הדפסה

בית משפט השלום באשקלון ת"א 4911-12-15

בפני
כבוד ה שופט עידו כפכפי

תובע

רז גואטה
ע"י ב"כ עו"ד זכריה קורוליק

נגד

נתבעת
מועצה אזורית שפיר
ע"י ב"כ עו"ד יוסי רייטר

פסק דין

תושב המועצה קיבל זכות שימוש בבית מגורים וסוכם כי יבצע בו שיפוצים שעלותם תקוזז מדמי השכירות שישולמו. לאחר תקופת שימוש נרשם מסמך בו נכתב כי הדייר יוכל לרכוש את הבית על פי כללי המועצה ומשרד הפנים. לימים הסתבר כי הבית נמצא בשטח ציבורי ולא ניתן למכור אותו ובנוסף ביטלה המועצה את מדיניותה הקודמת בה הסכימה למכור בתים לתושבים.
האם בנסיבות אלו זכאי התושב לפיצוי בשיעור הפער בין השווי התיאורטי של בית שהיה יכול להימכר לו לבין המחיר שהיה על התובע לשלם עבורו, ולחילופין האם זכאי לשיפוי בגין השקעותיו בבית.

רקע וטענות הצדדים
1. התובע שגדל במושב בשטח המועצה האזורית שפיר, נכנס, באישור המועצה, ביום 1.7.05 לגור בבית בישוב הקהילתי אבן שמואל. מדובר בבית מס' 1 , בשטח מקורי של 56 מ"ר לו הוסיף התובע כעבור מספר שנים תוספת לא חוקית בשטח של 36 מ"ר. הבית ממוקם סמוך לכניסה לישוב, בתחום מבני הציבור, ובצמוד ל"מרכז יום לקשיש", (להלן: הבית).

לטענת התובע, כתושב המועצה ידע כי קיים נוהג לפיו המועצה מאפשרת לתושבים להתגורר בבתים השייכים למועצה, ולאחר תקופה של 10 שנות שימוש, הם רשאים לרכוש את הבית בהתאם לכללי המועצה. לטענתו פנה לראש המועצה אז, מר אשר אברג'ל, כדי שיבדוק אם ניתן למצוא לו בית שניתן יהיה לרכוש בעתיד. ואכן נמצא הבית ש שימש כמחסן של בית האבות הסמוך וסוכם כי התובע ישפץ את הבית על חשבונו ועלות השיפוץ תקוזז מול דמי השכירות שהיו נהוגים אז.

התביעה מבוססת בעיקרה על מסמך בחתימת מזכיר המועצה אז, ערן בן-דב אשר נכתב ביום 12.6.07 (כשנתיים לאחר שהתובע כבר עושה שימוש בבית) ומתאר את הסיכום עם התובע בדבר שימוש בבית וקיזוז עלות השיפוץ שתאושר על ידי מהנדס המועצה מדמי השכירות.

התובע נסמך על שורה במכתב: "הדיירים יוכלו לרכוש את הבית ע"פ כללי המועצה ומשרד הפנים" ,
על בסיסה טוען כי הסכים לשאת בעלות השיפוץ עקב הידיעה כי בסופו של יום ירכוש את הבית.

2. התובע טוען כי בשנת 2009, לאחר שנולדו לו תאומים, קיבל את אישורו של ראש המועצה להרחיב את הבית אולם הובהר לו כי עלות ההרחבה לא תמומן על ידי המועצה. לשיטתו בגלל שידע כי ירכוש את הבית נשא גם בעלות הרחבתו. לשיטתו של התובע, מאחר שסירב בשנת 2012 לבקשת המועצה לחתום על ויתור על זכותו לרכוש את הבית, בתמורה להסכמתו כי המועצה תעביר כביש ומדרכה בשטח חצר הבית, החלה המועצה להתנכל לו. ההתנכלות החלה משילוש דמי השכירות בשנת 2013 ולאחר מכן בהגשת כתב אישום בגין עבירות תכנון ובניה.

התובע טען כי זכאי הוא לרכוש את הבית והעובדה כי בשנת 2013 גילתה המועצה כי הבית נמצא על קרקע לצרכי ציבור מחייבת את המועצה למכור לו לכל הפחות בית אחר. בתביעתו שהוגדרה כאכיפה ותביעה נזיקית, טען כי ישנה הבטחה שלטונית למכור לו את הבית שיש לאכוף אותה, וככל שלא ניתן למכור בית זה יש למכור בית אחר ולהשיב לו את ההשקעות שביצע. הסעד שנתבע במקור (התביעה הועמדה על סך של 595,000 ₪) הוא פיצוי בגובה ההפרש בין שווי הבית (שהוערך על ידו אז בסך של 1,100,000 ₪) לבין העלות שהיה על התובע לשלם בגין רכישת הבית בהתאם לכללי המועצה.

לחילופין עתר לסעד כספי בסך 325,000 ₪, השקעותיו בשיפוץ הבית והרחבתו, בקיזוז דמי שכירות בסכום כולל של 65,000 ₪ לעשר שנות השימוש אחריהן יכול היה לרכוש את הבית.

3. הסעד העיקרי בתביעה המקורית כלל דרישה לאכיפת המכר של הבית, אולם בפסק דין חלקי מיום 26.9.16 נמחקו הסעדים העוסקים ברכישת הבית או בית חלופי. מחיקת הסעד של רכישת הבית הייתה גם על דעת התובע, לאחר שבמסגרת בקשת המועצה לסילוק התביעה על הסף צורף, באישור בית המשפט , תצהיר והסכם חכירה ונטען כי הבית נמצא בחלקה המוחכרת למועצה ומיועדת למבני ציבור.

לאחר מחיקת הסעדים לאכיפה, ניתן לתובע היתר לתיקון סכום תביעתו לאור טענתו כי מחירי הבתים האמירו. כתב התביעה המתוקן הוא בסכום של 999,500 ₪ על בסיס הטענה כי שווי הבית הוא 1,400,000 ₪ ומסכום זה יש להפחית את הסך של 400,500 ₪ שהיה על התובע לשלם עבור רכישתו.

כתב התביעה לא מפרט את הטענות המשפטיות המצמיחות את הסעדים שנתבעו. בניהול ההליך ובסיכומים נטען כי הנתבעת חייבת לשפות את התובע עקב תרמית במזיד או רשלנות רבתית, בכך שהשכירו בית לתובע מבלי שבדקו כי השימוש בו חוקי. התובע מלין כי הנתבעת השכירה לו את הבית מבלי שביררה את מצבו התכנוני , את הזכויות שלה בבית, ולכן עליה לפצותו על כל נזקיו.

טענות המועצה
4. המועצה רואה בתביעה כפיות טובה מצדו של התובע, אשר המועצה סייעה לו בשעה שהיה זקוק לסיוע בדיור, והוא משיב לה רעה כנגד טובה ומבקש זכויות בנכס שאין לו כל זכויות בו. נטען כי לאור מצוקת התובע, אישר מזכיר המועצה לתובע לגור בבית מבלי שידע כי הבית מיועד לצרכי ציבור. ההסכמה הייתה כי התובע יתאים את הבית לשימושו, כדי שלא יהיה מסוכן למגורים ומדובר היה בשיפוץ מינימלי שעלותו שתאושר על יד מהנדס המועצה תקוזז מדמי השכירות.

נטען כי התובע דרש במקור ס ך של 75,000 ₪ עבור השיפוץ שבוצע ומהנדס המועצה אישר ביולי 2007 סך של 65,000 ₪. למרות הסיכום כי הסכום האמור יקוזז מדמי השכירות, בפועל לא שילם התובע דמי שכירות וסרב לחתום על הסכם שכירות.

אשר להבטחה הנטענת של המזכיר בן-דב נטען כי ניתנה בחוסר סמכות וכי עסקה מעין זו מחייבת חתימת שני מורשי חתימה, אישור מליאת המועצה והממונה על המחוז במשרד הפנים ומעבר לכך אישור וועד היישוב. בהעדר תנאים אלו אין תוקף ל"הבטחה" במסמך המזכיר וממילא בשנת 2013 הוחלט בוועדת הכספים ומליאת המועצה להפסיק את מכירת יתרת הדירות השייכות למועצה, לאור צורך המועצה בדירות אלה. הודגש כי הבית נמצא בשטח המיועד לצרכי ציבור ולכן ממילא לא ניתן היה למכור אותו לתובע.

נטען כי התובע עשה שימוש בבית ללא רשות לאחר שסירב לחתום על הסכם שכירות, בניגוד לדרישת המועצה במכתב מיום 15.2.09, ולכן בוטלה הרשות שניתנה לו. המועצה הפנתה להליך הפלילי שנוהל כנגד התובע בגין הרחבת הבית שביצע בשנת 2010 ומבקשת להיבנות מהקביעות שם.

