחוזה, כי אם ביכולתו האובייקטיבית לעמוד בדרישות החוזה ולבצען במועד"
כלומר, במקרה שלפני יש לבחון האם הוכח כי נכון ליום 3.6.2013 החליטה התובעת מבחינה סובייקטיבית להפר את החוזה, ולחלופין, האם היה ביכולתה האובייקטיבית של התובעת לקבל היתר בניה עד ליום 5.3.14.
סוגיה נוספת שראוי להבהיר עת הדיון במסגרת הנורמטיבית הכללית הינה - מה מידת ההסתברות הנדרשת להוכחת ההפרה הצפויה. יש לזכור כי ההפרה הצפויה, כשמה כן היא, מתייחס ת לאירוע עתידי. מכאן קיימת חשיבות מהותית למידת ההסתברות הנדרשת של אירוע ההפרה העתידי.
בקצה אחד של קשת האפשרויות, ניתן לגרוס כי די בחשש סביר כי הצד שכנגד יפר את החוזה על מנת לקבוע כי מדובר בהפרה צפויה. לעומת זאת, נקודת הקיצון הנגדית גורסת כי על מנת לקבוע קיומה של הפרה צפויה, על הצד הנפגע להראות הסתברות קרובה לוודאי וחד משמעית כי אכן ההפרה הצפויה תתרחש במציאות.
במשפט הישראלי במסגרת הדיון במידת ההסתברות הנדרשת לקיומה של הפרה צפויה נערכה הבחנה בין החלופה הסובייקטיבית לחלופה האובייקטיבית. ביחס לחלופה הסובייקטיבית נקבע כי אין חשיבות של ממש לדרגת ההסתברות של ההפרה, אלא נבחנת מידת "הנחרצות" של המפר בגישתו כלפי אי קיום מחויבויותיו החוזיות, כאשר נדרש לשם כך גילוי דעת ברור, ר' 'שלו-חוזים תרופות' בעמ' 141:
"בשאלה זו אנו סבורים שמן הראוי לאמץ גישה מחמירה, אשר תתנה את התקיימות החלופה הסובייקטיבית בגילוי-דעת ברור ונחרץ"
ביחס לחלופה האובייקטיבית, אין הכרעה חד משמעית בפסיקה בדבר רמת ההסתברות הנדרשת , אולם הדעה המקובלת הינה כי אין די בחשש סביר , או בהסתברות לפי מאזן ההסת ברויות, אלא יש לקבוע רף ראייתי מחמיר, ר' 'שלו-חוזים תרופות' עמ ' 142-43.
וכן ר' ת"א (שלום ראשל"צ) 823/02‏ כפר המכביה בע"מ נ' אמריליו דייבי דבורה (פורסם במאגר נבו, 5.9.2005):
"כמובן, לענין זה אין די ב"חשש סביר" לאי קיום, אלא שנדרשת רמת וודאות גבוהה (השוו: ד' פרידמן "ביצוע חוזה נוכח חשש בדבר קבלת התמורה הנגדית", עיוני משפט י' (תשמ"ד- תשמ"ה) 165, 170-171). אכן, בענין זה ראוי לנקוט זהירות מרובה. "אצבע קלה" על הדק הדוקטרינה עלולה להוביל לסיכולם של חוזים יעילים"
ור' גם ת"א (שלום ת"א) 20427/93 אברהם גולדשטיין נ' קדמת עדן בע"מ (פורסם במאגר נבו, 1.9.1996) המציג גישה דומה.
עוד אציין כי הצעת חוק דיני ממונות, התשע"א – 2011 (הצעות חוק ממשלה 595), אימצה רף הסתברות גבוה של 'קרוב לוודאי' לצורך הוכחת הפרה הצפויה, ר' סעיף 495 להצעת החוק: "...או שברור בנסיבות העניין כי קרוב לוודאי שיופר החיוב".
אני סבור שראוי לאמץ את הגישה הדורשת הסתברות גבוהה של ההפ רה על מנת להקנות לנפגע זכות לביטול ההסכם מכוח הפרה צפויה. הטעם הראשון לכך הינו משיקולי הוגנות. לשיטתי, אין מקום לתת לצד להשתחרר מחוזה, ואף לזכות בפיצוי , על סמך מאורע עתידי שקיומו אינו בהסתברות גבוהה. בעניין זה יש לזכור כי 'הנזק' מבחינת הנפגע הינו לכל היותר סך העלויות של ההמתנה בתקופת הביניים עד שאותה הפרה צפויה לשיטתו תתממש . לעומת זאת לגבי הצד השני, 'הנזק' כתוצאה מקביעה כי קיימת 'הפרה צפויה' הינ ו במלוא שיעור התועלת החוזית וכן פיצוי הצד שכנגד. לשיקולי הוגנות בקביעת הרף הנדרש להפרה צפויה, ר' משה גלברד, "הפרה צפויה של חיוב בהצעת הקודקס האזרחי החדש" מאזני משפט כרך ה' (תשס"ו), בעמ' 241.
ניתוח כלכלי של הסוגיה מוביל אף הוא למסקנה, כי התוצאה היעילה כלכלית הינה אמנם מתן אפשרות לבטל הסכם עקב הפרה צפויה, אולם רק כאשר ההסתברות להפרה גבוהה, ר' מיגל דויטש 'ביטול חוזה עקב הפרתו' (תשנ"ג) 134-35.
לאור הלכות אלו, אבחן – האם קיימת הפרה צפויה של התובעת את ההסכם.
הבחינה הסובייקטיבית – גילוי דעת של התובעת
כללי
כאמור, על מנת שהנתבעים יהיו זכאים לבטל את ההסכם בגין הפרה צפויה על ידי התובעת, היה עליהם להראות כי קיים גילוי דעת ברור ונחרץ של התובעת שלא לקיים את ההסכם.
הטענה המרכזית של הנתבעים בנושא זה הינה לגבי המשא והמתן שניהלה התובעת למכירת הפרויקט, בין היתר, לגרינברג. משא ומתן זה היה גם הנימוק המרכזי לאי מתן צו מניעה לטובת התובעת בהליך המרצת הפתיחה בבית המשפט המחוזי בתל אביב .
לאחר שבחנתי את מכלול הראיות שלפני, והבאתי בחשבון את החלטת בית המשפט המחוזי ובית המשפט העליון בסעד הזמני במסגרת המרצת הפתיחה, אני סבור כי לא היה גילוי דעת של התובעת כי בכוונתה להפר את ההסכם, ואנמק:
ראשית ומהותי ת, יש להבחין בין משא ומתן טרם הודעת הביטול למשא ומתן לאחריו. יוטעם כי לצורך בחינת שאלת ההפרה הצפויה, אין כל רלוונטיות למשא והמתן שהתנהל בעקבות הודעת הביטול, וברי כי הנתבעים אינם יכולים להסתמך כאקט מגלה הפרה צפויה על אירועים שאירעו לאחר שניתנה הודעת הביטול מטעמם ביום 3.6.12.
עוד אציין בפתח הדברים כי כפי שציינתי לעיל משא ומתן למכירת הפרויקט כשלעצמו, אין בו להוות הפרה של ההסכם, ואין בו ללמד על הפרה צפויה. רק כאשר המשא והמתן נערך על רקע של אי מסוגלות כלכלית או אחרת להמשיך בפרויקט יש בו ללמד על גילוי דעת בדבר הפרה הצפויה של ההסכם. אולם, כאשר מדובר על משא ומתן שהמניע שלו מסחרי ולא באי מסוגלות לעמוד בהתחייבות חוזית קיימת , אין בו בכדי ללמד כשלעצמו על הפרה צפויה של ההסכם .
מן הכלל אל הפרט
ניתוח חומר הראיות שלפני מגלה כי המשא והמתן בין התובעת לגרינברג למכירת הפרויקט החל באופן משמעותי רק לאחר הודעת הביטול, ואף אם היה מגע כלשהו בין הצדדים טרם ביטול ההסכם , הרי הוא מינורי בהחלט ואינו מהווה גילוי דעת להפרת ההסכם, ואפרט:
מר נוימן בתצהירו מצהיר באופן מפורש כי לא היה מגע עם חברת גרינברג למכירת הפרויקט טרם הודעת הביטול, ר' סעיפים 26 ו- 37ב. לתצהירו.
חשוב מכך, מר גרינברג, עד מטעם הנתבעים, נמנע אף הוא מלהצהיר כי היה במשא ומתן עם התובעת טרם הודעת הביטול, וכך הוא מצהיר בסעיף 13 לתצהירו : "...,וזה עד השלב שבו קבלה החברה פניה מהתובעת חברת ד.א. מעלה הכרמל בע"מ,...", כאשר מר גרינברג אינו מציין מהו המועד בו בוצעה אותה הפניה מהתובעת .
אלא שאת מועד הפניה האמור ניתן ללמוד מסעיף 15 לתצהיר מר גרינברג במסגרתו מצהיר זה : "פגישה ראשונה בנוכחות נציג חברת ד.א. מעלה הכרמל...התקיימה ביום 12.6.13 בשעה 11:30....".
כלומר, מר גרינברג מודה בהגינותו כי הפעם הראשונה בה פגש נציג של התובעת הייתה ביום 12.6.13. אזכיר כי הודעת הביטול נשלחה ביום 3.6.13. מכאן עולה כי בהתאם לעדות מטעם הנתבעים עצמם, הפגישה הראשונה בעניין מכירת הפרויקט נערכה רק לאחר הודעת הביטול.
עיון בחקירות הנגדיות של העדים מוביל למסקנה דומה כי לא נוהל משא ומתן מהותי למכירת הפרויקט טרם הודעת הביטול, כאשר משא ומתן זה התחיל רק לאור הודעת הביטול וכאשר הפגישה הראשונה נערכה למעלה משבוע לאחר הודעה זו.
ר', דבריו הברורים של מר נוימן, מנהל התובעת, בעמ' 167 לפרוטוקול מיום 21.12.2 017:
"התקשר אלי פז בית הלחמי, אמר לי "תקשיב, גרינברג רוצה לרכוש את הפרויקט, בוא בבקשה לפגישה." אני הייתי, הייתי אז בתקופה מאוד מאוד קשה. זה היה שבוע אחרי שרון שלח לי מכתב "הפרויקט בטל ומבוטל, אתה לא תקבל כלום"
וכך גם עונה העד, לאחר שבית המשפט מחדד לו את הנושא:
כב' הש' הס: רגע, רגע, אני רוצה שתי שאלות. הפעם הראשונה שאתה שומע על, על החברה הנוספת זה אחרי המכתב מה-03 ביוני?
העד, מר נוימן: את גרינברג?
כב' הש' הס: כן.
העד, מר נוימן: בוודאי.
כב' הש' הס: לפני ה-03 ביוני לא היה לך שום משא ומתן איתם, שום דיבור, שום דבר?
העד, מר נוימן: לא שאני מכיר ולא שאני יודע,"
כלומר, גם בעדותו חוזר מר נוימן על הגרסה כי המגעים עם גרינברג החלו לאחר הודעת הביטול.
אציין כי באותו העמוד, שולל גם מר נוימן את האפשרות כי מי מטעמו, ובפרט מר מלול, ניהל משא ומתן בשמו למכירת הפרויקט. אבהיר כי הנתבעים לא זימנו את מר מלול להעיד בענין.
