הדפסה

בית משפט השלום באילת ת"א 7761-06-13

בפני
כב' השופט יוסי טופף

התובעת:
(והנתבעת שכנגד)
אהובה איבי שמעונה בכר בן חי
ע"י ב"כ עו"ד טל ליזרוביץ'

נגד

הנתבע:
(והתובע שכנגד)
יאיר חיים מטלון
ע"י ב"כ עו"ד אסנת נוסינוב-מטלון

פסק דין

פתח דבר

1. לפניי תביעה מטעם רוכשת דירה לפסיקת פיצוי בסכום של 159,906 ₪, בגין ליקויים ופגמים נסתרים שנתגלו בדירה, בצירוף הוצאות נלוות ופיצוי בשל עוגמת נפש. וכן, תביעה שכנגד מצד מוכר הדירה לפיצוי בסכום של 71,648 ₪ בגין איחור בקבלת תשלום מלוא התמורה.

הסכם המכר

2. ביום 15.11.2012 נחתם הסכם מכר, על פיו רכשה התובעת מהנתבע דירת מגורים בת 3 חדרים, בכתובת 4006/13 אילת, וידועה גם כגוש 40005 חלקה 2, תת חלקה 13 בדרך יותם 4006, על כל הצמוד לה, בתמורה לסכום של 440,000 ₪ ( להלן: "ההסכם" ו"הדירה", בהתאמה).

3. בהסכם צוין כי מדובר בדירת שלושה חדרים, מטבח ושירותים, בקומה רביעית בכתובת שפורטה לעיל, וכוללת בין היתר: מזגן, מצנן, דוד שמש, ארונות מטבח, דלת פלדת ושני ארונות בגדים.

לפי סעיף 3 להסכם, הנתבע ( המוכר) התחייב למסור את הדירה במצבה as-is, כשהיא ריקה ופנויה מאדם, מחפץ ונקיה מכל חוב, שיעבוד, עיקול, משכנתא, זיקת הנאה, תביעה, תביעת זכות או כל תביעה אחרת, כפוף לבלאי רגיל הנובע משימוש סביר.

לפי סעיף 4 להסכם, התובעת ( הקונה) אישרה כי קיבלה את הצהרת המוכר כי הוא בעלי הזכויות בדירה, ואישרה שראתה ובדקה את הדירה וכי היא מתאימה לצרכיה ולמטרותיה, והצהירה כי מוותרת על כל טענת מום ו/או פגם בקשר לדירה, למעט פגם נסתר.

לפי סעיפים 5 ו-6 להסכם, הוסכם כי תמורת העברת זכויות הבעלות בדירה לתובעת, כהלכת החוזה, תשלם התובעת לנתבע סכום של 440,000 ₪, כמפורט להלן: סך של 50,000 ₪ ישולמו לקונה עד ליום 18.11.2012; סך של 50,000 ₪ ישולמו לקונה עד ליום 20.11.2012; סך של 120,000 ₪ ישולמו למוכר עד לתאריך 06.01.2013, כפוף להמצאת מכתב כוונות מאת הבנק בדבר הסכומים שיידרשו על ידו לשם סילוק ו/או גרירת המשכנתא הרובצת על הדירה; סך של 220,000 ₪ ישולמו למוכר עד לתאריך 15.01.2013, בכפוף למסירת החזקה ולהמצאת נסח מקרקעין עדכני מלשכת רישום המקרקעין, לפיו שוחררה הדירה מהשעבוד לטובת הבנק, ובכפוף להמצאת אישורי מס שבח, וועד הבית, חברת חשמל, חברת המים, חברת הגז ועיריית אילת כולל פטור מהיטל השבחה של חוב על הדירה. בהקשר לתשלום האחרון, נקבע כי במידה ועד למועד האמור, היינו 15.01.2013, לא יומצאו כל האישורים, אזי סכום של 44,000 ₪ יופקדו בנאמנות על ידי ב"כ הצדדים, כאשר תשלום לידיהם כמוהו כתשלום לידי המוכר עצמו, היתרה תשולם למוכר ולקונה תימסר החזקה בדירה. עוד נכתב כי הנתבע נותן בזה לב"כ הצדדים הוראות בלתי חוזרות לסלק מתוך כספי הנאמנות כל סכום שיידרש לשם קבלת איזה מהאישורים האמורים. הוסכם כי עם המצאת כל האישורים, יעבירו ב"כ הצדדים את יתרת כספי הנאמנות, על פירותיהם, לידי המוכר.

בהתאם לסעיף 7 להסכם, התחייב הנתבע למסור את החזקה בדירה עד לתאריך 15.01.2013, בכפוף לתשלום מלוא התמורה.

סעיף 21 להסכם, קובע כי: "צד המפר חוזה זה או תנאי מתנאיו בצורה יסודית ישלם לצד האחר פיצוי קבוע ומוערך מראש כפיצוי בגובה 10% מן התמורה הנ"ל וזאת מבלי לפגוע בזכותו של הצד הנפגע לתובע כל סעד אחר ו/או נוסף. הוראות סעיף זה כפופות להוראות סעיף 9 לעיל".

בסעיף 9 להסכם סוכם כי איחור של עד 7 ימים במועדי החוזה לא ייחשב כהפרתו.

בסעיף 22 להסכם נקבע כך: "מבלי לפגוע באמור בחוזה זה כל צד אשר יפר את החוזה או תנאי מתנאיו ישלם לצד האחר את הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מההפרה אולם רשאי הצד המקיים לדרוש מהצד המפר אכיפת החוזה ו/או ביצוע ו/או כל סעד אחר על פי דין. בנוסף ומבלי לפגוע בכללות הזכויות המוקנות לצדדים מוסכם בין הצדדים כי צד לחוזה אשר התחייב בעשייה ו/או בתשלום כלשהו ולא עמד בהתחייבותו כאמור, יהיה הצד האחר רשאי לעשותו ו/או לשלמו במקום הצד המפר ובמקרה זה יהיה על הצד המפר להחזיר לצד המקיים את הוצאות אותה עשייה ו/או תשלום, הכל בצירוף ריבית של 1% בחודש על כל סכום ששולם במקום המפר ועד להחזרתו המלאה בפועל".

עיקרי טענות וראיות התובעת

4. התובעת ציינה כי טרם חתימה על ההסכם ביקרה פעמיים בדירה ומצאה אותה מתאימה לצרכיה, לתקציב שברשותה וכי מצבה אפשר מגורים באופן מידי. לביקורה הראשון התלוותה מתווכת מקרקעין מטעם הנתבע ממשרד " תיווך קרן". לביקורה השני התלווה אביה, כך לטענתה. נטען כי בעת ביקור התובעת בדירה לא היו בה מים או חשמל. לדבריה, הנתבע מסר לה שהמערכות תקינות, אלא שהוא ניתק את המים והסיר את הנורות, היות ולא התגוררו בדירה באותו זמן, והבטיח לה כי אין כל מקום לדאגה.

5. התובעת מסרה כי בהמלצת אביה, וטרם חתימה על ההסכם, הזמינה חוות דעת שמאית בקשר לדירה, על מנת לדעת האם הסכום הנדרש בגינה בסך של 440,000 ₪ הינו סביר, וכדי לקבל מהבנק אישור מוקדם לגובה המשכנתא. בהקשר זה הציגה התובעת חוות דעת שמאית מאת שמאי המקרקעין דוד שטרית, שנערכה ביום 31.12.2012, ויועדה לבנק הבינלאומי הראשון. השמאי שטרית חיווה דעתו כי שווי הדירה במצבה הנוכחי הינו 440,000 ₪.

6. במסגרת התביעה שלפניי, עתרה התובעת לחייב את הנתבע בתשלום של 159,604 ₪ בגין עלות תיקון ליקויים, אשר לטענתה הוסתרו ממנה על ידי הנתבע, ליקויים אשר יש להניח כי הנתבע ידע עליהם והסתירם במכוון או לכל הפחות היה עליו להיות מודע לקיומם. כמו כן, הכלילה התובעת בנזקיה פיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם, פיצוי בשל עגמת נפש, הוצאות מקצועיות ודמי שכירות שנאלצה לשלם במשך התקופה שבה שיפצה את הדירה.

7. התובעת טענה כי תביעתו הנגדית של הנתבע לפיצוי, בשל עיכוב תשלום מלוא התמורה מצדה, העולה על 10 ימים, הינה טורדנית וקנטרנית והוגשה משיקולים זרים. נמסר כי אין בסיס לטענה כי התשלום האחרון שולם באיחור של 12 יום. נטען כי התשלום האחרון אשר היה אמור להיות משולם עד ליום 15.01.2013 הועבר לב"כ הצדדים ביום 24.01.2013 ולא ביום 27.01.2013 כנטען בכתב התביעה שכנגד, כך שמדובר באיחור של 9 ימים בלבד, ובשים לב לסעיף 9 להסכם, הרי שאיחור של עד 7 ימים לא ייחשב כהפרה יסודית. מכאן, כך טענה התובעת, מדובר באיחור לכאורה של יומיים בלבד כדי שייחשב להפרה יסודית ושהינו מוצדק, ועל כן לא בכדי לא הועלתה בעניין זה כל טענה עד להגשת התביעה העיקרית מטעמה. בהקשר זה טענה התובעת כי עו"ד שי גור, אשר ייצג את הצדדים בעסקת המכירה, היה מוסמך לבקש ולאשר ארכה, ככל שהיה סבור שהדבר ראוי ועולה בקנה אחד עם תכלית ההסכם ואין בו כדי לפגוע למי מהצדדים ואין התנגדות מטעם מי מהצדדים.

עוד נטען כי הנתבע לא עמד בתנאי סעיף 6( ד) להסכם המחייב מסירת החזקה בדירה ביום 15.1.2013, והמצאת נסח מקרקעין עדכני מאת לשכת רישום המקרקעין לפיו שוחררה הדירה מהשעבוד לטובת הבנק וכן המצאת אישורי מס שבח, וועד הבית, חברת חשמל, חברת המים, חברת הגז ועיריית אילת, לרבות פטור מהיטל השבחה לפיו אין חוב בגין הדירה. נטען כי באותו מועד הנתבע לא העביר את החזקה בדירה לידי התובעת, לא הסיר בזמן את השעבוד שנרשם לטובת בנק לאומי בגין משכנתא שנטל ולכן עיכב את התובעת מלקבל את יתרת כספי המשכנתא במועד.

לאור זאת, התובעת קבלה את מפתחות הדירה רק ביום 27.01.2013, היינו באיחור של 12 יום, המהווה כשלעצמו הפרה יסודית של ההסכם.

8. נטען כי רק לאחר שהתובעת שילמה את מלוא התמורה בסכום של 440,000 ₪ וקיבלה את מפתחות הדירה, הופתעה לגלות כי אין עסקינן בניתוק מים יזום מצד הצרכן, כפי הסברי הנתבע, אלא מדובר בפגם מהותי בתשתית, ובכלל זה נמצא כי שעון מים חסר והצנרת סתומה לחלוטין, כפי שהתברר מבדיקה של אינסטלטור. פניית התובעת לתאגיד המים והביוב של אילת העלתה כי הדירה נותקה מזרם המים עקב אי תשלום חוב, לאחר התראה שנשלחה בגין כך. לדברי התובעת, לאחר תשלום החוב, באמצעות כספים שנותרו בידי עו"ד גור וחידוש אספקת המים לדירה, התברר כי אין זרם מים בברזים שבמטבח ובאמבטיה, ואילו המים בברז שבמרפסת השירות היו מלוכלכים בחלודה ובבוץ. לצורך תיקון הליקוי הנ"ל, הזמינה אינסטלטור אשר העריך את עלות התיקון בסכום של 5,000 ₪.

9. עוד טענה התובעת כי התגלה לה שהדירה כלל אינה מחוברת לרשת החשמל ובמקום ליקויים נוספים, אשר לא ניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה שנועדה להתרשמות מנכס העומד למכירה בנסיבות דומות, ובכלל זה ליקויים כלליים במערכת הביוב ובארונות המטבח, אשר למראית עין נראו תקינים, אך למעשה הם רקובים בבסיסם ויכלו להתנתק בקלות מהקיר.

10. התובעת ציינה כי לאחר שגילתה את הליקויים המפורטים פנתה לעו"ד שי גור, אשר ייצג את שני הצדדים להסכם המכר, וביקשה ממנו לעכב את העברת כספי התמורה שנותרו בידיו בנאמנות, אולם נענתה בשלילה. עו"ד גור השיב לתובעת כי כספי הנאמנות שהופקדו בידיו נועדו אך ורק להבטחת קבלת האישורים הנדרשים לשם העברת הזכויות, כפי שנהוג בכל הסכם מכר אחר, ולכן אין בידו להיענות לבקשתה, אלא אם כן יתקבל צו מתאים מבית המשפט.

11. התובעת ציינה כי ביום 13.02.2013 נפגשה עם עו"ד גור במשרדו, במהלכה שטחה בפניו את הליקויים שנתגלו בדירה ואף הקליטה בסתר שיחה זו.

לאחר שיחה זו שלח הנתבע את אחיו ואדם נוסף לדירה על מנת לתקן את הליקויים, אך כל שעשו הוא לבצע מעקף של צינור מים מפלסטיק מגג הבניין דרך החלון אל תוך הדירה, באופן שאינו מאפשר סגירה מוחלטת של החלון.

לאחר שיחה נוספת עם עו"ד גור, התייצב אחיו של הנתבע פעם נוספת, אך נטען כי הוא התנהג בגסות והציע לתובעת לפנות לעורך דין ככל שהיא אינה מרוצה.

12. התובעת הצטיידה בין היתר בחוות דעת מהנדס חשמל, בני סלומון, אשר העלתה כי מערכת החשמל בדירה הותקנה באופן רשלני ומאולתר, ונוכח הליקויים הרבים, הדירה אינה מאושרת לאכלוס.

