הדפסה

בית משפט השלום באשדוד ת"א 4674-12-13

לפני
כבוד ה שופטת אורנה סנדלר-איתן

תובעים

1.רוני דניאל
3.חגית דניאל

נגד

נתבעים

1.צור מרום בניין והשקעות בע"מ
2.משה סוויסה
3.חנניה איפרגן
4.שלמה סמי טבול

נגד

צדדי ג' 1. קן התור הנדסה ובנין בע"מ
2. לשניאק אדריכלים בע"מ

בשם התובעים: עו"ד אברהם שלו
בשם הנתבעים: עו"ד הלה פלג
בשם צד ג'1: עו"ד יעקב פרצוב
בשם צד ג'2: עו"ד עדי דיאמנט

פסק דין

לפניי תביעה שעניינה ליקויי בנייה והפרת הסכם מכר.

1. התובעים, רוני וחגית דניאל, הם בני זוג אשר רכשו דירה בעיר יוקנעם, במסגרת פרויקט אותו יזמה הנתבעת 1 (להלן – 'הנתבעת') . המדובר בפרויקט שכלל 28 יחידות דיור במתחם "גבעת יערה".

הנתבעים 4-2, משה סוויסה, חנניה איפרגן ושלמה סמי טבול הם בעלי המניות בנתבעת.

הנתבעים שלחו הודעה לצדדי ג': צד ג' 1, קן התור הנדסה ובנין בע"מ, היא החברה המבצעת, קבלן הפרויקט (להלן – 'הקבלן') ; וצד ג' 2, לשניאק אדריכלים בע"מ, היא החברה אשר תכננה את הפרויקט (להלן – 'האדריכל') . אין מחלוקת בדבר חובת השיפוי של צדדי ג' כלפי הנתבעת, כל אחד לפי תחומו.

2. בין התובעים לבין הנתבעים נכרת הסכם ביום 27.2.11, אשר על פיו נמכרה אחת הדירות בפרויקט לתובעים.

במסגרת נספח משלים להסכם המכר שנחתם ביום 30.8.12 הוסכם בין הצדדים כי הנתבעת ורק היא תוגדר כ"מוכר" בהסכם המכר ובנספחיו, תוך שהנתבעת הצהירה והתחייבה כי אין בכך כדי לגרוע מהתחייבויותיה כלפי התובעים, וכי תיקון ההסכם נדרש רק על מנ ת להסיר ספק נוכח הסכם שיתוף המקרקעין החל על השטח עליו תיבנה הדירה, וזכויותיה של הנתבעת בהתאם לאמור בהסכם זה.

חרף האמור בנספח המשלים טוענים התובעים כי הגדרת הנתבעת והיא בלבד כ"מוכר" מהווה התנאה אסורה על חיובי המוכר . לחלופין טוענים התובעים שנוסח הנספח המשלים מלמד על כך שהנתבעים 2-4 ערבו כלפי התובעים לקיום התחייבויותיה של הנתבעת.

כבר בפתח הדברים אציין כי לא מצאתי דבר בטענות התובעים בהקשר זה, ודין התביעה נגד הנתבעים 2-4 להידחות בהעדר עילה כנגדם:

כמוסבר בתצהירו של הנתבע 2, שהוגש בתמיכה לבקשה לסילוק על הסף, שמם של הנתבעים 2-4 הופיע תחילה בהסכם המכר בשל דרישת הבנק המעורב בעסקה, וזאת נוכח העובדה שהנתבעים 2-4 היו בעלי הקרקע עליה נבנה המבנה במשותף עם הנתבעת. משהסיר הבנק בהמשך את דרישתו האמורה נחתם הנספח המשלים להסכם המכר.

על פי לשונו הברורה של הנספח המשלים רק הנתבעת מוגדרת כ"מוכר" בעסקה. בכך אין משום התנאה על הוראה כלשהי מהוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, לרעת התובעים או בכלל.