מר גרינברג מחזק גרסה זו של מר נוימן כאשר זה מעיד ומבהיר בחקירה הנגדית, כי כלל לא הכיר את מר נוימן טרם הודעת הביטול, ואצטט:

"ש. 4, עורכי דין, אתה ויוסי נוימן, ארבעתכם.
ת: כן, שהכרתי אותו לראשונה.
ש: הכרת אותו לראשונה. זה היה במחצית יוני? מתי זה היה?
ת: 12 ליוני."
לפיכך מהעדויות שנשמעו לפניי עולה כי משא ומתן ממשי בין התובעת לבין גרינברג החל רק לאחר מכתב הביטול.
הנתבעים בסיכומים מטעמם משליכים יהבם בנושא זה על החלטת בית המשפט המחוזי ומבקשים ללמוד ממנה, כי נוהל משא ומתן טרם ביטול ההסכם. אולם, עיון בהחלטת בית משפט המחוזי לעניין זה מגלה כי גם ממנה לא עולה כי התנהל משא ומתן טרם הודעת הביטול, ובשל חשיבות העניין, אצטט מה חלטת בית המשפט המחוזי בעניין צו המניעה מיום 26.3.2014:
"במהלך חקירתו הנגדית אישר מר נוימן כי התנהלו מגעים בין המבקשת לבין המשיבה 22, אלא "זה היה גישוש" (עמ' 3 שו' 20), אשר במסגרתו הוחלפו תכתובות מייל בין עוד פז בית הלחמי לבין ב"כ המבקשת עו"ד ברנט (מש/1). בהמשך אישר כי הוחלפו טיוטות הסכם בין עורכי הדין אך טען כי הדבר נעשה ללא ידיעתו, וכי את המיילים מיום 20.6.12 שקדמו להחלפת הטיוטות הוא רואה "פעם ראשונה. לא הייתי מודע להם" (עמ' 4 שו' 7). בהמשך, במענה לשאלות בית המשפט טען מר נוימן, כי ראה את טיוטת ההסכם "מספר ימים לאחר מכן" וראה שנעשו תיקונים "לא רציניים". " (הדגשה שלי - ג.ה.).
כלומר, בית המשפט המחוזי בהחלטתו מתייחס למיילים מיום 20.6.12, כלומר מיילים שנשלחו למעלה משבועיים לאחר הודעת הביטול, ולטיוטות שהועברו לאחריהם. אין כל ממצא של בית המשפט המחוזי ב החלטתו בעניין הסעד הזמני כי התנהל משא ומתן אשר קדם להודעת הביטול.
מן האמור לעיל עולה כי אין כל ראיה לכך שהיה משא ומתן בין התובעת לגרינברג או לכל גורם אחר טרם הודעת הביטול. לגבי משא ומתן ישיר, הרי עד הנתבעים בעצמו, מר גרינברג, מציין כי לא היה כזה וכי לא פגש את מר נוימן עד לאחר הביטול. לגבי משא ומתן עקיף דרך צד ג', הרי למרות שיש אמירה כללית של מר גרינברג בעדותו כי "שמע" על משא ומתן שכזה, הרי מדובר בעדות שמיעה שאינה קבילה. כמו כן, הנתבעים לא זימנו לעדות את מר מלול, אשר לטענתם ניהל משא ומתן שכזה בשם התובעת.

למען השלמת התמונה אציין כי לאחר הודעת הביטול אכן התנהל משא ומתן אינטנסיבי בין התובעת לחברת גרינברג, במסגרתו הצדדים היו קרובים להגיע להסכם כי הפרויקט יועבר לגרינברג תמורת דירה, או שוויה בסך של 900,000 ₪. משא ומתן זה לא הבשיל כדי הסכם מחייב.
אולם, ברור, כי משא ומתן זה אינו יכול להוות נימוק להודעת הביטול שניתנה עוד קודם זה התנהל.
עוד אציין כי אף אם היינו מבקשים ללמוד מהאירוע העתידי של המשא והמתן למצב הדברים עובר להודעת הביטול, איני סבור כי מהמשא והמתן עולה כי התובעת גילתה דעתה כי בכוונתה להפר את ההסכם, ואבאר:
אין חולק כי ההסכם שחתמה התובעת עם הנתבעים היה מסוג של עיבוי-בינוי, כלומר השארת הדירות הקיימות וביצוע הרחבה לדירות. בשלב מסוים, הבינו כלל הצדדים כי ניתן לבצע פרויקט של פינוי-בינוי, כלומר הריסת הבניינים ובניית חדשים תחתם , וכי פרויקט שכזה יותר רווחי לדיירים וליזם . אין עוררין כי חברת גרינברג ביצעה פרויקטים של פינוי-בינוי באזור באותה עת.
מכאן, היה אינטרס הן לתובעת והן לנתבעים לשנות את ההסכם שנחתם ביניהם להסכם פינוי-בינוי . בנסיבות אלו מגעים בעניין זה אינם מהווים גילוי דעת על הפרת ההסכם, אלא לכל היותר משא ומתן לשינוי ההסכם. בכל מקרה אבהיר כי אין בעדויות שלפני כל פעולה אקטיבית של התובעת בעניין זה טרם הודעת הביטול.
על רקע זה, וכאשר נשלחה כבר הודעת ביטול לתובעת, נוהל המשא והמתן להעברת הפרויקט לחברת גרינברג, אולם היה ברור כי בכל מקרה הפרויקט לא יהיה במתכונת שחתמו הנתבעים עם התובעת אלא במתכונת של פינוי-בינוי.
במסגרת משא ומתן זה, וכאשר על צוואר התובעת מונחת חרב הודעת הביטול, הסכימה זו עקרונית להעברת הפרויקט לגרינברג תמורת פיצוי שיישקף את הוצאותיה.
אולם, וזה העיקר לעניין שלפנינו, אין במשא ומתן מסחרי ז ה, על סמך מערכת עובדות שנוצרה לאור הודעת הביטול, להוות אינדיקציה מספקת לכך כי התובעת התכוונה להפר את ההסכם המקורי , או שלא היה בכוחה להגשי ם את הפרויקט בדרך של עיבוי-בינוי.
לאור האמור לעיל, הנתבעים לא היו זכאים לשלוח הוד עת ביטול על סמך "גילוי דעת" של התובעת כי תפר את ההסכם, גילוי דעת בדמות המשא והמתן למכירת הפרויקט, כאשר משא ומתן שכזה לא התקיים באופן מהותי טרם הודעת הביטול וכאשר משא ומתן זה אינו מעיד בהכרח כי לתובעת אין יכולת לקיים את ההסכם במתכונת בה נחתם .
הבחינה האובייקטיבית
כללי
הטענה המרכזית של הנתבעים, כפי שציינתי לעיל, הינה כי ההפרה הצפויה של התובעת עניינה העדר האפשרות של התובעת לעמוד בלוח הזמנים להוצאת היתר הבניה.
בעניין זה, מלבד עדויות עדי הצדדים, הגישו הצדדים גם חוות דעת של אדריכלים, אדר' אילן אפטר מטעם התובעת ואדר' יהודה ארידור מטעם הנתבעים.
לעניין דרך ההכרעה בשאלה האם התובעת הייתה עומדת במועד ההסכמי להוצאת היתר בניה, אני סבור שיש להבחין בין שני מישורי זמן: המישור עד הודעת הביטול והמישור לאחר הודעת הביטול.
כך, שבשלב הראשון, אבחן את הראיות והעדויות לגבי מה שהספיקה התובעת לבצע בעניין הוצאת היתר בניה עד לנקודת הביטול, ובשלב השני, אבחן מה הן הפעולות שעוד נותרו לה לעשות ואת המועד המוערך לביצוען.
על רקע קביעות אלו, אקבע האם הייתה זכאית התובעת לקבל את הארכה החוזית, והאם קיימת סבירות גבו הה כי לא הייתה מוציאה את היתר הבניה במועד שנקבע בהסכם.
הפעולות שבוצעו עד הביטול
המומחים מטעם שני הצדדים התייחסו להשתלשלות אירועי תהליך הרישוי (אדר' אפטר מטעם התובעת בסעיף 8 לחוות דעתו ואילו אדר' ארידור מטעם הנתבעים בסעיף יא' לחוות דעתו ), כאשר שניהם מסתמכים על תיק הרישוי בוועדה המקומית. לחוות הדעת צורפו גם החלטת הוועדה המקומית מיום 11.2.13 וכן תדפיס אירועי רישוי בתיק הרישוי .
מעיון במסמכים אלו עולה כי התובעת פעלה באופן סביר בהחלט עד למועד הודעת הביטול. הבקשה להיתר הוגשה ביום 5.9.2012, כפי שעולה מדוח פעולות הרישוי (ואין מחלוקת על מועדים אלו בדוח הרישוי של הוועדה המקומית ), הבקשה נבדקה בדיקה יסודית פעמיים על ידי הוועדה המקומית, על ידי שני מפקחים שונים, בפעם הראשונה ביום 24.9.12 ובפעם השנייה ביום 27.9.12.
בהתאם לבדיקות אלו שנערכו על ידי הוועדה המקומית, מתוקנת הבקשה להיתר על ידי התובעת ולאחר התיקון הוועדה המקומית מאשרת נוסח לפרסום הקלה .
במקרה שלפניי, הבקשה להיתר הועברה לפרסום ביום 30.10.12 (כלומר כחודש לאחר בדיקת המפקח) כאשר מכתב ההנחיות לפרסום נשלח ביום 31.10.12, וזאת לאחר דיון בצוות מפקחים של הוועדה המקומית ו אישור של מהנדס העיר.
כלומר, התובעת הצליחה בתוך פחות מ – 60 יום להביא את הבקשה ל כדי פרסום.
למעשה, שני המומחים אינם חולקים על כך כי תקופה בת חודשיים ימים מיום הגשת הבקשה להיתר ועד לקבלת הנחיות לפרסום הינה תקופה סבירה בהחלט. אכן המומחה מטעם הנתבעים מציין כי חלפו 18 יום עד אשר ביקר המפקח גרגורי באתר, אולם ברור כי אין לבוא בטענות כלפי התובעת לגבי ענין זה, ובכל מקרה מדובר בפעולות שמבוצעות במקביל , כך שהאיחור בביקור המפקח אינו משמעותי.
הליך הפרסום הסתיים ביום 1.1.2018, חודשיים לאחר משלוח מכתב ההנחיות לפרסום. המומחה מטעם הנתבעים אדר' ארידור טוען כי מדובר באובדן של 58 ימים מיותרים וכי ניתן היה לסיים את הליך הפרסום ולהגיע לדיון בוועדה המקומית קודם לכן. איני מקבל טענה זו. הליך הפרסום במקרה זה הינו הליך מורכב היות ונדרשת מסירה לבעלים רבים, וכפי שעולה מנספח י ב' לחוות דעת אדר' ארידור (ר' למשל נספח ב1), התובעת עשתה מאמץ לבצע פרסום מהיר, כך שהפרסום בעיתון נעשה עוד ביום 2.11.18, ממש בסמוך לקבלת ההנחיות לפרסום.
יתרה מזו, אין כל ראיה בתיק כי אף אם היה מושלם הליך הפרסום קודם לכן, היה מועד פנוי לדיון בוועדת המשנה של הוועדה המקומית, או כי בכלל התקיימה ישיבה קודמת של ועד ת משנה במסגרתה ניתן היה לשבץ את התיק לדיון .
