הדפסה

בית משפט השלום באשדוד ת"א 12175-02-17

בפני
כבוד ה שופטת טלמור פרס

תובע
יגאל סבג
באמצעות ב"כ עו"ד א.טייטלמן
נגד

נתבע
יהונתן גולדברג
באמצעות ב"כ עו"ד י.כהן

פסק דין

1. לפניי תביעה כספית על סך של 234,648 ₪ שעניינה רשלנות הנתבע, עו"ד במקצועו, אשר ליווה עסקה לרכישת נכס להשקעה בדטרויט מישיגן, ארה"ב (להלן:"הנכס"), אותו רכש התובע.

טענות התובע:

2. על פי כתב התביעה, במהלך חודש דצמבר 2014 חיפש התובע, שהינו סגן אלוף בצבא, להשקיע חלק מכספי חסכונותיו ופנה לנתבע בעקבות פרסומים שפרסם באינטרנט, שם הציג עצמו כעו"ד מומחה המייצג משקיעים המתעניינים בהשקעה בנכסים בארה"ב.
בפגישות השניים, הציג עצמו הנתבע כבעל רישיון לעריכת-דין בארץ ובארה"ב וכמי שמלווה את לקוחותיו משלב ההתעניינות ועד לסגירת העסקה ואף בהמשך הדרך בהעברת דו"חות תשואה והעברת כספים מחברת הניהול, ללקוח.

3. לטענת התובע, הנתבע הציג עצמו כבעל מומחיות וניסיון רב בתחום השקעות נדל"ן מניבות בארצות הברית ושכנע אותו להתקשר בעסקה לרכישת נכס מידי אדם בשם יוסי יצחק ג'ייקובס, בעלי חברתSweet Home " " (להלן: "המוכר/ג'ייקובס"). הנתבע הציג עצמו כמי שייצג וישמור על האינטרסים של התובע בכל עסקאות הנדל"ן והפנה וקישר את התובע באופן אישי לג'ייקובס, על מנת שזה ימצא וימכור לתובע נכס איכותי בארצות-הברית.
בפגישה שנערכה במשרדו של הנתבע, בה נכחו התובע והמוכר, שכנע הנתבע את התובע, כך על פי כתב התביעה, כי מדובר בהשקעה בטוחה וכדאית שתניב לו תשואה נאה ותעלה ערכה משמעותית בעת מכירת הנכס תוך זמן קצר.
את חששות התובע מפני השקעה ראשונית בארצות-הברית, הסיר הנתבע תוך שהוא משבח את המוכר ומציין כי הוא מוכר לו באופן אישי כאדם אמין.
עוד התחייב הנתבע כי הוא מלווה את העסקה מראשיתה ועד סופה, הוא זה שעורך את חוזה הרכישה ודואג עבורו לכל הביטחונות האפשריים להבטחת קיום ההסכם. הנתבע אף התחייב בפני התובע, כי שבוע-שבועיים מרגע העברת התשלום למוכר, הנכס יהיה רשום באופן מלא על שם התובע, והבטיח כי ידאג להמצאת מסמך המאשר את הרישום. כן סוכם, כי את שכר טרחת הנתבע בגין הטיפול בעסקה ידאג המוכר לשלם בעצמו.

4. נוכח דברים אלו, התקשר התובע בעסקת מכר שהורכבה משני הסכמים – הסכם מכר על סך 42,000$ (המשקפים את עלות הנכס) והסכם הלוואה מצד המוכר לפיו, סך של 12,000$ מתוך העלות הכוללת של הנכס, ימומנו מכספי השכרת הנכס והמוכר ייפרע מחצית מדמי השכירות שישולמו עד לגמר תשלום הסכם ההלוואה, כאשר הנתבע מונה כנאמן לביצוע ההסכם.
בנוסף, נחתם הסכם ניהול הנכס, לפיו המוכר, באמצעות החברה שבבעלותו, ידאג להשכרת הנכס, תחזוקתו השוטפת, גביית דמי השכירות והעברתם לתובע.

5. לטענת התובע, הנתבע היה מעורב בכל שלבי תהליך ביצוע העסקה – העסקה בוצעה במשרדו, הוא זה שעדכן חלק מההסכמים על מחשבו ואף הדפיס את חוזה המכר ושני ההסכמים הנוספים, הסביר את טיבה של העסקה וסיפר על ההיכרות האישית עם המוכר ומשפחתו מאז היה ילד. הנתבע הדגיש את המוניטין שלו כמומחה לנדל"ן בארצות הברית, שכנע את התובע לבצע את העסקה והיה אמון על הופעת ביטחונות בהסכם, ככל שיופר, וכן שימש כנאמן לעסקה. לטענת התובע, פעולות אלו של הנתבע הן ששכנעו אותו לבצע את העסקה ואלמלא אלו, לא היה חותם על ההסכמים.
בתאריך 16.4.15, יומיים לאחר החתימה על ההסכמים ולאחר הבטחתו של הנתבע למסור לתובע אישור רישום הנכס על שמו, שילם התובע סך של 30,000$ בהעברה בנקאית, לחשבון המוכר.

6. חרף ההסכם ובו התחייבות המוכר להעביר לתובע שכר דירה חודשי בשיעור של 360$ (לאחר ניכוי דמי ניהול, מיסים ומימון), הופסק התשלום כבר ברבעון הראשון לעסקה וכל ניסיונותיו של התובע להשיג את המוכר ולברר פשר העניין, עלו בתוהו, ועקבותיו נעלמו.
התובע פנה בדאגה לנתבע, אשר הרגיעו והבטיח לברר מה קרה, אולם הלכה למעשה, לא פעל כלל לבירור העניין. גם דרישותיו של התובע מהנתבע לקבל אסמכתא מקורית לרישום הנכס על שמו, לא נענתה ופניות התובע לנתבע הושבו לטענתו, בצורה מתחמקת.

7. התובע, אשר חשש לגורל הנכס, טס ביום 25.12.16 לארצות הברית. לטענתו, לאחר ששכר שירותי עו"ד מקומי, גילה לתדהמתו כי הנכס כלל לא נרשם על שמו והוא רשום על שם אדם זר בשם ברוס ב. בובר. כן התברר לו, כי על הנכס רובץ חוב בגין אי תשלום מיסים לשנים 2014-2015 בסך של 5,000$ וחוב צפוי לשנת 2016 בסך 1,900$ ו כי כתובת החברה המוכרת ומספר הטלפון שלה, המופיעים בהסכם, הינם פיקטיביים.

8. התובע טוען כי הנתבע היה "הנפש החיה" מאחורי רקימת העסקה והוא ששכנע אותו להתקשר בעסקת המכר וכי הסתמך על מצגי הנתבע כפי שהוצגו בפניו מתוך אמונה שהנתבע הוא איש מקצוע אמין ומנוסה המתמחה בעסקאות נדל"ן בארצות הברית.
לאחר שגילה התובע כי ההתחייבות לרישום הנכס על שמו הופרה – עותר התובע בכתב התביעה לביטול ההסכם ולחיוב הנתבע בתשלום הפסדים כספיים בסך כולל של 234,648 ₪:
סך של 42,000$ בגין תמורת המכר;
סך של 4,200$ בגין הפסד שכר דירה ל- 6 חודשים (עד מרץ 2017);
סך של 2,462$ בגין הוצאות נסיעה ותחבורה בארצות הברית ושכ"ט עו"ד מקומי;
סך של 10,000$ בגין עוגמת נפש ונזק לא ממוני.

טענות הנתבע:

9. לטענת הנתבע בכתב ההגנה, אין כל יריבות בינו לבין התובע ובין הצדדים לא התקיימו יחסי עו"ד-לקוח. לדבריו, התובע מעולם לא היה לקוח שלו, לא ייפה את כוחו לפעול בעניינו, לא חתם על הסכם שכר טרחה ולא שילם לו שכר טרחה ומכאן שאין לו התחייבות כלשהי כלפי התובע וכל פעולה שביצע לטובת התובע (לרבות ביצוע בדיקה לאחר חתימת העסקה ביחס להעברת הרישום בדירה ע"ש התובע) הי יתה מרצונו הטוב ומבלי שתהיה לו התחייבות לעשות כן (ס' 3 ו-7 לכתב ההגנה).
הנתבע אינו מכחיש כי המליץ לתובע על אדם בשם יוסי ג'ייקובס המנהל השקעות רכישה בארצות הברית ואף קישר ביניהם, אולם לטענתו לא הציג בפני התובע נכס כלשהו להשקעה ולא נק ב בשם החברה המנוהלת על ידי מר ג'ייקובס. הנתבע אף אינו מתכחש לעובדה כי הצדדים נפגשו במשרדו אולם לטענתו, לא הביע דעה כלשהי בקשר לנכס הנרכש ולא היה מעורב בשיחה שהתנהלה בין הצדדים.

10. לטענת הנתבע, לא ליווה את העסקה מתחילתה, שכן ליווי בעסקאות כגון זו שעשה התובע, ניתן ללקוחותיו ולא לכל אדם. הנתבע אינו מכחיש כי לאחר סגירת העסקה ובעקבות בקשת התובע לדעת אם הדירה רשומה על שמו, אישר עובדת רישום הדירה על שם התובע, כטובה בלבד, מבלי שהייתה לו כל מחויבות לבצע בדיקה יסודית כלשהי, שכן התובע לא ייפה כוחו.

11. אשר לרישומו של הנתבע כ"נאמן" במסגרת הסכם המכר, טוען הנתבע שהדבר נודע לו רק עם הגשת התביעה והמילה "נאמן" הוספה על ידי התובע ונרשמה בכתב ידו, ללא הסכמתו או ידיעתו. כן טען כי הסכם הניהול נערך בין הצדדים מבלי שהובא לעיונו ו/או הסכמתו.
הנתבע אינו מכחיש כי ההסכם הודפס במשרדו וזאת מפני שלמר ג'ייקובס לא היה משרד, אולם לדבריו לא היה מעורב בעסקה בשום שלב.

12. לטענת הנתבע, נספח ה'1 המצורף לכתב התביעה (שכותרתו(QUITCLAIM DEED מהווה אישור לרישום הדירה על שם התובע, אולם היה על התובע לרשום את שמו כבעל הנכס גם בעירייה, לצורכי תשלום מיסים, דבר שלא עשה עד היום, גם לאחר נסיעותיו לארצות-הברית ולאחר מכתב שנשלח לבא כוחו בהליך זה .

13. הנתבע מוסיף כי התובע לא הקטין את נזקו ובמחדליו גרם לניתוק הקשר הסיבתי בין מעשי הנתבע לנזק - הוא עיקול הנכס. כן טען הנתבע כי לו היה התובע פועל בהתאם לעצתו ומייפה כוחו של מתווך לשם בירור מצב הנכס, לא צריך היה לנסוע לארה"ב (ס' 18-19 לכתב ההגנה). כמו כן, הנזקים להם טוען התובע מוכחשים והתובע קיבל דמי שכירות עבור הנכס עד לא מזמן.
לטענת הנתבע, כאשר נודע לתובע שעל הנכס רובצים חובות מס, היה עליו לשלם את חובות המס ובכך להשלים את רישום הבעלות ולצמצם את הנזק שנגרם לו לכאורה.

ראיות הצדדים:

14. מטעם התובע הוגש תצהיר עדות ראשית שלו על נספחיו , הקלטות ותמלילי שיחות בין התובע לנתבע והמוכר, בשש הזדמנויות שונות. כן העידו מטעמו מר רוזנפלד פישר - עיתונאי שערך תחקיר על נפגעים נוספים ממעשים דומים של הנתבע ומר יעקב ווקסלר - אשר נפגע לטענתו מהתנהגות דומה של הנתבע במקרה אחר.
מטעם הנתבע הוגש תצהיר עדות ראשית שלו על נספחיו, תצהירו של מר ג'ייקובס מוכר הנכס וחוות דעת מומחה בדין הזר, עו"ד אהרון פרקש. כמו כן ב"כ הנתבע, עו"ד יניב כהן, נחקר בחקירה נגדית.

דיון והכרעה:
15. לאחר שעיינתי בכל אשר הוגש ושמעתי עדויות הצדדים והעדים מטעמם, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל בחלקה.

אקדים ואומר כי לאורך ההליך ניכר שהיריבות בין הצדדים חורגת מגדר יריבות משפטית גרידא, והדבר בא לידי ביטוי בין היתר בשלל הבקשות שהגישו הצדדים, בהתנהלותם באולם בית המשפט, בטענות האווירה ובטענות לגופם של דברים, אשר חרגו לעיתים מגדר הרצוי במסגרת הליך משפטי. אדון בטענות האמורות ככל שהן רלוונטיות להכרעה בלבד.

