הדפסה

בית משפט השלום באשדוד ת"א 48186-11-15

לפני כבוד ה שופט יהודה ליבליין

התובע

חנן חדד

נגד

הנתבעת
מיכל בטיטו

<#2#>
נוכחים:
התובע וב"כ עו"ד בועז חריף
השמאי מטעם התובע מר הרצל מימון
הנתבעת וב"כ עו"ד דוד בן-חיים

פרוטוקול

התובע:
אני מבקש להיחקר בישיבה בגלל הצוואר (עם סד צווארי).

<#3#>
החלטה

אני מתיר לעד להיחקר בישיבה.
<#4#>

ניתנה והודעה היום ט"ו אייר תשע"ז, 11/05/2017 במעמד הנוכחים.

יהודה ליבליין , שופט

עו"ד חנן חדד מוזהר כדין
ש. לפי התצהיר שהגשת פה תביעות החוב שאושרו במסגרת הפש"ר הן בסך של 415,000 ₪?
ת. אם זה כתוב, זה נכון.
ש. מתוך זה 230,000 ₪ שייכים ללקוח שלך שבגינו הגשת את הבקשה לפירוק שיתוף?
ת. התביעה לפירוק שיתוף הוגשה בתחילה בתפקידי ככונס נכסים מטעם הנושה אבי בטיטו, שנייה אחת לפני סיכומים אחרי שהתיק התנהל ונעשו אין ספור הסכמים...

ב"כ הנתבעת:
אני מתנגד לתשובה, יש לענות לשאלה בקצרה כמו כל עד.

<#5#>
החלטה

הוראות בדבר תשובות ניתנות על ידי בית המשפט ולא על ידי הצדדים וצד איננו יכול להתנגד לתשובה שהוא שאל.
<#6#>

ניתנה והודעה היום ט"ו אייר תשע"ז, 11/05/2017 במעמד הנוכחים.

יהודה ליבליין , שופט

המשך חקירה:
ש. האם זה נכון שסכום בסך של 230,000 ₪ הוא סכום לנשייה נכון להיום של הנושה?
ת. במסגרת תביעת חוב שאושרה מונה מנהל חיצוני והוא אישר את זה, לא אני.
ש. ואתה אישרת את תביעות החובה האחרות?
ת. חלקן אישרתי וחלקן לא.
ש. איך אתה מסביר את זה שתביעת חוב שאתה אישרת והתביעת חוב שהמנהל השני אישר הן נעשו בסמוך אחד לשני, אתה דיברת איתו, האם החלפת עם המנהל המיוחד...?

<#7#>
החלטה

אני לא מתיר את השאלה, איננו עוסקים בהליך הפש"ר.
<#8#>

ניתנה והודעה היום ט"ו אייר תשע"ז, 11/05/2017 במעמד הנוכחים.

יהודה ליבליין , שופט

המשך חקירה:
ש. סכום התביעה המקורי של הלקוח שלך אבי בטיטו, על כמה הוא הגיש תביעה?
ת. זה כתוב בתביעת החוב, אני אסתכל ואומר לך, היא הוגשה על סך של 255,000 ₪ ואושרה סך של 233,000 ₪ אני לא זוכר כמה היה החוב כאשר הוגשה תביעת הפירוק לראשונה.
ש. בתביעת החוב שאתה הגשת, הגשת את מה שיש בתיק ההוצל"פ, נכון?

ב"כ הנתבע:
אני מתנגד לשאלה, כפי שבית המשפט אמר אנו לא נמצאים בתיק הפש"ר תביעת החוב אושרה כדין ואם יש לחברי טענות לגבי סכום החוב שבית המשפט שם הוא המוסמך הייחודי לדון בתביעות החוב ולכן אין מקומם של השאלות האלו בהליך זה שמתנהל בפני כב' בית המשפט הנכבד.

<#9#>
החלטה

בשלב זה הנתבעת איננה טוענת דבר ביחס לגובה החוב אלא נשאלה שאלה בגין איזה סכום נפתח ההליך במקור ואני מתיר את השאלה.
<#10#>

ניתנה והודעה היום ט"ו אייר תשע"ז, 11/05/2017 במעמד הנוכחים.

יהודה ליבליין , שופט

המשך חקירה:
ת. אני לא זוכר, אפשר לפתוח את התיק ולבדוק. מדובר בתביעה שהוגשה לפני 15 שנה. הכל מופיע בנט. בתיק הזה התנהל הוכחות וניתן פסק דין.
ש. כאשר אתה הגשת את התביעה ב 2010, ידעת שכבר הוגשה תביעה לפירוק שיתוף והיא נדחתה, אמנם, בגלל שכונס הנכסים שם החליט לא להגיע מחוסר כדאיות, למה את זה לא ציינת בכתב התביעה שלך, אתה יודע על כך שנדחתה התביעה לפירוק שיתוף הראשונה?
ת. תראה לי את זה, אתה ממציא דברים.
ש. כאשר אתה הגשת את התביעה, החוב שנוגע אלייך עמד בפחות מ – 200,000 ₪, אתה ערכת חוות דעת על ידי שמאי מטעמך, אתה יודע שיש פה יחידה או מגרש או משבצת, בהרחבה שלפי חוות הדעת שאתה הגשת שווה 400,000 ₪ ?
ת. תפנה לשמאי אין לי מושג, אני פניתי וביקשתי חוות דעת ברשות בית המשפט ובמסגרת חוות הדעת יש כל מיני התייחסויות למקום, וכל מה שכתוב כתוב, אין לי הבנה מעבר למה שכתוב.
ש. תעיין בבקשה בחוות הדעת, בעמ' 12, מפנה לסעיף 10.ג (מקריא), מה שהוא העריך מקובל עלייך?
ת. אני לא יכול להתווכח עם מה שכתוב בחוות הדעת.
ש. אם שווי המשבצת הזו היא לא חלק מהמשק, והיא שווה 400,000 ₪ והחוב כלפי הלקוח שלך הוא פחות בהרבה מה הסיבה שאתה מגיש תביעה לפירוק שיתוף על כל הנחלה?
ת. עד כמה שאני מבין היא חלק בלתי נפרד מהנחלה וכדי לממש אותה צריך לקנות אותה ב 100,000 ₪ או 200,000 ₪.
ש. אם ככה חוות הדעת שמדברת פה על שווי כולל היא שגויה?