זאת ועוד, לטעמי קיימת חשיבות פחותה לחלוקת הזמן בין השלבים השונים, והחשיבות הינה לתמונה בכללותה. במקרה שלפני הוגשה בקשה להיתר לפרויקט מורכב ביום 5.9. 2012 כאשר ביום 11.2.2013 נערך דיון בוועדה המקומית, וזאת לאחר הגשת התנגדויות, דיון אשר במסגרתו אושרה הבקשה בתנאים.
כלומר בתוך כארבעה חודשים מיום הגשת הבקשה להיתר הצליחה התובעת להביא את הבקשה לאישור (מותנה בתנאים) של הוועדה המקומית.
לא מצאתי בראיות הנתבעים כל אמירה כי תקופה של 4 חודשים לקבלת אישור של הוועדה מקומית, לאשר שמיעת התנגדויות , אינה סבירה או כי היא מלמדת על טיפול לקוי בבקשה להיתר. בוודאי שאין כאן כל ראיה או ראשית ראיה ל זניחת הבקשה להיתר.
ביחס להמשך ההליך להוצאת ההיתר לאחר אישור הוועדה המקומית, עיון בהחלטת הוועדה המקומית מגלה כי הבקשה אושרה בהתניה של 10 תנאים, כאשר רובם תנאים טכניים סטנדרטיים, למעט התנאי לעניין מספר יחידות הדיור, כאשר מספר היחידות הוקטן והועמד על 43 יחידות דיור.
אציין כי החלטת הוועדה המקומית ניתנה ביום 11.2.2013, כלומר היה לתובעת פרק זמן של כשבעה חודשים ללא הארכה ההסכמית , ושל למעלה משנה עם תינתן הארכה, להשלמת התנאים הללו של הוועדה המקומית.
הטענה המרכזית של הנתבעים, ושל האדריכל המומחה מטעמם, בהקשר זה הינה, כי מיום החלטת הוועדה , קרי מיום 11.2.2013 ועד למכתב הבקשה לארכה מיום 30.5.13 (שבעקבותיו בוטל ביום 3.6.13 הסכם) , לא עשתה התובעת דבר לקדם את הבקשה להיתר.
אציין כי שני המומחים מסכימים כי לאחר קבלת החלטת הוועדה המקומית לאישור הבקשה להיתר בתנאים, על התובעת היה מוטל לתקן את הבקשה להיתר בהתאם להחלטת הוועדה המקומית וכן להתחיל לעבוד אל מול הגורמים השונים (מכבי אש, חברת חשמל, פיקוד העורף וכיוצ"ב) על מנת לעמוד בתנאי האישור . אציין כי פעולות אלו מבוצעות על ידי התובעת שלא אל מול הוועדה המקומית ולמעשה עד השלמתן לא אמור להיות להן תיעוד בתיק הרישוי ובדף האירועים של הוועדה המקומית, והתיעוד יהיה רק כאשר אלו יושלמו ויוגשו תכניות מעודכנות לוועדה המקומית.
מכאן, עצם העובדה כי אין בדף האירועים של הוועדה המקומית כל אירוע בין 11.2.13 ועד ליום 3.6.13, אין בה ללמד כי התובעת לא עשתה כל פעולות, היות וכפי שהסברתי לעיל, הפעולות שהיה על התובעת לבצע אינן מוצאות ביטוי באופן שוטף ברישומי הוועדה המקומית, ואלא ימצאו ביטוי בתיק הרישוי רק עם סיומן, וזאת כאשר מדובר בפעולות אל מול גורמי חוץ.
עיון בתצהיר מר נוימן מטעם התובעת מגלה כי זה טוען שהתובעת עמלה על השלמת התנאים שקבעה הוועדה המקומית, כפי שהוא מתאר בסעיף 16 לתצהירו (ור' גם סעיפים: 17 ו- 53 לתצהירו ). עוד אציין כי התובעת מעדכנת את הדיירים על החלטת הוועדה במכתב מיום 13.3.2013, ובמסגרתו מציינת כי היא פועלת להשלמת ההיתר וכי היא תודיע על מועד התחלת הבניה.
עדות זו של מר נוימן במסגרת התצהיר לא נסתרה במהלך החקירה הנגדית, ושוכנעתי כי לאחר החלטת הוועדה המקומית לא נטשה התובעת את הבקשה להיתר וכי היא אכן פעלה להשלמת התנאים. כך, לדוגמא משיב מנהל התובעת בעמ' 181 לפרוטוקול הדיון , כאשר נשאל ישירות לגבי הפעולות שנקטה התובעת לאחר החלטת הוועדה המקומית:
"העד, מר נוימן: להשיג את האישורים ולהמשיך בתכנון. בוודאי. צוותים שלמים של תכנון עבדו במשרדים. קיבלו על זה כסף.
עו"ד מילר: עבדת למשל בשלב הזה על סקר קונסטרוקטיבי?
העד, מר נוימן: עכשיו את מה? את שואלת אותי כל שאלה מה נעשה בשלב הזה?
עו"ד מילר: זו השאלה עכשיו.
העד, מר נוימן: אז אני אומר הכל. יש צוות יועצים שלם, יש קונסטרוקטור שעובד על סקר, את יודעת כמה זמן לוקח לעשות סקר קונסטרוקטיבי?"
תשובות דומות של מר נוימן עוברות כחוט השני לאורך חקירתו הנגדית וכל אימת שנשאל זה לגבי הפעולות שביצעה התובעת, בין בהקשר של הוצאת כספים ובין בהקשר ישיר של הפעולות שבוצעו, עמד על דעתו כי התובעת לא זנחה את הבקשה להיתר וכי היא פעלה לביצוע התיקונים שנדרשו לאור החלטת הוועדה המקומית (ר' למשל בעמ' 16 4, בעמ' 179 שורות 7 עד 12 ועוד).
עוד אבהיר כי עדותו בהקשר הפעולות שבוצעו ואי נטישת הפרויקט הייתה קוהרנטית ואמינה בעיניי.
בנוסף לעדותו בעל פה של מר נוימן, קיימים שני מסמכים התומכים בכך שהתובעת המשיכה לבצע פעולות לקראת הוצאת ההיתר ולא נטשה את ההליך . המסמך הראשון הינו מכתב בקשת ארכת המועד מיום 30.5.12. ממכתב זה עולה באופן ברור כי התובעת מתכוונת להמשיך לפעול להוצאת היתר הבניה. אציין כי כנות התובעת ניכרת במכתב גופו, כך שהתובעת מציינת כי קיימות דרישות מכבידות של הוועדה המקומית וכי חל עיכוב בקבלת ההיתר (סעיף 2 למכתב), אולם עם זאת, התובעת מציינת במכתב כי היא פעולת להשלמת הנחיות הוועדה המקומית בהקדם (סעיף 4 למכתב).
אציין כי עצם משלוח המכתב המבקש ארכה , ובוודאי נוסח המכתב , המציין הן את הקשיים שמערימה הוועדה המקומית והן את הנחישות של התובעת להשלים את ההיתר, אינו מתיישב עם התזה של הנתבעים כי התובעת התכוונה להפר את ההסכם.
המסמך השני, הינו דוח האירועים מתיק הוועדה המקומית (נספח 34 לתצהיר מר נוימן, צורף גם כנספח לחוות דעת אפטר). מדוח זה עולה כי ביום 13.10.2014 נערך חישוב אגרות בתיק. חישוב אגרות מהווה את השלב האחרון לקראת הוצאת היתר בניה ומעיד בדרך כלל כי התנאים שקבעה הוועדה המקומית התמלאו .
אציין כי המומחה מטעם הנתבעים אמנם טען בחוות דעתו כי לא מצא תכניות מתוקנות ולא חישוב אגרות בגינן (סעיף 62(ד) לחוות דעתו), אולם לא סיפק הסבר סביר לכך כי בדוח האירועים מופיע באופן מפורש האירוע של חישוב אגרות. אציין כי אירוע זה המעיד על התקיימות דרישות הוועדה המקומית אף הגיוני וקוהרנטי עם מכתבו של ב"כ התובעת מיום 17.9.2013 בה מציין ב"כ התובעת כי התובעת הפקידה בקשה להיתר מתוקנת בתיק הוועדה המקומית (נספח 30 לתצהיר נוימן).
אבהיר כי לא נעלמה מעיני העובדה שהתובעת לא זימנה בעל מקצוע מטעמה להעיד על הפעולות שביצעה לאחר החלטת הוועדה המקומית והסתפקה בעדות מר נוימן. עם זאת, ועל אף שעדיף היה ראוי כי עדות שכזו אכן תובא לפני בית המשפט, איני סבור שההימנעות מהבאת עד מכריעה את הכף כנגד גרסת התובעת לעניין זה .
כאמור, מטעם התובעת העיד מר נוימן אשר ריכז את הטיפול בעניין באופן אישי ועדותו הייתה מקובלת עליי. עדות זו גם נתמכת במסמכים חיצוניים. בנסיבות אלו, למרות אי הבאת עדות רלוונטית מטעם התובעת, אני סבור שיש לקבל את עדות מר נוימן בנושא זה ואני קובע כי התובעת ביצעה פעולות לשם השלמת הבקשה להיתר גם לאחר החלטת הוועדה המקומית.
לאור האמור לעיל, אני קובע כי מהפעולות שבוצעו עד הביטול לא עולה כי קיימת הפרה צפויה של התובעת את ההסכם. כמפורט לעיל, התובעת הצליחה להשיג החלטה של הוועדה המקומית המאשרת את הבקשה להיתר בתנאים (למרות שהוגשו התנגדויות לבקשה ) בזמן סביר של ארבעה חודשים, ולאחר ההחלטה המשיכה לבצע פעולות לקראת אישורה.
האם הייתה מצליחה התובעת להוציא היתר במועד?
פרק הזמן המשוער להוצאת היתר הבניה
לאור הקביעה כי התובעת פעלה סבירות עד למועד הביטול, נותר לבחון האם הייתה מספיקה להוציא היתר בפרק הזמן שנקבע בהסכם. נזכור שמיום הביטול עד המועד ה הסכמי להוצאת היתר נותרו לתובעת כ- 3 חודשים ועד לסוף תקופת הארכה כ- 9 חודשים.
המומחים מטעם שני הצדדים התייחסו לפרק הזמן הנדרש להשלמת ההיתר לאור החלטת הוועדה המקומית.
המומחה מטעם התובעת מציין בסעיף 9 לחוות דעתו כי לאחר כשלושה חודשים מיום התחלת הטיפול הייתה עומדת התובעת בתנאים, והוא אף מציין כי היתר חתום היה אמור להתקבל בחודש 08/2013, כלומר סה"כ שישה חודשים מיום אישור הוועדה המקומית.
לעומת זאת, המומחה מטעם הנתבעים קובע בסעיף 59 לחוות דעתו כי היו נדרשים לתובעת 12 חודשים עד לקבלת היתר בניה. אציין כי המומחה מטעם הנתבעים מציין כי מדובר ב- 12 חודשים מיום ביטול ההסכם, אולם לאור עמדתו כי לא נעשה דבר מיום החלטת הוועדה המקומית ועד ליום הביטול, הרי ברור כי עמדתו הינה - כי נדרשים 12 חודשים מיום אישור הוועדה המקומית ועד הוצאת היתר בניה והכל כמובן "אילו רצתה " התובעת לעמוד בתנאים.
