הדפסה

בית משפט השלום בבת ים ת"א 32240-05-15

בפני
כבוד ה שופט יגאל נמרודי

תובעים

  1. ר.ב. אור דור השקעות בע"מ
  2. פרוייקט אלנבי - אחד העם (101) שיתוף בע"מ
  3. אריאל - אלנבי - אחד העם - תל אביב בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד רותם מדואל ועו"ד ענת כהן

נגד

נתבע
אליעזר איכבום

ע"י ב"כ עו"ד גיל איכבום ועו"ד אנה איכבום

פסק דין

הצדדים וגדר המחלוקת
התובעות הן בעלים של המקרקעין המצויים ברחוב אלנבי 101 פינת אחד העם 25, בתל-אביב, הידועים כחלקה 33 בגוש 6937. על-המקרקעין עמד בניין ובו חנות (להלן – החנות). התובעות עתרו כנגד הנתבע בתביעה לפינוי החנות. הן טענו כי לאמו המנוחה של הנתבע, עדה איכבאום ז"ל, לא היו זכויות בחנות, ממילא – לבנה, הנתבע, אין זכויות בחנות; החנות ננטשה; קיימת עילת פינוי מחמת אי קיום הוראות הסכם השכירות; קיימת עילת פינוי נוספת, מכוח סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן – חוק הגנת הדייר), בעקבות צורך של בעל הבית להרוס את הבניין שבו נמצא המושכר, כדי להקים במקומו בניין אחר. הנתבע העלה טענות רבות, הן באשר למעמדו כדייר מוגן בחנות והן בקשר עם זכויות להן הוא זכאי על פי הנטען מכוחו של הליך משפטי קודם (ת"א (שלום ת"א) 30842/85 חברת אחים דוניץ בע"מ נ' איכבאום (6.5.1990)).

בדיון שהתקיים ביום 26.6.2018 הגיעו הצדדים להסכמות, כדלקמן:

"אנו מקבלים את הצעת בית המשפט לפיה לסילוק מלא סופי ומוחלט של טענות הדדיות של הצדדים, ינהגו הצדדים באופן כדלקמן:

הנתבע מוכר כדייר מוגן במושכר (חנות ברח' אלנבי 101, בת"א). התובעות אינן טוענות להפרה כלשהי של הוראות הסכם השכירות על ידי הנתבע ו/או מי מהשוכרים הקודמים.
הנתבע יחזיר את החזקה במושכר לתובעת ביום 29.11.18, בשעה 12:00, כאשר המושכר פנוי מכל אדם וחפץ. במועד זה יבואו לסיום יחסי השכירות המוגנת בין הצדדים. במעמד מסירת החזקה, כנגד השבת החזקה והפסקת יחסי השכירות, ישלמו התובעות ביחד ולחוד לנתבע דמי פינוי.
שיעור דמי הפינוי ייקבע על ידי בית המשפט, לאחר שהצדדים יסכמו את טענותיהם בכתב, ללא שיתקיים הליך הוכחות, על יסוד בחינת כל החומר המצוי בתיק בית המשפט וזאת על דרך הפשרה לפי סעיף 79 א לחוק בתי המשפט – ללא נימוקים.
דמי הפינוי ישולמו באמצעות המחאה בנקאית משוכה לפקודת ב"כ הנתבע עו"ד גיל אייכבאום.
מובהר, למען הסר כל ספק, כי גם אם בסופו של יום לא יפעלו התובעות מכוח היתר הבניה שהוצג, או בהתאם להצהרותיהם בכתב התביעה המתוקן, לא תהיה בכל כל עילה לשינוי הוראות הסכם זה".

נקבע כי על הצדדים לסכם את טענותיהם בכתב ובית המשפט יהא רשאי לזמנם להשלמת טיעונים, וכן כי בית המשפט יהיה רשאי למנות שמאי מטעמו. להסכמות הצדדים ניתן תוקף של החלטה.
לאחר שהתובעות הגישו את סיכומיהן הגיש הנתבע בקשה לביטול ההסכם, כשהכוונה הייתה להורות על ביטול ההסכם כולו – לרבות החלק האופרטיבי שבו המורה על פינוי החנות. בהחלטתי מיום 25.11.2018 דחיתי את הבקשה, אולם הוריתי כי ההוראה לפיה שיעור דמי הפינוי ייקבע על דרך הפשרה – מבוטלת. קבעתי כי שיעור דמי הפינוי ייקבע לאחר שמיעת ראיות וסיכום הטענות. בקשה במעמד צד אחד לעיכוב ביצוע ההחלטה נדחתה (החלטה מיום 27.12.2018, בגדרו של הליך רע"א 59495-12-18); בקשה שהגיש הנתבע לבית המשפט העליון נדחתה אף היא (החלטה מיום 30.12.2018, בגדרו של הליך רע"א 9198/18) . הנתבע פינה את החנות ומסר את החזקה בה לתובעות. התקיימה ישיבת הוכחות. העדים נחקרו והצדדים סיכמו את טענותיהם בכתב.

אלו היו הראיות עליהן ביקשו הצדדים להסתמך: התובעות – עדות עו"ד דורון אריאל; חוות דעת השמאי נאור בינדר; הנתבע – עדות הנתבע; מסמך שהוגדר כחוות דעת השמאי אלי סידאוי.

גבולות המחלוקת תחומים, ברורים ומוגדרים. הנתבע פינה את החנות והוא זכאי לתשלום של דמי פינוי. הוא אינו זכאי לחנות אחרת על-המקרקעין (בבניין אותו פועלות התובעות להקים). בית-המשפט יקבע את שיעור דמי הפינוי, לאחר בחינת טענות הצדדים – לרבות טענות הנתבע באשר לחיובים הכספיים שהוטלו על הבעלים הקודמים בהליך המשפטי הקודם.

לאחר שבחנתי את כתבי הטענות, גדר המחלוקת – כפי שהותווה בהחלטה מיום 26.6.2018; הראיות וכתבי הסיכומים, מצאתי מקום להעמיד את דמי הפינוי שישולמו לנתבע על-סך של 327,300 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 6.5.2018. השיקולים שהנחו אותי מפורטים להלן. אציין, כי חלק נכבד מטיעוני הנתבע נמצאו בלתי רלוונטיים להכרעה.

דיון והכרעה
חוות דעת שמאי

חוות דעת של שמאי היא ראיה חשובה. היא הראיה החשובה ביותר בהליך. ראיה שבלעדיה המסד הראייתי הוא חסר. התובעות הגישו חוות דעת של שמאי (השמאי מר נאור בינדר). הנתבע הגיש מסמך שכונה על ידו, בהודעה מיום 26.6.2018, "חוות דעת שמאי מטעם הנתבע". אקדים מסקנה לדיון בסוגיה ואבהיר, כי המסמך אינו בא בגדר "חוות דעת".

