הדפסה

בית משפט השלום באשקלון ת"א 32640-04-19

בפני
כבוד ה שופט עידו כפכפי

תובעת

דליה עלוא
ע"י ב"כ עו"ד אבי נמרודי

נגד

נתבעים

  1. גבריאל כחלון
  2. דוד רחמים

ע"י ב"כ עו"ד מקסים בן עזרא

פסק דין

התובעת השכירה נכס מסחרי בו התחלפו תוך פרק זמן קצר מספר שוכרים. המחלוקת נוגעת להיקף אחריותו של שוכר אחד לחובות שוכר אחר וכן לשאלה האם השוכר פטור מתשלום דמי השכירות בטענה כי התברר כי לא ניתן לקבל רישיון עסק למסעדה במושכר.

רקע, טענות הצדדים והנפשות הפועלות
1. התובעת היא בעלת הזכויות בחנות מספר 4 בשטח של כ- 68 מ"ר במבנה הידוע כקריית האקדמיה, ברחוב אלי כהן באשקלון. התובעת השכירה את החנות לשוכרים שונים, מי שניהל את הקשר מול השוכרים והיה המוציא והמביא בכל ענייני השכירות הוא בעלה מנשה עלוא (להלן: מנשה).

החנות הושכרה לגלעד נגר וביום 3.11.15 נערך הסכם שכירות מול גבריאל כחלון (להלן: כחלון) לתקופ ת שכירות של שלוש שנים מיום 1.12.15 ועד ליום 30.11.18. בסעיף הערבויות ובטחונות נקבע כי נגר ישמש כערב להסכם וצורף בסוף ההסכם כתב ערבות והתחייבות החתום על ידי נגר.

בנוסף נערך הסכם שכירות נוסף הנושא את אותו תאריך מול דוד רחמים (להלן: רחמים). הסכם שכירות זה הוא לתקופות זהות להסכם מול כחלון ומדובר בפועל בהסכם זהה תוך שינוי פרטי השוכר. בסעיף 18 להסכם נרשם כי נגר הוא הערב, אולם בכתב הערבות שצורף להסכם זה נרשם שמו של כחלון כמי שחתם על הערבות.

2. למרות שרצף הפעילות בחנות לא מתואר באופן מסודר בכתבי הטענות מטעם התובעת או הנתבעים, משמיעת הראיות עולה כי למעשה אין מחלוקת ביחס לעובדות המפורטות להלן:

כחלון נכנס לנעליו של נגר בחנות, ניהל במקביל אליו למשך תקופה קצרה מסעדה לממכר שווארמה ומכר את הפעילות בעסק לרחמים. רחמים נכנס לחנות והחל להפעיל בה עסק לממכר שווארמה החל מיום 1.1.16.

ביום 8.3.16 קיבל רחמים דוח מעיריית אשקלון בגין ניהול עסק ללא רישיון. ביום 28.11.16 שלח בא כוחו מכתב ובו הודיע על ביטול הסכם השכירות בטענה כי נכרת עקב טעות או הטעיה שכן הוצג לו מצג כי מדובר במסעדה פעילה בעלת רישיון עסק, וכל שעליו לעשות הוא להעביר את שם העסק על שמו. סמוך לפני מועד זה הפסיק רחמים לשלם את דמי השכירות אותם שילם לטענתו עד לסוף חודש אוגוסט 2016.

התביעה בת"א 863-03-17 – בקשה לביצוע שטר, ותביעה שכנגד
3. ראשיתו של הליך זה בבקשה לביצוע שני שיקים שהוגשה ביום 15.1.17 ללשכת ההוצל"פ כנגד רחמים, בתיק 514594-01-17. הוגשו לביצוע שני שיקים על סך 38,610 ₪ כל אחד המשוכים לפקודת התובעת למועדים 1.7.16 ו- 1.10.16 אשר חוללו מחמת העדר כיסוי מספיק.

השיקים נמסרו בהתאם להסכם השכירות בו נקבעו דמי שכירות חודשיים בסך של 11,000 ₪ בצירוף מע"מ אשר ישולמו בכל שנה בארבעה תשלומים מראש, עבור של ושה חודשים. עולה כי השיקים שהוגשו לביצוע נועדו לתשלום דמי שכירות עבור שנת השכירות הראשונה מחודש יולי 2016 ואילך.

רחמים הגיש התנגדות לביצוע השיקים בה טען כי התקשר בהסכם על בסיס מצג שווא של המשכיר לפיו רישיון העסק נמצא בתהליך אישור על ידי השוכר הקודם, וכל שנותר להשלים הוא זוטי דברים כדי לקבל את הר ישיון. לאחר מספר חודשים התברר כי הנכס אינו עומד כלל בתנאים המאפשרים קבלת רישיון עסק למסעדה וכי המשכיר או השוכר הקודם לא התחילו כלל לפעול לקבלת רישיון עסק. לאחר שהבין כי לא ניתן לקבל רישיון עסק הודיע על ביטול ההסכם ועל הפסקת תשלומי השכירות. נטען כי עזב את הנכס ביולי 2016 ובתיאום עם המשכיר שילם דמי שכירות עד לסוף חודש אוגוסט.

בהחלטה מיום 20.7.17 ניתנה לרחמים רשות להתגונן, הן בטענה כי שילם שני חודשי שכירות מהשיק הראשון , והן ב טענה כי הייתה לו זכות לבטל את ההסכם. ביחס לטענת הביטול נקבע כי לאור נוסח ההסכם המטיל את האחריות לקבלת רישיון עסק על השוכר, והעדר פירוט של מאמציו לקבל ר ישיון עסק, הותנתה הרשות להתגונן בהפקדת 10,000 ₪.

4. לאחר קבלת רשות להתגונן ביקש רחמים לתקן הגנתו, ובהעדר תגובה לבקשה ניתן לו היתר ו הגיש כתב הגנה מתוקן ותביעה שכנגד. בכתב ההגנה הוסיף כי בסוף שנת 2015 פגש את כחלון אשר באותו מועד שכר את החנות והפעיל בה מסעדה לממכר שווארמה. כחלון ביקש למכור את הפעילות בעסק והפנה אותו לתובעת ולאחר מו"מ מול מנשה והתובעת הבין כי יוכל להמשיך ולהפעיל במקום את העסק, על בסיס המצג כי יש רישיון עסק החליט לשכור את המקום. נטען כי ביום 1.1.16 נחתם הסכם השכירות ובהתאם שילם עבור רכישת המוניטין והציוד סך של 200,000 ₪.

רחמים חזר על טענותיו כי התברר במהרה כי לא קיים רישיון עסק ולא מדובר רק בהליך טכני וקצר של שינוי בעלות והעברת הרישיון על שמו. עוד פירט כי לאחר שהגיעו הפקחים ערך בירורים והתברר לו כי לא ניתן להפעיל במקום במסעדה, שכן גודל המטבח קטן מהשטח המינימלי הדרוש בהתאם לדין. נטען כי התובעת מנעה ממנו להוציא את רכושו מהחנות ואף הגישה שלא כדין את השיקים לביצוע.

במישור המשפטי הודגש כי על התובעת היה לגלות את העובדה כי לעסק לא יכול להינתן רישיון למסעדה ואי גילוי עובדה מהותית זו מקימה עילה לביטול ההסכם מחמת טעות או הטעיה. עוד הפנה להוראות חוק השכירות והשאילה המקנות לו זכות לבטל את ההסכם.

במקביל לכתב ההגנה ועל בסיס אותם טענות הוגשה תביעה שכנגד בסך של 440,000 ₪ בה דורש לפצות ו על ההשקעות בחנות, אובדן הכנסות, גביית שכירות ביתר ונזק לא ממוני.

5. בכתב ההגנה שכנגד נטען כי מעולם לא נוהל מו"מ עם רחמים שכן הוא נכנס לנעליו של כחלון ומנשה רק נדרש לאשר את החלפת השוכרים. נטען כי נושא רישיון העסק לא הוזכר ולא נדון כלל שכן סעיף 14 להסכם מגדיר במפורש כי האחריות לקבלת הרישיון והאישורים להפעלת העסק חלה על השוכר, אשר הצהיר כי בדק את התאמת המושכר למטרת השכירות ואת האפשרות לקבלת ר ישיון הדרוש לעסק. עוד הודגש כי במתחם בו נמצאת החנות קיימות עשרות מסעדות אשר לכולן רישיון עסק ואילו רחמים כלל לא טרח להגיש בקשה לקבלת הרישיון. נטען כי שטח החנות גדול יותר מהשטח הנדרש לצורך הקמת מסעדה והטענה בעניין זה נולדה כעילה לביטול ההסכם.