הנתבעת הבהירה כי התובע התחייב לעזוב את הבית אם תושב לו השקעתו ובבדיקה נוספת משנת 2012 היה נכון מהנדס המועצה לאשר השקעות בסך 117,000 ₪, אולם התובע לא פינה כפי שהבטיח ולא שילם דמי שכירות. נטען כי גם אם יקוזז הסך של 65,000 ₪ מדמי השכירות, עומד חוב השכירות של התובע על סך של כ- 70,000 ₪.

נטען כי לכל המאוחר ידע התובע בשנת 2012 כי הבית נמצא בשטח ציבורי ולכן אין לחשב את הנזק הנטען לפי שווי בית במועד תיקון התביעה. עוד נטען כי לא רק שהתובע לא פינה את הבית וביצע בניה לא חוקית, בנוסף פלש הוא לזכות הדרך וחסם את האפשרות לסלול במקום כביש ומדרכה.

המועצה מדגישה את חוסר הסבירות בתחשיב הנזק הנטען של התובע שמבקש לחשב נזק על בסיס שווי בית אחר ובניכוי העלות הנטענת בה היה יכול לרכוש בית זה. נטען כי גם אם יוכח אשם המועצה, אזי יש לייחס לתובע אשם תורם מכריע המצדיק לשלול ממנו את הזכות לפיצויים.
בנוסף נטען באופן כללי להתיישנות הנטען במכתב מזכיר המועצה.
דיון והכרעה
5. נקודת המוצא של התובע כי נשללה ממנו זכות שהייתה לו חסרת בסיס ואף מקוממת. קבלת טענות התובע משמעותה בפועל היא כי לכל תושב במועצה זכות לקבל מתנות מהמועצה. זכאי הוא על חשבון הקופה הציבורית לגור בבית בדמי שכירות סמליים, לרכוש את הבית בחלוף עשור מתחת למחיר השוק, ולהתעשר על חשבון הקופה הציבורית.

חוסר הסבירות בסעד הכספי שנתבע זועק לשמיים, לשיטת התובע היה עליו לשלם עבור רכישת הבית סך של כ- 400,000 ₪ בעוד השווי האמיתי של הבית 1,400,000 ₪ נכון למועד כתב התביעה המתוקן או 1,100,000 ₪ למועד הגשת התביעה. מדוע שהמועצה תמכור נכס בהפסד כלכלי כה ניכר שעה שרשות מקרקעי ישראל מוכרת מקרקעין במחירי שוק, לתובע הפתרונים.

תביעה זו מגלמת תפיסה נפסדת של אדם הסבור כי מגיעות לו זכויות יתר רק מכוח היותו תושב המועצה, משל נכסי המועצה הן נכס שנמסר במתנה לכל דורש על חשבון הקופה הציבורית. מחמת מדיניות משפטית ותקינות המנהל הציבורי, אין לתת יד לדרישות מעין אלה.

נסיבות קבלת החזקה בבית
6. טענות התובע נשענות על ההנחה כי ידע בעת קבלת החזקה בבית כי יוכל לרכוש בעתיד את הזכויות בבית, ולכן הסכים להיכנס לגור בו ולשפץ את הבית על חשבונו. מנגד טוענת המועצה כי עשתה חסד עם התובע שהיה חסר דיור והיה זקוק לפתרון זמני, ולהבטחה שניתנה אין תוקף משפטי מחייב.

כדי לסתור את הטענה כי התובע היה זקוק לסיוע בדיור הציג התובע ראיות להוכחה כי גר בשכירות עד לקבלת החזקה בבית ביום 1.7.05 וכי השקעותיו בנכס אינן עולות בקנה אחד עם אדם שאין לו יכולת לשכור נכס למגורים.

הוגש תצהיר קצר של אבנר זעפרני שטען כי השכיר לתובע דירה בקרית גת באמצע שנת 2004 לתקופה של שנה, עד למעבר התובע לבית ביולי 2005. בעדותו אמנם לא נסתרה הטענה כי השכיר דירה לתובע, אולם לא הוצג הסכם השכירות שנטען כי נחתם ואף לא אסמכתאות לתשלום, למרות שהעד טען כי שולמו לו 450 $ לחודש וכי יכול להציג שיקים שקיבל. מעדותו עולה לכל היותר כי התובע ומשפחתו גרו בדירה במשך שנה , אם כי טען כי התובע שקל לרכוש את הדירה ולבסוף החליט לעזוב והתובע מכר את הדירה לאדם אחר.

עדות זו לא סותרת את טענת המועצה כי המצג מטעם התובע היה פניה לקבלת סיוע בדיור. לפי שער הדולר היציג לראשית שנת 2005, שהיה סביב 4.35 ₪ לדולר, עולה כי התובע שילם כ- 2,000 ₪ לחודש, קרי דמי שכירות שנתיים של כ- 24,000 ₪. לאור סכומים אלו, אין להתפלא כי התובע חיפש מגורים זולים בבית של המועצה, תמורתו דרשה אז המועצה סכומים צנועים בהרבה, שיפורטו להלן.
על כן, גם אם נכונה הטענה כי התובע גר בשכירות שנה לפני שעבר לגור בבית, אינה שוללת את טענת המועצה כי ניתנה לו זכות שימוש בבית לאור טענותיו למצוקת דיור.

טענת המועצה קיבלה חיזוק מעדות אביו של התובע, בן ציון גואטה, שאישר כי בעבר גר התובע בבית סבתו במושב עוזה ולאחר שנפטרה התבקש לעזוב. גם התובע אישר כי גר בבית הסבתא ועזב (עמ' 41) , אם כי מסר סיבות שונות לעזיבה זו. עוד אישר כי היה צעיר ולא היה לו כסף לרכוש בית, ולכן עזרו לו כפי שלטענתו עזרו לרבים אחרים שזכו לתהליך של רכישת בית לאחר עשר שנים שגרו בו (עמ' 40, ש' 34-36).

7. גם טענתו החלופית של התובע כי העובדה כי השקיע בשיפוץ הבית סכומים נכבדים מעידה כי לא היה במצוקת דיור, אינה משכנעת. התובעת הקפיד לא להציג כל ראיה בדבר העלות בפועל של עבודות התאמת הבית לצרכיו. לא הוצגו ראיות בדבר משיכת כספים, חשבונות בנק, תשלומים ואף לא הוצגה ולו חשבונית אחת לרכישת חומרים או תשלום לקבלנים. גם אדם שטוען כי ביצע עבודות ללא קבלות, ואף אם סבר כי ירכוש את הבית ולא צריך לשמור אישורי תשלום, יכול להציג ראיות כלליות להיקף הוצאותיו. התובע נמנע מלעשות כן והימנעות זו פועלת לחובתו. כאשר נשאל על מקורות המימון התחמק והשיב כי לקח ממי שצריך וגם לווה מההורים ומהאחים וכסף שהיה לו (עמ' 38, ש' 26-31). אל מול עדות זו העיד האב כי אולי נתן קצת כסף לתובע, לא זכר אם נתן ואם נתן זה לא היה הרבה, ואישר כי התובע חי מהיד לפה והשקיע מה שהשקיע (עמ' 11-12).

מהנסיבות עולה כי לתובע נוצרה הזדמנות לקבל מגורים בבית במחיר נמוך מאוד , תמורת התאמתו למגוריו. התובע ביצע עבודות שונות, שטיבן יובהר להלן, אולם לא השקיע סכומים גדולים, ובכל מקרה לא הביא כל ראיה באשר לסכום השקעתו בפועל והתחמק ממתן תשובות לעניין זה. על כן סבירה יותר טענת הנתבעת כי התובע הבין שתמורת השקעה קטנה יזכה לזכות שימוש בבית לתקופה ארוכה, כפי שהיה בפועל.

8. אל מול גרסת התובע הצהיר מזכיר המועצה בן-דב כי התובע פנה אליו בשנת 2005 וביקש את עזרת המועצה למגורים באחד מבתי המועצה. לטענתו פנה לראש המועצה וקיבל אישורו להחלטתו לאפשר לתובע לגור באופן זמני בבית. בחקירתו הנגדית, אשר נערכה לאחר שהעד כבר אינו קשור למועצה, הבהיר כי למיטב זכרונו התובע הציע את השימוש בבית המסוים והוא בדק מול ראש המועצה ואישר את השימוש. עוד הבהיר כי לא הכיר כלל את הבית ולכן סוכם כי השימוש ייעשה לאחר שהתובע יתאים את הבית למגורים, למצב שלא יהיה סכנה לשימוש בו. העד זכר כי התקשר טלפונית לראש המועצה, שהיה בחופשה, וקיבל את אישורו. באשר לשימוש הזמני בבית הבהיר כי אמנם לא אמר לרז כי זכות השימוש היא זמנית, אולם סבר לעצמו כי כך יהיה, מאחר והיה צורך ממילא להסדיר את השימוש בהסכם שכירות מסודר. למרות חקירה ארוכה של העד שהתמקדה בנושאים שלא בא זכרם בכתב התביעה, העד עמד על דעת ו כי עצם מסירת הבית הייתה מתוך עזרה לתובע לאור מצוקתו (עמ' 54, ש' 18), ומתוך מטרה שתהיה לו קורת גג (עמ' 55, ש' 7) וחזר על עמדה זו שוב ושוב לכל אורך חקירתו.
גם עדות ראש המועצה תמכה בגרסה זו כי בעת ששהה בחופשה בשנת 2005 התקשר אליו המזכיר וביקש סיוע דחוף למגורים לתובע והוא אישר הבקשה באופן עקרוני, וביקש לבחון את הנושא מול ועד היישוב. לאחר בדיקה מול הוועד ביקש מהם לא להתנגד, וכך היה. עוד הצהיר כי שמע באותה עת גם מהתובע כי זקוק לסיוע במגורים. גרסה זו של ראש המועצה לא נסתרה בחקירה הנגדית והתרשמתי כי העד השיב באופן ענייני וישיר ולא ניסה להסתיר נושאים בהם לא ביצעה המועצה בדיקות מספיקות טרם מסירת הבית לתובע.