התובעות הזמינו את עורך חוות הדעת מטעמם, השמאי בינדר, לישיבת ההוכחות, על-מנת להיחקר על-ידי ב"כ הנתבע. עולה כי הן הסיקו כי העד המומחה מטעם הנתבע – השמאי אלי סידאוי, יתייצב לדיון, ויתאפשר להן לחקור אותו (ב"כ התובעות הודיע: "אנחנו מבקשים לחקור את השמאי ואנו נערכנו" (עמ' 21, ש' 7)). דומה כי גם ב"כ הנתבע הניח כי החובה להבטיח את התייצבות עד ההגנה השמאי אלי סידאוי לדיון מוטלת עליו. אלא שהשמאי סידאוי לא הופיע לישיבת ההוכחות. ב"כ הנתבע הודיע: "הוגשה חוות דעת שמאי מטעמנו ולצערי לא הצלחתי לאתר את השמאי להיום, אם יהיה צורך אני אבקש לאפשר לי לזמן אותו בדיון נפרד" (עמ' 21, ש' 4-3). בהחלטה שניתנה על ידי טרם שהחלה שמיעת הראיות קבעתי כי לא ניתן יהיה להקצות יום דיונים נוסף לצורך שמיעת עד כלשהו. מועד הדיון נקבע מבעוד מועד והיה על הצדדים להיערך בהתאם (עמ' 21). בהמשך הודיע ב"כ הנתבע: "לגבי השמאי מטעמנו, יכול להיות שלא נצטרך לזמן אותו, אבל בכל מקרה נודע לנו כרגע שהוא לא חש בטוב מה שמסביר שלא צלח בידי ... מכיון שבית המשפט ציין שייתכן וייקבע מועד נוסף לסיכומים בעל פה, אני חושב שבאותו מעמד לזמן אותו לפי הצורך" (עמ' 22, ש' 26-24).

שני הצדדים התייחסו בסיכומיהם למשמעותיות שיש לייחס להימנעות מהתייצבות עד ההגנה סידאוי לדיון ההוכחות. עמדות שני הצדדים אינן תואמות את הוראות הדין.

תקנת 130א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, קובעת לאמור:
הודעה על רצון לחקור מומחה שהגיש חוות דעת

130א. ביקש מי מבעלי הדין לחקור מומחה שהגיש חוות דעת, יודיע על כך לבית המשפט ולשאר הצדדים שלושים ימים לפחות לפני המועד שנקבע לשמיעת ראיות או בתוך שבעה ימים מקבלת חוות הדעת, לפי המאוחר.

חוות דעת מומחה ההגנה (בהנחה כי מדובר בחוות דעת כדין) הוגשה לתיק. על-כן, אם ביקשו התובעות לחקור את השמאי סידאוי, היה עליהן להודיע על כך לבית המשפט ולנתבע לפחות 30 ימים לפני מועד ישיבת ההוכחות או בתוך 7 ימים ממועד קבלת חוות הדעת – לפי המאוחר. לתיק בית המשפט לא הוגשה הודעה כאמור. על כן, ככלל – אף אם ב"כ הנתבע לא פעל באופן יזום להבטיח את התייצבות מומחה ההגנה לישיבת ההוכחות, מחדל זה לא אמור להיזקף לחובת הנתבע, כל עוד לא הפנה ב"כ התובעות הודעה מתאימה על כוונה לחקור את המומחה, מבעוד מועד.

למעשה, אילו לא היה נקבע כי המסמך שערך השמאי סידאוי כלל אינו חוות דעת (כאמור להלן), המחדל מלהבטיח את התייצבות העד המומחה היה נזקף לחובת התובעות (שלא פעלו לשיגור הודעה על כוונה לחקור את המומחה), באופן שהיה מקום לקבל את ממצאי ומסקנות חוות הדעת – ובלבד שחוות הדעת אכן רלוונטית למחלוקת.

על-אף מחדל התובעות מלהודיע על כוונה לחקור את מומחה ההגנה, אין מקום לקבל את הממצאים והמסקנות במסמך שערך השמאי סידאוי. שני נימוקים מובילים למסקנה כאמור: האחד – צורני-מהותי; השני – תכני-מהותי.

נימוק צורני-מהותי:

סעיפים 20 ו-24 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971 (להלן – הפקודה), קובעים כדלקמן:

חוות דעת מומחה ותעודת רופא

20. בית המשפט רשאי, אם אין הוא רואה חשש לעיוות דין, לקבל כראיה, בכתב, חוות דעתו של מומחה בשאלה שבמדע, שבמחקר, שבאמנות או שבידיעה מקצועית (להלן - חוות דעת), ותעודה של רופא על מצב בריאותו של אדם (להלן - תעודת רופא).

טפסים ותקנות

24. (א) חוות דעת, תעודת רופא ותעודת עובד הציבור ייערכו לפי הטפסים הקבועים בתוספת הראשונה או בדומה להם ככל האפשר.

(ב) שר המשפטים רשאי, בתקנות, לקבוע דרך הגשתן של חוות דעת, תעודת רופא או תעודת עובד הציבור ולהביא שינויים בטפסיהן.

טופס חוות דעת, כאמור בתוספת הראשונה לפקודה, מנחה כיצד יש לערוך חוות דעת של מומחה. להלן הטופס:
טופס חוות דעת
בבית המשפט
בעניין שבין ובין
חוות דעת של מומחה
שם המומחה

מענו ומקום עבודתו
אני החתום מטה נתבקשתי על ידי __________ לחוות דעתי המקצועית בשאלה המפורטת להלן שנתעוררה בבית המשפט בעניין הנדון. אני נותן חוות דעתי זו במקום עדות בבית המשפט ואני מצהיר בזאת כי ידוע לי היטב, שלענין הוראות החוק הפלילי בדבר עדות שקר בשבועה בבית המשפט, דין חוות דעתי זו כשהיא חתומה על ידי כדין עדות בשבועה שנתתי בבית המשפט.
ואלה פרטי השכלתי

ואלה פרטי נסיוני
וזאת חוות דעתי
תאריך חתימה
בענייננו: המסמך שערך השמאי אלי סידאוי הוא כתב הערכה של שמאי, שאינו בא בגדר "חוות דעת". הוא הוגדר על-ידי עורכו כ"שמאות מקרקעין" ולא כ-"חוות דעת של מומחה". פרטי ההשכלה של עורך המסמך אינם מצוינים בו; פרטי ניסיונו של עורך המסמך אינם מצוינים בו; ההערכה השמאית לא נערכה "במקום עדות בבית המשפט", אלא צוין בה כי היא "הוכנה עבור המזמין ולמטרתו בלבד [...] ואין להסתמך עליה לכל מטרה אחרת". עוד צוין בה: "השימוש בשומה נאסר על כל צד שלישי שהוא אשר אינו המזמין ועורך השומה לא יהיה אחראי להסתמכות כלשהי כאמור"; חסר עיקרי בשומה – שמונע כל אפשרות להכיר בה כ"חוות דעת" – נעוץ בעובדה שרכיב האזהרה ("[...] ידוע לי היטב, שלענין הוראות החוק הפלילי בדבר עדות שקר בשבועה בבית המשפט, דין חוות דעתי זו כשהיא חתומה על ידי כדין עדות בשבועה שנתתי בבית המשפט") נעדר ממנה. ודוק, אין מדובר בדרישות סמנטיות בלבד, אלא בדרישות בעלות משמעות מהותית (יעקב קדמי על הראיות – הדין בראי הפסיקה חלק שני 952-951 (מהדורה משולבת ומעודכנת, 1999); ת"א (מחוזי ב"ש) 3086/98 בנק הפועלים לישראל בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל (2.1.2000); ע"פ (מחוזי ת"א) 70671/04 אלוש נ' פרקליטות מחוז המרכז (3.4.2005)). אין מדובר בחוות דעת.