התביעה כנגד כחלון כערב – ת"א 32640-04-19
6. במקביל להליך שהחל כבקשה לביצוע שיקים ולאחר שכבר התקדם אותו הליך, הגישה התובעת ביום 15.4.19 כתב תביעה נפרד כנגד כחלון. שני ההליכים אוחדו בהחלטתי מיום 18.7.19. כתב התביעה כנגד כחלון מבוסס על הסכם השכירות מולו מיום 3.11.15 ועל ערבותו להסכם השכירות של רחמים. נטען כי מספר שבועות לאחר חתימת ההסכם מול כחלון, פנה הוא למנשה וביקש כי אדם אחר יכנס לנעליו להפעלת העסק. כחלון הציג את רחמים כחבר קרוב, שותף עסקי, אשר יכנס בנעליו. כדי להפיג את חששו של מנשה מהחלפת הערבים התחייב הוא כי ישמש כערב לכל חיוביו של רחמים ואף הפקיד שיק בטחון לצורך מימוש מהיר בסך של 130,000 ₪.

עוד נטען כי ביום חתימת ההסכם עם רחמים חתם כחלון על כתב הערבות בו ערב לכל התחייבויותיו של רחמים. כתב הערבות כולל תנאי לפיו "ערבותי זו היא בלתי מותנית בכל תנאי שהוא לרבות הדרישה לפנות אל החייב הנ"ל תחילה". הודגש כי נוסח ההסכם עליו חתם כחלון זהה להסכם עליו חתם רחמים וההסכם הובהר לרחמים והוסבר לו על ידי ב"כ התובעת.

לאחר שרחמים הפר את ההסכם והשיקים שהוגשו לביצוע חזרו מחמת העדר כיסוי מספיק, ניסתה התובעת להפקיד את שיק הב יטחון אשר חזר מחמת ביטולו על ידי כחלון. התובעת טוענת כי ניסתה להקטין את הנזק, אולם רק בנובמבר 2018 הצליחה להשכיר את החנות אשר נותרה ריקה במשך 27 חודשים. בגין תקופה זו הוגשה התביעה על סך של 367,380 ₪ בגין חוב דמי שכירות, דמי ניהול ארנונה חשמל ומים.

7. בכתב הגנתו של כחלון נטען כי התובעת מנועה מלתבוע אותו שעה שלא צרפה את החייב העיקרי, רחמים, כנתבע בהליך ובחרה לתבוע רק את הערב. בנוסף נטען כי לכל היותר ניתן לחייבו רק בשיעור החוב בגינו נתבע רחמים ועומדות לו כל טענות ההגנה של רחמים בגין זכותו לבטל את ההסכם.

כחלון הכחיש כי נכח במעמד חתימת הסכם השכירות של רחמים וטען כי לא יכל לנבא ביום בו חתם על הסכם השכירות שלו, 2.11.15, כי הוא מתכוון להכניס מישהו אחר בנעליו. הכחיש כי חתם על כתב ערבות פתוח וטען כי התובעת מילאה את פרטי הערבות. ביחס לשיק הב יטחון טען כי ניתן במסגרת הסכם השכירות שהוא ערך עם התובעת. לאור העובדה כי בהליך כנגד רחמים לא תבעו אותו ולא נטען כי הוא ערב לחיוביו של רחמים, טען כחלון כי מעולם לא חתם על ערבות לטובת רחמים.

דיון והכרעה
מארג ההסכמים – האם כחלון ערב לחיובי רחמים
גרסאות הצדדים ביחס למעמד עריכת ההסכמים והערבים להסכם השכירות
גרסת רחמים
8. לאור טיבו של ההליך, הראשון אשר הגיש גרסה בתצהיר היה רחמים אשר טען בתצהירו התומך בהתנגדות כי התקשר בהסכם שכירות על בסיס מצג שווא של התובעת, כי רישיון העסק היה בהליך של גישור על ידי השוכר הקודם ונותר רק להשלים זוטי דברים. בתצהיר זה אין כלל התייחסות למועד ואופן חתימת ההסכם ואין התייחסות לשאלת הערבים לו.

להתנגדות צורף הסכם שכירות הנושא תאריך מודפס של 3.11.2015 ובו רשום בכתב יד "כניסה מתאריך 1.1.16". אין מחלוקת כי בפועל רחמים נכנס בתאריך זה ומסר שיקים החל מיום 1.1.16. בהסכם שצורף להתנגדות, בעמוד 10 ישנה חתימה של הערב ובעמוד 11, כתב ערבות והתחייבות רשומים פרטיו של כחלון וישנה חתימה. בכתב הערבות שצורף להסכם של רחמים אין פירוט של זהות האדם אשר לקיום חיובו חלה הערבות.
בחקירתו הנגדית של רחמים על ההתנגדות ציין כי מנשה הגיע לעסק והחתים אותו על ההסכם מבלי שקרא אותו כלל. לשאלה האם הגיע למשרד בא כוח התובעת ציין כי רק לאחר שחזרו השיקים הגיע לצורך דיון לגבי פשרה.

בהליך השטר הגיש רחמים תצהיר מיום 19.11.18 בו פירט לראשונה כי רכש את הציוד והמוניטין של המסעדה מכחלון. בתצהיר זה אין כל התייחסות לזהות הערב להסכם או למעמד חתימה .

גרסת מנשה
9. בקדם המשפט הראשון, בטרם הגשת התביעה הנוספת ואיחוד התיקים, ניתן צו להגשת תצהירים והתובעת הגישה תצהיר מיום 4.10.18 של בעלה, מנשה. בתצהיר נטען כי ביום 3.11.15 נערך הסכם שכירות עם כחלון ומספר שבועות לאחר מכן פנה אליו כחלון עם רחמים וביקש כי יכנס בנעליו בהסכם השכירות. נטען לקיומה של פגישה של כל הצדדים במשרד ב"כ התובעת, בעקבותיה נחתם ההסכם מול רחמים לשלוש שנים מיום 1.12.16. (על פניו מדובר בטעות והכוונה ליום 1.1.16)

ביחס לטענות התביעה שכנגד נטען כי מעולם לא ניהל מו"מ בקשר לתנאי ההסכם עם רחמים שכן רק אישר את החלפת השוכרים.

לאחר שאוחדו ההליכים ניתנה אפשרות להשלמת הראיות והתובעת הגישה תצהיר נוסף של מנשה, מיום 8.9.19. נטען כי כחלון ידוע באשקלון כמי שפועל לרכישת עסקים פעילים בתחום המזון ומכירתם לאחר תקופה קצרה לאחרים ברווח ניכר. נטען כי כחלון פנה לנגר אשר הפעיל בחנות עסק לממכר בשר טחון ורכש ממנו את המסעדה ובתום תקופת השכירות עם נגר התקשרו בהסכם עם כחלון. בשלב מסוים נכנס רחמים כשותף עסקי של כחלון ולאחר שהפעילו את העסק יחד במשך כשלושה חודשים , ביקש כחלון כי רחמים ימשיך לבד בנעליו בעסק השווארמה. עוד נטען כי כחלון התחייב להיות ערב כלפי השוכר החלופי רחמים ואף נתן שיק בטחון, וכמו כן חתם על כתב ערבות שצורף להסכם מול רחמים.

בכתב הערבות שצורף להסכם רחמים שצורף לתצהיר, מילאו את פרטיו של רחמים כמי שכלפי חיובו הנערב חל כתב הערבות. הודגש כי נוסח ההסכם עליו חתם כחלון זהה להסכם עליו חתם רחמים. בתצהיר זה אין פירוט ביחס למעמד החתימה.

גרסת כחלון
10. בתמיכה להגנתו של רחמים הוגש תצהיר מיום 19.11.18 של כחלון בו טען כי רכש את הציוד והמוניטין של המסעדה מגילי נגר וחתם על הסכם שכירות מול התובעת. גם בתצהיר זה אין התייחסות למעמד החתימה או לשאלת זהות הערב לרחמים. יחד עם זאת עולה מהתצהיר כי כחלון מודה שהתקשר בהסכם שכירות לצורך המשך הפעלה של מסעדה שהי יתה קיימת במקום והופעלה על ידי נגר.

