הדפסה

בית משפט השלום בהרצליה ת"א 20431-02-10

בפני
כבוד ה שופט יעקב שקד

תובע

רונן אור
ע"י עו"ד אייל אקוניס

נגד

נתבע
אליהוד יערי

כונסי הנכסים

  1. עו"ד נמרוד ורדי
  2. עו"ד עדה פרנקל

החלטה

בפני שלוש בקשות העומדות להכרעה.
הראשונה, בקשת הנתבע לקבוע כי תשלומי האיזון שנקבעו בהחלטה מיום 17.6.20, כי על התובע לשלם לנתבע סך של 840,000 ₪, יומרו בשיוך מלוא הזכויות ביחידה 8 לנתבע, תוך תשלום הפרש מסוים לנתבע.
השנייה, בקשת כונסי הנכסים למתן הוראות, במסגרתה ביקשו כי בית המשפט יאשר את הוראות "התקנון המוסכם" שהוגש על ידם.
השלישית, בקשה מטעם כונסי הנכסים לאישור נוסח מסמכי הליך המכירה, לעדכון חוות דעת שמאית והוראה לפרסום הזמנה להציע הצעות.

רקע
עסקינן בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בבעלות משותפת ("מושע"), המצויים ברחוב המלך ג'ורג' 32 תל אביב (גוש 6904 חלקה 86), שעליהם בנוי בניין (להלן – "המקרקעין"). 75% מהמקרקעין מצויים בבעלות התובע ו-25% בבעלות הנתבע.

הבניין מורכב משלוש קומות שבהן תשע יחידות. עד כה פורק השיתוף בשבע יחידות ואילו שתי יחידות שבהן מתגוררים דיירים בדיירות מוגנת נותרו בבעלות משותפת וכך גם זכויות הבניה.

ביום 6.9.15 ניתן פסק דין לפיו ניתן צו לפירוק השיתוף במקרקעין על דרך רישום בית משותף. בין היתר נקבע בפסק הדין כי שתי יחידות במקרקעין, התפוסות על ידי דיירים מוגנים, יירשמו על שם שני הצדדים במשותף לפי חלקם במקרקעין (סעיף 19-20 לפסק הדין; להלן – "פסק הדין").

לאחר מינוי שמאי והשלמת טיעון ניתן ביום 31.12.17 פסק דין משלים, לפיו נקבע, כי מלוא זכויות הבניה שבמקרקעין ישויכו ליחידה שמצויה על גג הבניין שעל המקרקעין (להלן – יחידה 9), וזאת במסגרת הוראה בתקנון הבית המשותף שייערך לצורך הרישום (סעיף 24; להלן – "פסק הדין המשלים").

ביום 27.12.19 ניתנה החלטה בה נקבע כי שתי היחידות הנותרות שטרם פורק בהן השיתוף, אשר כאמור לאחת מהן שויכו מלוא זכויות הבניה במקרקעין, יימכרו כפי שנמכרים מעוקלים בהוצאה לפועל.

כן מונו בעלי התפקיד עו"ד עדה פרנקל ועו"ד נמרוד ורדי ככונסי נכסים לצורך ביצוע האמור (להלן - כונסי הנכסים). עו"ד עדה פרנקל מונתה ככונסת נכסים לרישום הבית המשותף כבר ביום 5.10.16.

ביום 17.6.20 ניתנה החלטה הדוחה את בקשת הנתבע ביחס לתשלומי האיזון ונקבע כי תשלום האיזון המגיע לנתבע מאת התובע לפי חוות דעת שמאי בית המשפט, הינו 840,000 ש"ח (כן ראו החלטה מיום 12.2.20).

בקשת הנתבע להמרת תשלומי האיזון בשיוך מלוא זכויות התובע ביחידה 8 לנתבע

הנתבע מבקש כי תשלומי האיזון בסך 840,000 ₪ שנקבע כי על התובע לשלם לו יומרו בשיוך מלוא זכויות התובע בדירה המוגנת בקומה ב' בבניין (יחידה 8) לנתבע. לדבריו שווי זכויות התובע ביחידה זו, בצרוף דמי איזון קודמים ששילם הנתבע שיש להשיב לו לשיטתו, עולה במקצת על שווי תשלומי האיזון ולכן אף קיימת לטובתו יתרת תשלום.
אם תאושר ההמרה, הנתבע מודיע על הסרת השגותיו למכירת דירת הגג המוגנת (יחידה 9) כולל זכויות הבנייה, וכן על הסכמתו לרישום הבית המשותף והתקנון המוסכם, כאמור בבקש ה.