כבר בשלב זה, ומעמדת שני המומחים האדריכליים כאחד ניתן להסיק שתי מסקנות ברורות: ראשית, ברור כי ללא קבלת ארכה מתקשה הייתה התובעת מאוד להוציא את היתר הבניה במועד , וזאת כאשר המומחה מטעמה נוקב בתאריך הכללי 8/13 כתאריך הוצאת ההיתר בעוד שהמועד ההסכמי תם ביום 5.9.13. מכאן, כל עיכוב קטן היה גורם לתובעת שלא לעמוד במועד החוזי וזאת לפי המומחה שלה .

שנית, ומצד שני, ברור כי לו הייתה מקבלת התובעת ארכה, הרי גם לפי המומחה מטעם הנתבעים עצמם, הייתה זו עומדת במועד ההסכמי , כאשר תום המועד ההסכמי, כולל הארכה, הינו 5.3.14, ואילו לעמדת המומחה מטעם הנתבעים עצמם נדרשים היו 12 חודשים מיום אישור הוועדה המקומית ועד הוצאת היתר בניה. כלומר , לטעמו של מומחה זה, ההיתר היה מושלם עד ליום 11.2.14 (ר' עוד לעניין זה פרוטוקול הדיון מיום 21.12.17 בעמ' 73).
למען הסר ספק אבהיר כי ניתוח חוות דעת המומחים מטעם הצדדים מגלה כי הזמן הסביר להוצאת היתר בניה במקרה שלפני הינו כתשעה חודשים מיום החלטת הוועדה המקומית, ואבאר:
המומחה מטעם התובעת, אדר' אפטר, מציין בסעיף 9 לחוות דעתו זמנים צפויים למטלות השונות. לסעיף הראשון תיקון תכנית, קובע אדר' אפטר כי נדרשים שבועיים ימים. ברור כי מדובר בטעות בולטת בחוות הדעת מטעם מומחה התובעת , היות שאין מדובר בתיקונים טכניים של הבקשה להיתר אלא נדרש תיקון מהותי לאור השינוי במספר יחידות הדיור .
הראיה הטובה ביותר לכך שאין מדובר בתיקון שניתן להשלים בשבועיים ימים הינה כי התובעת אכן לא סיימה לתקן את הבקשה להיתר בשבועיים ימים. כך ברור ממכתבי ב"כ התובעת כי ביום ביטול ההסכם לא הי יתה בידי התובעת בקשה להיתר מתוקנת מוכנה, כאשר זו הוכנה רק בחודש אוגוסט 2013 .
לעומת זאת, סבור המומחה מטעם הנתבעים כי פרק הזמן לתיקון התכניות הינו חמישה חודשים (ס' 59(ב) לחוות הדעת) וקביעתו המנומקת לעניין זה מקובלת עליי.
עם זאת, איני מאמץ את חוות דעת מומחה הנתבעים אדר' ארידור במלואה לעניין יתר המועדים הקבועים בחוות דעתו . אכן סיכום המועדים המפורטים בחוות דעת ארידור מסתכם ל- 12 חודשים עד להוצאת היתר בניה , ואכן המועד הנקוב לגבי כל סעיף וסעיף בחוות הדעת מקובל עלי. אולם אדר' ארידור מתעלם בחוות דעתו כי חלק מה פעולות ניתן לבצע במקביל ובפרט אדר' ארידור אינו מביא בחשבון את האפשרות לבצע את הפעולות הנקובות בחוות דעתו במקביל, לפחות באופן חלקי, דבר שהיה מצמצם את לוח הזמנים להוצאת ההיתר במספר חודשים .
חשוב לציין כי שני האדריכלים הסכימו בעדותם כי אין מדובר במדע מדויק, אלא בצפייה סבירה לגבי העתיד על סמך מקרים דומים. כאמור לטעמי, לאור עדויות המומחים וחוות דעתם, פרק הזמן הסביר להשלמת תנאי הוועדה המקומית והוצאת היתר בניה במקרה זה הינו כתשעה חודשים, כלומר בחודש אוקטובר 2013, כחודש, פחות או יותר, לאחר תום המועד ההסכמי.

האם היה מקום ליתן ארכה לתובעת?
כאמור לעיל, קבעתי כי פעולות התובעת עד למועד הביטול לא העידו על הפרה צפויה של ההסכם. עוד קבעתי כי מניתוח חוות דעת המומחים ועדותם עולה כי התובעת ככל הנראה לא הייתה עומדת במועד החוזי ללא ארכה, והייתה נדרשת לה ארכה מסוימת להשלמת הוצאת היתר הבניה.
מכאן, יש לדון בסוגיה - האם היו הנתבעים רשאים שלא ל האריך את המועד לאור בקשת התובעת.
ההסכם קובע לעניין ארכת המועד:
"ליזם בלבד תהיה הזכות לקבל ארכה בת 6 חודשים נוספים ובלבד שהודיע לבעלים 30 יום לפני תום 12 החודשים על כך שבדעתו לבקש ארכה"
מלשון הסעיף עולה באופן ברור כי ארכת המועד הינה זכות של היזם. מכאן, דרך המלך של בקשת הארכה הינה היענות לבקשה. עם זאת, למרות שקבלת הארכה הינה זכות של היזם, ברור כי הנ תבעים אינם מחויבים להיענות לבקשת הארכה באופן אוטומטי.
מה הם אפוא אותם המקרים בהם הנתבעים רשאים שלא להיענות לבקשת הארכה של התובעת? ניתן לחשוב על שני מקרים רלוונטיים לענייננו:
המקרה הראשון, כאשר התובעת לא עומדת לעמוד בלוח הזמנים ההסכמי גם לאחר מתן הארכה. במקרה שכזה ברור כי אין טעם לתן ארכת מועד אשר רק "תדחה את הקץ" ותגרום נזק לנתבעים, וזאת כאשר ארכה שכזו לא תועיל לתובעת אשר ממילא לא תעמוד בלוח ה זמנים המוארך .
במאמר מוסגר חשוב לציין ולהדגיש כי אי עמידה צפויה במועד ההסכמי הרגיל, אינו יכול להוות כשלעצמו עילה שלא ליתן ארכת מועד. הרי כל הצורך והתכלית של מתן הזכות לקבלת ארכה הינה במקרה בו התובעת אינה עומדת במועד ההסכמי. אין כל צורך בסעיף המעניק זכות לקבלת ארכת מועד, אילו אי עמידה צפויה במועד ההסכמי מהווה נימוק תקף שלא לתת את הארכה. לפיכך, העובדה שהתובעת לא הייתה צפויה לעמוד במועד ההסכמי אינה יכולה לשמש הצדקה לאי מתן ארכה, כל עוד זו הוגשה במועד, ועל כך אין חולק בענ ייננו.
המקרה השני הינו כאשר התובעת ביצעה פע ולות חסרות תום לב הפוגעות בבסיס ההתקשרות. במקרה שכזה למרות קיומה של זכות הסכמית לארכת מועד, הרי אין מקום ליתן ארכת מועד לצד שאינו תם לב.
לאור קביעותי בפרקים הקודמים בפסק דין זה, ברור כי על הנתבעים כאן היה להיענות לבקשת התובעת ולהאריך את המועד להוצאת היתר בניה, ואפרט:
לעניין המועדים, הבהרתי לעיל שאף לעמדת המומחה מטעם הנתבעים עצמם, הייתה התובעת עומדת במו עד המוארך להוצאת היתר בניה, קל וחומר, כאשר מומחה זה התעלם מהאפשרות לבצע פעולות במקביל.
מכאן, מתן ארכה היה מאפשר לתובעת לעמוד בהסכם, והנתבעים אינם רשאים שלא ליתן ארכת מועד בנסיבות אלו ולטעון להפרה צפויה ביחס למועד ההסכמי הרגיל. אזכיר, סעיף ארכת המועד מנוסח כזכות של התובעת.
לעניין חוסר תום הלב, הרי קבעתי לעיל כי לא מצאתי שהתובעת ניהלה משא ומתן משמעותי טרם ביטול ההסכם וכי מעדות מנהלה, וכן ממסמכים אובייקטיבים עולה, כי זו לא 'פרשה' מהניסיון להוציא היתר בניה וכי אילו היו הנתבעים נענים לבקשת הארכה , היה זה סביר כי התובעת תעמוד במועד המוארך להוצאת היתר בניה.
לאור האמור עולה כי בנסיבות שהיו ידועות וקיימות ביום 30.5.12, היה על הנתבעים ליתן ארכת מועד לתובעת על מנת לאפשר לה להשלים את הוצאת היתר הבניה במועד המוארך . אי מתן הארכה, וחמור מכך, ביטול ההסכם לאור הפרה צפויה נטענת, מהווה הפרה של הנתבעים את ההסכם.
בטרם אסכם פרק זה, ראוי לדון בשתי טענות נוספות של הנתבעים בהקשר זה, והן נוגעות לטיב הבקשה להיתר שהוגשה על ידי התובעת ולשטח הדירות לאחר סיום הפרויקט.
טענות כנגד טיבה של הבקשה להיתר
הנתבעים במסגרת חוות דעת המומחה מטעמם, כמו גם בסיכומים מטעמם, טענו כי הבקשה להיתר שהוגשה מטעם התובעת הייתה פגומה.
כך המומחה מטעם הנתבעים מונה את הפגמים הבאים: אי התאמה של הבקשה להוראות להגשת בקשות ולהוראות התכנית, העדר אישור של תכנית חלוקה מחדש ומפת קו מגרש, העדר תכנית בינוי ופיתוח ומסמך סקר קרקע, אי התאמה לעניין שטח הבניה ומספר יחידות הדיור המותר, אי הגשת סקר קונסטרוקטיבי, אי עריכת תיאום עם חברת חשמל והעדר פתרון למערכת תיעול וחיבור לביוב.
לאחר שעיינתי במכלול הראיות שלפני אני סבור כי יש לדחות טענות אלו של הנתבעים וזאת במספר מישורים, ואפרט:
ראשית, אין במכתב הביטול כל טענה לגבי טיבה של הבקשה להיתר והודעת הביטול אינה מסתמכת על כך שקיימות בעיות בבקשה להיתר. אציין כי על פי ההלכה הפסוקה צד המבטל הסכם זכאי להסתמך רק על העילות שפורטו במכתב הביטול ואינו יכול בדיעבד להסתמך על עילות אחרות שלא באו לידי ביטוי במכתב הביטול. ר' ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ [פורסם במאגר נבו] (16.2.1998):
"בשורה של פסקי-דין נקבע בבית-משפט זה כי משנימק הנפגע את הודעת הביטול, אין הוא רשאי להסתמך על עילת ביטול שלא הופיעה בהודעתו המנומקת, אלא אם נתן כדין הודעת ביטול חדשה"
וכן ר' לאחרונה בת.א. (ת"א) 35723-02-15‏ הכרם-משקאות חריפים בע"מ נ' ארודן בע"מ [פורסם במאגר נבו] (15.7.2018).
שנית, מסגרת הדיון כאן הינה סכסוך אזרחי בין התובעת לנתבעים ולא ערר או ביקורת על פעולת הוועדה המקומית. לפיכך, אין צורך לבחון האם מבחינה אובייקטיבית הבקשה להיתר הוגשה כדין, אלא יש לבחון, האם הוועדה המקומית סברה באופן סובייקטיבי כי הבקשה להיתר הינה תקינה. יש לזכור, התובעת הייתה צריכה להוציא היתר שיונפק על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בחיפה, ולא היתר שיאושר על ידי מומחה מטעם הנתבעים.
