הדפסה

בית משפט השלום בהרצליה ת"א 12909-07-15

בפני
כבוד ה שופט יעקב שקד

תובעים

צירי לילי לאופר ואח'

נגד

נתבעים
איתני אסתר ואח'

כונסי הנכסים

  1. עו"ד נמרוד ורדי
  2. עו"ד רונן כהן
  3. עו"ד דוד בסון

החלטה

בפניי הודעת עדכון ובקשה מטעם כונסי הנכסים למתן צו לפי סעיף 34א לחוק המכר, תשכ"ח – 1968 וכן בקשה לתשלום מקדמה למוכרים בשיעור 20% מהתמורה, הכל כמפורט בבקשה.

1. בשלושת התיקים המאוחדים דנא בוצע הליך פירוק שיתוף, במסגרתו נמכרו זכויות בשלוש חלקות מקרקעין, בסכום של כ -353 מליון ₪.

בהתאם לדיווח בבקשה, לאחרונה השלימו הרוכשות, אקרו ש.מ. 0.5 שותפות מוגבלת ושבת משה נכסים בע"מ (להלן – הרוכשות) את תשלום התמורה בהתאם להסכמי המכר.

2. בהודעת העדכון סוקרים כונסים הנכסים את הפעולות שבוצעו לאחרונה, לרבות טיפול בענייני מיסוי שונים, תביעות פינוי ועוד. בית המשפט מודה לכונסים על הדיווח המפורט והטיפול המסור, ובמיוחד בשים לב לשיעור המס ההיסטורי הצפוי שהושג , בהתאם לסעיף 28 – 29 להודעת העדכון.

3. הוגשו שש תגובות מטעם בעלי זכויות שנמכרו זכויותיהם. בנוסף הוגשה תגובה על ידי עו"ד רוזובסקי בשם בעלי זכויות שזכויותיהם לא נמכרו, בהיותם חלק מקבוצת קומבינציה באחת החלקות וכן תגובה מטעם אקרו ארט – שותפות מוגבלת , שהינה בעלת זכויות באחת הרוכשות (אקרו ש.מ.) . כונסי הנכסים הגישו תשובה לתגובות, וכהרגלם הקלו על בית המשפט בריכוז עמדות המשיבים.

4. אין בתגובות התנגדות לחתימת צו לפי סעיף 34א לחוק המכר, תשכ"ח – 1968 , למעט טעות סופר מסוימת , כמופיע בסעיף 5 לתשובת כונסי הנכסים, המקובלת על האחרונים. בהתאמה, ובהעדר התנגדות, הבקשה מתקבלת וניתן צו בהקשר לכך.

5. מהתגובות עולות שתי מחלוקות מרכזיות בין כונסי הנכסים למשיבים:

האחת, אקרו ארט טוענת כי נוכח האמור בבקשה מספר 199 שהוגשה לאחרונה מטעם הרוכשות, אין לחלק כל מקדמה לבעלי הזכויות. בבקשה האמורה נטען, והדברים נאמרים בתמצית, כי יש לחייב את כל בעלי הזכויות לחתום על אישור בכתב לפיו הם אינם מחזיקים בשטחים אחרים במתחם (המוגדר בסעיף א' לבקשה וכולל לא רק את המקרקעין אלא את גבול תכניות המתאר הרלבנטיות; להלן - האישור), וכי יש לקבוע כ י לא תחולק התמורה עד לחתימה זו. בקשה זו טרם הוכרעה שכן הוגשה לפני מספר ימים.

השנייה, בחלק מהתגובות שהוגשו נתבקש חלוקת מקדמה של 40% ובאחת מהן אף הוצע לפצל את שיעור המקדמה באופן שונה בין החלקות (תגובת עו"ד עזרא).

6. תחילה לשיעור המקדמה. כונסי הנכסים מציינים בסעיף 61 לבקשה, כי בהתאם לסעיף 9(ט) להסכמי המכר, מוקנית להם סמכות להעביר בשלב זה מקדמה עד 40%, אך מוסיפים בסעיף 62 כי לעת הזו, פעולה זהירה מחייבת חלוקה של 20% בלבד. בסעיף 63 מפרטים כונסי הנכסים את ההוצאות המוערכות הצפויות, לרבות מס שבח, תשלומי פירוק שיתוף שונים, היטל השבחה ועוד. כפי שניתן לראות מפירוט זה, מדובר בסכומים המצויים בטווח מסוים ושיעורם הצפוי לא ברור. כך למשל, מס השבח נע בין 15% ל – 30% ומשתנה בין המוכרים הרבים השונים.

