הדפסה

בית משפט השלום בבת ים ת"א 46944-12-18

בפני
כבוד ה שופט יגאל נמרודי

תובעת

נווה לבונטין השקעות (2015) בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד תומר אזרחי

נגד

נתבעת
נוסבאום אריגי רפוד בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד עדו נהרי ועו"ד דן בן שאול

פסק דין

לפניי תביעה לפינוי דיירת מוג נת:

התובעת היא הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 15 בגוש 7442, ברחוב ליבונטין 3, בתל-אביב. במקום בנוי בניין. הנתבעת מפעילה את עסקה, בין היתר, בבניין, במעמד של דיירת מוגנת. שני הסכמי שכירות נחתמו: אחד בשנת 1957, שני בשנת 1966 (שני הסכמים נחתמו בשנה זה, בהפרש של יום; לעניינו, יש לראות בהם משום הסכם אחד). התובעת עתרה לפינוי הנתבעת מהמקרקעין. היא טענה, בין היתר, כי קיים חוב דמי שכירות; הנתבעת מקיימת במקום פעילות שהיא שונה ממטרת השכירות (מכירה של טפטים ושטיחים, אף שמטרת השכירות היא: "בית מסחר לאריגי ריפוד"); הנתבעת שינתה את מבנה המושכר; היא בנתה מחסן מרושת ברשת מתכת; היא השתלטה על החצר; שינתה את הרכב בעלי מניותיה, אף שהדבר נאסר; היא מזניחה את המקום ואינה מאפשרת גישה של התובעת לחצר. התובעת אף תבעה סעד כספי משמעותי, שמשקף תשלום של דמי שימוש ראויים.

הנתבעת התייחסה בפירוט לכל הטענות וההפרות המיוחסות לה. היא טענה, בין היתר, כי החצר מהווה חלק מן המושכר, וכי חלק מהטענות, כמו גם עיתוי העלאתן, אינו מתיישב עם פסק בוררות שניתן בהליך בוררות שקיימו הצדדים ושהוכרע ביום 20.2.1995 (להלן – פסק הבוררות) (נספח ב' לכתב ההגנה).

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הראיות והדין החל, נחה דעתי כי דין התביעה להידחות, בכל הקשור למושכר המוגן, כמו גם לרכיב הכספי בתביעה, ולהתקבל – בכל הקשור לחצר. טענות אשר לא נדונו נמצאו על ידי בלתי רלוונטיות להכרעה.

פסק הבוררות מהווה חלק משמעותי בביסוס ההכרעה בהליך שלפניי. הוא נזכר לראשונה בכתב ההגנה. עד התביעה, ד"ר קרסנר, טען כי הוא לא ידע על הליך זה. היה עליו לדעת. היה עליו להקדים מחקר עובדתי מקיף, טרם שהוא מגיש את התביעה. משהוצג פסק הבוררות – הדעת נותנת שהייתה מוגשת הודעת עדכון, ובה חזרה לפחות מחלק מן הטענות וההפרות שיוחסו לנתבעת. לא נעשה כן, והדבר נזקף לחובת התובעת.
ב"כ הנתבעת עתר בדיון האחרון ליתן צו המורה לגנזך המדינה להמציא מסמכים שנוגעים להליך משפטי שהתנהל לפני שנים ארוכות. לא מצאתי – כלל ועיקר – סיבה לעכב את ההכרעה בהליך. פנייה אל הגנזך צריכה להיעשות על ידי גורם מעוניין, בהתאם לנוהל שקיים, ולא באמצעות צו של בית המשפט. איסוף הראיות מסור לצדדים. אין מקום להפנות צו של בית המשפט לצד שלישי, אלא במקרים מיוחדים, כשהונח בסיס עובדתי ומשפטי מניח את הדעת, בין היתר, שמלמד על פנייה מוקדמת שנעשתה ולא זכתה למענה ענייני. לא כך הם פני הדברים בענייננו.

העברת מניות

הנתבעת היא תאגיד. היא נוסדה בשנת 1946 (ראו תדפיס רשם החברות (הופק ביום 14.2.2018) בעניינה של הנתבעת, נספח 7 לתצהיר עד התביעה). התובעת טענה כי הנתבעת התחייבה שלא לשנות את הרכב בעלי מניותיה (א. קאופמן, י. טננבאום, י. מוזס, מר קורץ), בלא הסכמה מראש ובכתב של המשכיר, אולם בעלי המניות יוכלו להעביר מניות האחד לשני (סעיף 6(ו) לכתב התביעה), והיא שינתה את הרכב בעלי מניותיה, "כך שכיום בעל המניות היחיד בה הינו קופמן רפאל שלמה" (סעיף 7(ז) לכתב התביעה). לא הונחה תשתית עובדתית ומשפטית המעידה על הפרה של הסכמי השכירות או על קיומה של עילה המזכה את התובעת בדרישה לפינוי הנתבעת מהמושכר:

הטיעון בכתב התביעה אינו מפורט כדבעי. התובעת אינה מפרטת איזו העברת מניות עולה כדי הפרה של הסכמי השכירות: מהו מועד ההעברה; מהו השוני בזהות בעלי המניות שמהווה הפרה של הסכמי השכירות ומקים עילת פינוי. ההנמקה החסרה נזקפת לחובת התובעת;

ככל שמדובר בהעברה של מניות שהיא קודמת למועד הליך הבוררות, ממילא לא ניתן להידרש לה. "העברת מניות שבוצעה בחברה הנתבעת במהלך השנים 1977-1991 [...]" מהווה חלק מ"עילות התביעה", שנדונה במסגרת הליך הבוררות (ראו פרק "עילות התביעה" שבפסק הבוררות);

בפסק הבוררות צוין כי "נכון ליום חתימת הסכם הבוררות בעל המניות העיקרי הינו מר רפאל קאופמן" (סעיף 4 בפרק העובדות המוסכמות בפסק הבוררות). נראה כי במינוח "בעל המניות העיקרי" הכוונה הייתה כי בעלת המניות הנוספת היא הגב' נעמי קאופמן, אשת בעל המניות העיקרי, שהחזיקה באותה העת מניה אחת (נספח 15 לראיות התביעה; מסמך העברת המניות מיום 7.8.91 ממר רפאל קאופמן לגב' נעמי קאופמן). ההעברה לגב' קאופמן קודמת למועד פסק הבוררות (10.2.1995), והיא גם קודמת למועד החתימה על הסכם הבוררות (25.7.1994), על-כן, העברה זו חוסה תחת הליך הבוררות (בנסיבות כאמור, מתייתר הצורך להידרש לטענה – שממילא לא היה מקום להעלותה – שלפיה "לא הובאה כל הוכחה" שהדין דרש כי מניות תאגיד יוחזקו על-ידי שני בעלי מניות לפחות (עמ' 28, ש' 9-8));

כיום מר רפאל קאופמן הוא בעל המניות היחיד אצל הנתבעת (נספח 7 לראיות התביעה). העברת המניה מבת הזוג אליו נעשתה לאחר פסק-הבוררות. העברה זו אינה מהווה הפרה שמקימה עילת פינוי. מעבר לעובדה שהדבר לא נטען באופן מפורש בכתב התביעה, הרי שמדובר בהחזרה של מניה בודדה – שאינה מבססת שליטה בתאגיד – מגורם שלא היה בעל מניות בעת כריתת הסכמי השכירות, אולם הסדרת העברת המניות אליו נעשתה בחסות הליך הבוררות, כנגד פיצוי שנפסק.

היינו, במועד פסק-הבוררות היו שני בעלי מניות: מר קויפמן; גב' קויפמן. התובעת מסכימה, כי העברה של מניות בין בעלי המניות המקוריים מותרת (סעיף 6(ו) לכתב התביעה). העברה מבעלת מניות שזכתה להכרה בפסק הבוררות לבעל מניות אחר (בעל המניות המקורי – מר קויפמן) עולה בקנה אחד עם ההיתר להעביר מניות בין בעלי המניות "האחד לשני" (סעיף 6(ו) לכתב התביעה).

המזגן

התובעת טענה כי הנתבעת בנתה מספר מבנים בלתי חוקיים בחצר המקרקעין, ובכלל זה היא הקימה על גבי משטח בטון ועמודים מחסן מרושת ברשת מתכת, ודלתות ברזל, "ומעליו מזגן עצום בגודלו". התובעת הוסיפה, כי הנתבעת "מתעלמת להחליף את המזגן שעושה רעש עצום" (סעיף 7(ד)(i) לכתב התביעה). התביעה הוגשה ללא שהתובעת עורכת בירור יסודי באשר למושכר, אופיו, טיבו וההתדיינות המוקדמת לגביו (הליך הבוררות), והתנהלות זו משתקפת, בין היתר, בטיעוניה בסוגיית המזגן.