במקרה שלפניי הבקשה להיתר הוגשה לוועדה המקומית. בהתאם לרישומי הוועדה המקומית זו נבדקה "בדיקה יסודית" על ידי שני מפקחים (בתאריכים: 23.9.12 ו- 27.9.12) ולאחר מכן בדיקה של צוות מורחב עם מהנדס העיר וכן על ידי צוות מפקחים (ביום 30.10.12). לאחר סדרת בדיקות אלו עלתה הבקשה להיתר לדיון בוועדת המשנה, כאשר בפתח הדיון מצוינות הערות המפקח מטעם הוועדה המקומית (ר' נספח 19 לתצהיר נוימן) וכאשר הצוות המקצועי של הוועדה המקומית ממליץ על אישור הבקשה להיתר בתנאים מסוימים. ועדת המשנה מאשרת את הבקשה להיתר בתנאים וזאת למרות שהוגשו התנגדויות.
לטעמי די בבדיקות שעשו המפקחים מטעם הוועדה המקומית, הצוות של הוועדה המקומית והוועדה שאישרה את הבקשה להיתר, על מנת להכריע, לצורך תיק זה, כי פגמים אשר ועדת המשנה לא הורתה במפורש על תיקונן (כגון הקטנת מספר יחידות הדיור ל- 43 יחידות דיור) אינם קיימים או למצער אינם רלוונטיים למחלוקת בתיק זה.
כך, למשל, ולשם הדוגמא בלבד, טוען המומחה מטעם הנתבעים כי לא ניתן כלל לתכנן את המגרש ולהגיש בקשה להיתר ללא תכנית חלוקה. אלא, שהבקשה להיתר תכוננה והוגשה, הוועדה המקומית פתחה תיק בקשה להיתר, בדקה את הבקשה להיתר, ולבסוף אף אישרה את הבקשה, והכל מבלי תכנית חלוקה.
שלישית ולגופם של דברים, רוב "הפגמים" שמונה המומחה מטעם הנתבעים, הינם למעשה פגמים טכניים הניתנים להשלמה לאחר החלטת הוועדה המקומית ולאור החלטת הוועדה המקומית. כך לדוגמא, מהליך הראיות עלה כי דו"ח קונסטרוקטיבי ניתן להשלמה בנקל ובפרק זמן קצר (ר' לעניין זה מכתב הוועדה המקומית שצורף כנספח 38 לתצהיר מר נוימן).
יוטעם, התובעת מחויבת לפעול בהתאם להנחיית הוועדה המקומית ובהתאם להחלטת הוועדה המקומית. כלומר על התובעת היה לקיים את התנאים שקבעה הוועדה המקומית, ולא את התנאים שקבע המומחה מטעם הנתבעים.
לעניין התנאים שעל התובעת היה לקיים, כלומר התנאים שקבעה הוועדה המקומית, הרי גם מומחה הנתבעים, אדר' ארידור סבר שניתן להשלימם בתוך 12 חודשים (וזאת מבלי שכאמור הביא בחשבון חפיפה בין הפעולות השונות) מיום קבלת החלטת הוועדה המקומית.
עוד אציין במסגרת פרק זה, כי לא מצאתי כל פגם בכך שהתובעת ביקשה 44 יחידות דיור ואושרו לה רק 43 יחידות דיור, ואין לראות בכך "סטיה ניכרת" שפוגעת במהות הבקשה להיתר. התובעת על סמך פרשנות שנתנה לתקנות הבקשה להיתר (סטייה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002, פרשה את הערות העיגול בתקנות כמאפשרות בניית 44 יחידות דיור.
הוועדה המקומית, לאחר ששמעה התנגדויות, סברה כי אין לקבל פרשנות זו וקבעה כי מותרות 43 יחידות דיור בלבד. מדובר על שיג ושיח נפוץ במוסדות התכנון ואין בו ללמד כי הבקשה להיתר לא הייתה ראויה לדיון, או כי נדרש בה שינוי קיצוני.
שטח התמורה
הנתבעים טענו בחוות הדעת מטעמם וכן בסיכומים כי שטח הדירה שהובטח לנתבעים במסגרת ההסכם הינו 75 מ"ר בצירוף מרפסת בשטח של 11 מ"ר ואילו מניתוח הבקשה להיתר עולה כי השטח שיתקבל בפועל הינו 66.38 מ"ר בלבד, כלומר תוספת של 23.06 מ"ר בלבד, אשר לעמדת מומחה הנתבעים משקף 88.5% בלבד מהתמורה החוזית.
לעניין זה אציין בפתח פרק זה כי הקטנת שטח התמורה אינה חלק מעילות הביטול ולכן בהתאם להלכה בעניין, אין מקום להסתמך עליה כעילת ביטול.
בכל מקרה, לגופם של דברים, הרי יש ממש בטענות הנתבעים וזאת כאשר הן אדר' אפטר מטעם התובעת והן מר נוימן העידו כי השטח נטו שנוסף לכל דירה הינו 24 מ"ר ולא 30 מ"ר.
עם זאת, התרשמתי כי אין מדובר ב-"תרמית" של התובעת כפי שטוענים הנתבעים, אלא בפרשנות שונה למונח שטח "ברוטו" (כאשר אין חולק שההסכם נוקב במילים "ברוטו כולל ממ"ד"), כך שהתובעת כללה במסגרת שטח הברוטו של הדירה (בסך של 75 מ"ר) גם חלק יחסי של כל דירה ברכוש המשותף הכללי (למשל מבואת כניסה).
אין מחלוקת כי בהתאם לתחשיב הכולל גם חלק יחסי בשטחי הרכוש המשותף, אכן השטח הינו 75 מ"ר לדירה.
לטעמי, בהתאם לדין הקיים, לא ניתן לכלול חלק יחסי ברכוש המשותף הכללי במסגרת שטח הברוטו של הדירה, ולכן אכן קיים פער בין המובטח בהסכם לבין גודל הדירות בבקשה להיתר.
אולם, אף במצב דברים זה, לא ניתן לקבל את עמדת הנתבעים כי טעות בסיווג השטח יש בה עילה לביטול ההסכם, בוודאי ללא מתן אפשרות סבירה לתקן את הטעות. בפרט נכונים הדברים כאשר הנתבעים חתמו על הבקשה להיתר עם השטחים הללו לאחר שזו נבדקה על ידי הנציגות מטעמם עוד טרם זו הוגשה.
בכל מקרה, אף אם היו מגלים הנתבעים בשלב מאוחר יותר כי השטח המתקבל נמוך מזה הקבוע בהסכם, לטעמי, עדיין אין מדובר בהפרה יסודית של ההסכם המקנה זכות ביטול אוטומטית והיה עליהם לתת הזדמנות לתובעת לתקן את ההפרה.
הערת סיום לפרק זה
כאמור הגעתי למסקנה כי במועד הבקשה לארכת מועד (30.5.12) היה סביר כי התובעת תסיים את הוצאת היתר הבניה במועד ההסכמי המוארך, ובנסיבות אלו לא ניתן היה שלא ליתן ארכה או לבטל את ההסכם, מפאת הפרה צפויה.
ניתוח ומסקנה זו נערכו על סמך ניתוח העדויות וחוות דעת המומחים ועל יישום של נטל אזרחי רגיל.
מסקנה זו מקבלת משנה תוקף לאור רמת ההוכחה הנדרשת להוכחת הפרת צפויה כמפורט בפרק הכללי. כלומר, על מנת שטענת הנתבעים בדבר הפרה צפויה תתקבל, לא הי יתה התובעת צריכה להוכיח כי סביר היה שהיתר היה מונפק במועד המוארך, ואף לא היה די בכך שהנתבעים יוכיחו כי לא סביר היה שההיתר היה מונפק במועד זה, אלא הנתבעים היו צריכים להוכיח ברמת וודאות גבוהה כי התובעת לא הייתה מוציאה היתר בניה במועד המוארך.
לטעמי אין כל ספק כי הנתבעים לא הצליחו להוכיח ברמת וודאות קרובה כי התובעת לא הייתה מנפיקה היתר בניה במועד .
יתרה מזו, חוות הדעת של שני המומחים נערכו על סמך פעולות של יזם "סביר" בענף הבניה. אולם לא ניתן ל שלול כי אילו הייתה התובעת נקלעת למצוקת זמנים המאיימת על ההסכם , לא הייתה פועלת כיזם "סביר", אלא עושה מאמץ מיוחד לעמוד בזמנים, כגון שכירת כוח אדם נוסף, התקשרות עם יועצים נוספים ועוד ובמסגרת מאמץ מיוחד זה הייתה עומדת במועדים. למעשה הודעת הביטול הכה מוקדמת שללה מהתובעת את זכותה לבצע מאמץ מיוחד לסיים את הליכי ההיתר בזמן שהינו קצר מהסביר בענף .
כך או כך, לא נדרשתי לעניין זה של מאמץ מיוחד לצורך ההכרעה , כאשר לטעמי גם כתובעת סבירה הייתה זו מסיימת את הליכי הוצאת ההיתר במועד ההסכמי המוארך ובכל מקרה לא קיימת הסתברות גבוה שלא הייתה עושה כן .
הנזקים
כללי
כאמור לעיל, הכרעתי כי ביטול ההסכם על ידי הנתבעים, ולמעשה העברתו לחברת גרינברג, נעשתה ללא הפרה או הפרה צפויה של התובעת ומכאן מהווה הפרה של ההסכם.
בהתאם לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות") הפרה החוזה מזכה את התובעת בקשת של סעדים, בין היתר, סעד הפיצויים, הוא הסעד הנתבע בהליך זה.
מסגרת סעד הפיצויים מעניק הגנה על מספר אינטרסים מוגנים של הנפגע, וביניהם - אינטרס הקיום (המגן על זכות הנפגע לקבל את אובדן הרווח שהיה מגיע לו אילו היה ההסכם מקוים) ואינטרס ההסתמכות (המגן על הזכות של הנפגע לקבל פיצוי על ההוצאות שהוציא לצורך ההסכם), ר' לעניין זה פרופ' שלו 'חוזים תרופות' עמ' 39.
במקרה שלפני התובעת אינה תובעת כלל נזקי קיום, כלומר אינה מבקשת לקבל את הרווח הצפוי מ ההסכם, אלא תובעת נזקי הסתמכות בלבד, כלומר את ההוצאות שהוציאה עד לביטול ההסכם על ידי הנתבעים.
המבחן שנקבע לפסיקת פיצויי הסתמכות הינו החזר על הוצאות סבירות שהנפגע הוציא בפועל מכיסו וזאת בהסתמך על ההסכם (ר' פרופ' שלו 'חוזים תרופות', עמ' 48).
מכאן אבחן, מה הן ההוצאות אשר התובעת הוכיחה כי הוציאה בפועל בהסתמך על ההסכם והאם מדובר בהוצאות סבירות .
אציין כי בנוסף תובעת התובעת גם פיצוי בגין פגיעה במוניטין ועוגמת נפש, ראשי נזק אליהם אתייחס בנפרד.
ההוצאות שהוצאו בפועל על ידי התובעת
לצורך הוכחת ההוצאות בפועל הגישה התובעת תצהיר של מר עמרם מור יוסף (להלן: "מור יוסף") מנהל החשבונות של התובעת ושל רו"ח שמואל נגר (להלן: "נגר") אשר היה רואה החשבון של התובעת.
