הדפסה

בית משפט השלום בבאר שבע ת"א 9734-08-14

בפני
כבוד ה שופטת אורית ליפשיץ

תובעים

מנהל מקרקעי ישראל - מחוז דרום
ע"י עו"ד יגאל מינדל

נגד

נתבעים

  1. יוסף אברהמי
  2. ויקטור לוי

ע"י עו"ד יניב דקל ו/או עו"ד יעקב וילנסקי

פסק דין

מבוא

לפני תביעה לפינוי וסילוק ידם של הנתבעים ממקרקעין, הידועים כגוש 40051 חלקה 1, מגרש 56, לפי תכנית 2/בת/7 והמצויים בעיר אילת (להלן: "המקרקעין מושא התביעה" ו/או " המקרקעין").

מיהות הצדדים

התובעת היא מי שמנהלת לפי דין את קרקעות ישראל, רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל, בהתאם לחוק יסוד: מקרקעי ישראל ולחוק מנהל מקרקעי ישראל, תש"ך-1960 (להלן: "המנהל" ו/או "התובעת").

הנתבעים הינם שני יזמים אשר פעלו בשנת 1994 להקצאת המקרקעין בעיר אילת בפטור ממכרז. התובע מס' 1 הינו בעל חברת בניה ואילו הנתבע מס' 2 הינו אדם פרטי, בעל ידע במכבסות ואשר התקשרו עם התובעת בהסכם לפיתוח המקרקעין מושא התובענה, לצורך הקמת מכבסה שתספק שירותים למלונות באילת.

טיעוני הצדדים

לטענת התובעת, ביום ה- 14/11/96, חתם המנהל על חוזה פיתוח עם הנתבעים, לפיו הותר לנתבעים לעשות שימוש במקרקעין לתקופת פיתוח קצובה לצורך הקמת מכבסה. לפי חוזה הפיתוח על הנתבעים היה לסיים את הקמת המכבסה עד ליום ה- 1/4/99.

לטענת התובעת, הנתבעים לא קיימו את הוראות הסכם הפיתוח ולא החלו ו/או סיימו את ה בנייה במועד, ולמעשה הפרו את הסכם הפיתוח. לטענתה, למעט בנייה של יסודות לא בוצע דבר.

עוד לטענתה, במרוצת השנים התגלה כי הנתבעות ביצעו הפרות נוספות של חוזה הפיתוח על דרך פלישה למקרקעין (אלא שהפרות אלו, היא מציינת, תוקנו). בסופו של יום טוענת התובעת, כי המטרה אשר לשמה הוקצו המקרקעין בפטור ממכרז , הקמת מכבסה, לא הושלמה, ולא מומשה.

התובעת מפנה לכך שהנתבעים במהלך השנים, זנחו את מטרתם המקורית של הקמת מכבסה, מתוך הנחה כי היא לא רווחית דיה.

לטענת התובעת, נוכח ההפרה היסודית של הסכם הפיתוח בוטל באופן פורמלי ביום ה- 19/7/12 חוזה הפיתוח והודעות על כך נשלחו לנתבעים.

בסיכומיה מפנה התובעת לכך שמשעה שהנתבעים מודים בהפרה אך מנסים להצדיקה בשלל אמתלות הקשורות לטענתם למחדלי התובעת ולסיבות שונות, הרי שהם בחזקת מסיגי גבול ולפיכך, הנטל עובר אליהם, להוכיח שההחזקה של המקרקעין מטעמם הינה כדין, וכן כעולה מסעיף 30 לפקודת הנזיקין הקובע כי "...בתובענה שהוגשה על הסגת גבול במקרקעין, על הנתבע הראייה שהמעשה עליו מתלוננים לא היה שלא כדין...".

לטענת הנתבעים, מאידך, עסקינן בתביעה קפקאית, וחסרת תום לב, ובאכיפה בררנית. הנתבעים טוענים כי בשנת 1994 פנו לתובעת בבקשה לקבלת קרקע בפטור ממכרז לצורך הקמת מבנה תעשייתי. הם עתרו לקרקע בגודל של 4 דונם, ושאפו להקים בה מכבסה אשר תספק שירות למלונות באילת.

לטענתם אישור ההקצאה במקרקעין מסוג זה נעשה בהתאם להמלצות משרד התעשייה והמסחר מתוך רציונל לעודד תעשייה במקומות כמו אילת.

לגופו של עניין, וכעולה מתצהיר מר קבלו, הנציג מטעם הנתבעת, יסודות השלד במגרש הונחו במקרקעין עד 1999, כנדרש בהסכם הפיתוח. דה עקא שנוכח שינוי התב"ע החלה על המקרקעין, השהו הם את המשך עבודות הב ניה, על מנת לא להימצא במצב בו הם בפלונטר, וקרחים מכאן ומכאן.

לטענתם בשלב כלשהו ב-1998, נודע לנתבעים כי בכוונת עיריית אילת לשנות את ייעוד המקרקעין של המגרש כך שזה לא ישמש עוד לתעשייה אלא למגורי עובדים. לטענתם, עיריית אילת ביקשה שהאזור בו מצוי המקרקעין ישמש למגורי עובדים של בתי המלון השונים. עסקינן בשינוי ייעוד משמעותי אשר היה עלול לסכל את פעילותה של המכבסה אשר אושרה להקמה במגרש. במצב זה, לא היה כל טעם, לטענתם, להמשיך בהקמת מבנה תעשייה, קרי, מכבסה.

הנתבעת טענה כי עיריית אילת מקדמת שינוי תב"ע על האזור בו מצוי המגרש מתעשייה למגורים, דבר אשר מהווה שינוי ייעוד, אשר יגדיל את שווי המקרקעין, היות ולתובעת אין מקרקעין נוספים לשיווק באזור זה.

לטענתם, לאור העובדה שלתובעת אין עוד מקרקעין לשיווק באזור זה ולאור העובדה כי עיריית אילת מקדמת שינוי תב"ע של המקרקעין המסקנה המתבקשת הינה שהתובעת התחרט ה על העסקה, עקב אי כדאיות כלכלית, ומנסה להסתיר את הארכות שנתן לנתבעים.

לטענתם , ב-2009 , ועדת איתור משותפת לתובעת ולתמ"ת, החליטה ואישרה לנתבעים את הארכת הסכם הפיתוח בתנאים מסוימים . לטענתם, תנאי הארכה לא הועברו אליה וכך נכשל וטורפד הלכה למעשה יישומה של הארכה מלכתחילה.

לטענתם לא ניתן שלא להסיק שהתובעת מסתירה את הארכות שקיבלו הנתבעים מתוך מטרה להביא בכל מחיר לביטול חוזה הפיתוח באופן שיאפשר לה לשווק את הקרקע מחדש במחיר גבוה יותר.
לטענתם, הם יזמים אשר לאורך השנים פעלו באופן אינטנסיבי מול התובעת, כאשר לאורך כל השנים הגורם המוסמך מטעם התובעת נאות להאריך להם את חוזה הפיתוח, תוך שהוא מוחל על אותה הפרה הנטענת כאן בדיעבד.

זאת ועוד, לטענתם, החלטה זו , המאפשרת להם להאריך את הסכם הפיתוח, הוסתרה מהם ונציג התובעת טען בפניהם כי הגורם המוסמך החליט שלא להאריך את חוזה הפיתוח בעוד שבפועל הגורם המוסמך נעתר לבקשה, והאריך את תוקפו של חוזה הפיתוח.

לטענת הנתבעים, בסעיף 3 לחוזה הפיתוח, נקבע כי אם הנתבעים יקיימו את התחייבויותיהם נשוא החוזה, אזי ייחתם בין הצדדים הסכם חכירה לתקופה של 49 שנים לגבי המגרש והמבנים שהיזם אמור לבנות עליו כאמור בחוזה הפיתוח.

בסופו של יום לטענתם, גורם אחד בתובעת נתן להם ארכה להסכם הפיתוח ואילו וגורם אחר מכחיש שארכה כזו ניתנה להם.

עוד לטענתם עסקינן במדיניות מפלה של התובעת כלפי הנתבעים היות וכל היזמים באזור התעשייה נחל שחורת באילת בו מצוי המגרש, עת פג תוקפו של חוזה הפיתוח שלהם עם התובעת, זכו לפחות לאורכה אחת.

כמו כן מפנים הנתבעים להשקעות כספיות גבוהות מאוד אשר השקיעו מכיסם בפרויקט, בסך של כ- 8,000,000 ₪, על האשרות , על ה אגרות ו על הפיתוח.

לאור כל האמור, טוענים הנתבעים, לאור ההשקעה הכספית הגבוהה שהשקיעו ולאור העובדה כי ניתנה ארכה אשר לא מומשה הלכה למעשה, יש לאפשר לנתבעים לסיים העבודות ולהחיל ולהכניס לתוקף את הסכם החכירה שבין הצדדים, על מנת שהנתבעים יוכלו לממש את השקעתם.

