הדפסה

בית משפט השלום באשקלון ת"א 46733-05-16

בפני
כבוד ה שופט עידו כפכפי

תובעת
רוזי צפרי
ע"י ב"כ עו"ד יצחק טאוסי

נגד

נתבעת
נגר כדורי ועודד יזמות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד תמיר יחיא

פסק דין

1. מהו שיעור הפיצוי לו זכאית התובע ת בגין ליקויי בנייה ואיחור במסירת דירה שרכשה מהנתבעת? האם היה הצדק לאיחור במסירה ולסירוב הנתבעת לתקן את הליקויים בדירה.

רקע וטענות הצדדים
2. התובעת רכש ה מהנתבעת , ב הסכם מיום 18.2.14 , דירה בבניין בראשון לציון. מועד המסירה החוזי נקבע ליום 30.11.14 ובהסכם סעיפים בנוגע לדחיית מועד החזקה בנסיבות שונות. מפתח הדירה נמסר לתובעת ביום 27.7.15 , לטענתה במצב בו הדירה לא ראויה למגורים וללא מטבח .

לטענת התובעת, הנתבעת התרשלה בתכנון ובניית הבניין בכך שלא דאגה במועד להגיש בקשה להטמנת כבלי חשמל בחזית הבניין , ולמרות שידעה כי מועד המסירה יידחה לפרק זמן ממושך, מסרה הודעות כי המסירה קרובה, באופן שהגדיל את הוצאות התובעת.

נטען כי לאחר פניות מהתובעת ותכתובות, נבדקה הדירה על ידי מומחה התובעת, המהנדס יעקובוב מחברת טרמינל שירותי הנדסה ובדק בית בע"מ . לכתב התביעה צורפה חוות דעת מיום 18.2.16 ובה פיר וט ליקויים בעלות תיקון לקבלן מבצע, בסך של כ- 33,000 ₪. חוות דעת זו היא לאחר ביצוע תיקונים שונים בדירה מטעם התובעת, לרבות החלפת רובה שבוצעה על ידי התובעת, לטענתה עקב סירוב הנתבעת לבצע את התיקון. לכתב התביעה לא צורפה חוות דעת קודמת שנערכה עבור התובעת ביום 21.9.15 אשר מצאה ליקויים בעלות של כ- 33,000 ₪ בעיקר בריצוף. לשיטת התובעת חוות הדעת מצטברות ולא חופפות.

בנוסף מלינה התובעת כי לא סופק לה המטבח השני בדירה שנכלל במפרט ושולמה התמורה בגינו. נטען כי ניתנו לנתבעת הזדמנויות רבות לתיקון הדירה, אולם בחרה היא לא לתקן.

3. התביעה כוללת שני רכיבים עיקריים. האחד איחור במסירה, והשני ליקויים ואי אספקת המטבח. האיחור במסירה חושב על בסיס 10 חודשי איחור במסירה ונתבע סך של 90,000 ₪ בגין האיחור. בנוסף נתבעו ראשי נזק נוספים הנלווים לאיחור במסירה באופן שנתבע סכום כולל של 1 11,542 ₪. הועלו טענות כנגד תניות ההסכם והיותן תניות מקפחות בחוזה אחיד.

בגין ליקויי בניה נתבע סך של 88,000 ₪ עבור החלפת ריצוף, 33,000 ₪ בגין הליקויים בחוות הדעת השנייה, 12,000 ₪ עלות המטבח שלא סופק וסעד של השבת העלויות בגין תיקון הרובה והזזת נקודות חשמל בדירה. סך הנזק שנתבע בגין ליקויי הבניה הוא בסכום כולל של 137,416 ₪ נוספים. מעבר לסעד הכספי נתבע גם צו עשה והתובעת דרשה לחייב את הנתבעת לבצע תיקונים ולהתקין את המטבח הנוסף בדירה.

מעבר לכך נטען כי האיחור במסירה, הליקויים והימנעות מתיקונם מהווים הפרה יסודית של ההסכם בהתאם לסעיף 82.1 המזכים את התובעת בפיצוי מוסכם של 182,500 ₪. בנוסף נתבע סך של 25,000 ₪ בגין עגמת נפש. סך הנזקים המפורטים בתביעה מסתכם בסך של 461,500 ₪ והתביעה הועמדה לצרכי אגרה על סך של 300,000 ₪.

4. הנתבעת טענה בכתב הגנתה כי האיחור במסירת הדירה הוא בהתאם לזכותה בהסכם ואינו מזכה את התובעת בפיצוי. הטענה מבוססת על מספר חלופות, ראשית הזכות לדחות את המסירה בחודשיים, עד ליום 29.1.15, בגינם אין זכאות לפיצוי. דרך דחיית מועד המסירה עקב שינויים שביקשה התובעת וכלה בדחייה מחמת פעולה מלחמתית, עקב צוק איתן, ונסיבות שאינן בשליטת החברה. עוד נטען כי מועד מסירת המפתח הוא מועד המסירה.

הנתבעת הטילה את האשם במחדל אי הטמנת כבלי החשמל ביועץ הבטיחות ובמודד ואף שלחה כנגדם הודעה לצד ג'. בפתח דיון ההוכחות התפשרה עם הצדדים השלישיים, ואף זכתה מהם לפיצוי, טרם שנקבעה חבותה כלפי התובעת.

הנתבעת טענה כי תיקנה את הליקויים בהתאם לחוות הדעת הראשונה בנובמבר 2015 אולם עקב טענות התובעת בגין הרובה והמטבח הנוסף נוהלה התכתבות בסיומה הייתה מוכנה הנתבעת לבחון השלמת תיקונים, אולם כאשר נערכה פגישה בדירה הוצגה לפתע חוות דעת נוספת והמגעים לתיקונים משלימים לא צלחו. על בסיס טענות אלו נטען כי התובעת לא נתנה הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים בדירתה, והנתבעת עמדה על זכותה לבצע תיקונים. בהמשך ההליך הבהיר מנהל הנתבעת כי לא מוכן לבצע תיקונים בדירת התובע ת ומבקש לשלם לה פיצוי לפי קביעת המומחה מטעם בית המשפט, לפי עלות לקבלן.

בנוגע למטבח העיקרי בדירה נטען כי התובעת בחרה לא להתקין את המטבח הפרטי שרכשה עד לסיום הבניה וביחס למטבח הנוסף נטען כי מאחר והתובעת רצתה לפצל את הדירה הובהר לה כי המטבח הנוסף יותקן רק לאחר קבלת תעודת גמר לבניין, כדי שלא תמנע הרשות מתן תעודת אכלוס לבניין. בהמשך ההליך ה בהירה הנתבעת כי מסרבת להתקין את המטבח הנוסף ומוכנה לתת בגינו זיכוי.

בכתב ההגנה אישרה הנתבעת כי שולם לה סך של 1,825,000 ₪ עבור הדירה, אולם נטען כי לא שולמה כל התמורה בגין הדירה מאחר ולא שולם תשלום בגין שינויים. לא נטענה טענת קיזוז, אשר הופיעה בתצהירי הנתבעת בסכום צנוע של 1,194 ₪. הנתבעת הכחישה את ראשי הנזק השונים והבהירה כי לא קמה לתובעת זכות לפיצוי מוסכם בנסיבות אלו.

בכתב תשובתה, הארוך, הבהירה התובעת כי השינויים נרשמו בנספח להסכם ובוצעו בסמוך לכך ולכן לא מהווים עילה לדחיית מועד המסירה , וכי אין יסוד ליתר טענות הנתבעת לסיבות לדחיית המסירה. ביחס לחוות הדעת מטעמה הבהירה כי לא הייתה חוות דעת נוספת, אלא מדובר בעדכון בתיקונים שבוצעו ופירוט ליקויים חדשים. נטען כי הנתבעת איבדה זכותה לבצע תיקונים, וזאת בניגוד לדרישה לצו עשה בתביעה.