16. טענה מקדמית בפי הנתבע ולפיה, בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בתביעה, שכן עניינה בביטול הסכם מכר מקרקעין המצויים בארצות הברית. לטענת הנתבע אין מדובר בתביעת נזיקין או בתביעת רשלנות אלא בתביעה בענייני מקרקעין גרידא המצויים בארצות הברית ולפיכך בהתאם לתקנה 4 לתקנות סדר הדין האזרחי יש להגישה לבית המשפט שבאזור שיפוטו הם נמצאים.
הנתבע טוען כי בס' 6 להסכם הניהול נקבע כי כל תביעה בין הצדדים תידון באזור השיפוט בו נמצא הנכס בלבד – קרי ארה"ב של אמריקה.
דין טענה זו של הנתבע להידחות.
ראשית יאמר כי הטענה נטענה בשפה רפה בסעיף ג' לכתב ההגנה ונזנחה לאורך ההליך, עד להעלתה בשנית, באופן נרחב יותר, בסיכומי הנתבע. לטענה אין בסיס אף לגופו של עניין, שכן תביעת התובע אינה אלא תביעה כספית-נזיקית לפיצוי בגין נזקים שנגרמו כתוצאה מהפרת חובותיו של הנתבע כעורך דין, כלפי לקוחו התובע .

17. אף שבמסגרת הסעדים ציין התובע רצונו בביטול הסכם המכר, ברי כי עילת תביעה זו אינה עומדת לבדה, וכפי שניתן ללמוד מכתב התביעה ומהסעדים המבוקשים בו, הפיצוי המתבקש הינו כספי . לפיכך, אין מדובר בתביעה שכולה במקרקעין ובית משפט זה אינו משולל סמכות עניינית לדון בה. מטעם זה גם אין מקום לקבוע כי בית המשפט נעדר סמכות עניינית או מקומית, בשל העובדה כי המקרקעין המדוברים מצויים בארצות הברית.

מעבר לכך, הנתבע אינו צד להסכם הניהול ולפיכך התניה המופיעה בו באשר לסמכות השיפוט אינה רלוונטית לענייננו ואין בה כדי להשפיע על סמכות בית משפט זה לדון בתובענה.

אשר לטענת הנתבע כי התובע אינו יכול להפנות כנגדו תביעה לביטול הסכם, בהעדר יריבות, אכן הצדק עם הנתבע בעניין זה, ושעה שהנתבע לא מכר את הנכס לתובע והתובע לא תבע את מוכר הנכס, הרי שלא קיימת ביניהם יריבות במובן זה. אולם, כאמור, אין זה הסעד היחידי לו עותר התובע, כמפורט בסעיפים 8-10 לעיל, בהם עותר התובע לפיצוי כספי בגין נזקיו, בשל רשלנות הנתבע והתנהלותו כעורך דינו.

18. הידרשות לתביעת התובע, מצריכה דיון בשאלת קיומם של יחסי עורך דין-לקוח, בין התובע לנתבע וככל שיחסים כאמור קיימים, הרי שתיבחנה טענות התובע ביחס להתרשלות הנתבע והפרת חובותיו. קב יעה כי הנתבע התרשל בתפקידו, תוביל לבחינת טענת הנתבע בעניין קיומו של אשם תורם וחובת הקטנת הנזק וכן בחינת שאלת קיומו של נזק והיקפו.

שאלת קיומם של יחסי עורך דין-לקוח:

19. פסיקת בתי המשפט התוותה ברבות השנים, סימנים לקיומם של יחסי עו"ד-לקוח, וזאת בהיעדר התייחסות מפורשת לכך בחקיקה. כך למשל, יש לבחון האם הייתה פנייה מצד הלקוח לעורך הדין בבקשה לייצגו, קבלת הייצוג על ידי עורך הדין, תשלום שכר טרחה או סיכום על תשלום כלשהו, קביעת אופי הטיפול המשפטי והיקפו.
בע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מ"ד(4) 446 (1990), נדונה על ידי בית המשפט העליון שאלת קיומם של יחסי עו"ד לקוח -
"...טוען בא-כוח המערער, כי אין כל נפקות משפטית לאמון שרוחש פלוני לעורך-דין אלמוני, ואין בכך כדי ליצור יחסי עורך-דין-לקוח ביניהם. לדעתו, כדי לקבוע אם אמנם קיימים יחסים כאלו, יש לבדוק את מכלול הנסיבות של המקרה, ולשאול: האם הלקוח פנה לעורך הדין בבקשה כי ייצג אותו? האם עורך הדין קיבל על עצמו לייצג את הלקוח? האם ניתן לטובת עורך הדין ייפוי-כוח לטפל במקרה הנבדק? האם שולם שכר-טרחה עבור הטיפול? האם נערכה בין עורך הדין ללקוח ישיבה בה פירט הלקוח בפני עורך הדין את דרישותיו? המערער טוען, כי במקרה נושא הערעור התשובה לכל השאלות הללו היא שלילית... דברים אלה מקובלים עלי." (שם, בעמ' 478)

מפסק הדין ניתן לחלץ מס' מאפיינים לקיומם של יחסי עורך-דין-לקוח ביניהם: תשלום שכר טרחה על ידי הלקוח בעבור השירות המשפטי הנדון; היותם של יחסי הצדדים עולים בקנה אחד עם הוראות החוק והתקנות ועם כללי לשכת עורכי הדין, שכן קיימת חזקה לפיה עורך דין מוחזק כמי שמקיים את הכללים; קיומו של הסכם בין הצדדים וההוראות הקבועות בו והמתייחסות, בין היתר, לעצם קיומם של יחסים מהסוג הנדון בין הצדדים.

20. גם בע"א 2625/02 נחום נ' דורנבאום , פ"ד נח(3) 385 (2004) פורטו תנאים לשם היווצרות יחסי עורך דין-לקוח, וביניהם: העדר מחלוקת לעניין עצם קיומם של היחסים הנ"ל, התנהלות הדברים סביב עריכת הסכם המכר במשרד עורך הדין, קיומה של שיחת היוועצות בין הצדדים ומתן הסברים משפטיים, קבלת הטיפול בכל ההיבטים המשפטיים של העסקה והחתמה על מסמכים בקשר לעסקה שהתנהלה באותו מקרה, אמון מובהק שרחש הלקוח לעורך-דין ולכישוריו המקצועיים ועוד.

יודגש, כי קיומו או העדרו של אחד מהסימנים המפורטים בפסיקה המוזכרת לעיל, אינו מכריע לעניין קיומם של יחסי עורך-דין-לקוח, ויש לבחון כל מקרה, בהתאם לנסיבותיו.

כך למשל, בעניין תשלום שכר טרחה נפסק בע"א 2725/91 היינוביץ נ' גלעדי, פ"ד מח(3) 92 (1994) , כי השתתפות בתשלום שכר טרחה אינה יוצרת כשלעצמה יחסי עורך דין-לקוח, ומנגד, בת"א 3060/00 (מחוזי ת"א) מלחי שלום נ' ש.י.י.א. יוזמות בע"מ (פורסם בנבו, 23.7.2006) נאמר כי גם בהעדר תשלום שכרו של עורך הדין, אין לשלול קיומם של יחסים כאמור.

21. מאפיינים נוספים שעלו בפסיקה הם: האם זהות הלקוח ידועה לעורך הדין, בחינת האינפורמציה המועברת בין הצדדים, משך היחסים ביניהם, סוג השירות שניתן – האם מדובר בשירות מקצועי שדרכם של עור כי דין לתת והאם הפעולות הנעשות עבור הלקוח הן בהקשר משפטי, שכן ליבת היחסים בין עורך דין ללקוח היא השירות המקצועי שרק עורכי דין מוסמכים לתת על פי החוק (ראו מאמרה של ד"ר לימור זר-גוטמן "מיהו לקוח: מתי וכיצד נוצרים יחסי עורך דין לקוח" בטאון "דין ואומר" היוצא לאור על ידי ועד מחוז חיפה (פורסם ביום 24.9.04) והאסמכתאות המפורטות שם). ד"ר זר גוטמן מטעימה, כי:
"במסגרת המבחן השני שנקבע בפסיקה הישראלית – האם עורך הדין קיבל על עצמו את הייצוג – יש להכיר, לדעתי, בקבלת ייצוג מפורשת או משתמעת מן הנסיבות. קבלת ייצוג המשתמעת מן הנסיבות הוכרה כיוצרת יחסי עורך דין-לקוח ב-Restatement of the Law Governing Lawyers (2000). לפיו יחסי עורך-דין-לקוח נוצרים כאשר עורך הדין אינו מראה חוסר הסכמה לייצוג במקום שעורך הדין יודע או סביר שידע כי האדם סומך באופן סביר על עורך הדין שייצגו. מבחן זה המנוסח בדרך השלילה מטיל בפועל חובה על עורך הדין להבהיר ללקוח את טיב היחסים שאם לא יעשה כן ייתכן וחוסר הבהירות תפורש לטובת הלקוח, כיוצרת יחסים. הבהרה זו יכולה לשאת צורה של הזהרה בכתבdisclaimer) ). כך לדוגמא, אזהרה שתאמר כי 'השירות המשפטי הניתן על-ידי עורך הדין ניתן לטובת המלווה ולא הלווה, וכי נאמר ללווה שמוטב לו לשכור עורך דין שידאג שהאינטרסים והזכויות שלו יהיו מוגנים'. אני סבורה שתנאי זה עתיד ליצור מודעות אצל עורכי הדין ולמנוע מצבים בהם עורך הדין משאיר במתכוון את המצב מעומם כדי להותיר בידו 'פתח מילוט' מחובותיו כלפי הלקוח בטענה שלא נוצרו יחסים".

כך או אחרת, מבחינת פסקי הדין עולה כי הבדיקה האובייקטיבית באשר לקיומם של יחסי עורך דין-לקוח תעשה בכל מקרה על פי נסיבותיו שלו, ובהתאם למבחנים האמורים כפי שהותוו בפסיקה.

22. בחינת נסיבותיו של תיק זה ומסכת הראיות שהוצגה בפני , ובכלל זאת העדויות, ההקלטות ותמלולן, לאורם של השיקולים שהוצגו בפסיקה, מובילה לכלל מסקנה כי עלה בידי התובע להוכיח שהתקיימו בינו לבין הנתבע יחסי עורך-דין-לקוח.

התובע הצהיר, כי ביקש להשקיע חלק מחסכונותיו ופנה לנתבע בעקבות פרסומי הנתבע בהם הציג עצמו כמומחה ומייצג משקיעים המתעניינים בהשקעה בנכסים בארצות הברית . הנתבע הציג עצמו בפגישות, כמו גם בפרסומיו, כבעל ר ישיון לעריכת דין במספר מדינות בארצות הברית וכמי שמלווה את לקוחותיו משלב ההתעניינות ועד לסגירת העסקה, העברת דוחות תשואה וכספים מחברת הניהול ללקוח.
על פי הצהרת התובע, התחייב הנתבע ללוות את התובע ליווי משפטי, לבדוק שהנכס נקי מעיקולים, חובות והליכים משפטיים, לרשום את הנכס על שמו באופן מלא ולדאוג להעברת תשואה חודשית. הנתבע הבטיח לתובע, כי לאחר שיבחר את הנכס, הוא ידאג לעריכת החוזה, לבדיקתו בפן המשפטי וייתן לו את כל הביטחונות לשם הבטחת ביצוע העסקה ושזו תניב רווחים. הנתבע היה מעורב בכל שלב משלבי העסקה, זו בוצעה במשרדו, הוא תיקן וערך את ההסכמים במחשבו האישי והדפיסם, ההסכמים נחתמו בפניו תוך מתן הסברים על ידו והנתבע נרשם כנאמן בעסקה.

23. מנגד, הצהיר הנתבע כי אמנם התובע הגיע למשרדו והתעניין בנכסים בארצות הברית, אולם היה זה בעקבות פורום השקעות אותו ניהל בארצות הברית וכי התובע לא ביקש מעולם שייצג אותו כעורך דין, אלא ראה בו חוליה מתווכת/מקשרת בלבד. התובע ניהל שיחות מרובות עם המוכר, שלא בנוכחותו והשניים שגיבשו עסקה ראשונית, ביקשו לעשות שימוש במשרדו לצורך חתימת ההסכם ולא שילמו לו על כך. הנתבע מצהיר, כי מעולם לא שימש כנאמן לעסקה כלשהי בין התובע למאן דהוא ולא ידע מכך, לא קיבל על עצמו את ייצוג התובע, לא נחתם ייפוי כוח, לא שולם לו שכר טרחה, לא נערכה ישיבת עבודה בינו ובין התובע בה פורטו דרישות התובע ממנו כעורך דין, משך היחסים היה מצומצם ולא ניתן שירות מקצוע י שדרכם של עורכי דין לתת. הנתבע מוסיף בתצהירו כי על פי השערתו, התובע ומר ג'ייקובס רקחו מזימה ביניהם להחריש את ההתקשרות העסקית ביניהם, כדי להימנע מצב דברים בו ידרוש עמלת תווך.
מטעם הנתבע הוגש אף תצהירו של המוכר, ג'ייקובס. האחרון הצהיר כי פרטי העסקה תואמו על ידו עם התובע, והנתבע לא היה מעורב בעסקי החברות שבבעלותו ובפרטי המשא ומתן. לדבריו, חתימת ההסכם אכן בוצעה במשרד הנתבע, אולם כל תפקידו של הנתבע היה השאלת משרדו לצורך הפגישה, השאלת מחשבו האישי והמדפסת.