<#11#>
החלטה

כל השאלות הנוגעות לשמאות, יש להפנות לשמאי שהתייצב למתן עדות על האמור בחוות דעתו.
<#12#>

ניתנה והודעה היום ט"ו אייר תשע"ז, 11/05/2017 במעמד הנוכחים.

יהודה ליבליין , שופט

המשך חקירה:
ש. אני עכשיו אומר לך ואני יכול להשיג את ההסכמה של החייב שתיקח את הזכויות במשבצת הזו ששוויה על פי הערכת השמאי שלך 400,000 ₪ ובשום מקום לא כתוב שצריך לשלם עליה, מתייתרת...?
ת. שווי הזכות...
ש. מדוע אי אפשר למנות אתכם או את הצדדים ככונסי נכסים למכור את הזכות הזו?
ת. כמה שאני הבנתי אי אפשר לפצל את זה מהמשק והחובות הם יותר מ 400,000 ₪ ויש גם את שכר הכונס, וכן מיסים... החובות הם 430,000 ₪. היום אני לא מייצג את הלקוח, אני נאמן בית המשפט ולכן מכירת הזכות לא תייתר את ההליך כולו, והיא לא תסגור את החובות כולם.
ש. אתה פה כב"כ אבי לוי כונס נכסים שניתן בתיק ההוצאה לפועל?
ת. בהתחלה הגשתי בקשה ככונס נכסים מכוח תיק הוצל"פ, היה מספר תיק אחר בתיק הזה היה הוכחות סיכומים ושנייה לפני פסק דין, הוגשו הליכי פש"ר וניתן עיכוב הליכים, לאחר שמוניתי כמנהל מיוחד בתיק פשיטת הרגל הגשתי בקשה להמשיך את ההליך בדיוק מאותו מקום עבור כלל הנושים, קרי מתן פסק דין. בית המשפט נכבד זה קבע שייפתח תיק חדש והתיק יתנהל מחדש ככובעי כמנהל מיוחד ובהתאם לאישור שניתן לי בבית המשפט המחוזי ואף הוגש, ולכן אני יושב פה היום כקצין בית המשפט עבור כלל הנושים וכפוף לא רק לבית משפט זה אלא גם לבית המשפט המחוזי לו אני מדווח הכל.
ש. תראה לי החלטה שהתביעה הזו הופכת לתביעה של המנהל המיוחד?
ת. אתה מוזמן לראות בתיק, זה הוגש.
ש. לא הגשת את התביעה מחדש, כמנהל מיוחד בשנת 2013?
ת. אני חוזר ואומר כי הגשנו בקשה לבית המשפט, הבקשה לפירוק שיתוף היא על הנכס, ולא משנה אם בעל התפקיד הוא כונס נכסים או מנהל מיוחד, פעם אחת החזיק בזכויות כונס הנכסים ופעם אחת המנהל המיוחד ובמקרה יצא שבעל התפקיד הוא אותו אחד.
ש. התביעה הזו היא לא תביעה מתוקנת, למה לא הגשת תביעה חדשה/מתוקנת?

הערת בית המשפט:
התובע ועו"ד בן חיים מתנצחים בניהם ללא הרף קוטעים אחד את השני ואני מעיר להם פעם אחר פעם בעניין זה והזהרתי כי ככל שהדבר יימשך לא יהיה מנוס אלא להפסיק את הדיון ולקבוע מועד אחר.

המשך חקירה:
ש. זה נכון שאתה ביקשת רשות להמשיך בתביעה שלך?
ת. מה שביקשתי מופיע בתיק, אני באמת לא זוכר. ביקשתי להמשיך לנהל את התביעה.

הערת בית המשפט:
פעם נוספת התפרץ עו"ד בן חיים לתשובתו של התובע ובית המשפט יצא להפסקה של 15 דק'.

לאחר הפסקה

ב"כ הנתבעת:
ההחלטה המפורשת של בית המשפט המחוזי היא רק כי הוא יכול להמשיך. לא כתוב שהוא מגיש את התביעה הזו כמנהל מיוחד.

המשך חקירה:
ש. תראה לי בבקשה החלטה של ראש ההוצל"פ שמורה לך להגיש תביעה לפירוק?

<#13#>
החלטה

על אף שקודם לשאלה הערתי לב"כ הנתבעת כי ישנה החלטה מפורשת של בית המשפט המחוזי בבאר שבע, להתיר לתובע להמשיך בתביעה זו, הרי שב"כ הנתבעת ממשיך ושואל שאלות בעניין זה, ואינני מוצא מקום להמשך קו החקירה הזה שאיננו רלוונטי לתביעה זו.

אינני מתיר את השאלה, ואינני מתיר שאלות עוד בכיוון זה.

<#28#>

ניתנה והודעה היום ט"ו אייר תשע"ז, 11/05/2017 במעמד הנוכחים.

יהודה ליבליין , שופט

ב"כ הנתבעת:
אני הגשתי כתב הגנה לפי כתב התביעה, אני רוצה לשאול שאלות בעניין זה מאחר ואין לי דרך אחרת להתגונן מפני תביעה שהוגשה בשנת 2010.

<#14#>
החלטה

הנתבעת צריכה להתגונן לפני השאלה האם קיימת עילה לפירוק השיתוף, ובעניין זה, השאלה מיהו בעל התפקיד המבקש את פירוק השיתוף היא שולית, אם בכלל יש לה משקל כלשהו.

העובדה שהתובע פועל כנאמן בהליך הפש"ר ידועה מזה זמן רב לנתבעת, ואין דבר שפגע בהגנתה בעניין זה ולכן על הנתבעת לרכז את שאלותיה לעניין העילה לפירוק השיתוף ולא בשאלה מי הוא בעל תפקיד שמבקש את הפירוק.
<#15#>

ניתנה והודעה היום ט"ו אייר תשע"ז, 11/05/2017 במעמד הנוכחים.