אף לא מצאתי דבר בנוסחו של הנספח המשלים המלמד על כך שכוונת הצדדים הייתה שהנתבעים 2-4 יערבו להתחייבויות הנתבעת כלפי התובעים.

התביעה נגד הנתבעים 2-4 נדחית אפוא.

ומכאן, לטענות התביעה לגופן.

3. לטענת התובעים, נתגלו ליקויים בדירה, בעקבותיהם הופיעה רטיבות. על פי הנטען, גם לאחר סבב תיקונים לא נרפאו הפגמים. כמו כן, ולמעשה ה"ליקוי" העיקרי הנטען על ידי התובעים הוא פגם של אי התאמה, שעניינו קיומה של תקרת רעפים וחיפוי גבס, במקום תקרת בטון לה התחייבה, כך על פי הנטען, הנתבעת.

לכתב התביעה צורפו חוות דעת מטעם "פלס – ביקורת ליקויי בנייה ", ואשר על פיה, עלות תיקונם המצטברת של הליקויים עומדת על 69,500 ₪, וכן חוות דעת נוספת, שנערכה לאחר שבוצעו תיקוני קבלן בתחום האיטום , ולפיה נאמדה עלות תיקון הליקויים בתחום האמור בסכום של 40,000 ש"ח.

בנוסף, צורפה חוות דעת שמאית של ראובן מאירוביץ, לפיה הירידה בערך הנכס, הנובעת מהליקויים ומאבדן אפשרות המגורים בעליית הגג, היא בשיעור של כ-210,000 ₪.

התובעים ביקשו מבית המשפט במסגרת כתב התביעה שיורה לנתבעים לשלם להם את הסכומים הנקובים בחוות הדעת, וכן פיצוי בגין עגמת נפש ובגין הוצאותיהם על דיור חלופי , וכן החזר הוצאות שכר טרחת המומחים, וב סך הכל סך של 366,500 ש"ח.

עם זאת, לאחר חקירת המומחה מטעם בית המשפט הועמד סכום התביעה העדכני בסיכומי התובעים על סך של 139,865 ₪ בלבד, מתוכם סך של 20,000 ₪ פיצוי בגין עגמת נפש ואי נוחות, סך של 8,700 ₪ בגין הוצאות המומחים, וסך של 75,000 ₪ בגין אי התאמה.

3. מר יוסף גולדקלנג מונה על ידי כמומחה מטעם בית המשפט לבחינתם של הליקויים הנטענים (להלן – 'המומחה') .

בחוות דעתו מיום 3.3.15 התייחס המומחה לממצאי הרטיבות, לליקויי איטום במזחילות גג המבנה, לליקויי ניקוז ואיטום במרפסת ולליקויי ניקוז ואיטום בשביל הגישה לדירה, בחצר ובחניון. הא ומדן לעלות תיקון הליקויים ולפיצוי התובעים הועמד בחוות הדעת על סך של 23,550 ש"ח.

כן חיווה המומחה דעתו לעניין ירידת הערך הנטענת בשל תקרת הגבס. על פי האמור בחוות הדעת, אין כל ירידת ערך שעה שזהו אופן הבנייה בפרויקט כולו וכך נמכרו הדירות מלכתחילה . כלשונה של חוות הדעת, "באזורים שבהם לא מתוכנן לצקת תקרת בטון מתחת לגגות הרעפים, אין כל ירידת ערך למבנים הנ"ל ויחידות הדיור הכוללות תקרה מבטון ויחידות הדיור שאינן כוללות תקרה מבטון נמכרות ממוכר ברצון לקונה מרצון במחירים זהים והרוכשים אינם משלמים תוספת כלשהי".

