הדפסה

בית משפט השלום בהרצליה ה"פ 64975-09-16

בפני
כבוד ה שופט יעקב שקד

מבקשים/המנהלים

  1. עו"ד גלית רוזובסקי
  2. עו"ד רחל זכאי
  3. עו"ד משה ליפקה
  4. עו"ד ד"ר מיכאל שפטלר
  5. עו"ד אליהו מינקוביץ

בעצמם

נגד

המשיבה

ובעניין:
מדינת ישראל
ע"י פרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי)
באמצעות עוה"ד קרן יוסט ו/או מאיה לויאן

טליה סיון ואח'
ע"י עו"ד דורון כוכבי

פסק - דין

לפניי מחלוקת פרשנית הנוגעת להסכם אשר נכרת בין מנהלי הגוש הגדול למדינה. המחלוקת מתייחסת לזכויות ב-171 יחידות דיור ב"גוש הגדול", ששווין ניכר.
 
אקדמות מילין והרקע למחלוקת
 
מאז שנות השבעים של המאה הקודמת מנוהלות זכויותיהם של מאות בעלי זכויות במקרקעין הידועים כחלקה 204 בגוש 6896 (להלן – המקרקעין) על ידי חמישה מנהלים. המקרקעין מצויים באזור הידוע בכינוי "הגוש הגדול", שטח של מאות דונמים בשווי ניכר בצפון תל – אביב.

המנהלים מונו על ידי בית משפט במסגרת ההליך דנא, תביעה לפירוק שיתוף של המקרקעין. ברבות השנים, לפני למעלה מעשור, ומטבע הדברים, הוחלפו המנהלים הקודמים במנהלים הנוכחיים.
על פי הסכם מיום 1.11.80 בין המנהלים למדינת ישראל, שאושר בהליך זה, הועברה הבעלות במקרקעין מבעליהם, בנאמנות, למדינת ישראל. זו אף החזיקה עד לאחרונה בחלק גדול מהמקרקעין, בשטח הידוע כ"שדה דב", בו הופעל שנים ארוכות שדה תעופה, לשיטת המנהלים, ללא כל זכות שבדין.

ביום 18.9.07 נכרתה תוספת להסכם האמור, שבמסגרתה הוסכם, בין היתר, על המשך הרישום בנאמנות. אף הסכם זה אושר על ידי בית המשפט בשנת 2008 (להלן - הסכם 1980 ו - הסכם 2008; ביחד – ההסכמים; ההסכמים צורפו כנספח ב' לבקשה).

על פי הסכם 1980, המנהלים יטפלו בניהול ותכנון המקרקעין, כאשר לאחר סיום הליכי התכנון והחלוקה תשיב המדינה את זכויות הבעלות במקרקעין לבעלי הזכויות, לפי קביעתם ובהתאם להוראות בית המשפט וההסכם (סעיפים 12 – 13 להסכם 1980). בהתאם לכך, משמשים המנהלים כמעין "חברה משכנת" מבחינת רישום זכויות הבעלים במקרקעין וכל עסקה מדווחת להם ובהתאמה נרשמת בספריהם.

ברבות השנים פותח חלקם המזרחי של המקרקעין, ואושרו בהם, נכון לכריתת הסכם 2008, זכויות בניה לבנית 3,660 יחידות דיור, דבר אשר הביא לבניה מסיבית.

הסכם 2008 נכרת, לפי טענת המנהלים, בשל הרצון לפתח אף את החלק המערבי של המקרקעין, שבהם הופעל שדה דב, והוא מתרכז בו. לכן, בהסכם 2008 נרשמה הצהרת המדינה על כוונתה להפסיק את פעילות שדה דב ולפנותו, באופן שיאפשר את המשך פיתוח המקרקעין ובניה עליהם.

על פי סעיף 5.1 להסכם 2008, המדינה אמורה לקבל מחצית מזכויות הבעלים הפרטיים במקרקעין.

ביום 27.11.17 הגישו המנהלים כנגד המדינה תביעה לביטול ההסכמים (ת"א 64975-11-17). בתביעה זו טענו המנהלים כי שדה דב פועל מזה עשרות שנים על קרקע פרטית ללא הסדר קנייני ובניגוד לרצון הבעלים. בתביעה נטען להפרת ההסכמים על ידי המדינה באופנים שונים, ובעיקר, אי פינוי השדה.

לפני כשנתיים, לאחר תלאות, הפסיקה המדינה את השימוש בשדה דב כשדה תעופה והחזקה בו הועברה לרשות מקרקעי ישראל, לקראת תכנון מואץ ובינוי המקרקעין.

מספר חודשים לאחר מכן, ביום 18.3.20, הגיעו המנהלים להסדר פשרה מול המדינה בעניינים שונים (נספח א' לבקשה; להלן - הסדר הפשרה).
חתימת המנהלים על הסדר הפשרה אושרה על ידי, בהחלטה מיום 15.3.20, ולאחר מכן, אושר הסדר הפשרה על ידי בית המשפט שדן בתביעה לביטול ההסכמים.

בסעיף 4 להסדר הפשרה נקבע כי "מוסכם בין הצדדים כי המחלוקת בשאלה זו (המחלוקת שלהלן – י.ש.) תבוא להכרעה בערכאות שיפוטיות".

המנהלים ביקשו להביא את ההכרעה במחלוקת שלהלן לפתחי, במסגרת הליך פירוק השיתוף דנא. המדינה שללה מכל וכל את סמכותו של מותב זה לדון במחלוקת.

ביום 22.6.20 ניתנה החלטתי לפיה קיימת בידי הסמכות העניינית לדון במחלוקת, וראוי כי הדבר יעשה במסגרת בקשה למתן הוראות. החלטה זו אושרה ברע"א 50710-07-20 מדינת ישראל נ' המנהלים ואח' (פסק דין מיום 7.12.20; פרוטוקול דיון מיום 6.12.20). בהקשר זה אוסיף כי המנהלים הסכימו כי על ההחלטה שתינתן תהיה זכות ערעור (דברי המנהל עו"ד מינקוביץ' בעמ' 5 לפרוטוקול בערעור, ש' 13-14).

נוכח ההסכמה האמורה, וכן בהינתן שבעצם ההכרעה במחלוקת שלהלן בית המשפט מסיים את מלאכתו בבקשה שהוגשה לו, מצאתי מקום להכתיר הכרעה זו בכותרת פסק דין (ראו והשוו: בש"א 4146/94 אדלסון נ' ריינהולד, פ"ד מט(1) 299 (1995)).

מספר בעלי זכויות במקרקעין, באמצעות עו"ד דורון כוכבי, ביקשו להצטרף לבקשה והדבר הותר להם. הצדדים הגישו טיעונים וטיעונים משלימים.

גדר המחלוקת ותמצית הטענות

בין המנהלים והמדינה ניטשה מחלוקת כיצד יש לפרש את סעיף 5.1 להסכם 2008. הסעיף קובע כך:

"מוסכם בזה כי, זכויות הבניה בחלקה או הזכויות שינבעו מהחלקה כתוצאה מתכנית איחוד וחלוקה לגבי השטח המלא של החלקה, למעט קרקעות המדינה כהגדרתן להלן, תחולקנה בין הצדדים בחלקים שווים ביניהם 50% לכל צד".

לשיטת המנהלים, המדינה זכאית ל- 50% מזכויות הבעלים הפרטיים במקרקעין, רק ביחס לזכויות בתכנית תא/4444, החלה על חלק הארי של המקרקעין (להלן – תכנית 4444).

לשיטת המדינה, חל סעיף 5.1 הנ"ל על כלל זכויות הבעלים הפרטיים במקרקעין, לרבות הזכויות במקרקעין המצויות בתחומי תכנית תא/3700, הגובלת בתא/4444 (להלן – תכנית 3700).

היקפה הכספי של המחלוקת ניכר. המדובר בזכויות בניה ל-171 יחידות דיור, לא פחות, כך שהזכויות שיש להקנות למדינה לשיטתה, בזיקה למחלוקת לגבי תכנית 3700, הינן 85.5 יחידות דיור (דברי המנהל עו"ד מינקוביץ בדיון בהליך הערעורי בענין הסמכות העניינית, בעמ' 3 לפרוטוקול מיום 6.12.20). ניתן להעריך איפוא כי מדובר במאות מיליוני ₪ ברוטו.

המנהלים טענו, בין היתר, כי יש לפרש את הסכם 2008 בהתאם לתכליתו. הסכמת הבעלים לויתור על 50% מזכויותיהם ניתנה על מנת לתמרץ את המדינה לפנות את שדה דב. המדינה התחייבה לתכנן את שטח המערבי של המקרקעין לאחר פינוי השדה באופן שימקסם את זכויות הבניה. לשיטת המנהלים, אין חולק כי הימצאות שדה התעופה בחלק המערבי של המקרקעין הוא שמנע את תכנון אותו חלק של המקרקעין המתוכנן עתה, במסגרת תכנית 4444, א שר אושרה למתן תוקף ביום 9.3.20, והוא זה אשר סיכל את השלמת התכנון והבינוי.