יהודה ליבליין , שופט

ב"כ הנתבעת:
אם התביעה היתה מוגשת שלא כדין, היה אפשר להכשיר אותה אחר כך? הוא לא בחן את ההיבטים, ופה בית המשפט צריך לבחון את התביעה, האם היא הוגשה כדין. הוא לא קיבל הסמכה להגיש אותה.
לשאלת בית המשפט האם הגשנו בקשה לדחייה על הסף בזמנו, אני משיב שלא.

המשך חקירה:
ש. אתם יצאת החוצה בהפסקה ודיברתם עם השמאי על המשבצת?
ת. שקר וכזב
ש. יושבת פה הגב' הנתבעת ושמעה את עו"ד חריף מדבר עם השמאי על המשבצת, נכון או לא?
ת. אני מתקומם על השאלות שמוטחות כלפי עורכי דין, אנו ראינו את הגב' ואנו מזהים אותה אין לנו מה להתחבא.
ש. מדוע אינך מתמקד במשבצת שיש בה כדי לכסות את החוב של הלקוח שלך וגם של תביעות החוב הנוספות?
ת. אין במשבצת כדי לכסות את החוב, ואם היה בזה לכסות את החוב כמו שפניתם מספר פעמים אני בטוח שהייתם יוצרים קשר ומשתפים פעולה למכירת הזכות כדי לייתר את ההליך שאורך כבר למעלה מ – 7 שנים.
ש. זה נכון שעו"ד עזרן ניסתה להגיע איתך לאיזשהי פשרה בשם החייב?

<#16#>
החלטה

אינני מתיר שאלות המתייחסות למשא ומתן לפשרה בין הצדדים.
<#17#>

ניתנה והודעה היום ט"ו אייר תשע"ז, 11/05/2017 במעמד הנוכחים.

יהודה ליבליין , שופט

המשך חקירה:
ש. חלק מהחוב כן היה ניתן לכסות באמצעות מכירת הזכות לקבלת זכות?
ת. אין לי מושג. אם זה היה רלוונטי אני בטוח שהם היו פועלים כדי לנסות להביא קונה ולשלם חלק מהחוב, 7 שנים היה די זמן והותר להביא קונה פוטנציאלי, וזו פעם ראשונה שאני שומע את הרצון שלהם למכור את הזכות. אין לי כמנהל מיוחד כספים כדי לקנות את הזכות ולהוציא אותה למכירה.
ש. אתה בחנת את התוצאות הנילוות של הליך מכירת משק חקלאי, אתה ביצעת מכירה של משק חלקאי?
ת. כן.
ש. ובמכירה של משק חלקאי צריך לשלם דמי הסכמה?
ת. נכון.
ש. אתה ראית את החומר שהגשתי יחד עם התצהיר של הנתבעת בקשר לעסקת מקרקעין במושב ליד?
ת. לתצהיר של הנתבעת אתייחס במסגרת חקירה נגדית וסיכומים, אין בעיניי משקל לדבר הזה, מה גם שהיא לא צרפה חוות דעת שמאית ואני את הטענות שלי ביססתי על חוות דעת שמאי, כפי שנדרש בדין.
ש. מה נגרע במכירה הזו מהתמורה?
ת. לפי מה שאני מבין אמור להישאר 1.6 או 1.7 ביד לפי חוות דעת שמאית.
ש. לשאלת בית המשפט מה בכותרות, התקבלה תמורה, עכשיו מה קורה, למי משלמים חובות? האם יש חובות ספציפיים שיורדים מחלקו של החייב, האם יש חובות שיורדים מכלל התמורה?
ת. המשק הוא משק שבעלי הזכויות בו הם חייב ואשתו, הזכויות שלהם כפופות לכל חוב שיש על המשק, כמו למשל משכנתא, מס שב"ח, דמי הסכמה שיורדים בחלקים שווים.
ש. ולגבי חובות אחרים, יש חוב למשקם?
ת. זה יורד מהמשק, לדעתי אבל אנו צריכים לבחון את זה במסגרת תיק הפש"ר. אני כמובן אלחם כבעל תפקיד לכמה שפחות חובות ושתהיה מקסימום תמורה לחייב לנתבעת ולנושים.
ש. לגבי החוב לאגודה?
ת. אנחנו לא יודעים, על פניו לא הוגשה תביעת חוב.
ש. מפנה לנ/7 ו נ/8, לפיהם בגין מכירת משקים דומים דרש המנהל דמי הסכמה במאות אלפי שקלים...?

<#18#>
החלטה

אינני מתיר שאלות לתובע המתבססות על נ/7 ו נ/8, שלמעשה דורשות מהתובע עדות סברה וזאת שעה שניתן להפנות את השאלה כלפי השמאי מטעם התובע שנמצא כאן למתן עדות.
<#19#>

ניתנה והודעה היום ט"ו אייר תשע"ז, 11/05/2017 במעמד הנוכחים.

יהודה ליבליין , שופט

המשך חקירה:
ש. אתה מכיר את נ/7?
ת. לא.
ש. מדובר בחוזה שאושר בבית המשפט, המחיר בו נקוב ועל הבסיס הזה...?

הערת בית המשפט:
אינני מתיר את השאלה.

המשך חקירה:
ש. לגבי מס השבח אתה יכול לומר מה החיוב הצפוי בגין זה לפי חוות הדעת?
ת. אני מעריך עד 2 מיליון יש פטור דירה מזכה וכל סכום שישולם כדמי הסכמה יורד ממס השבח, המשק הזה לא שווה 0, משהו מהמכירה שלו יישאר ביד. אני חושב שאולי כ –100,000 ₪ עד 150,000 ₪.
ש. לפי חוות הדעת שהיא חלק בלתי נפרד מכתב התביעה בית אחד מיועד להריסה, מה שאומר שהקונה לא ישלם עליו, האם אתה מוריד את זה עכשיו מחוות הדעת?
ת. אני טוען שחוות הדעת היא נקבעה בהתייחס לנתון הזה, מאחר ומכרנו מספיק דירות ומשקים בישראל עם חריגות בנייה, וגם משתלות, וקונים רכשו את זה גם עם צווי הריסה, אפשר לנסות להכשיר ועוד 1,001 דברים.

