הדפסה

בית משפט השלום באשקלון ת"א 3499-07-15

בפני
כבוד ה שופט עידו כפכפי

התובע
דוד אדרי
ע"י ב"כ עו"ד דן דקל

נ ג ד

הנתבעים
.1 אסתר חזן
.2 יהודה חזן
.3 מיכה חזן
.4 יעקב פרץ
ע"י ב"כ עו"ד יצחק בן רוחי

פסק דין

1. האם חייב שוכר נכס מסחרי לפצות את המשכיר בגין מצב הנכס עת הוחזר לבעליו, לרבות פיצוי בגין פרגולה ללא היתר שנהרסה?

רקע, הליכים קודמים וטענות הצדדים
2. התובע הוא בעל זכויות חכירה במבנה בשטח של כ- 22 מ"ר, הממוקם על מגרש בשטח של כ- 32 מ"ר לערך, ברחוב יוספטל בשדרות. המבנה הושכר במשך שנים רבות לאסתר חזן, אמו של חזן יהודה (להלן: הנתבע), אשר הפעיל במקום מסעדה לממכר שווארמה.

הסכם השכירות האחרון שנחתם הינו מיום 28.3.2012 לתקופת שכירות לכל שנת 2012. לטענת התובע, הסכם זה הוארך פעמיים, פעם אחת לשנת 2013 בחתימת אסתר והנתבע, ופעם שניה ביום 30.12.13 הוארך בשנית עד ליום 30.3.14, שוב בחתימת אסתר והנתבע, אשר הוגדר באותו מסמך כשוכר.

בהתאם להוראת סעיף 14 להסכם משנת 2012 נערך שטר חוב, מיום 28.3.2012, בסך 50,000 ₪, עליו חתמה אסתר כעושה השטר(יוער כי קשה להבחין האם אמנם חתמה על השטר). שני נכדיה מיכה חזן ויעקב פרץ, חתמו כערבים לשטר החוב (להלן: הערבים). שטר החוב הוגש לביצוע ביום 19.1.15, בתיק הוצל"פ 516638-01-15, בו נרשמו חייבים אסתר כעושה השטר והערבים יהודה חזן, מיכה חזן וקובי פרץ. ( יובהר כי קשה לראות בשטר החוב שהוגש לביצוע קיומן של 3 חתימות ושטר זה שצורף לכתב התביעה בת"א 3499-07-15, אין בו את פרטיו של קובי פרץ).
3. בטרם קבלת ייצוג משפטי, פתח התובע בהליך עצמאי במסגרת תיק 49905-03-15, שם תבע את יהודה ואסתר ואת עירית שדרות והליך זה נמחק ביום 26.4.2015, בהמשך להחלטת בית המשפט מיום 25.3.2015. באותה תביעה טען התובע כי הנתבע משתלט על שטחים ציבוריים ופרטיים וגרם נזק כבד לנכס וביקש פיצוי בסך של 50,000 ₪.

קדם לתביעה זו הליך במסגרת צו מניעת הטרדה מאיימת אשר הגיש התובע כנגד הנתבע וזאת במסגרת ה"ט 34793-01-15 , אשר בו נקט התובע סמוך לאחר שהחזקה במושכר חזרה אליו ביום 10.1.2015.

לנתבעים ניתנה רשות להתגונן כנגד השטר, והתובע הגיש תביעה בסדר דין מהיר, במסגרת תא"מ 24390-03-15, במסגרתה פירט נזקים למבנה על בסיס חוות דעת שמאית בסך של 164,000 ש"ח, אובדן הכנסות מדמי שכירות עבור 8 חודשים, פיצוי מוסכם והוצאות.

כדי לתבוע את יתרת נזקיו, הגיש התובע תביעה נוספת במסגרת ת"א 3499-07-15, ובה תבע סכום של 260,000 ₪, לרבות סילוק יד ממקרקעין בגין הטענה כי התובע שבנה את ביתו ועסקו החדש, במגרש סמוך, בנה חומה הפולשת לתחום שטחו של הנתבע. הסעד לסילוק יד נדחה בפסק דין חלקי מיום 6.10.2016, והתובע נותר עם הסעדים הכספיים אשר פורטו בכתב התביעה, לרבות התביעה בסדר דין מהיר שהוגשה לאחר מתן רשות להתגונן כנגד השטר .

4. לטענת התובע, הנתבע גרם הרס מכוון לנכס כדי להעתיק את עסקו לנכס סמוך ולמנוע כל אפשרות מצד התובע להשכיר את הנכס לעסק מתחרה. עוד מיוחס לנתבע כי בניגוד להסכמות הרס את הפרגולה אשר שימשה במשך שנים רבות את העסק וגרם נזקים נוספים למבנה. בגין מצב הנכס והצורך לשקמו, דורש התובע פיצויים בגין הנזקים למבנה והסביבה, אבדן הכנסות ופיצויים מוסכמים. חלק מהפיצויים נתבעים במקביל מכוח שטר החוב .