הסכם הבוררות התייחס, בין היתר, ל"תביעת פינוי" (סעיף (ב) לפרק "סמכויות הבורר בהסכם הבוררות" בפסק הבוררות). אחת מעילות התביעה התייחסה ל"שינויים שבוצעו ע"י הנתבעת [...] כולל התקנת מזגן" (סעיף 2 לפרק "עילות התביעה" בפסק הבוררות). בסופו של יום, חייב הבורר את הנתבעת לשלם לתובעת פיצוי כספי. לא ניתן צו לפינוי הנתבעת מהמקרקעין או לסילוקו של המזגן. היינו, אם המזגן שאליו מתייחסת התביעה הוא אותו המזגן שנזכר בפסק-הבוררות – קיים מעשה בית דין לגביו, וכל טענות התובעת באו לכדי מיצוי בפסק הבוררות. כך טענה לעניין זה התובעת בסיכומיה: "אחרי הדיון האחרון בפני כבודו, הוגש לבקשת כבודו ע"י ב"כ הנתבעת תמונה של המזגן הקודם בחצר הבית. לא הוכחשה הטענה שמדובר במזגן מושא הבוררות". היינו, לשיטת התובעת – המזגן שנדון בהליך הנוכחי הוא אותו המזגן מושא פסק הבוררות. הנתבעת אינה סבורה כן (עמ' 21; עמ' 30, ש' 30-28). ומשכך, יפים לעניין זה הם דברי ב"כ הנתבעת: "הבה נניח לרגע כי דבריו של ב"כ התובעת שהבוררות כן עסקה במזגן שצולם בתיק ביהמ"ש. אדרבא שאי אפשר להעלות כאן טענות בנושא הזה. לא רק שלבעלת הבית הייתה הזדמנות להעלות את העניין בבוררות אלא היא העלתה את הטענות ממש" (עמ' 30, ש' 32-30). על-כן, אין בעצם הצבת המזגן כדי לבסס עילת פינוי. ככל שישנה טענה כי החלפה של מזגן ישן במזגן חדש נזקפת לחובת הנתבעת ומקימה עילת פינוי לחובתה (הטיעון מוצג כהשערה. הדברים לא נטענו באופן מפורש), הרי שטענה כאמור לא תיתכן. מעבר לעובדה שהיא אינה סבירה, היא אינה מתיישבת עם הטיעון בכתב התביעה, שלפיו הנתבעת "מתעלמת להחליף את המזגן שעושה רעש עצום" (סעיף 7(ד)(i) לכתב התביעה). היינו – הנתבעת זכאית להחליף מזגן ישן ורועש במזגן חדש ושקט יותר.

בנייה במושכר

התובעת טענה כי הנתבעת "שינתה את מבנה המושכר מספר פעמים וביצעה עבודות בנייה במקרקעין, ובין היתר שברה קירות וביצעה חציבה" (סעיף 7(ג) לכתב התביעה). דין הטענה להידחות.

הטיעון אינו מפורט כדבעי: לא צוין אילו "שינויים" בדיוק ערכה הנתבעת במקרקעין; לא צוין מתי בוצע כל שינוי. ככל שמדובר בשינוי שמועדו קודם למועד הליך הבוררות – לא ניתן להעלות בהליך הנוכחי טענה שניתן היה להעלות בגדרו של הליך הבוררות ושלא הועלתה. עד התביעה אישר: "אני למען האמת לא יודע מה הוא לגמרי עשה" (עמ' 11, ש' 32), וכן – "לשאלת ביהמ"ש – אני לא יודע מתי זה נעשה, אבל זה בשנים שלי" (עמ' 11, ש' 27-26). די בכך כדי להביא לדחיית טענות התובעת במישור זה. ממילא, תמונות שמעידות על מצב המושכר בעת ההשכרה ובמועד הגשת התביעה לא הוצגו, ואין ראיות שמהן יהיה ניתן להסיק על הטיעון שהובא – ללא בסיס – בכתב התביעה.

עד התביעה מתרעם על "שינויים" שנעשו מבלי לקבל את עמדתו. הוא ציין כי מנהל הנתבעת "החליף ויטרינות ושינה את המיקום" (עמ' 11, ש' 30-29). לשאלה האם מדובר בהשבחה של המושכר או בפגיעה בו – הבהיר עד התביעה כי הוא אינו יכול להביע עמדה לגבי הוויטרינה, ואשר לרצפה – "היא אכן מייפה את החנות" (עמ' 11, ש' 35-34). כשנשאל עד התביעה האם היה מתנגד להחלפת ויטרינות או ריצפה, הוא השיב: הגישה שלי היא תמיד לבוא לקראת הדיירים ולחיות עמם בשלום, לכבד אותם ולא לעשות להם דווקא אבל זה בתנאי שהם מכבדים אותי. כך אני נוהג עם הדיירים האחרים [...]" (עמ' 12, ש' 5-2). נושא ה"ויטרינה" נזכר בעדות, אך לא בתצהיר. ההסבר שניתן לכך אינו משכנע (עמ' 12, ש' 9-7), וממילא – בכתב התביעה טענה התובעת כי הנתבעת מזניחה את הטיפול במושכר "ואף לא מתקנת חלונות שבחזקה הייחודית" (סעיף 7(ח) לכתב התביעה), באופן שמעלה כי החלפה של ויטרינה אינה מהווה הפרה של הוראות הסכם השכירות, אלא למעשה טיפוח ואחזקה של המושכר – פעולות שמצויות בסמכות הנתבעת. להשלמת התמונה יצוין, כי עד הנתבעת אמנם העיד: "לא שברנו קירות אלא הרחבנו פתחים אולי שהיו קיימים, הקירות של הבניין היו קיימים ולא נגענו בהם" (עמ' 23, ש' 28-26), אולם אין די בכך כדי לבסס טיעון בדבר הפרה של הסכמי השכירות, באופן המקים עילת פינוי: האמירה של עד ההגנה לא הייתה מפורטת, פירוט משלים לא התבקש, ביקור מוקדם של נציג מטעם התובעת במושכר לא נעשה (לא נטען שהדבר לא התאפשר ולא הוגשה בקשה לאפשר כניסה למושכר), והמשמעות היא שלפני בית המשפט אין תיעוד מניח את הדעת של אותם פתחים שהורחבו. לא ברור בכמה פתחים מדובר ובאיזו הרחבה מדובר (הרחבה מינורית או הרחבה משמעותית יותר). אין מקום לבסס ממצאים עובדתיים על-יסוד טיעון עמום. ממילא, עד התביעה אינו יודע כיצד נראה המושכר טרם אותן עבודות שבוצעו בו, והוא אינו יכול להעיד באשר לאופי העבודות: עבודות שהיטיבו עם המושכר או עבודות ששינו או אופיו או פגעו בו. יצוין כי בהמשך העדות השיב עד ההגנה: "לא פתחתי כלום" (עמ' 24, ש' 9). אשר לשיפוץ לגביו הודתה הנתבעת בביצועו: החלפת כיור ואסלה בחדר הנוחיות, כמו גם הדבקת טפט בחדר (עמ' 24, ש' 7-5), כל אלו אינם בבחינת הפרה של הוראות הסכם השכירות.