הנתבעת מדגישה שביטול החוזה והעדר ארכה נוגד את נהליה הפנימיים של הנתבעת אשר מספקת ארכות ככלל באופן מיידי. מדיניות התובעת הינה ככלל , ועל כך אף הצהירה קבל עם ועדה, הינה שלא לבטל עסקאות, ועל מתן ארכות (והנתבעת מפנה להחלטה מספר 1075).
לאור כל האמור טוענת הנתבעת, כי על התובעת לאפשר להם לסיים ולהכניס את הסכם החכירה בן ה- 49 שנה לתוקף.

עמדת משרד הכלכלה והתעשייה

בהחלטתי מיום ה- 14/12/15 ובשים לב כי המקרקעין מושא התביעה הוקצו לנתבעים בהתאם להמלצת משרד הכלכלה והתעשייה, הוריתי למשרד הכלכלה והתעשייה (להלן: "המשרד הכלכלה" ) ליתן עמדתו ביחס לתובענה דנא.

מעמדת משרד הכלכלה עולה כי הליך ההקצאה של המקרקעין מושא התביעה לנתבעים, נעשה על בסיס בקשה שהגישו הנתבעים למשרד הכלכלה, לקבלת המלצה להקצאת המגרש בפטור ממכרז לצורך הקמה של מכבסה .

לטענת משרד הכלכלה, הרציונל להקצאת המקרקעין בפטור ממכרז, במקרים מסוג זה, הינו עידוד תעשייה ויצירת מקומות עבודה באזור עדיפות לאומי, תוך ויתור על אינטרס כלכלי של מכירת המשאב הציבורי, דהיינו, המקרקעין, במחיר מלא.

על פי עמדת משרד הכלכלה על מנת לעודד את מטרות ההקצאה הרי שעלויות הפיתוח הינן מסובסדות ונמוכות משמעותית מהרגיל, כך גם עבור ערך הקרקע שניתנת ליזם בעלות של פחות מ-31 % מערכה בפועל.

כפועל יוצא ממטרות ההקצאה וההטבות שניתנות ליזם, מסגרת הזמנים הינה נוקשה במיוחד, קצובה, ומהירה יחסית, ולרמ"י הסמכות ושיקול הדעת אם להאריך, לבטל עסקה וכו'.

כך למשל מיום אישור העסקה, מסגרת הזמנים הינה כלהלן : 9 חודשים עד להגשת תכניות בנייה, 10 חודשים עד למועד אישור תכניות הבנייה, 18 חודשים עד להתחלת הבנייה, 22 חודשים עד ליציקת יסודות, 33 חודשים עד להשלמת השלד, ו- 36 חודשים עד לסיום הבנייה וחתימת חוזה חכירה.

לטענת משרד הכלכלה המקרקעין משוא ההסכם הוקצו לנתבעים למטרת הקמת מכבסה, על בסיס המלצה של משרד הכלכלה שבעקבותיה נחתם עימם הסכם פיתוח לתקופה שהחל מיום 13/3/96 ועד ליום 1/4/99.

לטענת משרד הכלכלה , הנתבעים לא עמדו בזמנים על פי הסכם הפיתוח ואפילו לא הקימ ו מבנה על המגרש ולא החלה בפעילות תעשייתית על המקרקעין, כך שחוזה הפיתוח פקע מאליו כבר ב- 1999.

עוד לטענת המשרד, אחריותה הציבורית של רמ"י מחייבת אותה לעמידה על הזמנים ושמירה על ניצול מיטיבי של המקרקעין לטובת הציבור, בפרט עת עסקינן בקרקע יקרה בתנאים של פטור ממכרז.

מתן ארכה נוספת, לטענת משרד הכלכלה , היה עלול לפגוע בעיקרון השוויון, ולתת מסר לא חינוכי ליזמים שונים כי מועדים הנקובים בחוזה הפיתוח אינם מחייבים והינם רק מספרים.

לטענת משרד הכלכלה, עמדתו משתלבת עם עמדת התובעת ולפיה על הנתבעים לפנות את המקרקעין לאלתר לאחר שאלו הוקצו להם בפטור ממכרז עוד בשנת 1996, בנסיבות בהן 20 שנה מאוחר יותר טרם מומשה מטרת ההקצאה.

רקע שאינו שנוי במחלוקת

אין חולק כי מדינת ישראל/רשות הפיתוח/קק"ל היא הבעלים של המקרקעין מושא התביעה.

אין חולק כי המקרקעין מושא התביעה הוקצו לנתבעים בהליך מיוחד של פטור ממכרז למטרת הקמת מכבסה, ונחתם עימם חוזה פיתוח לתקופה, החל מיום 13/3/96 ועד ליום 1/4/99, לאחר מכן אופציה לחכירה ל- 49 שנים.

אין חולק כי חוזה הפיתוח שנחתם בין הצדדים כלל במקור מועדים להקמת המבנה על גבי המגרש תוך שהמועד להשלמת הבנייה נקבע ליום ה- 1/4/99.

אין חולק כי הנתבעים הוציאו היתר בניה, מסויים, למקרקעין מושא התביעה במהלך שנת 1997 והחלו בעבודות בניה מסויימות שכללו בין השאר, יציקת יסודות כולנסאות ועוד.

אין מחלוקת כי הנתבעים הפסיקו את עבודות הבניה אותן החלו, לטענתם בשל מידע אשר הגיע אליהם כי בכוונת עיריית אילת לשנות את יעוד המקרקעין מושא התביעה. לא רק זאת אלא שבדיון ההוכחות העיד בפני מר קבלו, מנהל מקצועי בחברת הנתבעים, כי אין חולק שהבנייה הופסקה בשלב מסוים, כלהלן:

"... זה נכון שבאזור 99-2000 הבנייה נעצרה ...". (ראו עמוד 40 ואילך).

בתאריך 6/2/08 נערך ביקור במקרקעין מושא התביעה ע"י פקח מטעם התובעת ועלה כי בשטח מושא התביעה, קיימים יסודות של בטון, עמודים בגובה 2 מטר והתחלת בניה בחלקו הצפוני. ( ראה נספח 3 לעמדת משרד הכלכלה ונספח 7 לתצהיר קבלו ).

אין חולק כי בתאריך 29/1/08 נשלחה מטעם התובעת לנתבעים הודעה בדבר ביטול עסקה בנוגע למקרקעין מושא התביעה, הודעה אשר התקבלה אצל הנתבעים ביום 17/2/08. ( ראה סעיף 21 ונספח 8 לתצהיר קבלו).

ביום 12/3/08 שלחו הנתבעים באמצעות ב"כ דאז , ללשכה המשפטית של התובעת מכתב ובו דרישה לקיים פגישה ולהאריך את הסכם הפיתוח. ( ראה נספח 4 לעמדת משרד הכלכלה וסעיף 22 לתצהיר קבלו ). במסגרת המכתב טענה ב"כ הנתבעים כי " בפועל מחיר הקרקע שולם ואף נבנו יסודות וכלונסאות כבר לפני זמן מה. ברם התברר כי היעוד אליו יועד המקום לא כלכלי ולא מתאים ולכן הופסקו העבודות והתחלנו בבדיקות שוק ובדיקת אפשרות של שינוי תב"ע באזור על מנת לנצל נכון ויעיל את הקרקע".

בתאריך 17/6/08 שלחה ב"כ הנתבעים בקשה בכתב על משרד הכלכלה לקבלת הסכמתו להארכת חוזה הפיתוח ב- 3 שנים. לטענת ב"כ הנתבעים ..." נציין כי בעיות כלכליות בין השותפים מנעו את התקדמות הב ניה ע"פ ההקצאה". ( ראה נספח 5 לעמדת משרד הכלכלה וסעיף 25 לתצהיר קבלו).

בתאריך 2/7/08 שלחה ב"כ הנתבעים פניה אל מנכ"ל החכ"ל אילת ובקשה את המלצתו להארכת חוזה הפיתוח וחזרה על האמור במכתבה מיום 17/6/08 ( ראה נספח 6 לעמדת משרד הכלכלה וסעיף 26 לתצהיר קבלו).

בתאריך 7/7/08 הודיע מנכ"ל החכ"ל אילת למשרד הכלכלה, כי אין לו התנגדות להארכת הסכם הפיתוח.( ראה סעיף 23 לעמדת משרד הכלכלה וסעיף 27 לתצהיר קבלו ).

לאור פניית ב"כ הנתבעים מיום 9/9/08 לקיים דיון בבקשתם להארכת הסכם הפיתוח, התכנסה ועדת התיאום המשותפת לתובעת ולמשרד הכלכלה ביום 22/9/08 והומלץ:" ידון בוועדה העליונה. לאור זאת שישנה בניה חלקית במגרש לאחר 12 שנים"( ראה נספח 9 לעמדת משרד הכלכלה).