דיון והכרעה
מועד מסירת הדירה וההתנהלות עד למועד מסירת המפתח
5. הסכם המכר נחתם ביום 18.3.14 ומועד המסירה החוזי נקבע בסעיף 18.1 להסכם ליום 30.11.14. ההסכם קובע כי הדירה תימסר כשהיא בנויה ושלמה כמוסכם בהסכם, בתנאי שהרוכש שילם את מלוא התמורה. עוד התחייבה הנתבעת למסור הודעה על מועד המסירה 14 ימים מראש. בפועל התובעת נדרשה להעביר תשלום אחרון ועשתה כן בסמוך לכך רק ביום 23.7.15 וקיבלה את מפתחות הדירה ביום 27.7.15. סמוך לפני מועד זה נערך ביום 21.7.15 פרוטוקול מסירה בו ציינה התובעת ליקויים בולטים שראתה.

עד למועד מסירת המפתחות תיעדה התובעת ביום 11.1.15 את מצב הדירה וניתן להתרשם כי במועד זה טרם הושלמו עבודות החשמל והאינסטלציה וטרם הושלמו כל עבודות הטיח והתקנת משקופים. עוד תיעדה שיחות עם עודד נגר (בעל מניות ומנהל בנתבעת והמצהיר מטעמה, להלן: עודד) בחודשים יוני, יולי 2015 מהן עולה כי עדיין אין מועד ברור למסירת הדירה.

בתצהירה המפורט, הכולל נ ספחים רבים, מתארת התובעת את הסיבה העיקרית לאיחור במסירה, והיא המחדל של אי הטמנת קו החשמל בחזית הבניין. מראיות התובעת ומכלול נסיבות העניין עולה כי הנתבעת, אשר ידעה או היה עליה לדעת, כי המסירה תתעכב תקופה משמעותית עקב נושא קווי החשמל, לא גילתה עניין זה לדיירים ומסרה הודעות תקופתיות אשר דחו את מועד המסירה מעת לעת. כך צורפו הודעות הנתבעת לתובעת מיום 8.1.15 שם נטען כי המסירה צפויה ליום 30.3.15, בהודעה מיום 2.3.15 נטען כי המסירה צפויה ליום 30.4.15, מועד זה עודכן בהודעה מיום 12.4.15 ליום 30.5.15 ושוב עודכן בהודעה מיום 18.5.15 ליום 30.6.15. אין בידי לקבל את עדותו של עודד כי החברה עדכנה בעל פה את הדיירים על סיבת העיכוב, וממילא אן לטענה זו כל משקל אל מול ההודעות בכתב עליהם הסתמכה התובעת כמועד צפוי לקבלת החזקה.

6. עולה כי אין מחלוקת בין הצדדים כי הדירה נמסרה באיחור של שמונה חודשים מהמועד החוזי. ביחס למועד החזקה, עותרת התובעת לחודשיים נוספים בטענה כי הדירה נמסרה בטרם הושלמה ובאופן שאינו ראוי למגורים. טענה זו נשענת על אי התקנת מטבחים בדירה, על הטענה כי לא היו מים חמים וכי היו עבודות תיקונים בדירה שמנעו מגורים בה.

התובעת נסעה לחו"ל יום לאחר קבלת המפתח ולא חתמה על פרוטוקול המסירה, לאור אי קבלת המטבח ורצונה לבצע בדיקות בדירה, לרבות בדיקות הצפה למרפסות. למעט נושא המטבחים, יתר טענות התובעת כי הדירה לא ראויה למגורים, לא פורטו באופן מספק ונותרו עמומות. בניגוד לצילומים רבים שביצעה לפי ואחרי קבלת החזקה, לא תיעדה התובעת את מצב הדירה במועד מסירת המפתח ו אין לה תכתובת מאותו מועד על אי התאמה מהותית.

מכתבה הראשון של התובעת בהקשר זה הוא מיום 2.11.15 בו טוענת התובעת כי ביום 18.8.15 עברה לגור בדירה, אולם עדיין קיימים ליקויים רבים שאינם מאפשרים שימוש סביר בדירה, למכתב זה צורפה חוות הדעת הראשונה מטעם התובעת מיום 21.9.15. עוד הפנתה התובעת לתיעוד הדירה מספטמבר עד נובמבר 2015 (התמונות צורפו גם לסיכומים) שם מתועדות עבודות תיקונים שונות, לרבות שבירת מספר מרצפות, תיקון השיפועים במקלחון ועבודות פרטיות של התובעת להזזת נקודות חשמל בתקרה. על בסיס תיעוד זה טוענת התובעת כי הדירה לא הייתה ראויה למגורים לאור היקף הליקויים, טיב התיקונים ומידת הפרעתם לשימוש בדירה.

בכל הנוגע לצורך בביצוע תיקונים בדירה והשפעת התיקונים שבוצעו על אפשרות השימוש בדירה, אין בידי לקבל את טענת התובעת כי מדובר בדירה לא מוכנה למסירה. די שהדירה בנויה ומחוברת למים וחשמל באישור הרשויות, כדי שהקבלן יעמוד בחובת מסירת הדירה. קיומם של ליקויי בניה, גם אם מדובר בליקוי המצריך החלפת ריצוף, קל וחומר מקום בו מדובר בהחלפת מספר אריחים, אינ ם מהוו ים סיבה לקבוע כי הדירה לא הושלמה. יתרה מכך, טיב הליקויים שתיארה התובעת, למרות אי הנוחות שגרמו לה, לא הגיעו לרמה השוללת כל שימוש בדירה. עניין זה יישקל בעת בחינת הטענה לעגמת נפש . על כן לא מצאתי לקבל טענתה כי מחמת הליקויים יש לקבוע כי הדירה נמסרה בפועל ר ק חודשיים לאחר קבלת המפתח.

מטיעוני התובעת, החוזרים על עצמם באריכות יתר, קשה להבין כיצד חישבה את משך האיחור הנטען. בעוד יש טענה לאיחור בן חודשיים נוספים טענה כי עד למרץ 2016 הדירה בשיפוצים חוזרים ונשנים.

7. אשר למטבח, אין חולק כי לא סופק המטבח הנוסף לדירה. מההסכם והמפרט (סעיף 6.4 למפרט אליו הפנתה התובעת) קשה להבין את ההסכמה בדבר התקנת מטבח שני בדירה על ידי הנתבעת, ורכישת מטבח עיקרי באופן עצמאי על ידי התובעת. עובדות אלה, שאינן שנויות במחלוקת, לא מוצאות ביטוי ברור בהסכם המכר ובמפרט.

התובעת אישרה בעדותה כי הזמינה את המטבח העיקרי בדירה באופן אישי וכי לא התקינה אותו עד לקבלת המפתח מאחר והנתבעת לא הבטיחה לה כי תהייה אחראית לכל נזק שייגרם לו. עולה כי הנתבעת לא מנעה מהתובעת להתקין מטבח במהלך השלמת עבודות בדירה, אלא הצדדים לא הגיעו להסכמות בדבר מידת אחריות הנתבעת לנזקים למטבח, אם יותקן. בנסיבות מעין אלו בהם הרוכש מתקין רכיבים בדירה שהקבלן לא מספק, והקבלן לא מונע התקנתם, אין לקבוע כי הקבלן אחראי לאיחור הנובע מאי התקנת המטבח במועד מסירת המפתחות. הפניית התובעת לת"א (כפ"ס) 34778-10-16 ויינברג נ' קדם חברה להשקעות בע"מ, 23.10.18, לא מסייעת לה, שעה שגם שם נקבע כי הרוכש הסכים לקבל את הדירה ללא מטבח ואין בעצם אי התקנתו איחור במסירה.

התובעת לא הציגה ראיות בנוגע למועדים שתיאמה עם מתקין המטבח מטעמה, מתי היה ערוך להתקנה ומתי הותקן המטבח בפועל. כמו כן לא הוכיחה כי לא ניתן היה להתחיל בהרכבת החלקים של המגרש שאינם רגישים לפגיעות ונזקים, אף טרם קבלת המפתח. לכן לא זכאית התובעת לפיצוי בגין איחור במסירה בגין אי התקנת המטבח במועד מסירת המפתח. מעבר לכך, מתמלולי שיחות עם ראובן מתקין המטבח בימים 26.11.15, 8.12.15, 10.3.16, ועם עודד בימים 26.7.15 ו- 10.12.15 עולה כי טוענת התובעת כי הייתה בלי מטבח רק שבועיים , ולכן לא ברור מדוע דרשה חודשיים פיצוי בגין איחור במסירה עקב אי התקנת מטבח .