המנהלים מוסיפים, כי כנגזרת ישירה מתכליתו של הסכם 2008 הסכימו הבעלים למתן תמריץ למדינה לגבי החלק אשר לגביו לא התקיימו הליכי תכנון באותה העת, כלומר ת כנית 4444. זאת, להבדיל מהליכי התכנון של תכנית 3700 אשר החלו שנים קודם להסכם 2008. תכנית 3700 הוגשה לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה עוד בשנת 2004, כך שלא רק שתכנית 3700 אינה חלה על תחומי שדה דב, אלא שאין היא לוקחת בחשבון כלל את פינויו.

לשיטתם, אומד דעת הצדדים, אשר נלמד גם מכלל נסיבות העניין אף טרם החתימה על הסכם 2008, מלמד כי למדינה לא הייתה ציפייה לקבל 50% מזכויות הבעלים במסגרת תכנית 3700. על פרשנות סעיף 5.1 להסכם 2008 לשקף את אומד דעת הצדדים ואת כוונתם כפי שהיא נלמדת מהוראות ההסכם, תכליתו וממטרתם המשותפת של הצדדים לו.

עו"ד כוכבי הצטרף לטיעוני המנהלים ואף הוסיף טעמים משלו.

המדינה טענה, בין היתר, כי את סעיף 5.1 להסכם 2008 יש לפרש לפי פשט לשונו, כלומר ככזה החל על כלל זכויות הבעלים במקרקעין, לרבות הזכויות בתחומי תכנית 3700.
הדבר עולה מלשון הסעיף ומכך שטרם החתימה על ההסכם, בשלב המו"מ, אף אחד מהצדדים לא טען כי יש להחריג את הזכויות לפי תכנית 3700 ממחצית הזכויות שתקבל המדינה במקרקעין .

עוד נטען כי בעלי הזכויות במקרקעין יוצגו על ידי חמישה מנהלים ידועים, עורכי דין מובילים בתחום התכנון והבניה ובתחום המקרקעין, אשר כבר הוחלפו, והם אינם יכולים להעיד על כוונת הצדדים בעת החתימה או על הליכי המו"מ אשר קדמו להסכם 2008.

כן טענה המדינה כי את הליכי התכנון של תכנית 3700 איש מבין המנהלים לא קידם עד שהמדינה החלה בהליכי תכנון מואצים, וכן כי פינויו המהיר של השדה קידם את תכנית 3700. עוד טענה המדינה כי פינוי השדה העלה את ערך הקרקעות סביב לו, לרבות קרקעות תכנית 3700.

טיעוני הצדדים והראיות:

מטעם המדינה הוגש תצהירה של עו"ד רינה מיוחס. עדה זו ציינה בתצהירה כי תכנית 3700 לא הוחרגה מהסכם 2008. כן פירטה כי במסגרת תפקידה עסקה מזה שנים רבות בתיק "הגוש הגדול", ובין היתר, השתתפה במו"מ אשר התנהל במשך שנים מול המנהלים הקודמים, עד לחתימה על הסכם 2008. כן הותר למדינה לצרף תצהיר משלים של עו"ד מיוחס לאחר שהדבר הותר למנהלים.

מטעם המנהלים צורף תצהירו של המנהל עו"ד אליהו מינקוביץ. בתצהירו ציין עד זה כי מונה לאחד המנהלים לאחר החתימה על הסכם 2008. כן התייחס לתוכן הסכם 2008 ולסוגיות המשפטיות הרלוונטיות העומדות במחלוקת. בנוסף, הגיש תצהיר משלים.

ביום 14.3.21 נחקרו העדים על תצהיריהם ונשמעה עדותם.

הערה טכנית: דיון ההוכחות הוקלט והוגש כתמליל ביום 22.3.21. כל ההפניות לפרוטוקול הינן למסמך הנ"ל אשר קיבל מספור מעמודים 1 עד 83, ולא למסמך המופיע במערכת נט המשפט כפרוטוקול, שמוספר החל מעמוד 120 ואילך.

הצדדים הגישו סיכומים בכתב.

האקלים המשפטי

בבסיס המחלוקת בין הצדדים עומדת השאלה כיצד יש לפרש את הסכם 2008 ובעיקר סעיף 5.1 לו. הצדדים הכבירו טיעונם בנוגע למצב המשפטי הנוהג בהקשר לפרשנות חוזים, ואף אני ראיתי להרחיב קמעא בעניין זה, מפאת חשיבותו לענייננו.

סעיף 24 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן – חוק החוזים) מבהיר כי: "תכנו של חוזה יכול שיהיה ככל אשר הסכימו הצדדים".

סעיף 25(א) לחוק החוזים קובע כי:

"חוזה יפורש לפי אומד דעתם, של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות הענין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

במספר פסקי דין מרכזיים התייחס בית המשפט העליון לסעיף 25(א) לחוק החוזים , הן טרם תיקונו והן לאחר מכן.

תחילה, בפרשה המפורסמת בעניין אפרופים (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995); להלן – עניין אפרופים). לאחר מכן, בדנ"א 2045/05 מגדלי הירקות-אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1 (2006); להלן – עניין מגדלי הירקות). ובהמשך, בע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ מגדל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד סה(2) 563 (2012); להלן - עניין סהר).

בעניין סהר הבהיר את בית המשפט העליון, בדעת הרוב, את המצב המשפטי הנוהג בהקשר לסעיף 25 (א) לחוק החוזים . כדבריו, בעבר היתה נוהגת היררכיה בין שני שלבים של פרשנות: בשלב הראשון, אומד דעתם של הצדדים לחוזה נלמד מתוך החוזה עצמו, וכאשר מדובר בחוזה בכתב – מתוך לשון החוזה; ובשלב השני, אליו יש לפנות רק אם השלב הראשון לא מוביל למסקנה ברורה, אומד דעתם של הצדדים לחוזה נלמד מתוך הנסיבות החיצוניות לחוזה.

בשנת 1995, בעניין אפרופים, סוייגה "תורת שני השלבים" והוגדרה תחתיה שיטה פרשנית חד שלבית, שלפיה יש ללמוד על אומד דעתם של הצדדים לחוזה באמצעות בחינה מקבילה של לשון החוזה ושל הנסיבות החיצוניות לו. הודגש שם כי רק כך יאותר אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים לחוזה. בהמשך פסק הדין בעניין אפרופים, הוסיף בית המשפט וקבע כי במקרים שבהם לא ניתן לאתר את הכוונה האמיתית כאמור, יש לפרש את החוזה בהתאם לאמות מידה אובייקטיביות, המבטאות את הכוונה ההיפותטית של הצדדים לחוזה כאנשים סבירים.

בעניין סהר הוסיף בית המשפט העליון וציין כי הלכת אפרופים עוררה ביקורת שעיקרה טענות לפגיעה בחופש החוזים ופגיעה בוודאות המשפטית ולכן הוחלט על קיום דיון נוסף בהרכב מורחב של תשעה שופטים בעניין מגדלי הירקות. בפסק דין זה הובהרו דרכי יישומה של ההלכה בהקשר לסעיף 25 (א) לחוק החוזים.

במסגרת זאת, כך הובהר בעניין סהר, הדגישה הפסיקה כי מטרתו הראשונה במעלה של בית המשפט, עת שהוא ניגש לפרש חוזה, היא לאתר את כוונתם האמיתית המשותפת של הצדדים לחוזה – היא התכלית הסובייקטיבית של החוזה. רק כאשר לא ניתן, בשום אופן ובאף דרך לברר מהי הכוונה האמיתית שעומדת בבסיס החוזה, רשאי בית המשפט לפנות, תוך נקיטת משנה זהירות, לתכלית האובייקטיבית של החוזה. עוד הבהירה הפסיקה כי למרות המעבר לשיטה פרשנית חד שלבית לצורך איתור אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים לחוזה, נותר ללשון החוזה מקום מרכזי וחשוב בתהליך הפרשנות. בעניין זה, אף הודגשו שני כללים פרשניים: האחד, כי לשון החוזה היא כלי הקיבול של אומד דעת הצדדים, התוחם את גבולות הפרשנות ואינו מאפשר לייחס לחוזה פרשנות שאינה מתיישבת עם לשונו; והשני, כי קיימת חזקה שלפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב – היא המשמעות האינטואיטיבית הקמה עם קריאת לשון החוזה בראי הקשרו הכללי.

