הדפסה

בית משפט השלום באשקלון ת"א 63340-03-19

בפני
כבוד ה שופט עידו כפכפי

תובע

דניאל אהרון שושן
ע"י ב"כ עו"ד פיני רובינשטיין

נגד

נתבעת
פרץ בוני הנגב (1993) בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד אביב אמר (ליפא מאיר ושות', עורכי דין)

פסק דין

1. התובע רכש דירת גן מהנתבעת ובמשך השנים ביצעה בה הנתבעת תיקונים שונים כדי לפתור בעיות רטיבות בדירה. השאלה העיקרית היא האם למרות התיקונים שבוצעו במשך השנים בדירה, נותרו בה ליקויים מהותיים המצדיקים מתן צו עשה לאיתור ותיקון ליקויי הרטיבות ופיצוי בגין נזקים עקיפים עקב מצב הדירה. טענתה העיקרית של הנתבעת היא כי לאור מועד התלונות על בעיות הרטיבות, אין לה אחריות לתיקון ליקויים בדירה לאור חלוף תקופת הבדק והאחריות.

רקע וטענות הצדדים
2. התובע, באמצעו אמו גב' אוולין שושן (להלן: אוולין), רכש מהנתבעת בהסכם מיום 7.5.2010 דירת קרקע בבניין ברחוב כסלו במודיעין. ביום 31.5.12 נערך פרוטוקול מסירת הדירה בו צוינו מספר ליקויים קטנים ונרשם כי הדייר מבקש לקבל את המזגן לפי החוזה. לטענת התובע, לאור הליקויים והעדר המזגן הושבה החזקה בדירה לנתבעת וקיבל הוא בפועל את החזקה בדירה רק ביום 10.7.12.

נטען כי לאחר המסירה התגלו בדירה פגמים רבים וחמורים שאינם מאפשרים שימוש סביר בדירה ופניות לנתבעת במשך השנים לבצע תיקונים לא סייעו, שכן בוצעו תיקונים חלקיים ואלו שבוצעו נערכו באופן רשלני.

התובע פנה למומחה מטעמו שערך חוות דעת ביום 11.2.19 על סמך בדיקה מיום 27.12.18 בה איתר רטיבות בתקרת הסלון, בחדר השינה וסימני רטיבות ישנה במקלחת הורים. המומחה ציין כי נדרש לאתר את מקור הרטיבות ולתקן בצורה מקצועית. כמו כן תיעד את הליקויים העיקריים הבאים: נמצא תיעוד לרטיבות ישנה בחלק תחתון של קירות הגובלים עם החדרים הרטובים, אשר ביום הבדיקה עמדה בדרישות התקן. עוד מצא כי ריצוף מרפסת החצר, לאחר שבוצע בה תיקון על ידי הנתבעת, בוצע באופן לא תקין המחייב פירוקו וביצועו מחדש.
בדירת התובע גרים שוכרים ונטען כי עקב בעיות הרטיבות בה נאלץ התובע באוגוסט 2018 להפחית את דמי השכירות ב- 1,500 ₪ וכן להפחית את דמי השכירות מהשיעור הראוי לדירה דומה.

3. התביעה כוללת שלוש עילות עיקריות: טענה להפרת התחייבות חוזית של הנתבעת לבנות את הדירה באיכות ובחומרים טובים, רשלנות בבנייתה והפרת הוראות חוק המכר (דירות). נטען כי ההסכם הוא הסכם אחיד וכל טענה בו המתיימרת להגביל את אחריות הנתבעת או את זכות התובע לסעדים, דינה להתבטל.

התובע עותר למתן צו עשה אשר יחייב את הנתבעת לבצע את כל הבדיקות הנדרשות ולתקן את הליקויים כראוי וכנדרש בפיקוח מומחה מטעם בית המשפט. מעבר לצו העשה עותר התובע לפיצוי כספי בגין איחור במסירה, אבדן דמי שכירות, דיור חלוף ועוגמת נפש. סכום התביעה הועמד על סכום כולל של כ- 138,000 ₪, ומעבר לכך התבקש צו עשה לביצוע התיקונים.

טענות ההגנה
4. הנתבעת מלינה בכתב הגנתה כי התביעה הוגשה כשבע שנים לאחר המסירה ונסמכת על כך כי התובע אישר בפרוטוקול המסירה כי הדירה נמסרה ללא ליקויים. לטענתה, ביצעה תיקונים קלים סמוך למסירה ובמשך השנים בהן התגוררו בדירה שוכרים, לא פנו אליה בתלונות.

רק בשנת 2018, בחלוף שש שנים מהמסירה, פנה התובע בטענה לליקויי רטיבות בדירה. לשיטתה הפניה הייתה בחלוף תקופות הבדק והאחריות, אשר תמו בשנת 2016, ולכן אין לתובע כל עילה ולא הייתה לנתבעת אף חובה לבצע תיקונים. הנתבעת בחנה את הטענות, הפנתה לבדיקות במהלך שנת 2018, וגילתה כי מדובר בנזילה שמקורה במרפסת בדירה מעל לקומת התובע, עקב אי איטום של מרצפות המרפסת. נטען כי בוצע תיקון ואיטום במרפסת הדירה בקומה מעל, וזאת לשיטת הנתבעת לפנים משורת הדין.

הנתבעת מפנה להוראות ההסכם הקובעות את אחריותה בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) וכן להוראות סעיף 12 להסכם המגדירות מה מצב בו צריכה להיות הדירה כדי שתהיה מתאימה למסירה. הנתבעת מדגישה כי המסירה בוצעה במועד פרוטוקול המסירה, 31.5.12, ולבקשת התובע החזיר את המפתחות כדי לאפשר לנתבעת לבצע תיקונים קלים בדירה, כמפורט במכתב מטעמו מיום 20.6.12.

נטען כי אין בסיס לטענה לליקויי רטיבות נרחבים אשר מונעים שימוש בדירה, אף לא לשיטת המומחה מטעם התובע. הנתבעת חזרה על טענתה כי האחריות לבעיות האיטום היא רק למשך ארבע שנים ממועד המסירה ולכן טוענת לפטור מאחריות. חיזוק לטענתה כי הדירה הייתה תקינה מוצאת הנתבעת בהסכמי השכירות בהם אישרו השוכרים כי אין בדירה ליקויים. על כן מכחישה חבותה לפצות את התובעים בגין אבדן דמי שכירות במשך השנים.

5. אין חולק כי מועד המסירה החוזי נקבע ליום 30.1.12 וכי הדירה נמסרה לפי פרוטוקול המסירה ביום 31.5.12. בנסיבות אלו מבהירה הנתבעת כי בהתאם להוראות סעיפים 21 ו- 26 להסכם הייתה לה זכות לדחות את מועד המסירה ב- 90 ימים וחובתה לשלם פיצויים קמה רק בחלוף תקופה זו. על כן שילמה הנתבעת פיצוי בגין חודש אחד של איחור וזאת בסך של 600 $ בהתאם לפיצוי המוסכם בסעיף 26 להסכם כפי שעודכן בנספח השינויים. להוכחת התשלום צורף שיק מיום 23.9.12 בסך 2,425 ₪, ותחשיב המעיד כי שולם פיצוי בגין חודש איחור לפי שער דולר יציג של 4.041 ₪.