התובעת לא הוכיחה כי הנתבעת ביצעה "בנייה" אסורה במושכר, באופן שמהווה הפרה של הסכמי השכירות ומקים עילת פינוי לחובתה.

אי תשלום דמי שכירות ותוספות

התובעת טענה, כי "הנתבעת איננה משלמת את דמי השכירות כך שהפסקת תשלומי השכירות נעשתה עניין של קבע" (סעיף 7(א) לכתב התביעה). היא הוסיפה כי הנתבעת אף אינה משלמת את הסכומים המעודכנים. החוב הכולל, נכון למועד הגשת התביעה, עמד לשיטת התובעת על סך של 10,904 ₪ (סכום שמשקף צבירה של הפרשים; התחשיב בכתב התביעה מתייחס להפרשים מהשנים 2018-2008).

סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן – חוק הגנת הדייר) קובע כי כאשר הדייר "לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו" קמה עילת פינוי כנגדו. לא כל הפסקה בתשלום של דמי השכירות מקימה עילת פינוי כנגד הדייר. לצורך ביסוס עילת פינוי עקב אי המשך תשלום דמי שכירות יש להראות כי הפסקת תשלום דמי השכירות הפכה לעניין קבוע (זאת להבדיל מאיחור קל בתשלום או הפסקה זמנית) (ע"א 582/61 בוכול נ' בוכהלטר, פ"ד טו 1320 (1962); דוד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהדורה שניה, עדכון מס' 8, 2017) (להלן – בר אופיר)). כלומר, אי תשלום דמי שכירות, באופן ממושך וקבוע, מהווה הפרה של הסכם השכירות והיא מזכה את הבעלים בפינוי המושכר (ראו והשוו: ע"א (חי') 4795-01-11 אדז'יאשוילי נ' גולדמן (26.10.2011)). ככלל, החובה להקפיד על תשלום דמי השכירות במלואם ובמועדם מוטלת על הדייר (בר אופיר, עמ' 5).

גם אם בוחנים את גרסת התובעת עצמה, בהתייחס לפירוט החיובים והתשלומים בגין כל שנה – וזאת מבלי להידרש לגרסת הנתבעת – ברי כי לא הונח בסיס לקיומה של עילת פינוי. הפירוט שהובא בכתב התביעה ותצהיר העדות הראשית מטעם עד התביעה מעלים כי היו פיגורים מסוימים בתשלום. למעט הימנעות מתשלום דמי השכירות ביחס לחודש נתון (חודש ספטמבר 2018 (סעיף 28 לכתב התביעה); לגבי אותו מחדל ניתן הסבר (סעיף 28 לכתב ההגנה), והוא מתקבל על-ידי), החסר בתשלום הוא חסר חלקי בלבד, בשיעור נמוך במיוחד, ביחס לשיעור הכולל של התשלום השוטף. הסכום הכולל של החוב שנצבר במשך תקופה של 11 שנים (2018-2007), כאמור – כך על פי הנטען, לאחר שמביאים בחשבון את הסכומים ששולמו במהלך השנים בגין החיובים שהצטברו (ואף אם מביאים בחשבון חיובים שנצברו מעבר לתקופה של 7 שנים לפני הגשת התביעה), החוב הכולל מסתכם בשיעור של 2,501 ₪ (סיכום שהיה על התובעת לערוך לא נערך. התחשיב מביא בחשבון את סכום התביעה: 155,297 ₪, בניכוי הדרישה לתשלום דמי שימוש ראויים: 142,233 ₪, ובניכוי חוב דמי השכירות בגין חודש ספטמבר 2018, ע"ס 10,563 ₪). סכום כאמור מעיד על כך שהחיוב אינו עולה כדי הפסקת תשלום דמי שכירות שהפכה לעניין קבוע.

התביעה היא גם כספית. אני נמנע מלהורות על חיוב הנתבעת בתשלום הסכום העודף, סך של 2,501 ₪, מאחר ובשלב זה – לאחר ניהול ההליך – לא ברור האם אותה יתרה שולמה. התייחסות נאותה, שהיה על התובעת להביא, לא באה, ועובדה זו נזקפת לחובתה.