24. כאמור, התובע צירף לראיותיו הקלטות ותמלילים. הקלטות אלו, אשר בוצעו ע"י התובע במספר פגישות בהן נכח הנתבע, יש בהן כדי לשפוך אור על מערכת היחסים בין השניים, משאלו הוקלטו בזמן אמת ותיעדו את שיחות הצדדים, באופן אותנטי מבלי שהנתבע היה מודע לכך שהוא מוקלט. לפיכך אני סבורה כי משקלן הראייתי גבוה.
הנתבע טוען כי מעצם ביצוע ההקלטות ומהשיחות המוקלטות עצמן עולה כי התובע לא נתן בו, מלכתחילה, אמון ולפיכך לא יכולה להישמע מפיו טענה כי ראה בנתבע עורך דינו.
בעניין זה יאמר, כי לא התרשמתי שהתובע פעל במניפולטיביות, עת שהקליט את השיחות או שיש בהן כדי "להוציא דברים מהקשרם". כמו כן מהדברים המוחלפים בין הצדדים, לא ניתן ללמוד שהתובע לא נתן אמון בנתבע, אלא להיפך, ויש לקבל הסבריו שניתנו במסגרת חקירתו הנגדית בעניין זה:
"לשאלת בית המשפט, למה מצאת לנכון לתעד מלכתחילה את השיחות ביניכם, אני משיב- אני נוהג באירועים להקליט שיחות. אני איש מודיעין. כשאני הולך פעם ראשונה לעסקה ואחרי ששמעתי על מס' אירועים שעקצו ונוכלות, אמרתי לפחות אם אני הולך, יש לי ביטחון עבורי למקרה שבו הכל יתפקשש. עובדתית, שאני מגיע לפה ומזלי שהקלטתי, כי עו"ד בישראל משקר ומגיש תצהיר כוזב לבית המשפט."(פרוטוקול דיון מיום 6.3.19, עמ' 39 , ש' 1-5).

אין להלין על אדם אשר מטבע הדברים חושש עת הוא עורך עסקה מעין זו לראשונה בחייו, וכ"תעודת ביטוח" מקליט את המגעים בינו לבין הצדדים לעסקה (לרבות שיחותיו עם עורך דינו). לא מצאתי כי מדובר במעשה משולל הגיון שיש בו להצביע כי התובע משדל או מתמרן את הצדדים האחרים לעסקה לומר דברים אשר אין בכוונתם לומר, או כי יש בכך כדי להטיל צל על הדברים המתועדים בהקלטות אלה.

25. מדברי הצדדים כפי שעולים בהקלטות, ניתן ללמוד על ציפיות התובע מהנתבע, כפי שבאו לידי ביטוי במפגשים ביניהם ועל התנהלות הנתבע והמצג שיצר בפני התובע.
כך בפגישה מיום 14.4.15:
"יגאל סבג: באמת אני סומך עליכם אתם אנשים הגונים, אתה גם הפנית אותי ליוסי, זה פעם
ראשונה שאני עושה את העסקה הזאת, בטח עסק שהוא רחוק ולא, ואני לא מכיר ואני לא שולט בו,
ולכן אני ככה סומך גם על ההיבט המקצועי, מה שסגרתי עם יוסי בתנאים, לראות שיש בזה, אתה
יודע גם מבחינתי כערובה... לי חשוב מאוד שבאמת את כל הדברים ייעגנו...שאני לא אפגע במקרה
שלא יודע, קורה,...שקורים הדברים הפחות טובים, אז...שבאמת אני בטוח עם הנכס, עם הכסף וכל
מה שיש, בסדר? חשוב מאוד שזה יבוא לידי ביטוי בחוזה..." (שיחה מס' 1, עמ' 1-2, ש' 22 ואילך).

ובהמשך, שואל התובע: "האם זה מספק מבחינת זה שרשום פה חברת Sweet Home" משיב הנתבע ב"כן" ומוסיף – " ...כן, אני, לפני שאני נכנס לזה אני רוצה לומר שהמטרה שלנו, צריך לדעת מה המטרות, זה חשוב, אני אגיע לזה, המטרות שלנו זה להגיע לנכס בביטחון. ...גם אם אני אומר משהו שאתה לא מבין, תגיד שאתה לא מבין ואני אסביר את זה עוד פעם, אבל אנחנו צריכים לראות שאתה מקבל מלא הבטחות ביטחונות... ( שיחה מס' 1, עמ' 4-5, ש' 18 ואילך ).
וכאשר שואל התובע "זה חוזה סטנדרטי? אני סומך עליך, אני" – משיב הנתבע :" זה חוזה סטנדרטי, כן כן" (שיחה מס' 1, עמ' 13 , ש' 3-4 ).
ובהמשך:
"יגאל סבג: ...במידה ועכשיו צריך, לא יודע, למכור את הנכס וכל הדברים האלה, אני רוצה שזה יעשה דרכך, לא ב, אני רוצה לייפות את הכוח שלך, שאתה תהיה מול אותו..." ( שיחה מס' 1, עמ' 54, ש' 19-21 ).
במהלך הדברים, נשמע הנתבע מכתיב תיקונים לחוזה:
"עו"ד גולדברג: ...כל הפרה, הפרה יסודית-,
יגאל סבג: כל הפרה יסודית.
עו"ד גולדברג: יבוצע על ידי עורך דין גולדברג יונתן.... על ידי הנאמן עורך דין גולדברג יונתן". (שיחה מס' 1, עמ' 55-56, ש' 8 ואילך ).
התובע שואל את הנתבע – "... עכשיו אני מעביר לו את הכסף? אז בזמנו אמרת לי, כי בהתחלה אמרתי שאני מביא כל הכסף, אתה תעשה את הרישום בטאבו ואז אחרי זה...".
משיב הנתבע: "כן, כן, חשבנו על זה, כן". (שיחה מס' 1, עמ' 58, ש' 16-19).
ובהמשך:
"יגאל סבג: עכשיו אתה, עורך דין גולדברג, אתה עושה את הבדיקה?
עו"ד גולדברג: כן, הבעיה, לא יהיה legal issues, לא יהיה בעיות ביניכם.
...
יגאל סבג: לא, אבל אתה, כל הבדיקה של –
יוסי ג'ייקוב: כן של הטאבו הוא יעשה.
עו"ד גולדברג: אני, אני מסדר את הכל.
יגאל סבג: אתה תעדכן אותי...
עו"ד גולדברג: אני אעדכן אותך..." (שיחה מס' 1, עמ' 99-100, ש' 18 ואילך).

26. דברים אלה מתווספים להצהרת התובע כי מלכתחילה פנה לנתבע בעקבות פרסומים שפרסם ברשת האינטרנט בהם הציג עצמו כעו"ד וכמומחה לעריכת עסקאות נדל"ן בארה"ב , המלווה את לקוחותיו משלב ההתעניינות עד לחתימת העסקה והעברת הכספים מחברת הניהול ללקוח. נוכח מצג זה, פנה התובע תחילה לנתבע, מתוך כוונה שייצג אותו באיתור נכס והתקשרות בעסקת נדל"ן. זו הייתה תכלית הקשר בין הצדדים וזה השירות אותו היה על הנתבע להעניק לתובע: שירות משפטי לשם ביצוע העסקה.
ודוק. אין מדובר במקרה בו ייצג הנתבע את המוכר, והתובע ניגש אליו בעקבות היכרותו עם המוכר על מנת שיערוך עבור שני הצדדים, הסכם לרכישת הנכס. הנתבע לא הציג עצמו כפועל "מטעם", אלא יצר מצג לפיו הוא מייצג את התובע והוא מנסה לאתר עבורו עסקה פוטנציאלית שתתאים לצרכיו.
גם בהתכתבות בין התובע למר ג'ייקובס, טרם חתימת ההסכם, חוזר התובע ומבקש זמן על מנת לבדוק עם הנתבע את "המשמעויות וההיבטים השונים של החוזים/ מיסים/ ניהול הנכס ועוד".

27. כן עולה כי התובע נתן אמון בנתבע מתוך הנחה כי הנתבע יבצע את תפקידו נאמנה וייצג את האינטרסים שלו כראוי בעריכת החוזה ובביצוע העסקה. למעשה, הנתבע הוא שעודד יצירת יחסי אמון מסוג זה, בין היתר כאשר שב ואמר לתובע כי ישים מבטחו בו ותיאר את ניסיונו המקצועי. הנתבע הציג מצג לפיו הוא אמון על האינטרסים של התובע ועל כן הוא מנוע מלהתכחש למצג זה כעת.

לאורך ההקלטות, נשמע הנתבע כשותף פעיל בשיחות, מייעץ ומסביר לתובע, עונה לשאלותיו ומפיג חששותיו בהיותו חסר ניסיון בביצוע עסקה מסוג זה (שיחה מס' 1, עמ' 4, ש' 1-2 וש' 18-21, עמ' 5, ש' 20 ואילך, עמ' 6, ש' 16-22 ואילך). התובע מבקש ליפות כוחו של הנתבע (שיחה מס' 1, עמ' 54, ש' 19-21) [להוריד] , והנתבע מוסיף הערות ותיקונים לחוזה, בהתאם להשגות שמעלה התובע (שיחה מס' 1, עמ' 54, ש' 18; עמ' 55, ש' 3 -21)[להוריד]. הנתבע אומר לתובע "אנחנו צריכים לראות שאתה מקבל מלא הבטחות וביטחונות..." (שיחה מס' 1, עמ' 5, ש' 2-3) ובחקירתו הנגדית הנתבע אף אינו מכחיש כי נתן המלצות (פרוטוקול דיון מיום 13.3.19 עמ' 51, ש' 8-11).

28. יאמר, כי גרסת התובע, אשר נחקר בחקירה נגדית, לא נסתרה ועדותו היתה אמינה ומשכנעת, מה שלא ניתן לומר על גרסת הנתבע כפי שיפורט בהמשך.
הדברים שנאמרים מפי הנתבע והשיח בין הצדדים, כעולה מההקלטות, אינם מתיישבים עם טענת הנתבע בכתב ההגנה, לפיה לא הביע דעה בקשר לנכס הנרכש ואף לא היה מעורב בשיחה שהתנהלה בין הצדדים (סעיף 5 לכתב ההגנה). הסברו של הנתבע, בחקירתו הנגדית, ולפיו נתן המלצות "בתור חבר לעזור לשניהם להתקדם אבל לא ייצגתי אותו", אינו מניח את הדעת ואינו מתיישב עם העובדות שאינן שנויות במחלוקת, שהתובע אינו חברו של הנתבע ופנייתו אליו הייתה פניה יזומה לעורך דין המציג ומפרסם עצמו כמבין בעסקי הנדל"ן בארצות הברית, במטרה לקבל ליווי משפטי (פרוטוקול דיון מיום 13.3.19, עמ' 51-53, ש' 27 ואילך).

29. מההקלטות, כמו גם מיתר החומר הראייתי שהוצג, עולה כי הנתבע מסביר לתובע שהוא מלווה את העסקה, הוא ערך ותיקן את החוזה (לאחר שהסביר לתובע כי מדובר בחוזה סטנדרטי) והבטיח לדאוג לביטחונות הדרושים להבטחת ביצוע העסקה. הנתבע נשמע מרגיע את התובע השואל שוב ושוב לגבי הביטחונות. מכך ניתן להסיק כי הנתבע התחייב ליתן לתובע שירות משפטי מקצועי ואף שימש כנאמן לביצוע העסקה. כן ניתן ללמוד כי הקשר בין הצדדים היה קשר מקצועי אינטנסיבי, שכלל מספר מפגשים ולא קשר חד פעמי סביב העסקה נשוא התביעה והנתבע אף מודה כי קדמה לפגישה המשותפת לו, לתובע ולמוכר, פגישה בינו ובין התובע בלבד (פרוטוקול דיון מיום 13.3.19, עמ' 51 ש' 2 ואילך).

לאורך חקירתו הנגדית עומת הנתבע עם דברים הנשמעים מפיו במהלך פגישותיו עם התובע ואשר אינם מתיישבים עם טענות ההגנה שלו, ותשובותיו - חלקן מתחמקות, חלקן מתמיהות ואינן נותנות מענה להימנעותו מלהגדיר יחסיו עם התובע, כיחסי עורך דין-לקוח.
בעוד שבהקלטות נשמע הנתבע מכתיב שינויים בנוסח החוזה ורישומו כנאמן (שיחה מס' 1, עמ' 55-56, ש' 3ואילך ), הרי שבחקירתו הנגדית אישר מחד, כי הסכם המכר נחתם בפניו והוא התחייב להיות נאמן לרישום הנכס על שם התובע (פרוטוקול דיון מיום 13.3.19, עמ' 55, ש' 22) ומנגד, טען בהמשך "אולי המטרה שלי הייתה בתור חבר לעזור להם לסדר עסקה אבל לא התכוונתי להיות נאמן. הכוונה שלי הייתה לעזור להיות נאמן שהזכויות רשומות על סבג" (פרוטוקול דיון מיום 13.3.19 עמ' 55, ש' 28-29).
הנתבע הוסיף בחקירתו הנגדית כי לא הוא עשה את ההסכם וזה לא נערך במחשבו (פרוטוקול דיון מיום 13.3.19, עמ' 55, ש' 6), אולם בעמ' 6, ש' 18 ואילך לתמלול שיחה מס' 1, כאשר נשאל הנתבע על ידי התובע שאלות ביחס להתנהלות חברה בחו"ל, השיב הנתבע " ואפשר לתבוע את החברה, לא ש, אנחנו עושים הסכם גם כן אצלי... שההסכמים שאני עושה זה כדי שאף פעם אנחנו לא נגיע לבית משפט, זאת אומרת, אם אני רואה איזה חשש או משהו כזה, שללכת לבית משפט, אז אני לא רגוע וזה, אז אני לא עושה, לא רוצה לעשות הסכם, אני עושה הסכם כדי שאתה מקבל את המטרות שלך שזה כסף חודשי וביטחון שזה על השם שלך, ובגלל זה אני מאד ממליץ על העסקה שלו....".

