הדפסה

בית משפט השלום בבאר שבע ת"א 57179-07-17

בפני
כבוד ה שופטת רחלי טיקטין עדולם

תובע

אילן אמוייב

נגד

נתבע
עדי קציר

החלטה

לפני בקשה לתיקון כתב הגנה.

רקע רלוונטי לבקשה
התובע הינו בעלים של דירה ברח' השלום 76/1 ב"ש.
הנתבע הוא יזם.
בין התובע ובין הנתבע (וגם בין צד ג'), נקשר הסכם לייזום תמ"א 38 שכותרתו: "הסכם לביצוע פרויקט בנייה להתחדשות עירונית (בהריסה ובניה מחדש) ברחוב השלום 76 באר שבע" (להלן: "ההסכם").
במסגרת ההסכם התחייב הנתבע, הוא היזם, למועדים להגשת בקשה להיתר בניה.
התובע טוען כי התברר לו כי הנתבע לא עמד במועדים הנקובים בהסכם, ולא הגיש בקשה להיתר בניה במועד, ולפיכך לא עמד בתנאי המתלה. בנסיבות אלו טוען התובע כי איבד בנתבע אמון והודיע לו, על פי זכותו בהסכם, אודות הפסקת ההתקשרות החוזית.
בתביעה המונחת לפני התבקשתי לקבוע כי ההסכם בין הצדדים בטל ו/או מבוטל נוכח הפרתו על ידי הנתבע וסעדים נלווים נוספים (צו עשה המורה על ביטול משכון וכן חיוב בפיצויים).
התובע מפנה בתביעתו לסעיף 9 להסכם הקובע כדלקמן: "הסכם זה מותלה בהתקיימות התנאים המתלים שלעיל ויכנס לתוקף רק לאחר שהיזם ביצע את הבדיקות הדרושות ונחתם בין הצדדים הסכם מורחב וזאת תוך 10 חודשים מיום חתימת הסכם זה על ידי כל הדיירים. בחלוף 10 חודשים וכלל שלא הוארך ההסכם בכתב או הוגשה בקשה לקבלת היתר בניה, יהיו הדיירים רשאים להודיע לקבלן כי ככל שלא ייחתם ההסכם המורחב תוך 21 יום ממועד קבלת ההודעה. יבוטלו כל ההסכמות וההתחייבויות של הצדדים על פי הסכם זה ובכלל הצדדים מאשרים כי יפעלו במשותף על מנת לחתום על הסכם מורחב תוך תקופה זאת.." (הדגשה שלי – הח"מ).
הנתבע מתנגד לביטול ההסכם ומבקש להמשיך ביישומו.
בתכתובות שהוחלפו בעניין זה בין הצדדים עוד טרם הגשת התביעה, טען עו"ד סעדה מי שהיה אז והיום ב"כ הנתבע, כי סיבת העיכוב בהגשת בקשה להיתר בניה הינה שינוי נוהל העבודה בעירייה בנוגע להגשת בקשה להיתר . ראו למשל מכתבו מיום 01.04.17 בו נכתב כדלקמן: "3. במכתביי הקודמים ובשיחותינו הסברתי כי נוהל העבודה בעירייה השתנה כך שראשית יש למלא אחר דרישות שונות של העיריה (למשל אישור אג"א אשר הוצג לך) ורק לאחר מכן נפתחת בקשה להיתר עניין זה לא בשליטת הלקוח שלי.
חשוב מאוד להדגיש כי הנוהל השתנה לאחר החתימה על הסכם ההתקשרות כך שמרשי לא יכל להגיש בקשה להיתר במועד שנקבע אלא היה צריך בשל כך למלא אחר הדרישות ורק לאחר מכן העירייה פותחת בקשה להיתר (בניגוד למצב טרם השינוי). לפיכך, ברור שעצם אי הגשת ההיתר אינה מהווה הפרה של ההסכם אלה ביצוע ההסכמות בשינויים המחויבים ובהתאם לנוהלי העבודה החדשים בעירייה".
וראו גם בהמשך: "5. כרגיל, אשמח לשוחח ולהסביר את הדברים (גם לי לקח זמן להבין כי היום לא ניתן להגיש בקשה להיתר אלא ראשית יש למלא אחר התנאים ורק לאחר ניתן לפתוח תיק היתר)".