הנתבעת מבהירה כי אין תחולה לסעיף 5א לחוק המכר (דירות), אשר חוקק לאחר חתימת ההסכם, וכי לפי הפסיקה אין מניעה לאשר פיצוי רק בחלוף לתקופת הנקובה בהסכם כאיחור שלא מקים זכות לפיצוי (ע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' אוחנה, פ"ד נח (3) 673 (2004)).

דיון והכרעה
האחריות לליקויים, היקפם ומועד גילויים - בחינת חובת הנתבעת לבצע תיקונים
6. התובע נסמך על תצהירה של אמו, אוולין, אשר עמדה מול הנתבעת הן בשלב הרכישה והן בטיפול בליקויים בדירה. בנוסף נסמך על עדות השוכרת לתיאור מצב הדירה עת גרה בה וההסכמות ביחס לדמי השכירות עקב מצב הדירה.

מנגד נסמכת הנתבעת על תצהירו של אלעד פוקס, מנהל מחלקת בדק דיירים לאחר אכלוס, ועל מסמכים חלקיים המתעדים את הבדיקות והעבודות שבוצעו.

בטרם בחינת הראיות יובהר כבר עתה כי התובע, באמצעות העדים מטעמו, מסר גרסה מפורטת הנתמכת בפניות רבות לנתבעת בכתב ובשיחות, מהמועד בו החלו בעיות הרטיבות, וגרסתו באשר להשתלשלות העובדתית לא נסתרה בחקירה הנגדית. מנגד נסמכה הנתבעת על עדות נציגה, שלא ביקר מעולם בדירת התובע, ומעיד על נתונים העולים ממסמכים שלא ערך ולא מידיעתו האישית. על כן משקל עדותו של נציג הנתבע נמוך מאוד ויש לבחון את הטענות בעיקר על בסיס המסמכים וממצאי המומחה מטעם בית המשפט.

כמומחה מטעם בית המשפט מונה המהנדס אייל שנהב (להלן: המומחה). התובע אינו חולק על מסקנות המומחה, ומבקש לאמץ את חוות דעת המומחה על כל רכיביה ולחייב את הנתבעת לבצע תיקונים בהתאם . הנתבעת מצידה אינה חולקת על ממצאיו, שכן המומחה לא נחקר, אולם סבורה כי ניתן לתקוף קביעותיו בשאלת אחריותה לביצוע התיקונים.

בטרם בחינת הליקויים לגופם, יש להזכיר את המעמד העדיף לו זוכה חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט, כפי שהובהר בע"א 5509/09 מסארווה נ' מסארווה, 23.2.14.
ממצאי המומחה
7. המומחה עיין בכתבי הטענות ונספחיהם, לרבות חוות דעת מטעם התובע ודו"ח איתור נזילות שבוצע עבור הנתבעת ביום 21.5.18. בחוות דעתו מציין כי הדירה נבדקה בהתאם לחוק המכר (דירות), התקנות והתקנים המחייבים והמפרט הטכני והתשריט שצורפו לחוזה המכר. בסיכום חוות דעתו מציין את הליקויים שנמצאו ועלות תיקונם. עצמם העובדה כי המומחה מצא ליקויים שעל הנתבעת לתקן מקפלת בתוכה קביעה כי התיקונים הם באחריות הנתבעת לפי ממצאי המומחה, ומסקנתו המבוססת על מקצועיותו וניסיונו בתחום. המומחה נחשף לטענת הנתבעת בכתב הגנתה כי אינה אחראית לתיקון הליקויים לאור מועד היווצרותם, וממצאיו דוחים למעשה טענה זו. לו רצתה הנתבעת לסתור ממצא זה בדבר אחריותה, היה עליה לכל הפחות לעמת את המומחה עם שאלות ביחס לתקופת האחריות והבדק בשאלות הבהרה, או לזמנו לחקירה. שעה שלא עשתה כן, יש לאמץ את ממצאי המומחה הן ביחס להיקף הליקויים והן ביחס לאחריות הנתבעת לתקנם, או לפצות בעלות התיקון.

8. בממצאיו מצא המומחה כתמי רטיבות ניכרים בתקרת הסלון, מתחת למרפסת של הדירה בקומה מעל. נקבע כי יש לבצע במרפסת הדירה בקומה מעל בדיקת נקז, בדיקת הצפה והמטרה, למציאת מקור הנזילה ולתקן בהתאם לממצאים. גם בחדר השינה הסמוך לסלון נמצאו ממצאים דומים אשר נובעים מאותה מרפסת.

בקיר הסלון, סמוך לדלת הכניסה, אותרו כתמי עליה קפילרית של רטיבות הנובעת מאיטום לקוי של המבואה, המחייב ביצוע חוזר של המבואה ואיטומה. גם בחדר השינה אותה עליה קפילרית של רטיבות ומקורה ממרפסת הגינה.

בתקרת מקלחת הורים אותרו סימני רטיבות לא פעילה שהמומחה קבע כי מקורה בהעדר איטום מספיק בקיר החיצוני המערבי. כמו כן נדרש ביצוע איטום סביב החלונות. עוד מצא המומחה כי ריצוף מרפסת החצר, אשר כבר פורק פעם אחת ובצוע שנית, בוצע בשיפוע לא תקני וחלק מפרופיל האלומיניום של דלת היציאה כוסה על ידי הריצוף. המומחה קבע כי נדרש לפרק את ריצוף המרפסת ולרצף מחדש בשיפוע תקני. בתחתית תקרת המרפסת מעל נמצאה התקלפות טיח חלודה הדורשת טיפול.

עולה כי הליקוי המהותי בגינו הוגשה התביעה מקורו במרפסת הדירה מעל. בנוסף, ישנם ליקויים המחייבים פירוק הריצוף וביצוע פעולות איטום וריצוף מחדש במבואת הדירה ובמרפסת הגן. אמנם דרך המלך הייתה במהלך ההליך לבצע את הבדיקות שדרש המומחה ורק לאחר ביצוען לקבוע את היקף התיקון הנדרש, אולם לאור הסעד המבוקש של צו עשה, לא מצאתי מניעה לדון בסעד זה גם בטרם ביצוע הבדיקות המשלימות.

יתרה מכך, בקדם המשפט מיום 15.12.19 סירב נציג הנתבעת להצעת בית המשפט כי יבצעו תיקונים:
"לשאלת בית המשפט מדוע למרות הטענות המשפטיות אנו לא מתקנים – בית המשפט מבקש שנבטח את הנכס לכל החיים. אנו נעשה תיקון , אנו רוצים לתקן אם יוכח שיש חבות. אך אנו לא חייבים. רטיבות יכול לקרות מהרבה דברים. אולי יש התפוררות של סיקה שזה תחזוקה שוטפת או החליפו נקז. או כל דבר אחר. 8 שנים אחרי. זה הרבה אחרי 4 השנים. זה ענין של תחזוקה שוטפת אחרי הרבה שנים. לא נבוא כל שנה באופן קבוע ונאטום להם ברובה או סיקה את ההפרשים לנצח נצחים זה לא הגיוני לדרוש את זה". (עמ' 2, ש' 17 – 22).