נימוק תוכני-מהותי: השמאות שערך השמאי אלי סידאוי אינה עוסקת בחנות, אלא בשמאות של "חנות חלופית" (סעיף 13 לשמאות); "נכס אופציונאלי בסביבה טובה" (סעיף 15(א) לשמאות); "חנות שממוקמת בתל אביב, בסביבת מסחר ערה" (סעיף 15 לשמאות); "ירידת ערך הנכס" (סעיף 15 לשמאות; נתון זה, של "ירידת ערך", ממילא אינו ברור). שמאות של נכס חלופי (לא של "ירידת ערך") עשויה – כשהיא ערוכה כדין מנקודת מבט צורני-מהותי – להוות ראייה תומכת, אולם היא אינה תחליף להגשה של חוות דעת של מומחה שהעריך את שווי החנות עצמה ואת השווי של דמי המפתח. רכיבים בשמאות ממילא אינם מנומקים ("תוספת בגין יחידה כלכלית") או בלתי סבירים בעליל (בלתי סביר להניח כי עלויות נלוות לפינוי ומעבר ("כגון עלות פינוי והקמה, הוצאות תיווך ועו"ד, אחסון הובלה ועוד") – של חנות בשטח מצומצם עד מאוד – נאמדות בשיעור של 120,000 ₪ ) ("15% מהשווי המוערך של החנות" – 800,000 ש"ח) בצירוף מע"מ.

סיכום ביניים: חוות דעת המומחה היחידה שקיימת בהליך היא אפוא חוות דעת מומחה התביעה השמאי בינדר. אדרש לאמור בה בפרק הבא.

שיעור דמי הפינוי
אם "בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר" (סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר), עליו להיות נכון "להעמיד לרשותו [של הדייר] סידור חלוף" (שם). שוק הדיירות המוגנת מוגבל כיום. ההיצע נמוך. אם אין אפשרות להעמיד לדייר סידור חלוף בעין בבניין החדש שייבנה (אגב מתן מענה לתקופת הביניים, ממועד הריסת הבניין הקיים ועד לאכלוס הבניין החדש), האפשרות של בעל הבית לאתר עבור הדייר מושכר חלופי, באותו אזור שבו מצוי המושכר הקיים או בקרבתו, באותו שטח או דומה לו, וכשהוא בעל מאפיינים דומים מבחינת מכלול נוסף של שיקולים (אופי המקום, כיווני האוויר, נגישות לציר תחבורה, חשיפה ללקוחות פוטנציאליים (כאשר מדובר במושכר שהוא חנות או עסק אחר) מוגבלת עוד יותר (בעניינו, הוסכם כי ישולמו לנתבע דמי פינוי. האפשרות של קבלת סידור חלוף בעין אינה עומדת לנתבע). בנסיבות כאמור ובהינתן המגמה הרווחת בפסיקה להביא לצמצום מוסד הדיירות המוגנת (ראו רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר (17.9.2006)), נהוג ומקובל להעמיד לדייר סידור חלוף בדמות של תשלום דמי פינוי, חלף העמדת סידור חלוף בעין. אפשרות זו מקנה יתרון לדייר, במובן זה שיחסי השכירות המוגנת באים על סיומם, הדייר אינו חשוף לטענ ות על אודות הפרת הסכם השכירות, שמעמידות בסיכון את זכותו להוסיף ולהימצא במושכר, ובדמי הפינוי שהוא מקבל – שאמורים להיות שווי ערך לסידור חלוף בעין (בהתאם לשווי הזכויות של דייר מוגן) – הוא יכול לנהוג כרצונו.

כיצד ייקבעו דמי הפינוי המגלמים את אותו סידור חלוף כספי? פסיקת הערכאות הדיוניות בסוגיה אינה אחידה. יש שהעמידו את דמי הפינוי באופן שהבסיס להם הוא שיעור דמי המפתח. זו הפסיקה הרווחת. פסיקה אחרת ביססה את קביעת שיעור דמי הפינוי על יסוד שווי הבעלות של המושכר. לא אחת התערבה ערכאת הערעור בפסיקת הערכאה הדיונית, פעמים רבות בדרך של הגדלת שיעור דמי הפינוי, כאשר הדבר נעשה בהכרעה על דרך הפשרה, לפי סמכותו של בית המשפט (בהסכמת הצדדים), כאמור בסעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984.

בחינה ממבט על (של התייחסות ערכאת הערעור לקביעת הערכאה הדיונית) מגלה מגמה ברורה: נקודת המוצא להערכת שיעור דמי הפינוי בעת פינוי על יסוד הוראת סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר צריכה להיות נדיבה, לא פורמאליסטית ולא דווקנית, זאת – בהינתן העובדה כי מדובר בפינוי שנכפה על הדייר ושאינו נעוץ בהפרה של הדייר את הוראות הסכם השכירות. הבסיס לקביעת שיעור הפיצוי הוא אותו מרכיב שמשקף את זכויות הדייר במושכר: דמי המפתח המלאים (ולא רק חלק מהם, לדוגמה – שני שלישים); ראו ע"א 740/75 דוידוביץ נ' אתרים בחוף תל-אביב, חברה לפיתוח אתרי תיירות בתל-אביב-יפו בע"מ, פ"ד לא(3) 3, 8 (1977)), ביחד עם תוספת שתבטיח כי הדייר לא ייפגע מחמת אותו מעבר כפוי. התוספת משקפת "הוצאות העברה, התאמת מקום העסק החדש והבדל בין דמי-השכירות המוגנים ודמי-השכירות שיהיה על הדיירים לשלם במקומם החדש, וכן הפרשי ארנונה והוצאות התקנת טלפון" ( שם, בעמ' 15) וכיוצא באלה רכיבי פיצוי שנובעים מהפינוי של המושכר המוגן והצורך להעתיק את מקום העסק למקום אחר. בכל פינוי ומעבר כאמור עשויים להיות היבטים כספיים נוספים ושונים.

בעניין דוידוביץ הודגש ההיבט הבא: "הפיצוי נראה מוצדק על-פי ההנחה, אשר לא נסתרה, שעקב ההעברה לאזור של תעשיה קלה, שלא בסמוך לאזור מגורים (ולאו דוקא אותו אזור שאליו בחרה הדיירת להעביר את מפעלה), לא תוכל הדיירת לרכוש לעצמה חוק לקוחות חדש, דומה לישן, מתושבי הסביבה הקרובה" (שם, בעמ' 15). מאוחר יותר התקבע נוהג בפסיקה להעמיד את התוספת הזו בשיעור של שליש נוסף של דמי המפתח (ראו ת"א (שלום ת"א) 52751/07 גוטמן נ' וייס (17.1.2008)). תוספת כאמור משקפת הוצאות מעבר – במובן הרחב (היינו, לא רק הוצאות "הובלה", שאינן עולות כדי שליש מדמי מפתח), שהדייר אינו נדרש להוכיח את הרכבן ושיעורן המדויק של כל "רכיב" בהוצאות ההעברה.

דמי הפינוי הבסיסיים עומדים אפוא על שיעור של ארבעה שלישים של דמי המפתח. זהו הבסיס. הרף התחתון של שיעוד דמי הפינוי. זהו הסכום שיהא על בעל הבית לשלם לדייר בכל מקרה. על קביעת דמי הפינוי לשקף ביטוי לנסיבותיו הייחודיות של המושכר והדייר. ביטוי כאמור – ככל שיידרש; כל מקרה ייבחן בהתאם לנסיבותיו הייחודיות – ייעשה בדרך של הגדלת שיעור הפיצוי, מעבר לפיצוי המשקף ארבעה שלישים של דמי המפתח המלאים. קיים, במישור המשפטי – עיוני, גם "רף עליון".
עמד עליו כב' השופט א' רובינשטיין ברע"א 847/06 מונדרי נ' שינפלד חברה לבנין והשקעות בע"מ (20.7.2006) (להלן – עניין מונדרי):

[...] הדרישה להעמדת סידור חלוף לדייר מוגן, המעוגנת בחוק, אין משמעה דווקא מתן פיצוי כספי שיאפשר לרכוש דירה חלופית בבעלות מלאה [...]