הובהר בעניין סהר כי התיקון לסעיף 25(א) לחוק החוזים (תיקון מספר 2), מינואר 2011, לא הביא לשינוי אמיתי במצב המשפטי הנוהג לגבי פרשנות חוזים. מדובר באימוץ השיטה הפרשנית שהונהגה בעניין אפרופים ו בעניין מגדלי הירקות, לפיה יש להתחקות אחר התכלית הסובייקטיבית באמצעות לשון החוזה ונסיבותיו, תוך הדגשת מקומה המשמעותי של לשון החוזה בתהליך הפרשנות. ברישא של סעיף 25(א) לחוק החוזים, אימץ התיקון לסעיף את המבחן החד שלבי שנקבע בעניין אפרופים, שלפיו יש להתחקות אחר התכלית הסובייקטיבית באמצעות לשון החוזה ונסיבותיו.
עוד נאמר בעניין סהר, כי אף הסיפא של הסעיף, בנוסחה לאחר התיקון, אין בה כדי לסטות מההלכות שנקבעו, שכן גם בטרם נחקק התיקון, הייתה קיימת חזקה, אשר ניתנת לסתירה, שלפיה פרשנות החוזה היא הפרשנות שתואמת את המשמעות הרגילה והטבעית של לשונו.

לכן, כך הובהר בעניין סהר, מבחינת תהליך החקיקה של תיקון סעיף 25(א) לחוק החוזים, עולה כי תכליתו הסובייקטיבית מצביעה בבירור על כך שהפירוש הנכון שלו הוא כדלקמן:

"חוזה יפורש תוך בחינה מקבילה ומשותפת של לשון החוזה ושל נסיבות העניין, בכפוף לחזקה פרשנית – ניתנת לסתירה – שלפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את פשט הלשון, דהיינו: את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב. החזקה ניתנת לסתירה במקרים שבהם למד בית המשפט, מתוך הנסיבות, כי הלשון אינה פשוטה וברורה כפי שנחזתה להיות במבט ראשון; וכי למעשה – עשויה היא להתפרש בדרכים אחרות מאלה שנראו ברורות בתחילת הדרך הפרשנית. ודוק: קיומה של החזקה מבטא את משקלה החשוב והמשמעותי של לשון החוזה; לעומת זאת, היותה ניתנת לסתירה משקפת את העובדה כי משקלה של הלשון, חרף חשיבותה, אינו מכריע או בלעדי" ( סעיף 26 לפסק דינו של כב' השופט ריבלין ).

במקרה אחר סיכם בית המשפט העליון את ההלכות המשפטיות בקצרה :

"בתמצית ייאמר כי לשון החוזה היא התוחמת את גבולות הפרשנות של הטקסט החוזי ועל כן לא ניתן לייחס לחוזה פרשנות שאינה מתיישבת עם לשונו" (ע"א 2232/12  הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ' פארוואג'י (11.5.14) ; להלן – עניין הפטריארכיה), סעיף 14 לפסק דינה של כב' השופטת (כתוארה אז) חיות).

ובמקרה נוסף:

"אין חולק כי לשון החוזה – על מגוון הוראותיו – היא נקודת המוצא לכל הליך פרשני. יתרה מזאת, כל זמן שלשון החוזה ברורה וחד-משמעית ומצביעה באופן בהיר על אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים בעת כריתת החוזה, הבכורה בהליך הפרשני תינתן לה" (ע"א 1536/15 ‏ ‏ פז חברת נפט בע"מ נ' תחנת דלק חוואסה בע"מ (8.2.18), סעיף 46 לפסק דינה של כב' השופטת ברון; ההדגשה איננה במקור).

ראו גם: ע"א 87/15 נורדן נ' גרינברג (16.10.17); ע"א 643/14 מנהל העיזבון יחזקאל שבו נ' ג'ראיסי (27.5.15), סעיף 9 לפ סק דינה של השופטת (כתוארה אז) חיות; ע"א 516/12 לופטהנזה נתיבי אוויר גרמניים נ' התאחדות סוכני נסיעות תיירות בישראל (13.4.14), פסקאות כ"ח-כ"ט לפסק דינו של השופט רובינשטיין).

ודוקו: הסכם 2008 נכרת לפני תיקונו של סעיף 25(א) לחוק החוזים (שבוצע כאמור בשנת 2011), ולכן הנוסח המתוקן אינו חל עליו (לעניין תחולתו של התיקון ראו: 3375/06 קמטק מערכות בע"מ נ' מדינת ישראל (22.3.11), סעיף 10 לפסק דינו של כב' השופט פוגלמן (22.3.2011); ע"א 1062/09 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' בינר (27.3.12) ; להלן – עניין בינר), סעיף 12 לפסק דינה של כב' השופטת נאור; איל זמיר "עוד על פירוש והשלמה  של חוזים" משפטים מג 5, 51 (2012) ; להלן - זמיר).

עם זאת, וכאמור בעניין סהר, תיקון זה אין בו כדי לשנות מעקרונות הפרשנות האמורים (עניין סהר, סעיף 28 לפסק דינו של כב' השופט ריבלין; עניין בינר, סעיף 12 לפסק דינה של כב' השופטת נאור; עניין הפטריארכיה, סעיף 14 לפסק דינה של כב' השופטת (כתוארה אז) חיות; זמיר, בעמ' 31; גבריאלה שלו ואפי צמח "דין פירוש החוזה: על מחלוקת פוסקים והסכמת הצדדים" קרית המשפט י 1, 19-20 (2014); גרשון גונטובניק "מחשבות על אודות פרשנות, פרשנות חוזים וגבולותיה" המשפט יח 105, 129-128 (2013)).

לשון החוזה

כאמור, עליי להתחקות אחר כוונת הצדדים בבואי לפרש את סעיף 5.1 להסכם 2008, בשים לב ללשון ההסכם, בחינת תכליתו וכן, עד כמה שניתן, בשים לב ליתר הנסיבות הרלבנטיות.

תחילה אפנה ללשונו של ההסכם. אביא את נוסחו של סעיף 5.1 שוב:

"מוסכם בזה כי, זכויות הבניה בחלקה או הזכויות שינבעו מהחלקה כתוצאה מתכנית איחוד וחלוקה לגבי השטח המלא של החלקה, למעט קרקעות המדינה כהגדרתן להלן, תחולקנה בין הצדדים בחלקים שווים ביניהם 50% לכל צד" (ההדגשה כמובן איננה במקור).

ה"חלקה" הוגדרה ב - "הואיל" השלישי להסכם 2008 כך:

"חלקה 204 בגוש 6896 בשטח רשום של 503.891 מ"ר".
לשון סעיף 5.1 להסכם 2008 ברורה ותחומה היטב. לפי לשון ההסכם, המדינה זכאית ל -50% מזכויות הבניה הנובעות מ "השטח המלא" של חלקה 204, שאין חולק כי על חלק ממנה חלה תכנית 3700.

לשון ברורה זו מלמדת חד משמעית על כוונתם של הצדדים כי המדינה תקבל מחצית מהזכויות אף לגבי תכנית 3700. כאמור בפסיקה שצוטטה לעיל, "לשון החוזה היא התוחמת את גבולות הפרשנות של הטקסט החוזי ועל כן לא ניתן לייחס לחוזה פרשנות שאינה מתיישבת עם לשונו" (עניין הפטריארכיה, סעיף 14). ממילא, אין לייחס ללשונו הברורה של סעיף 5.1 משמעות שאיננה מתיישבת עם לשונו.

מסקנתי זו מתחזקת נוכח העובדה לפיה האינטרסים של בעלי הזכויות במקרקעין בהסכם 2008 יוצגו על ידי חמישה מנהלים, שהיו באותה עת ללא ספק עורכי דין מהשורה הראשונה, מהמובילים בישראל, בכל הקשור לענייני מקרקעין ותכנון ובנייה.

המדובר בעוה"ד אייבי נאמן, משה שוב, זלמן רוזובסקי וברוך גרוס, זכרם לברכה, ועו"ד פרופ' יובל לוי יבדל"א (שאין חולק בין הצדדים כי למרבה הצער בשל גילו אינו יכול להעיד; ראו עמ' 11 לפרוטוקול, ש' 21-22).

אף עו"ד מיוחס העידה כי מדובר בעורכי דין מהשורה הראשונה (עמ' 44 לפרוטוקול, ש' 13). המנהלים מן הסתם לא יחלקו על כך וכמעט ניתן לומר שמדובר בידיעה שיפוטית.