כנתבע בתביעה המאוחרת הגיש כחלון תצהיר נוסף, מיום 22.10.19, בו טען כי רכש את העסק מנגר ומנשה דרש כי יכנס כצד לשכירות או יחתום ערבות להסכם. כחלון ביקש להשאיר את הסכם השכירות מול נגר והעביר לנגר תשלומים עבור השכירות במשך מספר חודשים בודדים עד לנובמבר 2015. נטען כי לקראת סיום תקופת השכירות של נגר הוכן הסכם שכירות חדש בו כחלון שוכר לבדו את הנכס ובאותו מעמד "חתמתי כנראה גם על ערבות פתוחה וזאת מאחר ועדין הסכם השכירות בין נגר לתובעת לא הסתיים". נטען כי חתימה זו בוצעה במשרד ב"כ התובעת וכבר באותו מעמד הסביר כי אין לו כוונה להמשיך בשכירות ויש רוכש חדש, רחמים.

נטען כי מנשה לא הסכים להישאר ללא הסכם שכירות חתום וללא ערבות ועל כן מסר לו שיק בסך 130,000 ₪ עד שישולמו כל תשלומי השכירות של נגר וייחתם הסכם שכירות חדש מול רחמים. בתצהיר זה נטען למעשה לראשונה כי השיק נמסר על תנאי שיערך הסכם שכירות מול רחמים ועם עריכת הסכם זה יבוטל הסכם השכירות של כחלון ויושב לו השיק. לטענתו מדובר היה בסד זמנים קצר מאוד, באותו יום או יומיים הסתיים הסכם השכירות מול נגר, נחתם בבוקר הסכם שכירות מול כחלון ובערב מול רחמים. מאחר ורחמים הוסיף הערה כי יכנס לשכירות רק מיום 1.1.16 הוסכם על מתן השיק.

עוד הפנה בתצהיר לכך שמעיון בהסכם השכירות של רחמים ניתן לראות כי רשום כי נגר הוא למעשה הערב להסכם. לטענתו של כחלון, לא נדרש להיות ערב לרחמים. עוד טוען כי נדרש לחתום בסוף ההסכם בשעת לילה במסעדה תוך הטעיה ולא נאמר לו כלל כי נדרשת ערבותו לרחמים. מגרסה זו עולה למעשה כי כחלון טוען כי כתב הערבות עליו חתם צורף במרמה להסכם מול רחמים ולא הוסכם כי ישמש ערב להסכם זה.

בחינת גרסאות הצדדים על רקע חקירתם הנגדיות ומכלול הראיות
11. בחקירתו הנגדית של מנשה אישר כי ניהל מו"מ עם הצדדים בקשר להסכם השכירות, עם זאת טען כי בהסכם מול כחלון נפלו מספר טעויות של עורך דינו בכך שהשאיר את נגר כערב ועוד טען כי התאריך באותו הסכם גם הוא טעות ורק ביום 1.1.16 נכנס רחמים לנעלים של כחלון. בעדותו אישר כי לא מילא בכתב הערבות בעמ' 11 להסכם את זהות הגורם לו ערב כחלון.

ביחס לערבותו של נגר הבהיר כי הוא וכחלון היו ביחד כאשר חתמו על החוזה וכחלון החליף את נגר והסכים לחתום כערב. עוד הבהיר כי לאחר תקופה מסוימת כחלון הביא את רחמים, להבנתו בתחילה כשותף לאור הפטור ממס הכנסה לו זכאי רחמים עקב נכותו.

לשיטתו, הפער במועדי חתימת ההסכמים היה כחודשיים והתאריך 1.1.16 משקף את המועד הנכון בו נחתם ההסכם. מנשה הדגיש כי לא יכול להיות שעשה שני חוזים עם שני אנשים שונים באותו יום. (עמ' 18, שורה 19).

לגבי מקום חתימת ההסכם על ידי רחמים טען תחילה כי היה זה במשרד בא כוחו ולאחר מכן כבר לא זכר ולא היה בטוח, אולם טען כי כחלון היה וחתם על ערבות של השיק במשרד עורך הדין. ביחס לשיק הביטחון על סך 130,000 ₪, ציין כי קיבל את השיק כאשר שניהם היו במשרד וכחלון חתם ערבות במשרד עורך הדין. לטענתו רצה שיהיה לו בטחון עם השיק "מתאים לי שיתן לי שיק. אני בבנק חייב כסף ורוצה שיהיה לי בטחון". עוד טען כי רצה שיהיה לו בטחון שרחמים אולי לא ישלם לו, אולם לא ניתן הסבר מדוע לא נרשמו תנאים אלו בהסכם. (עמ' 21 שורות 7 -23).

בעדותו לא ידע לפרט האם קיבל תשלום מכחלון עבור דמי שכירות והסביר כי ייתכן ולא נדרש לשלם כי נגר היה עדיין מחויב בהסכם השכירות ושילם . יחד עם זאת, הדגיש כי רחמים לא היה שוכר ממשיך של נגר, אלא כחלון הביא אותו (עמ' 27).

12. בעדותו של רחמים טען כי חתם על ההסכם בלי לקרא אותו בעסק השווארמה כאשר מנשה הגיע אליו להחתימו תוך כדי יום העבודה. עוד טען כי כחלון לא נכח במעמד החתימה (עמ' 28 שורה 17). בעדותו ציין כי שילם במשך 6 חודשים ולאחר שהתעוררה הבעיה עם רישיון העסק, לא הפקיד כסף בחשבון כדי שהשיק לא ייפרע ללא ידיעתו. עוד ציין כי עזב את הנכס בחודש יוני 2016, וסמוך לחודש יולי ניתק את החשמל והמים. רחמים לא נחקר כלל על שאלת זהותו של הערב להסכם שלו מול התובעת.

13. בעדותו של כחלון אישר כי קנה את המסעדה ומכר אותה לאחר מספר חודשים לרחמים. כשהופנה לעמוד 10 בחוזה של רחמים והתבקש לענות האם הוא חתום כערב השיב כי זה דומה לחתימה שלו, אולם לא חתימתו והוא לא זוכר שחתם ערבות לרחמים אלא עורך הדין רשם בכתב ידו את השם דוד רחמים. ביחס לכתב הערבות בעמ' 11 להסכם, (לאחר הערת בא כוחו כי יש להציג את המקור), השיב כי מבקש לראות את המקור ולאחר מכן אישר כי זו חתימתו. כאשר נשאל שוב על חתימה בעמ' 10 השיב כי היא דומה לחתימתו אולם לא יודע אם זו החתימה שלו.

ביחס לשיק הביטחון טען כי השיק ניתן לתקופת הביניים עד אשר יערך הסכם מול רחמים שרצה להיכנס רק ביום 1.1.16. כאשר עומת עם הגרסאות השונות לסיבה למשיכת שיק בסך 130,000 ₪ השיב כי השיק ניתן עד שנגר ישלם ויכנס ההסכם לתוקף של רחמים, (עמ' 49 שורה 21).

ביחס לערבותו להסכם של נגר, אישר כי מנשה החתים אותו כערב מאחר ונגר לא סיים את תקופת השכירות והייתה דרישה שיערוב להסכם שלו. בהמשך נשאל מדוע לא נערך אותו הסדר כאשר ביקש שרחמים יחליף אותו בהסכם, השיב תשובות מתחמקות כאילו אין לו אינטרס לערוב לו. בניגוד לעדותו של כחלון ביחס למעמד החתימה, טען כי היה נוכח בעת שכחלון חתם במסעדה וטען כי מנשה הלחיץ אותם לחתום והוא חתם כי חשב שזה פורמאלי, אבל לא היה ערב.

מסקנות בדבר סדר עריכת ההסכמים וערבותו של כחלון
14. לאחר בחינת מכלול העדויות ועיון בהסכמי השכירות שהוגשו מצאתי כי יש לקבוע כי כחלון שימש כערב להסכם השכירות של רחמים.

אין חולק כי תחילה נערך הסכם שכירות מול נגר, אשר העתק ממנו לא הוגש כראיה בהליך. כחלון אישר כי רכש את הפעילות של נגר, שידרג את העסק לחנות לממכר שווארמה, ומכר את הפעילות לרחמים. עוד אישר כחלון כי נערך מולו הסכם שכירות אשר מחליף את ההתחייבויות של נגר וכפוע ל יוצא נגר שימש כערב לאותו הסכם. התובעת חתמה על ההסכמים שלא בנוכחות הצדדים, בעלה מנשה דאג להחתים את הצדדים על ההסכמים ולהחתים אותה בנוסף.

הנוסח של ההסכמים זהה ונערך על ידי ב"כ התובעת. מעיון בהסכם של כחלון מיום 3.11.15, עולה שתקופת השכירות בו היא לשלוש שנים מיום 1.12.15 ובסעיף 18.1 נרשם כי נגר יחתום כערב בשולי ההסכם. אכן בעמ' 11 להסכם השכירות מול כחלון (נספח לכתב התביעה כנגדו), צורף כתב ערבות בחתימת נגר.