הן מר מור יוסף והן מר נגר נחקרו ארוכות בחקירה נגדית.
תצהירו של מר מור יוסף הינו קצר והוא מתבסס על מסמכים שצורפו לו, כאשר מר מור יוסף מסיק מהמסמכים הללו כי הוצאות התובעת בגין הפרויקט נושא התביעה הסתכמו בסך של 949,361.76 ₪.
תצהירו של מר נגר אפילו לאקוני יותר, כאשר במסגרתו הוא רק מציין כי הוא ביקר את דוחות החברה, והפיק לה דוחות שונים, כאשר דוחות אלו צורפו לתצהירו. מר נגר נמנע מלתת הסבר או פרשנות לדוחות אלו, ובפרט אינו מצהיר מהו לדעתו סך ההוצאות שהוציאה התובעת בגין הפרויקט.
ניתוח תצהירי העדים מטעם התובעת, החקירות הנגדיות והמסמכים שצורפו לתצהירי התובעת, מוביל למסקנה כי על הנתבעים לפצות את התובעת בסך של 563,049 ₪, ואנמק:
תצהיר מר נגר
לעמדתי תצהיר מר נגר הינו חסר כל ערך ראייתי לעניין ההוצאות שהוציאה התובעת לצורך הפרויקט, ואנמק:
ראשית, אין בתצהיר מר נגר אמירה כמה אכן הוציאה התובעת לצורך הפרויקט, אלא מדובר בתצהיר שכל שיש בו הינו הפניה למסמכים.
ברור כי העדר של מר נגר לגבי שיעור ההוצאות פועל לרעת התובעת. אין חולק כי על התובעת הנטל להוכיח את שיעור ההוצאות שהוציאה ולשם מטרה זו הוגש תצהיר מר נגר. בנסיבות אלו, כאשר מוגש תצהיר שכל מטרתו להוכיח שיעור הוצאות מסוים, אולם דווקא נתון זה אינו נכלל בתצהיר, ניתן להסיק כי לא בכדי לא הצהיר מר נגר על שיעור ההוצאות, וכי ככל שהיה יודע מהו שיעור ההוצאות היה מצהיר כך.
שנית, בסעיף ב' לתצהיר מצוין כי מצורפים דוחות רווח והפסד של התובעת, אולם כבר בפתח חקירתו הודה מר נגר כי מדובר בטעות וכי לא צורפו דוחות שכאלו (ר' עמ' 13-14 לפרוטוקול הדיון מיום 21.12.1 7).
אציין כי אילו נערכו וצורפו דוחות רווח והפסד היה ניתן ללמוד מהם על שיעור ההוצאות של החברה בכלל ולצורכי הפרויקט בפרט.
שלישית, ומהותית, מר נגר הודה בחקירה הנגדית כי לא בדק את ההוצאות באופן עצמאי ולמעשה הדוחות שלו רק משקפים את החומרים שקיבל מהנהלת החשבונות. ר', לדוגמה, עמ' 22-21 לפרוטוקול מיום 21.12.17:

"ש. זאת אומרת אם יש תשלומים שהאסמכתא שלהם חוזה, אתה לא אמור ללכת ולבדוק שהם משולמים לפי חוזה?

ת: אני אמור לבדוק שהם משולמים לפי חוזה אבל היה ולא שולמו לפי חוזה
ש: כן.
ת: לא ענייני כרואה חשבון.
...
ש. מי בודק אם החשבונית פיקטיבית או לא? מי אמור לבדוק? זה לא מתפקידך, נכון?
ת: אם החשבונית פיקטיבית? לא מתפקידי כרואה חשבון לבדוק." (הדגשה שלי - ג.ה.)
ודברים ברוח דומה נאמרו לכל אורכה של החקירה הנגדית.
למעלה מן הצורך אציין, כי עיינתי בדוחות המצורפים לתצהיר נגר, על מנת לבחון האם ניתן ללמוד מהם, במסגרת ידיעה שיפוטית, על ההוצאות שהוציאה התובעת בגין הפרויקט. התשובה לכך שלילית. כך למשל הדוח של שנת 2014 כולל נתונים שונים ומשונים, אשר ללא הסבר מטעם נגר הסבר שכאמור לא ניתן בתצהיר או בדיון) או חוות דעת של מומחה חשבונאי, לא ניתן להסיק מהם לעניין שבמחלוקת. לדוגמה, בעמ' 3 לדוח מצוין כי הרכוש השוטף של החברה הינו "עבודות בביצוע בניכוי מקדמות וזאת בסך של 911,978 ₪". לקורא הרגיל אין כל פשר למילים אלו. לא ברור על אלו עבודות מדובר, כאשר התובעת סולקה מהפרויקט עוד בשנת 2013 ולא ברור על אלו מקדמות מדובר, כאשר גם הביאורים אינם מלמדים דבר נוסף.
תצהיר עמרם מור יוסף
תצהיר מר מור יוסף אף הוא דליל במלל. כל אשר נאמר בו הינו כי מר מור יוסף היה מנהל החשבונות ויועץ המס של התובעת וכי הנהלת החשבונות התנהלה בהתאם לחוק. לב התצהיר הינם מסמכים רבים שצורפו לתצהיר אשר לטענת מר מור יוסף משקפים את "נאותות הרישום בהנהלת החשבונות".
עם זאת, בניגוד למר נגר, מר מור יוסף עורך ניתוח של המסמכים וקובע כי מהמסמכים הללו עולה כי סך ההוצאות של התובעת בגין הפרויקט הינן 949,361.76 ₪.
אלא שמר מור יוסף אינו מסביר כיצד הגיע למספר זה, אלא רק מסתפק באמירה כללית כי "מהמסמכים הנ"ל עולה".
לאחר שעיינתי בחקירתו הנגדית של מר מור יוסף ובמסמכים המצורפים, אני סבור כי אין לקבל את סכום ההוצאות הנטען על ידו, אולם עם זאת בהתאם לתצהירו ולניתוח המסמכים שצורף לתצהירו ניתן לקבוע את סכום ההוצאות הראוי. ואנמק:
ראשית, במישור העקרוני, העדר הנימוק של מר מור יוסף לתוצאה אליה הגיע פוגם באופן משמעותי באמינות התוצאה. מר מור יוסף כאמור מסתפק באמירה כללית ולא טורח להפנות למסמך או המסמכים הספציפיים מהם הוא מסיק את המספר 949,361.76 ₪.
אציין כי ככל הנראה מסתמך מר מור יוסף על סיכום מאזן בוחן לשנת 2014, אשר קובע כי "סיכום מאזן בוחן – 949,361.76 ₪". אולם, מר מור יוסף אינו מציין זאת בתצהירו, ואף אינו מסביר את הזהות הנטענת (ככל הנראה) בין סיכום מאזן הבוחן לבין ההוצאות של התובעת לצורך הפרויקט.
לטעמי, על התובעת בכלל ועל מר מור יוסף בפרט, היה לפרט במסגרת התצהיר את סכום ההוצאות הנטען וכן פירוט מלא של ההוצאות הללו. אין חולק כי כך לא נעשה, אלא נקבע סכום כולל תוך הפניה כללית לעשרות מסמכים. לפיכך, גם לגבי עד זה, אי פירוט ההוצאות במסגרת התצהיר, כאשר מדובר בנושא שהינו בלב המחלוקת, פועל לרעת גרסת התובעת.
עם זאת, ניתוח המסמכים שהוגשו במסגרת תצהיר מר מור יוסף וכן מיתר הראיות שלפני לרבות החקירות הנגדיות ניתן להגיע למסקנה ברורה לגבי ההוצאות בהן ראוי להכיר לצורך תשלום פיצוי ולגבי ההוצאות בהן אין להכיר , ואפרט:
ניתן לחלק את המסמכים שהוגשו במסגרת תצהיר מור יוסף לשלוש קבוצות:
1. מאזני בוחן + כרטסת חשבונות לשנים 2012, 2013 ו – 2014.
2. פקודות יומן לשנים השונות.
3. חשבוניות והסכמים של ספקים שונים.
בפתח הדברים אומר כי פקודות היומן הינן חסרות כל ערך ראייתי. מדובר באוסף של דפים ומסמכים אשר הוגשו שלא בצורה מסודרת וללא הסבר של מר מור יוסף בתצהירו לגביהם , ובהעדר חוות דעת מומחה או הסבר לגבי פקודות אלו לא ניתן ללמוד מהן דבר.
לעניין מאזני הבוחן, הרי אף לגביהם היה עדיף כי אלו יגובו בעיבוד מקצועי על ידי מומחה או על ידי עורכם. עם זאת, בניגוד למסמכים שצורפו לתצהיר מר נגר ול- "פקודות היומן" שצורפו לתצהיר מר מור יוסף, הרי ממאזני הבוחן ניתן ללמוד בקריאה רגילה את הוצאות התובעת הנטענות.
כך, במאזני הבוחן קיים פרק שמכונה "הוצאות הפרויקט" ואני סבור כי על סמך חקירת מר מור יוסף במסגרתה נתן הסבר לנושא זה וכן במסגרת ידיעה שיפוטית, ניתן לייחס את האמור במאזן הבוחן כ- "הוצאות הפרויקט" להוצאות הפרויקט נושא תביעה זו, וזאת כאשר אין מחלוקת כי התובעת הוקמה לצורך פרויקט זה ועסקה רק בו.
מכאן, הפרק 'הוצאות הפרויקט' במאזן הבוחן לכל שנה רלוונטית משקף באופן עקרוני את הוצאות התובעת בגין הפרויקט באותה שנה , הוצאות אשר היא זכאית לפיצוי בגינן.
עם זאת, לטעמי, לא ניתן לקבל נתון זה מהמאזנים באופן מלא, אלא יש לערוך ניתוח של אותן הוצאות פרויקט במאזן הבוחן לגבי כל שנה וזאת על רקע טענות הצדדים, החקירות הנגדי ות והאמור במאזן בוחן עצמו.
לאור האמור לעיל, אבחן את מאזני הבוחן לשנים 2012, 2013 ו- 2014, ואקבע אילו הוצאות מתוך מאזנים אילו ראויות לפיצוי ואילו לא.
מאזן בוחן 2012
מאזן בוחן 2012 מראה בסעיף 'הוצאות הפרויקט' סך של 698,545 ₪, כאשר הוצאות אלו בתוספות ההוצאות הנהלה והוצאות מימון משקפות את סך ההפסד במאזן הבוחן (הסכום שעובר למאזן בוחן 2013) בסך של 750,680.85 ש"ח ₪. סכומים אלו משקפים באופן עקרוני את כלל הוצאות הפרויקט באותה שנה.
אלא שבמסגרת סכומים אלו קיימות מספר הוצאות אשר מעוררות שאלה וראוי לדון בהן, ואלו הן:
(1) סך של 300,000 ₪ - אשר מיוחסות להוצאות 'ניהול', וזאת כאשר באותו מאזן בוחן יש פרק "הוצאות הנהלה וכללית";
(2) סך של 81,000 ₪ בתוספת מע"מ- עבור יעוץ ותכנון א.א. סחר בע"מ;
(3) סך של 40,000 ₪ - הוצאות פרויקט ללא חשבונית עבור אר טי אס אן אחזקות בע"מ;
(4) סך של 42,074.3 ₪ - תשומות שלא הוכרו על ידי מע" מ;
(5) סך של 42,552.1 ₪ - ריבית על הלוואות בעלים.