ואחרי ככלות הכל, המדובר בזכות המבקשים לשכירות מוגנת-אך לא בציפיה שבדין לבעלות מלאה [...]

יצוין, כי בעניין מונדרי נפסקו דמי פינוי בשיעור של דמי המפתח בלבד (ללא תוספת של "שליש" נוסף), אולם שם דובר על נסיבות חריגות. בית המשפט ציין: "דומני כי הדגש בפסק דינו של בית המשפט המחוזי היה בכך שהוצעו למבקשים לא פחות מעשרים ואחת הצעות לדיור חלופי, דבר המדבר בעדו, וברובן לא נבחנו הללו על-ידי המבקשים". קיומה של אפשרות ממשית להעמדת סידור חלוף בעין והימנעות של הדייר מלבחון הצעות רבות שהוצעו לו, שימשו נימוק להעמיד את שיעור דמי הפינוי על סכום שמשקף דמי מפתח מלאים בלבד, ללא תוספת של רכיב נוסף. מדובר, כאמור, בנסיבות חריגות.

עוד יצוין, כי קיימים גם מקרים בהם העמיד בית המשפט את דמי הפינוי בשיעור של שווי הבעלות, ואף מעבר לכך (ראו: ת"א (שלום ת"א) 158784/09 רה מרק נ' פרנקל (14.12.2010) (בית המשפט פסק דמי פינוי בשיעור של 88% בעלות, על יסוד הנימוק שלפיו: "יש ליתן לנתבעת פיצוי אשר יספיק לה לרכישת דירה בבעלות בריחוק גיאוגרפי סביר או בשטח קטן יותר"; במסגרת ערעור שהוגש הגיעו הצדדים להסכם הוסכם על דמי פינוי מיטיב יותר); ת"א (שלום ת"א) 11948-05-14 כורזים נ' חסון להב (16.3.2016) (בית המשפט העמיד את הפיצוי המוסכם בשיעור גבוה משווי הבעלות. הפער שיקף את ההערכה באשר לעליית שווי הנכס ממועד עריכת חוות הדעת ועד למועד פסק הדין. השיקול שעמד ביסוד קביעת בית המשפט היה כי בסכום שנפסק ניתן למצוא במתחם הגיאוגרפי של אותה עיר דירה בשטח דומה); ת"א (שלום ת"א) 158788/09 ווידבסקי נ' ימיני (13.7.2011) (בית המשפט העמיד את דמי הפינוי בשיעור ששיקף "פיצוי כספי אשר יספיק כדי רכישת דירה קטנה יותר בבעלות בקרבת מקום, או בריחוק סביר". הפיצוי הועמד בשיעור של כ-100% בעלות; בערעור (ע"א 19412-11-11) הוגדל שיעור הפיצוי, בפסיקה על דרך הפשרה, באופן משמעותי, למעשה – בשיעור המשקף 200% משווי הבעלות)).

פסקי הדין שקבעו כן אינם משקפים את העמדה הרווחת. הם בגדר חריג. עשויים גם להיות מקרים שבהם בעל הבית הביע הסכמה להעניק דמי פינוי בשיעור שהוא גבוה באופן משמעותי משיעור דמי הפינוי הנהוג והמקובל, משיקולים שונים – לרבות השיקול בדבר סיום ההליך באופן משפטי, על-מנת שלא לעכב את הריסת הבניין ועל-מנת להימנע ממצב שבו ההיתר ("רישיון הבניה הדרוש לכך") יפקע, ויחייב את בעל הבית בעלויות ניכרות לצורך הארכתו (שיקול זה עמד גם לפני התובעות בהליך הנוכחי. הצעתן הייתה גבוהה משמעותית מהנהוג והמקובל (ראו האמור בסעיף 36 לסיכומיהן). בהיעדר הסכמה של הנתבע להצעת התובעות בשלב המשא ומתן – אין להביא בחשבון, בעת הכרעה על-פי-דין, את עמדתן המיטיבה של התובעות, שבאה לצורכי משא ומתן בלבד)).

ליישום הגישה שהעמידה את דמי הפינוי בשיעור של ארבעה שלישים משיעור דמי המפתח ובצירוף תוספת, ובלבד שסכום דמי הפינוי עומד בשיעור נמוך משווי הבעלות, ראו:

ת"א (שלום ת"א) 18298-01-16 גוזלן נ' ז'אן (20.3.2017) (נפסק פיצוי בשיעור של דמי מפתח מלאים ובנוסף סך של 50,000 ₪, דמי העברה; בהליך הערעור (ע"א 25666-05-17), קיבלו הצדדים את הצעת בית המשפט לתשלום תוספת, באופן שמביא את דמי הפינוי ששולמו לדייר המוגן בשיעור של 75% משווי הבעלות ובצירוף סך של 50,000 ₪);

ת"א (שלום ת"א) 2083-11-14 עיריית רמת-גן נ' יוחאי (24.1.2017) (נפסק פיצוי בשיעור של דמי מפתח מלאים ובנוסף סך של 50,000 ₪, דמי העברה; בהליך הערעור (ע"א 2576-03-17) פסק בית המשפט, על דרך הפשרה, פיצוי כספי נוסף, באופן שדמי הפינוי הועמדו בשיעור של כ-80% משווי הבעלות בצירוף סך של 50,000 ₪ דמי העברה);

תא"ח (שלום ת"א) 56324-02-16 עיריית רמת גן נ' רוזברג (23.1.2017) (בית המשפט פסק דמי פינוי בשיעור של דמי מפתח מלאים ובצירוף הוצאות העברה על סך של 50,000 ₪);

ת"א (שלום ת"א) 9497-09-09 קורט נ' וקנין (14.4.2011) (בית המשפט העמיד את דמי הפינוי בשיעור של 4/3 מדמי המפתח המלאים ובתוספת של סכום מסוים שמשקף את עליית המחירים ממועד עריכת חוות הדעת ועד למועד פסק הדין; בהליך הערעור (ע"א 50832-05-11) הגדיל בית המשפט, בפסק דין על דרך הפשרה, את שיעור דמי הפינוי בשיעור של כ-20% מהסכום שפסקה הערכאה הדיונית);

ת"א (שלום ת"א) 1785-03-12 גרש נ' קטריבס (13.5.2013) (מדובר היה בחנות. בית המשפט פסק דמי פינוי בשיעור של דמי מפתח מלאים בצירוף סכום גלובלי מתון שמשקף הוצאות התארגנות; (ערעור אחר פסק הדין (ע"א 22197-06-13), שהתייחס לסוגיות שונות, נדחה);

ת"א (שלום ת"א) 37501/08 ימין נ' בנבנישתי (29.10.2011) (בית המשפט העמיד את דמי הפינוי עבור החנות בשיעור של 4/3 משווי דמי המפתח, ובשל נסיבות שהיו ייחודיות לאותו מקרה (הריסת המבנה כבר החלה וגרמה להשבתת עסקו של הנתבע) התווסף סכום נוסף);

ת"א (שלום הרצ') 12175-05-12 אתרים בחוף ת"א חברה לפיתוח אתרי תיירות בת"א יפו בע"מ נ' יעקובוביץ (20.1.2015) (בית המשפט העמיד את דמי הפינוי של המוסך בשיעור של 4/3 משווי דמי המפתח ובצירוף סכום נוסף (משמעותי) ששיקף הוצאות העברה מוכחות והוצאות נלוות);

ת"א (שלום ת"א) 52751/07 גוטמן נ' וייס (17.1.2008) (בית המשפט העמיד את דמי הפינוי על סך של 4/3 משווי דמי המפתח; בערעור (ע"א 126/08) הגדיל בית המשפט, בפסיקה על דרך הפשרה, את שיעור דמי הפינוי בסכום נוסף, עד לכדי 96% משווי הבעלות).