30. הנתבע שב וטען בחקירתו הנגדית כי לא ייצג את התובע, לא החתים אותו על ייפוי כוח והסכם שכר טרחה וכי עמד בהתחייבותו להיות נאמן להעברת הבעלות על שם התובע. לטענת הנתבע לא הוצע לו על ידי מי מהצדדים לשלם שכר טרחה ו"התובע מספיק גדול לדעת שאם הוא רוצה קשר בין עו"ד ללקוח הוא צריך להגיד, אנו צריכים לחתום על הסכם" (פרוטוקול דיון מיום 13.3.19, עמ' 61, ש' 34-35).
אולם, כפי שהצהיר התובע וכפי שעולה מתמלולי השיחות, סוכם בין הצדדים כי שכר טרחתו של הנתבע ישולם על ידי המוכר, ובשים לב למאפיינים המצטברים המלמדים על קשר של עו"ד-לקוח, ולאור הפסיקה הרלוונטית בתחום כאמור, אין בכך כדי להעיד בהכרח על היעדר יחסי עורך דין לקוח בין הצדדים.
ויודגש, מתמלולי השיחות שהוגשו ומעדות המוכר ג'ייקובס (פרוטוקול דיון מיום 13.3.19, עמ'86-87, ש' 27 ואילך) נראה כי הסיבה שהתובע לא שילם את שכר הטרחה לנתבע נובעת משיקולים עסקיים בין התובע למוכר, וכי הנתבע אף הניח את דעתו של התובע כי סידור זה הוא "עדיף".
מתוך תמלול שיחה 1, עמ' 100, ש' 11-17:
"יגאל סבג: בסדר. ואני צריך לתת לך שכר טרחה-,
יוסי ג'ייקוב: אוי יגאל (צוחק)
יגאל סבג: לא, זה גם נכנס לזה, אה?
יוסי ג'ייקוב: מה שאתה עושה, אחי, אם אתה רוצה אני אשלם את השכר טרחה.
יגאל סבג: אמרת, אה, נכון אמרת לי.
יוסי ג'ייקוב: אין לי בעיה, אין לי בעיה אני עומד במילים. אז...
עו"ד גולדברג: עדיף..."
אישורו של הנתבע המעדיף ששכר טרחתו ישולם על ידי המוכר, כפי שעולה מההקלטות, סותר אף הוא, את דברי הנתבע בחקירתו הנגדית במהלכה התחמק ממתן תשובה לשאלה האם הוצע לו שכר טרחה, עד שלבסוף השיב – "אף אחד לא הציע לי שום דבר" (פרוטוקול דיון מיום 13.3.19, עמ' 60-61, ש' 21 ואילך).

31. גם משיחות מאוחרות, חלקן בשלב בו הופסקו התשלומים החודשיים לתובע וכשביקש להבין אם הבעלות בנכס נרשמה על שמו, ניתן ללמוד על הקשר בין הצדדים.
בשום שלב לא הבהיר הנתבע, באופן ברור ומתבקש בנסיבות אלה, כי הוא אינו מייצג את התובע או כי בין השניים לא קיימים, כפי שלטעמו סביר היה להבין, יחסי עורך דין לקוח. גם כאשר במסגרת השיחות ביניהם חוזר התובע ואומר לנתבע "אתה ייצגת אותי" "סמכתי עליך" ( שיחה מס' 4, עמ' 2, ש' 4 ; עמ' 3 , ש' 1; עמ' 4, ש' 7 ו- 12), הנתבע לא טורח לתקן את התובע או להציע לו שיפנה ליעוץ משפטי - ההפך הוא הנכון. הנתבע שב ויצר פעם אחר פעם, מצג לפיו הוא מייצג את התובע, מבטיח שיבדוק את ענין ( שיחה מס' 4, עמ' 8, ש' 10) ומציע הצעות לפתרון ( שיחה מס' 4, עמ' 13, ש' 21; שיחה מס' 5, עמ' 11, ש' 8), כמי ששומר על הבטחת האינטרסים שלו. הנתבע נתפס בעיני התובע כמי שדואג גם לענייניו, התובע מתעניין בסיכוני העסקה ומתרצה לאור הסבריו והבטחותיו של הנתבע.

32. אשר לייפוי הכוח, אין מחלוקת כי זה לא נחתם, אולם כפי שפורט בפסיקת בית המשפט לעיל, דרישה זו אינה דרישה מכר עת לענ יין קיומם של יחסי עורך-דין-לקוח.
כאמור, "הבדיקה האובייקטיבית האם נוצרו יחסי עורך-דין לקוח תעשה בכל מקרה לפי נסיבותיו בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה". מבין שורת המבחנים שנקבעו בפסיקה, ניתן לסכם ולומר כי בענייננו התובע פנה לנתבע לשם קבלת ליווי בכל הקשור לפן המשפטי של ביצוע העסקה, הבין והאמין כי הנתבע משמש עורך דינו ודואג לאינטרסים שלו ונתן בו אמון.

הנתבע לא הביע חוסר הסכמה לייצוג ולא סתר את דברי התובע או התנגד להם בכל פעם שזה הדגיש בפניו כי הוא סומך עליו וכי הוא רואה בו כעורך דינו. ככל שקיימת אי בהירות לגבי טיב השירות שנתן הנתבע לתובע והנתבע לא טורח להבהיר לתובע את טיב היחסים ביניהם, ואינו מודיע על חוסר הסכמה מפורש לייצג, אזי חוסר הבהירות יפורש לטובת התובע כיוצר יחסים (ראו ד"ר זר גוטמן לעיל, וכן עמל"ע (מחוזי י-ם) 55206-09-12 רוטנשטרייך נ' לשכת עורכי הדין מחוז תל אביב, (פורסם בנבו, 14.3.2013). גם על פי מבחן האינפורמציה שהוחלפה בין הצדדים, הרי שזו עניינה יעוץ, הכוונה, המלצה, מענה לשאלות מקצועיות שהעלה התובע בפני הנתבע והפגת חששות, התחייבות לדאוג לרישום בעלות התובע בנכס - כדרכם של עורכי דין לבצע עבור לקוחותיהם. כמו כן, אין לומר כי היחסים לא היו אינטנסיביים בשעה שהתקיימו בין השניים מספר פגישות כשהראשונה מבניהן הייתה רק בין שניהם.
נוכח האמון המוחלט שנתן התובע בנתבע, הוסיף ופנה אליו בניסיון להיעזר בשירותיו המקצועיים, לאחר שלא הצליח ליצור קשר עם ג'ייקובס ואף הסכים לשלם את האגרה הכרוכה בבירור אותו ייעץ הנתבע לעשות.
יתרה מזאת, הקשר בין הצדדים התרחב מעבר לעסקה הספציפית העומדת בלב התביעה: כפי שעולה מתמלולי השיחות, התובע התעניין אצל הנתבע וביקש לבצע עסקאות נוספות, שלא בהכרח עם אותו מוכר, באמצעות הנתבע. זהו סממן נוסף לכך שהנתבע התבקש לייצג את התובע, ולא את המוכר או מאן דהוא (שיחה מס' 3, עמ' 2 ש' 1 ואילך ).

לאור האמור, אני מוצאת כי בנסיבות אלה ניתן לקבוע, שבין הצדדים שררו יחסי עורך דין לקוח, המולידים חובות אמון וחובת זהירות של הנתבע כלפי התובע.

האם הנתבע הפר את חובותיו כעורך דין כלפי לקוחו, התובע:

33. כאמור, על הנתבע, מתוקף היותו עורך דינו של התובע, מוטלות חובות נאמנות וזהירות.
חובותיו של עורך דין כלפי לקוחו נגזרות ממקורות נורמטיביים שונים ביניהם כללי לשכת עורכי הדין, דיני הנזיקין, דיני החוזים, חוק השליחות ודברי חקיקה ספציפיים.

"הלכה מושרשת היא כי עורך-דין חב ללקוחו חובת זהירות, להגן על ענייניו ולפעול בעבורו במיומנות, במקצועיות ובנאמנות (ראו למשל: ע"א 37/86 הנ"ל (להלן – פרשת לוי [1]); ע"א 1170/91 הנ"ל (להלן – פרשת יחיאל [3])). הפרת חובה זו מקימה אחריות מכוח עוולת הרשלנות שבפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. בסיס נוסף לחבות של עורך-דין כלפי לקוחו הוא בסיס חוזי. התרשלות בייצוג עניינו של הלקוח, ועל אחת כמה וכמה התנהגות שיש בה הפרת אמונים ואי-יושר כלפי הלקוח, עשויות לשמש אפוא עילה לתביעה בגין הפרת חוזה או עילה לתביעה נזיקית על-פי עוולת הרשלנות. מקור נוסף לחובת נאמנות של עורך-דין כלפי לקוחו מצוי בחוק השליחות, תשכ"ה-1965. בענייננו חובה זו מבוססת על ייפויי-הכוח שהפקידו המשיבים בידיו של המערער (ראו ע"א 6645/00 הנ"ל [11]). מבחינת סטנדרד ההתנהגות הנדרש, אין למעשה הבדל בין יחסים חוזיים לנזיקיים (פרשת לוי [1], בעמ' 462). הסטנדרד הוא רמת המיומנות והזהירות הנדרשת מבעל מקצוע כלפי מי שהוא חב כלפיו, לצד כללי האתיקה הקובעים את נורמות ההתנהגות הראויות לעורך-דין".
(ע"א 2625/02 נחום נ' דורנבאום , פ"ד נח(3) 385, (2004)).

ניתן לומר גם, כי בין עורך-דין ללקוחו קיים חוזה (בין בכתב ובין בע"פ), במסגרתו מתחייב עורך הדין ליתן ללקוחו שירותי עריכת-דין וכי לעורך הדין יש ידע מקצועי ומיומנות הנדרשים במקצוע זה וכי לשם מילוי תפקידו, יפעל עורך הדין לטובת הלקוח, בנאמנות ובמסירות וללא מורא, תוך שמירה על הגינות וכבוד המקצוע ועל יחס כבוד לבית-המשפט וי עזור לבית-המשפט לעשות משפט צדק (פס"ד שרמן לעיל עמ' 462 ; י. שנהב ו-ר. לויתן "אחריותו המקצועית של עו"ד, ניהול סיכונים וביטוח החבות" הפרקליט לב, 177 (תשל"ח-ל"ט); על"ע 9/55 עו"ד פלוני נ' יו"ר וחברי המועצה המשפטית, פ"ד י 1720, 1730 (1956)).
חובה זו נובעת אף מהוראות מסעיף 2 לכללי לשכת עורכי-הדין (אתיקה מקצועית), התשמ"ו-1986 ומסעיף 54 לחוק לשכת עורכי-הדין, התשכ"א-1961.

34. אקדים ואומר, כי מהמארג הראייתי שנפרס בפניי עולה כי הנתבע הפר את חובות הזהירות והנאמנות המוטלות עליו, כפי שיפורט להלן.

לטענת התובע, היה על הנתבע לדאוג כי החברה המוכרת תעביר לו נכס נקי מחובות, מיסים ועיקולים וכן לדאוג שהמוכרת תעביר לו אישור רכישת ביטוח קנייני על הנכס ורישום מלא של הנכס באמצעות "Warranty deed "זאת כתנאי בסיסי ומקדמי להעברת התמורה למוכר. אולם, רישום מעין זה לא בוצע והנתבע אישר העברת התמורה בסך $33,000 לאחר שקיבל לידיו אישור מסוגQuit claim deed" " שאינו מהווה, כך לטענת התובע, אישור בדבר העברת הבעלות בנכס כנדרש.
בדיעבד, הסתבר כי על הנכס רובץ חוב בסך של 7,031.51$ בגין אי תשלום מיסים משנת 2014, ועד 5/2017. הנכס עוקל על ידי רשויות המיסים ומאוחר יותר חולט.

מנגד טוען הנתבע, וזו אחת מטענותיו המרכזיות, כי בוצע "רישום" על שמו של הנתבע וכי די היה ברישום זה כדי לקיים את האמור בהסכם, אף אם זה עבר עם חובות מס.

מחלוקת זו בין הצדדים מחייבת הידרשות לשאלה מה קובע הסכם המכר ביחס לאותו "רישום" והתחייבות המוכר בעניין זה. האם הרישום שבוצע בפועל, תואם את ההתחייבות, והאם הנתבע דאג לביצוע הרישום האמור ולהבטחת זכויותיו וכספו של התובע בנכס באמצעות ערובה מספקת.