בהקשר לכך קבע כב' השופט גרוסקופף כי במקרה בו עסקינן בחוזה "עסקי", בין צדדים "מתוחכמים דיים לעשות שימוש בכללים המשפטיים לצורך עיצוב החוזה כרצונם", יש ליתן מעמד מכריע ללשון החוזה (ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (20.11.19), סעיף 6 לפסק דינו ; להלן - עניין ביבי כבישים).

קביעה זו מחזקת את מסקנותיי כי יש ליתן ללשון סעיף 5.1 מעמד מכריע. אין ספק כי הסכם 2008 הינו חוזה עסקי בין צדדים "מתוחכמים".

טוענים המנהלים בסיכומיהם כי הנמקתו של כב' השופט גרוסקופף בעניין ביבי כבישים אינה הנמקת הרוב וכי באותו מקרה, כב' השופט שטיין נימק את דבריו על אדנים אחרים (סעיף 3.8 לסיכומים).
כפי שיבואר להלן, גם הנמקתו של כב' השופט שטיין בעניין ביבי כבישים תומכת במסקנתי. בכל מקרה, ראוי לציין כי כב' השופט גרוסקופף חזר על הנמקתו האמורה במקרה נוסף, ואליו הצטרפו שתי חברות ההרכב ללא סייג, כך שדומה כי מדובר בהלכה מחייבת:

"....עסקינן בחוזה עסקי, אשר נערך על ידי אנשי עסקים מנוסים, שחזקה עליהם כי הם בקיאים ברזי הניסוח של מסמכים משפטיים, ולמצער כי באפשרותם להסתייע ביודעי דין. במצב דברים זה יש להעניק ללשון הברורה בה נקטו הצדדים מעמד דומיננטי, מעמד כמעט מכריע, שכן אין הצדקה במקרה הרגיל כי בית המשפט ינסה "לנחש" את כוונתם – ניסיון שפגיעתו בתכלית הצופה פני עתיד של שכלול ההתקשרות החוזית עולה על תועלת שיכולה לצמוח ממנו להגשמת תכליות אחרות של דיני הפרשנות החוזיים...אכן... הסכנות הטמונות בניסיון להרהר ולערער אחר לשונו הברורה של חוזה עסקי עלולות לעלות על היתרונות שעשויים לצמוח מכך" (ע"א 9025/17 A.T.S Investments Inc נ' Segal Group (Dresden) GmbH and Co.KG (19.02.20), סעיף 22 לפסק הדין; ההדגשות אינן במקור).

ועוד, כב' השופט שטיין עצמו חזר במקרה נוסף על הנמקתו האמורה של כב' השופט גרוסקופף בעניין ביבי כבישים (ראו ע"א 8553/19 ‏ אלכסנדר אורן בע"מ נ' יהודית כהן (17.11.20), סעיף 22).

עוד אוסיף בהקשר לכך, כי בבקשה לקיום דיון נוסף בעניין ביבי כבישים קבעה כב' הנשיאה חיות כי פסק הדין לא קבע הלכה חדשה בכללי פרשנות חוזים. בין היתר הפנתה כב' הנשיאה לדברי כב' השופטת ברק-ארז, כי:

"ובעניין אחר הובהר כי "במסגרת העולם החוזי ישנם "מוסדות" חוזיים רבים... ברי, כי תכלית המוסד החוזי משפיעה אף על אופן פרשנות החוזה"... היטיבה לסכם זאת השופטת ד' ברק-ארז בעניין פארוואג'י: דומה שאין חולק על מקומו החשוב והמרכזי של נוסח החוזה בתהליך הפרשנות. עם זאת, שאלת היחס בינו לבין הנסיבות שאפפו את יצירתו והאופן שבו הן צריכות להשפיע על פרשנות החוזה אינה יכולה להיות תלויה רק בטקסט עצמו, וההכרעה בה כרוכה היא עצמה גם באופיו של החוזה ובנסיבות כריתתו. כך למשל, אני סבורה כי אין דומה חוזה שנוסח על-ידי בקיאים ויודעי דת ודין, אשר שקלו כל מילה ותג, לבין חוזה שנוסח על-ידי אנשי מעשה, שכוחם אינו דווקא בניסוחיהם, וזאת על רקע מערכת יחסים נמשכת ביניהם. לכאורה, משקלן של הנסיבות שאפפו את כריתת החוזה צריך להיות משמעותי יותר במקרה מן הסוג השני, בעוד שבמקרה מן הסוג הראשון אמור להינתן משקל מכריע ללשון החוזה, והכול בכפוף לכך שיש לבחון כל מקרה לגופו...קביעות אלה, הזוכות לתמיכה גם בספרות...שוללות מניה וביה את טענתה העיקרית של המבקשת לפיה ההבחנה בין סוגי חוזים שונים לעניין אופן פרשנותם, מהווה הלכה חדשה או הלכה שסותרת הלכות קודמות" (דנ"א 8100/19 ‏ ‏ ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (19.4.20), פסקה 14; ההדגשה איננה במקור).

מכל מקום ולמצער, חיזוק נוסף למסקנתי עולה גם מהנמקות כב' השופט שטיין בעניין ביבי כבישים, בהקשר לאבחנה בין חוזה יחס לחוזה סגור:

"הלכת אפרופים חלה על כל חוזה וחוזה, אבל לא כל החוזים נולדו שווים...בקצה אחד של הספקטרום נמצא חוזה יחס פתוח אשר מנוסח בקווים כלליים בלבד – זאת, מאחר שבעלי החוזה, אשר הסכימו אהדדי לגבי מטרתו ונטלו על עצמם את התחייבות הבסיסית לקדמה, לא יכלו, לא רצו או לא השכילו לקבוע בו מתווה צעדים מדויק שבו כל אחד מהם אמור לצעוד כדי להגיע אל אותה מטרה משותפת. בדרך כלל, אם כי לא תמיד, חוזים כאלה נעשים כדי לשרת מערכות יחסים ארוכות טווח... חוזי יחס פתוחים מסמיכים את בית המשפט לקרוא לתוכם תנאים וחיובים חדשים, שלא הוסכמו מראש, על בסיס עקרונות משפט רחבים כמו תום לב, הגינות וסבירות, כשכל אלו מותאמים למטרות החוזה...תפקידו של שופט אשר נדרש לפרש חוזה יחס פתוח ולהשלים את חלליו על ידי הוספת תנאים וחיובים פרי יצירתו איננו מוגבל על כן לקביעת ממצאים עובדתיים... בקצה השני של הספקטרום, נמצא חוזה סגור עם התניה מלאה: חוזה ממצה שכל תנאיו מוגדרים באופן ברור ונהיר, והוא איננו זקוק לפרשנות יצירתית...חוזה סגור מנוהל על ידי כללים פורמליים, שעיקרם דרישת הכתב. כוונתי לא רק לדרישת הכתב כתנאי קונסטיטוטיבי לכריתתו של חוזה...אלא – ובעיקר – לכלל שפוסל עדות בעל פה אשר באה לסתור את הכתוב בחוזה...לאור האמור לעיל, לנוכח הכלל הבסיסי אשר קובע כי לשון החוזה היא כלי הקיבול של אומד דעת הצדדים, וכן בהתחשב בחזקה הפרשנית לפיה לשון ברורה משקפת את מה שהצדדים לחוזה התכוונו לקבוע בינם לבין עצמם... שופט אשר בא להכריע במחלוקת לגבי משמעותם של תנאיו של חוזה סגור לא יעסוק אלא בקביעתן של עובדות החוזה. הווה אומר: השאלה היחידה שעליה יהא עליו לענות היא "מה הסכימו ביניהם הצדדים כעניין של עובדה?"...במקרה של ספק עובדתי בכגון דא, יהא על השופט להפעיל את נטלי ההוכחה שנקבעו בדיני הראיות ואת הכלל העתיק בדבר פירושו של תנאי חוזי בלתי ברור לרעת מנסחו...פרשנותו של חוזה פורמלי סגור, ככל שמלאכה זו תידרש, תהא אפוא חסינה מפני הכנסת שיקולים ערכיים, החיצוניים לחוזה, על ידי בית המשפט...יש לו, לחוזה סגור, תכלית נוספת, חשובה לא פחות, ששמה וודאות חוזית... (סעיפים 12-16; ההדגשה איננה במקור).

למרות שהסכם 2008 קצר ומחזיק ארבעה עמודים, סבורני כי בנסיבות, עסקינן בחוזה סגור ולא בחוזה יחס פתוח.

סיווגו של חוזה, כחוזה יחס פתוח או כחוזה סגור, איננו נגזר רק מאורכו של החוזה, אלא ובעיקר ממהותו ותוכנו. חוזה יחס פתוח יכול ויהא ארוך ויכול ויהא קצר. כך גם חוזה סגור.