8. בנוגע למטבח הנוסף, אשר כונה בדוא"ל התובעת מיום 26.6.14 כמטבח של יחידת הדיור, גם ביחס אליו לא מצאתי כי יש להעניק פיצוי בגין איחור במסירה בגין אי התקנתו. מדובר במטבח נוסף לדירה, אשר לא הותקן עד היום, וככזה לא היה רכיב חיוני בעת מסירת החזקה. עובדת קיומם של שני מטבחים לא אוזכרה בהסכם או במפרט (ולו בדרך של זיכוי על המטבח העיקרי) . גם בדוא"ל התובעת מיום 19.3.14 העוסק בשינויים לדירה, המאוזכרים גם בנס פח הבהרות למפרט הטכני שצורף להסכם המכר, אין אזכור למטבח הנוסף.

עובדות אלו מחזקות את טענת עודד כי אכן הבטיח להתקין מטבח נוסף בדירה, אולם זאת לאחר קבלת החזקה בדירה ומתן תעודת גמר לבניין. העובדה כי לפני מסירת החזקה ואף בפרוטוקול מסירת החזקה לא הלינה התובעת על העדרו של המטבח הנוסף, אלא רק לאחר קבלת החזקה, מלמדת כי יש לקבל את גרסת עודד בדבר ההסכמה בנוגע למועד התקנת המטבח הנוסף. אמנם לא הוכחה הטענה כי התובעת ביקשה לפצל את הדירה לשתי יחידות דיור, גם אם כינתה את המבטח בנוסף כמטבח של יחידת הדיור, אולם אין בעובדה זו כדי לשנות את המסקנה כי סוכם שהמטבח הנוסף יסופק לאחר תעודת הגמר. יש ממש בחששו של עודד כי שינוי פנימי מעין זה, גם אם לא מהווה עבירה של פיצול דירה, היה עלול לעכב את מתן תעודת הגמר מטעם הרשות. על כן אין באי התקנת המטבח הנוסף כדי לדחות את מועד המסירה.

מכל האמור לעיל עולה כי הנתבעת איחרה במסירת הדירה במשך שמונה חודשים ולא עשרה.

האם הוכיחה הנתבעת נסיבות אשר הצדיקו את האיחור במסירה ופוטרות אותה מתשלום פיצויים בגין האיחור או חלקו
9. בעדותו של עודד הודה בחובת הנתבעת לתת פיצוי בגין איחור במסירה, אם כי לא על כל התקופה. טענות הנתבעת היו לפטור מלא ממתן פיצוי בגין איחור במסירה, משלל טעמים.

תחילה נטען מכוח סעיף 26 להסכם כי הייתה הנתבע ת זכאית לעכב את המסירה מכל סיבה וללא פיצוי בחודשיים, קרי עד לסוף ינואר 2015. טענה זו שאוזכרה בסיכומים, מנוגדת לטענה שם כי בפועל האיחור הוא בן שמונה חודשים. סעיף זה אמנם מקנה זכות חוזית לנתבעת לא להעניק פיצוי עבור 60 ימים, גם אם האיחור גדול יותר, אולם ניסוחו מנוגד להוראות סעיף 5א לחוק המכר (דירות) הקובע מנגנון פיצוי מוסכם בגין איחור במסירה החל מהמועד החוזי, והפיצוי ישולם החל מחלוף 60 ימים. מאחר ולא ניתן להתנות על הוראות חוק המכר (דירות), תניה זו בטלה. ככלל, כאשר חורג הקבלן מארכת החסד שניתנה לו בהסכם, עליו לפצות על מלוא תקופת האיחור ולא רק על התקופה שמעבר לתקופת ארכת החסד, אלא אם נקבע במפורש אחרת בהסכם. (ראה ע"א 4337/02 ירמיהו עייני חברה לבניין בע"מ נ' קו-אופ צפון היפרשוק, רשתות שיווק בע"מ, פ"ד נח(1) 799,806 (2003). במקרה הנדון לכאורה נקבע אחרת בהסכם, אולם פסק הדין הנ"ל דן בהסכם הקודם לתיקון בחוק המכר ולכן על הנתבעת לפצות בגין איחור במסירה החל מהיום הראשון של האיחור מעבר ל מועד החוזי.

10. עוד טענה הנתבעת לדחיית מועד מסירת החזקה מחמת מבצע מלחמתי, בהתאם לסעיף 24 להסכם. בהקשר זה נטען בתצהיר הנתבעת כי במהלך הבנייה פרץ מבצע "צוק איתן" שנמשך 50 ימים במהלכן הופסקו העבודות. הטענה נטענה באופן כללי ללא פירוט וראיות המצביעות כיצד המבצע הצבאי עיכב את העבודות. מנגד טענה התובעת כי ראתה כי עבדו בבניין גם במהלך המבצע הצבאי.

מעבר לטענות כלליות אלה לא צורפו ראיות בדבר מצב הבניין בתחילת המבצע הצבאי ופירוט כיצד גרם לאיחור, או מדוע לאחר סיומו לא ניתן היה להדביק את פער הזמנים. צוק איתן נמשך בחודשים יולי – אוגוסט 2014, המועד החוזי למסירת הדירה היה בסוף נובמבר 2014 והמסירה בפועל לא התעכבה בחודשיים בלבד . על הנתבעת הנטל להוכיח כי אירועים ביטחוניים אלה מנעו בעדה מלעמוד במועד החוזי. הנתבעת לא עמדה בנטל זה.

אכן סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) מאפשר להתנות על איחור במסירה בגין אירועים שאינם בשליטת המוכר. עם זאת, הנטל להוכיח פטור מחמת אירוע מסכל מעין זה מוטל על המוכר. מדובר בתנאי של סיכול והפסיקה קבעה מבחנים נוקשים לשימוש בכלי זה.
כאמור בע"א 4481/90 אהרן נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, פ"ד מז(3) 427 (1993):
"שראוי להתייחס בחשד לטעמים שמעלה צד לחוזה באשר לסיבות - סיבות סבירות, לטענתו - שגרמו לו להפר חוזה שנתחייב בו. הסכם, כל הסכם, אמור ליצור איזון כלשהו בחלוקת סיכונים וסיכויים בין הצדדים לו, וצד שנטל סיכון על עצמו (ובצדו של הסיכון זכה גם בסיכוי), לא יישמע בטענה כי להוותו נתגשם הסיכון, וכי מטעם זה אין הוא יכול לקיים את החוזה כהלכתו (השווה ע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ישראליפט י.מ.ש. אילן נהול והשקעות בע"מ וערעור שכנגד (להלן - פרשת נאות דברת [9]), בעמ' 355-356). אכן, אין פלא בדבר שהוראת הסיכול בחוק התרופות - והיא בסעיף 18 לחוק - נתפרשה בצמצום, והרי דוקטרינת חלוקת הסיכונים היא שהביאה לצמצום גדר תחולתה."

בחינת הפסיקה ביחס למבצע "צוק איתן" מלמדת כי טענות דומות של קבלנים לאיחור בגין המבצע נדחו, מחמת אי הוכחת הקשר הסיבתי בין המבצע לאיחור. (ראה ת״א (כ״ס) 38721-10-15 דוידוביץ נ׳ רמי צרפתי חברה לבניה בע״מ, 2.11.17, תא״מ (ת״א) 36510-08-16 כהן נ׳ גינדי מגדלי הלאום בע״מ, 29.6.17 והאסמכתאות שם). על כן עולה כי הנתבעת לא הוכיחה כי הייתה זכאית לדחות את מועד המסירה בגין המבצע. במידה והמבצע גרם לאיחור צפוי במועד המסירה, היה על הנתבעת לעדכן עוד בראשית ספטמבר 2014 כי ישנו מועד חדש למסירה עקב המבצע הצבאי. משלא עשתה כן, לא הוכיחה קשר סיבתי בין המבצע לעיכוב במסירה.