לאור עמדה זו של הנתבעת לא הושלמו הבדיקות תוך כדי ניהול ההליך.

למרות שבמהלך ההליך לא פנו התובעים לקבל את עמדת בעלי הדירה בקומה מעל לביצוע עבודות בדירתם , מצאתי כי בנסיבות העניין ניתן לתת סעד המורה לנתבעת לבצע תיקונים. במידה והדיירים בקומה מעל יסרבו, יהיה ניתן לצרפם להליך זה לצורך מתן הוראות לביצוע פסק הדין, או להגיש כנגדם הליך עצמאי.

מועד מסירת ההודעה על הליקויים אל מול תקופות האחריות והבדק ונפקות התיקונים שבוצעו
9. גדר אחריות הקבלן קבועה בחוק המכר (דירות) הקובע בסעיף 4(א) אחריות ביחס לאי התאמה שהתגלתה:
"(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;
(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים
"תקופת בדק" - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;
"תקופת אחריות" - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק."

תקופת האחריות של שלוש שנים נקבעה כבר בתיקון משנת 1992. בתוספת לחוק, כנוסחו היום בהתאם לתיקון משנת 2011 שלא חל על ההסכם מושא התביעה, קבועות תקופות הבדק:
(6) כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;
(7) כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;

בחינת לשון התוספת טרם התיקון לחוק מלמדת כי תקופת הבדק ביחס לחדירת רטיבות לדירות עמדה על שלוש שנים. עולה כי תקופת הבדק החלה על הסכם המכר הנדון היא שלוש שנים, לה יש להוסיף שלוש שנות אחריות. ההבדל בין המועדים הוא רק ביחס לנטל ההוכחה, בעוד שבתקופת הבדק הנטל על המוכר להוכיח כי אינו אחראי, בתקופת האחריות הנטל על הקונה להוכיח כי מקורה בליקוי בעבודה, בחומרים או תכנון.
10. כזכור המסירה בוצעה ביום 31.5.12 ולפי הדין החל על ההסכם תקופת הבדק היא עד ליום 31.5.15 והאחריות עד ליום 31.5.18. על כן אין בסיס לטענת הנתבעת כי אחריותה תמה בחלוף ארבע שנים מהמסירה.

לתצהירה של אוולין צורפו פניות לנתבעת ולקבלן משנה מטענה המכונה "צוות לעניין". בתכתובת עם צוות לעניין מ- 27.1.18 ואילך יש תיעוד בתמונות של רטיבות מהותית בתקרת הבית. הטענה על בעיות רטיבות עלתה לראשונה על הכתב במכתב מטעם התובע מיום 27.2.18 שנכתב על ידי עו"ד רוטנברג. במכתב זה מתוארות פניות במשך כשלוש שנים, מאז שנת 2016, (כך במכתב למרות ששלוש שנים קודם למכתב זה אמור להיות תחילת 2015), ביחס לחדירת מים ממרפסת הדירה מעל. מתוארת התעלמות מצד הנתבעת וטענות כי העניין מטופל על ידי צוות לעניין לרבות טענה כי תיקנו בשנת 2017 ובשנת 2016. הודגש במכתב כי תיקון נטען בינואר 2018 לא צלח שכן סמוך לאחר מכן המשיכו הנזילות לדירה. התבקש במכתב טיפול יסודי בבעיה. עו"ד רוטנברג שלח מכתבים נוספים ביום 26.4.18 והלין כי התיקונים טרם בוצעו ושוב חדרו מים לדירה. ביום 28.6.18 נשלח מכתב נוסף וגם ביום 19.12.18 בו הובהר כי בעיות הרטיבות מחריפה ולא טופלה כראוי.

אחר הדברים הללו פנה התובע למומחה שערך חוות דעתו ביום 11.2.19 וסמוך לאחר מכן הוגשה התביעה.

בנוסף צורפו תמלולי שיחות בין אוולין לנציגת הנתבעת מהחודשים ינואר, פברואר, אפריל, יוני, אוגוסט, ספטמבר, אוקטובר, נובמבר ודצמבר 2018 כדי להמחיש כי הנתבעת ידעה על מצוקת התובע והשתהתה בטיפול בבעיה.

11. בעדותה של אוולין הבהירה כי טרם מכתב עורך הדין מפברואר 2018 פנתה טלפונית לנתבעת שהפנתה אותה לצוות לעניין כקבלן משנה שמטפל בטענות. נטען כי היה תיקון אחריו המצב השתפר קצת עד שחזרו הליקויים והתעצמו ובשלב מסוים צוות לעניין הבהירו כי לא עובדים עוד עם הנתבעת. אוולין הבהיר ה כי בשלב זה החלה להקליט את השיחות עם הנתבעת.

מחקירתה לא נסתרו הטענות בדבר אופן הטיפול בבעיית הרטיבות, אולם קשה לחלץ מגרסתה מועד בו החלה בעיית הרטיבות ומתי נמסרה הודעה לנתבעת. עם זאת, מקובלת עליי טענת ב"כ התובע כי שעה שבמכתב משנת 2018 נטען כי התלונות על הרטיבות החלו בשנת 2016 והנתבעת לא הכחישה בכתב או בעל פה טענה זו, אזי לא נסתרה טענת התובע כי הנתבעת ידעה על ליקויי הרטיבות החל משנת 2016 עת החלו.

12. חיזוק למועד התלונות על ליקויי הרטיבות ניתן למצוא בעדות השוכרת, ענבל יוסף. בתצהירה ציינה כי בדצמבר 2015 – ינואר 2016, החורף הראשון בו גרו בדירה, החלו בעיות רטיבות חמורות בעיקר חדירת מים מהתקרה בסלון ובחדר הילדים. ענבל מתארת מסכת טרטורים, בדיקות ותיקונים כושלים עד למועד תצהירה, תוך שמציינת כי נאלצו להמשיך לגור בדירה למרות מצבה מטעמי נוחות מקום המגורים וכדי לא לפגוע במסגרות החינוכיות של ילדיהם. עוד תיארה את מאמציה של אוולין לטפל בבעיה כסיבה לכך שנשארו בדירה.

בעדותה הבהירה כי בשכירות בשנת 2017 הייתה לאחר לידה ובוצע תיקון במרפסת השכנה מלמעלה אשר כלל הרמת רצפות ולא היה זכר להפחתת דמי שכירות בחוזה כי האמינו שהבעיה נפתרה, אולם הסתבר כי טעו. ענבל הסבירה את הסיבה מדוע לא עזבה למרות ליקויי הרטיבות:
"אני עם 2 ילדים בבית עם מסגרות באזור שכונת הכרמים יש מצוקת מציאת דירות גם אבלין יודעת במשך תקופה ארוכה חיפשנו בית ולא הצלחנו למצוא לפי הקריטריונים שלנו , הבין לבין יש את הקיץ שבו לא סבלנו מרטיבות בחורף כן היו באים ומתקנים והייתה לנו תקווה שזה לא יחזור בקיץ הבא וגם היחסים עם אבלין והרצון שלה לדאוג לנו והנכונות שהכל יתוקן נתן לנו תקווה להישאר עוד בדירה בסופו של דבר נאלצנו לעזוב" (עמ' 6, ש' 2 – 6).