כך למשל, התקשרות בין איש מקצוע, כגון אדריכל או פרקליט לבין רשות ציבורית, יכול שתישא אופי כוללני, בחוזה הקובע כי איש המקצוע יעניק לרשות שירותים בתחום מסוים, בלוח תעריפים מסוים, ותחת כללים מוסכמים אחרים. כאשר הרשות תחפוץ בטיפולו בעניין ספציפי, תשלח לו הזמנת עבודה ספציפית ואם זה ייעתר לה, הרי שברי כי במקרה בו תתגלע מחלוקת בין הצדדים, ניתן יהא לומר כי החוזה הראשוני הינו חוזה יחס שאינו מסדיר כל סוגיה וסוגיה וניתן יהא לפנות לנסיבות אחרות מחוץ ללשון החוזה הראשוני, בהיותו חוזה יחס פתוח.

בענייננו, אין המדובר במערכת יחסים מסוג זה. התגלעה מחלוקת ספציפית בין המנהלים לבין המדינה, שבעקבותיה נכרת הסכם 2008. המחלוקת נגעה בעיקרה לאי פינוי שדה דב ובעקבות כך העדר אפשרות לפתח את המקרקעין מבחינת תכנונית. הצדדים חפצו להסדיר מחלוקת זו והגיעו להסכמות שבאו לידי ביטוי בהסכם 2008.

ברור כי ההתחייבויות בהסכם 2008 צופות פני עתיד, אך אין בכך כדי לומר כי הסכם 2008 הינו חוזה יחס פתוח. המדינה התחייבה לעשות כמיטב יכולתה להתחיל בפעולות תכנון וסוכם על שיתוף פעולה למקסום הזכויות (סעיף 4). המנהלים נטלו על עצמם התחייבויות שונות (סעיף 6) וכן התחייבו לחלוק עם המדינה בזכויות הבניה (סעיף 5). עניינים אלה הוסדרו בהסכם 2008 והם ליבתו של ההסכם. העובדה שהסכם 2008 לא הסדיר את סוגית היטל ההשבחה ואת סוגית עלות הפינוי אין פירושה שהסכם 2008 לובש צורה של חוזה יחס פתוח (ראו על כך להלן).

כיוון שהמדובר בחוזה סגור, הרי שבהתאם לדברי כב' השופט שטיין לעיל בעניין ביבי כבישים, עסקינן ב" חוזה ממצה שכל תנאיו מוגדרים באופן ברור ונהיר, והוא איננו זקוק לפרשנות יצירתית...חוזה סגור מנוהל על ידי כללים פורמליים, שעיקרם דרישת הכתב."

מכאן כי אין מקום לפרשנות הרחבה ואף היצירתית שמציעים המנהלים לסעיף 5.1, נוכח לשונו הברורה של סעיף זה.
מכל מקום, אף אם הייתי מגיע למסקנה כי מדובר בחוזה יחס פתוח, מסקנתי בקשר ללשון החוזה ופרשנותו לא היתה משתנה, נוכח כלל הנסיבות כמבואר להלן.

לכך יש להוסיף את דבריה של עו"ד מיוחס לפיהם המנהלים הקודמים הם שניסחו את טיוטת הסכם 2008, שתוקנה פעמים מספר (עמ' 44-45 לפרוטוקול).

אמנם, לא הוברר מעדותה האם כבר בטיוטה הראשונה נוסח סעיף 5.1 בלשונו הנוכחית, אך עובדה זו פועלת אף היא לרעת המנהלים, נוכח הכלל פרשנות כנגד המנסח (ראו ע"א 9609/01 מול הים (1978) בע"מ נ' עו"ד שגב, פ"ד נח (4) 106 (2004)).

אומד דעת הצדדים הנלמד מנסיבות העניין

כאמור, קיימת חזקה פרשנית, ניתנת לסתירה, לפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את פשט הלשון, דהיינו את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב. החזקה ניתנת לסתירה במקרים שבהם למד בית המשפט, מתוך הנסיבות, כי הלשון אינה פשוטה וברורה כפי שנחזתה להיות במבט ראשון.

האם נסתרה חזקה זו? לטענת המנהלים, ניתן ללמוד מראיות חיצוניות על כוונת הצדדים, בנסחם את סעיף 5 להסכם 2008. לשיטתם, כאשר בוחנים את כלל נסיבות העניין מגיעים למסקנה כי סעיף 5.1 להסכם לא התכוון לפרוש את מצודתו על כלל המקרקעין, אלא רק על חלק המקרקעין שעליו חלה תכנית 4444.

להשקפתי, אין בנמצא מסת ראיות או נסיבות , אף לא ראיה נסיבה משמעותית אחת , ממנה עולה כי הצדדים התכוונו להחריג את הזכויות לפי תכנית 3700 מהזכויות שיוקנו למדינה. נהפוך הוא. להלן טעמיי.

ראשית, אתייחס לעדויות המנהלים. מטעמם העיד עו"ד מינקוביץ. דא עקא, כפי שציין עד זה בתצהירו ואף כפי שאמר בעדותו, הוא מונה כמנהל רק בשנת 2009 (עמ' 6 לפרוטוקול, ש' 17). כן העיד כי " לא השתתפתי בשום פגישה של משא ומתן בין המנהלים לבין המדינה..." (עמ' 8 לפרוטוקול, ש' 3).

ממילא, עד זה לא העיד ואינו יכול להעיד על כוונת הצדדים בהסכם 2008.

בהקשר לכך נטען ע"י המדינה כי אחת מהמנהלים המכהנים כיום, עו"ד גלית רוזובסקי, אמנם לא שימשה מנהלת בעת המו"מ לכריתת הסכם 2008, אך נכחה בחלק משלבי המו"מ כאשר שימשה כמזכירת המנהלים דאז וכן כמלווה אישית של אחד המנהלים. למרות זאת, עו"ד רוזובסקי לא העידה מטעם המנהלים.

כך העידה בענין זה עו"ד מיוחס:

"במשא ומתן השתתפה גברת רוזובסקי...היא לא היתה מנהלת, אבל היא היתה בכל הדיונים ללא יוצא מן הכלל, היא ניהלה את התרשומת, היא היתה יועצת לעורך הדין אייבי נאמן..." (עמ' 12 לפרוטוקול, ש' 9-12).

מעורבותה של עו"ד רוזובסקי נלמדת גם מדבריה במסגרת דיון בתביעה לביטול ההסכמים שהגישו המנהלים:

"...כמי שליוותה את המו"מ, אני רוצה שיהיה ברור שלא אמרנו (כנראה צ"ל עמדנו – י.ש.) ששה מנהלים ויותר מול פרקליטה אומללה..." (עמ' 4 לפרוטוקול, ש' 12-14, נספח 5 לבר"ע שהוגשה על ההחלטה בענין הסמכות העניינית; הצדדים הסכימו בעמ' 82 לפרוטוקול כי מסמכי הליך ערעורי זה ישמשו ראיה).

באופן תמוה, המנהלים לא טרחו להגיש תצהיר של עו"ד רוזובסקי, למרות מעורבותה זו. ראוי לציין כי בתצהיר עו"ד מיוחס שצורף לתמיכה לטיעון משלים של המדינה (סעיף 37) צוין דבר מעורבותה של עו"ד רוזובסקי. המנהלים הגישו בקשה להגשת תצהיר משלים לאחר מכן, מטעם עו"ד מינקוביץ, וזו התקבלה. המנהלים לא טרחו לתקן מחדל זה גם באותו שלב, למרות שנוכחו בטענת המדינה בדבר הימנעות מהגשת תצהיר של עו"ד רוזובסקי.

ההימנעות מהעדתה של עו"ד רוזובסקי פועלת באופן מובהק לרעת המנהלים. היה מצופה כי המנהלים יביאו לעדות עדה זו מטעמם. לא ניתן טעם מוצדק להימנעות זו. אין צורך להכביר מילים על המשמעות הראייתית הנוגעת להימנעות מאי הבאת עד רלוונטי, קל וחומר כאשר מדובר בעדה היחידה מטעם המנהלים אשר יכול ועדותה הייתה שופכת אור על הנעשה והנאמר בשלב המו"מ, אם לטובת המנהלים או לרעתם. מתקיימת איפוא ההנחה כי לו היתה מעידה, היתה מחזקת את עמדת המדינה (ע"א 795/99 פרנסואה נ' פוזיס, פ"ד נד (3) 107, 118 (2000)).

טוענים המנהלים בסיכומי התשובה מטעמם כי לא היה מקום להעיד את עו"ד רוזובסקי שכן המסמכים מדברים בעד עצמם והיה על המדינה לזמנה לעדות. אין בידי לקבל טענה זו.