בסופו של יום התקיימה ישיבת ועדת תיאום עליונה ביום 2/11/08 והוחלט על ביטול העסקה, ביטול פורמלי היות והסכם הפיתוח אינו בתוקף ונקבע כי השטח ישווק במכרז, והודעה כאמור נשלחה לב"כ הנתבעים ביום 24/11/08. ( ראה סעיפים 26 ו- 27 לעמדת משרד הכלכלה וסעיף 29 לתצהיר קבלו).

ביום 10/12/08 פנו הנתבעים אל התובעת ומשרד הכלכלה, בבקשה חוזרת להארכת הסכם הפיתוח , אליהם צירפו את המלצת ראש עירית אילת מיום 16/12/08. ( ראה סעיפים 28ו- 29 לעמדת משרד הכלכלה וסעיפים 30 ו31 לתצהיר קבלו ).

בתאריך 11/1/09 התקיימה ישיבת הועדה העליונה המשותפת לתובעת ולמשרד הכלכלה ובה הוחלט כלהלן:
"סיכום
ממליצים עקרונית לחדש את העסקה, בכפוף לתנאים הבאים:
א. להגשת בקשה מחדש.
בדיקת והמלצת החטיבה המקצועית.
ג. דיון בועדת התיאום.
קבלת התחייבות לבנייה ותעשייה.
במידה וימולאו התנאים הנ"ל ויאושר בוועדת התיאום הרגילה, יאושר עקרונית". ( ראה סעיף 30 לעמדת משרד הכלכלה וסעיף 32 לתצהיר קבלו ).

בתאריך 17/2/09 פעלו הנתבעים בהתאם להחלטה מיום 11/1/09 והגישו בקשה חדשה, אשר בהמשך אף תוקנה ביום 23/2/09 ( ראה סעיפים 34-36 לתצהיר קבלו ).

בסופו של יום התכנסה ועדת התיאום ביום 6/6/10 שם נקבע כי : " היזם הגיש בקשה חדשה מאחר ומכבסה אינו תעשייה, לא מאשרים". לטענת משרד הכלכלה, הודעה באשר להחלטת ועדת התיאום מיום 6/6/09 שוגרה לנתבעים ביום 11/7/10. ( ראה נספחים 15 ו- 16 לעמדת משרד הכלכלה ).

בתאריך 31/8/11, שיגר ראש עיריית אילת בקשה למשרד הכלכלה, לבחינה חוזרת של סיווג מכבסה כתעשייה, תוך שהוא נסמך על חוות דעת משפטית שצורפה לפנייתו. ( ראה נספח 17 לעמדת משרד הכלכלה).

ביום 16/11/11 נשלחה תשובת משרד הכלכלה לראש עיריית אילת בממנה עולה כי בקשתו נבחנה ע"י המחלקה המ שפטית אולם משרד הכלכלה לא השתכנע כי מדובר במפעל תעשייתי. ( ראה נספח 18 לעמדת משרד הכלכלה ).

בתאריך 18/1/12 שלחה התובעת לנתבעים הודעה לפיה היה על הנתבעים לסיים את הבניה על פי הסכם הפיתוח עד ליום 1/4/99 והיות ונמצא כי טרם הושלמה הבניה, הרי שמדובר בהפרה יסודית של הסכם הפיתוח והעסקה תובא לביטול. ( ראה סעיף 35 לעמדת משרד הכלכלה וסעיף 45 לתצהיר קבלו ).

בתאריך 24/7/12 שיגרה התובעת לנתבעים "הודעה בדבר ביטול עסקה" לפיו "...ביום 19/7/12 ביטל המינהל את ההסכם שנחתם עימך ביום 14/11/96 ...וזאת מאחר ....הסכם הפיתוח פג ב99...". ( ראה נספח 26 לתצהיר קבלו ) .

מכתב נוסף נשלח ע"י התובעת לב"כ הנתבעים ביום 26/7/12 שם צויין כלהלן:

" 1. הסכם הפיתוח אותו אתם מבקשים להאריך , הופר בשנת 1999 מאחר שהבניה בשטח לא הושלמה כפי שנדרש בהסכם.
2. לאור האמור במכתבך, נערך ביום 19/7/12 דיון נוסף...בבקשתכם להארכת הסכם הפיתוח מ-1996 וזאת אף על פי שבקשתכם משנת 2008 באותו ענין, נדחתה בועדה העליונה.
3. בדיון הוחלט לדחות את בקשתכם ולא להאריך את הסכם הפיתוח.
4. בהמשך לכך, ביטל המינהל את ההסכם שנחתם עם היזמים ביום 14/11/96..." ( ראה נספח 27 לתצהיר קבלו).

אין חולק כי גם כיום, מעל ל- 20 שנה לאחר כריתת ההסכם, הנתבעים עדיין מחזיקים במקרקעין אולם בפועל לא הוקמה שם מכבסה והמצב בפועל הינו כפי שהיה בשנת 2010.

אין חולק כי ההקצאה הכתובה בהסכם של מתן המקרקעין הינה ל- "תעשייה ומלאכה".

השאלות שבמחלוקת

ראשית, יש לקבוע האם חוזה הפיתוח בין הצדדים הופר ע"י הנתבעת? האם אי השלמת הבנייה כנדרש על פי חוזה הפיתוח מהווה הפרה יסודית של ההסכם מצד הנתבעים?

לצורך כך על בית המשפט להידרש לשאלה , האם בהסכם הפיתוח מוגדרים לוחות הזמנים כחלק מהותי בהסכם אשר אי עמידה בהם הינה הפרה יסודית של ההסכם?

ככל שהוכח בפני כי הנתבעים הפר ו את חוזה הפיתוח בין הצדדים יש לבחון האם התובעת, בנסיבות הקיימות של החוזה ולאור ההחלטות אליהן היא כפופה ומחוייבת, היתה רשאית לבטל את חוזה הפיתוח בין הצדדים ולסרב לבקשת הארכה של הנתבע ים להארכת חוזה הפיתוח? במסגרת שאלה זו על בית המשפט לבחון את הוראות הנוהל הרלוונטיות שחלו על התובעת במועד ביטול העסקה והאם אכן התובעת עמדה בהוראות אלו.

האם במהלך השנים, ניתנה ע"י התובעת הסכמה כלשהי להארכת הסכם הפיתוח? כעולה מהחומר שלפני הצדדים חלוקים על כך, הנתבעים טוענים כי ניתנו הסכמות וכי התובעת הסתירה זאת.

ככל שיעלה כי הנתבעים אכן הפר ו את חוזה הפיתוח המחייב בין הצדדים, יש לבחון האם הרימ ו הנתבע ים את הנטל הנדרש מ הם להוכיח את טענת ם כי בניית הפרויקט לא התאפשרה עקב סיבות שונות וביניהן שינוי התב"ע ע"י עיריית אילת וכיוב'? והאם נסיבות אלו, מהוות סיכול חוזה או נימוק המצדיק את אי עמידת הנתבעים בהוראות ההסכם?

דהיינו, האם הפרויקט לא יצא אל הפועל כטענת הנתבע ים, עקב סיבות שאינן תלויות בהם? או שמא כטענת התובעת, הפרויקט לא יצא לפועל והנתבעים לא סיימ ו את כל עבודות הבניה הנדרשות על פי החוזה, עקב התנהלות הנתבעים ור שלנותם?

ככל שהנתבעים יוכיחו כי אכן הפרויקט לא יצא לפועל עקב סיבות שאינן תלויות בה ם האם ז הם זכאים לסעד מהתובעת והאם בנסיבות אלו, דין התביעה לסילוק ידה מהמקרקעין להידחות?

דיון והכרעה

לאחר שעיינתי בכתבי טענות הצדדים ושמעתי את העדים אשר הופיעו בפני הגעתי להכרעה כי דין התביעה להתקבל, וכי חוזה הפיתוח הופר הפרה יסודית ע"י הנתבעים, וכי על הנתבעים לפנות המקרקעין מושא התביעה .

למען הסדר הטוב, ובטרם אדרש למבחן הראייתי והמשפטי, אפרט את ההסכם אשר נכרת בין הצדדים, וכן אפרט בתמצית את החלטות הביטול אשר ניתנו ע"י התובעת במהלך השנים.

הסכם הפיתוח מיום 14/11/96

כאמור לעיל, בין הצדדים נכרת הסכם פיתוח, בתנאים של פטור ממכרז, במסגרתו שילמו הנתבעים מחיר מופחת הן עבור עבודות הפיתוח והן בגין המקרקעין.

ביום ה- 14/11/96, חתמה התובעת על הסכם פיתוח עם הנתבעים, לפיו הותר לנתבעים לעשות שימוש במקרקעין לתקופת פיתוח ק צובה לצורך הקמת מכבסה. לפי הסכם הפיתוח על הנתבעים היה לפתח את המגרש ולבנות עליו את המבנים לצורך הקמת המכבסה ולסיים את הקמת המכבסה עד ליום ה- 1/4/99. ( ראה נספח 3 לתצהיר קבלו ).