התובע התנגד לבקשה והגיש תגובה מנומקת. התובע טען בין היתר כי ביום 10.9.20, לאחר הגשתו בקשתו, הנתבע שלח לו מכתב (נספח א') בו הוא דורש את תשלומי האיזון, דבר הסותר את בקשתו וכן טען כי הנתבע מנסה לבטל קביעות חלוטות של בית המשפט . הנתבע השיב לתגובת התובע, ואתייחס לטענותיו בהנמקותיי.

דין הבקשה להידחות.

ראשית, חלוקת היחידות בבניין נקבעה זה מכבר, הן בפסק הדין והן בפסק הדין המשלים. קביעות אלה שרירות וקיימות, משנדחו או נמחקו הערעורים לגביהן. לא זו אף זו, אלא שחלוקת היחידות כבר דווחה לרשויות המס בהתאם להודעת כונסת הנכסים עו"ד עדה פרנקל (ראו העדכון מיום 27.7.20; כן ראו החלטה ופסיקתא מיום 7.10.18).

אשר לטענת הנתבע כי מדובר בהחלטות ביניים שעליהן ניתן לערער במסגרת ערעור על פסק דין, הרי שמבלי להתייחס לטענה זו במישור הדיוני, החלטות אלה שניתנו על ידי מותב זה שרירות וקיימות כל עוד לא שונו בערכאת הערעור, וזהו מצב הדברים להיום. אכן, ניתן בנסיבות מתאימות וחריגות לבחון החלטת ביניים, כגון כאשר שונו הנסיבות. בענייננו, הנתבע לא מצביע על כל שינוי נסיבות כזה ולא מצאתי כל שינוי המצדיק את שינוי אופן חלוקת היחידות.

שנית וחשוב מכך: כאמור, התובע מתנגד לבקשת הנתבע ואף הודיע כי בכוונתו להשתתף בהתמחרות בענין יחידה 8. זכותו הקניינית של הנתבע ביחידה 8 הינה בדיוק כמו זכותו של התובע ביחידה זו, והפנייתו לפסיקה לפיה יש להעדיף הותרת בעלות בידי הבעלים בהליך של פירוק שיתוף על פני מכירה "החוצה", נכונה גם ביחס לתובע. אף לתובע זכות קניינית ביחידה 8, ש שיעורה פי שלושה מזכויות הנתבע. ממילא אין כל צידוק להעדיף את זכותו הקניינית של הנתבע על זכותו הקניינית של התובע, ורצון שניהם להיוותר בעלים ביחידה 8 הינו רצון שיש לכבד באותה מידה. שני הצדדים יוכלו להשתתף בהליך מכר יחידה 8 ולהציע הצעות רכישה .

הפנייתו של הנתבע בתגובתו (סעיף 3) לחיבור אקדמי של מותב זה (יעקב שקד " פירוק שיתוף במקרקעין" 154 (2020)), ולפסיקת בית המשפט העליון , לפיה טענת הפסד ניכר יכול ותיסוג מפני זכות קניינית במקרקעין נוכח זיקה רגשית אליהם, איננה רלבנטית לענייננו, שכן לא נטען כלל להפסד ניכר כתוצאה ממכירת יחידה 8 "החוצה".

מעבר לכך, טענה זו עומדת לזכות הנתבע בדיוק כפי שהיא עומדת לזכות התובע. למעשה, הטענה אי ננה מסייעת לנתבע כלל שכן אין בפניי כל טענה או ראיה כי זיקתו הרגשית של הנתבע למקרקעין גדולה משל זיקתו הרגשית של התובע למקרקעין.

יתר על כן, אין כל תימוכין לזיקה רגשית למקרקעין למי מהצדדים, לרבות ליחידה 8. ההיפך הוא הנכון, הנמקות הנתבע לבקשה נסמכות על טיעון כלכלי גרידא, שאף הוא לא מבוסס חשבונאית כלל ועיקר, של חסכון במס (ראו למשל סעיף 5 לבקשה). זיקה רגשית ליחידה 8 , שכזכור מתגורר בה דייר מוגן זמן ממושך, איננה מוזכרת בה כלל ועיקר. כעולה מכתבי הטענות לאורך השנים בהליך זה, שני הצדדים רכשו את הזכויות במקרקעין כהשקעה עסקית גרידא. כך למשל, בסעיף 10 לתצהיר העדות הראשית של הנתבע (מיום 30.11.11) מצהיר הנתבע כי רכש את זכויותיו במקרקעין במטרה להשביחם ולנצל ם בהתאם לאחוזי הבניה המירביים " לצורך קבלת תשואה מרבית לעת זקנתו, בבחינת פנסיה עתידית". ממילא, גם לא מתקיים הרציונל של זיקה רגשית הנזכר בחיבורי האקדמי הנ"ל ובפסיקה הנזכרת על ידי הנתבע .