בנוסף התייחס המומחה למפרט הטכני שצורף להסכם המכר, בו נאמר (בסעיף 2.3) כי תקרת עליית הגג עשויה מבטון מזויין בעובי 15 ס"מ בתוספת בידוד תרמי. המומחה העיר כי לטענת מומחה הנתבעת, כוונת מחבר המפרט היתה לרצפתה של עליית הגג ולא לתקרה, וכי המדובר בטעות קולמוס בלבד. עוד ציין המומחה כי על פי תכנית המהנדס שהוכנה בהתאם לתכנית האדריכל, פורט אופן יציקת התקרה מבטון במרכז המבנה, המהווה את רצפת עליית הגג, וכי אין כל פירוט של יציקה של תקרה משופעת בגג במפלס הרעפים (ראו עמ' 20 לחוות הדעת). המומחה קבע כי ככל שבית המשפט יגיע לכלל מסקנה כי יש לפצות את התובעים בגין האופן בו נוסח המפרט, הרי שאמדן הפיצוי הוא בגבולות של 9,200 ₪ לפי חישוב של 500 ₪ למ"ר.

4. בהמשך, ובהסכמת הצדדים, ביצע הקבלן תיקונים של חלק מהליקויים שפורטו בחוות דעתו של המומחה, והמומחה הגיש חוות דעת משלימה בנוגע לאומדן הליקויים שנותרו לאחר ביצוע התיקון. על פי חוות הדעת המשלימה מיום 21.3.16 המדובר בליקויים שסכומם המצטבר עומד על 28,100 ₪ בתוספת מע"מ ובתוספת פיקוח בשיעור של 10%, כלומר סך של 36,165 ₪ (ראו תשובת המומחה בחקירתו הנגדית בעמ' 10 ש' 9).

5. בסיכומיהם לא חלקו מרבית הצדדים על קביעת המומחה בהיבט הליקויים (ראו סעיף 19.1 לסיכומי התובעים, פרק ד' לסיכומי הנתבעת וסעיף 6 לסיכומי האדריכל).

כמו כן, הקבלן לא חלק על חובתו לפצות את התובעים בגין ליקויי ביצוע, להבדיל מליקויי תכנון (ראו סעיף 15 לכתב ההגנה להודעה לצד ג 1 וסעיף 21 לסיכומים מטעמו).

עם זאת, הקבלן טען בסיכומיו כי יש להפחית מהסכום הנ"ל סך של 5,200 ₪ מהסכום לגביו נקבעה אחריות בחוות הדעת, שכן לטענתו, חלק מהליקויים מקורם בליקויים תכנוניים, לגבי חלקם לא הוכח כי מקורם אינו בבנייה המאוחרת שביצעו התובעים לאחר האכלוס, ולגבי חלקם נקב המומחה בסכום מופרז. עוד טען הקבלן כי אין מקום להוסיף 10% בגין פיקוח הנדסי שכן לא הוכח שהתובעים ביצעו את התיקונים בפועל (ראו סעיפים 10 – 19 לסיכומי הקבלן).

6. אין בידי לקבל את מרבית טענות הקבלן, למעט לעניין אחד, והוא ניקוז מסתור הכביסה, אשר לגביו נחקר המומחה על ידי בא כוחו של הקבלן והשיב כי המדובר בליקוי תכנוני (עמ' 17 ש' 1 – 8). אומדן תיקון הליקוי האמור עומד על 515 ₪ (400 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף עלות פיקוח), ולגביו נושא באחריות האדריכל.

כאמור, לא מצאתי לנכון לקבל את יתר טענותיו של הקבלן בהקשר זה: המומחה לא נחקר בנוגע לקיומם של ליקויים תכנוניים נוספים בכל הנוגע לליקויים "הרגילים" שמצא . תשובותיו של המומחה בכל הנוגע לסכום בו נקב לעניין תיקון המזחלות בגג המבנה הניחו את דעתי ולא מצאתי סיבה להתערב בהן (עמ' 15 ש' 4 – 30). הקבלן אף לא הוכיח כי ליקוי הריצוף מקורו בעבודות שבוצעו התובעים. כמו כן, לא מצאתי לנכון להפחית את עלות הפיקוח אשר התובעים צפויים לשאת בה לכשיבצעו את התיקונים.