כלומר מתוך סך ההפסד במאזן בוחן 2012 המסתכם ב- 750,680.85 ₪ סך של 505,626.4 ₪ שנוי במחלוקת. אבחן סכומים אלו:

דמי ניהול בסך של 300,000 ₪:
אין מחלוקת בין הצדדים, כי חברת דיורין חב' לבנין הנדסה ותשתיות בע"מ (להלן: "דיורין") הייתה בעל המניות העיקרית של התובעת (ר' סעיף 61א. לתצהיר מר נוימן – "בעלת המניות העיקרית של התובעת הינה דיורין חב' לבנין הנדסה ותשתיות בע"מ"). עוד אין מחלוקת כי רשויות מע"מ לא הכירו בניכוי מס תשומות בגין התשלום לדיורין וזאת לאור סברתם כי בין דיורין לבין התובעת יש קרבה מיוחדת. ר' עדותו של מר מור יוסף בעמ' 74-75 :
"ש. של 260 אלף, פחות או יותר, שמס ערך מוסף לא הסכים להכיר בה.
ת. בעיקרון כן, אל מע"מ, בגלל שהיו פה יחסים מיוחדים בין שתי החברות אז מע"מ לא הכיר בזה."
מכאן, נשאלת השאלה, האם דמי הניהול בסך של 300,000 ₪ המופיעים במאזן הבוחן הינם הוצאה סבירה לצורך קיום החוזה, כך שעם הפרתו יש מקום להורות על פיצוי בגינה.
התובעת הציגה לעניין זה הסכם שנחתם עם חברת דיורין, המלמד על דמי ניהול שתשלם התובעת לדיורין בסך של 25,000 ₪ בתוספת מע"מ לחודש. בהינתן שהחוזה בין התובעת לדיורין נחתם ביום 12.12.11, כאשר התשלום אמור להיות משולם החל מחודש ינואר 2012, הרי סכום של 300,000 ₪ משקף את התשלומים לדיורין מכוח ההסכם.
לעומת זאת, הנתבעים מסת מכים על עמדת מס ערך מוסף שלא הכיר בתשלום זה לניכוי מס תשומות ואשר סבר כי מדובר במחיר המושפע מהיחסים המיוחדים בין התובעת לדיורין. יתרה מזו, מר נוימן בחקירתו לא יכול היה להגיד במדויק כמה כסף אכן שולם לדיורין בפועל, ר' בעמ' 185 לפרוטוקול מיום 19.12. 17:
"כב' הש' הס: במה שראיתי ברואה החשבון שלך, שהחוב, מתוך סך החוב יש 300 אלף שקל, 300,
העד, מר נוימן: זה עבור ביצוע הפרויקט, זה ההסכם בינינו היה.
כב' הש' הס: לא, אבל זה כלול,
העד, מר נוימן: קיבלנו 175 מתוך ה-300.
כב' הש' הס: אבל זה כלול ב-911.
העד, מר נוימן: בוודאי."
וכן ר' כלל חקירת מר נוימן בעמ' 184 עד 186 לפרוטוקול הדיון מיום 19.12.17, המעיד שאין נתון מדויק של תשלום דמי הניהול בפועל לדיורין וכאשר מר נוימן אף מעלה טענה של חוב ריבית.
מר מור יוסף בעדותו בעמ' 89 לפרוטוקול הדיון מיום 19.12.17 מאשר כי שולם בפועל לדיורין סך של 209,000 ₪ בלבד, המהווים כ- 175,000 ₪ בתוספת מע"מ.
לאור מכלול השיקולים האמורים לעיל, אני סבור כי הוצאה של 300,000 ₪ בגין "דמי ניהול" לבעלת המניות המרכזית בתובעת לשנה אחד אינה סבירה. יתרה מזו, לאור עדותו של מנהל התובעת ברור כי לא שולם מלוא הכסף לדיורין וכי את "החוב" ככל שקיים לא ברור האם דיורין מתכוונת לתבוע או לגבות .
עם זאת, איני סבור כי יש לבטל כליל את ההוצאה הזו. הפרויקט נשוא התביעה הינו פרויקט בסדר גודל משמעותי המצדיק העסקת גוף מנהל, והשתכנעתי מעדות מנהל התובעת מר נוימן כי אכן התובעת השתמשה בשירותי הניהול על דיורין.
אשר על כן, אני סבור שיש להכיר רק בהוצאה ששולמה בפועל לדיורין בסך של 175,000 ₪ בתוספת מע"מ. לטעמי סכום זה משקף הוצאות ניהול סבירות לחברת ניהול בשנת 2012 . איני מכיר ביתר ההוצאה הנטענת לרבות ברכיב "תשומות שלא הוכרו על ידי מע"מ".
סך של 42,552.1 ₪ - ריבית על הלוואות בעלים:
הוצאה משמעותית הקשורה אף היא לחברת דיורין הינה הריבית על ההלוואות. בהתאם לכרטסת החשבונות (סעיף 30120) המרכיב המשמעותי של ריבית זו הינה ריבית על הלוואת בעלים בסך של 500,000 ₪ שנתנה דיורין לתובעת וזאת בשיעור ריבית גבוה של 1% לחודש.
אני סבור כי אין מקום להכיר במלוא הוצאה זו. אין עוררין כי ריבית של 1% בחודש (ככל שמדובר בריבית מצטרפת שנתית , אזי מדובר על יותר מ 12% ריבית בשנה) הינו שיעור ריבית גבו ה ביותר, וניתן ל למוד זאת מהשוואה לשיעור הריבית ששילמה התובעת לבנקים לגבי אותה תקופה, אשר הינו נמוך באופן משמעותי.
יתרה מזו, אין מדובר בהלוואה שנלקחה בתנאי שוק, אלא מדובר במלווה אשר הינה בעלת מניות עיקרית בתובעת.
מר נוימן, אשר היה מנהל הן בתובעת לוקחת ההלוואה והן בדיורין נותנת ההלוואה, לא הצליח לתת הסבר משכנע כיצד נקבע שיעור הריבית והאם שיעור זה משקף שווי הוגן של הריבית.
אציין כי דברים דומים ניתן לומר על הלוואה בסך של 40,000 ₪ באחוז ריבית דומה שנלקחה מבעל עניין אחר בחברה מר אמנון גלולה.
בנסיבות אלו אין מקום להכיר בהוצאה של ריבית חודשית של 1%. עם זאת, אכן התובעת לקחה הלוואה מבעלי מניותיה ואכן ראוי כי תשלם על הלוואה זו ריבית מתאימה. לאחר ששקלתי את מכלול הנת ונים המפורטים לעיל, אני סבור כי הוצאה הסבירה בגין ריבית בנסיבות אלו הינה מחצית מהריבית ששולמו בפועל לבעלי המניות.
81,000 ₪ בתוספת מע"מ- עבור יעוץ ותכנון א.א. סחר בע"מ
הוצאה נוספת אשר אינה ברורה דיה הינה תשלום בסך של 81,000 בתוספת מע"מ לחברה המכונה "חן יעוץ ותכנון א.א סחר בע"מ" (להלן: "א. סחר"). אציין כי בהתאם לחשבונית מס' 0408 שצורפה לתצהיר מר מור יוסף, הסכום של 81,000 ₪ שולם במזומן ואילו המע"מ עליו בסך 12,960 ₪ שולם בהמחאה.
חשבונית זו, גם היא לא הוכרה על ידי מע"מ כהוצאה (ר' עדות מר מור יוסף) .
מר נוימן העיד לעניין זה כי הוא נפגש עם א. סחר באשקלון וא. סחר עשתה עבורו היתכנות כלכלית של הפרויקט (ר' עדות נוימן בעמ' 188 לפרוטוקול הדיון מיום 19.12.17 בשורות 33-35), כאשר את התשלום במזומן (כאמור סך של 81,000 ₪) מסביר מר נוימן כי "קרה שם איזה אירוע משפחתי".
יתרה מזו, בעדותו בחקירה הנגדית מודה מר נוימן כי גם חברת א. סחר קשורה לבעלי המניות בתובעת (ר' עדות נוימן בעמ' 188-189 לפרוטוקול הדיון מיום 19.12.17).
אני סבור כי לאור הראיות שלפני אין מקום להכיר בהוצאה זו כהוצאה סבירה של הפרויקט, מדובר בסכום משמעותי ששולם במזומן לחברה הקשורה עם בעלי מניות התובעת מבלי שהוצג כל תוצר מחברה זו. אציין כי בניגוד להוצאה עבור דיורין, אשר מגובה בהסכם ניהול אשר יש בו היגיון כלכלי , לא מצאתי כל הגיון כלכלי בהתקשרות עם א. סחר.
עוד אבהיר כי בניגוד לעדות מר נוימן כי מדובר בהוצאה שאינה משמעותית ולכן אינו זוכר את פרטיה, הרי מדובר על כ- 10% מהוצאות הפרויקט בכלל, כך שלא מדובר בהוצאה זניחה, וכאשר מוציאים הוצאה שכזו מצפים לתוצר בתמורה, תוצר אשר לא הוצג בהליך זה.
לפיכך, איני מכיר בהוצאה בסך של 81,000 ₪ והמע"מ בגינה כהוצאה סבירה שהוצאה לצורך הפרויקט, ואין הנתבעים צריכים לפצות על סכום זה.
סך של 40,000 ₪ - הוצאות פרויקט ללא חשבונית עבור אר טי אס אן אחזקות בע"מ:
סכום נוסף אשר אינו ברור הינו תשלום של 40,000 ₪ לחברת אר.טי.אס.אן אחזקות בע"מ (להלן ולשם הנוחות: "אר.טי.").
מר נוימן מודה כי גם כאן מדובר בתשלום לחברה שהינה בעלת עניין בתובעת וזאת דרך מר מלול.
מר נוימן לא הצליח להסביר בחקירה הנגדית איזה שירותים נתנה חברת אר.טי לתובעת, ואצטט מע' 192 לפרוטוקול הדיון מיום 19.12.17 :
"כב' הש' הס: לא, לא, לא. אר.טי.אס נתן לך, נתנה לכם שירותים?
העד, מר נוימן: אר.טי.אס נתן, כן, באופן עקיף.
כב' הש' הס: איזה שירותים?
העד, מר נוימן: שוב, הפרויקט הגיע ממנו בכלל, אני הסברתי את זה כבר קודם."
לא ברור מתשובות אלו איזה שירות עקיף, אם בכלל, נתנה אר.טי. לתובעת, וזאת כאשר התובעת שילמה דמי תיווך משמעותיים לגורם אחר , רות ברגר אחזקות.
גם ההסבר של מר נוימן בעמ' 193 לפרוטוקול מיום 19.12.17 אינו הסבר משכנע ל הוצאה האמורה:
"העד, מר נוימן: הבטחתי לו "נרוויח, תהיה חלק מהרווח." זה מה שהבטחתי לו. והיום הוא לא מדבר איתי כי אני חייב לו כסף. מה נעשה?"
לאור האמור לעיל, כשלא הוצגה כל תמורה שקיבלה התובעת מחברת אר.טי. אני לא מכיר בהוצאה בסך של 40,000 ₪ ששולמה לחברת אר.טי. כהוצאה סבירה של התובעת לצורך הפרויקט וכן לא בתשלום המע"מ בגינ ה בסך 6,400 ש"ח.