13. ביום 21.03.2013 פנתה התובעת לנתבע בכתב וציינה, בין היתר, כי על פי הצעת מחיר שקיבלה, העלות הכוללת של תיקון הליקויים, באופן שיאפשר קבלת היתר מחברת החשמל לאכלוס הדירה, הינה בסכום של 98,500 ₪. התובעת דרשה מהנתבע לכסות הוצאה זו, כפשרה בלבד, על מנת ליישב ביניהם את המחלוקת מבלי לפנות לערכאות שיפוטיות. לטענת התובעת, פנייתה זו כלל לא זכתה למענה, כך שלא נותרה לה ברירה אלא לתקן את הליקויים בדירה כדי להקטין את נזקה ולתבוע פיצוי בהתאם.

התובעת צירפה לכתב התביעה חוות דעת ביקורת הנדסית לפיה הערכת עלות תיקון הליקויים הינה בסכום של 82,906 ₪.

14. התובעת טענה כי הליקויים שנתגלעו בדירה הינם ליקויים אשר לא היה עולה בידי אדם סביר לגלותם בביקור התרשמות שגרתי לקראת רכישה, ובוודאי כאשר בעל הנכס מטעה בהסברים שקריים. לאור זאת, נטען ל"פגמים נסתרים", שהרי ברי כי לא הייתה באפשרותה של התובעת לבדוק את מערכות החשמל, הביוב והמים בדירה, משאלו כלל לא היו מחוברים לספקים. בפרט כך הדבר כאשר הנתבע הטעה את התובעת בעניינים אלו, כפי טענתה. עוד נטען, ולו למעלה מהצורך, כי אין כל נפקות בין אם ידע הנתבע כמוכר על הליקויים, כפי במקרה זה, או כלל לא ידע עליהם, כך שעסקינן בהפרה יסודית של הסכם המכר. עוד נטען כי הנתבע ניהל עם התובעת משא ומתן בחוסר תום לב.

15. מכל המקובץ, עתרה התובעת לפצותה מכוח דיני הנזיקין, דיני עשיית עושר ולא במשפט ודיני החוזים בסכומים הבאים:

א. עלות תיקון הליקויים בדירה, בסכום של 82,906 ₪, כפי שפורטו בחוות הדעת ההנדסית וביניהם התיקונים הבאים: תיקוני ריצוף, אספקת מרצפות ( נוכח הרצון לאחידות הריצוף בכל הדירה, בשל הצורך בפירוק ריצוף בחדרים שבהם נדרש תיקון/החלפת צנרת המים), הדבקת אריחים, סיתות והסרת טיח פנים על שטחים מישוריים, תיקון דלת, הרחבת פרוזדור, החלפת אריחי חיפוי, פירוק אמבט, התקנת אמבט, פירוק אסלה, התקנת אסלה, התקנת תריסים, פירוק חלונות, שינויים באינסטלציה, תיקונים בקירות, תיקונים בארונות חשמל, התקנת נקודה למזגן, חציבה בקירות, תיקוני טיח, תיקוני צבע, סילוק פסולת בניה ועוד.
ב. פיצוי מוסכם על פי הסכם המכר בסכום של 44,000 ₪.
ג. דמי שכירות לתקופת תיקון הליקויים בסכום של 8,000 ₪.
ד. פיצוי בגין עוגמת נפש ופגיעה באוטונומיה בסכום של 15,000 ₪.
ה. הוצאות מקצועיות עובר להגשת התובענה בסכום של 10,000 ₪.

16. מר יצחק בכר, אביה של התובעת, מסר בתצהירו כי ביקר לראשונה בדירה לאחר שהתובעת מסרה לו שהיא ביקרה בדירה ומצאה אותה מתאימה לצרכיה ולתקציבה ( להלן: "יצחק או " אבי התובעת"). יצחק ציין כי בעת ביקורו בדירה נכחו במקום הנתבע ועובדת ניקיון. בעדותו סיפר כי הביקור נמשך כ-5 דקות בלבד. לאחר אותו ביקור הוחלט כי התובעת תבקש משמאי מקרקעין להעריך את שווי הדירה טרם קבלת משכנתא. יצחק מסר כי הוא התלווה לביקור השמאי בדירה טרם החתימה על הסכם המכר. נמסר כי לאחר קבלת הערכת השמאי הם פנו לבנק לצורך פתיחת תיק משכנתא ולאחר מכן התובעת חתמה על הסכם המכר. לדבריו, לאחר קבלת מפתחות הדירה, התובעת ביקשה שיגיע לדירה, היות וקיימת בעיה של אספקת מים. יצחק מסר כי כשהגיע לדירה נוכח לגלות כי אין כלל אספקת מים במטבח ובשירותים, אלא רק בחדר האמבטיה ואף מים אלו היו מלוכלכים בחלודה ובוץ. יצחק מסר כי הנתבע שלח לדירה את אחיו, בליווי בעל מקצוע נוסף. השניים ביצעו " מעקף" של צינור מים מגג הבניין לתוך הדירה דרך החלון, באופן שלא אפשר את סגירת החלון לחלוטין. יצחק ציין כי לאחר התיקון המים זרמו בדירה, אך הם היו בצבע חום. לדבריו, אחיו של הנתבע אמר לו בהקשר זה: "רצית מים קיבלת מים בכל הברזים" ועזב בכעס. בעקבות כך, פנה פעם נוספת לעו"ד גור אשר שוחח עם הנתבע, וזה שלח את אחיו פעם נוספת לדירה. בביקור השני מסר אחיו של הנתבע ליצחק: "זה מה שיש, אם יש לך בעיה תפנה לעו"ד". יצחק מסר כי הוא והתובעת פנו שוב לעו"ד גור ולאחר מכן הזמינו בעלי מקצוע בתחומי האינסטלציה והחשמל. לאחר שנמצאו הליקויים בדירה פנו לעו"ד גור, אך הוא טען כי אין בידו לטפל בנושא משום שייצג בהסכם המכר את שני הצדדים והציע להם לפנות לעו"ד אחר.

17. מר דוד שטרית, שמאי מקרקעין, הגיש את חוות דעתו בקשר לשומת הדירה נשוא הסכם המכר ( להלן: "שטרית"). מחוות הדעת עולה כי היא נערכה ביום 31.12.2012; הביקור בנכס התקיים ביום 12.11.2012 בנוכחות אביה של התובעת והמועד הקובע לשומה הינו 13.11.2012. שטרית הבהיר בעדותו כי חוות הדעת נועדה אך ורק לצורך לקיחת משכנתא ועל כן הופנתה לבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ. מחוות הדעת עולה כי מדובר בדירת 3 חדרים בקומה רביעית בבניין משותף בן כ-30 שנה. צוין כי בדירה קיים מטבח רגיל הכולל ארונות מטבח עליונים ותחתונים, שיש וכיור; רצפת הדירה מרוצפת בטרצו, הקירות והרצפה בחדר הרחצה ובשירותים מחופים קרמיקה והדירה ממוזגת באמצעות מצנן ומזגן. נמסר כי המצב הפיזי והתחזוקתי של הדירה הינו במצב בינוני. בהקשר זה הבהיר שטרית בעדותו כי הכוונה לדירה שניתן להתגורר בה אך היא זקוקה לשיפוצים. לא נמצאו חריגות בניה כלשהן. במועד הרלוונטי זכויות הבעלות היו רשומות על שם הנתבע בשלמות, כאשר נרשמה משכנתא מדרגה ראשונה לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ, ללא הגבלת סכום. שטרית ציין בחוות דעתו כי חוזה הרכישה נחתם ביום 15.11.2012 לפיו רכשה התובעת מהנתבע את הדירה בתמורה לסך של 440,000 ₪. שטרית העריך את שומת הדירה, נכון למועד הקבוע, כדלקמן: שווי הנכס במצב הנוכחי - 440,000 ₪; שווי מימוש מהיר/כפוי - 374,000 ₪; אומדן עלות בניה של הנכס בערך כינון - 250,000 ₪; אומדן יתרת שווי הקרקע של הנכס ( לצרכי ביטוח) - 100,000 ₪.

18. מר בני סלומון, מהנדס חשמל, הגיש את חוות דעתו בקשר לדירה, אשר נערכה ביום 13.03.2014 ( להלן: "סלומון"). מחוות דעתו של סלומון עולה כי הוא ביקר בדירה ביום 25.02.2013, ככל הנראה עם אמה של התובעת, ונמצאו ליקויים הדרושים תיקון, כגון: החלפת שקעים, הכנסת כבלים גלויים מתחת לטיח, החלפת קווי האזנה, החלפת מפסק ראשי, החלפת בסיס לוח חשמל, הכנסת פס הארקות לתוך לוח החשמל, צורך בשיפור הארקה וכדומה. כמו כן, נמצאו ממצאים לא בטיחותיים, שיש בהם סכנת התחשמלות: התקנת הארקה ראשית לדירה, תיקון קו הזנה למנורה + בית המנורה במקלחת וחיבור ההארקה ללוח ראשי המחובר לפס הארקה ללוח של השכן המחובר באופן לא תקני. צוין כי הדירה אינה תואמת להוראות חוק החשמל, תשי"ד-1954 והתקנות שפורסמו על פיו, ועל כן ציין סלומון כי כל עוד לא יתוקנו הליקויים הדרושים הוא אינו מאשר אכלוס הדירה למגורים. בעדותו ציין סלומון, כי בהגיעו לדירה לצורך התרשמות לקראת עריכת חוות דעתו נראה היה כי הדירה בשלבי שיפוץ ואף ציין כי היה שם קיר גבס עם חורים כהכנה להתקנת ספוטים. סלומון אישר כי לא התבקש להגיע לדירה פעם נוספת כדי לחוות דעתו באשר לתיקון הליקויים, על מנת לוודא כי הדירה מתאימה לאכלוס למגורים. סלומון אישר בחקירתו בבית המשפט כי לא מדד את אורך הכבלים הנדרשים לשם תיקון הליקויים בדירה ואין בידו הערכה כספית לעלות תיקון הליקויים.

19. מר פנחס פיכמן, מהנדס אזרחי, הגיש חוות דעתו בקשר לדירה מיום 18.04.2013 ( להלן: "פיכמן"). פיכמן ציין כי בדיקת הדירה נעשתה באופן ויזואלי, מבלי שציין אימתי התקיים הביקור. פיכמן כתב בחוות דעתו כי הביקורת נערכה לבקשת התובעת לשם סריקת עבודות השיפוצים שבוצעו במקום. פיכמן ערך כתב כמויות, עלויות ואומדנות. בחוות דעתו מנה פיכמן רשימת ליקויים ביניהם: רטיבות בחול שתחת הריצוף בשלו יש לפרק את הריצוף, לבדוק את הצנרת ולרצף מחדש. בחדר ההלבשה נמצא כי במצב פתיחה מרבית של אגף דלת לפרוזדור תותר הבלטת האגף מעל 18 ס"מ, בניגוד לתקנות. בחדר האמבטיה נמצא כי הפרוזדור ברוחב 47 ס"מ שהינו צר ביחס לנדרש בתקנות. מבחינת חיפוי קירות נמצא כי 78 אריחי קרמיקה באמבטיה חלולים ו-25 אריחי קרמיקה במטבח חלולים דבר שעלול לגרום לנפילה אפשרית מסוכנת. בחדר האמבטיה בשירותים נמצא אמבט חלוד, חלקי חלודה עם פח מתפרקים באופן מסוכן. האסלה סדוקה וחודרים נוזלים החוצה. במרפסת השירות נמצא מעבר בגובה 1.65 מ' שהינו נמוך ביחס לנדרש בתקנות. בחדר הטרקלין נמצא תריס שבור. במרפסת השירות נמצא חלון האסור על פי חוק. במטבח נמצאו נזילות ביוב בתוך הארון. מבחינת חשמל, נמצאו הליקויים הבאים: לוח חשמל ללא מכסה, לוח חשמל נמצא בתחום פתח הגג ללא הגנה מהגשם, הארקה בוצעה בכבל 1.5 ממ"ר ( במקום 10 ממ"ר) וחובר לשכן, כל האינסטלציה בוצעה בכבלים מעל לטיח ברובם ללא הגנה, המרחק בין מנורה לאמבט באמבטיה הינו 10 ס"מ ( במקום 60 ס"מ מינימום), אין חיבור מיוחד למזגן במערכת נפרדת ונמצא כי שקע הכוח מעל לשיש במטבח אינו מוגן ממים. פיכמן פירט את האומדן לביצוע התיקונים הדרושים שכללו בין היתר: פירוק הריצוף, סילוק פסולת בניה, ביצוע ריצוף אחר, אספקת מרצפות וחומרי בניה, הדבקת אריחים בטרקלין ובחדר השינה, סיתות והסרת טיח פנים, תיקון דלת, הרחבת פרוזדור, החלפת אריחי חיפוי, פירוק והרכבת האמבט, פירוק והרכבת האסלה, פירוק חלונות, התקנת תריס PVC, שינויים באינסטלציה, תיקונים בקירות, תיקונים בארון חשמל, התקנת הארקות, התקנת נקודות חשמל לרבות המזגן, חציבה בקירות, תיקון טיח מעל צנרת חשמל, צביעת הקירות, פיקוח הנדסי, כך שאומדן ביצוע כל התיקונים לרבות מס ערך מוסף הינו בסך של 82,906 ₪.

20. מר מאיר פונטנה, העוסק בתחום עבודות גמר שיפוץ ואחזקה ( להלן: "פונטנה"), הציג חשבונית מס מספר 0344 וקבלה מספר 0288, שהוצאו לתובעת ביום 13.06.2013, עבור " עבודות שיפוץ כללי כולל חשמל קומפלט" תמורת סכום כולל של 57,000 ₪ ( ת/3). כמו כן, הוצג לבית המשפט הצעת מחיר שנערכה על ידי פונטנה ויועדה לתובעת. הצעת המחיר כללה רשימה ארוכה של עבודות ותיקונים בסכום כולל של 98,500 ₪ ( ת/4). בעדותו ציין פונטנה כי בעת שביקר בבית לא זרמו מים בברז המטבח. פונטנה אישר כי בהצעת המחיר שהציג לתובעת אין פירוט עלויות לכל אחד מהרכיבים אלא הצעה גלובלית בסכום כולל. פונטנה הבהיר כי לא כל העבודות בוצעו ועל כן קיבל רק 57,000 ₪ על אף שהצעת המחיר עמדה על 98,500 ש"ח.