גם בכתב ההגנה דבק הנתבע בטענתו לפיה, שינוי הנוהל בעירייה הוא שהביא לעיכוב בהגשת בקשה להיתר בניה ( בהערת אגב אציין כי הנתבע טוען כי הסיבה האמיתית להגשת התביעה הינה סכסוך בינו לבין אביו של התובע). וראו טענותיו בכתב ההגנה: "כאמור בדו"ח אדריכל הפרויקט, במהלך חודש אפריל 2016 או בסמוך לכך, השתנה הנוהל להגשת תוכניות לעירייה לרישוי מקוון כחלק מתהליך שינוי סדרי רישוי הידוע כ"תיקון 101" (להלן: "רישוי מקוון" או "הנוהל החדש") על פי הנוהל החדש, כתנאי לפתיחת תיק להיתר, על המגיש לבצע פעולות שונות כתנאי לפתיחה, זאת, להבדיל מהמצב הקיים במועד החתימה על ההסכם" (סעיף 16).
"הנתבע יטען, כי כבר ביום 05.05.2016 (כמפורט בדו"ח האדריכל) הוגשה בקשה להיתר בניה אך עקב שינוי נהלי ההגשה לרישוי מקוון בעירייה לא נפתח תיק להיתר. ויודגש, בעקבות המעבר לרישוי מקוון, השתנה סדר הפעולות באופן שתיק להיתר נפתח בפועל רק לאחר מילוי תנאי סף אשר לא היו קיימים עובר לחתימת ההסכם (סעיף 17).
וראה גם בהמשך: "מוכחש האמור בסעיף 13 לכתב התביעה. כאמור, עקב שינויים רגולטוריים הוגשו התוכניות להיתר כבר ב – 05.05.2016. פתיחת תיק להיתר התאפשר לאחר מילוי תנאי הסף...
לכתב ההגנה צירף הנתבע מכתב אדריכל הפרויקט מר אריאל גושן המפרט הפעולות שבוצעו על ידו בעניין הבקשה להיתר. במכתבו נכתב בין היתר: "בהינתן השינוי הדרמטי בסדרי הרישוי שגרר תקופת הסתגלות הן מצד העירייה והן מצד המגישים, קצב ההתקדמות שלנו בטיפול בהיתר הוא טוב מאוד, מיותר לציין שהשינוי הנ"ל גרר עבודה כפולה ומכופלת מצדנו אך יחד עם זאת אנו מאמינים בפרויקט ונחושים להמשיך ולקדם אותו במהירות הרבה ביותר האפשרית" (ראו סעיף 14 למכתבו).
בהמשך לאמור הוגשה בקשה על ידי ב"כ הנתבע למתן צו לעירייה (בהמשך לבקשה שהגיש התובע לבקשה למתן צו לקבל מידע מהעירייה), בנוגע לאותו נוהל רישוי מקוון חדש, כאשר שוב נטען כי הסיבה שבקשה להיתר פורמאלי להיתר בניה לא הוצאה כבר בחודש מאי 2016 נעוצה בכך שהעירייה עבר לנוהל "רישוי מקוון", וראו הדברים: "הואיל והתובע כבר פנה בבקשה למתן צו, מבקש הנתבע מבית המשפט הנכבד כי במסגרת אותו הצו יורה הוא לעירייה להתייחס גם לטענה כי בחודש אפריל 2016 או בסמוך לכך השתנה נוהל פתיחת בקשות להיתר בעירייה לנוהל "רישוי מקוון (במסגרת תיקון 101), כפי שטען הנתבע בהגנתו.
כפי שנטען בהרחבה בכתב ההגנה, הסיבה לכך שבקשה פורמאלית להיתר בניה לא הוצאה כבר בחודש מאי 2016 נעוצה בכך שהעירייה עברה לנוהל "רישוי מקוון", ויוזכר, משמעות המעבר לנוהל רישוי מקוון הוא כי מגיש הבקשה נדרש להמציא אישורים שונים כתנאי לפתיחת תיק בקשה, בשונה מהנוהל שהיה בעת החתימה על הסכם התמ"א בו היה ניתן לפתוח תיק ללא תנאים מוקדמים" (ראו סעיף 4 ו- 5 לתגובת הנתבע לבקשת צו מיום 11.11.18).