בהתנגדות לביצוע שטר טענו הערבים כי שטר חוב מתייחס רק לתקופת השכירות לשנת 2012 ולא מעבר לכך. נטען כי באותה תקופה שולמו דמי השכירות על ידי הנתבע ועם תום תקופת השכירות, אין עוד עילה לחייב את הערבים מכוח שטר החוב. נטען כי משנת 2013 התקשר התובע עם הנתבע בהסכמים בעל פה ולכן אין הערבים חייבים בגין הסכם השכירות ומצב הנכס עת הוחזר לתובע.

לגופה של תביעה נטען כי הסכמי השכירות הוארכו לאחר שנת 2012, ללא הסכם וללא ערבות. נטען כי אכן בוצעה בניית פרגולה כתוספת למבנה, אולם ללא השתתפות של התובע ו מדובר בבנייה שנערכה בשנת 2005, לערך.

לטענת הנתבע, פינוי הנכס נעשה במועד והעסק החדש החל לפעול בחודש דצמבר 2014 לערך. נטען כי הנתבע נדרש לפרק את הפרגולה לפי דרישת עירית שדרות ובהתאם לדרישתה אף תיקן את השטחים הציבוריים עליהם הוצבה הפרגולה ואין לתובע כל זכות לפיצוי בגין הפרגולה.

אשר למצב המבנה פנימה, נטען כי הנתבע ביקש לנקות ולסדר את המבנה, אולם התובע הוציא כנגדו צו הרחקה והחליף את המנעולים באופן שמנע ממנו לבצע תיקונים. עוד נטען, כי אין בסיס לדרישה לאבדן דמי שכירות, מאחר והנכס הושכר לאחר ים, אשר ביצעו במקום עבודות תיקון קלות בדמות חיפוי לוחות גבס ואין בסיס לדרישה לפיצוי בגין מצב הנכס.

נטען כי התביעה מוגשת בחוסר תום לב, מאחר והנתבע בחר להפסיק את יחסי השכירות לאור מעברו למשכן חדש. לטענת הנתבע, לאחר שנודע לתובע כי מתכוון להפסיק את יחסי השכירות החל להתעמר בו , בכך שביקש להעלות דרישות לשכירות בסך של 6,000 ₪ ואף התלונן על הפרגולה שנבנתה ללא היתר.

דיון והכרעה
תוקף שטר החוב וחבות הערבים
5. אין חולק כי ההסכם האחרון נערך בין התובע לאסתר ביום 28.3.2012, ותוקפו עד ליום 31.12.2012. מעדות הנתבע עולה כי במשך עשור לערך ואף יותר, הפעיל במקום את המסעדה, אולם לא נחתם מולו הסכם שכירות, מאחר והתובע לא הסכים שיחתום על הסכם שכירות לאור מצבו הכלכלי והעובדה כי לא היה לו חשבון בנק. עדות זו לא נסתרה, ממכלול הנסיבות לרבות גילה של אסתר, ברור כי בפועל מי ששכר הנכס היה הנתבע אשר הפעיל אותו בעצמו, אולם משיקולי הצדדים הסכם השכירות נערך מול אמו.

בהסכם האחרון אין מנגנון להארכת הסכם השכירות ונקבע בסעיף 4 להסכם כי להבטחת מילוי התחייבות השוכר "לפי חוזה זה", יימסר שטר חוב בסך 50,000 ₪ בחתימת שני ערבים. הסכם זה נערך על ידי עו"ד חיים יפרח, אשר היה אמור לקבל את שטר החוב, אולם בסופו של יום שטר החוב לא נחתם מולו והתגלגל לידיו של התובע.

כאמור לעיל, אף לא ברור מהמסמכים שהגיש התובע מי מבין הערבים חתם על שטר החוב. בתצהיר התובע טען רק כי הנתבעים 3-4 (הערבים הנ"ל) חתמו כערבים ולא טען כי הנתבע, יהודה חזן, חתם כערב (זאת למרות ששטר החוב הוגש כנגדו לביצוע).

לכתב תביעתו צרף התובע שני נספחים שלטענתו נערכו כנספח להסכם השכירות מיום 28.3.2012. הראשון נערך לכאורה ביום 1.1.2013, ומאריך את הסכם השכירות עד ליום 31.12.2013. על מסמך זה לכאורה חתומה אסתר כשוכרת והנתבע חתום מתחתיה, ליד הכיתוב "חתימת בן השוכר". החתימה המתיימרת להיות חתימתה של אסתר, לא דומה לחתימה על הסכם השכירות. הנתבע הכחיש כי הוא או אמו חתמו על הארכות להסכם השכירות והבהיר כי סוכם בעל פה שימשיך להחזיק במושכר עד שיפתח את העסק החדש שלו.