9. ממכלול הראיות ונסיבות קבלת החזקה בבית עולה כי יש להעדיף את גרסת המועצה כי התובע יזם את השימוש בבית המסוים והציג מצג לפיו הוא במצוקת דיור וזקוק לסיוע דחוף. על בסיס מצג זה הסכימה המועצה לאפשר לו להשתמש בבית, תוך התאמתו לצרכיו, מתוך מחשבה כי היחסים בין הצדדים יוסדרו תוך זמן קצר בהסכם שכירות ויערך חישוב של ההשקעות ברות הקיזוז .

התובע לא מסר גרסה סדורה באשר לנסיבות שקדמו לקבלת החזקה בבית, ומנסה לאחר מעשה לטעון לחוסר סבירות של גרסת המועצה לאור השקעותיו בבית. כאמור לעיל, אין בידי לקבל טיעוניו ולכן עולה כי התובע נכנס בראשונה לבית כדי לגור בו, ולא מתוך ידיעה או כוונה לרכוש את הבית לאחר 10 שנות שימוש. הזכות הנטענת לרכישה, שתידון להלן, עלתה על הכתב רק כשנתיים לאחר שהתובע גר בבית, עובדה המחזקת את המסקנה כי בעת קבלת החזקה לא ביקש התובע לרכוש בעתיד את הבית. מסתבר יותר מהנסיבות כי רק אז, סמוך למכתב המזכיר, הבין התובע כי ישנם תושבים שרוכשים בתים לאחר 10 שנות שימוש וביקש כי תירשם הערה מעין זו. הרחבתי בפרק עובדתי זה, שכן שומט הוא את כל התיאוריה שבנה התובע לפיה נכנס לגור בבית עקב הבטחה שיוכל לרכוש אותו בעתיד. כפי שיובהר להלן, גם לו הייתה ניתנת מראש הבטחה מעין זו על ידי המזכיר, אין בכך כדי להצמיח לתובע את הסעד שנתבע.

ההבטחה כי תינתן זכות לרכישת הבית – נסיבות נתינתה, נפקותה המשפטית והאפשרות לשגת ממנה
10. כאמור לעיל, התביעה מבוססת בעיקרה על מסמך מיום 12.6.07 בחתימת מזכיר המועצה, בן-דב בו נכתב: "הדיירים יוכלו לרכוש את הבית ע"פ כללי המועצה ומשרד הפנים" .

מעיון במסמך בכללותו עולה כי עיקרו עוסק בתיאור אופן כניסת התובע לבית, הצורך בשיפוצו, והסכמת המועצה לקזז סך של 65,000 ₪ לאחר שיערך חוזה שכירות וניתן יהיה לקזז את החוב של המועצה מדמי השכירות במחלקת הגביה. ההתייחסות לאפשרות הרכישה נכתבה במסמך ללא כל קשר לוגי לתוכן ה מסמך, כאמרת אגב, עובדה התומכת בגרסתו של בן-דב כי הוסיף הערה זו לבקשת התובע.
עוד הדגיש בן-דב כי לא הכיר ואינו מכיר את ההליכים הנוגעים לרכישת בית בפטור ממכרז מהמועצה, וממילא אינו מוסמך לאשר מכירה מעין זו. נטען כי מסמך זה, שהיה סיכום עקרונות מול התובע בכל הנוגע לקיזוז עלויות השיפוץ, לא עבר לעיונו של ראש המועצה.
בחקירתו הנגדית עמד העד על גרסתו כי ההערה הוספה למסמך לבקשת התובע, מבלי שבדק באותה עת מה המשמעויות של אותה אמירה והאם ניתנת היא ליישום. אין חולק כי באותה עת לא היו מודעים נציגי המועצה כי הבית נמצא בשטח ציבורי ולכן אין כלל אפשרות כי יימכר לתובע. עובדה זו מחזקת את גרסת בן-דב כי לא י יחס משמעות רבה להערה זו וכי רשם אותה לבקשת התובע.

11. התובע שבראשית הדרך עתר לאכוף על הנתבעת למכור לו את הבית, נסמך על הטענה כי במועצה היה נוהג למכור לתושבים שגרו בבתים של המועצה, בחלוף 10 שנים, את הבית. טענה זו נסמכת על האפשרות המעוגנת בסעיף 3(2)(י) לתוספת השני יה לצו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), תשי"ח – 1958, המאפשר להתקשר בחוזה למכירת דירות מגורים ללא מכרז למחזיק דירה ששכר אותה במשך 10 שנים לפחות.

לאחר שנמחקו הסעדים לאכיפת המכר, זנח למעשה התובע טיעוניו ביחס לחובה הנטענת של המועצה להתקשר איתו בחוזה. בסיכומיו מניח התובע את המבוקש, קרי כי הצדדים התקשרו בהסכם מכוחו התחייבה המועצה למכור לו את הבית ולאחר שהפרה את ההסכם זכאי הוא לתבוע פיצויי קיום.

התובע לא הוכיח כי נקשר עמו הסכם מחייב בו התחייבה המועצה למכור לו את הבית לאחר 10 שנות שימוש. הנסיבות היו כי נכנס לגור בבית באישור המזכיר ועל דעת ראש המועצה, מבלי שנערכו בדיקות ביחס לטיב הבית והזכויות בו. רק לאחר שנתיים של שימוש, ובטרם נחתם הסכם שכירות, ביקש התובע כי תירשם הערה בדבר זכותו העתידית לרכוש את הבית. הערה זו נרשמה לבקשתו, אולם לא מהווה היא התחייבות למכור לו את הבית, אלא לכל היותר הצהרת כוונות בדבר בחינה אפשרית בעתיד של אפשרות הרכישה. מעמד זה של ההערה עולה בבירור מהנסיבות וגם לשון "ההתחייבות" מלמדת על צורך בבדיקה בעתיד האם עומד התובע בכללים המאפשרים לרכוש בית מהמועצה בפטור ממכרז.

12. להוכחת הנוהג שהיה קיים במועצה למכירת בתים הוגש תצהיר מטעם חזן עמרם, שמנוהל כנגד בנו הליך על ידי המועצה לפינויו מבית של המועצה. מדובר בתצהיר כללי בו הצהיר העד כי רכש את ביתו מהמועצה בשנת 1995 ואת המקרקעין מהמדינה בשנת 1996. תצהיר זה לא מלמד דבר על חובה להמשיך ולמכור בתים של המועצה, שנים לאחר שרכש המצהיר את ביתו.

גם תצהיר אביו של התובע שהוגש לאחר תיקון התביעה לא מסייע להוכחת הטענות. בעדו תו הסתבר כי לטענתו טרם נכנס התובע לגור בבית דיבר עם ראש המועצה שייתן לרז לגור כמו כולם (עמ' 10, ש' 33). מעדות זו עולה כי בשלב זה לא דובר על רכישת הבית ועל זה למד העד רק מהמכתב שניתן לתובע, שנתיים אחרי שגר בבית. על כן אין בעדותו כדי לחזק את הטענה בדבר הסכם עם המועצה והתחייבותה למכירת הבית.

13. בתצהיר ראש המועצה מתואר בפשטות ההליך האפשרי של רכישת בית בפטור ממכרז. רק בחלוף עשור ניתן לבקש את אישור מליאת המועצה כתנאי לתחילת הליך הרכישה, בטרם ההליך הרשמי בודק מהנדס המועצה אם ניתן מבחינה סטטוטורית למכור את הנכס, נדרש אישור עקרוני של ועד היישוב, אישור מליאת המועצה לאחר חוות דעת יועץ משפטי ורק לאחר מכן ניתן לפנות לשר הפנים לקבלת הסכמתו למכירת הנכס בפטור ממכרז.