מתוך הוראות הסכם הפיתוח עולה כי היעוד המפורט הוא ל- "תעשייה ומלאכה" והוא אף קובע מפורשות כי התובעת מעמיד ה את המגרש לרשות היוזם והיוזם מקבל בזה את המגרש לרשותו לתקופת הפיתוח בלבד לצורך פיתוחו.

הזמנים הקבועים בהסכם הפיתוח הינם כלהלן:
המועד להגשת תכניות לא יאוחר מאשר בתוך 9 חודשים מיום אישור העסקה, המועד להתחלת הבנייה לא יאוחר מאשר בתוך 18 חודשים מיום אישור העסקה, המועד לסיום יציקת היסודות לא יאוחר מה- 1/2/98, ואילו המועד להשלמת השלד לא יאוחר מה- 1/1/99.

כמו כן, נקבע בהסכם כי ככל שהיזם יעמוד בזמנים ובהתחייבויותיו, מתחייב המינהל לחתום עם היוזם על חוזה חכירה לתקופה של 49 שנים מיום אישור העסקה.

הודגש ונקבע בהסכם כי הזמנים הקבועים בהסכם הינם עיקריים ויסודיים שהפרתם תחשב להפרה יסודית של החוזה. ראה לענין זה האמור בסעיף 12 כדלקמן:

"הוסכם בזה בין הצדדים כי המועדים הנקובים בחוזה וכן התנאים הנקובים בסעיפים 4,5 ו-11 לחוזה הינם תנאים עיקריים ויסודיים של החוזה, שהפרתם, או הפרת איזה מהם, תחשב להפרה יסודית".

עוד נקבע בהסכם הפיתוח עליו חתומים הנתבעים , כי אם תחול אחת מההפרות, אזי תהא רשאית התובעת רשאי לבטל את החוזה מיד עם ההפרה ולשלוח ליוזם הודעה במכתב רשום על ביטולו. ( ראה סעיף 12 ב להסכם).

הוראה זו לפיה הזמנים הקבועים בהסכם הינם מהותיים ויסודיים משתלבים עם עקרונות דיני המכרזים ועם העובדה כי במקרה דנן, המקרקעין הוקצו לנתבעים בפטור במכרז ובמחיר מופחת כאשר היסוד לפטור ממכרז נעוץ בתקנה 25 (5) ב, לתקנות חובת המכרזים 1993, אשר לפיה התקשרות לשם הקמת מפעל תעשייתי באזור עדיפות לאומי, בהמלצת משרד התמ"ת, הינה פטורה ממכרז, מתוך רציונאל לעידוד פעילות יצרנית, תעשייה ומקומות עבודה באזורי עדיפות לאומית, במהירות אפשרית ובמסגרת זמנים מוגבלת.

הוראות ההסכם מתיישבות עם כוונת המחוקק לפיה הוא מבקש לעודד פעילות כלכלית יצרנית ויצירת מקומות עבודה באזורים הכלולים באזורים לפי סעיף 40 ד לחוק עידוד להשקעות הון התשי"ט 1959 ובאיו"ש, במהירות ובמסגרת זמנים מוגבלת.

באשר למדיניות התובעת ביחס לארכות והפרות, במסמך מועצת מקרקעי ישראל, אשר הוגש לידי בית המשפט הנושא את הכותרת "ביטול עסקאות ומתן אורכות לביצוען", החלטה 1229, מיום 30/5/11 (המסמך מתקן את החלטה 1201 ) וקבע כלהלן:

"מדיניות המינהל הינה ככלל שלא לבטל עסקאות. יחד עם זאת בעסקאות בפטור ממכרז שהוקצו למטרת תעשייה ותיירות בהתאם להמלצת משרד התמ"ת...הנהלת המינהל תקבע כללים לביטולן...".
כמו כן:
"הופר הסכם פיתוח לביצוע עסקה והחליטה הנהלת המינהל כי המוחכר דרוש למינהל לביצוע יעדיו... תבוטל העסקה".

ביחס למתן אורכות לעסקאות בפטור ממכרז נקבע כלהלן:

"...לא עמד היזם בלוח הזמנים של העסקה, רשאי המינהל לתת ליזם אורכות לביצוע העסקה אם לפי שיקול דעתו יוכל היזם לעמוד בלוח הזמנים...".

צא ולמד כי היחס לעסקאות בפטור ממכרז, ע"י המינהל, הינו נוקשה, יסודי ודווקני יותר, היות ועסקינן בשטחי ציבור עם חשיבות לאומית וערך מוסף במיוחד. ההלכה הפסוקה קובעת כי עת מדובר במקרקעין אשר ניתנו בפטור ממכרז ביחס למקרקעין שהם רכוש הציבור - הקצאה אשר על פי הפסיקה צריכה להיעשות בצמצום וכחריג בלבד (עע"מ 8412/07 חברת מלון ומלון סוויטות אפ.אס.אר. בירושלים בע"מ נ' שימי הורן ואח', [פורסם בנבו]) – ועת עסקינן בהקצאה שנעשתה מלכתחילה מתוך מטרה ברורה לעודד ולחזק אזורי עדיפות לאומית, הרי שבמקרים כגון אלו יש לצפות כי היזמים יקפידו ביתר שאת על קיום המועדים וההתחייבויות המוטלים עליהם לשם קידום מטרות ההקצאה .

הפרת הסכם הפיתוח- האמנם?

לאחר שעמדנו על הסכם הפיתוח ותנאיו, יש לבחון, האמנם הופר הסכם הפיתוח ע"י הנתבעים, כטענת התובעת, ענין שכאמור מזכה את התובעת בביטול ההסכם.

האמנם הפרו הנתבע ים את הסכם הפיתוח שנכרת בין הצדדים?

לטענת התובעת הנתבעים לא עמד ו בהוראות הסכם הפיתוח ולא פיתחו את המקרקעין מושא התביעה כאמור בהסכם שבין הצדדים וכפי שהתחייבו בהסכם הפיתוח בין הצדדים ולא פעל ו לפי לוח הזמנים שהוקצב לה ם.

כזכור- בין החובות שחלו על הנתבעים, נקבע כי המועד להגשת תכניות לא יאוחר מאשר בתוך 9 חודשים מיום אישור העסקה, המועד להתחלת הבנייה לא יאוחר מאשר בתוך 18 חודשים מיום אישור העסקה, המועד לסיום יציקת היסודות לא יאוחר מה- 1/2/98, ואילו המועד ל השלמת השלד לא יאוחר מה- 1/1/99 והמועד להשלמת הבניה הוא 1/4/99 0 מועד סיום תקופת הפיתוח).

עיון בכתבי טענות הצדדים ובעדויותיהם מעלה כי הנתבעים למעשה מוד ים כי ה ם לא השלימ ו את פיתוח המקרקעין וכי ה ם לא השלימ ו את בניית והקמת המכבסה כנדרש מ הם בהסכם הפיתוח:

במכתב מטעם הנתבעים למינהל מיום 12/3/08 פנו הנתבעים באמצעות ב"כ למחלקה המישפטית של התובעת ודרשו קיום פגישה והארכת הסכם הפיתוח וצויין שם מפורשות כי " נבנו יסודות וכלונסאות כבר לפני זמן מה...". קרי, בשנת 2008 לא הושלמה הבניה ונבנו רק יסודות וכלונסאות. כמו כן ציינה ב"כ הנתבעים כי הסיבה להפסקת הבניה הינה שהתברר לנתבעים "כי היעוד שאליו יועד המקום לא כלכלי ולא מתאים ולכן הופסקו העבודות והתחלנו בבדיקות שוק ובדיקת אפשרות של שינוי התב"ע באזור על מנת לנסות לנצל נכון ויעל את הקרקע". ( ראה נספח 9 לתצהיר קבלו ). קרי, הנתבעים לא השכילו להבין בשלב זה, כי המקרקעין שהוקצו להם בפטור ממכרז, במחיר מופחת, הינו ליעוד ספיציפי וכי הם אינם יכולים ורשאים לשנות את היעוד ולנסות לנצל את המקרקעין באופן יעיל ונכון יותר.

בפנייתם של הנתבעים לתובעת מיום ה- 17/6/08 נכתב במפורש כלהלן: "...העבודות הופסקו בשל הודעת הרשות המקומית לפיה בכוונתה לשנות את ייעוד האזור למגורי עובדים מה שהתברר כלא מעשי... בנוסף ולמען הגילוי הנאות נציין כי בעיות כלכליות שונות בין השותפים מנעו את התקדמות הבנייה ע"פ ההקצאה..".

הודאה כאמור, כי הפסקת הבניה היתה ביוזמת הנתבעים בשל כוונה לשנות את יעוד המקרקעין ובשל מחלוקות כלכליות בין הנתבעים, חזרה אף בפניית ב"כ הנתבעים אל מנכ"ל חכ"ל אילת מיום 2/7/08. ( ראה נספח 11 לתצהיר קבלו) ואף בתצהירו של ויקטור לוי המציין בתצהירו כי בשנות התשעים נודע לו על תכנית לשנות את יעוד המקרקעין ולפיכך סבר כי אין טעם להמשיך בהקמת המבנה.