מכל האמור לעיל עולה כי הן טרם הגשת התביעה, הן עם הגשת כתב ההגנה, והן במהלך ניהול התיק, טען הנתבע שהנוהל שהיה קיים בעת חתימת ההסכם, השתנה לאחר חתימת ההסכם, וכי בהתאם לנוהל החדש היה צורך להמציא אישורים שונים כתנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר , בניגוד לעבר, וזו הסיבה שנגרם עיכוב בהגשת הבקשה.
בעקבות הצווים שנמסרו לעירייה, הגישה העירייה לתיק המידע שנדרש על ידי שני הצדדים.
בתאריך 31.12.18 התקיים קדם משפט בתיק לאחר שהחומר של העיריה היה מונח כאמור בפני הצדדים.
במהלך הדיון טען ב"כ התובע כי אותו נוהל חדש נטען כבר היה ידוע עוד טרם חתימת ההסכם, היינו כי הנתבע ידע ו/או היה עליו לדעת בדבר אותו נוהל חדש (כאמור לעיל הנתבע טען וחזר וטען כי דובר בנוהל שהשתנה ולא היה ידוע בעת חתימת ההסכם). ב"כ התובע טען כי הנוהל החדש הינו בהתאם לתיקון 101 לחוק, אשר קבע כי תנאי סף להגשת בקשה להיתר, הינה חובת הגשת בקשה לתיק מידע.
כן טען ב"כ התובע כי תיקון 101 חוקק עוד ביום 07.04.14 וכאשר כבר באוגוסט 2015 הוצא דף מידע לכל מאן דבעי בעניין התיקון (ראו טענותיו של ב"כ התובע בסעיף 2 למטה).
בעקבות טענות אלו של ב"כ התובע נשאל ב"כ הנתבע על ידי בית המשפט מספר שאלות: "..לגבי הטענה של חברי, ראשית אומר שהלקוח שלי וגם אני לא ידענו על השינוי בהליכי התכנון. הלקוח שלי לא ידע על הליכי הרישוי...שביהמ"ש שואל הם כאשר הוגשה בקשה באופן לא נוכן (צ"ל – נכון – הח"מ), האם על פי ההסכם זה מקנה לי ארכה. ראשית ההסכם דיבר על הגשה בלבד. לשאלת ביהמ"ש האם ההסכם נותן גרייס כאשר ניסיתי להגיש בקשה להיתר ולא הצלחתי בשל טעות, תקלה, אני אומר שניסינו להגיש את הבקשה להיתר עוד במאי ושביהמ"ש שואל האם ההסכם מדבר על ניסיון להגישו או על הגשה.." (ראו עמ' 3 למטה).
בהמשך הדיון טען הנתבע בעצמו כי הייתה הקפאה של תמ"א 38 במדינה וכי העיריה לא שיתפה פעולה בשל כך. ב"כ הנתבע ענה לשאלת בית המשפט כי לא נכתב בכתב ההגנה שלא ניתן היה להגיש בשל ההקפאה (ראה פרו' עמ' 4 שורות 24 עד הסוף).
בסיום הדיון הצעתי לצדדים להידבר בנוגע לפשרה.
בתאריך 05.02.19 הוגשה בקשה לתיקון כתב התביעה על ידי הנתבע, זו הבקשה נשוא החלטתי זו.
בבקשה התבקש תיקון כתב ההגנה באשר לסיבת העיכוב בהגשת בקשה להיתר בנייה, כאשר ביקשו להוסיף את הטיעון שהעירייה הקפיאה / השביתה את הטיפול בתוכניות חדשות לפרויקטים מסוג התחדשות עירונית בעיריית באר שבע וזו גם כן אחת הסיבות לעיכוב בהגשת הבקשה להיתר הבניה.