לשיטתם של כונסי הנכסים , חלוקת מקדמה בשיעור אחיד של 40% לכל בעלי הזכויות מנותקת מהמציאות ומההוצאות הצפויות (סעיף 13 לתשובה). עוד הם מציינים כי הערכת השמאי מטעם כונסי הנכסים לעניין שיעורי המס הינה בבחינת הערכה גסה בלבד, ולעתים הרשות המקומית דורשת סכומים גבוהים בהרבה (סעיף 16 לתגובה).

7. הבחנתי בתחשיב שערך עו"ד ניב יעקב, בשם מר יצחק סבן, לפיו ההוצאות עד כה כולל מס שבח נעות בין 15% - 3.1% וההוצאות הצפויות מוערכות ב – 11% (היטל השבחה, יועצים ועוד) , דהיינו בסך הכל 25.5% עד 44.6%, באופן שהיתרה לחלוקה נעה בין 55.4% עד 73.5% , ולכן יש להורות על חלוקת 40% כבר עתה לכל בעלי הזכויות .

ייתכן שתחשיב מעין זה נכון לחלק מבעלי הזכויות אך לא בהכרח לכולם. כך, כפי שמציינים כונסי הנכסים בסעיף 13 לתשובתם, חלוקת 40% מהתמורה עתה לבעלי זכויות ששומת המס הסופית שלהם תהא גבוהה ( 38%) בצרוף הוצאות ידועות של 15% , תותיר 7% בלבד (בהנחה שיחולקו 40% כעת) לדרישת היטל השבחה שהינה מעבר להערכת השמאי, שלא לדבר על הוצאות נוספות, כגון שכר טירחה, אם ייפסק על ידי ערכאת הערעור סכום נוסף מעבר למה שנפסק עד כה.

8. זאת ועוד, תחשיב יתרה לתשלום באופן פרטני, כפי שמבוקש בחלק מהתגובות, בעייתי ואף מורכב מאד מבחינה ניהולית וחשבונאית , שכן מדובר בלמעלה ממאה בעלי זכויות, ובהקשר לכך מקובלת עליי עמדת כונסי הנכסים .

9. בנוסף, לא ראיתי לנכון לקבוע בשלב זה קריטריונים נוקשים מראש לחלוקה כפי שמבקשת בתגובתה עו"ד עזרא ובעיקר לגבי בעלי זכויות לא רשומים . כונסי הנכסים ינהגו בעניין זה לפי שיקול דעתם המקצועי ולרבות כפי שביארו בסעיף 26 לתשובתם, מבלי לגרוע מזכותו של כל בעל זכויות לפנות לבית המשפט בבקשה למתן הוראות אם ימצא לנכון, בהמשך.

10. בהינתן האמור, מקובלת עליי עמדתם הזהירה של כונסי הנכסים, המביאה בחשבון משתנים שאינם ידועים ומבקשת למנוע מצב של חוסרים בקופת הכינוס. חלוקה מעבר לאפשרי ויצירת "גרעון" בקופת הכינוס עשויה ליצור קושי ניכר וצורך בגביית כספים "בחזרה" מבעלי זכויות מסוימים, מצב לא רצוי שיש למנוע.
מאידך, גישה שמרנית תמנע סיכון זה ופגיעתה בבעלי הזכויות מועטה ביחס לסיכון האמור, בהתחשב בכך שמן הסתם כספי התמורה מופקדים בבנק ונושאים תשואה מסוימת. לפיכך, מאושרת חלוקת מקדמה, בשלב זה, של 20% מהתמורה, כמבוקש בבקשה.

11. אדגיש כי אין בכך כדי למנוע בהמשך מבעלי זכויות שימצאו לנכון לפנות לבית המשפט בבקשה פרטנית, אם יימצאו נסיבות מיוחדות לגבי פונים אלה, ודחיפות מיוחדת בקבלת כספים נוספים כבר עתה, וזאת תוך פירוט נתוני המס הספציפיים המאומתים והמוכרים על ידי רשויות המס, של אותם פונים.

כמו כן, באם יש בפי מי מאלו שהגישו תגובה בקשה לסעד ספציפי, כפי שלמשל שורבב לתגובת עו"ד רוזובסקי, יגיש בקשה נפרדת.

12. אשר למחלוקת בדבר בקשה 199 והחתימה על האישור. אציין כי הדברים להלן נאמרים מבלי שאקבע מסמרות לעניין בקשה 199, ולצורך הכרעה בבקשה זו בלבד. יש לדחות את האמור בתגובת אקרו ארט מכל וכל.