לסיכום: דמי הפינוי ייקבעו מתוך נקודת מוצא נדיבה. שני היבטים יש לכך. האחד – קבוע: דייר זכאי לדמי פינוי בשיעור מלוא דמי המפתח, בצירוף שליש נוסף, ובסך הכל: ארבעה שלישים משווי דמי מפתח מלאים; השני – תלוי נסיבות: על דמי הפינוי לשקף ביטוי לנסיבותיו הייחודיות של המושכר והדייר. ביטוי כאמור – ככל שיידרש; כל מקרה ייבחן בהתאם לנסיבותיו הייחודיות – ייעשה בדרך של הגדלת שיעור הפיצוי, מעבר לפיצוי המשקף ארבעה שלישים של דמי המפתח המלאים. גבול ההתחשבות בדייר ובנסיבותיו הייחודיות שלו ושל המושכר ייעשה בהתאם לעיקרון עליו עמד בית המשפט העליון בעניין מונדריי: "הדרישה להעמדת סידור חלוף לדייר מוגן, המעוגנת בחוק, אין משמעה דווקא מתן פיצוי כספי שיאפשר לרכוש דירה חלופית בבעלות מלאה [...] מדובר בזכות המבקשים לשכירות מוגנת-אך לא בציפיה שבדין לבעלות מלאה"; כך ניתן יהיה להבטיח, כי לא תהיה נדיבות יתר, שאינה מתבקשת, על חשבון בעל הבית.

יישום בענייננו
שווי דמי המפתח: דמי המפתח נגזרים משווי הבעלות. מומחה התביעה, השמאי נאור בינדר, קבע כי "שווי זכויות הדייר המוגן בבתי עסק נע בין 50% ל 60%", ובעניינם של החנות והנתבע העמיד המומחה את שווי דמי המפתח לפי "כלל אצבע" בשיעור של 55% משווי הבעלות. מומחה התביעה לא נחקר ביחס לקביעה זו בחקירתו הנגדית ומסקנתו לא נסתרה. היא אף סבירה. שיעור זה הוא הבסיס לחישוב.

מומחה התביעה העריך את שווי הבעלות של המושכר בשיעור של 325,000 ₪ (ללא רכיב מע"מ). הוא ערך הפרדה בין שווי הבעלות AS IS ללא זכויות בנייה, על סך של 245,000 ₪ (ללא רכיב המע"מ) לשווי של הבנוי, על סך של 80,000 ₪ (ללא רכיב המע"מ). ההבחנה שערך מומחה התביעה אינה מנומקת. בנייה מהווה חלק בלתי נפרד מהמושכר. רכיב הבנייה לא אמור להיות מופרד מהשווי. שווי הבנוי לחוד ושווי "זכויות בנייה" לחוד. בעוד שהבנוי הוא חלק בלתי נפרד מהמושכר, זכויות הבנייה אינן מובאות בחשבון. השווי הרלוונטי אפוא על-פי חוות דעת מומחה התביעה הוא 325,000 ₪ (ללא רכיב המע"מ), כאשר שווי זה מבוסס על שווי של 50,000 ₪ לכל 1 מ"ר, מחושב לפי שטח חנות של 6.5 מ"ר.
ב"כ הנתבע ייחד חלק ניכר בחקירה הנגדית לחישוב שטח החנות, בניסיון להראות כי בפועל שטחה גדול יותר מהנקוב בחוות הדעת. מדידה של הנתבע לא הוצגה (כאמור, המסמך שערך שמאי הנתבע – שם צוין שטח גדול יותר, אינו חוות דעת (ממילא, הנתון שהובא אינו מפורט; לא צוינו מידות אורך ורוחב)). גם המדידה שערך מומחה התביעה אינה מספקת. נמסר נתון משוכלל של 6.5 מ"ר, מבלי לציין מידות אורך ורוחב, אף שנערך תרשים של מבנה החנות (בעמ' 8 לחוות הדעת). מידת החזית היא חשובה, משני טעמים: האחד – המומחה אישר כי השטח הוא 6.75 מ"ר ולא 6.5 מ"ר (עמ' 27, ש' 31-29); שנית – קיים ספק באשר לשאלה האם עומק הוויטרינה הובא בחשבון. ספק זה נזקף לחובת התובעות, שלא ציינו בחוות הדעת את המידות המדויקת בתרשים החנות. מעדותו של מומחה התביעה עולה כי "מדובר סך הכל על העומק של הויטרינה, של איזה 20 סנטימטר, זה לא איזה משהו זה [...]" (עמ' 28, ש' 20-15). לא עולה בבירור מהעדות, האם עומק הוויטרינה הובא בחשבון במדידה, על כן ראיתי מקום להוסיפו. ב"כ הנתבע טען כי עומק הוויטרינה הוא 50 ס"מ. המומחה לא אישר את הטענה, וכאמור – מדידה שערך לטענתו הנתבע לא הוצגה. כשבוחנים את התמונות שהוגשו (נ/1-נ/5), ומתבוננים על אריחי הרצפה החיצוניים, אשר נחזים להיות באותו הגודל של האריחים בתוך החנות (אריחים בגודל של 30 ס"מ X 30 ס"מ), ניכר כי עומק הוויטרינה הוא באורך של אריח: 30 ס"מ. אורך הוויטרינה נחזה להיות 1.8 מ' (6 אריחים). על כן, לשטח החנות יש להוסיף שטח כולל של 0.54 מ"ר (1.8מ' X 0.3 מ'). שטח החנות הכולל הוא אפוא 6.75 מ"ר + 0.54 מ"ר = 7.29 מ"ר. השווי הכולל של החנות, לפי 1 מ"ר = 50,000 ₪, הוא 364,500 ₪. שווי דמי המפתח (55%) הוא: 200,475 ₪ (נכון למועד עריכת חוות הדעת: 6.5.2018).
שיעור דמי הפינוי הבסיסיים: דמי הפינוי הבסיסיים המגיעים לנתבע, ארבעה שלישים מדמי מפתח מלאים, מסתכמים על סך של 267,300 ₪.