התובע דילג על כל השלבים האמורים והניח כי היה בכל מקרה זכאית כי הבית יימכר לו, למרות שברור כי נודע לאחר תחילת השימוש כי הבית על קרקע המיועדת לצרכי ציבור ולכן לא ניתן למכור אותו לשימוש פרטי. הטענה החלופית כי היה על המועצה למכור לו בית אחר, לא הוכחה מבחינה עובדתית או משפטית. ראשית לא הוכח כי היה נכס אחר שניתן היה להעביר לשימוש התובע למשך יותר מ- 10 שנים. יתרה מכך, לא הוצגה כל זכות בדין של התובע המטילה על המועצה חובה לשכן אותו בבית אחר ולמכור לו את הבית.

לא נטענה טענת הפליה, ולמרות שקיבל התובע נתונים מהנתבעת בנוגע למכירת בתים אחרים תצהיר תשובות לשאלון, לא עשה שימוש בנתונים אלה בסיכומיו. מעיון בתצהיר תשובות לשאלון (ת/2) שנערך על ידי מנכ"ל המועצה, אליהו דאובה, עולה כי מספטמבר 2004 עד ינואר 2013 נמכרו 17 בתים של המועצה, כאשר רובם דיירים שגרו בבתים הרבה מעבר לעשר שנים. כפי שהודגש בסיכומי המועצה משנת 2004 עד 2007 לא נמכר אף בית ובשנת 2007 נמכרו 4 בתים למי שגרו בהם מעל ל- 22 שנים. יש בסיס לסבר ה כי תחילת מכירת הבתים בשנת 2007 נטעה בליבו של התובע תקווה כי גם לו ניתן יהיה למכור את הבית.

לכל היותר מדובר בהבטחה שהמועצה תשקול בעתיד מכירת הבית, ולא ניתן בנסיבות העניין להפוך את האפשרות של המועצה למכור בית בפטור ממכרז לחובה לעשות כן. ההבטחה בכתב היא לאחר תחילת השימוש בבית והתובע טען כי בטרם כניסתו לבית הייתה הבטחה בעל פה. לא הוכח כי ניתנה טרם הכניסה לבית הבטחה מעין זו.

התובע לא מתמודד כלל עם העובדה כי ככל ומדובר בהתחייבות, קל וחומר התחייבות בעל פה, מדובר בהתחייבות לא חוקית שכן לא עומדת היא בתנאי הצורה המהותיים הדרושים להתחייבות לעשות עסקה במקרקעין, ובטח לא בתנאים המחייבים רשות מקומית כתנאי לחוקיות החוזה, כאמור בסעיף 203 לפקודת העיריות החלה על המועצה, חתימות של גזבר וראש המועצה. אין כל סיבה להקל בת נאים מהותיים אלה בנסיבות העניין (השווה ע"א 6705/04 בית הרכב בע"מ נ' עיריית ירושלים, פ"ד סג(2) 1 (2009)). בסיכומי המועצה הפנו בנוסף לסעיף 188(א) לפקודת העיריות המחייב גם אישור מליאת מועצה ושר הפנים למכירת מקרקעין, שבהעדרן אין כל תוקף לעסקה.

14. אם לא די באמור לעיל , הבהיר ראש המועצה בתצהירו כי ביום 25.4.13 החליטה ועדת הכספים של המועצה כי אין להמשיך ולמכור דירות לאור צרכי המועצה בדירות לשיכון הצוותים החינוכיים שמלמדים בבתי הספר של המועצה. צורף פרוטוקול הוועדה בו התקבלה החלטה זו וכן פרוטוקול מליאת המועצה מיום 20.6.13 שאישר את ההחלטה בוועדת הכספים. ראש המועצה לא נחקר כלל על נושאים אלו בתצהירו ועמדתו המגובה בדין ובהחלטות המועצה, לא נסתרה.

החלטות אלה התקבלו בטרם חלפו 10 שנים מהמועד בו החל התובע לגור בבית, ולא מצאתי כי הייתה מניעה חוקית האוסרת על המועצה לשנות את המדיניות הקודמת שאפשרה בתנאים מסוימים מכירת דירות שיועדו למגורים.

אין בידי לקבל את טענת התובע כי נסיבות העניין דומות למקרה בו הרשות מבקשת להשתחרר מהסכם מחייב, מטעמי שינוי מדיניות, וכי אין לה זכות לעשות כן (תוך הפניה לע"א 144/87 מדינת ישראל נ' אינג' פבר חברה לבניין, פ"ד מד(3) 769 (1990)). במקרה הנדון לא נקשר בין הצדדים כל הסכם מחייב. גם לו הייתה התחייבות ברת אכיפה לאפשר לתובע בעתיד להתחיל הליך רכישת הבית, בהתעלם מהעובדה כי הליך מעין זה לא אפשרי ביחס לבית הנדון, אזי שעה שמדיניות הרשות השתנתה בטרם התגבשה הזכות הנטענת של התובע, ממילא לא זכאי הוא לסעד פיצויי הקיום שנתבע. (לעניין העדר הזכות לתבוע פיצויי קיום מכוח חוזה לא חוקי השווה ע"א 5210/08 רוזנבלום נ' מועצה מקומית חבל מודיעין, 20.12.10).

הפירוט הדל של ההתחייבות, הגורם שנתן אותה והעדר החוקיות שבה, שוללים את האפשרות לראות בה הבטחה שלטונית מחייבת (כפי שנטען בסיכומי המועצה תוך הפניה לע"א 2019/92 משרד הבינוי והשיכון נ' זיסר, פ"ד נב(3) 208, 219 (1998)).

על כן עולה כי לא נקשר עם התובע הסכם המחייב את הרשות למכור לו את הבית או בית אחר ביישוב, והתובע לא זכאי לסעד העיקרי שתבע, פיצויי קיום בדבר מניעת האפשרות לרכוש בית מהמועצה.

התחייבות המועצה לשפות התובע על השקעותיו בבית – היקף זכות הקיזוז מדמי השכירות
15. עתירתו החלופית של התובע היא לשיפוי על הוצאות שהוציא לצורך שיפוץ הבית ועלות בניית התוספת הלא חוקית שהוסיף לו. כנגד זכותו הנטענת לשיפוי עבור הוצאות אלו, הסכים התובע לקזז סך של 65,000 ₪, סכום השווה לשיטתו לדמי שכירות עבור עשור של שכירות.

אין בידי לקבל טענה זו של התובע, הנסמכת על ההנחה השגויה כי דמי השכירות שהיו נהוגים עת קיבל חזקה בבית חייבים להיות קבועים עד לסוף תקופת השימוש בו. התובע בחר שלא לחתום על חוזה שכירות, ולא עוגנה בהסכם מעין זה הסכמה של הנתבעת לעלות השיפוץ שמוסכם עליה כי תקוזז מדמי השכירות. בנסיבות אלו, לא מדובר במצב בו שילם התובע מראש דמי שכירות והמועצה מנועה מלהעלות את דמי השכירות בהתאם למקובל ביחס לנכסים אחרים. בעניין זה מקובלת עלי עמדתו הפשוטה של ראש המועצה כי דמי השכירות נקבעים מעת לעת ואין לכבול את המועצה לדמי השכירות הסמליים שנגבו בעבר מתחת למחירי השוק (עמ' 81, ש' 10-15).

לאור המסקנה לעיל כי לא הייתה התחייבות ברת תוקף למכור לתובע את הבית, כפי שהצהיר המנכ"ל דאובה כי הוסבר לתובע בשנים 2011 – 2012 כי ההתחייבות ניתנה בחוסר סמכות וממילא לא ניתן למכור לו מבנה המצוי על שטח בייעוד ציבורי, לא היה זכאי התובע לסרב לחתום על הסכם שכירות בטענה כי מבקש שתירשם בו זכותו לרכוש את הבית.

את התנהלות התובע יש לתאר בדיוק כפי שהגדיר אותה ראש המועצה:
"מאז 2005 הוא נכנס ולא חתם על הסכם ושהיה צריך לשלם שכירות לא שילם אותו. הוא התחייב לחתום על הסכם ולא חתם על הסכם שכירות, כל מי שנכנס לבית חותם על הסכם שכירות, שנכנס דייר ולא מוכן לחתום לאחר שהכניסו אותו זה מבחינתי מעשה שלא יעשה, שנגמר תקופת הקיזוזים לא הסכים לשלם את היתרה". (עמ' 81, ש' 4-7).

כאמור בתצהיר מנכ"ל המועצה שנכנס לתפקידו בשנת 2008 , התבקש התובע לחתום על הסכם שכירות וסרב. לכן יצא מכתב מיום 15.2.09 בו התבקש הוא לחתום על הסכם, ובמידה ויסרב, הודיעה המועצה על ביטול הרשות להשתמש וביקשה כי יפנה את הבית עד ליום 10.3.09. העובדה כי המועצה לא הגישה תביעה לסילוק יד (מסיבה לא ברורה שכן לטעמי סיכויי הליך מעין זה היו גבוהים) , אין משמעותה כי מכתב זה חסר תוקף משפטי. בפועל שהה התובע בבית ללא היתר, ולכל הפחות חייב לשלם דמי שכירות ראויים בהתאם למקובל במועצה לאורך שנות השימוש.