21. מר עודד כהן, פקיד המשכנתאות בבנק הבינלאומי הראשון, סניף אילת ( להלן: "עודד"), ציין כי תיק המשכנתא הוגש לסניף הבנק בפתח תקווה ובשל אילוצי שינוע הגיע התיק לאילת וכל שעשה בתיק היה להחתים את התובעת כלווה על חלק ממסמכי המשכנתא. עודד הבהיר כי הליכי המשכנתא לא בוצעו בסניף, שבו הוא עובד. הוצג לבית המשפט אישור פרטי חשבון להעברת כספים, מספר הלוואה 83/6900 מיום 24.11.2012, לפיו לוותה התובעת סכום של 220,000 ₪ וחתמה על האישור ביום 24.12.2012 ( ת/1). עודד נשאל לגבי הסיבה לכך שהכספים בגין התשלום האחרון של המשכנתא הועברו רק בתאריך 24.01.2013 ומסר כי כפי הידוע לו, וכך גם הדברים מופיעים במכתבם של היחידה לפניות הציבור מיום 29.05.2014 ( ת/2), לאחר שהתובעת חתמה ביום 16.01.2013 הועבר התיק למחלקת המשכנתאות בתל אביב, ובעקבות בדיקתו ביום 20.01.2013, נמצא כי ככל הנראה חסרה חתימתו של עו"ד אבנר סגל, שהינו מוטב בתיק בנאמנות ספציפית. צוין כי מעיון במסמכים עלה שעו"ד אבנר סגל חתם כחודש לאחר מכן, ביום 23.01.2013, בהיותו אחד המוטבים לקבלת הכספים. מכאן, ציין עודד, העיכוב נבע ככל הנראה מהעדר חתימת המוטב. כמו כן, הוגש לבית המשפט הסכם ההלוואה מבנק הבינלאומי הראשון, לפיו עולה כי התובעת חתמה ביום 16.01.2013 ואחד הערבים חתם ביום 29.11.2012 ( נ/2).

עיקרי טענות וראיות הנתבע ( והתובע שכנגד)

22. הנתבע דחה את טענות התובעת כלפיו וטען כי מדובר בטענות סרק, וכי למעשה התובעת הפרה את חובותיה לקיים ההסכם בתום לב ובדרך מקובלת. הנתבע הבהיר כי התובעת אישרה במסגרת הסכם המכר כי ראתה את הדירה טרם רכישתה, מצאה אותה מתאימה לצרכיה וכי אין לה טענות בקשר לכל פגם או מום בדירה. נטען כי הדירה נמסרה לידי התובעת, לאחר שהייתה לה שהות מלאה ומספקת, ולא פחות מאשר שתי הזדמנויות לערוך ביקורים במקום, לבדיקת ובחינת הדירה טרם רכישתה. נטען כי לא נמנעה מהתובעת האפשרות, לו ביקשה, לערוך בדיקות פרטניות ו/או מקיפות בדירה על ידי אנשי מקצוע בתחום כלשהו, ככל שהייתה מבקשת לעשות כן.

23. הנתבע טען כי מדובר בדירה אשר נבנתה לפני כ-40 שנה ועובדה זו הייתה ידועה לתובעת. הנתבע ציין כי קיבל את הדירה לפני כ-3 שנים ( נכון למועד תצהירו) מאמו, אשר רכשה אותה בשנת 1995 בקירוב. הדירה הייתה מושכרת לשוכרים שונים החל מאמצע שנות ה-90 ועד שנת 2012. הדירה הוצגה למכירה במצבה הקיים, ללא שיפוץ יסודי, מקיף או בכלל. לדבריו, הדירה הוצגה למכירה כדירה לא שמורה, שנדרש לה שיפוץ לפי שיקול דעת הקונה. הנתבע מסר כי במהלך המשא ומתן אמרה לו התובעת כי נדרש שיפוץ מקיף בדירה, ולכן ביקשה להפחית את מחירה. אביה של התובעת, ביקר אף הוא בדירה טרם רכישתה, והפנה להתקלפות והתנפחות מוקדים בקירות, למצב הדלתות, התריסים השבורים, האמבט החלוד ועוד. הנתבע מסר כי לאור זאת ניאות להפחית מהמחיר המוצע במהלך המשא ומתן מסכום של 500,000 ₪ לסכום של 440,000 ₪. לדבריו, נהיר היה לצדדים בעת המשא ומתן כי שיפוץ הדירה ככל שנדרש, ייעשה לפי רצונה של התובעת, לאחר השלמת עסקת המכירה ועל חשבונה בלבד. הנתבע מסר שלא התחייב בעניין זה ולא העלה על דעתו כי התובעת תפנה אליו בדרישה לערוך שיפוץ מקיף בדירה על חשבונו.

24. נטען כי בכל המועדים בהם ערכה התובעת ביקור בדירה, טרם חתימה על הסכם המכר, מערכות המים והחשמל פעלו באופן מלא. לדברי הנתבע, במהלך ביקורה של התובעת בדירה, כמו גם בעת ביקור של רוכשים פוטנציאליים אחרים, הוא דאג להפעיל את כל המתגים בדירה והדליק את התאורה בכל החדרים, לרבות במטבח, באמבטיה ואף את המצנן. הנתבע הבהיר כי הסב את שימת לב התובעת לכך שבית המנורה בסלון נותק, ככל הנראה על ידי דייר קודם ששכר את הדירה, והוסיף כי למיטב ידיעתו אין פגם או תקלה בקשר לכך. הנתבע הציג אישור מאת חברת החשמל מיום 12.03.2014, לפיו מבדיקה שנערכה במאגר הנתונים הממוחשב לחשבונות החשמל ועם המשרד האזורי של חברת החשמל באילת, עלה כי במהלך תקופת נובמבר 2012 עד ינואר 2013 ועד בכלל, הדירה הייתה מחוברת לאספקת החשמל. ההארקה בוצעה על ידי חשמלאי מטעם היזם/קבלן שבנה את הבניין ובדירות בבניין נעשתה הארקה באמצעות צנרת המים המתכתית. חברת החשמל ציינה במכתבה כי לא נתקבל דיווח הנוגע לליקויים במערכת החשמל בבניין או בדירה הנדונה. כמו כן, לא נתקבלה כל בקשה לניתוק זרם החשמל במקום.

25. עוד טען הנתבע כי בכל התקופה שבה הוצגה הדירה למכירה לא נותק בה זרם המים וכל מבקר יכול היה לפתוח את הברזים ולבדוק את זרימת המים. נמסר כי בעת ביקוריה של התובעת בדירה היא אכן טרחה ופתחה את ברזי המים, ומים זרמו מהצנרת. נטען כי לבקשת התובעת הצדדים ניגשו לקומת העמודים של הבניין על מנת לבדוק את שעון המים של הדירה. אמנם, כך לדברי הנתבע, באותו המועד הוא לא ידע לזהות איזה מבין השעונים הינו השעון של הדירה, אך ניתן היה להבחין שהשעונים של כל הדירות בבניין נמצאו במקומם ללא חסך כלשהו. נמסר כי התובעת מצדה הסתפקה בכך ולא עמדה על איתור וזיהוי השעון הרלוונטי לדירה, חרף הצעת הנתבע לעשות כן. הנתבע הציג מכתב מחברת " עין נטפים" מיום 25.03.2014 לפיו מבדיקה שבוצעה בקשר לדירה הנדונה, נמצא כי במהלך שנת 2012 לא בוצע ניתוק מד המים, לא מפאת חוב ולא מפאת בקשת לקוח.

26. לטענת הנתבע, לאחר שנחתם הסכם המכר, התברר לו כי עקב חוב סמלי לספקית המים, חברת " עין נטפים", נותקה אספקת המים לדירה ביום 20.01.2013. לאור זאת, כבר ביום 27.01.2013 שולם החוב במלואו. הנתבע ציין כי לו הייתה התובעת מקפידה לעמוד בלוח הזמנים הקבוע בהסכם לתשלום יתרת התמורה, חזקה שכל חובותיו לספקית המים היו משולמים עוד קודם ליום 20.01.2013, ומכאן שניתוק אספקת מים לדירה היה נמנע. כך או אחרת, הנתבע טען כי הוא דאג להסרת הכשל וסילק את החוב לחברת " עין נטפים" בתוך שבוע ימים בלבד מיום הניתוק, והכל מבלי לעכב בדרך כלשהי את מסירת הדירה לתובעת. הנתבע ציין כי די בעיון בנספחים שצורפו לכתב התביעה כדי ללמוד שבעת ביקור אנשי מקצוע שהזמינה התובעת לדירה, זרמו מים בצנרת, שאילולא כן הכיצד איתרו אותם אנשי מקצוע נזילות כביכול בדירה.

27. הנתבע גרס כי התובעת הפרה את הסכם המכר בהפרה יסודית, שעה שלא עמדה במועד הקבוע לתשלום מלוא התמורה, שנקבע ליום 15.01.2013 ועיכבה את התשלום למעלה מ-10 ימים לאחר מועד זה. נטען כי העיכוב בהעברת יתרת התמורה מצד התובעת הביא לעיכוב בהעברת החזקה בדירה. כתוצאה מכך, הדירה נמסרה לתובעת לאחר שהנתבע יצא את גבולות הארץ לנסיעה שתוכננה מראש, על בסיס ההנחה כי חובות התובעת יסולקו והמסירה תבוצע עוד קודם לכן.

28. הנתבע טען כי לאחר שנודע לו, באמצעות עו"ד שי גור, על תלונותיה של התובעת באשר לזרימת מים חלשה בברזים, ניסה ליצור עמה קשר, אך לא הצליח. התובעת לא השיבה לפניותיו הטלפוניות ולא חזרה אליו לאחר שהשאיר עבורה הודעות בטלפון ובמכתב ששלח לה בדואר האלקטרוני. על אף זאת, כך נטען, משנודע לנתבע אודות טענותיה של התובעת, בנוגע לבעיות בצנרת הבית, הוא דאג לשלוח את אחיו בליווי אינסטלטור כדי לערוך ביקור בדירה ולתקן את התקלה, והכל כמחווה של רצון טוב ולפנים משורת הדין. נמסר כי התברר שנוצרה סתימה במוקד ספציפי בצנרת המגיעה מהגג לדירה, בצינור חיצוני למבנה, בדומה להרבה דירות נוספות בבניין. הנתבע ציין כי אחיו בעזרת האינסטלטור ביצעו מעקף של מוקד הסתימה ובדרך זו פתרו את בעיית זרימת המים לדירה. אביה של התובעת דרש כי הצנרת שהותקנה במעקף תהא נסתרת ולא גלויה ולכן מתוך רצון חברי אמיתי הסכים אחיו להנחות את האינסטלטור לקדוח חור בקיר וברצפת מרפסת השירות, כדי להניח את הצנרת תחת הריצוף. ברם, אביה של התובעת לא היה שבע רצון מהפתרון המוצע ועמד על ריצוף מחדש באופן אחיד בדירה כולה. הנתבע הדגיש כי ממילא הריצוף בדירה, נכון למועד המכירה, לא היה אחיד, כפי שהדבר אף נשקף מתמונות הדירה שצורפו לחוות הדעת של המהנדס פיכמן מטעם התובעת. לדבריו, כל הצעה שהוצגה לתובעת מטעם האינסטלטור נדחתה, כך שהרושם שהתקבל הוא שהתובעת לא הייתה מעוניינת לפתור את התקלה אלא לגבש תביעה מנופחת נגדו. לאור סירובם של התובעת ואביה לפתרון המוצע, האינסטלטור מטעמו לא קדח בקיר החיצוני או ברצפת המרפסת לצורך הסדרת הצנרת והותירו את הצנרת חשופה כפי שנראה בתמונות שצולמו על ידי התובעת או מי מטעמה. הנתבע הציג חשבונית מס/קבלה בסכום של 200 ₪ בגין התשלום לאינסטלטור ביום 15.02.2013. הנתבע ציין את תחושותיו כי התובעת ביקשה " לסחוט" את הנכונות שלו לפתור את התקלה בצנרת, מעבר לכל סבירות או הגינות, בדרישה להחליף את כל הריצוף בדירה.

29. לדברי הנתבע, נוכח פניותיה המרובות של התובעת לעו"ד שי גור בתלונות וטענות, הוא החליט להגיע ולבקר בדירה על מנת להבין בגין מה הלינה התובעת. לאור זאת והיות והתובעת לא שמרה עמו על קשר ישיר, חרף ניסיונותיו לפנות אליה, מסר לעו"ד גור כי בכוונתו להגיע לאילת במיוחד ממרכז הארץ ביום 17.02.2013 כדי לבקר בדירה ולטפל בדרוש טיפול. הנתבע ציין כי מתמלולי ההקלטות של המפגשים בין התובעת לבין עו"ד גור, כפי שאף הוצגו בבית המשפט, עולה שבפגישתם מיום 13.02.2013, עדכן עו"ד גור את התובעת אודות כוונת הנתבע להגיע לביקור בדירה ביום 17.02.2013. עו"ד גור אף הנחה את התובעת לשוחח עמו לצורך תיאום הפגישה. הנתבע ציין כי התובעת לא יצרה עמו כל קשר ולא השיבה לפניותיו. ביום 17.02.2013 הגיע הנתבע לאילת ובהעדר תשובה מטעם התובעת פנה למשרדו של עו"ד שי גור. באותו מעמד התקשר עו"ד שיר גור לתובעת, שאז לדבריו כן השיבה לטלפון, ועו"ד גור מסר לה שהנתבע נמצא באילת ומבקש לבקר בדירה ביחד עם אינסטלטור. לדבריו, השיחה התקיימה ברמקול, כך שיכל לשמוע את התובעת, ועו"ד גור עדכן את התובעת שהנתבע נוכח במקום. ברם, התובעת סירבה לאפשר לנתבע לבקר בדירה ביחד עם אינסטלטור. הנתבע ציין כי התובעת אמרה שמבחינתה הנתבע מימש את " הצ'אנס" שנתנה לו, בכך ששלח את אחיו ועתה אין לה כוונה לאפשר לו לבקר פעם נוספת בדירה. לדברי הנתבע, עו"ד גור הסביר לתובעת שאין היא יכולה לטעון מחד גיסא לפגמים בדירה, ומאידך גיסא לא לאפשר לנתבע לבקר בדירה ולהבין במה הדברים אמורים. אולם, התובעת עמדה על סירובה. לדברי הנתבע, עו"ד גור אמר לתובעת כי בעשותה כך ובהתעלמותה מרצונו של הנתבע להגיע לדירה עם אינסטלטור, היא לוקחת על עצמה את האחריות לתיקון התקלה.