עיון בהסכם מול רחמים מלמד כי מדובר בהעתקת הנוסח של ההסכם הקודם מול כחלון לרבות תאריך עריכת ההסכם ותקופת השכירות. בעותק שצורף להתנגדותו של רחמים ישנה הערה בכתב יד, שמנשה אישר כי הוא כתב, לפיה הכניסה היא מתאריך 1.1.16. מנשה העיד כי נפלו אי דיוקים של עורך דינו בהסכם זה, לרבות בסעיף 18.1 שבו נשאר שמו של נגר כערב. יחד עם זאת, בעמ' 10 להסכם ישנה חתימה של כחלון כערב ובנוסף חתם כחלון על כתב הערבות הנפרד בעמ' 11 להסכם.

15. מבחינת מכלול העדויות עולה כי כחלון ורחמים לא חתמו באותו מעמד על ההסכם. לאור הסתירה בין עדויות הנתבעים יש לקבל את גרסתו של מנשה כי כחלון חתם במשרד עורך דינו גם על ההסכם בו ערב לרחמים.
אמנם מנשה לא זכר היכן חתם רחמים על ההסכם, ועל כן ניתן לקבל את עדותו של רחמים כי חתם בבית העסק במהלך יום עבודה, אולם עובדה זו אינה מעלה או מורידה ביחס לתוקף ערבותו של כחלון.

אין לקבל את הכחשתו הסתמית של כחלון להיותו ערב לרחמים. ת חילה העיד כי החתימה בעמ' 10 דומה לחתימה שלו, אחר כך הכחיש כי זו חתימתו ובהמשך טען כי לא יודע אם זו החתימה שלו. לגבי הערבות בעמ' 11 להסכם, אישר כי חתם עליה, אולם לשיטתו בא כוח התובעת צירף ערבות שלא היה מודע כי חתם עליה להסכם של כחלון.

16. לא מצאתי בסיס להכחשותיו של כחלון או לדרישתו להצגת ההסכמים המקוריים. אין מקום רק במעמד ההוכחות לדרוש לראשונה את ההסכם המקורי. לפי התקנות צדדים נדרשים להגיש לבת המשפט העתק מסמכים ולא את המסמך המקורי . כחלון לא טען במפורש במשך כל ההליך כי זייפו את חתימתו ועל כן לא היה הכרח לבדוק ענין זה.

ממכלול העדויות מצאתי כי עלה בידי התובעת להוכיח כי כחלון חתם הן בעמ' 10 כערב והן בכתב הערבות הנפרד שצורף להסכם רחמים, אשר רק לאחר שחתם הוסיף ב"כ התובעת כי הערבות היא לכל התחייבויותיו של רחמים.

ממכלול הנסיבות ברור כי מנשה לא היה מסכים להחלפת זהות שוכרים בלי שהשוכר הקודם, שעוזב את הסכם השכירות טרם סיומו, יחתום כערב לשוכר החדש. כך נהג מנשה בהסכם בו כחלון החליף את נגר וכך נהג גם כאשר רחמים החליף את כחלון.

כחלון ביקש לנצל את הטעויות שנפלו בהסכם השכירות כדי ליצור גרסה התואמת לכאורה את תוכן ההסכם. יחד עם זאת, את ההסכם יש לקרא בכללותו על רקע כל התניות בו והנסיבות החיצוניות. אכן ראוי היה כי ב"כ התובע היה מעיד על הטעויות שנפלו בהסכם, אולם בעדותו של מנשה פירט את הטעויות אשר ניתן ללמוד עליהן גם מקריאת ההסכם בכללותו, השוואתו להסכם הקודם של כחלון , ועל רקע הנסיבות החיצוניות לעריכת ההסכמים.

לכחלון אין הסבר מדוע חתם על כתב הערבות ולאיזה הסכם נועדה ערבות זו, אם לא להסכם מול רחמים. כמו כן בנסיבות העניין די בעדותו מנשה כי כחלון חתם כערב, כדי לקבוע כי החתימה בעמוד 10 להסכם רחמים כערב היא חתימתו של כחלון. על כן ברור כי שרבוב שמו של נגר להסכם זה מקורו בטעות סופר שנובעת מהעתקת נוסח ההסכם הקודם מולו.
מבחינת מכלול הנסיבות החיצוניות, לרבות לשון ההסכם בכללותה וחתימותיו של כחלון הן בעמוד 10 להסכם והן על כתב הערבות בעמוד 11, לא ניתן לקבל גרסתו כי לא ערב לרחמים. (לעניין פרשנות כתב ערבות ראה ע"א 3894/11 דלק - חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' ניר בן שלום, פ"ד סו(2) 544 (2013))

על כן אני קובע כי כחלון ערב לכל חיוביו של רחמים.

17. לאור מסקנה זו בדבר ערבותו של כחלון, מתייתר הצורך לקבוע מסקנות ברורות ביחס למעמדו של שיק הביטחון. שיק זה לא מהווה את עילת התביעה כנגד כחלון, המבוססת על ערבותו להסכם רחמים. מהתרשמות מהעדים, ניתן לקבוע כי רק רחמים הותיר רושם מהימין, כאדם פשוט וישר אשר נקלע לצרה עקב התנהלותם של מנשה ורחמים, כפי שיורחב להלן. הן רחמים והן מנשה העידו באופן מתחכם ומתחמק, תוך שהתגלו סתירות בעדויותיהם ביחס לנסיבות מסירת שיק הביטחון.

מבחינת מכלול הגרסאות לא ניתן לקבוע באופן ברור מה היה ייעודו של שיק הביטחון, אולם מסתברת יותר הגרסה כי נועד לשמש מעין בטוחה זמנית עד שייערך הסכם מסודר מול רחמים לו יערוב כחלון. מסקנה זו עולה מהעובדה כי שיק הביטחון לא אוזכר כלל בהסכמים, ואין כל טעם מעשי בשיק בטחון על סכום נקוב כאשר יש כתב ערבות עצמאי להסכם. שעה שכחלון מסר שיק ביטחון, עליו הנטל להוכיח מה היה התנאי במסירתו ולאיזה צורך ניתן. גרסתו הכבושה, שנטענה רק בשלבים מאוחרים של ההליך ולא פורטה בכתבי הטענות, כי השיק ניתן כתנאי לכך כי ייערך הסכם מול רחמים, ללא ערבותו של כחלון, לא הוכחה.

אין זה סביר כי התובעת הייתה מוכנה לקבל הסכם שכירות מול רחמים ללא כל ערבים, ואין כל ראיה כי הייתה כוונה להחתים אדם אחר כערב לרחמים. התובעת החזיקה הסכם שכירות ארוך טווח מול כחלון, ולפי סעיף 4.2 להסכם לא רשאי לקצר את תקופת השכירות ללא הצגת שוכר חלופי שיכנס בנעליו. על כן אין כל סיבה שתסכים לשחרר אותו מההתחייבות כלפיה, ולכן דרש מנשה כי יערוב לשוכר החדש רחמים. טענת כחלון כי אין לו אינטרס להיות ערב חסרת טעם, שכן האינטרס לערב הוא של המשכיר וכחלון נאלץ להסכים לשמש כערב מאחר וכחודש קודם לכן התקשר בהסכם שכירות במקום נגר.

על כן, אין לקבל טענתו של כחלון בדבר מטרת מסירת שיק הביטחון. ממילא, שעה שחתם כערב לחוב הנערב של רחמים, אין נפקות לטענותיו בדבר מטרת מסירת השיק.

18. מסקנות אלו מובילות לקבלת עדותו של מנשה בנוגע לסדר עריכת ההסכמים. מסתברת יותר המסקנה כי במהלך שכירות נגר נכנס כחלון לנעליו והפעיל במקום עסק לממכר שווארמה, תוך שחיפש קונה לרכישת העסק. בחלוף זמן של כחודש עד חודשיים, לאחר שחתם על הסכם שכירות מול התובעת, ביקש כחלון כי רחמים ימשיך בשכירות. לא הוכחה הטענה כי ההסכמים נערכו באותו יום או בסמיכות זמנים, ובנסיבות העניין אין די בזהות התאריך המודפס בראש ההסכמים, נוכח נסיבות עריכתם של העתקת נוסח קודם. לא בכדי נמנע רחמים מפירוט בתצהירו בדבר מעמד עריכת ההסכמים, שכן לאור התרשמותי מעדותו יש להניח כי לא היה מסכים להצהיר על עובדות שאינן נכונות.