ב"כ הנתבעת:
מאחר ובית המשפט אינו מאפשר לי לשאלות את התובע שאלות שמאיות אני נאלץ להפסיק את החקירה הנגדית.
אין שאלות נוספות.

ב"כ התובע:
בתצהיר של התובע רשום כי אישור הזכויות צורף לתיק אך יש כאן אישור זכויות מתוקן שרק הגיע, ואני מבקש לצרף אותו.

הערת בית המשפט:
אדון בזה בסיום הדיון.

השמאי מטעם התובע, מר מימון מוזהר כדין
משיב לשאלות ב"כ הנתבעת:
ש. האם יש לך מושג לגבי גובה דמי ההסכמה הצפויים למכירת הנחלה הזו?
ת. כן. אומדן, והוא שליש מעליית ערך הקרקע ללא מחוברים. זאת אומרת אם המשק במקרה שלנו יימכר ב 2.5 יש להפחית מהסך הזה את עלות המחוברים, הבית, המחסנים וכו' ויש נוסחה של המנהל שנותנת זכויות לחצר, לחלק הנטוע, והנוסחה מכניסה אותך לתלם ואתה צריך להכניס 2 פרמטרים ואתם עלויות של המחוברים, עלות של היום.
ש. לשאלת בית המשפט מה עלות הבית שעל הקרקע?
ת. אני הייתי מעריך את הבית בסך של 3,500 ₪ למ"ר כפול 80, שזה שטח הבנייה.
ש. להערכתך יישאר פה סך של כ -2 מיליון?
ת. לא, אתה מקבל כמה דמי הסכמה לשלם... הערכה שלי ששווי המשק הוא סך של 2.5 מיליון ₪ אני מעריך שכחצי מיליון יופחת בגין המחוברים ולכן הערכה שלי דמי ההסכמה יהיו כ 600,000 ₪.
ש. אני רוצה להראות לך דוגמא של עסקה שהתבצעה במסגרת כינוס נכסים בבית המשפט במושב זוהר, המחיר היה 1,370,000 ישנם שני מחסנים ושתי דירות, אני מציג בפנייך את נ/7 ו – נ/8, כאשר משק עולה 1.3 ואני מציג בפנייך את דמי ההסכמה שהמנהל דרש, סך של כ 400,000 ₪, מה יש לך לומר על זה ?

ב"כ התובע:
אני מתנגד לשאלה, לא ברור על בסיס מה טוען חברי את הטענות שהוא טוען, הוא טען שיש מחסנים ובית ועוד פרטים איך אפשר לענות בלי לראות מטרז' תמונות, מחסנים מה היה השיעור ההיסטורי והנסיבות, זו שאלה שאי אפשר לתת לגביה תשובה.

<#20#>
החלטה

העד הוא עד מומחה וככל שיהיה לו קושי להשיב לשאלה מסויימת חזקה עליו שידע להשיב ואין צורך לשים דברים בפיו.
<#21#>

ניתנה והודעה היום ט"ו אייר תשע"ז, 11/05/2017 במעמד הנוכחים.

יהודה ליבליין , שופט

המשך חקירה:
ת. שים לב כי ה 361,000 ₪ הם דמי הסכמה, וזה מסתדר מבחינת האחוזים שלנו פחות או יותר ואני לא יודע מה באמת מכל המחוברים נבנו עם היתר ולכן הסך של 361 אלף פחות או יותר די תואם את הערכה שלי. אם זה נמכר 1,370,000 ונניח כי 370 אלף זה המחוברים אז הסך של 361 זה שליש מתוך המיליון. מדובר בשומה של השמאי של המנהל.
ש. למה אתה מתעלם מהמע"מ, הרי זה גם נגרע מהמכירה, מהתמורה?
ת. דמי ההסכמה מחושבים כתחשיב ללא מע"מ, והוא יכול להשתנות, עם 18, 17, 15, 12 והוא בנוסף לדמי ההסכמה, גם במשק לא הערכתי מע"מ.
ש. לשאלת בית המשפט לא יהיה מע"מ בעסקת המכירה של המשק?
ת. לא. כיוון שהזוג הם לא עוסק מורשה.
ש. לשאלת בית המשפט האם מוסכם שהם לא יוכלו לנכות את מס התשומות הגלום בתשלום דמי הסכמה?
ת. לא, לשאלת בית המשפט למעשה הם רואים את הסכום המלא של דמי ההסכמה בתוספת המע"מ אשר יופחת מהתמורה במכירת המשק.
ש. במקרה שלנו, דמי ההסכמה שהערכת, 600,000 ₪ כאשר מנכים מהמכירה את שני הבתים?
ת. אין שני בתים.
ש. האם הסך של ה 600,000 ₪ הם לאחר שהמנהל ניכה משווי העסקה את שווי הבתים?
ת. כמו שהשבתי קודם, רק מה שנבנה עם היתר מופחת בפועל. מה שלא נבנה עם היתר לא יופחת לצורך חישוב דמי ההסכמה.
ש. אם אין לנו פה היתר לבית אחד?
ת. לא, יש לכם היתר.
ש. יש פה שני בתים נכון?
ת. כן.
ש. אמרת כי אתה לא לוקח בחשבון בית אחד כלפי המנהל?
ת. הבית מיועד להריסה.
ש. ואז המנהל לא יוריד את הערך של הבית הזה מהמחיר?
ת. אמת.
ש. ואז זה מגדיל את ערך הקרקע לצורך חישוב דמי ההסכמה?
ת. כן.
ש. בכמה זה מגדיל אם בית אחד לא יילקח בחשבון?
ת. אמרתי סך של 600,000 ₪ ולקחתי בחשבון כי הבית המיועד להריסה לא יילקח בחשבון.
ש. שאתה כותב כי יש שני בתים אחד ישן ואחד חדש, איזה מיועד להריסה?
ת. הבית הצפוני, כתבתי.
ש. החדש או הישן?
ת. הישן.
ש. אתה מכיר את המונח "פרה רולינג"?
ת. כן.
ש. השתמשת בו פעם?
ת. אני לא.
ש. מדוע לא השתמשת בזה כדי להגיע לתוצאה האמיתית יותר לביחס לדמי ההסכמה?
ת. לולא רמי במכירת...