עוד הבהירה כי בעיות הרטיבות החלו בינואר 2016 והתיקון הראשון היה באוקטובר 2016 עת עשו תיקונים בדירת השכנה מעל וגם החליפו את הריצוף בחצר הדירה עקב נזילות לחניון. לטענתה החלפת הריצוף בדירה מעל הייתה שנה לאחר מכן.

13. מבחינת מכלול הראיות מטעם התובע עולה כי ליקויי הרטיבות החלו בראשית 2016 והיו פניות לנתבעת, אשר הניבו פעולות שונות מטעמה, אולם עד להגשת התביעה לא נפתרה בעיית הרטיבות. עולה כי הבעיה נוצרה בתוך תקופת האחריות. למעשה אין רבותא בטענת הנתבעת כי ההודעה הראשונה נמסרה לה רק במכתב עורך דין מטעם התובעת בפברואר 2018, שכן גם מועד זה נמצא בתוך תקופת האחריות. עם זאת יובהר כי מקבל אני את גרסת התובע כי הנתבעת ידעה על בעיות הרטיבות כבר מראשית שנת 2016.

כאמור לעיל, בנסיבות אלו על התובע להוכיח שמקור ליקויי הרטיבות בתכנון, בעבודה או בחומרים. על בסיס ממצאי המומחה מטעם בית המשפט ומכלול נסיבות העניין עמד התובע בנטל להוכיח כי מקור הבעיה בחומרים או עבודה לקויה של הנתבעת. מדובר בליקוי בקומה מעל, שמקורו בבעיות איטום, וודאי שלא נובע ממחדלי התובע. לתובע אין יכולת לדעת ממה נובע הכשל ודי לו שיוכיח כי קיים כשל באיטום בתוך תקופת האחריות כדי שהמסקנה הנובעת ממצא זה היא כי מקורו בעבודה או חומרים לקויים. הרטיבות החלה כבר בינואר 2016, ואין זה סביר כי בחלוף פחות מארבע שנים מהמסירה יהיה הכשל באיטום.

על כן עבר הנטל לנתבעת להוכיח כי הנזק לא נגרם בגין מחדלה, וכפי שיובהר להלן, לא עמדה היא בנטל זה.

14. הנתבעת צירפה לכתב הגנתה ולתצהיר מטעמה תיעוד חלקי בלבד מהעבודות שבוצעו בדירה. כאמור מטעמה העיד מר פוקס שבעדותו הבהיר כי החל עבודתו אצל הנתבעת רק בפברואר 2019, לאחר כל האירועים מושא התביעה. הנתבעת בחרה שלא לזמן לעדות את הגורמים שהיו בקשר עם אוולין ואף לא את קבלני המשנה שביצעו עבודות בדירה, והסברה כי חלקם לא עובדים עוד אצל הנתבעת אינו מספיק כדי להסביר מחדל זה. על כן יש להפעיל כנגד הנתבעת את החזקה כי לו היו מעידים עדותם הייתה מחזקת את גרסת התובע. לא מהימנה עליי עדותו של פוקס כי אין ברשות הנתבעת תיעוד של כל פניות התובעת, אף בטרם שנת 2016. עדות השוכרת לתיקונים קודמים לא נסתרה והנתבעת אף לא הציגה תיעוד אודות התיקון שביצעה בחצר הדירה כדי למנוע חדירת רטיבות לחניון.

למרות הראיות החלקיות שבחרה הנתבעת להציג, די במסמכים שהוגשו כדי לחשוף את התנהלותה חסרת תום הלב בכל הנוגע לטיפול בליקויי הרטיבות. רק בעקבות מכתב עורך הדין הואילה הנתבעת לבחון לעומק את ה בעיה וביום 15.3.18 ערכה פרוטוקול ביקורת ליקויים בו תיעדה קיומה של רטיבות בתקרת הסלון וחדר הילדים, קילוף בתקרת מקלחת הורים ורטיבות מתחת לחלון חדר הילדים. בעקבות ממצאים אלו, רק ביום 21.5.18 בוצעה בדיקה עבור הנתבעת על ידי ר.א.מ.א מאתרים לאיתור מקור הרטיבות. בדו"ח המאתרים אותרו מספר מקומות עם חוסר באיטום במרפסת בעקבות בדיקה ויזואלית ולאחר צילום טרמי נמצא שיש ריכוז של מים בכניסה למרפסת ולא נראה שקיימת קורה.

בעקבות ממצאי המאתר קיבלה הנתבעת הצעת מחיר מאילן מנדל לביצוע עבודות איטום. הצעה זו ניתנה רק ביום 7.10.18 ומפורטות בה עבודות של ביצוע חגורת הפרדה ואיטום בשתי שכבות של סיכה, במחיר כולל של 4,400 ש"ל לפני מע"מ. עבודות אלו בוצעו, אולם אילן מנדל ערך ביום 15.11.18 מסמך בו מדווח על העבודות שבוצעו ביום 9.11.18 ומפרט ממצאיו שהינם ברורים ונוקבים:
"הבעיה לא נפתרה ויש להרים כ 14 מ"ר של קרמיקה לבצע איטום ע"י יריעות ביטומניות לבצע הצפה ולרצף בקרמיקה חדשה שתסופק ע"י מזמין העבודה ".

15. מר פוקס עומת עם המלצה זו של הקבלן מטעם הנתבעת, אשר התבררה כהמלצה נכונה לאור ממצאי המומחה מטעם בית המשפט, ותשובתו הייתה מקוממת ומביכה:
"לא זכור לי אני לא בטוח שהתיקונים האלו באחריות הוא ביצע עבודות זה שקבלן אומר שלדעתו צריך לעשות עבודות אחרות לא אומר שבהכרח צריך אותם, קבלנים אומרים את זה כדי לקבל עוד כסף צריך לבדוק את זה גם אם אנחנו אישרנו תיקון כזה או אחר לפנים משורת הדין זה לא אומר שאני צריך לתקן הכל או כל דבר" (עמ' 16, ש' 17 – 21).

בעדותו התיימר פוקס, אשר מעולם לא ביקר בדירה, לקבוע כי התיקון לא היה דחוף וכי הבעיה לא הייתה חמורה, וזאת בניסיונו הכושל להסביר את התנהלותה בעצלתיים של הנתבעת בכל הנוגע לתיקון ליקוי חמור של חדירת רטיבות לדירת התובע.

הנתבעת הסתירה את פירוט העבודות הכושלות שביצע צוות לעניין והתעלמה מפניות אוולין ומשיחותיה הרבות עם נציגת הנתבעת, ובסופו של יום לאחר כשבעה חודשים ממכתב דרישה של עורך דין ביצעה רק עבודות חלקיות. הנתבעת התעלמה מהמלצת קבלן איטום ששכרה שהבהיר כי ביצע עבודה חלקית שלא תפתור את הבעיה, לא בדקה את המלצתו, ומשיקול כלכלי קר החליטה כי לא מבצעת עוד תיקון בדירה.