11. עוד טוענת הנתבעת כי מחמת שינויים שביקשה התובעת לעשות בדירה, קמה לה הזכות לדחות את מועד המסירה בשישים ימים בהתאם לסעיף 6.6 להסכם. סעיף זה מפנה גם לטופס תוספות ושינויים וקובע כי המועד שיפורט בו, אם מאוחר לדחייה של 60 ימים, הוא הקובע. יוער כי גם בסעיף 24 יש מנגנון לעיכוב בגין שינויים שבוצעו בדירה לדרישת הקונה.

אין חולק כי בוצעו שינויים בדירה, אולם שינויים אלו עוגנו כבר בנספח לחוזה המכר ולא נערך טופס מסודר של תוספות ושינויים. הנתבעת לא הוכיחה מתי בוצעו השינויים שהתבקשו על ידי התובעת וכיצד עיכבו בפועל את המסירה. הישענות על שינויים שהתבקשו במעמד חוזה המכר מבלי לשנות בהסכם את מועד החזקה מהווה הטעיה של התובעת, ובנסיבות אלו התנאי הגורף של דחיה אוטומטית של המסירה בגין בקשה לשינויים, ללא הוכחת קשר סיבתי בין מועד המסירה לשינויים, מהווה תנאי מקפח שאין לתת לו תוקף.

12. טענתה העיקרית של הנתבעת היא כי האיחור נבע מדרישות רשות הכבאות ולפי סעיף 24 להסכם מדובר בעיכוב שאינו בשליטת החברה ולא נובע מרשלנותה. בגין טענה זו, שלחה הנתבעת הודעה לצדדים שלישיים. הטענות בנוגע לסיבה בגינה לא הוטמנו במועד כבלי החשמל בחזית הבניין מהווה את עיקר תצהירו של עודד. למרות טענת הנתבעת וניסיונה להטיל האחריות על יועציה השונים, מבחינת הרוכש אין זה מעלה או מוריד מדוע לא התנהל הליך ההיתר באופן מסודר אשר היה גורם לנתבעת ל דעת במועד התחלת הבניה את הדרישה להטמנת הכבלים. לגופו של עניין , הראיות שהובאו אף מטעם הנתבעת דווקא מוכיחות כי העיכוב נבע מרשלנותה ואינו מהווה נסיבה בגינה רשאית לדחות את מועד המסירה ללא פיצוי לדייר.

לטענת עודד, רק ביום 20.11.14 (כמה ימים לפני מועד המסירה החוזי) נודע לו לראשונה מיועץ הבטיחות כי יש צורך בהטמנת רשת החשמל בחזית הבניין.

לאחר שלא נמסרה הדירה במועד, ביררה התובעת את הסיבה ופנתה בשאלה לרשות הכבאות ובתשובה שקיבלה במכתב מיום 21.4.15 נרשם כי התכניות הוגשו ללא סימון קווי החשמל הקיימים. עוד הובהר במכתב כי על גבי התכניות שהוגשו העירה רשות הכבאות בין היתר כי בתוך המקום שסומן לרחבת הערכות לרכב כיבוי אש צוין באופן בולט כי נדרש כי שטח רחבת הכיבוי פנוי לכל גובה המבנה. הנתבעת ניסתה להסתמך על עדות האדריכל מטעמה שהצהיר כי בגלל שהמודד לא סימן את קווי החשמל, הדרישה להטמנת קו החשמל לא עלתה עד סמוך למועד האכלוס החוזי. עם זאת הודה בחקירתו הנגדית כי מודע לחובה להטמין קו חשמל וטען כי מי שהיה בשטח היה צריך ליידע אותו על קיומו של קו חשמל. כאשר עומת עם מכתב יועץ הבטיחות המופנה אליו מיום 3.1.13 השיב האדריכל כי ההערות במסמך בדבר שטח רחבת הכיבוי פנוי ללא עמודי חשמל, לא הובילו אותו לבדוק אם יש קווי חשמל שצריך לדאוג להטמנתם וכי מדובר בהערות סטנדרטיות. זו הייתה תשובתו גם לגבי ההערות על התכניות. אין ביד לקבל טענות אלו והיה על המתכנן מטעם הקבלן לוודא מדוע לא סומנו קווי חשמל ולכל הפחות לברר עניין זה עם הקבלן. רשלנות זו חלה גם על הקבלן עת עבד המתכנן מטעמו.

יתרה מכך, עודד העיד על ניסיונו בבניה ועל העובדה כי בבניין במקום אחר נדרש מפורשות להטמין כבלי חשמל, אולם ניסיונו הרב לא גרם לו לבדוק האם נדרשת הטמנה גם בבניין זה. עצם העובדה כי הרשות לא הודיעה במפורש בעת בדיקת התכניות בטרם הבניה על צורך בהטמנה, לא מאיינת את רשלנות הקבלן בהעדר בדיקות מספקות. הטענה הנוספת של עודד כי פניית התובעת לרשות הכבאות מנעה ממנו להגיע להסדר לפיו הבניין יאוכלס טרם ההטמנה, אין בכוחה לשנות את המסקנה כי הנתבעת התרשלה ולא יכולה היא לטעון כי היה על הרשות לנהוג איתה לפנים משורת הדין.

עולה כי הנתבעת לא הוכיחה נסיבות המקנות לה זכות לדחות את מועד המסירה ולכן עליה לפצות את התובעת בגין שמונה חודשי איחור במסירה.

שיעור הפיצוי בגין איחור במסירה ונזקים נלווים לאיחור
13. התובעת זכאית לפיצוי בגין שמונה חודשי איחור במסירה, מתחילת דצמבר 2014 ועד לסוף יולי 2015. בסעיף 28 להסכם נקבע מנגנון פיצוי בגין איחור במסירה המפנה לחוק המכר (דירות) ונקבע כי מעבר לפיצוי זה לא תהיה החברה מחויבת בגין כל נזק ישיר או עקיף בקשר לאיחור. עם זאת, הנתבעת לא טענה במפורש כי פטורה מפיצוי נוסף מכוח סעיף זה אלא רק טענה כי הנזקים הנוספים לא הוכחו, ולכן אין מניעה מלדון בנזקים הנוספים שנתבעו.

אשר לפיצוי לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), הקובע מנגנון של דמי שכירות ראויים במכפלת 1.5 למשך 8 חודשים, הגיעו הצדדים להסכמה דיונית כי סכום זה יעמוד על סך של 8,000 ₪ לחודש. לכן זכאית התובעת לפיצוי בגין איחור במסירה בסך של 64,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית מאמצע תקופת האיחור, מיום 1.4.15.

14. התובעת עתרה בנוסף לנזקים נלווים לאיחור, שעיקרם דמי אחסון, עלות הובלה נוספת, רכישת ציוד לתקופה בה שהתה בשכירות והתיי קרות של מזגנים והובלה. ההוצאה הנוספת בגין אחסנה והובלה מקורה בהתנהלות הקבלן בכל הנוגע להודעות אודות מועד המסירה הצפוי. כפי שקבעתי לעיל, לא היה מקום למסירת הודעות תקופתיות על מסירה קרובה, שעה שהקבלן לא ידע את מועד המסירה הצפוי. בנסיבות אלו, מדובר בסעד שיש לתת לתובעת, למרות ניסוח סעיף 28 להסכם, מאחר והסעד נובע ממצג השווא של הקבלן בנוגע למועד המסירה.

התובעת צירפה חשבוניות מס לתשלומים עבור אחסון לחברת מיני סטורג' בע"מ, מדצמבר 2014 ועד לאמצע אוגוסט 2015 . לאור מסקנתי כי מועד מסירת המפתח הוא מועד המסירה, לכאורה לא זכאית התובעת לפיצוי עבור מחצית חודש אוגוסט בו שהתה בחו"ל. עם זאת, לאור מועד המסירה ללא התראה מספקת כפי שקבוע בהסכם, יש לפצותה גם ברכיב זה.