התובע:
אני מבקש שיירשם כי הנתבעת נמצאת באולם בית המשפט ושומעת את השאלות.

המשך חקירה:
ת. רמי במכירת משק חקלאי שולח שמאי שלו, השמאי נדרש לבדוק שני פרמטרים, אחד שווי שוק של המשק, סבירות העסקה ושניים עלות המחוברים, ולכן כל פרה רולניג שלא תעשה אין לו ערך.
ש. האם בחוות דעתך ביררתם עם המזכירות לגבי המשבצת, האם הזכויות ברות מימוש?
ת. לא ביררתי מול המזכירות, אבל כתבתי פרק בעניין.
ש. האם זה בר מימוש?
ת. כתבתי את זה.
ש. תאמר לי האם כן או לא?
ת. רמת המימוש היום היא קצת יותר בעייתית אבל אם בית המשפט יורה זה יבוצע. כרגע אי אפשר למכור מגרש ריק אבל אם בית המשפט יורה אז זה יבוצע.
ש. אבל אתה יודע שבית המשפט לא מורה למנהל בניגוד לכללים של המנהל והחלטות של המנהל, אם בית המשפט מורה למכור זה רק אם יש אפשרות למכור?
ת. כתבתי את זה, אני עדיין חושב שיש נוהלי מנהל ויש בית משפט, אם אדם מהרחוב יבקש כמובן שלא יישארו לו אבל אם בית המשפט מורה לבחון את הדברים בוצרה אוהדת, חזקה היא שהדברים ייבחנו.
ש. אז אם בית המשפט יורה לא לשלם דמי הסכמה גם זה המנהל יכבד?
ת. לדעתי לא, כי זה משהו אחר לגמרי, אבל פה עסקינן בזכות לקבל זכות במקרקעין שהיא נסחרה בעבר בשוק.
ש. אתה הגשת את חוות דעתך כבר ב 2010, אז נתת בחוות הדעת 2,000,000 ₪ ועכשיו נתת לכל המשק הזה 2,500,000 ₪, זו עלייה של כמה אחוז?
ת. 25%.
ש. איך אתה מסביר שלגבי המשבצת הצהובה הערך שלה עלה ב 90%, מסך של 225,000 ₪ ל – 400,000 ₪ ?
ת. פרוייקט הרחבה במושב אחוזם בשנים 2010 – 2011 ממש לא היה מפותח, אני חושב שאפילו לא נבנו בתים כבר, ראשוני הבתים החלו ב 2013, 2014, כאשר נבנו בתים ורואים שכונה בהתאם לדברים מתחיל להיות ביקוש וכאשר יש ביקוש המחירים עולים בהתאם.
ש. איפה השכונה הזו נמצאת באחוזם?
ת. יש תוכנית בניין עיר שהקצתה מגרשים והם הופכים להיות יותר מבוקשים, כל הפרוייקטים בהרחבות של המושבים הופכים להיות אטרקציה ולא בהכרח העליה של שוק הנדל"ן בהרחבות דומה לעליית ערך השוק במקומות אחרים. הביקוש למגרשים האלה הוא יותר גדול מאשר למשקים חקלאיים.
ש. בחנת את ההיבט של מס השבח, עשית איזשהי סקיצה או שהכנסת פרמטרים באתר של מיסוי מקרקעין?
ת. כדי לעשות חישוב של מס שבח, אתה צריך שני פרמטרים חשובים תאריך רכישה ושווי רכישה, ואת הפרמטרים האלו לא היה לי כאשר הכנתי את חוות הדעת. אבל אני יכול לתת אומדן אם יבקשו ממני.
ש. מה האומדן?
ת. הערכה שלי היא בין 150,000 ל – 200,000 ₪. כל המיסים במשק חקלאית צריכים לנוע בסביבות 37 – 39%, זה על פי עשרות שנות ניסיון.

לאחר הפסקה

המשך חקירה:
ש. לשאלת בית המשפט ה 37% הוא משבח?
ת. לא, בין 33 ל – 39% זה החלק של דמי ההסכמה עם מס השבח מתוך סך התמורה.
ש. המס שבח, מהו השיעור המשוער?
ת. רק השטחים החקלאיים ועל הזכויות הבנייה הנוספות, וגם על זה לא כי יש כפל פטור לפי סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין.
ש. לשאלת בית המשפט, אנו נפחית סך של 1,000,000 ₪ ואנחנו לא יודעים מה העלות, כמה להערכתך יהיה פה המיסוי?
ת. לדעתי עד סך של 150,000 ₪ 200,000 ₪.
ש. בהנחה שבית המשפט יתיר מכירה כנכס תפוס בכמה זה ייפחית מהשווי?

התובע:
זו שאלה משפטית לחלוטין, הילכת כובשי לא חלה כאן כיוון שמדובר בזכויות בעל רשות ולא בזכויות של בעל מקרקעין רשום.

<#22#>
החלטה

אני מתיר את השאלה.
<#23#>

ניתנה והודעה היום ט"ו אייר תשע"ז, 11/05/2017 במעמד הנוכחים.