16. מתצהירו של דאובה עולה בנוסף כי בשנת 2011 ביקשה המועצה לסלול דרך בשטח הסמוך לבית התובע, ונמצא כי התוואי עובר בשטח שהוחזק על ידי התובע וגודר על ידו (התובע טוען כי אירוע זה היה בשנת 2012) . תיאור המקום סומן על גבי ת/1, וניתן להתרשם כי מדובר בבית קטן, שנוספה לו תוספת בניה ונמצא בסמוך למבנה ציבורי גדול, הוא מרכז היום לקשיש. ניתן לראות מעין גדר, שעל פניו אינה חלק מחצר מסודרת אלא תחמה תא שטח שבולט לתחום הדרך. דאובה הבהיר כי בפגישות בשנת 2011 – 2012 הוסבר לתובע כי הבית נמצא במגרש שייעודו צרכי ציבור ולכן לא ניתן למכור לו את המגרש.

בעדותו אישר דאובה כי לאחר שגילה כי החצר מפריעה לתוואי הדרך הציע לתובע כי החצר תעבור לצד אחר של הבית, והסביר כי עשה זאת מיוזמתו כדי לפתור את המחלוקת בדרכי נועם. עוד הסביר כי באותה עת לא התעמק בדבר השימוש המותר בהסכם החכירה אלא רק הבין כי מדובר בשטח שייעודו ציבורי ולכן לא ניתן למכור את הבית, אולם לא ראה מניעה לשימוש התובע בו, כל עוד הבית לא נחוץ למועצה לשימושה.

עמדתו של המנכ"ל דאובה בדבר ההכרה בהוצאות השיפוץ מקובלת עלי וגם הוא הבהיר כי המנגנון היה שכל שנה מקזזים את שכר הדירה בפועל שקיים, לאור הסכמת המועצה להכיר בהוצאות מסוימות (עמ' 66, ש' 27-32).

חוזה השכירות ודמי השכירות והיקף הסכמת המועצה להכיר בהוצאות השיפוץ
17. כאמור לעיל, התובע עשה שימוש בבית על בסיס הסכמה בעל פה מיוני 2005, הסכמה שעוגנה בכתב ביולי 2007, ואישרה, לאחר מעשה, את שימושו בבית כנגד עבודות שיפוץ בבית. משנת 2008 הצהיר דאובה כי נדרש התובע לחתום על חוזה שכירות וסרב ובפברואר 2009 יצא מכתב המבהיר את עמדת המועצה כי ללא הסכם שכירות חתום, שימושו של התובע בבית הוא ללא הרשאה. על רקע הדברים האלה, וסירובו, חסר הבסיס המשפטי, של התובע לחתום על הסכם השכירות, יש לבחון מה היו דמי השכירות שחלו על הבית.

בתצהיר התובע אין הסבר לחישוב שערך על בסיסו הסכים לקזז 65,000 ₪ מעלות השיפוץ, בגין דמי שכירות לבית המקורי (טרם הרחבתו) בגודל של כ- 50 מ"ר לעשר שנים, עד יולי 2015. טענה זו משמעותה דמי שכירות שנתיים של 6,500 ₪ (כ- 540 ₪ לחודש). בתצהיר נטען כי ההסכמה הייתה כי עלות השיפוץ תקוזז כנגד דמי השכירות החודשיים שהיו מקובלים במועצה, לטענתו 130 ₪ למ"ר לשנה. טענה זו לא מבוססת על כל מסמך או תחשיב ונדמה כי נועדה כדי לתמוך, יש מאין, בטענתו כי 65,000 ₪ מכסים 10 שנות שכירות.

עוד הפנה התובע בתצהירו להסכמי שכירות ששלחה לו המועצה ולהתנגדותו להעלאת דמי השכירות באופן שרירותי על ידי המועצה. מהמסמכים עולה כי בשנת 2013 התבקש התובע לשלם עבור 83 מ"ר סך של 360 ₪ למ"ר לשנה (29,880 ₪ לשנה, 2,490 ₪ לחודש), וסכום זה עודכן בהסכם שנשלח אליו בשנת 2016 לסך של 324 ₪ למ"ר לשנה (26,892 ₪ לשנה, 2,241 ₪ לחודש). התובע הפנה למכתב בא כוחו מיום 9.4.13 בו הביע התנגדות לחתימה על הסכם השכירות, הן על בסיס הטענה כי נוסח ההסכם פוגע בהבטחה שיוכל לרכוש את הבית והן לאור העלאת דמי השכירות כמעט פי שלושה.

כאמור לעיל, לתובע לא הייתה זכות להימנע מלחתום על הסכם השכירות ואין לו זכות קנויה כי לא יעלו דמי השכירות בהתאם למה שנהוג מעת לעת במועצה. על כן יש לקבל את תחשיב המועצה לדמי השכירות מהם ניתן לקזז את עלות השיפוץ.

18. בתצהירו של המנכ"ל דאובה (שנערך ביום 26.4.17) צירף את כרטיס התובע במועצה והבהיר את תעריפי השכירות. הובהר כי עד לשנת 2013 גבתה המועצה סכום נמוך משווי השוק של מאות שקלים בודדים בחודש, בשנת 2013 הועלו דמי השכירות לסך של 30 ₪ למ"ר לחודש ולאחר שומה שניתנה הופחתו דמי השכירות בסוף שנת 2014 לסך של 27 ₪ למ"ר.

מריכוז החיובים שצורף עולה כי תחילה חויב התובע בסך של 5,000 ₪ לשנה, תוך עליה לסך של 6,500 ₪ בשנת 2010 ומשנת 2013 חויב בסך של 18,000 ₪ שעודכן ל- 16,200 ₪ לשנה עד לתום תקופת השימוש. המועצה קיזזה מהחוב 65,000 ₪ כהשתתפותה בשיפוצים, ונכון ליום 23.4.17 עמד חובו של התובע על סך של 43,170 ₪. לא מצאתי דופי בתחשיב זה של המועצה ולא נמצאו ראיות לסתור אותו, ולכן יש לאמץ את עמדת המועצה בכל הנוגע לחוב השכירות, בכפוף לבחינת נושא שיעור השתתפותה במימון השיפוץ.

יוער כי דאובה הבהיר כי חוזי השכירות שנשלחו לתובע נשלחו בטעות לאור חידוש חוזים כללי במועצה. אין מקום לפקפק בכנות עדות זו המתיישבת עם העובדה כי התובע סרב באופן עיקש לחתום על הסכמי שכירות. כמו כן הבהיר כי אמנם תחילה חושב חוב התובע על בסיס גודל הבית המקורי עם תוספת הבניה הלא חוקית, אולם לאחר מכן עודכן החוב רק לבית המקורי שהושכר לתובע. עובדה זו אינה מהווה הודאה מצד המועצה בדבר חובתה לשפות את התובע על בנית התוספת הלא חוקית.

(יוער כי לפי תחשיב זה, עד לאמצע שנת 2014 לערך שימשו עלויות השיפוץ למימון תשל ומי השכירות ולאחר מכן החל התובע לצבור חוב דמי שכירות).

מהות ההסכמה – קיזוז עלות שיפוץ כנגד דמי שכירות
19. מהנסיבות שתוארו לעיל והעובדה כי התובע תפס חזקה בבית והחל לשפץ אותו בטרם נערך הסכם בין הצדדים, ואף בטרם הועלו ההסכמות על הכתב, עולה כי הכניסה הייתה חפוזה, לאור המצג שהציג התובע כי זקוק לסיוע בדיור. מהירות זו הובילה לכך שטרם החזקה לא נערך סיכום מסודר אודות היקף השיפוץ הנדרש ומה חלקה של המועצה באותו שיפוץ. התובע מנסה היום לנצל לרעה את חוסר הסדר ששרר אז במועצה בכל הנוגע להשכרת הבית וטוען כי המסמך מיוני 2007 מלמד על הסכמת המועצה להכיר לכל הפחות בעשר שנות שכירות, כאילו שולמו בתשלום של 65,000 ₪. אין לקבל טענות אלה ומעדות התובע (עמ' 36 -38) עולה כי לא ידע בזמן אמת מה משך הזמן שעבודות השיפוץ יזכו אותו בפטור מדמי שכירות.

בהעדר גרסה סדורה מטעם התובע, יש להעדיף את עדותו של המזכיר בן-דב בדבר מהות הסיכום של "שיפוץ כנגד קיזוז דמי שכירות". בתצהירו טען כי סוכם על שיפוץ מינימאלי כדי שהבית יתאים למגורים ולא יהווה סכנה ליושבים בו וכי לאחר מעשה יעריך מהנדס המועצה את עלויות השיפוץ הבסיסיות ואלו יופחתו כנגד דמי השכירות השוטפים.