יש לקבל את הגרסה כי כחלון חתם כערב במשרדי ב"כ התובעת, ואילו רחמים חתם על ההסכם בבית העסק, תוך שבחר לא לקרוא לעומק את תנאי ההסכם.

המצגים הטרום חוזיים ביחס לרישיון העסק הקיים
19. ביחס להיקף המשא ומתן שקדם לחתימה על הסכמי השכירות, שני הצדדים לא הציגו כלל ראיות זולת התייחסות דלה מאוד בתצהירים. מנשה הצהיר כי לא נערך כלל משא ומתן עם השוכרים, שכן נכנסו בנעלי שוכר קודם. למעשה התובעת נסמכת על הוראת סעיף 14 להסכם השכירות ולשיטתה לאור לשון ההסכם, אדישה היא לשאלה אם ניתן לקבל רישיון לעסק העונה על מטרת השכירות.

כחלון גם הוא לא פירט דבר בתצהירו ביחס למצג הטרום חוזי למעט טענה כי רק לאחר שרחמים נכנס לעסק נודע לו כי לא ניתן לקבל רישיון לעסק, וקודם לכן היה לו ברור כי המסעדה פועלת בהיתר או שניתן לקבל היתר. עוד טענות כחלון ורחמים, כי ההתקשרות מיל התובעת הייתה על בסיס מצגי שווא על פיהם היה רישיון עסק לשוכר הקודם, נגר, וכל שנותר הוא זוטי דברים לצורך העברת הרישיון על שם המפעיל החדש של העסק.

טיבו של מצג זה נותר כסיסמא בלבד בתצהירים, אין תיאור של הפגישה ומה נאמר בה, ואף נטען כי התובעת עצמה יצרה את המצג, וזאת שעה שאיש מהצדדים לא הבהיר האם נכחה במעמד החתימה או נפגשה איתו קודם לחתימה.

עדות מנשה
20. בחקירתו של מנשה אישר כי לאחר שרחמים עזב הגיעו שוכרים שרצו לפתוח במקום מסעדה, אולם לא פתחו ולטענתו לא יודע למה, אולי בגלל המחיר שביקש. (עמ' 19, ש' 16, יוער כי עדות זו מהווה הודאה כי לא פעל כנדרש להקטין את הנזק). מנשה הכחיש כי ידע שלנגר אין רישיון עסק ואת אדישותו לעניין זה ניתן להבין מתשובותיו עת הפנה להוראות ההסכם והבהיר כי אין זה מתפקידו להסביר לכחלון את תנאי ההסכם. עוד אישר כי לא בדק אם ניתן לקבל רישיון לחנות כבית אוכל וחזר והשיב כי אינו מתעניין בשאלה אם לשוכר יש רישיון. מתשובותיו משתמע כי לגיטימי להפעיל עסק באשקלון ללא רישיון, מאחר והרבה עסקים פועלים בדרך זו.

ביחס למצב הפיזי של החנות, בעדותו עלה לראשונה כי כאשר רכש את הנכס היה מדובר בחנות אחת גדולה שהוא פיצל אותה לשתי יחידות, לטענתו עם היתר מהעירייה.

לא נסתרה גרסתו של מנשה כי לא נשאל במפורש טרם חתימת ההסכמים על שאלת רישוי החנות ולא ניהל כל משא ומתן עם הנתבעים בעניין זה. מסקנה זו תואמת ללשון ההסכם המטילה את כל האחריות בנוגע לקבלת רישיון עסק על השוכר. לכן סבורה התובעת כי אין לה כל אחריות לנושא הרישוי, גם אם יסתבר כי לא ניתן להפעיל באופן חוקי עסק בחנות, למרות שמדובר בעסק התואם למטרת השכירות בהסכם.

עדות רחמים
21. מאחר ורחמים קנה את הפעילות של העסק מכחלון, מדרש פליאה בעיניי כיצד בחר להיות מיוצג על ידי אותו עורך דין אשר מייצג את כחלון, למרות שעל פניו יש ניגוד אינטרסים ביניהם. על פניו רכש כחלון זכויות בעסק פועל על בסיס ההנחה כי העסק כולל רישיון, או שקל מאוד להעביר את הרישיון על שמו. האחראי העיקרי כלפיו בעניין זה הוא מי שמכר לו את הפעילות, כחלון. למרות זאת, לאור היכרות ארוכת שנים בין השניים הסתייג רחמים מהעלאת טענות כנגד כחלון.

בעדותו טען כי כחלון אמר לו שיש רישיון עסק בדרך, והוא עומד מאחורי זה, העניין בתהליך ועובדים על זה ויהיה למקום רישיון עסק. מעבר לכך לא נשאל העד על המצג הנטען של מנשה. חקירתו בעניין זה התמקדה בשאלת הפעולות שנקט כדי לקבל רישיון עסק, אשר עליהן יורחב להלן.

מגרסתו הדלה של רחמים בכל הנוגע לשלב הטרום חוזי, עולה כי למעשה לא ערך כל בירור טרם חתימת ההסכם בנוגע לאפשרות לקבלת רישיון עסק לממכר שווארמה בחנות. רחמים נסמך על מצג של כחלון כי הנושא בתהליך וחתם על ההסכם מבלי להתעמק בתוכנו, תוך שמתעלם מהצהרתו בסעיף 14.2 להסכם כי בדק את התאמת המושכר למטרת השכירות והאפשרות לקבל רישיון מתאים.

על הלך רוחו ניתן ללמוד מעדותו עוד בשלב בקשת הרשות להתגונן:
"לא בדקתי בכלל ואפילו לא עיינתי בחוזה, הייתי בטוח שהמקום שרכשתי הוא מקום עובד של שווארמה, הייתי בטוח שיש רישיון עסק ואני רק מחדש אותו
...
בשלב הראשון באמת שלא, לקחתי את המקום בעיניים עצומות שזה מקום שווארמה עובד ואני רק ממשיך אותו, אף אחד לא אמר לי שאני צריך דבר כזה לפני החתימה. הבעיה התעוררה לאחר שהגיעו פקחים ואמרו לי שאין לי רישיון עסק ויתנו לי צו סגירה. אח"כ באו גם ממשרד הבריאות וראו את גודל המטבח ואמרו שאין סיכוי לקבל רישיון כי המטבח לא ראוי" (עמ' 2, ש' 13 – 21) .

ממכלול עדותו לא ניתן לדלות אמירה של מנשה או התובעת ביחס לאפשרות לקבל רישיון עסק לממכר שווארמה בחנות . על כן לא הוכחה טענתו כי התקשר בהסכם על בסיס מצג שווא של התובעת. עם זאת, ממצא זה אינו שולל את בחינת האפשרות לביטול החוזה מכוח עילה אחרת.

עדות כחלון
22. כחלון שהעיד על עצמו כי הוא איש עסקים בתחום המזון, קונה ומוכר מסעדות, טען כי שאל את ב"כ התובעת האם יש רישיון עסק והוא הטעה אותו והשיב כי רק צריך להחליף שמות, מבלי שהפנה לסעיף המטיל את האחריות על השוכר. כחלון חזר על אמירה זו, גם ביחס לשאלות בנושאים אחרים, ושב וטען כי רימו אותו ואמרו לו שרק צריך להחליף שמות. כאשר עומת עם גרסתו (סעיף 13 לתצהירו הראשון) כי משיחה עם נגר הבין כי רישיון העסק נמצא בתהליך, הבהיר כי שיחה זו נוהלה לאחר שכבר שכר את העסק ושילם כסף, ולאחר ש מטעם התובעת נאמר לו שאפשר להוציא רישיון למקום.

מסקנות בנוגע למצג הטרום חוזי
23. מבחינת מכלול הראיות עולה תמונה עגומה לפיה כל הצדדים, הן המשכיר והן שני השוכרים, התעלמו בטרם ההתקשרות והפעלת המסעדה מהתנאים הדרושים בדין לצורך הפעלת עסק לממכר שווארמה בחנות.

סעיף 4 לחוק רישוי עסקים קובע:
"לא יעסוק אדם בעסק טעון רישוי אלא אם יש בידו רישיון, היתר זמני או היתר מזורז לפי חוק זה ובהתאם לתנאיו; עסק שאיננו נייד, לא יעסוק בו אדם, אלא אם כן ברישיון, בהיתר הזמני או בהיתר המזורז, שבידו, מתוארים החצרים שבהם הוא עוסק".