לא מצאתי לנכון להתייחס לטענת התובע כי מכתב ששלח לו הנתבע לאחרונה ולאחר הגשת הבקשה (צורף לתשובת התובע), ובו נדרש התובע לשלם לו את דמי האיזון שנפסקו, מהווה הנמקה נוספת לדחית הבקשה. המכתב נשלח, ככתוב בו, בלי לפגוע בזכויות הנתבע ודומה כי הדבר נעשה כחלק ממשא ומתן.

בקשת כונסי הנכסים למתן הוראות, במסגרתה ביקשו כי בית המשפט יאשר את הוראות "התקנון המוסכם" שהוגש על ידם

כונסי הנכסים הגישו בקשה למתן הוראות, במסגרתה ביקשו כי בית המשפט יאשר את הוראות "התקנון המוסכם" שהוגש על ידם וסומן כנספח א' לבקשה (להלן – התקנון המוסכם).

נטען כי ביחס ליחידה 9 אשר לה שויכו כל זכויות הבניה במקרקעין, כאמור לעיל, יש לייחד הוראות במסגרת התקנון המוסכם. לצורך מימוש זכויות הבניה, רוכש יחידה 9 יהיה חייב, כתנאי למתן היתר בניה, בחיזוק המבנה והוספת מעלית, ואף ייתכן כי יחויב גם בשיפוץ חיצוני של קירות הבית המשותף, חלונות ומרפסות הבית, כמו גם חיזוק בדירות האחרות בבית המשותף.

בנסיבות אלו, הוסיפו כונסי הנכסים הוראות בתקנון המוסכם לפיו בעלי יחידה 9 יהיה מוסמך לפעול כאמור ללא צורך בקבלת הסכמה מאת מי מבעלי היחידות בבית המשותף, כולל כניסה לדירות וביצוע חיזוקים בהתאם להיתר הבניה, אך בתנאי שיתחייב כי הפגיעה בדירות שיש לבצע בהן חיזוק תהיה מזערית. כן יחויב הרוכש כאמור בתקנון להשיב את מצב היחידות לקדמותן מיד עם סיום הבניה וכן יתחייב לשלם לבעלי היחידות שיש לפנותן לצורך הבניה דמי שכירות עבור תקופת ביצוע העבודות.

כן ציינו כונסי הנכסים כי ככל שלא יקבע בתקנון המוסכם כאמור, יהא הרוכש מנוע מלממש את היתר הבניה שיינתן לו, ללא קבלת הסכמת כל בעלי היחידות לביצוע חיזוקים בהן וברכוש המשותף או בזכויות הבניה. באופן כזה, המכירה לא תניב רווח מקסימלי לבעלי המקרקעין.

עוד התבקש בית המשפט לקבוע את היקף זכויות הבניה הנמכרות. בעניין זה ציינו כונסי הנכסים שתי אפשרויות: האחת, מכירת כלל הזכויות המאושרות ושתאושרנה בעתיד. השניה, מכירת הזכויות המאושרות כיום (או חלק מוגדר מהן) והותרת זכויות עתידיות ו/ או זכויות שלא נמכרו כנכס בבעלות משותפת, תוך הבהרה כי זכויות אלה כוללות תכניות נקודתיות לפי תא/5000, אפשרות בה תומכים כונסי הנכסים.

הצדדים הגישו עמדותיהם לבקשת כונסי הנכסים.