גרסה זו עולה בקנה אחד עם המסמך של המזכיר מיום 12.6.07, המשקף לאחר מעשה את סיכום הדברים עת נכנס התובע לבית. נרשם שם כי הבית שימש שנים רבות כמחסן ולא תוחזק והתנאי לכניסת התובע לבית היה שיפוצו כדי שיתאים למגורים ולא יהווה סכנה ליושבים בו. גם אם לא נרשם בסיכום "שיפוץ מינימאלי" הכוונה הייתה עבודות חיוניות לצורך שימוש בבית, כפי שיאושרו על ידי מהנדס המועצה.

בחקירתו הנגדית שב והבהיר העד כי הסכים לתת זכות שימוש בבית בכפוף שהתובע יביא את הבית למצב שאינו מסוכן למגורים. עוד הבהיר כי מאחר שלא עלה על דעתו אז כי התובע יגור בבית תקופה ארוכה, לא מצא לנכון לתעד את מצבו. העד הבהיר כי הבית נמסר ללא תוספת הבניה וללא הגדר הקיימת בחזית וכי להבנתו התובע שיפץ את הבית עבור שימושו הוא, ולא עבור המועצה.

עמדה זו של מר בן-דב מקובלת עלי ועולה מהתנהגות הצדדים בזמן אמת. עצם העובדה כי התובע ביצע עבודות מבלי שתיעד את היקפן תוך כדי הביצוע ומבלי שסיכם עם המועצה מה היקף השיפוץ בו תכיר, מלמדת כי מראש הסכים לקבל על עצמו את הערכת מהנדס המועצה. לכן רק אם נפלה חוסר סבירות קיצונית או שרירות בהערכת המהנדס, יהיה מקום להתערב בהערכתו.

היקף השקעותיו של התובע בבית
20. התובע טען באופן סתמי בתצהירו כי שילם עבור השיפוצים, בהתאם לדרישות הנתבעת, סך של 250,000 ₪ בשנת 2005 וסך של 140,000 ₪ בגין הרחבת הבית (לטענתו בשנת 2010). אין חולק כי לא נערך אומדן עלות השיפוצים טרם ביצוען ואף לא מפרט בדבר העבודות הנחוצות לצורך התאמת הבית למגורי התובע. עם זאת, חסר ראייתי זה לא פועל לחובת המועצה, אלא לחובת התובע שהנטל עליו להוכיח את היקף השקעותיו בבית.

התובע הסתפק בהצהרה כללית, ללא כל פירוט, בדבר היקף העבודות שביצע. למעשה מדובר בעדות יחידה של בעל דין, שאף היא לא מפורטת, ולא מצאתי כי ניתן להסתפק בה. כפי שפורט לעיל, התובע לא צירף כל ראיה להוכחת הוצאות בעין שנגרמו לו ולשיטתו ביצע שיפוץ בשווי של 250,000 ₪ ללא כל קבלה או אסמכתא שנשארה בחזקתו. חסר זה פועל לחובת התובע. על כן לא ניתן להסתפק בטענה החוזרת שוב ושוב בסיכומים כי התובע הוא האדם היחיד שיודע מה היה מצב הבית עת קיבל אותו ומה העבודות שבוצעו. אמנם גם עדי הנתבעת לא ידעו לתאר בפירוט את מצב הבית טרם מסירת החזקה לתובע, אולם התובע לא הוכיח ברמת הפירוט הנדרשת אילו עבודות ביצע.

לתובע אין הסבר כיצד השקיע לשיטתו 250,000 ₪ בשנת 2005 ולא דרש שיפוי על השקעה זו עד לבחינת השקעותיו על ידי מהנדס המועצה אז, יוגב אלבז, בשנת 2007. יש להניח כי אדם שהיה מוציא מכיסו סכום מעין זה היה מזדרז לבקש הכרה בהוצאה זו.

21. אל מול העדר הפירוט של התובע, נסמכת המועצה על עדותו של מהנדס המועצה אלבז שהתבקש בשנת 2007 להעריך את היקף השקעותיו של התובע בבית. הערכתו נסמכה אז על רשימה שהעביר לידיו התובע בה דרש שיפוי עבור סך של 73,100 ₪. מדובר ברשימה בכתב יד המופנית למועצה ובה רשימת עבודות ומחיר לצדם. העבודות העיקריות הן רצפה, קירות פנימיים, תיקוני רעפים, אינסטלציה וחשמל, מטבח ומקלחות ושירותים. המהנדס גואטה עבר על מסמך זה, רשם הערות, ואישר עלות כוללת בה הכירה המועצה בסך של 65,000 ₪ כולל מע"מ . סכום זה נזכר במכתבו של המזכיר בן-דב, ובדיקת המהנדס נערכה לצורך מסמך סיכום זה.

בחקירתו הנגדית העיד כי סביר כי את הרשימה קיבל מהתובע, אם כי לא היה בטוח בתשובתו (עמ' 72, ש' 3). מנגד המזכיר בן-דב העיד כי קיבל את הרשימה מהתובע עת ביקר בבית או שהרשימה נמסרה למהנדס אלבז והוא זה שהראה לו אותה (עמ' 58, ש' 32-34). למרות שהעדים לא ידעו בעת עדותם, בחלוף מעל לעשור ממועד בדיקת הרשימה, כיצד הגיעה לידיהם, יש לקבל את גרסת המועצה כי התובע או מי מטעמו ערכו את הרשימה והעבירו אותה לאישור המועצה. מסקנה זו עולה מאופן ניסוח הרשימה ונסיבות עריכת סיכום הדברים על ידי המזכיר.

גרסתו המיתממת של התובע, אשר לא התייחס כלל בתצהירו לרשימה, כי לא הוא, או מי מטעמו, כתב את המסמך, אינה משכנעת ואין זה סביר כי מדובר במסמך שנערך על ידי המועצה. על כן יש לראות המסמך זה, כדרישת התובע בזמן הקרוב ביותר לביצוע העבודות, ולכן תחשיבו של מהנדס המועצה שבדק מסמך זה בשנת 2007 מעיד בצורה הטובה ביותר על עלות העבודות שבוצעו.

מעבר לכך, יש לקבל את הטענה כי בכל הנוגע לעבודות שנטען כי בוצעו בשנת 2005, התיישנה התביעה בכל הנוגע מעבר לסכום בו הודתה בו המועצה בשנת 2007.

22. התובע מנסה להיבנות לחילופין מבדיקה נוספת של עלויות שביצע המהנדס אלבז בשנת 2012 ובה הגיע לסך של 117,475 ₪ (יוער כי גם עלות זו ביחס לתקופת השימוש לא משאירה את התובע ביתרת זכות). המהנדס אלבז הבהיר בתצהירו כי התבקש לבחון שנית את התחשיב בשנת 2012 על בסיס טענות לעבודות נוספות שבוצעו לאחר הבדיקה בשנת 2007. הבדיקה בוצעה לבקשת המנכ"ל דאובה בטענה כי התובע אמור לעזוב את הבית והמהנדס התבקש לבצע הערכה חוזרת במגמה להגדיל את אומדן העלויות. התצהיר גם מפרט את הפערים בין הבדיקה הראשונה לשנייה.

גרסה זו של המהנדס, הנתמכת גם בעדותו של המנכ"ל, בדבר תכליתה של ההערכה הנוספת של המועצה לא נסתרה. מדובר היה בניסיון לשכנע את התובע לעזוב את הבית בהסכמה ולכן הסכימה המועצה, לצרכי פשרה, להעריך בעין יפה ובנפש חפצה את העבודות שבוצעו, על הצד הגבוה. הצעת פשרה זו הייתה תלויה בפינוי הבית ושעה שהתובע לא פינה כפי שהתחייב, אינו זכאי ליהנות מאומדן החוזר שבוצע לבחינת עלויות השיפוץ.

לא מצאתי כי מדובר בהודאת בעל דין שהמועצה כבולה אליה. יתרה מכך, לא נסתרו הסבריו של המהנדס אלבז כי תחשיב זה כולל טעות ברכיב המע"מ שחושב בכפל וכן הכרה ברכיבים שונים שבפועל הם שיפורים שביצע התובע לצרכיו הוא וכן אומדן חוזר של עבודות שהוערכו על ידי התובע בסכום נמוך יותר בדרישתו הראשונית.

לאור כל האמור לעיל יש לאמץ את הכרת המועצה בסכום כולל של 65,000 ₪, אלא אם יעלה מחוות דעת התובע כי סכום זה חסר יסוד.