אני קובעת אפוא כי עלות תיקונם של הליקויים עומדת על 36,165 ₪, וכי מתוכה אחראי האדריכל לשלם לתובעים סך של 515 ₪ ואילו הקבלן אחראי לתשלום סך של 35,650 ₪.

7. כאמור, המחלוקת המרכזית בין הצדדים נוגעת לתקרת הרעפים וחיפוי הגבס. לטענת התובעים התחייבה הנתבעת לבנות בדירה תקרת בטון.

לעניין זה הצהירו התובע ים (בסעיף 11 לתצהיר ם) כי מעולם לא הובא לידיעתם שהתקרה היא תקרת רעפים שהחיפוי בה עשוי לוחות גבס. כך, ללא שום הסתייגות.

לעומתם הצהיר מר אבי טובול מטעם הנתבעת (בסעיף 11 לתצהירו) כי הובהר לכל הרו כשים בפרויקט, לרבות התובע, עוד טרם החתימה על החוזה, כי התקרה בדירות הגג היא תקרה גבוהה העשויה מגג רעפים בחיפוי גבס. מר טובול אף הוסיף (בסעיפים 17 - 21 לתצהירו) כי זמן לא רב לאחר החתימה על ההסכם פנה התובע בטרוניה על כך שגילה כי התקרה מגבס ולא מבטון, וזאת על רקע סיכום שנערך עם אחד הדיירים להוסיף בחלק מדירתו תקרת בטון בתוספת תשלום. בפגישה שנערכה עם התובע הובהר ל תובע כי פרט זה נמסר לו עוד בשלב המשא ומתן וכי לא ניתן לשנות זאת. עם זאת, הוצע לתובע לבטל את העסקה ולקבל את כל התמורה ששילם בתוספת ריבית והצמדה. התובע נטל שהות בת מספר ימים לשקול את ההצעה ולבסוף הודיע כי הוא ורעייתו מעוניינים בכל זאת בדירה.

דברים דומים מסר גם מר רונן גבע, מנהל השיווק של הפרויקט מטעם הנתבעת, בתצהיר שהוגש מטעמו.

8. בחקירה הנגדית אישרה התובעת כי אכן התקיימה פגישה בנוגע לתקרת הרעפים, אך לדבריה זו התקיימה לקראת סוף בניית הדירה ולקראת האכלוס (עמ' 21 ש' 1). לשאלה אם הוצע לתובעים לבטל את העסקה כנגד החזר כספי השיבה התובעת שלא נכחה בפגישה (עמ' 21 ש' 18). במקום אחר ציינה התובעת בחקירתה כי באותה הפגישה נכח התובע בלבד (עמ' 28 ש' 6).

התובעת הודתה בשלב מסוים בחקירתה הנגדית כי הצעה לבטל את ההסכם כנגד השבה מלאה של הכספים ששולמו אכן הוצעה, אלא שלדעת התובעת המדובר היה בהצעה בלתי רלוונטית מאחר שה יא ניתנה בשלב שבו לתובעים לא היה מקום אחר להתגורר בו (עמ' 21 ש' 30 – עמ' 22 ש' 1; כן ראו עמ' 23 ש' 9 – 15 ועמ' 24 ש' 5 – 6).

התובע מצדו העיד גם כן בחקירה הנגדית כי התובעים ידעו על טיב התקרה הנבנית בדירה כבר בחודש מאי 2012, חודשים לפני שבוצעה המסירה. התובע אף סיפר לראשונה בחקירה הנגדית אודות קיומה של הפגישה המדוברת בעניין התקרה . לדברי התובע, אותה עת התגוררו התובעים אצל אחיו מאחר שחוזה השכירות שלהם הסתיים. התובע העיד כי אמר לנציגי הנתבעת שהוא מוכן להוסיף כסף ובלבד שייצקו תקרת בטון, ואילו נציגי הנתבעת הציעו לו להשיב את כספו כנגד ביטול החוזה. התובע מצדו השיב להם, כך לדבריו, שהוא מוכן לקבל כפיצויי שנתיים דמי שכירות או 10% ממחיר הבית.