התובע טען, בין היתר, כי הרצון למקסם את התמורה בעת המכירה איננו יכול להוות צידוק לפגיעה בקניינם של הבעלים. הבניין מניב הכנסה לבעלים בדמות דמי שכירות המתקבלים משוכרי היחידות שהבעלים מחויבים כלפיהם. נטען כי סעיף 8 לתקנון המוסכם נותן משקל רב מדי לאופן מימוש זכויות הבניה ואיננו מאוזן. עוד ביחס לסעיף 8 נטען כי בתקנון אין צורך לכלול התייחסות לביצוע מפורט של הבניה בפועל ויש להגיע להסכמות בעניינים אלו עם הרוכש/יזם לאחר קבלת דרישות הרשות המקומית בהיתר בניה, וכל עוד לא ברור היקף ההיתר שיתבקש לא ניתן לצפות ולכלול את כל המצבים בתקנון. משכך יש למחוק את סעיף 8 מהתקנון או לשנותו. כן התייחס התובע לעניינים נוספים בתקנון.

הנתבע ציין בתגובתו כי הוא מתנגד לבקשה. בין היתר טען כי הסמכות לאישור תקנון מוסכם של בית משותף נתון למפקחת על רישום המקרקעין. כן ציין כי קבלת הבקשה משמעה שינוי הן של פסק הדין והן של פסק הדין המשלים שהינם חלוטים. עוד הוסיף כי מתן זכות לאחד השותפים לבצע על דעת עצמו וללא הסכמת שאר השותפים שינויים ותיקונים ברכוש המשותף, ובמיוחד בדירת הנתבע, מהווה פגיעה חמורה בזכות הקניין של הנתבע. כן התייחס הנתבע לעניינים נוספים בהערותיו לבקשת כונסי הנכסים.

הכונסים הגישו תשובה לבקשות. אציין כי התובע הגיש תשובה לתגובת הנתבע, אך לא הבחנתי כי זו הוגשה בהיתר. כן הוגשה תגובה נוספת מטעם הנתבע.

כאמור, כונסי הנכסים עמדו בבקשתם על נחיצות תיקון התקנון והכללת סעיף 8 בו.

עם זאת, בדיון מיום 8.9.20 התייחס כונס הנכסים עו"ד ורדי לעניין הכללת סעיף 8 לתקנון המוסכם וזאת לאחר שבית המשפט הפנה את תשומת ליבו כי שני הצדדים יחדיו מתנגדים לתנאים הקבועים בסעיף 8 לתקנון המוצע, וכה דבריו:

"בהנחה ועמדת הנתבע תהיה שלילית לגבי סעיף 8 לתקנון אז אנו לא נכפה על הצדדים לשנות את עמדתם הגם שאנו סבורים שהם פוגעים בעצמם בצורה משמעותית וחשוב לנו כי הדבר הזה חייב להירשם שדעתנו המקצועית היא יש לכלול את סעיף 8 לתקנון כפי שהוא שמטרתו להקנות לקונה את זכויות הבניה ולממש אותם. אני חושב שאי קבלת עמדתנו תהווה כרטיס כניסה לסכסוך הבא בבית משפט. היה חשוב להדגיש את החשיבות של הדבר ואם שניהם מסרבים אנו לא יכולים לכפות את סעיף 8 על הצדדים. אם עמדת הנתבע תהיה חיובית בנוגע לסעיף 8 והצדדים חלוקים עמדתנו כי יש לקבל את הנוסח שאנו כתבנו מראש.
כאשר בית משפט מבקש ממני להפנות למקום בחוות הדעת של מסילתי לס היכן נכתב שיש צורך באמור בסעיף 1 לעניין התקנון אני משיב – לצערי לא מצאנו את התייחסות הספציפית של מר לס לדבר. אפשרות זו צריכה להילקח בחשבון. יש בחקירות שעשו לשמאי מסילתי עמ' 79 לפרוטוקול ש' 1 (מצטט). עולה מזה שיהיה צורך בממדים או חדרי ביטחון" (עמ' 97 לפרוטוקול הדיון, ש' 6-16).

בדיון האמור הבהיר הנתבע כי אם תידחה בקשתו לענין המרת תשלומי האיזון שעליו לקבל מהתובע בזכויות התובע ביחידה 8, אזי הוא עומד על דעתו כי הוא מתנגד לסעיף 8 לתקנון המוסכם (עמ' 96 לפרוטוקול, ש' 27 – 31).

צודק עו"ד ורדי כי לא ראוי לכפות על הצדדים את סעיף 8 לתקנון המוצע, בהינתן ששניהם מתנגדים לו. ייתכן בהחלט, כפי שגם סבור כונס הכנסים, כי אי הבטחת יכולתו של הרוכש הפוטנציאלי לממש את זכויות הבניה באופן המוצג בסעיף 8 לתקנון, משמעה פגיעה במחיר שיושג עבור יחידה 9, ומשמעות הדבר פגיעה בצדדים, אך אם שני הצדדים גם יחד מבכרים שלא לכלול את סעיף 8 בתקנון למרות הסיכון להפחתת התמורה, הרי שיש לכבד את עמדתם. לא מן הנמנע כי בבוא בית המשפט לבחון רכישה מוצעת בהמשך, בשים לב לחוות הדעת השמאית, יובא ענין זה בחשבון.