אף המצהיר מר קבלו, העד מטעם הנתבעים הודה בחקירתו הנגדית כי ההחלטה על הפסקת הבניה היתה של הנתבעים וכי יתכן כי זו היתה טעות בשיקול הדעת ( ראה עמוד 46 שורה 33 לפרוטוקול).

דהיינו, מכתביהם של הנתבעים לתובעת , באמצעות ב"כ דאז, עו"ד רותי וולובסקי, והודאות הנתבעים עצמם בפניי במהלך הדיון, מעידים ומלמדים שעבודות הבניה במקרקעין מושא התביעה הופסקו ע"י הנתבעים עצמם היות והם הגיעו למסקנה כי הקמת מכבסה אינה כלכלית ובשל כך, בדקו אפשרות לשינוי התב"ע על מנת לנצל טוב יותר את המקרקעין, שכאמור הוקצו להם בפטור ממכרז. כמו כן מהמכתבים עולה כי בעיות כלכליות בין השותפים, מנעו אף הם את המשך הבניה.

מתוך הראיות שהובאו בפניי עולה כי הנתבעים בחרו במודע להפסיק את עבודות בניית המכבסה במקרקעין מושא התביעה, על אף ההוראות המפורשות של הסכם הפיתוח, מתוך כוונה, לנסות למקסם את היתרונות הכלכליים של המקרקעין, וכי הגיעו למסקנה כי הקמת מכבסה לעת ההיא, אינה כלכלית ויתכן כי האפשרות של שינוי היעוד, עדיפה להם כלכלית.

אף מביקור התובעת בשטח, ע"י סאמר אבו רוכון, מבצע משימות פיקוח מטעם התובעת, בדו"ח סיור פיקוח משנת 2002, עלתה תמונה דומה לפיה במקרקעין הוצבו רק שלד ויסודות מבנה ( ראה ת/2) .

בשולי הדברים אבקש להתייחס לשימוש שעשו הנתבעים בסופו של יום במהלך השנים במקרקעין מושא התביעה ויתכן שיש בשימוש זה כדי להשליך על הפסקת עבודות בניית המכבסה. מתוך עדותו של מר קבלו בשילוב עם ת/2 מטעם התובעת עולה כי בשנים 2002 בחרו הנתבעים לשכן במקרקעין מושא התביעה עובדים זרים, וזאת בניגוד גמור להוראות הסכם הפיתוח. על פניו עולה כי לנתבעים היה כלכלי יותר, לשכן במקרקעין מושא התביעה מגורים של עובדים זרים, על פני המשך בניית מכבסה, אשר סברו אותה העת כי אינה כלכלית.

לאחר גילוי הפלישה ומגורי העובדים הזרים במקרקעין מושא התביעה , בשנת 2002 שלחה התובעת לנתבעים באמצעות הלשכה המשפטית ביום 30/10/02 מכתב דרישה לנתבעים לפנות את המגרש ( נ/11) והנתבע מס' 1 עתר להארכת הסכם הפיתוח וכן ארכה לפינוי של שנה ( ראה נ/12). במכתב זה פנתה התובעת לנתבעים ודרשה לדעת מה בדעת הנתבעים לעשות בשים לב כי מבנה המכבסה טרם הושלם. עיון בתצהירו של מר קבלו מעלה כי עד לשנת 2007 ( ראה סעיף 20 לתצהירו של מר קבלו ) לא עשו הנתבעים דבר, על אף שידעו כי הם הפרו את הסכם הפיתוח, כבר אז, הפרה יסודית.

למותר לציין כי על פי הסכם הפיתוח, נאסר על הנתבעים לעשות כל שימוש במקרקעין מושא התביעה, אלא בהתאם להוראות הסכם הפיתוח. הקמת מגורים של עובדים זרים על המקרקעין מושא הסכם הפיתוח, לכל הדעות אינה בהתאם להוראות הסכם הפיתוח ומהווה הפרה של ההסכם.

בשים לב לראיות שהונחו לעיוני, ולאור מסקנתי כי הנתבעים בחרו במודע שלא לעמוד בהוראות הסכם הפיתוח ולהפסיק את המשך בניית המכבסה, הן בשל מסקנתם כי הקמת מכבסה אינה כלכלית, ובין בשל שימוש אחר כלכלי יותר במקרקעין, ובין בשל מחלוקות בין השותפים, הרי שנכון לשנת 2008 עבודות הבניה של המכבסה על פי הסכם הפיתוח לא הושלמ ו כלל וכלל. אין ספק, כי הנתבעים ידעו באותה עת כי הם מצויים בהפרה יסודית של הסכם הפיתוח, אולם לא עשו דבר על מנת לתקן את ההפרה.

סעיף 12(א) להסכם הפיתוח קובע מפורשות כי " הוסכם בין הצדדים כי המועדים הנקובים בחוזה זה וכן התנאים הנקובים בסעיפים 4,5 ו-11 של החוזה הינם עיקריים ויסודיים של החוזה, או הפרת איזה מהם, תחשב הפרה יסודית של חוזה זה".

אין מחלוקת כי הנתבעים לא עמדו בתקופת הפיתוח ובתנאי ההסכם, ועד היום לא הוקמה המכבסה ובוודאי שלא החלה פעילות תעשיייתית יצרנית שלמטרתה הוקצו המקרקעין לנתבעים בפטור ממכרז ובמחיר מופחת.

נוכח כל האמור לעיל אני קובעת כי הנתבעים הפרו הפרה יסודית את הסכם הפיתוח שכן הם לא השלימו את הקמת המכבסה על פי לוח הזמנים הברור והמפורש בסכם הפיתוח עד למועד הקובע בהסכם הפיתוח ( 1/4/99 )ולכן אין ספק, הן מכוח הוראות חוק החוזים והן מכוח הוראות הסכם הפיתוח , כי התובעת זכאית היתה לבטל את ההסכם הפיתוח בין הצדדים.

באשר לטענת ביטול ההסכם בשל הפרה יסודית, וכי על תובעת לנהוג בתום לב בעת עמידתה על זכות הביטול, ראה האמור בפסק הדין ע"א 6319/05 קנדרה ישראל נגד מינהל מקרקעי ישראל שם קבע בית המשפט העליון בנסיבות דומות כלהלן:

"זכותו של צד הנפגע מהפרת חוזה לבטל את החוזה קבועה בסעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן - חוק התרופות). בעניין זה קיימת הבחנה מהותית בין הפרה יסודית, המזכה את הנפגע באפשרות לבטל את החוזה מייד לאחר ההפרה, לבין הפרה לא יסודית, המחייבת מתן ארכה לתיקונה. במקרה דנא מדובר בהפרה שבחוזה הפיתוח הוסכם כי תיחשב להפרה יסודית (ראו סעיף 6 ל חוק התרופות). על כן זכאי היה המינהל לבטל את החוזה בלא מתן ארכה. אכן, הפסיקה הכירה בכך שישנם מקרים בהם עמידה על זכות הביטול של החוזה בגין הפרתו תיחשב לפעולה בחוסר תום לב, הנוגדת את סעיף 39 ל חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 ( בג"ץ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ"ד לה(1) 828, 836 (1980); ע"א 158/80 שלום נ' מוטה, פ"ד לו(4) 793, 811 (1982)). גם כאשר מדובר בהפרה יסודית עלול ביטולו של החוזה להיחשב כפעולה בחוסר תום לב, אולם זאת רק במקרים יוצאי דופן. עמד על כך בית משפט זה, באומרו כי:

"אכן, ייתכנו נסיבות שעמידה על זכות הביטול תיחשב בהן, גם בעקבות הפרה יסודית, כנגועה בחוסר תום-לב, עם זאת ברי כי כאשר בהפרה של תנאי יסודי עסקינן, יתמעטו המקרים ששימוש בזכות הביטול ייחשב בהם כסותר את חובת תום-הלב, ורק בנסיבות יוצאות-דופן ייבצר מהנפגע להפעיל את תרופת הביטול הקנויה לו" (ע"א 1368/02 צמנטכל ב. קוטיק בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד נז(1) 516, 525 (2002) (להלן - עניין צמנטכל)).

במקרה דנן, לא מצאתי כי במקרה דנן התנהלות התובעת הביאה להתקיימות הנסיבות יוצאות הדופן, בהם ביטול ההסכם הפיתוח בגין הפרתו היסודית, תחשב לחוסר תום לב של התובעת שכן חשיבתו של לוח הזמנים שנקבע בהסכם הפיתוח, היה ידוע לנתבעת, הוא אף נכתב מפורשות בהסכם בין הצדדים, והוא מחוייב היות והקצאת המקרקעין המהווים משאב ציבורי, היתה בפטור במכרז ובמחיר מופחת.