סעיף 14 לחוק קובע כי ניהול עסק ללא רישיון היא עבירה שעונשה עד 18 חודשי מאסר וקנס. לפי הוראות הדין, מי שמפעיל עסק צריך להצטייד בטרם הפעלתו ברישיון או בהיתר זמני, ולא להקדים מעשה לפעולה. פועל יוצא הוא כי עליו לערוך את הבדיקות המתאימות להתאמת המקום לעסק שמבקש להפעיל, טרם התחלת הפעילות בו. אמנם החוק לא מטיל אחריות פלילית על בעל הנכס, להבדיל מעבירות על חוק התכנון והבניה , אולם אין המשמעות היא כי לא ניתן לקבוע אחריות במישור היחסים החוזיים על בעל הנכס.

24. אין בידי לקבל את עדותו של כחלון כי התובעת או מנשה או בא כוחם, אמרו לו בטרם נכנס בנעליו של נגר, כי למקום יש רישיון עסק או כי הליכי קבלת הרישיון בתהליך מתקדם. אין ראשית ראיה התומכת בטענה זו, ואף לא זומן נגר לתמוך בגרסה זו. על הקושי לתת אמון בכחלון עמדתי לעיל עת קבעתי כי התכחש באופן סתמי לערבותו לרחמים. על כן ברי כי לא ניתן להסתפק בהבל פיו להוכחת המצג הנטען.

גם גרסתו של רחמים בדבר המצג הטרום חוזי עמומה ולא מפורטת ולכן לא ניתן לקבוע כי התובעת, או מי מטעמה, הציגו לשוכרים כל מצג בדבר השימושים המותרים בחנות או הליך קבלת רישיון העסק.

בעניין זה, גרסת מנשה מטעם התובעת עקבית, ועולה בקנה אחד עם לשון ההסכם המטילה את כל האחריות על השוכרים לדאוג לקבלת האישורים המתאימים להפעלת העסק בחנות. למעשה התובעת החזיקה בעמדה כי שאלת השימושים החוקיים שניתן לעשות בחנות אינה עניינה , ועל השוכר לברר עניינים אלו. פועל יוצא מעמדה זו, העולה בקנה אחד עם עדותו של רחמים כי כאשר הגיע למשרד ב"כ התובעת וטען כי לא ניתן לקבל רישיון עסק הפנה אותו עורך הדין להסכם ולא התייחס לטענותיו, הוא כי יש לקבל את גרסתו של מנשה כי לא הציג כל מצג ביחס לשאלת רישיון העסק.

האם ניתן לנהל בחנות עסק לממכר שווארמה
25. כאמור לעיל, כבר ביום 28.11.16, בטרם הגשת השיקים לביצוע, שלח ב"כ של רחמים הודעה על ביטול הסכם השכירות מחמת ניהול משא ומתן בחוסר תום לב, ואי גילוי כי למסעדה אין רישיון עסק. נטען כי מצג זה מהווה הטעיה והחוזה נכרת עקב טעות בעקבות אותו מצג.

בסיכומי הנתבעים נטען לכל עילות הביטול האפשריות, הטעיה, מצג שווא, אי גילוי וחוסר תום לב. נטען כי קמה זכות ביטול מכוח סעיפים 14, 15 לחוק החוזים. עוד הפנה ב"כ הנתבעים להלכת שיפריס, (ע"א 8068/11
עיני נ' שיפריס, 11.2.14), וכן לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה.

26. להוכחת טענת הנתבעים כי לא ניתן להפעיל בחנות עסק לממכר שווארמה, הגישו את חוות דעתו של האדריכל דיאגו חוסיד. בחוות דעתו ציין כי עיין בתשריט החנות מתוך היתר הבניה ומצא כי שטח החנות 61.74 מ"ר אולם שטח המטבח הוא 9.2 מ"ר בלבד. המומחה חוסיד הפנה לדרישות משרד הבריאות, המהוות חלק מהתנאים לקבלת רישיון עסק, מהן עולה כי לצורך פריט רישוי מס' 4.2א', (בית אוכל, בית קפה, מסעדה) ישנן מספר דרישות מקדמיות לרבות: מטבח בשטח של 12 מ"ר לפחות ומחסן בשטח של 8 מ"ר לפחות הצמוד למטבח. בחוות הדעת קובע כי בחנות אין אפשרות לחלוקה בהתאם לדרישות משרד הבריאות ולכן לא ניתן לקבל רישיון עסק להפעלת מסעדת שווארמה במקום.

לחיזוק מסקנתו שוחח המומחה עם מנהל מחלקת רישוי עסקים בעירייה ועם מרכזת תחום בקרה בלשכת הבריאות באשקלון, אשר הבהירו כי החנות לא עומדת בתנאי הסף המאפשרים לקבל רישיון לעסק המבוקש. חקירתו הנגדית של המומחה לא פגמה באמינות חוות דעתו, למרות שהמומחה הסתמך על עיון בתשריט ושיחה עם בעלי תפקידים האמונים על מתן ההיתרים. בעדותו הבהיר כי הקירות של המטבח הם המשך של קירות ממ"ד ולא ניתן להזיז או לשנות את מבנה החנות באופן שייתן מענה לדרישות הסף לצורך הפעלת בית אוכל במקום. מסיבה זו הבהיר כי אין כל טעם בהגשתם בקשה לרישיון עסק, אשר תוצאתה, סירוב להנפיק הרישיון, ידועה מראש. אין חולק כי הנתבעים פנו לחוסיד לעגן טענתם כי לא ניתן לקבל רישיון עסק לחנות, רק במהלך ניהול ההליכים.

27. רחמים היה עקבי בגרסתו ביחס לבירורים שערך בנוגע לרישיון עסק, כבר משלב בקשת הרשות להתגונן. מגרסתו הפשוטה והישירה עולה כי סבר לתומו, (לטעמי מהמצגים של כחלון ולא של מנשה), כי לעסק יש רישיון או נדרש הליך פשוט של העברת העסק על שמו. רק לאחר ביקור פקח שנתן דוח והגיעו נציגים ממשרד הבריאות ולאחר שראו את גודל המטבח הבהירו לו כי לא ניתן לקבל רישיון עסק. בעקבות הדוח פנה לעירייה לבחון אפשרות לקבל רישיון עסק וקיבל תשובה זהה.

גם כחלון העיד כי לאחר שנודע לו על הבעיה עשה בירורים דומים וקיבל אותן תשובות. התובעת מטעמה לא הציגה כל ראיה נגדית כי ניתן לנהל עסק לממכר מזון דוגמת עסק השווארמה בחנות. על כן הוכיחו הנתבעים כי לא ניתן להפעיל בחנות עסק העונה על הגדרת מטרת השכירות בהסכם.

28. מטענות התובעת והשאלות בחקירה הנגדית עולה כי לשיטתה רחמים בחר לבטל את ההסכם בטענה סתמית כי לא ניתן לקבל רישיון עסק, למרות שלא עשה מאמצים לקבל רישיון. אין בידי לקבל טענות אלו, המנוגדות למכלול הראיות ולהגיונם של דברים. אמנם השיקים שמסר רחמים חזרו מחמת העדר כיסוי מספיק, אולם עד למועד בו עזב את החנות שילם דמי שכירות כסדרם, ואין אינדיקציה אחרת כי קושי כלכלי גרם לו לטעון כי לא ניתן לקבל רישיון עסק כדי להשתחרר מההסכם. לאור היקף השקעותיו בחנות והזמן הקצר שעשה בה שימוש, לא היה לרחמים אינטרס להמציא את הטענה של העדר אפשרות לקבלת רישיון עסק.

אכן רחמים לא הגיש בקשה מסודרת לקבלת רישיון עסק וגם כחלון לא עשה כן, אולם בנסיבות העניין שוכנעתי כי די היה בבירורים שערכו, לאחר ביקור הפקח, כדי שיבינו כי לא ניתן לקבל רישיון עסק במקום, לסוג העסק שפעל בו. כפי שהבהיר האדריכל חוסיד, אין טעם להיכנס להוצאות של הגשת בקשה לרישיון עסק הכוללת עריכת תשריטים ועמידה בתנאים אחרים, אם ברור מראש כי מבחינה פיזית הנכס לא מאפשר קבלת רישיון לסוג העסק שמבקשים לנהל בו.