בגין הוצאה זו הוצגו חשבוניות בסכום כולל של 10,552 ₪. הוצגה גם אסמכתא כי נדרשה לשלם 2,600 ₪ נוספים בגין הובלה מהאחסון לדירה, והתובעת זכאית גם ל שיפוי עבור הוצאה זו.

מעבר לראשי נזק אלו טענה התובעת, ללא אסמכתאות, לפיצוי בגין התייקרויות והצורך לרכוש ציוד לצרכיה האישיים לתקופה בה נאלצה לשכור דירה. למרות שהתובעת לא נחקרה על טענות אלו, אין די בתצהירה כדי להוכיח נזקים אלו ולכן אין מקום לפיצוי בגינם. ממילא גם אם רכשה ציוד לצרכיה האישיים, לא שימש הוא רק לתקופת השכירות

על כן זכאית התובעת לסך של 13,152 ₪ נוספים עקב העלויות הנלוות לאיחור במסירה.

היקף הנזקים ושיעור הפיצוי - בחינת הזכות לביצוע תיקונים או צו עשה
15. התביעה הוגשה על סמך שתי חוות דעת של מומחה מטעם התובעת. הטיעונים בתביעה ובתצהירי התובעת ביחס לסעדים החלופיים המבוקשים אינם ברורים. מבוקש פיצוי לפי חוות הדעת השנייה בסך של 33,076 ₪ ובנוסף מבוקש פיצוי בגין החלפת כל הריצוף בדירה, בסכום של 88,000 ₪. לחילופין מבוקש צו עשה לביצוע התיקונים בפיקוח מומחה בית המשפט.

שעה שבמסגרת ניהול ההליך, לא עמדה התובעת על מתן החלטה בסעד של צו העשה, לא מצאתי כי יש מקום להעניק סעד זה במסגרת פסק הדין. שעה שלתובעת סעד חלופי של פיצוי, אין מקום לדרוש סעד של ביצוע תיקונים במיוחד שבנסיבות המיוחדות של הליך זה הנתבעת מבקשת לא לבצע תיקונים. משמעות סירוב הנתבעת תידון בנפרד, אולם מבחינה דיונית ומעשית, לא מצאתי מקום למתן צו עשה.

בתצהיר התובעת ובסיכומיה מסכימה לאמץ את ממצאי המומחה מטעם בית המשפט, אולם במקביל משיגה על ממצאיו, מבקשת פיצוי בגין החלפת מרצפות במרפסות ובמקלחת ומגדילה לעשות ומבקשת פיצוי בגין החלפת כל הריצוף, לפי המומחה מטעמה, אם לא יבוצע התיקון בפועל.

אין לקבל דרך טיעון מעין זו, אשר מעבר לסרבול וחוסר הבהירות, מעלה טענות סותרות שלא יכולות לדור בכפיפה אחת. מעבר לכך, שעה שהמומחה מטעם בית המשפט לא נחקר, לא ניתן לאמץ חוות דעתו רק בחלקים הנוחים לתובעת ולעתור לפיצוי מעבר לממצאיו. מעמדה העדיף של חוות-דעת מומחה מטעם בית-המשפט ברורה בפסיקה, קל וחומר במקרים בהם לא נחקר המומחה. העניין הובהר בע"א 5509/09 מסארווה נ' מסארווה, 23.2.14:
"מינוי מומחה מטעם בית המשפט היא פרקטיקה ידועה ומקובלת במקרים בהם מתעוררת סוגיה המצריכה ידע מקצועי שבמומחיות, אשר לגביה נזקק בית המשפט לכלי עזר אובייקטיבי על מנת שיוכל להגיע לפתרון יעיל וצודק של הסכסוך... חוות דעתו של המומחה היא אומנם רק אחת מן הראיות העומדות בפני בית המשפט ואין בה כדי להגביל את שיקול דעתו או לגרוע מן הסמכות הנתונה לו להכריע באופן סופי במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים... ואולם, לא אחת נפסק כי "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת"" (סעיף 14 לפסק דינה של כב' השופטת א' חיות (כתוארה אז)).

היקף הליקויים ותיקונים שבוצעו
16. התובעת נסמכה על שתי חוות דעת מטעמה, הראשונה מיום 21.9.15 ובה ליקויי בעלות של 33,034 ₪ והערות בנוגע לרובה והחלפה מקומית של אריחים. השנייה מיום 18.2.16, לאחר תיקונים חלקיים של הנתבעת, ובה לא מבהיר המומחה כי מדובר בחוות דעת נוספת, ולא עורך השוואה לחוות דעתו הקודמת ולליקויים שתוקנו. בחוות הדעת המאוחרת קובע מומחה התובעים תיקונים נקודתיים בריצוף , תוך שמעיר כי במידה ולא יימצאו אריחים מתאימים, יש להחליף את כל הריצוף בעלות נוספת של 36,000 ₪. חוות הדעת השנייה קובעת סכום תיקונים דומה לראשונה, בסך של 33,076 ₪.

17. בתצהירה מפרטת התובעת, תוך חזרה על אותן טענות מספר פעמים, כיצד פנתה לנתבעת פעמים רבות וכיצד בוצעו תיקונים חלקיים, מקבלת המפתח ועד סמוך להגשת התביעה. התובעת מתארת כיצד לא זכתה לתשובות מספקות, לא זכתה למענה, ומצאה עצמה רודפת אחרי הנתבעת וקבלני המשנה מטעמה לצורך ביצוע תיקונים בדירתה. צורפו תמלולי שיחות ו כן תכתובות בין עורכי הדין של הצדדים.

תחילה פנתה התובעת באמצעות עו"ד זוכוביצקי במכתבים מיום 11.5.15, 1.6.15 טרם המסירה וביחס לאיחור במסירה. בהמשך למכתבה של התובעת מיום 2.11.15 אליו צורפה חוות הדעת מטעמה, הייתה התכתבות מינואר 2016 בין ב"כ הצדדים, תכתובת שהמשיכה מאפריל 2016 עם ב"כ הנוכחי של התובעת. מבחינת התכתובות עולה כי התובעת הלינה במכתב מיום 16.3.16 המפרט את עיקר הטענות לליקויים ובהמשך תואמה פגישה שהתקיימה ביום 9.5.16. פגישה זו , שמטרתה הייתה לבחון אילו תיקונים מוכנה הנתבעת לבצע, לא הובילה לצמצום המחלוקת אלא להסלמת הסכסוך ולהגשת התביעה סמוך לאחר מכן. באותה פגישה הוצגה לנתבעת חוות הדעת השנייה ולכן התפוצצה הפגישה, כפי שהעיד עודד. מהתכתובת עולה כי לנתבעת הייתה נכונות עקרונית לתקן ליקויים מסוימים המפריעים לשימוש בבית עוד במהלך שנת הבדק וביחס ליתר הליקויים סברה כי יש לבחון תיקונם בתום שנת הבדק.

מעבר לתצהירה צורפו כאמור גם תמלולי שיחות עם בעלי מקצוע מטעם הנתבעת, עם ראובן מתקין המטבח בי מים 26.11.15, 8.12.15, 10.3.16, עם עודד בי מים 26.7.15 ו- 10.12.15 בקשר לתיקונים ואי התקנת המטבח .

ממכלול ראיות התובעת, אשר כמעט ולא עומתה בחקירתה הנגדית עם גרסתה בנוגע להתנהלות הנתבעת לאחר מסירת החזקה, עולה כי התובעת נתנה לנתבעת הזדמנויות מספיקות לתקן את הדירה וביקשה לתקן ליקויים שונים אשר הפריעו לה לשימוש והנאה מהדירה. אין מחלוקת כי במקלחת היו בעיות שיפועים שתוקנו פעמיים ללא הצלחה עד שלבסוף תוקנו השיפועים, אולם עם ריצוף לא תואם לקיים. לא נסתרה גם הטענה כי הנתבעת סירבה לבצע את תיקוני הרובה בדירה, והתובעת פנתה לקבלן פרטי שביצע אותם (שגרם לנזק לריצוף).