יהודה ליבליין , שופט

המשך חקירה:
ת. אני אסביר איך עושים את החישוב לשווי נכס כתפוס, בעיקרון שווי הנכס כתפוס זה דחייה לקבלת הנכס, לא משנה אם זה משק או דירה עד סוף תוחלת החיים של בני הזוג שגרים בבית, זה אומר כי אם גב' מיכל, היא בת 50, והתוחלת חיים היא 84, הדחייה של הזכויות היום למשך 34 שנים בריבית 6% - 7%, אבל יש שתי חלופות בשווי נכס כתפוס, חלופה אחת שהדיירים המחזיקים בנכס, משלמים דמי שכירות בשווי שוק, אבל לא מפנים את הנכס, והשנייה, שהם לא משלמים דמי שכירות ראויים. מזווית ראייה של הקונה אם הוא מקבל דמי שכירות ראויים אין לו הפסד, ואין לו הבדל גדול מלבד האפשרות שלו למכור את הנכס, אבל אם הוא לא מקבל דמי שכירות אז זה מוריד הרבה את ערך הנכס.
לשאלת בית המשפט, המנגנון חל בשני המקרים אבל כאשר מקבלים דמי שכירות ראויים צריך להוסיף את ערכם המהוון לשווי.
ש. הפסיקה רוויה בהתייחסות של מכירת נכס כתפוס, מה שקורה בפועל ולפעמים זה מצליח או לא מצליח, ומה שקורה בפועל זה שהתמורה המתקבלת זה 30% מערך השוק?
ת. התמורה נגזרת מגיל הדייר המוגן. להיתפס על 30% זה לא מדוייק, זה יכול להגיע גם ל 40% אבל זה בחלופה השנייה, שלא משלמים דמי שכירות. זה אומר כי אם אני עושה דחייה של 2.5 מיליון ל – 34 שנים זה יוצא ערכים נמוכים.
ש. לשאלת בית המשפט, אתה מסכים בנתונים דומים היינו נשארים עם כ 30 – 40% משווי השוק של הנכס כאשר הוא פנוי ?
ת. אם לא משלמים דמי שכירות.
ש. כאשר אתה מדבר על הבית הישן והחדש, אתה מדבר על זה באופן יחסי, אבל החדש זה שנת בנייה 1974?
ת. המינוח ישן וחדש בחוות הדעת הזו הוא רק כדי לעשות הבחנה בין שני הבתים.
ש. החדש הוא 65 מ"ר, בהתחלה אמרת כי השווי של המבנה הוא כ 3,500 ₪ למ"ר, זה מה שאתה נותן לבית הזה, 40 – 42 שנה עומד על תילו, אין פחת אין כלום?
ת. אחד, המנהל מכיר באופן אוטומטי בסכום מתעדכן של כ – 561,000 ₪ אם הגעת ל – 400, 500, 550 הוא מזכה אותך אוטומטית ב 561,000 ₪, לעניין המחוברים היום בנייה חדשה זה סך של 6,500 ₪ למ"ר, זו בנייה ישנה ונתתי חצי פחות או יותר.
ש. לשאלת בית המשפט כאשר אתה אומר מזכה אוטומטית ב 561,000 ₪ זה הסכום המינימלי שניתן בגין בניית מגורים שנבנתה כדין?
ת. גם אם עלות הבנייה של המחוברים שווה פחות הם נותנים אוטומטית 561,000 ₪.
ש. לשאלת בית המשפט, למעשה הסכום שממנו נגזור את דמי ההסכמה יהיה נמוך יותר מהסכום של שני מיליון ?
ת. כן.
ש. אז כאשר אתה כותב שווי בית המגורים החדש, אתה כותב שהוא שווה 1,100,000 ₪ וכשאני מבצע את ההכפלה של ה 3,500 ₪ למ"ר איך אתה מגיע לזה?
ת. בבית צמוד קרקע יש שני פרמטרים, אחד שווי הקרקע, והשני זה עלות המחוברים או שווים, במקרה שלנו הבית לא עומד באוויר הוא יושב על מגרש וירטואלי של 1,000 מ"ר והבית הזה כמו שהוא שווה 1,100,000 ₪.
ש. אם כך, נכון יהיה לומר כי המנהל רוצה להשאיר לעצמו נתח גדול יותר מהתמורה, אז הוא הוריד לך משווי העסקה רק את החומר?
ת. כן.
ש. אתה בדקת היכן הזכויות האלו רשומות, על שם מי?
ת. בסעיף 3 בחוות דעתי כתבתי שהזכויות לא נבדקו.
ש. אתה יודע שבמושבים הבית והקרקע מסביב הם בחלק מהמושבים נרשמו בטאבו, האם בדקת האם זה נרשם או לא, בחלק מהמושבים הזכויות נרשמו בטאבו, האם אתה יודע את זה?

התובע:
השאלה שלו מכוונת האם הוא יודע שזה רשום בטאבו או לא, אבל הוא יודע שיש לו אישור זכויות ביד.

המשך חקירה:
ת. הנושא של הפרצלציות במושבים התקדם יפה מאוד ויש מעט מאוד מושבים שהמנהל לקח על עצמו כפיילוט לרשום את הזכויות, המנהל מתנה רישום של משק חקלאי בטאבו בהריסת כל המחוברים שנבנו ללא היתר, למיטב ידיעתי במושב אחוזם אפילו לא עשו פרצלציה.
ש. אם אני אומר לך שבמושב אחוזם יש בתים שרשומים בטאבו?
ת. לדעתי לא משקים חקלאיים.
ש. המשבצת הצהובה כן רשומה בטאבו?
ת. אני לא בדקתי.
ש. בתים לא נבנים בהרחבות אם הם לא רשומים בטאבו?
ת. מה הקשר, אפשר לבנות בית וגם לפי רישום זמני.
ש. אם אני מקבל מגרש כזה אני יכול ללכת מייד לטאבו ולרשום את זה?

<#24#>
החלטה

העד נמצא פה על תקן של מומחה בתחום השמאות ולא מומחה בתחום המשפטי לרישום זכויות.

אני לא מתיר את השאלה.
<#25#>

ניתנה והודעה היום ט"ו אייר תשע"ז, 11/05/2017 במעמד הנוכחים.