טענה זהה הועלתה ביחס לנספח הנוסף, שנערך לכאורה ביום 30.12.2013, והאריך את השכירות עד ליום 30.3.2014. במסמך זה רשומים אסתר ויהודה כשוכרים, בניגוד לכל המסמכים הקודמים, בהם לא היה לנתבע מעמד רשמי. אין חולק כי למעשה ניתנה לנתבע זכות שימוש במושכר עד לסוף שנת 2014, גם לשיטת התובע ללא מסמך בכתב.

6. שעה שהנתבע הכחיש חתימתו על נספחים אלו, הנטל על התובע להוכיח כי אכן חתמו הנתבע ואמו על נספחים להארכת הסכם השכירות. התובע לא עמד בנטל זה ומהימנה עליי עדות הנתבע, כי המשך החזקתו במושכר נשענה על הסכמות בעל פה. טענה זו עולה בקנה אחד עם העובדה כי ממילא אין מסמך בכתב ביחס לתקופה האחרונה בשנת 2014. יוער כי העובדה כי בנספחים האמורים אין עדות להסכמה בדבר גובה דמי השכירות, מטילה ספק במהימנות מסמכים אלו. ממילא מחלוקת זו אינה מהותית מאחר וההסכם הוארך ללא ידיעת הערבים.

אין חולק כי הערבים לא היו שותפים להסכמות הנטענות להארכת תקופת השכירות. בתצהיר עדותם הראשית, עליו לא נחקרו, נטען כי מאז שחתמו על שטר החוב לא חתמו על מסמך נוסף ולא התכוונו להתחייב מעבר לתקופה של החוזה לו ערבו. עוד הוצהר כי לאחר תום תקופת השכירות, התקשר התובע עם הנתבע בהסכם שכירות אחר בתשלום חודשי של 3,250 ₪. טענות אלו לא נסתרו ולמעשה עולה כי עם תום תקופת השכירות בשנת 2012, לא היו לתובע טענות כנגד השוכרים ושולמו לו מלוא דמי השכירות.

מבחינת מכלול הראיות מקבל אני את גרסת הנתבע כי למעשה האריך התובע את ההסכם בעל פה מול הנתבע אשר המשיך, כפי שעשה שנים רבות קודם לכן, להפעיל במקום מסעדה.
הארכת תקופת השכירות, מבלי ליידע את הערבים ומבלי שבהסכם המקורי ישנו מנגנון להארכת תקופת השכירות, מלמדת כי הערבות מוגבלת להתחייבויות בהסכם השכירות ועד ליום 31.12.2012. ערבות הינה הסכם, ובמקרה הנדון מגולמת בשטר חוב היונק היקפו מהוראות ההסכם בין הצדדים. שעה שבהסכם נקבע כי הערבות נוגעת להסכם בלבד ולא משתמע מהוראותיו כי תחול גם על הארכות אותו הסכם, אזי רק חובות שהתגבשו במהלך תקופת ההסכם בשנת 2012, הינם בני תביעה מהערבים ועושה השטר .

אמנם סביר כי חלק ממצב הנכס, כפי שהוחזר בסופו של יום לתובע, היה קיים גם בסוף שנת 2012, אולם שעה שהתובע הסכים כי הנתבע לבד ימשיך להחזיק במקום ללא הסכם שכירות בכתב, וללא ערבים בתקופת הארכת השכירות, משמעותה כי פקעה ערבותם ואין הם אחראיים לחובות השוכר ולמצב הנכס עת הושב לידי התובע. במועד סיום השכירות בשנת 2012 לא טען התובע לנזקים במושכר או לחובות שרבצו עליו ושטר החוב, לרבות ביחס לעושה השטר, פקע עם סיום תקופת שכירות זו.

7. בע"א 582/87 קונפורטי נ' אברהם, פ"ד מב(4) 120 (1988) הובהר כי למרות שהערבות היא בשטר חוב בערבות אוול, עומדות לערב טענות ההגנה של החייב העיקרי ובנוסף טענות לפטור מכוח סעיף 5(ג)(2) לחוק הערבות בדבר תוצאות השינוי בחיוב הנערב. משמעות הדבר כי גם אם היה נקבע כי הערבות חלה על הארכת השכירות היה מקום ליידע את הערבים. הערבים זכאים לדעת באילו תנאים הוארך הסכם השכירות והאם לא הורע מעמדם. ממילא הארכת השכירות , כאשר ההסכם המקורי לא מתייחס לאפשרות להארכתו, הינה שינוי בחיוב הנערב ויש לקבוע כי מדובר בשינוי יסודי הפוגע בזכויות הערב ולכן עומדת לערב הזכות לבטל את ערבותו.
(על הצורך להודיע לערב על הארכת תקופת השכירות ראה ע"א (מח' חי') 2106/05 הרוש נ' רוזנברג, 27.6.07).

מהאמור לעיל עולה כי שטר החוב פקע עם תום השכירות בשנת 2012 ולא ניתן לדרוש בגינו חובות שנוצרו עקב הארכת השכירות בעל פה עם הנתבע. על כן ה תביעה כנגד הערבים ועושה השטר נדחית . אני מורה על דחיית התביעה בתא"מ 24390-03-15 ועל סגירת תיק ההוצל"פ בו הוגש השטר לביצוע .