אל מול ראיות התובעת נמנעה הנתבעת מלפרט אילו תיקונים בוצעו בדירה, מתי נכנסו פועלים לבצע עבודות תיקונים, ומה בדיוק ביצעו. הנתבעת הפנתה רק לאישור ביצוע תיקונים שנתנה התובעת ביום 26.11.15 לקבלן שיפוצים מטעם התובעת (נ/1), כראיה שעמדה בחובת ביצוע התיקונים. לא ניתן לראות באישור זה כהסכמה כי הושלמו התיקונים, או כי בוצעו בצורה ראויה.

18. מבחינת התנהגות הצדדים לאחר המסירה ועד להגשת התביעה עולה כי הקבלן ראה בדרישות התובעת כטורדניות ולא היה מוכן לתקן את כל הליקויים בדירה. מעדותו של עודד עולה כי מאחר וראה בדרישות התובעת ובתדירות פניותיה כדרישות מוגזמות, נוצר חוסר אמון הדדי וכשל בתקשורת אשר גרם לנתבעת להתנער מהתובעת באופן אישי. לא ניתן לפרש אחרת את סירובו של עודד לבצע תיקונים בדירת התובעת וסירובו לספק לה את המטבח הנוסף. בשל חוסר אמון זה סירבה הנתבעת לבצע תיקונים משלימים לפני הגשת התביעה, עת נמסרה לה חוות הדעת השנייה מטעם התובעת. למרות שנדמה כי עמדת התובעת לבצע את כל התיקונים ל אלתר, אף בטרם שנת הבדק , נראית כמוגזמת במידת מה, אין לקבל את התנהגות הנתבעת אשר טרפדה את האפשרות לבצע תיקונים לאחר הפגישה שהתקיים בעקבות חילופי המכתבים. אמנם לקבלן אין חובה לתקן כל דרישה של התובע כדי שייחשב כמי שעדיין מוכן לבצע תיקונים, אולם שעה שסירבה הנתבעת לבחון אפשרות להשלמת תיקונים, איבדה זכותה לבצע תשלום לפי עלות לקבלן.

מכל האמור לעיל עולה כי למרות שהתביעה הוגשה בטרם חלוף שנת הבדק, זכאית התובעת לפיצוי לפי עלות תיקון הליקויים לקבלן מזדמן, ולא עלות תיקונם לנתבעת.

19. נסיבות העניין הפוכות לרוב התביעות בליקויי בניה, שם בדרך כלל מסרבים התובעים לאפשר לקבלן לבצע תיקונים לאור חוסר האמון בו וניסיונות תיקון כושלים. למרות זאת, לא מצאי כי ראוי לתת צו עשה לאור המתח בין יחסי הצדדים והפיקוח שיידרש מבית המשפט. ככלל, אין מקום במסגרת תביעה לפיצוי בגין ליקויי בנייה לתת סעד ביניים על צו עשה לטובת נתבע לפיו זכאי הוא לבצע תיקונים בפועל, קל וחומר שאין לעשות כן לאחר ניהול הוכחות. התביעה הינה תביעה כספית בעיקרה ותומחרו בה חלופות לתיקונים על ידי הקבלן. הפסיקה הכירה באפשרות להפחית מסכום הפיצוי במידה והתובע לא נתן הזדמנות נאותה לתקן. (השווה החלטה בת"א (שלום י-ם) 13877/08 גרינולד שרה נ' הרב יששכר, 14.12.09, כן ראה ע"א 7799/01 ברזילי נ' שרביב בע"מ, פ"ד נו(5) 725 (2002), ע"א 656/99 בר שירה נ' מעונות ובניין בע"מ, פ"ד נז(5) 1 (2003), ת"א (מחוזי מרכז) 2270-08-07 דיבה נ' פלסים חברה לפיתוח ובניה בע"מ, 11.5.10).
במקרה הנדון הנתבעת ביצעה מספר תיקונים במהלך שנת הבדק. כאשר ניתנה אפשרות לתקן והקבלן מתקן באופן חלקי או פגום ואין עוד יחסי אמון בין הצדדים, אין לכוף ביצוע תיקונים. אין מקום לשינוי מסקנה זו לאור רצון התובעת בתיקונים. אולי היה מקום לשקול אכיפת תיקון , למרות סירוב הקבלן , במקרים של ליקויי רטיבות ומקרים בהם שיעור הנזק אינו ברור לפי חוות דעת מומחה בית המשפט. אין זה המקרה הנדון.

היקף הליקויים ושיעור הפיצויים
20. לבחינת הליקויים מונה כמומחה מטעם בית המשפט המהנדס והשמאי, אייל שנהב. כמפורט לעיל, הכלל הוא כי שעה שמונה מומחה מטעם בית המשפט יאמץ בית המשפט את ממצאיו המקצועיים, אלא אם יש סיבה מוצדקת להימנע מלעשות כן, וזאת למרות שבית המשפט מכריע במסקנות ורשאי לאמץ רק חלק מחוות הדעת. בחוות דעתו מיום 20.12.16 בחן המומחה את הדירה על בסיס חוות הדעת האחרונה מטעם התובעת , ולאחר שנאמר לו כי בוצעו תיקונים לפי חוות דעת קודמת.

בפרק הריצוף ציין המומחה את הטענה כי מילוי הרובה בדירה בוצע על ידי קבלן מטעם התובעת. אשר לריצוף במקלחת הורים ציין את הבדלי הגוון המחייבים החלפת הריצוף במקלחת. המומחה איתר ליקויים במרצפות עקב עבודת הרובה הפרטית שבוצעה על ידי התובעת וקבע כי הנתבעת לא אחראית לליקוי זה, לאור העובדה כי מומחה התובעת בחוות דעתו הראשונה הצביע רק על 4 פגמים בריצוף. בהמשך ציין כי לא הוצגו לו ממצאים לקבוע האם אמנם היה צורך בהחלפת הרובה.

עוד מצא ליקוי בשיפוע מרפסת חדר המגורים המחייב פירוק וריצוף מחדש. כך קבע גם ביחס למרפסת הצפונית ליד חדר השינה. בפרוזדור בסמוך לממ"ד מצא שיפוע של 1.3% בניגוד לתקן. המומחה ציין כי אין לתקן ליקוי זה, שתיקונו אפשרי רק בפירוק כל הריצוף בדירה וביצועו במפלס נמוך יותר, ואז יהיה נמוך מחדר המדרגות , ולכן לא ניתן לביצוע. עוד ציין כי היקף התי קון לא פרופורציוני לנזק. המומחה אמד את הפיצוי הראוי לליקוי זה בסך של 1,500 ₪ (לפני מע"מ).

מעבר לכך מצא ליקויים קלים בחיפוי הקרמי, צבע וטיח, חלון ממ"ד. ביחס לשינוי מקום נקודות המאור, ציין כי לא הוצגו לו תכניות חשמל בדבר מיקום החוזי של נקודות החשמל, ובהתחשב בכך ששונה מיקום המטבח לעומת תכנית המכר, לא יכול לקבוע אם נקודות החשמל בוצעו במיקום לא סביר.

את תיקון כל הליקויים שמצא המומחה אמד לסך של 23,155 ₪ לפני מע"מ , לקבלן מזדמן מטעם התובעת. על כן אני מאמץ את ממצאי המומחה המסתכמים לסך של 27,091 ₪.

21. התובעת הפנתה שאלות הבהרה למומחה, אולם לאחר שתשובותיו לא היו נוחות לה לא הפנתה אליהן בסיכומיה ולא צירפה אותן לראיותיה. המומחה נשאל והבהיר כי אין חובה על הנתבעת להחליף הריצוף בכל הדירה. עוד נשאל ביחס לנקודות חשמל ורכיבים נוספים בחוות דעתו, אולם לא שינה ממסקנותיו. המומחה לא זומן לחקירה ולכן לא נסתרו ממצאיו.