התובע לא הצליח להסביר בעדותו הכיצד ציפה לקבל כפיצוי שנתיים דמי שכירות בשים לב לכך שהנתבעת התחייבה למסור את הבית רק בסוף שנת 2012 - תחילת שנת 2013 ( ראו עמ' 30 ש' 10 – 17. ראו גם עמ' 31 ש' 23 – 24 ועמ' 32 ש' 3 – 5 וכן ש' 10 – 11, שם אישר התובע כי אכן הוצע לו לבטל את העסקה כנגד השבה מלאה של התמורה ששולמה בגינה ).

התובע אף לא הצליח להסביר כיצד המומחה מטעם התובעים, אשר כתב את חוות דעתו בנוגע לליקויי הבנייה בבית בחודש יולי 2012, היינו, כחודשיים לאחר המועד בו, כמסתבר, נודע לתובעים על קיומה של תקרת הרעפים ולוחות הגבס, לא ציין דבר בנושא זה בחוות דעתו (עמ' 33 ש' 18 – 24).

כן לא עלה בידי התובע להסביר בעדותו מדוע לא נרשם דבר בעניין זה על ידי התובעים בפרוטוקול המסירה מיום 11.9.12 (עמ' 35 ש' 17 – 30).

9. מר גבע הסביר בחקירתו הנגדית כי מסר לתובע עוד בשלב המשא ומתן שהמדובר בתקרת גבס, שכן המדובר בפרט "לא סטנדרטי" (עמ' 42 ש' 8). מר גבע העיד כי למיטב ידיעתו אין שום הבדל בין תקרת בטון לתקרת גבס בהיבט הבידוד והאיטום (עמ' 43 ש' 6 – 7). עם זאת הודה מר גבע כי במפרט לא נאמר במפורש שהתקרה היא תקרת גבס (עמ' 45 ש' 6).

מר טובול העיד בחקירתו הנגדית שהבתים בפרויקט נבנו בצורה מיוחדת, מתוך "החלטה עיצובית לתת משהו שאין לאחרים" (עמ' 46 ש' 27). לדברי מר טובול, "בעניין התקרה, זה היה חלק מאד חשוב בקונספט של הבית, לתת לאנשים דירה שהיא גם שטוחה, ללא מדרגות, וגם לתת להם אפקט של וואו" (עמ' 46 ש' 31 – 32). לדבריו, "הכל היה מגבס למעט ממ"ד וחדרים" (עמ' 47 ש' 2 – 3). מר טובול הדגיש שלמעט מקרה אחד, בו ביקש רוכש הדירה לצקת תקרת בטון כנגד תוספת תשלום, אף אחד מהרוכשים האחרים למעט התובעים לא התלונן על נושא זה.

לדברי מר טובול, שלא נסתרו, התובעים ביקרו באתר במהלך הבניה פעמים רבות וחזו במו עיניהם בבניית גג הרעפים ללא תקרת בטון, ואף על פי כן "נזכרו" להתלונן בעניין רק זמן קצר לפני המסירה (עמ' 49 ש' 24 – 30).

10. עדויותיהם של מר טובול ושל מר גבע היו עקביות וסדורות. עדויות אלה אף התיישבו בחלקן עם גרסתם המאוחרת והכבושה של התובעים, בכל הנוגע לפגישה שנערכה עימם בנוגע לתקרה.

אני מעדיפה אפוא את גרסת הנתבעת, ולפיה ידעו התובעים כל העת שהתקרה בדירות הגג היא תקרה גבוהה עשויה גג רעפים בחיפוי גבס , על פני גרסתם של התובעים בתצהירי העדות הראשית מטעמם – גרסה ממנה סטו בהמשך בחקירתם הנגדית .