כאמור, לשונו של סעיף 5.1 להסכם 2008 ברורה והוא מתייחס ל"שטח המלא" של המקרקעין, כלשונו. החזקה הפרשנית כאמור בעניין סהר מטילה על המנהלים את הנטל להביא ראיות לסתור אותה, ואף ללא חזקה זו היה עליהם להעידה.

ועוד, עו"ד רוזובסקי הינה חלק מהמנהלים כיום והיתה נוכחת במו"מ, כך שניתן לומר כי היא מעין בעל דין מצד המנהלים. מדובר איפוא לא רק בהימנעות העדת עד, אלא אף בהימנעות ממתן עדות של בעל דין.

שנית, מטעם המדינה העידה עו"ד רינה מיוחס, שיש להזכיר כי כיהנה כמנהלת מחלקת מקרקעין בפרקליטות מחוז תל אביב אזרחי. עו"ד מיוחס טיפלה מטעם המדינה בתיק "הגוש הגדול" מאז שנת 1989 ועד לפרישתה לאחרונה. ככזו, הייתה מצויה בכל נבכי התיק (סעיפים 3-5 לתצהירה). בתצהירה ציינה עו"ד מיוחס כי נכחה בכל שלבי המו"מ, טרם כריתת הסכם 2008 ועד לשלב החתימה (סעיף 5 לתצהיר, עמ' 12 לפרוטוקול, ש' 18-21 וכן עמ' 80 לפרוטוקול, ש' 16-20).

לדבריה, המדינה קיבלה את מחצית מהזכויות במקרקעין בכללותם (עמ' 51 לפרוטוקול, ש' 13-16), וזאת בעבור פיתוח המקרקעין ופינוי השדה (עמ' 52 לפרוטוקול, ש' 1-8).

לא מצאתי פגם בעדות עו"ד מיוחס, אשר הייתה קוהרנטית והתייחסה במישרין לנעשה באותה העת. גרסתה מקובלת עלי והיא מחזקת את המסקנה כי עניין תכנית 3700 לא עלה בשלבי המו"מ ולא הוחרג מהזכויות שתקבל המדינה.

שלישית, אף בדיון שהתקיים בבית המשפט, במסגרת בקשה לאשר את הסכם 2008, נשמעו מפי אחד המנהלים דאז, עו"ד אייבי נאמן ז"ל, דברים אשר מחזקים משמעותית את טענת המדינה. כך אמר:

"מדובר על הדבר הנוראי ביותר, שאנחנו נותנים למדינה 250 דונם... הגוש הגדול היה במקורו 1,067 דונם. אנחנו היום עם 503 דונם" (ראו עמ' 17 לפרוטוקול הדיון מיום 26.12.07; צורף כנספח 1 לטיעונים המשלימים מטעם המדינה).

כן חזר על הדברים עו"ד נאמן ז"ל בדיון אחר:

"...כשנבין על מה מדובר ההערכה היתה שהם מקבלים 250 דונם יכולים לקבל 5000 דירות והמחירים הווה אומר 10 מיליארד..." (עמ' 4 (פסקה אחרונה) לפרוטוקול דיון מיום 5.5.13 בתל"א 130248/93; צורף כנספח 2 לטיעונים המשלימים מטעם המדינה).

מדברי עו"ד נאמן ז"ל ניתן ללמוד כי מתן הזכויות כלל את כל שטח המקרקעין, לרבות השטח הנמצא בתחומי תכנית 3700, שאם לא כן, עו"ד נאמן ז"ל לא היה אומר, בשתי הזדמנויות שונות, כי בעלי הזכויות נותנים למדינה 250 דונם מתוך כ - 503 דונם, שטח המקרקעין בכללותם.

ודוקו: כאמור בסעיף 1.2 לסיכומי המנהלים, חלק המקרקעין שעליו חלה תכנית 3700 הינו כ - 67 דונם.

אם כוונת הצדדים היתה שלא להעניק למדינה מחצית מהזכויות בשטח זה שבמקרקעין, היה עו"ד נאמן המנוח אומר בדיונים האמורים כי החלק שניתן למדינה הינו כ – 218 דונם בלבד (מחצית מההפרש: 503 פחות 67 = 436) ולא 250 דונם, כמחצית לערך מ-503 דונם.

דא עקא, עו"ד נאמן לא אמר זאת, אלא עולה מדבריו כי ניתנות למדינה מחצית מהזכויות בשטח המקרקעין בכללותם.

רביעית, ממסמך נוסף שנערך ע"י שני מנהלים קודמים, ניתן ללמוד כי הענקת מחצית מהזכויות למדינה כוללת את מלוא שטח המקרקעין. המדובר על תשובתם להתנגדויות שהוגשו ע"י בעלי זכויות לאישור הסכם 2008 (צורף כנספח יד' לטיעון המשלים מטעם המנהלים).

בסעיף 8 למסמך זה נרשם כך:

"הנכונות לחלק את זכויות הבניה, בחלק המערבי כולו (לרבות שטח שדה התעופה), בין בעלי הזכויות לבין המדינה, הינה הדרך היחידה, שבעלי הזכויות יכולים לעמוד בה, ליצור אינטרס כבד משקל, מבחינת המדינה, לפינוי שדה התעופה ולשיתוף הפעולה בקידום תוכניות הפיתוח" (פסקה שנייה; ההדגשה איננה במקור).

הנה כי כן, המנהלים הקודמים ראו לנכון לציין כי חלוקת זכויות הבניה עם המדינה הינה בחלק המערבי כולו, לרבות בשטח שדה התעופה, לגביו טוענים המנהלים כעת שהוא-הוא רלוונטי בלבד לנתינת מחצית מהזכויות. לרבות – ולא רק שטח שדה התעופה, שלא "תפס" את שטח תכנית 3700 (לענין משמעות המונח "החלק המערבי" ראו גם סעיף 5 5 להלן).

טוענים המנהלים כי בבקשה שהגישו המנהלים הקודמים לאישור הסכם 2008 נכתב כי "זהו גם יום חשוב לבעלים בגוש הגדול, כיוון שעד עתה כל שהיה לבעלים בחלק המערבי היה זכויות לכ-430 דונמים, של חולות התפוסים בחלקם על ידי שדה דב שלא ניתן לממשם" (סעיף 25 לנספח ב' לטיעון המשלים מטעם המנהלים). המנהלים מציינים כי המדינה הסכימה לבקשה.

לשיטתם, העובדה שחלקה 204 כוללת 503 דונם ובבקשה יש התייחסות ל - 430 דונם בלבד בחלק המערבי, מלמדת כי יתרת המקרקעין, שעליהם חלה תכנית 3700 (כאמור כ-67.5 דונם), אינה כלולה בתמורה הניתנת למדינה לפי הסכם 2008. המנהלים גם מפנים לסעיף 2 להסכם 1980 שהגדיר את החלק המערבי בחלקה 204 וציין כי מדובר בכ - 458 דונם.

אינני מקבל טענה זו של המנהלים ואוסיף בזהירות, כי יש בה משום עיוות של דברי המנהלים הקודמים, ולמצער, מסקנה מרחיקת לכת מהם.

אכן, חלק מהמקרקעין "נתפס" על ידי שדה דב ולכן לא ניתן היה לקדם תכניות בינוי שנים ארוכות. לכן מצאו המנהלים הקודמים לציין בסעיף 25 לבקשה לאישור הסכם 2008 כי 430 דונם משטח חלקה 204 תפוס על ידי שדה דב ו"לא ניתן לממשם".

שדה דב לא השתרע על חלק מהמקרקעין שעליו חלה תכנית 3700. עובדה זו עומדת בבסיס טענת המנהלים כי אין הגיון עסקי במתן זכויות למדינה בגין תכנית 3700 שכן השדה לא מצוי בתחומה (ראו למשל סעיפים 5.1 ו - 5.4 לסיכומי המנהלים).

בשל עובדה זו, המנהלים הקודמים התייחסו בבקשה לאישור הסכם 2008 לחלק מהמקרקעין, 430 דונם, כחלק ש"נתפס" על ידי שדה דב ולא ליתרת המקרקעין, החלק שעליו חלה תכנית 3700, שלא נתפס על ידי השדה.

אמירה זו בסעיף 25 הנ"ל איננה מסייעת איפוא למנהלים, כמו גם ההפניה להסכם 1980 שצוינה לעיל.

מכל מקום, אומד דעתו של המנהל הקודם, עו"ד נאמן המנוח, באשר לזכויות שניתנות למדינה, נלמד מהדברים החד משמעיים שאמר בדיונים בבית המשפט, פעמיים, כפי שצוטטו לעיל, מהם עולה ההיפך מטענת המנהלים.