מכירה של שטיחים וטפטים במושכר

מטרת השכירות – על-פי ההסכם מפברואר 1966 – היא "בית מסחר לאריגי ריפוד" (נספח 10 לראיות התביעה). אין מחלוקת כי הנתבעת מקיימת במקום פעילות בתחום עיסוקה – מסחר באריגי ריפוד.

התובעת טענה, כי "הנתבעת מוכרת במושכר גם שטיחים וטפטים מקיר לקיר למרות התחייבותה לא לעשות כן" (סעיף 7(ב) לכתב התביעה). בכתב ההגנה טענה הנתבעת כי היא אינה מוכרת שטיחים וטפטים (סעיף 22 לכתב ההגנה, בעמ' 6). אצא מנקודת מוצא, שלפיה מכירה של שטיחים וטפטים אינה באה בגדר מסחר באריגי בד (הנתבעת לא טענה אחרת, על כן אין צורך להוסיף ולהרחיב בפרשנות הגדרת מטרת השכירות). התובעת לא הוכיחה, כי הנתבעת מוכרת במקום שטיחים וטפטים. בקובץ הראיות מטעמה לא הובאה ראיה כלשהי לכך.

עד ההגנה נשאל מתי הביא למושכר דוגמאות של שטיחים. הוא השיב: "20 שנה. 3 שטיחים מדוברים"
(עמ' 24, ש' 11-10). הוא נשאל האם מכר אותם, והשיב: "לא. אחד הועבר למישהו, אחד נמצא מתחת לתצוגה בחנות ואחד מגולגל בצד. לא סחרנו בשטיחים ב- 30 שנה האחרונות" (עמ' 24, ש' 14-12).

לא הוכח – כלל ועיקר – כי הנתבעת פעלה בניגוד למטרת השכירות.

המחסן

המחסן המאולתר (ת/3, תמונה עליונה) מהווה חלק מן החצר. עד ההגנה אישר, כי ניתן צו הריסה ביחס אליו, העירייה פירקה את הגג. הוא ציין כי ניתן לא היתר להשאיר את הדלתות, אולם הוא לא הציג היתר כאמור (עמ' 24, ש' 22-15).

דין שטח המחסן המאולתר כדין שטח החצר, כמפורט להלן.

בניית קונסטרוקציית ברזל בחצר, עליה הוצב המזגן

התובעת לא הוכיחה, כלל ועיקר, כי הנתבעת היא שבנתה את קונסטרוקציית הברזל, עליה הוצב מזגן (נספח 12, לראיות התביעה). בכל מקרה, היא לא הוכיחה כי מדובר בבנייה שהיא מאוחרת למועד פסק הבוררות. מהתיעוד עולה כי מדובר בקונסטרוקציה ישנה מאוד. אני מקבל את עדות עד ההגנה, שלפיה מדובר במבנה ישן מאוד (עמ' 20, ש' 5). עד ההגנה אישר כי הברזל (בצורת X) הותקן לפני כ-20 שנה, והסורג הלבן הותקן לפני כ-5 שנים (עמ' 20, ש' 16-10; הסורג אכן נחזה להיות ישן פחות ממבנה הקונסטרוקציה). העד נימק מדוע הוא התקין סורג (עמ' 20, ש' 16-14). אני מקבל את ההסבר.

מבנה הקונסטרוקציה נמצא בחצר. כאמור להלן, החצר אינה חלק מהמושכר המוגן. המשמעות היא, כי פעילות שביצעה הנתבעת באותה קונסטרוקציה, לכאורה ללא הסכמת התובעת (כאמור, נתתי דעתי להסבר שנתן עד ההגנה ביחס להתקנת הסורג, ואני מקבל את ההסבר. לא נמסר הסבר ברור באשר להתקנת הברזל בצורת X, אולם אני מסיק – מההקשר ומתוך העיון בתמונה (נספח 12 לראיות התביעה), כי הברזל נועד לתמוך במבנה, והוא הונח במקום בעת החלפת מזגן, שהוא גדול במיוחד ומאסיבי. ביצוע פעולה כאמור, במבנה שהוא אינו חלק מהמושכר המוגן (כאמור, בהתעלם מהנסיבות, שהן מוצדקות) – אינו עולה כדי הפרה של הסכמי השכירות.

על כן, הטיעון שהעלתה התובעת ביחס לאותה קונסטרוקציה אינו מקים עילת פינוי. התייחסות משלימה ביחס לאותה קונסטרוקציה והבנוי עליה תובא בפרק המתייחס לחצר.

החניית רכבים בשביל המזרחי

התובעת טענה, כי הנתבעת מחנה כלי רכב בשביל המזרחי (נספח 13 לראיות התביעה), ומונעת מהתובעת להשכיר חנויות בבניין עקב מחסור של חניות באזור (סעיף 7(ו) לכתב התביעה). הנתבעת הכחישה את הטענה בכתב ההגנה (סעיף 22 לכתב ההגנה). עד ההגנה אישר, כי שטח זה אינו מצוי בשליטת הנתבעת (עמ' 18, ש' 31). לא הוכח כי רכבים של הנתבעת הם אלו שחונים במקום. ממילא, לא הוכח כי מדובר בהשתלטות של הנתבעת על שטח החנייה, וכמו כן – לא הובהרה המשמעות המשפטית, מבחינת דיני הגנת הדייר והמערכת ההסכמית בין הצדדים, לחניה של הנתבעת, ככל שקיימת, במקום.