בבקשה נטען כדלקמן: . עם קבלת כתב התביעה בתובענה בענייננו, ביקש הח"מ לברר את הסיבות שגרמו לעיכוב שנגרם בהגשת הבקשה להיתר" (סעיף 1 לבקשה). "בשיחות שהתקיימו בין הח"מ ליזם (הנתבע – הח"מ) ולאדריכל הפרויקט (אדריכל אריאל גושן – הח"מ), נמסר כי תיקון 101 לחוק התכנון והבניה אשר נכנס לתוקף בסמוך למועד בו היה על הנתבע להגיש בקשתו להיתר הוא הגורם לעיכוב" (סעיף 2 לבקשה). "במהלך קדם המשפט שהתקיים בתיק, טען הנתבע כי העיריה לא סיפקה מידע תכנוני אשר היה הכרחי לצורך הגשת בקשה להיתר לאור תיקון 101" (סעיף 3 לבקשה). וכך נכתב בהמשך: "בשיחה שהתקיימה לאחר הדיון עם אדריכל הפרויקט, התברר כי כתב ההגנה התמקד בתיקון 101 כגורם המרכזי לעיכוב אך מבלי שניתנה התייחסות מספקת לעובדה שבמהלך המועדים הרלוונטיים להגשת הבקשה להיתר הוועדה המקומית ב"ש השביתה כליל את הטיפול בתוכניות חדשות לפרויקטים מסוג התחדשות עירונית בעיריית באר שבע". (ראה סעיף 5 לבקשה).
בבקשה נטען כי אותה השבתה הייתה בשל הליכי תיקון תמ"א 3/38.
עוד נטען בבקשה כי התיקון דרוש על מנת להעמיד השאלות השנויות במחלוקת בפני בית המשפט. לבקשה צורף תצהיר של הנתבע ושל האדריכל, מר אריאל גושן.
בתצהירו של הנתבע נטען כדלקמן: "לאחר הדיון ראשון שהתקיים בתיק, התברר לי כי בכתב הגנה שהוגש מטעמי לא נטען באופן מספק כי עיריית באר שבע כמו רשויות אחרות במדינה הייתה מושבתת ולמעשה לא נתנה נתוני לתכנון פרויקטים חדשים מסוג תמ"א 38 החל מחדשו נובמבר 2015 עת פרסם המשנה ליועמ"ש לממשלה את הודעתו לשלטון המקומי ועד לכל הפחות המועד בו תוקן חוק תמ"א 38 (תיקון 3א). (סעיף 2 לתצהיר)
כעת מתברר לי שעורך הדין מטעמי לא ידע שהסיבה המרכזית לעיכוב הייתה למעשה ההשבתה שהחלה מעט לפני פרסום הודעת המשנה ליועמ"ש וכחודשיים לאחר חקיקת תיקון תמ"א 3/38א', במקום לטעון זאת, התרכז כתב ההגנה בתיקון 101 במסגרתו התווספו תנאים חדשים שגם כן רלוונטיים אך אינם מספקים את התמונה המלאה" (סעיף 3 לתצהיר).
בתצהירו של האדריכל נכתב בסעיף 20 כדלקמן: "לאחר שיחה עם התובע ובא כוחו, התברר לי כי נוצר בלבלול בין תיקון 101 אשר גרם אף הוא לשינוי דרמטי בסדרי ואופן הגשת בקשות להיתר, לבין, ההשבתה הארצית המתוארת בתצהירי ומסיבה זאת ככל הנראה לא הוזכרה בכתב ההגנה".
ב"כ התובע מתנגד לבקשה לתיקון כתב התביעה ובפיו מספר טענות. אחת מטענותיו הינה כי מדובר בבקשה חסרת תום לב. מדובר בשינוי חזית מהותי של הנתבע שהועלה לראשונה רק לאחר ישיבת בית המשפט. כל הטיעון של הנתבע בכתב ההגנה היה מבוסס על תיקון 101 לחוק התכנון והבניה ועל "שינוי המדיניות המהותי" שהביא לאיחור. בדיון הוברר כי מדובר בתיקון משנת 2014 כאשר הוראות המעבר היו ידועות, והוצג מסמך ספציפי של עירית באר שבע והוועדה המקומית שהכין את כל מי שעוסקים בתחום לנושא, לפני החתימה על ההסכם. הטענה הינה טענה של תביעה חדשה לחלוטין ואין מקום להכליל אותה. זה לב ליבה של התביעה – א ך לא תביעה זו – אלא תביעה אחרת. הטענה שמבקשים להוסיף הייתה חייבת להיות ידועה לנתבע טרם הגשת כתב ההגנה. הנתבע צירף אסמכתאות לכאורה ממתכננים אדריכלים ומהנדסים לכתב ההגנה. כיצד טענה זו מהותית נשמטה? אין מדובר בחוסר תקשורת שבין בעל דין לעורך דינו. מדובר ביזם שעוסק בתחום המכיר לפני ולפנים את המסגרת בה מדובר. היזם לא טען את הטענה והוא ממציא אותה לצרכי הליך זה כעת, מדובר בחוסר תום לב קיצוני. גם הצווים שהתבקשו כנגד העיריה כלל לא ביקשו ממנה מידע לגבי אותה "שביתה/ השבתה".