התחשבות בנסיבותיו הייחודיות של המושכר והנתבע: בחינה של מכלול נסיבות העניין מעלה כי קיימות בענייננו נסיבות ייחודיות המצדיקות להעמיד את דמי הפינוי שישולמו לנתבע בשיעור שהוא גבוה משיעור דמי הפינוי הבסיסיים (ארבעה שלישים משיעור דמי המפתח). אלו הן הנסיבות, אשר בהצטברן מצדיקות קביעת תוספת ייחודית לדמי הפינוי הבסיסיים: ראשית – שטח החנות קטן מאוד. גם גובהה חריג – הוא נמוך מהרגיל. מכאן נגזר השווי הנמוך של החנות, והשווי הנמוך יחסית של דמי הפינוי. קיים קושי לאתר חנות חלופית בשטח מצומצם ובעלת מאפיינים כאמור, והמשמעות היא כי מעבר של הנתבע לחנות של קבע אחרת יחייב אותו בהעמדת משאבים שהם מעבר לתוספת המקובלת שנדרש דייר מוגן להעמיד ממשאביו הפרטיים. תוספת לדמי הפינוי הבסיסיים תגדיל את סיכוייו של הנתבע לאתר נכס חלופי, גם אם במיקום שאינו המיקום המדויק של החנות. ראו לעניין זה עדותו של עד התביעה, השמאי בינדר, במענה לשאלות בית המשפט (העד ציין כי בשנת 2017 נמכרה בנחלת בנימי ן חנות בשטח של 15 מ"ר, במחיר 300,000 ₪, לא כולל מע"מ. יש להניח ששוויה של חנות כאמור כיום מעט יותר גבוה (עמ' 45, ש' 12-6) ). מובאים בחשבון גם הקשיים בחיפוש אחר חנויות קטנות במיוחד; שנית – שיעור דמי המפתח במקרה הנדון אינו ברף הגבוה (60%) אלא ברף הבינוני (55%).

לאחר בחינה של מכלול נסיבות העניין – תוך הקפדה על שמירת שולי ביטחון מקו הגבול – שווי הבעלות (364,500 ₪), אני מעמיד את התוספת הייחודית שתשולם לנתבע על סך של 60,000 ₪. דמי הפינוי שעל התובעות לשלם לנתבע מסתכמים אפוא בסך של 327,300 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום עריכת חוות הדעת (6.5.2018) ועד למועד פסק הדין (סכום זה משקף דמי פינוי בשיעור של כ-90% משוויי הבעלות של החנות).

ההליך הקודם

בשנת 1985 הגישו בעלי הזכויות בחנות (בעלי זכויות קודמים) תביעה לפינוי החנות, ובמסגרתה – לפינוי הדיירת המוגנת בחנות (אותה העת הייתה אדה איכבוים ז"ל, אמו של הנתבע, הדיירת המוגנת במושכר), וזאת אגב כוונה של הבעלים להרוס את הבניין בו מצויה החנות ולהקים תחתיו בניין חדש, בהתאם להוראות סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (ת"א (שלום ת"א) 30842/85).

הבעלים היו זכאים להרוס את הבניין בו הייתה החנות מצויה, להקים תחתיו בניין חדש, ולהקצות בחלק ממנו מקום לחנות חדשה עבור הדיירת המוגנת. בין מועד פינוי החנות ועד למועד המעבר לחנות החדשה זכאית הייתה הדיירת המוגנת ל"סידור חלוף ארעי", כמפורט בפסק-דינו מיום 6.5.1990 של בית המשפט, כדלקמן: מעבר לחנות אחרת, לתקופת המעבר (סעיף 21(ב) לפסק הדין); תשלום כספי בגין "השפעה שלילית מסוימת על פעילותה העיסקית של החנות" (סך של 6,000 ₪; סעיף 19 לפסק הדין); "פיצוי על השבתת חנותה בעת המעבר לחנות הארעית וממנה לזו הקבועה" (סך של 6,000 ₪; סעיף 19 לפסק הדין); תשלום "הוצאות העברה" (סך של 14,710 ₪; סעיף 20 לפסק הדין).

עולה כי הנתבעת הגישה ערעור אחר פסק הדין (בגדרו של הליך ע"א 671/90), ובעקבות פסק-הדין שניתן בערעור (פסק הדין לא הוצג) הודיע ב"כ התובעים כי "הסידור החלוף הארעי שנקבע בפסק דינו של בית המשפט השלום אינו בר-ביצוע", והצדדים הגישו לאישורו של בית המשפט השלום הסדר סידור חלוף ארעי אחר "תחת הסידור החלוף הארעי" שנקבע בבית המשפט השלום (הסכם מיום נובמבר 1993).

באותו הסכם, שנחתם על-ידי שני הצדדים (פסק דין שמאשר אותו לא הוצג), נקבע כי "כפיצוי עבור פינוי המושכר הקיים והנזקים שייגרמו נתבעת עד לקבלת המושכר החדש על ידה, ועבור שהייתה ועיסוקה של הנתבעת במושכר החדש בבנין החדש, כשהאחרון טרם הושלמה בנייתו, כשבו מבוצעות עבודות בניה מעל ובסמוך למושכר החדש, אשר בו מנהלת הנתבעת את עיסוקה, עבור כל זאת ישלמו התובעים לנתבעת את הסך של 135,000 ₪ (מאה שלושים וחמישה אלף ש"ח) וזאת במעמד פינוי המושכר הקיים ע"י הנתבעת כאמור, הכל בתנאי יסוד שהתובעים יעמידו את המושכר החדש לרשות הנתבעת כשהוא מושלם כאמור, תוך תשעה חודשים מיום שבו תמסור הנתבעת לתובעים את המושכר הקיים. לא סיימו התובעים את בניית המושכר החדש ומסרוהו לנתבעת פנוי ומושלם כאמור תוך תשעת החודשים האמורים, ישלמו התובעים לנתבעת את הסך של 15,000 ₪ (חמישה עשר אלף ₪), בעד כל חודש או חלק יחסי מסכום זה, עבור כל חלק של חודש של איחור במסירת המושכר החדש, וזאת החל מכעבור תשעה חודשים מיום פינוי המושכר הקיים על ידי הנתבעת ועד לקבלת המושכר החדש על ידה בנוי ומושלם כאמור" (סעיף 5(א) להסכם).

עולה כי סידור חלוף ארעי זה – של תשלום 135,000 ₪ (וסכום חודשי נוסף, כאמור בסעיף) – מחליף את הסידור החלוף בפסק הדין מיום 6.5.1990, שלפיו על הבעלים לדאוג לדיירת המוגנת לחנות חלופית לתקופת הביניים שבין פינוי החנות ועד לחזרה לחנות שתיבנה בבניין הקיים שצפוי היה להיבנות.
נקבע כי לסכום זה יצורף מע"מ (סעיף 5(ג) להסכם), וכי הסכם זה "מתווסף להוראות פסק דינו של בית משפט נכבד זה מיום 6.5.90" (ראו השורה האחרונה להסכם).
בסיכומיו טען הנתבע כי על בית המשפט לקבוע ולפסוק: (א) "פסה"ד משנת 1990 והסכם הפשרה משנת 1993 תקפים"; (ב) "הנתבע זכאי לקבל כסידור חלוף סופי חנות במרכז המסחרי שייבנה על המגרש בו הייתה החנות שפינה [...] במיקום שיסוכם בין הצדדים"; (ג) הנתבע זכאי "בנוסף לפיצוי", לסעדים כספיים שנקבעו בפסק הדין מיום 6.5.1990: סך של 6,000 ₪ (בגין "השפעה שלילית מסוימת על פעילותה העיסקית של החנות"); סך נוסף של 6,000 ₪ ("פיצוי על השבתת חנותה בעת המעבר לחנות הארעית וממנה לזו הקבועה"); סך של 14,710 ₪ ("הוצאות העברה"), כשסכומים אלו נושאים הפרשי הצמדה וריבית מיום 6.5.1190 ומסתכמים בשיעור של 881,158 ₪; סך של 135,000 ₪ (סידור חלוף ארעי) וסך של 15,000 ₪ לכל חודש (בגין תקופות זמן מסוימות שפורטו בסעיף 25 לסיכומים), כשסכומים אלו, כשהם משוערכים, מסתכמים על סך של 546,358 ₪; סך נוסף של 15,000 ₪ לחודש, החל מחודש מאי 2020 "ועד לקבלת חנות – סידור חלוף סופי"; עלויות שהוציא הנתבע בינתיים, לרבות שכירות החנות החלופית, הוצאות שיפוץ והובלה – על סך כולל של 85,800 ₪. ככל שייקבע כי לא ניתן כיום ליישם את הסידור החלוף הסופי, כמפורט בהסכם הפשרה ובפסה"ד", זכאי התובע לסידור חלוף סופי "בנוסף לפיצויים", על סך של 800,000 ₪ בצירוף "הוצאות נלוות" על סך של 15% משווי החנות, היינו סך 884,214 ₪. שווי הסידור החלוף המבוקש – קבלת חנות בבניין החדש שיוקם – מסתכם בסך של 1,513,317 ₪ בנוסף לקבלת חנות חדשה (בדמי מפתח). "ככל שייקבע כי לא ניתן ליישם את הסידור החלוף הסופי" בדרך של קבלת חנות חדשה בבניין שיוקם, זכאי הנתבע לסידור חלוף סופי כספי בשיעור כולל של 2,397, 532 ₪ (כאמור בסעיף 26 לסיכומי הנתבע).