ממצאים אלו עולה כי המשך יחסי השכירות לאחר שנת 2012 היו בין התובע לנתבע. לכן אין חבות לנתבעת 1, בגין מצב המושכר עת הושב לידי התובע. מסקנה זו מתיישבת עם התנהגות הצדדים לכל אורך יחסי השכירות ממנה עולה כי למעשה השוכר האמיתי היה הנתבע. לכן יש לדחות את התביעה בכללותה כנגד הנתבעת 1.

הזכות לפיצויים בגין מצב המושכר עם השבת החזקה לתובע
הריסת הפרגולה
8. לפי עדות הנתבע הקים את ביתו החדש ובו מסעדה סמוך לנכס המושכר והחל להפעילם בסוף שנת 2014. לטענתו יצא מהמושכר בתחילת דצמבר 2014 וכשבועיים קודם לכן החל להריץ במקביל את המקום החדש. לאחר שהריץ את המקום החדש, ולא היה לו עוד צורך להפעיל את המושכר, פעל לטענתו בהתאם לדרישות אגף ההנדסה בעירית שדרות והרס את הפרגולה.

מדובר למעשה בתוספת בניה למבנה הקיים אשר יצרה שטח עיקרי מחוץ למבנה בהיתר. שטח זה מקורה בפרגולה גדולה בשטח של כ- 70 מ"ר (גדולה מגודל הנכס עצמו), אשר כל כולה עבירות בנייה מאחר והוקמה ללא היתר ונבנתה על שטח ציבורי פתוח ואף נסגרה ב חלונות, מבחינת המוסיף חטא על פשע. (טענות הנתבע בעדותו כי הפרגולה מורכבת מכמה חלקים ועגלה שהוצבה מחוץ למבנה לא משנה מאופי תוספת בניה זו שניתן להתרשם מהתמונות שהוגשו כי שימשה למעשה כחלק אינטגרלי מהמסעדה והשטח העיקרי לסועדים).

הנתבע נסמך על מכתב מיום 7.12.2014 של אגף ההנדסה בעירית שדרות, שכותרתו "התראה בגין בנייה בלתי חוקית בטרם נקיטת הליכים משפטיים". במכתב תוארה עבירת הבנייה של בניית מבנה עץ מקורה על שטח שהינו שצ"פ, בסמוך למבנה קיים ללא היתר בנייה. הנתבע נדרש לפרק את המבנה ללא היתר, אחרת יוגש כנגדו כתב אישום.

לטענת הנתבע, קדמו לפנייה זו התראות קודמות, אולם לאור מצבו הרפואי קיבל ארכות חסד מראש העיר ובסופו של יום נדרש לפרק את הפרגולה, אחרת יוגש כנגדו כתב אישום.

9. מנגד התובע מלין על כך כי הפרגולה הייתה במקום שנים רבות, והיה על התובע להמתין עם פירוקה ולהעביר את האחריות אל התובע כבעל הנכס, לנסות ולהתמודד מול הרשויות. בתצהירו אף טען התובע כי הפרגולה הוקמה בהשתתפותו הכספית וצרף כראיה קבלה / חשבונית מטעם הנתבע שאינה קריאה כלל. הנתבע טען כנגד חשבונית זו כי משקפת לכל היותר השתתפות התובע בזיפות גג המבנה המקורי. לאחר שבדיון הוצגה החשבונית המקורית, אשר גם ממנה לא ניתן להבין בוודאות את מועדה או סכומה, עולה כי לא הוכח כי משקפת השתתפות של התובע בהקמת הפרגולה. מדובר בחשבונית שנחזית להיות בסכום קטן של כ- 1,000 ₪ ומתאימה יותר להסברי הנתבע אודות טיבה של חשבונית זו. בעדותו טען התובע לראשונה כי השתתפותו בהקמת הפרגולה התקזזה מול דמי שכירות מופחתים לנתבע, אולם אין בידי לקבל עדות כבושה זו הממחישה את חוסר מהימנות התובע.

לטענת התובע, אף שלח מכתב התראה לנתבע בו ביקש ממנו להימנע מפירוק הפרגולה. בעניין זה נסמך התובע על מכתב מיום 17.12.2014, המכותב לגב' אסתר חזן, מטעם עו"ד ירון יטיב, בו הפנה לסעיף 4 להסכם השכירות. המכתב הפנה להוראות ההסכם הקובעות כי כל השקעה שתושקע בנכס, לא תפורק ולא ישלם המשכיר כל תשלום בגינה, אלא ת ישאר על כנה במקומה לטובת המשכיר בתום תקופת השכירות. באותו מכתב נדרשה שלא לפרק את הפרגולה והתבקשה לפנות את המושכר בתום חודש דצמבר 2014. (יוער כי מכתב זה סותר את טענת התובע כי הנתבע פירק את הפרגולה לפני מכתב ההתראה מהעירייה).