16. מבחינת מכלול הנסיבות עולה כי הנתבעת הודתה, גם אם באיחור, באחריותה לתקן את בעיית הנזילות בדירה. למרות מודעותה לדחיפות העניין, התנהלה באיטיות ולא במטרה לפתור את הבעיה בהקדם, אלא במטרה לצמצם את עלות התיקון עבורה. ניסיון חסכון זה עלה לדייר בהתמשכות הליקויים והשלכות התנהלות זו ייבחנו להלן. הודאתה בחבות נעלמה כלא הייתה עת הבינה הנתבעת כי תיקונים קודמים בהם ניסתה לצמצם עלויות לא צלחו ויש לבצע אחת ולתמיד תיקון יסודי. התנהלות מעין זו היא התנערות מחבותה החוקית והחוזית של הנתבעת, בחוסר תום לב.

גם במישור הצרכני קשה להבין את התנהלות הנתבעת, כאשר דייר פונה אליה במצוקה מחמת רטיבות בדירתו, פחות מארבע שנים לאחר מסירת הדירה, והיא מתנערת מחבותה בטענות שחלפה תקופת הבדק, תוך התעלמות מתקופת האחריות.(גם אם לשיטתה הפניה היא אחרי כשש שנים, אולם עדיין בתוך תקופת האחריות, היה צריך מיד לטפל ביסודיות בבעיה). לאחר מכן עושה תיקונים כושלים וגם במסגרת ההליך המשפטי נתלית בכל טיעון משפטי, שגוי ככל שיהיה, כדי לא לתקן ליקוי מהותי שלא היה צריך להיווצר לו הייתה בונה את הבניין בהתאם לתקנים הנדרשים והפרקטיקה המקובלת. על כן נדמה כי בפועל הנתבעת רחוקה מאוד מהתדמית אשר מנסה לשווק עת מכנה עצמה "המשפחה שבונה למשפחות".

סיכום שאלת חבותה של הנתבעת – מתן צו עשה
17. על בסיס הממצאים שפורטו לעיל עולה כי הליקוי באיטום ארע בתוך תקופת האחריות ועלה בידי התובע להוכיח כי נבע ממחדליה של הנתבעת עת כשלה בביצוע איטום כנדרש. מסקנה זו המבוססת על ממצאי המומחה מטעם בית המשפט ומסתברת ממכלול נסיבות העניין, לא נסתרה על ידי הנתבעת. על כן הוכח כי הנתבעת הפרה חבותה לבצע תיקונים בהתאם לחוק המכר (דירות).

הפרה זו גם מהווה הפרה של התחייבויות חוזיות של הנתבעת בסעיף 7 להסכם לבנות את הדירה מחומרים טובים ובעבודה מקצועית וכן הפרה של חבותה לבצע תיקונים בהתאם לסעיף 38 להסכם.

18. יתרה מכך, התביעה מבוססת גם על עוולת הרשלנות, ועל בסיס התשתית העובדתית שנקבעה לעיל יש להסיק כי הנתבעת התרשלה באופן בו בנתה את הבניין. בתי המשפט מייחסים אחריות בנזיקין לקבלן בכל הנוגע לטיב הבניה והתאמתה לתקנים המחייבים. עמד על טיב האחריות כב' השופט א' רובינשטיין בע"א 1051/03 ראובן ואח' נ' כ.מ.ב.ק. לפיתוח וייזום בע"מ, 1.8.05, פסקה ח(5):
"(5) העילות למחויבותה של מצלאוי הן בראש נזיקיות, מתוך חובת הזהירות של הבונה כלפי הדיירים; ע"א 451/66 קורנפלד נ' שאולוב, פ"ד כ"א(1) 310 (השופט – כתארו אז – לנדוי); ע"א 725/78 קריטיש קנדיאן בילדרס נ' אורן,פ"ד לה(4) 253 (השופט – כתארו אז – שמגר); ע"א 867/86 שרון נ' שיכון עובדים, פ"ד מה(3) 617 (השופט א' גולדברג); ע"א 8265/96 רמט נ' בריברום, פ"ד נז(1) 486, 494, והציטוט שמביא השופט ריבלין מפי השופטת דורנר בת"א (י-ם) 450/90 טנצמן נ' רמט (לא פורסם). ראו באנלוגיה גם ורדי, דיני מכר דירות, 253 באשר לחבות אישית של קבלנים. יצוין כי בחובה הנזיקית כשלעצמה אין מצלאוי כופרת, אלא טוענת שלא הוכחו נזקים; אך חוות דעת המומחה היא היא "קטלוג הנזקים", ולפיכך הוכחו הנזקים. ...
(6) לדברים סמך גם בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרותיו), תש"ל-1970; בחלק ט"ז, שעניינו ביקורת במקום הבניה, קובעת תקנה 16.08א' (מתשנ"ב) שכותרתה "שמירת אחריות הקבלן": "אין באחריות עורכי הבקשה להיתר או באחריות מתכנן שלד הבניין או באחריות האחראי לביצוע או האחראי לביקורת הבניה, לפי חלק זה, כדי לפטור קבלן ראשי מאחריותו לביצוע הבניה לפי ההיתר ולאיכותה, לרבות אחריות לקיום פיקוח מלא וביקורת על הביצוע, לפי כל דין". לפנינו חובה חקוקה, על כל המשתמע בהפרתה."

גישה דומה ננקטה בע"א 11512/07 קרניל חברה לעבודות הנדסיות בע"מ נ' גב ים חברה לקרקעות בע"מ, 16.11.06, פסקה 10:
"בעניינו, המערערת הייתה יכולה לדעת, וראוי היה שתעשה כן, כי ביצוע עבודות שלא לפי תקני הבניה הנדרשים על פי חוק, עלול להוביל לנזקים לדירות בהן היא פעלה כקבלנית משנה. אלה הם סוג הנזקים שהיה על המערערת לצפותם, וראוי להטיל עליה אחריות בגינם הן מטעמים של הרתעה והן מטעמים של פיזור נזק, שכן המערערת הייתה יכולה לבצע את מלאכתה נאמנה, בעלות הפחותה מעלות נזקה של המשיבה (ע"א 4114/90 בן שושן נ' כריכיה קופראטיבית בע"מ, פ"ד מח(1) 415, 428). משמצאנו כי המערערת התרשלה במעשיה, שומה עלינו לבחון אם קמה לה חובת זהירות כלפי המשיבה. יסודה של חובת זהירות זו ביחסי קרבה ושכנות בין הצדדים, ובמסקנה כי אין שיקולי מדיניות המצדיקים את שלילתה. לצערנו, אין זו הפעם הראשונה בה נתגלו ליקויי בנייה בדירות אשר נמסרו לידי רוכשים תמימים. סוגיה זו נדונה בעבר פעמים רבות בפני בית-משפט זה, והוכרע כי קבלן משנה אשר הקים בניין האמור להיות בטוח ותקין לשימוש ולמגורים, חב חובת זהירות כלפי מי שעשה שימוש בדירות בהן הוא ביצע את העבודות (ראו ע"א 7130/01 סולל בונה בניין ותשתית בע"מ ואח' נ' יגאל תנעמי ואח', פ"ד נח(1) 1, 18; ע"א 867/86 שרון נ' שיכון עובדים, פ"ד מה(3) 617, 622)".
(ראה גם רע"א 2988/11 שיכון עובדים בע"מ נ' זכאי ואח', 4.7.11, אליו הפנה ב"כ התובע).