ענין זה מתחדד לנוכח מסקנתי לפיה הנתבעים הפרו את הסכם הפיתוח ואת לוח הזמנים הברור והמפורש במפורט בהסכם, משיקולים כלכליים, מתוך מחשבה כי הקמת מכבסה אינה כלכלית, כי שינוי היעוד של המקרקעין, עתיד למקסם להם רווחים, וכי בתקופת הביניים, ניתן לעשות שימוש אחר במקרקעין, ע"י שיכון עובדים זרים במקום.

נוכח כל האמור לעיל, עולה כי הנתבעים הפרו הפרה יסודית את הסכם הפיתוח בין הצדדים ולא עמדו במגבלת הזמן המפורשת והברורה העולה מתוך ההסכם, שכן מבנה המכבסה לא היה בנוי עד לתום תקופת הפיתוח, קרי עד ליום 1/4/99.

ראה לענין זה דברי בית המשפט מפי כבוד השופטת יפה כ"ץ ( כתוארה אז) בת.א. 1285/00 קנדרה ישראל בע"מ נגד מינהל מקרקעי ישראל שאף אושרו ע"י בית המשפט העליון בע"א 6319/05 קנדרה ישראל בע"מ נגד ממ"י, במקרה שנסיבותיו דומות למקרה דנן, כלהלן:

" עלינו לזכור כי דנים אנו בהסכם עם רשות ציבורית, הכפופה לא רק לדיני החוזים אלא גם לדיני המינהל הציבורי. חובתו של המינהל, מכוח היותו מי שמנהל את מקרקעי המדינה לטובת אזרחיה, שלא להזניח גם פן זה של אחריותו, גם כשהוא מתקשר בחוזים פרטניים עם אנשים וגופים כמו התובעת.....

הדברים מקבלים משנה תוקף מקום בו מדובר בהקצאת מקרקעין בפטור ממכרז ביחס למקרקעין שהם רכוש הציבור - הקצאה אשר על פי הפסיקה צריכה להיעשות בצמצום וכחריג בלבד (עע"מ 8412/07 חברת מלון ומלון סוויטות אפ.אס.אר. בירושלים בע"מ נ' שימי הורן ואח', [פורסם בנבו] ) - שנעשתה מתוך מטרה ברורה לעודד ולחזק אזורי עדיפות לאומית, שאז ניתן לצפות מהמבקשת כי תקפיד ביתר שאת על קיום המועדים וההתחייבויות המוטלים עליה ותפעל בתום לב לשם קידום מטרות ההקצאה ולקבלת ההטבות המשמעותיות שהוענקו לה במסגרת העסקה, הן לטובתה והן לטובת האינטרס הציבורי העומד בלב ליבה של ההקצאה...."

נוכח כל האמור לעיל, אני קובעת כי הנתבעים הפרו הפרה יסודית את הסכם הפיתוח בין הצדדים וכי התובעת רשאית היתה לבטל את הסכם הפיתוח.

החלטות התובעת על ביטול הסכם הפיתוח

כפי שצויין לעיל, בתאריך 30/10/02 פנתה התובעת לנתבעים בדרישה לפינוי המקרקעין בעת שהתגלה כי הנתבעים משכנים במקרקעין עובדים זרים בניגוד להוראות הסכם הפיתוח ( נ/11). כמו כן התבקשו הנתבעים להודיע מה בכוונתם לעשות בשים לב כי מבנה המכבסה לא הוקם. על אף פניה זו, לא פעלו הנתבעים לעשות דבר והמשיכו להחזיק את המקרקעין, לא להשלים את בניית מכבסה ולא לפעול בכל דרך אחרת מול התובעת להסדיר את הפרת ההסכם הפיתוח.

בשים לב לקביעתי לעיל, לפיה הנתבעים הפרו את הסכם הפיתוח הפרה יסודית, ולאחר שהנתבעים לא עשו דבר במשך שנים, פעלה התובעת ביום 29/1/08 להודיע לנתבעים על ביטול הסכם הפיתוח. ( ראה נספח 2 לעמדת משרד הכלכלה).

אין ספק כי הודעה זו בדבר ביטול הסכם הפיתוח מיום 29/1/08 , הודעה לנתבעים, שכן זמן קצר לאחר מכן, פנו הנתבעים באמצעות ב"כ עו"ד רותי וולובסקי לתובעת בבקשה להאריך את הסכם הפיתוח. ( ראה נספח 9, 10 ו- 11 לתצהיר קבלו).

בקשת הנתבעים להארכת הסכם הפיתוח, הובאה בסופו של יום לישיבת הועדה העליונה המשותפת של התובעת ומשרד הכלכלה ביום 11/1/09 והומלץ עקרונית על חידוש העסקה כפוף למספר תנאים וביניהם " הגשת בקשה מחדש...דיון בוועדת התיאום..." ( ראה נספח 18 לתצהיר קבלו).

לאחר שהנתבעים פעלו להגשת בקשה חדשה, התכנסה ועדת התיאום ביום 6/6/10 והוחלט שהיות "ומכבסה אינו תעשיה, לא מאשרים" והמלצת ועדת התיאום היתה "לביטול, מאחר ומדובר במכבסה שאינה עונה לקריטריונים של תעשייה". הודעה כאמור נשלחה לנתבעים ביום 11/7/10. ( ראה נספחים 15 ו-16 לעמדת משרד הכלכלה).
כל ניסיונות הנתבעים לנסות להוכיח כי הסכם הפיתוח הוארך להם בסופו של יום, בהסתמך על נספח 21 לתצהיריהם, לא צלח. אכן הוגשה ע"י הנתבעים בקשה חדשה להקצאת המקרקעין, אולם בסופו של יום, לאחר דיונים של הגורמים המוסמכים , המכבסה לא אושרה ע"י הגורמים המוסמכים, שכן היא לא ענתה לקריטריונים הנדרשים .

טענת הנתבעים כי התובעת הסתירה מהם כי ניתנה החלטה להארכת תוקפו של הסכם הפיתוח, אין לה על מה להסתמך. מלכתחילה, ההחלטה שניתנה לנתבעים בבקשתם להארכת הסכם הפיתוח, היא שהם נדרשים להגשת בקשה חדשה, אשר תיבחן ע"י ועדת התיאום, אשר בסופו של יום, לא נעתרה לבקשה החדשה שכן " מכבסה אינה עונה לקריטריונים של תעשייה".

לנתבעים פתוחה היתה הדרך לנקוט באמצעים שמעמיד לרשותם החוק, על מנת לתקוף את החלטות התובעת שלא להאריך את הסכם הפיתוח, ו/או לתקוף את החלטת התובעת לדרוש מהם הגשת בקשה חדשה ו/או לסרב לאשר את הבקשה החדשה ועוד ועוד. דא עקא כי הנתבעים בחרו שלא לנקוט בכל אמצעי, אלא להמשיך לשלוח מכתבים ופניות ו להמשיך להחזיק את המקרקעין, ללא הסכם פיתוח תקף.

הנתבעים טענו כי נספח 21 מהווה הסכמה להארכת הסכם הפיתוח. אין ספק כי נספח 21 לתצהירו של מר קבלו, ומבלי לקבוע מסמרות באשר לאוטנטיות של המסמך, אינו מהווה חוזה פיתוח , ואף לא מהווה החלטה מחייבת של הגורמים המוסמכים להאריך את הסכם הפיתוח. כל שכתוב במסמך החלקי שהובא לעיוני ש"האורכה מותנית באישור ועדה עליונה". למותר לציין כי אישור שכזה, לא הובא לעיוני. חזקה על הנתבעים, ומר קבלו, אשר אמונים על התחום ומלווים ביועצים מישפטיים, כי הם ידעו לאורך כל השנים כי הארכת הסכם פיתוח עם התובעת, הינה בהסכם פיתוח ברור ומוגדר.

אין ספק כי כבר בשנת 2012, לשיטת הנתבעים, ידעו הם כי בקשתם להארכת הסכם הפיתוח נדחתה ( ראה סעיף 50 לתצהיר קבלו). אולם הנתבעים, פעם אחר פעם, בוחרים שלא לנקוט באמצעים שמעמיד לרשותם החוק, וממשיכים להחזיק במקרקעין , ללא הסכם פיתוח תקף.

את טענתם של הנתבעים כי חוזה הפיתוח הוארך ע"י התובעת, אני דוחה מכל וכל. אכן ניתנו במהלך השנים המלצות כאלה ואחרות, אולם הסכם פיתוח נוסף, לא נחתם בין הצדדים וישנו הסכם פיתוח אחד ויחיד אשר תוקפו פג כבר ביום 1/4/99.

"לשאלת ביהמ"ש אם לטענתי יש הסכם פיתוח, אני משיב שיש הסכמה להאריך את הסכם הפיתוח. לשאלת ביהמ"ש אם יש הסכם פיתוח חתום ותקף, אני משיב שלא, לא נתנו לנו. לשאלת ביהמ"ש למה המתנו משנת 2012 ועד היום, אני משיב שאנחנו מתכתבים עם המנהל. אני מפנה לנספח 29. לשאלת ביהמ"ש האם התכתבות עם המנהל מהווה הסכם פיתוח, אני משיב שלא..." (ראו ב"כ הנתבע, עמוד 5 ).