35. ס' 3-4 להסכם המכר (אשר צורף כנספח ב' לראיות התובע ותרגומו הוגש ביום 19.3.19), קובעים בזו הלשון:
3.Real Estate Taxes, Assessments, and Adjustments
Real Estate Taxes accrued against the property shall be prorated the date of closing the sale and seller shall pay all taxes allocated to the property through that date of acceptance of this offer to purchase. Rents, if any, shall be prorated through the date of closing and all rent deposits shall be transferred to purchaser. Existing casualty insurance shall be canceled/prorated through the date of closing.
4. Title to the Property
Seller shall provide purchaser prior to the closing and promptly after the acceptance of this offer, at Seller's expense and at Seller's option an abstract of title to the property brought down to date or an owner's policy of title insurance in an amount equal to the purchase price, said abstract of policy to show marketable or insurable title to the real estate in the name of Seller subject only to casements , zoning and restrictions of record and free and clear of all other liens and encumbrances except as stated in this offer. If the abstract or title policy fails to show marketable or insurable title in Seller a reasonable time shall be permitted cure or correct defects. Seller shall convey title to Purchaser at the time of closing by a good and sufficient general warranty deed free and clear of all liens and encumbrances except as otherwise provided in this offer and subject to casements, zoning a restrictions of record.
(ההדגשה אינה במקור – ט.פ.)

מלשונו של הסכם המכר עולה, באופן מפורש, כי על המוכר היה להציג לתובע אישור ביחס לזכויותיו בנכס, המלמד כי הזכויות נקיות מחובות, שעבודים ו"הכפפות" שונות. ככל שלא ניתן להציג אישור כזה בעת ביצוע העסקה אזי יינתן זמן סביר להציגו. הסכם המכר אף נוקט מפורשות במילים"warranty deed" ומדבר על הצגת "שטר אחריות טוב ומספק, חופשי ונקי מכל שיעבוד והכפפה למעט אלו שבהסכם".

ברי, ואין מחלוקת בין הצדדים, כי שטר מסוג זה, לא הוצג על ידי המוכר.

36. גם בסעיף 5.3. להסכם ההלוואה/מימון, אשר נחתם על ידי הצדדים, קיימת התייחסות לעניין זה (נספח ג' לראיות התובע): "לצורך קיום הסכם זה על כל סעיפיו ייפה הלווה את כוחו של הנאמן לחתום בשמו ובמקומו על כל מסמך שיידרש ובכלל זאת מסמכי הרכישה, מסמכי המשכון ומסמכי ההלוואה בין מסמך הרשום בשפה העברית ובין מסמך שתורגם ע"י המלווה ו/או החברה לשפה האנגלית והכל ע"מ לפעול לרישום הנכס ע"ש הלווה בלשכת רישום המקרקעין בארה"ב ו/או ברשם המשכונות בארה"ב. כל מכירה כתוצאה להפרת הסכם תבוצע ע"י הנאמן עורך דין יונתן גולדברג" [ההדגשה אינה במקור, ט"פ].
מכאן, שבהסכם ההלוואה הוטל על הנאמן - הוא הנתבע, לפעול "לרישום הנכס" על שמו של התובע.
37. ביחס ל"רישום הנכס", אין מחלוקת כי הנכס נרשם ברישום מסוג ה-Quitclaim Deed , אולם הצדדים חלוקים בשאלת מהותו של רישום מעין זה. בעוד שהתובע טוען כי רישום זכויות זה הוא "נחות"' ואינו כולל העברת בעלות, אלא העברת זכויות ממוכר לקונה, ואינו מגן עליו אם מתגלה כי הנכס בעייתי ולא מעניק כיסוי ביטוחי, הרי שהנתבע טוען כי שטר זה מעביר זכויות בנכס וטענת התובע במכתב ההתראה שנשלח אליו ולפיה הנכס לא נרשם על שמו כלל, אין בה ממש.

38. לשם הוכחת טענותיו, הגיש התובע כנספח ט' לתצהירו, תרגום של שני ערכים מתוך הויקיפדיה. אמנם משקלה הראייתי של ראיה זו, ככל שניתן לתת לה משקל, הינו נמוך, אולם לאור מרכזיותה של הסוגיה בטיעוני הצדדים, אביא את הדברים להלן:
"שטר ויתור על תביעות" (QUITCLAIM DEED): "... הוא מעביר כל אינטרס שיש למעניקה בנכס לנעבר, המכונה המקבל. ...בניגוד לרוב שטרי הרכוש, שטר ויתור על תביעות לא כולל הבטחת קניין ולפיכך לא מספק למקבל אחריות כלשהי באשר לסטאטוס הקניין בנכס; המקבל זכאי רק לאינטרס בו מחזיקה המעניקה בפועל בעת ההעברה. פירוש הדבר הוא שהמעניקה לא מבטיחה שהיא אכן הבעלים של אינטרס כלשהו בנכס בעת ההעברה, או במידה והיא אכן בעלת אינטרס, שהקניין נקי וחופשי. לפיכך מקבל עשוי שלא לקבל כל אינטרס מוחשי ...להיוותר בלא זכות חזרה משפטית לקיום הפסדים כלשהם....".
"שטר אחריות" ( WARRANTY DEED): "שטר בו המעניק (מוכר) מבטיח שהוא מחזיק בקניין נקי בנכס נדל"ן ובזכות למכור אותו למקבל (קונה). זאת בניגוד לשטר ויתור על תביעות בו המוכר לא מבטיח שהוא מחזיק בקניין בנכס נדל"ן. שטר אחריות כללי מגן על המקבל מפני פגמי קניין הנובעים בכל עת שהיא, בהימשכו לאחור עד למקורות הנכס. שטר אחריות מיוחד מגן על המקבל רק נגד פגמי קניין הנובעים מפעולות המעניק או ממחדליו."...

39. הנתבע הציג חוות דעת של מומחה בדין הזר, עו"ד אהרון פרקש, במסגרתה חוזר עו"ד פרקש, באופן כללי, על ההבחנה האמורה בין שני שטרי המכר: "במדינת מישיגן השימוש הרגיל להעברת זכויות במקרקעין הינו באמצעות אחד מתוך שלושה סוגי ה- deeds : quit claim deed, warranty deed, covenant deed. יודגש כי משמעות השימוש ב- quit claim deed היא כי המוכר מסתלק מהמקרקעין ומעביר את כל הזכויות שיש לו בהם לנעבר. עם זאת, מסמך ה- quit claim deed אינו כולל התחייבות לנעבר בדבר זכויותיו של המעביר במקרקעין או היעדר חובות ושעבודים בהם. warranty deed לעומת זאת, מהווה התחייבות מצד המעביר בדבר היותו בעלי המקרקעין המועברים ללא עיקולים או שעבודים בהם" ( חוות דעתו של עו"ד פרקש, עמ' 4 , פסקה4-5).

עד כאן, דומה כי יש הסכמה בין הצדדים בנוגע לטיבם של שני סוגי הרישום וההבדלים ביניהם בעת העברת בעלות בנכס.

עו"ד פרקש ממשיך ומסביר בחוות דעתו, כי הנכס בענייננו הועבר מספר פעמים, תחילה באופן מלא באמצעות warranty deed מבני הזוג 'בובר' לחברה בשם Top Quality Enteprise וממנה לחברת Sweet home באמצעות quit claim deed . לפיכך, על פי חוות הדעת, כאשר הזכויות נרשמו ביום 21.5.15 על שם התובע, הוא זכה לאותן הזכויות אשר היו ל- Top Quality Enteprise והנכס לא הועבר תוך התחייבות בדבר היותו נקי מחובות שרבצו עליו.

40. מכלל האמור עולה, כי לא דומה העברת זכויות באמצעות Quit Claim Deed שבוצעה בפועל בענייננו, להעברת זכויות באמצעות Warranty Deed ובעוד זו האחרונה מהווה אחריות להע ברת זכות קניינית במקרקעין לנעבר הרי שהעברה באמצעות Quit Claim Deed נעדרת אישור בדבר זכויותיו הקנייניות של המוכר או בדבר היות הנכס נקי משעבודים וחובות ומהווה מכשיר העברה שאין בו התחייבויות כלשהן מלבד העברת הזכויות הקיימות של המעביר. מכאן, שאם אחת מחוליות השרשרת קיבלה את הבעלות בנכס באמצעות אותו Warranty Deed , אין בכך בהכרח כדי ללמד כי החוליה הבאה (ובמקרה זה התובע), אכן קיבל לרשותו זכות בעלות קניינית נקיה מחובות והכפפות ועובדה היא, כי בעת רכישת זכויות המוכר בנכס, רבצו על הנכס חובות מיסים שהובילו, בסופו של יום, לעיקול הנכס על ידי הרשויות.

כך או אחרת, אף אם נאמר כי העברת זכויות באמצעות Quit Claim Deed מהווה, לצורך העניין, "רישום הנכס" (כטענת הנתבע), הרי שוודאי שהיא אינה עומדת בתנאיו של הסכם המכר, לפיו היה על המוכר להציג אסמכתא להעברת זכויותיו בנכס כשהן נקיות משעבודים והכפפות אחרות ועל כך גם העיד המומחה מטעם הנתבע, עו"ד פרקש (עמ' 73, ש'17 וש' 23 לפרוטוקול מיום 13.3.19).

41. הנתבע, כעורך דינו של התובע, כמי שהציג עצמו כמומחה בדין האמריקאי ואשר נבחר על ידי התובע לשמש כעורך דינו מסיבה זו ממש, צריך היה לדעת את טיב ההבדלים בין השטרות השונים, ומהי נפקות העברת זכויות באמצעות Quit Claim Deed ולא באמצעות Warranty Deed ולהסביר זאת לתובע -
"עורך-דין, המקבל על עצמו טיפול בענייניו של לקוח... רואים אותו כמי שמציג לפניו מצג מכללא 'לפיו הוא בעל הכישורים המתאימים, הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה המוצגת בפניו וכי הוא מתעתד להפעיל מידה של אחריות סבירה שבה היה נוהג עורך דין רגיל בנסיבות דומות'". (פס"ד שרמן לעיל , עמ' 463).

על הנתבע היה להבטיח כי תשלום יתרת התמורה יעשה אך ורק בהתאם לתנאי החוזה ואך ורק בכפוף להעברת אסמכתא מתאימה מאת המוכר, היא ה-Warranty Deed , שכן אחרת לא הובטחו כיאות זכויותיו של התובע בנכס. הנתבע לא פעל כך ולאחר חתימת ההסכם, בעקבות הצגתQuit Claim Deed העביר התובע סך של 30,000$ לחשבון שמסר לו ג'ייקוב, בנוסף ל-3,000$ ששולמו במזומן, וזאת מבלי שנותרה בידיו בטוחה להשלמת הרישום בהתאם להסכם או אישור כי הנכס נקי מחובות.

42. לדברי המומחה מטעם הנתבע, בכל הקשור לעסקת מקרקעין המתבצעת בארצות הברית, יש לבדוק את הזכויות בנכס תוך פניה ל-Title Company ולהזמין דוחות המלמדים על שרשרת הבעלויות בנכס, קיומם של עקולים ושעבודים. בדרך כלל, כך על פי המומחה, מבטחים את הנכס ב-'Title Insurance' לשם הבטחת זכויות קנייניות בנכס. על פי המומחה, מכספי התמורה דואגים לסלק את החובות, ככל שקיימים. מטעמי זהירות, כקונה, יש לסמוך על הנאמן (פרוטוקול דיון מיום 13.3.19, עמ' 71, ש' 1 ואילך).
גם הנתבע העיד כי אם היה מייצג את התובע כעו"ד, היה מציע לו להעביר את הכסף לנאמנות ל Title Company ונוכח שווי העסקה, לא חשב שיש כדאיות לשלם עבור Title Insurance שעולה 1,500 או 2,000 $ ולא הציע לו זאת. לדבריו, רק רצה לעזור ותום ליבו נוצל על ידי שני הצדדים (פרוטוקול דיון מיום 13.3.19, עמ' 60, ש' 10-17).

43. בתשובה לשאלת בית המשפט, השיב המומחה כי היה על עו"ד המייצג לקוח בעסקת מכר של מקרקעין בארצות הברית, לבדוק אם לא רובצים על הנכס מיסים ולהביא זאת לידיעת הרוכש ולתת אור ירוק להעברת הכספים, לאחר שבדק ומצא כי אין חובות והנכס נקי משעבודים. המומחה הוסיף כי מתפקידו של עורך הדין לדאוג לרישום מתאים בארצות הברית לפי ההסכם , וכי על פי אישור Quit Claim Deed , לא בוצעה ההתחייבות לפי סעיף 4 להסכם.
המומחה הוסיף, כי ככל שהנתבע ייצג את התובע בעניין מכר הנכס והיווה נאמן על כספי התמורה, הרי שלא ביצע תפקידו, שעה שהנפיק רק את Quit Claim Deed ולא את ה Warranty Deed. (פרוטוקול דיון מיום 13.3.19, עמ' 77, ש' 6 ואילך).