הטיעון המתייחס להחניית כלי רכב בשביל המזרחי אינו מקים עילת פינוי.

החצר

התובעת טענה כי החצר אינה מהווה חלק מן המושכר המוגן. הנתבעת טענה אחרת (סע' 22 לכתב ההגנה). לאחר בחינה של מכלול נסיבות העניין, טיעוני הצדדים, ההסכמים, הראיות (בהן תמונות המקום), כמו גם ניתוח הפעילות שמקיימת הנתבעת במושכר, נחה דעתי, כי אין מקום לקביעה שלפיה החצר מהווה חלק מן המושכר, גם במובן שלפיו היא אינה חיונית לקיים את מטרת השכירות במקום. מכלול נסיבות העניין והתיעוד הקיים מעלה כי מעמד הנתבעת בחצר הוא כמעמד בר רשות. ארחיב על כך להלן.

ב"הואיל" הראשון להסכם השכירות מיום 22.12.1957 מוזכרת החצר. צוין כי מר רבלינסקי "הוא הבעלים של הבית ברחוב לבונטין 3, תל-אביב ובקומת הקרקע של בית זה מחזיקה חברת "ארדיטי" [...] 2 חנויות גדולות, והחלק הבלתי בנוי שליד החנויות". ב"הואיל" השני מצוין המושכר. הוא מוגדר כ-"חלק ב'". כך הגדירו הצדדים לאותו הסכם את המושכר: "והואיל ולפי הסכם שנחתם בין רבלינסקי ובין ארדיטי בתאריך 4/6/57 הוסכם שחנות אחת שמצד ימין לחדר המדרגות של הבית (שתכונה להלן – חלק ב') תמסר לשוכר אחד בחוזה שכירות עם רבלינסקי ונגד דמי מפתיח ובדמי שכירות [...]". ב"הואיל" השלישי מצוין כי "הפירמא מעוניינת לשכור את חלק ב' מאת מר רבלינסקי [...]. הפירמא (צ"ל פירמה) היא השוכרת – הנתבעת.

היינו, לפי הסכם זה – החצר אינה חלק מן המושכר.

בהסכם מיום 21.2.1966 מצוין כי המושכר הוא "5 חדרים בקומה ג' מצד ימין לחדר המדרגות של הבית הנ"ל" ("הואיל" ראשון להסכם). גם לפי הסכם זה, החצר אינה חלק מן המושכר. בחוזה השכירות מיום 22.2.21966, שמתייחס אף הוא לאותו המושכר: "5 חדרים, בקומה ג', מימין לחדר המדרגות. אך ורק אלה ולהוציא כל חלק אחר בבית", מוסיף החוזה וקובע – מעבר להגדרת המושכר (שאינה כוללת את החצר), כך: "מתחייב בזה השוכר לא [...] להשתמש בחדר המדרגות לשם אחסנה כלשהי או החזקת כלי-רכב או מטלטלים כלשהם בחצר, בגינה או בגג או בשטחים האחרים של הבית או לעשות בהם שימוש כלשהו מאחר שהחזקה בכל אלה נמצאת בידי המשכיר בלבד ומיועדים לשימושו הבלעדי לעשות בהם פעולות על רוחו בצורה או במשמעות כלשהם כגון להוסיף מבנים לעשות שינויים סטרוקטורליים, תקונים הריסות, ומסירת השימוש בכל אלה לאחרים ולא ימחה ולא יתנגד על כך השוכר" (סעיף 7 לחוזה מיום 22.2.1966). לפי חוזה זה, חל איסור על השוכר לעשות שימוש בחצר, ונקבע כי המשכיר זכאי לעשות "פעולות על רוחו [...]" והשוכר "לא ימחה ולא יתנגד". אדגיש, אף שהדברים ברורים, כי "החצר" המתייחסת להסכם השכירות של "5 חדרים, בקומה ג'" היא אותה "החצר" המתייחסת לאותו "חלק ב'" שבהסכם השכירות משנת 1957. כמו כן, ההסכם שאוסר על שימוש בחצר – ההסכם משנת 1966 – מאוחר להסכם הקודם, המתייחס ל"חלק ב'" (הסכם משנת 1957). לפיכך, איני מקבל את הסבריו של עד ההגנה לעניין זה, שלפיהם החצר מהווה חלק מן המושכר המוגן מכוח ההסכם הראשון, משנת 1957 (עמ' 16, ש' 18-1).