כמו כן, לאור המפורט לעיל, איני מכיר שכהוצאה סבירה בתשומות שלא הוכרו על ידי מע"מ, וזאת גם על החלקים בהם הכרתי כהוצאה.
לאור האמור לעיל, בגין ההוצאות בשנת 2012, אני מורה להפחית מסכום ההוצאות במאזן בוחן 2012, אשר כאמור הינן בסך של 750,680.85 ש"ח את הסכומים הבאים:
125,000 ₪ - הוצאות עודפות בתשלום דמי הניהול לדיורין.
42,074.3 ₪ - תשומות של א הוכרו על ידי מע"מ (כאשר הבאתי בחשבון כי מדובר בתשומות על סכום גבוה מאשר פסלתי, כאשר בכל זאת סברתי שאן מקום להכיר בתשומות אלו כהוצאה סבירה ).
93,960 ₪ - סכום כולל מע"מ ששולם לא. סחר.
46,400 ₪ - סכום כולל מע"מ ששולם לאר.טי.
21,276 ₪ - מחצית מריבית הלוואות הבעלים.
מכאן, סה"כ ההוצאות של הפרויקט בשנת 2012 אשר בגינן זכאית התובעת לפיצוי הינן – בסך של 421,970.55 ₪.

מאזן בוחן 2013
מאזן בוחן של שנת 2013 בנוי "מהפסד מצטבר" משנת 2012 בסך של 750,680.85 (אשר כאמור אני סבור כי יש להכיר רק בסכום של 421,970.55 ₪) וכן הוצאות נוספות בשנת 2013, כדלקמן: סך של 55,291.50 בגין הוצאות הנהלה וכללית, עמלות בנק בסך 5,381.19 ₪ , ריבית בסך של 70,361.51 ש"ח וכן הוצאה בסך של 2,900 בגין הוצאות פרויקט ללא חשבונית.
לעניין הוצאות ההנהלה והכללית בסך של 55,291.50 ₪, לא מצאתי סיבה שלא להכיר בהוצאות אלו, בפרט שרובן הינן הוצאות משפטיות הגיוניות לאור ההליכים המשפטיים שהתנהלו בשנת 2013. כמו כן אני מכיר בהוצאה בגין עמלות הבנקים.
לעניין הריבית בגין הלוואות הבעלים בסך של 70,361.51 ₪, אני סבור כי יש להחיל את האמור לשנת 2012 גם על הריבית בשנה זו, ומכאן אני מכיר במחצית בלבד מהוצאות הריבית בסך של 35,180.75 ₪. איני מכיר בסכום של 2,900 ₪, וזאת כאשר מדובר בהוצאה ללא חשבונית.
מכאן ההוצאות המוכרות לשנת 2013 הינן בסך של 95,853.46 ₪.
מאזן בוחן 2014
מאזן בוחן 2014 מלבד ההפסד המצטבר, מגלה הוצאות הנהלה כלליות בסך של 22,950 ₪ , אשר לא מצאתי נימוק שלא להכיר בהן וכן עמלות בנקים בסך של 2,749 .94 ₪ , כאשר גם בהן אני מכיר. בנוסף קיימת הוצאה בסך 39,051 ₪ בגין ריבית על הלוואות.
לעניין הריבית על ההלוואות, גם בשנה זו אני מאמץ את התוצאה אליה הגעתי לגבי שנת 2012, כאשר לטעמי ההוצאה הסביר ה בעניין הריבית על הלוואות הבעלים הינה מחצית מהריבית ששולמה בפועל לבעלי המניות, וזאת כאשר מדובר בעסקה שאינה בתנאי שוק. מכאן, בשנת 2014 אני מכיר בהוצאות ריבית בסך של 19,525.5 ₪.
מכאן סך ההוצאות המוכרות לגבי שנת 2014 הינו 45,225.44 ₪.
סיכום הוצאות מוכרות
לאור האמור לעיל אני קובע כי ההוצאות בגינן ראויה התובעת לפיצוי מעת הנתבעים בהיותן נזקי הסתמכות הינן, כדלקמן:
שנת 2012 – 421,970.25 ₪.
שנת 2013 – 95,853.44 ₪.
שנת 2014- 45,225.44 ₪.
כלומר סה"כ הוצאות הפרויקט בנות הפיצוי הינן בסך של – 563, 049 ₪.

בטרם סיום אציין כי לא נעלמה מעיני טענת הנתבעות בסיכומים מטעמן על העדר הוצאות בפועל וניפוח הוצאות מראש לשם קבלת פיצוי בעתיד. לעניין זה אציין כי איני מקבל את הטענה הכללית והקונספירטיבית הזו של הנתבעים , כאילו התובעת לא הוציאה כל הוצאה ומראש קיוותה לקבל פיצוי עת יובטל ההסכם. ראשית, התובעת הרי לא יכולה הייתה לדעת בתחילת שנת 2012 כי ביוני 2013 יבטלו הנתבעים את ההסכם. שנית, אין מחלוקת כי התובעת הביאה פרויקט מורכב מראשיתו ועד, לכל הפחות, להחלטת ועדת מקומית לאישור בתנאים לאחר שמיעת התנגדויות, אין ספק כי הישג זה, שאינו שנוי במחלוקת, מחייב הוצאת הוצאות בקנה מידה משמעותי.
בסיום פרק ההוצאות ראוי להזכיר שתי נקודות המחזקות את זכות התובעת בקבלת פיצוי. ראשית, ראוי להזכיר כי חברת גרינברג הייתה מוכנה לשלם 900,000 ₪ לתובעת עבור הפרויקט, כאשר מעיון בפרטי המשא והמתן עולה כי סכום זה, או לפחות חלקו, הינו עבור החזר הוצאות התובעת. כלומר בזמן אמת סברו הצדדים כי התובעת אכן הוציאה הוצאות בגין הפרויקט והיא זכאית לפיצוי בגין כך . שנית, גרינברג עצמו העיד בהליך בבית המשפט המחוזי כי בארבעת החודשים מיום ביטול ההסכם ועד הבקשה לצו המניעה הוציא כ- 290,000 ₪ בגין הפרויקט (כ- 72,000 ₪ לחודש), אין סיבה ה גיונית לסבור ששיעור הוצאות החודשי של התובעת לא יהיה דומה.
אובדן מוניטין ועוגמת נפש
ראש נזק נוסף של התובעת הינו אובדן מוניטין בסך של 100,000 ₪.
אני דוחה את הטענה בראש נזק זה.
לעניין התובעת עצמה, הרי מר נוימן העיד כי זו הוקמה אך ורק לצורך הפרויקט והיא אינה פעילה עוד היום. לפיכך, לתובעת לא היה מוניטין שיכול היה להיפגע טרם הפרויקט וממילא בהעדר פעילות אף אם הייתה פגיעה במוניטין, לא נגרם לתובעת כל נזק בהעדר פעילות כיום .
טענה אחרת של התובעת בהקשר זה הינה כי הפגיעה במוניטין הינה של בעלי המניות של התובעת, ובפרט חברת דיורין, מר נוימן ובעל מניות נוסף בשם אברהם בר אילן (ר' סעיף 61 לתצהיר מר נוימן). אלא, שבעלי מניות אלו אינם בגדר תובעים בהליך זה וככל שהם טוענים כי נפגע המוניטין שלהם, היה עליהם להצטרף לתביעה או להגיש תביעה עצמאית.
בכל מקרה לא ניתן לתת פיצוי לתובעת כאן לאור פגיעה נטענת במוניטין של בעלי מניותיה.
למעלה מן הצורך אציין כי לא הוכחה הזהות הנטענת בין בעלי המניות לתובעת ולא הובאו כל ראיות כי אכן נפגע המוניטין שלי מי מבעלי המניות.
דין דומה חל על הטענה בעניין עוגמת נפש. לגבי עוגמת הנפש של החברה עצמה, הרי ההלכה הינה כי פסיקת עגמת נפש לתאגיד הינה חריג שיוכר רק במקרים נדירים , ר' ע"א 8588/06 דלג'ו ואח' נ' אכ"א לפיתוח בע"מ (פורסם בנבו , 11.11.10), והמקרה שלפני אינו מקרה חריג המצדיק פיצוי עגמת נפש לתובעת.
לעניין בעלי המניות של התובעת, הרי כאמור אלו לא היו בעלי דין בהליך זה ולכן גם אם סבלו עגמת נפש, לא ניתן לפסוק להם פיצוי ישיר בגין עגמת נפש זאת. באשר לטענה כי ניתן לפסוק להם פיצוי עגמת נפש מכוח היותם בעלי מניות בתובעת, הרי לא הוכח לפני זהות בין התובעת לבין בעלי מניותיה ברמה המצדיקה פסיקת הוצאות עוגמת נפש עבור בעלי המניות.
לפיכך, אני דוחה את התביעה בראשי הנזק של פגיעה במוניטין ועוגמת נפש.
לא מצאתי לנכון גם לפסוק פיצוי עונשי לטובת התובעת, פיצוי שהינו חריג בדין הישראלי שאין מקום לה פעילו במקרה זה.
סיכום והוצאות
לאור אמור והמנומק לעיל, הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעת סך של 563,049 ₪ כאשר סכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.
לעניין ההוצאות, הרי הוצאות המשפט אמורות להשתלם לצד הזוכה במשפט, כך שעל צד שטענותיו נדחו לשלם לצד שטענותיו התקבלו את הוצאות המשפט שהוצאו על ידו.
עוד נקבע בהלכה הפסוקה כי נקודת המוצא לפסיקת ההוצאות לצד הזוכה הינה כיסוי ריאלי של ההוצאות שהוצאו לצורך המשפט, ר' פסק הדין המנחה בעניין ע"א 2617/00‏ מחצבות כנרת (שותפות מוגבלת) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נצרת עילית [פורסם במאגר נבו] (30.6.2005). עם זאת, עדיין יש לבחון כי ההוצאות שהוצאו הינן סבירות לניהול ההליך ובפרט להביא בחשבון את הסעדים שהתבקשו בתביעה לעומת הסעדים שבית המשפט אישר בפועל.
במקרה שלפניי יש להביא בחשבון בראש ובראשונה כי נפסק סכום משמעותי לטובת התובעת. מצד שני, יש להביא בחשבון כי התביעה הועמדה על סכום גבוה של 1,211,978 ₪ כאשר אושר פחות ממחצית מסכום התביעה.
עוד ראוי להביא בחשבון כי ההליך היה הליך עתיר הוצאות, אשר הצריך חוות דעת מומחים ומספר מועדי הוכחות ארוכים.
בנסיבות אלו אני סבור כי בעניין הוצאות המשפט [כלומר – אגרות בית המשפט (על החלק לגביו אושרה התביעה), שכר טרחת המומחים מטעם התביעה, שכר העדים וכיוצא בזה], יישאו הנתבעים בסכום גלובלי בסך של 30,000 ₪ אשר משקף את האיזון האמור לעיל.
בעניין שכר טרחת עורך דין, אני סבור כי יש לפסוק שכר טרחה לטובת התובעת, אולם באופן המשקף את האיזון האמור לעיל. אשר על כן, יישאו הנתבעים בשכר טרחת עו"ד התובע ת בסך של 50,000 ₪ (כולל מע"מ).
סכום ההוצאות ושכר טרחת עורך דין הנתבעים ישולם בתוך 30 יום מהיום.

ניתן היום, כג' ניסן תשע"ט, 28 אפריל 201 9, בהעדר הצדדים.

חתימה