ארבעה טעמים מרכזיים לעמדתי זו. האחד, דיוני: אקרו ארט איננה רוכשת המקרקעין אלא בעלת זכויות. האינטרס בחתימה על האישור הינו של הרוכשות וביניהן אקרו ש.מ. 0.5. נוכח הקשר בין שני תאגידים אלו, ברור כי אקרו ש.מ. 0.5 מודעת לבקשה לחלוקת המקדמה. למרות זאת, בחרו הרוכשות שלא להגיש תגובה לבקשה לחלוקת המקדמה. כיוון שאקרו ארט אינה המבקשת בבקשה 199 הרי שאין לה זכות עמידה בכל הקשור לכך.

13. הטעם השני הינו כי המדובר בחלוקת מקדמה של 20% בלבד. ברור כי בקופת הכינוס נותר חלק הארי של התמורה. אמנם, צפויים תשלומים שונים כפי שביארו כונסי הנכסים, אך מכל מקום סכומים נכבדים עדיין נותרו לחלוקה. לפיכך, אף אם הייתי מקבל את הטענה העקרונית בדבר חבות המוכרים לחתום על האישור, די בתמורה שנותרה כדי להבטיח זאת.

14. הטעם השלישי הוא העדר פירוט, ולו מינימלי, במסגרת תגובתה של אקרו ארט, איזה נזק ובאיזה היקף , צפוי לרוכשות אם לא ייחתם האישור כפי שהתבקש בבקשה 199. לתגובה לא צורף תצהיר ולא צוין דבר בהקשר לכך.

15. הטעם הרביעי הינו לגופה של הטענה בדבר חבות המוכרים לחתום על האישור. אני מדגיש שוב כי דברים אלה נאמרים מבלי שקבעתי מסמרות בנ ושא ומבלי שהדבר יהווה הכרעה בבקשה 199, שבה טרם הושלם הטיעון.

דומה כי סיכוייה של בקשה 199 אינם גבוהים כל עיקר. כפי שמציינים כונסי הנכסים בסעיף 10ב' לתשובה מטעמם, אין בהסכמי המכר כל חיוב של בעלי הזכויות לחתום על האישור כפי שמתבקש בבקשה 199 ונטל הטיפול במבני חוץ מוטל לפיהם על הרוכשות. כונסי הנכסים גם מפנים לנספח ב' לכתב התחייבות שעליו חתמו הרוכשות, ממנו עולה כי התחייבו כלפי הרשות המקומית לבצע פינויים מהשטחים הציבוריים לפי התוכנית החלה על המקרקעין לרבות מבני חוץ.

הרוכשות התקשרו בהסכמי המכר מרצונן החופשי והוספת תניות נוספות ללא הסכמת הצדדים להסכמי המכר, נחזית כבעייתית, לשון המעטה.

אציין עוד כי ספק גם, מבחינה דיונית, אם במסגרת הליך פירוק שיתוף ניתן לעתור לסעד מעין זה.

16. בסיפת הדברים אציין, כי אקרו ארט מציינת בתשובתה כי היא מתנגדת למשיכת שני שליש משכר הטירחה של כונסי הנכסים שכן בכוונתה להגיש ערעור על ההחלטה שקבעה את שכר הטירחה.

לא ניתן לבקש סעד במסגרת תגובה כפי שנעשה. זאת ועוד, אם חפצה אקרו ארט לבקש עיכוב ביצוע של ההחלטה בענין שכר הטירחה עליה לנקוט בהליך מתאים, תוך פירוט טענות הערעור ויתר התנאים הדרושים לעיכוב ביצוע כגון חשש ממשי שכספים לא יושבו על ידי כונסי הנכסים. אין בפניי בקשה מעין זו, מה גם שמעת שמוגש ערעור נתונה הסמכות בהקשר לכך לערכאת הערעור.

בכל מקרה, כונסי הנכסים לא ביקשו בבקשה כל סעד בסוגיה זו, ולכן אין צורך שאכריע בנושא. חזקה על כונסי הנכסים שינהגו בהתאם להחלטה שניתנה בעניין שכר טירחתם (שלמיטב זכרוני לא קבעה גביה מדורגת של שכר הטירחה), מבלי לגרוע כמובן מזכות הערעור הנתונה לצדדים.

17. שקלתי האם ראוי לחייב את אקרו ארט ויתר המשיבים שהגישו תגובות בהוצאות הבקשה. לבסוף החלטתי כי בנסיבות העניין, ובמסגרת בקשה זו, לא ייעשה צו להוצאות.

בהינתן האמור, מוצע כי הרוכשות ישקלו אם הן עומדות על עתירותיהן בבקשה 199 ומבוקש כי יודיעו עמדתן בנושא זה תוך 7 ימים.

ניתנה היום, ז' ניסן תשע"ט, 12 אפריל 2019, בהעדר הצדדים.