משכך, סעיף 8 לתקנון המוסכם יימחק.

התייחסות לטענות נוספות מצד התובע: בפרוטוקול הדיון (עמ' 97 ש' 19-21) ציין ב"כ התובע כי הוא מוותר על הערתו בסעיף 3 בתגובתו לבקשת כונסי הנכסים. משכך אין צורך להתייחס לעניין זה. ביחס להערה לסעיף 7ד' לתקנון המוסכם, בהיעדר התנגדות מצד כונסי הנכסים , התוספת מקובלת. ביחס להערה לסעיף 7ה' לתקנון המוסכם הרי שמקובלת עלי עמדת כונסי הנכסים כי מקובל בניסוח תקנונים לקבוע כי זכויות הבנייה יהיו ניתנ ות לניצול מפעם לפעם.

לעניין היקף זכויות הבניה: כונסי הנכסים ביקשו מבית המשפט להבהיר את היקף זכויות ששויכו ליחידה 9 וכאמור תומ כים באפשרות כי יכללו את הזכויות הקיימות כולל מכוח תא/5000. הנתבע התנגד להכללת כלל הזכויות אשר תאושרנה בעתיד בתקנון המוסכם. לא הבחנתי כי התובע התייחס לסוגיה זו.

אכן היקף זכויות הבנייה חייב להיות מוגדר בתקנון הבית המשותף שהרי זכויות אלו יימכרו לקונה הפוטנציאלי וחשוב ליצור וודאות ביחס לזכויות הנמכרות, דבר שיביא למקסום התמורה.

בפסק הדין המשלים נקבע כי: "...מלוא זכויות הבניה בבניין ישויכו, במסגרת הוראה בתקנון, לדירה שעל הגג (דירה 9)" (סעיף 24 לפסק הדין המשלים). פסק הדין המשלים קבע איפוא כי מלוא הזכויות יימכרו. מכאן שפסק הדין המשלים מורה כי מדובר במכירת כלל הזכויות אשר הינן בנמצא, ולא עוסק במישרין בהסדרת זכויות עתידיות שטרם באו לעולם.

כונסי הנכסים הבהירו כי בעת מתן פסק הדין המשלים והפסיקתא מכוחו לא היה בפני בית המשפט פירוט הזכויות הניתנות לניצול והיקפן לא היה ברור.
לאחר קבלת שתי חוות הדעת (מטעם ה"ה מסילתי והס) הוברר כי זכויות הבנייה הקיימות מאפשרות גם הגשת בקשה לאישור תכנית נקודתית מכוח תכנית תא/5000. בנסחם את התקנון המוסכם ביקשו כונסי הנכסים להבהיר כי היקף הזכויות כולל את זכויות הבנייה המאושרות כיום, והוסיפו התייחסות לתכנית תא 5000, וזאת על מנת לייצר וודאות.

כפי שציינתי פסק הדין המשלים מדבר על "מלוא הזכויות". מונח זה מתייחס להיקף הזכויות שאליהן מתייחסות חוות דעת השמאי מסילתי והמומחה מר הס, הכוללות התייחסות לתכנית תא/5000 (ולא רק לזכויות בעת מתן פסק הדין המשלים כפי שטען הנתבע), אך אינו יכול לצפות פני עתיד ולהתייחס במישרין לזכויות בניה עתידיות שטרם באו לעולם. אלו למעשה הזכויות שאותן ניתן להציג לקונה ובכך ליצור וודאות למקסם את התמורה. אלו גם הזכויות שנישומו על ידי השמאי מסילתי.

משכך, הצעת כונסי הנכסים כאמור מקובלת עלי ונוסח ההצעה ראוי ותואם את הוראות פסק הדין המשלים והפסיקתא מכוחו.

בקשת כונסי הנכסים לאישור נוסח מסמכי הליך המכירה, לעדכון חוות דעת שמאית והוראה לפרסום הזמנה להציע הצעות

כונסי הנכסים הגישו במשותף, כאמור, בקשה לאישור נוסח מסמכי הליך המכירה, לעדכון חוות הדעת השמאית והוראה לפרסום הזמנה להציע הצעות.