התובע לא צרף כל תיעוד למסירת מכתב זה לנתבע או אמו ובהעדר אישור כאמור, לא נסתרה עדות הנתבע כי לא ראה מכתב זה עד להגשת התביעה.

10. למרות שלפתע הנתבע הפך לשומר חוק, ול אחר מכתב התראה של הרשות המקומית פעל להריסת הפרגולה, אין בידי לקבל את טענות התובע כי עשה כן מתוך נקמנות בתובע וכדי להשאיר "אדמה חרוכה" על מנת שלא יוכל לקום עסק מתחרה במבנה. כאשר אדם מחליט, גם אם באיחור, להישמע להוראות הרשויות ולפרק בנייה לא חוקית, אין מקום להרהר אחר מ ניעיו.

לא נסתרה טענת הנתבע כי הוצאו התראות קודמות ודרישות לפירוק אותה פרגולה, כמו כן לא נסתרה הטענה כי התובע עצמו התלונן לרשויות על הקמת הפרגולה שלא כדין. התובע כבעל הנכס לא זכאי לעצום עיניו אל מול הפרות ברורות של חוק התכנון והבניה המתנהלות במקרקעין שבבעלותו. התובע שותף מלא לעבירות הבנייה ולו רצה לפעול מול הרשויות ולהכשיר את הפרגולה, היה יכול לעשות כן במשך השנים הרבות בהן הפרגולה עמדה על כנה . למעשה שני הצדדים הרוויחו שנים רבות מקיום של עבירה זו, שעה שהתובע גורף דמי שכירות בגין השימוש בשטח לא חוקי ואילו הנתבע נהנה מהרחבה ניכרת של עסקו.

מחדליה של הרשות לפעול כנגד עבירת הבנייה, בין אם נבעו מהתחשבות במצבו האישי של הנתבע, ובין אם מטעמים אחרים, הובילו בסופו של יום לכך כי לאחר שלנתבע לא היה עוד אינטרס בקיומה של הפרגולה, הסכים לבצע את ההריסה לפי דרישת הרשות. התובע לא הוכיח כי ניתן היה להכשיר את קיומה של הפרגולה במקום, שעה שנבנתה למעשה על מדרכה ושטח שיועד לשימוש הציבור.
לא נסתרה טענת הנתבע כי בפועל בוצעה ההריסה רק לאחר שקיבל לידיו את מכתב ההתראה מאגף ההנדסה. טענה זו מתיישבת עם עדותו כי במהלך דצמבר 2014 עבר למשכנו החדש ורק לאחר שהפסיק את פעילות המסעדה במושכר, הרס את הפרגולה.

התובע נסמך, כמוצא שלל רב, על עדות הנתבע ביום 7.7.15 במסגרת הליך זה בבקשת התובע לצו מניעה, בקשה שנדחתה. באותו דיון העיד הנתבע כי פירק את הפרגולה "בסביבות חודש אוקטובר, נובמבר 2014". מדובר בעדות במסגרת סעד זמני בו שאלת מועד פירוק הפרגולה לא הייתה חיונית למתן הצו. מדובר בעדות לא מדויקת שאינה בגדר הודאת בעל דין למועד הפירוק בפועל. התובע לא הביא כל ראיה לסתור את טענות הנתבע בנוגע למועד פירוק הפרגולה ולכן יש לקבל את גרסת הנתבע.

11. למרות שההסכמות בין הצדדים קבעו כי ההשקעות במושכר, לרבות הפרגולה, יישארו לשימוש המשכיר, לא מצאתי כי ניתן לאכוף התחייבות מעין זו שנועדה להכשיר בניה לא חוקית. בנסיבות אלו, לא מדובר במקרה קיצוני בו ניתן להעניק פיצוי בגין בנייה לא חוקית.
הכלל הוא כי מי שבנה שלא כחוק, לא יזכה לפיצוי על השקעותיו. התובע שנהנה מפירות אותה בנייה לא חוקית, ואף לא נענש על הקמתה, לא זכאי לפיצוי בגין ההריסה.

קיים קושי בהכרה בעילת תביעה לפיצוי בגין השקעות שבוצעו ללא היתר בניגוד לדין ואשר הנתבע נדרש מהרשות להרוס השקעותיו בכוחות עצמם. (ראה אמירות בית המשפט העליון בע"א 1145/11 מפעלי תרנ"א מלונות ונופש בע"מ נ' מדינת ישראל, 15.1.13, מהן עולה ספק לזכות למתן סעד בגין הריסת בניה לא חוקית).

ניתן להקיש מהפסיקה השוללת פיצוי בגין הפקעה ממי שעשה שימוש בלתי חוקי בנכס. ב רע"א 1054/03 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' בדיחי, פסקה 4, 8.6.03 :
" אין להשלים עם הפרה בוטה של דיני התכנון והבנייה ושל דיני רישוי העסקים. יתכן שאוזלת היד של הרשויות באכיפת דינים אלה ראויה לגנאי, אך אין להשלים עם מצב בו יתמרצו דיני פסיקת הפיצויים בגין הפקעה להפר את דיני התכנון והבנייה, ואת דיני רישוי העסקים, ויתגמלו את מפרי החוק".
(ראה גם ע"א 9396/07 כסלו נ' חברת רכבת ישראל בע"מ, 4.11.10).