לימים, כך טען הנתבע, הוא הודיע לעו"ד שי גור כי על אף התנהלותה של התובעת עד לאותו מועד, הוא חוזר על בקשתו לבקר בדירה, וזאת בעקבות מכתב שקיבל מב"כ התובעת. אולם, אף פנייתו זו לא נענתה על ידי התובעת ולא התאפשר לו לבקר בדירה.

30. לאור זאת, נטען כי מדובר בתביעה שכל כולה תוצר של חוסר תום לב ורדיפת בצע על מנת לדרוש מהנתבע לממן עבור התובעת את שיפוץ הדירה, וכל זאת לאחר שניאות להפחית מהתמורה טרם חתימה על ההסכם. נטען כי עצם העובדה שהתובעת טענה ל"סדרת פגמים ארוכה", הרי שחזקה שבדיקה זהירה מצדה הייתה מזהה את הפגמים, רובם ככולם, עוד קודם למועד החתימה על הסכם המכר. כך או כך, הנתבע טען כי כל המומים להם טענה התובעת בתביעתה היו ניתנים לזיהוי פשוט הן על ידה והן על ידי מומחים מטעמה עוד לפני החתימה על הסכם המכר, לו רק ביקשה לערוך את הבדיקות האמורות מראש. הנתבע טען כי לו עצמו לא היה ידוע דבר אודות מום או פגם כלשהו והוא לא פעל להסתיר דבר מעיני התובעת או מי מטעמה.

31. זאת ועוד; הנתבע תבע את התובעת, במסגרת תביעתו שכנגד, בגין הפרה יסודית של הסכם המכר, בשל כך שלא עמדה בתשלום התמורה במועדים הנקובים בהסכם. נטען כי רק ביום 27.01.2013 העבירה התובעת את יתרת התמורה בהעברה בנקאית לחשבונו של עו"ד שי גור, שייצג את הצדדים בעסקת המכר ובו ביום קיבלה את החזקה בדירה. מכאן, ובהתאם לסעיף 21 להסכם, טען הנתבע לפיצוי מוסכם בסך של 44,000 ₪ שהינם 10% מסכום התמורה הכולל. בנוסף לכך, נטען לפיצוי בסך של 150 ₪ בגין כל יום איחור בהעברת יתרת התמורה, ונוכח איחור של 12 ימים, הרי שהפיצוי בגין כך מגיע ל-1,800 ₪. פיצוי בגין עוגמת נפש בסכום של 25,000 ₪. וכן, תוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד הפרת החוזה (22.01.2013) ועד למועד הגשת התביעה שכנגד בסכום של 848 ₪.

32. מר מנשה מטלון, אחיו הבכור של הנתבע ( להלן: "מנשה"), מסר כי הוא תושב אילת ולכן סייע לנתבע מעת לעת להשכיר את הדירה או לבצע תיקוני תקלות למיניהן. לדבריו, מדובר בדירה בבניין שנבנה לפני כ-40 שנה, אותה קיבל הנתבע מאמם כשלוש שנים קודם לכן, לאחר שהחזיקה בדירה כ-10-12 שנים. מנשה ציין כי הדירה לא שימשה למגורי המשפחה, של אמו או של הנתבע, אלא הושכרה כל השנים לשוכרים שונים. מנשה מסר כי היות והוא מתגורר באילת, הוא התבקש מעת לעת על ידי אמו לסור לדירה כל אימת שנדרש תיקון קל, כגון החלפת מנעול או תיקון המזגן, שעה שהדירה הושכרה לאחרים. לדבריו, לא היו תקלות במערכת החשמל או סתימות בצנרת המים. מנשה ציין כי בסוף חודש ינואר 2013, בעת שהנתבע שהה בחו"ל, ולאחר מכירת הדירה לתובעת, הנתבע יצר עמו קשר וביקש ממנו למסור את מפתחות הדירה לתובעת, לאחר שזו העבירה סוף סוף את מלוא התמורה עבורה. מנשה ציין כי עשה כבקשת הנתבע ודאג למסור את המפתח בו ביום שבוצעה העברת התשלום האחרונה לחשבון של עו"ד שי גור. כעבור כשבוע-שבועיים, קיבל פנייה נוספת מהנתבע אשר סיפר לו שהתובעת מתלוננת על בעיות בזרם המים בדירה וביקש ממנו להגיע למקום עם אינסטלטור כדי לבדוק כיצד לפתור את התקלה. לדבריו, הביע תמיהה בפני הנתבע מדוע הוא נדרש לתקן את התקלה לאחר שהדירה כבר נמכרה, ועל כך השיב לו הנתבע שיתכן והוא צודק, אך אם ניתן לעזור לתובעת להתגבר על המכשולים, הרי שהוא מעדיף לעזור לה. מנשה מסר כי ביום 15.02.2013 הגיע לדירה עם אינסטלטור, מר אריק לוצאטו. במקום נכח אביה של התובעת. בבואו לדירה, אכן לא זרמו מים בברזים. האינסטלטור זיהה מיד כי מוקד הבעיה הוא סתימה בסמוך לכניסת הצנרת החיצונית אשר מגיעה מהגג, וביצע מעקף של המוקד. לאחר מכן זרמו המים בדירה באופן רגיל ותקני לחלוטין. אולם, אביה של התובעת התלונן על כך שהמעקף שביצע האינסטלטור הינו חיצוני, גלוי וחשוף. מנשה ציין כי על אף הקושי והנטל שבדבר, ולאור בקשת הנתבע, מסר לאביה של התובעת, כי הוא מוכן להנחות את האינסטלטור לקדוח חור בקיר החיצוני של חדר השירות לצורך הכנסת צנרת המעקף ואף לפרק אריח אחד באזור שממילא מיועד למכונת כביסה, על מנת להניח את צנרת המעקף תחת הרצפה. אולם, כך לדברי מנשה, אביה של התובעת טען שאין ברשותם אריחים באותו דגם והם מסרבים שיהיו במקום אריחים בדגמים לא זהים ולכן עמד על כך שהנתבע יחליף את כל הריצוף. מנשה הבהיר כי הופתע מתשובה זו, שכן ממילא הריצוף בדירה לא היה אחיד. לאור זאת, מסר מנשה לאביה של התובעת, כי הביקור במקום נועד לתקן את סתימת המים שבצנרת, ולא להחליף את כל הריצוף בבית. נוכח סירובו של אביה של התובעת לאפשר קידוח בקיר או לפרק את הריצוף, נותרה הצנרת חשופה, כפי שהותקנה באותו מועד על ידי האינסטלטור.

33. מר אסי פייזק מחברת א.ד. איתור נזילות וטכנולוגיה מתקדמת, שלו ניסיון רב שנים בתחום איתור נזילות, טיפול ושיקום נזקי מים ( להלן: "פייזק"), הגיש ביום 08.05.2014 חוות דעת בה ציין כי התבקש לחוות דעתו בנושא חוות דעתו של פיכמן בנוגע לנושא המים והרטיבות. פייזק אישר כי כלל לא ביקר בדירה ולא היה עד לשיחות שהתקיימו בין אנשי המקצוע לבין התובעת ומי מטעמה, כך שחוות דעתו הסתמכה אך ורק על האמור בחוות הדעת של המהנדס פיכמן, שכן ביקר בדירה. במסגרת חוות דעתו ציין פייזק כי מדובר בדירה ישנה, לא מתוחזקת ומוזנחת וככזו הוצגה למכירה. לטענתו, חוות הדעת של פיכמן התמודדה עם מצבה של הדירה כאילו הייתה זו דירה חדשה שנרכשה ישירות מהקבלן הבונה ומכאן שורש הטעות בכל מפרט חוות הדעת ובחלק מהליקויים שכביכול ציין המהנדס פיכמן. פייזק טען כי בדיקת הרטיבות שבוצעה על ידי פיכמן בדירה הייתה שטחית ורשלנית, היות ובוצעה על ידי מד לחות חשמלית ( פרוטימטר) הבודק את רמת הלחות על שכבת הריצוף ללא בדיקה פיזית של מצע המילוי. לטענת פייזק היה מקום לפנות למעבדה חיצונית מורשית לצורך בדיקת תחולת הרטיבות ולפי הממצאים לקבל החלטה בנושא שיקום נזקי הרטיבות למצע החול ולהחלפת משטח חיפוי רצפה. בכל הנוגע לסתימה בצנרת המים, פייזק חיווה דעתו כי המעקף החיצוני נתן פתרון זמני לאספקת המים ובכל מקרה לדבריו הסתימה בצנרת התגלתה בדיעבד ולאחר מסירת הדירה. פייזק ציין כי סביר הדבר שצנרת בת עשרות שנים תסבול מליקויים ועל מנת להימנע מהיווצרות סתימות נוספות בעתיד יש צורך בהחלפת הצנרת כולה. בכל הנוגע לפתח בארון המטבח, ציין פייזק כי בכל דירה, ישנה כחדשה, קיים פתח שירות גישה לקופסת הביקורת של ניקוז כיור המטבח, שאילולא כן כל תיקון דרוש היה מחייב שבירת ארונות או אריחים. לדברי פייזק, לא ברור לו הכיצד קבע פיכמן דבר אודות קיומה של נזילה בארון המטבח, שהרי לשיטתו כל שניתן לזהות מהתמונות הינו פתח שירות לקופסת ביקורת ותו לא.

34. גברת איריס וייס, עובדת בניקיון דירות והעידה על עצמה שהיא מכירה את הנתבע ומנשה ( להלן: "איריס"). איריס ציינה כי הנתבע פנה אליה בבקשה לעזור לו בפינוי הדירה וניקויה, היות והוא מתכוון למכור את הדירה. לדבריה, בעת שניקתה את הדירה, הגיעו למקום התובעת ואביה. איריס ציינה כי בעת שניקתה את הדירה היא עשתה שימוש במים זורמים ולאור תאורה מלאה. לדבריה, ככל שהייתה נדרשת לגרור דליים של מים במדרגות הבניין לדירה שבקומה הרביעית, הדבר היה חרוט היטב בזיכרונה, כמו גם לו הייתה נדרשת לנקות את הדירה בחשכה או ללא תאורה. איריס ציינה כי היא זוכרת שאביה של התובעת, בעת ביקורו במקום, התלונן על כך שהמנורה בסלון לא דלקה והנתבע הסביר לו שהיא שרופה. אולם, ביתר חדרי הדירה, לרבות המטבח, שירותים, מקלחת, מרפסת שירות ועוד, הייתה תאורה שדלקה.

35. מר אדוארד גילגולין, מהנדס בניין, הגיש חוות דעת מומחה מטעמו ( להלן: "גילגולין"). מחוות הדעת עולה כי מדובר בבניין שנבנה ככל הנראה בשנת 1974 או 1975 ומתמונות שהוצגו לפניו סמוך למועד המכירה, עולה כי מדובר בדירה במצב מוזנח. גילגולין ציין כי ביקר בדירה ביום 10.04.2014 לאחר שהתובעת ביצעה במקום שיפוץ יסודי, שכלל החלפת ריצוף בכל הדירה, הנחת קרמיקה חדשה בשירותים ובמקלחות, התקנת כלים סניטרים חדשים בשירותים ובמקלחות וצביעת הדירה במלואה. גילגולין תמך במסקנות של פייזק בנוגע לחוות דעתו של פיכמן בקשר לדרך בדיקת הרטיבות במצע החול שתחת הריצוף. לטענת גילגולין, לא היה בסיס נתונים מוצדק לקביעת הצורך בהחלפת החול והריצוף בכל הדירה. יתר על כן, לטענתו של גילגולין, הרטיבות בשיפולים ובטיח ניתנת לראיה בעין, כך שאין מדובר במום נסתר. גילגולין חיווה דעתו כי הליקויים עליהם הצביע פיכמן בכל הנוגע למפתח המרבי של הדלת, רוחב הפרוזדור, גובה מרפסת השירות וחלון מרפסת השירות, שכל אלה ניתנים לזיהוי ללא כל צורך בבחינה ובחקירה, כך שמדובר במצב גלוי ונתון שאין בו כל דבר נסתר. יתר על כן, ציין כי מבדיקתו של השמאי שטרית עלה שלא נעשו שינויים במבנה הפנימי של הדירה בהשוואה לתכנית המקורית משנת 1973, מלבד הוספת חדר ארונות קטן בחלק הפנימי של הסלון. עוד נטען, כי קיומם של אריחים חלולים או לאו, הינו דבר אשר בר זיהוי ללא כל קושי ולא נדרשת כל מומחיות לכך. בנוסף, נטען כי חלודה באמבט, סדק באסלה ושלבים חסרים או שבורים בחלון, הינם ליקויים ויזואליים לעיני כל, ולכן חזקה על מי שביקר בדירה לקראת רכישתה כי נכח לראות אותם ליקויים. כמו כן, גילגולין התייחס לליקויי החשמל שמנה פיכמן בחוות דעתו וציין כי מדובר בליקויים שהינם ויזואליים וניתנים לזיהוי ללא פירוק או הוצאה של מתקנים כלשהם. נטען כי אין התאמה בין הליקויים שפירט פיכמן לבין הליקויים שפירט סלומון בחוות דעתו. גילגולין סקר את אומדן הוצאות ביצוע התיקונים לפי חוות דעתו של פיכמן ומצא כי יש כפילויות רבות, כך למשל: סילוק פסולת בניין שייכת לדבריו לעלות פירוק הריצוף; אספקת מרצפות וחול נכללת ברכיב של אספקת חומרים; סילוק אמבט ואסלה נכלל בסעיף פירוק אמבט ואסלה; תוספת פיקוח הנדסי אינה נדרשת כשאין תכנית של מהנדס חשמל ומהנדס אינסטלציה. כמו כן, נטען כי רכיבים נוספים כגון החלפת רצפות, אריחי קרמיקה, החלפת דלת, החלפת כלים סניטרים ותריסים כלל לא הוכחו כנדרשים.