על פי דברי הנתבע עצמו בחקירתו, לא בדק האם על הנכס רובצים חובות מס, ואם היה בודק ומגלה שיש חוב, היה מעדכן את התובע (פרוטוקול דיון מיום 13.3.19, עמ' 57, ש' 7 ו-30-32).

44. מהאמור לעיל עולה, כי הנתבע התרשל במילוי תפקידו ולא נהג כפי שעורך דין סביר אמור היה לנהוג בנסיבות העניין, קרי לא בדק בעצמו ובאופן אקטיבי, את מצבו הרישומי של הנכס והיותו נקי מחובות ולפיכך לא ידע כי בעת ביצוע ההסכמים, רבצו על הנכס חובות מיסים.
גם בהצגת המצג השגוי שהציג הנתבע לתובע, הפר שוב את חובותיו כלפיו:
עובר לחתימת ההסכם, הנתבע לא הבהיר לתובע כי קיימים סוגי רישום שונים ומה ההבדלים ביניהם . הנתבע לא ציין בפניו כי הרישום שנעשה לכאורה על שמו, הוא רישום שאינו מהווה אחריות להעברת זכות קניינית במקרקעין לרוכש, או היעדר חובות ושעבודים בהם וככזה, אינו מהווה ערובה לבעלות "נקיה" בנכס. בכך הפר את חובתו כלפי לקוחו להציג לו את מצב העניינים העובדתי והמשפטי לאשורו, ביחס לזכויות המוקנות לו עם ביצוע התשלום ומהותו של הרישום המדובר.
יובהר, כי אין ציפייה שעורך דין יתערב בתנאים העסקיים בין הצדדים אולם חלה עליו החובה, לכל הפחות, להציג בפני התובע את המצב העובדתי- מה מצבו המשפטי של הנכס ואילו סיכונים נוטל על עצמו התובע עת הוא מבצע את העסקה, מה משמעות הערובות הקיימות, אם בכלל, לשם גידור הסיכונים האמורים. זאת לא עשה הנתבע, ובכך חרג מסטנדרט הזהירות הנדרש ומהתנהגותו של עורך דין סביר בנסיבות העניין והפר בהתנהגותו את הוראות סעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א-1961, לטפל בעסקת המכר בנאמנות ,במסירות ובמקצועיות.
"עורך-דין חייב לפצות את לקוחו על נזק שנגרם לו בשל אי-מסירת עובדות ופרטים רלוואנטיים, שהיו בידיעתו ושהוא נמנע מלמוסרם ללקוח... עורך-דין חייב להודיע ללקוחו על מצב הדברים לאשורו, בכל הקשור להוראות החוק ולפסיקה החלות על מקרהו ...עורך-דין נדרש להסביר ללקוחו את משמעותו של כל מסמך עליו הוא חותם, אם זו צוואה, אם אלה חוזים למיניהם. עורך-דין נדרש גם לייעץ ללקוחו לבדוק את יכולת התשלום של לווה, אשר הלקוח עורך עמו חוזה הלוואה, או לדאוג להטלת שיעבוד על נכס באופן הולם ובמהירות האפשרית, כדי שהלקוח לא יפסיד את הזכות הראשונית שלו... עורך-דין חייב להכין ללקוחותיו חוזה, שיבטיח את זכויותיהם על הצד המועיל ביותר. רק אם, לאחר שהכין להם חוזה כאמור, הם סירבו לחתום על תניה זו או אחרת, גם לאחר שעורך הדין הסביר להם את משמעותה ונחיצותה, ייתכן שיצא עורך דין ידי חובתו כלפיהם, אף אם אותה תניה תימחק מהחוזה " ( פס"ד שרמן לעיל עמ' 464 וראו גם ע"א 7633/12 קבוצת גיאות בע"מ נ' גולדפרב לוי, ערן, מאירי, צפריר ושות', עורכי דין בע"מ (פורסם בנבו 16.9. 2014).
וכן:
"עורך דין אינו דומה לכותב הבקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה... אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר" (ע"א 751/89 מוסהפור נ' שוחט פ"ד מ"ו (4) 529, 537 (1992) ).

45. פסיקת בתי המשפט קבעה במספר הקשרים כי עורך דין חייב להשתמש במיומנות מקצועית סבירה כדי לשמור על זכויות לקוחו, ויצא ידי חובתו רק אם הזהיר את לקוחו, וזה עמד על רצונו להיכנס לעסקה (ע"א 554/87 מזור נ' אריאלי, פ"ד מה(1) 370, פסקה 3 (1990)). כן נקבע כי על עורך הדין להבהיר היטב ללקוח את הסיכונים שהוא נוטל על עצמו, שאם לא כן, אינו יוצא ידי חובתו (ת"א ( מחוזי חי') 690/04 נגלר נ' י.ר. טסלר יזום תכנון ובניה בע"מ (פורסם בנבו, 14.9.2008).

46. הדברים צורמים במיוחד נוכח הפצרותיו של התובע ושאלותיו המרובות בעניין זה, כפי שעולים בין היתר מתמלולי השיחות , ובעניינו ניתן לומר כי חובת ההסבר והאזהרה מוגברת מקום בו הלקוח אינו בעל הכישורים, הידע או המומחיות בתחום ו קיימים פערי ידע ניכרים , בפרט כאשר מדובר ברכישת נכס בארצות הברית לגביו מציג עצמו הנתבע כבעל מומחיות ומוליך את התובע "בשדות זרים".

מהדברים שהוחלפו בין הצדדים עולה כי התובע ביקש שיבוצע על שמו רישום 'כמו בטאבו'. כוונתו הברורה של התובע, בדומה לאמור בהסכם, היא כי הבעלות בנכס תועבר על שמו כשהיא נקיה מחובות ושעבודים. כוונה זו הייתה ברורה אף לנתבע ששב והניח את דעתו של התובע כי הדבר יבוצע.
התובע שב ושואל את הנתבע האם הרישום מבטיח את זכויותיו בנכס. הוא שב ומשתמש במילים "רישום בטאבו", "ערובה" וכו'. מדובר בתובע המוחזק כ"הדיוט", ללא ידע משפטי וללא כישורים בתחום זה. חרף האמור, כל אותה העת הנתבע משקיט חששות התובע ולא מסביר, ולו פעם אחת, מה המשמעות של אותו "רישום", ולא מעמיד בפני התובע תמונה נכונה ואמיתית של הסיכונים והסיכויים המשפטיים אותם הוא נוטל בעת ביצוע העסקה. הנתבע יוצר לפיו מצג לפיו הבטיח את זכויות התובע בנכס וכי הרישום , במובן של הבעלות בנכס, בוצע. רק בשלב בו העסקה כבר נחתמה והסתיימה והתובע מתחיל לחוש בקשיים בהתנהלות מול נציג המוכרת ש"נעלם", או אז, רק אז, מתחיל הנתבע לסייג את מהותו של הרישום וליתן לתובע הסברים על כך שקיימים סוגים שונים של רישום (שיחה מס' 5, עמ' 4, ש' 1 ואילך).

47. בחקירתו מודה הנתבע כי לא הסביר לתובע מהם סוגי הרישום וההבדלים ביניהם (פרוטוקול דיון מיום 13.3.19, עמ' 56, ש' 6) ומוסיף "... לא שאל מה זה. לא זכור לי שהסברתי לו". עולה אם כן כי הדבר היה בתחום ידיעתו המקצועית של הנתבע אשר בחר שלא לעמוד על נושא מהותי זה בעת עריכת ההסכמים, אלא בשלב מאוחר זה בו העסקה כבר נסתיימה והחלו להתעורר קשיים עם ביצועה.

48. לאמור לעיל מתווספת העובדה, שהנתבע לא טרח לברר האם פרטיה של החברת המוכרת נכונים ומספקים, כשרותה המשפטית ודבר קיומה, באופן שניתן יהיה לחזור למוכרת ככל שיהא בכך צורך : הנתבע העיד כי לא בדק דבר קיומה של המוכרת, חברת"Sweet Home" ו לא בירר האם לג'ייקובס יש הרשאה לחתום בשמה, לא בדק את תקנות החברה ולא דאג לצין את פרטיה המלאים הכוללים את מס' הח.פ. על גבי החוזה. הנתבע סמך רק על היכרותו עם גי'יקוב ס ובני משפחתו ולדבריו "הבנתי שיש לו חברה, זה הכל. לא עשיתי בדיקות" ( פרוטוקול דיון מיום 13.3.19, עמ' 52, ש' 16 ואילך; עמ' 53, ש' 2 ואילך ).

התנהלות זו של הנתבע, טרם החתימה על הסכם המכר, עומדת בניגוד למצופה ממנו, אף על פי עמדת המומחה מטעמו. עו"ד פרקש, העיד כי כאשר מגיע אדם הטוען כי הוא מייצג את החברה המוכרת, הרי שכעו"ד המייצג את הקונה, יש לבדוק הרשאתו של הנציג מטעם החברה וניתן לקבל מידע בסיסי גם מרשם החברות ( פרוטוקול דיון מיום 13.3.19, עמ' 74-75).

49. סיכומו של עניין - בין הצדדים התקיימו יחסי עורך דין לקוח, מכוחם חב הנתבע לתובע חובות אמון ונאמנות. כ מפורט לעיל, הנתבע הפר חובות אלו: לא בדק את מצבו הרישומי של הנכס בטרם ביצוע העסקה; לא עמד על כך שהעברת התמורה בגין הנכס תעשה כנגד המצאת ערובה מספקת ולא העמיד את התובע על הסיכונים אותם הוא נוטל בעת חתימת העסקה והעברת התמורה ולמעשה לא שיקף לתובע נכוכה את המצב המשפטי ביחס לעסקה ולנכס; בכל פעם שהעלה התובע חששותיו ביחס לעסקה וביצועה, דאג הנתבע להפיס דעתו ולהציג לו מצג לפיו הדברים מתנהלים כשורה זאת, שעה שעל הנכס רבצו חובות מיסים ושעה שחרף העברת מלוא התמורה לא הועברו הרישום והבעלות במלואם לידי המוכר בהתאם להסכם המכר, אלא בכפוף לחובות האמורים.
הנתבע לא דאג לקבל, עם ביצוע העסקה או בסמוך אליה, אסמכתא מתאימה לקיום זכויותיו של המוכר בנכס ולכך שהזכויות המועברות לידי התובע הן זכויות קנייניות נקיות, כפי שהיה עליו לעשות ; הנתבע אף לא בדק האם פרטיה של החברת המוכרת נכונים ומספקים, כשרותה המשפטית ודבר קיומה. בכך, למעשה, לא הבטיח הנתבע את האינטרס של התובע כי הכספים ששולמו על ידו לא יונחו "על קרן הצבי" והפר חובתו הן במישור החוזי ואף במישור הנזיקי.

50. יצוין, כי חובת הזהירות של עורך הדין, הורחבה בפסיקה גם כלפי מי שעורך הדין אינו מייצגו, זאת בשל האמון המוגבר שמקצוע עריכת הדין נהנה ממנו: "יכול גם שתיווצר אחריות מושגית כלפי מי שאינו לקוחו של עורך דין, הפונה בבקשה או עצה אל עורך הדין" (פס"ד מוסהפור לעיל עמ' 535).

מכאן, שאף אם המסקנה הינה שהתובע אינו לקוחו של הנתבע, אני סבורה כי עדיין נוצרה בנסיבות העניין, מערכת יחסים המקימה חובת זהירות מושגית וחובת זהירות קונקרטית של הנתבע כלפי התובע, אשר יש בה כדי להקים חבות חוזית ונזיקית, וככל שניזוק התובע כתוצאה ממחדליו של הנתבע, יהא זכאי לתרופה, סעד של פיצוי או שיפוי.
"גם ייעוץ בדרך אגב, מקים חובת זהירות של עורך הדין, אפילו שמקבל העצה איננו לקוחו... חובת הזהירות של עורך דין משתרעת כלפי כולי עלמא, ולא רק כלפי לקוחותיו, כאשר עורך הדין יכול וצריך היה לצפות באותן נסיבות, כי תהיה הסתמכות של הניזוק על עצתו". (ע "א (מחוזי חי') 38084-12-09 ברקוביץ נ' גבריאלי (פורסם בנבו, 12.4.2011) וכן פס"ד נחום לעיל עמ' 425-426 ).