23. בהעדר ראיות מטעם התובע להוכיח את היקף השקעותיו במבנה וסביבתו, פנה התובע לשמאי אריאל מלמד כדי שיערוך אומדן לעלויות שיפוץ המבנה. השמאי ביקר בבית בשנת 2015, עשור לאחר ביצוע העבודות, ובחן אותו במצבו על בסיס תיאור התובע למצב הבית טרם השיפוץ. מעבר להישענות על דברי התובע, נסמך השמאי על נספח לחוות דעתו, שנטען כי נערך על ידי מהנדס בשם רם טרשתי, ובו רשימה ארוכה של עבודות שונות שנטען כי בוצעו בבית, ומסתכמות לסך של 250,000 ₪. די בעובדה כי אותו מהנדס לא ערך חוות דעתו והשמאי נסמך על נספח שלא ערך כדי לשלול את משקלה של חוות הדעת.

השמאי לא עבר בחוות דעתו על כל סעיף וסעיף ברשימת העבודות ו לא ציין אם קיים בפועל אלא אימץ באופן עיוור רשימת עבודות שלא ערך ולא בדק נכונותה. מחקירתו הנגדית התרשמתי השמאי לא ידע להגן על חוות דעתו, נתן תשובות מהוססות תוך שמלמל תשובותיו וגמגם והסתבר כי רשימת המהנדס לא נתמכת במדידות שיאמתו את הכמויות הרשומות בה.

על חוסר ההיגיון בהערכת השמאי ניתן ללמוד מהערכתו כי המבנה הישן היה שווה 100,000 ₪ בלבד, ואין זה סביר כי העבודות שבוצעו היו בשווי 250,000 ₪ נוספים. אמנם השמאי טען כי ערך את תחשיב העלויות, אולם טען כי התייעץ עם מהנדס אולם לא ידע לפרט על מה. מתשובותיו עולה כי אין ביסוס בחוות הדעת לכמויות בחוות הדעת וכי רובן מבוססות על דברי התובע בדבר צורך בעבודות וחלקן על רשימת עבודות שלא ערך. עוד עלה כי לא בחן לעומק את העבודות המפורטות ולדוגמא, לא עלה לגג לבדוק אם אמנם בוצעה קונסטרוקציית אגד מפלדה (סעיף 86.06.0010 לנספח העבודות שתומחר בסך של 21,152 ₪).

24. אם לא די באמור לעיל, בחן מהנדס המועצה אלבז את הערכת השמאי והפנה לרכיבים רבים שנרשמו בכפל בגין אותה עבודה וכן פירוט עבודות שלא ניתן לאתר ביצוען בבית, כמו דרישה לפיצוי עבור מזגן בגודל שלא הותקן מעולם, למרות שמזגן קטן שהותקן נלקח על ידי התובע עת עזב את הבית. עוד הבהיר כי אין כתבי כמויות שניתן לבחון ונרשמו מחירים כפולים הן עבור עבודות והן עבור חלקים.

חקירתו הנגדית של המהנדס אלבז לא פגמה במאומה במסקנות אלו ומקובלות עליי הערותיו בדבר טיבה של חוות הדעת השמאית. לשמאי לא היה הסבר מניח את הדעת כיצד נסמך על מחירון דקל לשיפוצים ובחר לתמחר בנפרד עבודות וחומרים, בניגוד להנחות היסוד במחירון זה (נ/3).

בחינת חוות הדעת כמכלול, על רקע העדר פירוט בתצהיר התובע והעדר אסמכתאות מטעמו לעבודות, והעדר בדיקת השמאי לאמיתות האמור בחות דעתו, מובילה למסקנה כי משקל חוות הדעת אפסי. טעם נוסף ומהותי לקביעה כי אין משקל ראייתי לאומדן השיפוץ, נעוף בכך שהתובע לא פירט דבר באשר לעבודות שבוצעו על ידו, ולמעשה אין כל תשתית עובדתית על בסיסה יכול מומחה לבצע הערכה של שווי העבודות (ראה ע"א 2160/90 רז נ' לאץ, פ"ד מז(5) 170, 174 (1993) אליו הפנה ב"כ המועצה)

על כן יש לאמץ את הערכתו המקורית של המהנדס אלבז לפיה שווי כל העבודות היה בסך 65,000 ₪.

התוספת הלא חוקית לבית
25. התובע לא הסתפק בדרישה חסרת יסוד של 250,000 ₪ עבור התאמת הבית למגוריו, אלא דרש סך של 140,000 ₪ נוספים עבור תוספת בניה לא חוקית בשטח של 36 מ"ר. דרישה זו נסמכת על הטענה כי בשנת 2009 ראש המועצה אישר לתובע להרחיב את הבית לאור לידת תאומים, אולם הבהיר כי המועצה לא תשתתף בעלות ההקמה. עצם אמירה זו שוללת דרישה לפיצוי בגין הבניה, שעה שידע התובע כי ההשקעה לא תושב לו.

לשיטת התובע, מאחר ובהליך הפלילי כנגדו לא ניתן צו להריסת התוספת והבית על התוספת נשאר לשימוש המועצה, אזי עליה לשלם עבור תוספת זו. אין בידי לקבל את טענת התובע ולא מדובר במקרה המצדיק הענקת פיצוי בגין בנייה לא חוקית. גם אם בנסיבות חריגות ניתן להכיר באפשרות לשפות אדם על בניה לא חוקית שביצע, לא מצאתי כי נסיבות העניין מצדיקות הכרה מעין זו.

ראשית יש להזכיר כי התובע הורשע ביום 4.5.14 בתו"ב 32745-07-12 בכך שבנה תוספת לבית על שטח ציבורי, ללא היתר. בהכרעת הדין נקבע כי לא הוכח שבניית התוספת נעשתה על דעת המועצה וכי אין זה מתקבל על הדעת כי ניתן האישור לאחר שלכאורה פקעה זכותו לעשות שימוש בבית בשל אי חתימה על הסכם השכירות.

מסקנה זו לא השתנתה בהליך זה שעה שהתובע טען באופן סתמי כי ראש המועצה נתן אישור לבניה ואביו של התובע חזר באופן לאקוני על טענה זו. בחקירתו הנגדית של האב טען לקיומה של פגישה עם ראש המועצה בה נכח גם התובע ושם נאמר להם " תעשה מה שצריך. תבנה תשפץ תעשה כמו שכולם עשו. במילים האלה. תשפץ תגדיל." (עמ' 12, ש' 24).

אין די בטענות סתמיות מעין אלה כדי לעמוד בנטל השכנוע כי אכן ניתן לתובע אישור להרחבת הבית. בנסיבות אלו יש להעדיף את הכחשת ראש המועצה, שחקירתו הנגדית לא ניסתה להתעמת עם הכחשה זו.

העובדה כי הבית הושב לידי המועצה, רק במהלך שנת 2017, לרבות תוספת הבניה הלא חוקית, לא מחייבת את המועצה לשלם לתובע עבור בניה לא חוקית זו. התובע בנה את התוספת לשימושו הוא, ללא אישור המועצה, ואינו זכאי לפיצוי על עלות בנייתה. בנסיבות העניין, גם הכלל כי מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה מצדיק שלילת פיצוי עבור חלק זה של הבית. התובע בנה ללא היתר לשימושו הוא, ואין הוא זכאי לשיפוי בגין פרי עוולתו (לבחינת השיקולים לשלילת פיצויים בגין בניה לא חוקית, השווה ע"א 2242/03 אברהם נ' רשאד, 18.7.05, שם אמנם הוכרה זכות לפיצויים אולם בגין רשלנות מי שבנה את התוספת).

יתרה מכך, כל המחדלים שפורטו לעיל בדבר אומדן השיפוצים יפים גם ביחס לתוספת הבניה ולא הוכחה עלות הקמתה.

טענות התובע לרשלנות ופיצויים בגין הפרת הסכם
26. בכתב התביעה המתוקן טען התובע כי הסיכום על המזכיר הוא הסכם שיש לאכוף אותו ואם לא ניתן לאכוף אותו יש לפצותו בגין הנזק שנגרם לו. כתב התביעה לא מזכיר טענת רשלנות ובסיכומו אף מרחיק התובע לכת וטוען לקנוניה של המועצה שמטרתה הייתה להסתיר מהתובע את מצבו המשפטי של הבית, כדי שישקיע בו כספים מבלי שידע שאין סיכוי כי יוכל לרכוש אותו.

למעשה כל קו החקירה הנגדית שנועד להמחיש כי המועצה לא בדקה את מצבו המשפטי של הבית טרם מסירתו לתובע, מהווה הרחבת חזית שאין להתירה. אמנם בסיכומים ניתן להעלות טענות משפטיות שלא נטענו, אולם זאת על בסיס עובדות שנטענו בכתב התביעה.