36. מר מיכאל בליקוב, הנדסאי חשמל ובעל עסק המתמחה בעבודות חשמל ( להלן: "בליקוב"), הגיש חוות דעת בהסתמך על חוות הדעת פיכמן וסלומון, מבלי שביקר בעצמו בדירה. בליקוב התייחס לחוות דעתו של סלומון וציין כי לא ניתן להבין באלו אמצעים ובאיזה אופן הוא ערך את הבדיקות בדירה. נטען כי סלומון מנה ליקויים שהינם ממצאים גלויים לעין כך שאין מדובר במצב דברים נסתר, כך למשל: עניין הכבלים החיצוניים, העדר הגנת מים לשקעים וכיסוי לארונות חשמל. נטען כי אין מדובר בליקויים של ממש, אלא לכל היותר תיקונים חיצוניים מינוריים ותו לא. עוד נטען כי ברשימת הליקויים של מר סלומון ישנן עבודות שנדרשות לדעתו, אבל הן אינן נוגעות לדירה עצמה אלא לבניין. עבודות שכאלה הן באחריות וועד הבית ועל כלל דיירי הבניין לשאת בנטל התיקון. כך למשל, התקנת מכסה פתח יציאה לגג או כל מה שנוגע למערכת הארקת היסוד של הבניין כולו. בקשר להארקת הדירה עצמה, ציין בליקוב כי מדובר במצב דברים הנראה לעין וכלל לא נסתר. נטען כי כשמדובר בבניין שנבנה לפני כ-40 שנה, הדרישות להארקה היו שונות מהדרישות כיום. בליקוב הסכים בחוות דעתו שראוי לשפר את תנאי ההארקה של הדירה, אך ציין כי בארון החשמל יש לכאורה תשתית הארקה לבניין, ובכל מקרה אין מדובר בעבודה מורכבת, אלא כזו הדורשת החלפת כבלים בלבד, בעלות של 200 ₪ לכל היותר. בהתייחס לחוות דעתו של פיכמן, ציין בליקוב כי הליקויים שפורטו בחוות הדעת הינם כולם כאחד ויזואליים לחלוטין.

דיון ומסקנות

37. השאלה העיקרית שעל המדוכה היא האם הפר הנתבע את ההסכם בדרך של הצהרות כזב או בהפרת חובת הגילוי בדבר פגמים בדירה. לצורך כך יש לבחון האם אמנם היו בדירה פגמים שהנתבע ביקש להסתיר מהתובעת, ובכלל זה יש לבחון את חלוקת הסיכונים בין הצדדים, בשים לב לכלל נסיבות העניין ולעובדה שהדירה נרכשה במצבה כפי שהוא.

בנוסף, במסגרת התביעה שכנגד, מתעוררת השאלה האם התובעת אחראית לאיחור בהעברת התשלום האחרון לנתבע, וככל שכן מהם הסעדים להם זכאי הנתבע ( התובע שכנגד).

38. אקדים אחרית לראשית ואומר כי לאחר ששמעתי והתרשמתי מבעלי הדין ועדיהם, ועיינתי במסכת הראיות שהוצגה לפניי, באתי למסקנה כי יש לדחות את מרבית תביעתה של התובעת, כמו גם את התביעה שכנגד מטעם הנתבע. להלן אנמק מסקנותיי.

39. חוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר") קובע כי המוכר לא קיים את חיוביו על-פי החוזה במקרה של " אי-התאמה" של הממכר שנמסר לקונה, כהגדרת מושג זה בסעיף 11 לחוק המכר.

סעיף 12 לחוק המכר קובע כי אם ידע הקונה על אי-ההתאמה בעת גמירת החוזה, הוא לא יהיה רשאי להסתמך עליה. סעיף 12 לחוק המכר אינו מגלה האם כוונת המחוקק היא למשמעות הגורפת ביותר של המונח " ידיעה", כלומר לרבות ידיעה קונסטרוקטיבית, או שמא לידיעה ממשית בלבד. מקרים של ידיעה ממש יהיו נדירים וקשים להוכחה. ומנגד, דרישה של ידיעה קונסטרוקטיבית תחסום את זכותו של הקונה אף במקרה של רשלנות קלה מצדו. בספרו על חוק המכר, שהופיע במסגרת " פירוש לחוקי החוזים" בעריכת ג' טדסקי, עמ' 280, כתב פרופ' צלטנר: "הידיעה הנדרשת היא ממשית וסובייקטיבית, ולא אובייקטיבית והיפותטית. הסעיף מדבר על מה שהקונה ידע, ולא על מה שהיה עליו לדעת, או שצריך היה לדעת". בהקשר זה, נקבע בפסיקה כי הכוונה ל"ידיעה", פשוטה כמשמעה, ואין לכלול בדברים שהקונה ידע גם דברים שהיה עליו לדעתם, פרט לדברים שלגביהם עצם את עיניו מתוך רצון שלא לדעתם ( ע"א 531/75 מרקו נ' רוטפלד, פ"ד ל(2) 393).

סעיף 16 לחוק המכר קובע כי אם הייתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה והוא לא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך על אי-ההתאמה על-אף האמור בסעיפים 14 ו-15 לחוק המכר ( העוסקים במתן הודעה בדבר אי-התאמה ע"י הקונה, לרבות במצב של אי-התאמה נסתרת). סעיף 16 לחוק המכר הוא קוגנטי ואיננו ניתן להתנאה.

40. על רקע הוראות חוק המכר, אבחן האם קיימת " אי-התאמה" בדירה שנמכרה לתובעת; האם מתקיימים יסודות סעיף 16 לחוק המכר ביחס לנתבע, לאמור: האם ידע או היה עליו לדעת על העובדות מהן נובעת אי-ההתאמה והוא לא גילה הדבר לתובעת; וכן אתן דעתי לשאלה האם התובעת ידעה על אי-ההתאמה, כאמור בסעיף 12 לחוק המכר.

41. סעיף 11 לחוק המכר מגדיר אי-התאמה בממכר, המהווה הפרה של חיובי המוכר, כדלקמן:

"המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר –
(1) רק חלק מהממכר או כמות גדולה או קטנה מן המוסכם;
(2) נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם;
(3) נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם;
(4) נכס שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה, זולת אם הוצגו ללא קבלת אחריות להתאמה;
(5) נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים".

42. כאמור במוקד המחלוקת דירה בת 3 חדרים, אשר בעת המכירה כללה: מזגן, מצנן, דוד שמש, ארונות מטבח, דלת פלדלת, שני ארונות בגדים וכל המחובר חיבור של קבע, כך לפי ההסכם. מדובר בדירה אשר בקומה רביעית בבניין שגילו למעלה מ-30 שנה.

הנתבע התחייב למסור לידי התובעת את הדירה כשהיא במצבה AS-IS, כשהיא ריקה ופנויה מכל אדם, חפץ או חוב. התובעת מצדה אישרה כי ראתה ובדקה את הדירה טרם רכישתה, והיא מתאימה לצרכיה ומטרותיה והצהירה במסגרת ההסכם כי היא מוותרת על כל טענת מום ו/או פגם בקשר לדירה, למעט פגם נסתר.

43. והנה, סמוך לאחר שהתובעת קיבלה את החזקה בדירה, היא גילתה, לפי טענתה, פגמים רבים שנסתרו ממנה, אשר עלות תיקונם מגיעה לכדי סך של כ- 98,500 ₪, לפי הצעת המחיר שקבלה והוצגה לבית המשפט ( ת/4). ודוק, העלות הנטענת לתיקון הפגמים הגיעה לכאורה לסכום המהווה למעלה מ-22% משווי הדירה בכללותה.

44. יש לציין כבר עתה כי בין כלל הפגמים בדירה, כפי שפורטו בחוות דעתו של פיכמן, מהנדס אזרחי מטעם התובעת, ניתן למצוא פגמים רבים שנהיר לכל כי הם גלויים לעין וניתנים לזיהוי על ידי כל אדם סביר, ללא צורך במומחיות מיוחדת, לבטח על ידי מי שסוקר דירה המועמדת לרכישה על ידו. כך למשל: אמבט חלוד שבו חלקי חלודה עם פח מתפרקים; אסלה סדוקה באופן שנוזלים חודרים ממנה החוצה; נזילות ביוב בתוך ארון המטבח; תריס שבור בחדר הטרקלין; "גמר בקירות רשלני"; הבלטה בפתיחה מרבית של אגף דלת לפרוזדור; פרוזדור צר ברוחב של 47 ס"מ בלבד; הבלטת האגף מעל 18 ס"מ, מעבר נמוך לכדי גובה של 1.65 מ' במרפסת השירות; לוח חשמל ללא מכסה, לוח חשמל בפתח הגג ללא הגנה מהגשם; שקע הכוח מעל לשיש במטבח שאינו מוגן ממים; צורך בהדבקת אריחים בטרקלין ובחדר השינה; אינסטלציה לקויה שבוצעה בכבלים מעל לטיח, ועוד. עוד מסר פיכמן בעדותו כי בביקורו בדירה ניתן היה להיווכח כי קיימת מדרגה ברצפה ( עמ' 22 לפרוט').

בעניין זה יצוין כי פיכמן אישר בחוות דעתו כי הבדיקה שביצע בדירה הייתה " ויזואלית בעיקרה". בעדותו בבית המשפט ציין פיכמן כי בעת ביקורו בדירה הבחין ש"מבחינת החשמל היה פחד להיכנס, הכל היה חיצוני וצריך היה לעשות מחדש". כשנשאל האם הכל היה חיצוני, השיב: "לפי מה שראיתי כן. יכול להיות שיש משהו פנימי שלא רואים אותו" (עמ' 27 לפרו').

בכל הנוגע ל"אריחים חלולים" הסביר פיכמן בעדותו: "פשוט נכנסים לחדר ואלו שהם חלולים אפשר לזהות על ידי נקישה על האריח" (עמ' 26 לפרוט').

יתר על כן, מעיון בתמונות הצבעוניות שצולמו בדירה, כפי שצורפו לחוות דעתו של פיכמן, לא נותר כל ספק אודות מצבה הרעוע והמוזנח של הדירה. בתמונות ניתן לזהות היטב קירות טחובים ומתפוררים ( בהקשר זה אישר פיכמן בעדותו כי מדובר במספר קירות שצולמו; פיכמן אישר בעדותו שהתקלפות הטיח מהקירות היא ויזואלית, עמ' 27 בפרוט'), אריחי ריצוף מסוגים שונים צמודים זה לזה, חוטי חשמל גלויים, אסלה סדוקה, לוח חשמל פתוח ללא מכסה, אמבט חלוד, תריס שבור, קירות פגומים ועוד. לאור זאת, ברי כי אין לקבל הטענה שכל זאת נסתר מעיניה של התובעת ונתגלה לעיניה רק לאחר גמר עסקת המכירה.

עוד נמצא כי חלק מפגמים מצויים בשטח הציבורי שבבניין, כך שהאחריות לתיקונם רובצת על כלל הדיירים, ו/או ועד הבית. כך למשל: פגמים בהארקה של הבניין או לוח חשמל הממוקם בפתח לגג הבניין ללא הגנה מגשם ( עדות התובעת בעמ' 74-75 לפרוט').

45. בכל הנוגע לליקויים בביוב, יש לציין כי ממסכת הראיות שנפרסה בפניי עלה כי טרם הגשת התביעה, נפגשו התובעת ואביה עם עו"ד שי גור, שייצג את שני הצדדים בעסקת המכירה. התובעת הקליטה את שיחותיה עם עו"ד גור והציגה את התמלילים בבית המשפט. מתמליל הפגישה מיום 13.02.2013 עולה בין היתר, כי התובעת טענה שהצנרת " על הפנים", כלשונה, וגם הביוב כנראה תקוע בגלל זה. ברם, בשלב זה, התערב אביה של התובעת ואמר שאין בעיה עם הביוב ( עמ' 2 לתמלול מיום 13.02.2013 שצורף לתצהירה של התובעת). יתר על כן, בעדותו אישר פיכמן, בהקשר זה, כי " הנזילה זה לא מהביוב" (עמ' 25 לפרוט').

46. מחוות דעתו של מהנדס החשמל סלומון, מטעם התובעת, עלה כי חלק מליקויי החשמל שפירט הינם גלויים לעין ונראים היטב לכל אדם סביר ולא נדרשת מומחיות מיוחדת לזהותם. כך למשל, כשנשאל אודות ליקוי שציין בחוות דעתו בנוגע לכבל גלוי, אישר כי הדבר נראה ויזואלית בכניסה לדירה. כך או כך, מצאתי לנקוט במידת זהירות במשקל ראייתי הראוי לחוות דעתו נוכח העובדה שסלומון העיד כי: " כשהגעתי לדירה הדירה הייתה נראית לי משופצת באופן חלקי כי היה שם קיר גבס עם חורים כהכנה להתקנת ספוטים...". מכאן, שקשה לקבוע אילו מבין הפגמים שפירט היו במועד המכירה ואילו הם " פגמים" שנוצרו לצורך הכנת הדירה שיפוץ.