ב"כ התובע גם טען כי המסמכים שצירף הנתבע בעצמו לבקשתו מראים כי אין בה ממש, כן טען כי בכל מקרה גם אם יותר תיקון כתב ההגנה לא יהיה בכך כדי לסייע שכן בכל מקרה אין מדובר בנסיבות של שביתה או השבתה, בהן נוקט ההסכם.
בהמשך התקיים דיון בבקשה במעמד הצדדים.
הכרעה
לאחר ששמעתי את טענות הצדדים אני סבורה כי דין הבקשה להידחות.
צודק ב"כ התובע כשהוא טוען שלב ליבו של ההליך דנן נוגע לשאלת העיכוב בהגשת הבקשה להיתר בניה, כאשר התובע טוען שבשעה שלא הוגשה בקשה להיתר בניה במועדים הנקובים בהסכם הוא זכאי לבטלו וכך עשה ואילו הנתבע טוען שלא הפר את ההסכם וכי לא ניתן לקבוע בענייננו שלא הגיש את היתר בניה במועד.
צודק ב"כ התובע שהנתבע עשה תפנית חדה לאחר הדיון בו התברר לכאורה כי עשוי להיות קושי בטיעון העובדתי שהציג עד לאותה עת.
צודק ב"כ התובע כי עד לאותו מועד היה הנתבע עקבי בטענותיו באשר לגורם לעיכוב להגשת היתר הבניה. צודק ב"כ התובע כי הטענה להשבתת/הקפאת טיפול בפרויקטים של תמ"א 38 - היא שגרמה לעיכוב בהגשת הבקשה להיתר בניה - כלל לא עלתה עד לאותו דיון.
בתצהירו שהוגש בתמיכה לבקשה טוען הנתבע כאמור: "לאחר הדיון ראשון שהתקיים בתיק, התברר לי כי בכתב הגנה שהוגש מטעמי לא נטען באופן מספק כי עיריית באר שבע כמו רשויות אחרות במדינה הייתה מושבתת .." (הדגשה שלי – הח"מ). ודוק אין מדובר בטיעון ש – "לא נטען באופן מספק". המדובר בטיעון שלא נטען כלל.
עיון בטענות ב"כ התובע בבקשה וכן בטענות הנתבע בתצהיר וכן בטענות האדריכל – מעלה כי לא ניתן הסבר מספק מדוע הטענה החשובה ביותר לא נטענה. ראה דברי הנתבע בסעיף 3 לתצהירו: "כעת, מתברר לי שעורך הדין מטעמי לא ידע שהסיבה המרכזית לעיכוב הייתה למעשה ההשבתה שהחלה מעט לפני פרסום הודעת המשנה ליועמ"ש וכחודשיים לאחר חקיקת תיקון תמ"א 3/38א'. במקום לטעון זאת, התרכז כתב ההגנה בתיקון 101..." (הדגשות שלי – הח"מ).
עורך הדין כותב בבקשה כי עם קבלת כתב התביעה בירר עם הנתבע והאדריכל מהן סיבות העיכוב ונמסר לו כי הסיבה הינה תיקון 101....
מדוע אם כן עורך הדין לא ידע אודות הסיבה המרכזית?
הוא לא ידע כיוון שלא נמסרה לו, כיוון שאף אחד לא ראה בה את אחת הסיבות ו/או הסיבה המרכזית לעיכוב.
הנתבע אמור היה לדעת מה עיכב אותו ואכן טען מהיום הראשון כי מה שעיכב אותו הינו תיקון 101, כיצד אם כן צצה לפתע הטענה החדשה שסיבת העיכוב היא אחרת?