רחמים הבין כי יש רישיון למקום, או שנמצא בשלבים סופיים של קבלתו, ולכן יצא מנקודת הנחה כי יידרש להליך פשוט של העברת העסק על שמו, כפי שמעוגן בתקנה 31 לתקנות רישוי עסקים (הוראות כלליות). לאחר שהבין כי המצב שונה ערך בירורים ברשות המוסמכת והוסבר לו כי לא ניתן להתקדם בתהליך. בנסיבות העניין די בראיות אלו ואין הכרח לתשובה בכתב של הרשות לבירורים שערך. לו היה ספק בתשובה זו יש להניח כי התובעת הייתה עונה למכתב ביטול ההסכם באופן אחר, ולא רק נסמכת על תניית הפטור מאחריות לעניין זה בהסכם השכירות.

לא ניתן לקבל את הטענה המשתמעת מעמדת התובעת כי על הנתבע היה להתעלם מביקור הפקחים ולהמשיך לנהל במקום את העסק, כפי שפועל העסק הצמוד במתחם שגם הנכס שלו בבעלות התובעת וכפי שפועלים בתי אוכל אחרים. אדם שמקבל דוח על הפעלת עסק ללא רישיון, גם אם לא ניתן צו סגירה מנהלי או שיפוטי, אין להלין עליו כי בוחר שלא להיות עבריין ומבקש לסגור את העסק אם לא ניתן להכשיר פעילותו במקום. לא הוכח כי עסקים אחרים במתחם פועלים ללא רישיון בגין מגבלה דומה של שטח המטבח, ומבחינת מדיניות שיפוטית, התובעת לא יכולה להישמע בטענות מעין אלו.

האם רשאי היה השוכר לבטל את ההסכם
29. כאמור לעיל, בסיכומי הנתבעים נטען לכל עילות הביטול האפשריות, הטעיה, מצג שווא, אי גילוי וחוסר תום לב. נטען כי קמה זכות ביטול מכוח סעיפים 14, 15 לחוק החוזים. עוד הפנה ב"כ הנתבעים להלכת שיפריס, וכן לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה.

לאחר בחינת מכלול הראיות עולה כי לשוכר, רחמים, הייתה זכות לבטל את ההסכם לאור העדר האפשרות לנהל בחנות עסק חוקי לממכר שווארמה. למרות שלא הוכח כי התובעת, באמצעות מנשה, הטעתה או יצרה מצג שווא, זכאי השוכר לבטל את ההסכם, אולם לא מהטעמים שפירטו הנתבעים.

הישענות הנתבעים על סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה לא יכולה לעמוד. לשון סעיף 15(ב) מתנה את הפטור מתשלום מ חמת מניעת השימוש במושכר עקב נסיבות הקשורות בו, בכך שהשוכר לא ידע על הנסיבות המונעות את השימוש ולא היה עליו לדעת עליהן. כאן השוכר חתם על הסכם בו הצהיר בסעיף 14.2 כי בדק בפועל את התאמת המושכר למטרת השכירות ואת האפשרות לקבל רישיון הדרוש להפעלת מטרת השכירות במושכר כפי שהוא. העובדה כי רחמים בחר שלא לקרוא את ההסכם, אינה מעלה או מורידה לאור החזקה כי אדם שחתם על הסכם מודע לתוכנו, ולא יכול להתכחש לתוכנו בטענה כי לא קרא. לא חלים החריגים הנדירים להלכה זו שכן לא הוכח כי הונע לחשוב כי חותם על מסמך אחר, ולא הוכח כי הוטעה.

30. הסעיפים הרלוונטיים הם סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה וסעיף 14 לחוק החוזים הקובע:
"14. (א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.
(ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה".

לא הוכח כי התובעת או מי מטעמה ידעו כי לא ניתן לנהל בחנות עסק לממכר מזון שמוכן במקום. יחד עם זאת שאלה נורמטיבית היא האם על משכיר לברר בעצמו האם נכס שהוא משכיר מתאים למטרת השכירות מבחינת האפשרות לקבל רישיון לנהל בו את אותו העסק. לטעמי התשובה לשאלה זו חיובית, שכן אין לאפשר מבחינה חוזית לאפשר לבעל נכס לאפשר שימוש לא חוקי בנכס שלו, פעולה המהווה הסכם פסול בהתאם לסעיף 30 לחוק החוזים.

יחד עם זאת, לשון סעיף 14(א) לחוק החוזים עוסקת בידיעת המשכיר, במקרה הנדון, בטעות של השוכר. מאחר והשוכרים כאן רכשו פעילות של עסק במקום, ולא הוכח כי המשכיר היה מודע לשאלת רישוי העסקים, שעה שהעביר את האחריות לרישיון העסק לשוכר, אין לקבוע כי היה עליו לדעת על טעותו של השוכר.

עם זאת, נסיבות אלו מצדיקות ביטול החוזה משיקולי צדק, מכוח סעיף 14(ב) לחוק החוזים.

31. גם מכוח סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה, כנוסחו בעת כריתת ההסכם, זכאי השוכר לבטל את ההסכם. למרות שמנשה לא ידע על הטעות של רחמים, ואף אין מקום לקבוע כי היה עליו לדעת, היה על המשכיר לדעת על אי ההתאמה. בעל נכס לא יוצא ידי חובתו בהשכרת נכס למטרה מסוימת, בכך שהוא מעביר את האחריות לשוכר מבלי לברר בעצמו האם הנכס מתאים מבחינת דיני הרישוי לשימוש המוגדר בהסכם השכירות. על כן ניתן לקבוע כי היה על התובעת לדעת על אי ההתאמה ולכן עומדות לשוכר התרופות בסעיף 6 לחוק וחל סעיף 11 לחוק המכר המקנה זכות לביטול ההסכם מחמת אי התאמה. (יוער כי לא ניתן להחיל באופן מלא את הלכת שיפריס, העוסקת באי גילוי אי התאמה, אולם ניתן להקיש ממנה כי בנסיבות מעין אלו לכל הפחות השוכר רשאי לבטל את ההסכם ויש אשם על שני הצדדים.

לעניין זה ראה ע"א 4739/19 ש.י מיטב השקעות ייזום ובנין בע"מ נ' זר תחנות דלק בע"מ, 19.7.20, שם נקבע כי שוכר רשאי לבטל את ההסכם, למרות הצהרות דומות לאלו שבהסכם הנדון. שם היה גם רכי בשל הטעיה, אולם נקבע שם ביחס לטעות, בסעיפים 25 – 27 לפסק הדין:
"על משכיר של נכס חלה אפוא החובה לגלות את העובדות המהותיות הנוגעות להתאמת הנכס המושכר לייעודו. דברים ברורים אלה הם בבחינת אל"ף-בי"ת
...
הדברים יפים כמובן גם לתחום דיני השכירות (אף כאשר אין מדובר בשכירות ארוכת טווח כמו במקרה דנן). לא למותר לציין כי סעיף 8 ל חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, אף בנוסחו הרלוונטי למועד כריתת החוזה שבפנינו, נדרש באופן ספציפי לבעייתיות של אי-התאמה שהמשכיר ידע או היה עליו לדעת עליה (מבלי להידרש ל"העלאת הרף" שהוביל אליה תיקון החוק – חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ז-2017 המתייחס במפורש לבטלותה של תנייה חוזית נוגדת).
...למעלה מן הצורך אוסיף, כי אפילו הייתי מניחה לטובתן של המערערות כי הן לא ידעו על כך שהיתר הבנייה אינו חל על מתקן הגז, מקובלת עליי עמדתו של בית המשפט המחוזי לפיה יש מקום להכיר בזכותה של המשיבה לבטל את החוזה משיקולי צדק, בגדרו של סעיף 14(ב) ל חוק החוזים. בית משפט זה נדרש בעבר לרציונל העומד ביסוד האפשרות לבטל חוזה מכוח טעות משותפת, במקרים שבהם "הפער הגדול בין הנכס אשר בנוגע אליו התכוונו הצדדים להתקשר, לבין הנכס שלגביו התקשרו בפועל, מונע היווצרות חוזה או מאיין את ההסכמה המונחת ביסודו"".

(השווה גם בנוגע לקשר בין מצב המושכר לביטול הסכם השכירות, רע"א 2387/17 גלי קטיפה בע"מ נ' הולמס פלייס אינטרנשיונל בע"מ, 23.4.17).

התובעת התעלמה ממושכלות יסוד ומהוגנות בסיסית ביחסי מסחר תקינים והתעלמה משאלת חוקיות השימוש במושכר, גם לאחר שהשוכר הודיע לה על אי ההתאמה. בנסיבות אלו היה רשאי רחמים לבטל את הסכם השכירות, כפי שעשה במכתב בא כוחו.