לאור כל האמור לעיל על הנתבעת חובה לבצע תיקונים בדירה בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט.

צו עשה
19. על כן התביעה למתן צו עשה מתקבלת ואני מחייב את הנתבעת לבצע את כל העבודות המפורטות בחוות הדעת מיום 31.7.19 של המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס שנהב. העבודות יבוצעו בפיקוח המומחה, או אדם שימנה מטעמו, ובהתאם להנחיותיו.

העבודות יכללו ביצוע בדיקות לאיתור מקור הנזילות בהתאם להנחיות המומחה. הנתבעת תישא בכל עלות שתידרש לצורך איתור מקור הרטיבות ותיקונה, לרבות בדיקות ועלות פיקוח על העבודות.

העבודות יבוצעו ברצף ובמהירות האפשרית ויימשכו לא יותר מ- 14 ימי עבודה רצופים.

הצדדים יפנו למומחה תוך 10 ימים לקבלת הנחיות לביצוע העבודה אשר תבוצע בהקדם האפשרי, תוך 30 ימים מקבלת הנחיות המומחה, ולא יאוחר מיום 15.12.20.

הדיירים ובעלי הדירה בקומה מעל בה נדרש לבצע עבודות במרפסת, מתבקשים לאפשר ביצוע העבודות. במידה ויהיה קושי בקבלת שיתוף פעולה של הדירה מעל, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה מתאימה.

לאור העובדה כי מרבית העבודות יש לבצע בדירה בקומה מעל והמומחה לא קבע כי לא ניתן לגור בדירת התובע במהלך העבודות, אין מקום לפיצוי בגין דיור חלוף.

פיצוי בגין הפרת ההסכם עקב אי תיקון ליקויי הרטיבות – אבדן דמי שכירות
20. התובע עותר לפיצוי עבור הפסדי דמי שכירות לתקופה מיום 1.6.17 ועד ליום 30.6.19, בסך של 35,700 ₪. ההפסד הנטען מבוסס על הפחתה מוסכמת עם השוכרים של דמי השכירות בסך של 1,500 ₪ לחודש החל מאוגוסט 2018 ועד לסיום יחסי השכירות עם השוכרים ביום 30.6.19. למשך 11 חודשים אלו עותר התובע לפיצוי בסך של 16,500 ₪.

בנוסף נתבע סך של 19,200 ₪, בגין הפסד נטען של 800 ₪ לחודש למשך שנתיים מיום 1.7.17. נטען כי בגין מצב הדירה נאלץ התובע להותיר את דמי השכירות בסך של 5,000 ₪ לחודש בכל תקופת השכירות עם השוכרים, שהחלה ביום 1.7.15, ולא העלה את דמי השכירות לסך של 5,800 ₪ המהווים את דמי השכירות הראויים נכון למועד הגשת התביעה.
21. להוכחת הפסדי השכירות הוגשו ההסכמים עם השוכרים והעידה השוכרת ענבל. בתצהירה של ענבל טענה כי במהלך דצמבר 2018 הודיעו לאוולין על הפחתת דמי השכירות לסך של 3,500 ₪ ושילמו את הסכום המופחת במשך 6 חודשים מדצמבר 2018. להוכחת הפחתה זו צורפה גם העברה של 3,500 ₪ לטובת אוולין ביום 18.12.18. עוד הצהירה כי ביוני 2019 חידשו את החוזה לשנה נוספת במחיר של 5,000 ₪ לחודש.

בעדותה של אוולין אישרה כי התשלום המופחת היה למשך שישה חודשים עד למאי 2019 ובחוזה החדש הבהירו מה יקרה אם תהיה רטיבות.

בעדותה של ענבל לא נסתרה הטע נה בתצהירה כי שילמו דמי שכירות מופחתים למשך חצי שנה מדצמבר 2018, ומצאתי כי יש לקבל גרסה זו למרות שלא צורפו אישורים בדבר כל התשלומים שבוצעו בגין דמי השכירות. על כן הוכיח התובע נזק של אובדן דמי שכירות עקב בעיות הרטיבות בסך של 9,000 ₪.

22. מעיון בהסכמי השכירות שצורפו עולה כי בתקופה הראשונה, מיום 1.7.15 עד לסוף האופציה ביום 30.6.17, נקבעו דמי שכירות של 5,000 ₪. כך גם בהסכם לתקופה מיום 1.7.17 עד ליום 30.6.18 שהוארך עד ליום 30.6.19. בתביעה נתבע סעד עד לתום תקופה זו ולכן אין רלוונטיות להסכם המאוחר יותר. יוער כי צורף הסכם נוסף, עד ליום 30.6.20 ובו נספח לפיו דמי השכירות יופחתו לסך של 4,000 ₪ במידה ותופיע רטיבות בתקרה וניתנה לשוכרים הזכות לבטל ההסכם במקרה כזה. לא הוגשו ראיות המעידות על תשלום מופחת בחורף של 2019 תחילת 2020.

סעד נוסף לו עתר התובע הוא פיצוי בסך 800 ₪ לחודש למשך שנתיים מיום 1.7.17. נטען כי בגין מצב הדירה לא העלה את דמי השכירות מעבר לסך של 5,000 ₪ מיוני 2015. טענה זו נטענה בתצהירה של אוולין ללא כל אסמכתאות בנוגע לדמי השכירות הראויים לדירה דומה. כך נטען גם בתצהיר השוכרת שבעדותה טענה כי עוסקת בנדל"ן ומהיכרותה עם חברים ששוכרים דירות באזור, לכולם העלו את דמי השכירות.

לאחר בחינת הראיות, לא מצאתי כי ניתן להסתפק בראיות מטעם התובע להוכחת שיעור הנזק הנטען בראש נזק זה. ראשית, עצם העובדה כי הצדדים הסכימו על הפחתה זמנית של דמי השכירות עקב מצב הדירה, ממצה את הנזק של אבדן דמי שכירות בגין מצב הדירה.

יתרה מכך, בהוכחת נזק מיוחד מעין זה של הפרש בגין דמי שכירות ששולמו לדמי שכירות ראויים, נדרש ככלל חוות דעת מומחה, או ראיות חיצוניות נוספות להוכחת שיעור נזק מעין זה. לא מצאתי כי ניתן להספק בעדות השוכרת כי יודעת מחברים שלה כי ניתן היה להעלות את דמי השכירות. ( השווה ע"א (מח' ב"ש)
14808-08-19 כ. כוכב הנגב - חברה לבנין ופתוח (1990) בע"מ נ' גבריאל שמלוב, 16.12.19).

כפי שהעידה אוולין, לאור יחסיה הטובים עם השוכרת ורצונה לשמר שוכרים טובים לא העלתה את דמי השכירות. לא ניתן לייחס את אי העלאת דמי השכירות רק למצב הדירה. על כן לא מצאתי כי הוכח ראש נזק זה.