נכון שבית המשפט נוהג בליבראליות בבואו לדון בטענה לתיקון כתב טענות, אולם לא ניתן להשלים בשוויון נפש עם צד שמחליף בעצם את הטענה העובדתית המרכזית שלו, בעקבות דיון קדם משפט, בו מתברר לו שקיים קושי עם אותה טענה.
כאמור לעיל, לא ניתן הסבר מניח את הדעת כיצד "פספס" "עורך הדין" ולא טען את הטענה המרכזית העובדתית הנכונה בתיק.
בעניין זה אפנה למכתב האדריכל אשר צורף כנספח ה' לכתב ההגנה שם נרשם בסעיף 4 כדלקמן: " בעקבות שינוי מדיניות וועדת הערר המחוזית לגבי זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 ותמיכת היועמ"ש בעמדתן, הוחלט בעיריית ב"ש שלא לקדם פרויקטים תמ"א 38 עד שיתבהר אופן חישוב הזכויות ויקבל תוקף מוסדות התכנון". סעיף 5 - "למרות סירוב העירייה לדון בבקשות תמ"א, במחשבה משותפת של הח"מ, היזם , ומנהל הפרויקט דאז אדר' צבי טל – יוסף הוחלט להגיש את הגרמושקה על מנת למנוע כל עיכוב אפשרי לכשיתאפשר לדון בבקשה ". כלומר האדריכל מציין כי למרות השינוי במדיניות הוחלט להמשיך ולקדם הגשת בקשה להיתר.
בהמשך מכתבו מפרט האדריכל את השינוי שחל כאשר העיריות עברו לרישוי מקוון והבהיר כי בשל כך נגרם עיכוב .
לא נכתב בשום מקום על ידי האדריכל כי מה שעיכב את הגשת הבקשה להיתר הייתה הקפאה / השבתה של העירייה את הטיפול בתוכניות חדשות לפרויקטים מסוג התחדשות עירונית בעיריית באר שבע.
מכאן נובע שנושא ההקפאה /השבתה הנטענת היה ידוע לנתבע, לבא כוח הנתבע ולאדריכל מטעם הנתבע, רק שאף אחד לא ראה בו גורם לעיכוב הגשת הבקשה להיתר בניה.
מאחר ודחיתי הבקשה לתיקון כתב ההגנה על סמך אחת מהטענות שנטענו בתגובתו של ב"כ התובע, לא מצאתי לנכון להמשיך ולדון בטענות נוספות שהעלה ב"כ התובע בהתנגדותו לבקשה.
אשר על כן הבקשה נדחית.
לאור הבקשה לקדם את ההליך ומאחר ואכן דומה כי הבקשה מוצדקת אני קובעת את התיק להוכחות ליום 30.12.19 שעה 09:00. עדויות ראשיות ישמעו ללא תצהירים.
ב"כ התובע יודע כבר כעת למומחה מטעמו אודות מועד הדיון ויבקש ממנו לשריין המועד ביומנו (ככל ובהמשך יבקשו לחקור אותו).
ככל ובכוונת הנתבע להגיש חוות דעת נגדית עליו לעשות כן עד ליום 01.11.19. למען הסר ספק ההוכחות יתקיימו בתיק זה בלבד ולא בתביעה השנייה.
אני קוראת שוב לצדדים לנסות לסיים התיק בפשרה. הצדדים ינסו לשוחח ביניהם.
אני פוסקת הוצאות הבקשה בסך של 3,510 ₪. כמו כן אני קובעת כי הוצאות אלו ישולמו בסוף ההליך.
דבר נוסף ואחרון – נדמה לי שיש מקום לשקול שוב נושא צירוף הדייר הנוסף שחתום על ההסכם, שכן לכל תוצאה שתפסק בתיק זה דומה לכאורה שישנה השלכה עליו. הצדדים ישלימו בעניין זה טיעון עד ליום 13.08.19 כאשר ימי הפגרה יבואו במניין הימים.
המזכירות תשלח ההחלטה לצדדים וכן תקבע ת.פ. ליום 13.08.19.

ניתנה היום, א' אב תשע"ט, 02 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.