תכתובת שהוצגה (נספחים ג-ד לראיות הנתבעות), מתייחסת לחצר. נתתי דעתי לאותה התכתובת. יש בה כדי לערער באופן מסוים אחר הקביעה שלפיה החצר אינן חלק מן המושכר, אולם אין בה כדי להכריע לזכות הנתבעת. התכתובת שסומנה ג' הוחלפה בשנת 1962. נספח ג/2 נערך על ידי ב"כ המשכיר, והוא מתייחס, בין היתר, ל"שטח בלתי בנוי". ייתכן ומדובר בחצר, אולם הדבר אינו וודאי. נספח ג/4 נערך על-ידי ב"כ הנתבעת, וקיים קושי לקבוע כי האמור בו הוא גם על דעת המשכיר. ספק אם הוא נשלח למשכיר (ר' נספח ג/3, אליו מתייחס נספח ג/4; לא ברור האם ניתן האישור לשיגור אותו מכתב). עיתוי עריכת המסמכים – לפני החוזה המאוחר, מיום 22.2.1966 – שמורה פוזיטיבית אחרת – נזקף לחובת הנתבעת והפרשנות הנטענת על ידה. אשר לנספחים האחרים: נספח ד/2 משתמע לשני פנים. אם החצר היא חלק אינטגרלי מן המושכר, לא היה מקום לבצע הפחתה כלשהי מתשלום דמי השכירות בגין "לכלוך בה [ש] נבע מזריקת שכנים בקומות העליונות"; בנספח ד/3 מציינת הגב' קרסנר המנוחה, כי אין לערוך ניכוי כלשהו עבור ניקיון החצר "העומד לרשותך בלבד". על-פי האמור, החצר "הועמדה" לרשות הנתבעת. "הועמדה", נאמר, להבדיל מ"הושכרה". מסמכים אחרונים אלה (משנת 1992) מחזקים את המסקנה שלפיה החצר נמסרה לשימוש הנתבעת ברשות, אולם היא אינה חלק מן המושכר.

נספחים ה/1-ה/5 לראיות הנתבעת תומכים אף הם במסקנה שלפיה החצר אינה חלק מן המושכר. נספח ה/1, כתב תביעה שהגישה הגב' קרסנר המנוחה בשנת 1994, מציין כי לנתבעת הושכרו חנות בקומת הקרקע וחמישה חדרים בקומה השנייה. לא צוין כי החצר מהווה חלק מן המושכר המוגן. בכתב ההגנה שהגישה הנתבעת הובהר בסעיף 5(ב) כי בחודש דצמבר 1957 נערך "הסכם שכירות בקשר להשכרת חנות בקומת הקרקע של הבניין". בעדותו ציין עד ההגנה כי החצר הושכרה במסגרת ההסכם משנת 1957 (ולא במסגרת ההסכמים משנת 1966) (עמ' 18, ש' 18-1), אולם הדבר לא בא לידי ביטוי באמור באותו כתב הגנה. גם בכתב הסיכומים שהוגש בהליך הבוררות, נספח ה/3 לראיות ההגנה, לא צוין כי החצר מהווה חלק מן המושכר (סעיף 3 לכתב הסיכומים; ראו גם סעיף 19 לכתב הסיכומים).

תכתובת נוספת, צורפה כנספחים ג/1-ג/6 לנספח ח' לראיות הנתבעת, אף היא אינה תומכת בעמדת הנתבעת: נספח ג/3 (לנספח ח) הוא הסכם מיום 1.1.1990, שנושא את חתימת שני הצדדים. צוין בו שיעור דמי השכירות. צוין בו: "ההסכם כולל את החנות ואת המחסן בקומה שניה" (חצר אינה נזכרת באותו הסכם); נספח ג/6 (לנספח ח) הוא הסכם מיום 4.1.1987, שם מוגדר מהו שיעור דמי השכירות: "שכ"ד לחנות", ו-"שכ"ד למחסן". גם בהסכם זה, החצר אינה מוזכרת.

במקביל להליך הנוכחי נוהל הליך בבית הדין לשכירות, שעניינו קביעת שיעור דמי השכירות עבור המושכר. בהסכמת הצדדים נערכה חוות דעת של מומחית מטעם בית המשפט, השמאית מיכל שימקביץ. החצר לא הובאה בחשבון כחלק מן המושכר, שגם ביחס אליו נדרשת הנתבעת לשלם דמי שכירות (חוות הדעת – ת/5; פסק הדין הוגש בדיון מיום 6.7.2020). לא באה מחאה מצד הנתבעת על אי הכללת החצר בחוות הדעת או על אי תשלום דמי שכירות בגין השימוש בחצר (עמ' 37, ש' 21-13).