יהודה ליבליין , שופט

המשך חקירה:
ש. אני מבין שאתה הסתמכת על רישום הזכויות שקיים משנת 2009?
ת. כמו שכתבתי בחוות דעתי.
ש. אתה לא בדקת מה קרה מאז ועד היום?
ת. לא, כתבתי את זה.
ש. אתה בדקת במזכירות והתייחסת לזה גם לגבי החוב שיש למשק הזה כלפי המשקם?
ת. לא, מה שכתבתי זה היה ציטטא מתוך האישור זכויות של עו"ד דהאן.
ש. ולמה היית צריך לכתוב את הנתון הזה בחוות הדעת?
ת. באישור של הערכת משק חקלאי אני נשען על שני מסמכים עיקריים האחד של רמי והשני של מזכירות האגודה. המנהל נותן רישום זכויות של בר רשות, עם כל העיקולים והמזכיר של המושב נותן אישור על שם מי רשום המשק ברישומי האגודה, והיקף השטחים של האגודה ובמקרה זה קיבלנו את זה מעו"ד יורם דהאן ואני כתבתי את מה שהוא העביר לי, מילה במילה.
ש. למה זה רלוונטי בחוות הדעת?
ת. בטח שזה רלוונטי. זה חלק מהמשק.
ש. חלקה ג' אתה יודע שהיא שייכת רק לאגודה ולא לחבר?
ת. ברוב המושבים חלקות ב ו ג' מוחזקות על ידי מזכירות המושב, וחלקה א' היא שלך, אתה מתעסק איתה, ב' וג' זה בדרך כלל מנוהלות על ידי האגודה.

ב"כ הנתבעת:
אין שאלות נוספות.

התובע:
אני מבקש לפסוק את שכרו של העד.

<#26#>
החלטה

אני פוסק את הוצאות העד בגין עדותו היום בסך של 1,500 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

סכום זה ישולם ישירות על ידי התובע בהתאם להחלטה שניתנה בעבר.

<#27#>

ניתנה והודעה היום ט"ו אייר תשע"ז, 11/05/2017 במעמד הנוכחים.

יהודה ליבליין , שופט

התובע:
אלה עדיי.
אני מבקש להתנגד לתצהיר כי הוא הוגש בניגוד לתקנה 521 לתקנות סדר הדין האזרחי אשר קובע, כי תצהיר מכיל רק עובדות שהמצהיר יכול להוכיח מידיעתו הוא. דיני הראיות גם קובעים, שכל מסמך יש להגיש באמצעות עורכו, אין בתצהיר שום עובדה פרט לעניין השתכרותה, אך גם כאן מדובר בעובדה לא רלוונטית. כפי שחברי אמר כאן לפני רגע מדובר במעין סיכומים, ועל בית המשפט להידרש לכך בסירבול הדיון שלא לצורך, בפרט שמדובר בטענות ממוחזרות, שנטענו פעם אחר פעם גם בכתב ההגנה וגם בסיכומים שהוגשו בתיק הזה.
לפיכך אני מבקש מבית המשפט שיורה על הוצאת הנספחים שהוגשו בניגוד לדין.

ב"כ הנתבעת:
בתיק זה נשמעו ראיות בפני שופט אחר, והוגשו סיכומים חברי לא העלה את הטענות הללו בהזדמנות הראשונה, האמיתית ולכן הוא מנוע מלהעלות טענות חדשות, אגב, הסיכומים נמצאים בתוך תיק בית המשפט. הטענה של חברי מקומה להישמע במסגרת הסיכומים, בית המשפט מיומן בשאלה הזאת ולכן בבואו להכריע הכרעה הוא יכול אז להחליט על מה הוא מסתמך ועל מה הוא לא מסתמך במקום לנהל עכשיו משפט זוטא לקבל החלטה.

ב"כ התובע:
היתה הסכמה דיונית שקיבלה תוקף של החלטה שנעבור לסיכומים בלי חקירת המצהירים, התצהירים יתקבלו כמו שהם. מי שעמד על ניהול התיק מחדש כאן ועכשיו זה חברי, משעומדים על ניהול התיק מחדש זו ההזדמנות הראשונה שלי לטעון אתה טענות, גם כאן הצעתי לחברי לוותר על חקירות אך הוא סירב, משהוא עומד על זכויותיו גם אני.

<#29#>
החלטה

אכן כטענת התובע התצהיר מטעם הנתבעת שזור בעניינים שונים שאין מקומם בתצהיר בין היתר משום שהם נוגעים לעניינים משפטיים ו/או לעניינים שאינם בידיעתה האישית של הנתבעת ובדומה כך גם הנספחים שצורפו לתצהיר. יחד עם זאת אינני מוצא מקום לעת הזו להורות על מחיקת התצהיר ו/או הוצאת הנספחים וברור הוא כי לעת מתן פסק הדין לא יינתן כל ביטוי לראיות בלתי קבילות, ראיות פסולות או לטענות משפטיות שהוצגו במסווה של טענה עובדתית.
הצדדים יהיו רשאים לטעון בעניין זה גם בסיכומיהם.
<#30#>
ניתנה והודעה היום ט"ו אייר תשע"ז, 11/05/2017 במעמד הנוכחים.