על כן, מדיניות משפטית צריכה לעודד הריסת מבנים לא חוקיים ולשלול את האפשרות לקבלת פיצוי בגין עצם הקמתם. במיוחד שעה שלא הוכיח התובע כי השקיע בהקמת הפרגולה , לא זכאי להשבת השקעותיו מהנתבע.
12. התובע נסמך על חוות דעתו של המהנדס יעקב ברוכים, אשר בדק את המבנה וסביבתו ביום 16.1.2015. כאמור הפרגולה נהרסה לקראת סוף דצמבר 2014, ובשעה שהמומחה בדק את המבנה וסביבתו, עדיין ניתן היה להבחין בהרס האבנים המשתלבות והתשתיות בשטח הציבורי מחוץ למבנה. יוזכר כי למעשה השטח השייך לתובע הינו לכל היותר רצועת שטח קטנה המקיפה את המבנה ורוב רובו של השטח עליו הוצבה הפרגולה, היה שטח ציבורי.

המהנדס מצא , על בסיס מדידות במקום ועיון בתמונות, כי הי יתה במקום פרגולה מעץ בשטח של כ- 70 מ"ר, הכוללת דלתות אלומיניום וחלונות, לרבות ריצוף והעריך עלות הקמת התשתיות שנהרסו, בסך של 83,000 ₪. הערכה זו לא נסתרה, אולם כאמור לעיל אין מקום להעניק פיצוי בגין בנייה לא חוקית. כמו כן, אין מקום לפיצוי בגין עבודות חשמל בפרגולה בגינה לא מצאתי מקום להעניק פיצוי. על כן לא זכאי התובע לסעד בגין עלות השבת הפרגולה הלא חוקית לקדמותה.

הנזקים למבנה
13. ביחס לפנים המבנה, המומחה מצא כי הריצוף נשרף ונחרך כתוצאה משימוש ממושך בשמן ויש צורף בפירוק והחלפת הריצוף במבנה, בשטח כולל של 20 מ"ר. בנוסף מצא כי נגרמו נזקים לחיפויי הקרמיקה כתוצאה מעבודות השוטפות במסעדה, אשר גם הם מצריכים פירוק הקרמיקה והתקנה חדשה.

נזקים נמצאו גם לחלונות המבנה, אשר לאור אופי השימוש במקום כמסעדה, השימוש בשמן יצירת פיח ולכלוך, מחייבים החלפת חלונות. כמו כן, מצא בחזית המושכר צורך לפרק חיפויי עץ שהתקין הנתבע ולבצע תיקונים נלווים וכן עבודות טיח וצבע וכן עבודות חשמל במבנה.

ביחס לצנרת המים מצא פגיעה בצנרת מחוץ למבנה, אולם לא נסתרה עדות הנתבע כי בסופו של יום תיקן את הצנרת מחוץ למבנה והשיב את השטח הציבורי למצב תקין לפי דרישת הרשות. על כן אין מקום לפיצוי בגין עבודות האינסטלציה.

הנתבע הגיש תחילה חוות דעת מומחה מטעמו, אשר מצא ממצאים דומים למומחה התובע, ובסופו של יום משך את חוות דעתו. עולה כי הנתבע לא סתר קיומם של ליקויים מהותיים במבנה עת הושב לידיו של התובע.

הסכמי השכירות חייבו את השוכר בכל קלקול או נזק שיגרם למושכר והיה עליו להחזיק את המושכר במצב טוב ותקין במשך כל תקופת השכירות ולתקן על חשבונו כל דבר שהתקלקל במהלכה. סעיף 11 להסכם האחרון מחייב את השוכר להשיב את המושכר במצב בו קיבל א ותו בהתחשב בבלאי סביר.

שעה שההסכם הוארך בעל פה מול הנתבע, המשמעות היא כי התנאים שהיו מקובלים בין הצדדים בהתקשרויות קודמות חלים גם על תקופת השכירות האחרונה ועל כן היה על הנתבע להשיב את המושכר במצב ראוי לשימוש.

14. אין חולק כי ביום 10.1.2015, לפי הצהרת התובע, קיבל את החזקה במושכר וסמוך לאחר מכן, ביקש צו למניעת הטרדה מאיימת כנגד הנתבע ולמעשה מנע ממנו גישה לנכס. ביום 18.1.15 הגיש התובע בקשה למתן צו כנגד הנתבע במסגרת ה"ט 34793-01-15 והצהיר כי קיבל את החזקה ביום 10.1.15. לבקשתו ניתן צו במעמד צד אחד למשך 30 ימים אשר אסר על הנתבע להתקרב אל התובע או לבצע פעולות במבנה. בדיון במעמד הצדדים ביום 25.1.15 לא הוארך הצו מעבר לצו המקורי לאחר שבית המשפט התרשם כי לא נשקפת לתובע או למבנה סכנה מהנתבע.