47. יתר על כן, לאחר שהתרשמתי מעדותה של התובעת, ולאחר שבחנתי את כלל העדויות והראיות, התקשיתי לתן אמון במרבית גרסתה וטענותיה. מצאתי את עדותה של התובעת רוויה סתירות וגוזמאות, כך שקשה להתנתק מהרושם הכללי כי מדובר בתביעות בלתי מידתיות בהיקפן, שכל מטרתן לממן את השיפוץ המקיף שביצעה התובעת בדירה שרכשה.

אין בידי לקבל את הטענה כי הליקויים הנטענים לא נתגלו לעיני התובעת בעת ביקורה במקום. שוכנעתי כי מדובר בליקויים רבים, אך אלה נגלים לעין ולצורך זיהויים אין צורך במומחיות. מכאן, דומה כי לא בכדי נטען בתחילה כי התובעת ערכה שני ביקורים במקום, על מנת לתן מצג לפיו התובעת בדקה כנדרש וכמקובל את הדירה טרם רכישתה. צא וראה, בתצהירה טענה התובעת כי טרם החתימה על ההסכם היא ביקרה פעמיים בדירה. וכך נכתב: "בביקורי הראשון בדירה מתוך 2 שנעשו בטרם חתימת ההסכם, התרשמתי כי הדירה מתאימה לצרכיי ולתקציבי וכי היא במצב המאפשר מגורים באופן מידי. יוער כי בביקור זה נכחה גם מתווכת מקרקעין מטעם המוכר. לאחר ביקורי בדירה ביקשתי מאבי, יצחק, כי יגיע ממקום מגוריו בפתח תקווה ויביע את דעתו. כשאבי הגיע ביקרתי עמו שוב בדירה ופגשנו בה את המוכר. במקום נכחה גם עובדת ניקיון".

אולם, נמצא שלא כך הוא. בעדותה בבית המשפט, בחקירתה הנגדית, התקשתה התובעת להיזכר אימתי התקיים ביקורה השני בדירה טרם רכישתה, כך בלשונה: "אני לא זוכרת את הביקור השני, ביקשתי מאבא שלי שיבוא לראות. אני לא זוכרת את הביקור השני בכלל". בהמשך עדותה, עת נשאלה האם לא הפריע לה להתרשם מהדירה כשלטענתה אין אפילו מנורה אחת, השיבה כך: "אני לא זוכרת שהייתי עוד פעם בדירה, אני לא מבינה, גם פה לא רשום שום דבר כזה, תגידי לי איפה רשום שהייתי פעם שניה בדירה, אני לא זוכרת שהייתי בדירה". בעקבות כך נשאלה: "אז את אומרת שהיית רק פעם אחת בדירה?" ועל כך השיבה: "אני הייתי עם המתווכת וביקשתי מאבא שלי אחרי זה שיבוא לראות את הדירה". בעת שנדרשה התובעת להסביר את הסתירה בין עדותה לבין האמור בתצהיר, השיבה: "... גם אם אני מסתכלת פה אני לא רואה שהייתי פעם שניה בדירה" (עמ' 49-50 לפרו'). עד שלבסוף, בהמשך עדותה, אישרה התובעת במפורש כך: "לא הייתי שם יותר מפעם אחת, אבא שלי היה שם עוד פעם או פעמיים, אני הייתי בעבודה, רוב ההתנהלות הייתה מול ההורים שלי" (עמ' 53 לפרו').

48. כמו כן, התובעת ציינה בתצהירה כי בעת ביקורה בדירה, טען הנתבע כי זה זמן רב שהדירה אינו מאוכלסת ולכן הוא ניתק את אספקת המים והוציא את הנורות. בהקשר זה, נשאלה התובעת בעדותה מדוע לא טרחה לפתוח את ברז המים הראשי ולחדש את זרם המים, ועל כך השיבה לב"כ הנתבע כך: "תרדי את קומה רביעית לפתוח את המים". כשנשאלה האם בביקור השני היו מים בדירה, השיבה בשלילה. כשנשאלה האם ירדה לפתוח את הברז, השיבה: "לא זוכרת" (עמ' 49 לפרו'). כאמור, הסתבר כי כלל לא היה ביקור שני של התובעת טרם רכישת הדירה.

עוד יצוין כי טענתה של התובעת כי כלל לא היה זרם מים בדירה אינה עולה בקנה אחד עם האישור שהציג הנתבע מחברת " עין נטפים" מיום 25.03.2014, לפיו: "על פי בדיקה שבוצעה במערכת התאגיד, במהלך שנת 2012 לא בוצע ניתוק מד מים בנכס הנדון, לא מפאת חוב ולא מפאת בקשת לקוח". התובעת כלל לא סתרה את האמור במכתב זה.

אמנם, נמצא כי לאחר חתימת ההסכם מיום 15.11.2012, נותק זרם המים בדירה בשל חוב שטרם שולם. בעניין זה הציג הנתבע פקודה לניתוק מד מים עקב אי תשלום מאת חברת " עין נטפים מפעלים מים וביוב אילת בע"מ" מיום 17.01.2013, לפיו זרם המים ינותק בדירה ביום 20.01.2013 בשעה 11:00. עם זאת, הנתבע הציג קבלה לפיה שילם ביום 27.01.2013 את החוב לחברת " עין נטפים" בסך של 827 ₪. מכאן, מקובלת עליי לחלוטין עמדת הנתבע כי לא הייתה כל מניעה לחדש את אספקת המים לדירה בו ביום שהתובעת קיבלה למעשה את מפתחות הדירה לאחר ששולם התשלום האחרון.

בכל הנוגע לחיבור הדירה לאספקת החשמל, הציג הנתבע מכתב מחברת החשמל מיום 12.03.2014, לפיו מבדיקה שנערכה במאגר הנתונים הממוחשב בחשבונות החשמל ובדיקה עם המשרד האזורי של חברת החשמל באילת, עלה כי במהלך התקופה מנובמבר 2012 עד ינואר 2013 ועד בכלל, הייתה הדירה מחוברת לאספקת חשמל. עוד צוין במכתב כי בתאריך 19.12.2012, הוחלף המונה ביוזמת חברת חשמל למונה תשלום מראש וזאת בגין חובות. ואילו ביום 27.01.2013, שזהו המועד שבו קיבלה התובעת את מפתחות הדירה, הוחלף שוב המונה למונה רגיל לפי בקשת הנתבע. נמסר כי ביום 28.01.2012 בוצעה החלפת צרכנים על שם צרכן אחר. עוד צוין כי לא נתקבל בחברת החשמל כל דיווח בנוגע לליקויים במערכת החשמל בבניין או בדירה הנדונה ולא הוגשה כל בקשה לניתוק זרם החשמל בבניין. התובעת לא סתרה את האמור במכתב זה.

49. יתר על כן, מצאתי כמהימנה את עדותה של איריס, אשר ניקתה את הדירה במועד הביקור של אביה של התובעת, ועל כך אין חולק, לפיה היא ניקתה את הדירה באמצעות מים זורמים בתוך הבית ולאור תאורה מלאה, ולא נדרשה לנקות את הדירה בחשכה או לגרור דליי מים לקומה הרביעית.

50. התובעת טענה בתצהירה כי בהמלצת אביה הזמינה שמאי מקרקעין על מנת שיערוך חוות דעת בנוגע לשווי הדירה, עוד טרם החתימה על הסכם המכר. ברם, מעיון בחוות הדעת השמאית שנערכה על ידי השמאי שטרית, עולה כי הוא ביקר בדירה ביום 12.11.2012 בנוכחות אביה של התובעת, אך ערך את חוות דעתו ביום 31.12.2012, במסגרתה אף ציין כי הסכם המכר נחתם בין הצדדים ביום 15.11.2012 תמורת 440,000 ₪. שטרית אף אישר בעדותו כי: "כאשר השמאות יצאה ב-31.12.2012, זאת אומרת השמאות יצאה לאחר מועד חתימת החוזה" (עמ' 12 לפרו'). כל זאת לא מנע מהתובעת לטעון בעדותה כי: "השמאי הביא לנו הרבה לפני דצמבר את חוות הדעת" (עמ' 51 לפרו'). כשב"כ הנתבע הקשתה על התובעת והציגה לה את מועד חוות הדעת, שינתה התובעת את גרסתה ומסרה שהשמאי שטרית מסר לה את חוות הדעת בטלפון.

כך או כך, בחוות הדעת של שטרית אין כל אזכור לבעיית חשמל או לבעיית מים. שטרית ציין בחוות דעתו כי מצבה הפיזי והתחזוקתי של הדירה הינו בינוני. כשנשאל בחקירתו הנגדית בהקשר זה הבהיר כך: "כשמאי אני לא בודק את המערכות השונות בנכס. אני רק מציין את המצב הפיזי בביקור שאני רואה אז אני מסווג את המצב הפיזי, יש לי מצב הכי נמוך שזה ירוד, זו דירה שבעצם לא ניתן להתגורר בה וחייבת שיפוץ כדי להתגורר, ואחר כך יש את המצב הבינוני, כפי שציינתי פה, שזה אומר מצב של דירה שאפשר להתגורר אבל היא זקוקה לשיפוצים. אחר כך יש המצב סביר, טוב וטוב מאד וזה בהתאם" (עמ' 12 לפרו').

בהמשך עדותו הבהיר שטרית כדלקמן: "כשאני מציין שניתן להתגורר אני מתכוון לכך שהמים זורמים בדירה, שיש חשמל בדירה, אבל היא זקוקה לשיפוץ. במקרה הזה זו דירה שאתה רואה שהמצב שלה לא טוב אבל הוא לא עד כדי כך גרוע שאי אפשר לגור שם. הכוונה שהיא לא תוכל לשמש בטווח הארוך למגורים ולא מדובר בשיפוץ של טעם של בעל הדירה. זה אומר שזמן ושימוש יוצרים בלאי ולכן לפי המצב שאתה רואה בעין הרמה של השימוש כבר לקראת הסוף שניתן להשתמש בדירה ללא שיפוץ. בדיוק הזמן וההתדרדרות של הדירה זה פונקציה של השימוש בדירה. במקרה הזה כשאני אומר מצב בינוני, זאת אומרת שהדירה הזו היא דירה ממש בשלב לפני שאתה צריך לעשות שיפוץ. קשה לתת הערכת זמן, הכל קשור לפונקציית שימוש. השיפוץ שנדרש זה עניין של טעם אבל השיפוץ במצב בינוני, זה אומר שצריך מהנדס שיבדוק את מערכות הדירה ויראה מה שטעון תיקון ויתקן" (עמ' 13 לפרו').

51. המהנדס פיכמן אישר בעדותו כי לא מצא לנכון לפתוח את הברזים בעת ביקורו בדירה, ולמעשה התובעת לא מסרה לו על בעיה בקשר לכך ( עמ' 26 לפרוט').

52. יתר על כן, אביה של התובעת סיפר בעדותו כי הגיע לראות את הדירה, טרם רכישתה על ידי התובעת, ומסר כך: "... בתי החליטה בכללית שהיא רוצה לקנות את הדירה ואמרתי לה שאם היא רוצה את הדירה הזו אז בסדר. ראיתי את הדירה בכללית וזהו. היו מקומות שהיה חשמל והיו מקומות שלא היה חשמל. בכללית אמרתי לה שהדירה נראית לי ומאחר והיא מצאה חן בעיניה, אמרתי לה שהיא בסדר" (עמ' 33 לפרו'). ובהמשך עדותו הוסיף: "לא חיפשתי פגמים, ראיתי שמדובר בדירה במצב ישן ובלעתי את מה שיש" (עמ' 36 לפרו').

53. מכל המקובץ עד כאן, ולאחר שהתרשמתי מעדותה של התובעת, כמו גם יתר העדויות והראיות, אין לי אלא לדחות את גרסתה באשר לכך שהדירה הייתה מנותקת מאספקת חשמל וזרם מים במועד רכישתה.

54. הנה כי כן, לא שוכנעתי כי הייתה " אי-התאמה" בממכר בין המצב הנגלה לעין של כל אדם סביר לבין הנכס שהוסכם בין הצדדים בהסכם, למעט פגמים של " אריחים חלולים" וכשל בהארקה של הדירה בלוח החשמל, אשר לפי חוות דעת סלומון, נעשתה באופן לא תקני דרך לוח החשמל של השכן. בעניין פגמים אלה, מקובל עלי שזיהוין דורש הבנה מיוחדת בתחום, וככל הנראה הם לא ניתנים לאבחון על ידי אדם מן היישוב.

55. נחה דעתי לקבוע כי התובעת ואביה ידעו היטב אודות מצבה הפיזי הרעוע של הדירה. לכן, לא בכדי מסגרת המשא ומתן, ניאות הנתבע, לבקשת התובעת, להפחית כ-60,000 ₪ מסכום המכירה המוצע ( ראו עדות אביה של התובעת בעמ' 36 לפרוט').

56. יתר על כן, בהסכם בין הצדדים נכללה תניית " כמות שהוא" (as-is), אשר נועדה להגביל את ציפיות הרוכש מחד גיסא ואת אחריות המוכר מאידך גיסא, ולהטיל את הסיכון לטעות על הרוכש. זאת, בין משום שהממכר נמכר בהנחה, בין משום שלרוכש ניתנה מלוא ההזדמנות לבדוק את הממכר ולמוכר לא היה יתרון מובהק עליו בהקשר זה, ובין מטעם אחר.
הגיונה המשפטי של התניה נעוץ בהיותם של דיני הטעות דינים דיספוזיטיביים במהותם, גם כאשר מדובר בחוזי מכר, ועל כן רשאים הצדדים להתקשרות חוזית להסכים ביניהם על חלוקת הסיכונים החוזית והטלת נזקיה של טעות, לרבות טעות משותפת, על אחד מהם ( ראו: ג' שלו, דיני חוזים – החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי ( תשס"ה-2005), בעמ' 280).