טענה נוספת שהעלתה המדינה ביחס לנסיבות העניין היא כי המנהלים השתהו בטענתם מושא המחלוקת מאז שנת 2018, עת נוהל מו"מ על הסדר הפשרה (ראו גם עדות עו"ד מיוחס בעמ' 70 לפרוטוקול, ש' 17 – 20). לכך משיבים המנהלים כי המדינה היא זו שלא העלתה את הסוגיה במילה וחצי מילה אלא עד 2018, והם לא העלו בדעתם עוד אז כי הנושא שנוי במחלוקת.

אין בפניי כל עדות לכך שהמחלוקת הועלתה על ידי מי מהצדדים טרם לשנת 2018 והצד שכנגד השתהה בפעולה כלשהי מאז. אין חולק כי המחלוקת עלתה וצפה בשנת 2018 בעת ניהול המו"מ על הסדר הפשרה. ממילא, אין בנמצא כל שיהוי מצד מי מהצדדים.

כאן המקום להתייחס לטענת המדינה כי ניתן ללמוד על פרשנות ההסכם מתוך דברים שנכתבו בעררים על היטל השבחה בתכנית 3700. המדובר על דברים שנאמרו או נכתבו ע"י בעלי זכויות ובאי כוחם, עורכי דין שהגישו את העררים. כך נטען כי עו"ד כוכבי הגיש עררים ביחס להיטלי השבחה בהם חויבו לקוחותיו בשל זכויות בתכנית 3700, ומתוך דבריו בפרוטוקול דיון בערר עולה כי גם הוא הבין, כי כוונת הצדדים בהסכם 2008 היתה להעביר 50% מזכויות הבניה למדינה, כולל שטח תכנית 3700 (ראו תמליל פרוטוקול דיון ועדת הערר מיום 3.6.16 צורף לתצהירה המשלים של עו"ד מיוחס וסומן 3).

המדובר על דברים שנאמרו או נטענו ע"י מייצגים פרטיים ולא על ידי המנהלים שהיו צד להסכם. לא ניתן לייחס לבאי כוח בעלי זכויות אומד דעת כלשהו ביחס להסכם 2008, שכן הם לא היה שותפים לניסוחו וכריתתו.

מטעם זה, לא ראיתי לייחס משקל גם לטענת המדינה בסעיף 56 לסיכומיה, שהפנתה לערר שהגיש אחד מבעלי הזכויות, מר גיא כהן, ע"י בנו של המנהל ד"ר שפטלר.

הוא הדין לגבי הטענה בסעיף 57 לסיכומי המדינה בנוגע להסכם עליו חתם מר ג'פרי מורטנר, שיוצג בהסכם ע"י עו"ד רוזובסקי, וזאת הן מהטעם האמור בקשר למר כהן, והן מכך שהקטע המצוטט מההסכם אינו דן ישירות בתכנית 3700.

לסיכום פרק זה: אומד דעת הצדדים הנלמד מהנסיבות והעדויות שפורטו לעיל מלמד כי לא נמצאה עדות הסותרת את לשונו הברורה של סעיף 5.1 להסכם 2008, ההיפך מכך.

טענת המנהלים להעדר הגיון עסקי בעמדת המדינה

המנהלים טוענים להעדר הגיון עסקי בהענקת זכויות למדינה בתוכנית 3700. המנהלים טוענים כי תכנית 3700 הייתה עובדה ידועה טרם המו"מ על כריתת הסכם 2008 ומשכך הוא לא מתייחס אליה במישרין. התכנית קודמה ע"י עיריית תל אביב טרם החתימה על הסכם 2008, כך שהמדינה לא הייתה זקוקה לתמריץ לקידום תכנית ביחס לשטח זה. לפינוי השדה לא הייתה כל השפעה על הכנתה וקידומה של תכנית 3700.

נטען כי הדבר עולה גם מסעיף 4 להסכם 2008 המדבר על "התחלה" בפעולות תכנון, כאשר תכנית 3700 כבר קודמה באותו שלב ולא היה צורך לקדמה. לשיטתם, אין היגיון עסקי להעניק למדינה 50% מהזכויות בשטח אשר כבר קודם ותוכנן, תמורת פינוי שדה דב, שלגבי שטחו טרם החלו הליכי תכנון.

אסקור בקצרה את התאריכים הרלבנטיים לפעולות התכנון של תכנית 3700, שלמעשה אינן שנויות במחלוקת: התכנית נהגתה על ידי רשויות התכנון בשנת 2004 והודעה לפי סעיף 77 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, פורסמה ביום 31.10.04 (ראו הפרסום בילקוט הפרסומים נספח י"ח לטיעון המשלים מטעם המנהלים). ודוקו: הודעה לפי סעיף 77 הנ"ל הינה אך ורוק "הודעה על הכנת תכנית", שלב ראשון מקדמי ביותר בהליך התכנוני.

ביום 24.3.08 נערך דיון בוועדה המחוזית בתכנית 3700 והוחלט להפקידה בתנאים (נספח י"ט לטיעון המשלים מטעם המנהלים). התכנית פורסמה להפקדה ביום 21.10.10 ופורסמה למתן תוקף ביום 15.1.15 (נספח כ"א לטיעון המשלים מטעם המנהלים; המדינה מסכימה להשתלשלות כרונולוגית זו: סעיפים 10, 49 ו – 52 לסיכומיה).

להשלמת התמונה חשוב להוסיף: כאמור בסעיף 14 לסיכומי המדינה, בעת האחרונה ממש נדונו התנגדויות אינספור ביחס לתכנית 3700, והיא הושבה לגורם התכנוני, על מנת לבחון את הגדלת זכויות הבניה במסגרתה באופן משמעותי, נוכח פינוי שדה דב. המנהלים, המעורבים בענין זה רבות ואף דיווחו למותב זה על כך בתיק העיקרי הנדון בפניי, ודאי לא יתכחשו להשפעת פינוי השדה לחיוב על תכנית 3700 מבחינת הגדלת זכויות הבניה ולכך שהתכנון בתכנית 3700 טרם הסתיים.

כך אמרה בהקשר זה עו"ד זכאי בדיון מיום 1.1.20 שהתקיים בפניי:

"בנוסף כ-67 דונם בחלקם מצויים בתכנית המתאר, התוכנית הזו אושרה זה מכבר, בשנת 2015 אבל התכוניות המפורטות מכוחה, טרם אושרו, הן נמצאות כבר לאחר שמיעת התנגדויות...יש לקוות שתאושרנה בקרוב" (עמ' 69 לפרוטוקול מיום 1.1.20, ש' 24 – 27) .

להשקפתי, אין בטענות אלה של המנהלים כדי לסתור את לשונו הברורה של סעיף 5.1 להסכם 2008. אין בכך כדי לסתור את החזקה לפיה לשון ההסכם מלמדת על הכוונה להחיל את סעיף 5.1 להסכם על מלוא המקרקעין. אסביר.

היגיון עסקי כבודו במקומו מונח, אך קשה לאמוד בדיעבד מה היו כלל האינטרסים של הצדדים בעת החתימה על הסכם 2008, הן מפני שאין בנמצא מנהלים אשר יכולים להעיד מכלי ראשון על הסוגיה, והן ובעיקר מפני שלא רק פינוי שדה התעופה עמד כנגד מתן 50% מהזכויות למדינה.

ודוקו: נוסף לכוונה לפנות את שדה דב המופיעה בהסכם 2008, צוין בסעיף 4 לו כי "המדינה תעשה כמיטב יכולתה להתחיל בפעולות תכנון להכנת התב"ע של שטח החלקה ושטח שדה דב..." (ההדגשה איננה במקור).

צא ולמד, מהמילים "שטח החלקה ושטח שדה דב" עולה חד משמעית כי התחייבות המדינה לגבי קידום התכנון איננה רק לגבי שטח המקרקעין התפוס על ידי שדה דב, אלא לגבי שטח המקרקעין בכללותם.

מניסוחו של סעיף 4 עולה כי מנסחיו מצאו להפריד בין המילים "שטח החלקה" למילים "שטח שדה דב". לו היו חפצים הצדדים להעניק זכויות למדינה רק בשטח שדה התעופה, לא היו מנסחים את סעיף 4 כפי שנוסח ובוודאי שלא היו כותבים בסעיף 5.1 את המילים "השטח המלא של החלקה".

עו"ד מיוחס התייחסה לכך בעדותה, כאשר נשאלה מה היתה התמורה שנתנה המדינה עבור 50% מהזכויות:

"...התמורה היא להפוך חלקה...הצהרת כוונות של המדינה, שעד אז לא היתה, כוונה טובה, הצהרת כוונות טובה, לפתח את חלקה 204 לבניה. זאת אומרת, לפתח תב"ע לבניה, לזכויות בניה" (עמ' 52 לפרוטוקול, ש' 1-6).

כאשר נשאלה האם התמורה כללה כוונה לפינוי השדה השיבה "ברור" (שם, ש' 8-7).