איני מקבל, כלל ועיקר, את טענות הנתבע. לא היה מקום להעלות בכתב הסיכומים דרישה בדבר זכאות לסידור חלוף סופי במרכז המסחרי שייבנה על המגרש בו הייתה החנות שפונתה. על-פי סעיף 2 להסכם בין הצדדים (הסכם מיום 26.6.2018, שאושר וביצועו החל), "הנתבע יחזיר את החזקה במושכר לתובעת ביום 29.11.2018 (מועד שנדחה – י.נ.). במועד זה יבואו לסיום יחסי השכירות המוגנת בין הצדדים. במעמד מסירת החזקה, כנגד השבת החזקה והפסקת יחסי השכירות, ישלמו התובעות ביחס ולחוד לנתבע דמי פינוי" (ההדגשה אינה במקור).

פסק הדין והסכם הפשרה, מהשנים 1990 ו-1993, עסקו בהסדר שעניינו פינוי החנות ובהמשך – לאחר הריסת הבניין ובנייה של בניין חדש – קבלת זכויות של דיירות מוגנת בחנות חדשה בבניין שצפוי היה להיבנות. בתקופת הביניים זכאית הייתה הדיירת המוגנת המנוחה לסידור בעין, בחנות חלופית זמנית, כך בהתאם לפסק הדין, ובהמשך נקבע, בגדרו של הסכם הפשרה, כי במקום לקבל חנות זמנית תקבל הדיירת המוגנת תשלום כספי על סך של 135,000 ₪ (בערכים נומינליים) (סעיף 5(א) להסכם הפשרה). גם אם מקבלים את טענת הנתבע (יודגש – איני מקבלה) כי פסק-הדין וההסכם תקפים ומחייבים את התובעות בהליך זה, ברי שאת הרכיב הכספי שעניינו סידור חלוף זמני, עד לקבלת חנות חדשה, אין להחיל, שהרי הסידור החלוף בעניינו הוא סידור חלוף קבוע – כספי. אין מקום לתשלום כספי ל"תקופת ביניים" שאינה קיימת. על-יסוד אותו הנימוק, משאין הסכמה על העמדת סידור חלוף קבוע בדמות העתקת זכויות הדיירות המוגנת לחנות חדשה שתיבנה, אין יסוד לדרישה להעמדת תשלום כספי חודשי בשיעור של 15,000 ₪ (בערכים נומינליים) "החל מכעבור תשעה חודשים מיום פינוי המושכר הקיים על ידי הנתבעת ועד לקבלת המושכר החדש על ידי בנוי ומושלם כאמור" (סעיף 5(א) להסכם הפשרה), שהרי הנתבע אינו זכאי ל"מושכר חדש" בבניין שייבנה. בהתאם ועל יסוד אתו הנימוק, אין יסוד לדרישה לשלם סך של 6,000 ₪ (בערכים נומינליים) "פיצוי על השבתת חנותה בעת המעבר לחנות הארעית וממנה לזו הקבועה" (סעיף 19 לפסק הדין), שהרי הנתבע אינו צפוי לעבור לחנות "קבועה" במקרקעין.

שתי הוצאות נוספות כלולות בפסק הדין. אחת מהן – הוצאות העברה. בית המשפט אמד את הוצאות ההעברה בשיעור של 14,710 ₪ (סעיף 20 לפסק-הדין). האומדן שהניח לפני בית המשפט השמאי ספקטור, אותו אימץ בית המשפט. חוות הדעת של השמאי ספקטור אינה לפנינו. הנחת המוצא היא כי היא הותאמה לאותו סידור חלוף ייחודי בפסק-הדין: מעבר לחנות זמנית ולאחר מכן חזרה לחנות חדשה שאמורה הייתה להיבנות. בעניינו, הסידור החלופי שעל התובעות ליתן לנתבע הוא סידור כספי. מדובר בסידור "סופי". הנתבע אינו מתפנה לחנות זמנית ואינו צפוי לעבור בהמשך לחנות חדשה בבניין שייבנה. אף אם נאמר כי הנתבע זכאי בעניינו להוצאות מעבר בכיוון אחד, גם במצב זה אין להסתמך על הוצאות המעבר שקבע בית המשפט בפסק הדין, שהתייחסו, כך נראה, למעבר כפול (מהחנות לחנות הזמנית; מהחנות הזמנית לחנות החדשה), וממילא לא ניתן לדלות מההוצאות שפסק בית המשפט מהו שיעור ההוצאות "בכיוון אחד" (בהיעדר תימוכין, אין להסתפק בהערכה פשטנית בשיעור של מחצית מהסך של 14,700 ₪).

הוצאה אחרונה היא על סך של 6,000 ₪, בגין "השפעה שלילית מסוימת על פעילותה העסקית של החנות" (סעיף 19 לפסק הדין). גם הוצאה זו אינה קשורה כלל למצב שבו הסידור החלוף הוא סידור של קבע בדרך של תשלום כספי. עולה מפסק הדין, כי הדיירת המוגנת, אמו המנוחה של הנתבע, אמורה הייתה להוסיף ולהימצא בחנות במהלך תחילת ביצוע העבודות במקום, ולעבור לחנות החלופית – הזמנית רק לאחר זמן מה. נקבע כי בנסיבות אלה היא תהיה זכאית לאותו הפיצוי. כך קבע בית המשפט בפסק הדין: "נוכח צפיית מר ספקטור את האפשרות, שהעבודות המונעות הפעלת החנות תחרוגנה מתחום שלושת השבועות החזויים [...] ונוכח החשש, שאף אם הפרעתן של יתר העבודות לא תהיה "הפרעה ממשית", [...] עלולה להיות להם השפעה שלילית מסוימת על פעילותה העסקית של החנות, סבורני שמוצדק לפצות את התובעת בסכום גלובלי של 6,000 ₪" (סעיף 19 לפסק הדין). רכיב זה בפסק הדין אינו רלוונטי, כלל ועיקר, לענייננו ולסעד החלופי שעניינו תשלום כספי שרק לו זכאי הנתבע מהתובעות.