11. בנוגע למפרט, אני מקבלת את קביעת המומחה, שקיבל את עמדתה של הנתבעת, ולפיה הרשום בסעיף 2.3 שבו מהווה טעות קולמוס (ראו עדות המומחה עמ' 12 ש'31 וכן עמ' 14 ש' 8 – 14) : מעבר לסתירה לתכנית הקונסטרוקציה ולתכניות האדריכליות להיתרי בניה, אשר יש בה כדי ללמד על טעותו של הגורם שניסח את המפרט, הרי שעל פי עדותו של מר טובול, שלא נסתרה, אילו אכן הכוונה הייתה ל תקרת עליית הגג ולא לרצפה, עובי התקרה לא היה 15 ס"מ בלבד כפי שצויין במפרט (עמ' 51 ש' 1 – 4). כמו כן אני מקבלת את עדותו של מר טובול ולפיה צמד המלים "בידוד תרמי" לא היה אמור להירשם אילו דובר בתקרת בטון, כטענת התובעים (עמ' 52 ש' 15 – 16 וכן ש' 24). ראיה חזקה נוספת לכך שהמדובר בטעות בלבד היא עצם העובדה, עליה לא חלקו התובעים, ולפיה גם ביתר דירות הגג בפרויקט, למעט בבית אחד על פי דרישה מיוחדת, לא יצקה הנתבעת תקרות בטון תחת הרעפים (עמ' 11 ש' 1 – 2).

מבחינת טיב התקרה והשפעתה על איכות הבידוד או האיטום, צידד המומחה גם כן בעדותו של מר טובול ולפיה אין הבדל בין הגגות מבחינה זו (עמ' 11 ש' 14 – 19).

אני מקבלת אפוא את מסקנת המומחה מטעם בית המשפט ולפיה אין כל "ירידת ערך" בגין העדרה של תקרת בטון בנסיבות שלפניי .

12. לא מצאתי מקום לפצות את התובעים בגין טעות הקולמוס בהוראת סעיף 2.3 ל מפרט: ראשית, התובעים לא טענו כלל כי הסתמכו על הוראת המפרט המדוברת בכל הנוגע לחומר ממנו עשויה התקרה (ראו סעיף 10 לסיכומי התובעים . כן ראו את עדות התובע בעמ' 30 ש' 1 - 3). שנית, התובעים לא הכחישו בסופו של דבר בעדותם כי הוצע להם קודם המסירה לבטל את ההסכם כנגד השבת מלוא התמורה ששילמו בגין הדירה, אך הם סירבו לכך. הטענה ולפיה התקשו התובעים לקבל את ההצעה מאחר שהתגוררו אותה עת בשכירות אינה מאיינת את עצם קיומה, כמו גם את הסתרת ההצעה על ידי התובעים בשלב הגשת תצהירי העדות הראשית. התובעים נהגו בחוסר תום לב דיוני וגם בכך יש כדי להוביל למסקנה בדבר שלילת הפיצוי.

אני דוחה אפוא את התביעה בחלקה המתייחס לתקרת הגבס.

התביעה וההודעות לצד ג' מתקבלות חלקית במובן שצוין בסוף סעיף 6 לפסק הדין, באופן שהנתבעת חבה כלפי התובעים במלוא הסכום ואילו צדדי ג' ישפו את הנתבעת בחלוקה כאמור שם.

כמו כן תישא הנתבעת בהוצאות התובעים ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 6,000 ₪ בצירוף מע"מ.

אין צו להוצאות בתביעה כנגד הנתבעים 2 – 4, כמו גם בהודעות לצד ג'.

המזכירות תשלח לצדדים את פסק הדין.

ניתן היום, י"ט כסלו תשע"ח, 07 דצמבר 2017, בהעדר הצדדים.