איחור במסירה עד ליום 31.5.12
23. אין חולק כי סעיף 5א לחוק המכר (דירות) העוסק בפיצוי בשל איחור במסירה, לא חל על החוזה בין הצדדים שכן נחקק לאחר חתימת ההסכם. למרות זאת התובע דרש פיצוי בהתאם לסעיף זה ולכן אין מקום לתחשיב שערך על בסיס דמי שכירות חודשיים של 4,400 ₪ לחודש (לראיות התובע צורף גם הסכם השכירות הראשון שנערך ביום 17.7.12 תמורת דמי שכירות של 4,400 ₪ לחודש).

התובע טוען כי הוראות ההסכם השוללות זכותו לקבלת פיצוי עבור 90 הימים הראשונים והמגבילות אותו לפיצוי המוסכם בהסכם הן תניות מקפחות שדינן להתבטל ולכן עותר לכל הפחות לפיצוי על איחור במסירה למשך ארבעה חודשים. הנתבעת מצידה נסמכת על ע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' אוחנה, הנ"ל, כהלכה המאפשרת תניה מעין זו, שם נקבע:
"סעיפים אלה מדברים בעד עצמם. המשיבים הסכימו במפורש שלא לקבל פיצוי בגין תשעים ימי האיחור הראשונים, ועל-כן אין הם יכולים לדרוש כעת פיצוי כזה. כאשר יש הוראה מפורשת בהסכם, יש לנהוג על-פיה".

גם כאן בהסכם בין הצדדים, בצירוף סעיפים 21 ו- 26 להסכם ברור לרוכש הדירה כי למוכר זכות לדחות את מועד המסירה החוזי ב- 90 ימים במהלכם לא יחשב כמפר ההסכם והזכות לפיצוי בגין איחור במסירה נולדת בחלוף 90 הימים. על כן יש לכבד תנאי זה.

לא מצאתי כי הונחה תשתית עובדתית מספקת לצורך הוכחה כי תנאי זה מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד. מדובר בדחייה מידתית אשר משאירה לקונה ודאות מספקת באשר למועד המסירה הצפוי ויודע הוא מראש כי יזכה לפיצוי רק בחלוף הארכה שנטל לעצמו המוכר בהסכם. לא מצאתי פסול בתניה מעין זו, שלא הייתה מנוגדת להוראות החוק עת נערך ההסכם.

24. התובע העלה טענות סותרות ביחס למועד המסירה, ובסופו של יום מטיעוניו עולה כי מסכים כי המסירה בוצעה במועד של פרוטוקול המסירה ביום 31.5.12. התובע לא הוכיח כי במועד זה הדירה לא הייתה מושלמת וראויה למגורים, בהתאם להגדרתה בהסכם. על כן זכאי היה התובע לפיצוי רק עבור חודש אחד, פיצוי אשר, כאמור לעיל, שולם לו ביום 23.9.12 בסך של 2,425 ₪.

טענה נוספת היא כי ההוראה בסעיף 26 להסכם הקובעת כי ישולם רק פיצוי מוסכם של 300$ לחודש (סכום שתוקן בתוספת להסכם לסך של 600 $) ואין זכות לסעד אחר, היא תניה מקפחת שדינה להתבטל. אמנם סעיף המתיימר להעניק פיצוי מוסכם ובה בעת לשלול תרופות אחרות בגין ההפרה הוא סעיף מקפח שבדרך כלל דינו להתבטל. לא בכדי תוקן החוק וקבע מנגנון פיצוי לפי דמי שכירות ראויים. עם זאת, יש לבחון את המצב המשפטי במועד עריכת ההסכם ובחינת מכלול הנסיבות עולה כי לא הוכח כי גם תנאי זה הוא מקפח. התובע ביצע בהסכמה תיקונים להסכם והכפיל את הפיצוי המוסכם לסך של 600$ לחודש (שווה ערך אז לסך של 2,425 ₪) . אמנם גם סכום זה נופל במידה ניכרת מהסכום בו השכיר התובע דירתו סמוך לאחר המסירה, 4,400 ₪, אולם עצם שינוי ההסכם והסכמה על שיעור פיצוי מוסכם חדש, נוטלת את העוקץ מהטענה כי מדובר בתניה מקפחת.

יתרה מכך, התובע קיבל את הפיצוי המוסכם ולא העלה בזמן אמת , למרות שליחת מספר מכתבים, כל טענה כי האיחור במסירה היה ארוך יותר או כי הפיצוי הוא מקפח. התובע יכול היה לתבוע אז פיצוי בגין איחור במסירה ולסרב לקבל את הפיצוי המוסכם, אולם בכך שקיבל את הפיצוי המוסכם ניתן ללמוד כי וויתר על טענה כי מגיע לו פיצוי גבוה יותר בגין איחור במסירה.

על כן לא מצאתי כי התובע זכאי לפיצוי נוסף בגין איחור במסירה.

מצב הדירה מיום 31.5.12 עד ליום 10.7.12 האם מצדיק פיצוי נוסף בגין איחור במסירה או אבדן דמי שכירות
25. בתביעה נטען כי ביום 31.5.12 למרות שנמסרה הדירה, לא הייתה היא ראויה למגורים ולכן הוחזרו המפתחות לנתבעת והדירה נמסרה בפועל רק ביום 10.7.12. כאמור לעיל, למרות קיומם של ליקויים שונים בדירה, כפי שיפורט להלן, לא מצאתי כי קיומם הפך את הדירה לדירה שאינה ראויה למגורים באופן שהנתבעת לא עמדה בתנאי ההסכם המגדירים מתי תחשב הדירה מושלמת לצורך מסירתה. מטעם התובע נשלח בטרם המסירה, ביום 23.4.12 , מכתב על ידי עורך דין רוטנברג בו טען כי הדירה לא ראויה למגורים. סמוך לאחר מכן בוצע פרוטוקול מסירה בו לא נטען כי הדירה לא ראויה למגורים ולכן לא נסתרה טענת הנתבעת בעניין זה.

מעיון בפרוטוקול המסירה עולה כי התלונה המהותית היחידה הייתה כי תריס חשמלי לא תקין ויש לספק מזגן בהתאם לחוזה. במכתבה של אוולין מיום 4.6.12 מלינה כי לא קיבלה מזגן וכך גם במכתב מיום 10.6.12 מבהיר התובע כי אי קבלת המזגן מונע ממנו את האפשרות להשתמש בדירה או להשכירה. ביום 20.6.12 כותבת אוולין מכתב מפורט בו מתארת ביקור בדירה לבחינת התקדמות תיקון הליקויים וקבלת מפתחות המחסן וטוענת שם כי הדירה לא ראויה למגורים. מעיון בפירוט הליקויים במכתב עולה כי הליקויים המהותיים הם סתימת צנרת כיור המטבח בבטון, נזילות שונות בחיבורי כלים סניטריים ותריס חשמלי בסלון תקוע. במכתב מצוין כי מפתחות הדירה עדיין אצל נציגי הנתבעת אשר לא מתקדמים עם ביצוע התיקונים.
26. הנתבעת טענה כי הדירה הייתה ראויה לאכלוס ומאחר ונרכשה כדירה להשקעה מטעמי נוחות הסכימה לקבל את המפתחות מהתובע לצורך ביצוע העבודות בדירה, ואכן אלו הושלמו והמפתחות הושבו לו ביום 10.7.12. הנתבעת לא צירפה ראויות להוכחת אילו עבודות בוצעו בדירה בתקופה זו ומדוע נמשכו הן עד ליום 10.7.12. אוולין הצהירה כי רק ביום 27.6.12 סופק המזגן ורק ביום 10.7.12 נמסרו המפתחות.