יהודה ליבליין , שופט

הנתבעת מוזהרת כדין
משיבה לשאלות התובע:
ש. את התצהיר שהכנת עורך הדין כתב?
ת. כן. בשיתוף פעולה.
ש. מה זה שיתוף פעולה? מה הוא כתב ומה את כתבת?
ת. את כל המכלול של כל התמונה של המצב של כל מה שקשור למשק ופשוט אני לא יודעת לנסח את זה בסגנון כזה אז אני כמובן שישבנו ביחד.
ש. קראת את התצהיר והבנת כל מה שכתוב בו?
ת. כן.
ש. מה זה הפטר?
ת. פטור מתשלום של מי שחייב בפשיטת רגל.
ש. איך הגעת לסכום של 200,0000 ₪ מס שבח?
ת. החישובים שנעשו.
ש. מה החישובים שנעשו?
ת. אני לא יודעת לפרט את זה.
ש. את יודעת שממס שבח מנכים דמי הסכמה?
ת. אני הבנתי את כל התמונה, כן.
ש. למה את טוענת שהמסים יחולו רק על החלק של בעלך, מאיפה הבאת את הטענה הזו?
ת. אני יודעת שהוא החייב וזה אמור לחול עליו, לא?
לשאלת בית המשפט למה חשבתי ככה אני משיבה כי זה מה שאני מבינה ממה שאני שומעת, משיחות, אם בעלי חייב החלק היחסי הזה חל עליו ולא עלי.
ש. החובות למושב שלך ושל בעלך ביחד?
ת. כמשק כן.
ש. החובות של מס שבח ודמי הסכמה הם שלך ושל בעלך ביחד נכון?
ת. אני לא יודעת לענות לך.
ש. הרווח שתקבלו מהמשק שייך לך ולבעלך ביחד נכון?
ת. אם אנחנו חיים כזוג אז כן.
ש. אתם חיים כזוג?
ת. כרגע כן.
ש. זה נכון שקנית לבעלך ג'יפ קאיה סורנטו 2016, האם זה נכון שקניתם לאחרונה ג'יפ כזה?
ת. קניתי.
ש. מאיפה היה לך כסף לקנות את הג'יפ?
ת. מה זאת אומרת? לקחתי הלוואת מימון מפעם.
ש. של כמה כסף?
ת. 90,000 ₪.
ש. נכון שבעלך משתמש ברכב?

ב"כ הנתבעת:
אני מבקש שהעדה תצא.

הערה: העדה יוצאת.
ב"כ הנתבעת:
אני שאלתי שאלות חשובות ובית המשפט לא התיר אותן ומצד שני חברי מכין תשתית לניהול שהוא מנהל שם בפש"ר נגד החייב ולא נגדה.

ב"כ התובע:
הטענה פה מקוממת כי הממצאים שאני עכשיו מטיח בעדה התגלו לי במסגרת החקירה של החייב, לכן אין לי מה לגלות ואני רוצה לחשוף בפני בית המשפט כי מה שלא מופיע בפרוטוקול זה טענות מסכנות ורחמים כשהמציאות לא נכונה, יש להם כסף לקנות אוטו ב-160,000 אז יכלו על פני עשר שנים למצוא כסף לשלם את החובות וחשוב שבית המשפט ידע זאת.

הערה: העדה חוזרת לאולם

המשך חקירה נגדית:
ש. אני חוזר על השאלה.
ת. כן.
ש. למה את טוענת שאת זכאית למזונות?
ת. למה לא?
ש. תסבירי לי מכל מה ששמעת פה, ושמעת גם את עדות השמאי, אם הבית ימכר ב-2,5 ובערך 600,000 ₪ דמי הסכמה ו-150,000 מס שבח, זה נותן בערך 1,750,000, למה את טוענת שלא יישאר כלום מהמכירה?
ת. לפי החישובים שנעשו מסביב שזה כולל את כל החובות של המשק, של כל מה שמסביב, לא יישאר 1,700,000 והמשק לא יימכר במחיר כזה, ודאי.
ש. צירפת חוות דעת לעניין שווי המשק?
ת. לא. אני יודעת את המצב, כמו שאני יודעת במושב משקים הרבה יותר שווים משלי מבחינת כל החובות אם זה בית שהוא יותר גדול לא נמכרים במחיר כזה.
ש. הסברת לפני רגע שיש חובות על המשק זאת אומרת שגם אם המשק יימכר ב-1,750,000 יש עוד חובות. תסבירי איזה חובות מדובר?
ת. זה נקרא ככה החוב לאגודה.
ש. כמה החוב לאגודה?
ת. עכשיו אני לא יודעת להגיד לך.
ש. איזה עוד חובות יש את יודעת או זוכרת?
ת. החוב הזה כמובן שלכם. וכל מה שיצטרכו לשלם המסים מסביב.
ש. למה לא עשית פרה ורולינג במס שבח שיתמוך בטענה שלך?
ת. אני לא יודעת מה זה פרה רולינג.
ש. בכמה קניתם את הבית בשנת 1991?
ת. בסך של 42,000 דולר.
ש. למה לא צרפת את הסכם הקנייה של המשק דאז?
ת. לא יודעת, לא ידעתי שצריך לצרף.
ש. הסיבה שאני שואל היא מכיוון שהשמאי שהיה פה קודם התייחס לשאלות של בית המשפט הנכבד כאילו הקרקע נרכשה בשווי 0 ואם יש פה עלות רכישה בשווי של 42,000 דולר שממדדים את זה סכום המיסים יפחת, את מסכימה עם זה?
ת. אני לא יודעת.
ש. משהו השתנה בזכויות שלכם מאז שקניתם ועד היום?
ת. במשק? לא ידוע לי.
ש. משנת 2010, 2011, 2015 השתנו הזכויות במשק?
ת. לא ידוע לי.
ש. לא מכרתם את המשק או לקחתם משכנתא נוספת?
ת. לא.
ש. לשאלת בית המשפט האם יש עוד משכנתא רובצת על הבית?
ת. כן, אני משלמת כל חודש כמעט סך של 700 ₪.

הערת בית המשפט:
לשאלתי את התובע מוסכם שהנתון המופיע בתצהיר הנתבעת לגבי החוב המעודכן של המשכנתא (סעיף 31 ג) אני משיב כי איני יודע מה הסכום המעודכן של החוב לבנק למשכנתאות.

המשך חקירה:
ש. האם עשיתם פעולה כלשהי לקידום או מימוש הזכות למגרש הנוסף?
ת. לא.

התובע:
אין יותר שאלות.

<#31#>
החלטה

התובע יגיש סיכומיו עד ליום 18/5/2017.

הנתבעת תגיש סיכומיה עד ליום 18/6/2017.

זכות תשובה לתובע עד ליום 29/6/2017.

היקף הסיכומים של הצדדים לא יעלה על 12 עמודים.

היקף התשובה יהיה לכל היותר 2 עמודים.

המזכירות תעלה את התיק לכתיבת פסק דין ביום 1/7/2017.
<#32#>

ניתנה והודעה היום ט"ו אייר תשע"ז, 11/05/2017 במעמד הנוכחים.

יהודה ליבליין , שופט