51. בפי התובע טענה נוספת של 'שיטה ומעשים דומים'. בניסיון להוכיח את טיבו של הקשר בינו לבין הנתבע ואת רשלנותו וכן טענתו כי לאור קשריו של הנתבע עם ג'ייקובס, המשיך בקיום עסקאות, העידו מטעם התובע מר רוזנלפד פישר, מר יעקב וקסלר וכן נחקר בחקירה נגדית ג'ייקובס , בעלי חברת סוויט הום, מוכרת הנכס.
מר פישר, עיתונאי ברשת עיתונות דתית, ערך תחקיר לאחר שהגיעו אליו תלונות רבות ופרסם כתבה תחת הכותרת "הפנים והשמות שמאחורי עוקץ הנדל"ן החרדי" (ת/1-ת/4) . על פי עדותו, פישר התחזה לרוכש והופנה על ידי ג'ייקובס למשרדו של הנתבע ולאחר שתעורר חשדו של הנתבע כי הוא מוקלט, התקשר לג'ייקובס והזהיר אותו מפניו (פרוטוקול דיון מיום 6.3.19, עמ' 17, ש' 11-21 ; עמ' 18, ש ' 3-6). לדברי פישר , אין ספק כי הנתבע ידע על כל מה שקורה בחברה המוכרת (פרוטוקול דיון מיום 6.3.19, עמ' 21, ש' 1-3).
מר וקסלר, אשר חתם על הסכם דומה לזה בו התקשר התובע, העיד כי הוא הופנה על ידי ג'ייקובס לנתבע, על מנת להפיג חששותיו מפני רכישת נכס בחו"ל (פרוטוקול דיון מיום 6.3.19, עמ' 25, ש' 7-14). גם לו הוצג אישור ה Quit Claim Deed מבלי שהוסברה משמעותו וניתן אישור להעברת הכספים. העד מתאר השתלשלות עניינים דומה לזו בעניינו של התובע ולהפסד כספו .
גם גי'קובס הודה כי הפנה מספר לקוחות לנתבע ( פרוטוקול דיון מיום 13.3.19, עמ' 87, ש' 3-11).

מכלל העדויות עולה, כי אין מדובר במקרה בודד בו ליווה הנתבע, כעו"ד, רוכשים בעסקאות דומות ולפחות בחלק מהמקרים נותרו הרוכשים ללא בטוחה והפסידו את כספם.

גם הנתבע העיד כי קדמו לעסקה עם התובע מקרים נוספים ובעיתיים עם ג'ייקוב (פרוטוקול דיון מיום 13.3.19, עמ' 50, ש' 3-22) ו הודה כי הוגשו נגדו תביעות נוספות המתבררות בבית הדין הרבני (פרוטוקול דיון מיום 13.3.19, עמ' 65, ש' 27-33) ולדבריו, גם לאותם לקוחות עשה טובה בדומה לטובה שעשה לתובע ולנתבע ( פרוטוקול דיון מיום 13.3.19, עמ' 66, ש' 19-36).
הנתבע אף הודה כי גם בהליך נשוא פס"ד זה, היה זה ג'ייקובס ששכר עבורו את שירותי ו כעו"ד והוא אשר משלם את שכר טרחתו (פרוטוקול דיון מיום 13.3.19, עמ' 70, ש' 3-8) וכך גם העיד עו"ד יניב כהן (פרוטוקול דיון מיום 13.3.19,עמ' 83, ש' 1-8 ).
לסיכומי התשובה צירף התובע החלטת בית דין רבני חב"ד כבורר בתביעת וקסלר והנתבע ולפיה "מאחר שהנתבע היה עו"ד של העסקה.... ביה"ד רואה גם בו אחראי לנזק שנגרם".

52. בין אם הקשר של הנתבע לנציג המוכרת אינו הדוק ונסמך על היכרות משפחתית ופעולותיו נעשו על מנת 'רק לעזור', כפי שניסה להציג זאת הנתבע, ובין אם הקשר עמוק וגובל בקנוניה בנ יסיון להונות את התובע, כפי שמציג זאת התובע בסיכומיו - ברי כי מעשיו ומחדליו של הנתבע, חרגו מסטנדרט ההתנהגות הסביר המצופה מעורך דין כבעל מקצוע, ועל כן אני קובעת כי הנתבע התרשל בביצוע תפקידו.

שאלת הנזק, הקשר הסיבתי וקיומו של אשם תורם:

53. הפרת חובת הזהירות של הנתבע כלפי התובע, קשורה בקשר סיבתי עובדתי בין העוולה לנזק שנגרם לתובע, שכן ככל שהייתה מוצגת בפניו התובע תמונה מלאה של המצב המשפטי לגבי הסיכונים הכרוכים בהתקשרות לרכישת נכס בחו"ל הדורשים מומחיות, המצב הרישומי של הנכס והצורך בבטוחות לקיום העסקה, אפשר שהתובע לא היה מתקשר בחוזה כאמור ולא משלם את מרבית תמורת המכר מבלי לדאוג לבטוחה.
כתוצאה ממחדליו של הנתבע לא הושלם רישום הבעלות על שם התובע כפי שהו סכם בהסכם, ולתובע לא הועבר רישום Warranty Deed כשהוא נקי מחובות.

54. אולם, אין להתעלם מטענות הנתבע ביחס לחובת התובע להקטין את הנזק וטענותיו בדבר אשמו התורם.
הנתבע טוען כי כאשר התובע גילה שעל הנכס רובצים חובות בגין מיסים, היה עליו להקטין את נזקיו ולשלם חובות אלו. הנתבע טוען כי הציע לתובע, לאחר הגילוי, להתקשר עם משרד תיווך מקומי ולהסדיר עניין זה. תחת זאת נהג התובע במחדל מכוון, תוך התעלמות מהתראות ואזהרות, על מנת שהנכס ימומש על ידי העירייה.
לטענת הנתבע, מאחר והתובע לא פעל כאמור, לא שכר את משרד התיווך כפי שהוצע לו ולא שילם את החובות הרובצים על הנכס, הרי שהוא נושא באשם תורם של מאה אחוז והוא האחראי לתוצאת עיקול הנכס וחילוטו בסופו של דבר על ידי הרשויות. כן טוען הנתבע כי ברגע שביקש הנתבע מהתובע, לאפשר לו למכור את הנכס (שיחה מס' 6), לשלם את המיסים ולהימנע מאובדן הנכס ו התובע לא נשמע לו, הרי במחדליו גרם לניתוק הקשר הסיבתי, ככל שהיה קיים, בין מעשיו של הנתבע לעיקול הנכס ולו היה התובע משלם סך של 1,000$ (בהתאם לחוות דעתו של המומחה מטעם הנתבע), היה משחרר את הנכס מעיקולים לחלוטין, ומקטין את הנזק לתשלום סכום זה בלבד.

55. עוד טוען הנתבע כי התובע נותר חייב למוכר כ- 10,000 $ כחלק מתמורת המכר ויכול היה אף לקזז את הסך האמור מתוך יתרת התמורה. חרף האמור, כך לטענת הנתבע, בחר התובע שלא לשלם את החוב האמור ובכך גרם לאובדן מלא של הנכס, ועל כך אין לו להלין אלא על עצמו.
הנתבע מוסיף וטוען כי התובע לא שילם את חוב המיסים שרבץ על הנכס בכוונת מכוון ובחוסר תום לב וזאת כחלק מניסיונו להתנער מהעסקה, לבטל את הסכם המכר ולתבוע ממנו השבה. לטענת הנתבע הנכס עוקל על ידי הרשויות רק לאחר הגשת התביעה, כך שבמועד הרלוונטי היה בידי התובע לשלם את החובות ולהימנע מעיקול הנכס והגשת התביעה, אולם רצונו האמיתי של התובע היה ביטול ההסכם, ולכן לא עשה כן.

56. מנגד, טוען התובע כי הטענה לחובת הקטנת נזק מהווה הרחבת חזית אסורה שכן טענה זו לא נטענה בכתב ההגנה או בתצהיר עדותו הראשית של הנתבע.
לגופו של עניין מוסיף התובע כי משגילה את התרמית, נסע בעצמו לראות את הנכס והתברר מצבו האמיתי, היותו מוזנח עם פולשים באזור לא טוב, עם חובות מס, והבין שאין זה כלכלי להתעסק בנכס (סיכומי התובע וכן עדותו בפרוטוקול דיון מיום 6.3.19, עמ' 41, ש' 29-32).
התובע מוסיף, כי חובת הקטנת הנזק או האשם התורם אינם חלים בעניינו, שכן התנהגותו של הנתבע והקשרים שהתברר שיש לו עם המוכר, נגועים לא רק ברשלנות והפרת חובה חקוקה, כי אם גם בכוונת תרמית , וטענה מסוג זה יכול רק המוכר להעלות. כמו כן, לגישתו, אין חובת הקטנת נזק כלפי הנתבע שכן בעסקת מכר לא ניתן לטעון להקטנת נזקים ואשם תורם לקונה, על פי הדין והפסיקה.

57. אשר לטענה בדבר הרחבת חזית – הרי שכפי שנכתב בהחלטתי מיום 16.4.19, ככל שטענות ל'אשם תורם' ו'חובת הקטנת הנזק' נטענות ביחס לחובתו של ב"כ התובע בהליך זה, עו"ד טייטלמן, להקטין את הנזק, הן אכן מהוות הרחבת חזית אסורה ולא בא להן זכר בכתב ההגנה. אולם, לא ניתן לומר דבר דומה על טענות אלה, ככל שהן מופנות כלפי התובע עצמו ואמנם המונחים "הקטנה נזק" או "אשם תורם", לא מוזכרים בכתב ההגנה, אולם הטענות בסעיפים 16-21 לכתב ההגנה, במהותן ובאופיין, נוגעות לשאלת האשם התורם והקטנת הנזק ולפעולות שהיה על התובע לנקוט לשם הסרת החובות והשלמת הרישום (וראו החלטת בית המשפט המחוזי מיום 11.7.19 ברע"א 59800-05-19 על החלטתי הנ"ל).
יצוין, כי אף אם ההתייחסות בכתב ההגנה הינה לאקונית, מה שאין כן בענייננו, הרי שהתייחסות מעין זו בכתבי הגנה בנזיקין היא דבר שבשגרה (ראו: ע"א 544/10 פלונית נ' עיריית כפר קאסם, עמ' 22 (פורסם בנבו, 12.3. 2013), וגם אם השתנה משקלה של הטענה – שינוי זה אינו אסור כשלעצמו (ע"א 4541/91 לוביאניקר נ' שר האוצר, פ"ד מח(3) 397, 405-404 (1994)).

ככל שעסקינן בהרחבת חזית, הרי שדווקא טענת התובע כי התנהגות והתנהלות הנתבע נעשו מתוך כוונת תרמית ולפיכך לא ניתן לייחס לו אשם תורם, היא הרחבת חזית אסורה, בשעה שלא ניתן ביטוי לטענה זו בכתב התביעה.

58. לגופה של הטענה, אין מחלוקת בענייננו, כי התובע לא שילם את מלוא תמורת המכר , אלא 33,000$ והיתרה בסך 9,000$ נותרה בידיו כחלק מכספי ההלוואה שנטל מהמוכרת ואותם לא השיב.

אין אף מחלוקת כי ביום 25.12.16 טס התובע לארצות הברית, ובירור שעשה העלה כי קיים אישור רישום מסוג Quit Claim Deed ולא מסוג warranty deed וכעולה מנספח י' לתצהיר התובע, על הנכס רובצים חובות כדלקמן: לשנת 2014 - סך של 1,984.5$ לשנת 2015 – סך של 1,650.82$ ולשנת 2016 סך של 1,456.65$ ובסה"כ בצירוף ריבית ואגרות, סך של 7,031.51$ (חלקם בתקופה בה החזיק התובע בנכס).
קיימת אף הסכמה, והדברים נלמדים מתמלולי ההקלטות ומכתב ההגנה (סעיפים 21, 22, 30) כי הנתבע הציע לתובע, מספר פעמים, לשלם את חוב המס ובכך ל'נקות' את הנכס. הנתבע אף הציע לתובע למכור את הנכס בכפוף לתשלום נוסף (שיחה מס' 4, עמ' 9, ש' 2-10; עמ' 13, ש' 1 5-22; שיחה מס' 5, עמ' 6, ש' 5-16; עמ' 13-14 ש' 20 ו אילך; שיחה מס' 6, עמ' 1, ש' 18-25), אולם התובע התרה בנתבע שיבדוק מה מצבו הרישומי של הנכס .
גם בדיון קדם משפט שהתקיים ביום 15.11.17, חזר הנתבע והציע לתובע לשלם את החוב ולהסדיר הרישום (פרוטוקול דיון מיום 15.11.17 עמ' 4, ש' 6-25; עמ' 5, ש' 18-23).
ב"כ התובע אשר נשאל בדיון זה על ידי בית המשפט האם ניתן להשלים רישום הזכויות לאחר תשלום חוב המס, השיב כי הנכס כבר מעוקל ואינו יודע אם ניתן לתקן זאת וציין כי התובע עומד על ביטול העסקה, שכן אם היה יודע את הפרטים ביחס לנכס, לא היה מתקשר בעסקה.

59. על פי חוות דעת מומחה הנתבע עו"ד פרקש, ביום 1.3.16 הוטל עיקול על הנכס וזה נרשם ביום 8.4.16 במדינת מיש יגן בגין אי תשלום מסי מקרקעין בשנת 2014. לאחר הטלת העיקול, עמדה לבעלי הנכס תקופה של למעלה משנה, לשלם בכל עת את החוב ולהסיר את העיקול, בטרם חילוט הנכס. המומחה קובע, כי חרף העובדה שזכויות ה- Quit Claim Deed נרשמו על שם התובע ביום 21.5.15 וממועד הטלת העיקול ועד העברת הזכויות לרשויות ביום 29.3.17, נמסרו הודעות בדבר קיום הליכים - לא פעל התובע לסילוק החוב, קרוב לשנתיים ואם היה פועל כאמור, היה מונע העברת הזכויות לרשויות. בפועל, הנכס נמכר על ידי הרשויות רק ביום 28.11.17.
עוד על פי חוות הדעת, חובות המס בגין שנת 2014 עמדו על 1,000$ ובעלות זו, בצירוף הוצאות, יכול היה התובע לסלק את תביעת הרשות ולבטל את העברת הזכויות בו לידי הרשות.