אין חולק כי המפתחות נמסרו לנתבעת לביצוע עבודות תיקונים, מטעמי נוחות של התובע, אולם ציפה הוא כי אם נותן הוא לנתבעת גישה חופשית לביצוע תיקונים, יבוצעו הם בשקידה ראויה, ברצף ובמהירות האפשרית. מהראיות עולה כי הנתבעת לא פעלה לבצע את התיקונים בהקדם ובחלוף כ- 20 ימים ממסירת המפתחות למעשה לא עשתה דבר, כפי שעולה במכתבה של אוולין. זמן סביר לביצוע התיקונים, לאור היקפם, לא היה צריך להיות מעבר לעשרה ימים, ועל כן יתרת התקופה היא תקופה שעל הנתבעת לפצות את התובע בגין אבדן השכירות שנגרמה לו. אמנם אין בידי לקבל את הטענה כי לא ניתן היה להשתמש בדירה בהעדר המזגן שהובטח, אולם משך התיקונים אינו סביר ועל הנתבעת היה להוכיח כי התובע לא ביקש לקבל את הדירה קודם למועד בו סיימה את התיקונים.

התובע הזהיר את הנתבעת כי התמשכות העבודות גורמת לו להפסדים, ושעה שהנתבעת כבר ניצלה את זכותה החוזית לא לפצות על איחור של 90 ימים ולתת פיצוי מוקטן על חודש איחור, עליה לשלם פיצוי מלא על חודש נוסף בו השתהתה בביצוע התיקונים.

אמנם התובע לא הוכיח כי היה לו שוכר שרצה להיכנס ביום 1.6.12, אולם עצם העובדה כי סמוך לאחר קבלת המפתחות (ביום 17.7.12) כבר השכיר את הדירה תמורת 4,400 ₪, די בה כדי להוכיח כי יכול היה להשכירה מיד עם קבלת המסירה. על כן אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע פיצוי בסך של 4,400 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.7.12.

פיצוי בגין עוגמת נפש, טרחה ואבדן ימי עבודה
27. הפיצוי בגין נזק לא ממוני, עוגמת נפש, נאמד לפי טיב הנכס בו נפלו הליקויים, טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה, התנהגות הצדדים לפני ובמהלך ההליך המשפטי, עלות התיקונים לרבות הצורך בפינוי מהדירה לצורך ביצועם. אמנם אין יחס ישר בין עלות התיקונים לשיעור הפיצוי בגין עגמת הנפש, אולם על הפיצוי להיות סביר (השווה ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ, 28.2.05, פסקה 16).

כאן אמנם התובע לא גר בדירה ועיקר הטרחה הייתה של אמו, אוולין, אולם מצאתי כי ניתן לפצותו ברכיבים אלו, ולו מהטעם שלא יצא החוטא נשכר. הממצאים בכל מקרה מהווים השתק פלוגתא כנגד הנתבעת בהליך זה וניתן היה לצרף את אוולין כתובעת נוספת להוכחת נזקיה, אולם בנסיבות העניין מצאתי כי ניתן לשפות את התובע על ראשי נזק אלו, גם אם חלק ניכר מהטרחה נגרמה לאמו. יובהר כי אוולין לא תהיה זכאית לעתור לסעדים אלו בהליך נפרד.

במקרה הנדון בחינת היקף הליקויים, העבודות שבוצעו במספר הזדמנויות בבית התובעים והליקויים שנותרו לאחר התיקונים, מצדיקים מתן פיצוי משמעותי בגין עגמת נפש. לאור התנהגות הנתבעת שהתעלמה ממצוקת התובע והשוכרים מטעמו, ביצעה באיחור תיקונים חלקיים וכושלים, ניתן לפסוק כנגדה פיצויים עונשיים.

בשקלול האמור לעיל אל מול טיב הליקויים, התנהגות הנתבעת במהלך ביצוע התיקונים ובהליך המשפטי, ומנגד התחשבות בכך שהתובע לא גר בדירה אלא משכיר אותה מצאתי כי התובע זכאי לפיצוי בסך של 20,000 ₪ בגין עוגמת נפש והטרחה שנגרמה לו בטיפול בליקויים בדירה .

שיפוי עבור הוצאות התובע
28. למרות שברכיבים הכספיים של התביעה מצאתי לקבלה רק בשיעור חלקי בלבד, החלק המהותי של התביעה, הוא צו העשה, התקבל במלואו . לא מצאתי כי נסיבות המקרה הנדון מצדיקות למנוע מתובע שיפוי מלא בגין הוצאותיו.

מסקנה זו יפה גם ביחס להוצאות משפטיות טרם הגשת התביעה ו המומחים מטעם התובע ומטעם בית המשפט. לאור התנהלות הנתבעת נדרש היה התובע לסיוע מעורך דין כדי להניע אותה לבצע את המוטל עליה, גם אם בדיעבד הסתבר כי עשתה כן באופן רשלני.

על כן זכאי התובע לשיפוי בגין הוצאותיו בהתאם לאסמכתאות שצורפו לראיותיו:
1,638 ₪ מיום 27.12.18 בגין שכר מומחה מטעמו.
3,075 ₪ מיום 12.3.18 בגין שכר טרחת עו"ד רוטנברג.
1,671 ₪ מיום 2.4.19 בגין תמלול.
4,095 ₪ מיום 10.6.19 בגין שכר המומחה מטעם בית המשפט.

סוף דבר
29. הנתבעת מסרה לתובע דירה עם ליקוי מהותי של חדירת רטיבות מדירת השכן , ולמרות מספר ניסיונות לתיקון נותר הליקוי המהותי על כנו, לאור תיקונים כושלים וסירוב הנתבעת לתקן את כשל האיטום באופן יסודי.

על כן ניתן צו עשה המורה לנתבעת לבצע תיקונים בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, כאמור בסעיף 19 לעיל.

הנתבעת תשלם לתובע בגין אבדן דמי שכירות, פיצוי בסך של 4,400 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.7.12. בנוסף תשלם לתובע סך של 9,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה.

בגין נזק לא ממוני ופיצוי על טרחה תשלם הנתבעת לתובע סך של 20,000 ₪ , נכון למועד פסק הדין.

הנתבעת תישא בהוצאות התובע, כמפורט בסעיף 28 לפסק הדין , בצירוף אגרת בית המשפט. הוצאות אלו נושאות הפרשי הצמדה וריבית ממועד כל הוצאה.

בנוסף תישא הנתבע בשכר טרחת עו"ד בסך של 20,000 ₪.

ניתנה היום, י"ח תשרי תשפ"א, 06 אוקטובר 2020, בהעדר הצדדים.