נוכח כל האמור לעיל אני קובעת כי הסכם הפיתוח הופר הפרה יסודית ע"י הנתבעים, והתובעת פעלה בהתאם להוראות החוק וההסכם לביטול ההסכם ובסופו של יום, בקשותיהם השונות של הנתבעים להארכת הסכם הפיתוח נדחו ע"י הגורמים המוסמכים אצל התובעת והנתבעים בחרו שלא לנקוט באמצעים שמעמיד לרשותם החוק בענין החלטות אלה.

על אף קביעתי לעיל, כי הנתבעים הפרו הפרה יסודית את הסכם הפיתוח והתובעת ביטלה את הסכם הפיתוח כנדרש והנתבעים לא עתרו לביטול החלטה זו כנדרש, אדון למעלה מן הצורך אף בטענת התובעת כי ההסכם ממילא פקע והסתיים ולכן היא לא נדרשה להודעת ביטול.

סיום הסכם הפיתוח

האמנם הסכם הפיתוח אכן פקע מאליו, כטענת התובעת, בשים לב כי תוקפו על פי הוראות ההסכם היה מוגבל עד ליום 1/4/99?

במקרה דנן, הסכם הפיתוח הסתיים כבר ביום 1/4/99. סבורתני כי התנהלות הנתבעים לפיה ידעו כי ההסכם מותנה בבניית מכבסה בתוך זמן קצוב, כי ההרשאה לפיתוח נתנה לנתבעים עד ליום 1/4/99 בלבד, הרי שההסכם בין הצדדים הסתיים ביום זה, וממועד זה הנתבעים למעשה החזיקו במקרקעין לשימושים אחרים שלא בהתאם להסכם פיתוח תקף בין הצדדים.

ראה לענין זה דבריו של בית המשפט בתא ( חי) 52197/01/17 אחמד אבו אלהיג'א נגד מדינת ישראל שם קבע בית המשפט כי מעת שהסתיימה תקופת חוזה הפיתוח בין הצדדים, ולא הוארכה הרי שהחוזה פקע ולא ניתן לקבל את הטענה כי חוזה הפיתוח עומד עדיין בתוקפו.

" בהתאם לחוזה הפיתוח הוקנו לתובעים זכויות במגרש לתקופת הפיתוח בלבד, וגם זאת אך ורק לצורך פיתוח המגרש ובניית המבנים שצויינו בחוזה. בהתאם משלא עמדו התובעים בהתחייבותם לבניית בית הקליה, ותקופת הפיתוח תמה , לא נותרו לתובעים זכויות חוזיות במגרש וכאמור התובעים כבר נדרשו במכתב ההתראה להשיב את המגרש לידי רמ"י.
בנסיבות אלו, ספק גדול בעיני אם קיימת חובה על רמ"י ליתן הודעה פורמלית בדבר ביטולו הסופי של חוזה הפיתוח, כאשר עולה בבירור מהוראותיו כי תוקפו הסתיים בתום תקופת הפיתוח המוארכת , לאחר שהתובעים הפרו הפרה יסודית את התחייבויותיהם להשלמת הבנייה במגרש בתוך תקופת הפיתוח, ולא בנו במגרש דבר. בעניין זה אני מוצא טעם רב בעמדתו של בית המשפט המחוזי בנצרת(כב' השופט ע' עילבוני) אשר קבע בעניין דומה כי: "לעניין טענת המבקשת לפיה ההודעה לפיה ההודעה בדבר ביטול הסכם הפיתוח צריכה הייתה להימסר לה בתוך זמן סביר, הרי שלטעמי, בנסיבות המקרה דנא, לא היה צריך המינהל להודיע על ביטול החוזה כלל, שכן החוזה ממילא הוגבל מראש בזמן ופגע - כך על פי הכתוב בו - עוד ביום 18/10/04, ועל כן משנמסרו המקרקעין לרשות המבקשת לתקופת הפיתוח בלבד, ומשלא עשתה המבקשת דבר כדי לקדם את התחייבויותיה על פי ההסכם, הרי שמשפג תוקפו של ההסכם חוזרים הצדדים לנקודת המוצא ולא היה כל צורך להודיע למבקשת על ביטול ההסכם..."

בשים לב כי חוזה הפיתוח בין הצדדים הסתיים כבר ביום 1/4/99 ובשים לב כי הנתבעים הפר ו הפרה יסודית את הסכם הפיתוח, הפרה שהיתה ידועה וברורה אף ל הם לאור הוראות החוזה הברורות והנהירות, הרי שספק אף בעיניי אם התובעת צריכה היתה ליתן לנתבעים הודעה פורמלית בדבר ביטולו הסופי של הסכם הפיתוח ויש סימוכין לכך כי משפג חוזה הפיתוח בין הצדדים, לא היה כל צורך להודיע לנתבע ים על ביטול החוזה שכן החוזה הסתיים ולא הוארך.

אמנם, בהמשך נשלחו בקשות חוזרות ונשנות למתן ארכות מטעם הנתבעים, דא עקא כי בסופו של יום, הבקשות הרבות נדונו ונבחנו ע"י הגורמים המוסמכים ובסופו של יום, חוזה הפיתוח לא הוארך והעסקה החדשה לא אושרה.

כידוע המדובר בתביעה שהוגשה ע"י התובעת לבית המשפט השלום, לסילוק ידם של הנתבעים מהמקרקעין מושא התביעה. טענות הנתבעים בפניי, הן רבות ומגוונות וכולן למעשה במישור המ נהלי . דא עקא כי בית המשפט השלום ביושבו בתביעה שבכותרת, אינו מוסמך ואינו יכול לדון בטענות המנהליות הרבות שיש לנתבעים כנגד התנהלות התובעת לאורך השנים וסבורתני כי היה על הנתבעים לפעול במישור המ נהלי, כנגד התובעת הן בגין החלטת הביטול, הסתרת מידע, אי הארכת חוזה ועוד ועוד.

אינני יכולה לקבל את התנהלות הנתבעים לפיהם באמתחם, כך לטענתם, טענות מינהליות רבות ומגוונות לאורך כל השנים, כלפי התובעת והחלטותיה, אולם בפועל אינם נוקטים כל הליך מתאים כנגד התובעת והחלטותיה, ממשיכים להחזיק את המקרקעין, ומעלים טענות אלו, כטענות הגנה בלבד בגין תביעת הפינוי שהגישה כנגדם התובעת.

בעניין זה מוצאת אני לנכון לצטט מע"א 41072-05-20, סקאיי דייב נגד רמ"י בעניין מסכת עובדתית דומה, שם קבע בית המשפט המחוזי בבאר שבע כלהלן:

"....שעה שאין מחלוקת על כך שהמערערת לא עמדה בחוזה הפיתוח, שהוארך מעת לעת, ולא השלימה את פיתוח המקרקעין, גם לא במועד הדחוי, המערערת מיקדה טענותיה בפגמים מינהליים בהתנהלות של רמ"י. העלאת טענות מינהליות כנגד התנהלות הרשות בשנת 2014 אגב תביעה לסילוק יד שהוגשה בשנת 2016, כאשר כל אותה עת המערערת ממשיכה להחזיק בנכס חרף ביטול העסקה, מעוררת קושי. ככל שסברה המערערת כי נפל פגם בהחלטה על ביטול העסקה, מצופה היה כי תפעל לאלתר לשנות את רוע הגזירה, תחילה מול הרשות ומיד אחר כך בעתירה מינהלית. משלא פעלה המערערת באופן זה, ספק אם היא יכולה להישמע כיום, אגב תביעת פינוי, בטענות מינהליות מובהקות, למרות השיהוי הממושך ואי מיצוי ההליכים, כשכל אותה עת היא עושה דין לעצמה ונשארת במקרקעין. הדרישות לפעול ללא שיהוי, בניקיון כפיים ולאחר מיצוי הליכים, נטועות עמוק במשפט המינהלי. הראציונלים שביסוד הדרישות תקפים, כך נראה, גם כשפעולת המנהל נבחנת אגב הליך אזרחי. לטעמנו, הבחינה שערך בית המשפט בשאלה אם ביטול העסקה עולה בקנה אחד עם נהלי הרשות הייתה מעבר לנדרש, ודי בעיתוי המאוחר של העלאת הטענות כדי להביא לדחייתן....". ( הדגשה שלי א.ל.)

סבורה אני כי יפים הדברים גם לענייננו. מרבית טענות הנתבעים כנגד התובעת, הם במישור המינהלי, והיה על הנתבעים לפעול כנגד החלטותיה השונות של התובעת או מחדליה השונים כטענתם, לאורך השנים ולא להמשיך להחזיק את המקרקעין ולהעלות את הטענות, אגב תביעת פינוי שמוגשת כנגדם.