למרות שבסיכומיה אימצה התובעת את שיעור הליקויים שקבע המומחה מטעם בית המשפט, מצאה לעצמה חירות לעתור לפיצוי נוסף סך של 45,931 ₪ בטענה כי יש להחליף את הריצוף בכל המרפסות ובמקלחת, בהתאם להצעת מחיר שצורפה לתצהירה. אין לקבל דרך דיונית זו. בשאלות ההבהרה ציין המומחה כי החלפת הריצוף בתא המקלחת במלואו אינה מחייבת החלפת כל ריצוף המקלחת וגם אם אין גוון זהה, אין מקום לפיצוי. המומחה לא נשאל כלל ביחס למרפסות. לא מצאתי כי הובאו די ראיות לקבוע כי אין ריצוף חלופי וממילא, גם אם הריצוף במקלחון ובמרפסות יהיה בגוון קצת שונה, אין מקום לתוספת מהותית בשיעור זה לממצאי המומחה. יוער כי אין בסיס לסברת התובעת כי עלויות שקבע המומחה לא כוללות את המרצפות.

אין מקום לקבל את טענתה הנוספת של התובעת כי במידה ולא יבוצעו תיקונים בעין, יש לפצותה בעלות של 72,000 ₪ בגין החלפת כל הריצוף. העובדה כי המומחה מצא כי לא ניתן לתקן את הליקוי בשיפוע במסדרון הדירה, לא מובילה למסקנה כי יש להעניק פיצוי בעלות החלפת כל הריצוף בדירה. אכן נדמה כי הפיצוי שקבע המומחה לליקוי זה הוא על הצד הנמוך, 1,500 ₪, אולם ניתן להתחשב בכך שהליקוי לא יתוקן בעת פסיקת עגמת הנפש.

אין בידי לקבל את טענת התובעת בענ יין זה. כאשר קיים ליקוי אשר עלות תיקונו אל מול היקף הפגם מחייבת נקיטת פעולות לא סבירות בהיקפן ביחס לטיב הליקוי, אין מקום למתן פיצוי השווה בערכו לתיקון לא מידתי ובמקרים המתאימים ניתן להעניק פיצוי בגין ירידת ערך, או פיצוי כללי, תוך התחשבות בקיומו של הליקוי בפסיקת נזק לא ממוני. השווה רע"א 9085/00 שטרית נ' אחים שרבט חברה לבנין בע"מ, פ"ד נז(5) 462, 471 (2003) שם נפסק:
"אשר להחלפת הריצוף, מדובר בשאלה של עלות ריצוף פגום בשטח הרכוש המשותף. בית-המשפט קבע, על סמך חוות-דעת מומחה, כי מדובר בעלות של 10% מכלל הריצוף ברכוש המשותף. עיון בחוות-דעתו של המומחה מעלה כי קביעה זו עולה בקנה אחד עם קביעתו המקצועית, וכי יש טעם במסקנה כי פגמים שוליים, יחסית, בריצוף אינם מצדיקים החלפת הריצוף כולו. לפיכך אין מקום להתערב בקביעת בית-המשפט בעניין זה."

החלת אמת מידה זו על המקרה הנדון מלמדת כי אין הצדקה לאשר לתובעים פיצוי שווה ערך להחלפת כל הריצוף בבית. (עוד השווה ע"א 2904/92 עיריית תל אביב נ' עיזבון המנוח לטרהויז, פ"ד נ(1) 754 (1996) שם נקבע כי יש לחתור לפיצוי שיהיה סביר, צודק ולא יעשיר באופן בלתי סביר את התובע - פיצוי שישקף עד כמה שניתן את הנזק אשר נגרם לניזוק בפועל). במקום של שיפוע קל במסדרון העולה במעט מעל לתקן, אין מקום לפיצוי שווה ערך להחלפת כל הריצוף בדירה.

22. בנוסף עתרה התובעת לשיפוי בגין הוצאותיה עבור תיקוני רובה שלא ביצעה הנתבעת והזזת נקודות חשמל בתקרה . אשר לנקודות המאור, כפי שקבע המומחה מטעם בית המשפט, התובעת לא הוכיחה כי הנקודות היו במיקום לא סביר. יתרה מכך, לאור שינויים שבוצעו בדירה לבקשתה, סביר יותר כי נקודות החשמל בתקרה הוזזו על ידי התובעת כדי להתאימן לתכנון החדש. על כן אינה זכאית לפיצוי בגין עלות פרטית של שינוי נקודות המאור.

אשר להחלפת הרובה, לא נסתרה עדות התובעת כי לאחר חוות הדעת הראשונה מטעמה שציינה ליקוי זה, סירבה הנתבעת לתקנו. כמו כן לא נסתרה טענתה כי ליקוי זה הפריע לתובעת לעשות שימוש רגיל בבית ולכן נאלצה לבצע את התיקון על ידי קבלן פרטי. על כן זכאית התובעת לשיפוי בגין הוצאה זו בסך של 2,340 ₪.

המטבח הנוסף
23. בכל הנוגע לאי התקנת המטבח הנוסף, התנהלות הנתבעת מקוממת במיוחד. התובעת הצהירה וצירפה תמלולי שיחות רבות עם הנגר ועודד מהן עולה כי הנגר מתנצל על כך שטרם התקין את המטבח וישנם תירוצים והבטחות להתקנת המטבח. לא ניתן לפרש את סירובו של עודד להתקין את המטבח, גם לאחר סיכום השיחה מיום 10.12.15 (ת/13), אלא כניסיון לבוא חשבון עם התובעת . בנסיבות אלו אין בסיס לטענת הנתבעת כי היא זכאית לתת לתובעת זיכוי בגין אי התקנת המטבח. ראשית, ההסכם לא קובע כל מנגנון לקיזוז או חישוב שווי המטבח שנמכר לתובעת. שנית, בתצהיר הנתבעת אין כל אמת מידה לחישוב הזיכוי הנטען.

בנסיבות אלו זכאית התובעת לפיצוי בשווי של מטבח דומה לפי עלות בה תישא אם תרכוש מטבח זה בעצמה. התובעת צירפה הצעות מחיר (ת/14) והצהירה כי מבירורים שערכה תעלה התקנת מטבח דומה סך של 12,000 ₪. התובעת לא עומתה עם הצהרתה והצעות המחיר ואלו לא נסתרו. על כן זכאית התובעת לפיצוי בשיעור זה בגין המטבח שלא סופק לה.

פיצוי מוסכם ופיצויים בגין עגמת נפש
24. התובעת תבעה סל של 182,000 ₪ בגין פיצוי מוסכם בהתאם לסעיף 82.1 להסכם. לטענתה משך האיחור, הליקויים והתיקונים שלא בוצעו, מהווים הפרה יסודית המזכה אותה בפיצוי המוסכם. עיון בלשון ההסכם מלמדת כי לא מעניקה כלל זכות לפיצוי מוסכם לרוכש, אלא רק לחברה הקבלנית. גם אם מדובר בתנאי מקפח, לא ניתן ליצור יש מאין תנאי של פיצוי מוסכם על החברה הקבלנית. ההסכם גם לא מגדיר מהי הפרה יסודית על ידי החברה הקבלנית, ואין בידי לקבל הטענה כי איחור במסירה וליקויי בניה מהווים הפרה יסודית. אכן מדובר באיחור לא מבוטל, אולם מאחר והדין מכיר בפיצוי מוסכם בגין איחור מעין זה, אין לקבל את הטענה כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם. הוא הדין ביחס לליקויי הבניה, אשר לא חורגים מליקויים שניתן למצוא במקרים רבים של בניה, ואין מקום להגדירם כהפרה יסודית. שעה שמסופקת דירה שניתן לגור בה, אין לקבוע כי יש הפרה יסודית של ההסכם מצד הקבלן. על כן התובעת לא זכאית לפיצוי מוסכם. (יוער כי מדובר בטענה מקורית שזו הפעם הראשונה שנטענה בפניי בהליך מעין זה של ליקויי בניה ואיחור במסירת דירה שנרכשה מקבלן). יתרה מכך, ככלל לא ניתן לדרוש פיצוי מוסכם ופיצויים מוכחים במצטבר וטעם זה מהווה טעם נוסף להימנע מפיצוי זה.