כך, כאמור לעיל, באופן פרטני. גם בחינה כללית יותר מעלה, כי אין יסוד להחלת אותם יסודות כספיים בפסק הדין ובהסכם הפשרה על ענייננו: (א) הסכומים כאמור נפסקו במסגרת תביעה שהתייחסה למצב עובדתי מסוים – היתר בנייה שניתן ל"בעל הבית" בשנות ה-90, שהתייחס לתכנית מסוימת והיה תקף למועד נתון; (ב) במועד הגשת תביעה זו חלפו 25 שנה מאז ניתן פסק הדין ו-22 שנה מאז הסכם הפשרה (במועד פסק דין זה חלפו 30 שנה מאז ניתן פסק הדין ו-27 שנה מאז הסכם הפשרה). הסכם הפשרה נזנח. הן "בעל הבית" זנח אותו, הן "הדייר" זנח אותו. הנתבע (לפניו אמו המנוחה) לא נקט כל פעולה לצורך אכיפת הוראות הסכם הפשרה. ההימנעות מלקיים אותו היטיבה עמו (הנתבע נשאל האם להיוותר במקום טוב יותר, והשיב: "כן" (עמ' 84, ש' 32-31); "להישאר במקום" (עמ' 85, ש' 4-1)), שהרי כל אותן שנים – למעשה, עד לפינוי החנות בשלהי שנת 2018, הוחזקה החנות על-ידי הנתבע (הוא החזיק בחנות "כל הזמן" (עמ' 84, ש' 16). הוא ציין: "בנינו על ההסכם מ-90 ו-93", בנינו על זה, אפילו בירושה זה נכתב, הכל נכתב" (עמ' 85, ש' 13-12). הוא נשאל מה עשה כל השנים כדי לקדם את אותו הסכם, והשיב: " אני לא חשבתי שאני אמור לעשות משהו, כי לפי מה שהובהר לי מההסכם על ידי עורך דין נוי, שאז טיפל [...] הוא טיפל בהם, הוא אמר לי אז, שאני אשב בשקט, ובאותו יום שבו יבנו, גם הוא אמור לקבל את שלו, וגם אני אמור לקבל את שלי" (עמ' 86, ש' 23-22). כל כוונה לאכוף את ההסכם לא הייתה, לא מומשה ולא נעשה צעד לממשה; (ג) פסק הדין, והסכם הפשרה, כללו הסדר של פינוי זמני של החנות. בענייננו, בהליך הנוכחי, הוסכם על פינוי לצמיתות של החנות, כנגד קבלת דמי פינוי; (ד) חלוף הזמן – עשרות שנים, בהן הוסיף הנתבע להחזיק בחנות, במיקומה המקורי וללא כל נקיטה של צעד לכיוון קידום מימוש ההסכם ופסק הדין– עולים כדי זניחה מלאה ומוחלטת של ההוראות המיטיבות בפסק הדין והסכם הפשרה.

הסכם הפשרה (משנת 1993), שהוא מאוחר לפסק הדין (משנת 1990), נזנח על ידי הצדדים (ראו ע"א 2491/90 התאחדות סוכני נסיעות ותיירות בישראל נ' פאנל חברות התעופה הפועלות בישראל (3.5.1994) ("ראשית תשובה נעוצה בחזקה (פרזומציה) שחוזה אינו נערך לצמיתות. אין זו דרכן של הבריות לערוך חוזים על מנת שיעמדו בתוקפם לעולם ועד. אין דו מדיניות ראויה, מבחינה כלכלית או חברתית, להקפיא חוזה כמין מומיה, עד שיבוא אליהו. חוזה נועד לחיות בתוך סביבתו, ולהיות מושפע משינויים שהזמן גרמם. אפשר שהשינויים יהיו מהותיים עד כדי כך שלא יהיו יותר לא טעם ולא תכלית בחיי החוזה. אמנם החוזה אינו אומר במפורש כי במצב כזה עבר זמנו ובטל קורבנו. אולם העובדה שהצדדים לחוזה לא נתנו דעתם לפשרות שמצב כזה יווצר, ומכל מקום לא קבעו הוראה לגבי סיום החוזה במצב כזה, אין בה כשלעצמה כדי לשלול אפשרות של סיום החוזה. במצב כזה, אין זה סביר או רצוי לייחס לצדדים לחוזה כוונה להמשיך ולקיים את החוזה באופן מלאכותי"); ע"א 3991/96 וילוז'ני נ' מעלה השרון (הרצליה) בנין והשקעות 93 בע"מ, פ"ד נב(5) 278 (1998)). כך לגבי זניחה של הסכם פשרה. אשר לאפשרות לקבוע כי הסכם כאמור נזנח, גם אם מדובר בהסכם שקיבל תוקף של פסק דין: נפסק כי בנסיבות כאמור "ממילא מתבטל בעקבות כך גם פסק הדין שנתן לו תוקף 'בבחינת הלך החבל אחר הדלי'" (ע"א 10148/05 חברת תדי ירושלים בע"מ נ' כץ-שיבאן (15.3.2010)). גם אם אין לומר כי פסק הדין התיישן, הרי שבמקרה שצדדים להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין זנחו אותו והוא חדל מלהתקיים, בטלותו בפן החוזי גוררת את בטלותו בפן השיפוטי (ראו: טל חבקין התיישנות 272 (2014)).

סיכום
על-כן, על התובעות לשלם לנתבע סך של 327,300 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום עריכת חוות הדעת (6.5.2018) ועד למועד פסק הדין. ב"כ התובעות יגיש פסיקתה שכוללת את השיעור המלא והמדויק של הסכום (בצירוף תחשיב ממוחשב). כאמור בסיכומי הנתבע, ניתן להפחית מהסכום הכולל את שיעור החיוב בהוצאות שנפסק לחובת הנתבע וטרם שולם וכן את שיעור התשלום ששולם על חשבון דמי הפינוי, כאמור בהחלטה מיום 25.11.2018.

פסיקתה תוגש עד ליום 30.8.2020; במועד הגשתה יודיע ב"כ התובעות האם מוסכם כי תימסר המחאה בנקאית ביחס ליתרה, וכנגד מסירת המחאה בנקאית כאמור תושב ההמחאה הבנקאית שהופקדה על-פי החלטתי מיום 25.11.2018. עמדת הנתבע ביחס לפסיקתה תוגש עד ליום 16.9.2020.

הוצאות משפט: התביעה התקבלה. התמשכותה נעוצה בעיקר בנתבע. התובעות זכאיות כי ייפסקו הוצאותיהן. מתוך התחשבות בנתבע, אפסוק הוצאות מתונות ביותר, לאחר שהבאתי בחשבון את ההוצאות שנפסקו לחובתו זה מכבר. אני מעמיד את ההוצאות בשיעור של 20,000 ₪. הנתבע ישלם את ההוצאות בתוך 30 יום. בהיעדר תשלום – ניתן יהיה להביאן בחשבון בפסיקתה שתיערך.

המזכירות תשלח את פסק הדין אל ב"כ הצדדים.
התיק ייסגר.
עיון פנימי (בחינת הפסיקתה): 17.9.2020
ניתנה היום, י"ד אב תש"פ, 04 אוגוסט 2020, בהעדר הצדדים.