עו"ד מיוחס העידה גם כי רק בדיעבד, לאחר הסכם 2008, ידעה כי הוגשה תכנית לגבי שטח תכנית 3700 (עמ' 49 לפרוטוקול, ש' 14 – 23). אין בפניי עדות סותרת לעדות זו והיא מקובלת עליי.

אין בידי לקבל את טענת המנהלים בסעיף 2 לסיכומי התשובה כי נציג המדינה נמצא בכל דיוני הועדה המקומית ולכן אין לקבל את דברי עו"ד מיוחס כי לא היתה מודעת לכך. עו"ד מיוחס, אישית, היא זו שהיתה הגורם האמון מטעם המדינה על ניהול המו"מ לקראת כריתת הסכם 2008. לא ניתן לייחס ידיעה קונסטרוקטיבית לעו"ד מיוחס בשל ידיעתם של פקידי מדינה אחרים על אודות קידום תכנית 3700, בנסיבות העניין שלפניי.

עולה איפוא, כי לא רק פינוי השדה היווה חלק מהתמורה שנתנה המדינה עבור מחצית הזכויות במקרקעין, אלא גם נכונותה לקדם תב"ע לבניה במקרקעין, תב"ע שבלעדיה היו ממשיכים לעמוד כאבן שאין לה הופכין, ללא שווי של ממש.

יתרה מזו. כאמור, תכנית 3700 פורסמה להפקדה בשנת 2010, דהיינו כשנתיים לאחר כריתת הסכם 2008 ו פורסמה למתן תוקף רק בשנת 2015, שבע שנים תמימות לאחר מכן .

כפי שהסבירה עו"ד מיוחס בסעיף 33 לתצהירה, תכנית 3700 איננה חלק מהתכנית המזרחית שהושלמה זה מכבר. עו"ד מיוחס הסבירה עוד בתצהירה, ובהקשר לכך כלל לא נחקרה, כי בשנות ניהול המשא ומתן על הסכם 2008 תכנונה של תכנית 3700 היה ראשוני וטרם הפקדה להתנגדויות (סעיפים 34 – 36 לתצהירה).

כאמור, כעולה מדברי עו"ד זכאי, כי גם בשנת 2020, כ - 12 שנה לאחר כריתת הסכם 2008, טרם אושרו תכניות מפורטות הקובעות את היקפי זכויות הבניה הסופיים, ואף נכון להיום, התכנון טרם הסתיים.

לסיכום נקודה זו, בשנת 2004, תכנית 3700 היתה מצויה כאמור בשלב בתולי ביותר, של הכנה בלבד, ונמצאה באותו שלב גם בעת כריתת ההסכם בשנת 2008. מצב בתולי זה מחייב מסקנה כי דווקא היה למנהלים הקודמים אינטרס בתמיכת המדינה בקידום תכנית זו, כמו גם בפינוי השדה בזיקה לקידום תכנית זו.

עובדות אלה סותרות את טענות המנהלים להעדר הגיון עסקי למתן זכויות למדינה מתוך הזכויות במקרקעין אשר בשטח תכנית 3700.

טענות נוספות של המנהלים
טוענים המנהלים כי מהסכם 2008 נעדרו סוגיות חשובות כגון מי יישא בהיטל השבחה עבור 50% מהזכויות שיועברו למדינה וכן בהוצאות פינוי שדה דב בסך 20 מיליון ₪. לשיטתם, ניתן ללמוד מכך שלא כל הסוגיות הרלבנטיות הוסדרו בהסכם 2008 ויש בכך כדי לתמוך בטענתם לגבי סעיף 5.1 להסכם.

אכן, סוגיות היטל ההשבחה והוצאות הפינוי לא נזכרו בהסכם 2008. עם זאת, יש להבחין בין לקונות בהסכם לבין פרשנותם של עניינים המוסדרים בו מפורשות. סוגיית ההעברה של 50% מהזכויות למדינה מוסדרת בצורה ברורה בסעיף 5.1 להסכם. בהינתן כלל הנסיבות שבוארו לעיל, העדר התייחסות לסוגיות האמורות לא מעלה או מוריד לענין פרשנותו.
טענה נוספת של המנהלים הינה כי ניתן ללמוד מסעיף 11 להחלטת כב' השופטת בדימוס רובינשטיין מיום 10.2.08 (נספח י"ז לטיעונם המשלים), אשר נתנה תוקף להסכם 2008, כי סעיף 5.1 להסכם אינו מתייחס לכלל המקרקעין.

ההחלטה האמורה לרבות החלק המצוטט ממנה אינה עוסקת בפרשנות סעיף 5.1 להסכם 2008 ובניתוח היקף הזכויות המוקנות על פיו למדינה.

למצער, עיון בהחלטה זו מוביל אותי למסקנה כי לא כך הם פני הדברים. בסעיף 11 האמור מציינת כב' השופטת בדימוס רובינשטיין כי הוסכם שזכויות הבניה בחלק המערבי או הנובעות מחלק זה יחולקו שווה בשווה. טוענים המנהלים כי אמירה זו מלמדת על כך שמדובר רק על תכנית 4444 שבה מצוי שדה דב. המנהלים הגישו לעיוני תצלום אויר בגודל מלא של האזור מיום 4.7.15 (העתקו צורף כנספח א' לתצהיר המשלים מטעמם).

ניתן ללמוד ממסמך זה כי חלקה 204 הינה בעלת צורה מאורכת לא סימטרית, שחלקה התחתון צר וחלקה העליון רחב יותר. החלק התחתון מרוחק במידת מה מהים, המצוי ממערב לחלק זה, ואילו החלק העליון צמוד לים, כולל החלק המתפרש על תכנית 3700. ניתן לומר כי שטח שדה התעופה המצוי בתחומי תכנית 4444 הינו "מערבי" בדיוק כמו החלק ה"עליון" של המקרקעין (הצפוני ביחס לשטח שדה התעופה), שהינו חלק מתכנית 3700, שכן שניהם צמודים לחוף הים.
מכאן שהפניית המנהלים להחלטה האמורה, המציינת מתן זכויות בחלק המערבי של החלקה, אינה מועילה להם כלל ועיקר.
סיכום
מכל המקובץ לעיל, ומבלי למצות, להלן סיכום הממצאים וההנמקות שביסוד הכרעתי:

לשונו של סעיף 5.1 להסכם 2008 ברורה וחד משמעית. עולה ממנה כי הזכויות הניתנות למדינה הינן מ"השטח המלא" של המקרקעין, כך לשון הסעיף.

המנהלים הקודמים ניסחו את הסכם 2008 ולמצער היו שותפים עיקריים בניסוחו.

המנהלים הקודמים היו פרקליטים ידועים בתחומם, בעלי שם ועתירי נסיון. המדובר בחוזה עסקי מהמעלה הראשונה. לכן, לפי הפסיקה יש ליתן ללשונו מעמד מכריע.

כלל הנסיבות מובילות למסקנה כי המדובר בחוזה סגור שאינו נזקק לפרשנות יצירתית. אין עסקינן בחוזה יחס פתוח.

המנהלים נמנעו, ללא כל הסבר מניח את הדעת, מלהעיד את עו"ד גלית רוזובסקי, אחת המנהלים היום, למרות מעורבותה במו"מ טרם כריתת הסכם 2008.

לא נסתרה החזקה כי יש ליתן לפשט הלשון של סעיף 5.1 להסכם 2008 מעמד בכורה.

דברים שאמר אחד המנהלים הקודמים, עו"ד נאמן המנוח, בשתי הזדמנויות שונות, תומכים באופן חד משמעי בפשט הלשון של סעיף 5.1 ובכוונת המנהלים הקודמים להעניק למדינה מחצית מכלל הזכויות במקרקעין, ללא החרגת שטח תכנית 3700.

לצד פינוי שדה דב, התחייבה המדינה גם לקדם את תכנון המקרקעין. תכנון תכנית 3700 היה בשלב ראשוני ביותר בעת כריתת הסכם 2008. לפיכך, לא ניתן לומר כי ההגיון העסקי מוביל למסקנה שהצדדים התכוונו שלא להעניק למדינה זכויות במקרקעין ביחס לשטח תכנית 3700.

אחרית דבר

נוכח הטעמים לעיל, באתי לכלל מסקנה כי כוונתו של סעיף 5.1 להסכם 2008 הינה מתן 50% מכלל זכויות הבניה במקרקעין למדינה, כולל תכנית 3700. לפיכך, יש לדחות את בקשת המנהלים ולקבוע כאמור.

המנהלים ישלמו למדינה הוצאות ההליך בסך 80,000 ₪.

ניתן היום, ב' אב תשפ"א, 11 יולי 2021, בהעדר הצדדים.