על אף האמור, אדרש בתמצית לטענות הנתבעת בעניין, ולמעלה מן הצורך לטענות הנתבעת ביחס לקבילות החלטות התובעת:

הנתבעים טוענים כי ניתנה להם הבטחה מפורשת מנציג רשמי של התובעת למתן ארכה. לא רק זאת אלא שלטענתם ההחלטה המפורשת של התובעת למתן ארכה עבורם הוסתרה מהם ולפיכך הם לא יכלו ליישם את תנאיה. דה עקא שהתובעת הציגה מסמכים מפורשים בהם נשלחה מטעמה הודעת ביטול מפורשת, לרבות מכתבי סירוב לכל פניות הנתבעים.

יוצא שאף אם ניתנה הבטחת ארכה, היא ניתנה לאחר שההסכם פקע ולאחר שהוא בוטל , ובאפשרות הנתבעים היה לפעול בערוצים המתאימים להשיג על כך.

הנתבעים טוענים כי התנהלות התובעת הינה בניגוד למדיניות ברורה שלה של לא לבטל הסכמים וליתן ארכות. הנתבעים מפנים להחלטה רשמית של הנתבעת, ולדוגמאות אחרות בשטח בהן במקרים דומים סופקו ארכות. הנתבעים מדגישים שביטול החוזה והעדר ארכה נוגד את נהליה הפנימיים של התובעת אשר מספקת ארכות ככלל באופן מיידי, וטוענים כי מדיניות המינהל הינה ככלל שלא לבטל עסקאות, ועל מתן ארכות (והנתבעת מפנה להחלטה מספר 1075).

באשר למדיניות המינהל ביחס לארכות והפרות, במסמך מועצת מקרקעי ישראל, אשר הוגש לידי בית המשפט הנושא את הכותרת "ביטול עסקאות ומתן אורכות לביצוען", החלטה 1229, מיום 30/5/11 (המסמך מתקן את החלטה 1201 )וקבע כלהלן:

"מדיניות המינהל הינה ככלל שלא לבטל עסקאות. יחד עם זאת בעסקאות בפטור ממכרז שהוקצו למטרת תעשייה ותיירות בהתאם להמלצת משרד התמ"ת...הנהלת המינהל תקבע כללים לביטולן...".
כמו כן:
"הופר הסכם פיתוח לביצוע עסקה והחליטה הנהלת המינהל כי המוחכר דרוש למינהל לביצוע יעדיו... תבוטל העסקה".

ביחס למתן אורכות לעסקאות בפטור ממכרז נקבע כלהלן: "...לא עמד היזם בלוח הזמנים של העסקה, רשאי המינהל לתת ליזם אורכות לביצוע העסקה אם לפי שיקול דעתו יוכל היזם לעמוד בלוח הזמנים...".

צא ולמד כי היחס לעסקאות בפטור ממכרז הינו נוקשה, יסודי ודווקני יותר, היות ועסקינן בשטחי ציבור עם חשיבות לאומית וערך מוסף במיוחד. לצד זאת, ועל אף המדיניות הברורה הזו, הנתבעים טענו בפניי בדיון ההוכחות, כי בעסקאות שונות, בתנאים דומים, כן ניתנו ליזמים ארכות מעת לעת. איני סבורה כי הנתבעים השכילו להוכיח כי לתובעת היתה מדיניות סדורה של הארכת הסכמי פיתוח והנתבעים היוו חריג או אכיפה בררנית.

לא רק זאת, אלא שאף אם היתה לה לתובעת מדיניות מוצהרת כזו, מה שהנתבעים לא השכילו להוכיח, הרי שעדיין אין הדבר גורע מההסכם הפיתוח שהופר ע"י הנתבעים ו/או פקע וככל שהנתבעים סבורים כי יש להם טענות טובות בענין, ראוי היה להם להשמיע טענות אלה, בערכאות המתאימות לכך ולא במסגרת התביעה שבכותרת.

למותר לציין כי במקרה דנן, סבורה אני כי המזור לטיעוני הנתבעים מצוי היה בבקשה להקצאה חדשה ולא בהארכת הסכם הפיתוח המקורי אשר ממילא הם אינם ששים לקיימו ומיוזמתם הקפיאו את העבודות בו. נוכח זאת, המלצתי לנתבעים לפעול להגיש בקשה חדשה בענין.

המעש בתיק לאחר הגשת כתב התביעה

בשולי הדברים, אתייחס בסייפא של פסק דין זה למעש אשר התנהל בין הצדדים לאחר הגשת כתב התביעה ולנפקותו לתובענה. במועד הדיון מיום ה- 7/4/16 , וכפי שצויין לעיל, ניתנה המלצת בית המשפט לנתבעים לפנות לתובעת בבקשה לשקול הקצאה חדשה.

ביום ה- 6/1/17 הגישה התובעת הודעתה לתיק כי הנושא בבחינה, כי הוא נבחן ע"י הוועדה המקצועית של התובעת, ומועבר לאישור משרד הכלכלה. בסופו של דבר , ולאחר אי אלו דין ודברים, ההצעה נדחתה.

דה עקא, שכל ההתנהלות לאחר הגשת התביעה, הבקשה החדשה למשרד התעשייה, ההמלצה החיובית של התמ"ת והחלטת התובעת שלא ליתן פטור ממרכז, אינם מעניינו של תיק זה. הפניית הנתבעת לבקשה חדשה נועדה לקדם פ תרון מחוץ לכותלי בית המשפט. ככל שהפ תרון נדחה ע"י התובעת, היה על הנתבעת לפעול בהתאם לאמצעים שמעמיד לרשותה החוק, כנגד ההחלטה החדשה.

הצדדים הכבירו בטיעוניהם ובסיכומיהם בדבר הסוגייה, על אף שבית המשפט צריך להידרש להסכם הפיתוח בין הצדדים ולטענות הצדדים בענין. פתוחה היתה הדרך בפני הנתבעים למצות הדרכים המשפטיות העומדות לרשותם בעניין ההחלטה בבקשתם החדשה לאחר הגשת התביעה, בכדי לעתור כנגד החלטה זו.

ולבסוף, ובשולי הדברים אתייחס לטענת הנתבעים בדבר אכיפה סלקטיבית- טענה זו הינה טענה אשר הנתבעים לא הרימו הנטל להוכיחה. הנתבעת הציגה בפני מקרה אחד, אחר, ושונה, ואין בו, במקרה אחד בלבד אשר הובא ע"י הנתב עת בכדי ללמד על אכיפה סלקטיבית וממי לא היה על הנתבעים לפעול במישור המינהלי כדי לעתור כנגד התנהלות התובעת.

סוף דבר

נוכח כל האמור לעיל אני קובעת כי התובעת הוכיחה כי הנתבעים לא עמד ו בהוראות הסכם הפיתוח ולכן התובעת זכאית היתה לבטל החוזה ואכן חוזה הפיתוח בוטל כדין בהתאם להוראות החוזה עצמו ונהלי התובעת.
כמו כן אני קובעת כי הנתבעים לא הוכיחו כי הסכם הפיתוח בין הצדדים בסופו של יום הוארך ואף לא הוכיחו כי ניתנה הסכמה ע"י הגורמים המוסמכים להאריך את תוקפו של הסכם הפיתוח.

הנתבעים לא השכיל ו להוכיח כי התנהלות התובעת כלפיה ם סתרה החלטות פנימיות שלה, הן ביחס להוראות הביטול הקיימות והן בהתייחס למקרקעין אחרים.

כפועל יוצא מהאמור- דין התביעה להתקבל בכל הנוגע לסעד הפינוי ואני מחייבת את הנתבעים לפנות את המקרקעין מושא התביעה מכל אדם ומטלטלין ומכל אשר הוצב בהם, נבנה, נטע בהם בתוך 6 חודשים מהיום.

כמו כן אני מסמיכה את התובעת או כל גורם אחר מטעמה לפנות את המקרקעין מושא התביעה ואת כל הבנוי והנטוע מטענה וכן את המטלטלין המצויים במקום, ככל שהנתבעים לא יעשו כן עד למועד שקבעתי. וכפועל יוצא לחייב את הנתבע ים בהוצאות הפינוי וההריסה, ככל שתידרש לעשות כן.

כמו כן אני מורה לנתבעים ומי מטעמ ם להימנע מלהיכנס למקרקעין מושא התביעה ולתפוס בהם חזקה וכן להימנע מלהפריע לתובעת או למי מטעמה לבצע במקרקעין כל פעולה שהיא בעצמה ובין באמצעות מי מטעמה לאחר מועד הפינוי שנקבע על ידי.

בנסיבות העניין אני מחייבת את הנתבעים בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסל כולל של 45,000 ₪ אשר ישולמו בתוך 30 יום ואם לא הם יישאו ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום בפועל.

זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, י"ד סיוון תשפ"א, 25 מאי 2021, בהעדר הצדדים.