באותו דיון טען הנתבע:
"המדרכה הזו, כשהרמנו את הפרגולה כל הריצוף נופל, סבלנות הוא אחרי יומיים צילם את זה. מתחילים לשפץ, יש בתמונה רואים שמסדרים. 14 שנים אני עובד איתו ולא היה ויכוח. כאשר עברתי לחנות שלי התחילו הבעיות. אני אצבע לו את המקום.
...
כשמרימים מבנה הכל עולה. 15 שנה הוא לא בא לשפץ. שיתן לי לסדר. אני מוכן לסדר, לשטוף את הרצפה. יותר מזה? שיתן לי זמן לסדר.
...
הוא שלח פורץ שיפרוץ את העסק, בא הפורץ אלי, אומר לי יהודה אנו מכירים שלחו אותי לפרוץ את המקום, אמר שדוד שלח אותו. אמרתי לו הנה מפתח ומנעול אין צורך לפרוץ. "

בדיון זה, שהתקיים סמוך להשבת החזקה במושכר לתובע, מסר הנתבע בכנות ופשטות את גרסתו, עליה חזר גם בהליך זה. יחד עם זאת, לא התרשמתי כי הנתבע הביע נכונות כנה ואמתית לבצע תיקונים משמעותיים במושכר . הנתבע לא פנה בכל בקשה לבית המשפט לאפשר לו לבצע תיקונים במושכר לפי דרישת התובע.

בנסיבות אלו, למעשה לא סתר הנתבע כי החזיר את המושכר לא במצב בו קיבל אותו. אכן מדובר בנכס ישן, אולם לאור אופי השימוש הממושך של הנתבע בנכס כמסעדה, ומאחר ולא נסתרו ממצאי המומחה מטעם התובע כי מרבית הליקויים נגרמו מהשימוש האמור, אזי חייב הנתבע לפצות את התובע בגין עלות השבת המושכר לקדמותו.

עצם העובדה כי בסופו של יום עלה בידי התובע להשכיר את הנכס לשוכר חלופי אשר הקים במקום מעין בית קפה בהשקעה קטנה ותוך הסתרת הפגמים בקירות גבס, אינה מלמדת כי אין לתובע את הזכות לפיצוי בגין השבת הנכס לקדמותו. אכן יהיו מקרים בהם שוכר נכס לא יחויב בפיצוי בגין מצב הנכס, שעה שממילא שוכר חדש מתכוון להרוס את ההשקעות במבנה ולהתאימו לצרכיו, אולם לא הוכח כי זה המקרה הנדון ולכן על הנתבע לפצות את התובע בגין עלות התיקונים.

15. מחוות דעת מומחה התובע, בניכוי הרכיבים של הפרגולה ועבודות האינסטלציה, עולה כי סך ההשקעות שיש לבצע במבנה כדי להשיבו לקדמותו מסתכמות בסך של 36,050 ₪ לפני הוצאות ניהול ומע"מ. בצירוף רכיבים אלו סך הליקויים במבנה מגיעים לסך של 45,552 ₪, נכון ליום 4.3.15.

בהתחשב בעדות הנתבע כי הפעיל במושכר מסעדה במשך למעלה מעשור, מדובר בסכום השקעה סביר לצורך השבת המקום לקדמותו. על כן הנתבע חייב לשלם לתובע 45,552 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 4.3.15.

אבדן דמי שכירות ונזקים נוספים
16. התובע דורש פיצוי בסך 3,500 ₪ לחודש למשך שמונה חודשים בגין אבדן יכולת לעשות שימוש בנכס וזאת לצורך שיפוצו. המומחה מטעם התובע קבע כי משך הזמן שנדרש לביצוע השיפוצים האמורים בתוך המבנה, לרבות הפרגולה, מוערך בחודשיים לערך.

התובע לא הוכיח במדויק מתי השכיר את המבנה לשוכר חלופי ולא טרח לצרף את הסכם השכירות עמו . בעדותו טען כי השכיר את הנכס לשוכר חלופי ביולי 2015 ואף נתן לאותו שוכר תקופת שימוש ללא תשלום. בנסיבות אלו, מצאתי כי התובע זכאי לתקופה קצובה וקצרה בה היה עליו לבצע עבודות להשבת הנכס לקדמותו ותקופה סבירה הינה תקופה של חודשיים.