התביעה בת"א 863-03-17
32. מכל האמור לעיל עולה כי גם אם אין לקבוע כי היה על התובעת לדעת על הטעות של רחמים, או על אי ההתאמה, מן הצדק לאפשר לו לבטל את ההסכם. לאחר ששקלתי האם לחייב את הצד שטעה , רחמים, בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני, התובעת, עקב כריתת החוזה , מצאתי כי בנסיבות העניין לא זכאית התובעת לפיצויים. מדובר בשני צדדים שהתרשלו באופן בוטה בבדיקת התאמת המושכר לשימוש שמבוקש לעשות בו, בטרם החליטו להתקשר בהסכם. בעל נכס המבקש לקבל דמי שכירות גבוהים לשימוש לא חוקי בנכס, טעמים של מדיניות משפטית מצדיקים להימנע מלהעניק לו פיצוי.

יתרה מכך, התביעה היא תביעה שטרית בגין שני שיקים לחצי שנת שכירות מיולי 2016 ואילך. לא נסתרה עדותו של רחמים, הנתמכת בחשבונית של התובעת מיום 26.9.16, כי שילם דמי שכירות עד לחודש אוגוסט 2016, כולל. על כן לא היה בסיס לתביעה בגין שני חדשי השכירות ששולמו. כמו כן לא נסתרה עדותו כי הפסיק את השימוש קודם לכן ותשלום זה, במזומן, מעיד על הסכמה כי לא יידרש לשאת ביתרת דמי השכירות לאור אי ההתאמה.

לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית.

התביעה שכנגד
33. לאור הצהרות רחמים בסעיף 14 להסכם ולשון הסעיף, ומחדלו לבדוק את שאלת האפשרות לקבלת רישיון בטרם חתימה על ההסכם, מצאתי כי דבק ברחמים אשם תורם מכריע המצדיק לשלול ממנו את הזכות לקבלת פיצויים מהמשכיר.

לאור הממצאים כי לא הייתה הטעיה מצד התובעת, ולא היה כל מצג מטעמה ביחס לאפשרות לקבלת רישיון עסק בחנות, הרי שאם הוטעה רחמים, הוטעה על ידי כחלון. כל הנזק שנתבע על ידו נוגע לתשלומים ששילם לטענתו לכחלון והשקעתו במסעדה. דווקא את המעוול העיקרי בחר רחמים לא לתבוע, ואף בחר להיות מיוצג על ידי עורך הדין שמייצג את מי שגרם לו לנזק. כחלון מכר לרחמים ציוד ומוניטין של עסק פועל, שהתברר כי לא ניתן לקבל רישיון להפעלתו. בנסיבות מעין אלו, כחלון הוא גורם זר מתערב, אשר ניתק את הקשר הסיבתי בין כל טענה כלפי המשכיר לבין הנזק.

מעבר לכך, גם ראשי הנזק שנתבעו לא הוכחו. לא ניתן להוכיח אובדן הכנסות על בסיס עמוד אחד של כרטסת הנהלת חשבונות, ללא חוות דעת בדבר גובה הנזק. לגבי השבת ההשקה ששולמה לכחלון, כאמור לעיל לא מצאתי כי התובעת אחראית להשקעה כושלת זו. גם סכום ההשקעה לא הוכח במלואו. לא צורף ההסכם בין כחלון לרחמים ולכן לא ניתן לקבוע כי נשארו בחנות חפצים שהיה על התובעת להשיב לרחמים. סעיף 17.1 להסכם קובע כי כל תוספת למושכר נשארת בבעלות המשכיר, ולא הוכח כי היה על התובעת להשיב לרחמים מחוברים ששימשו את העסק ואשר שילם בגינם לכחלון.

בנסיבות העניין אין לזכות את רחמים בפיצוי בגין עוגמת נפש וגם ראש הנזק של גביית שכירות ביתר, אינו מבוסס, ולא הוכח. גם אם ניתן לקבל את הטענה כי דמי שכירות למסעדה גבוהים יותר מחנות המשמשת לצרכים אחרים, יש להוכיח טענה זו ושעה שהמתווך לא התייצב לעדות לא הוכחה הטענה. ממילא לא מצאתי כי רחמים זכאי לפיצוי בכלל, ובראש נזק זה בפרט.

על כן, התביעה שכנגד נדחית.

התביעה בת"א 32640-04-19
34. בהליך זה נתבע כחלון כערב לחיוביו של רחמים מכוח הסכם השכירות. כאמור לעיל, קבעתי כי אין בסיס להכחשותיו של כחלון וכי ערב לחיוביו של רחמים בהסכם השכירות.

יחד עם זאת, לאור המסקנה כי רחמים היה זכאי לבטל את ההסכם ואין לחייבו בתשלום דמי שכירות מעבר לסכום ששולם בפועל, מתבקשת המסקנה כי דין התביעה כנגד הערב להידחות , נוכח סעיף 4(א) לחוק הערבות הקובע:
"אין הערב חב ביותר מחיובו של החייב ולא בחמור ממנו".

בנסיבות העניין דרישת התובעת לקבלת דמי שכירות במשך 27 חודשי שכירות, בהם לטענתה לא הצליחה להשכיר את החנות, מהווה שימוש חסר תום לב בכוח התביעה. התובעת השכירה חנות שאינה מתאימה למטרת השכירות, וחוזה מעין זה אין מקום לאכוף קיומו.

יתרה מכך, נדמה כי התובעת חטאה לחובתה להקטין את הנזק. אמנם הנטל על המזיק להוכיח כי הניזוק לא הקטין את נזקו, אולם מעדותו של מנשה עולה כי לא התפשר כלל על מחיר השכירות והעדיף במשך תקופה ארוכה לא להשכיר את החנות בדמי שכירות מופחתים, מתוך ההנחה השגויה כי באחריות השוכר והערב לשאת בכל הנזק.

על כן, דין התביעה להידחות ו מתייתר הצורך לדון ביתר הטענות בתביעה זו.

35. מעבר לדרוש, יוער כי למרות הבחירה הלא מובנת לתבוע בהליך זה רק את הערב ולא את החייב העיקרי, השוכר, אין בסיס לטענות הנתבע, כחלון, כי הייתה מנעה לעשות כן. התביעה מבוססת על כתב ערבות הכולל הוראה כי הערבות אינה מותנית בכל תנאי שהוא, לרבות דרישה לפנות אל החייב תחילה.

סעיף 8 לחוק הערבות קובע:
"הערב והחייב אחראים כלפי הנושה יחד ולחוד, אולם אין הנושה רשאי לדרוש מן הערב מילוי ערבותו בלי שדרש תחילה מן החייב קיום חיובו, אלא באחת הנסיבות האלה:
(1) הערב ויתר על הדרישה מן החייב"

על כן, אין מניעה חוקית לתבוע בהליך זה רק את כחלון כערב (השווה, ע"א 7511/17 יצחק שפייזמן נ' חברת יצחק י. גליק בע"מ, 13.2.20).

36. לאור כל המסקנות המפורטות לעיל, דין התביעה כנגד כחלון להידחות.

למרות דחיית התביעה כנגדו, מצאתי כי אין מקום לפסיקת הוצאות לטובתו. ראשית, כחלון האריך את הדיון שלא לצורך שעה שהתכחש להיותו ערב לרחמים, מקום שלא היה מקום להכחשה זו. טעם נוסף לשלילת ההוצאות היא העובדה כי כחלון הוא המעוול העיקרי כלפי רחמים והיחיד שלא נפגע כלכלית בהתקשרות העסקית בה רכש פעילות עסקית מנגר ומכר אותה לרחמים, מבלי לוודא כי יש רישיון לממכר.

סוף דבר
37. בעל נכס השכיר חנות כאשר לא ניתן לקבל רישיון עסק למטרת השכירות. בנסיבות אלו החוזה בוטל כדין והתובעת אינה זכאית לתשלום מעבר לסכומים ששולמו בפועל.

על כן, התביעה בת"א 863-03-17 נדחית. גם התביעה שכנגד נדחית. בנסיבות אלו, למרות הפער בין סכומי התביעות, כל צד יישא בהוצאותיו.

העירבון שהפקיד רחמים כתנאי לקבלת רשות להתגונן, יושב לידי ב"כ הנתבעים.

לאור דחיית התביעה כנגד השוכר, התביעה בת"א 32640-04-19, כנגד כחלון כערב, נדחית.

בנסיבות העניין, על בסיס הנימוקים שפורטו לעיל, אין צו להוצאות.

ניתן היום, ב' אב תשפ"א, 11 יולי 2021, בהעדר הצדדים.