לבקשה צורפו נוסחי מסמכי הליך המכירה הכוללים: קובץ הנחיות למציע על נספחיו (הכוללים גם את נוסח הסכם המכר על נספחיו, נוסח ערבות בנקאית, טופס להגשת הצעת רכישה, כתבי ויתור והתחייבות, ועוד), ונוסח ההזמנה להציע הצעות לפרסום בעיתונים. המסמכים צורפו כנספחים א' – ב' לבקשה.

כן הגישו כונסי הנכסים בקשה לתיקון נוסח תקנון הבית המשותף שעתיד להירשם במקרקעין. כונסי הנכסים ציינו כי נוסח התקנון הינו אחד מנספחי הסכם המכר ועל כן אין לדעתם להורות על פרסום ההזמנה, טרם תוכרע הבקשה לאישור נוסח התקנון.

עוד ציינו כונסי הנכסים כי בכוונתם לפנות לשמאי מטעם בית המשפט לעדכון חוות דעתו, אך זאת לאחר אישור בית המשפט לגבי נוסח התקנון ומסמכי הליך המכירה.

הצדדים הגישו עמדותיהם לבקשת כונסי הנכסים.
התובע טען, בין היתר, כי יהיה זה נכון להפריד בין מכירת שתי היחידות המוצאות למכירה, כך שכל אחת מהן תימכר בנפרד. לכל יחידה אופי אחר וההפרש בין השווי שלהן עצום. יחידה 9 אליה שויכו זכויות הבניה מתאימה לקהל יעד של יזמים, ואילו יחידה 8 פונה לקהל של אנשים פרטיים.

התובע מוסיף כי כריכת שתי היחידות עלולה "לסנדל" את מכירתם, ומנגד הפרדה עשויה להגדיל את קהל היעד. כך נטען כי השוני בין היחידות בא לידי ביטוי אף בתשלום מע"מ. בנוסף נטען כי בהתאם למסמכי המכר תירשם הערת אזהרה לטובת הקונה הפוטנציאלי, דבר שיצריך הסכמתו לביצוע עסקאות אחרות בנכסי הבעלים. על מנת למנוע מצב זה סבור התובע כי יש לקבל הסכמת הקונה מראש לביצוע עסקאות בנכסי הבעלים. כן העיר התובע הערות נוספת ביחס להסכם המכר.

הנתבע טען כי כונס הנכסים עו"ד ורדי הגיש את בקשת האישור בטרם ניתנה לנתבע שהות להגיש את טיעוניו. בנוסף טען, בין היתר, כי סעיף 5 ל"הנחיות" (זכאות בעלים לרכוש חלקי בעלים אחר) מביא למצב לא שוויוני בשל היותו בעל 25% במקרקעין לעומת התובע שהינו בעלים של 75%, ומוביל למעשה לתוצאה של מכירה "פנימית" ולא "מכירה החוצה" (התמחרות חיצונית). כן התייחס הנתבע לסעיף 16(ו) ל – "כתב הנחיות למכירה" וטען כי אין מקום להותיר לכונסי הנכסים לערוך כל שינוי לפי שיקול דעתם. עוד הוסיף כי לאור בר"ע שהגיש לעניין ההחלטה בדבר דמי האיזון, ראוי להמתין עם בקשת האישור.

כונסי הנכסים השיבו לטענות הצדדים.

לאחר עיון בבקשת כונסי הנכסים כמו גם בטענות הצדדים הגעתי למסקנה כי יש לאשר את הבקשה, בכפוף למספר תיקונים. להלן אתייחס לטענות הצדדים ולעמדת כונסי הנכסים.

אציין כבר בתחילת הדברים כי ככלל בית המשפט נותן לעמדתו המקצועית של בעל התפקיד בקשר לפעולותיו משקל של ממש.

בע"א 509/00 לוי נ' ברכה, פ"ד נה(4) 410, 427 (2001) נקבע כי:

"...דרך-כלל לא יחליף בית-המשפט את שיקול הנאמן בשיקולו הוא ולא ימהר להתערב באופן שבו הוא מפעיל את סמכויותיו, אלא אם כן מצא כי שיקול-דעתו הופעל באורח בלתי סביר או בלתי תקין באופן מהותי. הוא עשוי להתערב מקום שמצא כי הנאמן סטה באופן קיצוני מחובתו למצות את התמורה הראויה...".
ובע"א 1267/16 בלו סקאי ליסינג תפעולי בע"מ נ' מיטבית סיבל באר שבע 1995 בע"מ (1.8.16):

"ככלל, בית המשפט לא יחליף את השיקול הדעת של בעת התפקיד בשיקול דעתו ולא יטה להתערב בדרך בה הוא מפעיל את סמכויותיו" (סעיף 13).