25. הפיצוי בגין נזק לא ממוני, עגמת נפש, נאמד לפי טיב הנכס בו נפלו הליקויים, טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה, התנהגות הצדדים לפני ובמהלך ההליך המשפטי, עלות התיקונים לרבות הצורך בפינוי מהדירה לצורך ביצועם. אמנם אין יחס ישר בין עלות התיקונים לשיעור הפיצוי בגין עגמת הנפש, אולם על הפיצוי להיות סביר (השווה ע"א 5602/03 הנ"ל, פסקה 16).

במקרה הנדון אמנם לא מדובר בליקויי רטיבות חמורים המצדיקים בדרך כלל פיצוי משמעותי יותר בגין עגמת נפש, אולם בחינת היקף הליקויים, העבודות שבוצעו במספר הזדמנויות בבית התובעים והליקויים שנותרו לאחר התיקונים, מצדיקים מתן פיצוי בגין עגמת נפש. התעלמות הנתבעת מהדרישות לתקן הדירה טרם המסירה, הבדלי הגוון שישארו בריצוף, השיפוע שלא יתוקן במסדרון , מעידים על צורך בפיצוי שאינו סמלי בגין עגמת נפש.

בשקלול האמור לעיל אל מול טיב הליקויים, התנהגות הנתבעת עד למועד מסירת החזקה, במהלך ביצוע התיקונים ובהליך המשפטי, ובנוסף סירובה להשלים תיקונים ולספק את המטבח הנוסף מצדיקים פסיקת מלוא הסעד לו עתרה התובעת בגין עגמת נפש. נדמה כי הנתבעת עשתה שיקול כלכלי קר כי ישתלם לה להכביד על התובעת ככל שיכולה ולכן ביקשה רק לשלם לפי חוות דעת הקבלן. על כן מצאתי כי התובעת זכאי ת לפיצוי בסך של 25,000 ₪ בגין עגמת נפש.

שיפוי עבור הוצאות התובעים
26. התביעה הוגשה על סך של 300,000 ₪ ובסופו של יום אושר פיצוי בשיעור של כ- 143,000 ₪ ,בערכי קרן, לפני הוצאות ההליך. אמנם לבית המשפט סמכות לפסוק בנסיבות אלו שיפוי חלקי על הוצאות התובעים, אולם לא מצאתי כי נסיבות המקרה הנדון מצדיקות להפחית מהתובעים שיפוי מלא בגין הוצאותיהם, למעט בעניין האגרה. לא מדובר בתביעה מנופחת, למעט בכל הנוגע בדרישה חסרת היסוד לפיצוי המוסכם. ממצאי מומחה התובעים לא נסתרו ברובם, חלקם תוקנו בתיקוני הנתבעת ובגין חלקם נקבע פיצוי מופחת. נסיבות מעין אלו לא אינן מצדיקות שיפוי חלקי בגין הוצאות ההליך.
מסקנה זו יפה גם ביחס להוצאות המומחים מטעם התובעים, מצאתי כי כל חוות הדעת היו נחוצות להם לצורך ניהול ההליך, גם אם התקבלו רק חלק מהממצאים. על כן זכאית התובעת לשיפוי בגין תשלום למומחה מטעמה בסך של 1,580 ₪ וכן לתשלומים למומחה מטעם בית המשפט בסך של 5,616 ₪.

התובעת דרשה גם שיפוי עבור שכר טרחת עו"ד ששילמה טרם הגשת התביעה לאור ההתכתבות עם הנתבעת. בנסיבות המיוחדות בהן נאלצה התובעת לבקש תיקונים באמצעות מכתבי עו"ד, מצאתי מקום לשפות אותה בגין החשבוניות שצורפו לתצהיריה למשרד זוכוביצקי, בסך של 3,540 ₪.

הקטנת סכום התביעה לצרכי אגרה וטענת הקיזוז
27. בכתב התביעה פירטה התובעת ראשי נזק בסכום מצטבר של כ- 461,000 ₪ ועתרה לסעד של 300,000 ₪ לצרכי אגרה. הנתבעת טענה בסיכומיה כי לאור צמצום סכום התביעה כאמור, אזי ויתרה התובעת על 35% מנזקיה ובהתאם יש לצמצם כל אחד מראשי הנזק שתבעה. אין בידי לקבל טענה זו הנשענת על פסיקת בית משפט השלום, המנוגדת להחלטות בית המשפט העליון. ב"כ התובעת הפנה לפסיקה בהקשר זה הנשענת על ההחלטה ברע"א 7602/11 מגדל חברה לביטוח בע"מ נ' מיפרומאל תעשיות ירושלים בע"מ, 12.7.12, שם הובהר כי צמצום התביעה לצרכי אגרה לא מונע הוכחת כל ראשי הנזק, אף אם עולים הם על הסכום המופחת לצרכי אגרה, ורק מונעת מהתובע לזכות בסעד העולה על הסכום בגינו שולמה האגרה. על כן אין מקום לצמצום הסעדים לאור הקטנת התביעה לצרכי אגרה.

אשר לטענת הקיזוז, טענה סתמית זו בתצהיר עודד לא הוכחה. ההסכם מתנה קבלת החזקה בתשלום מלוא התמורה. שעה שהסכימה הנתבעת למסור חזקה ולא דרשה הפרשי מחיר, חזקה עליה כי לא היו הפרשים או כי וויתרה. לא הוצג מסמך גמר חשבון המעיד על החוב ולא נערך תחשיב המוכיח את טענת הקיזוז, על כן לא הוכחה טענה זו, אשר מהווה גם הרחבת חזית בהעדר טענת קיזוז מפורשת בכתב ההגנה.

סוף דבר
28. הנתבעת מסרה את הדירה באיחור של שמונה חודשים ואני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת פיצוי בגין איחור במסירה בסך של 64,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית מאמצע תקופת האיחור, מיום 1.4.15.

בנוסף תשלם הנתבעת לתובעת סך של 13,152 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה, בגין נזקים נוספים עקב האיחור במסירה.

בגין ליקויי בניה תשלם הנתבעת לתובעת סך של 27,091 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממדד נובמבר 2016 כפי שנקבע בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט.
בנוסף תשלם הנתבעת לתובעת סך של 14,340 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה, בגין תיקוני הרובה ואי התקנת המטבח.

בגין נזק לא ממוני תשלם הנתבעת לתובעים סך של 25,000 ₪ , נכון למועד פסק הדין.

הנתבעת תישא בהוצאות התובעת, לרבות חוות דעת המומחה מטעמ ה, עלות המומחה מטעם בית המשפט, תשלום לעו"ד לפני הגשת התביעה ועלות תמלול בהתאם לקבלה שצורפה לסיכומי התשובה.
סך הוצאות אלו מסתכמות לסך של 12,736 ₪. אשר לאגרה, מצאתי מקום לשפות את התובעת רק במחצית הראשונה של האגרה בסך של 3,750 ₪, מאחר והתביעה התקבלה רק בסכום הקרוב למחצית סכום התביעה.

הוצאות אלו נושאות הפרשי הצמדה וריבית ממועד כל הוצאה.

אשר לשכר טרחת עו"ד, לא מצאתי כי נסיבות תיק זה מצדיקות שיפוי לפי שכר הטרחה המוסכם בין הצדדים אשר נטען כי הוא באחוזים מהסכום שייפסק. ממילא אורך הטיעון של ב"כ התובעת הכביד על ניהול ההליך ולא ראוי לתמרץ הגשת תביעות מוגזמות על בסיס הסכם שכר טר חה של אחוזים מהתוצאה הסופית בתביעות מעין אלה. עם זאת ראוי לשפות את התובעת על מלוא שכר הטרחה שכבר שילמה ולכן תישא הנתבעת בשכר טרחת עו"ד בסך של 17,550 ₪.

ניתן היום, כ"ב שבט תשע"ט, 28 ינואר 2019, בהעדר הצדדים.