בנסיבות העניין, ראוי להעמיד את הפיצוי על סכום השכירות האחרונה ששילם הנתבע. לא נסתרה הצהרת הנתבע כי שילם 3,250 ₪ לחודש בצירוף מע"מ עבור השימוש במושכר משנת 2013 ואילך. (המע"מ בהסכם המקורי לא שולם לתובע אלא ישירות לרשויות המס). על כן על הנתבע לפצות את התובע עבור שני חודשי שכירות, בסך של 6,500 ₪ כערכם ביום 1.3.15.
17. התביעה הנוספת לפיצוי בגין אובדן דמי שכירות ריאליים, אין לה בסיס. בתצהיר התובע נטען ללא אסמכתאות כי עלה בידו להשכיר את הנכס רק לאחר שנה ולאחר שהפחית משמעותית את שכר הדירה. בתביעתו דורש פיצוי למשך 36 חודשים בגין הירידה בשכר הדירה שמתקבל מהנכס ועוד אבדן שמי שכירות של 5.5 חודשים שניתנו לשוכרים החדשים . לא ברור על בסיס מה נתבע סעד זה וככל שהטענה היא לאובדן הפרגולה, לא מצאתי בסיס לפיצוי בראש נזק זה. ממילא הייתה חובה על התובע להקטין את הנזק, ולאור טיבו של הנכס ממילא אין לו זכות להשיב את המצב הלא חוקי לקדמותו.

18. גם הטענה לפיצוי מוסכם בגין איחור במסירה לפי סעיף 16 להסכם, אין לה בסיס. למעשה התובע דורש פיצוי עבור 210 ימים אשר לטענתו איחר הנתבע בפינוי הנכס . הפיצוי המוסכם בגין איחור במסירה, הינו עבור כל יום איחור מעבר לתום תקופת השכירות. לא הוכח כי הנתבע סרב למסור לתובע את הנכס בסוף שנת 2014. בעדותו התובע (עמ' 18, ש' 14 – 32) מאשר למעשה כ י הנתבע פינה את הנכס במועד, אולם דרישתו לפיצוי נובעת מכך כי הנכס לא הושב במצב תקין. (יוער כי הטענה כי לא שולמו דמי שכירות עבור חודש דצמבר 2014 מהווה הרחבת חזית ולא נתבע סעד זה).

אין מקום לפרש את ההסכם כמקנה זכות לפיצוי מוסכם בגין איחור במסירה כל עוד לא הוחזר הנכס במצב בו הושכר. פרשנות זו לא עולה מלשונו של ההסכם וככלל לא מדובר בפרשנות סבירה. מטרת פיצוי מוסכם בגין איחור בפינוי הינה סנקציה שנועדה לתמרץ את השוכר לעזוב את המושכר בתום ההסכם. אין לפרש אותה כאפשרות לפיצוי יומי בגין ליקויים אחרים או טענות להפרות שאינן נוגעות למועד הפינוי. על כן לא זכאי התובע לפיצוי בגין איחור בפינוי.

19. לאור מסקנות אלו, לא מצאתי מקום לפיצוי בגין עגמת נפש או שיפוי התובע עבור הוצאות משפטיות ושכר טרחת עורך דין. התובע פתח בהליך בהוצאה לפועל שקבעתי כי לא היה בסיס לפתיחתו. בנוסף תבע סעד של סילוק יד, סעד אשר נדחה לאחר שהבין התובע כי ניתן לנתבע היתר בניה כל בסיס תכניות מאושרות. (לתובע טענות כלפי אופן אישור התכניות אולם טענות אלו חורגות מחזית המחלוקת בהליך זה).

מתביעה במספר הליכים וסעדים אושר לתובע פיצוי בגין מצב הנכס, להבדיל מסביבתו והפרגולה הלא חוקית. בנסיבות אלו ומאחר והחלק הארי של תביעתו נדחה, לא ראוי לשפות את התובע בגין הוצאותיו.

מנגד, לאור הממצאים כנגד הנתבע ומאחר ויכול היה לנהוג אחרת ביחס לפרגולה, לא מצאתי כי יש לשפות את הנתבע בגין הוצאות ההליך. יתר הנתבעים למעשה לא התייצבו להליך זה והנתבע התגונן בשמם ובנסיבות העניין אינם זכאים להוצאות.

סוף דבר
20. התובע האריך את הסכם השכירות מול הנתבע 2 בהסכם בעל פה משנת 2013 ואילך. שטר החוב שניתן להבטחת הסכם השכירות משנת 2012 לא נועד להבטיח את מצב המושכר עת הושב לחזקת התובע ועל כן אני מורה על דחיית התביעה בתא"מ 24390-03-15, וסגירת תיק הוצל"פ 516638-01-15.

מתוך התביעה בת"א 3499-07-15 הוכחה חבות חלקית רק של הנתבע 2 ועל כן נדחית התביעה כנגד הנתבעת 1.

על הנתבע 2 לשלם לתובע פיצוי בגין מצב הנכס ואבדן חודשיים דמי שכירות. אני מחייב את הנתבע 2 לשלם לתובע 45,552 ₪ בגין מצב הנכס וסך של 6,500 ₪ בגין דמי שכירות. סך הכל ישלם הנתבע 2 לתובע סך של 52,052 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.3.15.

בנסיבות העניין, כל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, י"ד אייר תשע"ז, 10 מאי 2017, בהעדר הצדדים.