גם אם לא מדובר בהרחבת חזית, התובע לא הוכיח עילה חוזית או נזיקית המקימה לו זכות לסעדים שתבע. כאמור לעיל, קבעתי כי סיכום הדברים עם המזכיר לא השתכלל לחוזה אשר חייב את המועצה למכור לתובע בית , ואינו בגדר הבטחה שלטונית מחייבת. לכן אין כל בסיס לדרישה לפיצויי קיום.

גם הטענה להטעיה או רשלנות לא הוכחה. קבעתי כי התובע יזם את הבקשה לגור בבית המסוים לאור מצג של מצוקת דיור. בנסיבות אלו המועצה לא ערכה בדיקות מעמיקות ולא הציגה לו מצג כי יוכל בעתיד לרכוש את הבית. הסיכום היה כי יתאים את הבית לצרכיו והשקעותיו שיאושרו על ידי מהנדס המועצה יקוזזו מדמי השכירות, וכך היה. בפועל התובע השקיע סכום לא ידוע וזכה לתקופת מגורים ארוכת שנים מבלי ששילם דמי שכירות שוטפים. בנסיבות אלו יש לקבל את טענת המועצה כי התובע משיב לה רעה תחת טובה.

אמנם עלה כי נציגי המועצה לא בדקו כלל את המצב המשפטי והפיזי של הבית בטרם אישרו את השימוש בו לתובע, אולם גם אם ניתן לראות בהעדר בדיקות אלו הפרת חובת זהירות, התובע לא הוכיח כי בנסיבות העניין קמה חובת זהירות קונקרטית כלפיו לביצוע בדיקות אלו. לתובע אין זכות קנויה לקבל בית מהמועצה, ולרכוש אותו לשיטתו במחיר נמוך משוויו האמיתי. בפועל התובע נכנס לבית לצרכי מגורים ולא לצורך רכישתו.

על כן, אין גם קשר סיבתי בין הרשלנות הנטענת לנזקים שטוען התובע שנגרמו לו.

27. בנסיבות העניין, גם אם סבר התובע בשנת 2005 כי נכנס לגור בבית במטרה לרכוש אותו, מדובר היה במחשבה שלא שיתף אותה עם נציגי המועצה. בנסיבות אלו, יש להטיל על התובע אשר תורם בשיעור מלוא הנזק הנטען בכך שלא ביקש מראש כי המועצה תבדוק אם ניתן למכור לו את הבית בעתיד. לו היה מבקש בדיקה מעין זו יש להניח כי לא הייתה ניתנת לו זכות השימוש בבית, ששוכן על קרקע לצרכי ציבור. גם בשנת 2007, עת לשיטתו העריכה המועצה בחסר של 185,000 ₪, את השקעותיו בבית לא דרש בדיקה והסתמך על שורה שביקש מהמזכיר לרשום, בדבר אפשרות עתידית לשקול אפשרות למכור לו את הבית.

בשנת 2010 – 2011 עת הרחיב התובע ביתו ללא היתר, ובנה גדר איסכורית על זכות הדרך, עולה כי אז ידע התובע כי הבית נמצא על קרקע ציבורית ולא ניתן יהיה למכור לו אותו. עדותו של המנכ"ל דאובה לעניין זה לא נסתרה והיא עולה בבירור מנסיבות העניין. גם אז לא הקטין התובע את נזקיו הנטענים, ולא פנה לחפש מקומות דיור אחרים.

במכתב ב"כ המועצה מיום 26.8.12 הובהר לתובע כי לא הייתה תוקף להבטחת המזכיר וכי הבית שוכן בשטח חום, על כן, אין בסיס לדרישה לחישוב הנזק לפי שווי בתים בשנת 2017. לאור המסקנה כי לתובע אין זכות לקבלת פיצוי בגין אבדן הזכות לרכוש בית, מתייתר הצורך לבחון את גובה הנזק. מעבר לדרוש, אבחן להלן את הטענות בדבר שיעור הנזק.

גובה הנזק התיאורטי
28. מעבר לכל האמור לעיל, אין בסיס לגובה הנזק ולא ברור כלל מדוע בחר התובע לתקן סכום תביעתו ולדרוש פיצוי בגין עליית מחירי הבתים במועצה. גובה הנזק מבוסס על חוות דעתו של השמאי מלמ ד המבוססת על הנחה היפותטית כי לתובע הייתה זכות לרכוש בית אחר ביישוב אבן שמואל, בגלל שלא ניתן לרכוש את הבית הנדון. על בסיס הנחה זו אמד השמאי שווי של מגרש תיאורטי למגורים באבן שמואל הישנה, בגודל של 600 מ"ר ושטח בנוי של 70 מ"ר. מסקנת השמאי היא כי נכון ליום 30.10.16 שווי נכס תיאורטי מעין זה בשוק החופשי הוא 1,400,000 ₪ ואילו התובע היה יכול ביום 1.7.15 לרכוש מהמועצה את הזכויות בסך של 200,000 ₪ ולשלם 200,500 ₪ נוספים לרשות מקרקעי ישראל. הפער, 999,500 ₪, הוא סכום התביעה.

די בחוסר ההיגיון בתוצאה הסופית כדי לקבוע כי שומה זו חסרת עיגון. המועצה ורשות מקרקעי ישראל מחויבים למכור נכסים לפי שומה ושווי שוק, ולכן לא ייתכנו הפערים עליהם הצביע השמאי מלמד. בחקירתו הנגדית הארוכה, יתר על המידה, של השמאי התברר כי אין בסיס להנחות היסוד עליהם מבוססת השומה. בנסיבות אלו לא מצאתי צורך לנתח את כל הכשלים הנטענים בשומה זו. בסיכומי המועצה הפנתה לכל כשלי השומה, והטענות שם מקובלות עליי.

29. מנגד נסמכה המועצה על חוות דעתה של השמאית נורית ברנר, המשמשת כשמאית המועצה משנת 2014, אשר גם היא נאלצה לערוך שומה מבוססת על הנחה היפותטית. חוות הדעת נערכה על בסיס ההנחה כי הבית בו גר התובע בפועל, תוצמד לו חצר בשטח של 272 מ"ר (לפי השטח שתפס בפועל התובע ותואר בבקשה שהגיש להיתר בה ניסה להכשיר את התוספת הבניה).

מבין שתי החלופות התיאורטיות של השמאים, החלופה ה"רעה פחות" היא זו של השמאית ברנר. התובע קיבל זכות שימוש בבית מסוים ואינו זכאי לדרוש פיצוי על בית אחר, (לא ברור אם הייתה קיימת כלל אפשרות לרכוש בית אחר).

השמאית ברנר הצביעה על כשלים בחוות דעת השמאי מלמד בכך שבחן שווי עסקאות אחרות מבלי להביא בחשבון כי התמורה שם משקפת זכויות בניה נוספות, שלא היו קיימות לתובע בבית הנדון. לפי הערכתה, שווי הבית למאי 2015 הוא בגבולות 523,000 ₪.

מסקנות השמאית ברנר לא נסתרו בחקירה הנגדית, שכל תכליתה היה להתנצח עם הנחות היסוד בבסיס השומה. אמנם אישר השמאית כי שווי המגרשים עלה באופן משמעותי משנת 2007 עד 2015, אולם הדגישה כי מדובר בעליה הדרגתית ורשות מקרקעי ישראל מחויבת למכור במחירי שוק.

תוצאת חוות דעתה סבירה יותר מחוות דעתו של השמאי מלמד ויש להעדיף אותה. לכן ה"נזק" התיאורטי האפשרי הוא בגבולות חוות דעתה של השמאית ברנר.

סוף דבר
30. התובע קיבל זכות שימוש בבית של המועצה וביצע שיפוץ והתאמות לצרכיו. היקף ההשקעות זיכה אותו במספר שנות שימוש ללא תשלום דמי שכירות, ולאור משך השימוש נותר הוא חייב כספים למועצה בגין השימוש בבית.

עם כניסתו לבית לא הובטח לו כי יוכל לרכוש אותו בבית וההבטחה שניתנה בהמשך, לא הייתה חוקית ולא ברת אכיפה. לתובע לא הוקנתה זכות לרכוש בית מהמועצה ואין לו זכות להתעשר על חשבון הקופה הציבורית בטענה כי היה עליה למכור לו בית בשווי כלכלי רב תמורת נזיד עדשים.

מדובר בתביעה של אדם שהורשע בבניה לא חוקית ובעזות מצח דורש פיצוי, במקום להכיר תודה על שנות השימוש שעשה בבית מבלי לשלם תמורה הולמת.

על כן, התביעה נדחית.

לאור משך החקירות של ב"כ הנתבעת ואורך הסיכומים, היה מקום להפחית באופן ניכר את שיעור ההוצאות שייפסקו לטובת המועצה. עם זאת, לאור טיבה של התביעה יש צורך בהוצאות ממשיות שיביעו את מורת הרוח מטיבה של תביעה זו.

התובע יישא בהוצאות הנתבעת וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 55,000 ₪.

ניתן היום, כ"ב אלול תשע"ט, 22 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.