60. מהמפורט לעיל עולה, כי לתובע, אשר לא הסתפק בעצתו של הנתבע ופנה על פי דבריו לקבלת ייעוץ מעו"ד בארצות הברית ולאחר מכן יוצג על ידי בא כוחו בהליך זה, היה ידוע כי קיימת אפשרות להסיר את העיקול באמצעות תשלום החוב ויכול היה לעשות כן מיתרת תמורת המכר המצויה בידיו ובכך להכשיר רישומו של הנכס בהתאם להסכם, כשהוא נקי מחובות ושעבודים. תחת זאת, בחר התובע שלא לנקוט כל פעולה עד לחילוט הנכס בידי הרשויות. למעשה, העסקה ירדה לטמיון רק לאחר הגשת התביעה, עת הבית נמכר על ידי הרשויות, כל זאת, על אף שעמדה בפני התובע, כאמור, האפשרות למנוע זאת ובכך הביאה התנהגות התובע לגרימת חלק מהנזק וזו מבטאת את אשמו התורם.

אמנם רשלנות הנתבע העמידה מכשול בפני התובע, אולם היה בידיו להסיר מכשול זה ולהעמיד הזכויות במצב הרישומי בהתאם לחוזה, ולמכור את הנכס. התובע הונחה על ידי הנתבע ביחס לפעולות הנדרשות לשם מכירת הנכס וגם אם ניתן לקבל הסברו כי לא עשה כן מאחר ולא נתן עוד אמון בנתבע, הרי שבשעה שהיה כבר מיוצג על ידי עו"ד אחר ואף נועץ בעו"ד מארצות הברית, לא ברור מדוע לא פנה לעשות כן ובכך לנסות ולצמצם נזקיו, או למונעם כליל.

61. אף הסברו של התובע כי סבר שאין זה כלכלי להמשיך ולהוציא כספים לשם תיקון מחדלו של הנתבע, על דרך תשלום חוב המס או מכירת הנכס, אין לקבלו. התובע לא הציג כל ראיה ביחס לשווי הנכס, מצבו, עלויות העמדתו למכירה או הכשרתו להשכרה ואף אם היה עושה כן, ספק אם טענותיו אינן חלק מטענות של טעות בכדאיות העסקה המוחרגות מהעילות לביטול הסכם בהתאם לסעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 , ואין להן מקום. יודגש עוד, כי חלק מהחובות שרבצו על הנכס, הינ ו לתקופה בה החזיק התובע בנכס.
התובע לא הכחיש שהסתבר לו שהעסקה לא כדאית (פרוטוקול דיון מיום 6.3.19, עמ' 41 ש' 29-32; עמ' 43 ש' 1-7) וכי מצבו של הנכס לא כפי שציפה ואף הודה כי לא פנה לנתבע וביקש ממנו לשלם את חוב המס בסך 7,000$. התובע, באמצעות בא כוחו, שב ועמד על ביטול העסקה בדיון שהתקיים ביום 18.6.18 (פרוטוקול דיון מיום 18.6.19 עמ' 8, ש' 15-17 ).

62. התובע טוען כי הנתבע לא דאג לרישום פרטיה המלאים של החברה המוכרת ובשל כך נמנעה ממנו האפשרות לפנות ולמצות זכויותיו בכל הקשור אליה. אף שנקבע לעיל, כי אכן היה על הנתבע לברר ולציין את פרטיה המלאים של החברה המוכרת כחלק מחובותיו כעו"ד, הרי שלא עלה בידי התובע להוכיח כי מחדל זה של הנתבע, הוא שגרם לנזק אותו הוא תובע ולא הוצגה כל ראיה באשר לניסיון שנעשה לאיתור פרטי החברה, רישומה או העדרה מרישומי רשם החברות והעדר אפשרות למצות כנגדה את ההליכים. יתרה מכך, התובע מציין בסעיף 20 לתצהירו, כי בבירור שעשה, מצא כי פרטי החברה המוכרת מצוינים במסמך העברת זכויות בנכס, כמי שהעבירה לו את הזכויות.

63. לסיכום נקודה זו , אף אם הנתבע התרשל כלפי התובע וכתוצאה ממחדליו התקשר התובע בעסקה ונגרם לו נזק כלשהו כתוצאה מכך, הרי שאין להתעלם מהתנהלות התובע ואני סבורה שהיא מהווה אחד הגורמים לנזק ויש לייחס לו אשם תורם.

באשר לחלוקת הנזק בין המזיק והניזוק החב באשם תורם, נקבעו בפסיקה המבחנים ה באים:
"יש להכריע בחלוקה זו על-פי המבחן של 'מידת האשמה' ... הווה אומר, בית-המשפט מציב את מעשי הרשלנות של המזיק והניזוק זה מול זה, כדי להשוות ולהעריך, מבחינת האשמה המוסרית, את מידתם ומשקלם של מעשיו ומחדליו של כל צד ... מידת האשמה המוסרית עולה בעיקרה מתוך הבחינה של ההתנהגות של הנוגעים בדבר במקרה הקונקרטי אשר נדון בפני הערכאה השיפוטית ... אך יקרה לא אחת, כי לצורך הערכת מידתה ומשקלה של האשמה המוסרית ייזקק בית-המשפט גם למבחן חיצוני, המפנה אל רמתו של האדם הסביר". ראו: ע"א 316/75 שור נ' מדינת ישראל, פ"ד לא(1) 299 (1976) (להלן: פרשת שור); ע"א 73/86 שטרנברג נ' עירית בני ברק, פ"ד מג(3) 343 (1989) (להלן: פרשת שטרנברג); ע"א 9057/07 אפל נ' מדינת ישראל ([פורסם בנבו], 2.4.2012); כן עיינו והשוו: אריאל פורת הגנת אשם תורם בדיני חוזים 32-29 (1997))". (ע"א 8500/06 חוות צברי אורלי בע"מ נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 27.8.2012 )). כמו כן יש לקחת בחשבון את מעמדם של הצדדים זה ביחס לזה ואת תרומת התנהגותו של כל אחד מהם לנזק שנגרם (וראו גם ע"א 542/87 קופת אשראי וחסכון אגודה הדדית בע"מ נ' עוואד ואח', מ"ד(1) 422, עמ' 438 (1990 ).

64. שלא כטענת הנתבע, איני סבורה כי התנהלותו של התובע ניתקה לחלוטין את הקשר הסיבתי בין רשלנות הנתבע לנזקי התובע . אפשרות הפרת ההסכם, כמו גם רביצת חובות על הנכס, הינה צפויה והרשלנות בהתנהגות הנתבע תרמה בפועל להתהוות התוצאה המזיקה. התובע נתן אמון בנתבע וביסס החלטתו להתקשר בחוזה, בין היתר על עצות הנתבע.
אולם, משהתובע יכול היה במספר צמתים לפעול להקטנת הנזק, או למונעו, הרי שבנסיבות ענייננו יש מקום לאמוד את האשם התורם המיוחס לתובע בשיעור ניכר.

אין מחלוקת כי בסופו של יום איבד התובע את הנכס ותשלום בסך 33,000$ ששילם לחברה המוכרת ירד לטמיון עם חילוט הנכס על ידי הרשויות, כשבידיו נותרו 9,000$ אותם לא שילם למוכרת. מכאן שברור שאין מקום להיעתר לסעד המבוקש על יד התובע לפיצוי בגין מלוא תמורת המכר בסך 42,000$.
כמו כן, בהתחשב במתואר לעיל ביחס לאשם התורם שיש לייחס לתובע, ומחדלים שבסופו של יום הביאו למכירת הנכס, ולאחר בחינת האשמה המוסרית והצבת רשלנות הנתבע מול רשלנות התובע והערכת מידת ומשקל מעשיו ומחדליו של כל צד - אני סבורה שיש מקום להפחית אחוז ניכר מראש נזק זה. בכך יש כדי לשקף את האיזון הראוי בין רשלנות הנתבע לבין תרומת של התובע לנזקו, באופן התנהלותו.
לפיכך, יפוצה התובע בגין ראש נזק זה בסך של 10,000$ השווים ל 39,350 ₪ (על פי ערך של 3.9350 ₪ לדולר, נכון ליום התשלום - 16.4.15) ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום ועד היום 42,177 ₪.

65. אשר לפיצוי המתבקש בגין הפסד 6 חודשי שכירות, בסך של 4,200$, אני סבורה כי אין לו מקום.
בסעיף 2 לתצהירו, טוען התובע כי הנתבע התחייב להעברת דוחות תשואה והעברת כספים מחברת הניהול ללקוח, אולם בשונה מהמוכרת, התחייבות הנתבע אינה לתשואה על הנכס, זו אינה כוללת הבטחת תשלום דמי השכירות והנתבע לא היה צד ישיר להסכם. מכאן, שגם אם העסקה הייתה מושלמת, כציפיית התובע, לא היה מקום לחייב הנתבע בגין נזק זה של התובע ולא ניתן לקשור בקשר סיבתי, עובדתי ומשפטי, בין התנהגות הנתבע והתרשלותו, לבין העובדה שחברת הניהול הפסיקה לשלם לתובע את דמי השכירות.
כמו כן, התובע לא הוכיח כי לא ניתן היה להשכיר את הנכס במצבו הרישומי על חובותיו ובכך לצמצם את נזקיו, או שלא ניתן היה להשכיר את הנכס, אם היה משלם את החובות ומסיר העיקול גם באמצעות חברה אחרת ולא הוצגה על ידי התובע כל ראיה בעניין זה.

66. התובע עותר לחיוב הנתבע בתשלום הוצאות נסיעה ותחבורה, לרבות שכר טרחת עורך דין מקומי, בסך של 2,462$. התובע צירף ראיות ביחס להוצאות בסך 1,550.3$ ואלה לא נסתרו. כמו כן, אני סבורה כי נסיעת התובע לארצות הברית לשם בחינת מצב הנכס, פיזית ורישומית והתייעצותו עם עו"ד מקומי, נדרשות בנסיבות העניין בהן לא קיבל מענה של ממש מהנתבע ומשתר אחר פתרון, בפרט כאשר לאור התנהלות הנתבע כמפורט לעיל, בשלב בו התגלה לתובע כי ההסכמים מופרים ובשלב זה בו לא שם עוד את מבטחו בנתבע , והחליט לפנות לגורמים מקצועיים אחרים לשם בירור מצב הזכויות בנכס לאשורן.

לפיכך, יפוצה התובע בגין ראש נזק זה בסך של 1,550$ (בערכם השקלי נכון למועד הטיסה, סך של 5,368 ₪) ובערכם נכון להיום 5,650 ₪.

בניגוד לאמור בסעיף 64, איני סבורה כי יש מקום להפחית הפיצוי בגין ראש נזק זה, בשל אשמו התורם של התובע, שכן בשעה שהוציא הוצאה נדרשת זו, לא עמד בפניו המידע המלא ביחס למצבו של הנכס והחובות הרובצים עליו ולא יכול היה לשקול מהלכיו לשם הקטנת הנזק והוצאות אלה נדרשו דווקא לשם ניסיון להקטין את הנזק.

67. פרט לאמור, עותר התובע לפיצוי בגין עוגמת נפש ונזק לא ממוני בסך של 10.000$.
אין ספק, כי התנהלות הנתבע כמפורט לעיל, גרמה לעוגמת נפש ותחושה קשה אצל הנתבע, אשר השקיע ממיטב כספו, תוך שהוא נותן אמון מלא במי שהיה אמור לייצגו במקצועיות, נאמנות ומסירות. תחת זאת חש כי עורך דינו לא דאג להבטחת זכיותיו ולא חשף בפניו את הסיכונים בהתקשרות. התובע אשר חש מרומה ממעשי נציג המוכרת, חש שננטש גם על עורך דינו ובשל אלה נקלע למסכת משפטית המצריכה השקעת משאבים ואנרגיות גם לשם הוכחת הקשר בינו ובין עורך דינו ולשם הוכחת מחדליו .

לפיכך, אני מוצאת לנכון בנסיבות המקרה, לפסוק לתובע פיצוי בגין הנזק הבלתי ממוני, בסך של 9,000 ₪.

סוף דבר

68. הנתבע יפצה את התובע בסך של 56,827 ₪.

בשם לב לתוצאה, יישא הנתבע בתשלום הוצאות התובע בגין הליך זה בסך של 10,023 ₪ ובשכר טרחת ב"כ התובע, בסך של 9,000 ₪.

הסכומים הפסוק ים ישול מו תוך 30 ימים, שאם לא כן יתווספו ל הם הפרשי הצמדה וריבית, ממועד מתן פסק הדין ועד התשלום המלא בפועל.

זכות ערעור כדין.

המזכירות תודיע לצדדים.

ניתנה היום, י"א כסלו תש"פ, 09 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.