התייחסות לטענות הנתבע

התנגדות הנתבע להשתתפות התובע בהליך המכירה: בהחלטה נקבע כי היחידות ימכרו כפי שנמכרים מעוקלים בהוצאה לפועל ("מכירה החוצה"). אין מדובר בחריג לדרך פירוק המקובלת, אלא מדובר דווקא בדרך המלך הנהוגה בהקשר זה ומכל מקום הדבר הוכרע בהחלטה מיום 27.12.19. מכירה "החוצה" משמעה הזמנת כלל הציבור לבוא ולהציע הצעות ובכך למקסם את שווי התמורה.

ברור שבכלל הציבור, נכללים גם בעלי המקרקעין, התובע והנתבע יחדיו. גם הנתבע רשאי כמובן להשתתף בהתמחרות והעובדה כי זכויות הצדדים במקרקעין אינן שוות אין פירושה איון זכותו של התובע לעשות כן.

ואכן, נקבע בפסיקה כי שותף במקרקעין רשאי להשתתף בהתמחרות יחד עם יתר המציעים שאינם בעלים (ע"א (מחוזי ת"א) 3120/00 שאווט נ' אלבר (מינטלית) נכסים והשקעות בע"מ (3.9.02); ת"א (שלום פ"ת) 41979-11-12 היאסינת אינטרנשיונל לימטד נ' גמלא מילניום השקעות בע"מ (11.12.16)).

לפיכך, טענת הנתבע בהקשר זה נדחית.

בקשת הנתבע להגביל את זכות כונסי הנכסים לנהל מו"מ עם מציעים: בהקשר זה מקובלת עלי עמדת כונסי הנכסים. מטרת ההוראות שנקבעו במסמכי המכר הינה לשמר בידי כונסי הנכסים חופש פעולה שמטרתו למקסם את הרווח. ברור שמצופה מכונסי הנכסים לעשות שימוש בזכות לטובת מקסום הרווח, כלומר לטובת הבעלים. המדובר בהוראה מקובלת בהליך של כינוס נכסים לשם מכירת מקרקעין ולא ראיתי מקום או טעם לא להתירה.

עתירת הנתבע לעכב את הליך המכירה עד לעדכון חוות דעת השמאית: אכן, כפי שציינו כונסי הנכסים, עדכון חוות דעת השמאית נצרך כדי להעריך את שווי המקרקעין נכון לעת הזו.

מקובלת עלי עמדת כונסי הנכסים כי אין צורך לעכב את פרסום ההזמנה עד לקבלת השווי המעודכן. ניתן לפרסם את ההזמנה ובד בבד לקבל עדכון שווי, דבר אשר יארך זמן מסוים, ומן הסתם יושלם עד שיסתיים הליך הפרסום ואף ההתמחרות, כל עוד ברור כי בקשה לאישור מכר לא תידון טרם עדכון חוות הדעת השמאית. בנוסף, כפי שקבוע בהסכם, חוות הדעת לא מהווה מצג המחייב את המוכרים אלא מידע המועבר לקונים (אם כך יחליטו כונסי הנכסים) ככלי עזר בלתי מחייב.

טענות הנתבע הנוגעות למצגים בדבר אפשרויות רישום הבית המשותף: הקביעה כי הבניין ירשם כבית משותף הינה פרי פסק הדין ופסק הדין המשלים, ועל בסיס הסכמת הצדדים. ערעורים בהקשר זה נדחו או נמחקו .

כונסי הנכסים ביקשו לתקן את נוסח ההסכם באופן שייקבע כי כונסת הנכסים עו"ד פרנקל תפעל לרישום הבית המשותף, אך תירשם הערת אזהרה בספרי המקרקעין, לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, אשר תצהיר על התקנון ועל תשריט הבית המשותף שטרם נרשם, כמחייבים ברמה החוזית את כלל בעלי הזכויות בבניין (סעיף 17 לתשובת הכונסים).