בהקשר זה נקבע בבית המשפט העליון בע"א 5054/11 ספיר וברקת נדל"ן ( הולילנד) בע"מ נ' עו"ד יעקב אמסטר ואח' ( ניתן ביום 7.3.13), בפסקה 21 לפסק הדין, כך:

"עולה השאלה, מה משמעות הביטוי " as is"? האם, כטענת המשיבים, מדובר בסעיף ויתור ( disclaimer) על כל טענת טעות או פגם בכריתה, או שמע, כטענת המערערת, הסעיף מצהיר שאין מצגים לעסקה, ועל כן ויתורו של הקונה אינו אבסולוטי אלא מוגבל להיקף הבדיקה שניתן היה לבצע עובר לחתימה על ההסכם? סבורני, כי בעניין זה הצדק עם המשיבים.
פרידמן וכהן מציינים, כי ' מקום שצד ער לכך שאין לו ידיעה לגבי נתון מסוים בעל חשיבות או שידיעתו היא בלתי מושלמת, והוא מחליט בכל זאת לכרות את החוזה, אין הוא זכאי להעלות טענת טעות בקשר לנתון זה, שכן הוא נטל על עצמו את הסיכון לגביו'(שם, בעמ' 741). השימוש בסעיף שעניינו רכישת ממכר ' כפי שהוא', מקובל במיוחד בעסקאות בהן אין לצד המוכר יתרון מובהק על הצד הרוכש. הרעיון בבסיס השימוש בסעיף הוא, כי חרף אי הוודאות המודעת של הקונה, הרי שהוא מקבל על עצמו את קניית הממכר במצבו כפי שהוא – על כל מעלותיו ומגרעותיו הנסתרות".

עם זאת, יש להביא בכלל חשבון שבאותו המקרה נקבע בהסכם כי: "ידוע לקונה שהממכר נמכר באמצעות הנאמנים והכונס, וכי המידע הקיים ברשותם לגבי הממכר יכול שאיננו מלא ו/או מדויק".

הנה כי כן, תניית " כמות שהוא" בחוזה מכר מגנה על המוכר מפני טענת הקונה לטעות כלשהי מצדו באשר למצבו הנוכחי של הממכר – דהיינו: מצבו של הממכר עובר לרכישתו על ידי הקונה, וזאת בין שהטענה מנוסחת כטענה של טעות במסגרת הוראות סעיף 14 לחוק החוזים ( חלק כללי), תשל"ג-1973, ובין שהטענה מנוסחת כטענה של אי התאמה במסגרת הוראות סעיף 11 לחוק המכר, תשכ"ח-1968. אך מובן הוא, כי אין בתניית " כמות שהוא" כדי להגן על המוכר מפני טענות הקונה להטעיה או למרמה. ואולם, פשיטא כי טענות כגון אלה טעונות הוכחה, ובהקשר זה לא למותר לציין כי הטוען למעשה מרמה של הצד שכנגד צריך, למצער, להביא ראיות של ממש להוכחת טענתו זו ( ר' בעניין זה י' קדמי, על הראיות ( מהדורה משולבת ומעודכנת, תש"ע-2009), חלק רביעי, בעמ' 1772 ואילך).

57. ומכאן לשאלת ידיעתם של הצדדים להסכם אודות הפגמים.

סעיף 16 לחוק המכר קובע כי: "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

הנה כי כן, בהתאם לסעיף 16 לחוק המכר, היסוד הנפשי הרלוונטי למוכר איננו ידיעה בלבד, אלא די לעניין זה ברשלנות. כלומר, לא נדרשת ידיעה ממשית של המוכר אודות אי ההתאמה, אלא די בכך שהיה עליו לדעת אודותיה, קרי – כי התרשל בבירור קיומה. הקונה רשאי להסתמך על אי-ההתאמה כאשר אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או שהיה עליו לדעת עליהן בעת גמירת ההסכם. הוראה זו היא קוגנטית וגוברת על כל הצהרה אחרת בהסכם בין הצדדים.

ראו לעניין זה האמור בע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס ( ניתן ביום 11.2.2014), מפי כב' השופט סולברג ( בדעת רוב):

"מן העבר השני, עולה מלשונו של סעיף 16 לחוק המכר - ' שהמוכר ידע או היה עליו לדעת' - כי לא נדרשת ידיעה ממשית מצִדו של המוכר על אודות אי-ההתאמה, וכי די בהוכחת יסוד נפשי של רשלנות על מנת לחייב את המוכר באחריות מלאה כלפי הקונה: '... ההוראה אינה דורשת ידיעה ממשית ואף לא ידיעה קונסטרוקטיבית, שאינה אלא תחליף לידיעה ממשית... כל מה שנדרש הוא שאי-ההתאמה נובעת מעובדות שעל המוכר היה לדעת עליהן. לפנינו יסוד של התרשלות, כלומר הכוונה היא לעובדה שאדם סביר היה יודע אותה באותן הנסיבות' (ראו רע"א 7642/97 שטרית נ' נוסבאום, פ"ד נג(3) 516, 526 (1999), בפסקה 22 לפסק דינו של השופט י' אנגלרד). אין נפקא מינה אם סבר המוכר כי מדובר באי-התאמה שולית או בלתי חשובה; גם אז עליו לגלותה לקונה".

58. ואילו, סעיף 12 לחוק המכר קובע: "אין הקונה זכאי להסתמך על אי-התאמת הממכר כאמור בסעיף 11 ( להלן – אי-התאמה) אם ידע עליה בעת גמירת החוזה".

הנה כי כן, ככל שהקונה ידע אודות אי ההתאמה הרי שלפי סעיף 12 לחוק המכר, אין הוא זכאי להסתמך עליה, אף אם מתקיימים כלל יסודות סעיף 16 לחוק המכר.
לעניין זה יש לציין כי הידיעה בה מדובר בסעיף 12 לחוק המכר היא ידיעה ממשית בפועל מצד הקונה אודות קיום אי ההתאמה. ההלכה הפסוקה קובעת בהקשר זה כי אין די ברשלנות מצדו בבירור דבר קיום אי ההתאמה. ראו לעניין זה ההלכה שנקבעה בע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס ( ניתן ביום 11.2.2014), כדלקמן:

"אינני חולק על כך שהמשיבים 1 ו-2 אכן התרשלו, שכן יכלו לבדוק ולגלות את כל הפרטים המהותיים לגבי מצב הנכס נשוא הערעור. אך בסעיף 16 לחוק המכר סוייגה חובת הבדיקה ביחס לקונה, ונקבע כי אין לחייבוֹ בבדיקת מצבו של הנכס במקום בו 'המוכר ידע או היה עליו לדעת' על אודות אי-ההתאמה. ...
אשר-על-כן, רשאים המשיבים 1 ו-2 לטעון נגד אי-ההתאמה, ולדעתי לא יוכל הסעיף החוזי הנזכר למנעם מכך (ראו עניין שורקה לעיל, פסק דינו של השופט מ' עציוני). רק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי-ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר; רשלנות, ואפילו רשלנות חמורה, מצִדו, אין בה די כדי להציל את המוכר..."

ראו לעניין זה גם בספרו של א' זמיר, חוק המכר, תשכ"ח-1968, פירוש לחוזי החוזים, בעריכת ג' טדסקי ( התשמ"ז) בעמ' 281, כדלקמן:

"חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של 'יזהר הקונה', ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תיאור הממכר בפי המוכר ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר, גם אם היתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר. הוא הדין אם המוכר הציע לקונה לבדוק את הממכר והקונה דחה את ההצעה בתום-לב, או שנענה לה אך עקב התרשלותו בבדיקה לא גילה את אי-ההתאמה. אף אין חשיבות למידת רשלנותו של הקונה בענין זה.
כאשר שוללים את נפקותה של הידיעה הקונסטרוקטיבית בסעיף 12, 'עלינו להבחין בין האיש אשר חשד בנוכחותה של העובדה הנדונה, אך נמנע מלחקור בדבר, הואיל ו׳לא רצה לדעת', פן תתאשר העובדה ואזי לא יוכל להכחיש [...] שידע עליה' – לבין האיש אשר 'היה חייב לדעת, בשעת מעשה, על העובדה הרלבנטית, שלא היתה ידועה לו, באשר היו בידיו אמצעי החקירה הדרושים, אלא שנמנע מלנצלם, לא מפני ש׳לא רצה לדעת' כי אם מתוך רשלנות גרידא'. אם הקונה 'עצם את עיניו' בנוגע לאי־ההתאמה, משמע שחשד שהיא קיימת, ובכוונה נמנע מלברר את הדבר. על־כן יחול סעיף 12. אולם אם הקונה התרשל בלבד, אין לייחס לו ידיעה רק משום כך".

59. ההבחנה בין היסוד הנפשי הנדרש בסעיף 16 לחוק המכר ביחס למוכר, לבין היסוד הנפשי הנדרש בסעיף 12 לחוק ביחס לקונה, משקפת היטב את ההכרעה הערכית של המחוקק באשר לנטל הזהירות השונה המונח על כתפי שני הצדדים להסכם המכר. בעוד שהחוק קובע כי די בכך שאי התאמה נובעת מעובדות שהיה על המוכר לדעת אודותיהן ואשר לא גולו לקונה, כדי שתקום זכות הקונה להסתמך על אי ההתאמה האמור בגדר הפרת חיובי המוכר, הרי שביחס לקונה אין די ברשלנות מצדו ביחס לגילוי אותן עובדות, אלא נדרשת ידיעה ממשית שלו אודותיהן. בפנינו אפוא גילום מובהק של עקרון " יזהר המוכר" תוך העדפתו על פני העיקרון הנגדי של " יזהר הקונה" (ראו ע"א 8068/11 הנ"ל, עמ' 15).

60. במקרה שלפניי, כפי שפירטתי לעיל, שוכנעתי כי כמעט כל רשימת הליקויים שהציגה התובעת, למעט אריחים חלולים וכשל בהארקה, היו גלויים לעיני כל, ודי היה בעין בלתי מקצועית כדי להבין וללמוד על יתר הליקויים והפגמים שאין חולק כי היו בדירה במועד רכישתה.

מרבית ליקויים ניתנים היו לזיהוי על נקלה מהתמונות שצורפו לחוות הדעת של סלומון ופיכמן, ללא צורך במומחיות מיוחדת, ואף לעניין הרטיבות שנמצאה תחת המרצפות סבורני כי ניתן היה לדעת על קיומה מהטחב והטיח המתפורר בקירות הדירה. השאלה הינה, אפוא, האם היה על התובעת בנסיבות המקרה דנן לדעת אודות אי-ההתאמה. המבחן הוא אובייקטיבי, קרי, האם אדם סביר באותן נסיבות היה יודע על אי-ההתאמה ( רע"א 7642/97 שטרית נ' נוסבאום, פ"ד נג(3) 516 (1999)). סבורני כי התשובה לשאלה זו הינה בחיוב. בעניין זה היו די אינדיקציות חיצוניות ברורות אשר חייבו בדיקה של מצב הדירה לאשורו.

61. דומה כי לא בכדי נעשה שימוש בהסכם בין הצדדים בתניה "כמות שהוא", שעה שמדובר בדירה ישנה בת עשרות שנים, שהנתבע קיבל במתנה מאמו אך כשלוש שנים קודם לכן, ולמעשה מעולם הוא או מי מבני ביתו לא התגורר בה. כפי שעלה מעדות הנתבע ואחיו מנשה, שוכנעתי לקבל את גרסתם שהדירה הושכרה כל השנים לשוכרים שונים, כך שידיעותיו של הנתבע ביחס לדירה מוגבלות ומבוססות בעיקר על מידע מהשוכרים, ולא נשמעה כל טענה מצדם ביחס לדירה. אדגיש כי אין בתניית "AS IS" כדי לתן למוכר הגנה מפני טענות למצג שווא, מרמה או הטעיה או משום היתר להסתיר מהקונה פרטים שהגילוי יפה להם. כאמור, במקרה זה לא הוכח כי הנתבע הסתיר דבר מה מהתובעת ולא הונחה לפניי תשתית ראייתית למצג שווא, מרמה או הטעיה מצד הנתבע. לצד זאת, התובעת הצהירה כאמור כי בדקה את הדירה מבחינה פיזית ומצאה אותה מתאימה לצרכיה וכי היא מוותרת על כל טענה למום או פגם בדירה, למעט פגם נסתר. התובעת רכשה את הדירה במצבה ("AS IS") ביודעה שמדובר בדירה ישנה ומוזנחת, שהנתבע לא התגורר בה והושכרה כאמור. התובעת לא רק שיכלה לראות את כל אותם פגמים רבים, כמו אלה שנצפו בתמונות שהוצגו לבית המשפט, אלא גם הייתה צריכה לצפות או להניח אפשרות שקיימים בדירה פגמים אחרים והיא לקחה על עצמה את הסיכון לקיומם; ואף בחרה שלא לבדוק מראש את הדירה באמצעות בעל מקצוע על מנת לבחון את היקף השיפוץ שיידרש, וידעה שיידרש, שהרי נערכה מראש לשיפוץ הדירה.