בשנת 1968 ניהלו הצדדים הליך בבית הדין לשכירות בתל-אביב (תיק שכירות 662/68). שני ממצאים הובאו ביחס לאותו הליך. הראשון – כתב הגנה שהגישה הנתבעת, ובו התייחסות ל"שטח הבלתי בנוי" (סעיף 7 לכתב ההגנה האמור). צוין כי המקום מוזנח ומלוכלך, עד אשר הדבר מוריד מערכו של המושכר. כן הוצגה הצעה שהציע בית המשפט באשר לשיעור דמי השכירות, תוך הבחנה בין דמי השכירות עבור מטר מרובע, עבור "המבנה בחצר" ועבור "[ה]חצר עצמו" (המסמכים צורפו ל"רשימת המסמכים" במסגרת הבקשה להבאת ראיות נוספות). אין במסמכים אלו כדי ללמד – באופן מובהק ומהימן – את שמבקשת הנתבעת להסיק. אין דין בקטעי מסמכים שמתייחסים להליך משפטי, מבלי להציג את התיק כולו. ממילא, המסמכים שהוצגו אינם המסמכים העיקריים. כתב התביעה – שהיה בו כדי ללמד מהי עמדת בעל הבית ביחס לחצר – לא הוצג. וחשוב מכך – פסק-הדין לא הוצג. הצעה שהציע בית המשפט בשלב כלשהו בהליך אינה מהווה ראיה מספקת (ספק אם היה די בראיה כאמור, אף אם היא הייתה מוגשת בבית הדין לשכירות, אשר מוסמך לקבל ראיה "אף אם לא הייתה מתקבלת בבית משפט אחר" (סעיף 141 לחוק הגנת הדייר)).

החצר אינה נזכרת בהסכם המוקדם. השימוש בה נשלל במפורש בהסכם המאוחר. היא אינה נזכרת כחלק מן המושכר בפסק הבוררות, לא הוכח כי שולמו במהלך כל השנים דמי שכירות עבור השימוש בחצר, והיא אינה נדרשת לצורך הפעילות שמקיימת הנתבעת במושכר. אכן, הנתבעת עשתה שימוש בחצר, אולם אין לומר כי שימוש בפועל מחייב את המסקנה כי החצר היוותה חלק מן המושכר. הגדרת "המושכר" לחוד והשימוש בפועל לחוד. שימוש בפועל, אף אם הוא נמשך שנים ארוכות, אינו מחייב את המסקנה כי מדובר בחלק מן המושכר. קיימת אפשרות נוספת, והיא שהשימוש בחצר נעשה ברשות. רשות שאין איתה זכות מתחום מוסד הדיירות המוגנת. המגמה הרווחת בפסיקה, לפיה יש מקום לפרשנות מצמצמת של דיני הגנת הדייר (ראו, לדוגמה, רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר (17.9.2006)), משמיעה אף היא, כי קביעה כאמור הולמת את המקרה שלפנינו.

הנתבעת אפוא הייתה בת רשות בחצר. מדובר ברשות הדירה, שבאה לסיומה בתוך פרק זמן סביר ממועד ההודעה על תום הרשות. הגשה של התביעה עולה כדי מסירה של הודעה על הפסקת הרשות, ובהינתן פרק הזמן הממושך שבו עשתה הנתבעת – מכוח רשות שניתנה לה – שימוש בחצר, פרק זמן של שנתיים וחצי הוא פרק זמן סביר להפסקה השימוש בחצר. היינו, על הנתבעת למסור את החזקה בחצר לתובעת עד ליום 30.6.2021 בשעה 14:00.

שוכנעתי, כי הנתבעת אינה נזקקת – כלל ועיקר – לשימוש בגלגלת (היא לא תוקנה והסחורה מוכנת דרך החנות (עמ' 23, ש' 3-1), במחסן, במבנה הקונסטרוקציה (בתצורתו המלאה). השימוש היחידי שהיא זקוקה לו בחצר הוא הותרת המזגן המצוי בחצר ומשרת אותה. המזגן מצוי במקום שנים רבות, ועל-כן – כל עוד המזגן פועל ומשרת את המושכר, פינוי הנתבעת מהחצר אינו מונע ממנה את הזכות להוסיף ולעשות שימוש במזגן, שיוותר במיקומו הנוכחי.

בתקופה שבמהלכה עושה הנתבעת שימוש בחצר מכוח הסכמה, היא אינה נדרשת לשאת בתשלום של דמי שימוש (ממילא, ראיה מתאימה – חוות דעת של שמאי – לא הוגשה, ושיעור דמי השימוש לא הוכח). המשמעות היא, כי דין התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים – להידחות.

סיכום

התביעה לפינוי הנתבעת מן המושכר (בהתאם להגדרות שבהסכמים מיום 22.12.1957, 21.2.1966 ו-22.2.1966) – נדחית.

הנתבעת תפנה את החצר (שטח המבנה כולו – למעט המושכר) – למעט מערכות מיזוג אוויר שמצויות בחצר ומשמשות את המושכר – ותמסור את החזקה במקום, כשהוא פנוי מכל אחד וחפץ השייכים לה (כאמור, למעט מערכות מיזוג האוויר; הנתבעת אינה נדרשת לפנות את קונסטרוקציית הברזל, עליה מוצב מזגן), עד ליום 30.6.2021 בשעה 14:00.

התביעה התקבלה בחלקה בלבד. בנסיבות כאמור, ייפסקו הוצאות בשיעור מתון, שמביא בחשבון דחייה של התביעה, ביחס לסעד העיקרי. הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך-דין על סך כולל של 15,000 ₪. התשלום ייעשה בתוך 30 יום, שאם לא כן הוא יישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק, מיום פסק-הדין ועד למועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תשלח את פסק-הדין אל ב"כ הצדדים.

ניתן היום, ז' אדר תשפ"א, 19 פברואר 2021, בהעדר הצדדים.