עמדת כונסי הנכסים בעניין זה מקובלת עלי ובקשתם מאושרת. לעניין בקשת הנתבע לציין בהסכם כי הוא מתנגד לכל בניה ולרישום הבית המשותף, הרי שברור שאין לתת לכך יד. נראה כי הצהרה מעין זו מטרתה "להבריח" רוכשים פוטנציאלים ובכך לפגוע במקסום התמורה.

התייחסות לטענות התובע

בקשת התובע למכור את יחידות 8 ו-9 בנפרד לשם מקסום התמורה: כונסי הנכסים לא התנגדו לבקשת התובע לבצע מכירה בנפרד, אם כי ציינו , לאחר היוועצות עם שמאי , כי אין לדעת האם ההפרדה תגרום לקבלת תמורה גבוהה יותר.

כזכור, יחידה 8 כוללת דייר מוגן ושוויה יחידה 8 הינו זניח ביחס ליחידה 9 הכוללת זכויות בניה ניכרות. מטבע הדברים קהל היעד של שתי היחידות שונה בתכלית . לפיכך ראיתי להפריד את מכר היחידות ולפרסם הזמנות נפרדות להציע הצעות לרכשן.

בקשת התובע למתן הסכמת הרוכש מראש לפעולות במקרקעין לאחר שתירשם לזכותו הערת אזהרה: כונסי הנכסים טענו כי הערת אזהרה שתירשם לזכות הקונה הינה "הערת אזהרה מזוהה" ליחידה שירכוש (כן הפנו לסעיפים המורים כך בהסכם), כך שהערה שתירשם לטובת הרוכש לא תחייב את הסכמת הרוכש לעסקה אחרת ביחס לזכויות הבעלים ביתר היחידות בבניין.

כונסי הנכסים טענו גם כי בקשת התובע הציפה צורך בקביעה כי כל פעולה עתידית בבניין המצריכה רישום שתיעשה טרם השלמת רישום הבית המשותף, תחייב את קבלת הסכמת כונסי הנכסים ובית המשפט, וזאת כדי להבטיח שפעולת רישום לא תפריע לרישום הבית המשותף. אכן כאשר נוסחה הפסיקתא ביום 7.10.18 היא ניתנה על סמך הנחת המוצא שרישום הבית המשותף יסתיים טרם מכירת יחידות 9 ו – 8. עתה, משהתברר כי ייתכן כי המכירה תתבצע טרם השלמת רישום הבית המשותף, מקובלת עליי עמדת כונסי הנכסים כי יש להרחיב את ההסכמה הנדרשת גם לפעולות כאמור בחלקי הבניין הנוספים. ניתן להגיש פסיקתא מתוקנת.

תיקונים מבוקשים בנוסח ההסכם עצמו בסעיף 10 לתגובת התובע:

תיקון הגדרת "הנכס" בהואיל הראשון להסכם מכר – התיקון מקובל על כונסי הנכסים ולפיכך אני מורה כמבוקש.

סעיף 10.2 - תיקון לגבי מועד חבות היטל ההשבחה – כמצוין בעמדת כונסי הנכסים, מועד קביעת היטל ההשבחה הינו לאחר אישור בית המשפט למכר, וברור שחתימת ההסכם תיעשה רק לאחר אישור בית המשפט וזהו המועד לעניין חלוקת היטל ההשבחה. התיקון המבוקש נדחה.

סעיפים 10.3-10.4 - הגבלת שיקול דעת כונסי הנכסים בדבר התנאים לשחרור הכספים למוכרים – הדבר מסור לשיקול דעת כונסי הנכסים אשר פועלים כזרועו הארוכה של בית המשפט כדי למקסם את התמורה, כדי להוציא לפועל את המכר ולמנוע קשיים בהשלמת הרישום וכיוצא באלו.

אין כל מקום להגביל את שיקול דעת כונסי הנכסים בכך ולא מצאתי הצדקה של ממש לטענה. ככל שהצדדים יסברו כי כונסי הנכסים חרגו מסמכותם או פעלו שלא בשקול דעת נכון, אין דבר המונע מהם לפנות בהמשך בבקשה מתאימה לבית המשפט.

בכפוף לאמור לעיל, בקשת כונסי הנכסים מאושרת. כונסי הנכסים יפעלו בהתאם, לרבות על ידי פרסום הזמנות להציע הצעות, ללא דיחוי.

נקבע לדיון נוסף ליום 11.1.21 שעה 12:00 (שעה).

ניתנה היום, כ' תשרי תשפ"א, 08 אוקטובר 2020, בהעדר הצדדים.