62. בנוסף לכך, מצאתי את התנהלותה של התובעת לאחר החתימה על הסכם המכר לוקה בחוסר תום לב, בשל כך שסירבה לבקשת הנתבע לאפשר לו לבקר בדירה, כדי ללמוד מקרוב על טענותיה בקשר לכל אותם פגמים בדירה. צא וראה, לטענת התובעת לאחר שנכנסה לדירה וחודש זרם המים בעקבות תשלום החוב, נוכחה לגלות כי המים זורמים רק בברז שבמרפסת השירות, ולא במטבח ובאמבטיה. בשלב זה פנתה התובעת לעו"ד גור, אשר מצדו פנה לנתבע, אשר שהה באותה עת בחו"ל. הנתבע ביקש מאחיו מנשה לסור לדירה בליווי אינסטלטור כדי לבדוק את הבעיה ולפתרה. אחיו של הנתבע הגיע בליווי אינסטלטור לדירה ונמצאה סתימה בצנרת, ולכן ביצעו מעקף של הסתימה. אולם, העבודה לא הושלמה לאור התנגדות התובעת ואביה לפרק אריח ברצפה של מרפסת השירות. בשלב זה, כך נטען, דרשו התובעת ואביה כי הנתבע ידאג לרצף מחדש את כל הדירה, וזאת על אף שגם כך הדירה לא הייתה מרוצפת באופן אחיד בעת רכישתה. כך או אחרת, עם שובו של הנתבע לישראל, ונוכח המשך טרוניות מצד התובעת באשר לליקויים בדירה, הוא הגיע במיוחד ממרכז הארץ על מנת לבקר בדירה ולסייע במציאת פתרונות מתאימים. דא עקא, התובעת מנעה מהנתבע לבקר בדירה. התובעת אישרה בעדותה כי סירבה לאפשר לנתבע לבקר בדירה, על אף שהגיע לצורך כך לאילת, ואמרה בהקשר זה: "הוא רוצה לראות את הדירה ואחרי זה אומר לי לפנות לעו"ד? מה הבית שלי זה אוטובוס?" (עמ' 58 לפרו'). ובהמשך אמרה: "אחרי שפניתי לעו"ד טל התקשר אליי שי ואמר לי שהוא שם. אמרתי לו הבית שלי לא אוטובוס, אין לי מי שיבוא לדירה, הייתי באמצע העבודה ולא יכולתי לקום וללכת. .... אח שלו אמר לי לפנות לעו"ד, מבחינתי זה אדם שהגיע מטעמו. הוא שלח מטעמו מישהו. הוא שלח את אח שלו אליי לדירה אחרי הפגישה שלי עם שי גור" (עמ' 59 לפרו'). בהמשך עדותה הוסיפה התובעת כך: "אח שלו היה בדירה פעמיים, זה בן אדם מטעמו. הוא אמר לו יש לך בעיה פנה לעו"ד. אני לא אעזוב את העבודה על מנת לפתוח לו את הדירה, אמרתי לו הבית שלי לא אוטובוס ואני לא אבוא ואלך ואבוא ואלך, זה לא עובד ככה" (עמ' 64 לפרו'). בהקשר זה יש לציין כי אף אביה של התובעת הופתע בעדותו לשמע הדברים ואמר: "... אני גם לא יודע שהוא בא יותר מאוחר. אחרי שהבת שלי סיפרה לי אולי ידעתי אבל לפני זה לא ידעתי. עד עכשיו לא ידעתי שהוא ביקש לבוא לדירה. עכשיו נודע לי. ... אני לא הייתי נוכח בשיחה שלה עם מטלון. כנראה שאפילו הייתי בפתח תקווה. בתי סיפרה לי שהוא רצה לבוא לראות והוא היה אפילו פעמיים. היא סיפרה לי שהיא דחתה אותו ואני לא יודע להסביר את זה" (עמ' 35 לפרו').

בהקשר זה מסר הנתבע בעדותו: "... כשהיא נדרשה התובעת לאפשר לי לבוא לראות את הפגם היא סירבה לעשות זאת, היא טוענת שבעצם ניתן הצ'אנס פעמיים הגיע אח שלי לבוא לראות. היא לא אפשרה לי לבוא. אצה רצה לה הגברת לבצע את השיפוץ, לא ביקשה למזער את ההוצאות אלא הפוך מכך, לא ביקשה לעשות בדיקה שהיא מוסכמת על ידי שני הצדדים אלא הפוך מכך, מה היא ביקשה, להפעיל אותך ואתה הפעלת עוד אנשים נוספים שביצעו בדיקה, ... אם הייתה רטיבות יכלו לי לאפשר לי לבוא לראות אם יש בעיה אבל הם לא עשו כן, הם העדיפו קודם לתקן ואחר כך העדיפו בעצם להביא את המומחה ולטעון טענות שווא.

זה נראה לך סביר מה שאני אומר? אני מחפש היגיון. היה והיא הייתה מאפשרת לי להגיע לדירה עם אינסטלטור היה מתאפשר לי לבצע, אם היה צריך לבצע איזושהי פעולה יחד עם מומחה שבמקרה הספציפי הזה היו נדרשים, זה מקרה שכרגע אי אפשר בכלל לבדוק אותו. לא רק זה, מאוחר יותר התובעת הערימה קשיים ועובדות נוספת וטענה טענות שלא טענה קודם לגבי מערכת החשמל, האם היא אפשרה לי לבדוק את מערכת החשמל? לא. האם אפשרה לי להגיע עם מומחה באותו מועד? לא". ( עמ' 107 לפרוט').

"בתאריך שאני ביקשתי אצל עו"ד שי גור במשרדו וביצענו שיחה משותפת עם הרוכשת של הדירה, התובעת, הבהירה התובעת מעל לכל ספק סביר כי ניתן לי כל צ'אנס שהוא והיא אינה מעוניינת לתת צ'אנס נוסף, כל זה היה בחודש פברואר 2013. מאחר והתובעת הבהירה גם לעורך הדין וגם לי שהיא אינה מעוניינת שאני אגיע עם בעל מקצוע על מנת לבדוק את הטענות, והמכתב שאתה שלחת הוא כבר למעלה מחודש וחצי מאותה שיחה עם שי גור, כל מה שנעשה בתקופה שבאמצע באחיות התובעת והיא יכלה לגרום לכל נזק שהיא מעוניינת בדירה. היא משכה את האפשרות מבחינתי להגיע לדירה לבדוק אותה תחת הסכמה, והציגה עמדה שתובעת סכומים מופרכים לחלוטין. למיטב הבנתי כשמישהו תובע סכומים מופרכים לחלוטין בפרק זמן של חודש וחצי הוא גם יכול לגרום לנזק שיכול להצדיק את הסכומים האלה. מאחר והדירה הייתה בחזקתה משך חודש וחצי והיא לא אפשרה לי להגיע אליה, אין לי בכלל ספק לגבי התשובה לשאלה שלך, התשובה ברורה. אני באותה נקודת זמן אם הייתי מגיע, אם היה ותשובתי הייתה שמתאפשר לי להגיע לדירה, הדירה כבר לא הייתה באותו מצב כפי שהיא הייתה חודש וחצי קודם וכל בדיקה היא מופרכת" (עמ' 108 לפרוט').

ודוקו, למקרא סעיפים 17( א) ו-28 לחוק המכר, מקום שהתגלתה אי התאמה, על הקונה לתת הזדמנות נאותה למוכר לבדוק את הממכר ולתקן אותו תוך זמן סביר. מעדויות הצדדים, כמפורט לעיל, התרשמתי כי הנתבע ביקש באמת ובתמים לסייר בדירה, בנפש חפצה ומתוך רצון טוב כן ואמיתי, כדי ללמוד מקרוב על הפגים הנטענים ולסייע במציאת פתרונות. הנתבע הגיע לאילת במיוחד למטרה זו ממקום מגוריו במרכז הארץ. דא עקא, התובעת סירבה לאפשר לנתבע לבקר בדירה, באומרה כי " ביתה אינו אוטובוס", וזאת משום שאחיו של הנתבע ואינסטלטור כבר ביקרו במקום ולא סיפקו פתרון שהלם את דרישותיה. יש לציין כי בעת שהתובעת קיבלה את החזקה בדירה, שהה הנתבע מחוץ לישראל ועל אף זאת דאג לשלוח את אחיו ואינסטלטור כדי לסייע לתובעת. מכל המקובץ, התרשמתי כי התובעת מנעה מהנתבע הזדמנות נאותה להקטין את נזקיה הנטענים תוך התנהלות חסרת תום לב.

63. יצוין כי בכתב תביעתה עתרה התובעת, בין היתר, לפיצוי בשל עלות תיקון הליקויים בסכום של 82,906 ₪, בהתאם לחוות דעתו של פיכמן. אולם, ממסכת הראיות התגלה כי התובעת נשאה לצורך תיקונים סכום של 57,000 ₪ בלבד, ששולם לפונטנה, העוסק בתחום עבודות גמר שיפוץ ואחזקה. פונטנה הציג חשבונית מס מספר 0344 וקבלה מספר 0288, שהוצאו לתובעת ביום 13.06.2013, עבור " עבודות שיפוץ כללי כולל חשמל קומפלט" תמורת סכום כולל של 57,000 ₪ ( ת/3); וכן הצעת מחיר שערך פונטנה בסכום של 98,500 ₪ ( ת/4). הצעת המחיר כללה פירוק הריסות ופינוי פסולת, פירוק אמבטיה, אסלה, כיור, משקופים, דלתות, קרמיקה, ברזים, ארונות מטבח; הכנה מרכזית לאינסטלציה וביוב, הרכבת קופסת ביקורת, חיבור מים חמים, חיבור מים למצנן, הרכבת כיור רחצה קומפלט וכיור מטבח, הרכבת שתי אסלות, הרכבת ברזים; הרכבת משקופים, דלתות " חמדיה" פנים, הרכבת ארונות מטבח עליונים ותחתונים, הרכבת דלתות בחדרי הבית; ריצוף קרמיקה, ריצוף מקלחת ושירותים, ריצוף בהדבקת רצפה בחדר שירות, חיפוי קירות מקלחת ושירותים, ריצוף רצפת הסלון, חיפוי קירות המטבח; תיקוני חשמל, העברה והרכבת קופסת חיבורים, החלפת שקעים, התקנת קו הזנה של הארקת יסוד; תיקוני טיח בחדרי הבית, חיפוי קירות, הכנה לצבע וצביעת קירות בצבע אקריל לבן, צביעת תקרות מקלחת ושירותים, צביעת משקופי עץ בצבע לבן, צביעת הסלון והמטבח, רכישת חומרי בניה ועוד.

הנה כי כן, הצעת המחיר כללה תיקון ליקויים רבים. כפי שציינתי כמעט כל הליקויים היו גלויים ולכן אין להחשיבם כאי התאמה לפי סעיף 11 לחוק המכר. יתר על כן, נמצא כי חלק מהתיקונים כלל לא נדרשו, כך למשל: תיקון במערכת הביוב או החלפת הדלתות הקיימות לדלתות " חמדיה". בהקשר זה יצוין כי פיכמן אישר בעדותו כי לא כלל בחוות דעתו כל התייחסות לצורך בהחלפת דלתות עקב ריקבון.
כך או כך, פונטנה הבהיר בעדותו כי לא את כל העבודות התבקש לבצע ולכן קיבל רק 57,000 ₪. ברם, בחשבונית מס ובקבלה שהוצאו לתובעת אין כל פירוט בקשר לאותן עבודות שבוצעו ועלותן. יוצא אם כן שהתובעת לא פירטה לבית המשפט אלו תיקונים בוצעו בדירתה ומהי עלות כל אחד מהם הלכה למעשה.

64. התובעת טענה כי נדרשה לשאת בסכום של 8,000 ₪ לשם מימון מגוריה במקום חלופי במהלך תקופת השיפוצים בדירתה, אך נמנעה מלהציג אסמכתא בקשר לכך או כל עדות תומכת אחרת.

65. מכאן, בשקלול האחריות של כל אחד מהצדדים עובר לעסקת המכירה, התנהלות הצדדים לאחר מכן, ובשים לב לליקויים הבודדים שמניתי, לגביהם נחה דעתי כי היה בהם כדי " אי-התאמה" שבאחריות הנתבע לגלותם, ועל אף שהתובעת לא הוכיחה כנדרש את עלות תיקונם, הרי שמעיון בחוות הדעת מטעמה , אני פוסק לתובעת פיצוי בסכום של 2,800 ₪. לא מצאתי הצדקה לפסוק לתובעת סכומים נוספים בגין פיצוי מוסכם ו/או עגמת נפש.

66. בכל הנוגע לתביעה שכנגד, ולאחר שבחנתי את עמדות הצדדים, נחה דעתי כי יש לדחותה. אמנם התובעת איחרה לשלם את התשלום האחרון כפי שנקבע בסעיף 6 ד להסכם. אולם, מעדותו של עודד, פקיד המשכנתאות בבנק הבינלאומי הראשון, נחה דעתי כי העיכוב בהעברת התשלום נגרם גם בשל כך שחסרה חתימתו של עו"ד אבנר סגל, שהיה מוטב בתיק בנאמנות ספציפית לצורך אישורו להעברת הכספים לחשבונו.

התובעת אכן חתמה על מסמכי ההלוואה בסניף אילת ביום 16.1.2013 ( ת/2), היינו יום לאחר המועד שבו נדרשה להעביר לנתבע את סכום הכסף. אולם, נמצא כי חסרה חתימתו של עורך הדין, שייצג את שני הצדדים, והאחרון חתם רק ביום 23.1.2013 ( ת/1). למחרת היום, ביום 24.1.2013, הועברו כספי ההלוואה למוטב כמבוקש על ידי הצדדים. מכאן, נראה כי לולא חסרה חתימתו של עורך הדין, העיכוב הכולל בהעברת התשלום לא היה עולה על 7 ימים מהמועד הקבוע בהסכם. לאור העובדה כי הצדדים הסכימו בהסכם כי איחור שכזה אינו מהווה הפרת ההסכם, לא מצאתי להטיל את האחריות על התובעת לבדה. ודוק, מדובר בעורך דין שייצג את שני הצדדים, ולכן האחריות לבדיקת העיכוב ומניעתו מונחת על כתפי על שני הצדדים גם יחד. עורך הדין לא זומן למסירת עדות בקשר לכך.

מכאן, נחה דעתי כי הנתבע לא הוכיח כנדרש את תביעתו שכנגד ובגדר כך את אחריותה הבלעדית של התובעת לעיכוב. לכן, לא מצאתי הצדקה לפסוק למי מהצדדים את הפיצויים המוסכמים שבהסכם.

סוף - דבר

67. הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת סך של 2,800 ₪, בצירוף ריבית והצמדה כדין שיחושבו ממועד הגשת כתב התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

68. התביעה שכנגד נדחית.

69. לאור התוצאה, איני עושה צו להוצאות, וכל צד יישא בהוצאותיו.

70. המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בבאר שבע בתוך 45 יום.

ניתן היום, י"ט שבט תשע"ז, 15 פברואר 2017, בהעדר הצדדים.